Introduzione

L’avviso di accertamento esecutivo è uno degli strumenti più incisivi che l’amministrazione finanziaria e gli enti locali possono utilizzare per recuperare tributi non dichiarati. Dal 2011, con la riforma introdotta dall’art. 29 del decreto‑legge 31 maggio 2010 n. 78 (poi convertito nella legge 122/2010), l’avviso di accertamento non è più soltanto un atto di contestazione: trascorsi i termini per l’impugnazione diventa titolo esecutivo e consente all’Agente della riscossione di procedere direttamente con pignoramenti, ipoteche, fermi amministrativi e altre azioni coattive senza necessità della cartella di pagamento. Fra gli atti che assumono efficacia esecutiva sono compresi anche gli avvisi emessi dall’Agenzia delle Entrate per omessa indicazione delle plusvalenze realizzate su immobili, partecipazioni, strumenti finanziari e altri cespiti, così come modificato dai decreti legislativi di riordino del sistema nazionale della riscossione nel 2024 e nel 2025 .

Non dichiarare una plusvalenza imponibile può comportare un duplice rischio: da un lato la tassazione del reddito non dichiarato con sanzioni severe (la sanzione per dichiarazione infedele ammonta al 70 % della maggiore imposta con un minimo di 150 euro ), dall’altro l’emissione di un avviso di accertamento che, trascorsi i termini, diventa immediatamente esecutivo. Le conseguenze possono essere gravissime per il contribuente: blocco dei conti correnti, iscrizioni ipotecarie sugli immobili, pignoramento dei beni e il rischio di procedure concorsuali.

Questo articolo, aggiornato al 18 maggio 2026, analizza in modo completo e con taglio pratico il funzionamento dell’avviso di accertamento esecutivo per omessa indicazione delle plusvalenze: quali sono le norme applicabili, le procedure, i termini, i diritti del contribuente e le strategie di difesa. La guida si basa su fonti ufficiali – codici, decreti legislativi, circolari, sentenze della Corte di Cassazione e della Corte costituzionale – e tiene conto delle modifiche introdotte dalla riforma fiscale e dal Testo unico sulla riscossione (D.Lgs. 36/2025).

Prima di entrare nel merito, è opportuno presentare la figura professionale che può offrire un supporto concreto a chi riceve un avviso di accertamento esecutivo: l’avvocato cassazionista Giuseppe Angelo Monardo. L’avv. Monardo coordina uno staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti che opera in tutta Italia nel diritto bancario e tributario. È iscritto all’albo dei cassazionisti, Gestore della Crisi da Sovraindebitamento ai sensi della legge 3/2012 e professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC), nonché Esperto negoziatore della crisi d’impresa secondo il D.L. 118/2021.

Il suo team offre assistenza completa nell’analisi degli atti di accertamento, nella redazione dei ricorsi, nella richiesta di sospensioni, nelle trattative con l’ente impositore e nella definizione di piani di rientro. Grazie alla competenza in materia di crisi d’impresa e sovraindebitamento, l’avv. Monardo può proporre soluzioni giudiziali e stragiudiziali efficaci per salvaguardare il patrimonio del contribuente.

📩 Contatta subito qui di seguito, in fondo all’articolo, l’avv. Giuseppe Angelo Monardo per una valutazione legale personalizzata e immediata.

Contesto normativo: che cos’è l’avviso di accertamento esecutivo

Origine e finalità dell’istituto

L’avviso di accertamento è l’atto con cui l’amministrazione finanziaria (Agenzia delle Entrate, Agenzia delle Entrate‑Riscossione o ente locale) contesta al contribuente un maggior tributo, sanzioni e interessi a seguito di controlli documentali, ispezioni o verifiche. Con il decreto‑legge 78/2010, convertito nella legge 122/2010, è stato introdotto il meccanismo dell’accertamento esecutivo: l’avviso contiene non solo la contestazione del tributo ma anche l’intimazione ad adempiere che vale come titolo esecutivo. La norma, confluita nell’art. 29 del D.L. 78/2010, stabilisce che gli avvisi di accertamento, di rettifica o di liquidazione indicati nello stesso articolo diventano esecutivi decorsi i termini per ricorrere; trascorsi trenta giorni dalla scadenza, se il contribuente non paga, l’ente impositore affida il carico all’Agente della riscossione, il quale procede alla riscossione coattiva senza necessità di cartella .

Il legislatore ha successivamente ampliato l’elenco degli atti che assumono efficacia esecutiva. Con il decreto legislativo 24 settembre 2015 n. 159 (“decreto riscossione”), l’art. 29 è stato modificato per includere anche gli atti di recupero dei crediti indebitamente utilizzati e altri provvedimenti in materia di registro, successioni, donazioni, ipotecarie e catastali. La norma prevede che l’attività di riscossione relativa a tali atti sia concentrata nell’avviso di accertamento, che deve contenere l’intimazione ad adempiere entro sessanta giorni; decorso tale termine, il tributo, le sanzioni e gli interessi sono iscritti a ruolo per la riscossione. L’agente della riscossione, ricevuto l’affidamento, attende 180 giorni prima di avviare l’esecuzione forzata, fatta salva la possibilità di adottare misure cautelari come il fermo amministrativo o l’ipoteca . Se il credito non viene riscosso entro un anno, l’Agente deve notificare al debitore un avviso di intimazione che rinnova la possibilità di pagamento prima di procedere con il pignoramento.

Con il decreto legislativo 29 luglio 2024 n. 110, attuativo della delega per la riforma della riscossione, l’art. 29 è stato ulteriormente modificato: la norma include ora nell’ambito dell’accertamento esecutivo anche gli atti di recupero di contributi previdenziali, i provvedimenti relativi alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, alle successioni e donazioni, all’imposta di bollo, ai tributi locali (IMU, TARI, canone unico patrimoniale) e agli atti di contestazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni e immobili . L’estensione dell’accertamento esecutivo a questi atti è confermata dal nuovo Testo unico sulla riscossione (D.Lgs. 36/2025), che entrerà in vigore il 1° gennaio 2026 e che riunisce in un corpus unitario le disposizioni in materia di riscossione. Il Testo unico rafforza il principio della riscossione senza cartella, prevede nuove soglie di esigibilità (non si procede alla riscossione se il credito è inferiore a 30 euro) e introduce meccanismi di discarico automatico dei carichi non riscossi entro cinque anni .

Cos’è una plusvalenza e quando è tassabile

La normativa sulle plusvalenze è contenuta nell’art. 67 del Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR) e disciplina i c.d. “redditi diversi”. Sono considerate plusvalenze:

• Gains from lottizzazione di terreni e successive cessioni;
• Cessioni di immobili (fabbricati o terreni edificabili) acquistati o costruiti da meno di cinque anni, salvo che si tratti di beni ricevuti per successione o di abitazione principale del cedente;
• Cessioni di immobili ristrutturati con superbonus: la legge di bilancio 2024 ha introdotto un regime speciale per le plusvalenze realizzate entro dieci anni dall’ultimazione dei lavori;
• Cessione di partecipazioni qualificate e non qualificate in società di capitali;
• Cessione di strumenti finanziari, quali valute estere, metalli preziosi, obbligazioni, quote di fondi comuni, etc.;
• Cessioni di aziende o di rami d’azienda.

L’art. 67 stabilisce che la plusvalenza è tassabile se realizzata entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione (nel caso di immobili), salvo che l’immobile sia stato destinato ad abitazione principale del venditore o sia pervenuto per successione . Per gli immobili ricevuti per donazione, il quinquennio decorre dalla data di acquisto da parte del donante. Per le partecipazioni societarie, la plusvalenza è tassabile indipendentemente dal periodo di possesso e, se la partecipazione è “qualificata”, si applicano aliquote particolari sul 58,14 % del corrispettivo.

Sanzioni per omissione o infedele dichiarazione

L’omessa indicazione delle plusvalenze nella dichiarazione dei redditi comporta l’applicazione di severe sanzioni amministrative. Il decreto legislativo 18 dicembre 1997 n. 471, che disciplina le sanzioni per violazioni in materia di tributi indiretti e diretti, stabilisce che:

• Omessa dichiarazione: se non viene presentata la dichiarazione o viene presentata dopo la scadenza, la sanzione è compresa fra il 120 % e il 240 % dell’imposta dovuta, con minimo di 250 euro; se non sono dovute imposte, la sanzione è da 250 a 1.000 euro .
• Dichiarazione infedele: quando l’imposta accertata è superiore a quella dichiarata o quando sono indicate minusvalenze inesistenti, la sanzione è pari al 70 % della maggiore imposta o della differenza di credito, con minimo di 150 euro. In caso di indebite detrazioni, deduzioni o crediti, la sanzione si applica sull’imposta non versata .
• Omissione di plusvalenze: l’omessa indicazione di una plusvalenza rilevante integra una dichiarazione infedele. L’imposta e le sanzioni possono essere ridotte se il contribuente aderisce spontaneamente all’accertamento (acquiescenza) o presenta un’istanza di accertamento con adesione, come illustrato nei paragrafi successivi.

Termini per l’accertamento e la decadenza

I termini entro i quali l’Agenzia delle Entrate può notificare un avviso di accertamento sono fissati dall’art. 43 del D.P.R. 600/1973. L’avviso deve essere notificato, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione . Se la dichiarazione è omessa o nulla, l’avviso può essere notificato entro il settimo anno successivo. Per le plusvalenze derivanti da cessioni immobiliari o di partecipazioni, il termine decorre dall’anno in cui la plusvalenza avrebbe dovuto essere dichiarata. È importante verificare la corretta notifica dell’avviso: un vizio di notifica o la decadenza del termine comportano l’annullabilità dell’accertamento.

Diritti del contribuente: Statuto del contribuente e principio del contraddittorio

Il Statuto dei diritti del contribuente (legge 212/2000) tutela il contribuente durante i controlli. L’art. 12 dispone che gli accessi e le verifiche presso i locali del contribuente devono essere motivati e svolti durante l’orario ordinario, arrecando la minore turbativa possibile ; il contribuente deve essere informato delle ragioni della verifica e può farsi assistere da un professionista abilitato . Le permanenze dei verificatori non possono superare trenta giorni, salvo proroga motivata, e il contribuente può fare annotare osservazioni e rilievi nel verbale .

L’art. 6‑bis dello Statuto, introdotto nel 2024 e aggiornato nel 2025, riconosce il principio del contraddittorio: tutti gli atti autonomamente impugnabili devono essere preceduti da un contraddittorio informato ed effettivo. L’amministrazione deve comunicare uno schema di atto, assegnando al contribuente almeno sessanta giorni per presentare controdeduzioni e visionare gli atti; l’avviso definitivo non può essere emesso prima della scadenza di tale termine . L’atto conclusivo deve motivare espressamente le ragioni per le quali l’amministrazione non accoglie le osservazioni del contribuente . La mancata osservanza del contraddittorio comporta l’annullabilità dell’avviso. Questa garanzia vale anche per gli accertamenti esecutivi: se l’Agenzia delle Entrate non concede al contribuente la possibilità di partecipare al contraddittorio, l’accertamento è nullo.

Procedura passo‑passo: cosa accade dopo la notifica dell’atto

1. Notifica dell’avviso e contenuto obbligatorio

L’avviso di accertamento esecutivo può essere notificato tramite posta raccomandata con avviso di ricevimento, posta elettronica certificata (PEC) o tramite l’ufficiale giudiziario. La notifica deve avvenire entro i termini di decadenza previsti dall’art. 43 del DPR 600/1973. L’atto deve contenere:

1. L’indicazione dei fatti contestati (ad esempio l’omessa indicazione di una plusvalenza su una cessione immobiliare o di partecipazioni) e i riferimenti normativi.
2. La motivazione, con richiamo agli atti istruttori e agli elementi probatori raccolti; l’atto deve indicare se è stato rispettato il contraddittorio preventivo.
3. L’indicazione dell’imponibile accertato e delle aliquote applicate, distinguendo imposta, sanzioni e interessi.
4. L’intimazione ad adempiere (il c.d. “avviso di intimazione” contenuto nell’accertamento), con l’avvertimento che, decorsi sessanta giorni senza ricorso o senza pagamento, l’atto diventa esecutivo e sarà affidato all’Agente della riscossione.
5. La nomina del responsabile del procedimento e l’indicazione dell’ufficio competente.
6. L’informazione sui mezzi di impugnazione e sui termini per ricorrere (60 giorni).
7. L’indicazione dei termini per il contraddittorio: se è stato inviato uno schema d’atto, l’avviso deve attestare che sono decorsi 60 giorni dalla comunicazione dello schema, salvo i casi in cui il contraddittorio non si applica.

Se l’avviso manca di uno di questi elementi essenziali (ad esempio la motivazione o l’intimazione ad adempiere), può essere impugnato per nullità.

2. Decorso dei termini: quando l’avviso diventa esecutivo

Dalla data di notifica l’avviso di accertamento esecutivo segue un calendario preciso:

1. 60 giorni per ricorrere: il contribuente può impugnare l’atto davanti alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado (già Commissione tributaria) entro 60 giorni dalla notifica. Se nel frattempo presenta un’istanza di accertamento con adesione, il termine è sospeso per 90 giorni .
2. Sospensione dei termini nel periodo feriale: dal 1° agosto al 31 agosto è sospeso il decorso dei termini processuali; pertanto il termine per ricorrere slitta avanti di 31 giorni.
3. 30 giorni di invito al pagamento: scaduti i 60 giorni, il contribuente ha ulteriori 30 giorni per pagare spontaneamente l’imposta, le sanzioni e gli interessi. Se paga entro questo termine beneficia della riduzione delle sanzioni a 1/3 (acquiescenza).
4. Affidamento all’Agente della riscossione: trascorsi 90 giorni (60 + 30) senza ricorso o pagamento, l’avviso diventa esecutivo e l’ente impositore affida il carico all’Agente della riscossione. Da questo momento, il tributo può essere iscritto a ruolo e possono essere attuate misure cautelari (fermo, ipoteca) senza necessità di cartella .
5. Attesa di 180 giorni: l’Agente della riscossione deve attendere 180 giorni dall’affidamento prima di avviare l’esecuzione forzata, salvo che il debitore non presenti garanzie insufficienti; durante tale periodo, il debitore può proporre istanze di rateizzazione o definizione agevolata .
6. Avviso di intimazione: trascorso un anno dall’affidamento, se il credito non è stato riscosso, l’Agente deve notificare un avviso di intimazione a pagare entro 5 giorni, pena l’avvio dell’espropriazione. L’avviso di intimazione è un atto autonomamente impugnabile ex art. 19 D.Lgs. 546/1992. .

3. Azioni possibili del contribuente

Ricevuto l’avviso, il contribuente ha varie opzioni. Oltre alla contestazione giudiziale con ricorso davanti alla Corte di Giustizia Tributaria, sono disponibili strumenti deflativi del contenzioso, che consentono di ridurre sanzioni, rateizzare e chiudere la lite. Le principali azioni sono:

1. Ricorso tributario (art. 19 D.Lgs. 546/1992): è l’unica via che consente di contestare nel merito l’accertamento. L’atto deve essere notificato all’ente impositore entro 60 giorni, con successivo deposito presso la segreteria della CGT. Il contribuente può chiedere la sospensione dell’esecuzione, dimostrando il periculum in mora. Fra gli atti impugnabili rientrano l’avviso di accertamento, la cartella, l’avviso di intimazione e il fermo .
2. Accertamento con adesione (art. 6 D.Lgs. 218/1997): consente di definire l’accertamento in sede amministrativa, presentando un’istanza entro il termine di ricorso. L’Ufficio deve convocare il contribuente entro 15 giorni e il procedimento sospende per 90 giorni il termine di impugnazione . L’accordo raggiunto riduce le sanzioni a 1/3 e permette la rateizzazione fino a 12 rate trimestrali; con il perfezionamento, l’avviso perde efficacia.
3. Acquiescenza (art. 15 D.Lgs. 218/1997): se il contribuente rinuncia a impugnare l’avviso e all’adesione, può pagare l’imposta e le sanzioni entro il termine di ricorso usufruendo della riduzione delle sanzioni a 1/3. Il pagamento può essere in unica soluzione o rateizzato in otto rate trimestrali (dodici per importi superiori a 50.000 euro). La condizione è che l’avviso non sia stato preceduto dall’invito al contraddittorio .
4. Istanza di autotutela: l’amministrazione può annullare l’avviso in tutto o in parte se vi sono errori evidenti (ad esempio calcoli sbagliati, doppia imposizione, mancanza di presupposti). L’istanza non sospende i termini per ricorrere e non impedisce l’esecutività dell’atto.
5. Mediazione tributaria (D.Lgs. 156/2015): per le controversie di valore non superiore a 50.000 euro, è obbligatorio esperire il tentativo di mediazione presentando un’istanza alla CGT. La presentazione sospende il processo e consente all’Ufficio di proporre un accordo con riduzione delle sanzioni.
6. Rateizzazione dell’accertamento esecutivo: dopo l’affidamento all’Agente della riscossione, il debitore può chiedere la rateizzazione del debito fino a un massimo di 120 rate mensili (10 anni) se il debito supera 120.000 euro e sussistono difficoltà economiche. Il Testo unico sulla riscossione (D.Lgs. 36/2025) prevede piani più lunghi e il discarico automatico dei debiti non riscossi entro 5 anni .

4. Istituti definitori e rottamazione

Negli ultimi anni il legislatore ha introdotto numerose definizioni agevolate (c.d. “pace fiscale”) per consentire ai contribuenti di estinguere i debiti con riduzione o azzeramento delle sanzioni. Tra le principali ricordiamo:

• Rottamazione‑ter (DL 119/2018) e rottamazione‑quater (Legge di bilancio 2023): consentivano di pagare le somme dovute senza sanzioni e interessi di mora, in un massimo di 18 rate.
• Rottamazione‑quinquies (Legge di bilancio 2026 – legge 199/2025): permetteva di estinguere i carichi affidati all’Agente della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2023 con esclusione dei carichi derivanti da accertamento esecutivo. Le domande di adesione andavano presentate entro il 30 aprile 2026 e pertanto non è più possibile aderire alla rottamazione‑quinquies alla data odierna. I carichi derivanti da avvisi di accertamento esecutivo restano esclusi da ogni rottamazione .
• Definizione agevolata delle liti pendenti e conciliazione agevolata (DL 84/2025): consentono di chiudere le controversie tributarie pagando solo una percentuale del tributo contestato a seconda del grado di giudizio.
• Stralcio dei mini‑debiti: cancellazione automatica dei debiti fino a 1.000 euro relativi al periodo 2000‑2015 prevista dal DL 119/2018 e riproposta nel 2023.

Il contribuente destinatario di un avviso di accertamento esecutivo per plusvalenze non dichiarate deve verificare se rientra nelle definizioni agevolate in corso. Alla data del 18 maggio 2026 non risultano attive rottamazioni o sanatorie che consentano di definire avvisi di accertamento esecutivo per omessa indicazione di plusvalenze. È possibile tuttavia avvalersi delle procedure di rientro da sovraindebitamento (legge 3/2012 e Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza) che offrono l’esdebitazione totale o parziale tramite piani del consumatore, accordi di ristrutturazione dei debiti o liquidazione controllata del patrimonio.

Difese e strategie legali

1. Verifica preliminare dell’atto

La prima difesa consiste nell’analisi dell’avviso. È fondamentale verificare:

• La legittimità della notifica (spedizione entro i termini, indirizzo corretto, prova della consegna); una notifica irregolare rende nullo l’atto.
• La competenza dell’ufficio: gli avvisi emessi da società concessionarie non abilitate sono nulli. La Corte costituzionale con sentenza 30 aprile 2026 n. 62 ha dichiarato legittima la possibilità per i comuni di affidare l’accertamento a società “di progetto” senza iscrizione all’albo, ma solo se la società capogruppo è iscritta .
• Il rispetto del contraddittorio: l’atto deve evidenziare l’invio dello schema di atto e le controdeduzioni del contribuente; la mancata instaurazione del contraddittorio comporta l’annullabilità .
• La motivazione: deve essere “puntuale” e “specifica”. La Cassazione ha affermato che la motivazione può richiamare altri documenti, ma questi devono essere indicati e accessibili al contribuente.
• Il calcolo delle imposte e la quantificazione della plusvalenza: occorre verificare se la plusvalenza è effettivamente imponibile e se sono state applicate le esenzioni (prima casa, successione, superbonus, reinvestimento).
• La prescrizione e decadenza: se l’avviso è notificato oltre il 31 dicembre del quinto (o settimo) anno successivo, il contribuente può eccepire la decadenza .
• La corretta irrogazione delle sanzioni: devono essere individuate e distinte le sanzioni per dichiarazione infedele (70 %), per omessa dichiarazione (120‑240 %) e per ritardato versamento; eventuali circostanze attenuanti (ad esempio il ravvedimento operoso) possono ridurle.

2. Accertamento con adesione: come utilizzarlo

L’accertamento con adesione (art. 6 D.Lgs. 218/1997) è uno strumento deflativo fondamentale. Permette di evitare la lite giudiziale e di ridurre le sanzioni. Per attivarlo:

1. Presentare l’istanza entro il termine per il ricorso. La richiesta deve essere indirizzata all’Ufficio che ha emesso l’avviso, indicare il recapito e può essere trasmessa anche telematicamente.
2. Sospensione dei termini: la presentazione dell’istanza sospende il termine per ricorrere e per pagare l’imposta per 90 giorni . Nel caso di contraddittorio preventivo (art. 6‑bis L. 212/2000), l’istanza si presenta entro 30 giorni dalla comunicazione dello schema d’atto .
3. Convocazione e contraddittorio: entro 15 giorni l’Ufficio invita il contribuente a comparire; in questa fase si può discutere la qualificazione della plusvalenza, i costi deducibili, la corretta determinazione della base imponibile e la possibilità di rateizzare.
4. Accordo: se si raggiunge un accordo, le sanzioni sono ridotte a 1/3. L’atto di adesione è immediatamente esecutivo e sostituisce l’avviso; il pagamento può avvenire in un massimo di otto rate trimestrali, elevabili a dodici se le somme superano 50.000 euro.
5. Effetti: con l’adesione si rinuncia al ricorso e non si può più impugnare l’atto; in caso di mancato pagamento di una rata entro tre mesi si decade dalla rateizzazione e si applica una sanzione del 60 % sul residuo .

3. Acquiescenza: quando conviene

L’acquiescenza (art. 15 D.Lgs. 218/1997) consiste nell’accettare la pretesa tributaria senza presentare ricorso né istanza di adesione, beneficiando della riduzione delle sanzioni a un terzo del minimo edittale. Perché l’acquiescenza sia valida:

1. L’avviso non deve essere stato preceduto da un invito al contraddittorio.
2. Il contribuente deve pagare l’imposta, le sanzioni ridotte e gli interessi entro 60 giorni (termine per ricorrere); può rateizzare in un massimo di otto rate trimestrali o dodici per importi superiori a 50.000 euro.
3. Il pagamento della prima rata deve avvenire entro il termine per il ricorso e la ricevuta deve essere trasmessa all’Ufficio entro dieci giorni .
4. Se il contribuente sceglie di versare solo le sanzioni ridotte (definizione delle sole sanzioni), il pagamento deve essere effettuato entro lo stesso termine. In caso di successivo ricorso, le sanzioni versate non sono rimborsate.
5. L’acquiescenza ha effetti definitivi e non consente successivi contenziosi sul medesimo atto. È quindi opportuno valutarne la convenienza con un professionista.

4. Ricorso tributario e sospensione dell’esecuzione

Se il contribuente ritiene infondato l’accertamento, può presentare un ricorso tributario. La procedura prevede:

1. Redazione del ricorso con esposizione dei fatti, motivi di diritto (ad esempio inapplicabilità dell’imposta, errata determinazione della plusvalenza, difetto di contraddittorio, decadenza) e richiesta di annullamento. È necessario allegare l’avviso, la documentazione probatoria e le ricevute di notifica.
2. Notifica all’ente impositore entro 60 giorni tramite PEC o ufficiale giudiziario.
3. Deposito presso la segreteria della Corte di Giustizia Tributaria entro 30 giorni dalla notifica, pagando il contributo unificato.
4. Istanza di sospensione: in presenza di gravi motivi (periculum in mora), il contribuente può chiedere la sospensione dell’esecutività dell’atto; il giudice decide entro 180 giorni. L’esecuzione può essere sospesa anche dal presidente della sezione in caso di iscrizioni ipotecarie o pignoramenti.
5. Decisione: la CGT di primo grado decide in camera di consiglio o in pubblica udienza; la sentenza può essere impugnata in secondo grado e in Cassazione.

5. Autotutela e annullamento d’ufficio

L’autotutela amministrativa consente all’Agenzia delle Entrate di annullare o correggere gli atti impositivi viziati da errori manifesti, senza necessità di ricorso. Può essere totale (annullamento) o parziale (rideterminazione dell’imposta). È prevista dall’art. 2‑quater del D.L. 564/1994 e dal DM 37/1997. Gli errori che giustificano l’autotutela includono: doppia imposizione, carenza di motivazione, errore di calcolo, errore di persona, violazione del contraddittorio, decadenza. Il contribuente può presentare istanza in carta libera anche oltre i termini per ricorrere; l’amministrazione tuttavia non ha l’obbligo di accoglimento.

6. Mediazione, conciliazione e transazione giudiziale

Per le liti di valore fino a 50.000 euro (per gli atti notificati fino al 30 giugno 2025) e fino a 100.000 euro per gli atti successivi (riforma del processo tributario), il ricorso deve essere preceduto dal reclamo o mediazione tributaria. La CGT, ricevuto il reclamo, lo trasmette all’Ufficio che può proporre un accordo; se l’ente non risponde entro 90 giorni, l’istanza si considera respinta. In udienza il contribuente può proporre conciliazione giudiziale, definendo la lite con un pagamento ridotto delle sanzioni.

Un ulteriore strumento deflativo introdotto dal D.Lgs. 13/2024 è la definizione agevolata degli accertamenti mediante adesione ai processi verbali di constatazione (PVC): se il contribuente aderisce al PVC entro 30 giorni, può beneficiare della riduzione delle sanzioni a 1/6 e della rateizzazione fino a 20 rate trimestrali.

7. Piani del consumatore e procedure di sovraindebitamento

Se il debito derivante dall’accertamento esecutivo è tale da compromettere l’equilibrio economico del contribuente, è possibile ricorrere alle procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento previste dalla legge 3/2012 e dal Codice della crisi d’impresa. L’avv. Giuseppe Angelo Monardo, quale Gestore della crisi e professionista fiduciario di un OCC, può assistere il debitore nella predisposizione di:

• Piano del consumatore: riservato a persone fisiche consumatori; prevede la ristrutturazione dei debiti senza necessità di accordo con i creditori, con omologazione del tribunale.
• Accordo di ristrutturazione dei debiti: si rivolge a professionisti e imprese minori; richiede l’approvazione della maggioranza dei creditori.
• Liquidazione controllata del patrimonio: consente di liberarsi dei debiti attraverso la vendita dei beni; dopo la procedura è possibile ottenere l’esdebitazione.
• Procedura di esdebitazione del debitore incapiente: prevista dal Codice della crisi (art. 283), permette di cancellare i debiti residui se non vi sono beni da liquidare e sussiste meritevolezza.

Errori comuni e consigli pratici

Ricevere un avviso di accertamento esecutivo per plusvalenze non dichiarate può generare ansia e spingere a decisioni affrettate. Ecco gli errori più comuni da evitare e alcuni consigli:

1. Ignorare l’atto: non leggendo l’avviso si rischia di lasciare decorrere i termini; trascorsi 60 giorni l’atto diventa definitivo ed esecutivo.
2. Pagare senza verificare: molti contribuenti pagano immediatamente per paura di sanzioni; è invece fondamentale far analizzare l’atto a un professionista per verificare la legittimità, la corretta quantificazione della plusvalenza e l’eventuale applicazione di esenzioni (abitazione principale, reinvestimento in altra abitazione, successione).
3. Confondere plusvalenze e minusvalenze: le minusvalenze non compensabili non devono essere dichiarate; un errore di compilazione può generare un avviso infondato.
4. Mancata richiesta di contraddittorio: se la comunicazione dello schema d’atto non è stata ricevuta, è necessario eccepire la violazione del contraddittorio; non partecipare al contraddittorio può precludere la possibilità di fornire prove a propria discolpa.
5. Rinunciare al ricorso senza valutare l’adesione: l’acquiescenza può essere conveniente quando l’avviso è fondato e le sanzioni sono elevate; in caso di contestazioni fondate è invece preferibile l’adesione o il ricorso.
6. Non chiedere la rateizzazione: il Testo unico consente piani fino a dieci anni ; ignorare questa possibilità può condurre a procedure esecutive immediate.
7. Trascurare la prescrizione: se l’avviso arriva oltre i termini di legge, è nullo; è necessario eccepire la decadenza in ricorso.
8. Credere che l’avviso sia impugnabile solo per vizi formali: è possibile contestare nel merito la plusvalenza (inesistenza, errore nel calcolo, applicazione di esenzioni) e le normative di riferimento.
9. Omettere la consulenza professionale: l’assistenza di un avvocato e di un commercialista esperti in diritto tributario e in crisi d’impresa è determinante per individuare la strategia più idonea e per evitare errori procedurali.

Tabelle riepilogative

Tabella 1 – Plusvalenze rilevanti ai sensi dell’art. 67 TUIR

Categoria di plusvalenza	Descrizione sintetica	Normativa e note
Lottizzazione di terreni	Cessioni di terreni e fabbricati acquistati per lottizzazione e rivenduti dopo opere di urbanizzazione	Art. 67, comma 1, lett. a) TUIR
Immobili acquistati da meno di 5 anni	Plusvalenze derivanti dalla vendita di fabbricati e terreni edificabili acquistati o costruiti da meno di cinque anni, escluse le abitazioni principali e i beni pervenuti per successione	Art. 67, comma 1, lett. b) TUIR
Immobili ristrutturati con Superbonus	Plusvalenze su immobili che hanno beneficiato del Superbonus entro dieci anni dalla conclusione dei lavori; introdotte dalla legge di bilancio 2024	Art. 67, comma 1, lett. b‑bis) TUIR
Partecipazioni qualificate	Cessioni di partecipazioni che conferiscono almeno il 2 % dei diritti di voto o il 5 % del capitale; la plusvalenza concorre parzialmente al reddito	Art. 67, comma 1, lett. c) TUIR
Partecipazioni non qualificate	Cessioni di partecipazioni inferiori alle soglie di cui sopra; la plusvalenza è tassata integralmente con imposta sostitutiva	Art. 67, comma 1, lett. c‑bis) TUIR
Strumenti finanziari	Cessione o rimborso di valute estere, metalli preziosi, obbligazioni, quote di fondi comuni, derivati, OICR, e altri strumenti finanziari	Art. 67, comma 1, lett. c‑ter) TUIR
Cessioni di aziende	Plusvalenza realizzata dalla cessione di aziende o rami d’azienda da parte di persone fisiche fuori dall’esercizio di impresa	Art. 67, comma 1, lett. h) TUIR

Tabella 2 – Principali termini e scadenze dell’avviso di accertamento esecutivo

Fase	Termine	Riferimento normativo
Notifica dell’avviso di accertamento	Entro 5 anni (o 7 anni se dichiarazione omessa) dal periodo di imposta	Art. 43 DPR 600/1973
Ricorso alla CGT	60 giorni dalla notifica (più sospensione nel periodo feriale e sospensione di 90 giorni per adesione)	Art. 19 D.Lgs. 546/1992; art. 6 D.Lgs. 218/1997
Pagamento con acquiescenza	Entro 60 giorni dalla notifica (con sanzioni ridotte a 1/3)	Art. 15 D.Lgs. 218/1997
Affidamento all’Agente della riscossione	Trascorsi 60 giorni + 30 giorni; segue la sospensione di 180 giorni	Art. 29 D.L. 78/2010
Notifica dell’avviso di intimazione	Dopo un anno dall’affidamento se il debito persiste	Art. 29 D.L. 78/2010
Estinzione del credito	Decorsi 5 anni senza riscossione dopo l’affidamento (discarico)	Testo unico riscossione D.Lgs. 36/2025

Tabella 3 – Strumenti di difesa e benefici

Strumento	Sospensione termini	Riduzione sanzioni	Possibilità di rateizzazione
Ricorso tributario	No sospensione automatica, ma possibile sospensione su istanza	Nessuna riduzione (sanzioni annullate se ricorso accolto)	Solo se il giudice concede sospensione, non prevede rate
Accertamento con adesione	Sospensione di 90 giorni del termine per ricorrere	Sanzioni ridotte a 1/3	Rate fino a 8 o 12 rate trimestrali
Acquiescenza	Nessuna sospensione (pagamento entro 60 giorni)	Sanzioni ridotte a 1/3	Rate fino a 8 o 12 rate trimestrali
Definizione agevolata liti pendenti	Sospensione dei termini processuali	Sanzioni variabili in base al grado di giudizio	Rateizzazione prevista (fino a 20 rate trimestrali)
Procedure di sovraindebitamento	Sospensione delle azioni esecutive con l’omologazione del piano	Possibile falcidia integrale dei debiti	Piani pluriennali, riduzione o esdebitazione

FAQ – Domande frequenti

1. Cos’è una plusvalenza e quando devo dichiararla?

Una plusvalenza è il guadagno realizzato vendendo un bene (immobile, partecipazioni, strumenti finanziari) a un prezzo superiore al costo di acquisto o al valore fiscalmente riconosciuto. Secondo l’art. 67 TUIR, la plusvalenza va dichiarata se viene realizzata entro cinque anni dall’acquisto (o dieci anni per immobili ristrutturati con superbonus) . Per le partecipazioni, la plusvalenza è sempre tassabile, salvo casi particolari (es. start‑up innovative). La mancata dichiarazione comporta sanzioni per dichiarazione infedele .

2. Come viene calcolata la plusvalenza immobiliare?

La plusvalenza è data dalla differenza tra il corrispettivo di vendita e il prezzo di acquisto (comprensivo di spese notarili, imposte e lavori di ristrutturazione documentati). Se l’immobile è stato ricevuto per donazione, si assume come costo di acquisto il valore fiscalmente riconosciuto al donante. Per gli immobili ereditati non si applica la tassazione. È possibile optare per l’imposta sostitutiva del 26 % al momento della vendita.

3. Quali sono le conseguenze se non dichiaro una plusvalenza?

Se la plusvalenza non viene indicata nella dichiarazione, l’Agenzia delle Entrate può emettere un avviso di accertamento per dichiarazione infedele. Le sanzioni sono pari al 70 % della maggiore imposta dovuta, con un minimo di 150 euro . Inoltre, l’avviso contiene l’intimazione ad adempiere e diventa titolo esecutivo se non viene impugnato nei termini.

4. Come posso sapere se l’avviso di accertamento è nullo?

L’atto può essere viziato per mancanza di motivazione, per vizi di notifica, per violazione del contraddittorio (art. 6‑bis L. 212/2000) o per decadenza (art. 43 DPR 600/1973). È consigliabile farlo analizzare da un avvocato. Se il vizio è evidente, è possibile proporre istanza di autotutela o ricorso per annullamento.

5. Quando conviene l’accertamento con adesione?

Conviene quando l’accertamento è fondato ma il contribuente desidera ridurre le sanzioni e ottenere rateizzazione. L’adesione comporta la sospensione dei termini e la possibilità di negoziare la base imponibile e le modalità di pagamento .

6. Posso pagare a rate l’accertamento esecutivo?

Sì. In sede di adesione o di acquiescenza è possibile rateizzare l’imposta in 8 rate trimestrali (12 per importi sopra 50.000 euro). Dopo l’affidamento all’Agente della riscossione, è possibile ottenere piani fino a 120 rate mensili (10 anni) se si dimostra la temporanea situazione di difficoltà economica .

7. Cosa succede se ricevo un avviso di accertamento mentre ho già aderito alla rottamazione?

I carichi derivanti da avvisi di accertamento esecutivo non rientrano nelle rottamazioni in corso e devono essere gestiti separatamente. La rottamazione‑quinquies, scaduta il 30 aprile 2026, escludeva i debiti da accertamento .

8. Posso contestare il calcolo della plusvalenza in giudizio?

Sì. In ricorso è possibile dimostrare che la plusvalenza non è imponibile (ad esempio se l’immobile è stato abitazione principale o se il corrispettivo è stato reinvestito in un’altra abitazione) o che è stata calcolata erroneamente (costi di acquisto non considerati, spese notarili escluse, ecc.). È necessario allegare documenti che provino i costi e le circostanze.

9. Qual è la differenza fra avviso di accertamento e cartella esattoriale?

L’avviso di accertamento esecutivo contiene sia la contestazione che l’intimazione ad adempiere; trascorsi i termini diventa esso stesso titolo esecutivo e sostituisce la cartella. La cartella di pagamento è invece un atto autonomo emesso dall’Agente della riscossione sulla base di un ruolo. Con l’accertamento esecutivo la cartella non è più necessaria.

10. L’avviso di intimazione è impugnabile?

Sì. L’avviso di intimazione, notificato dall’Agente della riscossione dopo un anno dall’affidamento, è atto autonomamente impugnabile ai sensi dell’art. 19 D.Lgs. 546/1992 . Può essere contestato ad esempio per prescrizione o per difetti formali.

11. L’Agente della riscossione può agire subito con pignoramenti?

No. Deve trascorrere il periodo di 180 giorni dalla data dell’affidamento. In questa fase l’Agente può iscrivere fermo o ipoteca. Solo decorsi 180 giorni (ridotti a 90 nei casi di particolare urgenza) e dopo aver notificato l’avviso di intimazione può procedere a pignoramento.

12. Cosa fare se l’Agenzia delle Entrate rifiuta l’istanza di autotutela?

È possibile proporre ricorso tributario per contestare l’atto. L’istanza di autotutela non sospende i termini per ricorrere; pertanto è consigliabile presentarla solo quando vi sono elementi chiari di annullamento e in parallelo valutare la presentazione del ricorso.

13. È possibile impugnare l’avviso di accertamento per mancato rispetto dell’art. 12 dello Statuto?

Sì. Se durante la verifica l’amministrazione ha violato i diritti del contribuente (ad esempio permanenza oltre i 30 giorni senza proroga motivata, mancata comunicazione dei motivi dell’accesso, mancata indicazione delle osservazioni nel verbale), l’avviso di accertamento può essere annullato.

14. Quali sono le novità del Testo unico sulla riscossione (D.Lgs. 36/2025)?

Il Testo unico, in vigore dal 1° gennaio 2026, razionalizza le norme sulla riscossione, conferma l’accertamento esecutivo, innalza a 30 euro la soglia sotto la quale non si procede alla riscossione, consente piani di rateizzazione fino a 10 anni e introduce il discarico automatico dei crediti non riscossi entro cinque anni .

15. La cessione di un immobile ricevuto per successione genera plusvalenza?

No. Le plusvalenze su immobili acquisiti per successione non sono tassate; se l’immobile è ricevuto per donazione, la plusvalenza è tassabile e il quinquennio decorre dalla data di acquisto da parte del donante .

16. Posso dedurre le spese di ristrutturazione dalla plusvalenza?

Sì. Nel calcolo della plusvalenza sono deducibili i costi di ristrutturazione e manutenzione straordinaria sostenuti e documentati, purché non abbiano già beneficiato di detrazioni fiscali (bonus ristrutturazioni). L’amministrazione richiede le fatture e i bonifici.

17. Come influiscono le operazioni societarie sulle plusvalenze?

Operazioni come fusioni, scissioni o conferimenti possono generare plusvalenze tassabili. Ad esempio, la cessione di partecipazioni ricevute a seguito di conferimento d’azienda determina una plusvalenza calcolata sulla differenza tra corrispettivo e valore di conferimento. È necessario valutare la qualificazione della partecipazione (qualificata o non qualificata) per applicare le aliquote corrette.

18. Che ruolo ha la Corte di Cassazione nelle controversie su plusvalenze?

La Cassazione fornisce interpretazioni vincolanti sui temi più controversi. Ad esempio, con ordinanza n. 11786 del 5 maggio 2025 ha stabilito che la cessione di una seconda casa entro cinque anni dall’acquisto genera sempre una plusvalenza tassabile, indipendentemente dall’intenzione speculativa del venditore . Con sentenza n. 12225 del 1° maggio 2026 le Sezioni unite hanno affermato che il canone unico patrimoniale ha natura tributaria e che l’avviso di accertamento esecutivo relativo al CUP rientra nella giurisdizione del giudice tributario . Questi precedenti dimostrano come la giurisprudenza sia un elemento fondamentale da considerare.

19. Il pagamento della plusvalenza può essere rateizzato in sede di atto notarile?

No. La rateizzazione è ammessa solo in sede di adesione o presso l’Agente della riscossione secondo i piani di cui al Testo unico. È però possibile, al momento della vendita, optare per l’imposta sostitutiva del 26 % che viene versata dal notaio al posto dell’IRPEF; in tal caso la plusvalenza non entra in dichiarazione.

20. Se vendo un immobile e reinvesto il ricavato in una nuova abitazione principale, devo pagare la plusvalenza?

La legge non prevede l’esenzione per il reinvestimento nella nuova abitazione principale (a differenza di quanto accade per le società che reinvestono in beni strumentali). Tuttavia, se l’immobile venduto era abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso, la plusvalenza non è tassata .

Simulazioni pratiche

Per comprendere meglio gli effetti dell’avviso di accertamento esecutivo e delle possibili difese, presentiamo alcune simulazioni numeriche.

Simulazione 1 – Vendita di seconda casa entro cinque anni senza dichiarazione della plusvalenza

Fatti: Il contribuente Tizio acquista un appartamento nel 2021 per 200.000 euro. Nel marzo 2023 lo vende a 280.000 euro. Omesso di dichiarare la plusvalenza nel Modello Redditi 2024.

Calcolo della plusvalenza: 280.000 – 200.000 = 80.000 euro.
Imposta dovuta: 80.000 × 26 % (aliquota IRPEF progressiva o imposta sostitutiva) = 20.800 euro.
Sanzione base: 70 % dell’imposta omessa = 14.560 euro .
Interessi: ipotizziamo 4 % annuo su due anni ≈ 1.664 euro.
Totale dovuto: 20.800 + 14.560 + 1.664 = 36. (approx).

Notifica dell’avviso: L’Agenzia delle Entrate notifica l’avviso di accertamento esecutivo il 20 giugno 2025.

Opzioni del contribuente:

1. Ricorso: Tizio ritiene che la plusvalenza sia stata calcolata erroneamente perché il costo di acquisto comprendeva spese di ristrutturazione per 20.000 euro non considerate. Presenta ricorso entro 60 giorni chiedendo la rideterminazione della base imponibile (60.000 euro × 26 % = 15.600 euro); se il ricorso è accolto, la sanzione e gli interessi saranno ricalcolati.
2. Accertamento con adesione: presenta istanza di adesione; durante il contraddittorio dimostra le spese e concorda una base imponibile di 60.000 euro. Paga l’imposta (15.600 euro), sanzione ridotta a 1/3 (≈ 3.640 euro) e interessi; può rateizzare in 8 rate da circa 2.500 euro.
3. Acquiescenza: accetta la pretesa iniziale (20.800 euro di imposta) e paga la sanzione ridotta a un terzo (≈ 4.853 euro) entro 60 giorni; l’importo complessivo da versare sarà circa 27.300 euro, riducendo la sanzione rispetto alla pretesa originaria.
4. Inazione: se Tizio non fa nulla, l’avviso diventa esecutivo; dopo 90 giorni l’Agente della riscossione riceve il carico e, decorsi 180 giorni, può iscrivere ipoteca sull’immobile acquistato dopo la vendita e procedere a pignoramento.

Simulazione 2 – Cessione di partecipazione non qualificata con plusvalenza non dichiarata

Fatti: La società Alfa srl cede il 3 % delle quote di Beta spa (partecipazione non qualificata) per un corrispettivo di 150.000 euro nel 2024. Il costo fiscalmente riconosciuto era 80.000 euro. Il socio persona fisica, Caio, omette di dichiarare la plusvalenza nel Modello Redditi.

Plusvalenza: 150.000 – 80.000 = 70.000 euro.
Imposta sostitutiva: 26 % × 70.000 = 18.200 euro.
Sanzione per dichiarazione infedele: 70 % × 18.200 = 12.740 euro .
Interessi: ipotizziamo 4 % annuo per due anni ≈ 1.456 euro.
Totale dovuto: 32.396 euro.

Procedura: L’Agenzia delle Entrate notifica l’avviso di accertamento il 10 febbraio 2026. Caio decide di:

1. Acquiescenza: paga la somma dovuta con sanzioni ridotte a 1/3 (≈ 4.247 euro) e rateizza l’importo in 8 rate.
2. Adesione: presenta istanza di adesione per dimostrare che la partecipazione era stata acquisita nel 2018 a un costo maggiore (90.000 euro) ma che la documentazione era incompleta; se l’Ufficio accetta, la base imponibile si riduce e con essa la sanzione.
3. Ricorso: contesta la qualificazione della partecipazione come “non qualificata” perché possedeva il 6 % dei diritti di voto indirettamente; chiede di applicare l’aliquota più bassa prevista per le partecipazioni qualificate.
4. Inadempimento: non impugnando, Caio espone i suoi beni a pignoramento; l’Agente della riscossione potrà agire sui conti correnti e sulla sua abitazione se non è prima casa.

Simulazione 3 – Esempio di sovraindebitamento e piano del consumatore

Fatti: Serena, professionista, accumula debiti tributari per 120.000 euro a seguito di più avvisi di accertamento esecutivo per plusvalenze non dichiarate e IVA. Non riesce a far fronte ai pagamenti e rischia il pignoramento del proprio appartamento (abitazione principale).

Soluzione proposta: con l’assistenza dell’avv. Giuseppe Angelo Monardo, Serena presenta un piano del consumatore all’OCC. Propone di pagare 60.000 euro in 8 anni (96 rate), dimostrando la propria capacità reddituale. Il tribunale omologa il piano, sospende le procedure esecutive e impedisce l’iscrizione di ipoteca. Al termine del piano, Serena ottiene l’esdebitazione del saldo residuo.

Questo esempio dimostra che anche davanti a debiti ingenti derivanti da avvisi di accertamento esecutivo, le procedure di sovraindebitamento rappresentano uno strumento efficace di tutela.

Approfondimenti normativi e giurisprudenziali

Nei paragrafi precedenti abbiamo delineato il quadro generale del funzionamento dell’avviso di accertamento esecutivo, le modalità di difesa e i principali rimedi per il contribuente. In questa sezione approfondiamo alcuni aspetti tecnici e giurisprudenziali che meritano un’analisi più dettagliata. Si tratta di una vera e propria appendice pensata per professionisti e contribuenti che vogliono comprendere a fondo l’origine della pretesa tributaria, come si determina la plusvalenza e quali sono gli orientamenti interpretativi più recenti.

Le diverse ipotesi di plusvalenze secondo l’art. 67 TUIR

L’articolo 67 del d.P.R. 917/1986 classifica le plusvalenze tra i “redditi diversi” e ne individua le fattispecie. La norma, aggiornata nel 2024, presenta un elenco articolato che copre una pluralità di casi. Conoscere queste ipotesi è essenziale per capire quando la cessione di un bene genera un reddito tassabile e quando, invece, è esclusa da imposizione.

a) Lottizzazione e costruzione (lettera a) – Rientrano in questa categoria le plusvalenze realizzate dalla rivendita di aree edificabili, di terreni lottizzati e di fabbricati costruiti su tali terreni. La norma mira a colpire chi svolge attività sostanzialmente imprenditoriale, anche se non in forma d’impresa, utilizzando la compravendita di terreni e la costruzione di immobili come fonte di guadagno. La plusvalenza è imponibile se la cessione avviene entro cinque anni dall’ultimazione delle opere di urbanizzazione o costruzione. Le plusvalenze derivanti dalla lottizzazione di terreni sono tassabili anche se la vendita avviene a distanza di oltre cinque anni, perché l’attività lottizzatoria conferisce al soggetto una veste di imprenditore occasionale.

b) Cessione di immobili entro cinque anni (lettera b) – La fattispecie più frequente riguarda la vendita di fabbricati e terreni posseduti da persone fisiche al di fuori del regime d’impresa e rivenduti entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione. La plusvalenza è data dalla differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto (comprensivo di imposte, parcelle notarili e spese di ristrutturazione documentate). Due importanti eccezioni escludono la tassazione: gli immobili acquisiti per successione e quelli che sono stati abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso . La Cassazione ha ribadito che la finalità speculativa non è requisito necessario: la vendita infraquinquennale di una seconda casa genera plusvalenza tassabile anche se il contribuente dimostra di non avere intenzioni speculative .

b‑bis) Superbonus e interventi agevolati – Con l’introduzione della lettera b‑bis nel 2021 (modificata da successive leggi di bilancio) sono soggette a imposizione le plusvalenze realizzate entro dieci anni dalla conclusione di lavori di recupero edilizio agevolati dal superbonus 110 %. Tale norma nasce per contrastare possibili abusi legati all’incremento artificioso del valore degli immobili grazie ai bonus. Sono esentati gli immobili che restano abitazione principale, mentre la vendita entro dieci anni genera una plusvalenza calcolata secondo le regole ordinarie.

c) Partecipazioni qualificate (lettera c) – La cessione a titolo oneroso di partecipazioni qualificate in società di capitali genera una plusvalenza tassabile. Una partecipazione è qualificata quando il socio possiede, direttamente o indirettamente, più del 2 % dei diritti di voto in assemblea ordinaria (5 % per le società non quotate) o più del 5 % (20 % per le non quotate) del capitale sociale. La plusvalenza è tassata con un’aliquota proporzionale applicata al 58,14 % (fino al 2023) o al 100 % (dal 2024) del suo ammontare, secondo la normativa IRPEF. Nelle ipotesi in cui la partecipazione è detenuta da un soggetto titolare di partita IVA e i titoli rientrano tra i beni relativi all’impresa, la plusvalenza confluisce nel reddito d’impresa.

c‑bis) Partecipazioni non qualificate (lettera c‑bis) – Le plusvalenze realizzate da persone fisiche su partecipazioni non qualificate, cioè al di sotto delle soglie sopra indicate, sono tassate con imposta sostitutiva del 26 %. Fino al 2023 l’aliquota era del 26 % sull’intero importo; dal 2024 la legge di bilancio ha incrementato al 28 % la tassazione sulle plusvalenze finanziarie superiori a 2 milioni di euro, introducendo un contributo di solidarietà per i redditi più elevati.

c‑ter) Strumenti finanziari, valute e metalli preziosi – Questa lettera include le plusvalenze derivanti dalla cessione di valute estere, di metalli preziosi (oro, argento), di strumenti finanziari non rappresentativi di partecipazioni e dei contratti derivati. Ad esempio, la plusvalenza realizzata dalla vendita di un investimento in criptovalute o di un contratto future è tassabile come reddito diverso se la plusvalenza complessiva supera i 2.000 euro in un anno.

d) Cessione di aziende o rami d’azienda – La cessione dell’intera azienda o di un ramo genera plusvalenze tassabili in capo al soggetto titolare dell’azienda. Per le persone fisiche o le società di persone non in contabilità ordinaria, il reddito è determinato ai sensi dell’art. 58 del TUIR; per le società di capitali, la plusvalenza concorre al reddito d’impresa.

e) Oneri reali e cessioni a titolo oneroso di diritti reali (lettera h) – La concessione dell’usufrutto o di altri diritti reali di godimento su beni immobili produce redditi diversi ai sensi della lettera h), salvo che il concedente trasferisca contestualmente la nuda proprietà perdendo ogni diritto reale sul bene. Il decreto legge 84/2025, con norma interpretativa, ha stabilito che la concessione di diritti reali è reddito diverso solo se il concedente mantiene un diritto reale sul bene; se invece cede totalmente i diritti reali, la differenza positiva rientra tra le plusvalenze disciplinate dalle lettere b) e b‑bis .

f) Redditi da cessione a titolo oneroso di beni strumentali – Le plusvalenze derivanti dalla cessione di beni strumentali dell’impresa (immobili o beni mobili) posseduti da più di tre anni possono essere tassate per competenza o in quote costanti su più esercizi. Si tratta di una disciplina specifica dell’art. 86 TUIR (per le società) e dell’art. 58 (per le persone fisiche titolari di imprese commerciali).

Determinazione della plusvalenza e tassazione (art. 68 TUIR)

Una volta individuata la fattispecie di plusvalenza, occorre calcolare l’imponibile secondo l’art. 68 TUIR. Il criterio generale è la differenza tra corrispettivo di vendita e costo fiscalmente riconosciuto del bene. Nel caso degli immobili, il costo comprende il prezzo di acquisto, le imposte di registro e ipotecarie, le spese notarili e le spese di ristrutturazione e manutenzione straordinaria documentate. Il portale tecnico BibLus ricorda che la plusvalenza per i privati rientra nei redditi diversi e viene tassata secondo le aliquote IRPEF progressive salvo che il venditore opti per la imposta sostitutiva del 26 %, che viene pagata al momento del rogito dal notaio . La tassazione sostitutiva non è applicabile se l’immobile costituisce bene d’impresa, se il cedente opera in regime di impresa o se la plusvalenza deriva dalla concessione di diritti reali come l’usufrutto .

Per i soggetti in regime d’impresa valgono regole diverse: i ricavi derivanti dalla vendita di immobili merce si qualificano come ricavi ordinari e non come plusvalenze, mentre per gli immobili iscritti tra le immobilizzazioni la plusvalenza è data dalla differenza tra il prezzo di vendita e il valore residuo non ammortizzato . La plusvalenza può essere ripartita su più esercizi se l’immobile è posseduto da almeno tre anni e viene tassata con le aliquote proprie del tipo di impresa (IRES per le società di capitali, IRPEF per le società di persone) .

Giurisprudenza recente sulle plusvalenze immobiliari e sui diritti reali

La disciplina delle plusvalenze è stata oggetto di numerosi interventi giurisprudenziali che ne hanno affinato l’interpretazione. Di seguito presentiamo alcune sentenze e documenti di prassi significativi.

Ordinanza Cassazione n. 3784/2026 – Edificabilità di fatto – La Corte di Cassazione ha stabilito che, ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile ex artt. 67 e 68 TUIR, la qualificazione di area edificabile di un terreno non dipende solo dagli strumenti urbanistici formali, ma anche dalla vocazione edificatoria di fatto . In particolare, la natura edificabile ricorre quando il terreno presenta elementi concreti di trasformazione: l’esistenza di un iter autorizzatorio in fase avanzata, la pattuizione di un prezzo di vendita molto superiore al valore agricolo medio o la destinazione concreta del terreno a interventi edilizi anche non residenziali . Questa decisione amplia l’ambito delle aree imponibili: anche un terreno formalmente agricolo può essere considerato edificabile se ci sono elementi fattuali che ne dimostrano la destinazione edilizia.

Ordinanza Cassazione n. 17198/2025 – Sufficienza dell’adozione del PRG – Con l’ordinanza n. 17198 del 26 giugno 2025, la Cassazione ha chiarito che, per qualificare un terreno come suscettibile di utilizzazione edificatoria, è sufficiente l’adozione del Piano Regolatore Generale (PRG) da parte del Comune, anche se l’iter non è perfezionato con l’approvazione regionale . La Corte ha affermato che l’avvio del procedimento urbanistico comporta già un incremento di valore e una potenzialità edificatoria che determina la tassazione della plusvalenza. Non è necessario che siano stati adottati gli strumenti attuativi o rilasciate le concessioni edilizie .

Interpello Agenzia delle Entrate n. 153/2025 – Separazione coniugale – L’Agenzia delle Entrate, con risposta all’interpello n. 153/2025, ha precisato che l’acquisizione di un immobile in virtù di una sentenza di separazione o di divorzio costituisce un trasferimento a titolo oneroso. Pertanto, ai fini del computo del quinquennio previsto dall’art. 67, comma 1, lettera b), occorre far riferimento alla data in cui viene acquisita la quota a seguito della sentenza di separazione . Nel caso di successiva vendita entro cinque anni, si genera una plusvalenza tassabile. L’Agenzia ha sottolineato che l’operazione non è meramente gratuita ma rappresenta il corrispettivo della tacitazione di pretese economiche nell’ambito del regolamento patrimoniale dei coniugi .

Norma interpretativa del D.L. 84/2025 sulla concessione di diritti reali – Il decreto legge 84/2025 ha introdotto una norma di interpretazione autentica del comma 1, lettera h) dell’art. 67 TUIR, secondo cui il corrispettivo derivante dalla concessione a titolo oneroso di diritti reali di godimento (usufrutto, superficie, enfiteusi, ecc.) costituisce reddito diverso solo se il soggetto concedente mantiene un diritto reale sul bene . Se il soggetto si spoglia integralmente del diritto di proprietà (ad esempio cedendo la nuda proprietà a un soggetto e l’usufrutto a un altro), la differenza positiva rientra tra le plusvalenze disciplinate dalle lettere b) e b‑bis .

Ulteriori decisioni sulla vendita infraquinquennale – La pronuncia n. 11786/2025 della Cassazione ha affermato che la vendita di un immobile non adibito ad abitazione principale entro cinque anni genera plusvalenza tassabile senza che sia necessario dimostrare l’intento speculativo . La Corte di Cassazione ha inoltre confermato che il canone unico patrimoniale è un tributo e che gli avvisi di accertamento esecutivo relativi a tale canone devono essere impugnati davanti al giudice tributario .

Aspetti procedurali della riscossione e diritti del contribuente

La riforma del sistema di riscossione avviata nel 2024–2025 ha rafforzato il carattere esecutivo dell’avviso di accertamento e introdotto importanti garanzie procedurali. Di seguito ricordiamo gli elementi principali:

• Intimazione e titolo esecutivo – L’avviso di accertamento contiene la contestazione, la motivazione e l’intimazione ad adempiere. Trascorsi 60 giorni dalla notifica (termini ridotti in caso di atti automatizzati) senza che venga presentato ricorso o adesione, l’atto acquista efficacia esecutiva. Il contribuente ha ulteriori 30 giorni per versare quanto richiesto; decorso tale termine l’ente creditore affida il carico all’Agente della riscossione . Da quel momento il contribuente ha 180 giorni prima che possano essere avviate azioni di pignoramento; in questo lasso di tempo l’Agente può iscrivere ipoteca o fermo amministrativo.
• Avviso di intimazione – Se entro un anno dall’affidamento il debitore non ha pagato, l’Agente della riscossione deve notificare un avviso di intimazione che costituisce l’ultimo sollecito prima dell’esecuzione forzata. L’avviso di intimazione è un atto autonomamente impugnabile davanti alle commissioni tributarie ai sensi dell’art. 19 del D.Lgs. 546/1992 .
• Rateizzazione e soglie – Il Testo unico della riscossione (D.Lgs. 36/2025) ha innalzato a 30 euro la soglia al di sotto della quale non si procede alla riscossione coattiva, ha previsto piani di rateizzazione fino a 10 anni (120 rate mensili) per i contribuenti in difficoltà e ha introdotto il discarico automatico dei crediti non riscossi entro 5 anni. Prima della trasmissione del carico all’Agente, è possibile accedere alla rateizzazione in adesione o acquiescenza con piani in 8 rate trimestrali o 12 rate se l’importo supera i 50.000 euro .
• Contraddittorio e Statuto del contribuente – L’art. 6‑bis della legge 212/2000 prevede l’obbligo per l’amministrazione finanziaria di instaurare un contraddittorio preventivo con il contribuente prima di emettere atti impugnabili, salvo che si tratti di atti automatizzati. Il contribuente ha 60 giorni per presentare osservazioni e documenti. L’art. 12 dello Statuto del contribuente tutela la dignità del contribuente durante le verifiche, limitandone la durata e garantendo il diritto alla presenza di professionisti e alla presentazione di memorie . La violazione del contraddittorio o delle garanzie statutarie è causa di nullità dell’avviso.
• Termini di decadenza – L’ufficio deve notificare l’avviso di accertamento entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione; se la dichiarazione è omessa, il termine si estende al settimo anno . Decorso il termine, l’atto è nullo per decadenza.

Istituti deflativi e strumenti alternativi

Accanto al ricorso, il sistema tributario offre diversi strumenti che consentono di chiudere il contenzioso in modo agevolato riducendo le sanzioni e dilazionando i pagamenti. I principali sono:

• Ravvedimento operoso – È uno strumento di autodenuncia che consente di regolarizzare spontaneamente violazioni tributarie (omessa dichiarazione di plusvalenza, tardivo pagamento, errori) prima che l’ufficio contesti l’irregolarità. Il contribuente versa l’imposta dovuta, gli interessi di mora e una sanzione ridotta (dal 1/9 al 3,75 % a seconda del tempo trascorso). Se la dichiarazione infedele viene regolarizzata entro 90 giorni, la sanzione può essere pari al 1/9 del minimo.
• Accertamento con adesione – Disciplina contenuta nell’art. 6 del D.Lgs. 218/1997, consente al contribuente di definire la pretesa con l’Ufficio attraverso un contraddittorio e di ridurre le sanzioni a un terzo. La domanda deve essere presentata entro il termine per l’impugnazione; la presentazione sospende il termine per 90 giorni e l’ufficio è tenuto a convocare il contribuente entro 15 giorni . L’accordo produce effetti vincolanti e impedisce la proposizione di ulteriori ricorsi.
• Acquiescenza e definizione agevolata degli atti di accertamento – L’art. 15 del D.Lgs. 218/1997 consente di estinguere la controversia pagando l’imposta contestata e una sanzione ridotta a un terzo, rinunciando al ricorso. Secondo la prassi dell’Agenzia delle Entrate, l’acquiescenza è ammessa solo se l’atto non è preceduto da contraddittorio o da processo verbale di constatazione; il pagamento deve avvenire entro 60 giorni dalla notifica . È prevista la rateizzazione in 8 o 12 rate e la rinuncia a presentare ricorso.
• Mediazione e conciliazione – Per gli atti di valore fino a 50.000 euro, prima di ricorrere al giudice è obbligatorio attivare la mediazione tributaria ai sensi dell’art. 17‑bis del D.Lgs. 546/1992. La mediazione prevede la formulazione di una proposta di riduzione del debito e si chiude con un accordo che comporta la riduzione delle sanzioni a un terzo. In sede di giudizio, è possibile procedere alla conciliazione giudiziale in ogni stato e grado, definendo transattivamente la lite.
• Definizioni agevolate – La rottamazione delle cartelle e le definizioni agevolate dei carichi affidati all’Agente della riscossione (c.d. “rottamazioni”) non si applicano agli avvisi di accertamento esecutivo ma solo ai carichi iscritti a ruolo. La rottamazione‑quinquies introdotta dalla legge 197/2022 per i carichi affidati dal 2000 al 2023 escludeva espressamente i debiti derivanti da avvisi di accertamento e si è chiusa il 30 aprile 2026 . È importante quindi non fare affidamento su questa procedura per definire gli accertamenti esecutivi.
• Procedure di sovraindebitamento e crisi di impresa – Chi non è in grado di pagare i debiti derivanti dagli accertamenti esecutivi può ricorrere agli strumenti previsti dalla legge 3/2012 e dal Codice della Crisi: piano del consumatore, accordo di ristrutturazione dei debiti o liquidazione controllata. Tali procedure consentono di sospendere le azioni esecutive, ristrutturare i debiti e ottenere l’esdebitazione residua, come visto nella simulazione precedente.

Checklist operativa per il contribuente

Di seguito proponiamo una lista di controllo che il contribuente dovrebbe seguire immediatamente dopo la notifica di un avviso di accertamento esecutivo per mancata indicazione delle plusvalenze:

1. Verificare la data di notifica e annotarla: i termini per presentare ricorso o adesione decorrono dalla ricezione.
2. Analizzare la motivazione dell’avviso per individuare la fattispecie di plusvalenza contestata e verificare se rientra tra i redditi diversi elencati dall’art. 67.
3. Controllare la correttezza del calcolo: confrontare il corrispettivo di vendita e il costo fiscalmente riconosciuto, verificare la deducibilità delle spese e la correttezza delle aliquote applicate.
4. Verificare i termini di decadenza e la validità della notifica: se l’accertamento è stato notificato oltre i termini o con modalità irregolari può essere impugnato per nullità.
5. Esaminare se l’immobile era abitazione principale o acquisito per successione: in questi casi la plusvalenza non è imponibile.
6. Valutare l’applicabilità dell’imposta sostitutiva al 26 % e della tassazione separata: se il notaio non l’ha applicata, può essere richiesto il rimborso in dichiarazione.
7. Considerare la possibilità di ravvedimento operoso o adesione se l’accertamento è fondato, per ridurre le sanzioni.
8. Raccogliere documentazione: atti notarili, fatture di acquisto, spese di ristrutturazione, certificazioni urbanistiche, planimetrie, per predisporre eventuale ricorso.
9. Consultare un professionista esperto: contattare tempestivamente un avvocato cassazionista e un commercialista per valutare la strategia difensiva più efficace.
10. Non trascurare le soluzioni stragiudiziali: come la definizione agevolata in adesione, la mediazione, la conciliazione o le procedure di sovraindebitamento.

Ulteriori simulazioni pratiche

Per completare la panoramica, proponiamo altre due simulazioni che evidenziano casi particolari legati alle plusvalenze e alla riscossione.

Simulazione 4 – Vendita di immobile ristrutturato con superbonus

Scenario: Tizio ha acquistato nel 2020 un appartamento per 180.000 euro e nel 2021 ha effettuato lavori di riqualificazione energetica usufruendo del superbonus 110 %, sostenendo spese per 100.000 euro. Nel 2024 vende l’immobile per 300.000 euro. Ritiene che la plusvalenza non sia imponibile perché ha reinvestito il corrispettivo in un’altra abitazione.

Analisi: L’art. 67, comma 1, lettera b‑bis TUIR prevede che la cessione di immobili sottoposti a interventi superbonus entro dieci anni genera una plusvalenza tassabile, salvo che l’immobile sia stato abitazione principale per la maggior parte del periodo . Nel nostro caso, il periodo tra la conclusione dei lavori e la vendita è inferiore a dieci anni; la plusvalenza va calcolata come differenza tra il corrispettivo di 300.000 euro e il costo di acquisto aumentato delle spese (180.000 + 100.000 = 280.000 euro). Plusvalenza = 20.000 euro. Tizio potrà optare per l’imposta sostitutiva del 26 % al momento del rogito oppure includere la plusvalenza nel reddito complessivo. L’Agenzia delle Entrate può emettere un avviso di accertamento se la plusvalenza non viene dichiarata; l’atto diventa esecutivo decorso il termine per il ricorso.

Possibili difese: Se l’immobile è stato abitazione principale di Tizio o di un suo familiare per più della metà del periodo di possesso, la plusvalenza non è imponibile; in tal caso il contribuente potrà produrre certificazioni di residenza e utenze per dimostrare l’uso abitativo. In mancanza, conviene valutare l’adesione o la rateizzazione per ridurre le sanzioni.

Simulazione 5 – Cessione di terreno agricolo con edificabilità di fatto

Scenario: Un agricoltore cede nel 2026 un terreno agricolo posseduto da oltre dieci anni a una società che intende realizzare un impianto di distribuzione carburanti. Il prezzo pattuito (500.000 euro) è triplo rispetto al valore agricolo medio. L’ufficio ritiene che il terreno fosse già edificabile di fatto e contesta la plusvalenza. Il venditore sostiene che il terreno, secondo il piano regolatore in vigore, è ancora agricolo e non edificabile.

Analisi: L’ordinanza Cassazione 3784/2026 stabilisce che per determinare l’edificabilità di fatto del terreno occorre considerare elementi concreti come l’esistenza di un iter autorizzatorio avanzato, la pattuizione di un prezzo di vendita significativamente superiore al valore agricolo e la destinazione concreta dell’area ad interventi edilizi . Nel caso in esame, il prezzo molto elevato e la destinazione dell’area a impianto carburanti indicano una vocazione edificatoria, anche se il piano regolatore non è definitivo. La plusvalenza tassabile sarà la differenza tra il corrispettivo e il valore iscritto a bilancio (o il costo di acquisto rivalutato). Il contribuente potrà impugnare l’avviso dimostrando l’assenza di iter autorizzatorio o la mancanza di elementi obiettivi di edificabilità; in alternativa potrà chiedere la rateizzazione o l’adesione.

Riflessioni finali sugli approfondimenti

L’esame delle ipotesi di plusvalenza, dei criteri di determinazione del reddito e della giurisprudenza recente dimostra quanto sia complesso il quadro normativo. Ogni caso presenta peculiarità che richiedono una valutazione attenta: la distinzione tra diritto di usufrutto e cessione integrale del bene può spostare il reddito da “plusvalenza” a “reddito diverso” ; l’adozione del piano regolatore può bastare a rendere edificabile un terreno ; una separazione coniugale può far scattare il quinquennio ai fini della tassazione . È dunque essenziale per il contribuente affidarsi a professionisti che conoscano in profondità la normativa e sappiano individuare la difesa più efficace.

Conclusione

L’avviso di accertamento esecutivo per omissione di plusvalenze è uno strumento dirompente nelle mani dell’amministrazione finanziaria: combina contestazione, intimazione e titolo esecutivo in un unico atto. La normativa vigente – dal D.L. 78/2010 al Testo unico sulla riscossione del 2025 – favorisce la riscossione immediata senza cartella e amplia l’ambito degli atti esecutivi . Il contribuente, tuttavia, non è privo di difese: ha diritto al contraddittorio, può impugnare l’avviso, aderire all’accertamento, ottenere la riduzione delle sanzioni e rateizzare il pagamento. La giurisprudenza recente conferma l’importanza di agire tempestivamente e di contestare gli atti viziati; le Sezioni unite della Cassazione hanno ribadito che gli avvisi di accertamento esecutivo per il canone unico patrimoniale rientrano nella giurisdizione tributaria , mentre la Corte costituzionale ha legittimato gli atti emessi da società di progetto solo se collegate a concessionari iscritti all’albo .

Di fronte a un avviso di accertamento per plusvalenze non dichiarate, la tempestività è fondamentale. È necessario analizzare l’atto, verificare i termini, calcolare correttamente la plusvalenza, valutare le esenzioni e le deduzioni, e scegliere la strategia più idonea: ricorso, adesione, acquiescenza o procedure di sovraindebitamento. L’assistenza di un professionista esperto è determinante per evitare errori, sfruttare gli istituti deflativi e tutelare il proprio patrimonio.

L’avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo team di avvocati e commercialisti sono a disposizione per offrire consulenza personalizzata, analizzare l’avviso di accertamento, predisporre istanze di sospensione e ricorsi, negoziare con l’Agenzia delle Entrate e l’Agente della riscossione, elaborare piani di rientro e attivare le procedure di sovraindebitamento. Grazie alla competenza come cassazionista, Gestore della crisi da sovraindebitamento, fiduciario di un OCC ed esperto negoziatore della crisi d’impresa, l’avv. Monardo è in grado di bloccare pignoramenti, ipoteche, fermi e altre azioni esecutive, preservando il patrimonio del contribuente.

📞 Contatta subito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una consulenza personalizzata: lui e il suo staff sapranno valutare la tua situazione e difenderti con strategie legali concrete e tempestive.