Introduzione

L’avviso di accertamento esecutivo è un atto con cui l’amministrazione finanziaria non si limita a contestare un’imposta, ma intima anche il pagamento e consente la riscossione coattiva decorsi i termini per impugnare.

Questo strumento, introdotto dall’art. 1, comma 792 della legge 160/2019, trasforma l’accertamento in un titolo esecutivo che può portare a pignoramenti, ipoteche e fermi amministrativi se il contribuente non reagisce nei tempi previsti. Nel campo delle locazioni l’avviso di accertamento esecutivo viene spesso notificato per “canoni di locazione errati”: l’Agenzia delle Entrate ritiene che il locatore abbia dichiarato meno di quanto dovuto (ad esempio perché non ha indicizzato correttamente il canone, non ha dichiarato canoni presunti su contratti non registrati o non ha tassato i redditi non percepiti su immobili diversi dalle abitazioni). Le conseguenze sono pesanti: oltre alle imposte non versate vengono applicate sanzioni, interessi e aggio, con l’immediata esecutività dell’atto dopo 60 giorni .

Questo articolo vuole essere una guida completa e pratica per il locatore o contribuente che riceve un avviso di accertamento esecutivo con contestazioni sui canoni di locazione.

Illustreremo le fonti normative (Testo unico delle imposte sui redditi, leggi di bilancio, decreti legislativi) e la giurisprudenza più recente della Corte di cassazione e della Corte costituzionale. Spiegheremo come verificare la correttezza dell’atto, quali sono i termini per la difesa, come attivare l’accertamento con adesione o presentare ricorso e quali strategie possono portare alla riduzione o all’annullamento del debito. Analizzeremo anche gli strumenti alternativi alla riscossione (rateizzazioni, definizioni agevolate, procedure di sovraindebitamento), gli errori da evitare e forniremo una sezione di domande frequenti con risposte chiare e simulazioni numeriche.

Perché questo tema è importante

• Rischio di esecuzione forzata: l’avviso di accertamento esecutivo è immediatamente esecutivo trascorsi 60 giorni dalla notifica; dopo ulteriori 180 giorni l’importo viene affidato all’agente della riscossione, che può avviare pignoramenti e ipoteche .
• Sanzioni elevate: in caso di contratti non registrati o canoni dichiarati inferiori a quelli di mercato le sanzioni variano dal 120 % al 240 % dell’imposta evasa, con presunzione di imponibile pari al 10 % del valore catastale .
• Evoluzioni normative: la disciplina è stata modificata da recenti decreti della riforma fiscale (D.Lgs. 219/2023 e D.Lgs. 13/2024) che hanno introdotto il contraddittorio preventivo obbligatorio e nuove regole per l’accertamento con adesione .
• Giurisprudenza favorevole ai contribuenti: la Cassazione ha più volte affermato che l’aggiornamento ISTAT e gli interessi sugli oneri di ristrutturazione devono essere tassati solo se il locatore li ha effettivamente richiesti e che le scritture private non registrate non sono opponibili al fisco . Conoscere questi principi consente di opporsi efficacemente a imposizioni indebite.

Chi può assisterti: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo staff multidisciplinare

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è un avvocato cassazionista con consolidata esperienza nel diritto bancario e tributario. Coordina un team nazionale di avvocati e commercialisti specializzati in contenzioso fiscale e procedure di sovraindebitamento. Oltre ad esercitare la professione forense, è:

• Gestore della crisi da sovraindebitamento (Legge 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia;
• Professionista fiduciario di un Organismo di composizione della crisi (OCC), abilitato ad assistere debitori e consumatori nella predisposizione di piani del consumatore e accordi di ristrutturazione;
• Esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, con competenze nel favorire accordi stragiudiziali con creditori e fisco.

Il suo studio offre un’assistenza completa al contribuente: analisi preliminare dell’atto e verifica della sua validità, individuazione di vizi formali e sostanziali, predisposizione dell’istanza di accertamento con adesione o del ricorso tributario, richiesta di sospensioni e rateizzazioni, assistenza nelle trattative con l’Agenzia delle Entrate o con l’agente della riscossione e, quando opportuno, attivazione di procedure concorsuali (piano del consumatore, accordo di ristrutturazione, liquidazione del patrimonio) per l’esdebitazione.

📩 Contatta subito qui di seguito, in fondo all’articolo, l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una valutazione legale personalizzata e immediata.

1. Contesto normativo e giurisprudenziale

1.1 Avviso di accertamento esecutivo: definizione, natura e fondamento normativo

L’avviso di accertamento esecutivo nasce con la legge 160/2019, che all’art. 1, comma 792, prevede che gli avvisi di accertamento emessi dall’Agenzia delle Entrate “diventano titolo esecutivo decorsi sessanta giorni dalla notifica” e consentono l’avvio della riscossione coattiva senza necessità di cartella. In particolare:

• Esecutività dopo 60 giorni: l’avviso si considera definitivo se il contribuente non paga o non ricorre entro 60 giorni dalla notifica .
• Moratoria di 180 giorni prima dell’esecuzione: dopo la scadenza del termine per il ricorso, l’atto può essere affidato all’agente della riscossione, ma la legge concede una moratoria di 180 giorni (sospensione) durante la quale l’agente non può avviare esecuzioni forzate, salvo misure cautelari .
• Titolo esecutivo unico: l’avviso contiene in un unico documento la liquidazione dell’imposta, le sanzioni, gli interessi e l’intimazione al pagamento; ciò riduce le possibilità di difesa del contribuente, perché l’atto contiene già l’ingiunzione di pagamento.

La disciplina si applica non solo ai tributi erariali (IRPEF, IRES, IRAP, IVA) ma, a seguito di successivi provvedimenti, anche all’accertamento doganale e ai tributi locali. Il decreto-legge n. 16/2012 ha esteso il modello agli atti emessi dall’Agenzia delle Dogane, mentre varie leggi regionali e regolamenti comunali hanno adottato l’accertamento esecutivo per IMU, TARI e altre entrate locali.

1.2 Obbligo di registrazione delle locazioni e sanzioni

L’art. 1, comma 346 della legge 311/2004 stabilisce che i contratti di locazione devono essere “redatti in forma scritta” e che, se non sono registrati entro 30 giorni, sono nulli. La nullità del contratto non esime però dal pagamento dell’imposta di registro e comporta severe sanzioni:

• La nullità del contratto non registrato deriva dalla mancata osservanza dell’obbligo di registrazione .
• Le sanzioni amministrative per omessa registrazione vanno dal 120 % al 240 % dell’imposta dovuta, mentre per i canoni occultati le sanzioni salgono al 200 %–400 % .
• In assenza di contratto, l’Agenzia delle Entrate presume un reddito da locazione pari al 10 % del valore catastale dell’immobile per ciascuna annualità non dichiarata, fino a quattro anni precedenti l’accertamento .

È quindi essenziale registrare tempestivamente il contratto: la Corte di cassazione ha chiarito che la nullità può essere sanata con la registrazione tardiva, la quale produce effetti retroattivi (sentenza n. 23601/2017). In mancanza di registrazione il locatore rischia la perdita del diritto al canone, la restituzione delle somme percepite e l’accertamento di maggiori redditi.

1.3 Tassazione dei canoni di locazione: art. 26 TUIR e distinguo tra abitativo e commerciale

Il Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR) disciplina i redditi fondiari all’art. 26. La norma, aggiornata a febbraio 2026, prevede che:

• I redditi da locazione di immobili diversi da quelli ad uso abitativo concorrono alla formazione del reddito complessivo “indipendentemente dalla percezione”, cioè sono tassati anche se il canone non è stato incassato .
• Per le locazioni ad uso abitativo stipulate dal 1° gennaio 2020, i canoni non riscossi non concorrono al reddito “dal momento della notifica dell’intimazione di sfratto per morosità o dell’ingiunzione di pagamento”, ed è riconosciuto un credito d’imposta per le somme già tassate .
• La risoluzione del contratto per inadempimento comporta effetti ex nunc: la cassazione ha ribadito che il reddito rimane tassabile fino alla data di convalida dello sfratto o dell’ingiunzione .

Queste regole comportano che il locatore di un immobile commerciale deve versare l’imposta anche se l’inquilino non paga; solo per gli immobili abitativi registrati dal 2020 vi è l’esclusione dei canoni non riscossi dopo lo sfratto o l’ingiunzione. La giurisprudenza ha più volte confermato tale interpretazione, precisando che la detassazione non opera retroattivamente e che la prova dell’intimazione o dell’ingiunzione spetta al contribuente.

1.4 Aggiornamento ISTAT e oneri di ristrutturazione: quando sono imponibili

Molti contratti prevedono clausole di adeguamento periodico del canone in base all’indice ISTAT dei prezzi al consumo o di riconoscimento degli interessi sulle spese di ristrutturazione sostenute dal locatore. Secondo la Cassazione, tali incrementi sono imponibili solo se il locatore ha effettivamente richiesto l’aumento al conduttore. La mera presenza della clausola non basta: l’onere della prova spetta all’Agenzia delle Entrate.

• L’ordinanza n. 8299/2025 ha affermato che l’amministrazione finanziaria deve dimostrare che il locatore ha avanzato la richiesta di adeguamento ISTAT o che l’inquilino ha corrisposto il maggiore canone; in mancanza di prova, l’aggiornamento non è tassabile .
• L’ordinanza n. 8301/2025 ha esteso questo principio agli interessi contrattualmente pattuiti per il recupero delle spese di ristrutturazione: la corte ha stabilito che la richiesta di pagamento degli interessi è condizione per il sorgere del diritto e che, se non viene effettuata, il fisco non può presumere l’avvenuto versamento .
• La Cassazione del 2021 (sentenza n. 27287) aveva già statuito che per l’adeguamento ISTAT occorre una richiesta tempestiva riferita all’anno precedente; la richiesta successiva o cumulativa non può produrre effetti retroattivi .

Pertanto, in presenza di un avviso di accertamento che tassa adeguamenti ISTAT o interessi non richiesti, il contribuente può eccepire la mancanza di richiesta e pretendere l’annullamento delle somme.

1.5 Scritture private, riduzioni di canone e data certa

Per modificare l’importo del canone dopo la registrazione del contratto, le parti possono stipulare una scrittura privata di riduzione. La legge non impone la registrazione della riduzione, ma affinché l’accordo sia opponibile al fisco è necessario che il documento abbia data certa ai sensi dell’art. 2704 del codice civile (ad esempio mediante registrazione o autenticazione notarile). La Cassazione ha precisato che:

• Le scritture private non registrate e prive di data certa non sono opponibili all’amministrazione finanziaria; di conseguenza i canoni dichiarati inferiori rimangono tassabili fino alla risoluzione del contratto .
• In assenza di prove certe della riduzione, l’Agenzia può assumere l’originario canone contrattuale e ricostruire i redditi presunti; la prova dell’effettiva riduzione incombe sul contribuente .

È buona regola, quindi, registrare la scrittura di riduzione o quantomeno renderla opponibile (ad esempio mediante PEC con marca temporale) per evitare contestazioni.

1.6 Riconduzione a congruità e canoni concordati

Per i contratti di locazione abitativa non registrati o registrati ad un canone superiore a quello massimo previsto dagli accordi territoriali (c.d. canoni concordati), il conduttore può chiedere la riduzione del canone al valore concordato. L’art. 13 della legge 431/1998 consente di ridurre il canone e di recuperare le somme versate in eccesso, ma la Corte di cassazione ha chiarito che:

• La facoltà di chiedere la riduzione con efficacia retroattiva è stata introdotta solo dal 1° gennaio 2016 (art. 1, comma 59, L. 208/2015). Le pretese relative a periodi anteriori non sono ammesse .
• Il giudice, nell’esaminare la domanda di riduzione, deve far riferimento agli accordi locali depositati presso i comuni per determinare il canone massimo e può applicare gli indici di rivalutazione solo se previsti .

Queste pronunce sono utili sia al locatore (che può limitare le pretese di riduzione) sia al conduttore, ma in ambito fiscale l’Agenzia delle Entrate talvolta presume un reddito minimo anche per i contratti “in nero”. Conoscere i parametri di congruità può evitare accertamenti.

1.7 Contraddittorio preventivo e Statuto del contribuente

Lo Statuto del contribuente (legge 212/2000) è la “carta dei diritti” dei cittadini nei confronti del fisco. L’art. 7 impone che gli atti dell’amministrazione siano motivati e che il contribuente possa conoscere le ragioni dell’accertamento, mentre l’art. 6-bis introdotto dal D.Lgs. 219/2023 prevede l’obbligo di contraddittorio preventivo per gli atti impositivi. In sintesi:

• L’ufficio deve comunicare uno schema di atto al contribuente, invitandolo a formulare osservazioni entro un termine (in genere 30 giorni) e a presentare, se lo desidera, istanza di accertamento con adesione .
• La presentazione dell’istanza sospende il termine di impugnazione: 90 giorni di sospensione se l’istanza è presentata prima dell’emissione dell’atto, 30 giorni se è presentata dopo la notifica . Di conseguenza il contribuente dispone di 150 giorni o 90 giorni complessivi per ricorrere .
• Se l’ufficio emette l’atto senza contraddittorio quando è obbligatorio, il contribuente può eccepire la nullità, ma la giurisprudenza ha precisato che il vizio non sempre comporta l’annullamento automatico (Cass. 12705/2026). È quindi necessario valutare caso per caso.

L’introduzione del contraddittorio preventivo rappresenta una garanzia importante perché consente di evitare errori o valutare soluzioni deflative prima del contenzioso.

1.8 Accertamento con adesione e sospensione dei termini

L’accertamento con adesione (D.Lgs. 218/1997) è una procedura deflattiva che permette al contribuente di raggiungere un accordo con l’ufficio, evitando il ricorso e beneficiando di significative riduzioni delle sanzioni. La normativa prevede che:

• L’istanza di adesione può essere presentata entro 30 giorni dalla comunicazione dello schema di atto (contraddittorio preventivo) o entro 15 giorni dalla notifica dell’avviso di accertamento . La presentazione dell’istanza sospende il termine per il ricorso.
• Se l’istanza è presentata prima dell’emissione dell’atto, il termine di impugnazione (60 giorni) è sospeso per 90 giorni; il contribuente ha pertanto 150 giorni complessivi per presentare ricorso .
• Se l’istanza è presentata dopo la notifica, la sospensione è di 30 giorni; pertanto il termine complessivo è di 90 giorni . Questa riduzione è stata introdotta dal D.Lgs. 13/2024.
• L’istanza sospende anche la riscossione provvisoria; se si raggiunge l’accordo l’atto non diventa esecutivo e le sanzioni sono ridotte (generalmente a un terzo).

È importante attivare tempestivamente la procedura perché il termine per l’istanza decorre dalla comunicazione dell’atto. Se il contribuente non presenta l’istanza, l’atto diventa definitivo dopo 60 giorni e la riscossione potrà iniziare.

1.9 Rottamazioni e definizioni agevolate

Negli ultimi anni il legislatore ha introdotto diverse definizioni agevolate (rottamazione dei ruoli, stralcio di cartelle, definizione liti pendenti). L’ultima rottamazione generalizzata, la “rottamazione quater” introdotta con la legge 197/2022, permetteva di estinguere i carichi affidati all’agente della riscossione dal 2000 al 2022 pagando solo l’imposta e gli oneri di notifica; è stata seguita dalla “rottamazione quater bis” del 2023 e dalla “rottamazione quinquies” del 2026. Quest’ultima, prevista dalla legge di bilancio 2026, consentiva di definire i carichi affidati entro il 2023 versando soltanto il capitale e riducendo sanzioni e interessi, ma il termine per aderire (20 gennaio – 30 aprile 2026) è già scaduto . Pertanto al 19 maggio 2026 non sono aperti piani di rottamazione; il contribuente dovrà attendere eventuali futuri provvedimenti.

1.10 Procedure di sovraindebitamento e crisi d’impresa

Per i debitori che si trovano in grave difficoltà e non riescono a pagare i propri debiti fiscali esistono le procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento, disciplinate prima dalla legge 3/2012 e ora integrate dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019). Le principali procedure sono:

• Piano del consumatore: rivolto alle persone fisiche consumatrici; consente di proporre al tribunale un piano di pagamento rateale dei debiti, compresi quelli fiscali, con eventuale falcidia e dilazione. Richiede l’intervento di un Gestore della crisi (iscritto all’elenco ministeriale) che redige la relazione sulla situazione economica del debitore.
• Accordo di ristrutturazione dei debiti: destinato a debitori non imprenditori (professionisti, artigiani, piccoli imprenditori). È un accordo con i creditori che deve essere omologato dal giudice; prevede il pagamento integrale dei crediti privilegiati (compresi quelli fiscali) e un pagamento proporzionale degli altri crediti.
• Liquidazione controllata del patrimonio: consente di liquidare i beni del debitore sotto la supervisione di un liquidatore nominato; al termine il debitore ottiene l’esdebitazione. Può riguardare anche debiti fiscali.
• Composizione negoziata della crisi d’impresa: introdotta dal D.L. 118/2021 (convertito nella legge 147/2021), consente agli imprenditori in difficoltà di avviare un percorso assistito da un esperto negoziatore per trovare accordi con i creditori e con il fisco. È un procedimento stragiudiziale che può evitare l’insolvenza.

L’Avv. Monardo, in qualità di Gestore della crisi e esperto negoziatore, può assistere il contribuente nell’accesso a queste procedure quando gli importi accertati e gli altri debiti rendono insostenibile la posizione finanziaria.

2. Procedura passo‑passo dopo la notifica dell’avviso

Ricevere un avviso di accertamento esecutivo per canoni di locazione errati può generare stress e confusione. Di seguito un percorso in sei passi che il contribuente dovrebbe seguire per proteggersi e adottare la strategia più efficace.

2.1 Verifica della notifica e dei termini

1. Controllo del tipo di notifica: l’avviso può essere notificato a mezzo PEC (posta elettronica certificata) o tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. È fondamentale verificare che la notifica sia stata effettuata alla casella PEC corretta o all’indirizzo di residenza. Notifiche inviate a indirizzi errati o senza l’apposizione della firma digitale possono essere nulle.
2. Calcolo dei termini: dal giorno successivo alla notifica decorrono:
3. 60 giorni per presentare ricorso alla Corte di Giustizia tributaria (ex Commissione tributaria) o per pagare; decorsi inutilmente i 60 giorni, l’avviso diventa esecutivo .
4. 180 giorni di moratoria prima che l’agente della riscossione possa avviare l’esecuzione forzata . Questo periodo non sospende la maturazione degli interessi.
5. Termini sospesi in caso di adesione: se il contribuente presenta istanza di accertamento con adesione, i termini per l’impugnazione e il pagamento sono sospesi per 90 giorni (istanza pre‑atto) o 30 giorni (istanza post‑atto) .
6. Verifica della motivazione: l’atto deve indicare in modo chiaro le ragioni dell’accertamento, le prove su cui si fonda, la norma violata e l’ammontare di imposta, interessi e sanzioni. Se mancano questi elementi, il contribuente può eccepire l’illegittimità per difetto di motivazione (art. 7, legge 212/2000). Ciò può condurre all’annullamento dell’atto in sede giudiziaria.

2.2 Raccolta della documentazione

Prima di reagire è necessario acquisire tutte le prove utili a contestare le pretese del fisco:

• Contratto di locazione registrato: copia del contratto e della ricevuta di registrazione. Se è stata stipulata una scrittura privata di riduzione, va verificato che abbia data certa (registrazione, autentica notarile, PEC con marca temporale) per renderla opponibile .
• Attestazioni di pagamento e ricevute: bonifici, ricevute cartacee, assegni o copia dei movimenti bancari che dimostrino l’importo effettivamente percepito.
• Comunicazioni con l’inquilino: lettere raccomandate o PEC con cui si è richiesto (o non richiesto) l’adeguamento ISTAT o il rimborso di spese di ristrutturazione. La prova della mancata richiesta è essenziale per far valere il principio affermato dalla Cassazione .
• Procedimenti di sfratto o ingiunzioni: per le locazioni abitative, l’intimazione di sfratto per morosità o l’ingiunzione di pagamento sono necessarie per detassare i canoni non riscossi .
• Documentazione catastale: visura catastale con rendita per stimare l’eventuale presunzione di reddito (10 % del valore catastale) in caso di contratto non registrato .

Con queste prove l’avvocato può verificare se l’accertamento si fonda su presunzioni o se l’ufficio non ha tenuto conto di elementi favorevoli al contribuente.

2.3 Consulenza con un professionista

Una consulenza tempestiva con l’Avv. Monardo o con un commercialista specializzato permette di analizzare l’atto e scegliere la strategia più vantaggiosa. L’avvocato verifica:

• La legittimità formale dell’avviso (competenza dell’ufficio, motivazione sufficiente, contraddittorio);
• La correttezza sostanziale della pretesa (tassazione di canoni inesistenti, mancata richiesta di adeguamento, errata applicazione dell’art. 26 TUIR);
• Le opportunità deflative (adesione, conciliazione giudiziale, definizione agevolata);
• L’eventuale cumulabilità dell’avviso con altre cartelle o piani di rateizzazione;
• La sostenibilità economica del debito e l’opportunità di attivare procedure di sovraindebitamento.

2.4 Scelta della soluzione

In base all’analisi, il contribuente può:

1. Pagare l’importo dovuto: se la pretesa è fondata o di importo modesto, si può estinguere il debito entro 60 giorni, beneficiando di una riduzione a un terzo delle sanzioni (art. 15, D.Lgs. 472/1997). Il pagamento evita l’iscrizione a ruolo e l’addebito di ulteriori interessi.
2. Richiedere la rateizzazione: è possibile chiedere all’Agenzia delle Entrate Riscossione (AER) la rateizzazione dell’importo una volta che l’atto è affidato all’agente. La legge prevede piani ordinari fino a 72 rate mensili, estendibili a 120 rate in caso di comprovata temporanea difficoltà economica. La domanda deve essere presentata entro i termini fissati dall’agente e comporta l’applicazione di interessi di rateizzazione.
3. Attivare l’accertamento con adesione: il contribuente presenta l’istanza di adesione (pre‑atto o post‑atto) per negoziare con l’ufficio. Durante l’adesione i termini di ricorso e riscossione sono sospesi, e l’accordo può comportare la riduzione delle sanzioni fino a un terzo. Se l’adesione fallisce, il contribuente può comunque ricorrere.
4. Presentare ricorso tributario: se la pretesa è infondata, si presenta ricorso alla Corte di Giustizia tributaria di primo grado entro il termine (60, 90 o 150 giorni a seconda dei casi). Il ricorso sospende la riscossione solo se si richiede la sospensione giudiziale (art. 47, D.Lgs. 546/1992) dimostrando il periculum (danno grave e irreparabile) e il fumus boni iuris (ragioni fondate). Durante il giudizio il contribuente può proporre conciliazione giudiziale con riduzione delle sanzioni del 40 %.
5. Presentare istanza in autotutela: se l’atto contiene evidenti errori (ad esempio doppia imposizione, persona sbagliata, estinzione del contratto), si può presentare istanza di annullamento in autotutela all’ufficio. Il nuovo art. 10-quater dello Statuto del contribuente, introdotto dal D.Lgs. 219/2023, prevede l’obbligo dell’ufficio di rispondere entro termini prestabiliti; tuttavia l’autotutela non sospende il termine per il ricorso.

2.5 Ricorso e giudizio tributario

Il ricorso deve essere redatto in forma scritta e depositato presso la segreteria della Corte di Giustizia tributaria. Occorre allegare:

• copia dell’avviso impugnato;
• eventuale istanza di adesione e documentazione presentata;
• prova della notifica del ricorso all’ufficio accertatore;
• attestazione del pagamento del contributo unificato;
• procura alle liti.

Il giudizio tributario si svolge in due gradi (primo grado e appello) e, dalla riforma del 2022, è possibile l’esame dei testimoni. In caso di soccombenza è dovuto il pagamento delle spese di lite. L’assistenza di un avvocato cassazionista come l’Avv. Monardo consente di articolare correttamente le eccezioni (difetto di motivazione, decadenza, inesistenza dei redditi) e di tutelare il contribuente anche in Cassazione.

2.6 Azioni successive e riscossione

Se l’avviso diventa definitivo e non si attiva alcuna procedura deflativa o giudiziale, l’atto viene affidato all’Agenzia delle Entrate Riscossione trascorsi 60 + 180 giorni. L’agente può:

• notificare un avviso di intimazione;
• iscrivere fermo amministrativo su veicoli o ipoteca su immobili;
• avviare pignoramenti presso terzi (stipendio, conti correnti) e pignoramento immobiliare.

Per evitare l’esecuzione è fondamentale agire entro i termini. La consulenza legale consente anche di negoziare con l’agente un piano di rientro e di richiedere la sospensione dell’esecuzione in attesa della decisione del giudice.

3. Difese e strategie legali

La difesa contro un avviso di accertamento esecutivo per canoni di locazione errati richiede un’attenta analisi dei fatti e delle norme. Di seguito le principali strategie.

3.1 Eccezioni formali: invalidità dell’atto

1. Difetto di motivazione: se l’avviso non contiene l’indicazione precisa dei fatti, delle norme violate, delle prove e del calcolo delle imposte, è nullo ai sensi dell’art. 7 della legge 212/2000. La motivazione deve essere “congrua” e non può limitarsi a formule generiche. Il contribuente può allegare documenti contraddittori e richiedere l’annullamento.
2. Incompetenza o mancanza di delega: gli avvisi devono essere firmati dal dirigente competente; l’assenza di delega o la firma del funzionario senza poteri rende l’atto annullabile. È necessario richiedere copia della delega.
3. Omessa notifica dello schema di contraddittorio: per gli atti emessi dopo l’entrata in vigore del D.Lgs. 219/2023 (18 gennaio 2024) l’ufficio deve invitare il contribuente al contraddittorio, salvo i casi di urgenza. L’omissione può comportare la nullità, ma la Cassazione (ord. 12705/2026) ha precisato che bisogna dimostrare che il contraddittorio avrebbe potuto influire sull’esito del procedimento.
4. Decadenza dei termini: l’ufficio deve notificare l’avviso entro i termini di decadenza previsti dalle norme (in genere il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione). Verificare la data di notifica rispetto all’anno d’imposta contestato può portare all’annullamento per decadenza.

3.2 Eccezioni sostanziali: contestazione del merito

1. Mancata richiesta di adeguamento ISTAT e interessi: come visto, la Cassazione ha stabilito che l’aggiornamento ISTAT e gli interessi sulle spese di ristrutturazione sono imponibili solo se il locatore li ha richiesti esplicitamente . Il contribuente può esibire la corrispondenza con l’inquilino per dimostrare di non aver chiesto l’adeguamento.
2. Canoni non percepiti per locazioni abitative: se il locatore ha notificato un’intimazione di sfratto o ottenuto un’ingiunzione di pagamento, i canoni maturati successivamente non concorrono alla formazione del reddito . Bisogna dimostrare l’avvenuta notifica e che il contratto riguarda un’abitazione, con data di stipula successiva al 1° gennaio 2020.
3. Scritture di riduzione con data certa: se il canone è stato ridotto tramite scrittura privata con data certa (registrazione o autenticazione), tale documento è opponibile al fisco. Va depositato insieme al ricorso per dimostrare l’effettivo canone .
4. Nullità del contratto non registrato: se l’avviso si fonda su un contratto non registrato, il contribuente può eccepire la nullità del contratto e dimostrare che l’immobile non è stato locato, ad esempio perché utilizzato dal proprietario o lasciato sfitto. In mancanza di locazione effettiva il fisco non può presumere redditi.
5. Aliquota e basi imponibili errate: a volte l’ufficio applica l’aliquota ordinaria IRPEF (progressiva) anziché la cedolare secca (10 % o 21 %) o non considera le deduzioni spettanti (deduzione forfettaria del 5 %). La verifica della base imponibile e della corretta opzione per la cedolare secca può ridurre l’imposta dovuta.
6. Vizi nel procedimento di controllo: se il controllo è fondato su dati incompleti (ad esempio incrocio con Anagrafe tributaria) senza contraddittorio, il contribuente può sostenere l’inesistenza di presupposti. La prova dell’avvenuta percezione spetta al fisco.

3.3 Utilizzo dell’accertamento con adesione

L’adesione consente di definire la lite in via amministrativa. I vantaggi sono:

• Sospensione dei termini: come visto, l’istanza sospende i termini di ricorso e riscossione .
• Riduzione delle sanzioni: se si raggiunge un accordo, le sanzioni sono ridotte a 1/3 (33 %); in caso di definizione agevolata di violazioni formali la riduzione può arrivare ad 1/6.
• Possibilità di rateizzazione: le somme concordate possono essere pagate in rate trimestrali fino a 24 mesi; l’iscrizione a ruolo è sospesa fino al pagamento dell’ultima rata.

Durante la procedura il contribuente espone le sue ragioni e può fornire documenti (sfratto, scritture, prova dei pagamenti) che l’ufficio non aveva considerato. In alcuni casi l’ufficio riduce integralmente il reddito accertato. Se l’accordo non si raggiunge, l’atto torna esecutivo dopo 30 o 90 giorni a seconda del tipo di istanza.

3.4 Ricorso tributario e conciliazione giudiziale

Se il contribuente decide di impugnare l’avviso, deve articolare le censure in un ricorso fondato su norme e giurisprudenza. Le principali eccezioni sono:

• Violazione di legge: ad esempio errata applicazione dell’art. 26 TUIR, mancato riconoscimento dell’esclusione dei canoni non riscossi dopo sfratto o erronea tassazione dell’adeguamento ISTAT senza richiesta.
• Difetto di prova: l’ufficio non ha dimostrato la percezione dei maggiori canoni; la prova delle presunzioni spetta al fisco.
• Nullità per difetto di motivazione o contraddittorio: come già visto.

Nel corso del giudizio è possibile proporre conciliazione giudiziale: un accordo davanti al giudice che riduce le sanzioni al 40 % e chiude la lite. La conciliazione può essere particolarmente vantaggiosa quando il contenzioso riguarda questioni di fatto (ad esempio la quantificazione dei canoni) e l’esito è incerto.

3.5 Richiesta di sospensione dell’esecuzione

Per evitare il pignoramento durante il contenzioso il contribuente può presentare domanda di sospensione dell’esecuzione:

• Sospensione amministrativa: richiesta all’agente della riscossione basata su vizi formali (es. atto già impugnato, pagamento effettuato, prescrizione) con allegazione della copia del ricorso.
• Sospensione giudiziale: istanza al giudice tributario (art. 47, D.Lgs. 546/1992) che può sospendere l’esecuzione se vi sono gravi e fondati motivi. Il contribuente deve allegare documenti attestanti la sua situazione economica (ad esempio ISEE, pignoramenti già subìti) e le ragioni del ricorso.

La sospensione non è automatica: occorre dimostrare il danno grave e irreparabile che deriverebbe dall’esecuzione e l’apparente fondatezza del ricorso.

3.6 Procedure concorsuali e negoziazione con l’agente della riscossione

Quando l’accertamento esecutivo si somma ad altre cartelle e debiti, il contribuente può non essere in grado di pagare neppure con la rateizzazione. In questo caso entrano in gioco le procedure concorsuali e la negoziazione:

• Legge 3/2012 / Codice della crisi d’impresa: tramite un Gestore della crisi, il debitore può proporre ai creditori (compresa l’Agenzia delle Entrate Riscossione) un piano che preveda anche la falcidia delle imposte. Il piano deve essere omologato dal tribunale. In alcuni casi è possibile ottenere l’esdebitazione integrale dopo la liquidazione del patrimonio.
• Composizione negoziata: l’imprenditore in crisi può avvalersi di un esperto nominato dalla Camera di commercio per negoziare con i creditori. Se il piano è ragionevole, il fisco può accettare una riduzione dei debiti. L’esperto negoziatore, come l’Avv. Monardo, aiuta a predisporre un piano sostenibile.
• Transazione fiscale e accordi diretti: in sede di mediazione o conciliazione giudiziale si può ottenere una riduzione della base imponibile e delle sanzioni anche al di fuori delle procedure concorsuali.

4. Strumenti alternativi alla riscossione

Oltre alle difese contro l’avviso, esistono strumenti che consentono di ridurre l’importo o di gestire il debito nel tempo.

4.1 Rateizzazione dei carichi tributari

Quando l’avviso diventa esecutivo e viene affidato all’Agenzia delle Entrate Riscossione, il contribuente può presentare domanda di rateizzazione.

• Piano ordinario (72 rate): la richiesta è concessa senza necessità di documentare la situazione economica per debiti fino a 120.000 euro. Le rate sono mensili e comprendono interessi. La mancata corresponsione di cinque rate (anche non consecutive) comporta la decadenza e l’esecuzione immediata.
• Piano straordinario (120 rate): per debiti superiori a 120.000 euro o per chi dimostra temporanea difficoltà economica. Occorre presentare la documentazione reddituale (ISEE, bilanci) per attestare il disagio.
• Differimento del pagamento: in alcuni casi si può chiedere all’ufficio la proroga dei termini prima che l’atto sia affidato all’agente. Tale richiesta non sospende i termini di ricorso e va motivata.

4.2 Definizioni agevolate e sanatorie

Nel passato recente sono state introdotte varie sanatorie (rottamazioni) che permettevano di pagare solo il capitale risparmiando sanzioni e interessi. L’ultima, la rottamazione quinquies, era aperta fino al 30 aprile 2026 , quindi attualmente non ci sono sanatorie in corso. Tuttavia, il legislatore potrebbe introdurne di nuove. È consigliabile monitorare le circolari dell’Agenzia delle Entrate e della Riscossione per cogliere eventuali opportunità future.

4.3 Cessione del contratto e risoluzione

La legge consente la cessione del contratto di locazione o la risoluzione consensuale, che deve essere registrata. Se il contratto viene risolto, il reddito fondiario è tassato solo fino alla data di risoluzione e l’Agenzia non può pretendere imposte su periodi successivi. È quindi utile, in presenza di un inquilino moroso, procedere rapidamente allo sfratto o alla risoluzione per limitare le pretese fiscali.

4.4 Procedure di sovraindebitamento e piano del consumatore

Se il debito fiscale è insostenibile, il contribuente può chiedere la liquidazione controllata o il piano del consumatore. La procedura prevede l’intervento di un Gestore della crisi che redige la relazione e assiste il debitore. Il tribunale può:

• omologare un piano che preveda la falcidia e la dilazione dei debiti fiscali;
• concedere la liberazione residua (esdebitazione) dopo il completamento del piano;
• sospendere le azioni esecutive durante la procedura.

Il piano può essere conveniente quando vi sono più debiti (tributari e non) e il patrimonio è limitato. L’Avv. Monardo, in qualità di professionista fiduciario di un OCC, può assistere nella predisposizione e nella presentazione della proposta.

5. Errori comuni e consigli pratici

Nel gestire una locazione e nel rispondere ad un accertamento fiscale è facile commettere errori. Ecco i più frequenti e come evitarli.

5.1 Errori nella gestione della locazione

1. Mancata registrazione del contratto: comporta nullità e presunzione di reddito . Anche se le parti intendono stipulare un contratto a canone “in nero” o verbalmente, il rischio di accertamento è elevato; è sempre opportuno registrare.
2. Canone dichiarato inferiore al concordato: se il contratto è soggetto a canone concordato ma si richiede un importo maggiore, il conduttore può impugnare e l’Agenzia può accertare l’evasione. Occorre rispettare gli accordi territoriali.
3. Omissione della clausola ISTAT o mancata richiesta: indicare la clausola senza richiedere l’aggiornamento può generare pretese indebite; occorre decidere se adeguare o rinunciare e documentare la scelta.
4. Mancanza di tracciabilità dei pagamenti: ricevere i canoni in contanti o senza ricevute rende difficile dimostrare l’effettiva percezione. È preferibile usare bonifici o assegni non trasferibili.
5. Mancata tutela per morosità: non avviare lo sfratto o l’ingiunzione per i canoni non pagati comporta la tassazione di redditi non percepiti. Per le locazioni abitative conviene agire subito.

5.2 Errori nella gestione dell’accertamento

1. Ignorare l’avviso: non rispondere o non pagare entro 60 giorni rende l’atto definitivo e avvia la riscossione coattiva. È essenziale contattare un professionista subito.
2. Presentare ricorso senza verifica: impugnare senza documenti o senza fondamento giuridico può portare a condanna alle spese. Meglio valutare se conviene l’adesione o la conciliazione.
3. Trascurare il contraddittorio: ignorare la comunicazione preliminare dell’ufficio fa perdere la possibilità di spiegare la propria posizione e di attivare l’adesione. Partecipare al contraddittorio consente di chiarire equivoci e ottenere riduzioni.
4. Saltare i termini: non calcolare correttamente i termini di sospensione e di ricorso può portare alla decadenza. Occorre monitorare il calendario e agire con tempestività.

5.3 Consigli operativi

• Conservare tutta la documentazione relativa alla locazione (contratto, ricevute, comunicazioni).
• Prediligere pagamenti tracciati e comunicazioni via PEC o raccomandata.
• In caso di controversia, consultare un avvocato o commercialista esperto in materia tributaria.
• Valutare periodicamente, con il proprio consulente, la congruità del canone rispetto al mercato e agli accordi locali per evitare contestazioni.
• In presenza di debiti fiscali ingenti, informarsi sulle procedure di sovraindebitamento e sulla possibilità di trattare direttamente con l’Agenzia della Riscossione.

6. Tabelle riepilogative

Le tabelle che seguono sintetizzano le principali norme, termini e strumenti difensivi discussi nell’articolo.

6.1 Principali norme e sentenze

Norma/Sentenza	Riferimento	Contenuto essenziale
Avviso di accertamento esecutivo	Art. 1, comma 792 L. 160/2019	L’avviso di accertamento diventa titolo esecutivo dopo 60 giorni dalla notifica e consente la riscossione coattiva senza cartella .
Obbligo di registrazione	Art. 1, comma 346 L. 311/2004; art. 17 DPR 131/1986	I contratti di locazione devono essere registrati entro 30 giorni; la mancata registrazione comporta nullità e sanzioni dal 120 % al 240 % .
Tassazione dei canoni	Art. 26 TUIR	I canoni di locazione di immobili non abitativi sono tassati indipendentemente dall’incasso; per le locazioni abitative stipulate dal 2020 i canoni non riscossi sono esclusi dal reddito dal momento dello sfratto o ingiunzione .
Aggiornamento ISTAT	Cass. 8299/2025	Il fisco deve provare che il locatore ha richiesto l’adeguamento ISTAT; in mancanza l’incremento non è imponibile .
Interessi su ristrutturazione	Cass. 8301/2025	La richiesta di pagamento degli interessi è condizione per il sorgere del diritto; senza richiesta il fisco non può tassarli .
Scritture private	Cass. 12081/2025	Le scritture private non registrate e prive di data certa non sono opponibili al fisco; i canoni restano tassabili fino alla risoluzione .
Riconduzione a congruità	Cass. 15891/2025	La riduzione dei canoni per contratti non registrati si applica solo per periodi successivi al 1° gennaio 2016 ; il giudice deve fare riferimento agli accordi territoriali .
Contraddittorio preventivo	Art. 6-bis L. 212/2000; D.Lgs. 219/2023	L’ufficio deve inviare lo schema di atto e consentire osservazioni; l’istanza di adesione sospende i termini per 90 o 30 giorni .
Sospensione riscossione	Art. 47 D.Lgs. 546/1992	Il giudice tributario può sospendere l’esecuzione se vi sono gravi motivi; occorre dimostrare danno irreparabile e fondatezza del ricorso.
Rottamazione quinquies	L. 234/2021, L. 197/2022 e successive modifiche	Definizione agevolata dei carichi affidati dal 2000 al 2023, attiva fino al 30 aprile 2026 ; al 19 maggio 2026 non è più possibile aderire.

6.2 Termini e procedura

Fase della procedura	Termine ordinario	Sospensione/estensione	Norme di riferimento
Notifica dell’avviso	L’atto è notificato via PEC o raccomandata	—	Art. 60 DPR 600/1973; L. 160/2019
Presentazione del ricorso	60 giorni dalla notifica	90 o 30 giorni di sospensione se si presenta istanza di adesione	Art. 21 D.Lgs. 546/1992; D.Lgs. 218/1997
Pagamento dell’imposta	60 giorni dalla notifica	Sospeso con adesione; in caso di conciliazione pagamento entro 20 giorni	L. 160/2019; D.Lgs. 218/1997
Moratoria prima dell’esecuzione	180 giorni dopo i 60 giorni del ricorso	Non sospende interessi	L. 160/2019
Adesione pre‑atto	Istanza entro 30 giorni dalla comunicazione dello schema	Sospensione termini: 90 giorni	D.Lgs. 218/1997; D.Lgs. 13/2024
Adesione post‑atto	Istanza entro 15 giorni dalla notifica	Sospensione termini: 30 giorni	D.Lgs. 218/1997; D.Lgs. 13/2024
Rateizzazione AER	72 rate ordinarie; 120 rate straordinarie	Decadenza dopo 5 rate non pagate	DPR 602/1973 art. 19
Procedura di sfratto/ingiunzione	Variabile; occorre avviare in tribunale	Determina la detassazione dei canoni non incassati per locazioni abitative	Art. 26 TUIR; L. 431/1998

6.3 Strumenti difensivi e benefici

Strumento	Finalità	Benefici	Normativa
Accertamento con adesione	Negoziare con l’ufficio l’imposta e le sanzioni	Sospensione termini; sanzioni ridotte a 1/3; pagamento rateale	D.Lgs. 218/1997; D.Lgs. 13/2024
Ricorso tributario	Annullare l’accertamento innanzi al giudice	Possibilità di far valere vizi formali e sostanziali; conciliazione con sanzioni ridotte al 40 %	D.Lgs. 546/1992
Istanza di autotutela	Ottenere l’annullamento in via amministrativa	Correzione di errori evidenti; nessun costo	Art. 10-quater L. 212/2000
Rateizzazione	Dilazionare il pagamento del debito	Evita l’esecuzione; fino a 120 rate	DPR 602/1973 art. 19
Definizioni agevolate	Pagare solo il capitale riducendo sanzioni/interessi	Variabile a seconda delle leggi; rottamazione quater/quinq	L. 197/2022; L. 160/2023
Procedura di sovraindebitamento (piano del consumatore, accordo, liquidazione)	Ristrutturare o cancellare i debiti non sostenibili	Falい del debito; sospensione delle azioni esecutive; esdebitazione finale	L. 3/2012; D.Lgs. 14/2019

7. Domande frequenti (FAQ)

7.1 Cos’è un avviso di accertamento esecutivo?

È un atto dell’Agenzia delle Entrate che, oltre ad accertare maggiori imposte, intima il pagamento e costituisce titolo esecutivo trascorsi 60 giorni dalla notifica . Sostituisce la cartella di pagamento e consente la riscossione coattiva. Contiene l’indicazione delle imposte dovute, delle sanzioni, degli interessi e dell’aggio.

7.2 Entro quanti giorni devo reagire ad un avviso di accertamento?

Hai 60 giorni dalla notifica per pagare o proporre ricorso. Se presenti un’istanza di accertamento con adesione prima dell’emissione dell’atto, il termine è sospeso per 90 giorni e puoi ricorrere entro 150 giorni . Se presenti l’istanza dopo la notifica, la sospensione è di 30 giorni (ricorso entro 90 giorni).

7.3 Come posso sospendere il pagamento durante il ricorso?

Puoi chiedere la sospensione amministrativa all’agente della riscossione o la sospensione giudiziale al giudice tributario. La seconda richiede di dimostrare che l’esecuzione ti causerebbe un danno grave e irreparabile e che il ricorso è fondato. L’istanza va presentata con il ricorso (art. 47 D.Lgs. 546/1992).

7.4 I canoni di locazione sono tassati anche se l’inquilino non paga?

Dipende. Per le locazioni non abitative (commerciali, uffici) il reddito è tassato indipendentemente dall’incasso . Per le locazioni abitative stipulate dal 1° gennaio 2020, i canoni non riscossi sono esclusi dal reddito dal momento dello sfratto o dell’ingiunzione ; prima di questa data, e per i contratti commerciali, l’imposizione rimane.

7.5 Posso applicare l’aggiornamento ISTAT ogni anno automaticamente?

No. La Cassazione ha stabilito che l’adeguamento ISTAT è imponibile solo se il locatore lo richiede espressamente all’inquilino. In mancanza di richiesta o pagamento, il fisco non può presumere l’aumento . È quindi necessario inviare comunicazione scritta e conservare la prova dell’invio.

7.6 Cosa succede se non registro il contratto?

Il contratto è nullo e l’Agenzia delle Entrate può presumere un reddito pari al 10 % del valore catastale per ogni annualità non dichiarata . Le sanzioni per omessa registrazione sono comprese tra il 120 % e il 240 % dell’imposta dovuta . Inoltre il conduttore potrebbe chiedere la restituzione dei canoni pagati e la riduzione al canone concordato.

7.7 Una scrittura privata non registrata può ridurre il canone?

Solo se ha data certa ai sensi dell’art. 2704 c.c. (ad esempio registrazione, autentica notarile, raccomandata con marca temporale). Altrimenti la scrittura non è opponibile al fisco e il canone originale rimane imponibile .

7.8 Cosa posso fare se il mio inquilino non paga?

Per le locazioni abitative puoi notificare un’intimazione di sfratto per morosità o ottenere un’ingiunzione di pagamento. Dal momento della notifica i canoni non riscossi non concorrono al reddito . Per i contratti commerciali dovrai comunque dichiarare il canone fino alla risoluzione del contratto.

7.9 Quali sanzioni posso ottenere se aderisco all’accertamento con adesione?

Le sanzioni amministrative vengono ridotte a un terzo e possono essere ulteriormente ridotte in caso di violazioni formali. Inoltre è possibile rateizzare le somme dovute fino a 24 mesi. L’accordo chiude definitivamente la pretesa.

7.10 Cos’è il contraddittorio preventivo?

È la procedura introdotta dal D.Lgs. 219/2023 che obbliga l’ufficio a inviare un schema di atto al contribuente prima di emettere l’avviso. Il contribuente può inviare osservazioni e presentare l’istanza di adesione . Se l’ufficio non rispetta il contraddittorio, l’atto può essere annullato.

7.11 Posso definire il debito con una sanatoria (rottamazione)?

Al momento (maggio 2026) non sono attive rottamazioni. L’ultima, la “rottamazione quinquies”, si è chiusa il 30 aprile 2026 . In futuro potrebbero esserci nuove sanatorie; è consigliabile consultare il proprio consulente.

7.12 La presentazione del ricorso sospende automaticamente l’esecuzione?

No. La presentazione del ricorso non sospende l’esecuzione; occorre presentare una specifica istanza di sospensione all’agente della riscossione o al giudice (art. 47 D.Lgs. 546/1992). Solo l’accoglimento dell’istanza blocca l’esecuzione.

7.13 Cosa succede se pago dopo la scadenza dei 60 giorni?

Il pagamento tardivo non evita l’esecutività dell’atto. Una volta decorsi i 60 giorni l’avviso è definitivo e viene affidato all’agente della riscossione; pagare in questa fase non evita l’addebito di interessi e aggio. È consigliabile pagare entro il termine o presentare ricorso.

7.14 Posso chiedere la rateizzazione prima che l’atto sia affidato all’agente della riscossione?

Sì, è possibile presentare una richiesta di dilazione direttamente all’Agenzia delle Entrate prima della riscossione. Tuttavia la concessione è discrezionale e non sospende il termine per il ricorso. In alternativa è possibile accedere alla rateizzazione con l’agente della riscossione dopo l’affidamento.

7.15 Quando conviene attivare la procedura di sovraindebitamento?

Quando il debito è insostenibile e vi sono anche altri debiti (bancari, contributivi), la procedura di sovraindebitamento può consentire la falcidia e l’esdebitazione. Conviene attivarla quando non si riesce a pagare neppure con la rateizzazione e quando si dispone di un patrimonio limitato. Un Gestore della crisi, come l’Avv. Monardo, può valutare la fattibilità del piano.

7.16 È obbligatoria l’assistenza di un avvocato?

Per presentare il ricorso tributario è richiesta l’assistenza di un difensore abilitato (commercialista, tributarista, avvocato) se l’importo in contestazione supera i 3.000 euro. Tuttavia, anche per importi inferiori è consigliabile rivolgersi a un professionista per non commettere errori procedurali.

7.17 Posso utilizzare la cedolare secca per tutti gli immobili?

La cedolare secca è un regime opzionale che si applica solo alle locazioni abitative. Non è applicabile agli immobili commerciali, agli uffici o ai terreni. Inoltre, l’opzione deve essere esercitata con la registrazione del contratto e comporta la rinuncia all’aggiornamento ISTAT. È importante verificare l’opzione con il proprio commercialista.

7.18 Cosa devo fare se ricevo più avvisi per lo stesso immobile?

Occorre verificare se gli avvisi riguardano periodi diversi o se si tratta di duplicazioni. In caso di duplicazione si può chiedere l’annullamento in autotutela o impugnare per indebita duplicazione. È utile depositare tutti gli atti nel ricorso e richiedere la riunione dei procedimenti.

7.19 Quali documenti devo conservare per difendermi?

Devi conservare: 1. Contratto di locazione registrato e relative ricevute; 2. Eventuali scritture di riduzione con data certa; 3. Prova dei pagamenti (bonifici, ricevute); 4. Comunicazioni con l’inquilino, soprattutto relative ad adeguamenti ISTAT o morosità; 5. Atti giudiziari (sfratto, ingiunzione).

7.20 Posso evitare la tassazione se l’immobile rimane sfitto?

I redditi fondiari (rendita catastale) sono tassati anche se l’immobile è sfitto. Tuttavia non vi è tassazione del canone di locazione perché non vi è un contratto. Se l’Agenzia presume un reddito da locazione senza contratto, puoi dimostrare che l’immobile era vuoto, ad esempio con bollette a zero o dichiarazioni condominiali.

8. Simulazioni pratiche e numeriche

Per comprendere meglio l’impatto di un avviso di accertamento esecutivo per canoni errati presentiamo tre casi pratici con esempi numerici. Gli importi sono indicativi.

8.1 Aggiornamento ISTAT non richiesto su locazione commerciale

Scenario:

• Contratto di locazione commerciale registrato il 1° gennaio 2021. Canone annuo: 12.000 euro (1.000 euro al mese). • Clausola contrattuale che prevede l’aggiornamento annuale del canone in base all’indice ISTAT. • Il locatore non richiede l’adeguamento al conduttore. • L’indice ISTAT registra un aumento medio del 2 % nel 2022 e del 3 % nel 2023.

Comportamento dell’Agenzia: l’ufficio assume che il canone debba essere adeguato e calcola:

• 2022: canone 12.000 × 1,02 = 12.240 euro; differenza 240 euro.
• 2023: canone 12.240 × 1,03 ≈ 12.607 euro; differenza rispetto al canone dichiarato (12.000) pari a 607 euro.

Il maggior reddito accertato è quindi 847 euro, cui applica aliquota IRPEF e sanzioni del 30 %. L’avviso richiede 847 × 23 % (aliquota media) = 195 euro di imposta, 195 × 30 % = 58,5 euro di sanzione, più interessi e aggio. Totale circa 300 euro.

Difesa: il locatore produce copia del contratto, estratti conto e comunicazioni al conduttore che dimostrano di non aver richiesto l’adeguamento. Invoca l’ordinanza n. 8299/2025 e ottiene l’annullamento della maggior tassazione. L’avviso viene ridotto all’imposta dichiarata.

8.2 Canoni non percepiti in locazione abitativa con sfratto

Scenario:

• Contratto di locazione abitativa con canone annuo 9.600 euro stipulato il 1° febbraio 2021. • L’inquilino smette di pagare a maggio 2024. Il locatore avvia procedura di sfratto per morosità con intimazione notificata il 10 agosto 2024.

Comportamento dell’Agenzia: nell’avviso notificato a marzo 2026 l’ufficio tassa l’intero canone del 2024 e del 2025, presumendo che il locatore abbia incassato 9.600 euro per ciascun anno.

Difesa: ai sensi dell’art. 26 TUIR i canoni maturati dopo la notifica dello sfratto (10 agosto 2024) non concorrono al reddito . Il locatore dimostra che dal 1° settembre 2024 l’inquilino è decaduto dal diritto di abitare. Viene ridotta l’imposta per i 4 mesi del 2024 e per tutto il 2025. Se l’aliquota media è 23 %, il risparmio d’imposta è di circa 9.600 × 23 % = 2.208 euro per il 2025.

8.3 Contratto non registrato e presunzione di canone

Scenario:

• Proprietario di un appartamento nel centro storico, rendita catastale 1.500 euro. • Tra il 2019 e il 2023 concede l’appartamento in uso a un parente senza registrare alcun contratto e senza ricevere canoni.

Comportamento dell’Agenzia: in seguito a controlli incrociati (luce e gas attivi) l’ufficio ritiene che l’immobile sia stato locato e applica la presunzione di canone pari al 10 % del valore catastale (1.500 × 10 % = 150 euro annui) per 4 anni. Imposta accertata: 150 × 4 = 600 euro, sanzioni 30 % = 180 euro, interessi 5 % = 30 euro. Totale 810 euro.

Difesa: il proprietario dimostra con bollette e testimonianze che l’immobile era utilizzato da un familiare e che non vi era alcun contratto di locazione. Eccepisce la nullità del contratto non registrato e contesta la presunzione (art. 1, comma 346 L. 311/2004). In assenza di prova della locazione il giudice annulla l’accertamento.

Conclusione

L’avviso di accertamento esecutivo per canoni di locazione errati è uno strumento insidioso: combina la funzione di accertamento con quella di titolo esecutivo e riduce i tempi di difesa. Tuttavia, la legge e la giurisprudenza offrono numerose tutele al contribuente. Registrare il contratto, richiedere l’aggiornamento ISTAT solo quando dovuto, conservare traccia dei pagamenti e avviare tempestivamente azioni in caso di morosità sono comportamenti che prevengono contestazioni. In caso di avviso, il contribuente ha diversi strumenti: può impugnare l’atto per vizi formali o sostanziali, attivare l’accertamento con adesione, proporre ricorso, negoziare un piano di rateizzazione o, nei casi più gravi, accedere alle procedure di sovraindebitamento. La conoscenza della normativa (art. 26 TUIR, L. 311/2004, L. 160/2019) e dei principi espressi dalla Cassazione (adeguamento ISTAT solo se richiesto , oneri di ristrutturazione imponibili solo se domandati , inefficacia delle scritture private senza data certa , detassazione dei canoni non percepiti per locazioni abitative ) permette di costruire difese efficaci.

Per evitare l’esecuzione forzata è essenziale agire tempestivamente: consultare un professionista, verificare la correttezza dell’atto e scegliere la strategia più adeguata.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo team multidisciplinare di avvocati e commercialisti offrono supporto completo: analisi dell’atto, predisposizione dell’istanza di adesione, redazione del ricorso, richiesta di sospensione, trattative con l’Agenzia delle Entrate Riscossione e assistenza nelle procedure di sovraindebitamento e di composizione della crisi d’impresa. Grazie alla sua esperienza di cassazionista, Gestore della crisi e esperto negoziatore, l’Avv. Monardo può individuare le soluzioni più appropriate per bloccare pignoramenti, ipoteche, fermi e cartelle.

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