Introduzione: perché l’avviso bonario può diventare una questione urgente

Quando l’Agenzia delle Entrate individua irregolarità nei redditi derivanti da locazioni brevi e servizi di ospitalità tramite Airbnb o portali analoghi (Booking, Vrbo, Expedia), notifica al contribuente una comunicazione di irregolarità, comunemente detta avviso bonario. Nel corso degli ultimi anni il settore degli affitti turistici in Italia è stato profondamente trasformato: la legislazione nazionale ha introdotto la cedolare secca come regime agevolativo, poi ne ha modificato le aliquote e le modalità di prelievo; la giurisprudenza, sia italiana sia dell’Unione europea, ha definito i limiti dell’obbligo di ritenuta per gli intermediari (caso C‑83/21 Airbnb); le regioni e i Comuni sono sempre più attivi nel regolamentare il turismo breve; l’Agenzia delle Entrate ha intensificato i controlli incrociando i dati dei portali con le dichiarazioni fiscali. Chi non dichiara correttamente i redditi da Airbnb rischia, dunque, accertamenti, sanzioni e azioni esecutive.

L’avviso bonario rappresenta spesso l’ultimo campanello di allarme prima dell’iscrizione a ruolo e dell’invio della cartella di pagamento. Ignorarlo o rispondere in modo improprio può condurre a debiti difficili da gestire, a pignoramenti e a limitazioni sull’attività imprenditoriale. Tuttavia il quadro legislativo offre molteplici strumenti difensivi e soluzioni stragiudiziali e giudiziali per contestare gli addebiti, ridurre le sanzioni o definire il debito in forma agevolata. La corretta strategia richiede una profonda conoscenza della normativa fiscale, delle pronunce più aggiornate di Cassazione, Consiglio di Stato, Corte Costituzionale e Corti tributarie, nonché delle procedure speciali per la gestione delle crisi debitorie.

In questa guida legale approfondita, aggiornata al 25 maggio 2026, ci rivolgeremo a proprietari, gestori e locatori occasionali che hanno ricevuto un avviso bonario per redditi Airbnb non dichiarati. Spiegheremo le norme di riferimento, illustreremo i passaggi procedimentali, proporremo strategie difensive, esempi pratici, tabelle riepilogative e risposte a domande frequenti. L’articolo adotta un linguaggio divulgativo ma rigoroso ed è pensato dal punto di vista del contribuente che deve tutelare i propri diritti.

Presentazione dello Studio Monardo

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo coordina uno studio legale multidisciplinare composto da avvocati specializzati in diritto tributario, bancario e commerciale, e da commercialisti con consolidata esperienza in materia fiscale. Tra le sue qualifiche spiccano:

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• Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi tenuti dal Ministero della Giustizia: può assistere privati e piccoli imprenditori nei procedimenti di composizione della crisi, aiutandoli a ottenere l’esdebitazione e a salvaguardare il patrimonio.
• Professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi): collabora con gli organismi autorizzati per la predisposizione di piani del consumatore e accordi di ristrutturazione.
• Esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021: supporta le imprese in difficoltà nell’ambito della procedura di composizione negoziata.

Grazie a queste competenze, lo Studio Monardo è in grado di:

• Analizzare la comunicazione di irregolarità e la documentazione allegata, individuando eventuali errori o carenze dell’amministrazione.
• Presentare ricorsi avverso avvisi bonari, cartelle esattoriali, avvisi di accertamento e atti dell’Agenzia, richiedendo la sospensione dell’esecuzione e la riduzione delle sanzioni.
• Gestire trattative con l’Amministrazione finanziaria per definizioni agevolate, rottamazioni, rateizzazioni e strumenti deflativi, anche in sede di contraddittorio preventivo.
• Elaborare piani di rientro o accordi di ristrutturazione dei debiti, avvalendosi degli istituti previsti dalla L. 3/2012 e dal Codice della crisi d’impresa, con assistenza di commercialisti e consulenti finanziari.
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1. Contesto normativo e giurisprudenziale: le regole fiscali per le locazioni brevi e l’avviso bonario

1.1 Le locazioni brevi e il regime fiscale: evoluzione normativa

L’attività di locazione turistica su portali come Airbnb è inquadrata dalla normativa italiana come locazione breve quando ha durata non superiore a 30 giorni e non prevede servizi aggiuntivi (es. colazione, tour guidati) tipici delle strutture ricettive. La disciplina fiscale di riferimento è l’articolo 4 del D.L. 50/2017, che ha introdotto la cedolare secca del 21% per i canoni percepiti da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di impresa.

1.1.1 Modifiche del 2024: aumento dell’aliquota e ritenuta 21% obbligatoria

La Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge di bilancio 2024) ha innalzato l’aliquota della cedolare secca per le locazioni brevi:

• È stata confermata l’aliquota 21% ma solo per l’unità immobiliare scelta dal locatore come principale per le locazioni brevi.
• Per le ulteriori unità, l’aliquota è stata innalzata al 26% .
• La norma stabilisce che i portali di intermediazione (Airbnb, Booking, ecc.) devono operare sempre una ritenuta del 21% a titolo di acconto sull’importo riscosso, indipendentemente dal regime fiscale scelto dal proprietario .

Queste modifiche sono state introdotte per adeguare la legislazione italiana alle decisioni della Corte di Giustizia dell’Unione europea nel caso C‑83/21 Airbnb. La Circolare n. 10/E del 10 maggio 2024 dell’Agenzia delle Entrate, dopo aver richiamato l’articolo 4, spiega che la nuova disciplina prevede l’obbligo di ritenuta del 21% come acconto e che l’host dovrà calcolare l’imposta dovuta nella propria dichiarazione, scomputando la ritenuta e versando l’eventuale differenza . La circolare precisa inoltre che le modifiche sono state introdotte per recepire la sentenza della Corte UE, la quale ha ritenuto incompatibile con il diritto europeo l’obbligo imposto ai portali non residenti di nominare un rappresentante fiscale in Italia .

1.1.2 Obblighi degli intermediari e impatto della sentenza C‑83/21

Il caso C‑83/21 Airbnb ha affermato che l’articolo 56 TFUE (libertà di prestazione dei servizi) vieta agli Stati membri di imporre a intermediari non residenti l’obbligo di designare un rappresentante fiscale per la riscossione della ritenuta. Di conseguenza l’articolo 4 del D.L. 50/2017 è stato modificato inserendo il comma 5-bis, che prevede:

• Gli intermediari residenti o con stabile organizzazione in Italia applicano la ritenuta di acconto.
• Gli intermediari UE non stabiliti in Italia possono adempiere direttamente o nominando un rappresentante fiscale in Italia; la scelta è facoltativa .
• Gli intermediari non UE devono designare un rappresentante fiscale, che risponde in solido se la ritenuta non viene eseguita .

Inoltre, la stessa Legge di bilancio 2024 prevede che la ritenuta venga operata a prescindere dal regime fiscale adottato dal locatore. L’intermediario, pertanto, trattiene il 21% come acconto e rilascia una certificazione; il locatore dovrà verificare se tale somma copre integralmente l’imposta dovuta (21% o 26%).

1.1.3 Riforma 2026: limiti al numero di appartamenti

Con la Legge di bilancio 2026, entrata in vigore il 1º gennaio 2026, il legislatore ha ulteriormente modificato la disciplina delle locazioni brevi. In particolare ha stabilito che il regime della locazione breve e della cedolare secca può applicarsi solo se il locatore possiede non più di due appartamenti destinati a locazioni brevi. Chi mette in affitto tre o più unità rientra nella disciplina dell’impresa, con obbligo di partita IVA, adempimenti IVA, registri contabili e imposizione progressiva. Questa norma, come spiega un recente commento di aggiornamento fiscale, mantiene invariato il tasso ridotto del 21% per una sola unità, lasciando l’aliquota 26% per eventuali ulteriori unità .

La scelta di limitare la possibilità di usufruire della cedolare secca e del regime delle locazioni brevi è stata motivata dalla volontà di contrastare i fenomeni di serializzazione degli affitti turistici e di tutelare il mercato immobiliare residenziale.

1.1.4 Interventi delle regioni e decisioni della Corte Costituzionale

Molte regioni e comuni hanno introdotto regolamenti restrittivi per contrastare la desertificazione dei centri storici e salvaguardare l’offerta abitativa a lungo termine. La Regione Toscana, ad esempio, ha approvato la Legge 61/2024 e successivamente la Legge 7/2025 che impongono limiti al numero di alloggi destinati a locazioni turistiche. Il Governo ha impugnato queste norme davanti alla Corte Costituzionale, sostenendo che violavano la competenza statale in materia di ordinamento civile. La Corte costituzionale, con le sentenze n. 186/2025 e n. 218/2025, ha dichiarato la legittimità delle leggi regionali.

Nella sentenza 186/2025, la Corte ha affermato che la regione può intervenire per regolamentare l’attività turistica e che le limitazioni al numero di unità destinate agli affitti brevi non invadono la materia civilistica ma tutelano la funzione sociale della proprietà . La Corte ha sottolineato che tali norme sono strumenti amministrativi volti a bilanciare l’interesse economico con la disponibilità di abitazioni per residenti . La successiva sentenza 218/2025 ha confermato questa impostazione, dichiarando legittima anche la legge correttiva n. 7/2025 e sottolineando che dal 1° gennaio 2026 i locatori che possiedono più strutture devono adeguarsi ai limiti di capacità e categorie previste dalla normativa regionale .

1.1.5 Liti recenti e sentenze dei giudici tributari

L’obbligo di ritenuta del 21% per i portali di intermediazione è stato al centro di numerose controversie. La Corte di Giustizia tributaria di primo grado di Napoli (sentenza n. 34/2025) ha riconosciuto che il locatore ha diritto a detrarre la ritenuta di 21%, anche se il portale non l’ha versata, in ragione dell’accordo transattivo con l’Agenzia delle Entrate mediante il quale Airbnb ha versato 576 milioni di euro per le ritenute del periodo 2017‑2021 . La sentenza, confermata dalla Corte di Giustizia tributaria di appello (sent. n. 750/2026), ha valorizzato il principio di neutralità fiscale e stabilito che il mancato versamento della ritenuta da parte dell’intermediario non può danneggiare il contribuente, che potrà dedurre la ritenuta fantasma in sede di dichiarazione .

A livello di legittimità, la Cassazione si è più volte espressa sull’impugnabilità dell’avviso bonario e sulla sua relazione con la cartella di pagamento. L’ordinanza n. 3466/2021 e la più recente n. 2092/2025 hanno chiarito che la comunicazione di irregolarità è un atto facoltativo, impugnabile ma non vincolante; la mancata impugnazione non preclude la possibilità di contestare la cartella successiva e, se il contribuente impugna l’avviso bonario, l’eventuale cartella va comunque notificata . Altre pronunce (Cass. n. 19049/2024; Cass. n. 24683/2024) hanno ribadito che la cartella rappresenta un nuovo atto autonomo, sostitutivo dell’avviso, perciò il ricorso contro la cartella assorbe quello contro l’avviso.

Nel 2024 la Corte di Cassazione ha inoltre evidenziato l’importanza della motivazione dell’avviso bonario. Con ordinanza n. 6248/2024, la Corte ha affermato che la mancata comunicazione dell’irregolarità o la sua insufficiente motivazione comporta la nullità del successivo atto di riscossione, richiamando gli articoli 36‑bis e 36‑ter del DPR 600/1973 e il principio di collaborazione e buona fede .

Sul fronte delle procedure esecutive, la Cassazione n. 28520/2025 (richiamata da un commento dello Studio Monardo) ha stabilito che il pignoramento su conti bancari eseguito dall’agente della riscossione blocca tutte le somme accreditate entro 60 giorni dal pignoramento; la banca deve versare le somme future direttamente all’erario . Ciò evidenzia la necessità di agire tempestivamente dopo la notifica dell’avviso bonario per evitare il passaggio alla fase esecutiva.

1.2 L’avviso bonario: fondamento normativo e caratteristiche

L’avviso bonario non è un atto di accertamento, ma una comunicazione con cui l’Amministrazione finanziaria segnala le irregolarità riscontrate in sede di controllo automatico o controllo formale della dichiarazione dei redditi. Le basi normative sono:

• Art. 36‑bis del DPR 29 settembre 1973, n. 600 (controllo automatico): consente all’Agenzia di liquidare le imposte e trattenere eventuali crediti compensando; se emergono maggiori imposte dovute, l’Ufficio ne dà comunicazione al contribuente, il quale può fornire chiarimenti o sanare la differenza . La norma afferma che, in caso di errore, il contribuente può trasmettere la documentazione mancante entro 60 giorni dalla notifica. Se non viene data comunicazione, il successivo atto esattivo è nullo e, in caso di versamento spontaneo entro il termine, le sanzioni sono ridotte a 1/3 .
• Art. 36‑ter del DPR 600/1973 (controllo formale): disciplina l’esame delle dichiarazioni con richiesta di documenti giustificativi. L’Ufficio invia una comunicazione motivata invitando il contribuente a fornire chiarimenti entro 30 giorni; l’avviso bonario deve indicare i criteri adottati e le modalità di pagamento delle somme dovute . La mancata o incompleta motivazione comporta la nullità della cartella.
• Art. 54‑bis del DPR 633/1972 (IVA): estende le regole del controllo automatico all’IVA.

Il D.Lgs. 108/2024, attuativo della riforma fiscale, ha modificato gli articoli sopra indicati estendendo i termini di pagamento delle somme richieste. A partire dagli avvisi bonari emessi dal 1º gennaio 2025, il contribuente ha 60 giorni (anziché 30) per pagare o presentare osservazioni; se l’avviso è trasmesso al sostituto d’imposta o a un intermediario, il termine sale a 90 giorni . Il decreto prevede inoltre la sospensione dei termini dal 1 agosto al 4 settembre, e conferma la riduzione delle sanzioni ad 1/3 per i controlli automatici e 2/3 per quelli formali .

Un’altra fonte normativa rilevante è lo Statuto dei diritti del contribuente (L. 212/2000). L’articolo 6, comma 5, impone all’Agenzia delle Entrate di informare il contribuente circa gli elementi di fatto e le ragioni che giustificano gli addebiti, e di assegnargli un termine non inferiore a 30 giorni per presentare osservazioni e documenti . Questa disposizione costituisce il fondamento della cd. motivazione dell’avviso bonario e della possibilità di instaurare un contraddittorio preventivo.

1.3 Natura, impugnabilità e effetti dell’avviso bonario

Come affermato dalla Cassazione, l’avviso bonario è un atto facoltativo e non impugnabile in via autonoma salvo che contenga già una pretesa impositiva. Le pronunce Cass. n. 3466/2021 e Cass. n. 2092/2025 chiariscono che:

• L’avviso bonario non costituisce un avviso di accertamento né un atto definitivo, ma una mera comunicazione di irregolarità .
• Il contribuente può comunque ricorrere avanti al giudice tributario contro l’avviso, ma l’eventuale cartella successiva resta valida e autonoma; il ricorso contro la cartella assorbe le censure contro la comunicazione .
• L’Amministrazione, anche in pendenza di ricorso avverso l’avviso, può notificare la cartella. Il contribuente deve vigilare sui termini per evitare la decadenza.

Nonostante la natura facoltativa, l’avviso bonario ha un ruolo fondamentale: consente al contribuente di sanare spontaneamente l’irregolarità con sanzioni ridotte e di evitare l’iscrizione a ruolo e le maggiorazioni per mora. Inoltre, l’accoglimento delle osservazioni può impedire la formazione della cartella. Come evidenziato da Cass. n. 6248/2024, l’omissione della comunicazione o una motivazione insufficiente comportano la nullità dell’atto successivo .

Nel caso delle locazioni Airbnb non dichiarate, l’avviso bonario può segnalare:

• Omissione totale del reddito: il contribuente non ha dichiarato i canoni percepiti dal portale.
• Omissione parziale: differenza tra quanto dichiarato e quanto riscosso, desunta dai dati forniti dagli intermediari.
• Errata applicazione della ritenuta: ritenute non versate dall’intermediario o non indicate nella dichiarazione.
• Superamento del limite di due unità dal 2026: qualificazione dell’attività come impresa.

Ogni ipotesi richiede un’analisi dettagliata per decidere se contestare la comunicazione, presentare documentazione a giustificazione, pagare con riduzione o attendere la cartella per instaurare il contenzioso.

1.4 Rottamazione Quinquies e strumenti di definizione agevolata

Nel 2023 e 2024 il legislatore ha introdotto varie forme di definizione agevolata dei ruoli affidati all’agente della riscossione, note come rottamazione quater e rottamazione quinquies. La rottamazione quinquies, disciplinata dalla legge di bilancio 2026, riguarda i carichi iscritti a ruolo dal 1º gennaio 2000 al 31 dicembre 2023 e consente di estinguere il debito versando solo il capitale e l’aggio, senza sanzioni e interessi. La domanda doveva essere presentata entro il 30 aprile 2026; il pagamento poteva avvenire in unica soluzione entro il 31 luglio 2026 o in 54 rate bimestrali fino al 2035 .

Con il decreto legge 27 febbraio 2026, n. 16 (cd. decreto Maltempo), i termini sono stati prorogati per i contribuenti di Calabria, Sicilia e Sardegna colpiti dagli eventi meteorologici: la scadenza per aderire è fissata al 31 luglio 2026, l’Agente della riscossione invierà le comunicazioni di ammissione entro il 30 settembre e la prima rata scadrà il 31 ottobre 2026 . Al 25 maggio 2026 la rottamazione quinquies è quindi attiva solo per i soggetti residenti in tali territori; per gli altri è già scaduta. In questo articolo la rottamazione è menzionata in quanto strumento eccezionale; se il lettore non rientra nel perimetro soggettivo, dovrà valutare altre forme di definizione agevolata o rateizzazione.

2. Procedura passo‑passo dopo la notifica dell’avviso bonario

Ricevere un avviso bonario non equivale a un accertamento definitivo, ma richiede attenzione perché segna l’inizio di una serie di scadenze che, se non rispettate, possono portare rapidamente alla cartella di pagamento. Di seguito proponiamo un vademecum per gestire correttamente la comunicazione di irregolarità relativa a redditi da Airbnb.

2.1 Analisi preliminare: comprendere l’avviso e reperire la documentazione

1. Verificare i dati anagrafici e gli elementi identificativi: controllare che la comunicazione riguardi effettivamente il contribuente, l’anno d’imposta e l’imposta contestata. Verificare che siano indicati il numero della comunicazione, la data di notifica e l’ufficio emittente.
2. Leggere la motivazione: l’avviso deve indicare gli elementi che hanno determinato l’irregolarità (omissione dei redditi da locazioni, errata applicazione della ritenuta, ecc.). La mancanza di motivazione può essere un motivo di nullità .
3. Reperire la documentazione: recuperare la dichiarazione dei redditi presentata, le ricevute dei pagamenti ricevuti tramite Airbnb o altre piattaforme, le certificazioni rilasciate dagli intermediari relative alle ritenute applicate, i contratti di locazione breve, eventuali fatture di servizi aggiuntivi. Confrontare i dati con quelli riportati nella comunicazione.
4. Verificare le ritenute: controllare se il portale ha applicato la ritenuta del 21% (o, dal 2026, del 26% se si affitta la terza unità). È possibile che per gli anni 2017‑2021 Airbnb non abbia eseguito la ritenuta ma abbia poi versato le somme in sede di transazione; in tal caso è necessario dimostrare di aver subìto la ritenuta “virtuale” e chiederne lo scomputo .
5. Controllare il regime fiscale applicato: se si è optato per la cedolare secca, verificare l’aliquota (21% o 26%). Se non si è optato, i canoni sono tassati come reddito fondiario secondo l’aliquota Irpef progressiva.

2.2 Termini e adempimenti: cosa fare entro 60 giorni

Dal 2025, grazie al D.Lgs. 108/2024, l’avviso bonario deve concedere al contribuente 60 giorni di tempo per:

• Pagare spontaneamente le somme indicate con le riduzioni di sanzioni (1/3 per controllo automatico, 2/3 per controllo formale) . Il pagamento può avvenire in unica soluzione o in rate, ma solo se l’importo non supera 5.000 euro (per importi maggiori si attende la cartella per la rateazione con l’agente della riscossione).
• Chiedere la rateazione breve (se disponibile). Alcuni avvisi indicano la possibilità di pagare in due rate senza interessi in 30 giorni; questa facoltà è limitata ai controlli automatici e a importi modesti.
• Inviare chiarimenti o documentazione all’ufficio, per contestare l’irregolarità o dimostrare l’esistenza di ritenute; la trasmissione può avvenire tramite PEC, raccomandata o portale CIVIS.
• Chiedere l’annullamento per motivi formali: se l’avviso è nullo per mancanza di motivazione o notifica tardiva, si può chiedere l’autotutela all’ufficio oppure attendere la cartella per proporre ricorso.

Trascorsi i 60 giorni senza risposta o senza pagamento, l’Ufficio può iscrivere a ruolo le somme dovute e trasmettere la cartella di pagamento. Se l’avviso è stato notificato tramite l’intermediario, il termine è di 90 giorni . Ricordiamo che i termini si sospendono dal 1° agosto al 4 settembre di ogni anno; se la scadenza cade in questo periodo, slitta automaticamente al 4 settembre.

2.3 La fase successiva: la cartella di pagamento

Se il contribuente non paga né presenta osservazioni sufficienti, l’Agenzia emette la cartella di pagamento (o avviso di addebito se gestito dall’INPS). La cartella costituisce un atto autonomo che reca l’iscrizione a ruolo e che può essere impugnato entro 60 giorni. Gli effetti principali sono:

• Dovute sanzioni piene: se non si è pagato in sede di avviso bonario, le sanzioni non sono più ridotte e decorrono interessi di mora.
• Inizio della riscossione coattiva: se la cartella non è pagata entro 60 giorni, l’Agente della riscossione può attivare il fermo amministrativo di veicoli, l’ipoteca sugli immobili e il pignoramento presso terzi (conto corrente, canoni futuri, pensione, ecc.). Come ricorda Cass. 28520/2025, in caso di pignoramento del conto la banca deve bloccare tutte le somme affluite nei 60 giorni successivi .

In questa fase è ancora possibile:

• Proporre ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria entro 60 giorni dalla notifica della cartella, contestando la pretesa impositiva o i vizi procedurali.
• Chiedere la rateizzazione all’Agenzia delle Entrate-Riscossione per importi superiori a 600 euro; le rate possono essere fino a 72 (8 anni) o 120 in caso di comprovata difficoltà.
• Accedere a definizioni agevolate se previste: ad esempio la rottamazione quinquies per i soggetti in Calabria/Sicilia/Sardegna fino al 31 luglio 2026 .

2.4 Tempistiche di verifica e ricorso: tabella di sintesi

3. Difese e strategie legali per contestare l’avviso bonario da Airbnb non dichiarato

La scelta della difesa adeguata dipende dalla tipologia di irregolarità, dall’anno d’imposta coinvolto, dal regime fiscale prescelto e dalla situazione personale del contribuente (capacità di pagamento, eventuali altri debiti, ecc.). Di seguito analizziamo le principali strategie applicabili.

3.1 Dimostrare la correttezza dei redditi dichiarati o la presenza di ritenute

Molte comunicazioni di irregolarità derivano da errori nell’anagrafica o da duplicazioni di dati: ad esempio, Airbnb potrebbe aver comunicato importi lordi comprensivi di rimborsi o importi relativi a più soggetti. È opportuno:

• Confrontare gli importi indicati dall’Agenzia con le ricevute riepilogative rilasciate dal portale, verificando eventuali scostamenti.
• Dimostrare, tramite documentazione bancaria, che parte dei canoni non è stata incassata (cancellazioni, rimborsi agli ospiti).
• Se il portale ha operato la ritenuta del 21% (obbligatoria dal 2017 ma effettivamente applicata solo dal 2024), occorre allegare la certificazione fiscale rilasciata dal portale e chiederne lo scomputo dall’imposta dovuta. Come sottolineato dalle corti tributarie (sentenza Napoli 34/2025), la ritenuta può essere considerata operata anche se non versata, a seguito della transazione tra Airbnb e l’Agenzia . Tale posizione consente al contribuente di evitare la duplicazione del pagamento della cedolare secca.

Nel caso in cui Booking o altri portali non abbiano applicato la ritenuta fino al 2024, si può sostenere che l’obbligo era inefficace in attesa del recepimento della sentenza C‑83/21 e che la responsabilità per il versamento incombeva sull’intermediario . Dal 2025 Booking applica la ritenuta; occorre conservare la certificazione.

3.2 Eccepire vizi formali dell’avviso bonario

La comunicazione deve essere redatta in conformità alle norme degli articoli 36‑bis, 36‑ter e allo Statuto del contribuente. Motivi di annullamento possono essere:

• Mancanza o insufficiente motivazione: l’avviso che non indica la ragione dell’irregolarità viola l’art. 6, comma 5, dello Statuto del contribuente e l’art. 36‑ter; secondo la Cassazione, ciò comporta la nullità della cartella successiva .
• Omessa comunicazione preventiva: se l’Agenzia salta l’avviso bonario e iscrive direttamente a ruolo, il ruolo è nullo (Cass. 6248/2024) .
• Errata notifica: notifica effettuata a indirizzo inesistente o a soggetto diverso; se la notifica non è regolare, il termine per il pagamento non decorre.
• Calcolo errato delle sanzioni: la riduzione a 1/3 (controllo automatico) o 2/3 (controllo formale) deve essere calcolata correttamente; un’applicazione impropria può essere contestata.

È possibile richiedere l’annullamento in autotutela all’Ufficio; se non accettato, si potrà far valere il vizio davanti alla Corte di Giustizia Tributaria, preferibilmente contestando la cartella esattoriale.

3.3 Controversie sulla qualificazione dell’attività come impresa

La riforma 2026 riduce a due gli appartamenti che possono essere locati con la cedolare secca. Chi possiede tre o più unità può essere considerato un operatore professionale con conseguente obbligo di partita IVA. L’amministrazione potrebbe pertanto:

• Contestare l’utilizzo della cedolare secca (aliquota 21% o 26%) e riliquidare l’imposta come reddito d’impresa soggetto a Irpef progressiva, IVA e addizionali.
• Applicare sanzioni per omessa dichiarazione IVA e per mancata emissione di fatture.

La difesa consisterà nel dimostrare che l’attività non ha carattere imprenditoriale (es. occasionalità, mancanza di servizi accessori, affitto di singole stanze) e nell’interpretare le norme regionali e statali in maniera coerente. In sede giudiziaria si potrà eccepire l’incostituzionalità di norme eccessivamente restrittive; tuttavia, dopo le sentenze della Corte costituzionale n. 186/2025 e n. 218/2025 che legittimano le restrizioni regionali , lo spazio è ridotto.

3.4 Strategie di rateazione e definizione agevolata

Se le somme dovute risultano corrette e il contribuente non è in grado di saldare in unica soluzione, può ricorrere a:

• Rateazione con l’Agenzia delle Entrate-Riscossione: dopo la cartella è possibile chiedere un piano fino a 72 rate mensili (fino a 120 in caso di comprovata difficoltà). Il mancato pagamento di cinque rate anche non consecutive comporta la decadenza.
• Definizioni agevolate: se attive (come la rottamazione quinquies per i residenti nelle zone colpite dal maltempo), consentono di estinguere il debito senza sanzioni e interessi ; bisogna però rispettare i termini di presentazione della domanda.
• Ravvedimento operoso: per irregolarità minori e tributi non ancora iscritti a ruolo, è possibile regolarizzare la posizione pagando imposte e sanzioni ridotte, in misura proporzionale al ritardo.

3.5 Ricorso giurisdizionale e difese in giudizio

Se l’Agenzia rigetta le osservazioni o procede alla cartella, il contribuente può presentare ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria (giudice tributario), entro 60 giorni dalla notifica della cartella o dell’avviso di accertamento. Nel ricorso si possono formulare eccezioni quali:

• Infondatezza della pretesa per mancanza di reddito o doppia imposizione (ritenuta fantasma). Si può invocare la sentenza C‑83/21 e la circolare 10/E che riconoscono la ritenuta operata dall’intermediario .
• Nullità per violazione del contraddittorio: mancata comunicazione dell’avviso bonario o assenza di motivazione .
• Decadenza dei termini: se la cartella è emessa oltre il termine di decadenza (generalmente 31 dicembre del terzo anno successivo al periodo d’imposta) o oltre i termini dell’art. 25 DPR 602/1973.
• Eccessività di sanzioni e interessi: richiesta di riduzione sulla base dei principi di proporzionalità e ragionevolezza.

Il ricorso deve essere depositato presso la segreteria della Corte competente, correttamente notificato all’Agenzia e deve contenere le prove (contratti, documentazione contabile, certificazioni). Lo Studio Monardo assiste i contribuenti in tutte le fasi: redige l’atto, attiva la sospensione cautelare se vi è pericolo di danno grave (pignoramento imminente), partecipa all’udienza e cura eventuali impugnazioni in appello e in Cassazione.

3.6 Crisi debitoria: soluzioni con la L. 3/2012 e il D.L. 118/2021

Quando i debiti fiscali si sommano ad altre passività (prestiti, rate di mutuo, debiti bancari), il rischio di insolvenza si concretizza. In tali casi possono essere utilizzati gli strumenti della legge sul sovraindebitamento (L. 3/2012) e del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza per ottenere la ristrutturazione o l’esdebitazione:

• Piano del consumatore: strumento rivolto a persone fisiche consumatori (non imprenditori) che consente di proporre un piano di rientro dei debiti sulla base del proprio reddito e del valore dei beni. Il giudice omologa il piano e le pendenze fiscali vengono incluse, con eventuali falcidie.
• Accordo di composizione della crisi: destinato a piccoli imprenditori e professionisti; prevede l’accordo con i creditori (tra cui l’Erario) e l’omologa giudiziale; consente la sospensione delle procedure esecutive.
• Liquidazione controllata: se non vi sono le condizioni per un piano o un accordo, il debitore può chiedere la liquidazione del patrimonio con l’esdebitazione finale.
• Composizione negoziata della crisi d’impresa (D.L. 118/2021): strumento per le imprese in difficoltà che mira alla ristrutturazione del debito con l’aiuto di un esperto negoziatore. Può essere utilizzato anche da società di gestione di appartamenti turistici qualificati come imprese.

L’Avv. Monardo, in qualità di Gestore della crisi e Esperto negoziatore, guida i contribuenti nella scelta del percorso più adatto e si occupa della predisposizione della domanda, dell’interazione con l’OCC o con la Camera di commercio e dell’assistenza in tribunale. Questi strumenti permettono di bloccare pignoramenti e ipoteche e di ottenere una liberazione integrale o parziale dai debiti a fronte di un programma di pagamento sostenibile.

4. Strumenti alternativi e definizioni agevolate

Oltre alla gestione ordinaria dell’avviso bonario, esistono opportunità deflative e agevolazioni fiscali che possono ridurre o annullare sanzioni e interessi, facilitando la chiusura delle pendenze.

4.1 Rottamazione e definizioni agevolate

Come anticipato, la rottamazione quinquies ha rappresentato un’importante occasione nel 2026 per definire i carichi affidati all’agente della riscossione. I contribuenti hanno potuto estinguere i debiti relativi ai ruoli 2000‑2023 versando il solo capitale e l’aggio, senza sanzioni e interessi, con un piano di pagamento fino a 54 rate bimestrali . La scadenza generale era il 30 aprile 2026, ma per i residenti delle regioni colpite dal maltempo è stata prorogata al 31 luglio 2026 .

Anche se la rottamazione non è più disponibile per la maggior parte dei contribuenti al 25 maggio 2026, le esperienze maturate hanno mostrato che conviene monitorare costantemente eventuali definizioni agevolate introdotte dal legislatore, soprattutto in un contesto di riforma fiscale. Altre misure recenti hanno riguardato:

• Definizione delle liti pendenti: chiusura dei contenziosi tributari in corso con il pagamento di una percentuale del tributo a seconda del grado di giudizio.
• Concordato preventivo biennale per le partite IVA (D.Lgs. 87/2024): possibilità per professionisti e imprese di concordare in anticipo il reddito imponibile, ottenendo certezza e semplificazioni.
• Regolarizzazione degli errori formali: scudo fiscale per violazioni formali con pagamento di 200 euro per periodo d’imposta.

Il contribuente che riceve un avviso bonario dovrebbe valutare se conviene aderire a una definizione agevolata, attendendo eventuali riaperture o misure regionali, ma senza far trascorrere i termini della cartella, altrimenti l’atto diventa definitivo.

4.2 Ravvedimento operoso e regolarizzazione spontanea

Per errori o omissioni nella dichiarazione che non hanno ancora generato un avviso bonario, è consigliabile ricorrere al ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. 472/1997), che consente di versare il tributo dovuto con sanzioni ridotte dal 1/10 al 1/5 del minimo, a seconda del ritardo. Ad esempio:

• Se il ravvedimento avviene entro 90 giorni dalla scadenza della dichiarazione, la sanzione è 1/10 (es. 3% anziché 30%).
• Se avviene entro un anno, la sanzione è 1/9.
• Per errori formali, la sanzione è fissa (200 euro) se la violazione non incide sulla determinazione del tributo.

Il ravvedimento opera anche per le locazioni brevi: se il contribuente si accorge di non aver dichiarato canoni Airbnb e l’Agenzia non ha ancora avviato i controlli, può integrare la dichiarazione con modello Redditi integrativo, versare l’imposta dovuta e beneficiare di sanzioni ridotte.

4.3 Piani del consumatore e accordi di ristrutturazione ex L. 3/2012

Le procedure di cui alla L. 3/2012 non sono agevolazioni fiscali in senso stretto ma consentono di risolvere le posizioni debitorie in modo definitivo. Il piano del consumatore e l’accordo di composizione della crisi permettono di includere i debiti fiscali, trattandoli con falcidia e rimodulazione. L’adesione comporta la sospensione di tutte le procedure esecutive e l’inibizione di nuovi pignoramenti, consentendo al debitore di continuare a gestire l’immobile ad uso Airbnb (se non rientra nel patrimonio liquidabile). Lo Studio Monardo, in qualità di Gestore della crisi iscritto all’OCC, assiste i clienti nella predisposizione del piano, nelle trattative con l’Agenzia e nell’omologa giudiziale.

4.4 Composizione negoziata della crisi d’impresa (D.L. 118/2021)

Le società di gestione di appartamenti destinati a locazioni brevi o le strutture ricettive che rischiano l’insolvenza possono accedere alla composizione negoziata. Tale strumento, introdotto nel 2021, consente all’imprenditore di usufruire della collaborazione di un esperto terzo che media tra l’impresa e i creditori. Vantaggi principali:

• Protezione dagli atti esecutivi (sospensione pignoramenti, blocco di ipoteche, inibizione di azioni individuali).
• Possibilità di negoziare accordi di ristrutturazione del debito con l’Erario e con gli istituti di credito.
• Continuità aziendale: l’impresa può continuare a gestire l’attività di locazione breve.

L’Esperto negoziatore deve essere iscritto nell’elenco tenuto dalle Camere di commercio. L’Avv. Monardo ricopre tale ruolo e può accompagnare l’impresa nell’intero percorso, dalla domanda online alla stipula degli accordi.

5. Errori comuni da evitare e consigli pratici

5.1 Errori da evitare

• Ignorare l’avviso bonario: pensare che non sia vincolante e attendere la cartella può comportare l’aumento delle sanzioni e degli interessi. È sempre meglio valutare se pagare con la riduzione o contestare subito.
• Pagare senza verificare: molti contribuenti, presi dal timore, pagano subito l’importo richiesto; in realtà l’avviso può contenere errori ed è possibile ridurre la somma o annullarla. Far analizzare la posizione a un professionista è fondamentale.
• Confondere la ritenuta con l’imposta: il 21% trattenuto dal portale è solo un acconto; se il locatore ha più di una unità, l’imposta può essere del 26%. Occorre sempre fare il conteggio finale e integrare o chiedere rimborso.
• Non dichiarare i canoni perché trattenuti dalla piattaforma: anche se il portale applica la ritenuta, i redditi vanno indicati in dichiarazione; l’omissione genera l’avviso bonario.
• Superare il limite di due appartamenti (dal 2026) senza aprire partita IVA: l’Agenzia potrà riqualificare l’attività come impresa, applicare IVA e sanzioni e contestare l’omessa fatturazione.
• Perdere i termini per il ricorso: i 60 giorni per contestare la cartella decorrono dalla notifica; scaduti i termini, l’atto è definitivo.
• Sottovalutare i pignoramenti: la Cassazione ha chiarito che il pignoramento del conto blocca anche gli accrediti successivi ; se si ignorano le scadenze, si rischia di vedere bloccati i proventi dell’attività.

5.2 Consigli pratici

• Mantieni una contabilità accurata: conserva tutte le ricevute dei pagamenti, scarica periodicamente i report di Airbnb e dei portali, archivia le email di conferma.
• Scegli con attenzione il regime fiscale: se gestisci più appartamenti, valuta se aprire partita IVA; consulta un commercialista per stimare la convenienza tra cedolare secca e tassazione ordinaria.
• Monitora le normative regionali e comunali: le restrizioni possono variare; in alcune città l’attività è subordinata a licenze o a limiti sul numero di strutture. Informarsi preventivamente evita sanzioni.
• Consulta professionisti qualificati: un avvocato tributarista può valutare la situazione e proporre ricorsi e soluzioni; un commercialista può assistere nella dichiarazione e nel calcolo dell’imposta.
• Valuta gli strumenti di crisi: se hai altri debiti o sei in difficoltà economica, non aspettare che intervenga l’agente della riscossione: i piani del consumatore, le ristrutturazioni e la composizione negoziata offrono soluzioni flessibili.
• Monitora eventuali definizioni agevolate: il legislatore può riaprire le rottamazioni o introdurre nuove sanatorie; restare informati consente di cogliere l’occasione.

6. Domande frequenti (FAQ)

1. Cos’è l’avviso bonario?
   È una comunicazione dell’Agenzia delle Entrate che informa il contribuente di irregolarità riscontrate nella dichiarazione; consente di pagare con sanzioni ridotte o presentare chiarimenti. Non è un atto definitivo ma precede la cartella di pagamento.
2. L’avviso bonario è impugnabile?
   Sì, ma secondo la Cassazione è un atto facoltativo: il ricorso può essere presentato ma l’Amministrazione può comunque notificare la cartella . In pratica conviene impugnare la cartella, salvo casi di evidente illegittimità.
3. Cosa succede se ignoro l’avviso?
   Trascorsi i termini, l’Agenzia iscrive a ruolo il debito e invia la cartella; le sanzioni non sono più ridotte e decorrono interessi. Si rischia il pignoramento di conti, auto, ecc.
4. Come faccio a sapere se Airbnb ha applicato la ritenuta?
   Il portale rilascia una certificazione annuale con gli importi trattenuti; verifica la sezione fiscale del tuo account. Se non hai la certificazione, richiedila al supporto.
5. Non ho ricevuto la ritenuta, posso dedurla comunque?
   Secondo le sentenze delle corti tributarie di Napoli (34/2025 e 750/2026), il contribuente può scomputare la ritenuta non versata se prova che il portale aveva l’obbligo di trattenerla . È consigliabile allegare documenti e riferimenti alla transazione tra Airbnb e il Fisco.
6. Dal 2026 possiedo tre appartamenti, cosa devo fare?
   Dal 1 gennaio 2026 il regime delle locazioni brevi è riservato a chi possiede massimo due unità . Con tre appartamenti sei considerato impresa; devi aprire partita IVA e applicare l’IVA sui canoni. In caso contrario, rischi accertamenti.
7. Posso applicare la cedolare secca del 21% su più appartamenti?
   No. Dal 2024 l’aliquota del 21% vale solo per un’unità abitativa; per le altre si applica il 26% . Dal 2026, se hai più di due appartamenti, perdi il regime delle locazioni brevi.
8. Che differenza c’è tra cedolare secca e tassazione ordinaria?
   La cedolare secca tassa i canoni con un’aliquota unica (21% o 26%) senza applicazione di IRPEF progressiva; non si pagano addizionali regionali e comunali né l’imposta di registro. Nella tassazione ordinaria, il reddito fondiario concorre all’IRPEF progressiva; tuttavia si possono dedurre spese e interessi passivi.
9. Posso pagare l’avviso bonario a rate?
   Per importi modesti (generalmente inferiori a 5.000 euro) l’avviso indica la possibilità di pagare in due rate. Per importi maggiori occorre attendere la cartella e chiedere la rateizzazione all’agente della riscossione.
10. Cosa fare se la comunicazione è sbagliata?
    Inviare le osservazioni con documenti che provano l’errore; chiedere l’annullamento in autotutela; se l’ufficio non risponde, contestare la cartella.
11. La mia regione ha introdotto limiti alle locazioni turistiche, cosa succede?
    Secondo la Corte costituzionale, le regioni possono imporre limiti sul numero di unità e sulla durata delle locazioni brevi . Se superi tali limiti, l’attività può essere vietata o sanzionata; informati presso il Comune.
12. Cos’è il contraddittorio preventivo?
    È il diritto del contribuente a essere informato degli elementi posti a base dell’atto e a fornire chiarimenti prima dell’iscrizione a ruolo. Deriva dallo Statuto del contribuente (art. 6) e deve essere rispettato negli avvisi bonari.
13. Se pago l’avviso bonario posso chiedere il rimborso?
    Sì, se successivamente si dimostra l’insussistenza del debito (es. presenza di ritenute), è possibile presentare istanza di rimborso dell’imposta e delle sanzioni, allegando la ricevuta del pagamento e la documentazione probatoria.
14. Cosa succede se non ho i soldi per pagare?
    Puoi valutare la rateizzazione, la definizione agevolata (se attiva) o gli strumenti di sovraindebitamento della L. 3/2012 (piano del consumatore, accordo di ristrutturazione). Questi ultimi consentono di bloccare i pignoramenti e di ottenere un piano di pagamento sostenibile.
15. Il pignoramento del conto blocca anche i futuri incassi Airbnb?
    Sì. La Cassazione ha stabilito che il pignoramento presso terzi sui conti bancari blocca anche i versamenti futuri per 60 giorni e impone alla banca di versare al Fisco le somme in arrivo . Perciò agire prima dell’esecuzione è essenziale.
16. Come influiscono le sentenze C‑83/21 e Consiglio di Stato 9188/2023?
    La sentenza C‑83/21 ha escluso l’obbligo per Airbnb di nominare un rappresentante fiscale in Italia e ha imposto la revisione delle norme italiane . Il Consiglio di Stato, con sentenza 9188/2023, ha confermato l’obbligo di ritenuta ma ha richiamato la necessità di adeguare la normativa al diritto UE. Le modifiche del 2024 e del 2025 sono conseguenza diretta di queste pronunce.
17. Posso continuare a ospitare turisti mentre ho un debito fiscale?
    Sì, l’attività può proseguire, ma se si arriva alla fase esecutiva l’agente della riscossione può pignorare i canoni futuri presso Airbnb o il conto dove vengono accreditati. Conviene regolarizzare la posizione per evitare che l’attività venga paralizzata.
18. Quali documenti servono per il ricorso?
    Copia dell’avviso bonario e della cartella; dichiarazione dei redditi; certificazioni delle ritenute; contratti di locazione breve; estratti conto; eventuali documenti regionali per la registrazione delle locazioni; prova del rispetto delle normative regionali; corrispondenza con l’Agenzia. Lo Studio Monardo aiuta a raccogliere e organizzare la prova.
19. Come contattare lo Studio Monardo?
    È possibile compilare il form sul sito, telefonare al numero indicato o inviare una mail. Il team risponderà entro poche ore e fornirà le indicazioni per un colloquio (anche da remoto).

7. Esempi pratici e simulazioni

Per comprendere meglio l’impatto dell’avviso bonario e delle diverse strategie, proponiamo alcune simulazioni numeriche basate su casi ipotetici. Tutti i dati sono esemplificativi e non costituiscono consulenza specifica.

7.1 Simulazione 1: locatore con una sola unità e ritenuta corretta

Situazione: Maria possiede un appartamento a Roma e lo affitta su Airbnb. Nel 2025 ha ricevuto 20.000 euro di canoni. Il portale ha applicato la ritenuta del 21% (4.200 euro) in qualità di acconto. Maria ha optato per la cedolare secca. Presenta la dichiarazione indicando i canoni lordi e la ritenuta. L’Agenzia riceve i dati da Airbnb ma riscontra un errore: il sistema considera l’importo lordo senza ritenuta e invia un avviso bonario con richiesta di 5.200 euro (26% del reddito).

Strategia: Maria contatta lo Studio Monardo che verifica la presenza della certificazione del portale e prepara un’istanza di autotutela. Si allega la certificazione e si invoca la circolare 10/E che riconosce la ritenuta . L’Ufficio accoglie l’istanza e annulla l’avviso. Maria evita la cartella.

7.2 Simulazione 2: locatore con due unità nel 2024 e tre unità nel 2026

Situazione: Luca possiede due appartamenti a Firenze affittati in locazione breve dal 2024, per i quali applica la cedolare secca (21% e 26%). Nel 2026 acquista un terzo appartamento e continua a trattare l’attività come locazione breve senza partita IVA. L’Agenzia incrocia i dati e nel 2027 gli invia un avviso bonario per l’anno 2026 contestando la qualificazione dell’attività come impresa e richiedendo IVA, IRPEF progressiva e addizionali.

Strategia: Si analizza se il limite di due unità introdotto dalla Legge di bilancio 2026 fosse noto e adeguatamente pubblicizzato; si valutano le eventuali sanzioni. Nel frattempo si verifica se gli appartamenti sono nello stesso condominio (qualificabili come un’unica struttura), se i servizi accessori sono minimi (assenza di reception). Lo Studio Monardo consiglia di aprire partita IVA retroattivamente e di presentare istanza di accertamento con adesione per ridurre le sanzioni. Parallelamente si prepara il piano del consumatore ex L. 3/2012 per sanare i debiti risultanti.

7.3 Simulazione 3: ritenuta fantasma e deducibilità

Situazione: Anna ha affittato un appartamento tramite Airbnb dal 2019 al 2021. Non ha versato la cedolare secca perché riteneva che l’imposta fosse stata trattenuta dal portale. Nel 2024 riceve un avviso bonario per omessa dichiarazione di redditi per 30.000 euro, con imposta e sanzioni.

Strategia: In base agli articoli 36‑bis e 36‑ter, Anna ha 60 giorni per fornire chiarimenti. Lo Studio Monardo fa leva sulla transazione con cui Airbnb ha versato le ritenute per il periodo 2017‑2021 . Si allega la documentazione dell’accordo, si invoca la sentenza Napoli 34/2025 che riconosce la ritenuta “virtuale”, e si chiede l’annullamento delle sanzioni. Se l’Agenzia non accoglie l’istanza, si impugna la cartella contestando la doppia imposizione.

7.4 Simulazione 4: contribuente residente in Calabria – rottamazione quinquies prorogata

Situazione: Sergio, residente in una provincia calabrese colpita dal maltempo, ha debiti pregressi con l’Agenzia della Riscossione e riceve un avviso bonario nel maggio 2026 per un importo di 6.000 euro relativo a redditi Airbnb 2023. Vorrebbe aderire alla rottamazione quinquies.

Strategia: Poiché il decreto Maltempo proroga il termine per l’adesione al 31 luglio 2026 per i contribuenti di Calabria, Sicilia e Sardegna , Sergio può presentare domanda. Lo Studio Monardo verifica che i carichi siano iscritti a ruolo (anno 2023) e lo assiste nella presentazione telematica. Successivamente, se l’avviso bonario è stato emesso su imposta non ancora iscritta a ruolo, si opta per il pagamento in autoliquidazione con sanzioni ridotte, mentre gli altri carichi saranno rottamati.

7.5 Simulazione 5: pignoramento bancario e crisi debitoria

Situazione: Giorgia, locatrice part-time, non ha pagato l’avviso bonario del 2024 e non ha impugnato la cartella. Nel 2026 l’agente della riscossione pignora il suo conto bancario, dove vengono accreditati i proventi di Airbnb. Non avendo fondi, rischia l’esecuzione immobiliare.

Strategia: Lo Studio Monardo, constatata la situazione di sovraindebitamento, propone a Giorgia il piano del consumatore. In attesa dell’omologa, si presenta istanza di sospensione dell’esecuzione al giudice dell’esecuzione e si comunica alla banca l’avvio della procedura. Ai sensi della Cassazione 28520/2025, il pignoramento blocca i fondi per 60 giorni ; la tempestiva richiesta di sospensione consente di evitare l’escussione delle somme future. Con l’omologa del piano, i debiti tributari vengono ristrutturati con una falcidia del 60% e l’attività di locazione può proseguire.

8. Conclusione: agire tempestivamente con l’assistenza dello Studio Monardo

L’avviso bonario per redditi derivanti da Airbnb non dichiarati rappresenta un passaggio cruciale nel rapporto con il fisco: è un invito a regolarizzare la propria posizione e una porta d’ingresso verso la cartella di pagamento. Le modifiche normative degli ultimi anni – dall’innalzamento della cedolare secca al 26% per più unità , all’obbligo di ritenuta del 21% come acconto , fino al limite di due appartamenti per usufruire del regime delle locazioni brevi – hanno reso la materia complessa e in continua evoluzione. La giurisprudenza, con decisioni come il caso Airbnb C‑83/21, il Consiglio di Stato 9188/2023, le sentenze Cass. 3466/2021, 2092/2025, 6248/2024 e gli interventi della Corte Costituzionale 186/2025 e 218/2025, ha definito i confini tra obblighi degli intermediari, diritti dei contribuenti e competenze delle regioni .

Davanti a una comunicazione di irregolarità, il contribuente non deve farsi prendere dal panico né restare inerte. Occorre:

1. Analizzare con attenzione le motivazioni e i dati indicati, verificare la presenza di ritenute e confrontare le cifre con la propria contabilità.
2. Agire entro i termini: 60 giorni per pagare o fornire osservazioni, 60 giorni per impugnare la cartella. Ogni ritardo comporta la perdita di importanti benefici (riduzione delle sanzioni, sospensione degli interessi) e l’avvio delle procedure esecutive.
3. Valutare le difese: contestare la mancanza di motivazione o i vizi formali, invocare la ritenuta fantasma, dimostrare la corretta qualificazione dell’attività, richiedere l’autotutela.
4. Esplorare le soluzioni alternative: definizioni agevolate, rateizzazioni, ravvedimento operoso, piani del consumatore, accordi di ristrutturazione. Anche quando la rottamazione non è disponibile, altri strumenti possono ridurre o sospendere il debito.
5. Richiedere assistenza legale e fiscale: la complessità della normativa e la continua evoluzione giurisprudenziale impongono l’intervento di professionisti esperti. Lo Studio Monardo offre una consulenza multidisciplinare con avvocati cassazionisti, commercialisti e gestori della crisi, in grado di elaborare strategie personalizzate, difendere i diritti del contribuente e, se necessario, proporre ricorsi fino in Cassazione.

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