Introduzione

Il rialzo repentino dei tassi d’interesse, gli effetti della pandemia e dell’inflazione e le continue modifiche legislative hanno trasformato il mutuo da una forma di finanziamento a lungo termine in una delle principali fonti di stress per famiglie e imprese. Una rata troppo alta può mettere a rischio l’equilibrio finanziario di un nucleo familiare; in caso di insolvenza, si può arrivare al pignoramento e alla vendita della casa. Per questo motivo è cruciale conoscere gli strumenti giuridici che consentono di rinegoziare il mutuo o di rimodularne le condizioni.

Nel corso del tempo, il legislatore è intervenuto più volte per favorire la rinegoziazione o la sospensione delle rate: dal Fondo di solidarietà “Gasparrini” (legge 244/2007) che consente di sospendere le rate per chi attraversa periodi di difficoltà , alla portabilità del mutuo (art. 120‑quater TUB) con cui si può spostare gratuitamente il finanziamento presso un’altra banca . Nel 2023 una norma transitoria ha addirittura riconosciuto un diritto legale a convertire il mutuo da variabile a fisso per i titolari di mutui inferiori a 200 000 € con ISEE fino a 35 000 € , possibilità scaduta il 31 dicembre 2023. A questo si aggiungono l’art. 41‑bis del D.L. 124/2019, che consente al debitore in esecuzione immobiliare di chiedere la rinegoziazione del mutuo o un nuovo finanziamento garantito con surroga , le procedure di sovraindebitamento del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (CCII) e il Fondo di garanzia prima casa che assicura i mutui dei giovani o delle famiglie numerose con garanzia statale fino all’80 % .

Oltre alla normativa, la giurisprudenza più recente ha chiarito che il principio di buona fede e solidarietà (artt. 1175 e 1375 c.c.) impone alle parti di collaborare per riequilibrare il contratto; ciò non comporta un obbligo automatico di accettare la rinegoziazione, ma impone alla banca di valutare le richieste senza ostacolarle . L’Arbitro Bancario Finanziario (ABF) ha confermato che non esiste un diritto incondizionato alla rinegoziazione , mentre la Cassazione ha precisato che la mancata indicazione del piano di ammortamento in un mutuo a tasso fisso non determina nullità del contratto .

Lo Studio dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo

Questo articolo è redatto con taglio pratico e divulgativo dal punto di vista del debitore. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista, coordina un team multidisciplinare di avvocati e commercialisti che opera in tutta Italia in materia di diritto bancario e tributario. È Gestore della crisi da sovraindebitamento ai sensi della L. 3/2012 (ora incorporata nel CCII), iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; è professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) e Esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021. La sua esperienza spazia dalla difesa in procedure esecutive alla negoziazione con banche ed enti di riscossione, passando per i piani del consumatore e la rottamazione delle cartelle.

Come può aiutarti lo Studio Monardo?

• Analizza il contratto di mutuo e verifica la presenza di clausole irregolari o costi illegittimi (ad esempio tassi usurari o mancanza di trasparenza).
• Presenta istanze di rinegoziazione, surroga o conversione del tasso, formulando proposte sostenibili per la banca.
• In caso di pignoramento, propone ricorsi per opposizione agli atti esecutivi e chiede la sospensione dell’esecuzione ex art. 41‑bis .
• Assiste nei piani del consumatore e nelle procedure di sovraindebitamento, tutelando la prima casa .
• Valuta soluzioni stragiudiziali (accordi di ristrutturazione, piani del consumatore, saldo e stralcio) e strumenti agevolativi come rottamazione e definizione agevolata dei debiti fiscali.

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1. Contesto normativo e giurisprudenziale

1.1 Principi generali della rinegoziazione

Nel diritto privato italiano non esiste una norma generale che imponga al creditore la modifica delle condizioni di un contratto di mutuo. Tuttavia, la rinegoziazione trova fondamento in diversi principi e norme:

• Obbligo di buona fede e correttezza: Gli artt. 1175 e 1375 del codice civile impongono a entrambe le parti di comportarsi con lealtà e cooperazione, specialmente quando sopravvengono situazioni impreviste (aumento dei tassi, pandemia). La Corte di Cassazione ha valorizzato la buona fede come «criterio ordinante» dei rapporti contrattuali .
• Solidarietà costituzionale: L’art. 2 della Costituzione impone la solidarietà sociale e la tutela della persona; la Corte costituzionale ha più volte ribadito che la proprietà della casa familiare merita tutela rafforzata.
• Divieto di anatocismo e tutela della trasparenza: Le norme sul credito bancario (art. 117 TUB e Delibera CICR 2000) impongono la chiarezza delle condizioni. La Cassazione a Sezioni Unite ha chiarito che la mancata indicazione del metodo di ammortamento in un mutuo a tasso fisso non comporta nullità parziale .

In assenza di una legge specifica, la rinegoziazione rimane una facoltà contrattuale che richiede il consenso della banca; la giurisprudenza e l’ABF sono concordi nel ritenere che non sussista un diritto soggettivo a ottenere la modifica delle condizioni . Tuttavia, la banca deve valutare la proposta in buona fede e non può rifiutarla per motivi meramente pretestuosi.

1.2 Art. 120‑quater TUB: surroga e rinegoziazione a costo zero

L’articolo 120‑quater del Testo unico bancario (D.Lgs. 385/1993) disciplina la portabilità dei finanziamenti garantiti da ipoteca e consente al debitore di trasferire il mutuo presso un’altra banca (surroga) o di modificarne le condizioni con la banca originaria (rinegoziazione). La norma prevede:

• Surroga gratuita: Il cliente può trasferire il proprio mutuo a un nuovo istituto senza sostenere costi né penali. Le eventuali spese di perizia o notarili sono a carico della banca subentrante. La surroga deve essere perfezionata entro 30 giorni lavorativi; per ogni giorno di ritardo la banca originaria è tenuta a risarcire lo 0,5 ‰ del capitale residuo .
• Rinegoziazione con la stessa banca: Il comma 5 stabilisce che il mutuatario e l’intermediario possono concordare la variazione delle condizioni del contratto, anche senza ricorrere a un atto notarile, tramite semplice scrittura privata. Non sono dovute penali né spese di istruttoria . Le agevolazioni fiscali maturate permangono .

La possibilità di rinegoziare gratuitamente è una conquista importante: consente di adeguare il tasso (ad esempio passando da variabile a fisso), di modificare la durata o di ridurre lo spread senza dover stipulare un nuovo contratto. Tuttavia, la norma non impone alla banca di accettare; la proposta è soggetta alla valutazione del merito creditizio e della convenienza economica.

1.3 Conversione da variabile a fisso (Legge 197/2022, art. 1, comma 322)

Per far fronte al rialzo dei tassi, la Legge di Bilancio 2023 (L. 197/2022) aveva introdotto un meccanismo straordinario che consentiva a determinate categorie di mutuatari di convertire il proprio mutuo da variabile a tasso fisso. Il comma 322 stabiliva che, fino al 31 dicembre 2023, i mutuatari potevano chiedere la conversione alle seguenti condizioni :

• il mutuo doveva essere stato stipulato prima del 1° gennaio 2023;
• importo originario non superiore a 200 000 €;
• destinato all’acquisto o alla ristrutturazione dell’abitazione principale;
• indicatore ISEE del nucleo familiare non superiore a 35 000 €;
• regolarità nei pagamenti delle rate;
• tasso fisso applicato pari al minore tra l’IRS a 10 anni e l’IRS corrispondente alla durata residua del finanziamento, maggiorato dello spread originario.

Questa norma, combinata con l’art. 8 del D.L. 70/2011, garantiva un vero e proprio diritto temporaneo alla conversione; tuttavia, la finestra si è chiusa il 31 dicembre 2023 e non è stata rinnovata. Oggi la conversione da variabile a fisso torna a essere una facoltà contrattuale, rimessa alla negoziazione con la banca.

1.4 Art. 41‑bis D.L. 124/2019: rinegoziazione in executivis con beneficio di esdebitazione

Quando sul bene ipotecato grava un pignoramento, il legislatore ha introdotto un meccanismo speciale per salvaguardare la prima casa del debitore. L’art. 41‑bis del D.L. 26 ottobre 2019 n. 124 (convertito in L. 157/2019 e modificato dal D.L. 41/2021) consente al consumatore che sia destinatario di un’esecuzione immobiliare sulla propria abitazione principale di chiedere alla banca la rinegoziazione del mutuo oppure un nuovo finanziamento garantito da surroga ipotecaria, con contestuale estinzione del mutuo originario. I tratti salienti della norma sono :

• Soggetti coinvolti: possono accedere i consumatori debitori; la banca creditrice può essere un istituto bancario, un intermediario finanziario o una società veicolo di cartolarizzazione.
• Condizioni: il mutuo deve riguardare l’acquisto della prima casa; almeno il 10 % del capitale deve essere già rimborsato; il valore del debito non può superare 250 000 €; il pignoramento deve essere stato notificato tra il 1° gennaio 2010 e il 30 giugno 2019 (termini modificati dalle successive proroghe); non devono esserci altri creditori intervenuti o questi devono rinunciare agli atti.
• Prezzo offerto: la somma offerta per l’estinzione del debito (con nuovo finanziamento o rinegoziazione) deve essere almeno pari al 75 % del valore di base d’asta;
• Durata: la rinegoziazione o il nuovo prestito possono avere durata fino a 30 anni, ma la somma tra l’età del debitore e la durata non può superare 80 anni ;
• Fondo di garanzia: la nuova operazione è assistita dal Fondo di garanzia per la prima casa (c.d. Fondo Consap) che copre fino all’80 % del capitale.
• Procedura: il debitore deve presentare domanda entro termini stabiliti (originariamente 31 dicembre 2021, poi prorogati) e il giudice può sospendere l’esecuzione fino a sei mesi per consentire la trattativa . Se la banca accetta, si sottoscrive una scrittura privata che estingue il mutuo; il decreto di trasferimento viene revocato e il debito residuo viene cancellato (esdebitazione).

La ratio della norma è evitare che la casa venga venduta all’asta con forte deprezzamento e, al contempo, consentire al creditore di rientrare attraverso un nuovo piano garantito. Tuttavia, come evidenziato dal Tribunale di Firenze (ordinanza 2025), la legge riconosce solo il diritto del debitore a presentare la richiesta, ma non obbliga la banca ad accettare . Inoltre, la sospensione dell’esecuzione è rimessa alla discrezionalità del giudice .

1.5 Rinegoziazione, surroga e sostituzione: differenze pratiche

Molti confondono la rinegoziazione con la surroga o con la sostituzione del mutuo. La rinegoziazione avviene con la stessa banca e comporta la modifica di uno o più elementi del contratto (tipo di tasso, spread, durata, spese accessorie), senza estinguere il vecchio finanziamento; non richiede notaio e non ha costi per il cliente . La surroga, disciplinata dall’art. 120‑quater TUB, consiste nel trasferimento del debito residuo a un’altra banca che offre condizioni migliori; la nuova banca sostiene le spese notarili e l’operazione è gratuita per il mutuatario . La sostituzione prevede invece l’estinzione del vecchio mutuo e la stipula di un nuovo mutuo con un nuovo importo e nuove condizioni; comporta costi di istruttoria, perizia e imposta sostitutiva . La scelta tra le tre opzioni dipende dagli obiettivi: per modifiche minime conviene rinegoziare; se si vogliono tassi molto più bassi è preferibile la surroga; la sostituzione si utilizza quando si ha bisogno di liquidità aggiuntiva .

1.6 Fondo di solidarietà per la sospensione delle rate (Fondo Gasparrini)

Il Fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto della prima casa (istituito dall’art. 2, comma 475, della legge 244/2007) consente di sospendere le rate del mutuo fino a 18 mesi in caso di eventi che incidono sulla capacità di rimborso. La sospensione è ammessa quando il mutuatario :

• perde il lavoro o viene messo in cassa integrazione (la durata della sospensione varia a seconda del periodo di disoccupazione);
• subisce una riduzione dell’orario di lavoro di almeno 30 giorni;
• muore o subisce un grave handicap;
• sostiene spese mediche rilevanti;
• registra un calo del reddito del 20 % rispetto all’anno precedente (per i lavoratori autonomi).

Il mutuo deve essere destinato all’acquisto della prima casa e avere importo non superiore a 250 000 €; il Fondo copre il 50 % degli interessi maturati durante la sospensione . Durante l’emergenza COVID‑19, la normativa è stata estesa a mutui fino a 400 000 € e ad altre categorie; la legge 197/2022 ha prorogato alcune misure fino al 31 dicembre 2023 . Il mutuatario deve presentare domanda alla banca, che la inoltra a Consap: se accettata, l’ammortamento viene congelato senza costi aggiuntivi.

1.7 Fondo di garanzia Mutui Prima Casa

Il Fondo di garanzia per i mutui prima casa, istituito con la legge 147/2013, offre una garanzia statale fino al 50 % (elevabile all’80 % per determinati soggetti) del capitale del mutuo destinato all’acquisto o ristrutturazione della prima casa. La Legge di bilancio 2025 (L. 207/2024) ha rimodulato i requisiti e prorogato il Fondo fino al 31 dicembre 2027 . Dal 1° gennaio 2025 l’accesso è riservato :

• alle giovani coppie (sposate o conviventi da almeno 2 anni) in cui almeno uno non abbia superato 35 anni;
• ai nuclei monogenitoriali con figli minori;
• ai conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi case popolari;
• ai giovani sotto i 36 anni;
• alle famiglie numerose con almeno tre figli minori e ISEE non superiore a 40 000 €; per quattro figli ISEE fino a 45 000 €, per cinque o più figli ISEE fino a 50 000 € .

La norma prevede inoltre che, per i mutui con rapporto loan to value (LTV) superiore all’80 %, la garanzia elevata possa essere concessa anche quando il Tasso Effettivo Globale (TEG) supera il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM), nei limiti del differenziale tra l’IRS a 10 anni del mese precedente e l’IRS utilizzato per il TEGM . La garanzia è valida per mutui fino a 250 000 € e riguarda immobili non di lusso destinati ad abitazione principale. Il richiedente non deve possedere altri immobili a uso abitativo e la banca non può richiedere garanzie aggiuntive oltre all’ipoteca e alla garanzia statale .

1.8 Procedure di sovraindebitamento (CCII)

Con l’entrata in vigore del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019) il legislatore ha riformato la legge sul sovraindebitamento (L. 3/2012) introducendo il piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (artt. 67‑73 CCII). Il piano consente al consumatore sovraindebitato di proporre al tribunale un programma per soddisfare i creditori anche parzialmente . Gli aspetti rilevanti per i mutuatari sono:

• Art. 67 CCII: il consumatore può proporre la prosecuzione del mutuo ipotecario sulla prima casa, prevedendo il pagamento delle rate future e l’eventuale ristrutturazione del debito . Il piano può includere la falcidia (riduzione) dell’importo residuo se il valore dell’immobile è inferiore al debito, purché il creditore ottenga più di quanto riceverebbe in una liquidazione.
• Art. 68 CCII: la domanda deve essere presentata tramite un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) o, se non disponibile, tramite un professionista nominato dal presidente del tribunale. L’istanza deve contenere l’elenco dei creditori, l’esposizione delle cause dell’indebitamento e la descrizione della situazione patrimoniale . Dalla presentazione dell’istanza e fino all’omologazione, gli interessi per i crediti chirografari sono sospesi.
• Art. 69 CCII: prevede limiti soggettivi per l’accesso (ad esempio, il consumatore non può aver già ottenuto l’esdebitazione nei cinque anni precedenti) e impone che i creditori non possano opporsi se hanno causato il sovraindebitamento violando le norme sul merito creditizio .
• Art. 70 e 71 CCII: regolano l’ammissibilità e l’omologazione del piano e la sua esecuzione, disponendo che il giudice può sospendere le procedure esecutive e che l’OCC controlla l’adempimento .

La procedura si svolge davanti al tribunale, senza necessità di voto dei creditori (tranne che per specifici casi), e può prevedere la continuità del mutuo sulla casa di abitazione, con possibilità di moratoria oltre i dodici mesi; la Cassazione ha riconosciuto la validità di dilazioni ultrannuali .

1.9 Giurisprudenza recente e ABF

La giurisprudenza e le decisioni dell’Arbitro Bancario Finanziario forniscono importanti chiarimenti:

• Cassazione Sezioni Unite 28314/2019: ha elevato il principio di buona fede a criterio ordinante; la Corte ha ritenuto che la rinegoziazione può essere imposta in presenza di sopravvenienze straordinarie se la banca rifiuta di rinegoziare in violazione del dovere di solidarietà .
• Cassazione Sezioni Unite 15130/2024: ha affermato che l’omissione dell’indicazione del metodo di ammortamento e del regime di capitalizzazione in un mutuo a tasso fisso non comporta la nullità parziale del contratto . Ciò riduce le possibilità di contestare la validità del mutuo sulla base di irregolarità formali.
• ABF Collegio di Milano, decisione n. 8782/2025: ha qualificato come “non consumatore” un socio amministratore che aveva rinegoziato il mutuo della società, escludendolo dalle tutele del consumatore e respingendo la richiesta di risarcimento per il ritardo nella rinegoziazione . La decisione ribadisce che la rinegoziazione è una facoltà e non un diritto, e che il danno da ritardo va dimostrato.
• ABF decisioni nn. 354/2024 e 6753/2024: hanno confermato che non esiste un diritto generalizzato alla rinegoziazione; la banca può rifiutare la proposta sulla base del merito creditizio .
• Tribunali di merito: alcune pronunce hanno autorizzato piani del consumatore con prosecuzione del mutuo anche dopo la risoluzione del contratto (Trib. Bari 27/10/2021) ; altre hanno falcidiato il debito ipotecario riducendo drasticamente l’importo residuo (Trib. Nola 2020) ; in altri casi i giudici hanno rigettato piani troppo penalizzanti per la banca .

2. Procedura passo‑passo per rinegoziare il mutuo

La rinegoziazione è un percorso che può variare a seconda delle circostanze (credito regolare, pignoramento in corso, sovraindebitamento). Di seguito vengono illustrate le fasi operative per le principali ipotesi.

2.1 Rinegoziazione consensuale con la banca

1. Valutazione preliminare: confronta il tasso applicato al tuo mutuo con i tassi di mercato (IRS/Euribor) e valuta se conviene modificare la durata o passare da variabile a fisso. Il consulente legale può simulare diverse ipotesi di rata.
2. Raccolta dei documenti: prepara la documentazione bancaria (contratto di mutuo originario, piano di ammortamento, attestato ISEE, buste paga, dichiarazioni fiscali) e un riepilogo dei pagamenti. Questi documenti serviranno per dimostrare il merito creditizio.
3. Richiesta formale alla banca: invia una istanza scritta (meglio tramite PEC o raccomandata) indicando le modifiche richieste (riduzione del tasso, trasformazione in fisso, riduzione/estensione della durata) e le motivazioni (variazione dei tassi, difficoltà economiche, esigenze familiari). È consigliabile allegare un piano finanziario che dimostri la sostenibilità delle nuove rate.
4. Valutazione della banca: l’istituto analizza il tuo merito creditizio e può richiedere documenti integrativi (certificato di stato di famiglia, estratti conto, attestati di altri debiti). La banca non è obbligata a concedere la rinegoziazione; tuttavia, ai sensi del principio di buona fede, deve fornire una risposta motivata e proporre eventuali alternative (es. surroga interna con diverso tasso).
5. Accordo e stipula della scrittura privata: se la banca accetta, si procede alla firma di un atto di rinegoziazione in forma di scrittura privata (non serve il notaio). L’atto indica le nuove condizioni (tasso fisso/variabile, spread, durata, eventuali spese) e sostituisce le clausole originarie. Non sono dovute commissioni di estinzione, perizia o spese di istruttoria .
6. Comunicazioni ai registri: la banca aggiorna la Centrale dei Rischi e altre banche dati; il mutuatario deve verificare che la rata mensile sia corretta e che i versamenti avvengano secondo il nuovo piano di ammortamento.

2.2 Conversione da variabile a fisso fuori dal termine del 2023

Dopo la scadenza della finestra prevista dalla Legge di Bilancio 2023 (31 dicembre 2023), la conversione da tasso variabile a fisso non è più un diritto automatico, ma può avvenire tramite rinegoziazione o surroga. Per procedere:

1. Confronto dei tassi: consulta i valori IRS a 10 anni e a 20 anni, lo spread praticato dalla tua banca e quello offerto da altri istituti. In questo periodo, con i tassi BCE relativamente stabili, il tasso fisso può essere conveniente per chi desidera certezza sulla rata.
2. Rinegoziazione interna: richiedi alla tua banca la conversione a tasso fisso. La banca potrebbe offrire un tasso fisso pari all’IRS 10 o 20 anni più uno spread basato sul profilo di rischio. Alcune banche consentono di mantenere lo spread originario; altre richiedono un aumento.
3. Surroga verso altra banca: se la banca rifiuta o propone condizioni poco vantaggiose, valuta la surroga. Confronta preventivi su portali specializzati; la nuova banca sosterrà i costi di notaio e perizia. La portabilità deve essere completata entro 30 giorni ; la banca originaria non può ostacolarla e deve trasferire l’ipoteca gratuitamente.
4. Estinzione anticipata: se disponi di liquidità, valuta l’estinzione parziale del mutuo per ridurre la rata o la durata. L’estinzione anticipata è gratuita per i mutui contratti dopo il 2007; per i mutui più vecchi potrebbe essere prevista una penale.

2.3 Rinegoziazione in executivis ex art. 41‑bis

Se il tuo immobile è già stato pignorato ed è in corso un’esecuzione immobiliare, puoi ricorrere all’art. 41‑bis per salvare la casa. La procedura richiede:

1. Verifica dei requisiti: assicurati che il mutuo sia destinato all’abitazione principale, che tu sia un consumatore, che almeno il 10 % del capitale sia stato restituito e che il debito residuo non superi 250 000 € . Il pignoramento deve essere stato notificato entro il 30 giugno 2019 (o altri termini stabiliti dalle proroghe) e non devono esserci altri creditori intervenuti.
2. Predisposizione della proposta: con l’assistenza dell’avvocato si redige una proposta di rinegoziazione o un piano di rifinanziamento. La proposta deve indicare l’importo offerto (almeno il 75 % del prezzo base d’asta), la nuova durata (max 30 anni) e la garanzia del Fondo Consap. È possibile coinvolgere un familiare entro il terzo grado che subentri nel mutuo .
3. Domanda al giudice dell’esecuzione: si deposita un’istanza ex art. 41‑bis presso il tribunale chiedendo la sospensione dell’esecuzione fino a sei mesi . Il giudice verifica la sussistenza dei requisiti e convoca i creditori.
4. Trattativa con la banca: se la banca accetta la proposta, si sottoscrive l’atto di rinegoziazione o il nuovo contratto; il giudice revoca l’espropriazione e ordina la cancellazione dell’ipoteca originaria. In caso di rifiuto, l’esecuzione riprende; tuttavia, il giudice può valutare l’accesso a un piano del consumatore.
5. Esonero e garanzie: il nuovo finanziamento è assistito dalla garanzia del Fondo prima casa (copertura fino all’80 %). Se il debitore non adempie, la banca può escutere la garanzia; il Fondo recupera le somme dal debitore .

2.4 Accesso al Fondo Gasparrini

Per sospendere le rate del mutuo tramite il Fondo di solidarietà:

1. Verifica dei requisiti: il mutuo deve riguardare l’acquisto della prima casa, avere un importo non superiore a 250 000 € (400 000 € durante l’emergenza COVID), e il mutuatario deve trovarsi in una delle situazioni previste dalla legge (perdita del lavoro, cassa integrazione, handicap grave, riduzione del reddito, ecc.) .
2. Domanda alla banca: presenta alla banca il modulo predisposto da Consap allegando i documenti (certificato di perdita del lavoro, dichiarazione ISEE, documentazione medica). La banca inoltra la domanda a Consap che decide entro 20 giorni.
3. Sospensione: se la domanda è accettata, il piano di ammortamento si blocca; il mutuatario non paga le rate per il periodo autorizzato (massimo 18 mesi). Il Fondo copre il 50 % degli interessi maturati, mentre la quota capitale e il restante 50 % degli interessi vengono posticipati .
4. Ripresa dei pagamenti: alla fine del periodo di sospensione, le rate riprendono; il mutuo si allunga della durata della sospensione. In caso di necessità, è possibile richiedere una nuova sospensione se sussistono altri eventi.

2.5 Accesso al Fondo di garanzia prima casa

Per ottenere la garanzia statale sul mutuo prima casa:

1. Sussistenza dei requisiti: verifica di rientrare in una delle categorie previste (giovani coppie, nuclei monogenitoriali, giovani under 36, famiglie con almeno tre figli) e che il finanziamento non superi 250 000 € .
2. Domanda contestuale al mutuo: presenta alla banca il modulo Consap insieme alla domanda di mutuo. La garanzia non si richiede a Consap ma alla banca che partecipa al programma.
3. Valutazione della banca: la banca verifica la sussistenza dei requisiti e, in caso di esito positivo, invia la richiesta a Consap. Quest’ultima comunica l’esito entro 20 giorni .
4. Garanzia elevata: se l’LTV supera l’80 %, è possibile richiedere la garanzia elevata (fino all’80 %) anche se il TEG supera il TEGM, entro il limite del differenziale tra IRS mensili e trimestrali .
5. Perfezionamento del mutuo: la banca perfeziona il mutuo entro 90 giorni dalla comunicazione. La garanzia resta valida per tutta la durata e la banca non può chiedere garanzie personali aggiuntive .

2.6 Piani del consumatore e altre procedure di sovraindebitamento

Se la rinegoziazione o la surroga non sono sufficienti a ristabilire l’equilibrio finanziario, il piano del consumatore rappresenta uno strumento potente. La procedura si articola in:

1. Ricorso all’OCC: il debitore presenta domanda a un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) con l’assistenza di un avvocato o di un commercialista. Il gestore esamina la documentazione (bilanci, dichiarazioni dei redditi, elenco dei creditori) e redige una relazione sulla solvibilità e sulla proposta di piano .
2. Predisposizione del piano: il piano può prevedere la prosecuzione del mutuo ipotecario (pagando le rate future), la falcidia del debito residuo, la vendita di altri beni o il pagamento parziale ai creditori chirografari . È possibile includere la rinegoziazione ex art. 41‑bis come parte del piano .
3. Presentazione al tribunale: il giudice verifica l’ammissibilità, può sospendere le procedure esecutive e dispone la pubblicazione del piano . I creditori possono presentare osservazioni; il giudice omologa il piano se è conveniente rispetto alla liquidazione.
4. Esecuzione e monitoraggio: una volta omologato, il piano viene eseguito sotto il controllo dell’OCC. Il gestore riferisce al giudice ogni sei mesi e può chiedere la revoca se il debitore non rispetta gli impegni .

2.7 Rottamazione quater e definizione agevolata dei carichi fiscali

Spesso il mutuatario in difficoltà è gravato anche da debiti fiscali. La Legge 197/2022 (artt. 231‑252) ha introdotto la rottamazione‑quater, che consente di estinguere i carichi affidati all’Agenzia delle entrate‑Riscossione tra il 1° gennaio 2000 e il 30 giugno 2022 pagando solo capitale e spese esecutive; interessi e sanzioni vengono annullati . Le rate possono essere suddivise in un massimo di 18 rate in 5 anni; la prima rata era fissata per ottobre 2023. Il D.Lgs. 108/2024 ha rinviato il termine della quinta rata a settembre 2024 . Pur non riguardando direttamente i mutui, la rottamazione libera risorse utili per sostenere le rate del mutuo o per accedere al piano del consumatore.

3. Difese e strategie legali per il debitore

La rinegoziazione del mutuo è solo una delle numerose opzioni a disposizione del debitore in difficoltà. Il seguente elenco di strategie non è esaustivo ma offre un quadro operativo per chi desidera preservare la propria abitazione e gestire i debiti in modo efficace.

3.1 Invocare la buona fede contrattuale

In assenza di un diritto legale alla rinegoziazione, il debitore può fare leva sul dovere di buona fede e di collaborazione. La banca non può rifiutare una richiesta sostenibile per motivi arbitrari o pretestuosi. Se la banca non accetta, è possibile:

• chiedere all’Arbitro Bancario Finanziario una valutazione sulla correttezza della decisione;
• allegare la violazione della buona fede in un’eventuale causa civile, con richiesta di risarcimento danni (ad esempio per aver impedito una rinegoziazione che avrebbe evitato la morosità).

La Cassazione ha riconosciuto che la buona fede impone di rinegoziare in presenza di circostanze sopravvenute imprevedibili .

3.2 Contestare le clausole del mutuo

Prima di rinegoziare è opportuno verificare la regolarità del contratto: presenza di clausole floor (che fissano un tasso minimo), capitalizzazione anatocistica, spese occulte, difetto di indicazione del regime di ammortamento. La giurisprudenza recente ha respinto molte contestazioni (es. Cass. 15130/2024 ), ma in alcuni casi si possono ottenere la restituzione di interessi indebitamente pagati o la rinegoziazione a condizioni più favorevoli. In particolare:

• le clausole floor devono essere specificamente approvate per iscritto; in mancanza, possono essere dichiarate nulle;
• i costi occulti (spese di istruttoria, commissioni di incasso) devono essere trasparenti; l’omissione può comportare la restituzione;
• la mancanza di indicazione del TAEG o l’errore nella sua determinazione può determinare l’applicazione del tasso legale.

3.3 Valutare la surroga

Quando la banca non accetta la rinegoziazione, la surroga rappresenta l’alternativa più efficace per ottenere un tasso più basso. Grazie all’art. 120‑quater TUB, la portabilità è gratuita e la banca originaria non può opporsi . Un consulente può confrontare le offerte di vari istituti e individuare quella più conveniente. È importante considerare anche i costi assicurativi obbligatori (polizze incendio e scoppio) e verificare se la nuova banca richiede ulteriori garanzie.

3.4 Attivare il Fondo Gasparrini o richiedere una moratoria privata

Se la difficoltà è temporanea (perdita del lavoro, malattia), la sospensione delle rate tramite il Fondo di solidarietà è la soluzione più rapida . In alternativa, molte banche offrono moratorie volontarie: il mutuatario può chiedere di sospendere il pagamento della sola quota capitale per alcuni mesi; gli interessi continuano a maturare e vengono spalmati sulle rate successive. In fase di rinegoziazione è possibile inserire una moratoria come condizione iniziale.

3.5 Utilizzare l’art. 41‑bis in esecuzione immobiliare

In caso di pignoramento sulla prima casa, l’art. 41‑bis è un baluardo per evitare la perdita dell’immobile. La strategia consiste nel dimostrare al giudice che la rinegoziazione è più conveniente della vendita all’asta: bisogna presentare un’adeguata offerta (almeno 75 % del valore d’asta) e un piano sostenibile con garanzia Consap. In molte esecuzioni, i giudici concedono la sospensione per permettere la trattativa . È importante avviare la procedura subito dopo la notifica del pignoramento, perché i termini per presentare l’istanza sono stringenti.

3.6 Ricorrere alle procedure di sovraindebitamento

Se il debito complessivo è insostenibile (mutuo, prestiti, cartelle), la soluzione strutturale è il piano di ristrutturazione del consumatore. Con questa procedura:

• si possono includere tutti i debiti, incluso il mutuo, e proporre pagamenti a saldo e stralcio o in forma rateale;
• si può continuare a pagare il mutuo sulla prima casa con una moratoria superiore a 12 mesi ;
• al termine del piano si ottiene l’esdebitazione (cancellazione dei debiti residui) anche se il valore dei beni non copre integralmente il debito.

Lo Studio Monardo è fiduciario di un OCC e può assistere dalla preparazione all’omologazione del piano, nonché nella difesa dalle opposizioni dei creditori.

3.7 Combinare con la rottamazione e la definizione agevolata

Per i debitori con carichi fiscali iscritti a ruolo, la rottamazione‑quater permette di eliminare sanzioni e interessi per i carichi affidati fino al 30 giugno 2022 . Pagare le rate con la definizione agevolata libera risorse da destinare al mutuo e facilita l’accesso al piano del consumatore (in quanto riduce il numero dei creditori e l’importo complessivo). È anche possibile sfruttare la definizione delle liti pendenti o lo stralcio dei mini‑carichi per cancellare debiti inferiori a 1 000 €.

3.8 Esdebitazione e liquidazione controllata

Se il patrimonio non consente un piano di rientro e non c’è interesse a mantenere la casa, il consumatore può ricorrere alla liquidazione controllata del patrimonio: si cedono i beni (compresa l’abitazione) e, al termine, si ottiene l’esdebitazione totale. È una scelta estrema, ma consente di ripartire con un nuovo inizio dopo tre anni. La decisione deve essere ponderata con un legale esperto.

4. Strumenti alternativi e agevolazioni

4.1 Surroga e sostituzione

Come visto, la surroga consente di trasferire gratuitamente il mutuo a un’altra banca per ottenere un tasso più vantaggioso . La sostituzione comporta invece la stipula di un nuovo contratto, con costi notariali e imposta sostitutiva, ma consente di aumentare l’importo o modificare radicalmente la struttura (ad esempio combinando più finanziamenti). La scelta dipende dal rapporto con la banca e dagli obiettivi (abbassare la rata vs. ottenere liquidità).

4.2 Finanziamenti agevolati (INPS, fondi regionali)

Alcune categorie possono accedere a mutui agevolati con tasso rinegoziabile:

• I dipendenti pubblici iscritti alla Gestione Unitaria delle prestazioni creditizie e sociali possono chiedere la rinegoziazione dei mutui INPS. Le condizioni sono stabilite da delibere periodiche (ad esempio la delibera CdA n. 44 del 12 marzo 2025); l’operazione avviene gratuitamente, tramite istanza online, e riguarda solo la modifica del tasso (senza passare da fisso a variabile o viceversa) .
• Alcune leggi regionali o provinciali prevedono l’intervento pubblico nella rinegoziazione. Ad esempio, la Provincia autonoma di Trento consente ai beneficiari dei mutui agevolati di convertire il tasso variabile in fisso entro determinati limiti: il tasso fisso massimo (IRS + spread) è fissato annualmente (3,640 % per mutui con durata residua fino a 15 anni e 3,950 % per durate oltre 15 anni a ottobre 2025) . La Giunta provinciale può contribuire agli oneri derivanti dalla conversione se l’aumento della rata supera il 15 %【703196249090257†L150-L145】.

4.3 Accollo del mutuo e consolidamento dei debiti

L’accollo permette a un terzo di subentrare nel mutuo assumendo il debito; può essere utile nelle donazioni o nei trasferimenti di proprietà tra familiari. Nel contesto della rinegoziazione, l’art. 41‑bis consente a un familiare entro il terzo grado di accollare il mutuo per salvare la casa . Il consolidamento dei debiti consiste nell’estinguere mutui e prestiti esistenti con un unico finanziamento di importo superiore; comporta la stipula di un nuovo mutuo (sostituzione) e può prevedere la rinegoziazione con l’istituto stesso.

4.4 Assicurazioni e polizze a tutela del mutuo

Nel momento della rinegoziazione può essere utile attivare o mantenere polizze che coprono eventi imprevisti (perdita del lavoro, invalidità, morte). Alcune banche richiedono obbligatoriamente l’assicurazione incendio; altre offrono pacchetti integrativi facoltativi. È opportuno confrontare i costi e le coperture e valutare se conviene cambiare assicuratore in fase di surroga.

4.5 Misure fiscali e detrazioni

Gli interessi passivi sul mutuo per l’acquisto della prima casa sono detraibili ai fini IRPEF nella misura del 19 % su un massimo di 4 000 € l’anno. Anche dopo la rinegoziazione o la surroga la detrazione continua a spettare a condizione che l’immobile resti adibito ad abitazione principale e il mutuo non venga incrementato. La Legge di bilancio 2025 ha introdotto un limite alle detrazioni per i contribuenti con redditi superiori a 75 000 €, ma le spese relative ai mutui contratti entro il 31 dicembre 2024 sono escluse dal tetto .

5. Errori comuni e consigli pratici

1. Affidarsi solo alla banca di origine: molti mutuatari non consultano altre banche per la surroga; è invece utile richiedere più preventivi. La portabilità è gratuita e non comporta alcun rischio.
2. Firmare accordi senza confrontare tassi e spread: prima di accettare una proposta di rinegoziazione occorre confrontarla con i tassi di mercato (Euribor/IRS) e con le offerte di surroga. Piccole differenze di spread possono comportare risparmi significativi.
3. Ignorare i costi delle polizze: la banca può proporre nuove assicurazioni in fase di rinegoziazione; è importante verificarne il costo effettivo e l’utilità.
4. Ritardare la richiesta: agire tempestivamente consente di intervenire prima che le rate arretrate diventino insostenibili o che l’esecuzione immobiliare giunga a una fase avanzata. Una richiesta tardiva di rinegoziazione può essere percepita come dilatoria .
5. Non considerare i vincoli soggettivi: per ottenere il Fondo di garanzia o accedere all’art. 41‑bis è necessario non possedere altri immobili e rientrare in determinate categorie . Presentare domande senza aver verificato i requisiti comporta rigetti e perdita di tempo.
6. Sottovalutare le procedure di sovraindebitamento: molti debitori non conoscono il piano del consumatore o lo attivano troppo tardi. La procedura consente di bloccare l’esecuzione e ridurre i debiti ma richiede tempo; è utile rivolgersi a un OCC con anticipo.
7. Trascurare l’ISEE: alcune agevolazioni (Fondo Gasparrini, Fondo prima casa, conversione da variabile a fisso) richiedono il possesso di un ISEE entro certi limiti ; occorre aggiornarlo ogni anno.
8. Non documentare le difficoltà: in assenza di documenti che attestino la perdita del lavoro, la malattia o il calo del reddito, la banca può rifiutare la sospensione. Conserva sempre le comunicazioni relative alla cassa integrazione o agli eventi straordinari.
9. Rinunciare senza provare: anche se non esiste un diritto alla rinegoziazione, una richiesta ben motivata e supportata da un avvocato esperto può convincere la banca. In molti casi le banche preferiscono mantenere il cliente e ridurre la rata piuttosto che affrontare un’esecuzione con rischio di svalutazione del bene.
10. Scorrettezza nei pagamenti: onorare regolarmente le rate e non accumulare morosità è il miglior biglietto da visita per chiedere la rinegoziazione. Gli istituti valutano favorevolmente i clienti puntuali.

6. Tabelle riepilogative

Strumento/Norma	Caratteristiche principali	Requisiti e limiti
Art. 120‑quater TUB (surroga/rinegoziazione)	Consente la portabilità gratuita del mutuo (surroga) e la rinegoziazione con la stessa banca; atto in forma di scrittura privata senza costi	Surroga da completare entro 30 giorni con penale per il ritardo ; la banca non è obbligata ad accettare la rinegoziazione
Conversione variabile → fisso (L. 197/2022, art. 1 comma 322)	Permetteva di trasformare il mutuo variabile in fisso con tasso IRS + spread originario fino al 31 dicembre 2023	Mutuo stipulato prima del 1 gennaio 2023; importo ≤ 200 000 €; ISEE ≤ 35 000 €; nessuna rata scaduta . Non più in vigore dopo 31/12/2023
Art. 41‑bis D.L. 124/2019	Consente, in caso di pignoramento della prima casa, la rinegoziazione del mutuo o un nuovo finanziamento con surroga; prevede l’esdebitazione del debito residuo	Debitore consumatore; mutuo prima casa; rimborsato ≥ 10 % del capitale; pignoramento notificato entro date determinate; debito ≤ 250 000 €; offerta ≥ 75 % valore d’asta; età + durata ≤ 80 anni
Fondo Gasparrini	Sospensione delle rate del mutuo per massimo 18 mesi; il Fondo copre il 50 % degli interessi	Mutuo per prima casa ≤ 250 000 €; eventi: perdita del lavoro, cassa integrazione, handicap grave, calo reddito; ISEE non richiesto in caso di disoccupazione. Proroghe speciali durante il COVID
Fondo di garanzia prima casa (L. 147/2013 e L. 207/2024)	Garanzia statale fino al 50 % (elevabile all’80 %) del capitale per mutui fino a 250 000 €; accesso riservato a giovani coppie, nuclei monogenitoriali, under 36 e famiglie numerose	Immobile non di lusso; richiedente non proprietario di altri immobili abitativi; accesso prorogato fino al 31 dicembre 2027; garanzia elevata anche se TEG>TEGM entro limiti IRS
Piano di ristrutturazione del consumatore (artt. 67‑73 CCII)	Procedura giudiziale per la ristrutturazione dei debiti del consumatore; possibilità di continuare a pagare il mutuo e falcidiare il debito	Necessario rivolgersi a un OCC; occorre dimostrare onestà e capacità di pagamento sostenibile; il giudice può sospendere le procedure esecutive
Rottamazione‑quater (L. 197/2022, art. 231‑252)	Definizione agevolata dei carichi affidati all’Agenzia delle entrate‑Riscossione dal 1° gennaio 2000 al 30 giugno 2022 pagando solo capitale e spese	Non copre mutui bancari ma consente di liberare risorse; fino a 18 rate in 5 anni con interessi al 2 % a partire da novembre 2023

7. Domande e risposte (FAQ)

1. Che cos’è la rinegoziazione del mutuo?
   È l’accordo con la stessa banca per modificare alcune clausole del contratto di mutuo (tasso, durata, spread, spese) senza estinguere il finanziamento. L’atto avviene tramite scrittura privata e non comporta costi .
2. La banca è obbligata a concedere la rinegoziazione?
   No. Non esiste un diritto incondizionato alla rinegoziazione. L’ABF ha precisato che la banca può rifiutare la proposta in base al merito creditizio . Tuttavia, il principio di buona fede richiede una valutazione non pretestuosa .
3. Quali documenti servono per richiedere la rinegoziazione?
   È necessario presentare il contratto di mutuo originario, il piano di ammortamento, le ultime quietanze di pagamento, l’ISEE, la documentazione reddituale (buste paga, CU, dichiarazione dei redditi), lo stato di famiglia e l’eventuale situazione debitoria complessiva.
4. Quanto costa rinegoziare il mutuo?
   La rinegoziazione con la stessa banca non prevede costi: non si pagano spese di istruttoria, perizia o imposte . Eventuali imposte di registro si applicano solo in caso di incremento dell’importo finanziato (sostituzione).
5. Posso passare da tasso variabile a fisso dopo il 31 dicembre 2023?
   Dopo la scadenza della finestra prevista dalla Legge di Bilancio 2023, la conversione non è più un diritto ma può essere ottenuta attraverso rinegoziazione o surroga. È quindi necessario l’accordo della banca.
6. È meglio surrogare o rinegoziare?
   Dipende dagli obiettivi. Se desideri solo modifiche minime e hai un buon rapporto con la banca, la rinegoziazione è più rapida e senza costi. La surroga permette di ottenere tassi molto più bassi presso un’altra banca, ma richiede tempi più lunghi e la nuova banca può rifiutare la richiesta .
7. Cosa succede se la banca rifiuta la rinegoziazione?
   Puoi cercare un’altra banca per la surroga o valutare un piano del consumatore. In alcuni casi è possibile contestare il rifiuto davanti all’ABF o al giudice per violazione della buona fede.
8. Che cos’è il Fondo Gasparrini e come funziona?
   È un fondo di solidarietà che consente di sospendere le rate del mutuo fino a 18 mesi in caso di eventi come perdita del lavoro, cassa integrazione, handicap grave o riduzione del reddito. La sospensione copre il 50 % degli interessi e allunga la durata del mutuo .
9. Il Fondo Gasparrini richiede l’ISEE?
   Per i lavoratori dipendenti, in caso di licenziamento o cassa integrazione, l’ISEE non è richiesto; per gli autonomi occorre dimostrare una riduzione del reddito del 20 %. Durante il COVID, la sospensione è stata estesa ai mutui fino a 400 000 € .
10. Cos’è il Fondo di garanzia prima casa e chi può accedervi?
    È una garanzia statale che copre fino al 50 % (o 80 %) del capitale dei mutui fino a 250 000 €, destinati all’acquisto della prima casa. Dal 2025 l’accesso è riservato a giovani coppie, nuclei monogenitoriali, under 36 e famiglie numerose . La garanzia elevata è prorogata fino al 31 dicembre 2027 .
11. Cosa devo fare se ricevo un atto di precetto per il pignoramento del mutuo?
    Rivolgiti subito a un avvocato. Potresti chiedere la rinegoziazione ex art. 41‑bis per bloccare l’esecuzione , oppure avviare un piano del consumatore. Agire tempestivamente è fondamentale perché i termini per presentare l’istanza sono brevi.
12. La rinegoziazione comporta la perdita delle agevolazioni fiscali?
    No. L’art. 120‑quater prevede che la rinegoziazione o la surroga non comportino la perdita delle agevolazioni fiscali legate al mutuo (ad esempio la detrazione degli interessi) .
13. Posso includere il mutuo nel piano del consumatore?
    Sì. Il piano del consumatore può prevedere la prosecuzione del mutuo sulla prima casa e la falcidia del debito se il valore dell’immobile è inferiore al debito residuo . Alcuni tribunali hanno ammesso dilazioni ultrannuali .
14. Quali sono le principali scadenze e termini?
    • 31 dicembre 2027: termine per presentare domande al Fondo di garanzia prima casa .
    • I termini per l’art. 41‑bis variano in base alle proroghe (iniziativa originaria scaduta il 31 dicembre 2021, ma molte esecuzioni ancora pendenti ne consentono l’applicazione). È necessario verificare la data di notifica del pignoramento.
    • 18 mesi: durata massima della sospensione tramite il Fondo Gasparrini .
15. È possibile ridurre l’importo del mutuo senza perdere la casa?
    In alcuni casi, sì. Attraverso il piano del consumatore o il piano di accordo con i creditori si può proporre una falcidia del debito residuo; il giudice valuta se la proposta è più conveniente della vendita forzata .
16. Cosa succede se il tasso IRS è superiore al TEGM?
    La legge consente alla banca di applicare un TEG superiore al TEGM, entro il differenziale tra l’IRS del mese precedente e l’IRS di riferimento per il TEGM, quando si richiede la garanzia elevata del Fondo prima casa .
17. Posso fare rinegoziazione e surroga più volte?
    Sì. La normativa non limita il numero di rinegoziazioni o surroghe. Tuttavia, le banche valutano il merito creditizio ad ogni operazione e possono rifiutare richieste successive.
18. È possibile combinare rinegoziazione e sospensione delle rate?
    Alcune banche accettano di sospendere la quota capitale per alcuni mesi prima della rinegoziazione; è anche possibile sospendere le rate tramite Fondo Gasparrini e successivamente rinegoziare. Occorre valutare se la sospensione comporta l’aumento degli interessi.
19. La rinegoziazione incide sul punteggio di credito?
    In generale no, perché non si tratta di un nuovo finanziamento. Tuttavia, eventuali ritardi nei pagamenti pregressi o la richiesta di sospensione possono essere segnalati nei sistemi di informazione creditizia.
20. Come posso calcolare il risparmio derivante dalla rinegoziazione?
    È consigliabile farsi assistere da un consulente che simuli l’andamento delle rate con diversi tassi e durate. Di seguito presentiamo alcune simulazioni numeriche.

8. Simulazioni pratiche e numeriche

8.1 Rinegoziazione da variabile a fisso

Supponiamo un mutuo residuo di 140 000 € con durata residua di 20 anni (240 rate) e tasso variabile indicizzato all’Euribor + 1,5 % (oggi ipotizziamo un tasso complessivo del 3,5 %). La rata mensile è di circa 779 €. Con l’abbassamento dei tassi di mercato e una rinegoziazione a tasso fisso IRS 10Y + 1 % (tasso 3,0 %), la rata scenderebbe a circa 774 €. La differenza appare modesta (5 € al mese), ma in un periodo di instabilità il tasso fisso offre certezza.

Nel caso dell’esempio proposto da We Wealth , su un mutuo da 140 000 € a 20 anni la rata a tasso fisso era di 770 € nel 2024 e, a settembre 2025, è possibile scendere a 750 €, con un risparmio di 20 € mensili. Su base annuale si tratta di 240 €.

8.2 Surroga con riduzione dello spread

Immaginiamo un mutuo residuo di 100 000 € con tasso fisso al 4,0 % e durata 15 anni (180 rate) stipulato nel 2022. La rata è di circa 740 €. Con le offerte di settembre 2025, è possibile ottenere un tasso fisso al 3,5 % tramite surroga; la rata scenderebbe a circa 715 €, con un risparmio di 25 € al mese (300 € l’anno). Poiché la surroga è gratuita, la convenienza è immediata.

8.3 Utilizzo del Fondo Gasparrini

Consideriamo un mutuo di 200 000 € a tasso variabile 3,8 % e durata residua 25 anni. La rata è 1 044 € mensili. A seguito di perdita del lavoro, il mutuatario richiede la sospensione per 12 mesi. Durante la sospensione il Fondo copre il 50 % degli interessi maturati; supponendo che gli interessi mensili siano 633 € (3,8 % su 200 000 € diviso 12), il Fondo pagherà 316 €, mentre il restante 316 € e la quota capitale saranno posticipati. Alla fine della sospensione la nuova rata sarà leggermente superiore (circa 1 048 €), ma il mutuatario avrà guadagnato un anno di respiro.

8.4 Piano del consumatore con falcidia del mutuo

Un consumatore ha un mutuo residuo di 150 000 € su un immobile che vale 90 000 € e altri debiti per 30 000 €. Propone un piano del consumatore offrendo 95 000 € al creditore ipotecario (pari al valore dell’immobile detratte spese di vendita) e 10 000 € ai chirografari, da pagare in 7 anni. Il giudice valuta che la vendita forzata avrebbe fruttato non più di 70 000 € al creditore ipotecario e omologa il piano. Il debito ipotecario viene falcidiato di 55 000 €. Questa soluzione richiede l’approvazione del giudice e la dimostrazione che la proposta è più conveniente della liquidazione .

8.5 Rinegoziazione con riduzione della durata del mutuo

Un’altra forma di rinegoziazione consiste nel ridurre la durata residua del mutuo per diminuire gli interessi complessivi. Immaginiamo un mutuo residuo di 120 000 € con durata residua di 25 anni a tasso variabile 4 %. La rata mensile è di circa 632 €. La banca accetta di ridurre la durata a 15 anni applicando un tasso fisso del 3,2 %. La nuova rata sale a circa 842 €, ma il mutuatario pagherà quasi 25 000 € di interessi in meno nel complesso. Questa soluzione è adatta a chi dispone di un reddito stabile e vuole liberarsi più velocemente del debito, magari in vista della pensione.

Dal punto di vista operativo, la riduzione della durata può essere richiesta contestualmente alla trasformazione del tasso; la banca deve valutare il merito creditizio alla luce del maggiore sforzo mensile. È opportuno simulare più ipotesi: spesso la riduzione di cinque anni garantisce un risparmio di interessi senza far crescere eccessivamente la rata. In alternativa, si può optare per l’estinzione parziale (versando, ad esempio, 20 000 €) e rinegoziare il residuo su una durata più breve.

8.6 Rinegoziazione con capitale negativo (negative equity)

Succede sempre più spesso che il valore dell’immobile sia inferiore al debito residuo (situazione di negative equity), ad esempio dopo una crisi immobiliare. In questi casi la banca è restia a rinegoziare perché l’ipoteca non copre più il debito. Supponiamo un mutuo residuo di 180 000 € su un immobile che oggi vale 140 000 €; il tasso è variabile 5 %. La rata di circa 950 € è insostenibile. Il debitore propone alla banca:

1. di rinegoziare il mutuo riducendo il tasso a 3,5 %;
2. di estendere la durata da 15 a 25 anni per ridurre la rata a 900 €;
3. di rinunciare a un pezzo di garanzia con la promessa che, qualora il valore dell’immobile tornasse a salire, la banca potrebbe recuperare parte del debito.

La banca valuta che la procedura esecutiva comporterebbe la vendita all’asta con incasso stimato a 100 000 €. Accettare la rinegoziazione comporta un maggior recupero e una percentuale di interesse costante nel tempo. Per convincere la banca, il debitore può proporre un pagamento iniziale di 10 000 € e l’inserimento di un familiare come coobbligato. Questo esempio dimostra che anche in assenza di un diritto alla rinegoziazione, la trattativa può essere vantaggiosa per entrambe le parti.

8.7 Combinazione di rinegoziazione, rottamazione e sovraindebitamento

La gestione dei debiti non si limita al mutuo. Consideriamo un imprenditore che ha:

• un mutuo residuo di 250 000 € sulla casa, a tasso variabile 4,5 % (rata 1 390 €);
• cartelle esattoriali per 80 000 € (multe, contributi INPS);
• un finanziamento chirografario per 40 000 €.

Il soggetto chiede la rottamazione‑quater delle cartelle, riducendo il debito a 60 000 € da pagare in 18 rate . Presenta contestualmente un piano del consumatore in cui propone:

1. la rinegoziazione del mutuo con tasso fisso al 3,2 % e allungamento della durata a 30 anni (rata 1 087 €);
2. il pagamento delle prime due rate della rottamazione prima dell’omologa;
3. la falcidia del finanziamento chirografario a 15 000 € da pagare in 10 anni.

La banca accetta la rinegoziazione perché, nonostante la falcidia sui crediti chirografari, incassa integralmente il mutuo grazie alla garanzia ipotecaria. L’Agenzia delle entrate‑Riscossione partecipa al piano per la parte residua della rottamazione. Il tribunale omologa perché la proposta è più conveniente della liquidazione e consente al debitore di conservare la casa. Questa simulazione dimostra come sia possibile combinare più strumenti: rinegoziazione, rottamazione e piano del consumatore.

9. Rinegoziazione e fiscalità

La rinegoziazione del mutuo non è solo una questione di tassi e durata: ha anche importanti riflessi fiscali. Comprendere l’incidenza delle imposte e delle detrazioni consente di valutare correttamente l’operazione.

9.1 Detraibilità degli interessi passivi

Gli interessi pagati sul mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale sono detraibili nella misura del 19 %, fino a un importo massimo di 4 000 € annui di interessi. Questo beneficio fiscale spetta al mutuatario se l’immobile è adibito a prima casa e non viene meno in caso di rinegoziazione o surroga. L’art. 120‑quater TUB garantisce infatti che la portabilità e la modifica delle condizioni non comportano la perdita delle agevolazioni fiscali connesse al mutuo . Pertanto, il mutuatario che rinegozia il tasso o la durata continua a dedurre gli interessi nel modello 730 o Redditi.

Se si stipula un nuovo mutuo sostitutivo (sostituzione), è necessario fare attenzione: l’Agenzia delle entrate considera detraibili gli interessi solo fino al valore del debito residuo del vecchio mutuo. Gli interessi sulla somma eccedente (ad esempio per ottenere liquidità aggiuntiva) non sono detraibili. Di conseguenza, nella scelta tra rinegoziazione, surroga e sostituzione occorre tenere conto non solo dei tassi ma anche della detraibilità.

9.2 Imposta sostitutiva e altre imposte

La stipula di un mutuo comporta l’applicazione dell’imposta sostitutiva pari allo 0,25 % dell’importo per l’acquisto di abitazione principale (2 % per gli altri immobili). In caso di rinegoziazione o surroga, non è dovuta una nuova imposta, perché non si stipula un nuovo finanziamento ma si modificano le condizioni del contratto in essere . Se invece si opta per la sostituzione con un nuovo mutuo di importo superiore, sarà applicata l’imposta sostitutiva sulla parte eccedente. In questa ipotesi, occorre anche corrispondere le imposte ipotecarie e catastali (50 € complessivi) per la cancellazione e iscrizione della nuova ipoteca.

In fase di surroga o rinegoziazione, non si paga l’imposta di registro perché non vi è trasferimento di proprietà né stipula di un nuovo atto notarile. Eventuali spese notarili restano a carico della banca subentrante in caso di surroga; per la rinegoziazione non è necessaria la stipula notarile.

9.3 Rinegoziazione e plusvalenza in caso di vendita

Se dopo la rinegoziazione si decide di vendere l’immobile, è bene valutare l’eventuale plusvalenza. La vendita dell’abitazione principale è esente da imposta sulla plusvalenza se sono trascorsi almeno cinque anni dall’acquisto o se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del tempo. La rinegoziazione non incide su questo termine: la data di decorrenza resta quella di acquisto. Tuttavia, se la rinegoziazione include un’estensione della durata con riduzione della rata, il debito residuo al momento della vendita sarà maggiore; la banca potrà richiedere l’estinzione anticipata senza penali (per i mutui stipulati dopo il 2007). Gli interessi residui non ancora maturati non sono deducibili.

9.4 Benefici per giovani e famiglie numerose

La normativa recente (L. 207/2024) ha previsto misure fiscali per i giovani under 36 e le famiglie numerose: l’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale per l’acquisto della prima casa e crediti d’imposta per l’IVA pagata sulle case di nuova costruzione. Queste agevolazioni si applicano anche se il mutuo è rinegoziato successivamente. Inoltre, il Fondo di garanzia prima casa consente di accedere a mutui con garanzia statale fino all’80 % del capitale , riducendo l’esigenza di ulteriori garanzie personali.

9.5 Effetti fiscali delle procedure di sovraindebitamento

Nel piano del consumatore o nella liquidazione controllata, il giudice può ridurre o cancellare parzialmente il debito ipotecario. La falcidia del debito non comporta tassazione per il mutuatario, perché si tratta di un effetto legale della procedura. Tuttavia, se si ottiene un abbuono extra‑giudiziale con la banca al di fuori della procedura, l’Agenzia delle entrate potrebbe qualificare la riduzione come condono e richiedere il pagamento delle imposte sui redditi di capitale. È consigliabile in questi casi far rientrare l’accordo nella cornice del piano omologato dal giudice per evitare conseguenze fiscali.

10. Approfondimento giurisprudenziale e dottrinale

Negli ultimi anni, la giurisprudenza e la dottrina hanno analizzato in modo approfondito la rinegoziazione del mutuo, ponendo l’accento sulla buona fede, sulla tutela del consumatore e sull’equilibrio contrattuale. Questa sezione offre un panorama ragionato delle pronunce più significative e delle opinioni degli studiosi.

10.1 Cassazione e Sezioni Unite

Una decisione chiave è la Cassazione Sezioni Unite n. 28314/2019, che ha affrontato il tema della rinegoziazione in un caso di leasing immobiliare. La Suprema Corte ha affermato che il principio di buona fede e correttezza impone alle parti di collaborare per riequilibrare il contratto in presenza di sopravvenienze impreviste. Pur non riconoscendo un diritto automatico alla rinegoziazione, le Sezioni Unite hanno evidenziato che la banca deve valutare la richiesta con trasparenza e motivare l’eventuale rifiuto . Questa pronuncia ha aperto la strada alla successiva evoluzione giurisprudenziale.

Nel 2024, la Cassazione a Sezioni Unite n. 15130/2024 ha stabilito che la mancata indicazione del piano di ammortamento e del regime di capitalizzazione degli interessi in un mutuo a tasso fisso non determina la nullità parziale del contratto . Questa sentenza ha limitato la possibilità di contestare la validità del mutuo per vizi formali, rafforzando l’idea che la rinegoziazione debba essere uno strumento consensuale, non imposto dal giudice.

Ulteriori pronunce della Cassazione (es. n. 5975/2025, n. 5968/2025) hanno ribadito che l’obbligo di informazione gravante sulla banca riguarda l’indicazione del tasso, del regime di ammortamento e dei costi, ma non implica un dovere di proporre la rinegoziazione. Le clausole di salvaguardia (floor, cap) devono essere approvate specificamente, pena la nullità parziale. I giudici hanno però ammesso che, in presenza di sopravvenienze eccezionali, il rifiuto immotivato di rinegoziare può integrare un abuso di diritto.

10.2 L’Arbitro Bancario Finanziario e i provvedimenti di Banca d’Italia

L’Arbitro Bancario Finanziario (ABF) ha emesso numerose decisioni sul tema. Le decisioni n. 354/2024 e n. 6753/2024 hanno sancito che non esiste un diritto soggettivo alla rinegoziazione: l’istituto può rifiutare la proposta se ritiene che il rischio di insolvenza sia eccessivo o che la richiesta non sia sostenibile . Tuttavia, l’ABF ha censurato le banche che non rispondono alle richieste o che addebitano costi non previsti dal contratto, ribadendo la necessità di motivare ogni decisione.

Una decisione del Collegio di Milano (n. 8782/2025) ha escluso l’applicabilità della normativa sulla rinegoziazione a un socio amministratore che aveva sottoscritto il mutuo per conto della società. Secondo il Collegio, il socio amministratore non è un consumatore e quindi non può invocare le tutele previste per i mutui destinati ai privati . Questo orientamento delimita l’ambito di applicazione dell’art. 41‑bis e conferma la distinzione tra consumatore e imprenditore.

10.3 Dottrina: solidarietà e rinegoziazione obbligatoria?

La dottrina si è divisa sulla possibilità di configurare un obbligo legale di rinegoziazione. Alcuni autori ritengono che l’art. 1375 c.c., letto alla luce dell’art. 2 della Costituzione, imponga alle parti di adeguare il contratto alle sopravvenienze, specie se imprevedibili (crisi economica, pandemia, guerra). Altri, in linea con l’ABF, ritengono che tale obbligo non possa spingersi fino a imporre una modifica unilaterale del tasso, poiché altererebbe l’equilibrio sinallagmatico. La prevalente giurisprudenza ritiene che la rinegoziazione sia un dovere di cooperazione, non un obbligo di risultato.

La dottrina ha evidenziato che la legislazione emergenziale (ad esempio la Legge di Bilancio 2023) ha introdotto un diritto temporaneo alla conversione del tasso , ma tale diritto non è stato prorogato e non può essere esteso per analogia. Alcuni autori auspicano un intervento del legislatore per codificare la rinegoziazione in caso di shock economici futuri, prevedendo criteri oggettivi di accesso e meccanismi di garanzia.

10.4 Rinegoziazione e abuso del diritto

Un tema discusso è l’abuso del diritto da parte della banca che rifiuta la rinegoziazione pur sapendo che l’esecuzione comporterebbe un incasso minore. Alcune sentenze di merito hanno ritenuto che, in caso di negative equity e di sopravvenienze impreviste, la banca debba quantomeno valutare l’offerta e motivare il rifiuto. L’abuso del diritto ricorre quando il creditore agisce con finalità contrarie alla buona fede e alla funzione economico-sociale del contratto. Tuttavia, l’accertamento è complesso e richiede l’analisi concreta della situazione economica.

10.5 L’interazione con le norme europee

La Direttiva europea sui contratti di credito immobiliare (2014/17/UE), recepita con il D.Lgs. 72/2016, ha introdotto regole di trasparenza, valutazione del merito creditizio e diritti del consumatore. La direttiva riconosce il diritto del consumatore a estinguere anticipatamente il mutuo, ma non menziona espressamente la rinegoziazione. Tuttavia, incoraggia i creditori a fornire informazioni chiare e comparabili sui tassi e a consigliare soluzioni sostenibili. In alcuni Paesi, come la Francia, la rinegoziazione è disciplinata da norme che limitano le penali e promuovono la concorrenza. Un confronto con l’ordinamento italiano evidenzia la necessità di ulteriori interventi per armonizzare i diritti dei mutuatari.

11. Modelli di lettera e istruzioni pratiche

Per facilitare la rinegoziazione, è utile predisporre una lettera formale da inviare alla banca. Qui proponiamo un modello base da adattare alla propria situazione. La lettera deve essere inviata via PEC o raccomandata A/R e conservata come prova della richiesta.

11.1 Fac‑simile di istanza di rinegoziazione

Oggetto: richiesta di rinegoziazione del mutuo n. ___

Spett.le [Nome banca]

Il sottoscritto ___ nato a ___ il , residente in ___ (CF ), in qualità di intestatario del mutuo n. ___ stipulato in data ___ per l’acquisto dell’abitazione principale sita in ___, espone quanto segue:

– Il mutuo prevede un tasso ___ con rata mensile di ___ € e durata residua di ___ anni.

– A causa del mutato contesto economico e dell’incremento dei tassi, nonché delle sopravvenute esigenze familiari, la rata risulta oggi onerosa rispetto al reddito disponibile.

– In virtù dell’art. 120‑quater del TUB e dei principi di buona fede, chiede la rinegoziazione delle condizioni contrattuali, proponendo: * la riduzione dello spread da ___ % a ___ %; * la conversione del tasso variabile in tasso fisso pari a IRS ___ + ___ %; * l’eventuale estensione della durata a ___ anni.

Alleghiamo la documentazione reddituale aggiornata (buste paga, dichiarazioni dei redditi), l’ISEE e il piano di ammortamento originario. Restiamo a disposizione per un incontro al fine di definire i dettagli.

Distinti saluti,

Questo modello può essere personalizzato inserendo motivazioni aggiuntive (perdita del lavoro, nascite, spese mediche) e proponendo soluzioni alternative (riduzione temporanea della rata, moratoria). L’istanza deve essere supportata da documenti che dimostrino la sostenibilità della nuova rata.

11.2 Documenti da allegare

Alla lettera vanno allegati:

1. Copia del contratto di mutuo e del piano di ammortamento.
2. Documento di identità e codice fiscale dei sottoscrittori.
3. Documentazione reddituale (buste paga, CUD, dichiarazioni dei redditi, eventuali contratti di lavoro a tempo determinato).
4. Attestazione ISEE aggiornata.
5. Estratti conto bancari degli ultimi 6‑12 mesi per dimostrare la regolarità dei pagamenti e l’eventuale presenza di altri debiti.
6. Certificazioni e comunicazioni relative a situazioni straordinarie (licenziamento, cassa integrazione, handicap, spese mediche).

Preparare un fascicolo completo sin dalla prima richiesta aumenta le possibilità di successo perché consente alla banca di valutare rapidamente il merito creditizio. È opportuno conservare la ricevuta di invio e la risposta della banca per eventuali contestazioni future.

11.3 Preparazione all’incontro in banca

Oltre alla lettera, è consigliabile programmare un incontro con il direttore o con un referente dell’ufficio crediti. Durante l’incontro:

• Sii chiaro sugli obiettivi: indica se desideri ridurre la rata, stabilizzare il tasso o accorciare la durata.
• Porta con te le simulazioni: mostra tabelle con scenari differenti (tasso fisso/variabile, durate diverse). Questo dimostra serietà e consapevolezza.
• Argomenta con i dati: se stai attraversando un periodo di difficoltà temporanea, spiega le cause (malattia, riduzione del lavoro) e le prospettive di ripresa.
• Proponi garanzie aggiuntive: coinvolgere un familiare come coobbligato o offrire un pegno su un titolo può rassicurare la banca. Ricorda però che non è obbligatorio e incide sulla libertà patrimoniale.

Al termine dell’incontro, richiedi un verbale o una conferma scritta dell’esito. In caso di risposta negativa immotivata, valuta con il tuo avvocato la possibilità di adire l’ABF o di procedere con la surroga.

11.4 Checklist operativa

Riassumendo, i passi per rinegoziare efficacemente sono:

1. Analisi del mutuo: verifica tasso, spread, durata, costi accessori.
2. Valutazione dei tassi di mercato: consulta IRS/Euribor e offerte di altre banche.
3. Raccolta dei documenti: prepara contratti, ISEE, redditi, estratti conto.
4. Redazione della lettera: personalizza il fac‑simile con le tue richieste.
5. Invio formale: spedisci via PEC o raccomandata e conserva la ricevuta.
6. Incontro con la banca: discuti la proposta, porta simulazioni, valuta alternative.
7. Monitoraggio: se la banca non risponde entro 30 giorni, sollecita e valuta la surroga.

Seguendo questa checklist e chiedendo l’assistenza di un professionista, si riduce il rischio di errori e si aumenta la probabilità di ottenere condizioni migliori. Lo Studio Monardo può supportare in tutte queste fasi, dalla redazione della lettera alla negoziazione con l’istituto.

Conclusione

La rinegoziazione del mutuo è un’opportunità preziosa per riequilibrare il proprio debito, alleggerire la rata e proteggere la casa dall’esecuzione. Nonostante la mancanza di un diritto generale alla rinegoziazione, la normativa italiana offre una gamma di strumenti complementari:

• la portabilità e la rinegoziazione gratuita previste dall’art. 120‑quater TUB ;
• la sospensione delle rate tramite il Fondo Gasparrini ;
• il Fondo di garanzia prima casa che, prorogato fino al 2027, consente alle categorie più fragili di accedere a mutui con garanzia statale ;
• l’art. 41‑bis, che in caso di pignoramento offre la possibilità di salvare la prima casa mediante rinegoziazione o nuovo finanziamento ;
• le procedure di sovraindebitamento, che permettono di ristrutturare tutti i debiti e di continuare a pagare il mutuo .

Agire tempestivamente è la chiave: più a lungo si attende, maggiori sono le difficoltà nel convincere la banca e nel mantenere la propria abitazione. Affidarsi a un professionista esperto consente di valutare tutte le opzioni, evitare errori e sfruttare le tutele offerte dalla legge.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo staff sono a tua disposizione per analizzare il contratto, elaborare una strategia e dialogare con la banca o con l’Agenzia delle entrate‑Riscossione.

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