Introduzione

Ricevere un avviso bonario dall’Agenzia delle Entrate per una plusvalenza immobiliare non dichiarata mette il contribuente di fronte a rischi concreti: oltre alla richiesta di pagare una maggiore imposta, l’avviso comporta sanzioni e interessi e può essere il preludio ad ulteriori azioni esecutive.

La normativa fiscale sul regime delle plusvalenze immobiliari è diventata più complessa negli ultimi anni: la legge di bilancio 2024 (l. 213/2023) ha introdotto una nuova fattispecie di plusvalenza per gli immobili ristrutturati con il Superbonus, mentre le pronunce della Corte di Cassazione del 2025 e del 2026 hanno chiarito che la vendita infraquinquennale è presuntivamente speculativa anche se il cedente non aveva intenzione di lucro . Molti contribuenti ignorano le eccezioni legali (ad esempio l’esenzione in caso di abitazione principale o di bene pervenuto per successione), non verificano se il calcolo dell’agenzia sia corretto e, per timore di aggravare la situazione, pagano senza opporsi. Questa guida legale, aggiornata al 25 maggio 2026, nasce per fornire informazioni puntuali, offrire strategie di difesa e indicare strumenti per gestire il debito.

Per affrontare correttamente la questione è fondamentale rivolgersi a professionisti con esperienza specifica in diritto tributario e bancario.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista, coordina uno staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti che operano su tutto il territorio nazionale. Oltre ad essere Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, Monardo è professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) ed Esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021. Grazie alla sua esperienza e alla collaborazione con notai, fiscalisti e consulenti finanziari, lo studio è in grado di:

• analizzare l’atto e verificare la correttezza della pretesa tributaria;
• predisporre memorie e istanze di autotutela per bloccare o ridurre le somme dovute;
• proporre ricorsi davanti alle Corti di giustizia tributaria, richiedere sospensioni e difendere il contribuente in giudizio;
• condurre trattative con l’Agenzia delle Entrate e con l’Agente della Riscossione per ottenere rateizzazioni, definizioni agevolate o stralci di sanzioni;
• elaborare piani del consumatore o accordi di ristrutturazione dei debiti tramite gli organismi di composizione della crisi, per evitare pignoramenti e salvaguardare il patrimonio.

Se hai ricevuto un avviso bonario per plusvalenza non dichiarata, non ignorare il problema.

Contatta subito, in fondo all’articolo, l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo attraverso il form a fine articolo per una valutazione legale personalizzata. Agire tempestivamente è il modo più efficace per ridurre i costi e difendere i tuoi diritti.

1. Contesto normativo e giurisprudenziale

1.1 La plusvalenza immobiliare: definizione e regole generali

La plusvalenza immobiliare è il reddito diverso realizzato da un privato che vende un immobile a un prezzo superiore a quello di acquisto o di costruzione. Le regole fiscali sono contenute negli articoli 67 e 68 del D.P.R. 917/1986 (TUIR), recentemente modificati dalla legge di bilancio 2024. L’articolo 67 elenca, tra i redditi diversi, le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, con esclusione degli immobili acquisiti per successione e di quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita . La nuova lettera bbis), introdotta dall’art. 1, commi 64‑67 della l. 213/2023, qualifica come plusvalenza anche quella derivante dalla cessione di immobili che hanno beneficiato del Superbonus (detrazioni per interventi di riqualificazione energetica e antisismica) se la vendita avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori .

L’articolo 68 stabilisce le modalità di calcolo: la plusvalenza è data dalla differenza tra il corrispettivo incassato e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, aumentato di ogni altra spesa inerente . Per gli immobili pervenuti per donazione, il costo si assume riferendosi al valore che aveva il bene per il donante aumentato delle imposte e delle spese successive . Se si tratta di immobili oggetto di Superbonus, nel caso di lavori conclusi da non più di cinque anni e con detrazione al 110% ceduta o scontata, le spese agevolate non concorrono a formare il costo .

Oltre alle plusvalenze ordinarie, l’art. 67 contempla ipotesi particolari: la lettera a) disciplina la cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, che sono sempre tassabili indipendentemente dal tempo di possesso; la lettera c) riguarda plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni qualificate; altre lettere regolano la cessione di diritti reali (usufrutto, uso, abitazione) e di beni patrimoniali. La legge concede alcune esenzioni:

• Immobili acquisiti per successione: la vendita di un immobile pervenuto per successione non genera plusvalenza tassabile ;
• Abitazione principale: se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita (o per la maggior parte dei dieci anni antecedenti nel caso di immobili superbonus), la plusvalenza non è imponibile ;
• Cessione dopo cinque anni: la vendita di un immobile acquistato o costruito da più di cinque anni, purché non rientri nella categoria dei terreni edificabili, è esente da tassazione .

Nel caso di cessione infraquinquennale, il contribuente può optare per la tassazione ordinaria (inserendo la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi e assoggettandola all’Irpef progressiva) oppure per il regime della imposta sostitutiva del 26 % da versare mediante il notaio che ha rogato l’atto di vendita. Come ricordato dal Notariato, l’imposta sostitutiva si applica solo ai fabbricati e ai terreni non edificabili acquistati da meno di cinque anni; i terreni edificabili rientrano sempre nella tassazione ordinaria. L’imposta sostitutiva è stata portata dal 20 % al 26 % dalla legge 160/2019. Se l’immobile è stato oggetto di interventi agevolati, la scelta per l’imposta sostitutiva resta, ma occorre verificare i requisiti della nuova lettera bbis).

1.2 Modifiche legislative recenti

La legge di bilancio 2024 (l. 213/2023) ha introdotto un nuovo regime per le plusvalenze su immobili riqualificati con il Superbonus. L’intervento ha riguardato gli articoli 67 e 68 TUIR, come anticipato. La ratio della norma è evitare che la detrazione “superbonus” generi plusvalenze esenti per interventi integrati su immobili che vengono venduti a prezzo più alto grazie ai lavori. In base alla nuova lettera bbis) dell’art. 67, la cessione a titolo oneroso di un immobile sul quale sono stati eseguiti lavori agevolati ai sensi dell’art. 119 del d.l. 34/2020 genera plusvalenza se la vendita avviene entro dieci anni dalla fine dei lavori . Il termine decennale mira a bilanciare la fiscalità agevolata con il recupero di imposta per le situazioni speculative.

Il decreto‑legge 84/2025 ha fornito una interpretazione autentica dell’art. 67, comma 1, lettera h) TUIR (redditi diversi da concessione o costituzione di diritti reali su beni immobili). Secondo il testo, la concessione o la costituzione di diritti reali di godimento rientra nella lettera h) solo se il soggetto dispone del bene ma conserva un diritto reale; se invece si spoglia di ogni diritto, la fattispecie integra una plusvalenza tassabile ai sensi delle lettere b) o bbis) . La norma ha risolto i dubbi generati dalla Legge di bilancio 2024 e dall’Agenzia delle Entrate; in particolare la risposta a interpello 133/2025 ha chiarito che il corrispettivo per la costituzione dell’usufrutto costituisce reddito diverso, mentre la plusvalenza derivante dalla cessione della nuda proprietà è tassabile come plusvalenza .

1.3 Giurisprudenza recente della Corte di Cassazione

Negli ultimi anni la Corte di Cassazione ha consolidato l’orientamento secondo cui la vendita infraquinquennale di un immobile non adibito ad abitazione principale è presuntivamente speculativa. L’ordinanza Cass. 11786/2025 ha stabilito che la plusvalenza è tassabile anche se non c’è volontà di guadagno; ciò che conta è l’elemento oggettivo: l’immobile è stato rivenduto entro cinque anni ed è stato utilizzato come abitazione principale solo per un breve periodo . La Corte ha sottolineato che il contribuente può dimostrare di aver adibito l’immobile a dimora abituale anche se non risulta l’iscrizione anagrafica; viceversa, l’amministrazione può usare presunzioni per contestare l’effettivo utilizzo . L’obiettivo della norma è contrastare le operazioni speculative: la vendita entro cinque anni viene sempre considerata speculativa se non ricorrono le esenzioni .

L’ordinanza Cass. 17198/2025 ha affrontato il tema della edificabilità di diritto. La Corte ha affermato che ai fini della plusvalenza sui terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, rileva la qualificazione urbanistica attribuita dal Piano Regolatore Generale (PRG) adottato dal Comune, indipendentemente dal perfezionamento dell’iter o dall’adozione degli strumenti attuativi . Anche l’avvio della procedura per la formazione del PRG conferisce al terreno una vocazione edificatoria sufficiente a far scattare la tassazione .

L’ordinanza Cass. 3784/2026 ha introdotto il concetto di edificabilità di fatto. La Corte ha affermato che, per determinare se un terreno è edificabile ai sensi degli artt. 67 e 68 TUIR, non basta la qualificazione urbanistica formale; occorre valutare la potenzialità di trasformazione edilizia desumibile da elementi concreti come l’esistenza di un iter autorizzatorio avanzato, il prezzo di vendita superiore al valore agricolo e la destinazione concreta dell’area . Gli indici di edificabilità hanno carattere esemplificativo e il giudice deve compiere una valutazione sostanziale . Queste pronunce dimostrano l’attenzione della giurisprudenza alle finalità anti‑elusive del legislatore e sottolineano la difficoltà di superare la presunzione di plusvalenza per le cessioni infraquinquennali.

2. Avviso bonario: natura, normativa e procedimento

2.1 Che cos’è l’avviso bonario

L’avviso bonario (o comunicazione di irregolarità) è un atto informale con cui l’Agenzia delle Entrate comunica al contribuente gli esiti di un controllo automatico o formale sulla dichiarazione dei redditi. Non si tratta di un avviso di accertamento: l’atto non contiene una pretesa tributaria definitiva, ma un invito a regolarizzare la posizione, fornire chiarimenti o pagare entro un termine ridotto. La disciplina è dettata dagli articoli 36‑bis e 36‑ter del D.P.R. 29 settembre 1973 n. 600 e dalle relative norme di attuazione.

L’art. 36‑bis regola la liquidazione automatica delle imposte: l’amministrazione verifica la correttezza dei calcoli, dei versamenti e dei dati contenuti nella dichiarazione, comunica le irregolarità e consente al contribuente di fornire chiarimenti entro trenta giorni . La comunicazione è inviata al domicilio fiscale tramite raccomandata a/r, PEC o tramite Entratel all’intermediario che ha trasmesso la dichiarazione . In base all’art. 2 del d.lgs. 462/1997, se il contribuente paga entro trenta giorni, le somme sono iscritte a ruolo in misura definitiva con sanzioni ridotte a un terzo e interessi calcolati fino al mese precedente .

L’art. 36‑ter disciplina il controllo formale: l’amministrazione verifica i dati esibendo i documenti, invita il contribuente a fornire eventuali elementi non considerati e comunica l’esito con l’indicazione dei motivi della rettifica . Anche in questo caso il contribuente ha trenta giorni per fornire chiarimenti o pagare; la comunicazione è inviata mediante raccomandata . L’art. 6, comma 5, della legge 212/2000 (Statuto dei diritti del contribuente) impone, a pena di nullità, di invitare il contribuente a fornire chiarimenti quando sussistono incertezze su aspetti rilevanti . Se l’invito non viene effettuato e il contraddittorio è negato, la successiva cartella di pagamento può essere impugnata.

2.2 Controllo sulla plusvalenza e avviso bonario

Nel caso di plusvalenza immobiliare non dichiarata, l’avviso bonario può essere il risultato di un controllo automatizzato (art. 36‑bis) sui redditi diversi indicati nella dichiarazione oppure di un controllo formale (art. 36‑ter) che confronta i dati catastali e notarili con la dichiarazione. L’Agenzia delle Entrate riceve i dati degli atti di compravendita dai notai e incrocia i corrispettivi con i prezzi di acquisto e con le informazioni presenti nell’Anagrafe tributaria. Se rileva che la vendita di un immobile entro cinque anni ha generato una plusvalenza non dichiarata, calcola l’imposta dovuta, applica la sanzione ridotta e comunica l’irregolarità. Il contribuente può trovarsi in tre situazioni:

1. Plusvalenza dovuta ma omessa per errore. In questo caso conviene valutare il pagamento entro 30 giorni (eventualmente in rate) per beneficiare della riduzione della sanzione. Il pagamento volontario chiude la partita e impedisce l’iscrizione a ruolo definitivo.
2. Plusvalenza inesistente o già esente. Può accadere che l’Agenzia non tenga conto di circostanze esimenti (abitazione principale, successione, donazione, interventi di ristrutturazione concluse da più di dieci anni). In questo caso è opportuno inviare una memoria difensiva con documentazione (residenza effettiva, successione, prove di uso abitativo) e richiedere l’annullamento in autotutela.
3. Calcolo errato della plusvalenza. L’Agenzia potrebbe non considerare costi incrementativi (ristrutturazioni, spese notarili, imposte pagate), generando un valore maggiore. La memoria difensiva dovrà dimostrare il costo effettivo del bene e degli interventi ammessi.

2.3 Termini e decadenze dell’avviso bonario

La comunicazione di irregolarità deve essere notificata entro i termini di decadenza per l’iscrizione a ruolo. Per le dichiarazioni relative ai redditi del 2021, ad esempio, la decadenza scade il 31 dicembre 2026. L’Agenzia delle Entrate ha tempo fino alla fine del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione per contestare l’imposta. In assenza di dichiarazione (omessa dichiarazione), invece, si applicano i termini più lunghi dell’accertamento (entro il settimo o ottavo anno). È importante verificare la data di notifica dell’avviso bonario e calcolare se l’atto è stato emesso nei termini: eventuali ritardi possono determinare la nullità della pretesa.

Una volta ricevuto l’avviso, il contribuente ha 30 giorni per:

• pagare integralmente l’importo dovuto (con sanzioni ridotte a un terzo);
• chiedere la rateizzazione, che consente di dilazionare l’importo in un massimo di 8 rate trimestrali per i tributi gestiti dall’Agenzia delle Entrate (il numero di rate può variare in base agli importi);
• inviare documentazione e spiegazioni; in caso di errori riconosciuti l’ufficio può modificare l’importo o annullare la comunicazione;
• fare istanza di autotutela per chiedere lo sgravio totale o parziale.

Se il contribuente non fa nulla entro 30 giorni, le somme vengono iscritte a ruolo e affidate all’Agente della riscossione con applicazione della sanzione piena (30 %) e degli interessi di mora previsti dall’art. 20 del d.p.r. 602/1973 . In questa fase non è più possibile ottenere la riduzione delle sanzioni; il contribuente riceverà successivamente una cartella di pagamento che potrà essere impugnata entro 60 giorni davanti alla Corte di giustizia tributaria. È consigliabile non attendere l’iscrizione a ruolo perché l’ammontare del debito cresce e la difesa diventa più complessa.

2.4 Impugnabilità dell’avviso bonario

Per anni si è discusso se l’avviso bonario fosse immediatamente impugnabile. L’Agenzia delle Entrate riteneva che la comunicazione di irregolarità non contenesse una pretesa tributaria definitiva e non rientrasse tra gli atti impugnabili ai sensi dell’art. 19 del d.lgs. 546/1992 . Tuttavia la giurisprudenza di legittimità ha progressivamente affermato il diritto del contribuente ad impugnare anche l’avviso bonario quando da esso derivano effetti pregiudizievoli (ad esempio l’impossibilità di accedere al condono o ai premi, o la necessità di pagare per evitare sanzioni più elevate). Le Sezioni Unite della Cassazione hanno riconosciuto l’immediata impugnabilità delle comunicazioni ex art. 36‑bis e 36‑ter quando il contribuente contesta integralmente la pretesa impositiva; in questi casi l’avviso bonario è considerato un atto autonomamente lesivo. Prima di avviare il contenzioso, però, è opportuno valutare se sia più conveniente fornire chiarimenti e chiedere l’annullamento in via amministrativa.

3. Procedura passo‑passo dopo la notifica dell’avviso bonario

3.1 Analisi dell’atto e raccolta documenti

Appena si riceve l’avviso bonario, la prima cosa da fare è leggere attentamente il contenuto. L’atto dovrebbe indicare:

• i dati della dichiarazione controllata (anno d’imposta, modello, protocollo);
• la descrizione dell’irregolarità (ad esempio «omessa indicazione plusvalenza per cessione immobile»);
• il calcolo dell’imposta dovuta, delle sanzioni ridotte e degli interessi;
• il termine entro cui rispondere o pagare (30 giorni dalla notifica);
• le modalità di pagamento e di invio di chiarimenti.

È necessario verificare i dati: confrontare il prezzo di acquisto e di vendita, controllare la data di rogito, accertare la classificazione catastale dell’immobile e la sua destinazione d’uso nel periodo di possesso. Se l’atto non riporta le motivazioni, è possibile richiedere copia degli atti istruttori e degli allegati. L’Avv. Monardo e il suo staff possono analizzare la comunicazione e identificare eventuali vizi formali (notifica irregolare, mancanza di motivazione, errori nel calcolo). L’analisi iniziale consente di decidere se procedere con il pagamento ridotto, presentare una memoria o impugnare la pretesa.

3.2 Memoria difensiva e contraddittorio

Se il contribuente ritiene che la plusvalenza non sia dovuta (esenzione per abitazione principale, successione, ecc.) o che l’importo sia errato, può presentare una memoria difensiva entro il termine di 30 giorni. È importante allegare documentazione probatoria: certificato di residenza storica o dichiarazioni sostitutive che dimostrino la dimora abituale; documenti di successione; attestazioni notarili; fatture relative a spese incrementative; certificazioni del comune. La memoria deve essere inviata via PEC o mediante il servizio telematico Civis; è consigliabile richiedere un appuntamento con l’ufficio per instaurare il contraddittorio.

Nel contraddittorio, previsto dallo Statuto del contribuente e dalla normativa europea, il contribuente può spiegare le ragioni per cui la presunzione di plusvalenza è infondata. Ad esempio, può dimostrare che l’immobile venduto entro cinque anni era la sua abitazione principale, anche se non risultava la residenza anagrafica, portando prove di consumo di utenze domestiche, contratto di lavoro, iscrizione dei figli a scuola. Può anche dimostrare che il prezzo di vendita non ha generato alcuna plusvalenza (ad esempio perché l’immobile era stato ristrutturato con spese documentate). L’ufficio deve esaminare le osservazioni e comunicare il nuovo importo o l’annullamento della pretesa.

3.3 Pagamento e rateizzazione

Se la pretesa è fondata o se il contribuente decide di chiudere la controversia, può pagare le somme dovute entro 30 giorni dalla ricezione dell’avviso. Il pagamento deve essere effettuato con modello F24 utilizzando i codici tributo indicati nella comunicazione. In alternativa si può chiedere la rateizzazione: il numero massimo di rate (di norma otto) dipende dall’importo; le rate successive alla prima devono essere pagate entro l’ultimo giorno del trimestre. La rateizzazione non comporta ulteriori sanzioni ma prevede il pagamento degli interessi, calcolati in base al tasso legale. Per importi elevati, il contribuente può valutare la definizione agevolata (rottamazione) se prevista da norme speciali: ad esempio la rottamazione‑quater introdotta dalla l. 197/2022 prevede scadenze fino al 31 luglio 2026 per il saldo delle rate.

3.4 Conseguenze del mancato pagamento

Se il contribuente ignora l’avviso bonario, l’Agenzia iscrive a ruolo le somme dovute con sanzioni piene e interessi. L’Agente della riscossione invierà una cartella di pagamento; se neanche questa viene pagata, scatteranno le procedure esecutive: fermo amministrativo dei veicoli, ipoteca sui beni immobili, pignoramento di conti correnti e di quote di stipendio o pensione. Inoltre il mancato pagamento può generare un blocco dell’accesso a future sanatorie e rottamazioni. Da qui l’importanza di affrontare l’avviso bonario tempestivamente: regolarizzare la propria posizione può evitare l’aggravarsi della situazione.

4. Difese e strategie legali per contestare l’avviso bonario

4.1 Eccezioni alla tassabilità della plusvalenza

Una delle principali strategie di difesa consiste nel verificare se la plusvalenza sia effettivamente imponibile. La legge prevede diverse ipotesi di esenzione:

• Abitazione principale: se l’immobile venduto era la dimora abituale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita (o del periodo decennale per gli immobili superbonus), la plusvalenza non è imponibile . È sufficiente dimostrare la residenza di fatto con documenti e testimonianze: l’iscrizione anagrafica non è determinante .
• Successione: la vendita di un immobile pervenuto per successione non genera plusvalenza tassabile . Se l’Agenzia contesta la plusvalenza su un immobile ereditato, è sufficiente esibire la dichiarazione di successione per far valere l’esenzione.
• Donazione: in caso di vendita di beni pervenuti per donazione, la plusvalenza è tassabile ma il costo di acquisto si assume con riferimento al valore in capo al donante aumentato delle imposte pagate . È quindi possibile ridurre o annullare la plusvalenza documentando il valore storico.
• Terreni non edificabili: la tassazione delle plusvalenze riguarda i terreni edificabili; i terreni agricoli non suscettibili di utilizzazione edificatoria non producono plusvalenza. Occorre verificare la destinazione urbanistica al momento della cessione.
• Cessione dopo cinque anni: se la vendita avviene oltre il quinquennio dall’acquisto, la plusvalenza non è tassata (salvo per terreni edificabili e immobili superbonus). Spesso l’Agenzia commette errori nel calcolo del quinquennio (ad esempio non considerare la data di stipula del preliminare o la data di costruzione dell’immobile). Verificare le date può annullare la pretesa.

4.2 Calcolo della plusvalenza: costi deducibili e riparto

Il calcolo della plusvalenza si basa sulla differenza tra il prezzo di cessione e il costo di acquisto o costruzione, aumentato di ogni altra spesa inerente . È fondamentale inserire correttamente:

• Costo di acquisto: il prezzo pagato al momento dell’acquisto comprensivo di imposte di registro, catastali e ipotecarie, onorari notarili e mediazioni. In caso di acquisto da costruttore si considera il prezzo indicato in atto; in caso di permuta o altre operazioni complesse occorre valutarne la base imponibile.
• Spese incrementative: lavori di ristrutturazione o manutenzione straordinaria documentati da fatture, spese per il rilascio di concessioni edilizie, perizia giurata per l’ampiamento, interventi per l’efficienza energetica non agevolati al 110%. Queste spese aumentano il costo e riducono la plusvalenza. Per i lavori superbonus conclusi da meno di cinque anni, le spese agevolate al 110% non sono deducibili .
• Spese notarili e intermediarie: sono deducibili se strettamente connesse alla compravendita (es. commissioni di agenzia immobiliare).
• Riparto del costo in caso di comunione o condominio: se l’immobile è in comunione, il costo va imputato pro‑quota tra i contitolari; se la plusvalenza riguarda la vendita di una parte comune (ad esempio l’ex alloggio del portiere), la risposta n. 86/2026 dell’Agenzia precisa che occorre ripartire il costo pro‑quota secondo i millesimi .

Verificare accuratamente il costo consente di ridurre l’imposta dovuta e talvolta di azzerare la plusvalenza. Lo studio legale affianca il contribuente nell’acquisizione e nell’analisi di tutta la documentazione.

4.3 Vizi formali dell’avviso bonario

L’avviso bonario deve rispettare precisi requisiti formali: deve essere motivato, indicare l’annualità, la norma violata, l’imposta e le sanzioni, il termine per pagare o presentare chiarimenti, i riferimenti per il pagamento. Se manca uno di questi elementi, l’atto è illegittimo. Inoltre è necessaria la prova della regolare notifica; la comunicazione deve essere spedita all’ultimo domicilio fiscale o all’indirizzo PEC registrato . L’omessa o irregolare notifica comporta la nullità dell’atto e della successiva cartella.

Particolare attenzione merita l’invito al contraddittorio previsto dall’art. 6, comma 5, della l. 212/2000. La norma dispone che, in presenza di incertezze su aspetti rilevanti della dichiarazione, l’amministrazione deve invitare il contribuente a fornire chiarimenti prima dell’iscrizione a ruolo . Se l’avviso bonario è emesso senza contraddittorio in presenza di elementi incerti (ad esempio se l’ufficio non ha verificato la qualifica di abitazione principale o la successione), il contribuente può eccepirne la nullità.

Altri vizi frequenti riguardano:

• Decadenza: se l’avviso è notificato oltre il termine di decadenza (quinto anno successivo alla presentazione della dichiarazione), la pretesa è nulla.
• Mancanza di motivazione: la comunicazione deve spiegare quali dati sono stati rettificati; la semplice indicazione di codici non consente al contribuente di comprendere e difendersi.
• Errore materiale: l’ufficio può aver scambiato i dati di un immobile con un altro, invertito le date di acquisto e vendita o attribuito a un soggetto un immobile di proprietà altrui. In tal caso l’avviso va annullato in autotutela.

4.4 Ricorso e contenzioso

Se la memoria difensiva e l’istanza di autotutela non sortiscono effetto, oppure se l’Agenzia iscrive a ruolo le somme e notifica la cartella, il contribuente può presentare ricorso alla Corte di giustizia tributaria di primo grado entro 60 giorni dalla notificazione della cartella o dell’atto di accertamento (150 giorni se il ricorrente risiede all’estero). Il ricorso può essere presentato esclusivamente mediante deposito telematico tramite il sistema SIGIT. È consigliabile farsi assistere da un avvocato cassazionista con esperienza in diritto tributario: l’Avv. Monardo analizza la strategia processuale, valuta la prova documentale, impugna i vizi formali e sostanziali e richiede la sospensione dell’esecutività dell’atto.

Durante il processo, il contribuente può chiedere il concordato giudiziale (nuovo istituto introdotto dalla riforma del processo tributario) per concludere la controversia con uno sconto sulle sanzioni. È altresì possibile proporre la mediazione se l’importo è inferiore a 50.000 euro.

4.5 Difesa penale e reati tributari

La plusvalenza immobiliare non dichiarata può, in alcuni casi, configurare un reato tributario (dichiarazione infedele o omessa dichiarazione) ai sensi del d.lgs. 74/2000. Tuttavia l’omessa indicazione di una plusvalenza immobiliare rientra di norma nelle irregolarità amministrative e viene sanzionata con sanzioni pecuniarie. Solo se l’importo evaso supera determinate soglie (50.000 euro per l’Irpef) e vi è dolo specifico, può integrarsi il reato di dichiarazione infedele. La difesa penale richiede l’assistenza di un avvocato penalista; lo studio dell’Avv. Monardo, in collaborazione con professionisti penalisti, valuta il rischio penale e affianca il contribuente nelle indagini e nel processo.

5. Strumenti alternativi e soluzioni per la gestione del debito

5.1 Ravvedimento operoso e definizioni agevolate

Se l’avviso bonario non è ancora arrivato ma il contribuente si accorge di aver omesso di dichiarare la plusvalenza, può avvalersi del ravvedimento operoso (art. 13 d.lgs. 472/1997). Il ravvedimento consente di regolarizzare spontaneamente la violazione versando imposta, interessi legali e una sanzione ridotta (dal 3,75 % allo 0,1 % in base al momento in cui si effettua il ravvedimento). Prima si regolarizza l’errore, maggiore è la riduzione. Il ravvedimento può essere effettuato finché non siano iniziate le attività di controllo.

Per i debiti iscritti a ruolo, sono previste periodicamente norme di definizione agevolata (rottamazione). La rottamazione‑quater introdotta dalla legge 197/2022 consente di estinguere i carichi affidati all’agente della riscossione fino al 30 giugno 2022 pagando solo l’imposta e gli interessi legali, senza sanzioni e interessi di mora. Le scadenze sono fissate al 30 novembre 2025, 28 febbraio 2026 e 31 maggio 2026. È possibile pagare in un’unica soluzione o in un massimo di dieci rate: la data limite per il pagamento di tutte le rate è il 31 luglio 2026. La definizione agevolata consente di ridurre il debito, ma bisogna essere in regola con le scadenze; in caso di omesso o ritardato pagamento si perde il beneficio. Nel 2026 non è prevista una rottamazione‑quinquies, quindi conviene monitorare eventuali proroghe e approfittare dell’ultima finestra disponibile.

5.2 Piani del consumatore, esdebitazione e accordi di ristrutturazione

Chi non riesce a pagare le somme richieste, anche mediante rate o rottamazioni, può ricorrere alle procedure di sovraindebitamento previste dalla l. 3/2012 (oggi confluite nel d.lgs. 14/2019 – Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza). Le procedure disponibili sono:

• Piano del consumatore: destinato ai soggetti con debiti di natura personale (privati, professionisti, soci di società semplici). Consiste nella presentazione di un piano di rientro ai creditori da omologare in Tribunale. Il piano può prevedere il pagamento parziale dei debiti e la falcidia di interessi e sanzioni. L’OCC nomina un gestore della crisi che assiste il debitore; l’Avv. Monardo, in quanto gestore iscritto al registro ministeriale, può ricoprire questo ruolo e accompagnare il debitore fino all’omologa.
• Accordo di composizione della crisi: destinato a imprenditori commerciali non fallibili e soggetti con debiti misti (personali e aziendali). L’accordo richiede l’approvazione della maggioranza dei creditori e la successiva omologazione del Tribunale. Il contribuente può proporre il pagamento di una percentuale del debito in un periodo predeterminato; le sanzioni e gli interessi possono essere abbattuti.
• Liquidazione controllata: se il debitore non dispone di redditi sufficienti, può chiedere la liquidazione del patrimonio con l’esdebitazione finale. Il giudice nomina un liquidatore che vende i beni e ripartisce il ricavato tra i creditori, dopodiché il debitore è liberato dai debiti residui. Per i debiti tributari è necessaria la partecipazione dell’Agenzia delle Entrate e dell’Agente della riscossione.

Queste procedure consentono di fermare pignoramenti e azioni esecutive, sospendono il pagamento degli interessi e, se approvate, riducono sensibilmente il debito. Lo studio legale assiste il cliente nella scelta della procedura più adatta e nella predisposizione delle proposte, in collaborazione con commercialisti e consulenti del lavoro.

5.3 Negoziazione assistita e transazioni fiscali

Per le imprese in crisi, il d.lgs. 14/2019 prevede la possibilità di raggiungere un accordo con l’Amministrazione finanziaria tramite la transazione fiscale. L’impresa può proporre il pagamento parziale di imposte, sanzioni e interessi, subordinato all’omologazione di un concordato preventivo o di un accordo di ristrutturazione. Il D.L. 118/2021 ha inoltre introdotto la composizione negoziata della crisi d’impresa, che prevede l’ausilio di un esperto indipendente nominato dalla Camera di commercio per negoziare con i creditori. L’Avv. Monardo è esperto negoziatore e può assistere l’imprenditore nella predisposizione del piano di risanamento, nella trattativa con il Fisco e nella definizione di accordi stragiudiziali.

6. Errori comuni da evitare e consigli pratici

Molti contribuenti commettono errori che aggravano la loro posizione. Ecco alcuni consigli pratici per difendersi efficacemente:

1. Non ignorare l’avviso bonario: lasciar scadere i 30 giorni comporta l’applicazione della sanzione piena (30 %) e l’iscrizione a ruolo .
2. Verificare la notifica: controllare la data di ricezione e l’indirizzo; se la notifica è irregolare, l’avviso è nullo.
3. Controllare il quinquennio: il periodo di cinque anni si calcola dal rogito di acquisto o di costruzione alla data di vendita; errori sul calcolo possono far decadere la pretesa.
4. Ricercare documenti: reperire tempestivamente i certificati di residenza, i contratti, le fatture di lavori e le perizie. Questi documenti sono essenziali per dimostrare l’esenzione o ridurre la plusvalenza.
5. Non confondere abitazione principale con residenza anagrafica: la Cassazione ha chiarito che vale la residenza effettiva . È possibile dimostrare la dimora abituale con utenze, bollette, dichiarazioni dei vicini.
6. Attenzione ai superbonus: se si vende un immobile che ha beneficiato del Superbonus entro dieci anni dalla fine lavori, la plusvalenza è tassata ; pianificare la vendita considerando questo termine.
7. Non sottovalutare i costi deducibili: molte spese possono aumentare il costo e ridurre la plusvalenza. Tenere archiviate le fatture di ristrutturazione, gli onorari e le spese notarili.
8. Usare il ravvedimento operoso: se l’omissione è stata commessa involontariamente, regolarizzare prima del controllo consente di ridurre le sanzioni.
9. Richiedere la rateizzazione: pagare a rate evita l’iscrizione a ruolo e permette di gestire il debito senza compromettere la liquidità.
10. Valutare le procedure di sovraindebitamento: se i debiti sono elevati, un piano del consumatore o un accordo di ristrutturazione può alleggerire l’esposizione.

7. Tabelle riepilogative

7.1 Norme principali sulla plusvalenza immobiliare

7.2 Termini e scadenze dopo l’avviso bonario

7.3 Strumenti difensivi e di gestione del debito

8. FAQ – Domande frequenti sulla plusvalenza e sull’avviso bonario

1. Cos’è la plusvalenza immobiliare?
   È il guadagno realizzato dalla vendita di un immobile a un prezzo superiore a quello di acquisto o costruzione, al netto delle spese inerenti. Se la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto (o entro dieci anni per gli immobili superbonus), la plusvalenza è tassata come reddito diverso .
2. Quando la plusvalenza non è tassata?
   La plusvalenza è esente se l’immobile è stato acquisito per successione, se è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso o se la vendita avviene dopo cinque anni (dieci anni per superbonus). I terreni agricoli non edificabili non generano plusvalenza.
3. Come si calcola la plusvalenza?
   La plusvalenza si ottiene sottraendo al prezzo di vendita il costo di acquisto (comprensivo di imposte e spese notarili) e tutte le spese incrementative documentate . Per i beni ricevuti in donazione si considera il costo sostenuto dal donante .
4. Posso dedurre le spese del superbonus dal calcolo della plusvalenza?
   Se i lavori superbonus sono conclusi da meno di cinque anni e si è fruito della detrazione al 110% mediante cessione del credito o sconto in fattura, le spese relative non sono deducibili . Se i lavori sono conclusi da più di cinque anni o la detrazione è stata fruita direttamente, le spese sono deducibili.
5. Che cos’è l’avviso bonario?
   È una comunicazione dell’Agenzia delle Entrate che informa il contribuente di irregolarità emerse dal controllo automatizzato (art. 36‑bis) o formale (art. 36‑ter). Non è un avviso di accertamento ma un invito a regolarizzare entro 30 giorni .
6. L’avviso bonario è sempre dovuto?
   Secondo l’art. 6, comma 5, dello Statuto del contribuente, l’invito a fornire chiarimenti è obbligatorio solo in caso di incertezze . Per gli errori formali evidenti, l’amministrazione può iscrivere a ruolo senza inviare l’avviso. Tuttavia, nella prassi, l’avviso viene inviato per la quasi totalità dei controlli.
7. Posso impugnare l’avviso bonario?
   La giurisprudenza ritiene che il contribuente possa impugnare l’avviso bonario quando contiene una pretesa impositiva definita e produce effetti pregiudizievoli (ad esempio impedisce l’accesso al condono). Tuttavia è spesso più opportuno presentare memorie o attendere l’avviso di accertamento o la cartella per il ricorso.
8. Quanto tempo ho per rispondere all’avviso bonario?
   30 giorni dalla ricezione. Entro questo termine è possibile pagare le somme dovute con sanzione ridotta, chiedere la rateizzazione o inviare chiarimenti. Trascorso il termine, l’Agenzia iscrive a ruolo e applica la sanzione piena .
9. Posso pagare a rate l’avviso bonario?
   Sì. È possibile chiedere la rateizzazione (generalmente fino a 8 rate trimestrali) presentando l’istanza via PEC o tramite il servizio online dell’Agenzia. Il pagamento rateale consente di mantenere la sanzione ridotta.
10. Come dimostrare che un immobile era abitazione principale?
    La residenza anagrafica non è decisiva; è sufficiente provare l’uso abitativo con contratti di utenze domestiche, certificazioni scolastiche dei figli, testimonianze. La Cassazione ha ribadito che conta la dimora abituale .
11. L’Agenzia può contestare la plusvalenza oltre i cinque anni?
    No. L’avviso bonario e l’accertamento devono essere notificati entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione. Per dichiarazioni omesse o false, il termine si estende a sette o otto anni. Se l’atto arriva oltre il termine, si può eccepire la decadenza.
12. Che succede se non pago l’avviso bonario?
    Le somme vengono iscritte a ruolo con sanzione piena (30 %) e interessi di mora . L’Agente della riscossione invierà una cartella di pagamento; se non pagata, scatteranno pignoramenti e ipoteche.
13. È possibile sanare l’omissione con il ravvedimento operoso?
    Sì. Se l’errore viene corretto spontaneamente prima dell’inizio del controllo, la sanzione è fortemente ridotta. Il ravvedimento può essere effettuato anche dopo la ricezione dell’avviso bonario, ma prima che scada il termine dei 30 giorni; in tal caso la sanzione ridotta si cumula con quella dell’avviso.
14. La plusvalenza si applica alle seconde case acquistate per investimento?
    Sì. Se la seconda casa (non abitazione principale) è venduta entro cinque anni dall’acquisto, la plusvalenza è tassata. Anche se l’intento non è speculativo, la presunzione di legge considera la cessione infraquinquennale come speculativa .
15. Cosa devo fare se l’avviso bonario è sbagliato?
    Presentare una memoria difensiva entro 30 giorni con documentazione che prova l’errore; chiedere l’annullamento in autotutela. Se l’ufficio non risponde o conferma l’importo, valutare il ricorso. Rivolgersi a un avvocato specializzato è fondamentale.
16. Esiste una tassazione agevolata al 26% per la plusvalenza?
    Sì. È possibile optare per l’imposta sostitutiva del 26 % versata dal notaio; l’opzione è valida per fabbricati e terreni non edificabili acquistati o costruiti da meno di cinque anni. Per terreni edificabili o immobili superbonus non si può applicare l’imposta sostitutiva.
17. Cosa succede se l’immobile è stato ristrutturato con il superbonus e poi venduto?
    Se la vendita avviene entro dieci anni dalla fine dei lavori e se il cedente o gli aventi diritto hanno usufruito della detrazione del 110% (anche tramite cessione del credito), la plusvalenza è tassata ai sensi della lettera bbis) . Le spese superbonus non sono deducibili se i lavori sono conclusi da meno di cinque anni .
18. La plusvalenza si calcola su base catastale?
    No. Si calcola sulla base del prezzo effettivo di vendita dichiarato in atto, non sul valore catastale, salvo alcune ipotesi particolari (es. cessione di diritti reali o aree comuni) in cui è necessario utilizzare il criterio del “prezzo‑valore” per determinare il costo .
19. Posso chiudere la controversia con la conciliazione?
    Sì. Nel processo tributario è possibile la conciliazione giudiziale. Inoltre, per importi fino a 50.000 euro, è prevista la mediazione obbligatoria con l’ufficio. La conciliazione può ridurre le sanzioni e definire la lite in tempi rapidi.
20. L’omessa dichiarazione di plusvalenza è reato?
    Solo se l’imposta evasa supera la soglia di punibilità (50.000 euro) e vi è dolo specifico. Nella maggior parte dei casi la violazione è amministrativa e si conclude con il pagamento di imposta e sanzioni. Tuttavia è opportuno valutare il rischio penale con il supporto di un avvocato.

9. Simulazioni pratiche

9.1 Vendita infraquinquennale di seconda casa

Scenario: Tizio acquista un appartamento per 150.000 euro nel marzo 2023. Nel settembre 2025 lo rivende per 210.000 euro. Non ha effettuato lavori agevolati. L’immobile non è stato adibito ad abitazione principale.

Calcolo della plusvalenza

• Prezzo di vendita: 210.000 €
• Costo di acquisto: 150.000 € (prezzo in atto) + 4.500 € (imposte registro, ipotecarie e catastali) + 2.500 € (onorari e mediazione) = 157.000 €
• Spese incrementative: 8.000 € per lavori di manutenzione straordinaria documentati.
• Plusvalenza: 210.000 € – (157.000 € + 8.000 €) = 45.000 €.

Opzioni fiscali

1. Imposta sostitutiva del 26 %: Tizio può optare per l’imposta sostitutiva perché si tratta di un fabbricato non edificabile acquistato da meno di cinque anni. L’imposta sarà 26 % di 45.000 € = 11.700 €. Il notaio trattiene l’importo al momento del rogito e lo versa all’Erario..
2. Tassazione ordinaria IRPEF: Se Tizio inserisce la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi, questa sarà assoggettata alle aliquote progressive (es. 23 %, 25 %, 35 %, 43 %) a seconda del suo reddito complessivo. Se Tizio è in un’aliquota marginale del 35 %, la tassazione sarebbe 35 % di 45.000 € = 15.750 €, più sanzioni se non dichiarata.

Se Tizio non dichiara la plusvalenza e viene sottoposto a controllo, riceverà un avviso bonario con imposta dovuta (11.700 € o calcolo IRPEF), sanzione del 10 % ridotta e interessi. Se non paga entro 30 giorni, verrà iscritta a ruolo con sanzione del 30 %.

9.2 Vendita di immobile pervenuto per successione

Scenario: Caio eredita un appartamento dal padre nel maggio 2021. Nel luglio 2024 lo vende per 180.000 euro.

Analisi fiscale: L’art. 67 TUIR esclude dall’imposizione le plusvalenze su immobili acquisiti per successione . Pertanto Caio non deve dichiarare alcuna plusvalenza. Se l’Agenzia delle Entrate emette un avviso bonario per omessa indicazione, è sufficiente esibire la dichiarazione di successione per far annullare l’atto.

9.3 Vendita infraquinquennale di prima casa

Scenario: Sempronio acquista un appartamento il 15 aprile 2022 per 200.000 euro. Trasferisce la residenza anagrafica nell’immobile e vi abita stabilmente con la famiglia. Il 10 febbraio 2026 vende l’immobile per 220.000 euro a causa di esigenze lavorative.

Analisi fiscale: Pur essendo una vendita infraquinquennale, la plusvalenza non è tassata perché l’immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo (più di tre anni e nove mesi) . Se l’Agenzia contesta l’omessa indicazione, Sempronio dovrà dimostrare la dimora abituale con le bollette e la documentazione scolastica dei figli. L’avviso bonario potrà essere annullato.

9.4 Vendita di immobile superbonus

Scenario: La società Alfa acquista una casa da ristrutturare per 100.000 € nel 2021. Nel 2022 effettua interventi di miglioramento energetico con Superbonus 110 % per 90.000 €, cedendo il credito all’impresa. I lavori si concludono nel gennaio 2023. Nel dicembre 2025 vende l’immobile per 250.000 €.

Calcolo della plusvalenza

• Costo di acquisto: 100.000 € (acquisto) + spese notarili 4.000 € = 104.000 €.
• Spese superbonus: 90.000 € (non deducibili perché i lavori si sono conclusi da meno di cinque anni e il credito è stato ceduto) .
• Plusvalenza: 250.000 € – 104.000 € = 146.000 €.

Dal momento che la vendita avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori, si applica la lettera bbis): la plusvalenza è tassabile . La società potrà optare per l’Ires o per l’imposta sostitutiva solo se l’immobile non è classificato come merce. Dovrà considerare l’aliquota Ires e pianificare la vendita con adeguata consulenza fiscale.

9.5 Terreno edificabile e plusvalenza

Scenario: Un privato possiede da oltre dieci anni un terreno agricolo. Nel 2024 il PRG del Comune classifica l’area come edificabile e nel 2026 vende il terreno per 300.000 €.

Analisi fiscale: Ai sensi dell’art. 67 TUIR, la cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria genera sempre plusvalenza, indipendentemente dal tempo di possesso. La Cassazione ha precisato che è sufficiente l’adozione del PRG perché il terreno sia considerato edificabile . Il costo da dedurre corrisponde al valore di acquisto aumentato delle spese sostenute; se il terreno è stato ricevuto per donazione, si assume il costo storico . In questo caso la plusvalenza sarà tassata integralmente.

Conclusioni

La disciplina fiscale sulle plusvalenze immobiliari è in continua evoluzione e l’avviso bonario per plusvalenza non dichiarata richiede un’attenta analisi.

Le norme (artt. 67 e 68 TUIR, art. 36‑bis e 36‑ter DPR 600/1973, art. 6 l. 212/2000) e la giurisprudenza (Cass. 11786/2025, 17198/2025, 3784/2026) tracciano un quadro complesso in cui il contribuente deve dimostrare di avere diritto alle esenzioni o di aver correttamente calcolato la plusvalenza. Ignorare l’avviso o pagare senza verificare può comportare l’applicazione di sanzioni elevate e l’iscrizione a ruolo con conseguenti pignoramenti.

Agire tempestivamente, raccogliere la documentazione e affidarsi a professionisti esperti sono le chiavi per difendersi e ottenere la riduzione o l’annullamento della pretesa.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo team multidisciplinare offrono assistenza completa: dall’analisi dell’atto alla predisposizione di memorie difensive, dal ricorso al tribunale alla negoziazione con l’Agenzia. In qualità di cassazionista, gestore della crisi da sovraindebitamento ed esperto negoziatore della crisi d’impresa, l’Avv. Monardo è in grado di fornire soluzioni sia giudiziali che stragiudiziali, compresa la rateizzazione e la composizione delle pendenze con la definizione agevolata o i piani del consumatore.

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