Introduzione

Le locazioni brevi attraverso piattaforme come Airbnb sono divenute uno strumento diffuso per monetizzare un immobile, ma comportano importanti obblighi fiscali e amministrativi. L’Agenzia delle Entrate può inviare lettere di compliance ai proprietari o gestori che non dichiarano correttamente i proventi derivanti da queste locazioni. Questi avvisi non sono accertamenti veri e propri, ma inviti a regolarizzare eventuali anomalie; se ignorati possono trasformarsi in accertamenti con sanzioni e interessi. Comprendere il quadro normativo, i propri diritti e le possibili difese è essenziale per evitare errori che possono comportare ingenti costi.

In questa guida aggiornata al 9 giugno 2026 esamineremo nel dettaglio:

• Il quadro normativo che disciplina le locazioni brevi e la cedolare secca, le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 e le principali sentenze della Cassazione e della Corte costituzionale;
• Le caratteristiche della lettera di compliance e i tempi per rispondere;
• Le strategie per regolarizzare la posizione fiscale tramite ravvedimento operoso e dichiarazione integrativa;
• Le difese giudiziali e stragiudiziali quando si contestano gli addebiti;
• Strumenti alternativi per gestire i debiti come l’accertamento con adesione e le procedure di sovraindebitamento;
• Domande e risposte frequenti, tabelle riepilogative e simulazioni numeriche.

Perché è importante agire subito

Ricevere una lettera di compliance non significa essere già stati accertati o sanzionati, ma è un’opportunità per correggere in autonomia eventuali errori, beneficiando di riduzioni significative delle sanzioni. Se non si risponde, l’Agenzia può procedere con un avviso di accertamento o iscrivere a ruolo gli importi dovuti. I controlli si fanno sempre più serrati: la Legge di Bilancio 2026 ha previsto oltre 2,4 milioni di lettere di compliance solo nel 2026 e potenziato l’uso dell’intelligenza artificiale da parte dell’amministrazione finanziaria. Agire tempestivamente, assistiti da professionisti esperti, consente di ridurre costi e rischi.

Chi può aiutarti

L’avv. Giuseppe Angelo Monardo è un cassazionista e coordina un team multidisciplinare di avvocati e commercialisti specializzati in diritto bancario, tributario e nella gestione delle crisi da sovraindebitamento. Tra le sue qualifiche spiccano:

• Gestore della crisi da sovraindebitamento ai sensi della Legge 3/2012, iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia;
• Professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC);
• Esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021;
• Coordinatore di professionisti con operatività nazionale nel diritto bancario, societario e tributario.

Grazie a questa esperienza, lo Studio Monardo può assistere il cliente nell’analisi della lettera di compliance e dell’eventuale atto di accertamento, nella predisposizione di ricorsi e istanze di sospensione, nella trattativa con l’Agenzia delle Entrate per definizioni agevolate, nella redazione di piani di rientro e nella gestione di procedure giudiziali e stragiudiziali (sovraindebitamento, esdebitazione, accordi di ristrutturazione).

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Contesto normativo e giurisprudenziale

Per capire come comportarsi quando si riceve una lettera di compliance relativa ad attività di locazione non dichiarata, è necessario conoscere la disciplina fiscale, le novità normative del 2026 e le più recenti pronunce giurisprudenziali.

1. La definizione di locazione breve e la disciplina della cedolare secca

Il concetto di locazione breve è introdotto dall’art. 4, comma 1 del D.L. 50/2017, convertito dalla L. 96/2017. Secondo questa norma, sono locazioni brevi i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, includendo anche i servizi accessori di fornitura di biancheria e pulizia dei locali . L’introduzione delle locazioni brevi ha consentito di applicare la cedolare secca, un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo, con aliquota iniziale del 21 % .

La disciplina ha subito varie modifiche:

• Legge 178/2020 (Legge di Bilancio 2021): ha introdotto una presunzione di attività imprenditoriale quando un soggetto loca più di quattro appartamenti nel corso dell’anno. In tal caso non è più consentito applicare la cedolare secca e occorre adottare il regime IVA e tenere la contabilità . ;
• Legge 199/2025 (Legge di Bilancio 2026): ha ridefinito la tassazione delle locazioni brevi introducendo un sistema progressivo: 21 % per i canoni derivanti dalla prima unità immobiliare, 26 % per la seconda; dalla terza in poi l’attività è considerata imprenditoriale, con obbligo di apertura della partita IVA e di applicazione delle regole delle imprese . Questa impostazione mira a contrastare l’utilizzo massivo della cedolare secca per scopi professionali, distinguendo i piccoli locatori dagli operatori commerciali.
• Obblighi degli intermediari: l’art. 4, comma 5 del D.L. 50/2017 impone ai soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare (piattaforme come Airbnb, Booking o soggetti che incassano canoni) di comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti e di operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 % sui canoni versati ai locatori . La mancata comunicazione comporta sanzioni da 250 a 2.000 euro; la ritenuta è applicata in acconto o a titolo definitivo a seconda che il locatore abbia optato o meno per la cedolare secca. .

2. Codice Identificativo Nazionale (CIN) e requisiti di sicurezza

Per combattere l’abusivismo e favorire la tracciabilità delle locazioni brevi, la Legge 191/2023 e il Decreto del Ministro del Turismo 3 settembre 2024 n. 129 hanno introdotto il Codice Identificativo Nazionale (CIN). Ogni unità destinata a locazioni brevi deve essere dotata di un CIN da esporre sui portali e all’esterno dell’immobile; il codice viene rilasciato tramite piattaforma nazionale e sostituisce i codici regionali. Il DM prevede anche l’obbligo di dotare gli immobili di dispositivi di sicurezza (rilevatori di monossido di carbonio, gas, estintori e kit di pronto soccorso) . Il termine per l’adeguamento è stato spostato al 1º gennaio 2025 . Gli esercenti che non espongono il CIN rischiano sanzioni amministrative e la rimozione dagli annunci.

3. Presunzione di imprenditorialità e divieti condominiali

La normativa distingue tra attività imprenditoriale e attività privata. La presunzione di imprenditorialità oltre quattro unità introdotta dalla legge 178/2020 è stata confermata e rafforzata dalla legge 199/2025 . Chi gestisce più di due appartamenti dal 2026 sarà tenuto ad aprire una partita IVA e a rispettare gli obblighi previsti per le imprese, tra cui l’iscrizione al registro delle imprese e l’emissione di fatture.

In ambito condominiale la Corte di Cassazione, con sentenza n. 3419/2025, ha stabilito che un regolamento condominiale contrattuale può vietare le locazioni brevi e l’attività di affittacamere quando qualifica tali attività come produttive. La Corte ha affermato che la locazione turistica con servizi di pulizia e cambio biancheria costituisce una vera attività economica e può essere vietata se il regolamento vieta l’uso produttivo dell’unità. Se il regolamento è approvato all’unanimità e trascritto nei registri immobiliari, il divieto è opponibile agli acquirenti . La stessa sentenza precisa che è legittimo vietare locazioni sotto i sei mesi se il regolamento lo prevede espressamente .

La Cassazione aveva già chiarito, con la sentenza 24526/2022, che i divieti condominiali devono essere specifici e trascritti: clausole generiche che vietano «uso alberghiero» non bastano a impedire i B&B. La decisione del 2025, tuttavia, rafforza la possibilità per i condomini di introdurre divieti mirati per tutelare l’uso residenziale e la quiete condominiale.

4. La sentenza della Corte costituzionale n. 186/2025 e le limitazioni regionali

Nel dicembre 2025 la Corte costituzionale, con sentenza n. 186/2025, ha respinto l’impugnazione del Governo contro la legge della Regione Toscana che introduceva limiti all’attività di locazione turistica. La Corte ha precisato che i criteri e i limiti allo svolgimento delle locazioni brevi rientrano nelle materie del governo del territorio e del turismo, competenza delle Regioni. Secondo la Corte, la destinazione residenziale di un immobile non è elemento essenziale del diritto di proprietà; pertanto le Regioni e i Comuni possono imporre requisiti e autorizzazioni per le locazioni turistiche . La sentenza riconosce che le limitazioni servono a tutelare la funzione sociale della proprietà e a contenere fenomeni come l’overtourism, lasciando spazio a regolamenti comunali che individuano aree dove vietare o limitare gli affitti brevi .

Il commento della stampa specializzata sottolinea che la decisione consente di imporre obblighi di cambio di destinazione d’uso degli immobili e la zonizzazione dei centri storici: i proprietari che desiderano svolgere attività ricettiva in modo stabile dovranno ottenere autorizzazioni e adeguare la destinazione urbanistica . La Corte chiarisce inoltre che la locazione turistica non può essere considerata parte inviolabile del diritto di proprietà e può essere limitata per tutelare interessi sociali ed urbanistici .

5. Le pronunce della Corte di giustizia dell’Unione europea

In tema di obblighi degli intermediari la Corte di giustizia dell’Unione europea (CGUE), nella causa C‑83/21 (Airbnb Ireland UC/Agenzia delle Entrate) depositata il 22 dicembre 2022, ha riconosciuto la legittimità dell’obbligo per le piattaforme di comunicare i dati relativi ai contratti di locazione breve e di effettuare la ritenuta alla fonte del 21 %. La Corte ha però dichiarato illegittimo l’obbligo di nominare un rappresentante fiscale in Italia, ritenendolo sproporzionato e contrario alla libera prestazione dei servizi . Questa decisione ha spinto il legislatore italiano a riformare le norme sul rappresentante fiscale.

6. Statuto dei diritti del contribuente, contraddittorio e ravvedimento operoso

Il Statuto dei diritti del contribuente (L. 212/2000) contiene principi fondamentali che disciplinano il rapporto tra fisco e contribuenti. In particolare:

• Art. 6, comma 1: l’amministrazione finanziaria deve assicurare l’effettiva conoscenza degli atti destinati al contribuente, comunicandoli nel luogo di domicilio effettivo e con modalità idonee a tutelare la privacy .
• Art. 6, comma 2: l’amministrazione deve informare il contribuente di ogni fatto o circostanza che possa comportare il mancato riconoscimento di un credito o l’irrogazione di una sanzione, richiedendo di integrare o correggere gli atti prodotti . Questo principio costituisce la base giuridica delle lettere di compliance, che rappresentano un invito a correggere spontaneamente la propria posizione prima che si avvii un accertamento.
• Art. 6, comma 5: prima di procedere alle iscrizioni a ruolo derivanti dalla liquidazione di tributi risultanti da dichiarazioni, l’amministrazione deve invitare il contribuente a fornire chiarimenti o a produrre documenti mancanti entro un termine non inferiore a 30 giorni . Gli atti emessi in violazione di tale comma sono annullabili . Pertanto, l’assenza di un invito preliminare può essere una valida eccezione in sede di contenzioso.
• Art. 6‑bis (principio del contraddittorio): introdotto nel 2022 e modificato nel 2023, stabilisce che tutti gli atti autonomamente impugnabili devono essere preceduti da un contraddittorio informato ed effettivo. L’amministrazione deve comunicare lo schema di atto e concedere al contribuente un termine di almeno 60 giorni per presentare controdeduzioni; l’atto definitivo deve motivare l’eventuale rigetto delle osservazioni . Tuttavia il contraddittorio non è richiesto per gli atti automatizzati o di controllo formale , come le comunicazioni di irregolarità e la maggior parte delle lettere di compliance.

Un altro istituto fondamentale è il ravvedimento operoso, disciplinato dall’art. 13 del D.Lgs. 472/1997. Esso consente al contribuente di regolarizzare spontaneamente violazioni tributarie (versamenti tardivi, errori, omesse dichiarazioni) beneficiando di una riduzione delle sanzioni. Il ravvedimento può essere effettuato entro 14 giorni (ravvedimento sprint), 30 giorni (ravvedimento breve), un anno o oltre, con sanzioni proporzionalmente ridotte . La tabella sinottica della Unione Valdera ricorda che per il mancato pagamento del tributo la sanzione è ridotta allo 0,1 % per giorno di ritardo se il pagamento avviene entro 14 giorni ; al 1,5 % se avviene entro 30 giorni ; al 3,75 % per i ravvedimenti lunghi . Il versamento deve includere imposta, sanzione ridotta e interessi legali .

7. Le lettere di compliance: natura e contenuto

Le lettere di compliance sono comunicazioni inviate dall’Agenzia delle Entrate per segnalare al contribuente anomalie o incongruenze riscontrate nelle dichiarazioni. Esse non sono avvisi di accertamento ma inviti a regolarizzare la posizione. Secondo la guida del portale La Legge per Tutti, le lettere di compliance non contengono una sanzione definitiva ma illustrano le irregolarità e invitano il contribuente a correggere gli errori con ravvedimento operoso . Generalmente il contribuente dispone di 30 giorni dalla ricezione per presentare una dichiarazione integrativa, pagare l’imposta dovuta con sanzioni ridotte e interessi . Se ritiene che non vi siano errori, può inviare chiarimenti tramite il servizio telematico CIVIS .

Il contenuto delle lettere di compliance comprende:

1. dati identificativi del contribuente (codice fiscale, nome, cognome) e numero della comunicazione;
2. periodo d’imposta e tipo di reddito non dichiarato (ad esempio canoni di locazione breve soggetti a cedolare secca);
3. codice atto da utilizzare per eventuali versamenti tramite F24;
4. modalità di consultazione degli elementi informativi (ad esempio nel portale “Fatture e Corrispettivi”);
5. invito a fornire chiarimenti e documentazione tramite il servizio CIVIS se si ritiene che l’anomalia sia infondata .

Anche la guida DeQuo sottolinea che la lettera di compliance è un invito a verificare la propria posizione fiscale; per regolarizzare occorre presentare una dichiarazione integrativa, pagare le imposte e una sanzione ridotta (pari al 15 % della maggiore imposta in caso di dichiarazione infedele, e ridotta a 1/6 del minimo per la cedolare secca) . Se il contribuente omette o dichiara in parte canoni soggetti a cedolare secca, le sanzioni ridotte ammontano al 30 % (per omessa dichiarazione) o al 40 % (per omissione totale) .

Nella sezione dedicata al cassetto fiscale il contribuente può visualizzare il dettaglio delle anomalie, reperire il prospetto precompilato con i dati da integrare e trasmettere la dichiarazione integrativa . La lettera spiega anche come contattare l’Agenzia tramite il numero verde o recandosi presso gli uffici territoriali .

8. Diritto al contraddittorio e accertamento con adesione

Come previsto dall’art. 6‑bis dello Statuto del contribuente, gli atti impugnabili devono essere preceduti da un contraddittorio. Nel caso delle locazioni brevi, una volta decorsi i 30 giorni senza ravvedimento, l’Agenzia può emettere un avviso di accertamento. Dal 30 aprile 2024, con l’entrata in vigore del D.Lgs. 13/2024, gli avvisi devono essere preceduti da uno schema di atto comunicato al contribuente, che ha 60 giorni per produrre controdeduzioni . L’atto definitivo deve motivare il rigetto delle osservazioni.

L’avviso di accertamento è impugnabile davanti alla Corte di giustizia tributaria; tuttavia, prima di ricorrere è possibile utilizzare l’accertamento con adesione disciplinato dal D.Lgs. 218/1997 (in parte abrogato e modificato nel 2024). L’ufficio invita il contribuente a un contraddittorio; l’eventuale adesione consente di pagare l’imposta con riduzione delle sanzioni (generalmente a 1/3 del minimo) e di rateizzare l’importo.

Nel 2024 l’art. 5-ter del D.Lgs. 218/1997, che prevedeva l’obbligo di invito prima dell’accertamento, è stato abrogato dal D.Lgs. 13/2024 . Tuttavia la nuova disciplina del contraddittorio (art. 6‑bis L. 212/2000) garantisce comunque un preavviso al contribuente; gli atti emessi senza contraddittorio in violazione della norma sono annullabili.

9. Riforma 2026 del fisco e definizioni agevolate

La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) ha introdotto numerose novità, tra cui la rottamazione-quinquies delle cartelle. Si tratta della quinta edizione della definizione agevolata, riservata ai debiti affidati agli Agenti della Riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2023 e derivanti da imposte dichiarate ma non versate . La misura consente di estinguere tali debiti senza pagare sanzioni né interessi di mora, dilazionando l’importo fino a 54 rate bimestrali .

L’istanza di adesione doveva essere presentata entro il 30 aprile 2026, con prima rata al 31 luglio 2026 e successive scadenze al 30 settembre e 30 novembre 2026 . Poiché alla data di aggiornamento di questo articolo (9 giugno 2026) il termine per aderire è scaduto, la rottamazione-quinquies non è più accessibile a nuovi contribuenti. Non sarà quindi trattata nel dettaglio in questa guida; si ricorda tuttavia che sono ancora in vigore piani di rateazione derivanti dalle precedenti definizioni agevolate (cosiddette “quater”) e che chi aderisce deve rispettare le scadenze per non decadere dai benefici.

10. Sovraindebitamento e strumenti di tutela del patrimonio

In caso di debiti di importo rilevante o di difficoltà finanziarie, il contribuente può ricorrere alle procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento disciplinate dal Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza (D.Lgs. 14/2019) e, per le procedure ancora pendenti, dalla Legge 3/2012. Queste procedure – piano del consumatore, accordo di ristrutturazione dei debiti e liquidazione controllata del patrimonio – consentono al debitore non fallibile (consumatore o piccolo imprenditore) di proporre ai creditori un piano di pagamento sostenibile che può prevedere anche lo stralcio parziale dei debiti. Secondo la dottrina, tali strumenti richiedono l’intervento di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) e l’omologazione da parte del tribunale . Per accedere al piano occorre nominare un gestore della crisi, depositare documenti che attestino la propria situazione patrimoniale e proporre un programma di rimborso che tenga conto della capacità reddituale . In caso di corretto adempimento il giudice può concedere la esdebitazione (cancellazione del debito residuo).

Questi strumenti non sono specifici della lettera di compliance ma costituiscono un’alternativa per chi, dopo un accertamento, si trova a non poter onorare il debito con il Fisco. Lo Studio Monardo, in qualità di gestore della crisi e professionista fiduciario di un OCC, assiste i clienti nella valutazione dei requisiti e nella predisposizione dei piani.

Procedura passo‑passo dopo la notifica della lettera di compliance

Ricevere una lettera di compliance dall’Agenzia delle Entrate può generare ansia, ma seguendo una procedura ordinata è possibile gestire la situazione in modo efficace. Di seguito sono riassunti i passaggi essenziali dal momento della ricezione alla definizione del debito o alla contestazione degli addebiti.

1. Verifica dei dati e consultazione del cassetto fiscale

1. Leggere attentamente la comunicazione: la lettera riporta il numero identificativo, l’anno d’imposta e la tipologia di reddito non dichiarato (es. canoni di locazione breve) .
2. Accedere al cassetto fiscale sul sito dell’Agenzia delle Entrate con le proprie credenziali SPID/CIE. Nella sezione “Agenzia scrive” è disponibile il prospetto informativo con il dettaglio delle anomalie riscontrate. Qui si può verificare quali redditi risultano incassati secondo i dati dell’Agenzia (es. canoni comunicati dalle piattaforme) .
3. Controllare la corrispondenza con i propri registri: confrontare i dati con i contratti realmente conclusi, le somme incassate e le ritenute operate dalla piattaforma. È importante verificare se sono state applicate correttamente le aliquote (21 % o 26 %), se i canoni sono stati oggetto di ritenuta e se eventuali spese (es. cleaning fee) sono comprese nei ricavi.
4. Valutare la natura dell’irregolarità: può trattarsi di omessa dichiarazione, dichiarazione incompleta (es. dimenticanza di una locazione), errata indicazione dei redditi (es. riportati in una categoria errata), o di un errore dell’Agenzia (es. doppia comunicazione da parte della piattaforma).

2. Ravvedimento operoso e dichiarazione integrativa

Se l’irregolarità sussiste, la via più rapida e conveniente è il ravvedimento operoso. La procedura consiste nel:

1. Presentare una dichiarazione integrativa: attraverso il software messo a disposizione (ad esempio, Redditi PF o 730 correttivo), indicando i redditi omessi o corretti. La dichiarazione deve essere inviata entro i termini previsti per il ravvedimento (in genere entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione originaria) ma, per beneficiare della massima riduzione delle sanzioni, conviene agire entro i primi 90 giorni .
2. Calcolare e versare l’imposta: occorre determinare l’IRPEF dovuta o l’importo della cedolare secca (21 % o 26 %) sui canoni omessi. Se si rientra nella nuova disciplina (più di due unità immobiliari) potrebbe essere necessario adottare il regime d’impresa e versare IVA.
3. Pagare la sanzione ridotta: secondo l’art. 13 del D.Lgs. 472/1997, la sanzione per infedele dichiarazione è ridotta a 1/9 o 1/8 a seconda dei termini; per l’omesso versamento la sanzione base del 30 % è ridotta proporzionalmente. Ad esempio, per un ravvedimento entro 30 giorni, la sanzione è pari all’1,5 % .
4. Versare gli interessi legali: calcolati giorno per giorno dal termine originario al giorno del pagamento. Per il 2026 l’interesse legale è dello 0,05 % annuo (DM 12/12/2019) . Gli interessi devono essere versati con lo stesso modello F24.
5. Conservare la documentazione: ricevute di pagamento, dichiarazioni, contratti e comunicazioni con l’Agenzia vanno conservati per almeno cinque anni.

I codici tributo da utilizzare sono indicati nella lettera. Il versamento deve avvenire tramite F24 utilizzando la sezione “Erario” e selezionando la casella “Ravvedimento operoso” .

3. Contestazione della comunicazione

Se il contribuente ritiene che l’anomalia sia infondata (ad esempio perché i canoni sono stati già dichiarati o appartengono a un terzo), può:

1. Inviare chiarimenti tramite CIVIS: la piattaforma di assistenza dell’Agenzia delle Entrate consente di aprire un ticket e allegare documentazione (contratti, ricevute, certificazione unica rilasciata dalla piattaforma, ecc.). La risposta dell’ufficio solitamente arriva entro 30 giorni.
2. Recarsi presso l’ufficio territoriale: per presentare di persona le proprie osservazioni o inviare una raccomandata A/R. È opportuno allegare prove dell’avvenuta dichiarazione (ad esempio il quadro LC di Redditi PF relativo alla cedolare secca) o spiegazioni sulle somme erroneamente imputate.
3. Richiedere l’annullamento della comunicazione: se l’errore è evidente (ad esempio duplicazione di dati da parte di un intermediario), l’ufficio potrà annullare la lettera. La comunicazione dell’annullamento avviene tramite cassetto fiscale .
4. Monitorare la posizione: se non si riceve risposta o se l’Agenzia conferma la pretesa, è probabile che venga emesso un avviso di accertamento. In tal caso sarà possibile avvalersi dell’accertamento con adesione o del ricorso.

4. Accertamento con adesione e ricorso tributario

Se la questione non si risolve attraverso ravvedimento o chiarimenti, l’Agenzia emetterà un avviso di accertamento con il quale recupera le imposte dovute e irroga le sanzioni. L’avviso, notificato entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione, deve essere motivato e preceduto da uno schema di atto che consenta il contraddittorio (60 giorni) ai sensi dell’art. 6‑bis . In alternativa, per gli atti automatizzati (artt. 36-bis e 36-ter del DPR 600/73) non è previsto il contraddittorio.

Prima di impugnare l’avviso, il contribuente può aderire all’accertamento con adesione (D.Lgs. 218/1997). Questa procedura comporta:

• la conclusione di un accordo con l’Ufficio sull’ammontare delle imposte e delle sanzioni, con riduzione delle sanzioni a un terzo;
• la possibilità di rateizzare il debito fino a otto rate trimestrali (o sedici se l’importo supera 50.000 euro);
• la sospensione dei termini per il ricorso.

Se non si raggiunge l’accordo, o se il contribuente ritiene infondata la pretesa, può presentare ricorso alla Corte di giustizia tributaria di primo grado entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso. Il ricorso può contestare la carenza di motivazione, l’assenza di contraddittorio, l’errata applicazione della normativa sulle locazioni brevi, l’inesistenza del presupposto d’imposta, l’illegittimità della ritenuta, la mancata notifica della lettera di compliance ecc. In sede giudiziale è possibile richiedere la sospensione della cartella esattoriale.

5. Piani di rientro, definizioni agevolate e procedure concorsuali

Se il contribuente non riesce a pagare il debito o teme l’avvio di azioni esecutive (fermi, ipoteche, pignoramenti), può ricorrere a vari strumenti:

• Rateizzazione ordinaria presso l’Agenzia delle Entrate Riscossione: consente di dilazionare il debito fino a 72 rate (o 120 rate in caso di comprovata difficoltà) presentando un’istanza con documentazione reddituale.
• Definizioni agevolate: se il legislatore riapre i termini (come è avvenuto con la rottamazione‑quater), è possibile estinguere i debiti con riduzione o azzeramento delle sanzioni e degli interessi. Alla data odierna non vi sono definizioni attive per nuove istanze.
• Piano del consumatore: prevede la presentazione di un piano di rimborso sostenibile al tribunale con l’assistenza di un OCC. È rivolto a consumatori o debitori civili e può prevedere lo stralcio di parte del debito. Il piano è sottoposto all’omologazione del giudice e, una volta eseguito, consente l’esdebitazione .
• Accordo di ristrutturazione dei debiti: rivolto a imprenditori sotto-soglia e professionisti, consente di ristrutturare i debiti con l’approvazione dei creditori rappresentanti il 60 % dei crediti. Richiede l’intervento dell’OCC e l’omologazione del tribunale.
• Liquidazione controllata del patrimonio: permette al debitore di liquidare i propri beni (anche l’immobile locato) per soddisfare i creditori; al termine, i debiti residui possono essere cancellati.

Lo Studio Monardo, grazie alla qualifica di gestore della crisi e all’esperienza con gli OCC, è in grado di valutare la convenienza delle diverse procedure in base al patrimonio e al reddito del cliente.

Difese e strategie legali per contestare gli addebiti

La lettera di compliance non è un atto impugnabile, ma segnala un potenziale debito. La difesa si sviluppa su più livelli: chiarimenti preventivi, gestione del contraddittorio, contenzioso tributario, strategie alternative (richiesta di sospensione, istanze di autotutela). Di seguito sono illustrate le principali tesi difensive.

1. Verificare la legittimità della comunicazione

Prima di procedere, occorre accertare che la lettera sia stata notificata correttamente e contenga tutte le informazioni necessarie. In mancanza di indicazioni sulla tipologia di reddito o sul periodo d’imposta, la comunicazione potrebbe essere viziata e l’eventuale accertamento successivo contestabile per violazione dell’art. 6 della L. 212/2000. Occorre anche verificare se l’amministrazione ha rispettato l’obbligo di invitare il contribuente a chiarire le incongruenze prima di iscrivere a ruolo i tributi . Un avviso di accertamento emesso senza invito o senza contraddittorio può essere annullato.

2. Dimostrare l’assenza di redditi imponibili

In molti casi la piattaforma invia all’Agenzia dati cumulativi che non distinguono tra somme percepite per locazione e somme restituite (depositi cauzionali, spese rimborsate). È fondamentale dimostrare che non esiste un reddito imponibile, ad esempio perché:

• l’immobile è stato concesso in uso gratuito (comodato) e non per locazione;
• le somme corrispondono a rimborsi spese, depositi cauzionali o penali incassate e restituite;
• il rapporto è stato esercitato in un contesto imprenditoriale con partita IVA e le imposte sono state versate;
• le locazioni erano superiori a 30 giorni e non rientravano nella disciplina delle locazioni brevi.

Documentare contratti, ricevute e bonifici consente di superare le presunzioni del fisco.

3. Contestare la presunzione di imprenditorialità

Dal 2021 la legge presume che chi affitta più di quattro appartamenti eserciti un’attività imprenditoriale e, dal 2026, chi affitta la terza unità. Tuttavia la presunzione può essere superata dimostrando che si tratta di un’unica unità abitativa suddivisa catastalmente, di camere in un’unica abitazione o di proprietà intestate a più soggetti. La normativa prevede che le unità contigüe e con identica destinazione catastale contino come una sola . È quindi necessario analizzare l’accatastamento e la titolarità per evitare che la terza unità faccia scattare il regime d’impresa.

4. Far valere i divieti condominiali

Se il regolamento condominiale vieta le locazioni brevi o l’attività di B&B, il proprietario che subisce l’accertamento può evidenziare che l’attività è stata impedita o cessata a seguito del divieto. La sentenza della Cassazione 3419/2025 afferma la legittimità di tali clausole e riconosce che l’attività ricettiva è incompatibile con l’uso residenziale . Pertanto, se l’immobile è soggetto a un regolamento contrattuale trascritto, il proprietario potrà chiedere all’amministrazione di non considerare come redditi imponibili le somme incassate dopo la cessazione dell’attività.

5. Contestare l’obbligo di ritenuta e la nomina del rappresentante fiscale

Nel caso in cui l’Agenzia recuperi l’imposta ritenendo che la piattaforma non abbia effettuato la ritenuta del 21 %, occorre evidenziare la sentenza della CGUE C‑83/21 che ha confermato la legittimità della ritenuta ma ha dichiarato illegittimo l’obbligo di nominare un rappresentante fiscale in Italia . Se la piattaforma non ha operato la ritenuta, essa può essere chiamata in causa quale sostituto d’imposta; il locatore non può essere tenuto a versare due volte la stessa imposta. L’assistenza legale sarà fondamentale per individuare il soggetto responsabile (piattaforma o locatore) e per proporre eventuali azioni di regresso.

6. Valutare la prescrizione e i termini decadenziali

L’Agenzia delle Entrate può emettere l’avviso di accertamento entro il 5° anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione (ovvero entro il 7° anno se la dichiarazione è omessa). Per le imposte sui redditi, la notifica deve avvenire entro il 31 dicembre del quinto anno. È importante tenere traccia delle date per far valere l’intervenuta decadenza. Inoltre, l’amministrazione deve rispettare i termini del contraddittorio (60 giorni) e non può emettere l’atto prima della scadenza .

7. Richiedere la sospensione e la rateizzazione

Se il debito viene iscritto a ruolo e il contribuente propone ricorso, è possibile richiedere la sospensione dell’esecuzione (art. 47 D.Lgs. 546/1992) dimostrando la fondatezza delle ragioni e il danno grave e irreparabile. In sede di riscossione è possibile chiedere la rateizzazione fino a 72 o 120 rate, allegando documenti che attestino la situazione reddituale. Le rateizzazioni già concesse possono essere ristrutturate se le condizioni economiche peggiorano.

Strumenti alternativi e soluzioni per definire il debito

Oltre alla procedura di ravvedimento operoso e all’accertamento con adesione, il contribuente può valutare ulteriori strumenti per risolvere o alleggerire il debito derivante dalle locazioni brevi non dichiarate. Di seguito sono riepilogate le principali soluzioni.

1. Rateizzazione ordinaria e straordinaria

La rateizzazione presso l’Agenzia delle Entrate Riscossione consente di pagare il debito in un numero di rate proporzionato all’importo dovuto. Per debiti inferiori a 120.000 euro è sufficiente presentare la domanda; per importi superiori è richiesto un ISEE. In caso di comprovate difficoltà è possibile ottenere una dilazione fino a 120 rate (10 anni). È importante rispettare le scadenze: il mancato pagamento di cinque rate, anche non consecutive, comporta la decadenza dal beneficio e la ripresa delle azioni esecutive.

2. Definizioni agevolate diverse dalla quinquies

Negli ultimi anni il legislatore ha introdotto diverse definizioni agevolate (rottamazione delle cartelle, saldo e stralcio, stralcio automatico dei debiti inferiori a 1.000 euro). Anche se la rottamazione‑quinquies non è più attiva per nuove istanze, è possibile che in futuro vengano riaperti i termini o introdotte nuove misure. Chi ha aderito alla rottamazione‑quater deve continuare a rispettare le scadenze; in caso di decadenza, i debiti diventano immediatamente esigibili con sanzioni e interessi.

3. Transazione fiscale e accordo con i creditori

Nel contesto dei procedimenti di composizione della crisi d’impresa e dell’insolvenza, il Codice della Crisi (D.Lgs. 14/2019) prevede istituti come la transazione fiscale (art. 63) e gli accordi di ristrutturazione dei debiti (artt. 57 ss.). Attraverso la transazione fiscale il debitore può proporre all’Agenzia delle Entrate il pagamento parziale dei tributi, con rinuncia a interessi e sanzioni. Gli accordi di ristrutturazione consentono di ristrutturare i debiti con l’approvazione dei creditori e l’omologazione del tribunale; la loro efficacia può essere estesa anche ai creditori dissenzienti.

4. Piano del consumatore e liquidazione controllata

Per i consumatori e i non imprenditori la procedura di sovraindebitamento può essere un vero salvagente. Nel piano del consumatore il debitore espone le cause dell’indebitamento e propone un piano di rimborso commisurato al proprio reddito, con eventuale falcidia. Se il giudice omologa il piano, i creditori sono vincolati e, a esecuzione avvenuta, il debito residuo viene cancellato (esdebitazione). Nella liquidazione controllata il debitore mette a disposizione il proprio patrimonio (esclusi beni impignorabili) e, al termine della procedura, ottiene l’esdebitazione anche se non ha pagato integralmente i debiti.

Queste procedure richiedono l’assistenza di un professionista iscritto nell’elenco dei gestori della crisi e la verifica dei requisiti soggettivi e oggettivi. Lo Studio Monardo, grazie al proprio ruolo di gestore della crisi, supporta i debitori nella scelta del percorso più adatto.

5. Mediazione civile e negoziazione assistita

Per controversie di natura civilistica (es. restituzione dei canoni versati, responsabilità della piattaforma) è possibile ricorrere alla mediazione o alla negoziazione assistita, strumenti che permettono di risolvere il conflitto senza ricorrere al giudice. La mediazione è obbligatoria per le controversie condominiali e locative e può portare a un accordo che definisce gli aspetti economici tra locatore e inquilino. La negoziazione assistita, introdotta dal D.L. 132/2014, consente alle parti di raggiungere un accordo con l’assistenza dei rispettivi avvocati.

Errori comuni e consigli pratici

Le lettere di compliance rappresentano una chance per rimediare a errori, ma molti contribuenti commettono ingenuità che possono aggravare la situazione. Ecco gli errori più frequenti e i consigli per evitarli:

1. Ignorare la comunicazione: non rispondere entro i termini fa perdere la possibilità di ravvedersi con sanzioni ridotte. È sempre consigliabile analizzare la lettera e, se necessario, presentare dichiarazione integrativa o fornire chiarimenti.
2. Affidarsi a modelli generici: compilare la dichiarazione integrativa senza la consulenza di un professionista può portare a ulteriori errori, ad esempio indicando i redditi in un quadro errato o dimenticando di versare gli interessi. È opportuno farsi assistere da un avvocato o da un commercialista esperto in locazioni brevi.
3. Non verificare le ritenute effettuate dalla piattaforma: molti proprietari presuppongono che Airbnb o altre piattaforme abbiano versato la ritenuta del 21 %; in realtà ciò avviene solo se la piattaforma incassa i canoni. In caso di errori, il locatore deve integrare l’imposta e pretendere la certificazione dalla piattaforma.
4. Non considerare la presunzione di imprenditorialità: chi possiede più unità potrebbe ignorare l’obbligo di aprire la partita IVA e tenere la contabilità. È necessario monitorare il numero di unità affittate e, se si supera la soglia, rivolgersi a un consulente per adeguarsi al regime d’impresa.
5. Non adeguarsi al CIN e ai requisiti di sicurezza: a partire dal 2025, l’assenza del codice identificativo nazionale o dei dispositivi di sicurezza può comportare sanzioni e la cancellazione dagli annunci. È importante iscriversi alla piattaforma del Ministero del Turismo e dotare l’immobile di rilevatori e estintori .
6. Ritenere che l’attività sia sempre lecita in condominio: come visto, la Cassazione riconosce la validità dei divieti condominiali. Prima di avviare una locazione breve è opportuno esaminare il regolamento condominiale e verificare se vi sono clausole che vietano affittacamere o locazioni inferiori a sei mesi .
7. Non conservare la documentazione: l’Agenzia può effettuare controlli anche dopo anni. Contratti, ricevute, comunicazioni e certificazioni devono essere conservati per almeno cinque anni per poter dimostrare la correttezza delle dichiarazioni.
8. Confondere la lettera di compliance con un accertamento: la lettera non prevede sanzioni immediate ma un invito alla collaborazione. Tuttavia, non rispondere o rispondere in modo errato può sfociare in un accertamento con sanzioni maggiorate. Bisogna considerarla un campanello d’allarme e agire tempestivamente.

Tabelle riepilogative

Tabella 1 – Normativa di riferimento per le locazioni brevi

Tabella 2 – Termini e sanzioni del ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. 472/1997)

Tabella 3 – Termini e adempimenti dopo la lettera di compliance

Domande frequenti (FAQ)

Di seguito sono riportate alcune delle domande più frequenti dei contribuenti che ricevono una lettera di compliance relativa alle locazioni brevi.

1. Cos’è una lettera di compliance e devo preoccuparmi?
   La lettera di compliance è una comunicazione dell’Agenzia delle Entrate che segnala incongruenze tra i redditi dichiarati e i dati in possesso dell’amministrazione (ad esempio, canoni di locazione comunicati dalle piattaforme). Non è un avviso di accertamento, ma un invito a regolarizzare entro 30 giorni. Ignorarla può portare a un accertamento con sanzioni più elevate .
2. Come posso verificare se la lettera è corretta?
   Accedi al tuo cassetto fiscale e consulta il prospetto informativo per vedere quali redditi risultano anomali . Confronta i dati con i tuoi contratti, ricevute e certificazioni rilasciate dalla piattaforma. Se rilevi errori, prepara i documenti per chiarirli.
3. Quanto tempo ho per rispondere?
   Generalmente hai 30 giorni dalla ricezione della lettera. Entro questo termine puoi presentare la dichiarazione integrativa e pagare l’imposta con sanzione ridotta . Se hai bisogno di chiarire l’anomalia, presenta un’istanza tramite CIVIS entro lo stesso termine.
4. Quali sanzioni rischio se non rispondo?
   Se non regolarizzi la posizione, l’Agenzia emetterà un avviso di accertamento con sanzioni dal 90 % al 180 % della maggiore imposta. Il ravvedimento consente di ridurre la sanzione al 15 % (1/6 del minimo) . Inoltre potresti dover pagare interessi e spese di riscossione.
5. Posso contestare la lettera?
   La lettera non è impugnabile, ma puoi inviare chiarimenti tramite CIVIS o recarti agli uffici territoriali. Se l’amministrazione non accoglie le tue argomentazioni e ti notifica un avviso di accertamento, potrai contestarlo in sede di accertamento con adesione o con un ricorso alla Corte di giustizia tributaria.
6. Cosa succede se affitto più di due appartamenti?
   La Legge di Bilancio 2026 stabilisce che il primo immobile locato con cedolare secca è tassato al 21 %, il secondo al 26 %, mentre dal terzo in poi l’attività è considerata imprenditoriale con obbligo di aprire una partita IVA . Occorrerà quindi applicare l’IVA, tenere la contabilità e iscriversi al registro delle imprese.
7. La piattaforma ha già trattenuto le imposte: devo fare qualcosa?
   Se la piattaforma ha trattenuto il 21 % come ritenuta d’acconto (o d’imposta) e ha comunicato i dati all’Agenzia, dovrai comunque indicare i canoni nella dichiarazione dei redditi e scomputare la ritenuta. Verifica la certificazione unica che la piattaforma deve rilasciarti. Se la ritenuta non è stata applicata, sarai tu a dover versare l’imposta.
8. Cos’è il Codice Identificativo Nazionale (CIN) e sono obbligato ad averlo?
   Il CIN è un codice rilasciato dal Ministero del Turismo per identificare le strutture ricettive e le unità destinate a locazioni turistiche. Dal 1° gennaio 2025 è obbligatorio esporre il CIN negli annunci e all’ingresso dell’immobile. Chi non si dota del CIN rischia sanzioni e la rimozione dagli annunci .
9. Ho ricevuto una lettera relativa a redditi percepiti cinque anni fa: possono ancora accertarmi?
   L’Agenzia può accertare entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione (settimo in caso di omessa presentazione). Se il termine è scaduto, l’accertamento è illegittimo e può essere impugnato.
10. Il condominio mi impedisce di fare B&B: devo comunque dichiarare i canoni?
    Sì. Il divieto condominiale può impedire la prosecuzione dell’attività, ma i canoni percepiti prima della cessazione sono comunque redditi imponibili. Tuttavia, in caso di contestazione, potrai dimostrare che hai interrotto l’attività in seguito al divieto e chiedere l’annullamento delle richieste relative a periodi successivi .
11. È vero che la Corte costituzionale ha dato “pieni poteri” ai sindaci?
    La sentenza n. 186/2025 ha confermato che Regioni e Comuni possono adottare norme che limitano le locazioni turistiche per tutelare la funzione sociale della proprietà e l’equilibrio urbanistico . Tuttavia, ogni regolamento deve essere proporzionato e motivato; resta fermo il diritto del proprietario di contestare eventuali abusi dinanzi al giudice amministrativo.
12. Cosa succede se non ottengo il CIN?
    L’assenza del CIN comporta l’applicazione di sanzioni amministrative e la rimozione degli annunci dalle piattaforme. Inoltre, i portali possono richiedere il CIN come requisito per pubblicare l’annuncio. È quindi consigliabile registrarsi sulla piattaforma nazionale e adeguare l’immobile ai requisiti di sicurezza .
13. Posso usare l’eccezione per i “locatori occasionali”?
    Alcune Regioni prevedono esenzioni o semplificazioni per chi loca una sola unità o per pochi giorni all’anno. Tuttavia, a livello fiscale la disciplina nazionale si applica comunque. È opportuno verificare la normativa regionale e comunale e, se si rientra in un regime agevolato, conservare la documentazione che lo prova.
14. La lettera di compliance blocca la prescrizione?
    No. La lettera di compliance non interrompe né sospende i termini di accertamento. Solo gli atti aventi natura impositiva (avvisi di accertamento, avvisi bonari) possono farlo. Tuttavia, se dopo la lettera si avvia un contraddittorio, i termini possono essere prorogati secondo l’art. 6‑bis.
15. Posso pagare a rate il ravvedimento operoso?
    Il ravvedimento deve essere perfezionato con versamento contestuale dell’imposta, sanzione e interessi . Non è possibile rateizzare il ravvedimento; la rateizzazione è ammessa solo dopo l’emissione della cartella di pagamento, rivolgendosi all’Agente della riscossione.
16. Se la piattaforma è estera, devo nominare un rappresentante fiscale?
    No. La CGUE nella causa C‑83/21 ha dichiarato illegittimo l’obbligo di nominare un rappresentante fiscale per le piattaforme estere . Le piattaforme devono comunque comunicare i dati e operare la ritenuta, ma non serve nominare un rappresentante.
17. Cosa succede se la piattaforma non mi rilascia la certificazione?
    In tal caso, sollecitala per iscritto; la mancata consegna della certificazione unica costituisce un inadempimento. Conserva la richiesta e i dati estratti dal portale (es. storico delle prenotazioni) per dimostrare i corrispettivi percepiti e le ritenute operate.
18. Il ravvedimento copre anche l’imposta di soggiorno?
    No. La lettera di compliance è riferita alle imposte sui redditi. L’imposta di soggiorno è tributo comunale e, se non versata, l’Ente locale può richiedere il pagamento indipendentemente dal ravvedimento. È quindi necessario verificare gli adempimenti presso il Comune in cui si trova l’immobile.
19. Ho ricevuto la lettera ma non sono più proprietario dell’immobile: che fare?
    Se hai venduto l’immobile ma percepito canoni nell’anno di riferimento, sei tenuto a dichiararli. Se la lettera si riferisce a periodi successivi alla vendita, fornisci all’Agenzia la documentazione che attesta la cessione (atto notarile) e comunica i dati del nuovo proprietario.
20. Sono residenti all’estero: devo comunque dichiarare?
    Sì. I soggetti non residenti che percepiscono canoni derivanti da immobili situati in Italia sono tassati in Italia. Possono optare per la cedolare secca e devono presentare una dichiarazione dei redditi (modello RPF per non residenti) o subire la ritenuta del 21 % a titolo d’imposta. In assenza di dichiarazione, l’Agenzia potrà inviare comunicazioni anche ai non residenti.

Simulazioni pratiche

Per comprendere concretamente come operano la cedolare secca, il ravvedimento operoso e le nuove aliquote introdotte nel 2026, si propongono alcune simulazioni numeriche.

Esempio 1 – Locazione breve con un solo immobile e omissione parziale

Scenario:
Il sig. Rossi possiede un appartamento a Firenze che affitta tramite Airbnb. Nel 2025 ha percepito 6.000 euro di canoni ma ha dichiarato solo 4.000 euro. La piattaforma ha trattenuto il 21 % di ritenuta su tutti i canoni. Nel maggio 2026 riceve una lettera di compliance.

Analisi:

• Reddito omesso: 2.000 euro.
• L’aliquota della cedolare secca per la prima unità rimane 21 %. L’imposta dovuta sul reddito omesso è quindi 2.000 × 21 % = 420 euro.
• Poiché la piattaforma ha già versato il 21 % su tutto il canone (420 euro), il sig. Rossi potrebbe non dover versare ulteriore imposta. Tuttavia, deve comunque presentare la dichiarazione integrativa per indicare il canone effettivo e recuperare l’eventuale eccedenza di ritenute come credito d’imposta.
• Sanzione: per omessa indicazione di reddito la sanzione ordinaria è tra il 90 % e il 180 % della maggiore imposta. Nel ravvedimento la sanzione è ridotta a 1/6 del minimo, cioè 15 % della maggiore imposta (420 × 15 % = 63 euro) .
• Interessi legali: supponendo un tasso legale dello 0,05 %, gli interessi su 420 euro per 8 mesi (dal 30 giugno 2025 al 28 febbraio 2026) sono trascurabili (circa 1,4 euro).

Soluzione:
Il sig. Rossi presenta la dichiarazione integrativa entro 30 giorni dalla lettera, versa la sanzione ridotta di 63 euro e gli interessi. Ottiene un rimborso pari alla differenza tra le ritenute subite (420 euro) e l’imposta dovuta (420 euro). Conserve la ricevuta per eventuali controlli.

Esempio 2 – Due immobili locati, omissione totale su uno

Scenario:
La sig.ra Bianchi possiede due appartamenti, uno a Roma e uno a Napoli. Nel 2025 ha incassato 8.000 euro per il primo immobile e 5.000 euro per il secondo. Ha dichiarato solo il reddito del primo immobile. L’Agenzia delle Entrate le invia una lettera di compliance per il canone di 5.000 euro non dichiarato.

Calcolo dell’imposta:

• Prima unità: 8.000 euro × 21 % = 1.680 euro (cedolare secca).
• Seconda unità: 5.000 euro × 26 % = 1.300 euro (nuova aliquota introdotta dalla L. 199/2025).
  Poiché la Bianchi non ha versato alcuna imposta sul secondo immobile, deve versare 1.300 euro di imposta.

Sanzione: la sanzione per omessa dichiarazione è il 120 % dell’imposta dovuta; con il ravvedimento, ridotta a 1/6 del minimo, diventa 20 % (1/6 di 120 %): 1.300 × 20 % = 260 euro .

Interessi: su 1.300 euro al tasso legale dello 0,05 % per circa 12 mesi (ipotizzando scadenza 30 giugno 2025), 0,65 euro.

Totale da versare: 1.300 + 260 + 0,65 ≈ 1.560,65 euro.

Soluzione:
La sig.ra Bianchi presenta la dichiarazione integrativa, paga l’imposta e la sanzione ridotta, regolarizzando la posizione e evitando sanzioni più elevate.

Esempio 3 – Terza unità immobiliare e presunzione di impresa

Scenario:
Il sig. Verdi possiede tre appartamenti e nel 2025 ha percepito complessivamente 45.000 euro da locazioni brevi. Nelle dichiarazioni ha applicato la cedolare secca al 21 % su tutti i canoni. Nel 2026 riceve una comunicazione che lo invita a regolarizzare la posizione perché, avendo tre immobili, avrebbe dovuto aprire la partita IVA e applicare l’IVA.

Analisi:
Dal 2026 la L. 199/2025 stabilisce che dalla terza unità l’attività è considerata imprenditoriale . Ciò implica l’obbligo di iscrizione al registro delle imprese, di emissione di fattura con IVA e di determinazione del reddito secondo le regole dell’impresa. Tuttavia, la norma prevede che le unità contigue e con identica destinazione catastale possono essere considerate come una sola. In questo caso i tre appartamenti sono in tre città diverse, quindi la presunzione si applica.

Effetti:
Il sig. Verdi dovrà:

• aprire la partita IVA retroattiva;
• ricalcolare le imposte sul reddito d’impresa (non più cedolare secca) e l’IVA dovuta, con possibilità di dedurre i costi;
• versare sanzioni per omessa fatturazione e mancata presentazione della dichiarazione IVA;
• eventualmente chiedere la definizione dell’accertamento con adesione per ridurre le sanzioni.

Strategia difensiva:
Valutare se i tre immobili possono essere considerati come un’unica unità (ad esempio se due appartamenti sono uniti catastalmente), dimostrando che non si supera la soglia. In alternativa, utilizzare il regime forfettario per locazioni turistiche con partita IVA e rinegoziare il debito tramite accertamento con adesione.

Conclusione

Le locazioni brevi offrono un’opportunità economica significativa ma nascondono rischi fiscali se non vengono gestite con attenzione. La normativa italiana e comunitaria è in continua evoluzione: il D.L. 50/2017 e le leggi successive hanno introdotto la cedolare secca e l’obbligo di comunicazione dei dati; la Legge di Bilancio 2026 ha introdotto aliquote progressive e la presunzione di impresa; la Corte costituzionale ha legittimato le norme regionali che limitano gli affitti turistici; la Cassazione ha confermato la possibilità di vietare i B&B nei regolamenti condominiali ; la CGUE ha riconosciuto la legittimità delle ritenute ma ha annullato l’obbligo del rappresentante fiscale . Allo stesso tempo, lo Statuto del contribuente garantisce il diritto al contraddittorio e impone all’amministrazione di informare il contribuente di ogni circostanza pregiudizievole .

Ricevere una lettera di compliance non significa essere già condannati ma rappresenta un momento cruciale per regolarizzare la propria posizione con sanzioni ridotte. Agire tempestivamente – controllando i dati, presentando la dichiarazione integrativa, contestando eventuali errori – consente di ridurre i rischi di accertamenti e contenziosi. In presenza di debiti rilevanti o di difficoltà economiche, gli strumenti di rateizzazione, accertamento con adesione e le procedure di sovraindebitamento offrono soluzioni per ripartire.

Perché affidarsi allo Studio Monardo

Lo Studio legale dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo mette a disposizione una consolidata esperienza in diritto tributario e bancario, unita alle competenze in materia di crisi da sovraindebitamento.

Grazie alla qualifica di cassazionista, alla posizione di gestore della crisi e di esperto negoziatore della crisi d’impresa, lo Studio offre una consulenza integrata che va dall’analisi della lettera di compliance alla gestione del contenzioso, fino alla predisposizione di piani di rientro e di procedure concorsuali.

L’Avv. Monardo e il suo team sono in grado di:

• Analizzare la lettera e la documentazione allegata per verificare la legittimità degli addebiti;
• Predisporre la dichiarazione integrativa e il ravvedimento operoso, ottimizzando le sanzioni;
• Assistere nel contraddittorio e nell’accertamento con adesione per ridurre l’imposta;
• Impugnare gli avvisi di accertamento davanti alla Corte di giustizia tributaria;
• Gestire trattative con l’Agenzia delle Entrate per definizioni agevolate e rateizzazioni;
• Elaborare piani del consumatore e accordi di ristrutturazione dei debiti in sede OCC;
• Tutelare il patrimonio del contribuente da ipoteche, pignoramenti e fermi amministrativi.

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