Introduzione

L’accertamento fiscale sugli immobili rappresenta una delle fasi più delicate nella vita di un proprietario o di chi si accinge a trasferire un bene. Dopo anni in cui l’amministrazione finanziaria si è appoggiata quasi esclusivamente alle quotazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) per contestare valori di vendita ritenuti inferiori al “valore normale”, l’intervento del legislatore e della giurisprudenza di legittimità ha profondamente modificato lo scenario. Dal 2009 la presunzione legale di valore normale è stata abolita: le quotazioni OMI costituiscono soltanto un indizio e devono essere supportate da elementi gravi, precisi e concordanti, come ha ribadito la Corte di cassazione, la quale ha confermato che l’ufficio non può basare il proprio accertamento esclusivamente su tali valori . La legge n. 266/2005 (finanziaria 2006), tramite l’art. 1 comma 497, ha inoltre introdotto il meccanismo del prezzo‑valore, in virtù del quale la base imponibile è determinata sul valore catastale anziché sul prezzo pattuito. Negli ultimi anni la riforma fiscale (legge delega 111/2023 e d.lgs. 219/2023) ha generalizzato l’obbligo del contraddittorio preventivo, che dovrà precedere tutti gli atti impugnabili, salvo rare eccezioni .

L’esperienza dimostra che gran parte dei contribuenti sottovaluta le conseguenze di un atto di accertamento. I termini sono stringenti; la mancata attivazione di rimedi giudiziali o stragiudiziali può comportare l’iscrizione a ruolo del tributo, l’applicazione di sanzioni e interessi e l’avvio della riscossione con pignoramenti, ipoteche o fermi amministrativi. Questa guida è pensata dal punto di vista del debitore: illustra le norme, le pronunce più recenti della Cassazione e della Corte costituzionale, i diritti del contribuente, le strategie difensive e gli strumenti di composizione alternativa. Un aspetto fondamentale è la tempestività: il contribuente deve agire immediatamente dopo la notifica dell’avviso di accertamento, eventualmente richiedendo una sospensione o aderendo alle definizioni agevolate quando disponibili.

La competenza dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e del suo team

A supporto dei contribuenti opera l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, professionista cassazionista, gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del d.l. 118/2021. Coordina uno staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti con esperienza ultradecennale nel diritto bancario, tributario e nella gestione delle crisi da debito. L’Avv. Monardo è fiduciario di un Organismo di composizione della crisi (OCC) e ha assistito centinaia di contribuenti nelle fasi di accertamento e di riscossione, ottenendo annullamenti, sospensioni e riduzioni del carico fiscale. Il suo team effettua:

• analisi preventiva degli atti e della documentazione;
• predisposizione di ricorsi tributari e istanze di annullamento in autotutela;
• negoziazione con l’ufficio e richiesta di sospensione del carico;
• piani di rientro e accordi transattivi;
• consulenza sulle definizioni agevolate, sulle procedure di sovraindebitamento e sugli strumenti giudiziali e stragiudiziali disponibili.

Grazie a un approccio personalizzato e alla profonda conoscenza della giurisprudenza più recente, lo studio può individuare la strategia più idonea per ogni contribuente, sia esso un privato che un imprenditore.

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1. Contesto normativo e giurisprudenziale

1.1 La disciplina dell’imposta di registro e del “valore venale in comune commercio”

L’imposta di registro si applica, tra l’altro, agli atti che trasferiscono immobili. La base imponibile viene determinata in base al valore dei beni o dei diritti trasferiti ai sensi dell’art. 51 del testo unico dell’imposta di registro (D.P.R. 131/1986). La norma stabilisce che:

• in linea generale, il valore è quello dichiarato dalle parti o, se superiore, il corrispettivo pattuito ;
• per gli atti aventi ad oggetto beni immobili, si considera come valore quello venale in comune commercio ;
• ai fini dell’eventuale rettifica, l’ufficio verifica il valore tenendo conto dei trasferimenti precedenti (perizie e divisioni antecedenti di non oltre tre anni), del reddito netto capitalizzato e di ogni altro elemento di valutazione, anche con riferimento alle indicazioni dei comuni .

La disciplina consente quindi all’amministrazione finanziaria di rettificare il valore dichiarato, ma la legge precisa i criteri da utilizzare e, soprattutto, non attribuisce valore legale alle quotazioni OMI. L’OMI fornisce dati statistici sulle transazioni immobiliari, suddivisi per zone e tipologie, che possono essere utilizzati come indizi, ma non possono costituire l’unico fondamento dell’accertamento.

1.2 Le novità del d.lgs. 139/2024 e la riforma dei tributi indiretti (2024‑2025)

La riforma fiscale avviata con la legge delega 111/2023 ha trovato attuazione, per quanto riguarda i tributi indiretti diversi dall’IVA, nel decreto legislativo 18 settembre 2024, n. 139, entrato in vigore il 3 ottobre 2024 e destinato a dispiegare i suoi effetti dal 1° gennaio 2025. Le principali innovazioni che interessano l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e catastale e l’imposta di bollo sono le seguenti:

1. Prezzo‑valore obbligatorio. Per gli atti traslativi di immobili a uso abitativo posti in essere tra privati non soggetti a IVA, la base imponibile sarà sempre calcolata sul valore catastale. L’art. 3 del d.lgs. 139/2024 sostituisce l’opzione prevista dalla legge 266/2005 con un regime automatico: dal 2025 il notaio applica la regola del prezzo‑valore senza necessità di dichiarazione delle parti. La Circolare 2/E del 14 marzo 2025 dell’Agenzia delle Entrate ha confermato che il prezzo‑valore è ora regola generale, con l’unica eccezione degli atti soggetti a IVA .
2. Self‑assessment dell’imposta di registro. Il decreto introduce il principio di autoliquidazione: per i trasferimenti di beni immobili e altri atti soggetti a registro, il contribuente deve liquidare e versare l’imposta entro trenta giorni dalla stipula. L’Agenzia delle Entrate effettuerà controlli successivi e potrà rettificare la base imponibile. Questo meccanismo mira ad avvicinare l’imposta di registro al modello dell’imposta di bollo e a razionalizzare i tempi di registrazione.
3. Riforma delle imposte ipotecarie e catastali. L’art. 4 del d.lgs. 139/2024 modifica il T.U. delle imposte ipotecaria e catastale (d.lgs. 347/1990), prevedendo un’unica “tassa per i servizi ipotecari e catastali” e stabilendo importi fissi per la trascrizione, l’iscrizione e l’annotazione. Le imposte ipotecarie e catastali proporzionali restano dovute solo in determinati casi (ad esempio trasferimenti di diritti edificatori), mentre per la maggior parte degli atti sarà dovuta una tassa fissa. La circolare 2/E ha chiarito che la tassa sostituisce le tradizionali imposte fisse di 50 euro ciascuna e che dal 2025 la registrazione di un atto costerà 200 euro complessivi, suddivisi tra registrazione, trascrizione e voltura .
4. Unificazione delle aliquote sulle caparre. Dal 2025 l’imposta di registro sui depositi cauzionali e sulle caparre confirmatorie versate in sede di preliminare di compravendita sarà fissata al 0,5%, eliminando la distinzione tra caparra confirmatoria e acconto prezzo prevista dall’art. 6 della Tariffa parte I del TUR . L’imposta assolta sul preliminare potrà essere scomputata da quella dovuta sul definitivo.
5. Modifiche alla disciplina delle successioni e donazioni. Il decreto razionalizza l’imposta sulle successioni e donazioni (TUS 346/1990), integrando i criteri di applicazione delle aliquote e delle franchigie e coordinando la disciplina con il codice civile. Una novità significativa riguarda le liberalità indirette: l’art. 56‑bis del TUS viene riscritto e prevede che l’accertamento delle liberalità diverse dalle donazioni formali possa essere eseguito solo quando l’esistenza della liberalità risulti da dichiarazioni rese nell’ambito di procedimenti tributari e abbiano determinato un incremento patrimoniale superiore alle franchigie . L’aliquota applicabile è quella prevista dall’art. 56 (8% oltre franchigia) .
6. Semplificazione della tassazione dei trust e dei trasferimenti d’azienda ai discendenti: vengono confermate e ampliate le esenzioni per i trasferimenti a favore di discendenti e coniuge, in particolare per aziende e quote societarie, con l’obiettivo di favorire la continuazione dell’attività. Le norme riguardano il coordinamento tra l’imposta di successione e donazione e le imposte di registro e ipotecaria. Per l’imposta sui premi assicurativi è prevista l’abrogazione del coacervo, con applicazione dell’aliquota sulla base imponibile complessiva .

Queste innovazioni rappresentano un deciso passo verso la certezza del diritto e la semplificazione: il prezzo‑valore obbligatorio ridurrà i contenziosi sui valori dichiarati, mentre l’autoliquidazione e la tassa unica elimineranno ritardi e sovrapposizioni. Il contribuente, tuttavia, dovrà prestare maggiore attenzione alla corretta determinazione della base imponibile e conservare la documentazione necessaria per eventuali controlli.

1.3 Il contraddittorio generalizzato e il decreto ministeriale 24 aprile 2024

L’art. 6‑bis dello Statuto del contribuente, introdotto dal d.lgs. 219/2023, prevede che tutti gli atti autonomamente impugnabili dinanzi alle Corti di giustizia tributaria siano preceduti da un contraddittorio informato ed effettivo, a pena di annullabilità. Ciò significa che, prima di emettere l’avviso di accertamento, l’ufficio deve comunicare al contribuente lo schema di atto e concedere un termine non inferiore a 60 giorni per presentare osservazioni . Se tra la scadenza del termine per le osservazioni e la scadenza del termine di decadenza intercorrono meno di 120 giorni, il termine di decadenza è prorogato al 120º giorno successivo . L’atto definitivo deve dare conto delle deduzioni del contribuente e motivare le eventuali difformità.

Per l’applicazione concreta della nuova disposizione, il decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 24 aprile 2024 ha individuato gli atti per i quali non sussiste il diritto al contraddittorio. Si tratta di atti automatizzati, sostanzialmente automatizzati, di pronta liquidazione e di controllo formale, ossia di atti emessi sulla base di dati incrociati senza margini di valutazione discrezionale. L’art. 2 del decreto definisce come automatizzati gli atti emessi sulla base di violazioni rilevate esclusivamente dall’incrocio di dati nelle banche dati dell’amministrazione . L’art. 3 considera di pronta liquidazione gli atti emessi sulla base dei dati direttamente desumibili dalle dichiarazioni dei contribuenti e dalle banche dati ; l’art. 4 esclude dal contraddittorio gli atti di controllo formale. Tra gli atti esclusi figurano, ad esempio, gli avvisi di liquidazione per il recupero delle imposte di registro, ipotecarie e catastali a seguito di rettifica , gli avvisi di liquidazione per decadenza delle agevolazioni, le comunicazioni degli esiti del controllo ex art. 36‑bis e 36‑ter D.P.R. 600/1973 e gli atti relativi alla tassa automobilistica . Restano invece soggetti al contraddittorio gli avvisi di accertamento per rettifica del valore degli immobili, poiché implicano valutazioni e presunzioni che devono essere discusse con il contribuente.

Il decreto ministeriale non riguarda direttamente i tributi locali, ma offre criteri utili anche agli enti locali. Secondo l’analisi dei commercialisti, le definizioni contenute negli articoli 2‑4 del decreto possono essere utilizzate per valutare se un atto di un comune debba o meno essere preceduto dal contraddittorio . È quindi importante che il contribuente verifichi se l’avviso ricevuto rientra tra quelli esclusi o se invece l’ufficio era tenuto a instaurare il contraddittorio. Nel secondo caso, la mancanza del contraddittorio rappresenta un vizio procedurale che rende l’atto annullabile.

1.1.1 Il ruolo dell’articolo 52 del TUR e gli obblighi di motivazione

L’articolo 52 del D.P.R. 131/1986, rubricato “Rettifica del valore degli immobili e delle aziende”, integra e completa quanto disposto dall’art. 51. Esso disciplina la forma e il contenuto dell’avviso di rettifica e impone all’ufficio di indicare puntualmente gli elementi che hanno determinato il maggior valore. In particolare, il comma 2 prevede che l’avviso debba contenere:

• l’indicazione del valore attribuito a ciascun bene;
• gli elementi di cui all’art. 51 sulla base dei quali il valore è stato determinato;
• l’indicazione delle aliquote applicate e il calcolo della maggiore imposta;
• l’indicazione dell’imposta dovuta in caso di presentazione del ricorso .

Il comma 2‑bis dello stesso articolo obbliga l’ufficio a motivare l’atto indicando i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che lo hanno determinato. Se la motivazione fa riferimento ad un altro atto non conosciuto o non ricevuto dal contribuente (ad esempio una perizia o il processo verbale di constatazione), tale documento deve essere allegato all’avviso o ne deve essere riprodotto il contenuto essenziale . La Corte di cassazione ha affermato che la motivazione ha una duplice funzione: da un lato delimita il campo delle contestazioni dell’ufficio; dall’altro consente al contribuente di esercitare pienamente il diritto di difesa . In mancanza degli elementi indicati o in assenza di allegazione della perizia richiamata, l’avviso è nullo.

La giurisprudenza ha ribadito che, anche quando l’avviso cita correttamente gli elementi presuntivi, questi devono essere supportati da ulteriori prove. La stessa Corte ha ricordato che, a seguito dell’abrogazione della presunzione di “valore normale”, le quotazioni OMI non costituiscono una fonte tipica di prova; esse possono condurre a indicazioni di larga massima, ma non sono idonee a rettificare il valore se non accompagnate da presunzioni gravi, precise e concordanti .

1.1.2 Motivazione e prova dei fatti: la distinzione chiarita dalla Cassazione

L’ordinanza n. 29878/2020 della Cassazione (Sez. V) rappresenta un punto fondamentale nell’elaborazione del principio di distinzione tra motivazione e prova. Nel caso in esame, l’Agenzia delle Entrate aveva basato l’accertamento su un processo verbale di constatazione (PVC) redatto dalla Guardia di Finanza, che riportava scostamenti tra il prezzo dichiarato e altri elementi (mutui, assegni, preliminari di vendita). Il ricorso del contribuente fu accolto in quanto l’ufficio non aveva depositato il PVC in giudizio; la CTR ritenne che la motivazione non fosse sufficiente a provare i fatti. La Cassazione ha confermato che la motivazione dell’avviso – consistente nell’esposizione dei presupposti di fatto e delle ragioni giuridiche – è distinta dalla prova dei fatti posti a fondamento della pretesa . La motivazione delimita l’ambito del contraddittorio, mentre la prova attiene alla sostanza della pretesa e deve essere fornita in giudizio, specie in presenza di contestazioni specifiche .

La Corte ha sottolineato che il semplice richiamo a un atto (ad esempio il PVC) non basta: è necessario produrre il documento perché il giudice possa valutarlo . In assenza della prova, l’accertamento deve essere annullato. Questo orientamento rafforza la tutela del contribuente e impone all’ufficio di fondare l’avviso su elementi concreti e verificabili.

1.1.3 Presunzioni gravi, precise e concordanti

Una costante della giurisprudenza è la necessità che le presunzioni siano gravi, precise e concordanti. In tema di accertamento immobiliare, la Corte di cassazione ha chiarito che lo scostamento tra il prezzo dichiarato e il valore OMI non può essere l’unico indizio; occorrono altri elementi quali:

• importo del mutuo: se il mutuo erogato dall’istituto di credito è superiore al prezzo dichiarato, può costituire un serio indizio di sottofatturazione;
• preliminari di compravendita: se il prezzo indicato nel preliminare è superiore a quello risultante nell’atto definitivo;
• dichiarazioni degli acquirenti: se la Guardia di Finanza raccoglie dichiarazioni degli acquirenti, devono essere allegate in giudizio perché possano essere valutate ;
• valore dei cespiti aziendali o valore contabile dell’immobile;
• spese di ristrutturazione e migliorie;
• comparazioni con altre vendite avvenute nella stessa zona e periodo;
• tassi di capitalizzazione e rendita locativa.

L’ufficio deve quindi costruire un quadro probatorio plurimo, evitando di affidarsi a una sola presunzione. La mancata produzione della documentazione indicata nell’avviso comporta l’inconsistenza della prova .

1.1.1 Abolizione della presunzione legale di “valore normale”

Prima della riforma del 2009, l’amministrazione poteva presumere che il valore dichiarato corrispondesse al “valore normale” e, in caso di scostamenti, riteneva sufficiente richiamare le quotazioni OMI. Con l’art. 34, comma 38, del d.l. 78/2010 (convertito nella legge 122/2010), il legislatore ha abrogato l’art. 39 comma 3 del D.P.R. 600/1973, eliminando la presunzione di valori normali e prevedendo che le difformità rispetto alle OMI siano semplici presunzioni. La circolare n. 18/E del 14 aprile 2010 dell’Agenzia delle Entrate ha confermato che l’OMI è soltanto un indizio: l’accertamento deve essere supportato da ulteriori elementi, come un mutuo ipotecario di importo superiore al prezzo dichiarato, investigazioni bancarie o comparazioni con compravendite analoghe .

La Corte di cassazione ha ribadito questo principio in numerose sentenze:

• Cassazione n. 17189/2023: ha stabilito che l’ufficio può utilizzare l’OMI solo come indizio e che l’accertamento richiede elementi gravi, precisi e concordanti; la vendita sotto prezzo non è sufficiente a dimostrare l’evasione . La Corte ha richiamato le precedenti pronunce 9474/2017 e 2155/2019.
• Cassazione n. 21569/2016: ha affermato che le quotazioni OMI sono mere presunzioni e non possono costituire l’unico fondamento della rettifica; l’ufficio deve tener conto della natura e della ubicazione degli immobili e dei trasferimenti comparabili avvenuti negli ultimi tre anni .
• Cassazione ord. 17842/2025: ha sottolineato che la perizia dell’ufficio è una consulenza di parte; il giudice deve esaminare anche le prove del contribuente (perizie di parte, fotografie, documenti) e motivare il suo ragionamento . Una perizia basata esclusivamente su OMI o su comparazioni inadeguate può essere annullata per omesso esame di un fatto decisivo.
• Cassazione ord. 19973/2025: ha riconosciuto la legittimità dell’uso del metodo comparativo (analisi di compravendite simili) purché la relazione indichi parametri oggettivi e spieghi come sono stati applicati i correttivi (superficie, stato, ubicazione) .

Queste pronunce confermano che un accertamento immobiliare fondato unicamente sulle quotazioni OMI è censurabile; il contribuente può e deve contestare l’atto esibendo perizie di parte, atti notarili di comparables reali, prove del degrado dell’immobile o dell’esistenza di vizi che ne riducono il valore.

1.2 Il principio del contraddittorio preventivo e l’art. 6‑bis dello Statuto del contribuente

La giurisprudenza europea e italiana ha sempre riconosciuto al contribuente il diritto di essere ascoltato prima che l’amministrazione adotti un provvedimento lesivo. Le Sezioni unite della Cassazione (sentenze 19667/2014 e 19668/2014) hanno riconosciuto che la pretesa tributaria deve nascere da una decisione partecipata, in cui l’ufficio e il contribuente collaborano lealmente . Tuttavia, per molti anni questo diritto non aveva un esplicito fondamento normativo e si applicava soltanto ai tributi armonizzati (IVA) o nei casi previsti dalla legge (ad esempio, art. 12 comma 7 della legge 212/2000).

Con il decreto legislativo 30 dicembre 2023, n. 219, il legislatore ha introdotto nell’art. 6‑bis dello Statuto del contribuente (legge 212/2000) il principio del contraddittorio generalizzato. La norma, in vigore dal 2024, stabilisce che:

• Tutti gli atti autonomamente impugnabili dinanzi alla giurisdizione tributaria devono essere preceduti da un contraddittorio informato ed effettivo, a pena di annullabilità .
• Sono esclusi dal contraddittorio soltanto gli atti automatizzati o di controllo formale e i casi di fondato pericolo per la riscossione .
• L’amministrazione deve trasmettere al contribuente lo schema di atto e assegnare un termine non inferiore a sessanta giorni per presentare osservazioni ; l’avviso non può essere emesso prima della scadenza del termine.
• L’atto finale deve essere motivato con riferimento alle osservazioni formulate dal contribuente .

Il contraddittorio rappresenta quindi un presidio a tutela del contribuente: l’omessa attivazione comporta l’annullabilità dell’avviso di accertamento, come riconosciuto dalla Corte costituzionale nella sentenza n. 45/2024, che ha esteso l’obbligo anche ai tributi non armonizzati. La legge impone inoltre la cosiddetta prova di resistenza: in mancanza di contraddittorio, l’atto può essere annullato solo se il contribuente dimostra quali difese avrebbe potuto svolgere; l’art. 6‑bis, tuttavia, sembra eliminare questo onere.

1.3 La disciplina del prezzo‑valore e le novità del d.lgs. 139/2024

La legge 23 dicembre 2005 n. 266 (finanziaria 2006) ha introdotto, con l’art. 1 comma 497, il regime del prezzo‑valore. In presenza di determinati requisiti (acquirente persona fisica non operante in ambito imprenditoriale, immobile abitativo, cessione a titolo oneroso), l’imposta di registro viene calcolata sul valore catastale (rendita catastale × coefficiente 115,5 o 126) anziché sul corrispettivo . Il contribuente deve dichiarare in atto di volersi avvalere della disciplina . Se ne beneficia, l’Agenzia delle Entrate non può procedere ad alcun accertamento di valore e gli onorari notarili sono ridotti del 30% .

Dal 1° gennaio 2025 la riforma fiscale attuata dal d.lgs. 139/2024 rende automatico il prezzo‑valore: per le cessioni di abitazioni a favore di persone fisiche e soggette a imposta di registro (non imponibili IVA) il calcolo dell’imposta verrà effettuato sulla base del valore catastale, senza necessità di manifestare la volontà in atto. La FIMAA (federazione mediatori) ha evidenziato che l’applicazione automatica del prezzo‑valore fa venir meno il rischio di rettifica sul valore venale e garantisce maggiore certezza . La circolare 2/E del 14 marzo 2025 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la nuova disciplina si applica agli atti formati dal 1° gennaio 2025 e che resta fermo il regime opzionale per gli atti stipulati entro il 31 dicembre 2024 .

1.4 Accertamento integrativo e divieto di duplicazione

Un’altra garanzia per il contribuente è il principio di unicità dell’azione accertatrice. La Cassazione, con sentenza n. 22825/2025 (non consultata direttamente ma richiamata da dottrina), ha affermato che l’ufficio non può emettere un secondo avviso di accertamento (accertamento integrativo) senza avere scoperto nuovi elementi non conosciuti all’epoca del primo accertamento. Una duplicazione basata su una mera rielaborazione dei dati già disponibili viola il principio del ne bis in idem e comporta l’illegittimità dell’atto.

2. Procedura passo‑passo dell’accertamento immobiliare

La procedura di accertamento del valore di un immobile o del corrispettivo dichiarato si articola in diverse fasi. Conoscere i termini e i diritti del contribuente consente di preparare una difesa efficace.

2.1 Raccolta degli elementi e poteri istruttori dell’ufficio

1. Analisi degli atti registrati: l’ufficio controlla gli atti registrati (rogiti, donazioni, permute) e verifica la congruità del valore dichiarato rispetto a parametri di mercato. Per le compravendite, consulta le perizie depositate presso i notai, le dichiarazioni di successione e i preliminari registrati.
2. Accesso alle banche dati: l’Agenzia può utilizzare le banche dati catastali, la banca dati OMI, i registri immobiliari e le informazioni trasmesse da istituti di credito (mutui). Il mutuo ipotecario può costituire un indizio di valore effettivo: se l’importo finanziato supera il prezzo dichiarato, l’ufficio può ipotizzare una sottofatturazione.
3. Accertamenti bancari e indagini finanziarie: l’ufficio può richiedere ai soggetti finanziari informazioni sui movimenti bancari del contribuente, previa autorizzazione del direttore dell’ufficio. Ai sensi dell’art. 32 D.P.R. 600/1973, le movimentazioni sui conti correnti costituiscono presunzione semplice di ricavi non dichiarati.
4. Sopralluoghi e perizie tecniche: in caso di rettifica di valore venale, l’ufficio può incaricare un ingegnere o un architetto per effettuare una perizia estimativa. La perizia dovrà indicare le caratteristiche dell’immobile (superficie, stato manutentivo, destinazione, classe catastale, anno di costruzione), descrivere i parametri utilizzati e specificare come sono stati applicati i coefficiente di merito per confrontare l’immobile con i comparables .

2.2 Invito al contraddittorio preventivo

Dopo aver raccolto gli elementi, l’ufficio deve, salvo nei casi di accertamenti automatizzati, inviare al contribuente lo schema di atto e attivare il contraddittorio. Il contribuente riceve un invito contenente:

• la descrizione dei fatti rilevati (es. differenza fra prezzo dichiarato e valore OMI, mutuo superiore al prezzo, perizia);
• i profili di illegittimità o di presunta evasione;
• l’indicazione della base imponibile ritenuta congrua e delle sanzioni applicabili;
• un termine non inferiore a 60 giorni per presentare osservazioni scritte, documentazione, perizie di parte o per richiedere accesso agli atti .

Durante la fase di contraddittorio, il contribuente può:

• chiedere l’accesso al fascicolo dell’ufficio, ai sensi della legge 241/1990;
• presentare memorie difensive corredate da perizie, atti comparativi e documenti che dimostrino l’insussistenza dell’evasione (ad esempio lavori di ristrutturazione, difetti strutturali, destinazione commerciale diversa);
• richiedere la sospensione dei termini di decadenza (ad esempio in caso di malattia o impossibilità a partecipare); la sospensione può determinare la proroga del termine di decadenza di 120 giorni, come previsto dall’art. 6‑bis .

2.3 Emissione dell’avviso di accertamento

Se il contraddittorio si conclude senza accordo, l’ufficio emette l’avviso di accertamento, che deve essere motivato e indicare:

• i motivi di fatto e di diritto su cui si fonda la rettifica, richiamando gli elementi valutati (contratti comparativi, perizia, dati OMI);
• le norme violate (ad es. art. 51 del TUR, art. 39 D.P.R. 600/1973);
• l’ammontare dell’imposta, delle sanzioni e degli interessi;
• il termine per impugnare (60 giorni dalla notifica) e l’ufficio competente a ricevere il ricorso.

L’omessa o insufficiente motivazione è causa di nullità dell’avviso. Le Sezioni unite della Cassazione hanno affermato che la motivazione delimita il thema decidendum e non può essere integrata in giudizio; eventuali integrazioni dell’ufficio in sede contenziosa sono tardive. Inoltre, la motivazione per relationem ad un atto non conosciuto o non allegato viola il diritto di difesa: se l’avviso richiama una perizia o un documento non allegato, l’atto è nullo.

2.4 Termini di decadenza

L’accertamento dell’imposta di registro deve essere notificato entro il termine di decadenza previsto dall’art. 76 del TUR. In generale:

• 3 anni dal versamento dell’imposta proporzionale;
• 5 anni in caso di omissione della registrazione o di occultamento del corrispettivo;
• 10 anni in caso di reato (dichiarazione fraudolenta).

Se il contraddittorio dilata il termine, l’art. 6‑bis prevede la proroga di 120 giorni oltre il termine di decadenza quando il contraddittorio viene attivato in prossimità della scadenza .

2.5 Riscossione

Una volta divenuto definitivo (per mancata impugnazione o per esaurimento dei gradi di giudizio), l’avviso di accertamento diventa esecutivo e può essere iscritto a ruolo. La riscossione avviene tramite l’Agente della riscossione (Agenzia Entrate‑Riscossione), il quale può notificare la cartella di pagamento o l’avviso di intimazione. In caso di inadempimento possono essere adottate misure cautelari (fermi, ipoteche) ed esecutive (pignoramenti). È quindi essenziale non lasciare decorso il termine per opporsi.

2.6 Tipologie di accertamento e indagini correlate

Sebbene la guida sia focalizzata sulla rettifica del valore degli immobili ai fini dell’imposta di registro, è utile conoscere le diverse modalità con cui l’amministrazione può determinare le imposte sui redditi quando emergono scostamenti tra corrispettivi e valori di mercato. L’ordinamento prevede vari tipi di accertamento:

1. Accertamento analitico: l’ufficio contesta singole componenti del reddito dichiarato sulla base di documenti (fatture, registri contabili), scostamenti tra costi e ricavi, rilevazioni dell’I.V.A. o altre imposte indirette. In materia immobiliare può riguardare la deducibilità dei costi di manutenzione, le plusvalenze da cessione di immobili e il regime fiscale delle locazioni. Per i privati, la vendita di fabbricati posseduti da meno di cinque anni genera plusvalenza tassabile ai sensi dell’art. 67 T.U.I.R.; l’ufficio può contestare la mancata dichiarazione e determinare analiticamente la plusvalenza.
2. Accertamento induttivo: se il contribuente non tiene o non conserva le scritture contabili, o se sono inattendibili, l’ufficio può determinare induttivamente il reddito sulla base di presunzioni semplici (ad esempio presunzioni di ricavo dal volume di affari immobiliare o da indagini bancarie). In tale ipotesi, l’acquisto o la vendita di immobili a prezzi incoerenti con i dati di mercato può essere considerata un indizio di redditi non dichiarati.
3. Accertamento sintetico: è disciplinato dall’art. 38 D.P.R. 600/1973 e consente di determinare il reddito complessivo netto del contribuente sulla base delle spese sostenute e degli incrementi patrimoniali. Il cosiddetto redditometro (ora sospeso ma suscettibile di riattivazione) tiene conto, tra l’altro, dell’acquisto di immobili, del pagamento di mutui o ristrutturazioni. Se le spese superano il reddito dichiarato, l’ufficio può presumere maggiori redditi e accertarli. Il contribuente può tuttavia fornire prova contraria, dimostrando, ad esempio, che l’immobile è stato finanziato con risparmi preesistenti, donazioni o prestiti.
4. Accertamento bancario: previsto dall’art. 32 D.P.R. 600/1973, consente all’ufficio di chiedere ai fornitori di servizi finanziari copia dei movimenti bancari e postali del contribuente. L’art. 32 stabilisce che i prelievi ingiustificati costituiscono presunzione di ricavi e i versamenti costituiscono presunzione di compensi non dichiarati. Nel settore immobiliare, la disponibilità di ingenti somme in contanti o i versamenti sui conti correnti in prossimità della vendita possono essere utilizzati per contestare l’occultamento del corrispettivo.

Conoscere queste diverse forme di accertamento è importante perché le contestazioni immobiliari spesso non riguardano soltanto il valore dichiarato ma si intrecciano con la determinazione dei redditi e delle plusvalenze. Una corretta pianificazione fiscale e la documentazione dei flussi finanziari sono fondamentali per prevenire contestazioni.

2.7 Sanzioni e ravvedimento operoso

L’imposta di registro non versata o versata in misura insufficiente comporta l’applicazione di sanzioni amministrative, disciplinate dal d.lgs. 472/1997. Le sanzioni variano in base alla gravità del comportamento:

• sanzione base del 120% al 240% dell’imposta dovuta (ridotta a 90%–180% se la violazione è “non grave”) in caso di occultamento del corrispettivo o di indicazione di un valore inferiore al reale;
• sanzione del 30% per tardivo versamento dell’imposta;
• sanzione ridotta a un terzo del minimo in caso di accertamento con adesione;
• ulteriori riduzioni in caso di ravvedimento operoso: se il contribuente integra spontaneamente il pagamento prima di ricevere l’avviso di accertamento, può pagare una sanzione ridotta (1/5 del minimo entro un anno dalla violazione, 1/7 entro due anni, 1/8 oltre due anni).

Il ravvedimento operoso, disciplinato dall’art. 13 del d.lgs. 472/1997, consente di regolarizzare spontaneamente le violazioni pagando l’imposta, gli interessi legali e una sanzione ridotta. È uno strumento utile per evitare l’accertamento: ad esempio, se ci si accorge di aver dichiarato un valore catastale errato o di aver versato una somma insufficiente, si può presentare una dichiarazione integrativa e versare quanto dovuto con sanzioni ridotte. Il ravvedimento non è possibile dopo la notifica dell’avviso di accertamento.

Infine, l’omessa registrazione dell’atto di vendita o la registrazione parziale (es. occultamento di parte del prezzo) può integrare il reato di dichiarazione fraudolenta ai sensi dell’art. 5 del d.lgs. 74/2000, punito con la reclusione da 1 a 5 anni. È quindi fondamentale dichiarare correttamente il prezzo e versare le imposte dovute.

3. Difese e strategie legali

In caso di accertamento immobiliare, il contribuente dispone di diversi strumenti, sia giudiziali sia stragiudiziali. La scelta della strategia dipende dalle circostanze del caso (importo, elementi di prova, esigenze di liquidità, eventuali definizioni agevolate). Di seguito si analizzano le difese principali.

3.1 Impugnazione dinanzi al giudice tributario

Il ricorso contro l’avviso di accertamento deve essere proposto, entro 60 giorni dalla notifica, alla Corte di giustizia tributaria di primo grado competente per territorio. Con la riforma del contenzioso tributario (d.lgs. n. 156/2015 e d.lgs. n. 39/2023), i tribunali tributari sono stati ridenominati Corti di giustizia tributaria; la procedura conserva la forma del processo telematico (protocolli PTT).

Nel ricorso il contribuente deve eccepire:

1. Vizi procedurali: mancato contraddittorio preventivo, notifica tardiva, incompetenza territoriale, mancata sottoscrizione dell’atto da parte del capo ufficio, difetto di motivazione.
2. Vizi di merito: contestazione delle presunzioni utilizzate; difetto di prova (quotazioni OMI o perizia inadeguata); erronea applicazione del metodo comparativo; omessa considerazione di elementi addotti dal contribuente (ad esempio difformità urbanistiche, servitù, difetti); erronea qualificazione del bene.
3. Violazione di legge: inapplicabilità delle sanzioni per mancanza di dolo o colpa grave; applicazione di aliquote errate; errata determinazione della base imponibile.

Nel giudizio il contribuente può depositare perizie di parte, atti notarili relativi a trasferimenti analoghi, documenti medici e qualsiasi prova utile a dimostrare che il valore dichiarato è congruo. Le sentenze della Cassazione sopra richiamate attribuiscono grande importanza alla parità delle armi: la perizia dell’ufficio non è più un dogma; il giudice deve motivare se ritiene di discostarsi dalle perizie di parte e valutare gli elementi prodotti .

3.1.2 Onere della prova e distinzione tra motivazione e prova

Uno dei temi più dibattuti nel contenzioso tributario riguarda chi debba provare la fondatezza dell’accertamento. La giurisprudenza consolidata stabilisce che l’amministrazione finanziaria, nel proporre la rettifica, deve indicare e produrre tutti gli elementi su cui si fonda la pretesa. La motivazione dell’avviso delimita l’ambito della contestazione, ma la prova dei fatti deve essere fornita in giudizio.

L’ordinanza n. 29878/2020 della Cassazione ha chiarito che l’Agenzia delle Entrate non può limitarsi a richiamare il processo verbale di constatazione (PVC): deve depositarlo affinché il giudice e il contribuente possano valutarlo . L’esistenza di un’adeguata motivazione non implica automaticamente la prova dei fatti . Se il contribuente contesta specificamente i presupposti dell’accertamento, spetta all’ufficio fornire la prova documentale delle circostanze (ad esempio atti comparativi, bonifici, dichiarazioni degli acquirenti). In mancanza di tale produzione, l’accertamento non può essere ritenuto fondato .

Il contribuente, dal canto suo, deve dimostrare l’erroneità della pretesa con mezzi concreti: perizie di parte, atti notarili di comparables, documenti che provano vizi dell’immobile o la presenza di servitù, certificazioni relative a lavori da eseguire. Se l’accertamento è basato su presunzioni, il contribuente può vincerle fornendo prova contraria.

3.1.3 Vizi formali e procedurali

Oltre al merito, il ricorso deve eccepire eventuali vizi formali dell’avviso di accertamento, tra cui:

• Notifica irregolare: l’avviso deve essere notificato entro i termini di decadenza e con le modalità previste dal codice di procedura civile (via PEC, messo notificatore o posta). La notifica a un indirizzo errato o la mancanza di prova dell’avvenuto recapito può rendere nullo l’atto.
• Incompetenza dell’ufficio: l’avviso deve essere sottoscritto dal funzionario legittimato. Una firma “per delega” non è sufficiente se non è espressamente conferita; la Cassazione ha annullato accertamenti firmati da funzionari privi di delega.
• Difetto di motivazione: la mancanza di indicazione degli elementi di prova, la motivazione per relationem a una perizia non allegata, l’utilizzo di formule generiche (richiamo alle OMI senza analisi delle caratteristiche dell’immobile) sono vizi che determinano la nullità.
• Omissione del contraddittorio: in assenza dell’invito di cui all’art. 6‑bis, l’avviso è annullabile. Il contribuente deve provare che la partecipazione al contraddittorio avrebbe potuto incidere sull’esito (prova di resistenza).

3.1.1 Richiesta di sospensione della riscossione

La proposizione del ricorso non sospende automaticamente la riscossione. Per evitare l’esecuzione, il contribuente può presentare:

• Istanza di sospensione all’ufficio: l’ente impositore può sospendere l’esecuzione in autotutela se riconosce la fondatezza del ricorso o l’esistenza di gravi motivi.
• Istanza cautelare al giudice tributario: depositata contestualmente al ricorso, chiedendo la sospensione dell’esecutività dell’avviso e degli effetti cautelari (fermi, ipoteche), provando il fumus boni iuris (probabilità di vittoria) e il periculum in mora (danno grave e irreparabile).

3.2 Accertamento con adesione

Il d.lgs. 218/1997 prevede l’accertamento con adesione, una forma di definizione che consente di raggiungere un accordo con l’ufficio, riducendo l’imposta e le sanzioni e evitando il giudizio. Si applica a tutte le imposte indirette, compresa l’imposta di registro, e può essere avviato:

• su invito dell’ufficio, che trasmette la proposta di adesione contestualmente all’avviso di accertamento;
• su istanza del contribuente, presentata dopo la notifica dell’avviso e prima della scadenza del termine per proporre ricorso.

L’accordo comporta la riduzione delle sanzioni a 1/3 del minimo e consente di rateizzare le somme dovute (fino a otto rate trimestrali). Con la firma dell’atto di adesione il contenzioso si chiude. Eventuali importi pagati restano definitivamente acquisiti; l’atto di adesione non è impugnabile.

3.3 Istanza di autotutela

L’amministrazione può annullare o riformare l’avviso di accertamento in autotutela quando rileva l’illegittimità o l’infondatezza della pretesa (art. 2‑quater d.l. 564/1994). L’istanza può essere presentata prima o dopo il pagamento, ma non sospende i termini per il ricorso; pertanto occorre presentare sia l’istanza sia, in via cautelativa, il ricorso. L’annullamento in autotutela può essere totale o parziale. L’ufficio non è obbligato ad accogliere la domanda ma deve motivare la risposta.

3.4 Definizione agevolata e “rottamazione”

Negli ultimi anni il legislatore ha introdotto diverse definizioni agevolate dei carichi iscritti a ruolo. Con la legge n. 197/2022 (legge di bilancio 2023), art. 1 commi 231–252, è stata introdotta la cosiddetta rottamazione‑quater: i contribuenti possono estinguere i debiti affidati all’agente della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 30 giugno 2022 versando solo capitale e rimborso spese, senza interessi e sanzioni . Per i carichi relativi a sanzioni amministrative (es. multe) sono dovuti soltanto gli importi a titolo di capitale . La disciplina prevede il pagamento:

• in unica soluzione;
• oppure in un massimo di 18 rate (prime due rate più elevate).

Nel 2025 è attesa una rottamazione‑quinquies, che potrebbe riaprire i termini per i carichi successivi o per chi non ha aderito alla quater, ma al momento della redazione di questa guida non è ancora vigente.

Quando il contribuente riceve un avviso di accertamento per l’imposta di registro, non può aderire direttamente alla rottamazione; tuttavia, una volta che il debito è iscritto a ruolo, può essere oggetto di definizione agevolata. È opportuno, quindi, monitorare le norme transitorie e, se esiste la possibilità di definire il debito a costi ridotti, valutarne l’adesione.

3.5 Transazioni fiscali e accordi con l’Agenzia

Per i contribuenti in procedura concorsuale o di sovraindebitamento è possibile proporre una transazione fiscale ai sensi dell’art. 182‑ter della legge fallimentare e degli artt. 63 e 88 del codice della crisi d’impresa. L’accordo prevede la riduzione dei tributi e l’estinzione integrale delle sanzioni e degli interessi. È necessario presentare un piano attestato dal professionista indipendente e ottenere il voto favorevole dell’amministrazione.

3.6 Procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento

La legge 3/2012 (e, ora, il codice della crisi d’impresa introdotto dal d.lgs. 14/2019) consente ai privati e ai piccoli imprenditori in difficoltà finanziaria di accedere alle procedure di accordo di composizione, piano del consumatore e liquidazione del patrimonio. Questi strumenti permettono di ristrutturare i debiti, comprese le pendenze tributarie e le cartelle esattoriali, attraverso un programma concordato con l’OCC e approvato dal tribunale. L’esdebitazione permette al debitore “meritevole” di ottenere la cancellazione dei debiti residui. L’Avv. Monardo, in qualità di gestore della crisi da sovraindebitamento, assiste i clienti nella predisposizione del piano, nella negoziazione con i creditori e nell’omologa da parte del tribunale.

3.7 Mediazione e conciliazione giudiziale

Per i tributi minori (valore non superiore a 50.000 euro), il contribuente deve attivare la mediazione tributaria presentando un’istanza all’ufficio contestualmente al ricorso. L’ufficio ha 90 giorni per rispondere: in mancanza di risposta, la mediazione si intende respinta e la procedura contenziosa prosegue. In udienza, è possibile concludere una conciliazione giudiziale (art. 48 D.Lgs. 546/1992) che prevede la riduzione delle sanzioni a 40% o 50% del minimo.

4. Strumenti alternativi e pianificazione

4.1 Valutare il regime del prezzo‑valore

Quando si stipula una compravendita immobiliare non soggetta a IVA, conviene valutare l’opzione (o, dal 2025, l’applicazione automatica) del prezzo‑valore. Se l’immobile è abitativo e l’acquirente è una persona fisica, la base imponibile sarà il valore catastale. Ciò offre notevoli vantaggi:

• risparmio fiscale (aliquota 2% sulla prima casa; 9% sulla seconda) calcolato su un valore inferiore rispetto a quello di mercato;
• impossibilità di rettifica da parte dell’ufficio (salvo dolo o mendacio);
• riduzione degli onorari notarili.

Tuttavia, il prezzo‑valore non si applica a cessioni soggette a IVA, a vendite tra società o a immobili strumentali. È necessario analizzare le condizioni e, se ci sono pertinenze (box, cantine), verificarne l’inclusione nell’opzione. Dal 2025 l’applicazione automatica del prezzo‑valore elimina i rischi di dimenticanze e semplifica le procedure .

4.2 Pianificazione nella fase pre‑contrattuale

Per evitare contestazioni, è opportuno:

• raccogliere documentazione completa: certificati catastali, visure aggiornate, attestati di prestazione energetica, licenze edilizie e permessi di costruire;
• far redigere perizie giurate o stime di professionisti indipendenti che attestino il valore dell’immobile alla data della vendita;
• inserire in contratto clausole di salvaguardia, ad esempio la clausola che prevede che il prezzo concordato sia liberamente determinato dalle parti in ragione delle condizioni dell’immobile;
• adeguare il prezzo di vendita ai valori di mercato ma giustificare eventuali scostamenti (manutenzione straordinaria da eseguire, necessità di ristrutturazione, scarsa appetibilità).

4.3 Gestione delle contestazioni successive alla vendita

Se l’acquirente riceve un accertamento anni dopo la vendita e sollecita il venditore, quest’ultimo deve valutare se esistono clausole di garanzia nel contratto (ad esempio, patto di manleva). Talvolta le parti inseriscono la clausola “prezzo‑valore”; in altri casi definiscono che eventuali accertamenti saranno sopportati in percentuali diverse tra acquirente e venditore. Occorre analizzare il contenuto dell’atto notarile e, se necessario, intraprendere azioni di regresso.

4.4 Programmazione finanziaria e piani di rientro

Se l’accertamento comporta un debito significativo, è importante predisporre un piano di rientro. Attraverso l’Avv. Monardo e il suo team è possibile negoziare con l’Agenzia Entrate‑Riscossione un piano di rateizzazione (fino a 120 rate mensili, in presenza di comprovata situazione di grave difficoltà economica).

Per i contribuenti che esercitano attività d’impresa, la legge offre strumenti quali l’accordo di ristrutturazione dei debiti o il concordato minore, disciplinati dal Codice della crisi. Questi consentono di rimodulare il debito tributario nell’ambito di un piano complessivo e di sospendere le azioni esecutive.

4.5 Plusvalenze immobiliari e imposte dirette

Oltre all’imposta di registro, la vendita di un immobile può generare una plusvalenza imponibile ai fini delle imposte dirette. L’art. 67 del T.U.I.R. annovera tra i redditi diversi le plusvalenze realizzate dalla cessione di beni immobili acquistati da meno di cinque anni, salvo che l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale del cedente per la maggior parte del tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita. La plusvalenza si calcola come differenza tra il corrispettivo percepito e il costo di acquisto, aumentato delle spese incrementative documentate (lavori di ristrutturazione, ampliamenti, oneri notarili). Il reddito è tassato con aliquota progressiva IRPEF, salvo la possibilità di optare, al momento della stipula, per un’imposta sostitutiva del 26% (art. 1 comma 496 legge 266/2005).

Nel contesto degli accertamenti immobiliari, l’ufficio può contestare non solo il valore dichiarato ai fini dell’imposta di registro ma anche la mancata dichiarazione della plusvalenza. Le indagini bancarie e la ricostruzione della capacità economica possono far emergere un corrispettivo superiore a quello indicato in atto, con conseguente rettifica del reddito imponibile. Il contribuente deve quindi:

• documentare tutte le spese sostenute per l’acquisto e la ristrutturazione (atti notarili, fatture, bonifici) per dimostrare il costo effettivo;
• verificare la decorrenza del quinquennio di cui all’art. 67 T.U.I.R. e l’eventuale destinazione dell’immobile a prima casa;
• presentare, in sede di accertamento, memorie difensive che evidenzino la corretta determinazione della base imponibile.

Il regime del prezzo‑valore non rileva ai fini IRPEF: l’imposta sostitutiva si applica sul prezzo effettivamente pattuito. Tuttavia, la convergenza di un accertamento sul prezzo di vendita può riflettersi sulla determinazione della plusvalenza; per questo è importante coordinare le difese e valutare la convenienza dell’imposta sostitutiva.

4.6 Successioni, donazioni e liberalità indirette

La trasmissione di immobili mortis causa e inter vivos è soggetta all’imposta sulle successioni e donazioni disciplinata dal d.lgs. 346/1990. Per i trasferimenti a favore del coniuge e dei parenti in linea retta, l’aliquota è del 4% sul valore eccedente la franchigia di 1.000.000 euro; per fratelli e sorelle l’aliquota è del 6% con franchigia di 100.000 euro; per gli altri parenti fino al quarto grado e affini del secondo grado l’aliquota è del 6% senza franchigia; per i soggetti diversi l’aliquota è dell’8% senza franchigia. Il valore imponibile è determinato, anche in questo caso, sulla base del valore venale in comune commercio (artt. 51 TUR e 34 TUS). Dal 2025, grazie alle innovazioni introdotte dal d.lgs. 139/2024, alcune novità vanno tenute presenti:

1. Liberalità indirette. L’art. 56‑bis TUS, come modificato, stabilisce che l’accertamento delle liberalità diverse dalle donazioni formali può avvenire solo quando l’esistenza della liberalità risulti da dichiarazioni rese nell’ambito di procedimenti tributari e abbia determinato un incremento patrimoniale superiore alla franchigia . L’aliquota applicabile è quella prevista per le donazioni (8%) sul valore che eccede le franchigie . Per i contribuenti ciò significa che bonifici o trasferimenti di denaro a titolo gratuito potrebbero essere tassati se emergono nel corso di un accertamento e non siano giustificati.
2. Valore degli immobili nelle successioni. Anche nelle successioni il valore catastale può fungere da riferimento se si applica il meccanismo del prezzo‑valore; tuttavia, per le case di abitazione non di lusso, la base imponibile è pari al valore catastale moltiplicato per 1,05. Gli eredi devono presentare la dichiarazione di successione entro dodici mesi dalla data di apertura della successione; la mancata o tardiva dichiarazione comporta sanzioni.
3. Donazioni e atti di trasferimento. Per le donazioni di immobili si applicano le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa o proporzionale a seconda del rapporto di parentela. È possibile usufruire dell’agevolazione “prima casa” anche nelle donazioni, a condizione che il beneficiario non sia proprietario di altri immobili e rispetti i requisiti previsti per gli acquisti onerosi. Le novità del d.lgs. 139/2024 hanno confermato l’esenzione per le donazioni di aziende o quote societarie a favore dei discendenti e del coniuge .
4. Trust e patti di famiglia. Il decreto ha chiarito il trattamento fiscale dei trust opachi e trasparenti, prevedendo che la tassazione avvenga al momento dell’attribuzione dei beni ai beneficiari e che l’aliquota dipenda dal rapporto tra disponente e beneficiario. Sono inoltre state semplificate le disposizioni per i patti di famiglia, confermando l’esenzione dall’imposta sulle successioni e donazioni per il trasferimento di aziende o quote a favore dei discendenti.

Nel caso di accertamenti relativi a successioni o donazioni, il contribuente può opporsi qualora l’ufficio abbia utilizzato valori OMI senza correttivi o abbia omesso il contraddittorio preventivo. Le stesse garanzie analizzate per l’imposta di registro si applicano alle imposte su successioni e donazioni: l’avviso deve contenere la motivazione, indicare gli elementi probatori e allegare le perizie richiamate, altrimenti è nullo. In sede difensiva è utile produrre perizie di parte, atti comparativi e documentazione sugli eventuali vincoli o difformità dell’immobile.

5. Errori comuni da evitare e consigli pratici

1. Ignorare l’avviso o attendere la scadenza: non rispondere o ignorare l’invito al contraddittorio comporta la perdita di un’importante opportunità per far valere le proprie ragioni e può condurre a un atto definitivo difficile da impugnare.
2. Affidarsi alle quotazioni online: siti e portali immobiliari forniscono stime generiche; è necessario predisporre perizie dettagliate e raccogliere atti comparativi effettivi.
3. Omettere il contraddittorio: anche l’ufficio può omettere l’invito; il contribuente deve eccepire immediatamente il vizio e dimostrare quali difese avrebbe potuto svolgere. La mancata contestazione tempestiva può precludere la nullità.
4. Firmare accordi senza assistenza legale: accettare una proposta di adesione senza verificare la fondatezza delle contestazioni può comportare il pagamento di somme non dovute. È sempre consigliabile consultare un professionista.
5. Tralasciare la pianificazione fiscale in fase di compravendita: valutare l’applicazione del prezzo‑valore e predisporre documenti probatori riduce drasticamente il rischio di accertamenti.

6. Tabelle riepilogative

Di seguito alcune tabelle di sintesi utili per orientarsi tra norme, termini e strumenti difensivi.

6.1 Principali norme rilevanti

Tema	Riferimenti normativi	Contenuto sintetico
Base imponibile per l’imposta di registro	Art. 51 D.P.R. 131/1986	Valore dichiarato o corrispettivo pattuito; per gli immobili valore venale in comune commercio; l’ufficio può controllare il valore analizzando atti comparativi, reddito capitalizzato e altri elementi .
Abolizione presunzione di valore normale	L. 88/2009; Circ. 18/E 2010	Le differenze tra prezzo dichiarato e valore OMI costituiscono presunzioni semplici; necessità di indizi gravi, precisi e concordanti .
Contraddittorio preventivo	Art. 6‑bis L. 212/2000; d.lgs. 219/2023	Tutti gli atti impugnabili devono essere preceduti da contraddittorio; termine di 60 giorni; esclusi atti automatizzati; annullabilità in caso di omissione .
Prezzo‑valore	Art. 1 c. 497 L. 266/2005; d.lgs. 139/2024	Base imponibile determinata sul valore catastale per cessioni di immobili abitativi a persone fisiche; dal 2025 regime automatico .
Accertamento con adesione	D.lgs. 218/1997	Possibilità di definire l’accertamento con riduzione delle sanzioni a 1/3 del minimo e rateizzazione; applicabile su invito dell’ufficio o su istanza del contribuente.
Definizioni agevolate (rottamazione)	Art. 1 commi 231–252 L. 197/2022	Rottamazione‑quater per i carichi affidati all’agente della riscossione: pagamento di solo capitale e spese, esclusi interessi e sanzioni .
Procedure di sovraindebitamento	L. 3/2012; D.lgs. 14/2019	Piano del consumatore, accordo di composizione, liquidazione del patrimonio ed esdebitazione; consentono di ristrutturare o estinguere debiti, comprese imposte.

6.2 Termini e scadenze dell’accertamento

Fase	Termini principali	Note
Invito al contraddittorio	Termine minimo 60 giorni per presentare osservazioni	L’amministrazione deve allegare lo schema di atto e motivare con riferimento alle osservazioni.
Ricorso tributario	60 giorni dalla notifica dell’avviso	Presentazione telematica; mediazione per importi ≤ 50.000 €.
Decadenza per imposta di registro	3 anni (avvisi rettificativi); 5 anni (in caso di occultamento); 10 anni (frode)	La proroga di 120 giorni per il contraddittorio preventivo si applica quando il termine di decadenza scade a meno di 120 giorni .
Accertamento con adesione	Istanza da presentare entro la scadenza del ricorso	Sospende i termini di impugnazione per 90 giorni.
Definizione agevolata (rottamazione)	Scadenze fissate dalla legge (es. 31 ottobre 2023 per rottamazione‑quater; 9 dicembre 2025 per pagamenti in tolleranza)	Riguarda solo i carichi iscritti a ruolo.

6.3 Confronto tra OMI e metodi alternativi

Metodo	Caratteristiche	Forza probatoria
Quotazioni OMI	Dati medi forniti dall’Osservatorio del mercato immobiliare; suddivisi per zone e tipologie; calcolati su contratti registrati	Semplice presunzione; necessario integrare con indizi gravi, precisi e concordanti .
Metodo comparativo	Confronto con vendite di immobili analoghi avvenute nei tre anni precedenti; adeguamento dei prezzi con coefficienti di merito (superficie, stato, ubicazione)	Più affidabile se la perizia descrive parametri e correttivi; la Cassazione ne ammette l’uso purché la relazione sia motivata e non generica.
Metodi reddituali	Capitalizzazione del reddito netto conseguibile dall’immobile (ad es. canone di locazione)	Valido per immobili a reddito; richiede dati di mercato e tassi di capitalizzazione.
Valutazioni bancarie	Valore risultante da mutui o perizie giurate depositate	Può essere un valido indizio se l’importo finanziato supera il prezzo dichiarato; da integrare con altri elementi.
Perizie di parte	Stime tecniche commissionate dal contribuente	Devono indicare parametri e confronti; hanno valore probatorio nel giudizio e contrastano la perizia dell’ufficio.

7. FAQ – Domande frequenti

1. Se vendo un immobile a un prezzo inferiore al valore OMI, rischio automaticamente un accertamento?
No. Dopo la riforma del 2009 le quotazioni OMI sono solo presunzioni semplici . L’ufficio deve dimostrare con elementi gravi e concordanti che il prezzo dichiarato non corrisponde al valore effettivo. È comunque prudente giustificare lo scostamento con perizie o documentazione.

2. Cosa devo fare se ricevo un invito al contraddittorio?
Devi presentarti o inviare per iscritto le tue osservazioni entro 60 giorni . È importante analizzare la documentazione allegata (perizia, atti comparativi) e produrre perizie di parte o atti che dimostrino la congruità del prezzo.

3. Posso rifiutarmi di partecipare al contraddittorio?
Puoi non rispondere, ma ciò non blocca l’accertamento. Anzi, perdere l’occasione di far valere le tue ragioni potrebbe pregiudicare la tua difesa. Inoltre, l’ufficio dovrà comunque motivare l’atto, ma potresti avere meno possibilità di contestarlo.

4. L’amministrazione può inviare l’avviso senza contraddittorio?
Solo per gli atti automatizzati o di controllo formale e in caso di fondato pericolo per la riscossione. In tutti gli altri casi l’omissione rende l’atto annullabile .

5. Come posso difendermi da una perizia basata sulle OMI?
Puoi contestare la perizia perché si fonda su dati medi; presentare una perizia di parte che analizzi compravendite analoghe; dimostrare condizioni particolari (difetti, stato di abbandono, servitù) e richiamare la giurisprudenza che nega valore legale alle OMI .

6. Il prezzo‑valore è sempre conveniente?
Per le abitazioni acquistate da persone fisiche e non soggette a IVA, di regola sì: l’aliquota si applica su un valore inferiore. Tuttavia, se il valore catastale è più alto del prezzo di mercato (ad esempio in zone depresse), potrebbe essere più conveniente il regime ordinario. Dall’1 gennaio 2025 il prezzo‑valore diventa automatico .

7. Cos’è l’accertamento con adesione?
È un accordo con l’ufficio (d.lgs. 218/1997) che consente di definire l’accertamento prima del processo, con riduzione delle sanzioni a un terzo e possibilità di rateizzare. Può essere richiesto dal contribuente o offerto dall’ufficio.

8. Se pago l’imposta richiesta, posso ancora fare ricorso?
Il pagamento non costituisce acquiescenza; puoi versare l’imposta per evitare interessi o misure cautelari e contestare l’atto successivamente. Tuttavia, se firmi l’atto di adesione o accetti la conciliazione, non potrai più ricorrere.

9. Cosa succede se il termine di decadenza scade durante il contraddittorio?
L’art. 6‑bis prevede che, se tra la scadenza del termine per presentare le osservazioni e il termine di decadenza intercorrono meno di 120 giorni, quest’ultimo sia posticipato al 120º giorno successivo . In questo modo l’ufficio dispone del tempo necessario per valutare le deduzioni.

10. È vero che la perizia dell’ufficio vale più della mia?
No. La Cassazione ha stabilito che la perizia dell’ufficio è una consulenza di parte e il giudice deve valutare anche la perizia del contribuente . È quindi fondamentale presentare una perizia tecnica documentata e motivata.

11. Posso chiedere la riduzione delle sanzioni se presento i documenti prima del contraddittorio?
Sì. Se prima della notifica dell’avviso presenti spontaneamente gli atti o correggi l’imposta, puoi usufruire del ravvedimento operoso con riduzione delle sanzioni. Dopo la notifica dell’atto, puoi aderire all’accertamento con adesione o alla conciliazione giudiziale.

12. Che differenza c’è tra rottamazione e saldo e stralcio?
La rottamazione comporta il pagamento del solo capitale e spese, con esclusione di interessi e sanzioni; il saldo e stralcio (introdotto nel 2019) prevedeva l’ulteriore riduzione per le persone in grave difficoltà economica. Attualmente il saldo e stralcio non è vigente.

13. Cosa sono le procedure di sovraindebitamento?
Sono procedure giudiziarie che consentono al debitore non fallibile (privato, professionista, piccolo imprenditore) di ristrutturare o liquidare i debiti. Prevedono un accordo con i creditori o un piano del consumatore, approvato dal tribunale, e possono chiudersi con l’esdebitazione, cioè la cancellazione dei debiti residui.

14. È possibile che l’ufficio riveda il valore dopo aver già emesso un accertamento?
In linea di principio no. La Cassazione ha affermato che un accertamento integrativo è legittimo solo se vengono alla luce nuovi elementi non valutabili in precedenza; in mancanza, il secondo atto viola il principio di unicità dell’azione accertatrice.

15. Come funziona la mediazione tributaria?
Per i tributi di importo fino a 50.000 euro, occorre presentare un’istanza di mediazione insieme al ricorso. L’ufficio ha 90 giorni per rispondere; se accoglie parzialmente o totalmente la richiesta, si chiude il contenzioso. In sede di mediazione, le sanzioni possono essere ridotte.

16. Posso rateizzare il debito derivante dall’accertamento?
Sì. Puoi chiedere all’Agente della riscossione un piano di rateizzazione ordinario (fino a 72 rate mensili) o straordinario (fino a 120 rate) in caso di difficoltà economica. È necessario dimostrare la temporanea situazione di crisi.

17. Il contraddittorio preventivo si applica anche alle donazioni e alle successioni?
Sì, l’art. 6‑bis si applica a tutti gli atti autonomamente impugnabili, comprese le donazioni e le successioni. Il decreto ministeriale del 24 aprile 2024 individua gli atti esclusi (ad esempio, le volture catastali automatizzate), ma non esclude le imposte indirette sui trasferimenti .

18. Se l’immobile è in cattivo stato o necessita di lavori, come posso dimostrarlo?
Puoi allegare relazioni tecniche, preventivi di ristrutturazione, documentazione fotografica, fatture dei lavori, certificazioni statiche. Tutti questi elementi contribuiscono a giustificare un prezzo inferiore rispetto al valore OMI.

19. È possibile prevenire l’accertamento?
Sì. Una corretta pianificazione fiscale e l’utilizzo del prezzo‑valore sono gli strumenti principali. In fase di stipula dell’atto, chiedi al notaio di redigere un verbale di constatazione o una perizia che descriva le condizioni dell’immobile, in modo da documentare eventuali difformità.

20. Quali sono i principali errori della perizia dell’ufficio che posso contestare?
Gli errori più frequenti riguardano l’utilizzo di quotazioni OMI senza aggiustamenti, la scelta di immobili comparabili non omogenei (ad esempio immobili di classe diversa o ubicati in zone differenti), la valutazione di immobili ristrutturati comparati a immobili da ristrutturare, la mancata considerazione di servitù o vincoli urbanistici.

21. Quali sono le principali novità introdotte dal d.lgs. 139/2024 per la registrazione dei contratti preliminari e dei depositi?
Dal 1º gennaio 2025, la riforma dei tributi indiretti prevede che la caparra confirmatoria e gli acconti prezzo versati in sede di preliminare di compravendita siano assoggettati a un’imposta di registro unica dello 0,5% . La novità elimina la distinzione tra caparra e acconto e consente di scomputare l’imposta versata dal totale dovuto all’atto definitivo. Inoltre, la registrazione avviene mediante autoliquidazione: le parti devono calcolare e versare l’imposta entro trenta giorni dalla stipula, presentando contestualmente l’atto telematico. La riforma mira a semplificare gli adempimenti e a ridurre i contenziosi sui depositi.

22. I depositi cauzionali e le caparre per i contratti di locazione sono tassati allo stesso modo?
Per i contratti di locazione, il deposito cauzionale costituisce una garanzia restitutoria e non sconta l’imposta di registro. Diversa è la caparra confirmatoria nei preliminari di compravendita: questa rappresenta un anticipo sul corrispettivo e, fino al 2024, sconta l’imposta del 0,5% se ha natura di caparra o del 3% se costituisce acconto. Dal 2025, con l’unificazione introdotta dal d.lgs. 139/2024, la caparra e l’acconto sono tassati con aliquota unica dello 0,5% . I depositi cauzionali versati in sede di locazione non rientrano nella riforma e restano esclusi dall’imposta.

23. Cosa succede se non presento la dichiarazione di successione nei termini?
La dichiarazione di successione deve essere presentata entro 12 mesi dall’apertura della successione. La mancata o tardiva presentazione comporta l’applicazione di sanzioni amministrative dal 120% al 240% dell’imposta dovuta, oltre agli interessi. Se la dichiarazione è omessa, l’ufficio può procedere a un accertamento d’ufficio determinando il valore dei beni in base alle risultanze catastali e alle presunzioni. Il ravvedimento operoso consente di ridurre le sanzioni se la dichiarazione viene comunque presentata spontaneamente prima del controllo.

24. La vendita della nuda proprietà genera plusvalenza?
Sì. La cessione della nuda proprietà è considerata una vendita a titolo oneroso e può generare plusvalenza ai sensi dell’art. 67 T.U.I.R. se l’immobile è posseduto da meno di cinque anni. La plusvalenza si calcola sulla differenza tra il corrispettivo della nuda proprietà e il costo di acquisto (comprensivo di spese), tenendo conto dell’usufrutto residuo attraverso coefficienti di attualizzazione. È possibile optare per l’imposta sostitutiva del 26%. In caso di accertamento, il contribuente può dimostrare l’equità del corrispettivo producendo perizie che attestino il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà.

25. Quali atti sono esclusi dall’obbligo di contraddittorio preventivo?
Il decreto ministeriale 24 aprile 2024, attuativo dell’art. 6‑bis della legge 212/2000, ha individuato gli atti per i quali non sussiste il diritto al contraddittorio. Sono esclusi gli atti automatizzati e sostanzialmente automatizzati (ad esempio cartelle di pagamento e intimazioni), gli atti di pronta liquidazione (comunicazioni ex art. 36‑bis e 36‑ter, avvisi di liquidazione per omesso versamento), e gli atti di controllo formale . Restano invece soggetti al contraddittorio gli avvisi di accertamento per rettifica del valore degli immobili e per le successioni e donazioni. Se l’ufficio omette l’invito, l’atto è annullabile.

26. È possibile richiedere una perizia dell’Agenzia del Territorio per difendersi dall’accertamento?
Sì. In fase di contraddittorio o nel corso del contenzioso, il contribuente può richiedere che venga acquisita una perizia tecnica dell’Agenzia del Territorio (oggi incorporata nell’Agenzia delle Entrate) o di un consulente tecnico d’ufficio. La richiesta può essere formulata al giudice tributario ai sensi dell’art. 7 del d.lgs. 546/1992. La perizia d’ufficio ha carattere neutrale e può confermare o smentire le perizie di parte. Tuttavia, la giurisprudenza ritiene che il giudice non sia obbligato a disporla se ritiene sufficiente la documentazione prodotta; spetta al contribuente dimostrare la necessità dell’accertamento tecnico.

27. Come viene tassata una liberalità indiretta?
Le liberalità indirette sono atti di arricchimento senza corrispettivo che non assumono la forma della donazione formale (ad esempio, il pagamento del prezzo di un immobile da parte di un genitore a favore del figlio). Dopo la riforma del d.lgs. 139/2024, l’art. 56‑bis TUS prevede che l’accertamento di tali liberalità possa avvenire solo quando l’esistenza risulta da dichiarazioni del beneficiario rese in un procedimento tributario e quando l’incremento patrimoniale supera la franchigia . L’imposta dovuta è pari all’aliquota dell’8% oltre la franchigia . In mancanza di dichiarazioni, la liberalità indiretta non può essere tassata; il contribuente deve tuttavia conservare la documentazione (ad esempio bonifici, scritture private) che dimostra la natura dell’atto.

28. Cosa devo fare se il notaio sbaglia la base imponibile nell’atto?
Il notaio, quale pubblico ufficiale, ha l’obbligo di calcolare l’imposta sulla base imponibile corretta. Se successivamente emerge un errore (ad esempio un valore catastale errato o una rendita non aggiornata), l’ufficio può rettificare l’imposta. Il contribuente deve contestare l’errore e, se dimostra che la rettifica deriva da un errore del notaio o dell’Agenzia, può richiedere il rimborso o la correzione dell’imposta. Inoltre, è possibile agire in responsabilità professionale nei confronti del notaio per il danno subito.

29. In caso di vendita tra coniugi o parenti, l’ufficio può contestare il valore?
Sì. Anche nei trasferimenti tra coniugi, genitori e figli o altri parenti, l’amministrazione finanziaria può verificare che il valore dichiarato corrisponda al valore venale. Le presunzioni sono le stesse utilizzate per le vendite tra estranei (mutuo eccedente il prezzo, preliminare a importo maggiore, comparazioni con vendite analoghe). Tuttavia, la giurisprudenza tiene conto della natura del rapporto e della possibile finalità liberale: se il trasferimento è una donazione, può essere soggetto all’imposta sulle donazioni. Il regime del prezzo‑valore si applica alle vendite tra privati, anche se parenti, dal 2025 .

30. Cosa comporta l’introduzione dell’autoliquidazione per l’imposta di registro?
L’autoliquidazione, prevista dal d.lgs. 139/2024, trasferisce sulle parti (e sui notai) la responsabilità di calcolare e versare l’imposta di registro al momento della registrazione. Il nuovo sistema comporta che l’imposta debba essere versata entro trenta giorni dalla stipula e che il notaio trasmetta telematicamente l’atto e i dati catastali. L’Agenzia delle Entrate effettuerà controlli successivi e, se ritiene incongruo il valore, potrà emettere un avviso di accertamento. Per i contribuenti ciò comporta la necessità di una maggiore attenzione nella determinazione del valore e nella conservazione delle prove; al contempo, riduce i tempi di registrazione e di riscossione da parte dell’erario.

8. Simulazioni pratiche e numeriche

8.1 Caso 1: vendita di appartamento con prezzo‑valore (prima casa)

Dati: Mario vende a Luca un appartamento abitativo in Catanzaro a 120.000 euro. La rendita catastale è 600 euro. Luca non agisce come imprenditore e beneficia dell’agevolazione “prima casa”.

Applicazione del prezzo‑valore:

1. Calcolo del valore catastale: rendita 600 × coefficiente 115,5 = 69.300 euro.
2. Aliquota: 2% (prima casa) → 69.300 × 2% = 1.386 euro.
3. Imposta ipotecaria e catastale: fissa (50 euro ciascuna).
4. Corte dei conti: onorario notarile ridotto del 30%.

Se invece si applicasse il regime ordinario (senza prezzo‑valore), la base imponibile sarebbe 120.000 euro; l’imposta al 2% sarebbe 2.400 euro. Il risparmio fiscale è di 1.014 euro. Inoltre, l’ufficio non può contestare il valore, salvo il caso di dichiarazioni mendaci .

8.2 Caso 2: cessione di immobile commerciale a prezzo inferiore al mercato

Dati: L’impresa X vende a Tizio un capannone industriale per 250.000 euro. L’OMI indica un valore medio di 350.000 euro. Il capannone presenta infiltrazioni d’acqua e necessità di ristrutturazione per adeguamento antincendio (costo stimato 100.000 euro). L’ufficio notifica un invito al contraddittorio, allegando una perizia che considera solo le OMI e richiede il pagamento dell’imposta su 350.000 euro.

Strategia di difesa:

1. Predisposizione di perizia di parte: incaricare un ingegnere per valutare lo stato del capannone, quantificare i lavori necessari e calcolare il valore di mercato depurato dai costi di ristrutturazione.
2. Raccolta di atti comparativi: allegare atti di vendita di capannoni simili venduti a valori inferiori nei tre anni precedenti.
3. Osservazioni: contestare la perizia dell’ufficio, evidenziare che l’uso dell’OMI senza adeguamenti viola l’art. 51 del TUR , richiamare la Cassazione 17189/2023 e 21569/2016 , dimostrando che le OMI costituiscono solo presunzioni.
4. Eventuale accordo: proporre all’ufficio l’accertamento con adesione, offrendo un valore mediano giustificato, per ridurre le sanzioni e rateizzare l’imposta.

Risultato possibile: se il valore di mercato, tenuto conto dei lavori, è 260.000 euro, l’imposta sarà calcolata su tale base; le sanzioni saranno ridotte a 1/3. In mancanza di accordo, si potrà impugnare l’atto dinanzi al giudice, dove la perizia di parte avrà rilevanza .

8.3 Caso 3: accertamento e sovraindebitamento

Dati: Paolo, lavoratore autonomo, ha subito un accertamento immobiliare per 80.000 euro oltre sanzioni. In passato ha accumulato debiti fiscali e bancari per un totale di 300.000 euro. Non riesce a far fronte ai pagamenti.

Soluzione:

1. Richiesta di rateizzazione all’Agente della riscossione per l’accertamento; nel frattempo, valutare la rottamazione‑quater per i debiti iscritti a ruolo.
2. Accesso alla procedura di sovraindebitamento: con l’assistenza dell’Avv. Monardo, predisporre un piano del consumatore che preveda il pagamento di una parte dei debiti in base alla capacità reddituale; il resto sarà oggetto di esdebitazione.
3. Transazione fiscale: all’interno della procedura, proporre all’Agenzia Entrate un pagamento ridotto del debito da accertamento. Se il piano è omologato, i creditori saranno obbligati a rispettarlo.

8.4 Caso 4: doppio accertamento illegittimo

Dati: L’ufficio notifica un avviso di accertamento per un terreno agricolo, valorizzandolo a 50.000 euro anziché 30.000 dichiarati, e successivamente emette un secondo avviso per lo stesso bene con motivazioni identiche ma con un valore di 55.000 euro, sostenendo di aver acquisito nuovi elementi.

Difesa: con l’assistenza del professionista si contesta il secondo avviso per violazione del principio di unicità dell’azione accertatrice: la Cassazione ha stabilito che l’accertamento integrativo è legittimo solo in presenza di nuovi fatti non valutati in precedenza; diversamente è nullo. La seconda pretesa, basata su un diverso valore senza nuovi elementi, è quindi illegittima.

8.5 Caso 5: donazione immobiliare con rettifica del valore

Dati: un padre dona al figlio un appartamento in Catanzaro nel giugno 2025. Il valore dichiarato nell’atto è pari a 90.000 euro, calcolato sulla base di una perizia che tiene conto di lavori urgenti da eseguire (con preventivo di 30.000 euro). La rendita catastale è 400 euro, per cui il valore catastale (rendita × coefficiente 115,5) ammonta a 46.200 euro. L’ufficio, richiamandosi alle quotazioni OMI di zona (120.000 euro) e al prezzo di altri appartamenti venduti nello stesso edificio, notifica un avviso di rettifica che ridetermina il valore in 110.000 euro e chiede la differenza di imposta (4% oltre franchigia) più sanzioni.

Contestazioni dell’ufficio: l’atto di donazione è ritenuto sottofatturato perché il padre avrebbe fatto al figlio una liberalità maggiore rispetto a quella dichiarata. Le OMI sono considerate indice della discrepanza; l’ufficio allega un elenco di tre vendite avvenute nello stesso condominio nell’ultimo anno a valori compresi tra 115.000 e 130.000 euro.

Strategia di difesa:

1. Dimostrazione delle condizioni del bene: produrre la perizia originariamente utilizzata per determinare il valore e allegare i preventivi di ristrutturazione. Dimostrare che l’appartamento necessita di lavori urgenti (impianti, infiltrazioni) e che il valore OMI non tiene conto dello stato di conservazione.
2. Prova della liberalità indiretta: evidenziare che la donazione riguarda la nuda proprietà in favore del figlio, con riserva di usufrutto per il padre; di conseguenza il valore deve essere ripartito tra nuda proprietà e usufrutto secondo i coefficienti di cui al D.M. 6 dicembre 2016. Se il padre si riserva l’usufrutto, il valore della nuda proprietà sarà inferiore al valore pieno e rientrerà nella franchigia (1.000.000 euro per donazioni tra padre e figlio).
3. Contraddittorio preventivo: chiedere l’apertura del contraddittorio, contestando che l’avviso fa riferimento a perizie non allegate e non considera le osservazioni del contribuente. Invocare l’obbligo di contraddittorio e la nullità per motivazione carente .
4. Ricalcolo dell’imposta: far valere l’agevolazione “prima casa” se il figlio trasferisce la residenza entro 18 mesi; in tal caso l’imposta di donazione, ipotecaria e catastale è dovuta in misura fissa. Contestare le sanzioni perché manca il dolo e le presunzioni non sono gravi, precise e concordanti.

Esito: se il contribuente dimostra che il valore reale dell’immobile, al netto dei lavori, è inferiore a quanto sostenuto dall’ufficio e che, in ogni caso, la quota donata rientra nella franchigia, l’accertamento sarà ridotto o annullato. In mancanza di accordo, potrà essere proposto ricorso con prospettive di successo sulla base della giurisprudenza che limita l’uso delle OMI .

8.6 Caso 6: vendita di nuda proprietà con usufrutto e plusvalenza

Dati: Anna, settantenne, vende a sua nipote la nuda proprietà di una casa in Tropea per 200.000 euro, riservando per sé l’usufrutto vita natural durante. L’immobile era stato acquistato nel 2021 per 150.000 euro. La rendita catastale è 450 euro, il coefficiente di trasformazione per le abitazioni (115,5). L’ufficio ritiene che il prezzo sia inferiore rispetto al valore OMI (260.000 euro) e notifica un invito al contraddittorio per rettificare il valore e contestare la plusvalenza non dichiarata.

Calcolo del valore della nuda proprietà: secondo il D.M. 6 dicembre 2016, il valore dell’usufrutto vitalizio per una persona di 70 anni è pari al 36% del valore pieno. Di conseguenza, la nuda proprietà rappresenta il 64% del valore totale. Il valore pieno presunto (OMI) di 260.000 euro moltiplicato per 64% dà 166.400 euro. Il prezzo pattuito di 200.000 euro è, in realtà, superiore al valore della nuda proprietà così calcolata.

Aspetti fiscali:

1. Imposta di registro: la base imponibile per la nuda proprietà, in caso di applicazione del prezzo‑valore, è il valore catastale (450 × 115,5 = 51.975 euro) moltiplicato per 64% = 33.264 euro. L’imposta di registro (9%) sarebbe pari a 2.993,76 euro. Poiché il prezzo pattuito (200.000 euro) è superiore al valore catastale rivalutato, il regime ordinario comporta un’imposta più elevata. Dal 2025 il notaio applica il prezzo‑valore automaticamente per le abitazioni tra privati ; in questo caso il contribuente potrebbe beneficiare di un’imposta di registro più bassa.
2. Plusvalenza: la cessione della nuda proprietà comporta la determinazione di una plusvalenza ai sensi dell’art. 67 T.U.I.R. (non essendo trascorsi cinque anni). La plusvalenza è data dalla differenza tra il prezzo di cessione (200.000 euro) e il costo proporzionale della nuda proprietà acquistata (150.000 euro × 64% = 96.000 euro) = 104.000 euro. Anna può optare per l’imposta sostitutiva del 26% versando 27.040 euro al notaio.
3. Difesa in caso di rettifica: se l’ufficio contesta un valore superiore, Anna potrà dimostrare, con perizia, che il prezzo è congruo rispetto al valore della nuda proprietà e che l’usufrutto ha un valore economico che riduce il valore ceduto. È possibile eccepire che il valore OMI non è pertinente perché si riferisce alle compravendite della piena proprietà e non tiene conto della riserva di usufrutto. La giurisprudenza ha più volte affermato che i dati OMI costituiscono mere presunzioni e devono essere integrati da altri elementi . Presentando la perizia e gli atti comparativi, la nipote potrà opporsi alla rettifica.

Esito: se dimostra che il prezzo concordato è adeguato al valore della nuda proprietà e che l’usufrutto riduce significativamente il valore trasferito, l’accertamento potrà essere annullato. È importante, in sede di stipula, predisporre una perizia che ripartisca correttamente il valore tra usufrutto e nuda proprietà per prevenire contestazioni.

Conclusione

L’accertamento fiscale sugli immobili non è più un meccanismo automatico basato su dati generici: la legge e la giurisprudenza più recente hanno rafforzato i diritti del contribuente, imponendo all’amministrazione di motivare la pretesa e di attivare il contraddittorio preventivo. Le quotazioni OMI sono state ridimensionate a semplici presunzioni , e il nuovo art. 6‑bis dello Statuto del contribuente assicura la partecipazione del soggetto passivo . Con l’introduzione del prezzo‑valore e le novità del d.lgs. 139/2024, il sistema appare orientato a favorire certezza e trasparenza.

Per difendersi efficacemente occorre agire tempestivamente, raccogliere documenti e perizie, contestare gli errori procedurali e motivazionali e valutare gli strumenti deflattivi o conciliativi. L’assistenza di professionisti esperti è fondamentale per scegliere la strategia più adatta e per sfruttare al meglio le opportunità offerte dalla legge, dalle definizioni agevolate e dalle procedure di sovraindebitamento.

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