Introduzione

Nel contesto fiscale italiano degli ultimi anni, la gestione degli immobili esteri rappresenta una delle aree più sensibili e soggette a controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Le recenti riforme in materia di monitoraggio fiscale, unita all’utilizzo del sistema di scambio automatico di informazioni tra Stati (CRS – Common Reporting Standard), hanno intensificato la possibilità di ricevere comunicazioni di irregolarità, note come avvisi bonari, riguardanti investimenti e proprietà all’estero non correttamente dichiarati. Questo articolo si propone di fornire un quadro completo e aggiornato al 25 maggio 2026 su cosa fare in caso di ricezione di un avviso bonario relativo a immobili esteri non dichiarati, con un focus particolare sul ruolo di difesa del debitore/contribuente e sulle strategie per ridurre o eliminare le sanzioni.

Importanza della tematica

L’omessa dichiarazione di immobili all’estero (ad esempio un’abitazione in Francia o una casa di vacanza in Stati Uniti) comporta non solo l’inesattezza del quadro RW della dichiarazione dei redditi, ma anche il mancato pagamento dell’imposta sul valore degli immobili situati all’estero (IVIE) e talvolta dell’imposta sul valore delle attività finanziarie estere (IVAFE). Secondo l’art. 4 del D.L. n. 167/1990, le persone fisiche residenti in Italia, gli enti non commerciali, le società semplici e analoghe devono indicare gli investimenti e le attività finanziarie detenuti all’estero nella propria dichiarazione dei redditi; non adempiere a tali obblighi comporta sanzioni pecuniarie rilevanti (dal 3 al 15 % della consistenza dell’investimento, che sale al 6 – 30 % se il bene si trova in Stati a fiscalità privilegiata ) e può esporre il contribuente a ulteriori accertamenti, fino alla notifica di un avviso di accertamento o di una cartella di pagamento.

Negli ultimi anni il legislatore ha progressivamente rafforzato gli strumenti di accertamento e definizione agevolata: il decreto legislativo n. 108/2024 ha esteso i termini per rispondere all’avviso bonario e ha introdotto ulteriori tutele per i contribuenti ; la legge n. 197/2022 (legge di Bilancio 2023) aveva previsto la definizione agevolata delle comunicazioni di irregolarità, successivamente prorogata e rivisitata dal decreto legislativo n. 87/2024 e dalla legge n. 199/2025 . Tali interventi normativi offrono nuove opportunità per regolarizzare la posizione fiscale pagando sanzioni ridotte e rateizzate.

Le competenze dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e del suo staff

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è un professionista specializzato in diritto tributario e bancario, iscritto all’albo degli avvocati cassazionisti. È Gestore della crisi da sovraindebitamento ai sensi della Legge n. 3/2012, iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, ed è professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC).

Inoltre, è Esperto Negoziatore della Crisi d’Impresa ex D.L. 118/2021 e coordina un team multidisciplinare di avvocati e commercialisti presenti su tutto il territorio nazionale, con competenze specifiche in materia di impugnazione di avvisi bonari, contenzioso tributario, piani del consumatore e procedure concorsuali minori.

Grazie all’esperienza maturata sul campo, lo Studio Monardo è in grado di:

• analizzare dettagliatamente l’avviso bonario verificando la legittimità del controllo automatizzato e la correttezza delle contestazioni;
• redigere ricorsi e memorie difensive avvalendosi delle più recenti sentenze della Corte di Cassazione, della Corte costituzionale e della giurisprudenza di merito;
• presentare istanze di sospensione, rateazione, piani di rientro e, quando opportuno, avviare trattative con l’Agenzia delle Entrate per la definizione agevolata del debito;
• individuare soluzioni alternative (piani del consumatore, accordi di ristrutturazione, esdebitazione) per tutelare il patrimonio del contribuente e proteggere l’abitazione o altri beni dalle azioni esecutive.

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1. Contesto normativo e giurisprudenziale

1.1 Obbligo di monitoraggio e dichiarazione degli immobili esteri

1.1.1 Articolo 4 del D.L. 167/1990 (Monitoraggio fiscale)

La principale fonte normativa in materia di monitoraggio degli investimenti esteri è l’articolo 4 del Decreto-Legge n. 167/1990, convertito dalla Legge n. 227/1990, come successivamente modificato dalla Legge n. 186/2014 e dal D.L. n. 193/2016. Tale articolo stabilisce che le persone fisiche, le società semplici, le associazioni di tipo non commerciale e gli enti equiparati residenti in Italia devono indicare nella dichiarazione annuale dei redditi le attività finanziarie e patrimoniali detenute all’estero. L’obbligo si estende anche ai titolari effettivi, come definito dalla normativa antiriciclaggio, e comprende investimenti diretti, partecipazioni societarie, conti correnti, immobili e altre attività patrimoniali.

L’articolo precisa inoltre che l’obbligo non riguarda le attività affidate in gestione a intermediari residenti e i depositi esteri il cui valore complessivo non abbia mai superato 15 000 euro nell’anno. Queste esenzioni sono state confermate e ulteriormente chiarite dalla circolare 28/E del 2012 dell’Agenzia delle Entrate e da successive risoluzioni.

1.1.2 Quadro RW e Quadro W (dal 2024)

Fino al 2023, la comunicazione delle attività finanziarie e patrimoniali estere avveniva tramite il Quadro RW del modello Redditi PF. Dal 2024, in seguito alle modifiche introdotte dall’art. 2 della Legge n. 197/2022 e dal D.Lgs. n. 158/2015, il monitoraggio per persone fisiche e società semplici avviene attraverso il Quadro W (sezione XV del modello Redditi PF). La nuova struttura consente di individuare con maggiore precisione gli investimenti, distinguendo tra conti correnti e depositi (sez. V), partecipazioni estere (sez. VI) e altri investimenti patrimoniali, compresi gli immobili situati all’estero (sez. VII). Le stesse norme precisano che restano esonerati dall’obbligo i diplomatici, i funzionari pubblici e i frontalieri che prestano servizio all’estero, nonché i soggetti che detengono beni per importi complessivi inferiori ai limiti sopra indicati .

1.1.3 Imposta sul valore degli immobili situati all’estero (IVIE)

L’IVIE è stata introdotta dall’art. 19 del D.L. n. 201/2011 (convertito dalla L. n. 214/2011) con l’intento di tassare, in modo simile all’IMU, gli immobili posseduti da residenti italiani al di fuori del territorio nazionale. La legge prevede un’aliquota pari all’1,06 % del valore dell’immobile per il 2024 e anni successivi , ridotta allo 0,76 % per immobili di interesse storico o artistico e allo 0,4 % per le abitazioni principali e relative pertinenze. Per i titolari di usufrutto o di diritti reali di godimento (non la nuda proprietà) il tributo è dovuto in misura proporzionale ai mesi di possesso . Se l’imposta versata all’estero risulta superiore o pari al tributo dovuto in Italia, è ammesso il credito d’imposta.

Il valore imponibile è determinato sulla base del costo d’acquisto o, se superiore, del valore di mercato rilevato al 1° gennaio di ciascun anno . Nei Paesi della UE o dello Spazio economico europeo che assicura lo scambio di informazioni, se esistono dati catastali, si applica il valore catastale; in loro assenza, si utilizza il prezzo d’acquisto o il valore di mercato . La legge stabilisce un’esenzione per gli immobili il cui valore complessivo non superi 200 euro .

1.1.4 Imposta sul valore delle attività finanziarie estere (IVAFE)

L’IVAFE si applica ai conti correnti e alle altre attività finanziarie detenute all’estero con aliquota dello 0,2 %. La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 28/E del 2012 stabilisce che l’imposta si applica ai depositi bancari con media annua superiore a 5 000 euro ; al di sotto di tale soglia l’imposta non è dovuta, ma è comunque obbligatoria la compilazione del quadro W se la giacenza massima supera 15 000 euro .

1.1.5 Sanzioni per omessa dichiarazione

L’art. 5 del D.L. 167/1990 prevede che la mancata indicazione degli investimenti esteri nel quadro RW/W comporta una sanzione amministrativa dal 3 al 15 % del valore per ciascun anno, aumentata al 6 – 30 % se gli immobili o le attività si trovano in Stati a fiscalità privilegiata . Per l’IVIE e l’IVAFE sono previste ulteriori sanzioni per ritardato o mancato versamento dell’imposta, pari al 30 % dell’importo non versato (ridotto al 25 % per i tributi dovuti a partire dall’1 settembre 2024 ). Attraverso l’istituto del ravvedimento operoso, il contribuente può beneficiare di riduzioni proporzionali a seconda del tempo trascorso dalla scadenza.

1.2 L’avviso bonario (comunicazione di irregolarità)

L’avviso bonario è la comunicazione con cui l’Agenzia delle Entrate notifica al contribuente l’esito dei controlli automatici (art. 36-bis DPR 600/1973) e dei controlli formali (art. 36-ter DPR 600/1973), evidenziando differenze tra quanto dichiarato e quanto risulta dai dati in possesso dell’amministrazione. Tale comunicazione non costituisce un accertamento definitivo, ma un invito a regolarizzare le irregolarità rilevate mediante il pagamento delle somme dovute (imposta, interessi e sanzioni ridotte) entro un termine prestabilito. La Corte di Cassazione ha ribadito che l’avviso bonario non è un atto impositivo ma un provvedimento interlocutorio che consente al contribuente di regolarizzare la propria posizione .

1.2.1 Art. 36-bis del DPR 600/1973

L’art. 36-bis disciplina il controllo automatizzato delle dichiarazioni: l’amministrazione confronta i dati dichiarati con quelli in suo possesso e comunica al contribuente l’esito del controllo. Se emergono elementi di incoerenza (ad esempio mancata indicazione di un immobile estero o di un conto corrente), viene trasmessa una comunicazione di irregolarità con l’indicazione dell’imposta, degli interessi e della sanzione ridotta. La norma stabilisce che, prima dell’iscrizione a ruolo, l’Agenzia deve inviare al contribuente la comunicazione per consentire la correzione o la segnalazione di eventuali errori entro 60 giorni (termine originario di 30 giorni, prorogato dal D.Lgs. n. 108/2024 ). L’omissione di tale comunicazione comporta la nullità della cartella di pagamento successiva , come sancito dalla giurisprudenza.

1.2.2 Controllo formale (art. 36-ter) e liquidazioni dell’IVA (art. 54-bis del DPR 633/1972)

Oltre ai controlli automatizzati, il legislatore prevede il controllo formale delle dichiarazioni dei redditi (art. 36-ter del DPR 600/1973) e la liquidazione periodica dell’IVA (art. 54-bis DPR 633/1972). Nel caso di immobili esteri, la contestazione riguarderà in particolare il mancato monitoraggio o l’omesso versamento dell’IVIE o dell’IVAFE. Anche per questi controlli l’avviso bonario è requisito di procedibilità.

1.3 Evoluzione normativa recente

1.3.1 Decreti legislativi 87/2024 e 108/2024

Il D.Lgs. n. 87/2024 ha modificato il regime delle sanzioni relative alle comunicazioni di irregolarità, riducendo la misura delle sanzioni applicabili all’esito del controllo automatico. In particolare, è stata introdotta la possibilità di definire le sanzioni in misura pari al 10 % della maggiore imposta dovuta per violazioni relative a imposte dirette e all’IVA, nonché al 16,67 % per le violazioni relative alla dichiarazione. Dal 1° settembre 2024 tali percentuali sostituiscono la precedente riduzione al 30 % .

Con il D.Lgs. n. 108/2024 (attuativo della delega fiscale), entrato in vigore il 17 gennaio 2025, sono stati introdotti importanti cambiamenti:

1. Estensione del termine per rispondere all’avviso: il contribuente ha 60 giorni per fornire chiarimenti o effettuare il pagamento, anziché 30 . Quando la comunicazione è inviata all’intermediario abilitato, il termine è di 90 giorni.
2. Rimodulazione della rateizzazione: la prima rata deve essere versata entro 60 giorni dalla notifica e il pagamento può avvenire in un massimo di 20 rate trimestrali. La definizione agevolata con importo massimo di 5 000 euro può essere pagata in un’unica soluzione o in 4 rate .
3. Consultazione online tramite “cassetto fiscale”: l’avviso bonario può essere comunicato anche attraverso il cassetto fiscale del contribuente; la data di messa a disposizione equivale a notifica .
4. Impugnabilità della comunicazione: il legislatore ha chiarito che la comunicazione di irregolarità è impugnabile, confermando l’orientamento giurisprudenziale che ne ammette la contestazione dinanzi alle commissioni tributarie .

1.3.2 Legge n. 199/2025 e definizione agevolata delle comunicazioni di irregolarità

La legge n. 199/2025 ha introdotto una definizione agevolata delle comunicazioni di irregolarità per tributi locali e imposte erariali inferiori a 1 000 euro. Non si applica però agli avvisi bonari riguardanti l’omesso quadro RW/W e le imposte patrimoniali su immobili all’estero, che restano disciplinati dalle norme generali. La legge ha prorogato e consolidato le semplificazioni procedurali introdotte dal D.Lgs. 108/2024, lasciando invariata la disciplina per la definizione agevolata 2024 (rottamazione quater) e specificando che la rottamazione quinquies è scaduta il 30 aprile 2026 e non è più attiva .

1.4 Giurisprudenza rilevante

La giurisprudenza ha avuto un ruolo fondamentale nell’interpretazione della disciplina. Si riportano le principali pronunce.

1.4.1 Cassazione civile, Sezioni unite, 30 ottobre 2024 n. 28077

Questa decisione ha affermato che l’omessa indicazione nel quadro RW delle attività detenute all’estero non è una mera violazione formale ma sostanziale; la sanzione proporzionale dal 3 al 15 % della consistenza dell’investimento è ritenuta congrua e proporzionata, anche alla luce delle indicazioni della Corte di giustizia dell’Unione Europea . La sentenza ha esaminato la compatibilità del regime sanzionatorio italiano con la sentenza della Corte di giustizia nel caso Commissione c. Spagna (C‑788/19) del 27 gennaio 2022, confermando che il sistema italiano non è eccessivo.

1.4.2 Cassazione penale, 5 febbraio 2025 n. 20649

In tema di reati tributari, la Corte ha stabilito che le sanzioni per l’omissione del quadro RW/W non costituiscono imposte ma sanzioni patrimoniali; pertanto, il trasferimento di beni con lo scopo di sottrarsi a tali sanzioni non integra il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte (art. 11 D.Lgs. 74/2000). La motivazione è che non si tratta di debiti tributari ma di sanzioni amministrative autonome .

1.4.3 Cassazione civile, 27 marzo 2025 n. 16163 e ordinanza 7226/2026

La Cassazione ha affermato che l’avviso bonario è un atto facoltativamente impugnabile. In base all’ordinanza n. 7226/2026, la mancata impugnazione dell’avviso non preclude la successiva contestazione della cartella; tuttavia, è consigliabile presentare ricorso immediatamente, poiché l’avviso può contenere contestazioni definitive che, se non affrontate tempestivamente, possono consolidarsi . La Cassazione n. 16163/2025 ha invece dichiarato nulla la cartella di pagamento emessa a seguito di un controllo formale quando non era stata preceduta dall’avviso bonario .

1.4.4 Commissione Tributaria di Verona, sentenza 19 luglio 2017

In questa sentenza, la Commissione tributaria ha annullato un avviso bonario relativo all’IVAFE 2013 ritenendolo impugnabile. L’Agenzia delle Entrate sosteneva l’inoppugnabilità della comunicazione; la Commissione ha invece riconosciuto il diritto del contribuente a ricorrere, affermando che la comunicazione conteneva una pretesa tributaria definita .

2. Procedura passo‑passo dopo la notifica dell’avviso bonario

Ricevere un avviso bonario relativo alla mancata dichiarazione di immobili esteri o al mancato pagamento dell’IVIE è una situazione che richiede attenzione tempestiva. Di seguito viene illustrato un percorso in 12 passaggi per affrontare l’avviso in modo efficace, proteggendo i propri diritti e riducendo i costi.

Passo 1 – Verificare la notifica e la documentazione

Controllare la data di notifica (PEC, raccomandata A/R o cassetto fiscale) per calcolare correttamente i termini. Verificare che la comunicazione riporti correttamente le generalità del contribuente, il periodo d’imposta, l’importo dovuto e la motivazione (mancato quadro RW, omissione di un immobile estero, mancato versamento IVIE/IVAFE). La mancanza di elementi essenziali può costituire motivo di invalidità.

Passo 2 – Verificare la legittimità dell’avviso

Analizzare se l’avviso sia stato emesso a seguito di un controllo automatizzato o formale e se siano rispettati i termini legali (entro l’anno successivo alla presentazione della dichiarazione). Per l’IVIE e l’IVAFE la contestazione deve avvenire entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui la dichiarazione avrebbe dovuto essere presentata. Valutare se l’Agenzia ha rispettato l’obbligo di inviare l’avviso bonario prima della cartella, pena nullità dell’atto successivo .

Passo 3 – Confrontare i dati

Raccogliere la documentazione relativa agli immobili esteri (atto di acquisto, visure catastali, valori di mercato, pagamenti di imposte locali) per verificare la correttezza dei valori contestati. Verificare anche eventuali conti correnti esteri, polizze assicurative e altre attività patrimoniali, considerando che la legge prevede l’obbligo di dichiarare anche il valore dei mutui ipotecari e delle spese di gestione se deducibili.

Passo 4 – Calcolare l’imposta e le sanzioni

Determinare l’imposta IVIE dovuta per il periodo contestato. Calcolare la base imponibile (valore di acquisto, valore di mercato o valore catastale) e applicare l’aliquota 1,06 %; se l’immobile è abitazione principale situata in UE/SEE la base è ridotta e la deduzione può essere applicata. Confrontare l’importo con quanto richiesto dall’Agenzia e verificare se è stato riconosciuto il credito per imposte pagate all’estero. Per le sanzioni, calcolare l’applicazione del 3 – 15 % per la mancata compilazione del quadro RW/W, riducendo la sanzione in base al ravvedimento operoso.

Passo 5 – Verificare eventuali esenzioni o esclusioni

Valutare se si rientra nei casi di esonero dal monitoraggio (ad esempio se l’immobile estero è detenuto tramite un intermediario italiano che ha già provveduto al versamento dell’IVIE, o se la consistenza massima dei depositi non ha superato 15 000 euro ). Per gli immobili di valore complessivo inferiore a 200 euro di imposta l’anno, l’IVIE non è dovuta ; questa esenzione deve essere fatta valere nella risposta.

Passo 6 – Valutare la convenienza della definizione agevolata

Grazie alla definizione agevolata delle comunicazioni di irregolarità, è possibile pagare l’importo dovuto con sanzioni ridotte e dilazioni fino a 20 rate . Valutare se la situazione economica consente di aderire alla definizione e se l’avviso è corretto; in caso contrario, valutare l’opportunità di presentare ricorso.

Passo 7 – Presentare osservazioni o segnalare errori

Se vi sono errori nei dati indicati, è possibile inviare all’Agenzia delle Entrate osservazioni e documentazione entro 60 giorni dalla notifica . In sede di definizione agevolata, la presentazione di osservazioni sospende il termine per il pagamento fino a quando l’Agenzia non risponde.

Passo 8 – Decidere se pagare o impugnare

Una volta analizzati i dati e verificata la correttezza dell’avviso, il contribuente può:

1. Adesione alla definizione agevolata: versare il dovuto in unica soluzione o richiedere la rateazione nei termini (entro 60 giorni la prima rata, entro 90 giorni le successive ) beneficiando delle sanzioni ridotte (10 % o 16,67 %).
2. Presentare un ricorso: depositare un ricorso presso la Corte di giustizia tributaria (ex Commissione tributaria) entro 60 giorni, contestando la fondatezza della pretesa (vizi di motivazione, prescrizione, errata interpretazione del valore immobiliare, applicazione di esenzioni). La giurisprudenza conferma la impugnabilità dell’avviso .
3. Inoltrare memorie integrative: chiedere un’istanza di autotutela per la correzione di errori evidenti; l’Agenzia può annullare o modificare la comunicazione.

Passo 9 – Richiedere la rateazione (piano di rientro)

Se si sceglie di aderire alla comunicazione, si può presentare domanda di rateazione. Il D.Lgs. n. 108/2024 consente il pagamento fino a 20 rate trimestrali per importi superiori a 5 000 euro e fino a 4 rate per importi inferiori, con pagamento della prima rata entro 60 giorni . La rateazione consente di evitare l’iscrizione a ruolo e l’irrogazione di sanzioni più elevate.

Passo 10 – Valutare la possibilità di altre definizioni o rottamazioni

Per chi non riesce a pagare integralmente l’avviso, è possibile valutare altre forme di definizione agevolata previste da normative future (rottamazione quater per le cartelle esattoriali). Tuttavia, al 25 maggio 2026, la rottamazione quinquies non è attiva . È importante non confondere la definizione delle comunicazioni di irregolarità con la rottamazione delle cartelle.

Passo 11 – Tutelarsi da eventuali azioni esecutive

Nel caso in cui non si proceda al pagamento e l’avviso bonario sia seguito da cartella di pagamento, l’Agente della Riscossione potrebbe intraprendere azioni esecutive come pignoramenti, fermi amministrativi e ipoteche. Con il supporto dello Studio Monardo, è possibile presentare opposizioni e ottenere la sospensione degli atti esecutivi, impugnando la cartella per vizi formali (mancata notifica dell’avviso) o per difetto di motivazione.

Passo 12 – Eventuali strumenti concorsuali e protezione del patrimonio

Qualora il debito tributario fosse elevato e si combinasse con altri debiti (mutui, prestiti, tributi locali), l’Avv. Monardo può consigliare la presentazione di un piano del consumatore o di un accordo di ristrutturazione dei debiti ai sensi del Codice della Crisi d’Impresa (D.Lgs. n. 14/2019) e della Legge n. 3/2012. Tali strumenti permettono di ottenere la riduzione o la cancellazione dei debiti e di salvaguardare l’abitazione principale. Per le imprese, l’esperto negoziatore della crisi d’impresa può accompagnare l’imprenditore in un percorso di risanamento stragiudiziale o concorsuale.

3. Difese e strategie legali

Affrontare un avviso bonario richiede una strategia studiata in base alla situazione. Di seguito vengono illustrate le principali argomentazioni difensive e strumenti di tutela.

3.1 Contestazione della legittimità dell’atto

1. Nullità della notifica: se l’avviso non è stato validamente notificato (ad esempio, indirizzato a un indirizzo errato o non ricevuto tramite i canali previsti), la cartella successiva è nulla .
2. Vizi di motivazione: l’avviso deve indicare con chiarezza l’imposta, gli interessi e le sanzioni e indicare l’omesso comportamento. Se l’amministrazione non fornisce elementi sufficenti, il contribuente può eccepire la nullità.
3. Prescrizione o decadenza: la comunicazione relativa all’IVIE dev’essere notificata entro cinque anni. Trascorso tale termine, la pretesa è prescritta.
4. Violazione del contraddittorio: qualora l’Agenzia delle Entrate non abbia concesso al contribuente la possibilità di fornire chiarimenti o di esaminare la documentazione, l’avviso è annullabile. La giurisprudenza ha sottolineato la centralità del contraddittorio in materia di sanzioni amministrative.

3.2 Eccezioni in merito alla base imponibile

Spesso le contestazioni concernono il valore dell’immobile e, di conseguenza, l’ammontare dell’IVIE. È possibile difendersi dimostrando:

1. Valore catastale differente: per i Paesi dell’UE/SEE, l’imposta si calcola sulla rendita catastale (o valore fiscale equivalente). Se l’Agenzia applica erroneamente il valore di mercato più alto, si può opporre la rendita catastale estera .
2. Credito per imposte estere: la normativa consente di scomputare l’imposta patrimoniale pagata all’estero. Se l’Agenzia non ha considerato tale credito, il contribuente può dimostrare l’avvenuto pagamento e chiedere l’annullamento parziale dell’avviso.
3. Esenzione per immobili di modesto valore: qualora il tributo IVIE annuale non superi 200 euro, non è dovuto .
4. Inesistenza dell’immobile: può accadere che l’immobile sia stato venduto o che non sia più posseduto dal soggetto. In tal caso, l’avviso è erroneo e va annullato.

3.3 Difesa in caso di trust o società estere

Con la riforma del 2022, il quadro RW/W deve essere compilato anche da coloro che sono titolari effettivi di trust o società estere. Tuttavia, vi sono casi in cui il contribuente non esercita alcun controllo o non ha diritto alla disponibilità del bene; pertanto l’obbligo potrebbe non sussistere. La difesa può argomentare che:

1. Il soggetto non è titolare effettivo ai sensi del D.Lgs. 231/2007 (normativa antiriciclaggio).
2. L’attività estera è gestita da un intermediario italiano che ha adempiuto agli obblighi di monitoraggio.

3.4 Impugnazione dell’avviso bonario

La strategia difensiva può prevedere l’impugnazione dell’avviso bonario dinanzi alla Corte di giustizia tributaria. L’ordinanza n. 7226/2026 della Cassazione ha stabilito che tale impugnazione è facoltativa ; ciò significa che il contribuente può contestare la cartella senza impugnare l’avviso. Tuttavia, la prassi consiglia di intervenire subito per evitare che la pretesa si consolidi.

I motivi tipici di ricorso includono:

1. Errata qualificazione del bene: contestare la sussistenza di un immobile all’estero (es. nuda proprietà) o la sua imputabilità al contribuente.
2. Errata applicazione delle aliquote: l’Agenzia potrebbe aver applicato l’aliquota piena (1,06 %) anche a immobili che godono di aliquote ridotte.
3. Violazione del principio di proporzionalità: se la sanzione applicata è sproporzionata rispetto alla violazione. La Cassazione 28077/2024 ha ribadito l’adeguatezza delle sanzioni ma ha lasciato aperto il controllo di proporzionalità caso per caso .
4. Prescrizione o decadenza: contestare la tardiva notifica.

3.5 Ricorso gerarchico e autotutela

Prima di procedere al giudizio, il contribuente può presentare un’istanza di autotutela all’Agenzia. L’autotutela consente di annullare in via amministrativa l’atto viziato. È consigliabile anticipare le contestazioni già in sede amministrativa; in caso di risposta negativa, si potrà utilizzare la documentazione nel successivo giudizio.

4. Strumenti alternativi e definizione agevolata

Oltre alla risposta e all’eventuale ricorso contro l’avviso bonario, esistono altri strumenti per definire la posizione fiscale.

4.1 Ravvedimento operoso e sanatoria spontanea

Quando il contribuente si accorge della violazione prima della notifica dell’avviso, può presentare una dichiarazione integrativa con ravvedimento operoso. Ciò permette di versare l’IVIE e l’IVAFE dovute con sanzioni ridotte a seconda del momento dell’adempimento. Il ravvedimento entro 30 giorni dalla scadenza prevede sanzioni dello 0,1 % al giorno; entro 90 giorni del 1/9/2024, sanzione 1/9 del minimo; entro il termine di presentazione della dichiarazione successiva, 1/8 del minimo; entro due anni, 1/7 del minimo; oltre due anni, 1/6 del minimo; dopo la constatazione, 1/5 del minimo.

4.2 Definizione agevolata delle comunicazioni di irregolarità

Introdotta con la legge di Bilancio 2023, la definizione agevolata consente di regolarizzare le comunicazioni di irregolarità in materia di imposte sui redditi, IVA e IRAP, pagando il tributo dovuto con sanzioni ridotte (30 % in origine). Il D.Lgs. 87/2024 ha ulteriormente ridotto la sanzione al 10 % (o 16,67 % in caso di violazioni relative alla dichiarazione) . Il D.Lgs. 108/2024 ha prorogato i termini e introdotto la rateizzazione fino a 20 rate . Sebbene la definizione agevolata riguardi principalmente imposte dirette, IVA e ritenute, può essere applicata anche all’IVIE e all’IVAFE se la comunicazione rientra tra le irregolarità previste.

4.3 Rottamazioni e saldo e stralcio

Nel 2023-2024 il legislatore ha introdotto la rottamazione quater per le cartelle esattoriali, consentendo il pagamento delle imposte iscritte a ruolo senza sanzioni né interessi. La finestra per aderire alla rottamazione quater si è chiusa il 30 giugno 2024; la successiva rottamazione quinquies (legge n. 197/2022) è stata attiva fino al 30 aprile 2026 e non è più disponibile . Oggi si discute di possibili ulteriori misure, ma al 25 maggio 2026 non sono previste sanatorie generalizzate per le imposte patrimoniali su immobili esteri.

4.4 Piani del consumatore, accordi di ristrutturazione e esdebitazione

Per i contribuenti in grave difficoltà economica, la Legge n. 3/2012 e il Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza (D.Lgs. n. 14/2019) offrono gli strumenti del piano del consumatore, dell’accordo di composizione della crisi e dell’esdebitazione. In caso di debiti tributari (inclusi quelli derivanti da avvisi bonari e cartelle) è possibile presentare un piano al giudice per ottenere la falcidia o la dilazione del debito e, al termine, l’esdebitazione. L’Avv. Monardo, in qualità di gestore della crisi e negoziatore della crisi d’impresa, può assistere nella predisposizione di questi strumenti.

5. Errori comuni e consigli pratici

1. Sottovalutare l’avviso: molti contribuenti ignorano l’avviso bonario perché non si tratta di un atto impositivo definitivo. In realtà, l’avviso rappresenta un’occasione per correggere l’errore con sanzioni ridotte; trascurarlo può portare a sanzioni più elevate e all’iscrizione a ruolo.
2. Ricorrere senza analisi: presentare ricorso senza aver analizzato la reale sussistenza del debito può portare a soccombenza e spese legali inutili. È necessario verificare i valori, i termini e la normativa applicabile.
3. Pagare immediatamente senza verifiche: alcune volte l’avviso contiene errori di calcolo o non considera crediti d’imposta. Verificare sempre i dati prima di pagare.
4. Non considerare le esenzioni: esistono casi in cui il tributo non è dovuto (immobili di modestissima entità, nuda proprietà, immobili già dichiarati da intermediari) . L’omessa dichiarazione può essere giustificata.
5. Confondere IVIE e IVAFE con l’IMU: l’IMU si applica agli immobili situati in Italia; l’IVIE riguarda quelli all’estero e prevede regole diverse. L’omissione dell’IVIE non comporta automaticamente il mancato pagamento dell’IMU.
6. Credere che la definizione agevolata sia automatica: la definizione va richiesta, presentando F24 e aderendo nei termini; in caso contrario, l’Agenzia iscrive a ruolo l’intero importo con sanzioni piene.
7. Non verificare l’invio tramite cassetto fiscale: dal 2025 l’avviso può essere comunicato tramite il cassetto fiscale. È quindi indispensabile controllare periodicamente il proprio account.
8. Tralasciare la difesa di fronte alla commissione tributaria: l’avviso è impugnabile; rinunciare al ricorso può compromettere la possibilità di far valere eccezioni e potrebbe far consolidare l’accertamento .
9. Non conservare le prove: conservare documenti, ricevute di pagamento di imposte estere, contratti e visure per dimostrare la propria posizione.
10. Non richiedere la rateazione: anche se si decide di pagare, è preferibile utilizzare la rateazione per mitigare l’impatto finanziario.

6. Tabelle riepilogative

6.1 Sintesi delle norme applicabili

6.2 Termini e scadenze

6.3 Strumenti difensivi e benefici

7. Domande frequenti (FAQ)

Per fornire risposte rapide ai dubbi più comuni, ecco 20 domande frequenti sulla gestione degli avvisi bonari per immobili esteri non dichiarati.

1. Ho ricevuto una comunicazione di irregolarità per un immobile estero che non possiedo più: cosa fare? Presenta una memoria indicando l’atto di vendita o la cessazione del possesso; l’avviso sarà annullato se fondato su dati non aggiornati.
2. Il mio immobile estero è in comproprietà con altri: devo dichiararlo integralmente? No. Devi indicare la quota di tua proprietà, calcolare l’IVIE e la sanzione proporzionalmente; esibisci il contratto di acquisto.
3. Sono residente all’estero e ho un immobile all’estero: devo compilare il quadro RW? No, l’obbligo sussiste solo per i residenti in Italia. Se non sei fiscalmente residente, la comunicazione è infondata.
4. Ho pagato l’imposta patrimoniale all’estero, devo comunque pagare l’IVIE? L’IVIE è dovuta ma si può scomputare l’imposta pagata all’estero come credito .
5. È possibile contestare l’avviso bonario dopo che è decorso il termine di pagamento? Sì, l’avviso è impugnabile entro 60 giorni; se è trascorso, puoi impugnare la cartella. In alcuni casi il ricorso tardivo può essere ammesso per motivi di notifica inesistente.
6. L’avviso bonario può essere rateizzato per somme inferiori a 5 000 euro? Sì, ma la rateizzazione è ridotta a 4 rate trimestrali .
7. In caso di errori formali, posso evitare le sanzioni? Sì, se l’errore non comporta un minor pagamento d’imposta. Tuttavia, l’omesso quadro RW è ritenuto violazione sostanziale .
8. Cos’è il cassetto fiscale e perché è importante? È il portale dell’Agenzia delle Entrate dove sono disponibili le comunicazioni. Dal 2025, la messa a disposizione in cassetto fiscale equivale a notifica .
9. Cosa accade se non rispondo all’avviso bonario? L’Agenzia iscriverà a ruolo il tributo con sanzioni piene (30 %) e interessi di mora. Sarai destinatario di una cartella di pagamento.
10. Il mio commercialista ha omesso il quadro RW: posso rivalermi su di lui? Eventuali errori del professionista non eliminano il debito verso il fisco; tuttavia, puoi agire per responsabilità professionale nei suoi confronti.
11. Come calcolare il valore dell’immobile in un Paese senza catasto? Si utilizza il costo d’acquisto o il valore di mercato al 1° gennaio .
12. Gli immobili donati devono essere dichiarati? Sì, se si è nudo proprietario non si paga l’IVIE ma va indicato nel quadro RW/W; se si è usufruttuario, l’imposta è dovuta .
13. Cosa significa “sanzione dal 6 al 30 % per Paesi black list”? Significa che se l’immobile si trova in un Paese con regime fiscale privilegiato, la sanzione per mancata dichiarazione è raddoppiata .
14. Quali sono gli intermediari che sollevano dall’obbligo di monitoraggio? Banche, fiduciarie, società di gestione patrimoniale residenti in Italia che comunicano al fisco i dati.
15. Le comunicazioni di compliance sono diverse dagli avvisi bonari? Sì. Le comunicazioni di compliance invitano a controllare la dichiarazione prima dell’emissione dell’avviso; l’avviso bonario è più vincolante e contiene importi già calcolati.
16. Se aderisco alla definizione agevolata, posso poi impugnare l’avviso? No. L’adesione comporta l’integrale accettazione della pretesa e l’estinzione del procedimento.
17. Posso utilizzare il bonus per la prima casa estera? No. L’IVIE prevede aliquota ridotta per abitazione principale estera ma non esonera dal pagamento; non esistono esenzioni come per l’IMU sulla prima casa italiana .
18. Qual è la differenza tra quadro W e quadro RW? Dal 2024 il quadro W sostituisce il quadro RW e ha sezioni dedicate; serve a migliorare la tracciabilità delle attività estere .
19. Devo dichiarare le spese di ristrutturazione dell’immobile estero? No, ma puoi dedurre determinate spese se rilevanti per la normativa del Paese estero; tali importi non incidono sull’IVIE.
20. È prevista la confisca del bene estero? No. La sanzione è esclusivamente pecuniaria; tuttavia, in caso di mancato pagamento della cartella, l’Agenzia potrà pignorare beni in Italia. La confisca penale si applica solo a reati tributari, che non ricorrono per la mancata compilazione del quadro RW .

8. Simulazioni pratiche

Per comprendere meglio gli importi in gioco, si propongono due simulazioni: una di definizione agevolata e una di contenzioso.

8.1 Simulazione 1 – Immobile in Francia (definizione agevolata)

Scenario: Mario Rossi possiede dal 2019 un appartamento a Parigi acquistato per 400 000 euro. Non ha mai compilato il quadro RW/W e non ha versato l’IVIE. Nel 2026 riceve una comunicazione di irregolarità riferita agli anni 2021–2023.

1. Calcolo IVIE: Aliquota 1,06 % del valore d’acquisto proporzionata ai mesi di possesso. Per ciascun anno l’IVIE dovuta è 4 240 euro (400 000 × 1,06 %).
2. Sanzione: Mancata compilazione quadro RW/W: 3 % (ravvedimento operoso) o 6 % se definizione agevolata. L’importo sanzionatorio base sarebbe 4 240 × 3 % = 127,2 euro per ogni anno; al 10 % dell’imposta per la definizione agevolata: 424 euro.
3. Interessi: ipotizziamo 1 % annuo. Interessi per tre anni: 4 240 × 1 % × 3 = 127,2 euro.
4. Totale dovuto in definizione agevolata: (IVIE 2021–2023) 12 720 euro + sanzioni 424 euro + interessi 127,2 euro ≈ 13 271 euro. Con la definizione agevolata, la sanzione è notevolmente ridotta rispetto alla sanzione piena (15 %) che sarebbe 6 360 euro.
5. Rateazione: Mario può versare l’importo in 20 rate trimestrali da circa 663,55 euro cadauna .
6. Eventuale difesa: Se l’immobile fosse stato affittato con regime di locazione francese e le imposte pagate in Francia fossero rilevanti, Mario potrebbe chiedere il credito d’imposta riducendo ulteriormente il dovuto .

8.2 Simulazione 2 – Immobile in Svizzera (contenzioso)

Scenario: Luisa Bianchi possiede dal 2015 un immobile a Lugano (Svizzera), acquistato a 300 000 euro, con valore di mercato 350 000 euro. Non ha mai dichiarato l’immobile. Nel 2026 riceve un avviso bonario per gli anni 2019–2022 con richiesta di IVIE e sanzioni maggiorate (Paese non UE).

1. Calcolo IVIE: Aliquota 1,06 % su 350 000 euro (valore di mercato) = 3 710 euro l’anno.
2. Sanzione per Paese non cooperativo: 6 – 30 % dell’investimento . L’Agenzia applica il 6 %; importo per anno: 3 710 × 6 % = 222,6 euro.
3. Totale IVIE 2019–2022: 3 710 × 4 = 14 840 euro; sanzione totale 222,6 × 4 = 890,4 euro.
4. Interessi: 1 % annuo: circa 593,6 euro.
5. Totale: 14 840 + 890,4 + 593,6 ≈ 16 324 euro.
6. Difesa: Luisa può contestare la sanzione sostenendo che la Svizzera ha aderito allo scambio automatico di informazioni e non rientra nell’elenco dei Paesi a fiscalità privilegiata. Potrebbe inoltre dimostrare che il valore dell’immobile è inferiore (costo d’acquisto) e che l’IVIE non va calcolata sul valore di mercato . Può richiedere il credito d’imposta per le tasse patrimoniali pagate in Svizzera. Se l’avviso non è motivato o è tardivo, può chiederne l’annullamento.
7. Possibile esito: con la difesa, si può ridurre la sanzione e l’IVIE; in mancanza, si può aderire a una rateazione o avvalersi di un piano del consumatore se i debiti totali superano la capacità di pagamento.

9. Conclusione

L’omessa dichiarazione di immobili esteri e il mancato pagamento dell’IVIE/IVAFE rappresentano una violazione sostanziale che espone i contribuenti a sanzioni significative. Tuttavia, la comunicazione di irregolarità (avviso bonario) costituisce un’opportunità per regolarizzare la propria situazione, beneficiando di sanzioni ridotte e di piani di rateizzazione, purché si agisca tempestivamente e con competenza.

In questo contesto, l’intervento di un professionista esperto è determinante.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo team multidisciplinare di avvocati e commercialisti offrono un’assistenza completa: dalla verifica della legittimità dell’avviso alla formulazione di ricorsi, dalla negoziazione con l’Agenzia delle Entrate alla predisposizione di piani di rientro e procedure di composizione della crisi. La loro profonda conoscenza della normativa e della giurisprudenza più recente, unita alla capacità di operare su tutto il territorio nazionale, consente di individuare la soluzione migliore per ogni caso, proteggendo il patrimonio del contribuente e garantendo il rispetto dei propri diritti.

È fondamentale non sottovalutare la comunicazione di irregolarità: agire prontamente permette di evitare l’iscrizione a ruolo e l’avvio di procedure esecutive, come pignoramenti, ipoteche e fermi amministrativi. Le riforme introdotte dal D.Lgs. 108/2024 e dalla L. 199/2025 rendono il sistema più equo e flessibile, ma richiedono la conoscenza di termini precisi e la capacità di scegliere tra definizione agevolata, ricorso o altri strumenti.

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