Introduzione

Negli ultimi anni l’Agenzia delle Entrate e la Guardia di Finanza hanno intensificato i controlli sugli affitti brevi attraverso piattaforme digitali come Airbnb, Booking, Vrbo e simili. L’obiettivo è recuperare i tributi non dichiarati e verificare il corretto versamento delle ritenute del 21 % e della cedolare secca. Gli host che hanno omesso di dichiarare i canoni percepiti rischiano sanzioni dal 90 % al 240 % del reddito e misure esecutive come cartelle di pagamento, fermi e ipoteche .

Ricevere un avviso di accertamento o una cartella esattoriale per redditi Airbnb non dichiarati è un evento stressante: in pochi giorni bisogna verificare i vizi dell’atto, rispettare termini per ricorrere o chiedere la rateazione e valutare opportunità di definizione agevolata. Errori o ritardi possono comportare l’avvio di procedure esecutive, dal pignoramento del conto corrente alla vendita forzata di beni . È quindi fondamentale conoscere la normativa aggiornata e le più recenti sentenze della giurisprudenza per impostare una difesa efficace.

Perché consultare un avvocato specializzato

Affrontare un avviso di accertamento per affitti brevi non dichiarati richiede competenze interdisciplinari in materia fiscale, contenzioso tributario e diritto dell’esecuzione.

L’avvocato cassazionista Giuseppe Angelo Monardo, insieme al suo staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti, offre un supporto completo al contribuente. L’Avv. Monardo:

• È cassazionista e patrocinante innanzi alle supreme corti;
• Coordina un team di professionisti esperti a livello nazionale in diritto bancario e tributario ;
• È Gestore della Crisi da Sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia ai sensi della Legge 3/2012 ;
• È professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) e Esperto Negoziatore della Crisi d’Impresa ai sensi del D.L. 118/2021 .

Grazie a queste qualifiche, l’Avv. Monardo e il suo staff possono:

• Analizzare l’atto notificato, verificare vizi di notifica, irregolarità, errori di calcolo o prescrizione ;
• Impugnare la cartella dinanzi alla Corte di Giustizia Tributaria, chiedere la sospensione cautelare e ottenere la cancellazione di sanzioni e interessi ;
• Trattare con l’Agenzia delle Entrate–Riscossione (AER) per ottenere rateazioni fino a 120 rate mensili e riduzioni del debito ;
• Accedere a rottamazioni, definizioni agevolate, piani del consumatore e procedure di esdebitazione .

Se hai ricevuto un avviso di accertamento per redditi Airbnb non dichiarati, agisci subito: la legge concede termini brevissimi. Un controllo tempestivo dell’atto e l’impostazione di una strategia difensiva possono evitare iscrizioni ipotecarie e pignoramenti.

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1 Normativa e giurisprudenza di riferimento

1.1 Locazioni brevi, ritenute e cedolare secca

La disciplina delle locazioni brevi è stata introdotta dall’articolo 4 del decreto‑legge 24 aprile 2017 n. 50, convertito dalla L. 96/2017. Secondo il testo ufficiale, per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, inclusi quelli che prevedono la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa . La norma consente al locatore di optare per la cedolare secca con aliquota del 21 % sui canoni percepiti e impone all’intermediario che incassa il corrispettivo (portale online o agente immobiliare) di applicare una ritenuta a titolo d’acconto del 21 % .

1.1.1 Limite di quattro appartamenti (Legge 178/2020, art. 1 comma 595)

La legge di bilancio 2021 (L. 178/2020) ha stabilito che il regime delle locazioni brevi si applica solo se il contribuente destina a questo tipo di locazioni non più di quattro appartamenti per periodo d’imposta. L’art. 1, comma 595, prevede infatti che il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto “solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta” . Superata tale soglia, l’attività si presume imprenditoriale e richiede apertura di partita IVA .

1.1.2 Aumento dell’aliquota e limitazione a una sola unità (Legge 213/2023, art. 1 comma 63)

La legge di bilancio 2024 (L. 213/2023) ha modificato l’art. 4 del D.L. 50/2017 aumentando l’aliquota della cedolare secca al 26 % per i redditi derivanti dal secondo immobile e oltre. Le slide di ANCNazionale illustrano che, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve, “si applica aliquota 26 %” e che è possibile applicare l’aliquota del 21 % solo sui redditi relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in dichiarazione . La riforma costituisce un’imposizione più gravosa per chi gestisce più di un immobile e modifica l’art. 4 del D.L. 50/2017 .

1.1.3 Presunzione di imprenditorialità oltre due appartamenti (Legge 199/2025, art. 1 comma 17)

La legge di bilancio 2026 (L. 199/2025) ha ulteriormente stretto i requisiti: l’art. 1, comma 17, ha dimezzato da quattro a due la soglia massima di appartamenti destinati alla locazione breve oltre la quale scatta la presunzione di attività imprenditoriale. L’articolo precisa che la presunzione si collega al numero di appartamenti e non alla durata dei singoli contratti . Pertanto dal 1 gennaio 2026 chi destina tre o più appartamenti alla locazione breve deve aprire la partita IVA, presentare la SCIA al Comune ed adempiere agli obblighi di sicurezza .

1.1.4 Codice Identificativo Nazionale (CIN) e dispositivi di sicurezza (D.L. 145/2023, art. 13‑ter)

Il decreto legge 145/2023 (c.d. “decreto anticipi”), convertito dalla L. 191/2023, ha introdotto il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per ogni unità destinata a locazioni brevi o turistiche. La norma prevede inoltre che, per le locazioni brevi:

• Gli host devono richiedere il CIN e indicarlo negli annunci pubblicitari e all’ingresso dell’immobile;
• Devono essere installati estintori portatili (uno ogni 200 m² e almeno uno per piano) e dispositivi di rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio ;
• Gli obblighi si applicano sia alle locazioni gestite in forma non imprenditoriale sia a quelle imprenditoriali ;
• Sono esonerate dall’installazione dei rilevatori di gas le unità immobiliari prive di impianto a gas o in cui è escluso il rischio di fuoriuscite di gas .

La normativa ha fissato al 1° gennaio 2025 la data di effettiva applicazione degli obblighi di sicurezza, come precisato dal Ministero del Turismo .

1.1.5 Obbligo di ritenuta del 21 % per Airbnb e altri intermediari

L’articolo 4, comma 5‑bis, del D.L. 50/2017, modificato dalla legge di bilancio 2024, obbliga le piattaforme online (OTA) a fungere da sostituti d’imposta per gli host non professionisti. L’Associazione Nazionale Bed & Breakfast (ANBBA) ricorda che le OTA “devono applicare una ritenuta fiscale del 21 % sui guadagni degli host non professionisti derivanti da locazioni brevi” . La ritenuta si applica ai compensi lordi (canone, costi di pulizia, compensi del co‑host) e gli host ricevono una Certificazione Unica con il dettaglio delle ritenute per la dichiarazione dei redditi . La normativa precisa che l’host è considerato non professionista se affitta meno di cinque alloggi e non possiede partita IVA .

1.1.6 Obblighi regionali e tributi locali

La Corte Costituzionale ha riconosciuto che la disciplina delle locazioni brevi è attività economica la cui regolamentazione può essere integrata da Regioni e Comuni per ragioni di tutela sociale . Molti enti locali richiedono la comunicazione dei flussi turistici, l’imposta di soggiorno e, in alcuni casi, l’autorizzazione amministrativa. È quindi necessario verificare la normativa regionale e comunale applicabile (ad esempio in Emilia-Romagna, Toscana, Liguria o Veneto).

1.2 Principali pronunce giurisprudenziali

La giurisprudenza recente ha fornito importanti chiarimenti su locazioni brevi, avvisi di accertamento e riscossione:

• TAR Lazio n. 2207/2019 – Ha affermato che le piattaforme digitali, come Airbnb, sono intermediari tenuti a riscuotere e versare la ritenuta del 21 % sui canoni di locazione breve; la trasmissione dei dati all’Agenzia delle Entrate non viola la privacy .
• Corte di Cassazione, Sez. Tributaria n. 3452/2024 – Ha ribadito che la mediazione obbligatoria non si applica ai ricorsi tributari; il contribuente può proporre ricorso entro 60 giorni dalla notifica della cartella .
• Consiglio di Stato n. 2928/2025 – Ha stabilito che la locazione breve non imprenditoriale è un atto di mera disponibilità del proprietario e non richiede SCIA, mentre la soglia di unità immobiliari (ora due) segna il confine con l’attività imprenditoriale .
• Corte Costituzionale n. 186/2025 – Ha riconosciuto che la locazione breve è un’attività economica; Regioni e Comuni possono adottare norme specifiche per ragioni sociali e di tutela del territorio .
• Cassazione Civile, Sez. I, n. 28520/2025 – In tema di pignoramento presso terzi, la Corte ha stabilito che la banca, quale terzo pignorato, deve non solo bloccare le somme presenti al momento della notifica ma anche custodire e versare al fisco tutte le somme che maturano entro 60 giorni . Di conseguenza, anche un conto corrente a saldo zero può essere soggetto a pignoramento se riceve accrediti successivi .
• Cassazione Civile, Sez. I, n. 28137/2025 – Ha stabilito che nelle procedure di esdebitazione aperte sotto la vigenza della L. 3/2012 continuano ad applicarsi le norme della stessa legge, ma il beneficio può essere negato quando il sovraindebitamento deriva da un ricorso al credito sproporzionato .
• Cassazione Civile, Sez. I, n. 29746/2025 – Ha chiarito che il fideiussore persona fisica può accedere al piano di ristrutturazione dei debiti solo se la garanzia è stata prestata per finalità estranee alla propria attività professionale .
• Cassazione, Sezioni Unite, n. 5889/2026 – In materia di rottamazione‑quater, le Sezioni Unite hanno sancito che il perfezionamento della definizione agevolata si realizza con il versamento della prima o unica rata delle somme dovute e che questo effetto estingue il giudizio anche per i co‑obbligati . Le stesse Sezioni Unite hanno affermato che la rottamazione quater può riguardare anche debiti non tributari purché affidati agli agenti della riscossione .

Queste pronunce testimoniano un’evoluzione continua della giurisprudenza e confermano l’importanza di una difesa aggiornata e competente.

1.3 Tabella riepilogativa delle principali norme

2 Procedura passo‑passo dopo la notifica dell’avviso o della cartella

Ricevere un avviso di accertamento per redditi Airbnb non dichiarati non equivale a dover pagare immediatamente. Il contribuente dispone di diritti e termini precisi. Di seguito una guida passo‑passo.

2.1 Notifica e verifica formale

1. Notifica dell’avviso/cartella – L’Agenzia delle Entrate o l’Agenzia delle Entrate–Riscossione notifica l’avviso di accertamento o la cartella tramite PEC o messo notificatore. L’atto deve indicare gli estremi dell’atto presupposto (verbale, avviso di liquidazione) e la data di affidamento del carico .
2. Verifica dei termini per ricorrere – Dalla data di notifica decorrono 60 giorni entro i quali il contribuente può pagare, chiedere la rateazione o presentare ricorso . Per le sanzioni amministrative i termini possono essere più brevi (30 giorni per contravvenzioni; 40 giorni per contributi previdenziali) .
3. Controllo di decadenza e prescrizione – È essenziale verificare se l’avviso o la cartella è stata notificata entro i termini di decadenza. Per l’IRPEF e l’IMU il termine di decadenza è 5 anni, per l’IVA e le imposte erariali 8 anni . Il termine di prescrizione varia a seconda del tributo: 10 anni per imposte erariali, 5 anni per sanzioni amministrative e 3 anni per contravvenzioni .
4. Verifica degli atti presupposti – La cartella deve essere preceduta da un avviso di accertamento. Se l’atto presupposto non è stato notificato o è nullo (es. indirizzo errato, motivazione insufficiente), la cartella può essere impugnata anche se l’accertamento non è stato contestato .
5. Accesso all’estratto di ruolo – È consigliabile richiedere all’AER l’estratto di ruolo per verificare importo, iscrizioni ipotecarie o fermi amministrativi e la data di affidamento dei carichi, utile per valutare l’adesione a definizioni agevolate .

2.2 Termini fondamentali e decadenza dell’azione esecutiva

Il D.P.R. 602/1973 disciplina la riscossione mediante ruolo. L’art. 50 prevede che, trascorsi 60 giorni dalla notifica della cartella senza pagamento o ricorso, l’agente della riscossione possa avviare procedure esecutive . Tuttavia, se l’azione esecutiva non è iniziata entro un anno dalla notifica, l’agente deve notificare un avviso di intimazione concedendo ulteriori cinque giorni per il pagamento . In mancanza di tale intimazione, l’esecuzione è illegittima e il contribuente può opporsi .

La prescrizione dei carichi iscritti a ruolo varia a seconda del tributo: 10 anni per imposte erariali, 5 anni per sanzioni, 3 anni per contravvenzioni . Il pagamento di una rata nell’ambito di rateazione o rottamazione sospende la decorrenza del termine .

2.3 Pagamento, rateazione e sospensione

Entro 60 giorni dalla notifica, il contribuente può:

1. Pagare in unica soluzione – Il pagamento immediato evita l’addebito di ulteriori interessi e sanzioni .
2. Chiedere la rateazione – L’art. 19 del D.P.R. 602/1973 consente di rateizzare i debiti fino a 72 rate mensili; l’AER può concedere fino a 120 rate in caso di grave difficoltà economica . Dal 2023, per debiti fino a € 120.000 le domande sono accolte automaticamente senza documentazione .
3. Presentare ricorso – Il ricorso va presentato entro 60 giorni alla Corte di Giustizia Tributaria competente. È possibile chiedere la sospensione cautelare se sussistono gravi e fondati motivi .
4. Chiedere la sospensione in autotutela – Se la cartella presenta errori manifesti (duplicazioni, somme già pagate, annullamento dell’atto presupposto), il contribuente può presentare un’istanza di sospensione all’AER e all’ente creditore .
5. Aderire a definizioni agevolate – È possibile aderire alla rottamazione‑quater (legge 197/2022) o alla rottamazione‑quinquies (legge 199/2025) se in vigore. La rottamazione consente di pagare solo la quota capitale del debito, con annullamento di sanzioni e interessi, dilazionando il pagamento fino a 54 rate bimestrali .

2.4 Pignoramento e misure cautelari

Se il contribuente non paga né impugna entro i termini, l’AER può avviare misure cautelari ed esecutive:

• Fermo amministrativo di veicoli;
• Ipoteca sugli immobili;
• Pignoramento presso terzi (conti correnti, stipendi, pensioni).

L’art. 72‑bis del D.P.R. 602/1973 consente all’AER di notificare direttamente alla banca o al datore di lavoro l’ordine di pagamento delle somme dovute, senza passare dal giudice. La Cassazione ha chiarito che la banca, come terzo pignorato, deve versare non solo le somme presenti ma anche quelle che maturano entro 60 giorni dalla notifica . Pertanto, anche un conto vuoto può essere “catturato” e i futuri accrediti (stipendi, bonifici) saranno trasferiti all’erario .

Per difendersi, il contribuente può chiedere la rateizzazione (il pagamento della prima rata sospende i pignoramenti in corso ), oppure opporsi per vizi formali dell’atto di pignoramento (mancata notificazione, somme prescritte, nullità del titolo). È consigliabile agire prima che scadano i 60 giorni perché dopo tale termine la banca deve riversare le somme.

3 Difese e strategie legali

3.1 Motivi di impugnazione

Impugnare l’avviso di accertamento o la cartella è spesso l’unica via per evitare sanzioni ingiuste. Ecco i motivi più frequenti:

1. Nullità della notifica dell’atto presupposto – Se l’avviso di accertamento non è stato notificato o è stato notificato a un indirizzo errato, la cartella è illegittima e può essere impugnata per vizi propri anche se l’atto di accertamento non è stato contestato .
2. Difetto di motivazione – La cartella deve indicare gli estremi dell’atto presupposto e motivare la pretesa. L’assenza di motivazione integra nullità .
3. Errore di calcolo – È frequente che l’Agenzia calcoli l’imponibile sulla base dei dati comunicati da Airbnb, includendo costi che non costituiscono reddito (commissioni, pulizie). Verificare la base imponibile e contestare eventuali errori.
4. Decadenza o prescrizione – Se la notifica avviene oltre i termini di decadenza (5 anni per IRPEF/IMU, 8 anni per IVA) o i carichi sono prescritti, l’atto è annullabile .
5. Errata qualificazione della locazione – Se l’Agenzia qualifica l’attività come imprenditoriale, ma il contribuente ha affittato un numero di immobili inferiore alle soglie di legge o ha gestito l’attività senza servizi aggiuntivi, si può contestare l’errata imposizione dell’IVA o l’obbligo di partita IVA. Il Consiglio di Stato ha ribadito che la locazione breve non imprenditoriale non richiede SCIA .
6. Vizi di competenza – Gli avvisi emessi da uffici territorialmente incompetenti (es. la Direzione Provinciale sbagliata) sono nulli.

3.2 Richieste di sospensione e tutela cautelare

Una volta presentato il ricorso, è possibile chiedere alla Corte di Giustizia Tributaria la sospensione cautelare della cartella ai sensi dell’art. 47 del D.Lgs. 546/1992, dimostrando l’irreparabile pregiudizio che deriverebbe dall’esecuzione. In pendenza di ricorso, l’AER è comunque tenuta a sospendere l’esecuzione se il giudice lo ordina.

In alternativa, il contribuente può presentare un’istanza di sospensione in autotutela all’AER, allegando la documentazione che dimostra l’illegittimità della pretesa. L’Agenzia ha facoltà di sospendere l’esecuzione in presenza di errori evidenti .

3.3 Rateazione e negoziazione con l’Agenzia delle Entrate–Riscossione

Come visto, l’art. 19 del D.P.R. 602/1973 consente di rateizzare i debiti fino a 72 rate mensili e, in casi di comprovata difficoltà, fino a 120 rate . La richiesta di rateazione può essere formulata anche dopo la notifica della cartella; in alcuni casi, l’AER accetta la domanda senza richiedere documentazione fino a 120 000 €. Il pagamento della prima rata sospende i pignoramenti e gli altri procedimenti esecutivi .

Il contribuente può inoltre negoziare con l’AER una transazione o un piano di rientro personalizzato, ottenendo una dilazione più lunga o la riduzione di sanzioni e interessi. È consigliabile farsi assistere da un avvocato per valutare la sostenibilità del piano e evitare decadenze.

3.4 Rottamazione, definizioni agevolate e sanatorie

Le definizioni agevolate consentono di regolarizzare la posizione versando solo la quota capitale del debito e le spese di notifica, con l’annullamento di interessi e sanzioni. Dal 2023 si sono succedute diverse rottamazioni:

• Rottamazione‑quater (art. 1, commi 231‑252, L. 197/2022) – Permette di pagare i carichi affidati alla riscossione dal 1° gennaio 2000 al 30 giugno 2022, versando solo il capitale e una parte delle spese. Le Sezioni Unite della Cassazione hanno stabilito che la definizione si perfeziona con il pagamento della prima rata e che l’estinzione del processo riguarda anche i co‑obbligati .
• Rottamazione‑quinquies (art. 23 L. 199/2025) – Introdotta dalla legge di bilancio 2026, permette di definire i carichi affidati alla riscossione tra il 1° gennaio 2000 e il 31 dicembre 2023, con esclusione di quelli già oggetto di precedenti definizioni. Il pagamento può avvenire in un’unica soluzione o in 54 rate bimestrali, con rata minima di 100 € . La presentazione della domanda sospende i termini di prescrizione e impedisce l’iscrizione di nuovi fermi o ipoteche .
• Stralcio dei micro‑debiti – Alcune sanatorie prevedono l’annullamento automatico dei carichi di importo residuo fino a 1 000 € affidati fino al 2015; è necessario verificare se il proprio debito rientra in questa categoria.

3.5 Piani del consumatore, accordi di ristrutturazione e esdebitazione

La Legge 3/2012 (come modificata dal Codice della crisi) consente ai consumatori e ai piccoli imprenditori sovraindebitati di ricorrere a procedimenti di composizione della crisi:

• Piano del consumatore – Il consumatore (persona fisica) può proporre al giudice un piano di rientro che preveda il pagamento dei debiti in misura parziale, con falcidia di sanzioni e interessi. Il piano deve essere accompagnato da una relazione particolareggiata del gestore della crisi. Se omologato, blocca azioni esecutive e pignoramenti.
• Accordo di ristrutturazione dei debiti – È un accordo con i creditori approvato dal 60 % dei crediti; consente la ristrutturazione del debito e l’esdebitazione residua.
• Liquidazione controllata del sovraindebitato – Permette la vendita dell’attivo del debitore sotto la supervisione del tribunale; al termine il debitore è liberato dai debiti residuali.
• Esdebitazione – La Cassazione ha precisato che, per le procedure avviate con la L. 3/2012, continuano ad applicarsi le norme originarie e il beneficio può essere negato se il sovraindebitamento deriva da un uso colposo del credito .

Questi strumenti consentono di azzerare o ridurre significativamente i debiti anche nei confronti dell’Agenzia delle Entrate e dell’AER. L’Avv. Monardo, in qualità di Gestore della Crisi da Sovraindebitamento, può assistere i contribuenti in tutte le fasi.

4 Errori comuni e consigli pratici

1. Ignorare l’avviso o la cartella – Non rispondere entro i termini comporta l’avvio di pignoramenti e l’iscrizione di ipoteche. È essenziale agire entro 60 giorni.
2. Pagare senza verificare i vizi – Molti avvisi contengono errori di notifica, di calcolo o sono prescritti. Pagare senza contestare può far perdere il diritto al rimborso.
3. Non chiedere l’estratto di ruolo – Solo l’estratto permette di verificare le date di affidamento e valutare la prescrizione o l’ammissibilità della rottamazione.
4. Confondere cedolare secca e IRPEF – La cedolare al 21/26 % è facoltativa; se l’host non opta per la cedolare secca, i canoni entrano nel reddito complessivo. Occorre valutare quale regime conviene.
5. Sottovalutare l’obbligo di ritenuta – Anche se l’host sceglie di pagare l’imposta ordinaria, Airbnb deve comunque trattenere il 21 % . Questa ritenuta costituisce acconto e va considerata in dichiarazione.
6. Evitare la partita IVA quando obbligatoria – Dal 2026, affittare tre o più appartamenti in locazione breve comporta l’obbligo di partita IVA ; non adempiere espone a sanzioni elevate.
7. Trascurare gli obblighi di sicurezza e il CIN – L’assenza di estintori, rilevatori di gas o del CIN comporta sanzioni da 800 € a 8 000 € .
8. Dimenticare l’imposta di soggiorno – In molti Comuni occorre riscuotere e versare l’imposta di soggiorno; omettere il versamento espone a sanzioni locali.
9. Non dichiarare le provvigioni – Le commissioni trattenute da Airbnb non abbassano il reddito imponibile se si opta per la cedolare secca; se si applica l’IRPEF ordinaria, vanno dedotti i costi documentati.
10. Agire senza consulente – La normativa cambia continuamente (aliquote, limiti, rottamazioni); l’assistenza di un professionista evita errori costosi.

5 Domande frequenti (FAQ)

1. Cos’è un avviso di accertamento per locazioni brevi?
   È l’atto con cui l’Agenzia delle Entrate contesta al contribuente redditi non dichiarati derivanti da affitti brevi (Airbnb, Booking, ecc.) e richiede il pagamento dell’imposta, sanzioni e interessi.
2. Quanto tempo ho per impugnare l’avviso?
   60 giorni dalla notifica. Entro questo termine si può presentare ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria .
3. Posso pagare a rate un avviso di accertamento?
   Sì. È possibile chiedere la rateazione fino a 72 rate (o 120 in caso di gravi difficoltà) ai sensi dell’art. 19 D.P.R. 602/1973 .
4. Se ricevo una cartella ma non ho ricevuto l’avviso, cosa posso fare?
   Si può impugnare la cartella per nullità dell’atto presupposto. La cartella deve essere preceduta dall’avviso di accertamento; in sua assenza l’atto è nullo .
5. Come verifico se un avviso è prescritto?
   Verificando la data di affidamento del carico nell’estratto di ruolo. Per l’IRPEF e l’IMU la decadenza è di 5 anni, per l’IVA 8 anni . La prescrizione è di 10 anni per le imposte erariali .
6. Qual è la differenza tra cedolare secca e IRPEF ordinaria?
   La cedolare secca è un’imposta sostitutiva (21/26 %) sui redditi da locazioni brevi; non permette deduzione dei costi. L’IRPEF ordinaria tassata per scaglioni consente la deduzione delle spese, ma può risultare più onerosa.
7. Quando scatta l’obbligo di partita IVA per locazioni brevi?
   Fino al 2025 la presunzione imprenditoriale scatta oltre i quattro appartamenti . Dal 1 gennaio 2026 il limite è ridotto a due appartamenti .
8. Cosa succede se Airbnb non applica la ritenuta?
   L’Agenzia delle Entrate può emettere un avviso di accertamento richiedendo al locatore le imposte dovute e le sanzioni. La ritenuta è obbligatoria per le OTA .
9. Sono obbligato a dichiarare i redditi di Airbnb anche se ho percepito poche somme?
   Sì. Tutti i canoni percepiti costituiscono reddito imponibile. La mancata dichiarazione comporta sanzioni dal 90 % al 240 % .
10. La locazione di una sola stanza è considerata appartamento ai fini del limite?
    Secondo le interpretazioni correnti, il riferimento alla “unità immobiliare” comporta che la locazione di singole stanze nello stesso appartamento conta come un solo appartamento .
11. Cosa succede se il mio conto corrente è vuoto ma ricevo un pignoramento?
    La Cassazione ha chiarito che la banca deve bloccare e versare le somme che maturano entro 60 giorni, anche se al momento del pignoramento il conto è a saldo zero . Tutti gli accrediti successivi sono destinati al fisco .
12. Posso aderire alla rottamazione se ho debiti per Airbnb non dichiarato?
    Sì, se il debito rientra nei carichi affidati alla riscossione nei periodi previsti (fino al 30 giugno 2022 per la rottamazione‑quater, fino al 31 dicembre 2023 per la quinquies). La definizione si perfeziona con il pagamento della prima rata .
13. Le sanatorie cancellano anche le sanzioni per omessa dichiarazione?
    Sì. La rottamazione cancella sanzioni e interessi, lasciando da pagare solo il capitale e le spese di notifica .
14. Se aderisco alla rottamazione, devo rinunciare al ricorso?
    L’adesione produce l’estinzione del giudizio; secondo le Sezioni Unite, il giudice dichiara estinto il processo dopo il versamento della prima rata . Prima di aderire, conviene valutare la fondatezza del ricorso.
15. Quali sono le sanzioni per l’assenza del CIN o dei dispositivi di sicurezza?
    Il D.L. 145/2023 prevede sanzioni da 800 € a 8 000 € per la mancata esposizione del CIN e da 500 € a 5 000 € per l’assenza di estintori e rilevatori .
16. Posso detrarre le spese sostenute (pulizie, biancheria) se opto per la cedolare secca?
    No. La cedolare secca è un’imposta sostitutiva che non consente di dedurre le spese. Se si applica l’IRPEF ordinaria, le spese documentate sono deducibili.
17. Sono obbligato a emettere fattura per gli affitti brevi?
    Se l’attività è non imprenditoriale e si applica la cedolare secca, non occorre emettere fattura; è sufficiente rilasciare la ricevuta. Se l’attività è imprenditoriale, occorre emettere fattura e adottare la contabilità IVA.
18. Cosa succede se supero i 30 giorni?
    I contratti superiori a 30 giorni non rientrano nelle locazioni brevi; vanno registrati all’Agenzia delle Entrate e sono soggetti all’ordinaria tassazione con imposta di registro e bollo.
19. Posso intestare l’immobile a un parente per evitare la soglia?
    La presunzione di imprenditorialità è legata al numero di appartamenti intestati al singolo contribuente ; trasferire formalmente l’immobile potrebbe costituire abuso di diritto. È opportuno consultare un professionista.
20. Gli affitti turistici devono rispettare norme regionali diverse?
    Sì. Regioni e Comuni possono dettare regole su durata massima, comunicazioni obbligatorie, classificazioni e requisiti igienico‑sanitari . È necessario informarsi presso il Comune.

6 Simulazioni pratiche e numeriche

6.1 Calcolo del tributo e delle sanzioni

Esempio 1 – Reddito percepito 10 000 € nel 2024

• L’host ha affittato un’unica abitazione tramite Airbnb nel 2024.
• L’intermediario ha trattenuto il 21 % a titolo di ritenuta: 10 000 € × 21 % = 2 100 € versati al fisco .
• L’host opta per la cedolare secca (aliquota 21 %); l’imposta dovuta è 2 100 €. Avendo già versato 2 100 €, l’imposta a saldo è zero.
• Se l’host non dichiara il reddito, l’Agenzia può contestare l’imposta non versata (2 100 €) e applicare sanzioni dal 90 % al 240 % (ossia da 1 890 € a 5 040 €) .

Esempio 2 – Due appartamenti nel 2025

• Redditi percepiti: 10 000 € (appartamento A) + 8 000 € (appartamento B).
• La legge 213/2023 prevede l’aliquota 26 % dal secondo immobile. L’host può scegliere di applicare il 21 % su uno solo dei due immobili e il 26 % sull’altro .
• Imposta totale: (10 000 € × 21 %) + (8 000 € × 26 %) = 2 100 € + 2 080 € = 4 180 €.
• Airbnb trattiene il 21 % su entrambi gli immobili; per il secondo immobile l’host dovrà versare la differenza del 5 % (8 000 € × 5 % = 400 €) in dichiarazione.

Esempio 3 – Tre appartamenti nel 2026

• Redditi percepiti: 12 000 €, 9 000 €, 8 000 €.
• Dal 2026 la presunzione imprenditoriale scatta oltre due appartamenti . Occorre aprire partita IVA e applicare il regime fiscale dell’impresa (Irpef o forfettario). L’host dovrà anche presentare la SCIA e dotarsi di estintori e rilevatori .
• Le aliquote del forfettario variano; se si sceglie la cedolare secca, l’aliquota 26 % si applica sull’intero reddito (29 000 € × 26 % = 7 540 €). Le ritenute del 21 % operate da Airbnb (6 090 €) valgono come acconto; resta da versare 1 450 €.

6.2 Simulazione di pignoramento del conto corrente

Un contribuente riceve un pignoramento da parte dell’AER per un debito di 5 000 € relativo a redditi Airbnb non dichiarati. Il conto corrente è a saldo zero. La banca riceve l’atto di pignoramento ex art. 72‑bis D.P.R. 602/1973 e deve bloccare le somme presenti e quelle che maturano nei 60 giorni successivi . Nel giro di due mesi vengono accreditati lo stipendio mensile (1 500 €) e un bonifico di un familiare (1 000 €). Tutti gli accrediti (2 500 €) vengono trattenuti e versati al fisco.

Se il contribuente avesse chiesto la rateizzazione e pagato la prima rata (ad esempio 100 €), il pignoramento sarebbe stato sospeso e il conto non sarebbe stato svuotato .

6.3 Simulazione di adesione alla rottamazione‑quinquies

Un host ha debiti iscritti a ruolo per 15 000 € (di cui 10 000 € capitale e 5 000 € tra sanzioni e interessi). Presenta istanza di rottamazione‑quinquies entro il 30 aprile 2026 e sceglie di pagare in 54 rate bimestrali. La rottamazione consente di versare solo la quota capitale e le spese di notifica, eliminando 5 000 € di sanzioni e interessi . L’importo da pagare sarà quindi 10 000 € più le spese (per es. 200 €) = 10 200 €. La rata minima (100 €) comporta un piano di circa 20 rate (poco più di 3 anni). Al pagamento della prima rata, il giudizio pendente viene dichiarato estinto .

7 Conclusione

L’avviso di accertamento per redditi Airbnb non dichiarati è un atto complesso che richiede reazioni tempestive e competenze specialistiche. La normativa in materia di locazioni brevi si è evoluta rapidamente: dal D.L. 50/2017 che ha introdotto la disciplina, alle leggi di bilancio che hanno aumentato l’aliquota al 26 % e abbassato la soglia di appartamenti da quattro a due . A questi interventi si aggiungono il CIN e gli obblighi di sicurezza del D.L. 145/2023 , le recenti sentenze della Cassazione sui pignoramenti e sulla rottamazione .

Le possibilità di difesa esistono e vanno valutate caso per caso: contestare i vizi di notifica, eccepire la decadenza o la prescrizione, chiedere la sospensione cautelare, rateizzare il debito, aderire alla rottamazione o accedere a piani di rientro nell’ambito della Legge 3/2012. Un approccio tempestivo può evitare pignoramenti, ipoteche e aggravio di sanzioni.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista e gestore della crisi da sovraindebitamento, insieme al suo team di avvocati e commercialisti, è in grado di assistere il contribuente in ogni fase: dalla verifica dell’avviso alla definizione di un piano di rientro, dalla difesa in giudizio alla negoziazione con l’Agenzia delle Entrate–Riscossione.

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