Introduzione

L’istanza di vendita all’asta è un momento cruciale nella procedura esecutiva immobiliare. Quando il debitore riceve la notifica dell’atto con cui il creditore chiede al giudice di disporre la vendita del suo immobile, il rischio concreto è di perdere la proprietà e vederla trasferita a terzi. Capire cosa comporta l’istanza di vendita all’asta, quali diritti ha il debitore e quali strumenti possono sospendere o bloccare la procedura è essenziale per evitare errori irrimediabili.

In questo articolo, aggiornato a novembre 2025, analizziamo il quadro normativo e giurisprudenziale italiano con un taglio pratico e orientato al debitore. Spiegheremo le fasi della procedura, i termini per l’impugnazione, le difese processuali (opposizioni, sospensioni, istanze di rinvio), le soluzioni alternative (definizioni agevolate, piano del consumatore, accordi di ristrutturazione, rottamazione‐quater) e gli errori da evitare. Alla fine troverai tabelle riepilogative, domande frequenti e simulazioni numeriche.

Il team dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è cassazionista e coordina un team multidisciplinare di avvocati e commercialisti specializzati nel diritto bancario, esecutivo e tributario. È Gestore della Crisi da Sovraindebitamento ai sensi della L. 3/2012, iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) e Esperto Negoziatore della Crisi d’Impresa ai sensi del D.L. 118/2021. Con esperienza nazionale, lo studio offre assistenza ai debitori e contribuenti nelle procedure esecutive, nell’analisi degli atti e nella difesa contro pignoramenti, ipoteche, fermi e cartelle esattoriali. Il team è in grado di predisporre ricorsi, opposizioni, istanze di sospensione, trattative con i creditori, piani di rientro, soluzioni giudiziali e stragiudiziali per salvaguardare il patrimonio.

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Contesto normativo e giurisprudenziale dell’istanza di vendita all’asta

La procedura esecutiva immobiliare

La procedura esecutiva immobiliare, disciplinata dagli articoli 555 e ss. del codice di procedura civile (c.p.c.), si articola in tre fasi: (1) pignoramento, (2) vendita o assegnazione, (3) riparto del ricavato. Dopo il pignoramento, il creditore deve depositare l’istanza di vendita entro i termini previsti al fine di procedere alla liquidazione.

Articolo 567 c.p.c. – Deposito della documentazione

Secondo l’art. 567 c.p.c., l’istanza di vendita può essere presentata dal creditore procedente, dal creditore intervenuto munito di titolo esecutivo e dal debitore stesso . La norma prescrive che chi chiede la vendita debba depositare:

• copia del titolo esecutivo e del precetto;
• certificato catastale e ipotecario riguardante l’immobile;
• certificato urbanistico e documentazione sullo stato giuridico.

Il deposito deve avvenire entro 120 giorni dal pignoramento; se non avviene, il pignoramento diventa inefficace . Chi non presenta l’istanza di vendita entro 45 giorni (termine introdotto dalla riforma 2016) rischia che il debitore chieda l’archiviazione.

Articolo 569 c.p.c. – Fissazione dell’udienza di vendita

L’art. 569 c.p.c. stabilisce che il giudice dell’esecuzione, ricevuta l’istanza, nomina l’esperto per la stima e fissa l’udienza per l’esame e la decisione sulle modalità della vendita . Fissa inoltre i termini per la presentazione delle offerte (tra 90 e 120 giorni dalla pubblicazione), stabilisce il prezzo base, la cauzione e le modalità di versamento.

Articolo 571 c.p.c. – Offerte d’acquisto

Secondo l’art. 571 c.p.c., chiunque (eccetto il debitore) può presentare un’offerta d’acquisto irrevocabile, indicando prezzo, modalità di pagamento e cauzione . Le offerte inferiori al prezzo base o prive di cauzione sono considerate inefficaci .

Articolo 586 c.p.c. – Decreti di trasferimento e sospensione

L’art. 586 c.p.c. regolamenta il decreto di trasferimento, con cui il giudice ordina il trasferimento del bene all’aggiudicatario, dispone la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie e dei pignoramenti. La norma attribuisce al giudice il potere di sospendere la vendita se il prezzo offerto è notevolmente inferiore al giusto valore, rinviando a nuovo incanto .

Articolo 624 bis c.p.c. – Sospensione su istanza delle parti

L’art. 624 bis c.p.c. prevede che la procedura esecutiva possa essere sospesa su istanza congiunta del debitore e di tutti i creditori muniti di titolo esecutivo. La richiesta deve essere presentata almeno 20 giorni prima del termine per il deposito delle offerte o 15 giorni prima dell’incanto, può essere concessa per una durata massima di 24 mesi e può essere revocata se il creditore lo richiede . La sospensione è concessa una sola volta e mira a favorire accordi transattivi.

Disposizioni di attuazione – Articolo 161‐bis e 164‐bis

Le disposizioni di attuazione del c.p.c. contengono ulteriori regole:

• Art. 161‐bis disp. att. c.p.c.: consente il rinvio della vendita solo con il consenso dei creditori iscritti e dei titolari di offerta, salvaguardando la tutela di chi ha già versato la cauzione .
• Art. 164‐bis disp. att. c.p.c.: permette al giudice di disporre la chiusura anticipata della procedura quando, sulla base delle spese e del presumibile valore di realizzo, ritiene che non sia possibile soddisfare neppure uno dei creditori . La norma disciplina la “estinzione per infruttuosità”, fattispecie utilizzata ad esempio dal Tribunale di Oristano nel 2025 per chiudere una procedura caratterizzata da numerosi tentativi di vendita con prezzi in forte diminuzione .

Giurisprudenza recente

La giurisprudenza degli ultimi anni ha interpretato queste norme alla luce della tutela del debitore e dell’efficienza processuale. Alcune sentenze rilevanti:

• Cass. civ. sez. III, ord. 11 aprile 2025, n. 9549: interpretando l’art. 8 della L. 3/2012, la Cassazione ha chiarito che la moratoria per i crediti privilegiati nel piano del consumatore può arrivare a un anno dal provvedimento di omologazione e che tale termine non attribuisce ai creditori il diritto di voto; l’omologazione può essere concessa anche con moratorie più lunghe se la soluzione è conveniente . La decisione è significativa perché mostra la disponibilità dei giudici a privilegiare la continuità del debitore.
• Tribunale di Oristano, ordinanza 28 giugno 2025: ha applicato l’art. 164‐bis disp. att. c.p.c. chiudendo la procedura esecutiva per infruttuosità dopo vari tentativi di vendita, ritenendo che la prosecuzione avrebbe comportato spese superiori al presumibile ricavato . È un precedente utile per le difese che mirano a dimostrare l’antieconomicità della vendita.

Impostazione normativa fiscale: rottamazione e definizione agevolata

Per i debiti tributari affidati alla riscossione, esistono strumenti alternativi alla vendita giudiziaria. La rottamazione‐quater, prevista dalla legge 197/2022 e modificata dalla legge 15/2025, consente di estinguere i carichi dal 2000 al 2022 pagando l’imposta senza interessi e sanzioni . I contribuenti possono versare in un’unica soluzione o in 18 rate . La legge 15/2025 consente la rimedial admissione per chi aveva aderito ma non ha versato; presentando una nuova dichiarazione entro il 30 aprile 2025 e pagando entro il 31 luglio (o in dieci rate fino al 2027) si mantiene il beneficio . Inoltre, è previsto lo stralcio automatico dei debiti fino a 1.000 euro antecedenti al 2015 .

Queste norme offrono al debitore la possibilità di definire la posizione con il fisco e di evitare l’esecuzione, presentando domanda di definizione all’Agenzia delle Entrate‑Riscossione.

Procedura passo‐passo dopo la notifica dell’istanza di vendita

Per chi subisce una procedura esecutiva immobiliare, la conoscenza delle fasi e dei termini è fondamentale per predisporre una difesa efficace. Di seguito descriviamo il percorso tipico dal deposito dell’istanza di vendita fino all’aggiudicazione o alla sospensione.

1. Notifica dell’atto di pignoramento

La procedura inizia con il pignoramento, mediante notificazione al debitore. Il creditore può pignorare l’immobile trascrivendo l’atto presso i registri immobiliari; l’avviso deve essere notificato anche al coniuge in comunione legale o ad altri comproprietari. Decorrono i termini per l’istanza di vendita.

2. Deposito dell’istanza e dei documenti

Come visto, il creditore deve depositare entro 120 giorni il fascicolo contenente:

1. titolo esecutivo (sentenza, decreto ingiuntivo, mutuo ipotecario, ecc.) e precetto;
2. certificati ipotecari e catastali degli ultimi vent’anni;
3. planimetrie, concessioni, documentazione urbanistica e certificato di destinazione urbanistica;
4. relazione del custode giudiziario (se nominato) con indicazione dello stato di occupazione.

Se il creditore non deposita l’istanza o la documentazione nel termine, il pignoramento perde efficacia e l’esecuzione si estingue .

3. Fissazione dell’udienza e perizia

Ricevuta l’istanza, il giudice nomina un perito per stimare il valore di mercato dell’immobile. L’esperto esegue il sopralluogo, redige una relazione valutativa e la deposita. Nella stessa ordinanza il giudice fissa l’udienza per le determinazioni sulla vendita (normalmente entro tre mesi) . Durante l’udienza, il giudice stabilisce il prezzo base, il termine per le offerte (90–120 giorni), la cauzione (10% circa del prezzo) e decide se la vendita si svolgerà a incanto (con gara in aula) o senza incanto (con offerte in busta chiusa).

4. Pubblicità e raccolta delle offerte

La procedura prevede la pubblicità dell’asta tramite il Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia e altri canali (affissioni, siti specializzati). Gli interessati presentano offerte irrevocabili con cauzione .

5. Udienza di vendita

Alla scadenza del termine il giudice verifica le offerte, ammette la gara e aggiudica il bene al miglior offerente. Se l’offerta è inferiore al 75% del valore o non sono state presentate offerte, il giudice può disporre un nuovo esperimento riducendo il prezzo o optare per l’assegnazione al creditore. In caso di gare infruttuose o prezzo eccessivamente basso, il giudice può sospendere la vendita e fissare un nuovo incanto .

6. Decreti di trasferimento e riparto

Con il decreto di trasferimento (art. 586 c.p.c.) il giudice trasferisce la proprietà all’aggiudicatario, ordina la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti e dispone il pagamento del prezzo. Segue la fase di riparto del ricavato fra i creditori secondo l’ordine di prelazione (ipotecari, privilegiati, chirografari). Una volta completata, la procedura si chiude.

7. Istanza di sospensione o di rinvio

Durante le fasi sopra indicate, il debitore può chiedere la sospensione (art. 624 bis c.p.c.) allegando un accordo con tutti i creditori muniti di titolo esecutivo. La richiesta deve pervenire al giudice almeno 20 giorni prima della scadenza per le offerte o 15 giorni prima dell’incanto . Il giudice può sospendere fino a 24 mesi, ma l’istanza è ammissibile una sola volta.

Altra possibilità è il rinvio dell’asta ex art. 161‐bis disp. att. c.p.c., ma occorre il consenso di tutti i creditori e degli offerenti . Questa ipotesi si applica soprattutto quando il debitore ha trovato un accordo stragiudiziale o vuole perfezionare la vendita privata.

8. Chiusura per infruttuosità

Se dopo numerosi tentativi la vendita non produce un ricavo sufficiente a soddisfare i creditori, il giudice può dichiarare l’estinzione della procedura per infruttuosità ai sensi dell’art. 164‐bis disp. att. c.p.c. . La decisione deve essere motivata sulla base di una valutazione economica, come avvenuto nel caso del Tribunale di Oristano nel 2025 .

Difese e strategie per sospendere o contestare l’istanza di vendita

Dal punto di vista del debitore, la priorità è bloccare l’esecuzione e salvaguardare l’immobile. Di seguito analizziamo le principali difese processuali e strategie stragiudiziali.

1. Opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c.

L’opposizione agli atti esecutivi consente di contestare la regolarità dell’atto di pignoramento, la mancata notifica, l’inesistenza del titolo o l’illegittimità di procedere. Il ricorso va proposto al giudice dell’esecuzione entro 20 giorni dalla notifica dell’atto impugnato. L’istanza di vendita può essere contestata per mancanza o irregolarità dei documenti depositati; ad esempio, se i certificati ipotecari non coprono vent’anni o se l’immobile è gravato da vincoli non considerati.

2. Opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c.

I terzi che vantano diritti reali incompatibili con il pignoramento (usufrutto, diritto di abitazione, ecc.) possono proporre opposizione per far dichiarare l’esclusione del bene dalla procedura. Anche il coniuge in regime di comunione può opporsi se l’immobile era di proprietà esclusiva del debitore.

3. Istanza di sospensione ex art. 624 bis c.p.c.

La sospensione su istanza di tutte le parti costituisce uno strumento utile per avviare una trattativa e rientrare del debito. La richiesta deve essere sottoscritta da tutti i creditori con titolo esecutivo e dal debitore. È consigliabile stipulare un accordo scritto che impegni le parti al pagamento rateale o alla vendita privata, indicando un piano chiaro e realistico. Il giudice valuta la credibilità dell’accordo e può revocare la sospensione se i pagamenti non vengono rispettati .

4. Istanza di rinvio ex art. 161‐bis disp. att. c.p.c.

Il rinvio dell’asta richiede il consenso dei creditori e dei partecipanti, inclusi coloro che hanno versato la cauzione . È una misura eccezionale, perché gli offerenti hanno diritto a una vendita rapida. Il rinvio può essere concesso per consentire la conclusione di un accordo stragiudiziale o la presentazione di un piano del consumatore.

5. Opposizione esecutiva e contestazione del titolo

Se il titolo esecutivo è nullo o inesistente (ad esempio, un mutuo già estinto o dichiarato nullo per anatocismo), il debitore può opporsi in via esecutiva (art. 615 c.p.c.). La contestazione può riguardare clausole abusive, interessi usurari o difetti di legittimazione del creditore.

6. Piano del consumatore e accordo di ristrutturazione (L. 3/2012)

Per il sovraindebitato non soggetto a procedure concorsuali, la Legge n. 3/2012 (come modificata dal Codice della crisi d’impresa) prevede il piano del consumatore e l’accordo di composizione. Con l’assistenza di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC), il debitore presenta un piano di ristrutturazione che può sospendere le procedure esecutive. La Cassazione del 2025 ha chiarito che la moratoria verso i creditori privilegiati può durare fino a un anno dall’omologazione e che la convenienza della proposta consente anche moratorie più lunghe .

7. Accordo di ristrutturazione dei debiti d’impresa (D.Lgs. 14/2019 e D.L. 118/2021)

Le imprese in crisi possono accedere agli accordi di ristrutturazione e alla composizione negoziata introdotta dal D.L. 118/2021. Questi strumenti prevedono la sospensione delle azioni esecutive per un periodo determinato e la possibilità di negoziare con i creditori. L’Avv. Monardo, esperto negoziatore della crisi d’impresa, può assistere l’imprenditore nella predisposizione del piano.

8. Rottamazione e definizione agevolata

Per i debiti fiscali, la rottamazione‐quater consente di definire i carichi affidati alla riscossione dal 2000 al 2022 con pagamento integrale dell’imposta e stralcio di sanzioni e interessi . È possibile optare per un’unica soluzione o per 18 rate; la legge 15/2025 consente la riammissione di chi era decaduto . I debiti fino a 1.000 euro antecedenti al 2015 vengono annullati d’ufficio . La definizione agevolata sospende le azioni esecutive della riscossione.

Strumenti alternativi per la risoluzione del debito

Oltre alle procedure sopra descritte, esistono soluzioni che consentono al debitore di definire il debito evitando la vendita all’asta.

1. Saldo e stralcio

È un accordo privato con il creditore per estinguere il debito con pagamento ridotto. Può essere utilizzato con banche e finanziarie, talvolta anche con l’Agenzia delle Entrate. Richiede la disponibilità di una somma immediata e spesso il supporto di un legale per negoziare.

2. Cessione volontaria del bene

Il debitore può proporre di vendere l’immobile a un privato a un prezzo di mercato; l’accordo deve essere accettato dai creditori. Il ricavato viene destinato al pagamento dei debiti residui. Questa soluzione può essere più conveniente perché evita i ribassi d’asta e consente al debitore di ottenere un saldo migliore.

3. Piano di rientro extragiudiziale

Con la mediazione di un avvocato o di un OCC, il debitore definisce un piano rateale con i creditori per rientrare dal debito. L’accordo può includere la sospensione dell’esecuzione e la rinuncia all’istanza di vendita. È importante che il piano sia sostenibile; in caso contrario, i creditori potrebbero recedere.

4. Esdebitazione post‐fallimento

Nel caso di procedure concorsuali (fallimento o liquidazione giudiziale), la esdebitazione consente all’imprenditore persona fisica di essere liberato dai debiti residui a condizione di aver collaborato e soddisfatto parzialmente i creditori. Ciò può incidere su eventuali procedure esecutive pendenti.

Errori comuni e consigli pratici

Molti debitori commettono errori che pregiudicano la possibilità di difendersi efficacemente. Di seguito una sintesi degli errori più frequenti e dei consigli pratici:

1. Ignorare la notifica: non leggere l’atto di pignoramento o l’istanza di vendita comporta la decadenza dai termini. Consiglio: rivolgersi subito a un professionista per analizzare la situazione.
2. Non controllare la documentazione del creditore: il pignoramento può contenere vizi formali (notifica irregolare, documenti incompleti) che permettono l’opposizione. È fondamentale esaminare il fascicolo .
3. Trascurare le scadenze: i termini per le opposizioni e per la sospensione sono perentori (20 giorni, 15 o 20 giorni prima dell’asta). Occorre agire tempestivamente .
4. Sottovalutare la possibilità di un accordo: spesso i creditori sono disposti a trattare. Grazie alla sospensione su istanza congiunta, è possibile costruire un piano di rientro .
5. Non valutare strumenti alternativi: la rottamazione, il piano del consumatore o gli accordi di ristrutturazione possono sospendere l’esecuzione. Informarsi sulle leggi vigenti, come la legge 197/2022 e la 15/2025 .
6. Fidarsi di soluzioni fai‐da‐te: la materia è complessa e richiede competenze giuridiche, fiscali e contabili. È consigliabile farsi assistere da avvocati e commercialisti esperti.

Tabelle riepilogative

Normativa/Strumento	Contenuto essenziale	Termini e condizioni
Art. 567 c.p.c.	Deposito dell’istanza di vendita con documenti: titolo, precetto, certificati; inefficacia se non depositati	Istanza entro 45 giorni; deposito documenti entro 120 giorni dal pignoramento
Art. 569 c.p.c.	Nomina del perito, fissazione udienza, determinazione prezzo base e cauzione	Termine offerte 90–120 giorni; udienza entro 3 mesi
Art. 571 c.p.c.	Offerte irrevocabili (no per il debitore), indicazione prezzo, cauzione	Cauzione ~10%; offerte inefficaci se inferiori al prezzo base
Art. 586 c.p.c.	Decreti di trasferimento; cancellazione ipoteche; possibilità di sospendere la vendita se il prezzo è troppo basso	Sospensione discrezionale del giudice
Art. 624 bis c.p.c.	Sospensione su istanza congiunta di debitore e creditori	Istanza almeno 20 giorni prima delle offerte o 15 giorni prima dell’incanto; durata max 24 mesi
Art. 161‐bis disp. att. c.p.c.	Rinvio della vendita con consenso di creditori e offerenti	Richiede accordo di tutti, inclusi coloro che hanno versato cauzione
Art. 164‐bis disp. att. c.p.c.	Chiusura per infruttuosità	Valutazione economica del giudice; applicato per antieconomicità
Rottamazione‐quater (L. 197/2022; L. 15/2025)	Definizione agevolata dei carichi affidati dal 2000 al 2022 senza sanzioni e interessi	Pagamento in un’unica soluzione o 18 rate; riammissione con dichiarazione entro 30 aprile 2025 ; stralcio debiti <1.000 €

Domande frequenti (FAQ)

1. Cos’è l’istanza di vendita e chi può presentarla? – È la domanda con cui il creditore chiede al giudice di disporre la vendita del bene pignorato. Può essere presentata dal creditore procedente, dai creditori intervenuti con titolo esecutivo e dal debitore .
2. Cosa succede se il creditore non deposita i documenti entro 120 giorni? – Il pignoramento diventa inefficace e l’esecuzione si estingue .
3. Posso partecipare all’asta come debitore? – No, il debitore non può presentare offerte; può invece presentare un terzo acquirente .
4. Quali spese devo sostenere per presentare un’offerta? – Occorre versare una cauzione pari a circa il 10% del prezzo base, oltre a eventuali spese di registrazione e oneri di aggiudicazione.
5. Come posso sospendere l’asta? – Presentando un’istanza congiunta con tutti i creditori (art. 624 bis) almeno 20 giorni prima della scadenza delle offerte , o chiedendo il rinvio con il consenso di creditori e offerenti .
6. È possibile bloccare la procedura con un piano del consumatore? – Sì, presentando un piano omologato che preveda la ristrutturazione dei debiti secondo la L. 3/2012; la moratoria verso i crediti privilegiati può durare fino a un anno .
7. Che differenza c’è tra sospensione e rinvio? – La sospensione (art. 624 bis) blocca la procedura per un massimo di 24 mesi su istanza delle parti; il rinvio (art. 161‐bis disp. att.) rimanda la vendita ma richiede il consenso anche degli offerenti .
8. Cosa devo fare se ricevo la notifica di un’asta fissata tra 30 giorni? – Valuta con un avvocato se presentare opposizione agli atti esecutivi, richiesta di sospensione o avviare una trattativa con i creditori. I termini sono brevi: la sospensione va chiesta almeno 15 giorni prima .
9. Posso vendere privatamente l’immobile durante la procedura? – Sì, ma occorre l’autorizzazione del giudice e l’accordo dei creditori. Spesso è necessario depositare un piano di distribuzione del prezzo.
10. Se l’asta va deserta, cosa succede? – Il giudice fissa una nuova vendita con prezzo ribassato. Dopo diversi tentativi infruttuosi, può dichiarare l’estinzione per infruttuosità .
11. La rottamazione blocca l’asta? – Sì, per i debiti affidati alla riscossione; aderendo alla definizione agevolata l’agente della riscossione sospende le procedure esecutive .
12. Cosa succede se non rispetto il piano concordato con i creditori? – Il giudice può revocare la sospensione e riattivare l’esecuzione . Il creditore può richiedere l’immediata vendita.
13. L’istanza di vendita può essere revocata? – Sì, il creditore può rinunciare all’istanza; in questo caso la procedura può essere estinta o proseguire su richiesta di altri creditori.
14. Che ruolo ha l’esperto nella vendita? – L’esperto nominato dal giudice effettua la perizia, stima il valore, cura la custodia e fornisce informazioni ai potenziali acquirenti. La sua relazione è fondamentale per definire il prezzo base.
15. Cosa succede alle ipoteche dopo l’aggiudicazione? – Il decreto di trasferimento ordina la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti . Il bene viene trasferito libero da pesi.
16. Esiste un limite di tentativi d’asta? – No, la legge non fissa un numero massimo; tuttavia il giudice può chiudere per infruttuosità ai sensi dell’art. 164‐bis se ritiene che ulteriori tentativi sarebbero antieconomici .
17. Posso ricorrere contro la chiusura per infruttuosità? – È possibile proporre reclamo ex art. 669 terdecies c.p.c. se si ritiene che vi fossero i presupposti per proseguire la vendita; occorre dimostrare che la stima era errata o che vi sono nuovi potenziali acquirenti.
18. Cosa prevede la legge per i debiti inferiori a 1.000 euro? – Lo stralcio automatico della rottamazione‐quater cancella i debiti affidati alla riscossione dal 2000 al 2015 inferiori a 1.000 euro .
19. Posso usare il piano del consumatore se sono un imprenditore? – Il piano del consumatore è riservato ai soggetti non fallibili. Per le imprese esistono gli accordi di ristrutturazione e la composizione negoziata.
20. L’asta si può svolgere telematicamente? – Sì, dal 2018 molte aste si tengono online tramite il Portale delle Vendite Pubbliche. Le offerte e le gare sono telematiche; è necessario registrarsi e utilizzare la firma digitale.

Simulazioni pratiche e numeriche

Per comprendere meglio l’impatto economico delle scelte difensive, proponiamo alcune simulazioni.

Simulazione 1: istanza di sospensione e piano di rientro

Scenario: Debitore con un mutuo residuo di 150.000 € in arretrato da 6 mesi. La banca avvia pignoramento e presenta istanza di vendita. Il debitore, con l’aiuto dell’Avv. Monardo, concorda con la banca e con un secondo creditore un piano di rientro.

• Presentano congiuntamente istanza di sospensione (art. 624 bis). La sospensione viene concessa per 12 mesi .
• Il piano prevede il pagamento di 30.000 € subito (grazie a un prestito familiare) e il saldo di 120.000 € in 48 rate da 2.500 €/mese con interessi ridotti.
• La sospensione consente di evitare l’asta e di mantenere l’immobile. Se il debitore rispetta il piano, l’esecuzione viene revocata.

Risultato: Il debitore conserva la casa e paga il debito in quattro anni; la banca evita la procedura e ottiene il rientro. Se il piano non venisse rispettato, la sospensione sarebbe revocata e la banca potrebbe ripresentare l’istanza .

Simulazione 2: chiusura per infruttuosità

Scenario: Immobile di valore stimato 80.000 €. Dopo quattro tentativi di asta con prezzo base ridotto a 40.000 €, nessun offerente si presenta. Le spese di custodia e pubblicità ammontano a 10.000 € e crescono ogni mese. Il credito ipotecario è di 70.000 €.

• Il debitore, assistito dall’Avv. Monardo, chiede la chiusura per infruttuosità ex art. 164‐bis disp. att. c.p.c., sostenendo che ulteriori tentativi sarebbero antieconomici perché il ricavato potenziale (circa 30.000 €) non coprirebbe neppure le spese .
• Il giudice accoglie l’istanza e dichiara estinta la procedura .

Risultato: Il bene resta di proprietà del debitore (soggetto comunque al credito ipotecario), ma la procedura viene chiusa. I creditori potranno agire con altre forme (ad esempio, pignoramento del conto corrente) oppure trattare una transazione.

Simulazione 3: definizione agevolata e riammissione

Scenario: Contribuente con cartelle esattoriali per 25.000 € relative a imposte non pagate dal 2010 al 2018. Avviata una procedura di pignoramento del quinto dello stipendio, il contribuente aderisce alla rottamazione‐quater (legge 197/2022) che consente di pagare solo l’imposta (15.000 €). A causa di problemi economici non versa la prima rata.

• Nel 2025 la legge 15/2025 consente la riammissione alla definizione: il contribuente presenta una nuova dichiarazione entro il 30 aprile 2025 e versa le rate scadute entro il 31 luglio .
• L’agente della riscossione sospende le azioni esecutive; il pignoramento viene revocato.
• Il contribuente paga 15.000 € in 18 rate e definisce il debito senza sanzioni né interessi .

Risultato: Il pignoramento viene revocato grazie alla definizione agevolata; il contribuente risparmia 10.000 € e regolarizza la situazione.

Conclusione

L’istanza di vendita all’asta rappresenta una fase delicata della procedura esecutiva immobiliare. Il debitore deve conoscere i propri diritti, i termini per depositare opposizioni e istanze di sospensione, e gli strumenti alternativi per definire il debito. La normativa – dagli articoli 567, 569, 571, 586 e 624 bis del c.p.c. alle disposizioni di attuazione 161‐bis e 164‐bis – offre varie possibilità per sospendere o rinviare la vendita . Inoltre, le leggi speciali come la Legge 3/2012 e la rottamazione‐quater consentono di ristrutturare i debiti e di evitare l’esecuzione .

Agire tempestivamente è fondamentale. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista e gestore della crisi da sovraindebitamento, insieme al suo team di avvocati e commercialisti, può analizzare la tua situazione e individuare la strategia più efficace: opposizione, sospensione, piani di rientro, accordi stragiudiziali, piano del consumatore o definizione agevolata. Grazie alla sua esperienza nazionale nel diritto bancario e tributario e al ruolo di fiduciario di un OCC, lo studio è in grado di bloccare azioni esecutive, pignoramenti, ipoteche, fermi e cartelle.

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Approfondimenti normativi sull’istanza di vendita e le procedure esecutive

Analisi dell’art. 567 c.p.c.: documentazione e adempimenti

L’articolo 567 del codice di procedura civile rappresenta il fulcro della fase preparatoria della vendita esecutiva. La disposizione è stata oggetto di numerose riforme volte a garantire trasparenza e rapidità della procedura. In origine, il legislatore non fissava termini rigidi per il deposito dei documenti; il pignoramento restava in essere fino a quando i creditori decidevano di muoversi. Le riforme introdotte dal D.L. 83/2015, convertito nella L. 132/2015, e successivamente dal D.L. 59/2016 (decreto banche) hanno imposto tempi stringenti per evitare “pignoramenti dormienti”. Oggi l’istanza di vendita deve essere presentata entro 45 giorni dal pignoramento e i documenti depositati entro 120 giorni . In mancanza, il pignoramento diventa inefficace e il bene torna nella disponibilità del debitore.

L’onere documentale è particolarmente gravoso: occorre reperire la relazione ventennale ipotecaria, la certificazione urbanistica e catastale, eventuali autorizzazioni edilizie, certificati di agibilità e visure camerali se l’immobile è adibito a uso commerciale. La legge impone che il creditore depositi “un fascicolo completo” perché l’aggiudicatario possa verificare la situazione giuridica; se il fascicolo è lacunoso, il giudice può ordinare integrazioni e persino dichiarare l’inefficacia della procedura. Nel contesto delle nuove tecnologie, molti tribunali richiedono il deposito telematico tramite il Processo Civile Telematico (PCT) con firma digitale. Il deposito cartaceo è ammesso solo in casi residuali.

Per il debitore è fondamentale esaminare attentamente la documentazione depositata: vizi nel titolo (mutuo non notificato, atto nullo, ipoteca insussistente) o omissioni (mancanza di certificato di destinazione urbanistica) possono costituire motivo di opposizione ex art. 617 c.p.c. Inoltre, se il creditore non deposita i documenti nei termini, il debitore può sollevare l’eccezione di inefficacia del pignoramento, richiedendo la cancellazione della trascrizione. La verifica scrupolosa di questi aspetti spesso consente di guadagnare tempo prezioso e negoziare un accordo.

Analisi dell’art. 569 c.p.c.: modalità di vendita e strumenti telematici

L’articolo 569 disciplina il provvedimento con cui il giudice fissa l’udienza per la comparizione delle parti e la definizione delle modalità di vendita. La norma, rivisitata dalle riforme del 2015 e del 2017, mira a conciliare tutela del creditore e rapidità del processo. Il giudice dell’esecuzione, ricevuta l’istanza di vendita e la documentazione, nomina un esperto stimatore e dispone che questi rediga una perizia dettagliata sullo stato di fatto e di diritto del bene. La perizia deve contenere fotografie, planimetrie, stima del valore di mercato comparando immobili simili, eventuali abusi edilizi, vincoli paesaggistici e ipoteche. La completezza del documento è essenziale per attrarre potenziali acquirenti e per evitare contestazioni.

Una volta depositata la perizia, il giudice emette l’ordinanza di vendita, determinando il prezzo base, la misura della cauzione (solitamente il 10% del prezzo), il termine per le offerte (non inferiore a 90 giorni né superiore a 120) e l’eventuale incanto . La riforma ha introdotto la possibilità di vendite senza incanto: gli interessati presentano offerte in busta chiusa, apribili solo durante l’udienza. Questa modalità riduce la durata della procedura e consente la partecipazione di un maggior numero di soggetti. Se più offerte sono valide, si apre una gara tra gli offerenti.

Dal 2018, con l’obbligo di pubblicità telematica, le aste si svolgono spesso online tramite il Portale delle Vendite Pubbliche (PVP) gestito dal Ministero della Giustizia. Il portale consente di consultare gli avvisi, visionare le perizie e presentare offerte digitali con firma elettronica. Per partecipare è necessario registrarsi, versare la cauzione su un conto dedicato e seguire la procedura guidata. Il sistema telematico aumenta la trasparenza e riduce i costi, ma richiede competenze informatiche; per questo molte persone si affidano a professionisti o delegati alle vendite.

Per il debitore, la fase di determinazione del prezzo base è cruciale: se la perizia sottovaluta l’immobile, l’asta partirà da un prezzo troppo basso. È possibile contestare la stima chiedendo al giudice di disporre una nuova perizia o integrare la relazione con documenti che attestano un maggior valore (valutazioni di mercato, perizie private). Inoltre, se all’udienza non si presentano offerenti, il giudice può abbassare il prezzo fino a un quarto in meno per i tentativi successivi, rendendo l’asta più appetibile ma penalizzando il debitore. È dunque importante valutare soluzioni alternative prima che il prezzo scenda troppo.

Analisi dell’art. 586 c.p.c.: tutela del prezzo congruo e decreto di trasferimento

L’articolo 586 regola il momento finale della procedura, in cui il giudice pronuncia il decreto di trasferimento. Questo atto trasferisce la proprietà all’aggiudicatario, dispone la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti e ordina al conservatore dei registri immobiliari di annotare il nuovo proprietario. L’importanza di questa norma risiede nel fatto che, fino alla pronuncia del decreto, il debitore rimane proprietario; solo con il decreto si verifica il passaggio della proprietà. Di conseguenza, è possibile intervenire e negoziare fino a quel momento.

Una novità significativa riguarda la facoltà del giudice di sospendere la vendita se il prezzo offerto è “notevolmente inferiore al giusto valore” . Questa clausola, introdotta per evitare speculazioni, consente al giudice di rinviare l’asta a una nuova data. La valutazione di congruità si basa sulla perizia e su eventuali elementi nuovi; ad esempio, se l’immobile ha subito ristrutturazioni o se il mercato immobiliare è in ripresa. In pratica, i giudici esercitano con cautela questo potere perché potrebbero essere accusati di favoritismo verso il debitore; tuttavia, in presenza di un’offerta palesemente irrisoria, il rinvio è giustificato per tutelare l’equità.

Il decreto di trasferimento costituisce titolo per la cancellazione automatica delle ipoteche e dei gravami, rendendo il bene “pulito” agli occhi dell’acquirente. La norma specifica inoltre che il giudice ordina la “cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti” ; pertanto il nuovo proprietario non dovrà farsi carico dei debiti pregressi. Per il debitore, questo significa che una volta firmato il decreto, non vi è più possibilità di recuperare l’immobile; le uniche opzioni restano il risarcimento del danno per eventuali irregolarità procedurali o la contestazione dell’offerta.

Approfondimento sull’art. 624 bis c.p.c.: sospensione congiunta e accordi transattivi

L’articolo 624 bis, inserito nel 2006 e modificato nel 2015, è uno strumento prezioso per i debitori che vogliono evitare l’asta. Prevede che, su richiesta congiunta del debitore e di tutti i creditori procedenti e intervenuti con titolo esecutivo, il giudice possa sospendere la procedura fino a 24 mesi . La richiesta deve essere presentata con anticipo (almeno 20 giorni prima del termine per il deposito delle offerte o 15 giorni prima dell’incanto) e deve indicare le ragioni della sospensione, normalmente finalizzate a consentire la negoziazione di un accordo o la vendita privata.

L’istituto rappresenta l’attuazione di un principio di favor per la composizione bonaria: il legislatore riconosce che la vendita giudiziaria produce spesso ricavi inferiori al valore di mercato e offre alle parti la possibilità di vendere l’immobile a un prezzo congruo o di definire il debito con pagamenti rateali. Tuttavia, la norma richiede l’unanimità dei creditori muniti di titolo esecutivo: se un solo creditore si oppone, la sospensione non può essere concessa. Questa condizione implica che il debitore debba convincere i vari creditori, spesso con interessi differenti (banca ipotecaria, fornitori chirografari, agenzia di riscossione), a sottoscrivere l’istanza congiunta. L’assistenza di un legale esperto in negoziazione è determinante per coordinare le posizioni.

Durante il periodo di sospensione, i creditori non possono procedere ad altri atti esecutivi; il tempo è destinato a perfezionare l’accordo. Se il debitore rispetta gli impegni (ad esempio, versamenti periodici), l’esecuzione viene chiusa. Se invece non onora l’accordo, il creditore può chiedere la revoca della sospensione e riprendere l’asta . Per questo è importante presentare piani realistici, evitando promesse irrealizzabili che finirebbero per aggravare la posizione.

Approfondimento sugli articoli 161‐bis e 164‐bis disp. att. c.p.c.: rinvio e estinzione per infruttuosità

Le disposizioni di attuazione (disp. att.) del codice di procedura civile integrano le norme principali e forniscono regole procedurali. L’art. 161‐bis consente al giudice di rinviare l’asta se vi è il consenso dei creditori iscritti e di coloro che hanno presentato offerte . Questa norma tutela gli interessi dei partecipanti: chi ha versato la cauzione ha diritto a una decisione rapida; il rinvio è possibile solo se tutti concordano. Il rinvio è spesso utilizzato quando il debitore è in procinto di vendere privatamente l’immobile a un acquirente disponibile a pagare un prezzo superiore. In tal caso, il tempo ottenuto con il rinvio consente di perfezionare la vendita stragiudiziale.

L’art. 164‐bis, invece, disciplina l’estinzione anticipata per infruttuosità: se, in base alle spese sostenute e al presumibile valore di realizzo, il giudice ritiene impossibile soddisfare neppure uno dei creditori, può chiudere la procedura . La norma è stata introdotta per evitare aste infinite e antieconomiche. Un esempio pratico è la decisione del Tribunale di Oristano del 2025, che ha chiuso una procedura dopo numerosi incanti andati deserti, con prezzi in costante calo e spese crescenti . Per ottenere la chiusura, il debitore deve fornire una perizia o documenti che dimostrino che il ricavato non coprirebbe neppure i costi della procedura o i crediti ipotecari di primo grado.

L’estinzione per infruttuosità, se concessa, comporta la cancellazione del pignoramento. Tuttavia, non estingue il debito: i creditori possono intraprendere altri tipi di esecuzioni (pignoramento di stipendi, conti correnti). Pertanto, il debitore deve sfruttare la chiusura come occasione per negoziare soluzioni definitive.

Le riforme dal 2014 al 2021: efficienza e tutela del debitore

Negli ultimi dieci anni il legislatore ha modificato ripetutamente la disciplina dell’esecuzione forzata per renderla più rapida e trasparente. Il D.L. 132/2014 (convertito in L. 162/2014) ha introdotto l’obbligo di deposito telematico degli atti, la maggiore pubblicità delle aste e la possibilità di vendita diretta del bene da parte del debitore. Successivamente, il D.L. 83/2015 ha ridotto i termini per l’istanza di vendita, imponendo tempi certi, e ha introdotto la delegazione delle vendite ai professionisti (notai, avvocati, commercialisti). Con la riforma del 2016 (D.L. 59/2016) è stato potenziato il ruolo del custode, attribuendogli funzioni di amministrazione e locazione del bene per evitare il deterioramento e generare reddito.

Nel 2017, la L. 119/2016 (di conversione del D.L. 113/2016) ha introdotto l’obbligo di pubblicazione sul Portale delle Vendite Pubbliche, rendendo ogni asta accessibile al pubblico. Dal 2018 tutte le aste giudiziarie sono telematiche, salvo casi eccezionali. La tecnologia ha migliorato la partecipazione e ridotto i costi, ma ha anche reso necessarie competenze specifiche che non tutti possiedono; i professionisti si sono organizzati in strutture specializzate per assistere i clienti nell’inserimento delle offerte e nella gestione dei pagamenti telematici.

Il D.L. 118/2021, convertito in L. 147/2021, ha introdotto l’istituto della composizione negoziata per le imprese in crisi, finalizzato a prevenire l’insolvenza e a favorire la continuità aziendale. Durante la composizione, le azioni esecutive, incluse le istanze di vendita, possono essere sospese su richiesta dell’imprenditore, previa valutazione dell’esperto negoziatore. Questa misura amplia la platea degli strumenti difensivi, consentendo alle imprese di ristrutturare i debiti e preservare gli immobili strumentali.

Per il debitore privato, la riforma del Codice della crisi e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019) ha reso più accessibili i procedimenti di sovraindebitamento: il piano del consumatore e l’accordo di ristrutturazione sono ora regolati in modo organico. La procedura consente di sospendere le esecuzioni pendenti e di ripartire il debito in base alla capacità di rimborso. La figura del gestore della crisi, professionalmente preparato, assiste il debitore nel predisporre la proposta e nei rapporti con i creditori. L’Avv. Monardo, iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, può assumere questo ruolo garantendo competenza tecnica e imparzialità.

Analisi dettagliata della rottamazione e della definizione agevolata

La rottamazione dei carichi affidati all’Agenzia delle Entrate‑Riscossione rappresenta una delle misure più utilizzate per risolvere situazioni di sovraindebitamento fiscale. Sin dalla rottamazione equater (D.L. 193/2016) e fino alla recente rottamazione‐quater della legge 197/2022, il legislatore ha offerto ai contribuenti la possibilità di estinguere le cartelle pagando la sola imposta, senza sanzioni e interessi di mora . La rottamazione‐quater riguarda i carichi dal 1° gennaio 2000 al 30 giugno 2022 e consente il pagamento in un’unica soluzione o in 18 rate da versare in cinque anni . Le prime due rate (10%) sono da versare nel 2023; le restanti sono ripartite dal 2024 al 2027.

La disciplina prevede che, dopo aver presentato la domanda entro il termine stabilito (31 gennaio 2023 prorogato al 30 aprile 2023), l’agente della riscossione comunichi l’ammontare dovuto e le scadenze. Il versamento puntuale delle rate determina l’estinzione del debito e la cancellazione dei fermi amministrativi e delle ipoteche. Se il contribuente salta anche una sola rata, decade dal beneficio e l’intero importo viene nuovamente iscritto a ruolo, con possibilità di nuove azioni esecutive.

La legge 15/2025 ha introdotto un’importante novità: la riammissione per i contribuenti decaduti dalla rottamazione. Chi non ha pagato nei termini può presentare una nuova dichiarazione entro il 30 aprile 2025 e versare le rate scadute entro il 31 luglio . In questo modo, si riattiva il piano di pagamento, dilazionabile in dieci rate fino al 2027. La riammissione mira a tutelare i soggetti che, a causa della crisi economica o di eventi straordinari (come la pandemia), non erano riusciti a rispettare le scadenze.

Un ulteriore istituto è lo stralcio automatico dei debiti fino a 1.000 euro affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2015 . L’annullamento avviene d’ufficio senza necessità di domanda, liberando milioni di contribuenti da micro‑debiti che spesso generavano solo costi amministrativi. Gli effetti fiscali non pregiudicano le eventuali iscrizioni ipotecarie, che vengono cancellate contestualmente.

La rottamazione si accompagna ad altre misure di definizione agevolata: il saldo e stralcio per soggetti in grave difficoltà economica (L. 145/2018), che prevede il pagamento di una percentuale tra il 16% e il 35% del debito in base all’ISEE; la definizione agevolata delle liti tributarie pendenti (L. 130/2022), con pagamento ridotto e stralcio delle sanzioni; e il ravvedimento speciale (legge di bilancio 2023) che consente di regolarizzare le dichiarazioni presentate tardivamente. Tutte queste misure possono incidere sulle procedure esecutive: aderendo alla definizione, le azioni dell’agente della riscossione vengono sospese e le istanze di vendita sull’immobile possono essere rinviate. L’Avv. Monardo è in grado di valutare quale strumento sia più conveniente in base alla posizione fiscale del cliente.

Il piano del consumatore nel contesto esecutivo

Il piano del consumatore è un istituto della L. 3/2012, oggi integrato nel Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza. Si applica alle persone fisiche non soggette al fallimento che si trovano in una situazione di sovraindebitamento. Il piano consente di ristrutturare tutti i debiti (bancari, fiscali, verso privati) tramite un programma di pagamenti commisurato alla capacità reddituale del debitore, spesso accompagnato da un esdebitamento parziale. Una volta omologato dal tribunale, il piano sospende o blocca le procedure esecutive in corso.

La Cassazione, con l’ordinanza n. 9549 dell’11 aprile 2025, ha fornito indicazioni importanti: ha stabilito che il termine di un anno di moratoria per i crediti privilegiati inizia a decorrere dalla pubblicazione del provvedimento di omologazione . Inoltre ha chiarito che, anche se la moratoria supera un anno, i creditori non hanno diritto di voto se la proposta è comunque più conveniente rispetto all’alternativa liquidatoria . Questa interpretazione amplia la flessibilità per i debitori, permettendo di presentare piani con periodi di sospensione più lunghi, purché si dimostri che il recupero dei creditori sarà maggiore rispetto alla liquidazione giudiziale.

La procedura inizia con la presentazione dell’istanza presso l’OCC competente, a cui segue l’audizione del debitore e la predisposizione della relazione particolareggiata. Successivamente il piano viene depositato in tribunale; i creditori possono fare osservazioni, ma non hanno potere di veto. Il giudice valuta la fattibilità e la convenienza, poi omologa la proposta. A seguito dell’omologazione, le eventuali istanze di vendita possono essere sospese o revocate. Il piano del consumatore rappresenta una alternativa efficace per salvare la casa, soprattutto per famiglie con reddito regolare ma indebitate oltre misura. Tuttavia richiede trasparenza, collaborazione e la disponibilità a destinare alla procedura una quota significativa dei propri redditi.

Istituti alternativi alla vendita: saldo e stralcio, rinegoziazione e transazione fiscale

Oltre agli strumenti formali previsti dalla legge, esistono pratiche negoziali che, se ben condotte, possono evitare l’asta. Il saldo e stralcio consiste nell’accordo con il creditore per estinguere il debito pagando una somma inferiore all’importo originario. In genere viene praticato dalle banche e dalle società di recupero crediti per chiudere posizioni deteriorate. È necessario disporre di una liquidità immediata o di un finanziatore; in cambio, il creditore rinuncia ad avviare o proseguire la procedura esecutiva. Il debito estinto viene segnalato come “saldo e stralcio” nelle banche dati, ma il soggetto si libera della garanzia ipotecaria. Un avvocato esperto può negoziare lo sconto e predisporre l’accordo scritto per evitare contestazioni.

La rinegoziazione del mutuo è un’altra strada: alcune banche accettano di rinegoziare il tasso, allungare il piano di rimborso o concedere un periodo di preammortamento per consentire al debitore di recuperare liquidità. Le recenti direttive europee favoriscono la rinegoziazione per evitare l’accumulo di NPL (non performing loans). La rinegoziazione può essere associata alla sospensione ex art. 624 bis: durante la sospensione, il debitore e la banca ridefiniscono il piano di rimborso e, se l’accordo viene rispettato, la procedura esecutiva viene abbandonata.

Infine, la transazione fiscale consente di definire i debiti con l’erario attraverso un accordo nell’ambito delle procedure concorsuali (art. 182 ter L.F. e oggi art. 80 CCII). La transazione permette di ridurre sanzioni e interessi e di rateizzare l’imposta. Nel 2023 il legislatore ha esteso la possibilità di transazione anche alle procedure di sovraindebitamento per le persone fisiche; ciò significa che il piano del consumatore può includere una proposta di pagamento agevolato verso l’Agenzia delle Entrate e l’INPS, che a sua volta deve essere approvata dal Tribunale. La transazione fiscale sospende le azioni esecutive dell’agente della riscossione e consente di liberare l’immobile.

Giurisprudenza di merito rilevante negli ultimi anni

Oltre alla Cassazione, numerosi tribunali e corti d’appello hanno emesso pronunce in materia di istanza di vendita e sospensione. Segnaliamo alcuni orientamenti significativi:

• Tribunale di Milano, ordinanza 12 gennaio 2024: ha ritenuto legittima la sospensione ex art. 624 bis richiesta solo da alcuni creditori, in quanto gli altri erano stati soddisfatti. Il giudice ha considerato che l’unico creditore residuo avesse aderito all’accordo, equiparando la situazione alla unanimità. La decisione amplia l’interpretazione della norma e tutela la volontà transattiva.
• Corte d’Appello di Roma, sentenza 3 marzo 2023: ha confermato la revoca di una sospensione perché il debitore non aveva pagato le rate concordate. La corte ha ribadito che la sospensione su istanza congiunta costituisce un beneficio eccezionale e che il mancato rispetto dell’accordo determina l’automatica ripresa dell’esecuzione, senza necessità di ulteriore istanza .
• Tribunale di Torino, ordinanza 5 settembre 2022: nel valutare un’istanza di rinvio ex art. 161‐bis, ha negato il consenso perché uno degli offerenti si era opposto, sostenendo di voler procedere subito alla gara. Il tribunale ha riconosciuto il diritto dell’offerente a vedere soddisfatta la sua partecipazione e ha richiamato la norma che richiede l’unanimità .
• Tribunale di Napoli, sentenza 18 novembre 2021: ha annullato un’asta perché la perizia non conteneva la descrizione di alcune servitù attive, ritenendo che l’errore avesse inciso sulla determinazione del prezzo. La decisione conferma l’importanza della completezza documentale.

Queste pronunce dimostrano che le regole non sempre vengono applicate in modo uniforme; la strategia difensiva deve quindi considerare l’orientamento del tribunale competente e la giurisprudenza locale.

Implicazioni fiscali e contabili della vendita all’asta

La vendita giudiziaria ha conseguenze fiscali sia per il debitore sia per l’aggiudicatario. Sul piano delle imposte indirette, l’aggiudicatario paga l’imposta di registro e ipotecaria/catastale in misura fissa se acquista come prima casa, oppure in misura proporzionale se acquista come seconda casa o come impresa. L’imposta sul valore aggiunto (IVA) è dovuta se il venditore è un’impresa soggetta a IVA, ad esempio un costruttore. In questo caso la base imponibile è il prezzo di aggiudicazione e l’acquirente può detrarre l’imposta se rivende il bene.

Il debitore potrebbe dover dichiarare eventuali plusvalenze se il prezzo di vendita è superiore al valore fiscalmente riconosciuto, ma nella maggior parte dei casi la vendita forzata avviene a valori inferiori al costo storico, generando minusvalenze irrilevanti. Tuttavia, la normativa fiscale prevede che eventuali crediti residui condonati (ad esempio, in seguito a saldo e stralcio) costituiscono sopravvenienze attive tassabili per l’impresa; per i privati, invece, non vi è tassazione. È importante tenere conto di questi aspetti nelle trattative, perché un accordo che prevede la rinuncia a una parte del credito può avere riflessi sulla dichiarazione dei redditi del creditore.

Dal punto di vista contabile, la cancellazione del bene dal patrimonio del debitore avviene al momento del decreto di trasferimento. L’eventuale differenza tra il valore contabile e il prezzo di aggiudicazione genera una perdita; se il debitore è un imprenditore, la perdita è deducibile fiscalmente in base all’art. 101 del TUIR. Per l’aggiudicatario imprenditore, l’immobile entra in contabilità al costo di acquisto più le imposte; le spese di ristrutturazione sono capitalizzabili. Un’adeguata consulenza commerciale è quindi necessaria per valutare i riflessi fiscali delle diverse soluzioni.

Considerazioni sull’evoluzione legislativa e prospettive future

Le molteplici riforme intervenute dimostrano che la disciplina della esecuzione forzata e della composizione della crisi è in continua evoluzione. I recenti interventi mirano a rendere la procedura più efficiente, a tutela di creditori e debitori. L’introduzione degli strumenti telematici, la riduzione dei tempi e la centralità degli accordi stragiudiziali rappresentano passi avanti verso una giustizia più moderna e vicino alle esigenze economiche. Al contempo, la crisi economica e le nuove emergenze (pandemia, aumento dei tassi) richiedono ulteriori strumenti di protezione per le famiglie e le imprese.

Tra le prospettive future si segnalano:

• Digitalizzazione avanzata: si prevede l’integrazione tra il Portale delle Vendite Pubbliche e le banche dati catastali e ipotecarie per rendere immediato l’accesso alle informazioni. L’uso della blockchain potrebbe garantire la tracciabilità delle offerte e ridurre il rischio di frodi.
• Maggiore tutela dell’abitazione principale: in sede europea si discute di rafforzare la protezione della prima casa, limitando l’espropriazione solo a casi estremi. Alcuni Stati prevedono soglie minime di valore al di sotto delle quali non si può procedere a pignoramento immobiliare.
• Sinergie con le procedure concorsuali: il codice della crisi punta a unificare la disciplina del sovraindebitamento con quella delle imprese, consentendo maggiore flessibilità e soluzioni ibride. L’istituto della composizione negoziata potrebbe essere esteso anche alle persone fisiche.
• Educazione finanziaria: prevenire il sovraindebitamento richiede sensibilizzazione sul corretto uso del credito, sulla gestione del budget familiare e sull’importanza di rivolgersi tempestivamente a professionisti qualificati.

In sintesi, il quadro normativo è complesso ma offre al debitore molte opportunità per evitare la vendita forzata. La chiave è agire per tempo, conoscere gli strumenti disponibili e affidarsi a professionisti capaci di orientarsi tra norme, giurisprudenza e prassi amministrative.

Guida pratica alla predisposizione dell’istanza di vendita e alla difesa del debitore

Come si redige un’istanza di vendita

Sebbene questo articolo sia rivolto al debitore, comprendere la struttura dell’istanza di vendita aiuta a individuare eventuali vizi. L’istanza è l’atto con cui il creditore chiede al giudice di ordinare la vendita e deve contenere una serie di elementi essenziali:

1. Intestazione: indicazione del tribunale competente, del numero di ruolo della procedura e delle parti. La competenza è del giudice dell’esecuzione del luogo in cui l’immobile è sito.
2. Premesse: esposizione dei fatti che giustificano la richiesta, tra cui: il titolo esecutivo (ad esempio, sentenza, decreto ingiuntivo o mutuo ipotecario), la notifica del precetto e del pignoramento, la trascrizione del pignoramento nei registri immobiliari e l’eventuale intervento di altri creditori muniti di titolo.
3. Deposito della documentazione: come richiede l’art. 567 c.p.c., bisogna allegare i certificati ipotecari e catastali, la planimetria, il certificato urbanistico, la relazione ventennale e qualsiasi documento che descriva lo stato giuridico . In alcuni tribunali è obbligatorio il fascicolo telematico con file separati per ogni documento.
4. Richiesta al giudice: il creditore chiede la nomina dell’esperto, la fissazione dell’udienza e l’autorizzazione alla vendita. Può anche proporre modalità specifiche (vendita senza incanto, delega a professionista) e il prezzo base suggerito. L’istanza deve evidenziare l’ammontare del credito, gli interessi maturati e le spese; questo è importante per la successiva fase di riparto.
5. Sottoscrizione e procura: l’istanza deve essere firmata dal difensore munito di procura speciale. Nel processo telematico, la sottoscrizione avviene con firma digitale.

L’errore più frequente è il deposito incompleto: se manca la relazione ipotecaria o se non è aggiornata, l’istanza può essere dichiarata inammissibile e il pignoramento inefficace. Inoltre, la giurisprudenza richiede che il creditore indichi se vi sono altre procedure in corso, comunicando eventuali iscrizioni su quote indivise. Un’istanza completa e ben documentata facilita la vendita; al contrario, carenze documentali danno al debitore margine per opporsi.

Strategie difensive: contestare e opporsi all’istanza

Di fronte all’istanza di vendita, il debitore può adottare diverse strategie difensive, a seconda delle circostanze:

1. Verificare il titolo: controllare se il titolo esecutivo è valido, definitivo e non soggetto a sospensione. Spesso i decreti ingiuntivi sono stati opposti o impugnati e non sono ancora passati in giudicato; in tal caso, il pignoramento è illegittimo. Anche il precetto potrebbe essere nullo se non rispetta i termini di legge.
2. Accertare la regolarità del pignoramento: la notifica al debitore e al coniuge deve essere corretta; se l’immobile è in comunione o comproprietà, la notifica deve essere effettuata anche agli altri comproprietari. In mancanza, il pignoramento è viziato e può essere annullato tramite opposizione ex art. 617 c.p.c.
3. Controllare la documentazione allegata: come detto, l’assenza di certificati ipotecari o catastali ventennali è causa di inefficacia. Anche la mancata indicazione di servitù, vincoli, abusi edilizi o diritti di terzi può costituire motivo di contestazione. Il debitore può produrre documenti che dimostrano la presenza di vincoli non considerati nella perizia.
4. Presentare opposizione agli atti esecutivi: entro 20 giorni dalla conoscenza dell’atto, il debitore può impugnare l’istanza di vendita, il provvedimento di nomina del perito o altre decisioni. L’opposizione va proposta con ricorso al giudice dell’esecuzione e sospende la procedura fino alla decisione.
5. Richiedere la sospensione ex art. 624 bis: concordando con i creditori, il debitore può ottenere un periodo di sospensione per trovare una soluzione alternativa .
6. Proporre un piano del consumatore o accordo di ristrutturazione: se la situazione economica è compromessa, è consigliabile attivare procedure di composizione della crisi che sospendono la vendita.

Ogni strategia comporta rischi e costi; è quindi indispensabile una valutazione professionale. In particolare, l’opposizione temeraria può essere sanzionata con spese di soccombenza e ritardi, mentre un accordo stragiudiziale ben strutturato può portare a un esito soddisfacente.

Il ruolo del custode, del delegato alle vendite e dell’esperto stimatore

Nella procedura esecutiva intervengono diverse figure professionali che possono influire sull’esito dell’asta:

• Il custode giudiziario: nominato dal giudice, ha il compito di conservare e amministrare l’immobile pignorato. Può concedere l’uso a terzi, stipulare contratti di locazione autorizzati, incassare i canoni e pagare le spese di manutenzione. Dal 2016 il custode può promuovere la liberazione dell’immobile quando è occupato senza titolo, accelerando la vendita. Per il debitore, collaborare con il custode può limitare il deterioramento dell’immobile e mantenere un minimo di redditività.
• Il delegato alle vendite: introdotto con le riforme del 2015, il delegato (spesso un notaio, avvocato o commercialista) si occupa di svolgere l’asta al posto del giudice, gestire le offerte, aggiudicare il bene e redigere il verbale di vendita. Il delegato può adottare decisioni pratiche (ad esempio, escludere offerte non conformi) e dispone di poteri di direzione dell’udienza. Il rapporto con il delegato è importante: il debitore può presentare istanze (ad esempio, accesso all’immobile per potenziali acquirenti) direttamente a lui.
• L’esperto stimatore: la sua perizia è il punto di riferimento per il valore base. Deve essere imparziale e competente; eventuali errori possono pregiudicare il prezzo di vendita. Il debitore può nominare un proprio consulente tecnico di parte per esaminare la perizia e rilevare incongruenze. Ad esempio, se la stima non tiene conto di ristrutturazioni recenti o di miglioramenti, il valore potrebbe essere sottostimato. Il giudice, su istanza motivata, può disporre una integrazione della perizia.

La collaborazione e il confronto con queste figure consente di prevenire errori e di valorizzare correttamente il bene. Una perizia accurata e una gestione professionale dell’asta aumentano le possibilità che l’immobile venga venduto a un prezzo equo, riducendo il danno per il debitore.

Il gestore della crisi e l’esperto negoziatore: funzioni e vantaggi

Nel quadro delle procedure di sovraindebitamento e di composizione negoziata, rivestono un ruolo chiave il gestore della crisi (L. 3/2012 e Codice della crisi) e l’esperto negoziatore (D.L. 118/2021). Il gestore, nominato dall’OCC, assiste il debitore nella redazione del piano del consumatore o dell’accordo di composizione. Il suo compito è verificare la veridicità dei dati forniti, redigere la relazione, facilitare le trattative e vigilare sull’esecuzione del piano. L’Avv. Monardo, come gestore della crisi iscritto presso il Ministero della Giustizia, garantisce un supporto professionale, indipendente e tecnico.

L’esperto negoziatore, introdotto per le imprese in crisi, ha il compito di favorire la trattativa con i creditori. Durante la composizione negoziata, l’imprenditore mantiene la gestione dell’azienda ma sotto la supervisione dell’esperto. Se vengono soddisfatte alcune condizioni (continuità aziendale, convenienza per i creditori), il tribunale può concedere misure protettive che sospendono le azioni esecutive. L’esperto monitora i progressi e può proporre soluzioni alternative. La combinazione tra la figura dell’esperto e l’art. 624 bis può consentire alle imprese di bloccare le aste, rinegoziare il debito e preservare l’immobile strumentale.

Confronto con altri ordinamenti europei

È interessante confrontare la disciplina italiana con quella di altri Paesi europei. In Francia, la procedura di espropriazione immobiliare (saisie immobilière) è simile a quella italiana, ma prevede la possibilità per il debitore di vendere volontariamente il bene sotto il controllo del giudice anche dopo l’asta, purché il prezzo sia superiore del 10% al prezzo di aggiudicazione. Inoltre, il giudice può sempre sospendere la vendita se il debitore dimostra che la vendita volontaria è imminente.

In Germania, il codice di procedura esecutiva (Zivilprozessordnung) stabilisce che l’asta (Zwangsversteigerung) può essere rinviata se il debitore prova l’esistenza di “interessi urgenti degni di protezione”, ad esempio la necessità di una vendita privata. Le procedure sono gestite dai tribunali con l’ausilio di professionisti (Rechtspfleger) e prevedono la possibilità di conversione del pignoramento in somme (Ablösung), cioè il pagamento del debito in un’unica soluzione da parte del debitore entro certi termini per evitare l’asta.

Nel Regno Unito, il creditore ipotecario può vendere l’immobile per recuperare il credito (repossession) senza un vero e proprio intervento giudiziario, ma il debitore può rivolgersi alla corte per ottenere una sospensione se dimostra la possibilità di pagare. Non esiste un’istanza di vendita strutturata come in Italia, ma la procedura di foreclosure è più rapida e spesso meno garantista per il debitore.

Il confronto mostra che l’Italia ha un sistema garantista ma complesso, che tutela il debitore offrendo strumenti di sospensione e composizione; altri ordinamenti privilegiano la rapidità della liquidazione. La scelta di strumenti difensivi in Italia deve tenere conto di questo equilibrio tra tutela e efficienza.

Consigli operativi per prevenire l’asta e gestire il sovraindebitamento

Prevenire la procedura esecutiva è possibile adottando comportamenti consapevoli e avvalendosi tempestivamente di consulenti:

• Monitorare i debiti: tenere sotto controllo scadenze e importi, verificando eventuali errori nelle segnalazioni. Utilizzare strumenti di bilancio familiare per gestire entrate e uscite.
• Comunicare con i creditori: se si prevede di non poter rispettare una rata, è meglio contattare subito la banca o l’ente creditore per chiedere un differimento o una rinegoziazione. Molte banche offrono soluzioni temporanee (moratoria, sospensione del mutuo) soprattutto in presenza di comprovate difficoltà.
• Evitare l’accumulo di interessi di mora: anche piccoli importi possono crescere nel tempo. Pagare almeno una parte del debito riduce gli interessi e dimostra la volontà di adempiere.
• Utilizzare gli strumenti di definizione agevolata: aderire alle rottamazioni e ai piani di rateazione consente di risparmiare sanzioni e di evitare l’esecuzione .
• Rivolgersi a professionisti: un avvocato specializzato e un commercialista possono aiutare a negoziare con i creditori e a predisporre un piano di rientro realistico. Lo studio dell’Avv. Monardo offre una consulenza interdisciplinare che unisce competenze legali e fiscali.

Agire per tempo è la strategia più efficace: molte procedure esecutive possono essere evitate o risolte con accordi se affrontate con anticipo. L’esperienza dimostra che attendere la notifica dell’istanza di vendita riduce drasticamente le possibilità di salvataggio del bene.

Sintesi dei punti chiave e riflessioni finali

La predisposizione dell’istanza di vendita richiede requisiti formali stringenti e documentazione completa; eventuali lacune costituiscono motivi per contestarla . Il debitore può difendersi controllando la validità del titolo, la regolarità del pignoramento, la correttezza della perizia e utilizzando strumenti quali l’opposizione agli atti esecutivi, la sospensione ex art. 624 bis, il piano del consumatore e la rottamazione. Il ruolo delle figure professionali (custode, delegato, esperto) è determinante per la corretta gestione dell’asta; il debitore deve interagire con loro per valorizzare l’immobile e salvaguardare i propri diritti. Le riforme degli ultimi anni e la comparazione con gli ordinamenti europei mostrano un trend verso maggiore efficienza e trasparenza, ma la complessità della normativa impone di affidarsi a professionisti esperti.

In ultima analisi, l’istanza di vendita all’asta non è un destino inevitabile: esistono numerose strade per evitarla o sospenderla. Il successo dipende dalla tempestività dell’azione, dalla conoscenza della normativa e dalla capacità di negoziare. L’assistenza di un legale come l’Avv. Monardo e del suo staff offre la possibilità di trasformare una situazione di crisi in un percorso di ristrutturazione e recupero, proteggendo il patrimonio e ripartendo con una posizione più sostenibile.

Guida alla compilazione della domanda di definizione agevolata (rottamazione)

Molti debitori fiscali, pur consapevoli della possibilità di aderire alla rottamazione, non sanno come presentare correttamente la domanda. Di seguito una guida dettagliata:

1. Reperimento del modulo: l’Agenzia delle Entrate‑Riscossione mette a disposizione sul proprio sito il modulo di adesione alla definizione agevolata (modello “Definizione agevolata 2023/2024”). Il modulo può essere compilato online tramite l’area riservata del contribuente o scaricato in formato PDF.
2. Dati da inserire: è necessario indicare i dati anagrafici o aziendali, il codice fiscale o partita IVA, l’indirizzo PEC e un recapito telefonico. Occorre selezionare le cartelle o avvisi che si intendono definire; l’elenco è consultabile nell’area personale. Se si decide di definire tutte le posizioni, è sufficiente barrare l’apposita casella.
3. Modalità di pagamento: il contribuente deve scegliere tra pagamento in un’unica soluzione o rateizzazione fino a 18 rate . Nella dichiarazione occorre indicare se si desidera che la prima o unica rata venga addebitata in conto corrente bancario (opzione consigliata per evitare ritardi). È possibile anche pagare tramite bollettino PagoPA.
4. Invio della domanda: la dichiarazione può essere inviata direttamente online tramite SPID, CIE o CNS. In alternativa, si può spedire via PEC allegando il modulo firmato digitalmente e la copia del documento d’identità. Per chi non dispone di strumenti telematici, è previsto il deposito presso gli sportelli dell’agente della riscossione.
5. Ricezione dell’atto di accoglimento: entro tre mesi dalla scadenza per la presentazione, l’Agenzia invia la comunicazione delle somme dovute con il piano di pagamento. Il contribuente deve verificare l’esattezza dei dati: eventuali importi non dovuti devono essere contestati tramite istanza di rettifica.
6. Adempimenti successivi: il versamento della prima rata determina la sospensione delle procedure esecutive. È fondamentale rispettare le scadenze: il mancato pagamento anche di una sola rata comporta la decadenza dai benefici e la riattivazione degli atti di pignoramento. Con la legge 15/2025, chi decade ha la possibilità di riammissione presentando una nuova dichiarazione entro il 30 aprile 2025 e versando quanto dovuto entro il 31 luglio .
7. Documentazione da conservare: conservare la ricevuta di presentazione della domanda e le quietanze di pagamento è essenziale per dimostrare l’adesione e la regolarità dei versamenti. In caso di controllo, l’assenza di documenti potrebbe comportare la revoca della definizione.

Per i contribuenti che hanno anche debiti diversi, come sanzioni amministrative o multe, occorre verificare se rientrano nella definizione agevolata; ad esempio, le sanzioni per violazioni del codice della strada sono escluse dalla rottamazione, ma possono essere oggetto di transazione con l’ente creditore. La consulenza di un professionista è utile per selezionare i carichi, evitare la decadenza e combinare la rottamazione con altri strumenti (ad esempio, piano del consumatore). L’Avv. Monardo e il suo team supportano i clienti nella compilazione delle domande, nel dialogo con l’Agenzia delle Entrate e nella verifica degli estratti di ruolo.

Nota sulla consultazione delle fonti normative

La materia delle esecuzioni forzate e delle definizioni agevolate è regolata da testi di legge complessi e in continuo aggiornamento. È fondamentale fare riferimento a fonti normative ufficiali quali il codice di procedura civile, le relative disposizioni di attuazione, il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, le leggi di bilancio e i decreti‑legge che introducono rottamazioni e definizioni. Per approfondire le sentenze citate, è consigliabile consultare i portali istituzionali della Corte di Cassazione o del Ministero della Giustizia e gli archivi delle pronunce dei tribunali. Anche le circolari dell’Agenzia delle Entrate forniscono chiarimenti interpretativi sulla rottamazione . L’aggiornamento continuo e il ricorso a professionisti qualificati garantiscono una corretta applicazione delle norme e la protezione dei propri diritti.

Contatta subito qui di seguito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una valutazione legale personalizzata e immediata.