Introduzione

Possedere un immobile oltre confine o investire all’estero non è più una prerogativa per pochi. Molti imprenditori, professionisti e famiglie italiane acquistano case di vacanza in Spagna, appartamenti per studenti in Francia, ville in Croazia o chalet in Svizzera. Altri trasferiscono il proprio patrimonio in paesi con una fiscalità agevolata o diversificano investimenti finanziari all’estero. Tuttavia queste scelte comportano obblighi dichiarativi e patrimoniali che l’Amministrazione finanziaria italiana controlla con sempre maggiore rigore. Gli accertamenti fiscali sulle proprietà immobiliari estere sono in forte aumento: l’Agenzia delle Entrate utilizza lo scambio automatico di informazioni (CRS), i registri immobiliari dell’Unione europea e i dati trasmessi da notai, banche e istituti assicurativi. La mancata o incompleta dichiarazione di un immobile, l’omessa compilazione del quadro RW, l’errato calcolo dell’IVIE o le contestazioni sulla residenza fiscale possono trasformarsi in contestazioni milionarie, raddoppio dei termini di accertamento, sanzioni fino al 30 % del valore del bene e successive procedure di riscossione. Anche il contribuente che crede di essere residente estero perché iscritto all’A.I.R.E. può trovarsi identificato come fiscalmente residente in Italia se non prova la concreta collocazione del proprio centro di interessi familiari e personali all’estero .

L’ordinamento italiano ha introdotto negli anni strumenti specifici per tassare e monitorare i patrimoni fuori confine. Dal 2011 è stata istituita l’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili situati all’Estero) e l’IVAFE (Imposta sul Valore delle Attività Finanziarie detenute all’Estero) che gravano sui soggetti residenti a prescindere dalla destinazione d’uso del bene . Il monitoraggio fiscale attraverso il quadro RW del modello Redditi è disciplinato dall’articolo 4 del decreto‑legge 28 giugno 1990 n. 167 e riguarda non soltanto i proprietari formali, ma anche i titolari effettivi . Il mancato adempimento di tali obblighi comporta sanzioni dal 3 % al 15 % del valore non dichiarato (6–30 % se il bene si trova in uno Stato “black list”) , mentre le imposte evase sulle attività detenute in paradisi fiscali generano presunzioni legali di evasione e raddoppiano i termini entro cui l’Ufficio può emettere l’avviso di accertamento .

Oltre al monitoraggio, un tema cruciale è la residenza fiscale. La riforma del 2023 (decreto legislativo 209/2023) ha ridefinito i criteri per individuare il “domicilio” e la “residenza” ex art. 2 TUIR: dal 1° gennaio 2024 rileva in primo luogo il luogo in cui si sviluppano le relazioni personali e familiari, non più soltanto gli interessi economici . Inoltre, chi risulta iscritto per la maggior parte del periodo d’imposta in un paese a fiscalità privilegiata è considerato residente in Italia salvo prova contraria . La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 1292/2025, ha confermato che per vincere tale presunzione non bastano documenti formali: l’iscrizione all’AIRE, l’avere una casa o una patente nel Principato di Monaco e perfino le dichiarazioni fiscali estere non sono sufficienti se le indagini dimostrano una presenza abituale in Italia e un centro di interessi nel territorio nazionale .

Ricevere un avviso di accertamento per una proprietà estera può dunque rivelarsi un momento di forte tensione. Gli errori più frequenti – ignorare l’obbligo di dichiarazione, non tenere traccia delle imposte pagate all’estero, non opporsi nei tempi previsti – possono portare a pesanti sanzioni, ipoteche e pignoramenti. Per difendersi è fondamentale conoscere il quadro normativo attuale, le procedure, i termini per presentare un ricorso e gli strumenti alternativi (accertamento con adesione, reclamo‑mediazione, rottamazione, piani del consumatore) che permettono di ridurre il debito e sospendere la riscossione.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo team

In questo contesto complesso si inserisce l’opera dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, avvocato cassazionista specializzato in diritto bancario e tributario. Oltre a patrocinare dinanzi alla Corte di Cassazione, l’Avv. Monardo coordina un team multidisciplinare di avvocati e commercialisti con competenze diffuse su tutto il territorio nazionale. È gestore della crisi da sovraindebitamento ai sensi della legge 3/2012 (iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia), professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) e esperto negoziatore della crisi d’impresa ex D.L. 118/2021.

Il suo studio fornisce assistenza a imprenditori, liberi professionisti e privati offrendo:

• Analisi dell’atto di accertamento: verifica della legittimità dell’atto, della notifica, delle prove raccolte dall’Agenzia delle Entrate e valutazione della residenza fiscale.
• Ricorsi e difese: predisposizione di ricorsi innanzi alle Corti di Giustizia Tributaria (ex Commissioni tributarie) per ottenere l’annullamento totale o parziale delle pretese e riduzioni delle sanzioni.
• Sospensione della riscossione: richiesta di sospensione in via amministrativa o giudiziale per bloccare ipoteche, fermi amministrativi e pignoramenti.
• Trattative e definizioni agevolate: adesione agli istituti di accertamento con adesione, conciliazione giudiziale, reclamo‑mediazione, rottamazioni e rateizzazioni.
• Piani di rientro e sovraindebitamento: redazione di piani del consumatore e accordi di ristrutturazione dei debiti ai sensi della legge 3/2012, esdebitazione e protezione del patrimonio.
• Soluzioni stragiudiziali e giudiziali: tutela contro azioni esecutive (pignoramenti, ipoteche, fermi) attraverso opposizioni, transazioni fiscali e altre strategie.

Affrontare un accertamento fiscale sulle proprietà estere richiede conoscenza, rapidità e competenze integrate. Per questo, se hai ricevuto un avviso o vuoi prevenire contestazioni, contatta subito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una consulenza personalizzata e immediata.

1. Contesto normativo e giurisprudenziale

1.1 La residenza fiscale e le modifiche del D.Lgs. 209/2023

L’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) grava sui soggetti che risultano fiscalmente residenti in Italia. La nozione di residenza, contenuta nell’art. 2 del Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR, D.P.R. 917/1986), è stata profondamente rivista dalla riforma fiscale attuata con il decreto legislativo 209/2023 (in vigore dal 1° gennaio 2024). Secondo il nuovo art. 2, comma 2, è residente chi, per la maggior parte del periodo d’imposta:

• ha la residenza anagrafica nel territorio dello Stato;
• ha il domicilio, inteso come centro principale delle relazioni personali e familiari ;
• è fisicamente presente in Italia, sommando tutti i giorni o frazioni di giorno trascorsi nel paese .

La riforma ha spostato l’attenzione dal luogo degli interessi economici al centro delle relazioni personali e familiari. Questo criterio viene integrato da una presunzione legale: chi risulta iscritto per la maggior parte dell’anno nelle anagrafi dei residenti (compresi i soggetti iscritti all’AIRE che rientrano da un “paradiso fiscale”) è considerato residente, salvo prova contraria . Tale presunzione è particolarmente rigida per i trasferimenti verso Stati inseriti nel decreto ministeriale 4 maggio 1999 (c.d. black list).

La giurisprudenza sul trasferimento della residenza

Negli ultimi anni la Corte di Cassazione ha rafforzato l’orientamento secondo cui gli elementi formali non bastano a dimostrare la residenza estera effettiva. Nell’ordinanza 20 gennaio 2025, n. 1292, la Suprema Corte ha affrontato il caso di un contribuente che si era cancellato dalle anagrafi italiane e si era trasferito nel Principato di Monaco. La Corte ha ricordato che la presunzione di residenza di cui all’art. 2, comma 2‑bis TUIR opera in automatico per i paesi a fiscalità privilegiata e può essere superata solo con prova contraria. L’iscrizione all’AIRE, il possesso di un’abitazione, l’assicurazione e i documenti monegaschi, nonché le dichiarazioni fiscali estere non sono stati ritenuti idonei perché si trattava di dati meramente formali . La prova doveva riguardare la concreta dimora e l’effettivo spostamento del centro delle relazioni familiari all’estero. Le indagini penali avevano invece rilevato l’uso quotidiano di un’abitazione in Italia, le frequentazioni familiari e i movimenti sul territorio italiano .

Questa pronuncia conferma che, in presenza di un avviso di accertamento basato sull’esterovestizione (residenza fittizia all’estero), il contribuente deve fornire prova fattuale della propria vita all’estero: contratto di locazione o titolo di proprietà, bollette, iscrizione di figli a scuole estere, tessere sanitarie, abbonamenti, contratti di lavoro. Se manca tale prova, gli immobili e i redditi esteri saranno tassati in Italia e l’Agenzia potrà contestare l’omessa dichiarazione nel quadro RW e l’omesso pagamento di IVIE e IVAFE.

1.2 L’IVIE e l’IVAFE: imposte patrimoniali sulle attività estere

Il decreto “Salva Italia” (D.L. 201/2011) ha introdotto due imposte patrimoniali destinate ai soggetti residenti che detengono patrimoni fuori confine:

• IVIE – Imposta sul valore degli immobili situati all’estero: è dovuta dai residenti e dalle società semplici per gli immobili posseduti all’estero, a prescindere dall’uso. La circolare 28/E/2012 dell’Agenzia delle Entrate ricorda che l’imposta si applica ai diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie su immobili ubicati all’estero . In origine l’aliquota era pari allo 0,76 % del valore dell’immobile .
• IVAFE – Imposta sul valore delle attività finanziarie detenute all’estero: riguarda conti correnti, partecipazioni, obbligazioni, fondi e altri strumenti detenuti fuori dai confini italiani. L’aliquota base era fissata allo 0,2 % (2 ‰) e dallo 0,4 % (4 ‰) per le attività detenute in Stati a fiscalità privilegiata .

Evoluzione delle aliquote e novità 2025

La legge di bilancio 2024 (L. 30 dicembre 2023 n. 213) ha aumentato l’aliquota ordinaria dell’IVIE, portandola dallo 0,76 % all’1,06 % a decorrere dal periodo d’imposta 2024 . Contestualmente è stata confermata l’aliquota ridotta dello 0,4 % per le abitazioni principali di lusso (categorie A/1, A/8, A/9) con detrazione di 200 €, mentre le abitazioni principali non di lusso rimangono esenti.
Per l’IVAFE, la legge di bilancio ha raddoppiato l’aliquota sui prodotti finanziari detenuti in paesi black list dal 2 ‰ al 4 ‰. Tali aliquote sono state confermate anche per il 2025; le schede informative dell’Agenzia delle Entrate specificano che l’IVAFE dovuta sui conti correnti esteri è fissa (34,20 € annui per conto se la giacenza media supera 5 000 €) .

Base imponibile e credito per imposte estere

La base imponibile dell’IVIE varia in base alla localizzazione del bene. Per gli immobili in paesi dell’UE/SEE si assume il valore catastale se presente; in assenza, il costo risultante dall’atto di acquisto o, in mancanza, il valore di mercato . Per gli immobili situati in Paesi extra‑UE si considera il costo di acquisto o il valore di mercato se non documentato . L’imposta si calcola proporzionalmente alla quota di proprietà e ai mesi di possesso. È previsto un credito d’imposta per le eventuali imposte patrimoniali pagate nello Stato estero, fino a concorrenza dell’IVIE dovuta, con la possibilità di non pagare l’imposta se l’importo complessivo non supera 200 € .

Ai fini della doppia imposizione internazionale, l’ordinamento italiano riconosce il credito per imposte estere anche sui redditi prodotti all’estero. La circolare 9/E/2015 ricorda che la doppia imposizione deriva dal sovrapporsi della potestà impositiva dello Stato della fonte e dello Stato di residenza . Per evitare che un medesimo reddito venga tassato due volte, l’art. 165 TUIR consente di detrarre dall’IRPEF le imposte pagate a titolo definitivo nello Stato estero . Il contribuente deve dimostrare la produzione del reddito all’estero, il suo concorso al reddito complessivo italiano e il pagamento dell’imposta estera . La detrazione non può eccedere l’imposta italiana dovuta sul reddito estero; se l’imposta estera è superiore, l’eccedenza non viene restituita .

1.3 Il monitoraggio fiscale e il quadro RW

Oltre a versare IVIE e IVAFE, i contribuenti residenti devono monitorare i propri investimenti e attività estere. L’articolo 4, comma 1, del decreto‑legge 28 giugno 1990 n. 167 obbliga le persone fisiche, gli enti non commerciali e le società semplici residenti che detengono, nel corso dell’anno, investimenti o attività finanziarie estere suscettibili di produrre redditi in Italia a indicarli nella dichiarazione dei redditi . Dal 2013 tale obbligo si estende anche ai titolari effettivi secondo la normativa antiriciclaggio . L’omessa o incompleta compilazione del quadro RW comporta una sanzione amministrativa dal 3 % al 15 % del valore non dichiarato; se le attività sono detenute in paesi black list, la sanzione aumenta dal 6 % al 30 % . In caso di omesso versamento dell’IVAFE, l’art. 13 del D.Lgs. 471/1997 prevede una sanzione del 30 % dell’imposta non versata .

Il ravvedimento operoso consente di regolarizzare gli errori o le omissioni pagando tributi, interessi e sanzioni ridotte. Le riduzioni variano in base al momento del ravvedimento (entro 30 giorni, 90 giorni, un anno, due anni, oltre due anni) . Tuttavia la legge di bilancio 2023 ha escluso le violazioni relative al quadro RW dal cosiddetto ravvedimento speciale: per sanare l’omessa dichiarazione è necessario usare il ravvedimento ordinario .

1.4 Presunzione di evasione e raddoppio dei termini (D.L. 78/2009)

Il decreto‑legge 78/2009 (art. 12, commi 2, 2‑bis e 2‑ter) introduce una presunzione di evasione per le attività finanziarie detenute in paesi a regime fiscale privilegiato e non dichiarate nel quadro RW. La norma stabilisce che tali attività si presumono costituite con redditi sottratti a tassazione e prevede il raddoppio delle sanzioni per le violazioni dell’obbligo di dichiarazione . Il comma 2‑bis raddoppia anche i termini per l’emissione dell’avviso di accertamento: i termini ordinari di cui agli articoli 43 del D.P.R. 600/1973 e 57 del D.P.R. 633/1972 vengono raddoppiati , permettendo all’Agenzia delle Entrate di notificare l’accertamento entro il 31 dicembre del settimo anno successivo a quello in cui la dichiarazione avrebbe dovuto essere presentata. Il comma 2‑ter raddoppia i termini previsti dall’art. 20 del D.Lgs. 472/1997 per l’irrogazione delle sanzioni .

1.5 Normativa sulla crisi da sovraindebitamento (Legge 3/2012)

Quando la pretesa tributaria diventa insostenibile e il contribuente non è in grado di pagare i debiti, può ricorrere agli strumenti previsti dalla legge 27 gennaio 2012 n. 3, che disciplina le procedure di composizione delle crisi da sovraindebitamento. L’art. 6 consente al debitore non assoggettabile a fallimento di concludere un accordo con i creditori o di presentare un piano del consumatore con l’ausilio di un organismo di composizione della crisi . La legge definisce “sovraindebitamento” come la situazione di perdurante squilibrio tra le obbligazioni assunte e il patrimonio liquidabile che determina l’incapacità di adempiere regolarmente .

L’art. 7 prevede che il piano del consumatore garantisca il pagamento dei crediti impignorabili (come i crediti alimentari) e possa includere la dilazione dei debiti tributari . È possibile prevedere che i creditori muniti di ipoteca o privilegio non siano pagati integralmente qualora il piano assicuri una percentuale non inferiore al valore realizzabile dei beni gravati . L’art. 8 stabilisce che la proposta di accordo o di piano può prevedere qualsiasi forma di soddisfazione dei creditori, anche mediante cessione di crediti futuri, con l’eventuale intervento di terzi per garantire la fattibilità . Il deposito della proposta, disciplinato dall’art. 9, deve avvenire presso il tribunale competente e deve essere notificato agli uffici fiscali e all’agente della riscossione entro tre giorni . Questi strumenti consentono di rimodulare i debiti fiscali, sospendere le procedure esecutive e ottenere l’esdebitazione finale.

2. Procedura passo‑passo dopo la notifica dell’accertamento

Un avviso di accertamento per una proprietà estera è un atto formale attraverso il quale l’Agenzia delle Entrate contesta al contribuente la mancata dichiarazione di redditi o patrimoni e liquida l’imposta dovuta. Gli step da seguire sono molteplici e i termini sono perentori. Agire tempestivamente è essenziale per evitare la definitività dell’atto e l’iscrizione a ruolo.

2.1 Esame dell’atto e documentazione

Appena ricevuto l’avviso di accertamento occorre analizzare:

1. Motivo della pretesa: verificare se l’Agenzia contesta l’omessa iscrizione del bene nel quadro RW, l’omesso pagamento dell’IVIE/IVAFE, l’esterovestizione o la mancata tassazione dei redditi.
2. Riferimenti normativi: controllare la corretta applicazione della normativa vigente, l’aliquota, la base imponibile e il calcolo delle sanzioni.
3. Prove a sostegno: valutare gli elementi raccolti dall’ufficio (scambi automatici di informazioni, visure immobiliari, bonifici, intercettazioni) per verificare se esistono vizi di motivazione.
4. Termini di impugnazione: annotare la data di notifica per calcolare correttamente le scadenze.
5. Verifica della residenza: qualora l’accertamento si fondi sulla presunzione di residenza, predisporre documenti che dimostrino l’effettivo trasferimento del centro degli interessi personali all’estero (contratto di locazione, bollette, scuola dei figli, certificati medici, iscrizione a club, tessera sanitaria estera, ecc.).

Il contribuente ha diritto di richiedere l’accesso agli atti ai sensi della legge 241/1990 per ottenere copia dell’istruttoria.

2.2 Contraddittorio preventivo e invito a comparire

Dal 2020 l’Agenzia delle Entrate è tenuta a instaurare un contraddittorio preventivo con il contribuente prima di emettere l’accertamento, salvo casi di urgenza o di specifiche violazioni (ad esempio i controlli formali delle dichiarazioni). L’ufficio notifica un invito a comparire fornendo i motivi della pretesa. È un momento fondamentale per fornire chiarimenti, produrre documenti e tentare di chiudere la questione in via amministrativa.

Nel contraddittorio:

• si possono presentare memorie difensive, documentazione contraria e perizie;
• si può richiedere la rettifica della base imponibile (ad esempio dimostrando che il valore dell’immobile estero è inferiore a quanto riportato dall’ufficio);
• si può eccepire l’inapplicabilità dell’IVIE perché l’immobile è utilizzato come abitazione principale non di lusso e quindi esente;
• si può far valere il credito d’imposta per le imposte patrimoniali pagate all’estero;
• si può invocare l’applicazione della convenzione contro le doppie imposizioni per escludere la tassazione in Italia.

Se il contraddittorio ha esito positivo, l’ufficio emetterà un atto di adesione con riduzione delle sanzioni a un terzo; in caso contrario notificherà l’avviso di accertamento.

2.3 Avviso di accertamento e termini per il ricorso

L’avviso di accertamento deve essere motivato e indicare chiaramente il presupposto impositivo. Dal momento della notifica decorrono i termini per impugnare:

• Ricorso tributario: l’art. 21 del D.Lgs. 546/1992 stabilisce che il ricorso deve essere proposto entro 60 giorni dalla notifica dell’atto . La notifica dell’avviso di accertamento costituisce anche notifica del ruolo, cosicché decorrono i termini per impugnare sia l’atto impositivo sia la cartella.
• Istanza di accertamento con adesione: ai sensi dell’art. 12 del D.Lgs. 218/1997, quando l’accertamento viene emesso senza un previo invito al contraddittorio, il contribuente può presentare un’istanza di adesione entro 60 giorni; ciò sospende il termine per ricorrere per 90 giorni . Durante tale periodo l’ufficio convoca il contribuente per raggiungere un accordo.
• Reclamo‑mediazione: per gli atti di importo fino a 50 000 €, l’art. 17‑bis del D.Lgs. 546/1992 prevede che il ricorso costituisce anche reclamo e proposta di mediazione. Non è procedibile fino al decorso di 90 giorni dalla notifica, entro i quali l’ufficio può accogliere o formulare una proposta . Se si raggiunge l’accordo, le sanzioni sono ridotte al 35 % del minimo .

Se il contribuente non aderisce alle procedure di adesione o mediazione, può proporre ricorso dinanzi alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado. Il giudizio si articola in tre gradi (primo grado, appello e Cassazione) e prevede la possibilità di chiedere la sospensione della riscossione.

2.4 Accertamento con adesione

L’accertamento con adesione è regolato dal D.Lgs. 218/1997 e consente al contribuente di definire le imposte dovute con riduzione delle sanzioni a un terzo. Secondo l’art. 8, il pagamento dell’importo concordato deve avvenire entro 20 giorni dalla redazione dell’atto di adesione . È possibile ottenere la rateizzazione in un massimo di otto rate trimestrali (dodici se l’importo supera 100 milioni di lire, oggi rivalutati in euro), con interessi al tasso legale; in caso di ritardo superiore a 30 giorni si decade dalla rateazione e sono dovuti gli interessi.

L’istituto offre numerosi vantaggi: riduzione delle sanzioni, sospensione del giudizio e del termine per ricorrere, rateizzazione e definizione rapida. Per i contribuenti che ricevono un avviso di accertamento per beni immobili esteri, l’adesione può evitare il contenzioso, soprattutto se la residenza fiscale è indiscutibile o se vi è stato un errore formale nella compilazione del quadro RW.

2.5 Reclamo e mediazione tributaria

Per le controversie di valore fino a 50 000 €, l’art. 17‑bis del D.Lgs. 546/1992 prevede l’obbligo di presentare un reclamo prima dell’instaurazione del giudizio . Il reclamo contiene una proposta di mediazione e sospende l’esecutività dell’atto per 90 giorni. Se l’Agenzia accoglie o modifica la pretesa, il contribuente versa il tributo dovuto con sanzioni ridotte al 35 % del minimo . Questa procedura è particolarmente utile per contestazioni sull’IVIE di importo modesto o per errori materiali nel quadro RW.

2.6 Conciliazione giudiziale e definizione delle liti pendenti

Durante il giudizio, le parti possono definire la controversia mediante conciliazione giudiziale (art. 48 del D.Lgs. 546/1992). L’accordo prevede la riduzione delle sanzioni al 40 %, con pagamento entro 20 giorni. La legge di bilancio 2023 (art. 1, commi 206‑212, L. 197/2022) ha previsto la definizione agevolata delle liti pendenti, consentendo di chiudere i giudizi in corso con sanzioni ridotte e pagamento dell’imposta in misura percentuale a seconda del grado di soccombenza. Sebbene la finestra principale sia scaduta nel 2023, è possibile che il legislatore riproponga periodicamente misure analoghe; per i giudizi pendenti nel 2025 si consiglia di verificare eventuali proroghe.

2.7 Sospensione della riscossione

La notifica dell’avviso di accertamento comporta generalmente l’iscrizione a ruolo e l’avvio delle procedure di riscossione. Per evitare ipoteche o pignoramenti è possibile:

• Richiedere la sospensione amministrativa all’ufficio, dimostrando la fondatezza dell’istanza di adesione o mediazione;
• Chiedere la sospensione giudiziale alla Corte di Giustizia Tributaria, allegando gravi e fondati motivi (fumus boni iuris e periculum in mora) e offrendo eventualmente una garanzia;
• Rateizzare il debito presso l’Agenzia delle Entrate‑Riscossione;
• Ricorrere alla tutela cautelare dell’avvocato che può chiedere il blocco dell’iscrizione ipotecaria o del fermo amministrativo.

L’attivazione tempestiva di questi strumenti evita il peggioramento della situazione debitoria e consente di proseguire l’attività imprenditoriale o professionale senza blocchi.

3. Difese e strategie legali per contestare l’accertamento

Ogni accertamento è diverso e richiede un’analisi personalizzata. Tuttavia alcune difese ricorrono più spesso e possono fare la differenza tra un’imposta definitiva e l’annullamento dell’avviso.

3.1 Contestare la residenza fiscale e provare il centro degli interessi

Se l’Ufficio presume la residenza in Italia sulla base dell’iscrizione all’AIRE o della cancellazione tardiva, il contribuente deve dimostrare:

• Centro delle relazioni personali: presentare documenti che attestino che la propria famiglia, i figli, la relazione sentimentale o le attività sociali si svolgono all’estero. La riforma del 2023 ha dato priorità ai legami familiari rispetto agli interessi economici .
• Domicilio e abitazione: contratto di locazione o proprietà dell’abitazione principale all’estero; bollette di utenze domestiche; dichiarazioni condominiali; eventuali certificati scolastici dei figli.
• Presenza fisica: visti, permessi di soggiorno, timbri sui passaporti, biglietti aerei, registrazioni di presenza. È importante dimostrare di avere trascorso all’estero più di metà del periodo d’imposta .
• Attività economiche: contratto di lavoro, iscrizione a fondi pensione locali, conto corrente bancario operativo all’estero, iscrizione a sistemi sanitari locali.

La Cassazione 1292/2025 insegna che le prove meramente formali (iscrizione all’AIRE, patente estera, auto con targa straniera) non bastano . È essenziale fornire riscontri fattuali e provare la rottura dei legami con l’Italia. In assenza di tali elementi, la presunzione ex art. 2, comma 2‑bis TUIR non può essere vinta e l’avviso di accertamento verrà convalidato.

3.2 Verificare il valore dell’immobile e il calcolo dell’IVIE

Spesso l’Agenzia delle Entrate calcola l’IVIE sulla base di valori ottenuti dai registri immobiliari esteri o da stime approssimative. Il contribuente può difendersi:

• Controllando la base imponibile: per gli immobili in paesi UE/SEE il valore deve corrispondere al valore catastale locale se esistente; in mancanza si usa il costo risultante dall’atto di acquisto o il valore di mercato . Se l’ufficio utilizza un valore più alto, occorre fornire perizie o documenti ufficiali (es. perizia giurata, estratti catastali esteri).
• Applicando l’aliquota corretta: per il 2025 l’aliquota ordinaria è 1,06 %, ma si riduce a 0,40 % per abitazioni principali di lusso e non si applica alle abitazioni principali non di lusso. Alcuni Uffici continuano a calcolare l’imposta allo 0,76 % per annualità pregresse; occorre verificare l’anno di riferimento e la norma applicabile .
• Detraendo imposte patrimoniali estere: se nello Stato estero è stata pagata un’imposta patrimoniale simile, il contribuente ha diritto a detrarla dall’IVIE fino a concorrenza dell’importo . Occorre conservare le ricevute del pagamento e, se necessario, tradurle e legalizzarle.
• Calcolando correttamente il periodo di possesso: l’IVIE si paga in proporzione ai mesi di possesso nel corso dell’anno; se l’immobile è stato acquistato o venduto a metà anno, l’imposta va ridotta.

In sede di contraddittorio si può chiedere la rettifica della base imponibile e la riliquidazione dell’imposta.

3.3 Dimostrare l’esonero dall’IVIE

Non tutte le proprietà estere sono soggette all’IVIE. Ne sono esenti:

• Immobili adibiti a abitazione principale non classificati nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9). Ad esempio, una casa di residenza in Germania o un appartamento a Londra utilizzato come abitazione principale non di lusso non scontano l’IVIE. Tuttavia occorre dimostrare che l’immobile è effettivamente abitazione principale, presentando contratti, bollette e residenza anagrafica.
• Immobili situati in paesi che applicano un’imposta patrimoniale equivalente superiore all’IVIE: se l’imposta estera è pari o superiore all’IVIE, l’imposta italiana non è dovuta. Ciò accade, ad esempio, per alcuni cantoni svizzeri dove la patrimoniale supera l’1,06 %.
• Immobili di valore basso: se l’IVIE dovuta è inferiore a 200 € non occorre pagare l’imposta.
• Immobili detenuti da soggetti non residenti: la tassazione spetta al paese della fonte, salvo che l’immobile rientri nella base imponibile di una società residente.

Invocare l’esonero richiede la presentazione di documenti certificati (certificati di residenza, atti di proprietà, estratti di imposta estera).

3.4 Eccepire la decadenza per decorso dei termini

In presenza di beni in paesi non black list, l’Agenzia delle Entrate deve notificare l’avviso di accertamento entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata (o avrebbe dovuto essere presentata) la dichiarazione. Se non sono stati dichiarati redditi o beni, i termini si estendono a sette anni. Tuttavia, quando l’accertamento riguarda attività finanziarie detenute in paesi black list e non dichiarate nel quadro RW, l’art. 12 del D.L. 78/2009 raddoppia i termini . È fondamentale verificare la data in cui l’Amministrazione ha acquisito la prova dell’investimento estero e contestare eventuali notifiche tardive, allegando la decorrenza del termine ordinario.

Il contribuente può anche eccepire che l’ufficio non ha osservato il contraddittorio preventivo, chiedendo l’annullamento dell’atto. Numerosi precedenti giurisprudenziali (anche di merito) hanno riconosciuto l’illegittimità di accertamenti emessi senza contraddittorio, ma l’applicazione varia a seconda della materia (IVA, dazi, imposte dirette) e dell’anno d’imposta.

3.5 Far valere la convenzione contro le doppie imposizioni

L’Italia ha stipulato numerose convenzioni internazionali per evitare la doppia imposizione; la maggior parte prevede che l’imposta patrimoniale sul valore degli immobili spetti allo Stato in cui l’immobile è situato. Ad esempio, la Convenzione con la Francia stabilisce che gli immobili e i redditi fondiari sono tassati in Francia; la Convenzione con la Svizzera prevede l’imposizione nel cantone. Il contribuente può eccepire che l’IVIE viola la convenzione, come ha rilevato in passato anche la Commissione Europea, e chiedere l’applicazione del metodo dell’esenzione. Tuttavia, ad oggi l’ordinamento italiano mantiene l’IVIE, prevedendo un credito d’imposta per le imposte patrimoniali pagate all’estero .

3.6 Controllare la notifica e i vizi formali

Molti accertamenti vengono annullati per vizi di notifica o per mancanza di motivazione. Il contribuente deve verificare:

• Correttezza della notifica: l’avviso deve essere notificato al domicilio fiscale tramite raccomandata AR, PEC o messo notificatore. La notifica all’estero deve rispettare la Convenzione dell’Aja; se effettuata a mani di terzi non legittimati o presso un indirizzo sbagliato, l’atto è nullo.
• Mancata indicazione del responsabile del procedimento: l’atto deve indicare il responsabile e l’ufficio che ha emesso l’avviso ai sensi della legge 212/2000 (Statuto dei diritti del contribuente).
• Mancanza di motivazione: l’avviso deve riportare gli elementi di fatto e le ragioni giuridiche; non può essere generico o basato su presunzioni induttive non spiegate.
• Errore di persona: l’accertamento potrebbe essere stato emesso nei confronti del proprietario precedente o di un soggetto che non è più residente. In tal caso occorre fornire documenti che attestino il reale possessore.

Un vizio formale può comportare l’annullamento totale dell’atto; per questo è importante affidarsi a un professionista che sappia individuare le eccezioni.

3.7 Difesa nel caso di accertamento sintetico (redditometro)

L’Agenzia delle Entrate può utilizzare il redditometro (art. 38 D.P.R. 600/1973) e l’accertamento sintetico per ricostruire il reddito del contribuente sulla base del possesso di immobili esteri, auto di lusso, conti, investimenti e spese. In tal caso, è necessario dimostrare che l’acquisto dell’immobile all’estero è stato finanziato con redditi già tassati o esenti (ad esempio risparmi, donazioni, indennizzi). In mancanza di documentazione, l’ufficio potrebbe considerare il valore dell’immobile come reddito imponibile e applicare sanzioni.

La difesa consiste nel fornire prove di risparmi, trasferimenti leciti di denaro (bonifici tracciati), atti di donazione, eredità, e nel dimostrare l’assenza di incremento patrimoniale non giustificato.

3.8 Utilizzare la prova per presunzioni e l’inversione dell’onere

Nel processo tributario l’onere della prova spetta all’Ufficio per quanto attiene all’esistenza del presupposto impositivo. In materia di residenza e investimenti esteri, tuttavia, la legge prevede presunzioni legali (art. 2, comma 2‑bis TUIR; art. 12 D.L. 78/2009). Ciò comporta l’inversione dell’onere della prova: il contribuente deve dimostrare la residenza estera effettiva o l’origine lecita dei capitali trasferiti. È fondamentale, pertanto, raccogliere sin da subito ogni documento utile e conservarlo.

3.9 Aspetti penali

Se l’omesso versamento dell’IVIE o dell’IVAFE supera determinate soglie o se l’evasione concerne tributi diretti (IRPEF) o IVA, possono configurarsi reati tributari puniti dal D.Lgs. 74/2000. Ad esempio, l’art. 5 punisce l’omessa presentazione della dichiarazione; l’art. 4 punisce l’infedele dichiarazione; l’art. 10 bis punisce l’omesso versamento di ritenute.

La Cassazione ha chiarito che l’archiviazione delle notizie di reato non ha effetto nel processo tributario; solo una sentenza di assoluzione con formula piena (“il fatto non sussiste” o “non lo ha commesso”) fa stato nel giudizio fiscale . Pertanto, anche in presenza di archiviazione penale, l’Agenzia può procedere all’accertamento tributario.

4. Strumenti alternativi e definizioni agevolate

Quando il debito tributario è consistente o il contribuente preferisce evitare un contenzioso, esistono strumenti che consentono di ridurre l’importo dovuto e di dilazionare i pagamenti.

4.1 Rottamazione‑quater e definizioni agevolate

La legge di bilancio 2023 (art. 1, commi 231‑252, L. 197/2022) ha introdotto la rottamazione‑quater delle cartelle. I debitori possono estinguere i carichi iscritti a ruolo dal 1° gennaio 2000 al 30 giugno 2022 pagando solo l’imposta e i diritti di notifica, senza sanzioni e interessi di mora. Sono escluse le risorse proprie UE e l’IVA all’importazione. L’adesione è stata aperta fino al 30 giugno 2023, ma il pagamento delle rate prosegue negli anni successivi: la norma prevede fino a dieci rate, con scadenze al 31 luglio e 30 novembre di ogni anno. Per il 2025 i contribuenti devono rispettare le scadenze fissate (31 luglio, 30 novembre); una tolleranza di cinque giorni consente di considerare tempestivi i versamenti effettuati entro il 5 agosto o il 5 dicembre. Il mancato pagamento di una rata determina la perdita dei benefici e l’intero importo residuo torna a essere esigibile.

Per i debiti inferiori a 1 000 € sono stati previsti stralci automatici delle cartelle fino al 2015; per importi più elevati è possibile aderire a definizioni agevolate successive.

Nel 2025 potrebbero essere introdotti ulteriori strumenti di definizione agevolata (c.d. rottamazione quinquies). È opportuno monitorare costantemente i provvedimenti normativi e valutare le opportunità con il proprio consulente.

4.2 Adesione e conciliazione

Gli istituti dell’accertamento con adesione e della conciliazione giudiziale sono stati già esaminati. Essi permettono di ridurre le sanzioni (a un terzo o al 40 %) e di ottenere rateizzazioni fino a 12 rate trimestrali . L’adesione è particolarmente vantaggiosa per gli avvisi riguardanti l’IVIE e il quadro RW, perché si basa su calcoli patrimoniali e consente di definire rapidamente l’imposta.

4.3 Voluntary disclosure e collaborazione volontaria

Dal 2014 al 2017 il legislatore ha introdotto la collaborazione volontaria (voluntary disclosure) che consentiva ai contribuenti di regolarizzare attività finanziarie e immobili detenuti all’estero pagando i tributi dovuti e sanzioni ridotte. Le procedure successive (collaborazione volontaria bis) hanno permesso di sanare le violazioni fino al 30 settembre 2016. Attualmente non esiste una finestra di voluntary disclosure, ma periodicamente il legislatore apre nuove possibilità di regolarizzazione. Nel 2025 sono allo studio progetti di scudo fiscale per le cripto‑attività e per i redditi da trust; occorre verificare eventuali decreti.

4.4 Ravvedimento operoso e definizioni speciali

Il ravvedimento operoso ordinario consente di regolarizzare le violazioni relative alla compilazione del quadro RW e al pagamento dell’IVIE/IVAFE. Per esempio, se un contribuente non ha dichiarato l’immobile estero e non ha versato l’IVIE, può presentare una dichiarazione integrativa e pagare imposta, interessi e sanzioni ridotte in misura variabile a seconda del tempo trascorso . Le riduzioni vanno da 1/10 a 1/6 del minimo. Tuttavia le violazioni sul quadro RW non possono essere sanate tramite ravvedimento speciale .

4.5 Procedure di sovraindebitamento

Quando il debito complessivo – comprensivo di tributi, sanzioni e interessi – supera la capacità di pagamento, è possibile ricorrere alle procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento (accordo di ristrutturazione e piano del consumatore) disciplinate dalla legge 3/2012. L’accordo consente di ripartire il pagamento tra tutti i creditori, comprese le agenzie fiscali; il piano del consumatore, rivolto alle persone fisiche non imprenditori, prevede la possibilità di pagare solo una parte del debito in un periodo definito e di ottenere l’esdebitazione finale . Per i tributi e le risorse proprie europee il piano può prevedere solo la dilazione, non l’esclusione ; tuttavia consente di sospendere pignoramenti e ipoteche, garantendo la protezione dell’abitazione principale.

Un professionista iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia (gestore della crisi) deve assistere il debitore nella predisposizione del piano, attestando la veridicità dei dati e la fattibilità. L’Avv. Monardo, in qualità di gestore della crisi e professionista fiduciario di un OCC, può elaborare con il suo team un piano di rientro che soddisfi i creditori fiscali e tuteli il patrimonio del contribuente.

4.6 Rateizzazioni e transazioni fiscali

Il contribuente può rateizzare gli importi dovuti sia in sede amministrativa sia in sede giudiziale. L’Agenzia delle Entrate‑Riscossione consente rateizzazioni fino a 72 rate mensili (120 per situazioni di comprovata difficoltà) per debiti fino a 120 000 €, senza garanzie. È possibile ottenere anche la sospensione condizionata del pignoramento dell’abitazione principale.

In caso di procedura concorsuale, il debitore può proporre una transazione fiscale ai sensi dell’art. 182 ter della Legge fallimentare (oggi confluito nel Codice della crisi d’impresa), con la quale definisce debiti erariali e contributivi pagando una percentuale sul dovuto. La transazione richiede l’approvazione del Tribunale e dell’Agenzia. Per i contribuenti non fallibili, gli strumenti di cui alla L. 3/2012 rappresentano l’equivalente.

5. Errori comuni e consigli pratici

Molti contribuenti sottovalutano la complessità delle imposte sui beni esteri e commettono errori che alimentano il contenzioso. Ecco alcuni degli sbagli più frequenti e i suggerimenti per evitarli:

1. Credere che l’iscrizione all’AIRE basti per evitare la tassazione in Italia. La Cassazione ha ribadito che l’iscrizione anagrafica all’estero è solo un indizio e non esclude la residenza fiscale se il centro degli interessi resta in Italia .
2. Non dichiarare il valore dell’immobile nel quadro RW. Il monitoraggio riguarda tutti gli investimenti e le attività estere, compresi gli immobili. Non compilare il quadro RW può comportare sanzioni fino al 30 % del valore e il raddoppio dei termini .
3. Calcolare l’IVIE in modo errato. Molti contribuenti applicano l’aliquota dello 0,76 % anche per il 2024‑2025; occorre invece applicare l’1,06 % o lo 0,40 % per abitazioni principali di lusso .
4. Ignorare il credito d’imposta per imposte estere. Se si paga una patrimoniale all’estero, bisogna calcolarla correttamente e detrarla dall’IVIE .
5. Non fornire prova della residenza effettiva. In fase di verifica è necessario dimostrare con elementi concreti la vita all’estero (contratti, bollette, scuole, sanità).
6. Perdere i termini per il ricorso. L’avviso deve essere impugnato entro 60 giorni ; presentare una domanda di adesione sospende i termini per 90 giorni .
7. Non approfittare degli strumenti di definizione agevolata. Accertamento con adesione, reclamo‑mediazione, conciliazione e rottamazione possono ridurre le sanzioni e rateizzare i pagamenti.
8. Non conservare la documentazione. La prova delle imposte pagate all’estero, dei redditi utilizzati per l’acquisto e della residenza deve essere conservata per almeno dieci anni.

6. Tabelle riepilogative

6.1 Imposte e obblighi

Tributo/obbligo	Soggetti interessati	Aliquota/base	Note principali
IVIE	Persone fisiche, enti non commerciali, società semplici residenti che possiedono immobili all’estero	1,06 % ordinaria; 0,40 % per abitazioni principali di lusso (A/1, A/8, A/9); esenzione per abitazioni principali non di lusso	Imposta proporzionale al valore catastale, di acquisto o di mercato; credito d’imposta per imposte patrimoniali estere; esenzione se l’importo dovuto < 200 €
IVAFE	Persone fisiche, enti non commerciali, società semplici residenti che detengono attività finanziarie all’estero	2 ‰ ordinaria; 4 ‰ per attività in Stati black list ; 34,20 € annui per conti correnti con giacenza media > 5 000 €	Si applica a conti correnti, partecipazioni, obbligazioni, fondi, metalli preziosi; credito d’imposta per imposte estere; sanzione 30 % per omesso versamento
Quadro RW	Obbligo dichiarativo di investimenti e attività estere	Nessuna aliquota: compilazione informativa	Obbligo esteso ai titolari effettivi ; sanzioni 3–15 % del valore (6–30 % per Stati black list)
Crediti per imposte estere (art. 165 TUIR)	Contribuenti residenti con redditi prodotti all’estero	Detrazione fino a concorrenza dell’imposta italiana sul reddito estero	Necessario dimostrare la produzione del reddito all’estero, il concorso al reddito complessivo e l’imposta pagata

6.2 Termini e strumenti di difesa

Fase/procedura	Termini	Riferimento normativo	Vantaggi
Ricorso tributario	60 giorni dalla notifica dell’avviso	Art. 21 D.Lgs. 546/1992	Possibilità di chiedere sospensione della riscossione
Accertamento con adesione	Istanza entro 60 giorni; pagamento entro 20 giorni dopo l’accordo	D.Lgs. 218/1997	Riduzione sanzioni a 1/3; rateizzazione fino a 8–12 rate
Reclamo‑mediazione	Valore della lite ≤ 50 000 €; sospensione 90 giorni	Art. 17‑bis D.Lgs. 546/1992	Sanzioni ridotte al 35 %
Ravvedimento operoso	Variabile: entro 30 giorni, 90 giorni, 1 anno, 2 anni, oltre	Art. 13 D.Lgs. 472/1997	Regolarizzazione con sanzioni ridotte
Rottamazione‑quater	Adesione già scaduta; pagamento rateale fino a luglio e novembre 2025	Art. 1, commi 231‑252, L. 197/2022	Estinzione dei ruoli con stralcio di sanzioni e interessi
Piano del consumatore	Deposito della proposta; sospensione automatica degli atti esecutivi	Legge 3/2012, artt. 6‑9	Riduzione dei debiti, protezione della casa, esdebitazione

7. Domande frequenti (FAQ)

1. Sono residente in Italia ma ho acquistato un appartamento in Francia dove trascorro le vacanze. Devo dichiararlo nel quadro RW e pagare l’IVIE?

Sì. Tutti gli immobili situati all’estero detenuti da soggetti residenti devono essere indicati nel quadro RW del modello Redditi, anche se non producono redditi. L’IVIE è dovuta in misura proporzionale al valore catastale o di mercato e ai mesi di possesso . Se l’abitazione è una seconda casa (non abitazione principale), l’aliquota ordinaria per il 2025 è 1,06 %. È possibile detrarre eventuali imposte patrimoniali pagate in Francia fino a concorrenza dell’IVIE .

1. Possiedo un alloggio a Berlino dove vivo stabilmente con la mia famiglia. Sono ancora soggetto all’IVIE?

Se l’alloggio è la tua abitazione principale e non rientra nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9), l’IVIE non è dovuta. La legge riconosce l’esenzione per l’abitazione principale non di lusso; tuttavia devi comunque compilare il quadro RW se sei fiscalmente residente in Italia. Se ritieni di essere residente in Germania, dovrai dimostrare che il tuo centro di interessi personali e familiari è lì (contratto di lavoro, iscrizione sanitaria, scuola dei figli) e, se del caso, cancellarti dall’anagrafe italiana .

1. Sono iscritto all’AIRE e ho una casa a Monaco ma l’Agenzia mi ha contestato l’esterovestizione. Quali prove devo presentare?

Secondo la Cassazione, l’iscrizione all’AIRE, la patente monegasca, la targa locale e le bollette non sono sufficienti . Devi dimostrare che la tua vita si svolge effettivamente a Monaco: residenza stabile, lavoro, relazioni familiari, documentazione sanitaria, scuola dei figli, tasse pagate, iscrizione a associazioni locali. Ogni elemento deve essere concreto. Inoltre è utile dimostrare di non avere più un’abitazione in Italia o, se presente, che non la utilizzi.

1. Come si calcola il valore dell’immobile per l’IVIE?

Per gli immobili in Paesi UE/SEE si utilizza il valore catastale se esistente; in mancanza si usa il costo di acquisto o, se non disponibile, il valore di mercato . Per i Paesi extra‑UE si assume il costo di acquisto o il valore di mercato. In tutti i casi occorre prendere il valore nella valuta estera e convertirlo in euro al tasso di cambio medio annuale.

1. Ho ricevuto un invito al contraddittorio. Posso evitare l’avviso di accertamento?

Sì. Il contraddittorio è un momento chiave: presentando documenti, spiegando la tua posizione e dimostrando eventuali errori dell’Ufficio puoi ottenere l’archiviazione o un accertamento con adesione con sanzioni ridotte. È consigliabile farsi assistere da un professionista per spiegare correttamente la residenza, il valore dell’immobile e le imposte estere pagate.

1. Quanto tempo ho per fare ricorso contro l’avviso di accertamento?

Il ricorso deve essere presentato alla Corte di Giustizia Tributaria entro 60 giorni dalla notifica . Se presenti un’istanza di accertamento con adesione entro lo stesso termine, il termine per il ricorso è sospeso per 90 giorni . Per i reclami-mediazione, la sospensione è automatica per 90 giorni .

1. Posso rateizzare il pagamento dell’IVIE dopo l’accertamento?

Sì. In sede di accertamento con adesione è possibile pagare in 8 rate trimestrali (12 se l’importo è elevato) con interessi legali . Successivamente si possono concordare rateizzazioni con l’Agenzia delle Entrate‑Riscossione fino a 72 rate mensili (o 120 rate in casi di grave difficoltà).

1. Che cosa succede se non compilo il quadro RW?

L’omessa o incompleta dichiarazione comporta sanzioni dal 3 % al 15 % del valore dell’attività estera (dal 6 % al 30 % se il bene si trova in paesi black list) . Inoltre l’Agenzia potrà presumere che le somme siano state costituite con redditi non tassati e raddoppiare i termini di accertamento .

1. Quali imposte patrimoniali pagate all’estero posso detrarre dall’IVIE?

Puoi detrarre soltanto imposte patrimoniali simili all’IVIE (es. tassa municipale spagnola, imposta sul valore immobiliare francese) pagate a titolo definitivo nello Stato estero. Le imposte ricorrenti devono essere documentate con ricevute o attestazioni rilasciate dall’autorità estera. La detrazione non può superare l’IVIE dovuta .

1. Devo pagare l’IVIE se l’immobile è in comproprietà?

• Sì. L’imposta si calcola in proporzione alla quota di possesso e ai mesi di detenzione. Ad esempio, se possiedi il 50 % di un immobile per tutto l’anno e l’IVIE annua è 1 000 €, pagherai 500 €.

1. È possibile applicare la deduzione per l’abitazione principale all’IVIE?

• La normativa sull’IVIE prevede l’esenzione per l’abitazione principale non di lusso (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7) e una riduzione dell’aliquota a 0,40 % per le abitazioni principali di lusso (A/1, A/8, A/9) con detrazione di 200 €. Non esistono altre deduzioni.

1. Possiedo un immobile in Svizzera gravato da un’ipoteca. Posso dedurre gli interessi passivi?

• No. L’IVIE è un’imposta patrimoniale sul valore dell’immobile; non prevede la deduzione degli interessi passivi. Tuttavia in alcuni casi l’IRPEF italiana consente la detrazione degli interessi su mutui contratti per l’acquisto della prima casa; questa detrazione non si applica all’IVIE.

1. Che succede se non pago una rata della rottamazione‑quater?

• Se non paghi una rata entro la scadenza (con la tolleranza di cinque giorni) perdi i benefici della definizione agevolata e l’intero importo residuo torna a essere immediatamente esigibile. L’Agenzia delle Entrate‑Riscossione potrà attivare pignoramenti, ipoteche e fermi.

1. È possibile ricorrere alla voluntary disclosure nel 2025?

• Al momento non è prevista una finestra di collaborazione volontaria generale. Il legislatore potrebbe introdurre in futuro forme di regolarizzazione per cripto‑attività o trust; conviene monitorare i decreti legge e le circolari. Fino a nuove disposizioni resta possibile utilizzare il ravvedimento operoso ordinario .

1. La procedura di sovraindebitamento può cancellare i debiti fiscali?

• Sì. Il piano del consumatore e l’accordo di ristrutturazione dei debiti ex legge 3/2012 consentono di dilazionare e in parte ridurre i debiti tributari, con l’obbligo di pagare integralmente solo l’IVA, le ritenute e le risorse UE . Una volta eseguito il piano, il debitore ottiene l’esdebitazione.

1. Il controllo sui conti esteri comporta sempre l’applicazione del raddoppio dei termini?

• No. Il raddoppio dei termini si applica soltanto in presenza di investimenti o attività finanziarie detenute in paesi black list e non dichiarate nel quadro RW . Per gli immobili, il raddoppio non opera in automatico; tuttavia l’assenza della dichiarazione può comportare contestazioni e sanzioni maggiorate.

1. Posso ottenere la sospensione del pignoramento della casa in Italia se sto pagando un piano del consumatore?

• Sì. La presentazione del piano del consumatore comporta la sospensione automatica delle azioni esecutive e cautelari, comprese le procedure immobiliari, fino all’omologazione e alla esecuzione del piano . La sospensione è condizionata al rispetto delle rate previste.

1. Che cosa accade se l’Agenzia notifica l’accertamento dopo sette anni?

• Se l’immobile o l’attività finanziaria non è situato in un paese black list e l’obbligo dichiarativo è stato assolto, l’accertamento notificato oltre il termine di cinque anni (o sette in caso di omessa dichiarazione) è decaduto. È possibile eccepire la decadenza e chiedere l’annullamento.

1. Una donazione ricevuta da un parente residente all’estero deve essere dichiarata?

• La donazione in sé non comporta la compilazione del quadro RW; tuttavia se la somma è utilizzata per acquistare un immobile estero occorre dichiararlo. È sempre consigliabile conservare l’atto di donazione e i bonifici per dimostrare l’origine lecita dei fondi in caso di accertamento.

1. Posso oppormi se l’Agenzia utilizza una perizia estera senza farmi partecipare?

• Sì. Il contribuente ha diritto al contraddittorio e a produrre una perizia di parte. È possibile eccepire che l’ufficio ha violato il diritto di difesa per non aver condiviso i documenti alla base della stima. In tal caso si può chiedere l’annullamento dell’avviso o la riduzione del valore imponibile.

8. Simulazioni pratiche e numeriche

Per comprendere concretamente l’impatto dell’IVIE e delle strategie difensive, vediamo alcune simulazioni.

8.1 Calcolo dell’IVIE per un appartamento in Spagna

Dati: Marta, residente a Roma, ha acquistato nel 2024 un appartamento a Valencia del valore catastale di 180 000 € e paga ogni anno l’imposta spagnola Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) pari a 400 €. L’immobile è una seconda casa.

Calcolo:

1. Base imponibile: 180 000 € (valore catastale in euro).
2. Aliquota: 1,06 % (aliquota ordinaria 2024‑2025).
3. Imposta lorda: 180 000 € × 1,06 % = 1 908 €.
4. Credito d’imposta per imposte estere: 400 € (IBI pagato in Spagna), interamente detraibile.
5. IVIE dovuta: 1 908 € − 400 € = 1 508 €.

Marta deve indicare il valore dell’immobile nel quadro RW e versare l’IVIE in acconto e saldo tramite modello F24 entro le scadenze previste (30 giugno per il saldo e 30 novembre per l’acconto).

8.2 Accertamento con adesione per immobile a Londra

Dati: Luigi, residente a Milano, possiede da dieci anni un appartamento a Londra del valore di 300 000 £. Per cinque anni ha omesso di compilare il quadro RW e di pagare l’IVIE. L’Agenzia delle Entrate emette un avviso di accertamento per 2019‑2023 applicando l’aliquota dell’0,76 % per gli anni fino al 2023 e 1,06 % per il 2024, oltre a sanzioni del 15 %.

Difesa: L’avvocato analizza l’atto e verifica che Luigi ha pagato il council tax e una patrimoniale locale pari a 600 £ annue. Propone all’ufficio un accertamento con adesione. L’importo concordato è:

• IVIE lorda (2019‑2023): 300 000 £ × 0,76 % × 5 anni = 11 400 £.
• Credito d’imposta: 600 £ × 5 = 3 000 £.
• IVIE netta: 8 400 £ (circa 9 800 €).
• Sanzioni: ridotte a un terzo (dal 15 % al 5 % sulla base imponibile) ≈ 1 500 €.

Totale da versare ≈ 11 300 €. L’accordo prevede il pagamento in 8 rate trimestrali di circa 1 415 € ciascuna. Luigi evita il giudizio e le sanzioni integrali.

8.3 Esonero IVIE per abitazione principale in Portogallo

Dati: Anna, cittadina italiana, si è trasferita a Lisbona con il marito e ha acquistato un appartamento dove risiede stabilmente. Si è cancellata dall’anagrafe italiana ma l’Agenzia le contesta l’omessa dichiarazione e l’IVIE sul valore di 250 000 €.

Difesa: Anna dimostra la residenza portoghese con contratto di lavoro, tessera sanitaria portoghese, iscrizione a scuola dei figli e bollette domestiche. L’immobile è la sua abitazione principale non di lusso, pertanto l’IVIE non è dovuta. Nonostante ciò, per evitare contestazioni future è opportuno compilare il quadro RW dichiarando l’immobile (senza imposta). Se l’Ufficio insiste, Anna potrà eccepire la violazione dell’art. 2 TUIR e chiedere l’annullamento dell’avviso.

Conclusione

La detenzione di un immobile all’estero o di un investimento fuori confine espone il contribuente a obblighi dichiarativi e impositivi che non possono essere trascurati. La normativa italiana prevede l’IVIE e l’IVAFE, l’obbligo di compilare il quadro RW e di dichiarare i redditi esteri, nonché il credito per imposte pagate all’estero. L’inadempimento comporta sanzioni elevate e, per le attività in paradisi fiscali, il raddoppio dei termini di accertamento .

L’evoluzione legislativa è costante: la riforma del 2023 ha ridefinito la residenza fiscale valorizzando il centro delle relazioni personali , mentre la legge di bilancio 2024 ha aumentato l’aliquota IVIE all’1,06 % . La giurisprudenza più recente (Cass. 1292/2025) ribadisce che l’iscrizione all’AIRE e i documenti formali non bastano a dimostrare la residenza estera .

Davanti a un avviso di accertamento, il contribuente dispone di numerosi strumenti per difendersi: contraddittorio preventivo, accertamento con adesione, reclamo‑mediazione, conciliazione giudiziale, ravvedimento, rottamazioni e procedure di sovraindebitamento. La chiave è agire tempestivamente, rispettare i termini e documentare ogni aspetto (valore dell’immobile, imposte estere pagate, residenza effettiva).

Affrontare da soli un accertamento fiscale internazionale può essere rischioso. L’assistenza di professionisti esperti consente di individuare i vizi dell’atto, proporre le migliori difese e, se necessario, negoziare con l’ufficio per ridurre sanzioni e interessi. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista e gestore della crisi, coordina un team di avvocati e commercialisti che operano su tutto il territorio nazionale. Grazie alla sua esperienza nel diritto tributario e bancario, può analizzare l’avviso, proporre ricorsi efficaci, attivare procedure di sospensione e definizione agevolata, elaborare piani di rientro e proteggere il patrimonio del contribuente.

Se hai ricevuto una contestazione sull’IVIE, un invito al contraddittorio o vuoi regolarizzare la tua posizione fiscale all’estero, non rimandare. Ogni giorno conta. Contatta subito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una consulenza personalizzata: lui e il suo staff sapranno valutare la tua situazione e difenderti con strategie legali concrete e tempestive.