Introduzione

Chi possiede un immobile in Italia e risiede all’estero spesso si trova al centro di un labirinto di norme tributarie che cambiano nel tempo.

La cosiddetta IMU, imposta municipale unica, colpisce il possesso di fabbricati e aree fabbricabili e presenta numerose eccezioni per l’abitazione principale. Dal 2020 la situazione dei cittadini iscritti all’Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero (AIRE) è mutata profondamente: la legge di bilancio 2020 (L. 160/2019) ha abolito l’assimilazione ad abitazione principale per gli immobili posseduti in Italia da iscritti AIRE, con la conseguenza che anche l’unica casa in patria è considerata seconda casa e soggetta al tributo . Su questo quadro si innestano tentativi legislativi recenti (dicembre 2025) che propongono riduzioni progressive, ma al momento non costituiscono ancora legge . Chi ignora tali peculiarità rischia di ricevere avvisi di accertamento esecutivo e ingiunzioni fiscali che, se non contestati entro i termini, si trasformano rapidamente in esecuzioni coattive con pignoramenti e ipoteche.

L’importanza di comprendere le regole dell’IMU per i residenti AIRE deriva da tre fattori principali:

1. Rischi di errori – molte amministrazioni comunali applicano in modo rigido il regime di seconda casa agli immobili posseduti da cittadini all’estero, inviando avvisi di accertamento con sanzioni e interessi elevati. Chi non conosce i propri diritti può pagare somme non dovute o perdere i termini per impugnare.
2. Evoluzione normativa continua – la disciplina dell’IMU è stata oggetto di modifiche quasi annuali. Oltre alla legge di bilancio 2020 che ha unificato i tributi locali, occorre tenere conto delle sentenze della Corte costituzionale e della Cassazione che hanno ridefinito l’ambito dell’agevolazione per l’abitazione principale, anche in riferimento ai coniugi che risiedono in immobili diversi . Nel 2026 alcune proposte legislative mirano a ridurre l’imposta per i residenti AIRE, ma il percorso parlamentare non è ancora concluso .
3. Strumenti di difesa efficaci ma complessi – il legislatore ha introdotto l’avviso di accertamento esecutivo, un atto che unifica accertamento e titolo esecutivo. Il contribuente dispone di soli 60 giorni per proporre ricorso, altrimenti l’atto diventa definitivo e può essere seguito da ipoteca o pignoramento . È fondamentale conoscere tempi, forme e strategie per opporsi o definire il debito.

Presentazione dello Studio

Questo articolo è stato redatto dallo Studio legale e tributario dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo con lo scopo di fornire una guida completa e aggiornata al 26 giugno 2026 per i contribuenti che vivono all’estero e devono affrontare la questione dell’IMU sulla seconda casa. L’avv. Monardo è avvocato cassazionista, coordina un team multidisciplinare di avvocati e commercialisti specializzati a livello nazionale in diritto bancario e tributario, ed è Gestore della Crisi da Sovraindebitamento ai sensi della Legge 3/2012 e iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia. Inoltre, è professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) e esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Questa combinazione di competenze consente allo studio di offrire assistenza completa: dall’analisi dell’atto ricevuto, alla predisposizione del ricorso, alla richiesta di sospensione, alla negoziazione con l’ente, fino alla predisposizione di piani di rientro o soluzioni giudiziali e stragiudiziali per sovraindebitamento.

Nel prosieguo, oltre a illustrare il contesto normativo e giurisprudenziale, forniremo una procedura passo‑passo su cosa fare dopo la notifica di un atto impositivo, illustreremo le possibili difese e le strategie legali, presenteremo strumenti alternativi come definizioni agevolate e procedure concorsuali per i debiti, elencheremo errori frequenti e consigli pratici, proporremo tabelle riepilogative e una sezione di domande frequenti (FAQ), e introdurremo simulazioni numeriche per chiarire gli effetti economici delle varie soluzioni. Tutto con il taglio professionale e difensivo del contribuente.

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Contesto normativo e giurisprudenziale

1. Evoluzione dell’IMU e assimilazione all’abitazione principale

L’IMU nasce nel 2011 con il decreto salva‑Italia (D.L. 201/2011) e viene poi assorbita nell’Imposta Unica Comunale (IUC) dalla Legge 147/2013. La Legge 160/2019 (legge di bilancio 2020) abroga la IUC, ad eccezione della TARI, e istituisce la nuova IMU disciplinata dai commi 739‑783 dell’art. 1. Le disposizioni fondamentali prevedono che l’IMU sia dovuta dai possessori di immobili, con esclusione dell’abitazione principale e relative pertinenze (categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7) . È considerata abitazione principale l’immobile nel quale il contribuente risiede anagraficamente e dimora abitualmente con il suo nucleo familiare, salvo eccezioni; l’agevolazione non si applica alle abitazioni di lusso (cat. A/1, A/8, A/9).

Negli anni precedenti sono state introdotte norme speciali per gli iscritti AIRE. Nel 2012 e 2013 il legislatore permetteva ai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato di considerare l’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia come abitazione principale, a condizione che non fosse locata. Tuttavia la Legge 80/2014 ha eliminato questa assimilazione . Dal 2015 l’assimilazione era prevista solo per i pensionati esteri iscritti AIRE che percepissero la pensione esclusivamente dallo Stato estero, ma anche questa eccezione è stata soppressa dalla Legge 160/2019: da allora tutti gli immobili posseduti da AIRE sono soggetti a IMU senza eccezioni .

L’abrogazione dell’assimilazione ha generato molte controversie e richieste di interpretazione. Nel dicembre 2025 la Camera dei deputati ha approvato un disegno di legge per reintrodurre una esenzione progressiva: esenzione totale per immobili con rendita catastale fino a 200 €, riduzione del 60 % per rendite da 201 a 300 € e del 33 % per rendite da 301 a 500 €, a condizione che la casa non sia locata o concessa in comodato e che si trovi in un Comune con meno di 5.000 abitanti, sia l’unico immobile posseduto e corrisponda all’ultima residenza in Italia . A giugno 2026 il testo non è ancora legge perché l’iter parlamentare è sospeso in Senato , quindi resta vigente la disciplina del 2020.

2. AIRE: normativa di riferimento e aggiornamenti

L’Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero (AIRE) è stata istituita dalla Legge 27 ottobre 1988 n. 470. Gestita dai comuni, raccoglie i dati dei cittadini italiani che risiedono all’estero per periodi superiori a dodici mesi. L’iscrizione è un diritto e un dovere del cittadino; permette di fruire di servizi consolari e di esercitare il diritto di voto all’estero . Devono iscriversi i cittadini che trasferiscono la residenza all’estero per più di un anno, esclusi coloro che soggiornano per brevi periodi o sono funzionari dello Stato in servizio all’estero .

Il Decreto legislativo 1/2024 ha inserito l’AIRE nel sistema dell’Anagrafe Nazionale della Popolazione Residente (ANPR). Successivamente la Legge 19 gennaio 2026 n. 11 (entrata in vigore il 19 febbraio 2026) ha modificato la Legge 470/1988 ampliando le categorie esentate dall’obbligo di iscrizione: sono esclusi, tra gli altri, i dipendenti delle regioni e province autonome assegnati a sedi all’estero, il personale civile e militare con indennità di servizio all’estero, il personale NATO e i loro familiari, e i cittadini che lavorano per l’Unione Europea o organismi internazionali ma mantengono il domicilio fiscale in Italia . La stessa norma prevede che l’iscrizione all’AIRE diventi facoltativa per chi presta servizio presso istituzioni dell’UE o organismi internazionali mantenendo il domicilio fiscale nel nostro Paese .

Sebbene la disciplina AIRE non incida direttamente sull’IMU, è fondamentale per definire il luogo di residenza anagrafica e quindi per stabilire se un immobile può essere considerato abitazione principale. La Cassazione ha più volte precisato che ai fini dell’IMU la residenza anagrafica deve coincidere con la dimora abituale, cioè il luogo dove si vive effettivamente .

3. Principio di residenza e dimora: giurisprudenza recente

Per beneficiare dell’esenzione IMU sull’abitazione principale, occorrono due requisiti: la residenza anagrafica e la dimora abituale nell’immobile. La Corte costituzionale nella sentenza n. 209/2022 ha dichiarato incostituzionale la norma che imponeva ai coniugi residenti in comuni diversi di scegliere un’unica abitazione principale per tutto il nucleo familiare, affermando che ciascun coniuge può godere dell’esenzione sul proprio immobile di residenza e dimora abituale . Seguendo tale orientamento, la Cassazione con l’ordinanza n. 9620/2025 ha confermato che l’esenzione spetta a ciascun coniuge per l’immobile dove risiede e dimora, anche se i coniugi vivono separati, e che non occorre dimostrare che l’altro coniuge non goda di agevolazioni .

Altre decisioni recenti hanno precisato ulteriormente il concetto di dimora abituale:

• Ordinanza Cass. n. 8236/2026: la Corte ha stabilito che la locazione parziale dell’abitazione principale non comporta automaticamente la perdita dell’agevolazione IMU; ciò che conta è che il proprietario mantenga la residenza e la dimora nell’immobile . L’amministrazione può verificare l’effettivo uso per evitare abusi, ma non può negare l’esenzione solo perché alcune stanze sono affittate .
• Ordinanza Cass. n. 9430/2025: l’esenzione può riguardare una sola unità immobiliare; se un’abitazione è composta da più unità catastali contigue ma non accatastate unitariamente, l’agevolazione si applica solo a una unità .
• Ordinanza Cass. n. 4292/2025: ribadisce che l’esenzione non richiede la convivenza dell’intero nucleo familiare, ma l’effettiva residenza e dimora del soggetto; inoltre il consumo energetico limitato non è sufficiente da solo a negare la dimora abituale .
• Ordinanza Cass. n. 5236/2026: specifica che l’agevolazione IMU è distinta dall’agevolazione fiscale sull’acquisto della “prima casa”; ogni agevolazione ha presupposti diversi e l’agevolazione IMU richiede residenza e dimora nell’immobile .

Tali pronunce dimostrano che la qualificazione di un immobile come abitazione principale non dipende solo dalla residenza formale, ma da un insieme di elementi fattuali (presenza continuativa, consumo utenze, dimora abituale) che devono essere valutati caso per caso. I contribuenti AIRE che non dimorano stabilmente in Italia non possono godere dell’esenzione.

4. Prescrizione, decadenza e termini procedurali

Nel contesto delle imposte locali è fondamentale distinguere tra prescrizione e decadenza.

Prescrizione: le obbligazioni fiscali di natura periodica, come l’IMU, si prescrivono in cinque anni ai sensi dell’art. 2948 n. 4 del codice civile, che si applica a “tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi” . La Cassazione, con ordinanza n. 13683/2020, ha confermato che IMU/ICI è obbligazione periodica soggetta a prescrizione quinquennale . Pertanto, se il Comune non notifica alcun atto entro cinque anni dalla data in cui il tributo era dovuto, il diritto a riscuotere si estingue.

Decadenza: è il termine entro il quale l’ente deve esercitare il potere impositivo. L’art. 1 commi 161 e 163 della Legge 296/2006 (finanziaria 2007) prevede che l’accertamento per le entrate tributarie degli enti locali deve essere notificato entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui la dichiarazione o il versamento avrebbero dovuto essere presentati; decorso tale termine, il Comune decade dal potere di accertare . Una volta notificato l’accertamento definitivo, l’ente deve procedere alla riscossione coattiva (cartella, ingiunzione o accertamento esecutivo) entro il terzo anno successivo all’anno in cui l’atto è divenuto esecutivo . Se il Comune notifica oltre tali termini, il contribuente può eccepire la decadenza e ottenere l’annullamento dell’atto.

5. Norme speciali sull’accertamento esecutivo e sull’ingiunzione fiscale

Con la Legge 160/2019 il legislatore ha introdotto l’accertamento esecutivo per le entrate locali. L’art. 1 comma 792 dispone che gli avvisi di accertamento riguardanti tributi comunali devono contenere l’intimazione a pagare entro il termine di proposizione del ricorso e costituiscono titolo esecutivo trascorsi i termini per ricorrere . In particolare:

• l’avviso deve indicare il responsabile della riscossione e avvertire che, in mancanza di pagamento o di ricorso, si procederà all’esecuzione forzata senza necessità di ulteriori cartelle o ingiunzioni;
• l’esecuzione è sospesa per 180 giorni dalla notifica (ridotti a 120 se la riscossione è effettuata dal medesimo ente che emette l’atto);
• per debiti inferiori a 10.000 €, prima dell’esecuzione deve essere inviato un sollecito di pagamento al debitore;
• il contribuente può proporre ricorso entro 60 giorni dalla notifica; il ricorso sospende la riscossione nei limiti previsti.

La riforma mira a rendere più rapida la riscossione: un unico atto svolge la funzione di accertamento, ingiunzione e titolo esecutivo, eliminando la cartella di pagamento. Un commento specializzato sottolinea che dopo la notifica dell’atto, se il contribuente non paga né ricorre, l’ente può procedere con pignoramento di beni, ipoteca o fermo amministrativo analogamente alle cartelle esattoriali .

L’ingiunzione fiscale rimane comunque uno strumento alternativo per la riscossione coattiva dei tributi locali. È disciplinata dal R.D. 639/1910 e dagli artt. 2 e 3 del D.Lgs. 446/1997. L’ingiunzione ordina il pagamento entro 30 giorni e contiene l’indicazione delle somme dovute e delle norme violate. Se il contribuente non paga o non impugna, l’ingiunzione diventa titolo esecutivo e permette all’ente di procedere con fermo, ipoteca o pignoramento . L’ingiunzione differisce dall’accertamento esecutivo in quanto presuppone l’esistenza di un accertamento pregresso e resta utilizzabile per crediti diversi da quelli disciplinati dalla Legge 160/2019; in pratica alcuni Comuni continuano a emetterla per avvisi precedenti o per i casi non rientranti nella nuova procedura .

6. Sanzioni e ravvedimento operoso

Il mancato pagamento dell’IMU comporta l’applicazione di sanzioni e interessi. A partire dal 1 settembre 2024 il Decreto legislativo n. 87/2024 ha ridotto la sanzione base per il ritardato od omesso versamento dal 30 % al 25 %. Inoltre sono previsti diversi tipi di ravvedimento operoso che permettono di sanare spontaneamente la violazione con sanzioni ridotte:

• Ravvedimento sprint: pagamento entro 14 giorni dalla scadenza con sanzione dello 0,08333 % per ogni giorno di ritardo + interessi legali .
• Ravvedimento breve: pagamento dal 15° al 30° giorno, sanzione 1,25 % .
• Ravvedimento intermedio: pagamento dal 31° al 90° giorno, sanzione 1,3889 % .
• Ravvedimento lungo: pagamento entro un anno o entro il termine di presentazione della dichiarazione IMU, sanzione 3,125 % .

Il ravvedimento consente di evitare l’iscrizione a ruolo e l’invio di avvisi di accertamento; tuttavia non è applicabile quando è già iniziata un’attività di controllo da parte del Comune o se l’omissione è stata accertata. Per i residenti AIRE vale la pena controllare periodicamente la propria posizione e procedere a un ravvedimento tempestivo in caso di ritardi.

7. Rottamazioni e definizioni agevolate (aggiornamento 2026)

Negli ultimi anni il legislatore ha introdotto vari procedimenti di definizione agevolata (cd. “rottamazioni”) per debiti iscritti a ruolo. La rottamazione-quater introdotta dal D.L. n. 119/2021 e la rottamazione-quater 2023 (Legge 197/2022) hanno consentito l’estinzione dei ruoli con sanzioni e interessi ridotti. La rottamazione quinquies 2026 è stata prevista dalla legge di bilancio 2026 (L. 199/2025); il termine per presentare la domanda era il 30 aprile 2026 e, quindi, al 26 giugno 2026 non sono più possibili nuove adesioni . Le prime rate per chi ha aderito scadono il 31 luglio, 30 settembre e 30 novembre 2026 ; in seguito le rate proseguiranno fino al 2035.

Per i tributi locali come l’IMU, la legge di bilancio 2026 consente agli enti territoriali di deliberare una definizione agevolata dei carichi affidati alla riscossione dal 1 gennaio 2000 al 31 dicembre 2023. I comuni che intendono aderire devono approvare una delibera entro il 31 luglio 2026; i contribuenti potranno presentare domanda dal 16 ottobre al 15 dicembre 2026. Il concessionario trasmetterà gli importi dovuti entro il 28 febbraio 2027 e i pagamenti, a partire dal 31 marzo 2027, potranno essere effettuati in un’unica soluzione o in 54 rate bimestrali (durata massima nove anni) . Poiché tali procedure sono rimandate alla scelta degli enti locali, conviene verificare se il proprio Comune ha aderito.

8. Procedure di sovraindebitamento e altri strumenti

Quando il debito tributario, comprensivo di sanzioni e interessi, diventa tale da mettere in pericolo la stabilità economica del contribuente, è possibile accedere alle procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento disciplinate dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019) e dalla Legge 3/2012. Le principali sono:

1. Piano del consumatore: rivolto a persone fisiche non imprenditrici con debiti meramente personali. Prevede la presentazione di un piano di rientro al giudice tramite l’Organismo di Composizione della Crisi (OCC). Il giudice verifica la meritevolezza del debitore e, se omologa il piano, le azioni esecutive sono sospese e i creditori sono soddisfatti secondo le possibilità del debitore . Al termine, se il piano è correttamente eseguito, il debitore ottiene l’esdebitazione.
2. Concordato minore: destinato a piccoli imprenditori e professionisti; consente di proporre ai creditori un accordo per pagare i debiti in misura ridotta o dilazionata, con l’assistenza dell’OCC.
3. Esdebitazione dell’incapiente: introdotta dal Codice della crisi, permette a chi non ha alcuna capacità di soddisfare i crediti di ottenere la cancellazione dei debiti una sola volta in vita. La Legge di bilancio 2025 ha istituito un fondo per sostenere le spese della procedura .
4. Accordi di ristrutturazione dei debiti e negoziazione assistita: strumenti per concordare con i creditori (tra cui l’erario) un piano di rientro. La presenza di professionisti fiduciari di OCC, come l’Avv. Monardo, agevola la trattativa e l’approvazione giudiziale.

Lo studio dell’Avv. Monardo è abilitato a seguire i clienti in ogni fase di queste procedure, predisponendo la documentazione, interfacciandosi con l’OCC e tutelando il debitore davanti al tribunale.

Procedura passo‑passo dopo la notifica dell’atto

Quando un residente AIRE riceve un atto relativo all’IMU sulla seconda casa, deve compiere una serie di passaggi precisi per tutelarsi. Di seguito una guida operativa.

1. Verifica dell’atto – Identifica la natura del documento: può trattarsi di un avviso di accertamento esecutivo, di una ingiunzione fiscale o di una cartella di pagamento residuale. L’avviso di accertamento esecutivo contiene già l’intimazione a pagare e indica che, trascorsi i 60 giorni per il ricorso, diventerà immediatamente esecutivo . L’ingiunzione fiscale ordina il pagamento entro 30 giorni ; se non viene impugnata entro 60 giorni diventa esecutiva. La cartella di pagamento viene emessa dall’Agente della riscossione quando la base impositiva è già stata accertata.
2. Calcolo dei termini – Dal giorno successivo alla notifica decorrono i termini per:
3. presentare ricorso (60 giorni). L’atto va impugnato davanti alla Corte di giustizia tributaria competente.
4. pagare o richiedere il ravvedimento operoso (entro 14/30/90 giorni a seconda del tipo) per evitare sanzioni maggiori .
5. richiedere sospensione (entro il termine di ricorso) se si presentano motivi di fondatezza del ricorso.
6. Esame della prescrizione e della decadenza – Verifica se l’atto è stato notificato oltre i cinque anni dalla scadenza del tributo (prescrizione) o oltre i termini di decadenza previsti dalla legge (5 anni per accertare, 3 anni per riscuotere) .
7. Analisi del merito – Controlla la corretta classificazione catastale dell’immobile, la rendita utilizzata per il calcolo, l’applicazione delle aliquote comunali, l’eventuale esenzione per l’abitazione principale (non applicabile ai residenti AIRE dal 2020 ma possibile se l’immobile è dimora abituale del coniuge residente in Italia), l’eventuale doppia imposizione con la TARI, ecc.
8. Valutazione delle prove – Nel caso si intenda eccepire la residenza e la dimora abituale (es. per i coniugi), occorre documentare la presenza effettiva mediante certificazioni anagrafiche, bollette, iscrizioni scolastiche dei figli, contratti di lavoro, ecc. Nel caso di locazione parziale, occorre dimostrare la permanenza nell’immobile .
9. Ricorso alla Corte di giustizia tributaria – Se vi sono motivi di opposizione, va presentato ricorso entro 60 giorni. È possibile chiedere la sospensione dell’atto per evitare l’esecuzione immediata. Il ricorso deve contenere i motivi di diritto e di fatto, la richiesta di annullamento e la prova della notifica.
10. Richiesta di autotutela – In parallelo o in alternativa al ricorso, si può presentare un’istanza di autotutela al Comune o all’ente accertatore, chiedendo l’annullamento o la correzione dell’atto per errori evidenti. Occorre ricordare però che l’istanza non sospende i termini per il ricorso ; pertanto è opportuno proporre ricorso per evitare decadenze.
11. Eventuale definizione agevolata – Qualora il Comune abbia aderito alla definizione agevolata (ad esempio con la delibera prevista entro il 31 luglio 2026), dopo la pubblicazione dell’avviso di somme definibili (indicativamente ottobre 2026) si potrà presentare domanda entro i termini (dal 16 ottobre al 15 dicembre 2026) pagando solo l’imposta e gli interessi legali, senza sanzioni . È consigliabile monitorare il sito istituzionale del Comune.

Difese e strategie legali

L’efficacia del ricorso dipende dalla corretta individuazione delle norme applicabili e dall’esame dei fatti. Di seguito vengono illustrate le principali difese invocabili dagli iscritti AIRE che ricevono atti IMU.

1. Contestazione dell’assimilazione a seconda casa

Dopo la legge 160/2019, gli immobili posseduti da iscritti AIRE sono considerati seconde case e soggetti a IMU. Tuttavia ci sono situazioni in cui l’immobile può essere considerato abitazione principale del coniuge residente in Italia. Secondo la giurisprudenza costituzionale e della Cassazione, l’esenzione spetta se l’immobile è dimora abituale e residenza anagrafica del possessore . Pertanto un coniuge iscritto AIRE può evitare l’IMU se l’altro coniuge che risiede in Italia dimora abitualmente nell’immobile e lo utilizza come abitazione principale, ma occorre presentare prove concrete (contratti di lavoro, consumi, ecc.). L’ente potrebbe contestare la presenza effettiva: è fondamentale predisporre prove documentali e, se necessario, testimoni.

Nel caso di coniuge residente all’estero ma separato legalmente o divorziato, l’immobile rimane seconda casa. La Cassazione ha chiarito che l’esenzione spetta ad entrambi i coniugi solo se ciascuno dimora e risiede nell’immobile per cui si chiede l’esenzione; non basta la sola residenza formale .

2. Prescrizione e decadenza

Se il Comune notifica l’accertamento oltre cinque anni dalla scadenza del tributo, il debito è prescritto . L’eccezione di prescrizione deve essere sollevata già in sede di ricorso; non è rilevabile d’ufficio dal giudice. Allo stesso modo, se l’avviso è emesso oltre il termine di decadenza di cinque anni, oppure se la riscossione (ingiunzione, accertamento esecutivo, cartella) avviene oltre tre anni dalla definitività dell’accertamento, il tributo è estinto . La verifica delle date di scadenza e notifica è quindi fondamentale.

3. Vizi dell’atto

Gli atti impositivi devono contenere l’indicazione della norma violata, la descrizione dei fatti e la motivazione adeguata. L’ingiunzione fiscale deve fornire motivazioni che consentano al contribuente di comprendere l’origine e l’entità del debito ; la mancanza di motivazione ne comporta la nullità. Allo stesso modo, l’avviso di accertamento esecutivo deve indicare la base imponibile, l’aliquota applicata, le pertinenze e l’intimazione a pagare entro il termine previsto . Errori nel calcolo della rendita catastale, nella classificazione dell’immobile o nella determinazione dell’aliquota (ad esempio applicazione di aliquota di seconda casa a immobile accatastato come rurale) possono essere dedotti in ricorso.

4. Prova della dimora abituale

L’amministrazione può contestare la dimora abituale, soprattutto nei casi di residenti AIRE che utilizzano la casa solo per brevi periodi. Come evidenziato dalla Cassazione, la locazione parziale non esclude l’agevolazione se il proprietario conserva la dimora , ma è necessario dimostrarla. I giudici valutano elementi oggettivi come iscrizione anagrafica, consumo di utenze (luce, gas, acqua), presenza di mobili e beni personali, luogo di lavoro, iscrizione dei figli a scuola, frequentazione di medici, ecc. Anche testimonianze possono essere utili. Nelle cause, l’ente spesso produce accessi anagrafici e verifiche dell’ufficio tributi; è opportuno fornire prova contraria.

5. Ricorso cumulativo e questioni costituzionali

Diversi contribuenti hanno impugnato le norme che precludono l’agevolazione ai residenti AIRE perché ritenute discriminatorie. La Corte costituzionale però non ha (al momento) dichiarato l’illegittimità dell’art. 1 comma 741 della Legge 160/2019 che nega l’assimilazione. Tuttavia ha esteso l’agevolazione ai coniugi residenti separati . In sede di ricorso è possibile, ove ne ricorrano i presupposti, sollevare questione di legittimità costituzionale per violazione degli artt. 3 e 53 Cost. evidenziando la disparità di trattamento rispetto ai pensionati esteri prima del 2020. Una decisione favorevole potrebbe incidere su future pronunce ma non è garantita.

6. Strategia processuale

Per massimizzare le probabilità di successo è consigliabile:

• Raccogliere tutta la documentazione (certificati AIRE, attestati di residenza del coniuge, bollette, estratti conto, contratti di locazione o comodato, dichiarazioni sostitutive),
• Presentare ricorso nei termini, motivando sia su aspetti formali (prescrizione/decadenza, vizi motivazionali) sia sostanziali (esenzione, qualificazione giuridica),
• Richiedere la sospensione dell’atto, allegando prova di pregiudizio grave e irreparabile (ad esempio rischio di pignoramento di conti o beni),
• Valutare la definizione agevolata o il ravvedimento operoso se il ricorso appare poco solido o se i costi del contenzioso superano il beneficio,
• Affidarsi a professionisti esperti, in particolare quando occorre coordinare profili tributari e civilistici (contesti familiari, successioni, quote di comproprietà).

L’Avv. Monardo e il suo team offrono assistenza integrata dalla fase di precontenzioso fino all’eventuale giudizio di legittimità, coordinando le strategie tributarie con quelle relative alla crisi da sovraindebitamento.

Strumenti alternativi per definire il debito

Oltre al ricorso, esistono strumenti che consentono di gestire o ridurre il debito IMU. Qui ne evidenziamo alcuni.

1. Definizione agevolata dei carichi locali (2026)

Come illustrato, la legge di bilancio 2026 consente agli enti territoriali di adottare una definizione agevolata per i carichi affidati all’agente della riscossione. Se il Comune aderisce, il contribuente potrà pagare solo l’imposta, gli interessi legali e le spese di notifica, con azzeramento di sanzioni e interessi di mora . La domanda andrà presentata tra il 16 ottobre e il 15 dicembre 2026; i pagamenti inizieranno dal 31 marzo 2027 e potranno essere rateizzati fino a nove anni. Questo strumento è particolarmente utile per importi elevati iscritti a ruolo prima del 2024. È necessario verificare l’adesione del proprio Comune.

2. Rateizzazione del debito

Sia le entrate comunali sia l’agente nazionale della riscossione (Agenzia Entrate Riscossione) consentono di richiedere piani di rateizzazione. Nel caso di avviso di accertamento esecutivo, il decreto legislativo prevede la possibilità di rateizzare il pagamento fino a 72 rate mensili, con un tasso di interesse fissato annualmente. La richiesta deve essere presentata entro la scadenza del termine di pagamento e comporta la rinuncia al contenzioso; tuttavia, in caso di difficoltà economiche può essere una soluzione.

3. Piani del consumatore e procedure di sovraindebitamento

Per debiti di importo rilevante che incidono su più creditori (IMU, cartelle fiscali, mutui, finanziamenti), le procedure di sovraindebitamento consentono di ridurre o addirittura annullare le passività. Come visto, il piano del consumatore o il concordato minore permette di offrire ai creditori un pagamento parziale, definito sulla base della capacità reddituale, con la supervisione dell’OCC e l’omologa del tribunale . L’esdebitazione dell’incapiente consente di liberarsi dai debiti quando non si dispone di alcuna capacità di pagamento . L’assistenza di un gestore della crisi come l’Avv. Monardo è indispensabile per accedere correttamente a tali procedure.

4. Compensazione con crediti d’imposta

È possibile compensare il debito IMU con crediti d’imposta maturati nei confronti dello Stato (IRPEF, IVA) tramite modello F24 se l’ente prevede l’utilizzo del codice tributo 3918 per saldo e acconto. La compensazione è ammessa solo per debiti non iscritti a ruolo. In presenza di avvisi esecutivi o ingiunzioni, la compensazione può essere richiesta in sede di definizione agevolata.

5. Transazione fiscale

Nel contesto delle procedure concorsuali e di sovraindebitamento, l’Agenzia delle Entrate può accettare una transazione fiscale che prevede il pagamento parziale dei tributi. Tuttavia, per l’IMU la competenza è del Comune, che può trattare un accordo stragiudiziale previo parere della propria direzione finanziaria. È utile soprattutto quando l’immobile è gravato da ipoteca o pignoramento e l’ente intende recuperare quanto più possibile.

Errori comuni e consigli pratici

Nel corso della nostra esperienza professionale, abbiamo rilevato alcuni errori ricorrenti commessi dai contribuenti AIRE e non solo. Evitarli può fare la differenza tra perdere un’agevolazione e risparmiare migliaia di euro.

1. Ignorare gli avvisi – Molti non aprono la posta recapitata in Italia o non indicano un indirizzo valido. Ciò può comportare la notifica per compiuta giacenza e l’inizio dell’esecuzione forzata. È essenziale fornire al Comune un recapito per notifiche digitali (PEC) o delegare una persona in Italia.
2. Confondere residenza AIRE e domicilio fiscale – Iscriversi all’AIRE non comporta automaticamente la perdita del domicilio fiscale in Italia. Occorre valutare dove si producono i redditi e dove si ha la residenza ai fini IRPEF. Per l’IMU conta la residenza anagrafica e la dimora abituale.
3. Affittare l’immobile senza tenere documentazione – La locazione parziale è ammessa ma, in caso di controlli, occorre dimostrare di vivere effettivamente nell’immobile; affitti brevi su piattaforme senza registrazione possono generare contestazioni.
4. Non monitorare le delibere comunali – Ogni Comune stabilisce aliquote e detrazioni IMU annualmente. È responsabilità del contribuente verificare eventuali agevolazioni specifiche (ad esempio per comodato gratuito a parenti) e rispettare i termini di pagamento.
5. Perdere i termini di ricorso – La scadenza di 60 giorni per impugnare è perentoria: presentare ricorso anche un giorno dopo lo rende inammissibile. Anche la richiesta di autotutela non sospende i termini .
6. Sottovalutare l’accertamento esecutivo – Molti considerano l’avviso un semplice preavviso di accertamento, ma da gennaio 2020 l’atto contiene già la cartella e il precetto . Decorsi i 60 giorni può essere iscritto un fermo auto o un’ipoteca, anche per importi relativamente bassi; per debiti sotto 10.000 € viene inviato un sollecito ma non bisogna aspettare questa fase.
7. Non considerare le procedure di composizione della crisi – Alcuni contribuenti accumulano debiti, ignorando che esistono strumenti legali per ristrutturarli o cancellarli. Prima di subire l’esecuzione è consigliabile valutare l’accesso a un piano del consumatore o alla procedura di esdebitazione.
8. Pagare quando il debito è prescritto – Non sempre gli uffici comunali tengono conto della prescrizione quinquennale. Prima di pagare, verificare l’anno di riferimento e l’eventuale interruzione; se il debito è prescritto, è possibile opporsi e ottenere l’annullamento .

Tabelle riepilogative

Di seguito presentiamo alcune tabelle sintetiche per facilitare la consultazione dei punti principali. Le tabelle contengono parole chiave e dati numerici, evitando frasi lunghe.

Tabella 1 – Evoluzione normativa e assimilazione per gli iscritti AIRE (2012‑2026)

Tabella 2 – Tipi di atti di riscossione e termini principali

Tabella 3 – Sanzioni e ravvedimento (D.Lgs. 87/2024)

Tabella 4 – Termini di prescrizione e decadenza IMU

Domande frequenti (FAQ)

Di seguito rispondiamo alle domande più comuni che riceviamo dagli iscritti AIRE in merito all’IMU sulla seconda casa.

1. Che cos’è l’IMU?
   L’IMU è l’imposta municipale propria che grava sul possesso di fabbricati e aree fabbricabili. È dovuta dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione). È esclusa per l’abitazione principale salvo immobili di lusso .
2. Gli iscritti AIRE pagano l’IMU sulla casa in Italia?
   Sì. Dal 2020 l’assimilazione dell’immobile posseduto dai cittadini italiani residenti all’estero a abitazione principale è stata abolita . Pertanto anche l’unico immobile posseduto in Italia da un iscritto AIRE è considerato seconda casa. L’unica eccezione riguarda l’immobile dove risiede e dimora il coniuge rimasto in Italia, che può considerarsi abitazione principale .
3. Se affitto una stanza della mia casa, perdo l’agevolazione?
   No, se l’immobile è abitazione principale e si locano solo alcune stanze, la Cassazione ha stabilito che l’esenzione non viene persa purché si mantenga la residenza e la dimora . Tuttavia, bisogna dimostrare l’effettiva permanenza e dichiarare il reddito della locazione.
4. I coniugi che vivono in due case diverse possono entrambe ottenere l’esenzione?
   Sì, dopo la sentenza della Corte costituzionale 209/2022, ogni coniuge può ottenere l’esenzione sull’immobile dove risiede e dimora abitualmente, anche se sono in comuni diversi .
5. Come si calcola la rendita catastale per l’IMU?
   La rendita catastale è il valore attribuito al fabbricato dal Catasto. Per calcolare la base imponibile dell’IMU si moltiplica la rendita rivalutata (rendita × 1,05) per un coefficiente (160 per la maggior parte delle abitazioni). Moltiplicando il risultato per l’aliquota deliberata dal Comune si ottiene l’imposta dovuta.
6. Quali sono i termini per presentare ricorso contro un avviso di accertamento IMU?
   60 giorni dalla notifica . È possibile depositare ricorso presso la Corte di giustizia tributaria competente.
7. Il Comune può notificare un avviso oltre cinque anni?
   In linea di principio no. Il potere di accertamento si prescrive in cinque anni e decade se non esercitato entro il 31 dicembre del quinto anno successivo al tributo . Tuttavia la prescrizione può essere interrotta dalla notifica di atti interruttivi.
8. Che cosa succede se non pago né impugno l’atto?
   L’atto diventa definitivo e il Comune può procedere con il recupero coattivo: pignoramento di conti correnti, fermo amministrativo del veicolo, iscrizione di ipoteca sulla casa. Per l’avviso esecutivo, l’esecuzione parte dopo 120/180 giorni dalla notifica ; per l’ingiunzione fiscale, dopo 30 giorni .
9. È possibile rateizzare l’IMU?
   Sì. Si possono richiedere piani di rateizzazione al Comune o al concessionario. Il numero di rate varia (di norma fino a 72) e comporta interessi. Se si accetta la rateazione si rinuncia alla contestazione dell’atto.
10. È attiva la rottamazione per l’IMU nel 2026?
    La rottamazione quinquies è scaduta il 30 aprile 2026 . Tuttavia alcuni comuni possono deliberare una definizione agevolata dei carichi, con domanda dal 16 ottobre al 15 dicembre 2026 .
11. Cosa succede se pago l’IMU in ritardo?
    Scattano sanzioni e interessi, ma con il ravvedimento operoso si può ridurre la sanzione: 0,08333 % al giorno se si paga entro 14 giorni, 1,25 % tra il 15º e il 30º giorno, 1,3889 % fino al 90º giorno, 3,125 % entro un anno .
12. Posso compensare l’IMU con altri crediti d’imposta?
    Sì, se il Comune accetta la compensazione; occorre utilizzare l’F24 e indicare il codice tributo appropriato. Non è possibile compensare debiti già iscritti a ruolo o riferiti ad avvisi esecutivi.
13. Esistono agevolazioni per gli immobili concessi in comodato ai figli o ai genitori?
    Molti Comuni prevedono aliquote ridotte o esenzioni parziali per immobili concessi in comodato gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado che li usano come abitazione principale. Tuttavia i requisiti variano (registrazione del contratto, residenza in comune, ecc.). Gli iscritti AIRE che concedono la casa in comodato non possono comunque beneficiare dell’esenzione e devono pagare l’IMU.
14. Come viene notificato l’avviso a un residente AIRE?
    La notifica può avvenire per posta raccomandata internazionale con avviso di ricevimento, tramite raccomandata nazionale all’indirizzo in Italia eletto per le notifiche, oppure tramite PEC se indicata. Se l’atto viene depositato presso l’ufficio postale e non ritirato, la notifica si perfeziona per compiuta giacenza.
15. È possibile contestare la rendita catastale?
    Sì. Se si ritiene che la rendita attribuita non rispecchi il valore reale, si può presentare istanza di revisione all’Agenzia delle Entrate o ricorrere alla Commissione Tributaria. In caso di revisione in diminuzione, l’imposta e le sanzioni devono essere ricalcolate.
16. Cosa accade se il Comune commette un errore nel calcolo?
    È possibile presentare ricorso o richiedere l’autotutela. Errori nel calcolo dell’aliquota, nel numero di mesi di possesso o nell’applicazione della detrazione per figli conviventi possono essere corretti.
17. Un immobile rurale o inagibile è soggetto a IMU?
    Gli immobili rurali strumentali sono esenti. Gli immobili inagibili/inabitabili hanno una riduzione del 50 % della base imponibile, previa presentazione di perizia dell’ufficio tecnico. Gli iscritti AIRE che possiedono un immobile dichiarato inagibile pagheranno dunque metà dell’IMU.
18. Come si dimostra la dimora abituale se lavoro all’estero e torno solo per alcuni mesi?
    Se si desidera sostenere che l’immobile in Italia è la propria dimora abituale, occorre fornire prova della permanenza prolungata: iscrizione anagrafica, consumi utenze, contratti di lavoro o pensione, spese correnti, dichiarazione di medici curanti, ecc. Tuttavia per chi è iscritto AIRE e vive stabilmente all’estero è difficile dimostrare la dimora abituale in Italia.
19. L’IMU è dovuta anche sulla pertinenza (garage o cantina)?
    Sì, ma per una pertinenza (categoria C/2, C/6 o C/7) legata all’abitazione principale si applica lo stesso regime fiscale dell’abitazione. Per gli iscritti AIRE la pertinenza segue il regime di seconda casa.
20. Quali sono i costi di un ricorso?
    Presentare ricorso comporta il pagamento del contributo unificato (importo proporzionato al valore della controversia) e la possibilità di dover sostenere le spese legali. Tuttavia, se il ricorso viene accolto, il giudice può compensare le spese o condannare il Comune alla rifusione.

Simulazioni pratiche e numeriche

Per comprendere concretamente gli effetti delle norme e delle opzioni disponibili, proponiamo alcune simulazioni numeriche. I valori sono indicativi e servono a illustrare il meccanismo di calcolo dell’IMU, delle sanzioni e delle possibili soluzioni.

Simulazione 1 – Iscritto AIRE con seconda casa a Catanzaro

Scenario: Maria è iscritta all’AIRE dal 2018 e possiede a Catanzaro un appartamento (categoria A/3) con rendita catastale di 500 €. Nel 2023 non ha pagato l’IMU, convinta che l’esenzione valesse ancora per i pensionati esteri; a marzo 2026 riceve un avviso di accertamento esecutivo per l’anno 2023 con imposta dovuta, sanzioni e interessi.

Calcolo dell’imposta: La base imponibile si ottiene moltiplicando la rendita rivalutata (500 € × 1,05 = 525 €) per il coefficiente 160: 525 × 160 = 84.000 €. Supponendo che il Comune abbia deliberato un’aliquota del 10,6 ‰ (1,06 %), l’imposta dovuta per l’anno è 84.000 × 1,06 % = 890,40 €. Poiché Maria è proprietaria per l’intero anno, non spettano detrazioni per abitazione principale.

Sanzioni e interessi: L’avviso calcola una sanzione base del 25 % dell’imposta (222,60 €) per omesso versamento e interessi legali del 5 % annuo calcolati su tre anni (2023‑2025) per circa 133 €. L’importo complessivo richiesto è dunque 1.246 € circa.

Difese possibili: Maria potrebbe eccepire la prescrizione quinquennale se il Comune notificasse l’atto oltre il 31 dicembre 2028; in questo caso la notifica avviene entro i termini. Potrebbe tentare la definizione agevolata se il Comune aderisce, pagando solo imposta e interessi senza sanzioni, con un risparmio di circa 222 €. Oppure potrebbe rateizzare l’importo in 72 rate mensili (circa 17 € al mese) se l’ente lo consente. Nel caso in cui Maria avesse dimostrato che il coniuge o un figlio residente in Italia dimora nell’immobile, avrebbe potuto chiedere l’esenzione come abitazione principale.

Simulazione 2 – Locazione parziale e dimora abituale

Scenario: Paolo vive a Londra ed è iscritto AIRE. Possiede una casa a Bologna dove vive per circa tre mesi all’anno e affitta una stanza a un lavoratore. Il Comune invia nel 2026 un avviso di accertamento per gli anni 2021‑2024, sostenendo che l’immobile sia locato e pertanto soggetto a IMU come seconda casa.

Analisi: Secondo la Cassazione, la locazione parziale non fa perdere l’esenzione se l’immobile è abitazione principale e il proprietario mantiene la residenza e la dimora . Tuttavia Paolo è iscritto AIRE e trascorre in Italia solo pochi mesi: difficilmente potrà dimostrare la dimora abituale. Perciò l’immobile resta seconda casa, e l’IMU è dovuta. Potrebbe però contestare le annualità 2021 se il Comune notifica oltre il termine di prescrizione (31 dicembre 2026) e verificare eventuali errori nel calcolo o nelle aliquote.

Soluzione alternativa: Paolo potrebbe valutare la cessione dell’immobile in comodato gratuito al genitore residente a Bologna; in tal caso il genitore, se vi risiede e dimora, potrebbe ottenere l’esenzione e Paolo eviterebbe l’IMU. Oppure potrebbe vendere l’immobile per estinguere il debito.

Simulazione 3 – Piano del consumatore per debito IMU e altri tributi

Scenario: Anna, cittadina italiana residente a Parigi e iscritta AIRE, ha accumulato debiti per 40.000 € tra IMU, TARI, multe e tasse universitarie non pagate. La sua unica entrata è una pensione francese di 1.200 € mensili. Possiede un appartamento in Calabria del valore di 60.000 €, ipotecato dall’Agenzia Entrate Riscossione.

Soluzione: L’Avv. Monardo propone di accedere alla procedura di piano del consumatore. Si presenta una domanda all’OCC allegando il reddito, il patrimonio e le spese essenziali. Il piano prevede la vendita volontaria dell’immobile (al prezzo di 60.000 €) e il versamento dell’intero ricavato ai creditori, con contestuale esdebitazione del debito residuo. Il giudice omologa il piano, sospendendo le procedure esecutive. Alla fine Anna rimarrà senza l’appartamento ma libera da debiti e potrà ripartire senza preoccupazioni. Alternativamente, potrebbe proporre di pagare il 40 % del debito in 8 anni (circa 167 € al mese) mantenendo la casa quale abitazione dell’unico figlio residente in Italia; la fattibilità dipende dal consenso dei creditori e dalle pronunce del giudice .

Conclusione

L’analisi svolta ha evidenziato come la disciplina dell’IMU per le seconde case dei residenti AIRE sia particolarmente complessa e in continua evoluzione.

La Legge 160/2019 ha abolito l’assimilazione della casa posseduta all’estero a abitazione principale, rendendo l’IMU dovuta anche sulla propria unica casa in Italia . Le proposte legislative successive (dicembre 2025) potrebbero introdurre esenzioni parziali, ma al 26 giugno 2026 sono ancora in fase di approvazione . Gli iscritti AIRE devono quindi considerare l’immobile come seconda casa, salvo il caso in cui il coniuge o il familiare residente e dimorante in Italia possa beneficiare dell’agevolazione .

Conoscere i termini per l’accertamento e la riscossione (prescrizione quinquennale, decadenza quinquennale per accertare, tri-annuale per riscuotere) , distinguere tra avviso di accertamento esecutivo e ingiunzione fiscale, e utilizzare strumenti come il ravvedimento operoso o la definizione agevolata può evitare la spirale di sanzioni e interessi . Le sentenze della Cassazione e della Corte costituzionale ricordano l’importanza della residenza anagrafica e della dimora abituale per ottenere l’esenzione ; chi vive stabilmente all’estero non potrà facilmente far valere tali requisiti.

In presenza di debiti rilevanti, le procedure di sovraindebitamento (piano del consumatore, concordato minore, esdebitazione dell’incapiente) offrono soluzioni per ridurre o cancellare il debito . In questi casi, la consulenza di professionisti esperti nel settore, come l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, è decisiva: lo studio è in grado di analizzare la situazione complessiva del contribuente, valutare la legittimità degli atti, predisporre ricorsi o istanze in autotutela, avviare trattative con il Comune o l’Agente della riscossione e, se necessario, accompagnare il cliente nelle procedure concorsuali.

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