Credito D’imposta Locazioni Indicato Ma Non Spettante Dai Dati Dichiarati: Come Difendersi Dal Fisco

Hai ricevuto una comunicazione di irregolarità dall’Agenzia delle Entrate che contesta il credito d’imposta per i canoni di locazione che hai indicato in dichiarazione? Oppure ti è arrivato un atto di recupero che ti chiede di restituire tutto o parte di quel beneficio, con sanzioni e interessi sopra?

Questo non è un articolo da leggere comodamente e mettere da parte. È un piano d’azione con scadenze precise, mosse concrete e conseguenze reali se salti un passaggio. Il credito d’imposta per le locazioni degli immobili a uso non abitativo — introdotto dall’art. 28 del Decreto Rilancio (D.L. n. 34/2020) per fronteggiare l’emergenza Covid-19 — è uno dei bonus più controllati dal Fisco negli ultimi anni. L’Agenzia delle Entrate, attraverso i controlli automatizzati ex art. 36-bis del DPR n. 600/1973, incrocia i dati dichiarati con quelli presenti nelle proprie banche dati: se il credito che hai compensato in F24 o portato in dichiarazione non trova riscontro nei parametri di legge (calo del fatturato, ricavi entro soglia, pagamento effettivo del canone), arriva la contestazione.

Il problema è che molte imprese e professionisti hanno effettivamente avuto diritto a quel credito, ma i loro dati non emergono correttamente dai controlli automatici. In altri casi, ci sono state errate applicazioni dei requisiti, calcoli del calo di fatturato eseguiti con criteri sbagliati, o semplicemente errori formali che il sistema informatico ha letto come assenza totale del presupposto. La differenza tra agire subito e aspettare può valere migliaia di euro di sanzioni in più, la perdita di termini difensivi insostituibili e, nei casi più gravi, conseguenze penali.

Lo Studio Monardo lavora da anni al fianco di imprese e professionisti contestati dall’Agenzia delle Entrate in materia di crediti d’imposta agevolativi, con competenza sia nella fase stragiudiziale (memorie difensive, autotutela, accertamento con adesione) sia in quella contenziosa davanti alle Corti di Giustizia Tributaria di primo e secondo grado, fino alla Corte di Cassazione. Il coordinamento di uno staff multidisciplinare nazionale — avvocati e commercialisti che lavorano insieme sullo stesso fascicolo — consente di valutare ogni contestazione sotto il profilo giuridico, contabile e fiscale in modo integrato.

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La diagnosi della tua situazione: da dove parti?

Prima di eseguire qualsiasi mossa, rispondi onestamente a queste domande. La risposta determina da quale punto del piano devi partire.

1. Hai già ricevuto l’atto o sei ancora in attesa? Se hai ricevuto solo una lettera di compliance o una pre-notifica, hai ancora margini di confronto con l’Ufficio. Se hai ricevuto formalmente una comunicazione di irregolarità (avviso bonario ex art. 36-bis DPR 600/73) o un atto di recupero ex art. 38-bis DPR 600/73, i termini sono già partiti.

2. L’atto riguarda il controllo automatizzato (avviso bonario) o è un atto di recupero vero e proprio? La distinzione è cruciale: l’avviso bonario ha termini di risposta diversi e sanzioni ridotte; l’atto di recupero è immediatamente impugnabile e apre la fase contenziosa.

3. Il credito che hai compensato era effettivamente spettante? Valuta: hai avuto un calo del fatturato di almeno il 50% nei mesi agevolati (confronto mese su mese con l’anno precedente)? Hai pagato il canone? L’immobile era destinato ad attività non abitativa? I tuoi ricavi erano sotto la soglia di 5 milioni nel periodo di imposta precedente (o sei una categoria esonerata dal limite)?

4. Quanto tempo è passato dalla ricezione dell’atto? Questa domanda è la più urgente. I termini per rispondere, pagare con sanzioni ridotte o ricorrere sono tutti perentori. Un giorno di ritardo può chiudere definitivamente una porta.

Tabella di orientamento

Situazione attuale	Mossa da cui partire
Lettera di compliance o pre-notifica, nessun atto formale	Mossa 1 (analisi documenti e risposta proattiva)
Avviso bonario ricevuto, termini ancora aperti	Mossa 2 (risposta o pagamento con sanzioni ridotte)
Avviso bonario scaduto senza risposta, atto non ancora emesso	Mossa 3 (autotutela e interlocuzione con l’Ufficio)
Atto di recupero ex art. 38-bis ricevuto da meno di 60 giorni	Mossa 4 (impugnazione urgente o adesione)
Atto di recupero divenuto definitivo, cartella in arrivo	Mossa 6 (opposizione alla riscossione e verifiche procedurali)
Profilo penale potenzialmente aperto (compensazioni sopra 50.000 €)	Mossa 7 (coordinamento difensivo penale-tributario)
Credito ceduto a terzi, contestazione al cessionario	Mossa 5 (difesa specifica del cessionario)

Mossa 1 — Analisi documentale: verifica tu per primo cosa ha visto il Fisco

OBIETTIVO: Costruire un quadro preciso di ciò che il sistema di controllo automatizzato ha letto (o non ha letto) nella tua dichiarazione, prima ancora che arrivi un atto formale.

QUANDO VA FATTA: Subito, non appena percepisci che qualcosa non torna — lettera di compliance, segnalazione del commercialista, anomalia nel cassetto fiscale. Ma anche come primo atto se hai già ricevuto l’avviso bonario: la mossa 1 alimenta tutte le successive.

COME SI ESEGUE:

Accedi al tuo cassetto fiscale (o fallo accedere al tuo delegato) e recupera la dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta in cui hai usufruito del credito. Il credito art. 28 DL 34/2020 va indicato nel quadro RU con il codice credito H8 (“Credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda”). Verifica:

Colonna 3 del rigo RU5: l’ammontare del credito spettante è indicato correttamente?
Il credito è stato utilizzato in compensazione tramite F24 con il codice tributo 6920? Oppure è stato ceduto al locatore?
Se ceduto: hai compilato il rigo RU9, colonna 1, con l’importo ceduto?
Hai indicato il credito in un periodo d’imposta coerente con quello di sostenimento della spesa e di effettivo pagamento del canone?

Parallelamente, raccogli tutta la documentazione di supporto:

Il contratto di locazione (o affitto di azienda) con evidenza del canone mensile
Le ricevute di pagamento del canone per ogni mese agevolato (i canoni devono essere stati effettivamente versati)
Le fatture o corrispettivi emessi nei mesi di riferimento (marzo-maggio 2020 o periodi prorogati), con confronto con gli stessi mesi del 2019 per verificare il calo del fatturato
Il registro IVA o i dati delle liquidazioni periodiche che documentano il calo percentuale del fatturato

LA BASE GIURIDICA: L’art. 28, comma 5, del DL 34/2020 subordina la spettanza del credito — per i soggetti esercenti attività economica — al calo del fatturato o dei corrispettivi di almeno il 50% in ciascun mese agevolato rispetto allo stesso mese del 2019. La Circolare n. 14/E dell’Agenzia delle Entrate del 6 giugno 2020 ha chiarito che il calcolo va fatto mese per mese, confrontando le operazioni fatturate o certificate nei mesi agevolati del 2020 con quelle degli stessi mesi del 2019, incluse le operazioni non rilevanti ai fini IVA.

SE QUALCOSA VA STORTO: Il dato del calo di fatturato potrebbe non emergere correttamente dal controllo automatizzato se, per esempio, nel mese di confronto del 2019 avevi emesso una fattura differita di importo elevato che ha gonfiato il parametro di confronto, oppure se eserciti un’attività con stagionalità atipica. In questi casi, la documentazione contabile è la tua prima difesa: i dati non sono sbagliati, sono solo inaccessibili al sistema automatico.

CHECK DI COMPLETAMENTO:

Hai la documentazione completa per ogni mese in cui hai applicato il credito?
Hai verificato che il calo di fatturato superi il 50% per ciascuno di quei mesi (non in media)?
Hai identificato quale specifica voce della dichiarazione l’Ufficio ha rilevato come anomalia?

Mossa 2 — Risposta all’avviso bonario: non lasciarlo scadere nel cassetto

OBIETTIVO: Gestire l’avviso bonario (comunicazione di irregolarità ex art. 36-bis DPR 600/73) nei termini che ti consentono o di regolarizzare la posizione con sanzioni ridotte, o di bloccare la pretesa presentando chiarimenti e documentazione.

QUANDO VA FATTA: Hai 60 giorni dalla ricezione dell’avviso bonario (per le comunicazioni elaborate dal 1° gennaio 2025, in base al D.Lgs. n. 108/2024 che ha modificato il termine precedente di 30 giorni). Se il tuo avviso risale a prima del 2025, il termine era di 30 giorni. Attenzione: i termini sono sospesi dal 1° agosto al 4 settembre (periodo feriale), ma il conteggio riprende alla scadenza della sospensione.

COME SI ESEGUE:

Hai due strade:

Strada A — Paghi e chiudi (se la contestazione è corretta o parzialmente corretta): Se la verifica documentale della Mossa 1 ti ha confermato che hai effettivamente applicato il credito in modo non corretto — per esempio hai computato il calo di fatturato in modo errato, o hai applicato il credito a un mese in cui non era maturato — il pagamento entro il termine dell’avviso bonario ti fa beneficiare della riduzione delle sanzioni a un terzo. Per le violazioni commesse fino al 31 agosto 2024, la sanzione ordinaria del 30% si riduce al 10%. Per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024 (riforma sanzionatoria del D.Lgs. n. 87/2024), la sanzione base è del 25% e si riduce proporzionalmente. Puoi pagare in un’unica soluzione o rateizzare in massimo 20 rate trimestrali per importi superiori a 5.000 euro.

Strada B — Presenti memorie e chiedi la revisione (se la contestazione è errata): Se ritieni che il credito fosse effettivamente spettante, prepara una risposta scritta all’Ufficio allegando tutta la documentazione raccolta nella Mossa 1. Nella memoria, spiega:

Quale norma ti attribuiva il diritto al credito (art. 28 DL 34/2020, come eventualmente prorogato dall’art. 4 DL 73/2021 e dall’art. 8 DL 137/2020)
Perché i dati dichiarati documentano il rispetto dei requisiti (calo fatturato per ciascun mese, ricavi entro soglia, pagamento del canone)
Perché l’errore è imputabile a un limite del controllo automatizzato, non a un’indebita fruizione del beneficio

LA BASE GIURIDICA: L’art. 36-bis, comma 3, DPR 600/73 consente al contribuente di fornire chiarimenti entro il termine indicato nella comunicazione. Se i chiarimenti sono accolti, l’Ufficio aggiorna la propria posizione in autotutela, anche solo parzialmente.

SE QUALCOSA VA STORTO: Se la risposta non viene presa in considerazione o se l’Ufficio respinge le tue memorie, non si tratta di una sconfitta definitiva. Significa semplicemente che la contestazione viene confermata e si passerà alla fase dell’atto formale (atto di recupero), che è impugnabile davanti alla Corte di Giustizia Tributaria.

CHECK DI COMPLETAMENTO:

Hai risposto o pagato entro i 60 giorni (o 30 giorni se il tuo avviso è anteriore al 2025)?
Hai conservato la raccomandata con avviso di ricevimento della risposta (o la ricevuta PEC)?
Hai già raccolto tutta la documentazione a supporto per la fase successiva?

Mossa 3 — Autotutela proattiva: scrivi all’Ufficio prima che emettano l’atto

OBIETTIVO: Presentare un’istanza di autotutela che blocchi o riduca la pretesa prima che venga formalizzato un atto di recupero, evitando il contenzioso e i costi che comporta.

QUANDO VA FATTA: Se l’avviso bonario è scaduto senza che tu abbia risposto o pagato, ma prima che l’Ufficio emetta l’atto di recupero. Oppure se stai ricevendo segnali (lettere di compliance, comunicazioni informali) che una contestazione formale è imminente.

COME SI ESEGUE:

L’autotutela è uno strumento che l’Amministrazione finanziaria esercita di propria iniziativa, ma che il contribuente può stimolare con un’istanza formale. La riforma dello Statuto del contribuente (D.Lgs. n. 219/2023) ha rafforzato l’istituto, disciplinando l’autotutela obbligatoria e facoltativa all’art. 10-quater e 10-quinquies della Legge n. 212/2000, e introducendo la possibilità per il contribuente di adire il giudice tributario in caso di inerzia dell’Ufficio sull’autotutela obbligatoria.

Nella tua istanza:

Indica con precisione gli estremi dell’atto o della comunicazione che ha originato la contestazione
Allega tutta la documentazione che dimostra la spettanza del credito
Evidenzia eventuali vizi procedurali dell’atto (mancata indicazione delle motivazioni, erronea applicazione della norma, dati di confronto errati usati dall’Ufficio)
Cita la normativa di riferimento e, dove pertinente, la Circolare n. 14/E del 2020 dell’Agenzia stessa, che ha chiarito i criteri di calcolo del fatturato

LA BASE GIURIDICA: L’art. 10-quater della Legge n. 212/2000, introdotto dal D.Lgs. n. 219/2023, prevede l’autotutela obbligatoria in caso di errore di persona, errore di calcolo, errore sull’individuazione del tributo, errore materiale del documento e infondatezza della pretesa per mancanza di documentazione poi sanabile. L’art. 10-quinquies prevede l’autotutela facoltativa per tutte le altre ipotesi.

SE QUALCOSA VA STORTO: Se l’autotutela viene rigettata o ignorata, hai comunque costruito un dossier difensivo completo che ti servirà per il ricorso tributario. Il materiale raccolto e le argomentazioni sviluppate nell’istanza di autotutela saranno la base del tuo atto introduttivo del giudizio.

CHECK DI COMPLETAMENTO:

Hai inviato l’istanza con modalità tracciabili (raccomandata A/R o PEC)?
Hai conservato copia dell’istanza e della ricevuta di trasmissione?
Hai indicato un termine entro cui attendi riscontro (di solito 30-60 giorni)?

Mossa 4 — Impugnazione dell’atto di recupero: la finestra temporale è stretta

OBIETTIVO: Impugnare l’atto di recupero (emesso ai sensi dell’art. 38-bis del DPR n. 600/1973) davanti alla Corte di Giustizia Tributaria entro i termini perentori, impedendo che diventi definitivo.

QUANDO VA FATTA: Entro 60 giorni dalla notifica dell’atto di recupero. Se l’atto è stato notificato nel periodo compreso tra il 1° agosto e il 4 settembre, i termini sono sospesi per tutta la durata del periodo feriale e ripartono dal 4 settembre. Non c’è alcuna proroga per dimenticanza, malattia del delegato, mancata consegna al commercialista.

COME SI ESEGUE:

Il ricorso deve essere depositato (in formato telematico) presso la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado competente per territorio. Prima di depositare il ricorso, verifica obbligatoriamente:

La corretta qualificazione del credito: l’atto ti contesta un credito “non spettante” (art. 13, comma 4, D.Lgs. n. 471/97: sanzione del 25% delle violazioni dal 1° settembre 2024, del 30% per quelle anteriori) o un credito “inesistente” (art. 13, comma 5: sanzione del 70%)? La distinzione è fondamentale perché cambia non solo la sanzione ma anche il termine di decadenza del potere di recupero dell’Agenzia.
La verifica dei termini di decadenza dell’Ufficio: per i crediti non spettanti, l’atto di recupero deve essere notificato entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello dell’utilizzo (art. 38-bis DPR 600/73, per gli atti emessi dal 30 aprile 2024). Per i crediti inesistenti, il termine è di otto anni. Se il credito locazioni è stato utilizzato nel 2020 o 2021, verifica attentamente quando è scaduto o scade il termine quinquennale per la notifica dell’atto.
I vizi formali dell’atto: l’atto è sufficientemente motivato? Indica le norme violate, il periodo di riferimento, l’importo del credito contestato e le ragioni del disconoscimento? Un atto privo di adeguata motivazione è annullabile.

Nel ricorso, solleva tutti i motivi pertinenti:

Spettanza effettiva del credito (documentazione del calo fatturato, contratto di locazione, pagamento del canone)
Erronea qualificazione del credito come “inesistente” invece di “non spettante” (se pertinente: la qualificazione come “non spettante” è difensivamente più favorevole per sanzioni e termini)
Decadenza del potere di recupero dell’Agenzia (se il termine quinquennale è già scaduto al momento della notifica)
Vizi formali dell’atto (motivazione carente, errata individuazione del periodo, errori di calcolo)

LA BASE GIURIDICA: Art. 19 del D.Lgs. n. 546/1992 (impugnabilità degli atti del Fisco davanti al giudice tributario); art. 38-bis DPR 600/73 (atto di recupero); art. 13, commi 4, 4-bis, 4-ter e 5 del D.Lgs. n. 471/1997 come modificato dal D.Lgs. n. 87/2024.

SE QUALCOSA VA STORTO — L’ATTO DIVENTA DEFINITIVO: Se il ricorso non viene depositato entro i 60 giorni, l’atto di recupero diventa definitivo per mancata impugnazione. A quel punto l’unico strumento residuo è il ricorso in opposizione alla cartella/intimazione di pagamento per vizi propri della riscossione (non del merito), oppure una tardiva autotutela se emergono elementi nuovi.

CHECK DI COMPLETAMENTO:

Hai verificato la data di notifica dell’atto e calcolato esattamente la scadenza dei 60 giorni?
Hai identificato tutti i motivi di ricorso (merito, procedurali, decadenza)?
Hai incaricato un difensore abilitato al patrocinio tributario?

Mossa 5 — Difesa del cessionario: se hai acquistato il credito da terzi

OBIETTIVO: Se hai ricevuto un atto di recupero non come originario titolare del credito ma come cessionario (hai acquistato il credito locazioni dal locatario), costruire una difesa specifica che tenga conto della tua posizione distinta.

QUANDO VA FATTA: Appena ricevuto l’atto. Il cessionario ha la stessa finestra di 60 giorni per impugnare.

COME SI ESEGUE:

La posizione del cessionario è distinta da quella del cedente. Il D.L. n. 34/2020, art. 122, consente la cessione del credito d’imposta ex art. 28 ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito. Il cessionario che ha acquistato il credito “in buona fede” e senza concorso in irregolarità gode di una tutela specifica.

Nella tua difesa come cessionario:

Documenta il contratto di cessione del credito, la comunicazione all’Agenzia delle Entrate dell’avvenuta cessione attraverso l’apposita procedura telematica, e il prezzo pagato per la cessione (coerente con il valore del credito)
Dimostra che al momento dell’acquisto non eri a conoscenza di irregolarità nella posizione del cedente
Verifica che la cessione sia avvenuta correttamente: il cedente doveva aver compilato il rigo RU9, colonna 1 della propria dichiarazione, indicando l’importo ceduto
Controlla che non siano stati superati i limiti di compensazione ordinari (anche se per il credito art. 28 DL 34/2020 la Risoluzione n. 32/2020 e la stessa legge escludevano l’applicazione del limite di 700.000 euro annui e del limite del quadro RU)

LA BASE GIURIDICA: Art. 122 del D.L. n. 34/2020; art. 28, comma 6, DL 34/2020; principio generale di tutela dell’affidamento del cessionario in buona fede, riconosciuto dalla giurisprudenza tributaria e dalla prassi dell’Agenzia delle Entrate.

SE QUALCOSA VA STORTO: Se l’Agenzia dimostra che il cessionario era a conoscenza dell’irregolarità o ha concorso attivamente nella costruzione di un’operazione fraudolenta, la tutela della buona fede cade. In questo caso il profilo può assumere rilevanza penale ai sensi dell’art. 10-quater del D.Lgs. n. 74/2000, e occorre una difesa coordinata tra il versante tributario e quello penale.

CHECK DI COMPLETAMENTO:

Hai documentato l’acquisto in buona fede del credito e la sua comunicazione all’Agenzia?
Hai verificato che la cessione sia avvenuta con le modalità telematiche previste?
Hai accertato se il cedente aveva rispettato i requisiti di spettanza del credito?

Mossa 6 — Opposizione alla riscossione: quando l’atto è diventato definitivo

OBIETTIVO: Se l’atto di recupero non è stato impugnato nei termini e sono arrivate la cartella di pagamento o l’intimazione ad adempiere, individuare i vizi propri degli atti della riscossione che possono ancora essere fatti valere.

QUANDO VA FATTA: Entro 60 giorni dalla notifica della cartella di pagamento o dell’intimazione ad adempiere.

COME SI ESEGUE:

L’impugnazione della cartella per vizi propri della riscossione, anche quando il merito è diventato definitivo, consente di far valere:

Vizi della notifica della cartella (notifica irregolare, al soggetto sbagliato, indirizzo errato)
Vizi della notifica dell’atto di recupero presupposto: se l’atto di recupero non ti è mai stato notificato regolarmente (e quindi non hai avuto la possibilità concreta di impugnarlo), la cartella è impugnabile per questo vizio
Prescrizione del credito iscritto a ruolo (dopo l’iscrizione, il credito si prescrive in cinque o dieci anni a seconda della natura del tributo)
Mancanza o errore del titolo esecutivo
Vizi formali della cartella stessa (assenza della data di notifica, mancata indicazione delle modalità di impugnazione)

LA BASE GIURIDICA: Art. 19 del D.Lgs. n. 546/1992 (impugnabilità della cartella); artt. 25 e 26 del DPR n. 602/1973 (termini di notifica della cartella e vizi propri); giurisprudenza consolidata della Cassazione sull’impugnazione della cartella per vizi derivati dall’atto presupposto mai notificato.

SE QUALCOSA VA STORTO: Se tutti i vizi propri della riscossione sono insussistenti, l’unica via percorribile è la richiesta di rateizzazione del debito all’Agenzia delle Entrate-Riscossione ex art. 19 DPR 602/73 (fino a 72 rate ordinarie, prorogabili) o la verifica dell’accesso a strumenti straordinari di composizione del debito tributario.

CHECK DI COMPLETAMENTO:

Hai verificato la regolarità della notifica dell’atto di recupero presupposto (è stato notificato correttamente? A chi? Quando?)
Hai verificato la regolarità della notifica della cartella (stessa analisi)?
Hai calcolato se i termini di prescrizione del credito già iscritto a ruolo sono decorsi?

Mossa 7 — Profilo penale: coordinamento difensivo quando le cifre superano i 50.000 euro

OBIETTIVO: Se l’importo del credito indebitamente compensato supera i 50.000 euro annui, coordinare la difesa tributaria con quella penale prima che l’Agenzia trasmetta la notizia di reato alla Procura della Repubblica.

QUANDO VA FATTA: Non appena emerge che l’importo contestato supera la soglia penale, indipendentemente dalla fase in cui si trova il procedimento tributario.

COME SI ESEGUE:

L’art. 10-quater del D.Lgs. n. 74/2000 punisce l’indebita compensazione di crediti non spettanti (reclusione da 6 mesi a 2 anni per importi superiori a 50.000 euro) e di crediti inesistenti (reclusione da 1 anno e 6 mesi a 6 anni per importi superiori a 50.000 euro). La distinzione tra le due fattispecie — introdotta in modo organico dalla riforma sanzionatoria del D.Lgs. n. 87/2024 — è quindi decisiva anche ai fini penali.

Se il credito locazioni ti è stato contestato come “inesistente” ma tu ritieni che fosse soltanto “non spettante” (per esempio perché esisteva il contratto, è stato pagato il canone, ma il calo di fatturato non era sufficientemente documentato), la riqualificazione in sede tributaria può avere effetti diretti sul procedimento penale, riducendo la pena edittale applicabile e aprendo alla non punibilità in caso di obiettiva incertezza normativa (art. 10-quater, comma 2-bis, D.Lgs. n. 74/2000, introdotto dal D.Lgs. 87/2024: il fatto non è punibile quando la spettanza del credito sia oggetto di obiettiva incertezza normativa o valutativa).

Il ravvedimento operoso, se effettuato integralmente prima della notifica dell’atto impositivo, esclude completamente la rilevanza penale per i crediti non spettanti, e costituisce circostanza attenuante (riduzione fino alla metà della pena) per i crediti inesistenti.

LA BASE GIURIDICA: Art. 10-quater D.Lgs. n. 74/2000 come modificato dal D.Lgs. n. 87/2024; art. 13 D.Lgs. n. 471/1997 come modificato; sentenza Cassazione penale n. 19868/2025 (natura interpretativa delle nuove definizioni di credito inesistente e non spettante, retroattivamente applicabili secondo il principio del favor rei); sentenza Cassazione penale n. 1757 del 15 gennaio 2025 (qualificazione del credito inesistente e continuità normativa dopo D.Lgs. 87/2024).

SE QUALCOSA VA STORTO: Il coordinamento tardivo tra la difesa tributaria e quella penale è uno degli errori più costosi. Un’ammissione fatta in sede tributaria può essere utilizzata in sede penale, e viceversa. È fondamentale che le due linee difensive siano coerenti fin dall’inizio.

CHECK DI COMPLETAMENTO:

Hai verificato se l’importo annuo contestato supera i 50.000 euro?
Hai informato un avvocato penalista tributarista della situazione prima di fare qualsiasi ammissione o pagamento parziale?
Hai valutato la possibilità di ravvedimento operoso integrale come strumento di esclusione della punibilità penale?

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo coordina uno staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti con esperienza specifica nelle contestazioni di crediti d’imposta agevolativi sia in sede tributaria che penale-tributaria. La difesa integrata — che copre la fase stragiudiziale, il contenzioso tributario e il coordinamento con la difesa penale — è una delle aree centrali dell’attività dello Studio.

Mossa 8 — Definizione alternativa al contenzioso: adesione, conciliazione e deflazione

OBIETTIVO: Se il ricorso è già pendente o la fase contenziosa è aperta, valutare gli strumenti deflattivi del contenzioso che consentono di chiudere la controversia con risparmi significativi sulle sanzioni rispetto alla soccombenza totale.

QUANDO VA FATTA: In qualsiasi momento dopo la notifica dell’atto impositivo, ma idealmente prima della prima udienza o dell’esito della camera di consiglio in sede di sospensiva.

COME SI ESEGUE:

I principali strumenti disponibili sono:

Reclamo/mediazione tributaria (per controversie fino a 50.000 euro): prima ancora di costituirti in giudizio, il ricorso introduce automaticamente la fase di mediazione davanti all’Ufficio che ha emesso l’atto. L’Ufficio ha 90 giorni per rispondere. Se si raggiunge un accordo, le sanzioni si riducono al 35% del minimo edittale.

Conciliazione giudiziale (art. 48 D.Lgs. n. 546/1992): in qualsiasi grado del giudizio, le parti possono concludere un accordo conciliativo. Le sanzioni si riducono al 40% del minimo edittale in primo grado, al 50% in appello.

Accertamento con adesione: per gli atti di recupero non derivanti esclusivamente da controlli automatizzati, è possibile presentare istanza di accertamento con adesione entro 15 giorni dalla notifica dell’atto (se preceduto da contraddittorio preventivo obbligatorio ex art. 6-bis Legge n. 212/2000) o entro il termine ordinario per ricorrere. In caso di adesione, le sanzioni si riducono a un terzo del minimo.

LA BASE GIURIDICA: Art. 17-bis D.Lgs. n. 546/1992 (reclamo/mediazione); art. 48 D.Lgs. n. 546/1992 (conciliazione); D.Lgs. n. 218/1997 (accertamento con adesione come riformato dal D.Lgs. n. 13/2024).

SE QUALCOSA VA STORTO: Gli strumenti deflattivi richiedono una valutazione strategica attenta: cedere su alcuni punti per ottenere vantaggi su altri (per esempio, accettare la non spettanza su alcuni mesi in cambio della qualificazione del credito come “non spettante” anziché “inesistente”) è una scelta che impatta sia sul quantum da pagare sia sul profilo penale.

CHECK DI COMPLETAMENTO:

Hai valutato il rapporto costi-benefici tra proseguire il contenzioso e definire in via agevolata?
Hai considerato che la qualificazione come “non spettante” (invece di “inesistente”) può essere oggetto di accordo in sede di adesione o conciliazione?
Hai calcolato l’importo complessivo che ti costerebbe la definizione agevolata, inclusi imposta, interessi e sanzioni ridotte?

Il piano alla prova dei numeri

Quattro scenari concreti per capire quanto vale agire in tempo.

Ipotesi 1 — Credito compensato correttamente ma non documentato adeguatamente

Un ristoratore con partita IVA individuale ha compensato il credito locazioni di marzo 2020: canone di 1.850 euro/mese, credito al 60% = 1.110 euro. Ha pagato il canone ma non ha conservato la distinta bancaria del pagamento; il calo del fatturato era del 67% ma nel registro dei corrispettivi non risultava correttamente. Riceve avviso bonario per 1.110 euro di imposta più sanzione del 30% (333 euro) e interessi.

→ Se risponde entro 60 giorni con la documentazione corretta (estratto conto, fatture corrispettivi 2019 e 2020), l’Ufficio può annullare totalmente la pretesa. Tempo per agire: 60 giorni. Costo se non agisce: 1.443 euro più interessi e successiva cartella.

Ipotesi 2 — Credito applicato per un mese in cui il calo non c’era

Una società di consulenza con ricavi 2019 di 2,3 milioni ha applicato il credito locazioni per tre mesi (marzo, aprile, maggio 2020): canone mensile 3.200 euro, credito al 60% = 5.760 euro totali. L’Agenzia contesta il mese di aprile (calo del fatturato solo del 38%, non sufficiente) e disconosce il credito di 1.920 euro per quel mese.

→ Il credito per aprile non spettava: si tratta di un credito “non spettante” (non inesistente), con sanzione del 25% (post-1° settembre 2024) o del 30% (per le violazioni precedenti). Pagando nell’avviso bonario: sanzione ridotta a un terzo. Contestando in giudizio: rischio di integrale soccombenza su quel mese con sanzioni piene. La valutazione deve pesare le probabilità di successo in giudizio rispetto al costo della chiusura bonaria.

Ipotesi 3 — Atto di recupero notificato oltre il termine quinquennale

Una SRL ha compensato il credito locazioni per i mesi di marzo-maggio 2020 (totale credito: 18.400 euro) tramite F24 con codice tributo 6920 nel luglio 2020. Riceve l’atto di recupero notificato il 15 gennaio 2026. Il termine quinquennale di recupero per i crediti non spettanti scade il 31 dicembre del quinto anno successivo all’utilizzo, quindi il 31 dicembre 2025. L’atto è notificato fuori termine.

→ Il ricorso si fonda principalmente sulla decadenza del potere di recupero dell’Ufficio. L’atto di recupero è illegittimo per scadenza del termine quinquennale. Nota: il termine si calcola sull’anno di utilizzo del credito in compensazione, non sull’anno di dichiarazione. Se il credito è stato utilizzato in compensazione in F24 nel 2020, il quinto anno scade il 31 dicembre 2025.

Ipotesi 4 — Cessionario del credito contestato

Una banca ha acquistato il credito locazioni ceduto da un’impresa alberghiera per 27.600 euro (corrispondente al 60% dei canoni pagati per tre mesi, su un canone di 15.300 euro/mese): importo di acquisto concordato con haircut di mercato. L’Agenzia contesta all’albergo la mancanza del requisito del calo di fatturato (l’albergo era esonerato da questo requisito in quanto struttura ricettiva ex art. 28, comma 3, DL 34/2020) e notifica atto di recupero anche alla banca come cessionaria.

→ Il credito spettava all’albergo indipendentemente dal calo del fatturato (le strutture alberghiere erano esenti da questo requisito). L’atto è infondato nel merito. La banca, come cessionaria, può impugnare autonomamente per far valere l’infondatezza della contestazione e la propria buona fede nell’acquisto.

Il piano in una pagina

Mossa	Obiettivo	Termine massimo	Rischio se saltata
1 — Analisi documenti	Capire la contestazione e raccogliere le prove	Subito, prima di ogni altra azione	Difesa senza basi documentali
2 — Risposta avviso bonario	Sanzioni ridotte o annullamento della pretesa	60 gg (o 30 gg per atti pre-2025) dalla ricezione	Iscrizione a ruolo con sanzioni piene
3 — Autotutela proattiva	Bloccare la pretesa prima dell’atto formale	Prima della notifica dell’atto di recupero	Contenzioso evitabile che costa di più
4 — Ricorso contro atto di recupero	Annullamento dell’atto in sede giudiziaria	60 gg dalla notifica dell’atto (sospensione feriale 1-31 agosto)	Definitività dell’atto e riscossione coattiva
5 — Difesa cessionario	Tutela del soggetto che ha acquistato il credito	60 gg dalla notifica dell’atto al cessionario	Ripetizione integrale del credito acquistato
6 — Opposizione alla cartella	Far valere vizi della riscossione	60 gg dalla notifica della cartella	Pignoramento e riscossione coattiva
7 — Coordinamento penale	Evitare responsabilità penali per compensazioni sopra 50.000 euro	Prima di qualsiasi ammissione o pagamento parziale	Esposizione penale non gestita
8 — Definizione alternativa	Ridurre sanzioni e costi del contenzioso	In qualsiasi momento prima della sentenza definitiva	Soccombenza totale con sanzioni piene

Gli scenari di deviazione: cosa fare se il piano va storto

Scenario A — Il Fisco emette la cartella prima che tu possa agire

Può accadere che l’avviso bonario non ti arrivi (notifica a indirizzo errato, mancata consegna) o che tu lo riceva ma non lo colleghi immediatamente a un atto formale da rispettare. Se ti trovi direttamente con una cartella di pagamento senza aver mai risposto all’avviso bonario, hai comunque 60 giorni dalla notifica della cartella per impugnarla.

Piano B: nel ricorso contro la cartella, solleva sia i vizi procedurali (in primo luogo, la mancata o irregolare notifica dell’avviso bonario che avrebbe dovuto precederla) sia, se ne hai il diritto, le questioni di merito sulla spettanza del credito. Giurisprudenza consolidata riconosce l’impugnabilità della cartella per vizi derivati dall’atto presupposto non regolarmente notificato.

Scenario B — La contestazione riguarda anche anni prorogati (2020-2021) su cui il termine sta scadendo

Il credito locazioni è stato prorogato dal D.L. n. 73/2021 (Decreto Sostegni bis, art. 4) per ulteriori periodi del 2021. Se hai compensato crediti relativi al 2021, il termine quinquennale di recupero per i crediti non spettanti scade il 31 dicembre 2026. Il Fisco potrebbe quindi emettere atti in corsa. Agisci subito per raccogliere la documentazione relativa anche a questi periodi, prima che la pressione dei termini si riversi su di te.

Scenario C — Arriva la comunicazione di avvio di un procedimento penale (iscrizione nel registro degli indagati)

Se l’importo contestato supera i 50.000 euro e l’Agenzia ha trasmesso notizia di reato alla Procura, il procedimento penale si affianca a quello tributario. In questo scenario, il coordinamento difensivo è urgente: qualsiasi dichiarazione resa in sede tributaria (per esempio in sede di accertamento con adesione) potrebbe interferire con la difesa penale. Prima di qualsiasi ulteriore passo nel contenzioso tributario, è necessario un confronto con un avvocato che operi in entrambi gli ambiti.

Le domande di chi sta eseguendo il piano

Posso fare la mossa 3 (autotutela) anche dopo aver ricevuto l’atto di recupero? Sì, tecnicamente l’autotutela può essere presentata in qualsiasi momento, anche dopo la notifica dell’atto e persino durante il contenzioso. Tuttavia, una volta ricevuto l’atto di recupero, la priorità assoluta è la mossa 4 (ricorso entro 60 giorni). L’autotutela può essere presentata in parallelo al ricorso, ma non sostituisce l’impugnazione: se l’autotutela non produce risultati entro i 60 giorni, l’atto diventa definitivo.

Ho ceduto il credito al locatore in sconto canone: cambia qualcosa? Sì. L’art. 28, comma 5-bis, DL 34/2020 consentiva al conduttore di cedere il credito direttamente al locatore in pagamento (parziale) del canone. In questo caso, il credito compensato è quello del locatore (cessionario), non il tuo. Se l’Agenzia contesta il credito ceduto, la contestazione coinvolge il locatore come cessionario. Tu, come cedente, devi comunque dimostrare che i requisiti di spettanza erano presenti nel momento in cui hai ceduto il credito.

Il contraddittorio preventivo obbligatorio si applica anche agli atti di recupero del credito locazioni? Dipende da come è stato emesso l’atto. L’art. 6-bis della Legge n. 212/2000 (introdotto dal D.Lgs. n. 219/2023 con effetto dal 30 aprile 2024) prevede l’obbligo di contraddittorio preventivo per quasi tutti gli atti impositivi. Tuttavia, il decreto ministeriale del 24 aprile 2024 ha escluso dall’obbligo gli atti di recupero dei crediti non spettanti o inesistenti ai sensi dell’art. 38-bis DPR 600/73, quando derivano esclusivamente dall’incrocio di dati. Se l’atto di recupero del credito locazioni è basato su dati di banca dati (controllo automatizzato), il contraddittorio preventivo non è obbligatorio, ma l’Ufficio può attivarlo volontariamente.

Il mio atto di recupero parla di credito “non spettante” ma l’Ufficio ha applicato la sanzione del 70%: è corretto? No, non è corretto. La sanzione del 70% è riservata ai crediti inesistenti (per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024). Per i crediti non spettanti, la sanzione è del 25% (violazioni dal 1° settembre 2024) o del 30% (violazioni precedenti). Se l’atto applica la sanzione per crediti inesistenti a un credito che tu sostieni essere soltanto non spettante, questa erronea qualificazione è un motivo di ricorso autonomo.

Se faccio ricorso e perdo, quanto devo pagare in più rispetto alla definizione bonaria? In caso di soccombenza totale in primo grado, paghi le sanzioni piene (25% o 70%) più interessi aggiornati alla data del pagamento, più le spese legali che il giudice può condannarti a pagare alla controparte. Rispetto alla definizione bonaria (sanzioni ridotte a un terzo dell’avviso bonario), la differenza può essere significativa. Questa valutazione economica va fatta prima di decidere la strategia, pesando la probabilità di successo in giudizio.

Il credito era per un immobile usato sia per l’attività che come abitazione (uso promiscuo): ho applicato il credito al 100%? Attenzione: per gli immobili ad uso promiscuo del professionista (usati sia per l’attività sia come abitazione), la Circolare n. 14/E del 2020 ha chiarito che il credito spetta solo sul 50% del canone di locazione, a condizione che il professionista non disponga di altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio professionale nello stesso comune. Se hai applicato il credito al 100% del canone per un immobile promiscuo, c’è un eccesso pari al 50% che l’Ufficio potrebbe contestare come non spettante.

La giurisprudenza che sostiene il piano

Le seguenti pronunce sono rilevanti per la difesa in sede tributaria sul credito d’imposta locazioni e sulle correlate questioni di qualificazione e sanzioni. Parte di esse è già richiamata nelle mosse; qui sono raccolte sistematicamente con indicazione della rilevanza pratica.

Cass. SS.UU., 11 dicembre 2023, n. 34419 — Le Sezioni Unite hanno definitivamente chiarito che crediti “inesistenti” e crediti “non spettanti” sono categorie giuridicamente distinte. Il termine di decadenza ottennale per il recupero si applica solo ai crediti inesistenti (mancanza del presupposto costitutivo, non riscontrabile mediante controlli automatizzati); i crediti non spettanti sono soggetti al termine ordinario. Rilevanza: ogni contestazione del credito locazioni va immediatamente qualificata: se il presupposto costitutivo (contratto, pagamento, destinazione d’uso) esiste ma mancava un requisito accessorio (calo fatturato, soglia di ricavi), il credito è non spettante, non inesistente, e il termine più lungo dell’Ufficio non si applica.

Cass. SS.UU., 11 dicembre 2023, n. 34452 — Sentenza gemella della 34419, approfondisce il regime sanzionatorio correlato alla distinzione. Per i crediti inesistenti si applica la sanzione dal 100 al 200% (regime previgente) o al 70% (regime post D.Lgs. 87/2024); per i crediti non spettanti la sanzione è al 30% (previgente) o al 25% (post D.Lgs. 87/2024). Rilevanza: spingere per la qualificazione “non spettante” riduce la sanzione e può escludere o attenuare la responsabilità penale.

Cass. civ., ord. n. 3993 del 13 febbraio 2024 — Recependo la SS.UU. n. 34419/2023, ha ritenuto non inesistente un credito d’imposta contestato per mancanza di presupposto accessorio, applicando il termine ordinario di decadenza invece di quello ottennale. Rilevanza: conferma che la qualificazione come “non spettante” è difensivamente azionabile anche in ricorso e che la decadenza quinquennale dell’Ufficio è un motivo di ricorso autonomo da sollevare.

Cass. civ., ord. n. 24822 del 9 settembre 2025 — La Corte ha invece qualificato come inesistenti i crediti compensati per un importo eccedente quello contabilizzato, sottolineando che l’eccesso manifesto rispetto alle scritture contabili è indice di artificiosità. Rilevanza: attenzione quando la contestazione riguarda un importo del credito dichiarato superiore a quello effettivo dei canoni pagati; in questo caso la qualificazione come “inesistente” può essere sostenuta dall’Ufficio con fondamento.

Cass. civ., ord. n. 29152 del 19 ottobre 2023 — Ha confermato che la notifica della cartella di pagamento a seguito di controllo automatizzato ex art. 36-bis è legittima anche se non preceduta dall’avviso bonario, quando non sussistano incertezze su aspetti rilevanti della dichiarazione. Rilevanza: non sempre la mancanza dell’avviso bonario è un vizio che invalida la cartella; dipende dalla natura del controllo.

Cass. pen., sez. III, n. 19868 del 2025 — Ha riconosciuto che le nuove definizioni di credito inesistente e non spettante introdotte dal D.Lgs. 87/2024 hanno natura interpretativa e sono applicabili retroattivamente secondo il principio del favor rei; in assenza di elementi fraudolenti, il disconoscimento di un credito fondato su valutazioni tecniche incerte non integra il reato di indebita compensazione di crediti inesistenti. Rilevanza: in sede penale, la contestazione del credito locazioni per ragioni interpretative (applicazione dei requisiti, calcolo del fatturato) non configura reato se mancano comportamenti fraudolenti.

Cass. pen., sez. III, n. 1757 del 15 gennaio 2025 — Ha chiarito la continuità normativa tra la definizione di credito inesistente ante e post D.Lgs. 87/2024, confermando che l’utilizzo di crediti artificiosamente costruiti rimane reato anche con la nuova normativa. Rilevanza: la difesa penale che invoca la natura interpretativa della distinzione deve operarsi con cura: non riguarda i casi di crediti fittizi o mai maturati.

Cass. civ., ord. n. 15493 del 2025 — Si è pronunciata in tema di indebita compensazione di crediti non spettanti e inesistenti, ribadendo la distinzione strutturale tra le due categorie alla luce della riforma del 2024. Rilevanza: conferma l’importanza della qualificazione per determinare sanzioni e termini di recupero.

CGT di primo grado di Potenza, n. 409/02/2025 — Ha ritenuto qualificato come “non spettante” (e non inesistente) un credito d’imposta il cui disconoscimento si fondava su contestazioni tecniche relative alla natura delle attività finanziate. Rilevanza: precedente di merito che mostra come i giudici tributari stiano applicando il filtro della distinzione per ridurre le sanzioni e bloccare l’azione di recupero tardiva.

Cassazione n. 33344 del 17 dicembre 2019 — Aveva già affermato che la notifica della cartella a seguito di controllo automatizzato è legittima senza previo avviso bonario quando non vi siano incertezze nella dichiarazione. Rilevanza: conferma la necessità di verificare sempre se l’avviso bonario è stato correttamente emesso e notificato.

Agenzia delle Entrate, Circolare n. 14/E del 6 giugno 2020 — Ha chiarito i criteri di calcolo del calo di fatturato (mese per mese, confrontando fatturato 2020 con 2019; incluse operazioni non IVA), i soggetti beneficiari, le modalità di utilizzo del credito e i requisiti per l’immobile. Rilevanza pratica fondamentale: ogni contestazione che si fonda su criteri difformi da quelli della Circolare può essere contestata per interpretazione erronea.

Atto di indirizzo MEF del 1° luglio 2025 — Ha fornito chiarimenti definitivi sulle nozioni di crediti non spettanti e inesistenti alla luce del D.Lgs. 87/2024, confermando che contestazioni basate su incertezze normative o valutazioni tecniche non prive di fondamento ricadono nella categoria “non spettante”. Rilevanza: supporto interpretativo a favore del contribuente nelle contestazioni che si fondano su valutazioni discrezionali dei requisiti.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Se stai affrontando una contestazione sul credito d’imposta locazioni — o più in generale un atto del Fisco relativo a un bonus Covid che ritieni ingiusto o almeno discutibile — queste sono le azioni concrete che lo Studio Monardo esegue direttamente sulla tua posizione:

Analisi dell’atto e classificazione immediata della contestazione: verifichiamo se l’Ufficio ha correttamente qualificato il credito come “non spettante” o “inesistente”, con impatto diretto su sanzioni e termini di decadenza, e individuiamo tutti i motivi di difesa azionabili.
Raccolta e organizzazione della documentazione probatoria: coordiniamo la raccolta delle fatture, dei corrispettivi, dei pagamenti dei canoni e dei dati comparativi di fatturato per costruire un dossier probatorio coerente con i criteri della Circolare n. 14/E del 2020.
Redazione e presentazione delle memorie difensive all’avviso bonario: predisponiamo la risposta scritta all’Ufficio, con gli argomenti giuridici e la documentazione necessaria a ottenere l’annullamento totale o parziale della pretesa nella fase bonaria.
Istanza di autotutela strutturata: se l’avviso bonario è già scaduto o se vogliamo anticipare la risposta prima dell’atto formale, predisponiamo un’istanza di autotutela motivata con i precedenti giurisprudenziali pertinenti.
Ricorso tributario e difesa in udienza: depositiamo il ricorso davanti alla Corte di Giustizia Tributaria competente, sollevando tutti i motivi — merito, procedurali, decadenza — e seguiamo il contenzioso fino alla decisione, con la continuità garantita dallo stesso team difensivo.
Verifica dei termini di decadenza del potere di recupero: calcoliamo precisamente quando scade il termine quinquennale (o ottennale, se l’Ufficio ha contestato l’inesistenza) e, se l’atto è stato notificato fuori termine, facciamo valere la decadenza come motivo principale di ricorso.
Difesa del cessionario: se hai acquistato il credito locazioni da terzi e sei stato coinvolto nella contestazione, costruiamo una difesa che valorizza la tua buona fede e la regolarità dell’operazione di cessione.
Coordinamento con la difesa penale: per le compensazioni che superano la soglia dei 50.000 euro, garantiamo il raccordo tra la difesa tributaria e quella penale, evitando che i passi compiuti in sede tributaria pregiudichino la posizione penale e viceversa.
Strumenti deflattivi del contenzioso: valutiamo la convenienza di definire la controversia in via agevolata (mediazione, conciliazione, adesione) rispetto alla prosecuzione del giudizio, calcolando i vantaggi economici e i rischi di ciascuna opzione.
Assistenza nella rateizzazione e nella gestione della riscossione: se la posizione è diventata definitiva in tutto o in parte, assistiamo nella presentazione dell’istanza di rateizzazione e nella gestione del rapporto con l’Agenzia delle Entrate-Riscossione.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

La competenza di avvocato cassazionista è quella che garantisce, in questo tipo di controversie, la continuità della linea difensiva dalla fase di risposta all’avviso bonario fino all’eventuale ricorso in Cassazione: stesso difensore, stessa strategia, conoscenza completa del fascicolo. Lo staff integrato di avvocati e commercialisti consente di analizzare ogni posizione sotto il profilo giuridico, contabile e fiscale in modo simultaneo, senza i rischi di disallineamento che emergono quando la difesa legale e la consulenza fiscale sono affidate a soggetti diversi che non comunicano tra loro.

Chiusura

Ogni mossa eseguita nei termini è un diritto conservato; ogni mossa rimandata è un’opzione che si chiude.

Il credito d’imposta per le locazioni degli immobili a uso non abitativo è stato una misura concreta di sostegno introdotta nell’emergenza Covid. Molti contribuenti lo hanno applicato correttamente, nel pieno rispetto dei requisiti di legge. Il fatto che l’Agenzia delle Entrate lo stia ora contestando — attraverso i controlli automatizzati o gli atti di recupero — non significa automaticamente che il credito non spettasse. Significa che il sistema informatico ha trovato un’anomalia da chiarire, e che il contribuente ha il diritto e il dovere di difendersi.

Lo Studio Monardo affianca imprese e professionisti in queste contestazioni grazie alla competenza specifica in diritto tributario — con l’Avvocato che segue le controversie fino all’ultimo grado di giudizio davanti alla Corte di Cassazione — e allo staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti che garantisce una risposta integrata a ogni aspetto della contestazione, dalla documentazione contabile alla strategia processuale, dal profilo penale agli strumenti di deflazione del contenzioso.

📩 Non lasciare che i termini decidano per te: tutti i riferimenti dello Studio per contattarci sono in fondo a questa pagina.

Studio Legale Monardo — Diritto tributario, bancario e della crisi d’impresa. Consulenza a livello nazionale.

Approfondimento normativo: il credito d’imposta locazioni dall’origine alle proroghe

La norma base: art. 28 del Decreto Rilancio

Il D.L. 19 maggio 2020, n. 34, convertito con modificazioni dalla L. 17 luglio 2020, n. 77, ha introdotto all’art. 28 un credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e per l’affitto d’azienda. La ratio della norma era esplicita: contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse all’emergenza epidemiologica da Covid-19 sui soggetti che avevano visto crollare i propri ricavi a causa delle chiusure forzate e delle restrizioni.

I requisiti soggettivi originari:

Soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel periodo d’imposta precedente a quello in corso alla data di entrata in vigore del DL (quindi con riferimento al 2019)
Strutture alberghiere, termali e agrituristiche, agenzie di viaggio e turismo e tour operator (codice ATECO 55 e affini): esenti dal limite di ricavi di 5 milioni
Soggetti in regime forfetario, imprenditori e imprese agricole: inclusi

I requisiti oggettivi:

L’immobile deve essere a uso non abitativo (qualsiasi categoria catastale, purché destinato allo svolgimento dell’attività economica)
Il canone deve essere stato effettivamente versato (la legge parla di canone “versato”)
Il calo del fatturato o dei corrispettivi in ciascun mese agevolato deve essere di almeno il 50% rispetto allo stesso mese del 2019 (per i soggetti esercenti attività economica non esonerati)

Le percentuali del credito:

60% del canone mensile per le locazioni, leasing o concessioni di immobili a uso non abitativo
30% del canone per i contratti di servizi a prestazioni complesse o affitto d’azienda (elevato al 50% per le strutture ricettive turistiche, con la modifica introdotta dalla L. n. 126/2020 di conversione del DL Agosto)
20% del canone (ridotta) per i soggetti commerciali al dettaglio con ricavi superiori a 5 milioni ma in alcune fasce

Periodo agevolato originale: mesi di marzo, aprile e maggio 2020.

Le proroghe e le estensioni

La misura ha subito numerose modifiche legislative nel corso del 2020 e del 2021, con conseguente ampliamento del perimetro temporale e soggettivo:

D.L. 14 agosto 2020, n. 104 (DL Agosto): proroga alle strutture ricettive fino al 31 dicembre 2020; elevazione della percentuale per l’affitto di azienda al 50% per le strutture ricettive.
D.L. 28 ottobre 2020, n. 137 (DL Ristori), art. 8: estensione ai mesi di ottobre, novembre e dicembre 2020 per le imprese operanti nei settori maggiormente colpiti (allegato 1 al decreto), indipendentemente dal volume di ricavi; il calo del fatturato restava comunque richiesto.
D.L. 25 maggio 2021, n. 73 (DL Sostegni bis), art. 4: ulteriore estensione fino al 31 luglio 2021 per le strutture ricettive e i soggetti dei settori maggiormente colpiti.

Questa moltiplicazione dei periodi agevolabili e delle categorie di beneficiari ha generato complessità applicative che spiegano in parte il numero elevato di contestazioni: molti contribuenti hanno applicato il credito anche per periodi o con percentuali in cui non ne avevano diritto, spesso in buona fede.

Il meccanismo di utilizzo e la cessione

Il credito era utilizzabile in tre modalità alternative:

In compensazione tramite modello F24 (codice tributo 6920), successivamente all’avvenuto pagamento del canone; non erano applicabili i limiti di compensazione ordinari (niente limite di 700.000 euro né limite quadro RU).
In dichiarazione dei redditi, in riduzione delle imposte dovute per il periodo in cui la spesa era stata sostenuta.
Ceduto (anche parzialmente) a terzi, compreso il locatore stesso (in quest’ultimo caso il locatario poteva cedere il credito al locatore come pagamento parziale del canone, versando solo la differenza).

Questa opzione di cessione al locatore è stata molto utilizzata nelle strutture ricettive e nei negozi in difficoltà: il locatore accettava il canone ridotto del 60% in cash più il credito fiscale equivalente. Ma proprio la cessione ha generato una categoria di destinatari degli atti di recupero — i cessionari — che meritano una difesa specifica (vedi Mossa 5).

Il controllo automatizzato: come il Fisco individua le anomalie

Capire come funziona il sistema di controllo automatizzato ti aiuta a capire perché sei stato selezionato e come costruire la tua difesa.

L’Agenzia delle Entrate, attraverso i propri sistemi informatici, incrocia i dati della tua dichiarazione con quelli presenti nelle banche dati fiscali. Nel caso del credito locazioni, i passaggi logici del controllo automatizzato sono i seguenti:

Passo 1 — Verifica della dichiarazione: il sistema rileva che nel quadro RU della tua dichiarazione hai indicato un credito con codice H8. L’importo del credito dichiarato corrisponde ai dati che hai inserito.

Passo 2 — Incrocio con i dati del fatturato: il sistema confronta i tuoi dati di fatturato (ricavabili dalle liquidazioni IVA periodiche trasmesse in via telematica) per i mesi agevolati del 2020 con quelli degli stessi mesi del 2019. Se dal confronto non emerge un calo di almeno il 50% in ciascun mese per cui hai applicato il credito, il sistema segnala l’anomalia.

Passo 3 — Incrocio con i dati dei ricavi: il sistema verifica se i tuoi ricavi nel periodo d’imposta precedente (2019) superavano la soglia di 5 milioni, salvo che tu appartenga a una categoria esonerata.

Passo 4 — Verifica della disponibilità del credito in F24: se hai compensato il credito tramite F24, il sistema verifica che il codice tributo usato (6920) corrispondesse al credito dichiarato nel quadro RU.

Dove il sistema va in errore:

Il punto critico è il passo 2. Il calcolo del fatturato per il confronto mensile non è sempre una operazione meccanica: la Circolare n. 14/E del 2020 ha specificato che il confronto va fatto prendendo a riferimento le operazioni effettuate nei mesi di riferimento e fatturate o certificate, che hanno partecipato alla liquidazione periodica di quel mese. Questo significa che le fatture differite, emesse entro il 15 del mese successivo ma relative a operazioni del mese precedente, possono andare nel mese precedente (e non nel mese di emissione) ai fini del confronto.

Se il sistema di controllo automatizzato ha usato come base del confronto i dati delle liquidazioni IVA periodiche (che seguono un criterio diverso, per data di fattura), può aver attribuito fatture differite al mese sbagliato, falsando il calcolo del calo di fatturato. Questo è uno dei motivi difensivi più frequenti nei ricorsi sul credito locazioni.

Analogamente, i corrispettivi relativi a operazioni non rilevanti ai fini IVA (per esempio, alcune operazioni esenti) devono essere inclusi nel calcolo del fatturato ma potrebbero non essere stati acquisiti dal sistema automatizzato.

La riforma sanzionatoria del 2024 e il suo impatto sul credito locazioni

Il D.Lgs. 14 giugno 2024, n. 87 (in vigore per le violazioni commesse dall’1° settembre 2024) ha ridisegnato il sistema sanzionatorio per l’indebita compensazione di crediti, con effetti rilevanti anche per le contestazioni in corso del credito locazioni.

Prima della riforma (violazioni fino al 31 agosto 2024):

Crediti non spettanti: sanzione del 30% del credito indebitamente utilizzato (art. 13, comma 4, D.Lgs. 471/97)
Crediti inesistenti: sanzione dal 100% al 200% del credito indebitamente utilizzato (art. 13, comma 5, D.Lgs. 471/97)

Dopo la riforma (violazioni dall’1° settembre 2024):

Crediti non spettanti: sanzione del 25% del credito indebitamente utilizzato (art. 13, comma 4-bis, D.Lgs. 471/97)
Crediti inesistenti senza fraudolenza: sanzione del 70% del credito indebitamente utilizzato (art. 13, comma 5, D.Lgs. 471/97)
Crediti inesistenti con fraudolenza (documenti falsi, simulazioni): sanzione dal 70% aumentata dalla metà al doppio (art. 13, comma 5-bis, D.Lgs. 471/97)

Il principio del favor rei: la Cassazione penale (sentenza n. 19868/2025) ha riconosciuto che le nuove definizioni di credito inesistente e non spettante introdotte dal D.Lgs. 87/2024 hanno natura interpretativa e sono retroattivamente applicabili come norme più favorevoli. Questo significa che, in sede penale, per le violazioni commesse prima del 1° settembre 2024, si può invocare la qualificazione come “non spettante” sulla base della nuova definizione legislativa (che restringe il perimetro dell'”inesistenza” rispetto alla giurisprudenza anteriore).

La nuova definizione di “inesistente” (post D.Lgs. 87/2024): rientrano nell’inesistenza i crediti per i quali mancano, in tutto o in parte, i requisiti oggettivi o soggettivi specificamente indicati nella disciplina normativa di riferimento, oppure i crediti che sono oggetto di rappresentazioni fraudolente (documenti falsi, simulazioni, artifici). La clausola “specificamente indicati” è la chiave: se la norma agevolativa non elenca esplicitamente un requisito come condizione costitutiva del credito, la sua assenza non porta all'”inesistenza” ma alla “non spettanza”.

Implicazioni pratiche per il credito locazioni:

Il requisito del calo del fatturato di almeno il 50% è esplicitamente previsto dall’art. 28, comma 5, del DL 34/2020. La sua assenza è dunque riscontrabile mediante i controlli automatizzati (incrocio dei dati di fatturato). Questo significa che il credito applicato senza avere effettivamente il calo del fatturato richiesto rientra nella categoria dei crediti “non spettanti” (sanzione del 30% o 25%), non “inesistenti” (sanzione al 70-200%), a condizione che il contratto di locazione fosse reale e il canone fosse stato effettivamente pagato.

Diverso il caso in cui il contratto di locazione fosse simulato, i canoni non siano mai stati versati, o il contribuente abbia artificialmente costruito un calo di fatturato inesistente: in questi casi si entra nel territorio dell’inesistenza con tutte le relative conseguenze sanzionatorie e penali.

I termini di decadenza del potere di recupero: una difesa spesso decisiva

La questione dei termini di decadenza è una delle più importanti e meno note ai contribuenti.

Il quadro normativo attuale (dal 30 aprile 2024):

L’art. 38-bis del DPR n. 600/1973, introdotto dal D.Lgs. n. 13/2024 e applicabile agli atti emessi dal 30 aprile 2024, prevede:

Per i crediti non spettanti: l’atto di recupero deve essere notificato, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello dell’utilizzo del credito in compensazione
Per i crediti inesistenti: il termine è di otto anni dallo stesso dies a quo

Il calcolo pratico per il credito locazioni:

Se il credito è stato compensato in F24 nel 2020, il quinto anno scade il 31 dicembre 2025. Gli atti di recupero notificati dopo quella data per crediti “non spettanti” sono illegittimi per decadenza.

Se il credito è stato compensato nel 2021, il quinto anno scade il 31 dicembre 2026.

Attenzione: il dies a quo è l’anno di utilizzo in compensazione (anno in cui è stato presentato il modello F24), non l’anno in cui la dichiarazione dei redditi che espone il credito è stata presentata. Se hai compensato il credito in F24 nel luglio 2020, il termine quinquennale scade il 31 dicembre 2025, anche se la dichiarazione dei redditi (REDDITI 2021, relativa al 2020) è stata presentata nel 2021.

Un ulteriore aspetto: la proroga Covid degli 85 giorni

L’art. 67 del D.L. n. 18/2020 (DL Cura Italia) aveva sospeso le attività di accertamento dall’8 marzo 2020 al 31 maggio 2020. La Cassazione (ordinanza n. 1630 del 23 gennaio 2025) ha confermato che questa sospensione ha prodotto una “spostamento in avanti” di 85 giorni di tutti i termini di accertamento che erano pendenti all’entrata in vigore del DL. Tuttavia, l’art. 22 del D.Lgs. n. 81/2025 ha abolito questa proroga per i termini in scadenza dal 31 dicembre 2025 in poi. Verifica con il tuo difensore se la proroga Covid incide sul calcolo specifico del termine nel tuo caso.

La proroga per la dichiarazione integrativa

Se hai presentato una dichiarazione integrativa che ha modificato le voci relative al credito locazioni, il termine di decadenza per quegli elementi si ricalcola dall’anno di presentazione dell’integrativa (Legge n. 190/2014, art. 1, comma 640; Cass. n. 2735/2022). Questo può allungare il termine che l’Ufficio ha a disposizione per recuperare il credito.

Le situazioni particolari: professionisti, regime forfetario, enti non commerciali

Il professionista con immobile ad uso promiscuo

Come anticipato nella FAQ della Mossa 8, il professionista che esercita l’attività in un immobile usato anche come abitazione (uso promiscuo) ha diritto al credito solo sul 50% del canone, a condizione che non abbia altro immobile nello stesso comune adibito esclusivamente all’esercizio professionale. Se ha un secondo immobile esclusivamente professionale nello stesso comune, il credito spetta solo su quest’ultimo, e non su quello promiscuo.

Questa distinzione ha generato molte contestazioni: l’Ufficio, verificando i dati catastali e le destinazioni d’uso, ha rilevato situazioni di doppio immobile che comportavano la non spettanza del credito per l’immobile promiscuo. La difesa in questi casi richiede la verifica della destinazione effettiva degli immobili e dell’effettivo utilizzo professionale.

Il soggetto in regime forfetario

I contribuenti in regime forfetario (art. 1, commi 54-89, della Legge n. 190/2014) erano inclusi tra i beneficiari del credito locazioni. Tuttavia, non avendo liquidazioni IVA periodiche da trasmettere, la verifica del calo del fatturato richiedeva una documentazione diversa: il confronto doveva essere fatto tra i compensi del 2020 e quelli del 2019, documentati con le fatture emesse. Se i dati di confronto non sono facilmente accessibili dal sistema automatizzato, il rischio di contestazione era maggiore.

L’ente non commerciale

La Circolare n. 14/E del 2020 ha chiarito che l’ente non commerciale che svolge attività commerciale in immobili a uso non abitativo può accedere al credito, ma solo con riferimento alle attività commerciali svolte nell’immobile (non a quelle istituzionali). Per gli enti che svolgono solo attività istituzionale, la verifica del calo dei flussi reddituali è sostituita dalla verifica del nesso tra l’immobile e le attività istituzionali dell’ente. Se l’Ufficio ha contestato il credito a un ente non commerciale che usava l’immobile solo per attività istituzionali, la Circolare è il primo strumento difensivo da invocare.

Il soggetto che ha iniziato l’attività dal 1° gennaio 2019

Questi soggetti erano esonerati dal requisito del calo del fatturato: non avendo un parametro di confronto con il 2019, la legge li esonerava dalla verifica. Se sei in questa categoria e l’Ufficio ti ha contestato il credito per mancanza del calo di fatturato, la contestazione è infondata in radice: la norma non richiedeva per te alcun confronto.

Il problema del cumulò con il credito art. 65 DL Cura Italia

Un’altra fonte di contestazione frequente riguarda il cumulo tra il credito locazioni ex art. 28 DL Rilancio (per marzo-maggio 2020) e il precedente credito ex art. 65 del D.L. n. 18/2020 (DL Cura Italia), che riconosceva un credito del 60% del canone di locazione di locali commerciali (categoria catastale C/1) per il solo mese di marzo 2020.

L’art. 28, comma 8, del DL Rilancio ha espressamente escluso la cumulabilità per il mese di marzo 2020: chi aveva già beneficiato del credito DL Cura Italia per marzo non poteva applicare anche il credito DL Rilancio per lo stesso mese.

Se hai applicato entrambi i crediti per il mese di marzo 2020, l’Agenzia delle Entrate può recuperare quello del DL Rilancio per quel mese (o viceversa). La difesa in questo caso è meno robusta nel merito (il divieto è esplicito), ma è possibile contestare il quantum se l’Ufficio ha sbagliato a calcolare quale dei due crediti è stato indebitamente applicato, o sollevare la questione della decadenza del potere di recupero se il termine quinquennale è scaduto.

Tabella riepilogativa dei requisiti del credito locazioni e delle contestazioni più frequenti

Requisito	Norma	Cosa contesta l’Ufficio	Come difendersi
Calo fatturato ≥50% per mese	Art. 28, co. 5, DL 34/2020	Calo non sufficiente dai dati liquidazioni IVA	Documentare con fatture e corrispettivi mese per mese; verificare il criterio di data operazione vs data fattura
Ricavi 2019 ≤ 5 milioni	Art. 28, co. 1, DL 34/2020	Ricavi superiori alla soglia	Verificare se si rientra in una categoria esonerata dal limite (alberghiero, turismo, ecc.)
Pagamento effettivo del canone	Art. 28, co. 5, DL 34/2020	Canone non risulta pagato	Estratti conto bancari, bonifici, ricevute; documentazione della cessione del credito al locatore
Immobile a uso non abitativo	Art. 28, co. 1, DL 34/2020	Immobile risulta abitativo dai dati catastali	Verifica della destinazione effettiva e del contratto di locazione
Non cumulo con credito DL Cura Italia per marzo 2020	Art. 28, co. 8, DL 34/2020	Doppia applicazione per marzo	Verificare quale credito è stato applicato e per quale mese
Uso promiscuo (solo 50% canone)	Circolare 14/E del 2020	Credito applicato al 100% del canone per immobile promiscuo	Documentare assenza di altro immobile esclusivo nello stesso comune
Corretto periodo agevolato	Art. 28 DL 34/2020 e proroghe	Credito applicato per mesi non agevolati per quella categoria	Verificare a quale proroga si accede (DL Agosto, DL Ristori, DL Sostegni bis) e se si rientra tra i beneficiari

Approfondimento: come costruire la prova del calo di fatturato

La prova del calo di fatturato è il fulcro della difesa nella maggior parte delle contestazioni sul credito locazioni. Non basta affermare di aver avuto un calo: occorre documentarlo con dati precisi, conformi alla metodologia indicata dalla Circolare n. 14/E del 2020, e presentarlo in modo che il giudice tributario possa verificarlo autonomamente.

Il metodo corretto: operazioni per data di effettuazione

La Circolare n. 14/E ha stabilito che il confronto va fatto prendendo a riferimento le operazioni effettuate nei mesi di riferimento, non le fatture emesse o i pagamenti incassati. Per le fatture immediate, la data di effettuazione coincide con la data della fattura. Per le fatture differite (emesse entro il 15 del mese successivo), la data di effettuazione è quella dell’operazione, non quella della fattura.

Esempio pratico: se hai emesso una fattura differita il 10 aprile 2020 (con data operazioni 31 marzo 2020), questa fattura va conteggiata nel mese di marzo 2020, non in aprile. Se il sistema automatizzato ha usato la data della fattura (aprile), il suo calcolo del fatturato di marzo è sbagliato.

Il registro delle fatture vs. le liquidazioni IVA periodiche

I dati trasmessi telematicamente nelle liquidazioni IVA periodiche seguono il criterio della data di registrazione in contabilità. Non sempre coincide con la data di effettuazione dell’operazione. Se c’è uno scostamento tra i dati della tua liquidazione IVA e quelli del tuo registro delle fatture di vendita, devi spiegarlo nella tua difesa, allegando entrambi i documenti e indicando quale è quello corretto ai fini della Circolare 14/E.

Le operazioni fuori campo IVA

Nella tua attività potresti svolgere operazioni non rilevanti ai fini IVA (per esempio, operazioni esenti, cessioni di rami d’azienda, introiti da attività non commerciali). Queste devono essere incluse nel calcolo del fatturato ai fini del credito locazioni, ma non compaiono nelle liquidazioni IVA periodiche. Se una parte significativa del tuo fatturato 2019 era composta da operazioni non IVA e l’Ufficio non le ha considerate nel confronto, il calo di fatturato calcolato dall’Ufficio è artificialmente gonfiato.

Come documentare il calo mese per mese

Per ciascun mese agevolato, prepara una tabella con:

Elenco delle fatture/corrispettivi per data di effettuazione dell’operazione (marzo, aprile, maggio 2020)
Totale del fatturato/corrispettivi per quel mese nel 2020
Elenco delle fatture/corrispettivi per gli stessi mesi del 2019
Totale del fatturato/corrispettivi per quel mese nel 2019
Calcolo del calo percentuale: (2019 – 2020) / 2019 × 100
Evidenziazione della soglia del 50%

Se il calo supera il 50% per un mese ma non per un altro, il credito spettava solo per il mese con il calo sufficiente. Questa granularità mensile può sembrare un difetto, ma è anche una risorsa difensiva: se l’Ufficio ha disconosciuto tutto il credito, potresti dimostrare che almeno per alcuni mesi il credito spettava.

Il contenzioso tributario: cosa aspettarsi davanti alla Corte di Giustizia Tributaria

Se la fase stragiudiziale non produce risultati (avviso bonario scaduto, autotutela rigettata, atto di recupero emesso), si apre la fase contenziosa davanti alla Corte di Giustizia Tributaria (CGT), la nuova denominazione delle ex Commissioni Tributarie, introdotta dalla riforma del contenzioso tributario del 2022.

Le tre fasi del contenzioso

Fase 1 — Ricorso e costituzione in giudizio: Il ricorso deve essere depositato telematicamente entro 60 giorni dalla notifica dell’atto impugnato. Se l’importo controverso è inferiore a 50.000 euro, si deve obbligatoriamente passare per la fase di reclamo/mediazione prima di costituirsi in giudizio: si depositano il ricorso/reclamo e si attendono 90 giorni per una eventuale risposta dell’Ufficio. Se l’Ufficio non risponde o il tentativo di mediazione fallisce, il ricorso si costituisce in giudizio mediante deposito della nota di iscrizione a ruolo.

Per le controversie sopra 50.000 euro, il ricorso è direttamente depositato e la causa si iscrive a ruolo senza la fase di mediazione.

Fase 2 — Istruttoria e camera di consiglio: Il giudice tributario decide sulla base degli atti scritti e dei documenti prodotti, senza udienza pubblica (salvo che una parte ne faccia espressa richiesta). È fondamentale che tutto il materiale documentale sia depositato in tempo: le prove devono essere prodotte entro il venti giorni liberi prima della data di trattazione.

Fase 3 — Sentenza e appello: La sentenza di primo grado è appellabile entro 60 giorni dalla notifica o entro 6 mesi dalla pubblicazione (termine lungo). L’appello si propone alla CGT di secondo grado della regione competente. Dalla sentenza di secondo grado si può proporre ricorso per Cassazione entro 60 giorni dalla notifica.

Le questioni difensive più efficaci in giudizio

In base alla giurisprudenza recente, i motivi di ricorso che hanno maggiore probabilità di successo nelle controversie sul credito locazioni sono:

1. Decadenza del potere di recupero: se l’atto è stato notificato oltre il quinto anno dall’utilizzo del credito (per i crediti non spettanti), questo è spesso il motivo più “pulito” da sollevare — non richiede valutazioni di merito sul quantum o sulla spettanza, ma solo la verifica di una data.

2. Erronea qualificazione come “inesistente”: se l’Ufficio ha qualificato il credito come inesistente e applicato la sanzione del 70-200%, ma il contratto di locazione era reale e il canone era stato pagato, la riqualificazione a “non spettante” riduce drasticamente le sanzioni.

3. Vizi formali dell’atto: un atto di recupero carente di motivazione, che non indica la norma violata, l’importo del credito contestato per ciascun mese, o i dati di confronto usati per il calcolo del calo di fatturato, è annullabile per difetto di motivazione.

4. Erronea applicazione del criterio di calcolo del fatturato: se dimostri che il sistema automatizzato ha usato date o criteri difformi dalla Circolare 14/E del 2020, puoi ottenere l’annullamento nel merito.

5. Appartenenza a categoria esonerata dal requisito del calo di fatturato: se sei una struttura alberghiera o un’agenzia di viaggio, il requisito del calo non si applicava. Se l’Ufficio ha contestato il credito per mancanza del calo, la contestazione è infondata.

L’onere della prova nel contenzioso tributario

Nel processo tributario, l’onere della prova segue la regola generale: chi afferma un fatto deve provarlo. Ma la regola si applica in modo non sempre scontato:

L’Ufficio deve provare l’illegittimità dell’utilizzo del credito, cioè che i requisiti di legge non erano rispettati
Il contribuente deve provare la sussistenza dei requisiti, cioè il calo del fatturato, il pagamento del canone, la destinazione d’uso dell’immobile

In pratica, nei procedimenti derivanti da controllo automatizzato, l’Ufficio produce i dati estratti dalle proprie banche dati e presume che i requisiti mancassero. Il contribuente deve rovesciare questa presunzione con documenti concreti. Ecco perché la mossa 1 (raccolta documentale) è il fondamento di tutto il piano.

Ravvedimento operoso: quando è ancora possibile e cosa conviene

Il ravvedimento operoso (art. 13 del D.Lgs. n. 472/1997) consente al contribuente di regolarizzare spontaneamente la violazione prima che venga constatata formalmente, beneficiando di riduzioni significative delle sanzioni.

Quando è ancora possibile il ravvedimento per il credito locazioni

Il ravvedimento operoso per l’indebita compensazione del credito locazioni è possibile fino al momento della notifica dell’atto impositivo (avviso bonario o atto di recupero). Non è ammesso dopo la notifica dell’atto.

Se hai già ricevuto una comunicazione di irregolarità, il ravvedimento operoso non è più possibile; si applica la procedura dell’avviso bonario con sanzioni ridotte a un terzo entro 60 giorni.

Le riduzioni del ravvedimento operoso

Le riduzioni dipendono da quando si ravvede il contribuente:

Entro 30 giorni dalla violazione: sanzione 1/10 del minimo (ravvedimento breve)
Entro 90 giorni dalla violazione: sanzione 1/9 del minimo (ravvedimento intermedio)
Entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa all’anno della violazione: sanzione 1/8 del minimo
Entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo: sanzione 1/7 del minimo
Oltre quel termine ma prima della notifica di atti di liquidazione o accertamento: sanzione 1/6 del minimo
Dopo la constatazione (PVC) ma prima della notifica di atti di liquidazione o accertamento: sanzione 1/5 del minimo

Ravvedimento e profilo penale

Per i crediti non spettanti (distinzione fondamentale), il ravvedimento operoso integrale prima della notifica dell’atto impositivo esclude completamente la rilevanza penale ai sensi dell’art. 10-quater, comma 2, del D.Lgs. n. 74/2000. Questo significa che, se l’importo della compensazione irregolare supera i 50.000 euro ma riesci a regolarizzare prima che arrivi l’atto, il profilo penale si chiude.

Per i crediti inesistenti, il ravvedimento è ammissibile come circostanza attenuante (riduzione fino alla metà della pena) ma non esclude la responsabilità penale.

Modalità di ravvedimento per il credito locazioni

Per regolarizzare tramite ravvedimento operoso:

Calcola il credito indebitamente compensato e l’imposta corrispondente (l’importo da restituire è pari al credito compensato che non spettava)
Calcola gli interessi legali maturati dalla data di utilizzo del credito alla data del pagamento
Calcola la sanzione ridotta in base al tempo trascorso
Versa tutto con un unico modello F24 usando i codici tributo appropriati

La cessione del credito locazioni: le responsabilità nella filiera

Un aspetto delicato che merita un approfondimento specifico riguarda la filiera della cessione del credito locazioni e le responsabilità che ne derivano per cedente e cessionario.

Il quadro normativo della cessione

L’art. 122 del D.L. n. 34/2020 consentiva ai beneficiari del credito locazioni (conduttori o affittuari) di cedere il credito, anche parzialmente, ad altri soggetti, inclusi banche e intermediari finanziari. La cessione doveva essere comunicata all’Agenzia delle Entrate attraverso l’apposita procedura telematica (provvedimento dell’Agenzia del 1° luglio 2020).

Una modalità specifica di cessione (art. 28, comma 5-bis) prevedeva che il conduttore potesse cedere il credito direttamente al locatore come pagamento (parziale) del canone: il locatore accettava la riduzione del canone in misura pari al credito ceduto, incassando il resto dal conduttore.

Le responsabilità del cedente

Il cedente (il conduttore che ha applicato il credito e poi lo ha ceduto) è il soggetto che ha il rapporto originario con il Fisco sul credito locazioni. Se l’Agenzia delle Entrate contesta la non spettanza del credito, l’atto di recupero è notificato in primo luogo al cedente.

Il cedente deve:

Avere effettivamente soddisfatto tutti i requisiti di spettanza al momento della cessione (calo fatturato, pagamento canone, ecc.)
Aver comunicato correttamente la cessione all’Agenzia delle Entrate
Aver compilato il rigo RU9 della propria dichiarazione indicando l’importo ceduto

Le responsabilità del cessionario

Il cessionario (chi ha acquistato il credito) risponde in solido con il cedente solo se ha acquistato il credito consapevolmente sapendo che non spettava, ovvero se ha concorso nell’operazione irregolare.

La tutela della buona fede del cessionario è riconosciuta, ma richiede la prova che:

Al momento dell’acquisto, il cessionario non poteva sapere dell’irregolarità
Il prezzo di acquisto era congruo rispetto al valore del credito (un forte sconto rispetto al valore nominale può essere indice di consapevolezza del rischio)
L’operazione era documentata regolarmente e comunicata all’Agenzia

In pratica, le banche e gli intermediari finanziari che hanno acquisito crediti locazioni nell’ambito della loro attività ordinaria hanno in genere una buona posizione difensiva, purché abbiano svolto una due diligence minima sulla posizione del cedente.

Cosa fare se sei cessionario e ricevi un atto di recupero

Se sei un cessionario che ha ricevuto un atto di recupero, la tua difesa si articola su due livelli:

Livello 1 — Nel merito: il credito spettava al cedente (dimostralo con i documenti che dovresti avere ricevuto all’atto dell’acquisto: contratto di locazione, ricevute di pagamento, calcolo del calo di fatturato). Se il credito spettava, l’atto è infondato.

Livello 2 — In subordine: anche se il credito non spettava al cedente, tu l’hai acquistato in buona fede, non eri a conoscenza dell’irregolarità, e il prezzo di acquisto era congruo. La tua responsabilità solidale non sussiste.

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Credito D’imposta Locazioni Indicato Ma Non Spettante Dai Dati Dichiarati: Come Difendersi Dal Fisco

La diagnosi della tua situazione: da dove parti?

Tabella di orientamento

Mossa 1 — Analisi documentale: verifica tu per primo cosa ha visto il Fisco

Mossa 2 — Risposta all’avviso bonario: non lasciarlo scadere nel cassetto

Mossa 3 — Autotutela proattiva: scrivi all’Ufficio prima che emettano l’atto

Mossa 4 — Impugnazione dell’atto di recupero: la finestra temporale è stretta

Mossa 5 — Difesa del cessionario: se hai acquistato il credito da terzi

Mossa 6 — Opposizione alla riscossione: quando l’atto è diventato definitivo

Mossa 7 — Profilo penale: coordinamento difensivo quando le cifre superano i 50.000 euro

Mossa 8 — Definizione alternativa al contenzioso: adesione, conciliazione e deflazione

Il piano alla prova dei numeri

Il piano in una pagina

Gli scenari di deviazione: cosa fare se il piano va storto

Le domande di chi sta eseguendo il piano

La giurisprudenza che sostiene il piano

Cosa può fare lo Studio Monardo

Chiusura

Approfondimento normativo: il credito d’imposta locazioni dall’origine alle proroghe

La norma base: art. 28 del Decreto Rilancio

Le proroghe e le estensioni

Il meccanismo di utilizzo e la cessione

Il controllo automatizzato: come il Fisco individua le anomalie

La riforma sanzionatoria del 2024 e il suo impatto sul credito locazioni

I termini di decadenza del potere di recupero: una difesa spesso decisiva

Le situazioni particolari: professionisti, regime forfetario, enti non commerciali

Il professionista con immobile ad uso promiscuo

Il soggetto in regime forfetario

L’ente non commerciale

Il soggetto che ha iniziato l’attività dal 1° gennaio 2019

Il problema del cumulò con il credito art. 65 DL Cura Italia

Tabella riepilogativa dei requisiti del credito locazioni e delle contestazioni più frequenti

Approfondimento: come costruire la prova del calo di fatturato

Il metodo corretto: operazioni per data di effettuazione

Il registro delle fatture vs. le liquidazioni IVA periodiche

Le operazioni fuori campo IVA

Come documentare il calo mese per mese

Il contenzioso tributario: cosa aspettarsi davanti alla Corte di Giustizia Tributaria

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L’onere della prova nel contenzioso tributario

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Giuseppe Monardo

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