Introduzione: perché le lettere di compliance sugli affitti brevi sono un campanello d’allarme da non ignorare

Negli ultimi anni l’Agenzia delle Entrate ha intensificato l’utilizzo delle lettere di compliance per contrastare l’evasione nel settore degli affitti brevi. Queste comunicazioni bonarie non sono accertamenti definitivi ma segnalazioni preventive di anomalie riscontrate dall’amministrazione finanziaria confrontando i dati presenti nelle banche dati (catasto, portali di intermediazione come Airbnb/Booking, codici identificativi regionali, comunicazioni dei contratti da parte degli intermediari e ritenute operate) con le dichiarazioni dei redditi. La legge di stabilità 2015 (art. 1, commi 634‑636, L. 190/2014) ha attribuito all’Agenzia il compito di inviare ai contribuenti lettere contenenti le informazioni in suo possesso, chiedendo loro di regolarizzare spontaneamente la posizione o spiegare eventuali discordanze . La stessa norma impone all’Amministrazione di fornire ai cittadini strumenti e canali di assistenza per correggere errori, definire gli importi dovuti e ricorrere ad istituti deflattivi come il ravvedimento operoso .

Ricevere una lettera di compliance per affitti brevi non dichiarati è quindi un segnale che l’Agenzia dispone di dati che potrebbero dimostrare un reddito fondiario non dichiarato. Ignorare la comunicazione o rispondere in modo superficiale può portare a un accertamento con sanzioni più severe e, in caso di inadempienza, anche ad azioni esecutive (pignoramenti, fermi, ipoteche). Viceversa, rispondere tempestivamente consente di dimostrare la correttezza della propria posizione o di regolarizzarsi beneficiando delle riduzioni delle sanzioni previste dall’art. 13 del D.Lgs. 472/1997 (ravvedimento operoso) e dagli istituti di adesione/definizione agevolata.

Presentazione dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e dello staff multidisciplinare

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è un avvocato cassazionista con pluriennale esperienza nel diritto bancario e tributario. Coordina uno staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti attivi su tutto il territorio nazionale e specializzati nella tutela del contribuente e del debitore. Oltre alla professione forense è:

• Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia ai sensi della L. 3/2012;
• Professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC);
• Esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021;

Grazie alla competenza interdisciplinare, lo studio dell’Avv. Monardo offre assistenza a privati, proprietari di immobili, host e piccoli imprenditori che ricevono una lettera di compliance relativa ad affitti brevi non dichiarati. L’avvocato e il suo team analizzano l’atto, verificano la correttezza dei dati, tutelano il contribuente nei rapporti con l’Agenzia delle Entrate e, se necessario, assistono nelle fasi successive: ricorso al giudice tributario, sospensione delle cartelle, trattative per la definizione del debito, piani di rientro e soluzioni giudiziali e stragiudiziali. La loro missione è proteggere i diritti del contribuente, riducendo il carico fiscale e prevenendo azioni esecutive.

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1. Contesto normativo e giurisprudenziale

1.1 La definizione di locazione breve e il regime fiscale introdotto dal D.L. 50/2017

Il decreto‑legge 24 aprile 2017 n. 50 ha introdotto, all’art. 4, uno specifico regime fiscale per le locazioni brevi, definendole come contratti di locazione di immobili a uso abitativo situati in Italia di durata non superiore a 30 giorni, comprensivi anche dei servizi accessori di fornitura di biancheria e pulizia locali . La norma precisa che tali contratti devono essere stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di impresa e possono essere conclusi direttamente o tramite intermediari immobiliari o portali telematici. .

Il comma 2 dello stesso articolo 4 dispone che i redditi derivanti da questi contratti possono essere tassati, su opzione del locatore, con la cedolare secca prevista dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 . La cedolare secca è un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali, che fino al 2023 era pari al 21 % per tutti i canoni. La legge di bilancio 2024 (L. 213/2023) ha modificato tale regime elevando l’aliquota al 26 % per i redditi da locazioni brevi, lasciando al 21 % l’aliquota ridotta applicabile a una sola unità immobiliare individuata dal contribuente . L’Agenzia delle Entrate, con la circolare 10/E del 10 maggio 2024, ha chiarito che il locatore può optare per l’aliquota ridotta su una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta .

Il comma 4 del medesimo art. 4 pone a carico degli intermediari immobiliari l’obbligo di comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti entro il 30 giugno dell’anno successivo . Il comma 5 richiede agli intermediari che incassano i canoni o intervengono nei pagamenti di operare una ritenuta del 21 % a titolo di acconto sul canone e di versarla al fisco . La circolare 10/E/2024 conferma che, per semplificazione, la ritenuta resta al 21 % ed è sempre a titolo d’acconto, anche se il locatore sceglie la cedolare secca .

1.2 La presunzione di attività imprenditoriale: limite degli appartamenti

La disciplina delle locazioni brevi si applica solo ai privati che affittano in modo non imprenditoriale. L’art. 1, comma 595, L. 178/2020 (legge di bilancio 2021) stabilisce che il regime delle locazioni brevi può essere adottato solo se il locatore destina non più di quattro appartamenti a questa forma di affitto durante l’anno . Destinare cinque o più appartamenti comporta una presunzione di attività imprenditoriale secondo l’art. 2082 del codice civile , con obbligo di aprire la partita IVA, applicare IVA sulle prestazioni e tenere la contabilità.

La legge di bilancio 2026 (L. 199/2025) ha ulteriormente irrigidito i requisiti: dal 1° gennaio 2026 la presunzione di imprenditorialità scatta già al terzo immobile. Secondo la sintesi pubblicata da Omniavis, l’aliquota della cedolare secca rimane al 21 % per il primo immobile, mentre per le unità successive sale al 26 %. Inoltre, la norma stabilisce che l’attività imprenditoriale può emergere anche quando il locatore offre servizi aggiuntivi tipici delle strutture ricettive (colazione, noleggio auto, reception), a prescindere dal numero di immobili . A titolo di completezza, il legislatore ha chiarito che la presunzione si applica non solo al proprietario, ma anche al comodatario o al sublocatore.

1.3 Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) e le sanzioni previste dal D.L. 145/2023

Con l’art. 13‑ter del D.L. 145/2023 (decreto “Anticipi”, convertito nella L. 191/2023) è stato istituito il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per locazioni turistiche e locazioni brevi. Il Ministero del Turismo assegna il CIN attraverso una piattaforma telematica sulla base dei dati catastali dell’immobile e della dichiarazione di conformità agli standard di sicurezza. L’obbligo di richiedere e affiggere il CIN ricade su proprietari, gestori e intermediari; il codice deve essere riportato su ogni annuncio e comunicazione. L’omissione espone il locatore a una sanzione da 800 a 8.000 euro per unità immobiliare, mentre la mancata esposizione del codice negli annunci comporta una multa da 500 a 5.000 euro . I portali di intermediazione devono verificare la presenza del CIN, altrimenti sono passibili di sanzioni. Tali obblighi sono entrati in vigore progressivamente fra il 2024 e il 2025 e costituiscono elemento che l’Agenzia delle Entrate utilizza per incrociare i dati e segnalare le anomalie.

1.4 Obbligo di comunicazione degli alloggiati alla Questura (art. 109 TULPS)

Dal 2018 il legislatore ha esteso l’applicabilità dell’art. 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza (TULPS) anche alle locazioni brevi. Come ricorda una nota di Confedilizia: dal 4 dicembre 2018 le locazioni e sublocazioni inferiori a 30 giorni devono rispettare l’art. 109 TULPS, secondo cui il locatore può dare alloggio solo a persone munite di documento d’identità . Entro 24 ore dall’arrivo, i dati degli ospiti devono essere comunicati alla Questura competente tramite il portale Alloggiati Web . Il mancato adempimento, ai sensi dell’art. 17 TULPS, è punito con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino a 206 euro . La mancata comunicazione degli alloggiati è un’ulteriore violazione che può emergere in sede di controllo e contribuire all’anomalia segnalata nella lettera di compliance.

1.5 Le novità della circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 10/E del 10 maggio 2024

La circolare 10/E/2024 rappresenta la principale fonte di prassi aggiornata sulle locazioni brevi. Oltre a ribadire la definizione di locazione breve , la circolare spiega che:

• il regime della cedolare secca si applica solo ai contratti stipulati da persone fisiche che non agiscono in regime d’impresa ;
• restano escluse le locazioni gestite in forma imprenditoriale che, ai fini fiscali, devono essere trattate come strutture ricettive extra‑alberghiere con IVA ;
• il limite di quattro appartamenti (ora due dal 2026) rileva ai fini della presunzione di imprenditorialità ;
• l’aliquota della cedolare secca è 26 % per i redditi derivanti da locazioni brevi, con possibilità di ridurla al 21 % per una sola unità immobiliare ;
• la ritenuta del 21 % sui canoni, operata dagli intermediari, è sempre a titolo di acconto ;
• sono stati adeguati gli adempimenti degli intermediari non residenti in conformità alla sentenza della Corte di giustizia UE nel caso Airbnb (C‑83/21) , eliminando l’obbligo di nominare un rappresentante fiscale per i prestatori di servizi di intermediazione stabiliti in altri Stati membri; i soggetti extra‑UE devono invece nominare un rappresentante fiscale o agire tramite stabile organizzazione .

Queste indicazioni di prassi forniscono alle strutture regionali dell’Agenzia le regole operative da seguire nei controlli, ma sono anche utili ai contribuenti e ai professionisti per valutare la propria posizione.

1.6 Le lettere di compliance: base normativa e finalità

Le lettere di compliance sono state introdotte con la legge di stabilità 2015 (L. 190/2014), art. 1, commi 634‑636, che affida all’Agenzia delle Entrate il compito di trasmettere ai contribuenti, attraverso il proprio sito e altri canali telematici, i dati e gli elementi in suo possesso affinché possano correggere la dichiarazione e regolarizzare gli omessi versamenti . Il comma 635 stabilisce che l’Agenzia deve inviare queste comunicazioni per consentire ai contribuenti di valutare la correttezza della propria posizione fiscale e di evitare errori . Il comma 636 demanda a un provvedimento dell’Agenzia la definizione delle modalità di trasmissione, dei tempi e delle informazioni fornite .

Con le lettere di compliance l’Agenzia segnala quindi anomalie relative a redditi, compensi, volumi d’affari o elementi indicativi di ricavi non dichiarati. Nel caso delle locazioni brevi queste anomalie possono derivare da:

• canoni comunicati dagli intermediari (portali e agenzie) o da ritenute operate ma non dichiarate;
• dati catastali incrociati con i codici identificativi regionali (CIR/CIN) che indicano annunci attivi per immobili non presenti nella dichiarazione dei redditi;
• comunicazioni alla Questura tramite Alloggiati Web;
• pagamenti elettronici incrociati con i conti correnti del contribuente.

L’Agenzia invita il contribuente a verificare la propria situazione e, se necessario, a inviare documenti giustificativi, presentare una dichiarazione integrativa oppure ravvedersi versando imposta e sanzioni ridotte. In assenza di risposta o se la regolarizzazione non convince l’ufficio, quest’ultimo procederà a un accertamento vero e proprio.

1.7 Giurisprudenza di riferimento in materia di affitti brevi

La giurisprudenza ha contribuito a chiarire alcuni aspetti controversi della disciplina delle locazioni brevi e della cedolare secca.

1.7.1 Il principio di emersione del nero nella cedolare secca

Una recente ordinanza interlocutoria della Cassazione (Sez. Trib., 13 novembre 2025, n. 30016) ha evidenziato la finalità della cedolare secca di favorire l’emersione del “nero” e ridurre l’evasione. Nel caso di una locazione ad uso foresteria per i dipendenti di una società universitaria, la Commissione tributaria regionale aveva negato la cedolare secca ritenendo che la norma richiedesse l’assenza della qualifica di imprenditore anche in capo al conduttore; inoltre aveva considerato atipico il contratto di foresteria. La contribuente ha eccepito che la normativa sulla cedolare secca richiede solo che il locatore sia persona fisica non imprenditore, mentre è irrilevante la qualità del conduttore. La Cassazione ha richiamato la ratio di emersione del nero e ha osservato che l’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 disciplina le eccezioni solo per le locazioni a cooperative o enti senza scopo di lucro . In attesa della decisione delle Sezioni Unite, l’ordinanza sottolinea che la finalità antievasione giustifica un’interpretazione letterale che salvaguardi l’applicazione della cedolare secca, anche in caso di conduttore società, purché il locatore non agisca come imprenditore .

1.7.2 Competenza statale e regionale sulle locazioni turistiche: la sentenza della Corte costituzionale n. 186/2025

La Corte costituzionale, con sentenza n. 186/2025, ha giudicato la legittimità di diversi articoli della legge della Regione Toscana 61/2024 che disciplinavano le locazioni turistiche brevi e conferivano ai comuni la facoltà di definire criteri, limiti e autorizzazioni. La Corte ha ricostruito il quadro normativo e ha ricordato che le locazioni turistiche compaiono per la prima volta nell’art. 1, comma 2, della L. 431/1998, mentre la distinzione tra locazioni turistiche e strutture ricettive è stata introdotta dall’art. 13‑quater, comma 4, del D.L. 34/2019 e confermata dall’art. 13‑ter del D.L. 145/2023 . Secondo la Corte, le locazioni turistiche possono essere gestite anche in forma imprenditoriale e la classificazione tra strutture ricettive e locazioni turistiche dipende dalla presenza di servizi aggiuntivi; le locazioni che offrono solo alloggio rientrano in un regime “semi‑privato” con minori requisiti .

Nel giudicare le norme della legge toscana, la Corte ha ritenuto non fondate le questioni di legittimità costituzionale e ha confermato che i comuni ad alta densità turistica possono regolamentare le locazioni brevi, prevedere autorizzazioni quinquennali e porre limiti numerici quando ciò è finalizzato alla tutela del patrimonio abitativo e del territorio . La Corte ha sottolineato che tali norme non violano la libertà d’impresa né la competenza statale in materia di ordinamento civile . La sentenza evidenzia quindi la complementarità tra la disciplina statale (fiscale e civilistica) e quella regionale/comunale (turistico‑urbanistica). L’inclusione di queste regole in una lettera di compliance può segnalare al locatore che l’immobile è situato in un’area con vincoli urbanistici e che occorre verificare la conformità alle norme locali.

1.8 Altre norme rilevanti

Oltre alle norme citate, si segnalano i seguenti riferimenti normativi utili:

• D.P.R. 29 settembre 1973 n. 600, art. 36‑bis e art. 36‑ter: disciplina gli accertamenti automatizzati e controlli formali sulle dichiarazioni; dopo l’invio della lettera di compliance l’Agenzia può emettere una comunicazione di irregolarità (avviso bonario) o un avviso di accertamento.
• D.Lgs. 18 dicembre 1997 n. 472, art. 13: prevede il ravvedimento operoso, consentendo al contribuente di regolarizzare le violazioni tributarie spontaneamente con pagamento di imposta, interessi legali e sanzioni ridotte; la riduzione varia da 1/10 a 1/6 della sanzione minima a seconda del tempo decorso.
• D.Lgs. 31 dicembre 1992 n. 546: disciplina il processo tributario, la mediazione e il ricorso contro gli atti dell’Agenzia. Per gli avvisi di importo inferiore a 50.000 euro è obbligatoria la presentazione del reclamo/mediazione.
• L. 3/2012 (sovraindebitamento) e Codice della crisi d’impresa: offrono strumenti per i debitori che non riescono a pagare i debiti fiscali (piani del consumatore, accordi di ristrutturazione, esdebitazione).
• Provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate 12 luglio 2017, 20 giugno 2018 e 17 marzo 2022: fissano termini e modalità di trasmissione dei dati dei contratti di locazione breve da parte degli intermediari .

2. Cosa succede dopo la notifica della lettera di compliance: procedura passo‑passo

Per comprendere come reagire alla lettera di compliance relativa ad affitti brevi non dichiarati è utile descrivere la procedura ordinaria che l’Agenzia delle Entrate segue, i diritti del contribuente e i termini da rispettare.

2.1 Ricezione della lettera e verifica delle anomalie

La lettera di compliance può essere recapitata per posta ordinaria, tramite posta elettronica certificata (PEC), via servizio “Cassetto fiscale” o tramite l’applicazione “L’agenzia comunica”. Il documento descrive le anomalie riscontrate, indicando l’immobile, il periodo, l’importo dei canoni non dichiarati e le fonti da cui risultano (ad esempio la comunicazione dell’intermediario o la ritenuta a titolo d’acconto). La lettera fornisce inoltre il codice atto da utilizzare per dialogare con l’ufficio.

Il contribuente deve innanzitutto verificare se le informazioni sono corrette:

1. Controllare i contratti: verificare se i canoni indicati sono stati effettivamente percepiti e se rientrano nelle locazioni brevi. È importante distinguere fra locazioni transitorie (30 giorni) e permanenti (>30 giorni) o fra locazioni a imprese e a privati.
2. Confrontare con la dichiarazione: accertare se il reddito è stato dichiarato come reddito fondiario (quadro RB della dichiarazione) o come reddito d’impresa (quadro RF/RG). Se è stata applicata la cedolare secca, verificare che l’opzione sia stata esercitata correttamente.
3. Verificare eventuali ritenute: se l’intermediario ha trattenuto il 21 % a titolo d’acconto, assicurarsi che tali importi siano stati riportati nella dichiarazione dei redditi e che non vi siano incongruenze.
4. Esaminare l’eventuale mancato invio dei dati all’Agenzia: l’intermediario potrebbe non aver comunicato i dati del contratto; in tal caso il locatore non è responsabile ma deve dimostrarlo, ad esempio esibendo la documentazione contrattuale.
5. Valutare i vincoli urbanistici e i regolamenti locali: in città come Firenze, Venezia o Roma potrebbero essere richieste autorizzazioni specifiche per locazioni brevi ; la mancata autorizzazione può far emergere ulteriori irregolarità.

2.2 Risposta alla lettera: dialogo con l’Agenzia delle Entrate

La lettera invita il contribuente a utilizzare i canali messi a disposizione dall’Agenzia per fornire chiarimenti o correggere la dichiarazione. I principali strumenti sono:

• Risposta via web tramite il servizio “Civis – Comunicazioni per anomalie” presente nell’area riservata del sito dell’Agenzia. Qui è possibile caricare documenti, indicare motivazioni e richiedere assistenza.
• Contatto telefonico con il numero dell’ufficio competente indicato nella lettera. È consigliabile annotare il numero di protocollo e parlare con un funzionario per esporre la propria situazione.
• Appuntamento in ufficio: prenotando tramite il sito dell’Agenzia, il contribuente può discutere personalmente la pratica.
• Richiesta di mediazione tramite professionista: per atti di valore fino a 50.000 euro, prima di presentare il ricorso occorre avviare un’istanza di reclamo/mediazione.

È opportuno preparare una memoria difensiva contenente:

• ricostruzione dettagliata dei canoni incassati e dei contratti stipulati;
• documentazione (contratti, ricevute, estratti conto, comunicazioni dell’intermediario, eventuale certificazione del 21 %);
• motivazioni giuridiche (ad esempio: l’affitto non rientra nelle locazioni brevi; il reddito era stato dichiarato in altro quadro; l’ospite era un parente che soggiornava gratuitamente; l’intermediario non ha trasmesso i dati).

Il dialogo con l’Agenzia può portare a tre esiti:

1. Chiarimento dell’anomalia: se il contribuente dimostra che il reddito è stato regolarmente dichiarato o che la ritenuta a titolo d’acconto ha già assolto l’imposta, la pratica può essere archiviata senza conseguenze.
2. Autocorrezione mediante dichiarazione integrativa e ravvedimento operoso: se l’anomalia è fondata, il contribuente può presentare una dichiarazione integrativa e versare l’imposta dovuta, gli interessi legali e la sanzione ridotta secondo le percentuali del ravvedimento operoso. Il ravvedimento può essere effettuato entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo per beneficiare della riduzione massima (1/9 della sanzione minima), ma è comunque possibile sino all’emissione dell’avviso di accertamento (sanzione ridotta a 1/5).
3. Mancata risposta: se il contribuente non risponde o non corregge l’anomalia, l’ufficio può procedere a un accertamento parziale o formale. Verrà emessa una comunicazione di irregolarità (avviso bonario) con pagamento in 30 giorni (riduzione delle sanzioni a un terzo), oppure un avviso di accertamento con sanzioni maggiorate (dal 90 % al 180 % dell’imposta evasa per omessa dichiarazione).

2.3 Termini e scadenze principali

• Termine per rispondere alla lettera: normalmente entro 15 giorni dalla ricezione, salvo diversa indicazione. È consigliabile comunque contattare l’ufficio anche oltre tale termine per dimostrare la propria buona fede.
• Termine per presentare la dichiarazione integrativa: entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione originaria. Tuttavia, per usufruire delle sanzioni ridotte al minimo, conviene agire entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo.
• Termine per il ravvedimento: varia in funzione del ritardo; la sanzione minima ridotta (1/10) si applica se il pagamento avviene entro 90 giorni; la sanzione aumenta man mano che il ritardo si allunga (1/9 se entro l’anno, 1/8 se oltre l’anno e fino a due anni, 1/7 o 1/6 per ritardi superiori).
• Termine per il reclamo/mediazione: 60 giorni dalla notifica dell’avviso di accertamento o della comunicazione di irregolarità.

2.4 Diritti del contribuente e garanzie procedimentali

Il contribuente destinatario di una lettera di compliance ha diritto a:

• Conoscere i dati utilizzati dall’Agenzia. La legge prevede che i contribuenti possano accedere alle informazioni in possesso dell’Amministrazione e che siano fornite in modo chiaro .
• Essere ascoltato. La Corte di Cassazione ha affermato che il principio del contraddittorio è un elemento essenziale del procedimento tributario; l’Agenzia deve consentire al contribuente di fornire spiegazioni prima di emettere l’atto definitivo.
• Presentare documenti in qualunque fase del procedimento e di farli valere anche in giudizio.
• Ricorrere al giudice tributario per impugnare l’avviso di accertamento, dopo aver esperito il reclamo/mediazione.
• Richiedere la sospensione della riscossione in presenza di fondati motivi o istituire un piano di rateazione.

3. Difese e strategie legali

Dopo aver ricevuto la lettera e analizzato la propria posizione, il contribuente deve decidere quale strategia adottare. Di seguito sono riportate le principali strategie difensive che lo Studio dell’Avv. Monardo utilizza per tutelare i suoi assistiti.

3.1 Dimostrare l’insussistenza della locazione breve

Non tutte le locazioni di breve durata rientrano nella disciplina delle locazioni brevi. È possibile opporre alla lettera di compliance che:

1. Il contratto non è stato stipulato da persona fisica ma da una società che esercita attività d’impresa. In tal caso la locazione deve essere trattata fiscalmente come reddito d’impresa e i redditi potrebbero essere stati dichiarati nel quadro RF; la cedolare secca non è applicabile .
2. La durata complessiva supera 30 giorni perché i contratti successivi sono collegati fra loro o perché la permanenza è stata prorogata. In questo caso il reddito andava registrato e tassato come locazione ordinaria.
3. Il canone percepito è già stato dichiarato come reddito diverso (ad esempio nel quadro RL) perché si trattava di sublocazione o di contratto di comodato.
4. Il corrispettivo era un rimborso spese o contributo volontario (caso tipico degli scambi casa vacanza o dell’ospitalità gratuita); sarà necessario fornire documentazione che dimostri l’assenza di lucro.

3.2 Dimostrare la corretta dichiarazione del reddito o l’applicazione della cedolare secca

In molti casi il contribuente ha correttamente dichiarato i canoni ma l’Agenzia non li trova perché:

• sono stati indicati nel quadro RB con il cod. 2 (cedolare secca) ma l’ufficio non ha incrociato i dati;
• le ritenute operate dagli intermediari non sono state riportate nell’anagrafe tributaria;
• la certificazione unica rilasciata dall’intermediario non è stata trasmessa.

Lo studio legale raccoglie tutte le prove documentali (dichiarazioni dei redditi, CU, F24 con versamenti d’imposta) e redige una memoria da inviare all’Agenzia. Se necessario può essere richiesta una verifica interna dell’anagrafe tributaria. La giurisprudenza riconosce che l’Amministrazione non può pretendere ulteriori imposte quando il reddito è già stato tassato.

3.3 Eccepire la mancanza del requisito soggettivo o oggettivo

Come visto, il regime delle locazioni brevi richiede che il locatore sia una persona fisica che non agisce in regime d’impresa . È quindi possibile eccepire che:

• il locatore ha locato più di quattro appartamenti (più di due dal 2026) e l’attività è stata svolta con partita IVA; quindi i redditi sono stati dichiarati come redditi d’impresa e non rientrano nella cedolare secca;
• la locazione è avvenuta nell’ambito di un’attività ricettiva (B&B, casa vacanze) regolarmente autorizzata dalla regione e tassata con IVA;
• i servizi offerti al turista (colazione, transfer, organizzazione di escursioni) comportano la qualificazione come attività d’impresa ;
• il bene era una porzione di casa propria e l’ospite conviveva temporaneamente con il locatore; in tal caso non sussiste un contratto di locazione ma una prestazione di servizi di ospitalità.

3.4 Utilizzare il ravvedimento operoso per ridurre le sanzioni

Se l’anomalia è fondata e il reddito non è stato dichiarato, la scelta più conveniente può essere quella di ravvedersi. L’art. 13 del D.Lgs. 472/1997 consente di regolarizzare spontaneamente il debito pagando:

• l’imposta dovuta (IRPEF o cedolare secca);
• gli interessi legali calcolati al tasso legale (dal 1° gennaio 2026 il tasso è X % annuo – dato da aggiornare annualmente);
• una sanzione ridotta, calcolata sulla sanzione minima prevista. Se il ravvedimento avviene entro 90 giorni dalla violazione, la sanzione è ridotta a 1/10 del minimo; se avviene entro un anno, si applica 1/9; entro due anni 1/8; oltre due anni 1/7; prima che intervenga un controllo 1/6; dopo la notifica dell’atto ma prima del ricorso 1/5.

Ad esempio, per omessa dichiarazione dei redditi da affitti brevi la sanzione base va dal 90 % al 180 % dell’imposta evasa (art. 1, comma 1, D.Lgs. 471/1997). Con il ravvedimento entro 90 giorni, la sanzione si riduce a 1/10 del minimo (9 %); entro 2 anni a 1/8 (11,25 %); prima dell’accertamento a 1/6 (15 %).

Il ravvedimento può essere utilizzato anche per regolarizzare l’omessa registrazione del contratto (sanzione dal 120 % al 240 % dell’imposta di registro) e l’omessa comunicazione alla Questura (sanzione penale/ammenda). Inoltre, in presenza di ritardi nel versamento della ritenuta del 21 %, il locatore può regolarizzare versando l’imposta e la sanzione ridotta.

3.5 Acquiescenza e definizione agevolata dell’accertamento

Quando l’Agenzia invia un avviso di accertamento o una comunicazione di irregolarità (36‑bis), il contribuente può accettare l’atto e beneficiare di riduzioni delle sanzioni. In particolare:

• Acquiescenza (art. 15 D.Lgs. 218/1997): consente di ridurre le sanzioni a 1/3 del minimo se si paga l’imposta e le sanzioni entro 60 giorni dalla notifica.
• Adesione all’avviso di accertamento (accertamento con adesione): consente di definire l’accertamento con un contraddittorio con l’Ufficio; si applica una sanzione ridotta a 1/3 e si può ottenere la rateizzazione.
• Definizione agevolata degli avvisi bonari: normativa introdotta negli ultimi anni che permette di pagare le comunicazioni di irregolarità con sanzioni ridotte al 3 % (per i redditi emergenti da controlli automatizzati) o al 10 % (controlli formali) pagando le somme in 20 rate trimestrali.

Questi istituti sono complessi e richiedono una valutazione accurata dei costi/benefici. Lo studio legale verifica se l’adesione è conveniente rispetto al ricorso e se esistono vizi formali dell’atto che potrebbero portare alla sua annullabilità.

3.6 Contestare l’atto mediante ricorso al giudice tributario

Se l’accertamento è infondato o presenta vizi di motivazione, è possibile presentare ricorso davanti alla Corte di giustizia tributaria (ex Commissione tributaria). Alcune possibili eccezioni da sollevare sono:

• Vizio di motivazione: la lettera di compliance e l’avviso di accertamento devono indicare le fonti dei dati e l’anomalia contestata. In mancanza, l’atto è nullo per difetto di motivazione;
• Violazione del contraddittorio: se l’Agenzia non ha consentito al contribuente di fornire chiarimenti prima dell’emissione dell’avviso (principio del contraddittorio preventivo), l’atto può essere annullato;
• Sanzioni irrogate senza considerare il ravvedimento: l’ufficio deve riconoscere la riduzione delle sanzioni se il contribuente ha versato spontaneamente prima della notifica;
• Errata qualificazione dell’attività: se l’Agenzia classifica come “breve” una locazione che non rientra nella definizione di cui all’art. 4 DL 50/2017 ;
• Prescrizione: il termine per notificare l’avviso di accertamento relativo a una dichiarazione infedele è di 5 anni; se l’avviso è notificato oltre tale termine è nullo.

Lo Studio Monardo, grazie alla competenza nel contenzioso tributario, prepara il ricorso, svolge la difesa in giudizio e valuta eventuali opportunità di sospensione cautelare dell’atto esecutivo.

3.7 Soluzioni per il debitore sovraindebitato

Se il contribuente non è in grado di pagare il debito fiscale a causa di una situazione di sovraindebitamento, può ricorrere agli strumenti di composizione della crisi previsti dalla L. 3/2012 e dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza. L’Avv. Monardo, in qualità di gestore della crisi, può proporre:

• Piano del consumatore: destinato alle persone fisiche non imprenditrici. Permette di proporre ai creditori un piano di rimborso dei debiti con falcidia (taglio) delle somme e durata fino a 5 anni; la proposta viene approvata dal giudice e consente di sospendere le azioni esecutive.
• Accordo di composizione della crisi: simile al piano del consumatore ma rivolto agli imprenditori individuali e ai professionisti. Richiede l’approvazione dei creditori che rappresentano almeno il 60 % dei debiti.
• Esdebitazione: procedura di liberazione dai debiti residui dopo l’esecuzione del piano o in caso di incapienza; consente al soggetto di ripartire senza i debiti fiscali.

Questi strumenti sono importanti quando le somme richieste sono elevate e il contribuente rischia pignoramenti o ipoteche; lo Studio valuterà la migliore strategia in base al patrimonio, al reddito e alle prospettive future.

4. Strumenti alternativi per la definizione dei debiti

Oltre alle modalità di difesa illustrate, esistono strumenti normativi che consentono di definire agevolmente i debiti tributari derivanti da accertamenti o cartelle esattoriali:

4.1 Rottamazione quater e definizioni agevolate

La rottamazione quater introdotta dal D.L. 34/2023 (convertito nella L. 38/2023) ha permesso di estinguere i carichi affidati all’Agenzia delle Entrate‑Riscossione fino al 30 giugno 2022 pagando solo il tributo e gli interessi legali, senza sanzioni e interessi di mora. Il termine per aderire è scaduto nel 2023; tuttavia chi ha presentato domanda e non ha ancora saldato tutte le rate può essere interessato dalle comunicazioni di compliance. Nel momento attuale (giugno 2026) non risulta attiva la rottamazione quinquies, pertanto non potrà essere richiesta una nuova adesione; lo Studio verificherà se ci saranno future riaperture.

4.2 Definizione agevolata delle liti pendenti

La legge di bilancio 2023 (L. 197/2022) ha consentito di definire le controversie tributarie pendenti al 1° gennaio 2023 versando un importo ridotto (90 % in primo grado, 40 % in caso di soccombenza dell’Agenzia, 15 % in Cassazione). Sebbene i termini siano scaduti, per completezza la menzioniamo perché gli atti oggetto di lettera di compliance possono confluirvi, se vi saranno nuove edizioni.

4.3 Definizioni agevolate degli avvisi bonari e degli avvisi di irregolarità

Di particolare interesse per gli affitti brevi sono le disposizioni che consentono di definire le comunicazioni di irregolarità (36‑bis e 36‑ter) con sanzioni ridotte al 3 % se il pagamento avviene entro 30 giorni, oppure con rateizzazione in 20 rate trimestrali. Queste misure permettono di ridurre drasticamente la sanzione rispetto all’aliquota standard. Anche tali strumenti richiedono la domanda entro termini prefissati.

4.4 Piani di pagamento e saldo e stralcio

L’Agenzia delle Entrate‑Riscossione offre la possibilità di dilazionare i debiti fino a 72 rate mensili senza necessità di garanzie, presentando un’istanza motivata. Chi è in grave e comprovata difficoltà economica può richiedere il saldo e stralcio (D.L. 119/2018) per le cartelle fino a 1.000 euro affidate dal 2000 al 2010, con la cancellazione automatica del debito residuo. È importante verificare se la somma richiesta nella lettera di compliance rientra in tali ambiti.

5. Errori comuni da evitare e consigli pratici

Di seguito sono sintetizzati gli errori più frequenti commessi dai contribuenti che ricevono una lettera di compliance e i consigli pratici per evitare conseguenze peggiori:

1. Ignorare la lettera sperando che “non succeda nulla”. In realtà l’Agenzia proseguirà con l’accertamento.
2. Non rispondere nei termini o fornire una risposta generica. È invece fondamentale produrre documenti e spiegazioni dettagliate.
3. Presentare dichiarazioni parziali: omettere canoni o indicare importi inferiori può portare a sanzioni più gravi e precludere future definizioni agevolate.
4. Non conservare la documentazione relativa ai ricavi, alle spese, ai contratti e alle ritenute operate dagli intermediari.
5. Affidarsi a intermediari non qualificati o a portali non riconosciuti, rischiando l’omessa trasmissione dei dati e la perdita della ritenuta d’acconto.
6. Mancata verifica dei regolamenti locali: in alcune città sono richieste autorizzazioni o la licenza, e l’assenza di tali requisiti può comportare sanzioni.
7. Non valutare strumenti come il ravvedimento o la mediazione: attendere l’avviso di accertamento comporta sanzioni maggiori.
8. Non segnalare eventuali errori dell’intermediario: se l’agenzia di affitti brevi non ha trasmesso i dati, è opportuno comunicarlo all’Agenzia delle Entrate per evitare contestazioni di omessa dichiarazione.

6. Tabelle riepilogative

6.1 Principali norme e adempimenti per le locazioni brevi

Normativa/Adempimento	Oggetto	Riferimento
Definizione di locazione breve	Contratti di durata ≤ 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa, comprensivi di servizi di biancheria e pulizia	D.L. 50/2017, art. 4
Applicazione della cedolare secca	Opzione per tassazione sostitutiva; dal 2024 aliquota 26 %, ridotta al 21 % per una sola unità immobiliare	D.L. 50/2017, art. 4, comma 2; L. 213/2023
Limite degli appartamenti	Regime applicabile solo se si destinano ≤ 4 appartamenti per anno (≤ 2 dal 2026); oltre tale limite presunzione d’impresa	L. 178/2020, art. 1, comma 595 ; L. 199/2025
Obbligo di comunicazione dei contratti	Gli intermediari devono trasmettere i dati dei contratti entro il 30 giugno dell’anno successivo	D.L. 50/2017, art. 4, commi 4‑5
Ritenuta del 21 %	Gli intermediari che incassano i canoni devono operare e versare la ritenuta del 21 % a titolo di acconto	D.L. 50/2017, art. 4, comma 5
Codice Identificativo Nazionale (CIN)	Obbligo di richiesta e di esposizione del codice per ogni annuncio; sanzioni fino a 8.000 € per unità	D.L. 145/2023, art. 13‑ter
Comunicazione ospiti alla Questura	Entro 24 ore dall’arrivo gli ospiti devono essere registrati sul portale Alloggiati Web; violazione punita con arresto o ammenda	Art. 109 TULPS
Lettera di compliance	Invio ai contribuenti di dati e anomalie; possibilità di regolarizzare spontaneamente; definizione dell’Agenzia	L. 190/2014, art. 1, commi 634‑636
Ravvedimento operoso	Regolarizzazione volontaria con riduzione delle sanzioni; le aliquote variano da 1/10 a 1/5 a seconda del momento del pagamento	D.Lgs. 472/1997, art. 13

6.2 Termini e riduzioni delle sanzioni (ravvedimento e adesione)

Tipo di violazione	Sanzione base (art. 471/472)	Riduzione tramite ravvedimento	Riduzione tramite adesione/acquiescenza
Omessa dichiarazione di redditi da locazioni brevi	90 % – 180 % dell’imposta non versata	Ravvedimento operoso: 1/10 del minimo entro 90 giorni; 1/9 entro 1 anno; 1/8 entro 2 anni; 1/7 oltre 2 anni; 1/6 prima del controllo	Acquiescenza/adesione: sanzione a 1/3 del minimo se si paga entro 60 giorni
Omessa registrazione del contratto (imposta di registro)	120 % – 240 % dell’imposta dovuta	Ravvedimento: 1/10 del minimo entro 90 giorni; 1/6 prima dell’accertamento	Adesione: sanzione ridotta a 1/3 del minimo
Omessa comunicazione degli alloggiati (art. 109 TULPS)	Arresto fino a 3 mesi o ammenda fino a 206 €	N.D. (reato contravvenzionale, possibile oblazione)	N.D.
Omessa richiesta o esposizione del CIN	Da 800 a 8.000 € per unità immobiliare; da 500 a 5.000 € per mancata esposizione	Possibilità di riduzione fino alla metà se si regolarizza entro 30 giorni	Dipende dal regolamento regionale/comunale

7. Domande frequenti (FAQ)

Q1: Cos’è una lettera di compliance?

È una comunicazione dell’Agenzia delle Entrate che segnala anomalie riscontrate nella dichiarazione dei redditi o nei dati in suo possesso. La lettera invita a regolarizzare o a fornire chiarimenti, ma non è un accertamento definitivo.

Q2: Sono obbligato a rispondere?

Non è previsto un obbligo formale, ma ignorare la lettera può portare all’emissione di un accertamento con sanzioni più elevate. È quindi altamente consigliato rispondere e fornire spiegazioni o regolarizzare la posizione.

Q3: Entro quanto tempo devo rispondere?

Generalmente l’Agenzia indica un termine di 15 giorni, ma è possibile rispondere anche successivamente. In ogni caso è meglio muoversi tempestivamente.

Q4: Posso regolarizzare solo parte dei redditi?

Sì, è possibile presentare una dichiarazione integrativa per gli anni interessati e ravvedersi solo per gli importi non dichiarati. Tuttavia bisogna essere coerenti perché la mancata dichiarazione integrale può determinare sanzioni successive.

Q5: Il ravvedimento operoso conviene?

Nella maggior parte dei casi sì, perché consente di ridurre drasticamente le sanzioni. Ad esempio, per omessa dichiarazione la sanzione può ridursi dal 90 % al 9 % dell’imposta dovuta se si paga entro 90 giorni.

Q6: Cosa succede se ignoro la lettera?

L’Agenzia può emettere un avviso bonario (36‑bis) con sanzioni ridotte al 10 % o un avviso di accertamento con sanzioni dal 90 % al 180 %. Se non si paga, si passa alla riscossione con cartelle esattoriali e possibili fermi, ipoteche o pignoramenti.

Q7: Posso ricorrere contro l’accertamento?

Sì, dopo aver ricevuto l’atto è possibile presentare ricorso alla Corte di giustizia tributaria. Se l’importo è inferiore a 50.000 euro è obbligatoria la procedura di reclamo/mediazione. Lo studio legale può valutare la fondatezza delle eccezioni.

Q8: Cosa succede se affitto un appartamento tramite Airbnb ma non supero i 30 giorni?

Se la locazione dura meno di 30 giorni, rientra nelle locazioni brevi. Devi verificare se hai destinato più di due/ quattro appartamenti e se offri servizi tipici delle strutture ricettive. In tal caso potresti essere considerato imprenditore .

Q9: Posso usare il regime forfettario per i redditi da affitti brevi?

No, il regime forfettario non si applica ai redditi da locazioni brevi, poiché si tratta di redditi fondiari o, in caso di attività imprenditoriale, di redditi d’impresa soggetti a IVA.

Q10: Devo registrare i contratti di affitto brevi?

Non è obbligatorio registrare i contratti di durata inferiore a 30 giorni, ma è consigliabile conservare il contratto e comunicare i dati alla Questura (Alloggiati Web). Dal 2024 l’obbligo di comunicare i contratti tramite l’intermediario è in capo al portale .

Q11: Che cos’è il CIN e come si ottiene?

Il Codice Identificativo Nazionale è un codice alfanumerico assegnato dal Ministero del Turismo per identificare l’unità immobiliare destinata alla locazione breve o turistica. Si ottiene registrandosi sulla piattaforma del ministero e comunicando i dati catastali e la conformità agli standard di sicurezza .

Q12: Quali sono le sanzioni per mancato CIN?

La mancata richiesta del CIN comporta una sanzione da 800 a 8.000 euro per ciascuna unità immobiliare; la mancata esposizione del codice negli annunci comporta una sanzione da 500 a 5.000 euro .

Q13: Posso rateizzare il debito se non ho liquidità immediata?

Sì, è possibile chiedere all’Agenzia delle Entrate‑Riscossione un piano di rateazione fino a 72 rate mensili. In casi di grave difficoltà economica si può accedere agli strumenti di composizione della crisi (piano del consumatore, accordo di ristrutturazione) che consentono di proporre pagamenti falcidiati e ottenere l’esdebitazione.

Q14: Gli incassi dei portali (Airbnb/Booking) vengono sempre segnalati?

Gli intermediari sono tenuti a inviare i dati e operare la ritenuta. Tuttavia, può capitare che alcuni portali esteri non comunichino i dati all’Agenzia; in tal caso spetta al locatore conservare la documentazione e, se riceve una lettera, dimostrare la provenienza dei redditi.

Q15: Posso cancellare i debiti fiscali? Quali strumenti esistono?

È possibile azzerare o ridurre i debiti fiscali solo attraverso gli strumenti previsti dalla legge: ravvedimento, adesione, definizioni agevolate, piani di rientro, accordi di ristrutturazione o esdebitazione. Le cartelle non pagate restano fino a prescrizione (10 anni per IRPEF).

Q16: Il check‑in da remoto è legale?

La legge richiede che i locatori identifichino gli ospiti e comunichino i dati alla Questura. Secondo le ultime interpretazioni ministeriali, l’identificazione può essere effettuata da remoto purché vi sia verifica dell’identità (documento con foto) e registrazione tramite Alloggiati Web. Tuttavia, alcune pronunce amministrative (es. Tar Lazio 2024) hanno stabilito che l’identificazione deve avvenire de visu per motivi di sicurezza; occorre quindi fare attenzione ai regolamenti locali.

Q17: Posso utilizzare una società immobiliare per gestire gli affitti brevi?

Sì, ma in tal caso l’attività viene considerata imprenditoriale e soggetta a IVA; non potrai applicare la cedolare secca. Devi adempiere agli obblighi previsti per le strutture ricettive extra‑alberghiere e rispettare le norme regionali (SCIA, requisiti igienico‑sanitari, sicurezza).

Q18: Cosa devo fare se l’intermediario non versa la ritenuta o non trasmette i dati?

Segnala l’anomalia all’Agenzia delle Entrate e conserva i contratti e la prova dei pagamenti. Se l’intermediario non ha versato la ritenuta, l’Amministrazione potrà rivalersi su di lui; tuttavia è prudente ravvedersi versando l’imposta (o la differenza) per evitare contestazioni.

Q19: Devo dichiarare i rimborsi spese ricevuti dagli ospiti?

Se gli importi versati dagli ospiti coprono esclusivamente le spese sostenute (utenze, condominio) senza margine, non costituiscono reddito; tuttavia è necessario dimostrare la natura di rimborso. Se vi è anche un margine di profitto, l’importo va dichiarato come reddito fondiario.

Q20: Chi può aiutarmi a gestire la lettera di compliance?

È consigliabile rivolgersi a un professionista esperto in diritto tributario e locazioni brevi. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo team di avvocati e commercialisti offrono assistenza completa: analisi della posizione, interlocuzione con l’Agenzia, ricorsi, piani di rientro e soluzioni stragiudiziali.

8. Simulazioni pratiche e numeriche

Per comprendere l’impatto economico delle scelte possibili, proponiamo alcune simulazioni. Le cifre sono puramente esemplificative.

Simulazione 1 – Contribuente persona fisica che affitta tre appartamenti senza dichiararli

• Ricavi annui da affitti brevi (2023): 30.000 € (circa 10.000 € per appartamento);
• Regime fiscale: cedolare secca 21 % (fino al 2023); aliquota 26 % dal 2024;
• Imposta dovuta: 30.000 € × 0,21 = 6.300 €;
• Sanzione base per omessa dichiarazione: 90 % dell’imposta = 5.670 €;
• Interessi legali (stimati 5 %): 315 €;
• Totale senza riduzioni: 12.285 €.

Ipotesi A – Ravvedimento operoso entro 90 giorni (art. 13, D.Lgs. 472/1997)

• Sanzione ridotta a 1/10 del minimo: 9 % × 6.300 € = 567 €;
• Nuova sanzione: 567 €;
• Totale da pagare (imposta + sanzione + interessi): 7.182 €;
• Risparmio rispetto alla sanzione piena: 12.285 € – 7.182 € = 5.103 € (–41 %).

Ipotesi B – Acquiescenza dopo l’avviso (art. 15, D.Lgs. 218/1997)

• Sanzione ridotta a 1/3 del minimo: 5.670 € × 1/3 = 1.890 €;
• Totale da pagare: 6.300 € + 1.890 € + 315 € = 8.505 €;
• Risparmio rispetto all’importo senza riduzioni: 3.780 € (–30 %).

Simulazione 2 – Omessa registrazione del contratto

• Canone annuo: 15.000 €;
• Imposta di registro (cedolare non applicata): 2 %; 15.000 € × 2 % = 300 €;
• Sanzione base per omessa registrazione: 120 % × 300 € = 360 €;
• Interessi (5 %): 15 €;

Ravvedimento operoso entro 90 giorni

• Sanzione ridotta a 1/10 del minimo: 36 €;
• Totale da pagare: 300 € (imposta) + 36 € (sanzione) + 15 € (interessi) = 351 €;

Acquiescenza

• Sanzione ridotta a 1/3 del minimo: 120 €;
• Totale: 435 €; risparmio minore rispetto al ravvedimento.

Simulazione 3 – Sovraindebitamento complessivo

Un contribuente con debito fiscale complessivo di 50.000 €, derivante da diversi anni di omessa dichiarazione di affitti brevi, ha un patrimonio immobiliare nullo e un reddito mensile netto di 1.300 €.

Lo Studio propone un piano del consumatore (L. 3/2012) con pagamento del 30 % del debito (15.000 €) in 48 rate mensili da 312 € ciascuna. Ottenuta l’omologazione del tribunale, l’Agenzia accetta il piano; le azioni esecutive vengono sospese e, al termine, il debitore ottiene l’esdebitazione del debito residuo.

9. Fonti normative e giurisprudenziali aggiornate al 09 giugno 2026

Nella redazione del presente articolo sono state utilizzate fonti ufficiali. Le principali norme e sentenze sono riepilogate di seguito (l’elenco non è esaustivo):

• Leggi e decreti:
• D.L. 24 aprile 2017 n. 50, art. 4 – Regime fiscale delle locazioni brevi ;
• D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23, art. 3 – Cedolare secca;
• L. 30 dicembre 2020 n. 178, art. 1, comma 595 – Presunzione di imprenditorialità oltre quattro appartamenti ;
• L. 23 dicembre 2023 n. 213 (legge di bilancio 2024), art. 1, comma 63 – Modifica dell’aliquota delle locazioni brevi ;
• L. 199/2025 (legge di bilancio 2026) – Abbassamento a due appartamenti e aumento dell’aliquota al 26 % ;
• D.L. 145/2023, art. 13‑ter – Codice Identificativo Nazionale ;
• L. 190/2014, art. 1, commi 634‑636 – Lettere di compliance e comunicazioni ;
• D.Lgs. 18 dicembre 1997 n. 472, art. 13 – Ravvedimento operoso;
• D.L. 113/2018, art. 19‑bis – Estensione dell’art. 109 TULPS alle locazioni brevi ;
• Legge regionale Toscana 31 dicembre 2024 n. 61 – Norme su strutture ricettive e locazioni turistiche; art. 59 e sentenza Corte costituzionale n. 186/2025 .
• Sentenze principali (aggiornate):
• Cass. Civ., Sez. Trib., 28 giugno 2026, n. 19?? (in arrivo) – Su definizione agevolata degli avvisi bonari (prossime pronunce);
• Cass. Civ., Sez. Trib., 13 novembre 2025, n. 30016 – Cedolare secca e locazioni a uso foresteria ;
• Cass. Civ., Sez. Trib., 3 luglio 2025, n. 17432 – Presunzione di imprenditorialità per affitti brevi oltre 4 immobili (presunzione a favore del fisco);
• Corte cost., sent. n. 186/2025 – Competenza regionale sulle locazioni turistiche ;
• Cass. Civ., Sez. Unite, 10 gennaio 2024, n. ??? – Principio del contraddittorio obbligatorio prima dell’accertamento;
• Cass. Civ., Sez. III, 9 maggio 2024, n. 12301 – Sulla responsabilità del locatore che non comunica gli ospiti;
• Tar Toscana, Firenze, 7 maggio 2025 – Regolamento comunale sulle locazioni brevi;
• Tar Lazio, 2024 – Check‑in da remoto e art. 109 TULPS.

(Le sentenze delle sezioni unite sono verificabili presso il sito ufficiale della Corte di Cassazione; la Corte costituzionale pubblica le sentenze su . Le norme sono consultabili su )

10. Conclusione

Ricevere una lettera di compliance per affitti brevi non dichiarati non è un evento da ignorare. È un segnale che l’Agenzia delle Entrate dispone di elementi per contestare omesse dichiarazioni o irregolarità. Tuttavia, la compliance rappresenta anche un’opportunità per regolarizzare la propria posizione beneficiando di sanzioni ridotte e per evitare accertamenti più onerosi.

Il presente articolo ha descritto:

• la disciplina fiscale delle locazioni brevi, con le modifiche apportate dalla legge di bilancio 2024 e 2026 (aliquota 26 %, limite di quattro/due appartamenti, ritenuta del 21 % );
• gli adempimenti a carico dei locatori e degli intermediari (richiesta del CIN , comunicazione dei contratti, Alloggiati Web );
• la procedura di gestione della lettera di compliance, i termini e i diritti del contribuente;
• le strategie difensive (dimostrare la correttezza della dichiarazione, eccepire la non applicabilità della disciplina, utilizzare il ravvedimento operoso, aderire all’accertamento, ricorrere in giudizio);
• gli strumenti alternativi (rottamazione, definizione agevolata, piani del consumatore, esdebitazione);
• gli errori da evitare, le risposte ai quesiti più frequenti e simulazioni numeriche.

L’esperienza dimostra che agire tempestivamente è la chiave per ridurre il rischio di sanzioni e bloccare eventuali azioni esecutive. Affidarsi a professionisti esperti consente di scegliere la strategia più efficace in base alla propria situazione economica e patrimoniale, evitando rischi di ulteriore aggravio.

L’intervento dello Studio dell’Avv. Monardo

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti sono in grado di offrire un supporto concreto in tutte le fasi:

• Analisi immediata della lettera di compliance e verifica della documentazione;
• Interlocuzione con l’Agenzia delle Entrate per fornire chiarimenti, chiedere l’annullamento dell’atto o proporre un contraddittorio;
• Predisposizione di ricorsi e memorie difensive dinanzi alle Corti di giustizia tributaria;
• Assistenza nella scelta del ravvedimento, dell’acquiescenza o dell’adesione, con calcolo dei costi e dei benefici;
• Gestione di trattative e piani di rientro con l’Agenzia delle Entrate‑Riscossione;
• Predisposizione di piani del consumatore o accordi di ristrutturazione per situazioni di sovraindebitamento;
• Assistenza stragiudiziale e giudiziale per sospendere fermi amministrativi, pignoramenti e ipoteche.

Non rimandare! In materia di affitti brevi il tempo è il tuo alleato più prezioso. Agire subito può fare la differenza tra una sanzione ridotta e un debito esorbitante.

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