Hai affittato un appartamento su Airbnb, Booking o piattaforme simili e adesso l’Agenzia delle Entrate ti contesta redditi non dichiarati o una cedolare secca applicata senza averne diritto? Non sei un caso isolato. Negli ultimi anni l’incrocio automatico tra i dati trasmessi dalle piattaforme di intermediazione e le dichiarazioni dei redditi ha reso questi controlli sempre più frequenti e sempre più precisi. Il rischio principale non è soltanto pagare l’imposta dovuta, ma subire sanzioni fino al 240% e un accertamento esteso fino a sette anni indietro se la dichiarazione risulta omessa.

Questo non significa però che ogni accertamento sugli affitti brevi sia automaticamente legittimo. Molti avvisi si fondano su presunzioni, su dati grezzi delle piattaforme non depurati dalle commissioni, o su una qualificazione errata dell’attività come imprenditoriale quando non lo è. Conoscere la disciplina vigente e i margini di difesa è il primo passo per reagire in modo efficace.

Lo Studio Monardo segue questa materia perché il coordinamento di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario consente di leggere un accertamento sui redditi da locazione breve tenendo insieme sia il profilo strettamente fiscale (cedolare secca, ritenute, sanzioni) sia quello degli eventuali controlli bancari che spesso accompagnano questo tipo di verifiche, quando l’ufficio incrocia i dati delle piattaforme con i movimenti sui conti correnti dell’host.

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La disciplina fiscale delle locazioni brevi: cedolare secca, ritenuta e obblighi degli intermediari

Sul piano normativo, il regime delle locazioni brevi è stato introdotto dall’art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50, convertito con L. 21 giugno 2017, n. 96. La norma definisce locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, anche se comprensivi di servizi accessori come la fornitura di biancheria o la pulizia dei locali.

Per questi redditi il contribuente può optare per la cedolare secca, un’imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle addizionali regionali e comunali, dell’imposta di registro e di bollo sul contratto. Va precisato che, a seguito della Legge di Bilancio 2024, l’aliquota della cedolare secca sulle locazioni brevi non è più unica al 21% per tutti i casi: rimane al 21% solo per il primo immobile destinato a locazione breve nell’anno, mentre sale al 26% per gli immobili aggiuntivi indicati dal medesimo proprietario in dichiarazione. In alternativa alla cedolare secca resta sempre disponibile il regime ordinario IRPEF, che consente la deduzione di alcune spese ma comporta l’assoggettamento a scaglioni fino al 43%.

Va precisato che la scelta tra cedolare secca e regime ordinario non è irrilevante anche in chiave difensiva: chi ha optato per il regime ordinario può portare in deduzione alcune spese sostenute per l’attività (ad esempio le utenze, le spese di pulizia fatturate da terzi o i costi di gestione documentati), riducendo così la base imponibile su cui l’ufficio calcola l’eventuale maggiore imposta contestata; chi ha invece scelto la cedolare secca non può opporre alcuna deduzione analitica, ma beneficia di un’aliquota fissa e di un impianto dichiarativo più semplice da verificare. In sede di difesa, comprendere quale regime sia stato effettivamente scelto per ciascuna annualità, ed eventualmente correggere errori di indicazione nel modello dichiarativo, è spesso il primo passo per ridimensionare la pretesa dell’ufficio.

La disciplina prevede inoltre, fin dal 2017, un obbligo specifico per gli intermediari che favoriscono la conclusione dei contratti di locazione breve, incluse le piattaforme online: essi devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti conclusi per loro tramite e, quando intervengono anche nel pagamento dei canoni, applicare una ritenuta d’acconto del 21% sull’importo dei canoni e corrispettivi incassati, versandola all’Erario e certificandola con la Certificazione Unica.

Va detto che il caso Airbnb ha attraversato un percorso giurisprudenziale rilevante proprio su questo punto. Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 9188 del 24 ottobre 2023, recependo le indicazioni della Corte di Giustizia UE, ha dichiarato non conforme al diritto europeo l’obbligo per le piattaforme non residenti prive di stabile organizzazione di nominare un rappresentante fiscale in Italia; ha però confermato la legittimità degli altri obblighi, ossia la raccolta e trasmissione dei dati fiscali e l’applicazione della ritenuta sui canoni incassati. Subito dopo questa pronuncia, l’Amministrazione finanziaria ha avviato un’azione di recupero nei confronti di Airbnb Ireland per le ritenute non versate relative agli anni 2017-2021, culminata in un sequestro preventivo di diverse centinaia di milioni di euro disposto dal GIP di Milano e in una transazione fiscale per l’importo corrispondente. Airbnb ha dichiarato che, a partire dal 2024, avrebbe iniziato ad applicare direttamente la ritenuta sui compensi degli host non professionali; per i periodi d’imposta 2022 e 2023, non coperti dall’accordo, restava a carico del singolo host l’obbligo di dichiarare quanto percepito, eventualmente tramite ravvedimento operoso.

La conseguenza pratica è che, in moltissimi casi, l’host non ha alcuna colpa nella mancata applicazione della ritenuta da parte della piattaforma, ma resta comunque obbligato a dichiarare il reddito percepito. Questo è un punto centrale nella difesa: l’omesso versamento della ritenuta da parte dell’intermediario non esonera il contribuente dal proprio obbligo dichiarativo, ma può incidere sulla valutazione della buona fede e sulla gestione delle sanzioni.

Sul piano normativo va aggiunto un ulteriore livello di controllo che ha reso ancora più stringente la tracciabilità di questi redditi: la direttiva europea DAC7, recepita in Italia con il D.Lgs. 32/2023, impone alle piattaforme digitali di comunicare periodicamente alle autorità fiscali dei Paesi UE i dati relativi ai venditori e locatori che operano attraverso di esse, incluso il numero di transazioni e gli importi percepiti nell’anno. A questo si aggiunge, dal 1° gennaio 2025, l’obbligo di indicare il Codice Identificativo Nazionale (CIN) su ogni annuncio pubblicato online, un codice che identifica in modo univoco l’unità immobiliare e che consente all’Amministrazione di ricostruire con precisione la storia degli affitti brevi riferiti a un determinato immobile, anche quando il proprietario cambi piattaforma o gestore nel tempo. In termini operativi, questo significa che le discrepanze fra quanto dichiarato e quanto risultante dai flussi di dati DAC7 e dal CIN vengono oggi rilevate in modo pressoché automatico, con un livello di incrocio che pochi anni fa non era tecnicamente possibile.

Un ulteriore chiarimento riguarda la base imponibile: la tassazione, sia in regime di cedolare secca sia in regime ordinario, si calcola sull’importo lordo pagato dall’ospite, comprensivo delle commissioni trattenute dalla piattaforma, e non sull’importo netto effettivamente accreditato all’host. Dichiarare solo il netto ricevuto sul conto corrente, credendo erroneamente che sia quella la base imponibile corretta, è uno degli errori più comuni che genera accertamenti per infedele dichiarazione.

Va infine chiarita una distinzione che genera spesso confusione tra gli host: l’imposta di soggiorno, dovuta al Comune dagli ospiti e semplicemente incassata e riversata dal gestore della struttura, non ha nulla a che vedere con il reddito da locazione soggetto a IRPEF o cedolare secca. Sono due prelievi completamente distinti, con presupposti, soggetti passivi e autorità competenti diversi: l’imposta di soggiorno è un tributo locale che grava sull’ospite, mentre il reddito da locazione è un tributo erariale che grava sul locatore. Confondere le due voci nella tenuta della contabilità personale, includendo l’imposta di soggiorno riscossa (e poi versata al Comune) tra i propri incassi imponibili, o viceversa escludendo dal reddito imponibile importi che invece costituiscono canone, è un errore che può generare sia una sovrastima sia una sottostima della base imponibile dichiarata, con conseguenze opposte ma ugualmente problematiche in sede di controllo.

Requisiti, termini e soglie: quando scatta l’accertamento

In termini operativi, l’accertamento sui redditi da locazione breve scatta tipicamente in una di queste situazioni: quando i dati trasmessi dalla piattaforma non trovano corrispondenza, in tutto o in parte, nella dichiarazione dei redditi presentata dall’host; quando il contribuente utilizza la cedolare secca pur non avendone i requisiti; quando il numero di immobili gestiti supera la soglia oltre la quale l’attività viene presunta imprenditoriale; oppure quando, in sede di controlli più ampi, emergono incongruenze tra i movimenti bancari e i redditi dichiarati.

Su quest’ultimo punto la Cassazione, con la sentenza n. 19166/2023, ha chiarito un principio poi recepito anche in prassi amministrativa (circolare n. 10/E del 10 maggio 2024): quando lo stesso soggetto destina alla locazione breve più di quattro unità immobiliari nel medesimo periodo d’imposta, il reddito prodotto non è più qualificabile come reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. i) del TUIR, ma deve essere considerato reddito d’impresa. Questo comporta l’obbligo di apertura di una posizione IVA e l’esclusione dalla cedolare secca, con conseguente riqualificazione dell’intero impianto dichiarativo se l’host ha continuato a considerarsi un privato.

Per quanto riguarda i termini, l’Agenzia delle Entrate deve rispettare la decadenza prevista dall’art. 43 del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600. Il termine ordinario, quando la dichiarazione è stata presentata, scade il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione; se la dichiarazione è omessa, il termine si estende al 31 dicembre del settimo anno successivo a quello in cui la dichiarazione avrebbe dovuto essere presentata. Questo significa, in pratica, che un host che non ha mai dichiarato i redditi Airbnb percepiti nel 2020 può ricevere legittimamente un accertamento fino alla fine del 2027, mentre chi ha presentato la dichiarazione (magari indicando redditi parziali) può essere raggiunto solo fino alla fine del 2026 per lo stesso periodo d’imposta.

Tabella dei termini e delle sanzioni

Il termine più critico è quello dei 90 giorni dalla scadenza ordinaria di presentazione della dichiarazione. Superato quel termine, la dichiarazione si considera “omessa” a tutti gli effetti, anche se poi viene comunque trasmessa, e il quadro sanzionatorio diventa sensibilmente più severo, oltre a estendersi il termine di decadenza dell’accertamento come sopra descritto.

Merita un’osservazione specifica anche il raddoppio di sanzione previsto per la cedolare secca: l’art. 1, comma 7, del D.Lgs. n. 471/1997 stabilisce che, in caso di opzione per la cedolare secca su canoni di locazione ad uso abitativo omessi o dichiarati in misura inferiore al reale, le sanzioni per omessa o infedele dichiarazione sono raddoppiate rispetto alla misura ordinaria. Questo raddoppio si applica pienamente anche ai redditi da locazione breve tramite Airbnb quando l’host ha scelto il regime sostitutivo.

Va inoltre segnalato che, a seguito della riforma del sistema sanzionatorio operata dal D.Lgs. 87/2024, con effetto dalle violazioni commesse dal 1° settembre 2024, il quadro sanzionatorio generale per infedele dichiarazione è stato semplificato: è stata eliminata la forbice dal 90% al 180% precedentemente vigente, sostituita da un’unica percentuale fissa del 70% dell’imposta dovuta, con un minimo di 150 €. Per l’omessa dichiarazione, invece, la sanzione è stata fissata in misura fissa al 120%, in luogo della precedente forbice dal 120% al 240%, salvo restando comunque applicabile il raddoppio specifico previsto per le locazioni in cedolare secca appena descritto, che porta la sanzione effettiva, per queste specifiche violazioni, fino al 240% in caso di omessa dichiarazione e al 180% in caso di infedele dichiarazione del canone.

Come nasce un accertamento sui redditi Airbnb: la procedura passo per passo

1. Acquisizione dei dati dalla piattaforma. L’Agenzia delle Entrate riceve dagli intermediari (Airbnb, Booking e altri) i dati identificativi degli host, degli immobili locati e degli importi incassati, come previsto dall’art. 4, comma 4, del D.L. 50/2017. Questi dati vengono incrociati con l’Anagrafe tributaria e con le dichiarazioni presentate.
2. Selezione dei soggetti a rischio. Sulla base delle incongruenze rilevate (redditi non dichiarati, cedolare secca applicata senza requisiti, numero di immobili superiore alla soglia d’impresa), l’ufficio individua le posizioni da approfondire. Spesso il primo atto non è un avviso di accertamento, ma una comunicazione di compliance o un invito al contraddittorio, con cui l’Agenzia segnala le discrepanze e invita il contribuente a fornire chiarimenti o a regolarizzare spontaneamente.
3. Eventuale richiesta di documentazione. Se il contribuente non risponde o le spiegazioni non sono ritenute sufficienti, l’ufficio può richiedere contratti, ricevute di pagamento, estratti conto bancari e, nei casi più complessi, avviare vere e proprie indagini finanziarie ai sensi dell’art. 32 del D.P.R. 600/1973, estendendole eventualmente anche ai conti di familiari conviventi quando vi siano elementi che facciano ritenere una sostanziale riferibilità al contribuente accertato.
4. Emissione e notifica dell’avviso di accertamento. L’atto deve indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche della pretesa, gli importi contestati per ciascuna annualità e i termini per il pagamento o per l’impugnazione. La notifica avviene generalmente tramite PEC per i soggetti obbligati ad averne una, o tramite ufficiale giudiziario/servizio postale negli altri casi. Va precisato che, in materia di redditi fondiari e da locazione, la giurisprudenza di merito ha in più occasioni escluso l’obbligo generalizzato di un contraddittorio endoprocedimentale a pena di nullità dell’atto, salvo che si tratti di tributi armonizzati o di fattispecie per cui la legge lo preveda espressamente.
5. Impugnazione davanti alla Corte di Giustizia Tributaria. Il contribuente ha 60 giorni dalla notifica per proporre ricorso, salvo la sospensione feriale dei termini processuali, che opera esclusivamente dal 1° al 31 agosto di ogni anno. In alternativa, o in aggiunta, può presentare istanza di accertamento con adesione, che sospende per 90 giorni il termine per il ricorso e consente di negoziare con l’ufficio una riduzione delle sanzioni.

Va precisato che il rispetto di questi 60 giorni non è negoziabile: si tratta di un termine perentorio, e il suo mancato rispetto rende l’atto definitivo anche quando la pretesa fiscale sia oggettivamente infondata nel merito. Per questo motivo, la prima cosa da verificare alla ricezione dell’avviso è sempre la data di notifica effettiva, non quella di redazione dell’atto, poiché sono le due date a determinare da quando decorre concretamente il termine per agire.

6. Fase istruttoria e onere della prova. Qui si gioca gran parte della difesa: se l’accertamento si fonda su presunzioni (dati della piattaforma, movimenti bancari, riqualificazione dell’attività come d’impresa), il contribuente deve fornire una prova puntuale e analitica che smentisca, in tutto o in parte, la ricostruzione dell’ufficio. Un errore frequente è limitarsi a contestazioni generiche, senza documentare voce per voce ogni importo contestato: la giurisprudenza più recente ha chiarito che le difese generiche non sono sufficienti a vincere le presunzioni legali del Fisco.

Nella scelta tra accertamento con adesione e ricorso diretto, il criterio pratico è questo: se la contestazione dell’ufficio è in gran parte fondata e riguarda soprattutto un errore di calcolo o una dimenticanza dichiarativa, l’adesione consente di chiudere la vicenda con sanzioni ridotte a un terzo del minimo e senza i costi e i tempi di un contenzioso; se invece la pretesa si fonda su presunzioni contestabili nel merito, come una riqualificazione dell’attività come d’impresa non giustificata dai fatti, o un’indagine bancaria estesa a conti di terzi senza prova della riferibilità, conviene valutare fin da subito il ricorso, eventualmente preceduto da un’istanza di adesione utilizzata anche solo per acquisire maggiori elementi sulla motivazione dell’atto prima di impostare la difesa.

7. Decisione e successivi gradi di giudizio. In caso di soccombenza in primo grado, è possibile appellare davanti alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado ed eventualmente ricorrere per Cassazione, dove negli ultimi anni si è formato un consistente corpo di pronunce proprio in tema di accertamenti bancari e induttivi applicabili, per analogia, anche ai casi di redditi da locazione breve non dichiarati.

In termini operativi, la documentazione che ogni host dovrebbe conservare per essere pronto a un eventuale controllo comprende: i report annuali lordi generati dalla piattaforma (non il solo estratto conto bancario, che riporta l’importo netto), le Certificazioni Uniche rilasciate dagli intermediari che hanno operato come sostituti d’imposta, le ricevute relative all’imposta di soggiorno versata ai Comuni, l’atto di provenienza dell’immobile per dimostrare eventuali quote di comproprietà, e, quando applicabile, il contratto di locazione o sublocazione che regola il rapporto con il proprietario dell’immobile. Conservare questi documenti in modo ordinato, anno per anno, riduce sensibilmente i tempi e i costi di una eventuale difesa, perché consente di rispondere punto per punto a ogni contestazione senza dover ricostruire a posteriori, spesso a distanza di anni, la storia fiscale dell’immobile.

Due simulazioni di calcolo: dalla omissione alla difesa

Simulazione 1 — Omessa dichiarazione con ritenuta non versata dalla piattaforma. Un host ha percepito nel 2022 canoni lordi per 18.750 € tramite Airbnb, relativi a tre soggiorni brevi in un appartamento di sua proprietà, senza applicazione della ritenuta da parte della piattaforma e senza presentare alcuna dichiarazione dei redditi per quell’anno. Applicando la cedolare secca al 21% (aliquota vigente per il primo immobile), l’imposta dovuta sarebbe stata di 3.937,50 €. Non avendo mai dichiarato, la violazione è di omessa dichiarazione: la sanzione base sarebbe il 120% dell’imposta, pari a 4.725 €, ma trattandosi di canone di locazione soggetto a cedolare secca, si applica il raddoppio previsto dall’art. 1, comma 7, D.Lgs. 471/97, portando la sanzione al 240%, ossia 9.450 €, oltre agli interessi legali. Il termine per l’accertamento, non essendo mai stata presentata dichiarazione, decorre fino al 31 dicembre del settimo anno successivo al termine ordinario di presentazione (2023), quindi fino al 31 dicembre 2030.

Simulazione 2 — Regolarizzazione spontanea prima del controllo. Lo stesso host, resosi conto dell’omissione entro il 2024, decide di regolarizzarsi tramite ravvedimento operoso prima di ricevere qualunque comunicazione dall’Agenzia. Presentando la dichiarazione integrativa e versando l’imposta di 3.937,50 €, la sanzione applicabile in sede di ravvedimento (oltre i 90 giorni ma prima di un controllo) sarebbe pari al 75% dell’imposta dovuta per omesso versamento, riducibile ulteriormente in base alla tempistica del ravvedimento stesso; nell’esempio, applicando la riduzione a 1/7 del minimo prevista per il ravvedimento “lunghissimo”, la sanzione effettiva scende a poche centinaia di euro, oltre a un modesto importo di interessi legali calcolati al tasso vigente per il periodo di ritardo. La differenza tra le due simulazioni — oltre 9.000 € di sanzioni nel primo caso, poche centinaia di euro nel secondo — mostra concretamente perché la tempestività nella regolarizzazione sia l’elemento che incide di più sull’esito economico complessivo.

Casi particolari: comproprietà, sublocazione, gestori e attività d’impresa

Al di là della regola generale, esistono almeno tre situazioni che richiedono un inquadramento specifico.

Immobile in comproprietà. Quando l’appartamento locato tramite Airbnb appartiene a più soggetti (ad esempio coniugi o fratelli), il reddito da locazione va imputato pro quota a ciascun comproprietario in base alla propria percentuale di proprietà, indipendentemente da chi materialmente gestisce l’annuncio online o incassa i pagamenti sul proprio conto corrente. Un accertamento che imputi l’intero reddito a un solo comproprietario, ignorando la quota altrui, è contestabile fornendo la documentazione catastale e l’atto di provenienza dell’immobile.

Sublocazione e locazione tramite terzi gestori. Se l’host non è proprietario ma conduttore che sublocutta l’immobile su Airbnb (pratica sempre più diffusa nelle grandi città), il reddito percepito non rientra nei redditi fondiari ma nei redditi diversi da sublocazione, con un regime fiscale specifico che non consente, in linea generale, l’applicazione della cedolare secca riservata ai soli proprietari o titolari di diritti reali. Un accertamento che applichi automaticamente la disciplina dei redditi fondiari a un sublocatore è viziato sotto il profilo della corretta qualificazione reddituale.

Gestione tramite terzi (property manager) con mandato senza rappresentanza. Quando l’host affida la gestione degli annunci e degli incassi a una società di property management, ma l’immobile resta di sua proprietà e i canoni gli vengono riversati al netto della commissione di gestione, il reddito imponibile resta comunque quello lordo pagato dall’ospite finale, e non l’importo netto riversato all’host dopo la trattenuta del gestore: la commissione di gestione non è deducibile in regime di cedolare secca, mentre può esserlo, entro certi limiti, in regime ordinario IRPEF.

Superamento della soglia delle quattro unità immobiliari. Come visto, oltre questa soglia l’attività viene presunta imprenditoriale ai sensi della Cassazione n. 19166/2023 e della prassi che vi si è conformata. In questi casi occorre valutare con attenzione se ricorrono davvero gli elementi dell’organizzazione imprenditoriale (numero di immobili, continuità dell’attività, presenza di servizi aggiuntivi tipici della ricettività alberghiera) o se, al contrario, la soglia sia stata superata solo formalmente per ragioni contingenti, circostanza che può essere fatta valere in sede di contraddittorio.

Locazione a soggetti diversi dalle persone fisiche (business travel). Sebbene la locazione breve sia pensata per privati che affittano ad altri privati, negli ultimi anni si è diffusa la prassi di soggiorni di media durata (uno-tre mesi) prenotati da aziende per alloggiare temporaneamente propri dipendenti o collaboratori in trasferta. In questi casi, se il conduttore formale è una società, la qualificazione del reddito percepito dal locatore può risultare diversa rispetto alla locazione breve “pura” tra privati, ed è opportuno verificare puntualmente le condizioni contrattuali (durata, servizi accessori, natura del conduttore) prima di applicare automaticamente la cedolare secca, per evitare che l’ufficio contesti in un secondo momento un utilizzo improprio del regime sostitutivo.

Immobile locato a titolo gratuito ma con incassi tramite altre modalità. Un’altra situazione ricorrente riguarda gli host che dichiarano di aver concesso l’immobile a titolo gratuito a un familiare o conoscente, mentre in realtà l’annuncio online risultava attivo e generava incassi tracciabili attraverso la piattaforma. In questi casi l’Agenzia fonda l’accertamento direttamente sui dati dell’intermediario, che documentano l’esistenza di prenotazioni paganti: contestare una simile ricostruzione richiede prove concrete e coerenti, non semplici dichiarazioni di comodo, altrimenti la posizione difensiva risulta debole già in sede di contraddittorio.

Nella gestione di questi casi particolari, la lettura combinata delle norme tributarie con l’esperienza maturata dall’Avv. Giuseppe Angelo Monardo nel coordinamento di uno staff che affianca avvocati e commercialisti consente di individuare, caso per caso, quale sia la corretta qualificazione reddituale da opporre all’ufficio prima che l’accertamento diventi definitivo.

Le domande più frequenti sugli accertamenti Airbnb

Se Airbnb non ha applicato la ritenuta, sono comunque responsabile dell’omessa dichiarazione? Sì. L’obbligo di dichiarare i redditi percepiti resta in capo all’host indipendentemente dal comportamento dell’intermediario. Tuttavia, se riesci a dimostrare di aver fatto affidamento in buona fede sulle comunicazioni della piattaforma circa l’applicazione automatica della ritenuta, questo elemento può essere valorizzato in sede di contraddittorio per una gestione più favorevole delle sanzioni, pur non escludendo l’obbligo dichiarativo in sé.

Quanto indietro nel tempo può arrivare un accertamento sui redditi Airbnb? Dipende da se hai presentato o meno la dichiarazione per l’anno contestato: cinque anni dalla presentazione se la dichiarazione è stata presentata, sette anni dal termine di presentazione se è stata omessa. Non esistono, salvo specifiche fattispecie di attività detenute in paradisi fiscali, termini più brevi applicabili in generale a questi redditi.

Posso usare la cedolare secca anche se affitto tramite un’agenzia o un gestore? Sì, purché tu sia il proprietario (o titolare di altro diritto reale) dell’immobile e l’attività non superi la soglia oltre la quale viene presunta imprenditoriale. Il fatto di avvalersi di un gestore terzo per la parte operativa non fa perdere, di per sé, il diritto alla cedolare secca.

Cosa succede se l’Agenzia delle Entrate incrocia anche i miei conti correnti? Se l’ufficio rileva versamenti non giustificati sul conto, opera la presunzione legale relativa prevista dall’art. 32 del D.P.R. 600/1973: ogni versamento si presume reddito imponibile, salvo che tu dimostri analiticamente, movimento per movimento, che si tratta di somme già dichiarate o fiscalmente irrilevanti (ad esempio rimborsi, cauzioni restituite, giroconti tra propri conti).

Ho ricevuto una comunicazione di compliance, non ancora un vero avviso di accertamento: cosa devo fare? È il momento migliore per regolarizzare la posizione con il ravvedimento operoso, ottenendo sanzioni molto più basse rispetto a quelle applicate in sede di accertamento vero e proprio. Ignorare la comunicazione espone quasi certamente a un successivo avviso di accertamento con sanzioni piene.

Se l’immobile è affittato in condivisione con un comproprietario che non ho mai coinvolto, rischio di pagare per l’intero importo? Non dovresti: il reddito va suddiviso in base alle quote di proprietà. Se l’ufficio ti ha imputato l’intero canone, puoi contestare l’accertamento fornendo la documentazione che attesta la comproprietà e la ripartizione degli incassi.

Posso ancora regolarizzare gli anni 2022 e 2023, non coperti dall’accordo tra Airbnb e il Fisco? Dipende dai termini di decadenza applicabili a quelle annualità: se non hai ancora ricevuto alcun accertamento o comunicazione formale, il ravvedimento operoso resta in molti casi ancora percorribile, con sanzioni significativamente più contenute rispetto a quelle irrogabili in sede di accertamento. È opportuno verificare caso per caso se la dichiarazione relativa a quegli anni sia stata presentata, anche solo in parte, poiché questo incide sia sul termine di decadenza sia sulla sanzione applicabile.

Cosa rischio penalmente, oltre alle sanzioni amministrative? Il reato di omessa dichiarazione, previsto dall’art. 5 del D.Lgs. 74/2000, scatta solo quando l’imposta evasa per un singolo periodo d’imposta supera una soglia rilevante (attualmente 50.000 €), soglia che nella maggior parte dei casi di locazioni brevi non professionali non viene raggiunta. Quando invece la soglia venisse superata, il pagamento integrale del debito tributario, comprensivo di sanzioni e interessi, prima che l’autore abbia avuto formale conoscenza di controlli o procedimenti, esclude la punibilità ai sensi dell’art. 13, comma 2, dello stesso decreto.

Il quadro giurisprudenziale: le pronunce che ogni host dovrebbe conoscere

Il contenzioso specifico sui redditi da locazione breve tramite piattaforme è ancora in formazione, ma si appoggia stabilmente su principi consolidati in materia di accertamento induttivo, presunzioni bancarie e tassazione dei redditi da locazione, elaborati dalla Cassazione soprattutto negli ultimi tre anni. Questo aspetto merita una precisazione: non esiste ancora, ad oggi, un filone giurisprudenziale di legittimità interamente dedicato agli affitti brevi tramite Airbnb o Booking, semplicemente perché il fenomeno di massa dei controlli su questi redditi è relativamente recente e i relativi contenziosi, avviati negli ultimi anni, non hanno ancora esaurito i gradi di giudizio fino in Cassazione. Questo non significa però che il contribuente sia privo di riferimenti: i principi elaborati per le locazioni tradizionali, per l’accertamento induttivo e per le indagini bancarie si applicano infatti, per analogia sostanziale, anche a questi casi, poiché la struttura del rapporto tributario è la medesima. Ecco il quadro essenziale, con i principi riformulati in parole proprie.

1. Cass., ord. n. 746/2024 (9 gennaio 2024). In tema di locazioni ad uso diverso da quello abitativo, i canoni pattuiti restano imponibili finché il contratto risulti formalmente in vita, anche se non effettivamente riscossi per morosità del conduttore: la risoluzione del rapporto, per essere opponibile al Fisco, deve essere registrata. Principio utile anche per gli affitti brevi quando l’host sostenga di non aver incassato importi già “prenotati” sulla piattaforma.
2. Cass., ord. n. 27451/2025 (14 ottobre 2025). Ha ribadito che nelle locazioni commerciali i canoni pattuiti concorrono a formare il reddito indipendentemente dalla loro effettiva percezione, e che la risoluzione giudiziale del contratto non produce effetto retroattivo ai fini della tassazione dei periodi d’imposta precedenti. Rilevante per chi contesti un accertamento sostenendo di non aver mai incassato quanto risultante dai dati della piattaforma.
3. Cass. n. 21552/2024 (23 aprile 2024). In caso di omessa presentazione della dichiarazione, l’Amministrazione dispone di un’ampia discrezionalità nell’utilizzo dell’accertamento induttivo, con inversione dell’onere della prova a carico del contribuente; la Corte ha inoltre confermato la validità delle deleghe di firma interne agli uffici come atto meramente organizzativo.
4. Cass. n. 2567/2024. Ha stabilito che le dichiarazioni di soggetti terzi (ad esempio ospiti o precedenti conduttori) non possono, da sole, fondare un accertamento induttivo: costituiscono presunzioni semplici che il giudice deve valutare criticamente quanto a gravità, precisione e concordanza, senza limitarsi a recepirle acriticamente.
5. Cass. n. 8749/2025. Ha confermato che, in tema di rettifica dei redditi d’impresa, l’accertamento induttivo puro può fondarsi anche su presunzioni prive dei requisiti di gravità, precisione e concordanza normalmente richiesti, spostando sul contribuente l’onere di dimostrare che l’imponibile accertato non è stato conseguito o lo è stato in misura inferiore.
6. Cass., ord. n. 30470/2025 (19 novembre 2025). Ha ribadito lo stesso principio in tema di onere della prova nell’accertamento induttivo puro, confermando la linea tracciata dalla pronuncia precedente.
7. Cass. n. 19166/2023. Ha affermato che il superamento della soglia di quattro unità immobiliari destinate a locazione breve nello stesso periodo d’imposta fa scattare la presunzione legale di esercizio di attività d’impresa, con conseguente esclusione del regime dei redditi diversi e della cedolare secca. Principio poi recepito dalla prassi amministrativa.
8. Cass., ord. n. 29739/2025 (11 novembre 2025). Ha chiarito che la presunzione legale relativa prevista dall’art. 32 del D.P.R. 600/1973 sui versamenti bancari opera anche nei confronti di professionisti e lavoratori autonomi, e non dei soli imprenditori, superando un isolato precedente difforme; resta ferma, invece, l’inapplicabilità della presunzione sui prelevamenti a questi soggetti.
9. Cass., ord. n. 29086/2025 (4 novembre 2025). Ha ritenuto illegittimo l’accertamento fondato su indagini finanziarie svolte su conti intestati a soggetti terzi (nel caso specifico il coniuge) quando l’ufficio non dimostri, anche in via presuntiva, che le movimentazioni siano sostanzialmente riferibili al contribuente sottoposto a verifica.
10. Cass., ord. n. 7583/2025 (21 marzo 2025). Sullo stesso tema, ha ribadito che l’estensione delle indagini bancarie a conti intestati a familiari conviventi è legittima solo se l’Amministrazione fornisce elementi che rendano credibile la sostanziale riconducibilità di quei conti al soggetto verificato.
11. Cass., ord. n. 2211/2026 (3 febbraio 2026). Ha censurato la prassi dei giudici di merito di liquidare “in blocco” come mere asserzioni generiche le prove documentali offerte dal contribuente (bonifici, giroconti, rapporti familiari) per vincere la presunzione bancaria, imponendo un’analisi analitica di ogni singola posta contestata.
12. Cass. n. 22931/2018. A seguito della sentenza della Corte Costituzionale n. 228/2014, ha confermato che la presunzione sui prelevamenti bancari non si applica più ai lavoratori autonomi, mentre resta pienamente valida quella sui versamenti, distinzione poi ripresa da tutte le pronunce successive in materia.

Alcuni di questi principi erano già stati richiamati nelle sezioni precedenti a sostegno delle singole affermazioni; qui trovi il quadro riepilogativo completo, utile come riferimento rapido in caso di contenzioso.

Come lo Studio Monardo può assisterti nella difesa

Di fronte a un accertamento sui redditi Airbnb, muoversi senza una strategia rischia di trasformare una contestazione parzialmente fondata in un debito integrale, comprensivo di sanzioni raddoppiate. Ecco cosa può fare concretamente lo Studio Monardo:

1. Analizziamo l’avviso di accertamento e i dati sottostanti, verificando se la ricostruzione dell’ufficio si basa sui dati lordi o netti delle piattaforme e se la base imponibile è stata calcolata correttamente.
2. Verifichiamo la corretta qualificazione reddituale, controllando se l’attività sia stata erroneamente riqualificata come d’impresa nonostante il numero di immobili non superi la soglia rilevante, o se sia stata applicata cedolare secca a un soggetto che non ne aveva diritto (ad esempio un sublocatore).
3. Ricostruiamo la posizione di comproprietà, quando l’immobile appartiene a più soggetti, per evitare che l’intero reddito venga imputato a un solo contitolare.
4. Impugniamo le presunzioni bancarie prive di fondamento, contestando indagini finanziarie estese a conti di familiari senza che l’ufficio abbia provato la riferibilità sostanziale delle movimentazioni al contribuente accertato.
5. Predisponiamo la prova analitica contraria, documentando voce per voce ogni versamento contestato (cauzioni, rimborsi, giroconti) per evitare che le difese vengano liquidate come generiche.
6. Valutiamo l’accertamento con adesione, quando la contestazione risulti parzialmente fondata, per ottenere una riduzione delle sanzioni e definire la posizione senza affrontare un contenzioso integrale.
7. Gestiamo il ravvedimento operoso per le annualità non ancora accertate, calcolando la sanzione più favorevole in base al momento della regolarizzazione.
8. Impugniamo l’avviso davanti alla Corte di Giustizia Tributaria, costruendo il ricorso sui vizi di motivazione, sui difetti istruttori e sulle presunzioni non supportate dai requisiti di gravità, precisione e concordanza.
9. Seguiamo il contenzioso nei successivi gradi di giudizio, mantenendo la stessa linea difensiva dal primo grado fino, se necessario, alla Corte di Cassazione.
10. Coordiniamo il profilo tributario con quello bancario, quando l’accertamento sia accompagnato da indagini finanziarie sui conti correnti dell’host o di suoi familiari.

A questi strumenti si affianca un lavoro preventivo, quando il contribuente si rivolge allo studio prima ancora di ricevere un accertamento formale: analizziamo la struttura contrattuale e dichiarativa esistente, verificando se il numero di immobili gestiti, la modalità di incasso e la scelta del regime fiscale espongano concretamente a un rischio di riqualificazione, in modo da poter correggere spontaneamente la posizione, tramite dichiarazione integrativa o ravvedimento operoso, prima che intervenga un controllo dell’Agenzia delle Entrate.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

In un tema come quello degli accertamenti sui redditi da locazione breve, l’abilitazione che pesa maggiormente è proprio quella di coordinatore di uno staff multidisciplinare nazionale in diritto bancario e tributario: la materia richiede infatti di leggere insieme la disciplina tributaria delle locazioni brevi e, quando presenti, gli esiti delle indagini finanziarie sui conti correnti, un incrocio che solo un lavoro congiunto tra avvocati e commercialisti consente di gestire in modo coerente dal primo confronto con l’ufficio fino, se necessario, all’ultimo grado di giudizio davanti alla Cassazione.

Lo staff che segue ogni pratica riunisce avvocati e commercialisti che lavorano sullo stesso fascicolo, garantendo continuità di strategia dalla fase del contraddittorio con l’Agenzia fino all’eventuale ricorso per Cassazione, senza cambi di impostazione difensiva tra un grado di giudizio e l’altro.

In sintesi: agire prima che l’accertamento diventi definitivo

Un accertamento sui redditi Airbnb non è quasi mai un fulmine a ciel sereno: nella maggior parte dei casi è preceduto da comunicazioni di compliance o da richieste di chiarimenti che offrono una finestra preziosa per regolarizzare la posizione a costi sanzionatori molto più contenuti. Quando invece l’avviso è già stato notificato, la difesa efficace passa dalla verifica puntuale della base imponibile, dalla corretta qualificazione del reddito e dalla capacità di smontare, con prove analitiche, le presunzioni su cui l’ufficio ha fondato la pretesa.

Proprio perché la materia intreccia disciplina tributaria delle locazioni brevi ed eventuali indagini bancarie, lo Studio Monardo affronta questi casi mettendo a sistema le competenze specifiche in diritto bancario e tributario dello staff multidisciplinare, con l’obiettivo di costruire una strategia difensiva solida fin dal primo confronto con l’Agenzia delle Entrate.

Che tu abbia ricevuto una semplice comunicazione di compliance, un questionario o un vero e proprio avviso di accertamento, il criterio guida resta lo stesso: verificare puntualmente ogni singola posta contestata, distinguere ciò che è realmente dovuto da ciò che deriva da una presunzione contestabile, e scegliere lo strumento più adatto tra ravvedimento operoso, accertamento con adesione e ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria. Rimandare questa valutazione, confidando che l’atto “si risolva da solo” o che l’Agenzia non insista, è quasi sempre la scelta più costosa: i termini di impugnazione sono brevi e perentori, e una volta scaduti l’atto diventa definitivo anche quando la pretesa fiscale fosse in tutto o in parte infondata.

📩 Non lasciare che i termini di impugnazione scadano senza aver valutato le tue possibilità di difesa: scrivi oggi stesso allo Studio Monardo, trovi tutti i riferimenti per contattarci in fondo a questa pagina.