Introduzione

Il ricevimento di un atto di precetto per il mancato pagamento del canone di affitto rappresenta uno dei momenti più delicati per chi vive in locazione o gestisce un’attività commerciale. Il precetto è l’ultimo avvertimento prima che si avvii l’esecuzione forzata e può tradursi in pignoramenti, rilascio dell’immobile o altre misure gravi. Ignorare l’atto o rispondere in modo approssimativo può determinare la perdita della propria casa o del locale commerciale, con conseguenze economiche e personali rilevanti. È quindi fondamentale conoscere le regole che disciplinano il precetto, i rimedi previsti dalla legge e le strategie difensive a disposizione del conduttore.

In questo articolo verranno analizzati:

• il quadro normativo del procedimento esecutivo e della locazione, con particolare attenzione agli articoli del codice di procedura civile (c.p.c.), del codice civile (c.c.) e alle leggi speciali;
• i principi giurisprudenziali più recenti che disciplinano la validità dell’atto di precetto, la corretta individuazione del foro competente, la determinazione del credito dovuto e la tutela del diritto di difesa. Fra queste pronunce si richiamano l’ordinanza della Corte di Cassazione n. 27424/2023, che sottolinea che i vizi formali del precetto rilevano solo se incidono sul diritto di difesa , l’ordinanza n. 20238/2024 in tema di rideterminazione del credito, secondo cui l’eccesso di importo non comporta la revoca integrale dell’atto ma la sua riduzione , e l’ordinanza n. 22302/2024 sulla competenza territoriale dell’opposizione a precetto ;
• la procedura passo‑passo che segue la notifica del precetto: termini, scadenze, facoltà e oneri del debitore;
• le strategie difensive per sospendere o invalidare l’esecuzione, contestare il credito o risolvere il rapporto locatizio;
• gli strumenti alternativi come la Legge n. 3/2012 sul sovraindebitamento, il codice della crisi d’impresa, le definizioni agevolate tributarie e le soluzioni extra‑giudiziali;
• errori da evitare, consigli pratici, tabelle riepilogative, FAQ e simulazioni numeriche per comprendere le conseguenze economiche delle diverse scelte.

Presentazione dello studio dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo opera da anni nel campo del diritto civile, bancario e tributario. È cassazionista, coordinatore di un team multidisciplinare di avvocati e commercialisti con competenze nazionali nel contenzioso bancario e tributario. Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC), l’avvocato Monardo è anche Esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021. Grazie alla sinergia con esperti contabili, consulenti del lavoro e fiscalisti, lo studio è in grado di analizzare rapidamente ogni situazione debitoria e individuare soluzioni personalizzate.

Lo studio dell’Avv. Monardo offre consulenze per:

• analizzare l’atto di precetto e verificare la legittimità del titolo esecutivo;
• predisporre opposizioni a precetto o agli atti esecutivi, ricorsi per sospensione della procedura e istanze di grazia;
• trattare con il locatore e i suoi legali per concordare piani di rientro o accordi stragiudiziali;
• attivare procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento, piani del consumatore e accordi di ristrutturazione per liberare il debitore dagli oneri e salvaguardare la propria abitazione;
• fornire supporto in tutte le fasi esecutive, compresi i pignoramenti mobiliari, immobiliari e presso terzi.

📩 Contatta subito qui di seguito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una valutazione legale personalizzata e immediata.

1. Contesto normativo e giurisprudenziale

1.1 Il precetto nel codice di procedura civile

Il precetto è il primo atto del procedimento esecutivo. L’art. 480 c.p.c. lo definisce come l’“intimazione di adempiere l’obbligo risultante dal titolo esecutivo entro un termine non inferiore a dieci giorni, con avvertimento che in difetto si procederà ad esecuzione forzata” . Il legislatore prevede che l’atto debba:

1. Indicare le parti (creditore e debitore) e la data di notificazione del titolo esecutivo o la trascrizione integrale del titolo se la legge lo richiede ;
2. Recare l’avvertimento che il debitore può, con l’ausilio di un organismo di composizione della crisi (OCC) o di un professionista nominato dal giudice, porre rimedio alla situazione di sovraindebitamento con un accordo di composizione o un piano del consumatore ;
3. Indicare il giudice competente per l’esecuzione e, se sottoscritto personalmente dalla parte, la dichiarazione di residenza o elezione di domicilio della parte istante nel comune in cui ha sede il giudice, oppure il domicilio digitale (PEC) ;
4. Essere sottoscritto dal creditore personalmente o dal difensore munito di procura e notificato personalmente al debitore secondo gli artt. 137 e seguenti c.p.c. .

La funzione dell’atto di precetto è duplice: da un lato consente al creditore di ridurre i tempi dell’esecuzione costringendo il debitore a prendere posizione; dall’altro tutela il debitore offrendogli un periodo per valutare i motivi di opposizione, verificare la correttezza del credito, raggiungere un accordo o proporre piani di rientro.

Il precetto può essere emesso per il pagamento di somme di denaro ma anche per rilascio di un immobile (ad esempio quando si richiede la riconsegna dell’appartamento locato) o per la consegna di beni mobili. Quando l’oggetto è il rilascio dell’immobile, oltre alle indicazioni dell’art. 480, l’atto deve contenere una descrizione del bene da consegnare ai sensi dell’art. 605 c.p.c. e fa seguito alla convalida dello sfratto (artt. 657–669 c.p.c.).

1.1.1 La novità della riforma Cartabia

L’ultima modifica all’art. 480 c.p.c., attuata dal D.Lgs. 31 ottobre 2024, n. 164 (Riforma Cartabia – Modifiche al codice di procedura civile) ed entrata in vigore il 25 novembre 2024, ha introdotto l’obbligo di indicare nell’atto di precetto l’avvertimento che il debitore può rivolgersi a un organismo di composizione della crisi o a un professionista nominato dal giudice per concludere un accordo di composizione della crisi o proporre un piano del consumatore . Questa previsione, innovativa, mira a sensibilizzare i debitori sull’esistenza di strumenti di sovraindebitamento e a promuovere soluzioni negoziali alternative all’esecuzione forzata.

1.2 Sfratto per morosità e titolo esecutivo

Nel diritto italiano l’istituto dello sfratto per morosità consente al locatore di liberare l’immobile quando il conduttore non paga il canone o gli oneri accessori. L’azione è disciplinata dagli artt. 657–669 c.p.c. e in particolare dagli artt. 657 (intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione) e 658 (intimazione di sfratto per morosità). Il locatore può intimare al conduttore lo sfratto insieme con l’ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti, fissando l’udienza di convalida.

Se il conduttore non compare, o comparendo non si oppone, il giudice convalida lo sfratto e dispone il rilascio dell’immobile; la convalida costituisce titolo esecutivo e consente al locatore di notificare l’atto di precetto per rilascio (art. 605 c.p.c.). In presenza di opposizione, il giudizio si trasforma in ordinario e la pronuncia di condanna costituirà comunque titolo esecutivo.

Nelle locazioni abitative, l’art. 5 della Legge n. 431/1998 prevede che, in caso di morosità, il giudice possa concedere un termine di grazie per sanare il debito (di solito 90 giorni) se il conduttore paga tutti i canoni arretrati e le spese. Nelle locazioni commerciali la possibilità di sanare la morosità è più limitata e dipende dalle condizioni contrattuali e dall’applicazione analogica di norme generali.

1.3 Titoli esecutivi per canoni di locazione

Per procedere con il precetto è necessario un titolo esecutivo ai sensi dell’art. 474 c.p.c. Può trattarsi di:

• Sentenza di convalida dello sfratto o ordinanza esecutiva;
• Decreto ingiuntivo non opposto o dichiarato provvisoriamente esecutivo;
• Contratto di locazione stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata (titolo esecutivo stragiudiziale) che preveda l’obbligo di pagamento di somme o la consegna di beni; la Cassazione (Sez. III, ord. 27424/2023) ha confermato che gli atti notarili possono avere efficacia esecutiva quando contengono gli elementi essenziali dell’obbligazione ;
• Verbale di conciliazione giudiziale o stragiudiziale contenente l’obbligazione di pagamento.

In assenza di titolo esecutivo valido l’atto di precetto è nullo. Inoltre, l’atto di precetto deve essere notificato entro 90 giorni dall’ultima notificazione del titolo esecutivo: trascorso tale termine il precetto perde efficacia e deve essere rinnovato.

1.4 Il diritto di difesa e la giurisprudenza recente

La giurisprudenza ha precisato i limiti entro i quali è possibile contestare un atto di precetto. La Corte di Cassazione, Sez. III, ordinanza 27424/2023 ha affermato che la nullità del precetto derivante da irregolarità formali (ad esempio, errori nella relata di notifica) può essere fatta valere solo se la violazione ha pregiudicato il diritto di difesa del debitore. Secondo la Corte, l’onere di dedurre il pregiudizio grava su chi propone l’opposizione, e la nullità non può essere dichiarata se l’atto ha comunque raggiunto il suo scopo .

L’ordinanza n. 20238/2024 della Cassazione ha ribadito che la sovrastima del credito nel precetto non travolge l’atto per intero. La non debenza di una parte della somma comporta l’annullamento parziale e la riduzione del credito, lasciando valido il precetto per la parte effettivamente dovuta . Questo orientamento tutela l’economia processuale e impedisce al creditore di ricominciare la procedura da capo per meri errori di calcolo.

Con l’ordinanza n. 22302/2024, la Cassazione si è pronunciata sulla competenza territoriale dell’opposizione a precetto. Ha stabilito che l’elezione di domicilio nel precetto, ex art. 480, comma 3, c.p.c., può radicare la competenza solo se il creditore dimostra l’esistenza di beni del debitore nel circondario indicato; in caso contrario, il debitore può adire il giudice del luogo ove è stato notificato il precetto . Questa pronuncia è importante per contrastare l’abuso di elezioni di domicilio artificiose finalizzate a spostare il processo in tribunali sfavorevoli al debitore.

1.5 Strumenti di sovraindebitamento e composizione della crisi

La Legge n. 3/2012 e il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019) offrono ai debitori non soggetti a fallimento l’opportunità di ristrutturare i debiti e ottenere l’esdebitazione. Dopo la riforma del 2021 e l’entrata in vigore del D.Lgs. 149/2022 (Riforma Cartabia), gli strumenti disponibili sono:

1. Accordo di composizione della crisi: rivolto a imprese sotto soglia, professionisti o imprenditori agricoli; richiede l’approvazione dei creditori che rappresentano almeno il 60% dei crediti e diviene obbligatorio anche per i creditori dissenzienti .
2. Piano del consumatore: destinato alle persone fisiche che hanno contratto debiti per scopi estranei all’attività imprenditoriale. Non richiede il voto dei creditori ma solo l’omologazione del giudice, che verifica la fattibilità e la convenienza del piano .
3. Liquidazione del patrimonio: comporta la liquidazione di tutti i beni del debitore per pagare i creditori. Ha durata minima di quattro anni e consente l’esdebitazione del residuo .
4. Composizione negoziata della crisi d’impresa (D.L. 118/2021 convertito nella L. 147/2021): permette all’imprenditore in crisi di nominare un esperto indipendente tramite la piattaforma delle Camere di commercio. L’esperto agevola le trattative con i creditori per il risanamento dell’impresa .

L’art. 480 c.p.c., come modificato, impone che l’atto di precetto avvisi il debitore di queste possibilità. La ratio è prevenire l’esecuzione forzata favorendo soluzioni sostenibili, soprattutto in contesti di morosità abitativa dove la perdita della casa aggraverebbe la situazione di sovraindebitamento.

2. Procedura passo‑passo dopo la notifica del precetto

2.1 Ricezione dell’atto di precetto

L’atto di precetto viene notificato dall’ufficiale giudiziario o da un messo notificatore incaricato dal creditore. Può arrivare per mano propria, via posta raccomandata con avviso di ricevimento, mediante PEC (se il destinatario possiede un domicilio digitale) o a mezzo dell’ufficiale giudiziario presso la residenza del debitore.

Elementi da verificare immediatamente:

1. Titolo esecutivo: il precetto deve indicare la data della notificazione del titolo. Se la notifica è avvenuta separatamente, deve essere allegata copia del titolo munita di relazione di notifica. Se la trascrizione del titolo è obbligatoria (es. per contratti di locazione non autenticati), l’ufficiale giudiziario deve certificare la corrispondenza con l’originale .
2. Somma richiesta: il precetto deve indicare la somma dovuta, gli interessi maturati, le spese vive e il compenso del difensore. Verificare che i canoni richiesti siano effettivamente scaduti, che gli interessi siano calcolati al tasso contrattuale o legale, che non vi siano duplicazioni.
3. Termine per adempiere: l’atto deve concedere al debitore un termine non inferiore a dieci giorni. In caso di precetto per rilascio dell’immobile, il termine è di solito pari a dieci giorni (ma può essere maggiore se il titolo lo prevede).
4. Avvertimenti: la formula deve contenere l’avvertimento sui rimedi di sovraindebitamento (accordo o piano) e l’indicazione del giudice competente . L’assenza di queste avvertenze può costituire motivo di nullità relativa.
5. Residenza o domicilio del creditore: se l’atto indica un domicilio eletto, occorre verificare se nel circondario prescelto esistono beni staggibili. In mancanza, la competenza potrebbe radicarsi presso il luogo di notifica .

2.2 Decorsi i dieci giorni: scenari possibili

Allo scadere del termine, il debitore deve valutare se pagare, opporsi, proporre soluzioni negoziali o lasciare l’immobile. Le alternative principali sono:

a) Pagamento integrale del debito

Il pagamento dell’importo richiesto estingue l’obbligazione e impedisce l’esecuzione. È opportuno formalizzare il pagamento con bonifico o assegno circolare, chiedendo al creditore di rilasciare quietanza. Se l’importo pagato è inferiore al precetto, il creditore potrà procedere per la parte residua.

b) Pagamento parziale o contestazione dell’importo

Quando il debitore riconosce parte del credito ma contesta l’eccesso (ad es. spese o interessi sproporzionati), può pagare solo la somma dovuta e, contestualmente, proporre opposizione a precetto per far ridurre l’importo. La Cassazione ha chiarito che l’errore nella quantificazione non comporta la nullità integrale ma solo la riduzione , quindi pagare la parte certa può limitare gli interessi e rafforzare la posizione difensiva.

c) Concordato con il locatore

Molti locatori preferiscono evitare l’esecuzione forzata, che comporta costi e tempi lunghi. Il conduttore può proporre un piano di rientro rateizzato, un saldo e stralcio o l’uso del deposito cauzionale per compensare alcune mensilità. È consigliabile formalizzare l’accordo per iscritto e prevedere la rinuncia all’esecuzione da parte del locatore.

d) Rilascio volontario dell’immobile

Se il debitore non può saldare i canoni e non sussistono ragioni di opposizione, può valutare di restituire l’immobile entro il termine indicato nel precetto. Tale scelta può ridurre il risarcimento per occupazione sine titulo (indennità di occupazione) e favorire accordi transattivi.

e) Presentazione di opposizione

Se il debitore ritiene il precetto illegittimo (per difetti del titolo, errori di calcolo, prescrizione o incompetenza), può proporre una delle seguenti azioni:

1. Opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c. (opposizione a precetto), quando si contesta il diritto del creditore a procedere, l’esistenza o l’entità del credito o la validità del titolo. Va proposta davanti al giudice competente indicato nel precetto o, in difetto, davanti al giudice del luogo di notificazione. La domanda deve essere introdotta con atto di citazione o ricorso nel termine di venti giorni dalla notificazione del precetto se l’esecuzione non è ancora iniziata.
2. Opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c., quando si contestano vizi formali del precetto (es. mancanza di avvertimenti, errata indicazione delle parti, errori nella relata). Questa opposizione deve essere proposta entro venti giorni dalla notifica del precetto e deve evidenziare che il vizio ha impedito l’esercizio del diritto di difesa. La Cassazione n. 27424/2023 richiede infatti che la violazione formale abbia determinato un concreto pregiudizio .
3. Opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c., quando un terzo rivendica la proprietà dei beni pignorati. È meno frequente nelle locazioni ma può interessare i beni mobili presenti nell’immobile.
4. Ricorso in cassazione per eccesso di importo: se, a seguito di giudizio di opposizione, il giudice riduce il debito ma il creditore insiste nell’esecuzione, il debitore può ricorrere ulteriormente. La Cassazione ammette il ricorso quando il giudice di merito non ha applicato correttamente il principio dell’annullamento parziale .

f) Ricorso alle procedure di sovraindebitamento

Se il conduttore si trova in una condizione di sovraindebitamento (cioè squilibrio tra debiti e patrimonio prontamente liquidabile), può ricorrere agli strumenti della Legge 3/2012:

• Piano del consumatore per le persone fisiche: non richiede il voto dei creditori e consente di pagare i debiti in proporzione alle effettive capacità, ottenendo l’esdebitazione al termine ;
• Accordo di composizione della crisi: richiede il voto della maggioranza qualificata dei creditori e diventa obbligatorio per tutti ;
• Liquidazione del patrimonio: prevede la liquidazione integrale dei beni con durata minima di quattro anni .

È necessario presentare la domanda presso un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) e allegare la documentazione (elenco creditori, beni, redditi, spese, dichiarazioni fiscali). L’Avv. Monardo, in qualità di gestore della crisi e professionista fiduciario di un OCC, può guidare il debitore nella predisposizione del piano e nella negoziazione con i creditori.

2.3 Termine di efficacia del precetto

L’atto di precetto perde efficacia se l’esecuzione non viene intrapresa entro 90 giorni dalla sua notifica (art. 481 c.p.c.). Il termine è sospeso nelle ipotesi previste dalla legge (es. presentazione di istanza di sospensione, avvio di procedure di composizione della crisi, trattative). Se trascorsi i 90 giorni il creditore non ha avviato l’esecuzione, dovrà notificare un nuovo precetto.

2.4 Dal precetto al pignoramento e allo sfratto esecutivo

Decorso il termine senza pagamento o opposizione, il creditore può avviare l’esecuzione forzata:

• Pignoramento mobiliare (art. 513 c.p.c.): l’ufficiale giudiziario si reca presso l’immobile per individuare beni mobili pignorabili. Il conduttore può liberare l’immobile e consegnare gli oggetti pignorati.
• Pignoramento immobiliare (art. 555 c.p.c.): si iscrive il pignoramento sull’immobile di proprietà del debitore; non è usuale per il conduttore moroso ma riguarda l’ipotesi in cui il debitore sia proprietario di altri beni.
• Pignoramento presso terzi (art. 543 c.p.c.): il creditore pignora crediti del debitore (stipendi, pensioni, depositi bancari).
• Esecuzione per rilascio (artt. 605–610 c.p.c.): l’ufficiale giudiziario si presenta con forza pubblica per liberare l’immobile; il termine e le modalità dipendono dal provvedimento di convalida dello sfratto e dall’esito del precetto.

L’esecuzione per rilascio è particolarmente invasiva: prevede l’intervento della polizia locale e del fabbro, può richiedere l’assistenza di assistenti sociali se vi sono minori o soggetti fragili. È quindi consigliabile trovare soluzioni prima che si arrivi a questo stadio.

3. Difese e strategie legali

3.1 Verifica del titolo e prescrizione

Il primo passo consiste nel valutare se il titolo esecutivo sia valido. Per esempio:

• Sentenza di convalida: verificare se è stata regolarmente notificata, se i termini per impugnare sono decorsi e se contiene la condanna al pagamento dei canoni o solo al rilascio. In quest’ultimo caso il locatore non può pretendere somme ulteriori.
• Contratto di locazione: deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate e, per essere titolo esecutivo, deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Contratti non registrati non sono titoli esecutivi.
• Prescrizione: il diritto del locatore a richiedere i canoni si prescrive in cinque anni (art. 2948 n. 3 c.c.). Se il precetto include canoni più vecchi, può essere opposto.
• Clausola risolutiva espressa: i contratti commerciali contengono spesso clausole che consentono la risoluzione automatica al primo ritardo; occorre verificare se la clausola è stata invocata correttamente.

3.2 Eccezioni formali e opposizione agli atti esecutivi

L’opposizione agli atti esecutivi può essere fondata su vizi di forma del precetto. Alcune delle eccezioni più ricorrenti sono:

1. Mancanza di avvertimenti: se l’atto non contiene l’avviso sulla possibilità di accedere alla composizione della crisi o non indica il giudice competente, si configura una nullità relativa. Il vizio deve essere dedotto con l’opposizione ai sensi dell’art. 617 c.p.c. entro 20 giorni, dimostrando che l’omissione ha impedito l’esercizio del diritto di difesa.
2. Incertezza sull’identità delle parti: l’omessa indicazione del nome della parte o errori materiali nella relata non determinano automaticamente la nullità se dal contesto è comunque possibile individuare le parti . È necessario dimostrare il pregiudizio alla difesa.
3. Incompetenza territoriale: come detto, l’elezione di domicilio nel precetto non giustifica di per sé il radicamento della competenza. Il debitore può opporsi al tribunale indicato e chiedere che il giudizio sia trasferito al foro di notifica .
4. Omissione della relata di notifica del titolo: quando il titolo esecutivo è stato notificato separatamente, la mancata allegazione della relata può integrare nullità.
5. Sospensione del titolo: se vi è stata opposizione al decreto ingiuntivo o appello avverso la sentenza, il titolo può essere sospeso. In tal caso il precetto è illegittimo.

La Corte di Cassazione, ordinanza n. 27424/2023 ha puntualizzato che l’opposizione per vizio formale è ammessa solo se il vizio compromette il diritto di difesa. La Corte ha richiamato i principi di raggiungimento dello scopo e ha ricordato che la nullità non tutela la mera astratta regolarità processuale ma mira a eliminare il pregiudizio concreto .

3.3 Contestazione del credito e opposizione all’esecuzione (art. 615 c.p.c.)

L’opposizione all’esecuzione può essere proposta per contestare l’esistenza o l’ammontare del credito. Gli argomenti difensivi possono riguardare:

1. Pagamento già eseguito: se il conduttore ha già pagato i canoni o l’indennità, può far valere la quietanza o gli estratti conto. È onere del creditore provare il contrario.
2. Riduzione del credito: se il precetto riporta interessi, spese o penali non dovuti, si chiede al giudice di rideterminare la somma. Come precisato dall’ordinanza 20238/2024, l’errore aritmetico comporta la riduzione parziale del precetto senza travolgerlo .
3. Nullità del titolo: ad esempio, se il contratto di locazione è nullo per difetto di forma (mancata forma scritta per locazioni abitative superiori a nove anni) o se la clausola risolutiva espressa è vessatoria e non approvata per iscritto.
4. Prescrizione del diritto: come sopra, i canoni si prescrivono in cinque anni. Il giudice può dichiarare estinto il credito per le mensilità prescritte.
5. Compensazione: il conduttore può opporre eventuali crediti verso il locatore (es. lavori eseguiti sull’immobile, danni subiti). Nel giudizio esecutivo la compensazione è ammissibile solo se il credito è liquido ed esigibile.
6. Riduzione dell’indennità di occupazione: quando l’immobile è rilasciato, il locatore può chiedere l’indennità di occupazione. Il conduttore può chiedere al giudice di ridurre l’importo in base al valore di mercato e alla diligenza adottata.

3.4 Sospensione dell’esecuzione

Il debitore che propone opposizione può chiedere al giudice la sospensione dell’efficacia esecutiva del titolo o dell’esecuzione (artt. 623–624 c.p.c.). La sospensione può essere disposta quando sussistono gravi motivi e richiede il versamento di una cauzione o l’impegno a depositare le somme contestate. Nel precetto per rilascio, la sospensione può essere chiesta per ottenere un termine di grazia e consentire al conduttore di organizzare il trasloco.

3.5 Trattative e soluzioni stragiudiziali

Spesso la via più efficace è evitare il contenzioso. Il conduttore, con l’assistenza dell’avvocato, può negoziare:

1. Rinegoziazione del canone: in periodo di crisi economica il canone può risultare eccessivo. Locatore e conduttore possono concordare una riduzione temporanea e la rateizzazione degli arretrati.
2. Pagamento rateizzato: il debitore si impegna a versare una quota immediata e la restante somma in rate. L’accordo dovrebbe prevedere che, al pagamento della prima rata, il creditore rinunci alla procedura esecutiva.
3. Saldo e stralcio: il locatore accetta una somma inferiore al dovuto in cambio della rinuncia al contenzioso. È frequente quando il creditore teme di non recuperare il totale.
4. Utilizzo della cauzione: il deposito cauzionale può essere imputato a canoni scaduti, con impegno del conduttore a ricostituire la cauzione in seguito.
5. Accordo di risoluzione anticipata: le parti possono accordarsi per sciogliere consensualmente il contratto e fissare la data di rilascio, evitando l’esecuzione.

4. Strumenti alternativi e soluzioni per il sovraindebitamento

4.1 Legge n. 3/2012 e Codice della crisi d’impresa

La Legge 3/2012, come integrata dal D.L. 179/2012 e dal D.Lgs. 149/2022, offre a consumatori e piccoli imprenditori un sistema articolato di risanamento dei debiti. Gli strumenti principali sono stati riassunti al paragrafo 1.5. Si aggiunge che:

• Il piano del consumatore consente di diluire i pagamenti secondo il reddito disponibile. Il gestore della crisi redige una relazione completa sulle cause dell’indebitamento .
• L’accordo di composizione prevede il voto dei creditori, ma la mancata adesione dell’amministrazione finanziaria non impedisce l’omologazione se la proposta è più conveniente rispetto alla liquidazione .
• La liquidazione del patrimonio consente di ottenere l’esdebitazione cancellando i debiti residui dopo la ripartizione. È utile quando il debitore non dispone di reddito sufficiente per proporre un piano.

Per accedere a queste procedure occorre rivolgersi a un Organismo di Composizione della Crisi. Il gestore valuta l’ammissibilità e assiste nella predisposizione della proposta. L’Avv. Monardo, in qualità di gestore della crisi, coordina tutte le fasi: dalla raccolta dei documenti alla negoziazione con i creditori.

4.2 Composizione negoziata della crisi d’impresa (D.L. 118/2021)

Il D.L. 118/2021 ha introdotto la composizione negoziata per le imprese in crisi. La procedura prevede:

• la nomina di un esperto indipendente tramite la piattaforma della Camera di commercio;
• la definizione di un piano di risanamento con l’aiuto dell’esperto e dei professionisti dell’impresa;
• la possibilità di ricorrere a misure protettive dal pignoramento o dal sequestro, previa autorizzazione del tribunale.

Secondo la Camera di commercio di Brescia, il D.L. 118/2021 consente all’imprenditore in squilibrio patrimoniale o economico‑finanziario di richiedere la nomina di un esperto quando il risanamento dell’impresa è ragionevolmente perseguibile . L’esperto agevola le trattative con i creditori e, se non si perviene a un accordo, la procedura può confluire in un concordato semplificato o in altre misure del Codice della crisi.

4.3 Definizioni agevolate e rottamazioni fiscali

Oltre agli strumenti civilistici, i debitori possono accedere alle definizioni agevolate delle cartelle esattoriali promosse periodicamente dallo Stato (c.d. “rottamazioni”). Queste misure consentono di:

• estinguere i debiti fiscali e contributivi pagando solo l’imposta e una parte delle sanzioni;
• sospendere le procedure esecutive pendenti;
• rateizzare il debito senza interessi di mora.

L’integrazione di queste definizioni con le procedure di sovraindebitamento permette di ridurre sensibilmente il carico debitorio e liberare risorse per pagare i canoni di locazione arretrati.

4.4 Altre soluzioni pratiche

1. Mediazione obbligatoria: per le controversie in materia di locazione la mediazione è obbligatoria prima di avviare la causa (art. 5 D.Lgs. 28/2010). L’accordo raggiunto in mediazione costituisce titolo esecutivo e può evitare il precetto.
2. Rinegoziazione del contratto: la pandemia e la crisi energetica hanno reso attuale la rinegoziazione del canone. Le parti possono stipulare un accordo di riduzione temporanea registrandolo all’Agenzia delle Entrate per ottenere benefici fiscali.
3. Risoluzione consensuale: se il conduttore non riesce a sostenere il canone, può proporre la risoluzione del contratto con liberazione dell’immobile e rinuncia alle pretese future.

5. Errori comuni e consigli pratici

1. Ignorare l’atto di precetto: molti debitori ritengono che non rispondere rallenti l’esecuzione. In realtà il silenzio accelera la procedura e fa perdere i termini per opporsi.
2. Pagare senza controllo: versare la somma richiesta senza verificare il titolo e i conteggi può comportare il pagamento di spese o interessi non dovuti. È sempre opportuno chiedere la rendicontazione dettagliata e conservare le ricevute.
3. Non verificare la prescrizione: il credito per canoni di locazione si prescrive in cinque anni; canoni più vecchi possono essere eccepiti.
4. Trascurare la competenza territoriale: accettare il foro indicato nel precetto senza contestarlo può costringere il debitore a difendersi lontano dalla propria sede. In presenza di elezione di domicilio “anomala”, è necessario contestare la competenza .
5. Presentare opposizioni generiche: l’opposizione deve indicare specificamente i motivi di illegittimità; opposizioni generiche vengono rigettate con condanna alle spese.
6. Confondere l’opposizione agli atti con quella all’esecuzione: bisogna distinguere tra vizi formali (art. 617) e contestazioni di merito (art. 615). L’errata qualificazione può portare all’inammissibilità.
7. Omettere la domanda di sospensione: se non si chiede la sospensione, l’esecuzione procede nonostante l’opposizione. È quindi essenziale inserire la richiesta sin dall’atto di opposizione.
8. Non considerare le procedure di sovraindebitamento: molti debitori non sono a conoscenza della Legge 3/2012 e perdono l’opportunità di ristrutturare il debito e salvaguardare l’abitazione.
9. Agire senza assistenza legale: il precetto è un atto tecnico che richiede la conoscenza del processo esecutivo. Rivolgersi a un avvocato esperto consente di individuare le strategie più efficaci e ridurre i costi complessivi.

6. Tabelle riepilogative

6.1 Principali norme applicabili

Norma	Contenuto	Rilevanza
Art. 480 c.p.c.	Definisce il precetto come l’intimazione ad adempiere entro un termine non inferiore a dieci giorni; indica le parti, la data di notifica del titolo e l’avviso sulla possibilità di accedere alla composizione della crisi .	Base normativa dell’atto di precetto; prescrive contenuto e avvertimenti.
Art. 481 c.p.c.	Il precetto perde efficacia se l’esecuzione non è iniziata entro 90 giorni.	Consente di eccepire la decadenza del precetto.
Artt. 657–669 c.p.c.	Disciplina dell’intimazione e convalida dello sfratto per finita locazione e per morosità.	Definisce la procedura sommaria che conduce al titolo esecutivo per rilascio.
Art. 605 c.p.c.	Precetto per consegna o rilascio: deve contenere la descrizione del bene da consegnare.	Rilevante per gli sfratti esecutivi.
Art. 615 c.p.c.	Opposizione all’esecuzione.	Rimedio per contestare il diritto del creditore a procedere.
Art. 617 c.p.c.	Opposizione agli atti esecutivi.	Rimedio per contestare vizi formali del precetto.
Art. 623–624 c.p.c.	Sospensione dell’efficacia del titolo e dell’esecuzione.	Permette di bloccare l’esecuzione in presenza di gravi motivi.
Art. 2948 n. 3 c.c.	Termini di prescrizione quinquennale per i canoni di locazione.	Consente di opporsi al precetto per canoni prescritti.
Legge n. 431/1998, art. 5	Termine di grazia per sanare la morosità nelle locazioni abitative.	Consente al conduttore di evitare la convalida dello sfratto pagando i canoni arretrati.
Legge n. 3/2012	Disciplina delle procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento (accordo di composizione, piano del consumatore, liquidazione del patrimonio) .	Permette ai debitori non fallibili di ristrutturare i debiti e ottenere l’esdebitazione.
D.L. 118/2021	Introduce la composizione negoziata della crisi d’impresa con nomina di un esperto .	Alternativa per imprenditori e società in difficoltà.

6.2 Termini e scadenze principali

Fase	Termine	Normativa
Notifica del precetto	Il precetto deve concedere almeno 10 giorni per adempiere.	Art. 480 c.p.c.
Efficienza del precetto	90 giorni dalla notifica per avviare l’esecuzione, altrimenti il precetto perde efficacia.	Art. 481 c.p.c.
Opposizione agli atti esecutivi	20 giorni dalla notifica del precetto per proporre opposizione ex art. 617 c.p.c.	Art. 617 c.p.c.
Opposizione all’esecuzione	20 giorni dalla notifica del precetto se l’esecuzione non è iniziata; se già iniziata, entro il termine per proporre l’opposizione all’esecuzione.	Art. 615 c.p.c.
Istanza di sospensione	Può essere proposta contestualmente all’opposizione; il giudice decide con decreto.	Artt. 623–624 c.p.c.
Termine di grazia per sanare la morosità	Di regola 90 giorni nelle locazioni abitative (art. 5 L. 431/1998).	Norme speciali sulla locazione.

6.3 Strumenti difensivi a confronto

Strumento	Ambito di applicazione	Vantaggi	Criticità
Opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.)	Vizi formali del precetto (omissioni, errori nella relata, mancata indicazione del giudice competente).	Può annullare o correggere l’atto senza contestare il merito; termine breve.	Deve essere proposta entro 20 giorni; il vizio deve aver pregiudicato il diritto di difesa .
Opposizione all’esecuzione (art. 615 c.p.c.)	Contestazione del diritto a procedere, del titolo o del credito (es. canoni prescritti, pagati, non dovuti).	Consente di ridurre o eliminare il debito; permette la sospensione dell’esecuzione.	Procedura più lunga; può comportare cauzione; necessita di prova rigorosa.
Procedure di sovraindebitamento (L. 3/2012)	Debitori civili, consumatori, piccoli imprenditori; consente piani di rientro, accordi, liquidazione del patrimonio.	Suspende le esecuzioni pendenti e conduce all’esdebitazione; tutela la prima casa.	Richiede requisiti soggettivi e documentazione; durata medio‑lunga; necessità di un OCC.
Composizione negoziata (D.L. 118/2021)	Imprese in crisi con possibilità di risanamento.	Agevola la rinegoziazione dei debiti e la prosecuzione dell’attività; prevede misure protettive.	Non applicabile a persone fisiche; richiede l’intervento della Camera di commercio e dell’esperto.
Trattative stragiudiziali	Tutte le situazioni in cui il creditore è disponibile a negoziare.	Rapide, meno costose, flessibili; possibilità di rateizzazione o saldo e stralcio.	Richiedono la volontà del creditore; non sospendono l’esecuzione se non formalizzate.

7. Domande frequenti (FAQ)

1. Cos’è un atto di precetto?
È l’intimazione con cui il creditore, sulla base di un titolo esecutivo, ordina al debitore di adempiere un obbligo (pagamento di denaro o rilascio di un bene) entro un termine non inferiore a dieci giorni, avvertendolo che in mancanza si procederà all’esecuzione forzata. L’atto deve contenere le informazioni indicate dall’art. 480 c.p.c. .

2. Il locatore può notificare il precetto senza titolo?
No. Occorre sempre un titolo esecutivo: sentenza di convalida, decreto ingiuntivo esecutivo, contratto di locazione in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata, verbale di conciliazione. Senza titolo l’atto è nullo.

3. Quanto tempo ho per pagare?
L’atto deve concedere almeno dieci giorni. In alcuni casi il locatore concede un termine più lungo, ma non può essere inferiore. Decorso il termine, il creditore può avviare l’esecuzione.

4. Il precetto scade?
Sì. Se entro 90 giorni dalla notifica il creditore non avvia l’esecuzione (pignoramento o sfratto), il precetto perde efficacia e deve essere rinnovato (art. 481 c.p.c.).

5. Posso oppormi al precetto?
Sì. Puoi proporre opposizione all’esecuzione (art. 615 c.p.c.) se contesti il diritto del creditore o l’ammontare del debito, oppure opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.) se vi sono vizi formali. Il termine è normalmente di 20 giorni dalla notifica.

6. Se pago una parte del debito, l’atto si annulla?
No. La Cassazione ha stabilito che la non debenza di una parte della somma comporta solo la riduzione dell’importo e non l’annullamento del precetto . Puoi pagare la parte certa e contestare la differenza.

7. Cosa succede se non pago e non faccio nulla?
Dopo il termine il creditore può avviare l’esecuzione: pignoramento dei beni, pignoramento dello stipendio o dell’account bancario, iscrizione ipotecaria o sfratto esecutivo con intervento dell’ufficiale giudiziario.

8. Devo rivolgermi al giudice del luogo indicato dal precetto?
Non necessariamente. Se ritieni che l’elezione di domicilio nel precetto sia artificiosa (perché nel luogo indicato non vi sono beni pignorabili), puoi contestare la competenza territoriale e chiedere che la causa sia decisa dal giudice del luogo di notifica .

9. Posso chiedere più tempo per lasciare l’immobile?
Puoi chiedere al giudice un termine di grazia nelle locazioni abitative (art. 5 L. 431/1998) pagando i canoni arretrati. In fase esecutiva puoi chiedere la sospensione dell’esecuzione allegando gravi motivi (es. condizioni di salute, presenza di minori) e proponendo un piano di rilascio.

10. Ho ricevuto il precetto ma il contratto non era registrato: è valido?
Se il contratto di locazione non è registrato, non può fungere da titolo esecutivo. Il locatore dovrà munirsi di una sentenza o di un decreto ingiuntivo. In assenza, il precetto è nullo e può essere opposto.

11. Posso utilizzare la cauzione per coprire i canoni?
La cauzione serve a garantire eventuali danni e inadempimenti. Puoi proporre al locatore di imputarla ai canoni arretrati, ma occorre l’accordo della controparte. In difetto, il locatore può trattenere la cauzione e agire per il recupero del residuo.

12. Se non ho soldi e sono sovraindebitato cosa posso fare?
Puoi valutare di accedere alle procedure di sovraindebitamento: piano del consumatore, accordo di composizione o liquidazione del patrimonio . Presentando domanda presso un OCC potrai sospendere le esecuzioni pendenti e ottenere un piano di pagamento sostenibile.

13. Posso sospendere il precetto presentando l’istanza di composizione della crisi?
La presentazione dell’istanza di sovraindebitamento o di composizione negoziata non sospende di per sé il precetto ma consente di chiedere al giudice la sospensione delle procedure esecutive in corso. È consigliabile presentare un ricorso congiunto per sospendere l’esecuzione.

14. Che differenza c’è tra opposizione a precetto e opposizione a decreto ingiuntivo?
L’opposizione a decreto ingiuntivo contesta la fondatezza del credito prima che il provvedimento diventi esecutivo; l’opposizione a precetto contesta l’esecuzione sulla base di un titolo già esecutivo. Le regole procedurali e i termini sono diversi.

15. Cosa succede se il precetto è notificato via PEC?
La notifica via PEC è valida se l’indirizzo del destinatario è iscritto in pubblici elenchi (es. registro INI‑PEC). Il precetto deve contenere l’indirizzo PEC del creditore e del destinatario e la relata di notifica digitale. I termini decorrono dal momento della ricezione della PEC.

16. Posso difendermi da un precetto relativo a spese condominiali?
Sì. Le spese condominiali sono esigibili in forma esecutiva se vi è un decreto ingiuntivo non opposto o una delibera assembleare non impugnata. Puoi opporre il precetto contestando la legittimità della delibera o la prescrizione delle rate.

17. Un contratto di affitto di ramo d’azienda può costituire titolo esecutivo?
Secondo la Cassazione, gli atti ricevuti da notaio possono costituire titolo esecutivo se contengono gli elementi essenziali dell’obbligazione pecuniaria . Pertanto un contratto di affitto di ramo d’azienda autenticato e contenente la determinazione del canone può essere titolo per il precetto.

18. L’atto di precetto interrompe la prescrizione?
L’atto di precetto è un atto interruttivo della prescrizione; la notifica fa ripartire il termine prescrizionale. Tuttavia, se l’esecuzione non segue entro 90 giorni, occorrerà un nuovo precetto e una nuova interruzione.

19. Devo pagare le spese dell’opposizione se perdo?
Sì. Se l’opposizione è respinta, il giudice può condannare il debitore al pagamento delle spese legali e al risarcimento del danno da esecuzione ingiustificata. È importante valutare attentamente la fondatezza dell’opposizione prima di agire.

20. Posso essere sfrattato durante l’inverno?
Non esiste una moratoria stagionale generalizzata. In casi eccezionali (conduttori in difficoltà economica, presenza di minori o invalidi) il giudice può differire l’esecuzione per ragioni umanitarie, ma non vi è un divieto assoluto.

8. Simulazioni pratiche e numeriche

8.1 Simulazione di precetto per canoni arretrati

Scenario: Tizio, conduttore di un appartamento in Catanzaro, non paga il canone di 600 € al mese per sei mesi (da luglio a dicembre). Il contratto prevede interessi di mora al tasso legale e il pagamento delle spese legali in caso di inadempimento. Il locatore ottiene un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per 3 600 € (6 × 600 €) oltre interessi e spese.

L’avvocato del locatore notifica il precetto con i seguenti importi:

• Capitale: 3 600 €;
• Interessi legali: supponendo un tasso legale dell’1,25% annuo, calcolato sui canoni scaduti; ad esempio, su 600 € per sei mesi maturano circa 3,75 € (600 × 0,0125 × 0,5), totali 22,5 € per tutte le mensilità; per semplicità arrotondiamo a 25 €;
• Spese di precetto: 150 € per notifiche e diritti;
• Compenso del difensore: 400 €.

Totale precettato: 3 600 + 25 + 150 + 400 = 4 175 €.

Il precetto concede a Tizio 10 giorni per pagare. Se Tizio non paga, il locatore può avviare il pignoramento presso terzi (stipendio) o lo sfratto esecutivo. Tizio valuta le opzioni:

1. Pagare i 4 175 € (magari richiedendo la riduzione di spese e interessi);
2. Opporsi ritenendo eccessivo il compenso del difensore. Supponendo che il giudice riduca le spese di 200 €, il precetto rimane valido per 3 975 € ;
3. Presentare domanda di piano del consumatore, proponendo un pagamento rateizzato di 200 € al mese per due anni. L’accesso alla procedura sospende l’esecuzione e consente a Tizio di rimanere nell’immobile.

8.2 Simulazione di rilascio di immobile commerciale

Scenario: La società Alfa s.r.l. conduce un negozio pagando 1 200 € al mese. A causa della crisi, non versa i canoni per 8 mesi. Il locatore intimisce sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c., ottenendo l’ordinanza di convalida che condanna al rilascio e al pagamento di 9 600 € (8 × 1 200 €) oltre interessi e spese. Dopo la convalida, notifica precetto per rilascio.

Contenuto del precetto:

• Indicazione delle parti e della data di notificazione dell’ordinanza (titolo esecutivo).
• Intimazione a lasciare l’immobile entro 10 giorni e a pagare 9 600 € più 500 € di spese.
• Descrizione del bene da rilasciare ai sensi dell’art. 605 c.p.c.
• Avvertimento che Alfa può ricorrere alle procedure di composizione della crisi (accordo di ristrutturazione o composizione negoziata) .

Alfa propone opposizione, eccependo che la crisi pandemica e la sospensione governativa degli sfratti dovrebbero sospendere l’esecuzione. Il giudice rigetta l’opposizione, ma concede un termine di grazia di 90 giorni. Durante questo periodo Alfa stipula un accordo di saldo e stralcio versando 6 000 € e consegnando l’immobile. Grazie alla negoziazione, evita pignoramenti e ulteriori spese.

8.3 Simulazione di piano del consumatore

Scenario: Signora Beta, pensionata, deve oltre 25 000 €: 8 000 € per canoni arretrati, 5 000 € per tasse e 12 000 € per un prestito personale. Non possiede beni immobili e vive nell’appartamento in locazione. Riceve precetto per i canoni arretrati.

Con l’assistenza dell’Avv. Monardo presenta un piano del consumatore:

1. Reddito disponibile: pensione di 1 100 € al mese, spese vitali di 800 €, disponibilità di 300 €.
2. Proposta: pagamento di 300 € al mese per 5 anni (totale 18 000 €), con falcidia del restante debito. I creditori saranno soddisfatti pro rata; il locatore riceverà circa 6 000 €.
3. Omologazione: il giudice verifica la convenienza e l’assenza di colpa grave; omologa il piano. Durante l’esecuzione del piano tutte le procedure esecutive (compreso il precetto) sono sospese.

Al termine dei cinque anni, Signora Beta ottiene l’esdebitazione: i crediti residui si estinguono e può continuare la locazione pagando i canoni correnti.

9. Conclusione

L’atto di precetto per il mancato pagamento dell’affitto è un momento critico che richiede tempestività, competenza e strategia. Come abbiamo visto, l’ordinamento italiano offre numerosi strumenti per difendersi: dalla contestazione formale dell’atto all’opposizione di merito, dal pagamento parziale all’accesso alle procedure di sovraindebitamento. La giurisprudenza più recente della Corte di Cassazione ha chiarito che i vizi formali del precetto rilevano solo se impediscono il diritto di difesa , che l’eccesso di importo comporta la riduzione e non l’annullamento del precetto e che l’elezione di domicilio deve essere genuina per spostare la competenza . Inoltre, il nuovo art. 480 c.p.c. impone l’avvertimento sulle procedure di composizione della crisi , segnale dell’attenzione del legislatore alla tutela del debitore.

Per difendersi efficacemente è essenziale agire subito: verificare la correttezza del titolo e dei conteggi, valutare i motivi di opposizione, proporre soluzioni negoziali e, se del caso, accedere agli strumenti di sovraindebitamento. Non esistono soluzioni universali: ogni caso richiede un’analisi tecnica e personalizzata.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo team multidisciplinare sono pronti ad affiancarti in questo percorso, offrendo competenza, esperienza e attenzione alle esigenze concrete del debitore. Dalla valutazione dell’atto alla predisposizione delle opposizioni, dalla negoziazione con il locatore all’attivazione dei piani di rientro o delle procedure di composizione della crisi, lo studio Monardo rappresenta un riferimento per chi vuole difendersi in maniera efficace e tempestiva.

📞 Contatta subito qui di seguito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una consulenza personalizzata: lui e il suo staff di avvocati e commercialisti sapranno valutare la tua situazione e difenderti con strategie legali concrete e tempestive.