Introduzione

La surroga del mutuo consente al debitore di trasferire il finanziamento ipotecario da una banca a un’altra con condizioni più vantaggiose. Le norme italiane – dalla “Legge Bersani” del 2007 fino all’attuale art. 120‑quater del Testo Unico Bancario (TUB) – stabiliscono che l’operazione deve essere gratuita, rapida e che il precedente istituto non può ostacolarla. Nella pratica, tuttavia, molte richieste di surroga vengono respinte quando la persona che vuole trasferire il mutuo ha accumulato ritardi di pagamento o altri debiti. Una valutazione del merito creditizio negativa da parte della banca subentrante (nuova banca) rappresenta uno dei motivi più frequenti di rifiuto . Chi subisce un diniego rischia di perdere l’opportunità di ridurre la rata, di abbassare il tasso d’interesse o di alleggerire la durata residua. In più, il rifiuto può preludere a procedure esecutive o alla perdita della casa se lo stato di insolvenza peggiora.

Davanti a questa situazione è essenziale conoscere i propri diritti, le alternative giuridiche e le possibilità di ricorrere al giudice o a strumenti di composizione della crisi. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista e coordinatore di uno staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti, opera da anni a livello nazionale nel diritto bancario e tributario. È Gestore della crisi da sovraindebitamento ex L. 3/2012 iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) e Esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021. Grazie a queste competenze egli e il suo team analizzano gli atti bancari e fiscali, valutano la correttezza del merito creditizio, assistono nei ricorsi davanti al tribunale o all’Arbitro Bancario Finanziario (ABF), avviano trattative stragiudiziali, elaborano piani di rientro e propongono strumenti di sovraindebitamento. L’assistenza è mirata a bloccare pignoramenti, ipoteche, fermi amministrativi e cartelle esattoriali.

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Contesto normativo e giurisprudenziale

Origine del diritto di portabilità

L’ordinamento italiano riconosce il diritto di portare (trasferire) un mutuo a un’altra banca senza costi aggiuntivi. La disciplina attuale è contenuta nell’art. 120‑quater del Testo Unico Bancario (TUB), introdotto dal D.Lgs. 141/2010 e modificato nel tempo. Essa riproduce la precedente disciplina dell’art. 8 del D.L. 31 gennaio 2007, n. 7 (c.d. Legge Bersani), che ha liberalizzato la portabilità dei mutui. Secondo le fonti normative e notarili:

• La surrogazione è una novazione ai sensi dell’art. 1202 del codice civile: il nuovo finanziamento deve essere specificamente destinato a estinguere il debito preesistente e tale destinazione deve risultare da un atto con data certa .
• Il debitore può chiedere la surroga in qualsiasi momento, anche prima della scadenza originaria; il vecchio istituto di credito non può opporsi né modificare le condizioni economiche né imporre penali o spese.
• Il nuovo mutuo deve avere l’importo pari al debito residuo; non può comprendere somme ulteriori se non le spese sostenute dalla nuova banca per formalizzare l’operazione.
• Tutte le garanzie reali e personali (ipoteche, fideiussioni) passano automaticamente al nuovo mutuante, che subentra nella stessa posizione giuridica del vecchio creditore.
• L’operazione dev’essere priva di commissioni o spese per il cliente; qualunque clausola che imponga costi o penalità è nulla.
• La procedura di surrogazione deve concludersi entro 30 giorni lavorativi; la banca che ritardi l’operazione risponde di un indennizzo pari all’1 % del capitale residuo per ogni mese di ritardo.

Anche la guida della Banca d’Italia sul mutuo ipotecario riafferma che la portabilità consente al cliente di estinguere il mutuo tramite un nuovo finanziamento per l’identico importo senza il consenso del precedente intermediario; la legge prevede che sia gratuito sia il recesso dal vecchio contratto sia il nuovo finanziamento .

Il ruolo del merito creditizio

Se per il vecchio istituto di credito non è previsto un potere di rifiuto, la banca subentrante è libera di decidere se concedere il nuovo finanziamento. L’art. 124‑bis TUB (in attuazione della direttiva 2014/17/UE, recepita con D.Lgs. 72/2016) impone ai finanziatori di effettuare una valutazione approfondita della capacità del consumatore di restituire il finanziamento. La guida della Banca d’Italia chiarisce che la valutazione dev’essere basata su informazioni sufficienti, proporzionate e verificate sulla situazione economica del cliente; tali informazioni sono fornite dal cliente e possono essere verificate mediante banche dati . Solo se necessario, l’intermediario può consultare ulteriori banche dati .

Inoltre, l’art. 120‑quater TUB non attribuisce al consumatore un diritto assoluto alla surroga. La nuova banca può rifiutare la richiesta per mancanza di merito creditizio, come riconosciuto dalla dottrina: l’operazione di surrogazione mira a creare un mercato concorrenziale, ma resta “soggetta alla libera valutazione del nuovo istituto, nel rispetto del principio di buona fede” .

Giurisprudenza recente sulla portabilità e sulle garanzie

Le pronunce della Cassazione e degli organi di vigilanza confermano i diritti del consumatore e chiariscono gli obblighi delle parti:

• Cassazione, ord. 8 gennaio 2025, n. 418 – la corte ha ribadito che, nell’operazione di surrogazione, la quietanza di pagamento (la ricevuta che attesta l’estinzione del vecchio mutuo) è essenziale: deve essere autenticata dal notaio e depositata al conservatore dei registri immobiliari per annotare la surroga; l’atto di consenso alla surroga è autonomo rispetto al mutuo .
• Cassazione, Sez. Un. 5 marzo 2025, n. 5841 (mutuo solutorio) – pur riguardando il c.d. “mutuo solutorio”, la sentenza afferma che un finanziamento destinato a estinguere debiti preesistenti è valido solo se rispetta le norme sulla surroga e sulla trasparenza; la banca deve verificare l’usura e non può applicare tassi superiori al limite legale.
• ABF (Arbitro Bancario Finanziario), decisione 9 marzo 2017, n. 2570 – l’ABF ha stabilito che, dopo la conclusione della surroga, la banca originaria deve chiudere il conto collegato al mutuo senza addebitare alcuna spesa; il cliente non può essere costretto a mantenere un conto corrente per il solo pagamento del mutuo .

Queste pronunce mostrano che la surrogazione deve essere eseguita con precisione formale; eventuali ostacoli da parte del vecchio creditore (come il ritardo nel fornire la quietanza o la richiesta di costi) possono essere contestati.

Giurisprudenza sul merito creditizio e sul sovraindebitamento (2025)

Le questioni relative al merito creditizio e al sovraindebitamento sono state al centro di numerose pronunce nel 2025. Sebbene non si tratti direttamente di surrogazione, esse delineano i principi per giudicare la condotta della banca e la responsabilità del debitore:

• Cassazione, Sez. I civ., 24 luglio 2025, n. 21048 – la corte ha affermato che, nella procedura di ristrutturazione dei debiti del consumatore, la negligenza della banca nella valutazione del merito creditizio (per aver concesso un finanziamento che ha aggravato la situazione debitoria) non esclude la colpa grave del sovraindebitato. Il consumatore che abbia determinato la situazione di sovraindebitamento con colpa grave, malafede o frode non può accedere alla procedura .
• Cassazione, Sez. I civ., 22 luglio 2025, n. 20725 – la corte ha precisato che, ai fini del reclamo contro l’omologazione di un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore, il creditore bancario non deve reperire informazioni ulteriori oltre a quelle fornite dal cliente salvo nei casi in cui la legge lo richieda; eventuali false dichiarazioni del consumatore ricadono su quest’ultimo .
• Cassazione, Sez. I civ., 22 luglio 2025, n. 20672 – si è stabilito che il creditore che abbia colpevolmente contribuito al sovraindebitamento o violato i doveri di valutazione del merito creditizio può contestare la legittimità del piano di ristrutturazione, ma non la convenienza economica .
• Tribunale di Pescara, 10 maggio 2025 – il giudice ha ammesso che, nell’ambito del piano del consumatore, il debitore che voglia proseguire nel mutuo ipotecario gravante sulla propria abitazione può essere rimesso in termini per il pagamento delle rate scadute, anche se la banca aveva già dichiarato risolto il contratto e aveva avviato l’esecuzione immobiliare .

Queste decisioni dimostrano come la verifica del merito creditizio non sia solo un requisito formale: l’assenza di trasparenza o la concessione di finanziamenti sproporzionati possono dar luogo a responsabilità della banca, ma non liberano il debitore dalle proprie colpe. Per questo motivo, in caso di surroga rifiutata occorre sempre verificare se la banca ha svolto correttamente l’istruttoria e se il debitore ha fornito informazioni veritiere.

Misure fiscali e definizione agevolata 2025

Per i debitori che hanno accumulato cartelle esattoriali o arretrati con l’Agenzia delle Entrate, la Legge 24 febbraio 2025, n. 15 ha introdotto una riapertura della definizione agevolata (“rottamazione‑quater”). L’art. 3‑bis della legge consente ai contribuenti decaduti entro il 31 dicembre 2024 (per mancato o tardivo pagamento) di essere riammessi alla rottamazione se presentano domanda entro il 30 aprile 2025 . Nella domanda è possibile scegliere tra:

• Pagamento in unica soluzione entro il 31 luglio 2025 ;
• Pagamento rateale in massimo dieci rate: le prime due rate scadono il 31 luglio e il 30 novembre 2025; le altre nel 2026 e 2027 (febbraio, maggio, luglio, novembre) .

Gli importi sono gravati da interessi al 2 % annuo e la riscossione è effettuata dall’Agenzia delle Entrate‑Riscossione che invia al contribuente entro il 30 giugno 2025 un prospetto delle somme dovute . La legge rappresenta un’alternativa per chi, avendo debiti fiscali, desidera regolarizzare la propria posizione per facilitare l’accesso a una surroga o a un piano di ristrutturazione.

Figura dell’esperto negoziatore e strumenti per le imprese

Il D.L. 24 agosto 2021, n. 118, convertito nella L. 147/2021, ha introdotto la composizione negoziata della crisi d’impresa e la figura dell’esperto negoziatore. L’imprenditore in difficoltà può presentare un’istanza alla Camera di Commercio e ottenere la nomina di un esperto indipendente che faciliti le trattative con i creditori. L’esperto deve possedere specifiche competenze, essere indipendente e imparziale; il suo compito è valutare la situazione aziendale, assistere l’imprenditore nelle trattative e proporre soluzioni per la ristrutturazione del debito. L’Avv. Monardo è iscritto negli elenchi degli esperti negoziatori del Ministero della Giustizia e può assistere sia privati sia imprese in crisi.

Procedura passo‑passo: cosa accade dopo il diniego di surroga

1. Richiesta di surroga e valutazione preliminare

1. Preparazione della documentazione: Il debitore raccoglie la documentazione sul mutuo in essere (contratto, piano d’ammortamento, quietanze di pagamento, eventuali ritardi), documenti reddituali (buste paga, dichiarazioni dei redditi), planimetria e perizia dell’immobile, eventuali certificazioni catastali.
2. Domanda alla nuova banca: il cliente presenta una richiesta formale di surroga indicando l’importo residuo del mutuo, il tipo di tasso desiderato, la durata, e fornisce tutta la documentazione richiesta. La banca originaria non deve esprimere alcun consenso, ma deve rilasciare tempestivamente l’attestazione del debito residuo e la quietanza finale.
3. Valutazione del merito creditizio: la nuova banca analizza la solvibilità del richiedente secondo l’art. 124‑bis TUB, basandosi su informazioni adeguate e proporzionate . Può considerare il Loan‑to‑Value (rapporto tra finanziamento e valore dell’immobile), il rapporto rata/reddito, la storia creditizia (CRIF), eventuali altri finanziamenti o procedimenti di recupero.
4. Risposta: entro poche settimane la banca comunica l’esito. In caso di approvazione, si procede alla stipula del nuovo contratto e al pagamento del debito residuo con contestuale surroga dell’ipoteca. In caso di diniego, la banca deve comunque restituire la documentazione e, in base ai principi di trasparenza, indicare le principali ragioni del rifiuto.

2. Motivazioni tipiche del rifiuto e possibili errori

Le cause più comuni di diniego sono:

• Insufficiente merito creditizio: presenza di ritardi nelle rate del mutuo o di altri finanziamenti, eccessivo rapporto rata/reddito, situazioni lavorative precarie. La banca ha l’obbligo di effettuare la valutazione sulla base di informazioni adeguate , ma può rifiutare se ritiene che il rischio sia elevato.
• Importo residuo troppo basso o periodo residuo molto breve: molte banche non accettano surroghe se mancano pochi anni alla scadenza o se l’importo è inferiore a 30‑50 mila euro, perché le commissioni bancarie non coprono i costi operativi.
• Peggioramento del valore dell’immobile: se dalla perizia emerge che il valore attuale dell’immobile è inferiore al capitale residuo, la banca può richiedere garanzie aggiuntive o rifiutare.
• Situazioni pregiudizievoli: iscrizioni di ipoteche giudiziali, pignoramenti, fermi amministrativi, procedure di sovraindebitamento, contenziosi fiscali o contributivi.
• Informazioni false: se il cliente ha fornito dichiarazioni inesatte, la banca può rifiutare e ciò può avere conseguenze anche sul piano della responsabilità penale; la Cassazione ha precisato che le false dichiarazioni ricadono sul consumatore e giustificano il diniego .

3. Cosa fare dopo il rifiuto: analisi e contestazione

1. Richiedere la motivazione scritta: anche se non obbligatorio, è opportuno chiedere alla banca subentrante le ragioni del rifiuto. La trasparenza permette di valutare se la decisione si fonda su criteri corretti.
2. Verificare il merito creditizio: con l’ausilio di un professionista si analizzano i dati reddituali e patrimoniali. Se la banca ha utilizzato parametri non giustificati o non ha considerato la situazione complessiva, è possibile contestare la valutazione.
3. Controllare la perizia: la stima del valore dell’immobile può essere impugnata tramite perizia di parte se è sottovalutato.
4. Contestare la segnalazione in centrale rischi: eventuali errori o iscrizioni non dovute in CRIF possono essere rettificate; la cancellazione di segnalazioni errate può migliorare il rating.
5. Impugnare la decisione: se la banca ha agito in violazione del principio di buona fede o non ha rispettato l’art. 124‑bis TUB, è possibile presentare reclamo all’Arbitro Bancario Finanziario (ABF). L’ABF ha competenza sulle controversie relative ai servizi bancari; la decisione non è vincolante ma rappresenta un precedente autorevole e spesso le banche si adeguano.
6. Ricorso giudiziale: in situazioni gravi (come rifiuti discriminatori o inosservanza di obblighi contrattuali), si può agire in giudizio chiedendo l’accertamento del diritto alla surrogazione, il risarcimento del danno o la responsabilità precontrattuale (art. 1337 c.c.).

4. Termini e scadenze dopo la notifica di atti esecutivi

Spesso il diniego di surroga coincide con la notifica di atti di precetto, pignoramenti o cartelle per debiti in sofferenza. In questi casi occorre rispettare termini tassativi:

Agire tempestivamente è fondamentale per evitare la vendita dell’immobile o l’iscrizione di ulteriori ipoteche. L’Avv. Monardo valuta le singole scadenze e predispone ricorsi motivati per sospendere l’esecutività e cercare soluzioni negoziali.

Difese e strategie legali

Verifica della correttezza della valutazione creditizia

In caso di surroga rifiutata, una delle prime azioni è esaminare se la banca ha rispettato l’art. 124‑bis TUB e la normativa europea. L’obbligo di valutare il merito creditizio tutela sia il consumatore sia l’intermediario: un finanziamento concesso senza adeguata verifica può essere considerato concessione abusiva di credito, con possibilità di far valere la responsabilità della banca. La Cassazione ha però chiarito che la responsabilità della banca non cancella la colpa del debitore . In concreto:

• Se la banca ha erogato in precedenza un mutuo con scarsa valutazione del reddito o con un loan‑to‑value eccessivo, si può contestare l’usura sopravvenuta o la violazione del TUB.
• Se la banca subentrante motiva il rifiuto solo sulla base di segnalazioni erronee, si può chiedere la rettifica e presentare nuovamente l’istanza.
• Se il diniego si basa su importo residuo basso, è utile valutare la sostituzione con un mutuo di liquidità o con una rinegoziazione interna che mantenga lo stesso istituto.

Impugnazione davanti all’ABF

L’ABF è competente per controversie fino a 200.000 euro relative a servizi bancari e finanziari. Il reclamo va preceduto da una contestazione scritta alla banca; trascorsi 30 giorni senza risposta o con risposta insoddisfacente, si può presentare ricorso all’ABF. La procedura è telematica e non richiede assistenza legale obbligatoria, ma l’assistenza di un avvocato aiuta a formulare domande precise (es. dichiarazione di illegittimità del rifiuto e richiesta di surroga) e ad allegare prove. L’ABF analizza se la banca ha violato norme di legge, la trasparenza, la buona fede o le regole di correttezza professionale. Il ricorso non comporta costi se non un contributo di 20 euro; la decisione è pubblica e può influenzare la reputazione dell’istituto, spingendolo ad adeguarsi.

Ricorso giudiziale per responsabilità precontrattuale

Qualora la banca subentrante abbia invitato il cliente a sostenere spese di perizia, abbia fatto richieste documentali e abbia manifestato una ragionevole probabilità di concedere il mutuo per poi ritirarsi senza motivazione, può configurarsi una responsabilità precontrattuale (art. 1337 c.c.). In tal caso il consumatore può chiedere al giudice il risarcimento delle spese sostenute e dei danni sofferti (ad esempio, la perdita di altre offerte). Il ricorso si propone con atto di citazione davanti al tribunale ordinario.

Sospensione del precetto e conversione del pignoramento

Se il rifiuto di surroga impedisce al debitore di onorare il mutuo e di evitare l’esecuzione, è necessario agire per sospendere il precetto o convertire il pignoramento. L’art. 624 c.p.c. consente al giudice di sospendere l’esecuzione qualora sussistano gravi motivi; l’art. 495 permette al debitore di chiedere la conversione del pignoramento versando una somma per ottenere la liberazione del bene. Tali domande devono essere supportate da documenti attestanti la possibilità di rientro (ad esempio, richiesta di surroga in corso o piano di ristrutturazione). L’assistenza legale è fondamentale per depositare l’istanza in modo tempestivo.

Piani di rientro e accordi stragiudiziali

In molti casi le banche sono disponibili a soluzioni negoziali che consentano di evitare il contenzioso. Tra le strategie:

• Rinegoziazione del mutuo: modificare la durata, il tasso o la periodicità della rata. La banca può proporre una nuova rata sostenibile senza cambiare istituto. Non è un diritto assoluto, ma la trattativa può essere favorita dal professionista.
• Accordo stragiudiziale di saldo e stralcio: il debitore propone alla banca il pagamento di una percentuale del debito in un’unica soluzione (eventualmente tramite un prestito familiare) in cambio della chiusura della posizione. La banca potrebbe preferire incassare immediatamente piuttosto che avviare un pignoramento con costi elevati.
• Ristrutturazione ex art. 67 CCII: per i consumatori sovraindebitati, l’accesso al piano comporta la nomina di un OCC; la proposta deve prevedere il pagamento dei creditori in una percentuale sostenibile, la liquidazione di eventuali beni non essenziali e la tutela dell’abitazione . Il giudice verifica la meritevolezza del debitore (assenza di colpa grave) e decide sull’omologazione .
• Esdebitazione: dopo il completamento del piano o, per chi non dispone di beni, con la procedura di liquidazione controllata, è possibile ottenere la cancellazione dei debiti residui. L’esdebitazione premia il debitore che ha cooperato in buona fede e consente di ripartire senza oneri.

Strumenti alternativi in caso di surroga rifiutata

Rinegoziazione o sostituzione interna

Se la banca subentrante rifiuta la surroga, il primo tentativo è la rinegoziazione con la banca originaria. La rinegoziazione consiste nel modificare uno o più elementi del contratto (tasso fisso/variabile, durata, spread, periodicità) . A differenza della surroga, non comporta il trasferimento di ipoteche e può essere più semplice da ottenere, soprattutto se il cliente non presenta morosità. L’inconveniente è che la banca potrebbe richiedere commissioni o non concedere condizioni così vantaggiose come quelle offerte nel mercato. In alternativa, si può valutare la sostituzione: stipulare un nuovo mutuo con la stessa banca (estinzione e accensione) ma tale operazione comporta i costi di istruttoria e di cancellazione della vecchia ipoteca.

Consolidamento dei debiti

Quando il problema è la presenza di più finanziamenti (prestiti personali, carte revolving, cessioni del quinto), è possibile ricorrere a un prestito di consolidamento che riunisce tutti i debiti in un’unica rata con durata più lunga. Questa soluzione può migliorare la capacità di rimborso e quindi rendere più probabile l’accettazione di una futura surroga. Anche il consolidamento richiede però una valutazione del merito creditizio e la presenza di garanzie.

Definizione agevolata e rottamazione

I contribuenti con debiti fiscali possono utilizzare la definizione agevolata (rottamazione). La Legge 15/2025 consente la riammissione dei decaduti dalla “rottamazione‑quater” per debiti fino al 31 dicembre 2024. La domanda deve essere presentata entro il 30 aprile 2025; il pagamento può avvenire in un’unica soluzione entro il 31 luglio 2025 oppure in dieci rate con scadenze nel 2025, 2026 e 2027 . Questa misura permette di liberarsi di interessi e sanzioni e di ridurre l’importo dovuto, migliorando la posizione del debitore.

Piani del consumatore e ristrutturazione dei debiti (art. 67 CCII)

Per chi versa in sovraindebitamento e non può far fronte a più debiti (mutuo, prestiti, cartelle), il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019) prevede il piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore. La procedura si svolge davanti al tribunale con l’assistenza di un Organismo di composizione della crisi (OCC) e consente di suddividere il rimborso in base al patrimonio e al reddito disponibile. L’abitazione principale è protetta: l’art. 67, comma 5, CCII consente al debitore di continuare a pagare le rate del mutuo sull’abitazione, anche se il contratto è stato dichiarato risolto e pende un’esecuzione; il giudice può rimetterlo in termini per saldare le rate scadute . Tuttavia, l’accesso alla procedura richiede che il sovraindebitamento non sia stato determinato con colpa grave, malafede o frode . In caso di opposizione, il creditore che ha violato il merito creditizio può contestare la legittimità ma non la convenienza della proposta .

Accordo di ristrutturazione dei debiti e liquidazione controllata

Oltre al piano del consumatore esiste l’accordo di ristrutturazione dei debiti (art. 57 CCII) che prevede la votazione dei creditori e richiede l’adesione della maggioranza; è più adatto a debitori con attività imprenditoriale. In mancanza di prospettive di rientro, è possibile ricorrere alla liquidazione controllata dei beni (art. 268 CCII) per liquidare il patrimonio e ripartire dopo l’esdebitazione (art. 282 CCII). Nel 2025 la Cassazione ha ribadito che l’esdebitazione può essere negata se il debitore ha agito con malafede, ma può essere concessa nei casi di onesta collaborazione .

Composizione negoziata della crisi d’impresa

Per le imprese in difficoltà la composizione negoziata introdotta dal D.L. 118/2021 (convertito con la L. 147/2021) rappresenta uno strumento innovativo. L’imprenditore può proporre la nomina di un esperto negoziatore, che esamina la situazione economico‑finanziaria, verifica la sostenibilità del debito, facilita le trattative con le banche e con l’Erario e propone soluzioni (ad esempio, riduzione del debito, conversione in strumenti finanziari, rinegoziazione dei tassi). La procedura prevede misure protettive temporanee che sospendono le azioni esecutive, consentendo di continuare l’attività. L’Avv. Monardo, in qualità di esperto negoziatore, assiste imprese e professionisti nell’attivazione di questa procedura.

Esdebitazione dell’incapiente e procedure familiari

Il CCII prevede anche l’esdebitazione del sovraindebitato incapiente: chi non possiede beni né reddito sufficiente può chiedere la liberazione dai debiti residui dopo tre anni di pagamento della sola quota disponibile e a condizione di avere cooperato con l’OCC. Inoltre, l’art. 66 CCII consente la procedura familiare per ristrutturare i debiti di più componenti della stessa famiglia con un unico piano. Tali strumenti, se correttamente utilizzati, permettono di ottenere la cancellazione dei debiti e di rientrare nel circuito del credito.

Errori comuni da evitare e consigli pratici

1. Procrastinare la richiesta: molti debitori attendono troppo prima di chiedere la surroga o di affrontare il problema del debito. Nel frattempo maturano interessi di mora, vengono segnalati in CRIF e peggiorano il merito creditizio. È meglio agire tempestivamente, anche rivolgendosi subito a un professionista.
2. Non leggere il contratto: occorre verificare se nel mutuo originario ci sono clausole di protezione (ad esempio, tassi a rientro, sospensione del pagamento in caso di perdita del lavoro). Alcune banche offrono la possibilità di sospendere il pagamento per 12 mesi in caso di difficoltà.
3. Fidarsi di offerte non trasparenti: molti operatori propongono surroghe con costi nascosti o richiedono la stipula di prodotti accessori (assicurazioni, conti correnti). La legge vieta l’imposizione di servizi accessori e consente solo spese effettivamente sostenute.
4. Ignorare le garanzie: la surroga trasferisce ipoteca e fideiussioni alla nuova banca; eventuali garanti devono essere informati e acconsentire. Inoltre la banca può richiedere l’assicurazione dell’immobile.
5. Tralasciare i debiti fiscali: un mutuo in sofferenza spesso si accompagna a cartelle esattoriali o debiti con il Fisco. La definizione agevolata 2025 può ridurre l’esposizione e migliorare il merito creditizio .
6. Presentare dichiarazioni false: come indicato dalla Cassazione, la presentazione di documenti falsi può escludere il consumatore dall’accesso alle procedure di ristrutturazione e comportare sanzioni penali.

Tabelle riepilogative

Sintesi delle principali norme sulla surroga e sui diritti del debitore

Tempi e scadenze per la surroga e per le procedure alternative

Strumenti alternativi a confronto

Domande frequenti (FAQ)

1. Cos’è la surroga del mutuo? La surroga, prevista dall’art. 120‑quater TUB, è l’operazione con cui il debitore estingue un mutuo ipotecario tramite un nuovo finanziamento ottenuto da un altro istituto; il nuovo creditore subentra nelle garanzie reali e personali senza spese per il cliente.
2. La banca può rifiutare la surroga? La banca originaria non può opporsi, ma la nuova banca ha piena discrezionalità nel concedere il nuovo mutuo. La dottrina chiarisce che l’operazione non è un diritto assoluto: il nuovo istituto valuta il merito creditizio e può rifiutare per motivi di rischio .
3. Come viene valutato il merito creditizio? Ai sensi dell’art. 124‑bis TUB, la banca deve valutare la capacità di rimborso del consumatore basandosi su informazioni sufficienti, proporzionate e verificate ; solo se necessario può consultare banche dati .
4. Quanto tempo occorre per la surroga? La legge prevede che l’operazione sia completata entro 30 giorni lavorativi. Ritardi ingiustificati comportano un indennizzo.
5. Ci sono costi da sostenere? La surroga è gratuita: non si pagano commissioni di estinzione, penali, imposte ipotecarie né notarili. Eventuali spese notarili sono a carico della nuova banca.
6. Posso surrogare se ho un debito residuo basso? Molte banche pongono importi minimi per la surroga. Se il residuo è molto basso (ad esempio sotto 30 mila euro) è possibile che la domanda sia rifiutata; in tal caso conviene valutare una rinegoziazione.
7. Cosa succede se ho ritardato qualche rata? I ritardi pregiudicano il merito creditizio. Prima di chiedere la surroga è consigliabile regolarizzare le rate scadute. Nel piano del consumatore è possibile essere rimessi in termini per pagare le rate arretrate e continuare il mutuo .
8. La surroga trasferisce anche le polizze assicurative? Sì, in generale le polizze incendio/scoppio stipulate con la banca originaria vengono trasferite. Tuttavia, alcune compagnie richiedono la stipula di un nuovo contratto; occorre verificarlo.
9. Come posso contestare un rifiuto ingiustificato? È possibile presentare un reclamo interno alla banca e poi ricorrere all’Arbitro Bancario Finanziario. In caso di violazioni gravi (omessa motivazione, discriminazione) è possibile citare la banca in giudizio per responsabilità precontrattuale.
10. Che differenza c’è tra surroga e rinegoziazione? La surroga comporta il trasferimento del mutuo a un altro istituto senza costi; la rinegoziazione modifica le condizioni del mutuo con la stessa banca e può comportare spese. La surroga offre condizioni di mercato più vantaggiose, ma richiede un merito creditizio adeguato.
11. Cos’è la rottamazione‑quater? È una definizione agevolata delle cartelle esattoriali introdotta dalla legge 197/2022 e riaperta nel 2025 con la Legge 15/2025. Consente di pagare le somme dovute senza interessi e sanzioni, in unica soluzione o in 10 rate .
12. Cos’è il piano del consumatore? È una procedura di sovraindebitamento prevista dall’art. 67 CCII che consente al debitore non fallibile di proporre un piano di pagamento ai creditori sotto la supervisione dell’OCC. Il giudice verifica la meritevolezza e può autorizzare la prosecuzione del mutuo sull’abitazione principale .
13. La banca può espropriare la casa se non pago il mutuo? Sì, dopo sette rate insolute la banca può avviare la procedura esecutiva; tuttavia, la surroga, la rinegoziazione o il piano del consumatore possono evitare la vendita. Anche il patto marciano permette la cessione dell’immobile senza asta solo dopo 18 rate non pagate .
14. L’ABF può obbligare la banca ad accettare la surroga? L’ABF non può costringere la banca a concedere il mutuo, ma può accertare la violazione di norme e disporre il risarcimento dei danni o la cancellazione di spese. La sua decisione, se favorevole, ha un forte peso reputazionale e può indurre la banca a riconsiderare.
15. Cosa offre l’Avv. Monardo? L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista e gestore della crisi, offre consulenza per esaminare il contratto di mutuo, assistere nella richiesta di surroga, contestare il rifiuto, presentare reclami all’ABF, negoziare con le banche, predisporre piani di ristrutturazione o liquidazione, rappresentare in giudizio e avviare procedure di rottamazione o sovraindebitamento.

Simulazioni pratiche

1. Surroga con riduzione del tasso

Situazione: Debito residuo €120.000, mutuo a tasso fisso 3,5 % con durata residua 20 anni, rata mensile €700; un’altra banca offre un tasso fisso 2,5 % per stessa durata.

Calcolo:

1. Nuova rata dopo surroga: con tasso 2,5 % e durata 20 anni, la rata scende a circa €636. Il risparmio mensile è quindi €64, cioè €768 l’anno.
2. Costo della surroga: zero per il cliente (spese notarili e di istruttoria a carico della banca). L’unica spesa può essere una nuova perizia.
3. Nuovo TAEG: circa 2,6 % (comprende spese accessorie e assicurazione). Il TAEG della surroga è quindi inferiore di quasi un punto.
4. Risparmio complessivo: su 20 anni il risparmio complessivo è circa €15.360 al netto di eventuali varianti di mercato. Per ottenere questo vantaggio il cliente deve superare la valutazione del merito creditizio.

2. Rottamazione quater

Situazione: Un contribuente ha cartelle per €25.000 legate a IVA e sanzioni. Aveva aderito alla rottamazione‑quater ma è decaduto per aver pagato solo due rate nel 2024. La Legge 15/2025 consente la riammissione.

Soluzione:

• Presenta domanda entro il 30 aprile 2025 .
• Sceglie il pagamento in 10 rate: 31 luglio 2025 (€2.500), 30 novembre 2025 (€2.500), 28 febbraio 2026 (€2.500), 31 maggio 2026 (€2.500), 31 luglio 2026 (€2.500), 30 novembre 2026 (€2.500), 28 febbraio 2027 (€2.500), 31 maggio 2027 (€2.500), 31 luglio 2027 (€2.500), 30 novembre 2027 (€2.500).
• Interessi al 2 % annuo: su €25.000 interessi totali circa €1.000; importo complessivo dovuto €26.000.
• Beneficio: cancellazione di sanzioni e interessi di mora (potevano essere €10.000). Il piano di rientro regolarizza la posizione, migliora il merito creditizio e consente di richiedere una surroga o un nuovo finanziamento.

3. Piano del consumatore con rimessione in termini

Situazione: Debitore ha mutuo residuo €100.000 a tasso fisso 3,8 % con rata €580; ha saltato 8 rate e la banca ha avviato il pignoramento. Oltre al mutuo, ha debiti per €30.000 con finanziarie e €10.000 con il Fisco. Possiede solo l’abitazione principale.

Proposta di piano:

1. Nomina OCC e predisposizione del piano. Il debitore dimostra che lo stato di insolvenza deriva dalla perdita del lavoro e non da colpa grave.
2. Rimessione in termini: ai sensi dell’art. 67, comma 5, CCII il giudice autorizza il pagamento delle 8 rate scadute (circa €4.640) entro 60 giorni ; un familiare presta la somma.
3. Continuazione del mutuo: il contratto è ripristinato; la banca non può eseguire l’immobile mentre il piano è pendente.
4. Falcidia dei debiti chirografari: la proposta prevede il pagamento del 40 % ai creditori chirografari (€12.000) in 5 anni e la definizione agevolata della cartella mediante la rottamazione. Il reddito del debitore (€1.600 mensili) consente una rata complessiva di €580 (mutuo) + €200 (piano) + €50 (rottamazione).
5. Esdebitazione: al termine dei 5 anni, se il debitore ha rispettato i pagamenti, il tribunale dispone l’esdebitazione del residuo, liberando il debitore.

Risultato: Il debitore conserva la casa, regolarizza il mutuo e cancella il 60 % dei debiti chirografari, ottenendo una posizione più sostenibile.

Conclusioni

La portabilità del mutuo rappresenta un diritto importante per i consumatori italiani: permette di ridurre la rata, adattare la durata e ottenere condizioni più convenienti. Tuttavia, come ha spiegato la giurisprudenza, il diritto alla surroga non è assoluto. La banca che subentra deve valutare il merito creditizio con rigore ; il mancato rispetto delle norme sulla trasparenza e sulla valutazione può comportare responsabilità per l’istituto, ma non cancella la colpa del debitore . Quando la surroga viene rifiutata per debiti o per insufficiente merito creditizio, esistono numerosi strumenti alternativi: rinegoziazioni, consolidamento, rottamazione delle cartelle, piani del consumatore, accordi di ristrutturazione e composizione negoziata.

L’esperienza dimostra che agire tempestivamente è determinante. Richiedere la motivazione del rifiuto, contestare eventuali valutazioni errate, presentare reclamo all’ABF o ricorrere al giudice sono azioni che richiedono competenze tecniche e strategiche. Nel contempo, la conoscenza delle procedure di sovraindebitamento e delle misure fiscali consente di ridurre l’esposizione debitoria e di aumentare la probabilità che una nuova banca accetti di subentrare.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista, gestore della crisi da sovraindebitamento e esperto negoziatore, mette a disposizione la propria competenza per:

• Analizzare contratti di mutuo, conti estintivi e perizie;
• Verificare il rispetto delle norme bancarie e contestare i rifiuti ingiustificati;
• Presentare reclami all’ABF e ricorsi giudiziali per ottenere risarcimenti;
• Assistere nelle rinegoziazioni e nei piani di rientro;
• Redigere piani del consumatore e accordi di ristrutturazione, curando la presentazione presso l’OCC;
• Attivare la definizione agevolata e le procedure di rottamazione;
• Fornire consulenza ad imprese e professionisti attraverso la composizione negoziata della crisi.

Agire con l’assistenza di un professionista non solo aumenta le probabilità di successo della surroga ma permette anche di salvaguardare il patrimonio e la stabilità familiare. Non restare immobile di fronte a un rifiuto: un’analisi tempestiva e una strategia mirata possono trasformare una decisione negativa in un’opportunità di rinascita.

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