Introduzione

L’invito al contraddittorio è uno strumento previsto dall’ordinamento tributario italiano attraverso il quale l’Amministrazione finanziaria segnala al contribuente la presenza di incongruenze o errori nei redditi dichiarati, invitandolo a fornire chiarimenti prima di emettere un avviso di accertamento. Negli ultimi anni l’intensificazione dei controlli ha riguardato in particolare i redditi da locazione: l’Agenzia delle Entrate incrocia i dati delle registrazioni dei contratti con quelli riportati nelle dichiarazioni dei redditi e, se riscontra omissioni o importi dichiarati inferiori al canone realmente percepito, invia al proprietario una comunicazione per avviare il contraddittorio. Nel 2026 questi controlli sono in costante aumento e la disciplina dell’invito al contraddittorio è stata oggetto di profonde modifiche normative, culminate nella riforma fiscale del 2023–2024 che ha generalizzato il contraddittorio preventivo per tutti gli atti impositivi.

Il tema è particolarmente delicato perché da un lato l’amministrazione mira a recuperare l’evasione e ridurre il gap tra canoni dichiarati e reali; dall’altro, l’omessa o inesatta dichiarazione dei redditi locativi espone il proprietario a sanzioni elevate, a imposte arretrate, all’emissione di avvisi di accertamento parziale ex art. 41‑bis del d.P.R. 600/1973 e, nei casi più gravi, a procedimenti penali per dichiarazione infedele. Ignorare un invito al contraddittorio o rispondere senza la necessaria competenza può quindi avere conseguenze gravose. È fondamentale conoscere la normativa applicabile, i termini e le procedure per difendersi e, soprattutto, agire tempestivamente con l’assistenza di professionisti specializzati in diritto tributario.

In questo articolo, aggiornato all’11 giugno 2026, analizziamo in modo esaustivo e con taglio pratico-giuridico la disciplina dell’invito al contraddittorio per redditi da locazione errati. Illustreremo:

• il quadro normativo e giurisprudenziale (leggi, decreti, circolari, sentenze della Corte di Cassazione e della Corte costituzionale);
• la procedura passo‑passo dopo la notifica dell’invito: termini, adempimenti, diritti del contribuente;
• le strategie difensive e gli strumenti per contestare o definire il debito (accertamento con adesione, ricorso, sospensione, rateazione, strumenti alternativi);
• simulazioni pratiche e consigli per evitare errori comuni;
• un’ampia sezione FAQ con risposte chiare a dubbi ricorrenti.

Presentazione dello Studio dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo

L’Autore dell’articolo e il suo team:

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC; Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Lo Studio vanta un approccio integrato che combina competenze fiscali, civilistiche e concorsuali: dall’analisi degli atti e della normativa alla redazione di ricorsi, dalla gestione delle trattative con l’Agenzia delle Entrate all’elaborazione di piani di rientro personalizzati e di soluzioni giudiziali e stragiudiziali.

Se hai ricevuto un invito al contraddittorio per redditi da locazione errati o temi un accertamento, non aspettare che i termini scadano: agisci subito.

Contatta l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo attraverso i recapiti in fondo all’articolo per una valutazione legale personalizzata e immediata. Le soluzioni esistono, ma richiedono un intervento tempestivo di professionisti che conoscano a fondo il diritto tributario e la prassi dell’amministrazione finanziaria.

1. Contesto normativo e giurisprudenziale

1.1 Obblighi di dichiarazione dei redditi da locazione

I redditi derivanti dalla locazione di immobili costituiscono redditi fondiari ai sensi degli artt. 23 e seguenti del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917). In particolare:

• Art. 37 TUIR – prevede che il reddito dei fabbricati locati è determinato assumendo il maggiore tra rendita catastale rivalutata e canone di locazione ridotto forfetariamente. Quando il canone pattuito supera la rendita rivalutata, il reddito imponibile è il canone effettivo. Viceversa, per i fabbricati non locati, il reddito imponibile è pari alla rendita catastale.
• Art. 90 TUIR – stabilisce che, per gli immobili locati ad uso abitativo, le spese di manutenzione sono deducibili in misura forfetaria del 5% del canone. Nei contratti a canone concordato (Legge 431/1998) il canone tassabile è ulteriormente ridotto del 30%.
• D.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (art. 3) – ha introdotto il regime opzionale della cedolare secca: un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali sui redditi da locazione abitativa, con aliquota ordinaria del 21% o ridotta al 10% per i contratti a canone concordato. La Suprema Corte di Cassazione ha stabilito, con sentenza n. 12395/2024, che il locatore può optare per la cedolare secca anche se il conduttore conclude il contratto ad uso abitativo nell’esercizio di un’attività professionale; l’esclusione di cui al comma 6 dell’art. 3 si riferisce solo alle locazioni effettuate dal locatore nell’esercizio di impresa, arti o professioni .
• Obbligo di registrazione – ai sensi dell’art. 1, commi 346–347, Legge 311/2004 e dell’art. 2, comma 1, d.P.R. 131/1986 (Testo unico dell’imposta di registro), i contratti di locazione devono essere registrati entro trenta giorni. La mancata registrazione comporta sanzioni pecuniarie, l’impossibilità di opporre il contratto ai terzi e l’assoggettamento del canone non registrato a tassazione ordinaria.

Il proprietario è tenuto a indicare i canoni percepiti nella dichiarazione dei redditi (modello 730 o Redditi). L’Agenzia delle Entrate incrocia i dati dei canoni registrati con quelli dichiarati e può rilevare errori dovuti a:

• mancata dichiarazione di un contratto regolarmente registrato;
• dichiarazione di un importo inferiore al canone effettivamente pattuito;
• utilizzo improprio della cedolare secca (ad esempio, opzione non comunicata all’inquilino o canone aggiornato nonostante la cedolare).

Tali irregolarità vengono scoperte mediante controlli automatizzati o specifici accertamenti; se la discrepanza emerge da un confronto tra le banche dati, l’ufficio può emanare un accertamento parziale automatizzato ex art. 41‑bis d.P.R. 600/1973, spesso senza un previo sopralluogo ma sulla base di elementi certi – come il canone risultante dalla registrazione . In questo caso l’agenzia trasmette un avviso al contribuente che indica il maggior reddito accertato e le imposte dovute.

1.2 L’obbligo di contraddittorio endoprocedimentale

La possibilità per il contribuente di essere ascoltato prima dell’adozione di un atto impositivo lesivo costituisce un principio di rango europeo e nazionale. L’art. 41 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea riconosce il diritto di ogni individuo di essere ascoltato prima che nei suoi confronti sia adottato un provvedimento che gli rechi pregiudizio. Sul piano interno, la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha ritenuto che, per i tributi armonizzati (ad esempio IVA) e in talune ipotesi per i tributi non armonizzati, l’amministrazione sia tenuta a instaurare un contraddittorio endoprocedimentale, il cui mancato rispetto può determinare la nullità dell’atto impositivo.

Art. 12, comma 7, L. 27 luglio 2000 n. 212 (Statuto dei diritti del contribuente)

La norma dispone che quando l’amministrazione effettua accessi, ispezioni e verifiche nei locali del contribuente, deve rilasciare un verbale di chiusura delle operazioni e non può emanare l’atto di accertamento prima di 60 giorni dal rilascio del verbale, salvo casi di fondato pericolo per la riscossione. La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 32081 del 9 dicembre 2019, ha affermato che la gravità della condotta del contribuente non legittima l’accertamento emesso prima di 60 giorni; la violazione di questo termine comporta l’illegittimità dell’atto, poiché il termine è posto a garanzia del contraddittorio . È dunque fondamentale verificare se sia stato rispettato il termine dilatorio e, in caso contrario, dedurre la nullità dell’avviso.

Invito obbligatorio al contraddittorio ex art. 5‑ter d.lgs. 218/1997

Il d.lgs. 19 giugno 1997 n. 218, che disciplina l’accertamento con adesione, è stato modificato dal Decreto Crescita (d.l. 30 aprile 2019 n. 34, art. 4‑octies) introducendo l’art. 5‑ter: a partire dal 1º luglio 2020 gli avvisi di accertamento per imposte sui redditi, contributi previdenziali, IRAP, IVIE, IVAFE e IVA devono essere preceduti da un invito obbligatorio al contribuente finalizzato ad avviare la procedura di accertamento con adesione. Secondo la dottrina e la giurisprudenza, l’obbligo non è generalizzato ma riguarda solo tali tributi ed è escluso nei casi di rilascio del processo verbale di chiusura (dunque opera l’art. 12, comma 7) e negli accertamenti parziali automatizzati basati su elementi certi. Il mancato rispetto dell’invito comporta l’invalidità dell’atto impositivo, ma non automatica: il contribuente dovrà dimostrare in giudizio la cosiddetta prova di resistenza, cioè quali difese avrebbe potuto svolgere se l’invito fosse stato emesso.

Estensione generalizzata del contraddittorio: art. 6‑bis dello Statuto (d.lgs. 219/2023)

La legge delega per la riforma fiscale (L. 111/2023) ha previsto l’estensione generalizzata del contraddittorio. In attuazione di tale delega, il d.lgs. 30 dicembre 2023 n. 219 ha introdotto nell’articolato dello Statuto del contribuente l’art. 6‑bis che stabilisce che tutti gli atti impositivi autonomamente impugnabili devono essere preceduti da un contraddittorio informato ed effettivo, a pena di annullabilità, salvo talune eccezioni. La disciplina demanda a un decreto del Ministro dell’economia e delle finanze l’individuazione degli atti esclusi. Come evidenziato dall’approfondimento di Federnotizie, questa norma amplia la portata del contraddittorio preventivo estendendolo a tutte le imposte e agli atti catastali; l’articolo 6‑bis, comma 3, rinvia alla tabella allegata al decreto ministeriale 24 aprile 2024 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 100 del 30 aprile 2024) per l’elenco delle fattispecie escluse. Ciò significa che, dal 2024, la maggior parte degli atti impositivi – compresi gli accertamenti sui redditi da locazione – dovranno essere preceduti da un contraddittorio effettivo. Tuttavia, gli accertamenti parziali automatizzati ex art. 41‑bis restano atti esclusi, come precisato dalla stessa confederazione Confedilizia in sede di audizione parlamentare .

1.3 Accertamento parziale ex art. 41‑bis d.P.R. 600/1973

L’art. 41‑bis del d.P.R. 29 settembre 1973 n. 600 consente all’Agenzia delle Entrate di procedere a accertamenti parziali basati su dati certi e diretti già in possesso dell’amministrazione (ad esempio, i canoni di locazione risultanti dalla registrazione). Si tratta di accertamenti automatizzati o semi‑automatizzati finalizzati a recuperare redditi non dichiarati senza la necessità di un accesso o di una verifica. Nel caso dei canoni di locazione, l’ufficio effettua un controllo incrociato tra gli importi registrati e quelli dichiarati: se emergono incongruenze, emette un avviso di accertamento parziale comunicandolo al contribuente . L’accertamento parziale può essere impugnato dinanzi al giudice tributario e, dal 2024, rientra tra gli atti esclusi dall’obbligo del contraddittorio generalizzato (art. 6‑bis) ma resta comunque possibile chiedere la compliance o l’adesione.

1.4 Giurisprudenza rilevante

Cassazione, ordinanza 16873/2024 (Sez. V) – La Suprema Corte ha ribadito che l’amministrazione è gravata da un obbligo di contraddittorio endoprocedimentale la cui violazione comporta l’invalidità dell’atto per i tributi armonizzati (come l’IVA) e nelle ipotesi specifiche previste dalla legge; per i tributi non armonizzati, invece, l’obbligo sussiste solo se è previsto da una norma. La Corte ha spiegato che è sufficiente che l’amministrazione invii un invito a esibire documentazione e che tale interlocuzione sia effettiva, anche mediante questionari o accesso agli atti .

Cassazione, ordinanza 32081/2019 – La Corte ha affermato che la violazione del termine di 60 giorni previsto dall’art. 12, comma 7, Statuto del contribuente per l’emissione dell’avviso di accertamento dopo il verbale di chiusura comporta l’illegittimità dell’atto, anche se il contribuente abbia tenuto una condotta grave . La norma è posta a garanzia del contraddittorio ed esprime i principi costituzionali di collaborazione e buona fede.

Cassazione, sentenza 12395/2024 – Ha stabilito che il locatore può optare per la cedolare secca anche se il conduttore conclude il contratto di locazione nell’esercizio della sua attività professionale; la preclusione prevista dall’art. 3, comma 6, d.lgs. 23/2011 riguarda solo le locazioni effettuate dal locatore in ambito imprenditoriale . Questa pronuncia è importante perché individua i redditi da locazione che possono essere tassati con la cedolare secca, riducendo il carico fiscale e le possibili contestazioni dell’Agenzia.

Cassazione, sentenza 24344/2024 e ordinanza 29068/2022 (tributi armonizzati) – la giurisprudenza più recente ha precisato che il contraddittorio preventivo è un diritto fondamentale nei tributi armonizzati: l’atto è nullo se l’amministrazione non concede al contribuente la possibilità di essere sentito, anche in assenza di accessi o ispezioni . Questa posizione rafforza la tutela del contribuente e costituisce un argomento difensivo anche per gli altri tributi, in quanto la ratio del contraddittorio deriva dal diritto europeo.

Audizione Confedilizia (Camera dei Deputati, 2018) – La confederazione dei proprietari immobiliari ha evidenziato come l’obbligo di contraddittorio preventivo non si applicasse agli accertamenti parziali ex art. 41‑bis che riguardano spesso i redditi da locazione. Confedilizia ha chiesto al legislatore di estendere l’obbligo anche a tali ipotesi, in modo da ridurre il contenzioso e garantire maggiori garanzie ai contribuenti .

Questi riferimenti normativi e giurisprudenziali costituiscono la base per comprendere i diritti del contribuente e le potenziali strategie difensive in caso di invito al contraddittorio per redditi da locazione errati.

2. Procedura passo‑passo dopo la notifica dell’invito al contraddittorio

Ricevere un invito al contraddittorio dell’Agenzia delle Entrate è un evento che può generare ansia, ma affrontarlo con metodo consente di prevenire conseguenze peggiori. Di seguito descriviamo i passaggi essenziali.

2.1 Ricezione dell’invito: contenuto e modalità di notifica

L’invito al contraddittorio viene notificato tramite raccomandata A/R, PEC o consegna a mano. Deve contenere:

1. I dati identificativi del contribuente (nome, codice fiscale, domicilio fiscale).
2. La descrizione dei rilievi: nella locazione, l’Agenzia indica il canone registrato, il canone dichiarato e la differenza, con gli articoli di legge violati.
3. L’imposta e le sanzioni calcolate provvisoriamente.
4. L’invito a comparire presso l’ufficio o in modalità telematica, con indicazione della data e dell’ora dell’appuntamento.
5. Informazioni sulla facoltà di aderire all’accertamento con adesione (d.lgs. 218/1997) e sugli effetti della mancata comparizione.

Il contribuente deve prendere visione dell’atto e annotare la data di notifica, che servirà a calcolare i termini per rispondere.

2.2 Verifica dei termini

Sebbene l’art. 5‑ter non preveda un termine fisso per la risposta, la prassi dell’Agenzia concede generalmente 15–30 giorni per produrre documenti e presentarsi all’incontro. In caso di impossibilità, è consigliabile chiedere formalmente una proroga motivata. Nei procedimenti ex art. 12, comma 7, Statuto, ricordiamo che la notifica dell’avviso di accertamento non può avvenire prima di 60 giorni dalla consegna del verbale; se la comunicazione è stata inviata prima, l’atto sarà impugnabile .

2.3 Raccolta della documentazione

Il contribuente deve predisporre tutta la documentazione utile a dimostrare la correttezza delle proprie dichiarazioni o giustificare le eventuali omissioni:

• Contratto di locazione registrato (o eventuali rinnovi, proroghe, risoluzioni) con estremi di registrazione.
• Ricevute di pagamento dei canoni (bonifici, assegni, contabili).
• Documenti giustificativi di periodi di morosità dell’inquilino (solleciti, diffide) che potrebbero legittimare la non dichiarazione di canoni non percepiti; per i contratti transitori ex art. 26 d.P.R. 917/1986, i canoni non incassati non concorrono alla base imponibile.
• Eventuali comunicazioni all’inquilino dell’opzione per la cedolare secca.
• Corrispondenza con l’Agenzia delle Entrate (precedenti richieste di chiarimenti, comunicazioni di compliance).

Preparare la documentazione con largo anticipo consente di difendersi efficacemente durante l’incontro.

2.4 Analisi dell’atto con un professionista

È altamente consigliato sottoporre l’invito a un avvocato o commercialista esperto di diritto tributario per una valutazione tecnica. Lo Studio dell’Avv. Monardo svolge:

• Analisi preliminare dell’atto per verificare la legittimità (competenza dell’ufficio, motivazione, termini).
• Valutazione della prescrizione: in genere, per l’IRPEF il termine di accertamento è 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione; per il 730/2021, ad esempio, l’accertamento deve essere notificato entro il 31/12/2026.
• Verifica del calcolo delle imposte (aliquote IRPEF o cedolare secca) e delle sanzioni (dal 90% al 180% dell’imposta evasa, ridotta al 30% in caso di ravvedimento operoso).
• Studio della strategia difensiva: contestare il merito, la forma o la procedura, proporre l’adesione con riduzione delle sanzioni, opporre l’illegittimità per mancato contraddittorio, ecc.

2.5 Partecipazione all’incontro: confronto con l’Agenzia

La partecipazione all’incontro non è obbligatoria ma fortemente raccomandata. Il contribuente (o il suo rappresentante) potrà:

1. Illustrare la propria posizione e presentare i documenti che dimostrano la correttezza dei redditi dichiarati (ad esempio canoni non percepiti, spese di manutenzione, riduzioni pattuite).
2. Chiedere chiarimenti sui calcoli e sugli elementi alla base della pretesa.
3. Proporre una definizione bonaria mediante accertamento con adesione: se accetta la proposta di tassazione, potrà beneficiare di una riduzione delle sanzioni a 1/3 del minimo (ossia al 30% dell’imposta, ridotta ulteriormente in caso di versamento tempestivo). L’adesione consente di rateizzare il pagamento fino a 8 rate trimestrali o 12 se l’importo supera 50.000 euro.

Se il contribuente non partecipa all’incontro né invia documenti, l’Agenzia potrà comunque emettere l’avviso di accertamento e applicare le sanzioni massime; inoltre, la mancata comparizione potrà essere valutata come indice di scarsa collaborazione.

2.6 Notifica dell’avviso di accertamento e possibilità di ricorso

Se l’Agenzia, all’esito del contraddittorio, ritiene fondate le proprie contestazioni, emette l’avviso di accertamento che diventa esecutivo decorsi 60 giorni dalla notifica (novità introdotta dal D.L. 193/2016). Il contribuente può:

1. Presentare ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria (nuova denominazione delle commissioni tributarie) entro 60 giorni, deducendo vizi formali (mancata instaurazione del contraddittorio, difetto di motivazione, notifica irregolare) o sostanziali (insussistenza del maggiore reddito, prescrizione).
2. Proporre istanza di accertamento con adesione entro il termine di impugnazione (art. 6 d.lgs. 218/1997); ciò sospende i termini per il ricorso per ulteriori 90 giorni. Se l’adesione si conclude positivamente, si estingue il contenzioso.
3. Rateizzare le somme dovute presentando domanda all’Agenzia delle Entrate-Riscossione. È possibile ottenere fino a 72 rate mensili (o 120 in caso di comprovata difficoltà).
4. Utilizzare istituti deflativi alternativi, ove previsti (vedi § 4).

3. Difese e strategie legali

Affrontare correttamente un invito al contraddittorio per redditi da locazione errati richiede di valutare sia il profilo procedurale sia quello sostanziale della contestazione. Di seguito analizziamo le principali strategie difensive.

3.1 Verifica della legittimità dell’atto

1. Mancato rispetto del contraddittorio preventivo – se l’accertamento non è preceduto da un invito obbligatorio ex art. 5‑ter o da un contraddittorio effettivo ex art. 6‑bis, il contribuente può eccepire la nullità dell’atto. La giurisprudenza afferma che l’atto è annullabile e la parte deve dimostrare quali difese avrebbe potuto far valere (prova di resistenza). Tuttavia, se si tratta di un accertamento parziale automatizzato ex art. 41‑bis, attualmente escluso dal contraddittorio obbligatorio, la censura potrebbe non essere accolta, salvo vizi di motivazione.
2. Violazione dell’art. 12, comma 7, Statuto – se l’avviso è emesso prima del decorso di 60 giorni dal verbale di chiusura delle operazioni in caso di accesso o verifica, l’atto è illegittimo . Anche il termine di decadenza per notificare l’accertamento deve essere verificato: per l’IRPEF, l’atto va notificato entro il quinto anno successivo; in assenza di dichiarazione entro il settimo anno.
3. Competenza e delega alla firma – l’avviso deve essere sottoscritto dal capo dell’ufficio o da un funzionario delegato. Se il contribuente contesta la validità della delega, spetta all’amministrazione provarla ; la mancanza di delega comporta nullità dell’atto.
4. Motivazione insufficiente – l’avviso deve contenere l’illustrazione dei presupposti di fatto e di diritto della pretesa; se si limita a richiamare il canone registrato senza spiegare come è stato calcolato il maggiore reddito o non allega gli atti richiamati, può essere annullato.

3.2 Difesa nel merito: contestare la pretesa tributaria

1. Canoni non percepiti – se l’inquilino è moroso e il locatore ha avviato la procedura di sfratto, i canoni non incassati non costituiscono reddito imponibile; occorre dimostrare la morosità mediante intimazione di sfratto o procedura giudiziale. Dal 1° gennaio 2020, i canoni non percepiti relativi a contratti abitativi registrati possono essere esclusi dal reddito a partire dalla data di intimazione di sfratto per morosità, senza attendere la convalida.
2. Riduzioni contrattuali – il canone può essere ridotto per accordo scritto registrato. Il contribuente deve produrre l’atto di riduzione o l’accordo transattivo. Se l’Agenzia contesta l’assenza di registrazione, si può dimostrare la data certa con PEC, scambio di e‑mail o scrittura privata autenticata.
3. Cedolare secca – è necessario aver esercitato l’opzione nella dichiarazione e comunicato all’inquilino la rinuncia all’aggiornamento del canone. La Cassazione ha stabilito che la qualifica del conduttore non incide sulla possibilità di optare per la cedolare secca . Se l’Agenzia contesta l’inapplicabilità perché l’inquilino svolge attività professionale, si può invocare questa pronuncia.
4. Inesistenza del maggior reddito – può accadere che l’ufficio abbia attribuito al contribuente il canone totale risultante dal registro, ignorando che l’immobile è pro‑quota di più comproprietari; oppure che abbia considerato importi arretrati incassati in anni successivi. In questi casi occorre fornire documenti contabili e ripartizioni per dimostrare la reale quota di reddito.
5. Vizi dell’atto impositivo – se l’avviso si basa su presunzioni semplici prive di elementi gravi, precisi e concordanti, il contribuente può eccepire la violazione dell’art. 2729 c.c. e richiedere la prova diretta del maggior reddito.

3.3 Accertamento con adesione: vantaggi e rischi

L’accertamento con adesione è la procedura deflattiva che consente di definire la lite riducendo le sanzioni. È disciplinato dagli artt. 5–8 del d.lgs. 218/1997. A seguito dell’invito, l’ufficio formula una proposta di definizione che il contribuente può accettare o negoziare. I vantaggi sono:

• riduzione delle sanzioni a 1/3 del minimo; se l’atto contestato deriva da una dichiarazione infedele, la sanzione ordinaria del 90% dell’imposta evasa si riduce al 30%.
• rateizzazione fino a 8 rate trimestrali (12 se >50.000 €) con interessi legali.
• estinzione del contenzioso: l’atto non può essere più impugnato, salvo errori di calcolo.

I rischi sono:

• rinuncia a ulteriori difese: accedendo all’adesione, il contribuente non può più contestare la fondatezza della pretesa.
• necessità di pagamento immediato della prima rata o dell’intero importo (di norma entro 20 giorni dalla sottoscrizione dell’atto).

Prima di aderire è opportuno valutare se le eccezioni difensive (ad esempio, nullità per mancato contraddittorio, mancanza di delega) potrebbero portare all’annullamento totale dell’atto.

3.4 Ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria

Se non si aderisce all’accertamento, si può proporre ricorso entro 60 giorni davanti alla Corte di Giustizia Tributaria. I punti chiave per redigere il ricorso sono:

1. Indicare i vizi formali: mancanza del contraddittorio, violazione dell’art. 12, comma 7, difetto di motivazione, incompetenza dell’ufficio.
2. Contestare nel merito: dimostrare con documenti la correttezza della dichiarazione dei redditi, l’esistenza di canoni non percepiti, la legittimità della cedolare secca.
3. Domandare l’annullamento integrale o parziale dell’avviso, con eventuale richiesta di sospensione dell’atto.

Il patrocinio di un avvocato è obbligatorio per controversie di valore superiore a 3.000 euro. La difesa deve allegare la documentazione probatoria e può depositare memorie illustrative. Le sentenze della Cassazione soprariportate costituiscono precedenti da citare per sostenere le proprie ragioni.

4. Strumenti alternativi e soluzioni per la regolarizzazione

Oltre all’accertamento con adesione, l’ordinamento offre diverse possibilità per definire o ridurre il debito derivante da redditi locativi non dichiarati. È importante valutare attentamente la convenienza di ciascun istituto, alla luce delle normative vigenti al giugno 2026.

4.1 Ravvedimento operoso

Il ravvedimento operoso (art. 13 d.lgs. 472/1997) consente al contribuente di regolarizzare spontaneamente le violazioni tributarie non ancora contestate mediante il versamento di imposta, interessi e sanzioni ridotte. Nel caso di redditi da locazione:

• se la dichiarazione è stata presentata ma il canone è inferiore, è possibile correggerla con una dichiarazione integrativa e versare la maggiore imposta con sanzione ridotta (dal 10% al 20% a seconda del tempo trascorso);
• se la violazione riguarda la mancata registrazione del contratto, è necessario registrare l’atto tardivamente e versare l’imposta di registro dovuta con sanzioni proporzionali;
• il ravvedimento è ammesso finché non viene notificato un avviso di accertamento; dopo l’arrivo dell’invito al contraddittorio l’ufficio può comunque valutare favorevolmente il comportamento collaborativo.

4.2 Definizioni agevolate e rottamazioni

Negli ultimi anni sono state emanate varie norme di definizione agevolata dei carichi affidati all’Agente della riscossione (c.d. “rottamazioni” e “saldo e stralcio”). La rottamazione‑quater introdotta dalla Legge di Bilancio 2023 (art. 1, commi 231–252, L. 197/2022) ha permesso di definire i ruoli affidati fino al 30/06/2022, con pagamento integrale delle imposte e azzeramento di interessi e sanzioni. Nel giugno 2026 questa procedura è chiusa, così come non è attiva la rottamazione‑quinquies; tuttavia potrebbero essere introdotte nuove rottamazioni con le prossime leggi di bilancio. Per verificare l’esistenza di definizioni agevolate aperte, è opportuno consultare il sito dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione o rivolgersi a un professionista.

4.3 Rateizzazione e piani di rientro

Per gli importi iscritti a ruolo, il contribuente può chiedere alla Agenzia delle Entrate-Riscossione un piano di rateizzazione (fino a 72 rate mensili, estensibili a 120 in caso di comprovato stato di difficoltà). In alternativa, è possibile definire un piano del consumatore o un accordo di ristrutturazione dei debiti nell’ambito delle procedure di sovraindebitamento (Legge 3/2012), assistiti da un Gestore della crisi. L’Avv. Monardo, in qualità di Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto al Ministero della Giustizia, può supportare il contribuente nella predisposizione di piani omologati che includano anche debiti tributari.

4.4 Procedure concorsuali e negoziazioni assistite

Per le imprese in difficoltà, il D.L. 118/2021 ha introdotto l’istituto della composizione negoziata della crisi: un esperto negoziatore assiste l’imprenditore nel dialogo con i creditori (tra cui l’Agenzia delle Entrate) per concordare il rientro dei debiti. Lo Studio dell’Avv. Monardo, grazie alla qualifica di Esperto negoziatore della crisi d’impresa, è in grado di attivare questa procedura e ottenere sospensioni delle azioni esecutive e moratorie fiscali. Per i privati e i professionisti sono previste le procedure di concordato minore, piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore e liquidazione controllata.

4.5 Strumenti deflattivi alternativi (mediazione e reclamo)

Per gli atti di importo fino a 50.000 euro, il contribuente deve presentare un reclamo-mediazione prima del ricorso (art. 17‑bis d.lgs. 546/1992). L’ufficio può accogliere parzialmente o totalmente le richieste del contribuente, riducendo le sanzioni e concludendo la controversia senza giudizio. Questo strumento è particolarmente utile nei casi di contestazioni su locazioni con differenze di modesto importo.

5. Errori comuni e consigli pratici

L’esperienza sul campo dimostra che molti contribuenti commettono errori che potrebbero essere evitati con un minimo di attenzione. Di seguito elenchiamo i più frequenti con i relativi consigli:

1. Ignorare l’invito o rispondere tardi – ignorare la comunicazione non fa scomparire il problema; anzi, l’Agenzia procederà con l’accertamento e applicherà sanzioni piene. È indispensabile rispettare i termini e presentarsi all’appuntamento o inviare una memoria difensiva.
2. Non conservare i documenti – molti proprietari non conservano le ricevute dei canoni o gli accordi di riduzione; senza prova documentale è difficile contestare la pretesa. Conservare contratti, ricevute e comunicazioni per almeno dieci anni.
3. Registrare tardivamente le riduzioni del canone – un accordo verbale o non registrato non produce effetti nei confronti del fisco: il reddito imponibile resta il canone originario. È necessario registrare ogni variazione entro 30 giorni.
4. Non comunicare l’opzione per la cedolare secca all’inquilino – la norma richiede che l’opzione sia comunicata al conduttore; in mancanza, il regime agevolato potrebbe essere disconosciuto. Si consiglia di inviare raccomandata o PEC e conservarne copia.
5. Fidarsi dei modelli precompilati senza controllare – i dati riportati nel 730 precompilato possono essere errati; è responsabilità del contribuente verificare che i canoni siano corretti. Correggere eventuali errori prima di inviare la dichiarazione.
6. Sottovalutare la consulenza professionale – affrontare un invito al contraddittorio senza il supporto di un esperto può portare a errori procedurali e a definizioni svantaggiose. L’assistenza di avvocati e commercialisti specializzati è un investimento che spesso si traduce in risparmio.

6. Tabelle riepilogative

Per facilitare la consultazione, si riportano alcune tabelle sintetiche con i riferimenti normativi, i termini e gli strumenti difensivi. Le tabelle contengono solo parole chiave e numeri, mentre gli approfondimenti sono nel testo.

6.1 Norme di riferimento per il contraddittorio e i redditi da locazione

6.2 Termini principali

6.3 Strumenti difensivi e agevolativi

7. Domande frequenti (FAQ)

Le seguenti domande riassumono i dubbi più comuni dei contribuenti alle prese con un invito al contraddittorio per redditi da locazione errati. Le risposte sono sintetiche; per un parere specifico è opportuno rivolgersi a un professionista.

1. Cos’è l’invito al contraddittorio per redditi da locazione?
   È la comunicazione che l’Agenzia delle Entrate invia al contribuente quando rileva una discrepanza tra i canoni di locazione registrati e quelli dichiarati. L’invito illustra i rilievi e convoca il contribuente per un confronto.
2. È obbligatorio rispondere all’invito?
   Non esiste un obbligo formale di presentarsi, ma la mancata risposta comporta l’emissione dell’avviso di accertamento con sanzioni piene. Partecipando si può fornire documenti, chiedere chiarimenti e aderire con sanzioni ridotte.
3. In quali casi l’invito al contraddittorio è obbligatorio?
   Dal 1º luglio 2020 l’invito è obbligatorio per gli accertamenti su IRPEF, IRAP, IVA, IVIE e IVAFE (art. 5‑ter d.lgs. 218/1997); dal 2024 l’art. 6‑bis ha esteso il contraddittorio a tutti gli atti impositivi autonomamente impugnabili, con alcune eccezioni.
4. L’accertamento parziale ex art. 41‑bis prevede il contraddittorio?
   No. L’accertamento parziale automatizzato, basato su dati certi come i canoni registrati, è attualmente escluso dall’obbligo di contraddittorio obbligatorio , anche dopo la riforma del 2023–2024. Tuttavia, nulla vieta all’ufficio di avviare comunque un contraddittorio facoltativo.
5. Cosa succede se non dichiaro un canone non percepito?
   I canoni non percepiti per morosità dell’inquilino non concorrono al reddito solo se il locatore ha intimato lo sfratto o ha ottenuto un decreto di ingiunzione. In mancanza, il canone va dichiarato anche se non incassato.
6. Se il canone è stato ridotto per accordo con l’inquilino, posso dichiarare l’importo ridotto?
   Sì, ma l’accordo deve essere redatto per iscritto e registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. In assenza di registrazione, il fisco considera valido il canone originario.
7. Posso optare per la cedolare secca se l’inquilino è un professionista?
   Sì. La Cassazione ha stabilito che l’esclusione si applica solo quando il locatore svolge attività d’impresa; l’attività del conduttore è irrilevante .
8. Quali sanzioni sono previste per redditi da locazione non dichiarati?
   In caso di dichiarazione infedele, la sanzione va dal 90% al 180% dell’imposta evasa. In caso di mancata dichiarazione, le sanzioni vanno dal 120% al 240%. Le sanzioni possono essere ridotte a 1/3 con accertamento con adesione o ravvedimento operoso.
9. Il termine di prescrizione per l’accertamento è sempre di cinque anni?
   In generale sì: l’accertamento va notificato entro il 31 dicembre del quinto anno successivo alla presentazione della dichiarazione; se la dichiarazione è omessa, entro il settimo anno. Tuttavia, per i redditi fondiari il termine decorre dalla fine dell’anno d’imposta.
10. Posso essere convocato per un contraddittorio anche senza aver ricevuto alcun avviso?
    Sì. L’Agenzia può invitare il contribuente a fornire informazioni o documenti anche tramite questionari o richieste di esibizione. Questo costituisce contraddittorio endoprocedimentale valido .
11. Se l’invito arriva tramite PEC, è valido?
    Sì. La notifica via PEC è prevista dalla legge; è valida se l’indirizzo del destinatario è registrato nel pubblico elenco INI‑PEC.
12. È possibile ottenere la sospensione dell’accertamento?
    In sede di contraddittorio o accertamento con adesione, è possibile chiedere la sospensione dei termini di pagamento per permettere la definizione della lite o la rateizzazione. Inoltre, in caso di ricorso, il contribuente può chiedere la sospensione dell’atto al giudice tributario.
13. Che cos’è la prova di resistenza?
    È l’onere, posto a carico del contribuente che invoca la nullità per mancato contraddittorio, di dimostrare quali argomentazioni avrebbe potuto esporre se l’invito fosse stato rispettato. La prova non richiede la dimostrazione del successo delle difese ma la loro concreta rilevanza.
14. Posso chiedere l’adesione dopo aver ricevuto l’avviso di accertamento?
    Sì. È possibile presentare istanza di adesione entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso. La procedura sospende i termini del ricorso per 90 giorni. Se l’istanza è rigettata o non si raggiunge l’accordo, i termini riprendono a decorrere.
15. Cosa accade se nella comunicazione di accertamento manca la firma del dirigente?
    Il contribuente può eccepire il difetto di sottoscrizione. La Cassazione ha chiarito che, se contestata, la validità della delega deve essere provata dall’amministrazione ; in mancanza, l’atto è nullo.
16. Se l’errore è nato da un’errata imputazione della mia quota di proprietà, come posso difendermi?
    Occorre produrre visure catastali e atti di proprietà che attestino la quota di possesso e dimostrare che il reddito dichiarato corrisponde alla propria quota. In presenza di comproprietari è possibile richiedere la rettifica pro‑quota.
17. È possibile evitare il contenzioso pagando subito?
    Se il contribuente riconosce la correttezza della pretesa, può aderire versando l’imposta e le sanzioni ridotte. Pagare entro 20 giorni dalla notifica dell’avviso (in caso di definizione agevolata) consente di usufruire delle riduzioni maggiori.
18. Come si calcolano gli interessi nelle rateizzazioni?
    Gli interessi legali (stabiliti annualmente dal Ministero dell’Economia) si applicano sulle rate successive alla prima, partendo dalla data di sottoscrizione dell’atto di adesione o del piano di rateizzazione.
19. La normativa sul contraddittorio si applica anche alle imposte locali (IMU, TARI)?
    Sì, in parte. L’art. 6‑bis estende il contraddittorio a tutti gli atti autonomamente impugnabili, compresi i tributi locali, salvo quelli espressamente esclusi dalla tabella allegata al decreto ministeriale (es. avvisi TARI sotto una certa soglia). È necessario consultare il decreto per verificare i singoli casi.
20. Il conduttore è coinvolto nel contraddittorio per redditi da locazione?
    In linea generale no, perché il procedimento riguarda la tassazione del locatore. Tuttavia, se l’Agenzia sospetta una simulazione o l’uso di fatture false, può convocare anche l’inquilino per acquisire informazioni.

8. Simulazioni pratiche e numeriche

Per comprendere le possibili conseguenze economiche di un invito al contraddittorio per redditi locativi errati, proponiamo alcune simulazioni basate sulle aliquote e normative vigenti al 2026. I valori sono indicativi e non sostituiscono la consulenza personalizzata.

8.1 Esempio 1 – Cedolare secca vs. tassazione ordinaria

Supponiamo che il signor Rossi abbia locato un appartamento a canone libero percependo 8.400 € annui (700 €/mese) e abbia optato per la cedolare secca al 21%. L’imposta dovuta è:

• Cedolare secca = 8.400 € × 21% = 1.764 €.
• Tassazione ordinaria IRPEF (scaglioni 2026 ipotizzati: 23% fino a 15.000 €, 27% da 15.001 a 28.000): reddito imponibile 8.400 €, aliquota 23% = 1.932 € (al netto della deduzione del 5% pari a 420 €, l’imponibile sarebbe 7.980 € con imposta 1.835 €). Contributi addizionali regionali e comunali aumentano il carico.

Risultato: la cedolare secca consente un risparmio di circa 150–200 € all’anno e semplifica la tassazione. Se il signor Rossi non comunica l’opzione all’inquilino o dichiara un canone inferiore, rischia di perdere l’agevolazione e ricevere un invito al contraddittorio.

8.2 Esempio 2 – Accertamento parziale su redditi non dichiarati

La signora Bianchi possiede un immobile locato a 500 €/mese; ha registrato il contratto ma ha dichiarato solo 4.000 € invece dei 6.000 € percepiti (omettendo due mensilità). L’Agenzia delle Entrate incrocia i dati e notifica un accertamento parziale ex art. 41‑bis comunicando un maggior reddito di 2.000 €:

• Imposta IRPEF evasa (aliquota marginale 27%) = 2.000 € × 27% = 540 €.
• Sanzione ordinaria (90% della maggiore imposta) = 486 €.
• Totale dovuto = 1.026 € + interessi.

La signora può scegliere di:

• Adesione: riduzione sanzioni a 1/3 → sanzione 162 €, totale 702 €.
• Ravvedimento operoso prima dell’avviso: sanzione ridotta al 15%, totale 540 € × 15% = 81 €, imposta e interessi; il costo scende sensibilmente.
• Ricorso: se dimostra che i canoni non erano incassati perché l’inquilino era moroso e aveva avviato lo sfratto, può ottenere l’annullamento dell’accertamento.

8.3 Esempio 3 – Morosità dell’inquilino e canoni non percepiti

Il signor Verdi stipula un contratto a canone concordato (600 €/mese). L’inquilino paga solo i primi sei mesi, poi smette. Verdi avvia la procedura di sfratto per morosità a novembre. Nel modello Redditi non dichiara i canoni da luglio a dicembre. L’Agenzia invia un invito al contraddittorio. Documenti da presentare:

• Copia del contratto e dei pagamenti ricevuti.
• Intimazione di sfratto notificata all’inquilino.
• Eventuale decreto ingiuntivo o sentenza di convalida.

Se dimostra di aver attivato la procedura giudiziale, i canoni non percepiti non concorrono al reddito dal mese di intimazione. Quindi dovrà dichiarare solo i canoni da gennaio a giugno (3.600 €) con riduzione del 30% per contratto a canone concordato e potrà contestare l’imposta richiesta per i mesi successivi.

8.4 Esempio 4 – Riduzione del canone e registrazione tardiva

La signora Neri e l’inquilino concordano una riduzione del canone da 800 € a 600 € mensili a partire da aprile 2025, ma registrano l’accordo solo a giugno 2025. L’Agenzia, nel 2026, rileva l’incongruenza. Poiché la registrazione tardiva non produce effetti retroattivi, la riduzione ha effetto dalla data di registrazione. La signora dovrà dichiarare 800 €/mese per i mesi da aprile a giugno e potrà dichiarare 600 €/mese solo da luglio in avanti. L’eventuale imposta evasa potrà essere definita con adesione, ma è preferibile evitare ritardi nella registrazione.

9. Conclusione

L’invito al contraddittorio per redditi da locazione errati è uno strumento sempre più utilizzato dall’Amministrazione finanziaria per contrastare l’evasione immobiliare. La normativa si è notevolmente evoluta: dal 2020 l’art. 5‑ter del d.lgs. 218/1997 ha introdotto l’obbligo di invito per molte imposte; dal 2023‑2024 l’art. 6‑bis dello Statuto ha generalizzato il contraddittorio, imponendo un confronto preventivo per quasi tutti gli atti impositivi. Restano esclusi gli accertamenti parziali automatizzati ex art. 41‑bis, ma la tendenza normativa e giurisprudenziale è verso un ampliamento delle garanzie procedurali.

Per il contribuente, ricevere una comunicazione di questo tipo non significa essere condannato. È possibile:

• verificare la legittimità dell’atto (mancato contraddittorio, violazione dei termini, difetto di delega);
• contestare nel merito la pretesa, dimostrando la correttezza dei redditi dichiarati, la morosità del conduttore o la legittimità della cedolare secca ;
• definire bonariamente la lite con l’accertamento con adesione, riducendo le sanzioni e ottenendo una rateizzazione;
• ricorrere alla Corte di Giustizia Tributaria quando l’atto presenta vizi formali o sostanziali;
• valutare strumenti alternativi come il ravvedimento operoso, le procedure di sovraindebitamento o la composizione negoziata della crisi per le imprese.

In ogni caso è essenziale agire tempestivamente. La tutela del contraddittorio è un diritto fondamentale che consente al contribuente di far valere le proprie ragioni e di evitare provvedimenti ingiusti; ma la sua efficacia dipende dalla capacità di attivarsi nei termini previsti e di proporre argomentazioni fondate.

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