Sette convinzioni diffuse da verificare prima di muovere un passo

Quando un’impresa finisce in liquidazione giudiziale e qualcuno – un creditore, un terzo investitore, lo stesso imprenditore – inizia a parlare di “concordato”, attorno agli immobili si crea quasi sempre una nebbia di frasi fatte. “Con l’omologa le ipoteche spariscono.” “La banca deve per forza essere pagata al cento per cento.” “Se il curatore vende, la casa è libera.” “Dopo il concordato il debitore è libero e lo sono anche i suoi garanti.” Sono frasi che si sentono nei corridoi dei tribunali, nelle riunioni tra soci, nei forum dove si scambiano esperienze. Hanno tutte un fondo di verità: proprio per questo sono pericolose.

Il concordato nella liquidazione giudiziale, regolato dagli artt. 240-253 del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019, CCII), è l’erede del vecchio concordato fallimentare. Permette di chiudere la procedura liquidatoria con un accordo approvato dai creditori e omologato dal tribunale, invece di arrivare alla vendita di tutto l’attivo e al riparto finale. Quando nell’attivo ci sono immobili gravati da ipoteche e pignoramenti, le regole su chi viene pagato, quanto, quando le formalità vengono cancellate e chi resta obbligato diventano decisive. E il correttivo del 2024 (D.Lgs. 136/2024) ha toccato proprio la norma sulla cancellazione dei gravami, rendendo superate alcune certezze che circolavano fino a poco tempo fa.

Agire sulla base di una convinzione sbagliata è spesso peggio che non agire affatto: chi lascia scadere un termine perché pensa che “tanto l’ipoteca resta”, o chi firma un’offerta di assunzione convinto che l’immobile gli arriverà libero il giorno dell’omologa, scopre l’errore quando non c’è più modo di rimediare.

In questa guida mettiamo alla prova sette convinzioni molto diffuse:

1. le ipoteche si cancellano automaticamente con l’omologazione del concordato;
2. il creditore ipotecario deve sempre essere pagato per intero;
3. qualunque vendita fatta nella procedura libera l’immobile da ogni gravame;
4. aperta la liquidazione giudiziale, nessun creditore può più aggredire gli immobili;
5. il pignoramento trascritto prima della procedura “sopravvive” e potrà essere ripreso;
6. il concordato libera tutti: debitore, garanti e beni;
7. chi ha comprato il credito della banca vota sempre e comunque sulla proposta.

Perché questo tema è il terreno naturale dello Studio Monardo? Perché il concordato nella liquidazione giudiziale è uno strumento di soluzione della crisi d’impresa, e l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021: la sua attività quotidiana consiste proprio nel costruire soluzioni negoziate tra impresa e creditori, dove la sorte degli immobili ipotecati è quasi sempre il nodo centrale. A questo si aggiunge il coordinamento di uno staff multidisciplinare nazionale in diritto bancario – indispensabile quando il creditore ipotecario è una banca o una società veicolo – e la qualifica di avvocato cassazionista, che consente di seguire reclami e impugnazioni sulla cancellazione dei gravami fino all’ultimo grado.

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Mito n. 1 – «Con l’omologazione del concordato le ipoteche si cancellano da sole»

Il mito

«Appena il tribunale omologa il concordato, gli immobili tornano liberi: ipoteche e pignoramenti vengono cancellati automaticamente.»

Perché ci credono in tanti

È comprensibile crederci. L’omologazione è il momento più solenne della procedura: il tribunale verifica la regolarità, la proposta diventa obbligatoria per tutti i creditori anteriori e la liquidazione giudiziale si chiude. Nell’immaginario comune, “chiudere” significa azzerare. A questo si somma un’analogia con l’esecuzione individuale: nella vendita forzata ordinaria il decreto di trasferimento ordina la cancellazione di pignoramenti e ipoteche (art. 586 c.p.c.), e molti pensano che qualcosa di simile accada con il concordato. Infine, esiste davvero una norma che parla di “cancellazione delle ipoteche” nel concordato: il passaparola ha semplicemente cancellato le condizioni.

La realtà

In realtà la norma dice qualcosa di molto più preciso. L’art. 249, comma 3, CCII prevede che il giudice delegato, una volta accertata la completa esecuzione del concordato, ordini lo svincolo delle cauzioni e la cancellazione delle ipoteche iscritte a garanzia del concordato stesso, adottando ogni misura idonea a realizzarne le finalità. Due elementi che il mito ignora:

• il momento: non l’omologa, ma l’accertamento dell’esecuzione integrale. Tra i due momenti possono passare mesi o anni, a seconda dei termini di pagamento previsti nella proposta;
• l’oggetto: la prima parte della norma riguarda le garanzie costituite per l’adempimento del concordato (per esempio l’ipoteca che l’assuntore o un terzo concede alla procedura a garanzia dei pagamenti promessi), non automaticamente tutte le ipoteche che gravavano sui beni del debitore da prima della procedura.

Su questo secondo punto la giurisprudenza formatasi sotto la legge fallimentare era netta: in sede di verifica dell’esecuzione del concordato fallimentare il giudice delegato non aveva il potere di cancellare le ipoteche iscritte prima del fallimento a favore dei creditori del fallito, perché la norma si riferiva solo alle garanzie prestate per l’esecuzione e perché le regole sulla purgazione della vendita forzata non erano estensibili per analogia al concordato.

Il quadro è stato però modificato dal correttivo D.Lgs. 136/2024, che ha aggiunto all’art. 249, comma 3, una seconda frase: quando il concordato prevede la cessione di uno o più beni compresi nella liquidazione giudiziale, una volta eseguito il trasferimento e riscosso interamente il prezzo, il giudice delegato ordina la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo. La correzione essenziale è questa: la liberazione dell’immobile non dipende dall’omologa, ma da un decreto del giudice delegato che presuppone il trasferimento compiuto e il prezzo interamente incassato (per i beni ceduti) oppure l’accertata esecuzione integrale (per le garanzie del concordato).

Il punto che il passaparola ha perso per strada è proprio la sequenza: omologa → esecuzione → verifica → decreto → annotazione della cancellazione nei registri immobiliari. Finché l’ultimo anello non è compiuto, le formalità restano visibili a chiunque consulti le visure ipotecarie.

La prova

• Art. 249, comma 3, CCII, nel testo modificato dal D.Lgs. 136/2024.
• Cass. civ., Sez. I, 25 febbraio 2011, n. 4698: nel concordato fallimentare la verifica dell’esecuzione non attribuiva al giudice delegato il potere di cancellare le ipoteche anteriori al fallimento iscritte a favore dei creditori del fallito; la norma riguardava le sole garanzie prestate per l’esecuzione del concordato.

Cosa rischia chi ci crede

L’assuntore o il terzo acquirente che rivende l’immobile, o lo offre in garanzia a una banca, convinto che sia libero dal giorno dell’omologa, si trova davanti a visure che riportano ancora ipoteche e pignoramenti: il nuovo finanziamento salta, il rogito viene rinviato, il compratore chiede la risoluzione. Il creditore che, al contrario, pensa che “tanto l’ipoteca resta per sempre” e non vigila sull’esecuzione rischia di trovarsi la formalità cancellata senza aver verificato se il prezzo sia stato davvero incassato per intero.

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Mito n. 2 – «La banca con ipoteca deve essere pagata per forza al cento per cento»

Il mito

«Nel concordato i creditori ipotecari non si toccano: o li paghi interamente, o la proposta non passa.»

Perché ci credono in tanti

Il fondo di verità è robusto. L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore la prelazione sul ricavato del bene: nel riparto della liquidazione, il creditore ipotecario viene soddisfatto sul prezzo dell’immobile prima dei chirografari. Per decenni, nella prassi del concordato fallimentare, i privilegiati sono stati pagati integralmente, e la regola secondo cui i privilegiati soddisfatti per intero non votano ha consolidato l’idea che “pagarli tutti” fosse un obbligo.

La realtà

Vero, ma solo a metà. L’art. 240, comma 4, CCII consente espressamente che la proposta preveda il soddisfacimento non integrale dei creditori muniti di privilegio, pegno o ipoteca, a una condizione precisa: che ricevano non meno di quanto realizzerebbero con la liquidazione giudiziale del bene su cui grava la prelazione, al netto delle spese di procedura inerenti al bene e della quota parte delle spese generali. Questo valore deve risultare dalla relazione giurata di un professionista indipendente designato dal tribunale.

In altre parole, la garanzia ipotecaria non assicura il pagamento del credito nominale, ma il valore che il bene ipotecato è realisticamente in grado di produrre in liquidazione. Se il credito è di 638.900 euro e l’immobile, al netto delle spese, vale 381.390 euro, la proposta può offrire al creditore ipotecario quei 381.390 euro come creditore privilegiato; la parte che il bene non copre degrada al rango chirografario e segue la sorte degli altri chirografari.

Per i creditori privilegiati non soddisfatti integralmente si applicano le regole sul voto per la parte degradata, mentre quelli pagati per intero, di regola, non votano. È una differenza sostanziale rispetto all’idea che la banca abbia sempre un “diritto di veto”.

Va aggiunto che il concordato nella liquidazione giudiziale non prevede la soglia minima di soddisfacimento dei chirografari tipica del concordato preventivo liquidatorio; quando però a proporre è il debitore, la legge richiede l’apporto di risorse esterne che aumentino in modo apprezzabile l’attivo.

La prova

• Art. 240, comma 4, CCII: falcidia dei privilegiati ammessa entro il limite del valore di realizzo, attestato da professionista indipendente designato dal tribunale.
• Cass. civ., Sez. I, 8 febbraio 2025, n. 3220: chiarisce chi può esercitare il diritto di voto nel concordato quando il credito è stato ceduto dopo l’apertura della procedura, confermando che il voto è un meccanismo rigorosamente delimitato dalla legge, non un potere assoluto del creditore forte.

Cosa rischia chi ci crede

Il creditore ipotecario convinto di essere “intoccabile” non contesta la stima del professionista, non verifica le spese imputate al bene, non partecipa alla votazione per la parte degradata: e si ritrova con un trattamento coerente con la legge ma molto inferiore alle aspettative. Il proponente, all’opposto, può rinunciare a un concordato fattibile perché crede, a torto, di dover trovare la liquidità per pagare il cento per cento del credito nominale.

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Mito n. 3 – «Qualunque vendita fatta dalla procedura libera l’immobile da tutte le ipoteche»

Il mito

«Se a vendere è il curatore (o l’organo della procedura), l’immobile passa all’acquirente libero da qualsiasi ipoteca o pignoramento.»

Perché ci credono in tanti

Esiste un effetto purgativo reale e potente. Nella liquidazione giudiziale, l’art. 217, comma 2, CCII stabilisce che, per gli immobili e gli altri beni iscritti in pubblici registri, una volta eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo, il giudice delegato ordina con decreto la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo. Chi ha visto un’asta della procedura concludersi con un immobile “pulito” generalizza: ogni atto del curatore produce lo stesso risultato.

La realtà

Il punto che il passaparola ha perso per strada è la natura della vendita. L’effetto purgativo è legato alla vendita forzata in senso proprio, cioè alla liquidazione condotta secondo le modalità di legge e in particolare tramite procedure competitive: stima, pubblicità, possibilità di gara tra più offerenti. È questa procedimentalizzazione – e non il semplice fatto che a firmare sia un organo della procedura – a giustificare il sacrificio del diritto di sequela del creditore ipotecario, che viene “trasferito” dal bene al prezzo.

Le Sezioni Unite, con la sentenza 19 marzo 2024, n. 7337, hanno risolto un contrasto proprio su questo punto: quando il curatore si limita a dare esecuzione a un contratto preliminare stipulato dal debitore prima della procedura, agisce come sostituto del debitore nell’adempimento di un obbligo negoziale, non come organo che liquida l’attivo. Quella vendita non è forzata e il giudice delegato non può ordinare la cancellazione delle ipoteche. Le Sezioni Unite hanno richiamato espressamente il principio già espresso in tema di concordato in continuità (Cass. n. 23139/2020): l’assegnazione di un immobile fuori da una procedura competitiva a evidenza pubblica non giustifica l’effetto purgativo.

La correzione essenziale: l’immobile esce libero dai gravami solo se la vendita è avvenuta secondo le modalità competitive previste dalla legge, o quando una norma specifica attribuisce espressamente il potere di cancellazione.

Il CCII contiene una di queste norme specifiche: l’art. 173, comma 4, per il preliminare trascritto avente a oggetto l’abitazione principale del promissario acquirente (o la sede principale della sua impresa). In caso di subentro del curatore, il giudice delegato, eseguita la vendita e riscosso il prezzo, ordina la cancellazione dei gravami; ma gli acconti versati prima dell’apertura della procedura sono opponibili alla massa solo per metà del loro importo. Le Sezioni Unite hanno sottolineato che si tratta di una regola nuova, non di una conferma del vecchio sistema.

Per il concordato nella liquidazione giudiziale, la nuova seconda frase dell’art. 249, comma 3, CCII attribuisce il potere di cancellazione per i beni ceduti in esecuzione del concordato, una volta eseguito il trasferimento e riscosso interamente il prezzo. È ragionevole attendersi che la giurisprudenza continui a valorizzare le modalità con cui la cessione è avvenuta, alla luce dei principi fissati dalle Sezioni Unite.

La prova

• Cass. civ., Sez. Unite, 19 marzo 2024, n. 7337: il potere purgativo del giudice delegato è strettamente collegato alla liquidazione concorsuale condotta secondo le modalità di legge; è escluso quando il curatore esegue un preliminare come semplice sostituto del debitore.
• Cass. civ., Sez. I, n. 26076/2022 (richiamata dalle Sezioni Unite): la procedura competitiva non ha forme rigide, ma richiede sempre stima, pubblicità e possibilità di gara.
• Cass. civ., Sez. I, ord. n. 23139/2020: nel concordato con continuità aziendale l’assegnazione dell’immobile al socio di una cooperativa, fuori da una procedura competitiva, non consente la cancellazione delle iscrizioni pregiudizievoli.

Cosa rischia chi ci crede

Il promissario acquirente o l’acquirente “a trattativa” che paga il prezzo pensando di ricevere un bene libero può trovarsi proprietario di un immobile ancora ipotecato, esposto all’azione del creditore che conserva il diritto di seguire il bene presso chiunque. A quel punto gli restano soltanto i rimedi contrattuali (garanzia per evizione, risoluzione, risarcimento), spesso nei confronti di un venditore insolvente.

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Mito n. 4 – «Aperta la liquidazione giudiziale, nessuno può più pignorare o vendere all’asta gli immobili»

Il mito

«Con la liquidazione giudiziale si blocca tutto: le esecuzioni immobiliari si fermano e nessun creditore può più agire da solo sugli immobili.»

Perché ci credono in tanti

Perché è la regola generale, ed è una regola fondamentale. L’art. 150 CCII vieta, dal giorno della dichiarazione di apertura della liquidazione giudiziale, di iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari individuali sui beni compresi nella procedura, salvo diversa disposizione di legge. È il principio della par condicio: tutti i creditori concorrono sul patrimonio attraverso la procedura, nessuno può correre da solo.

La realtà

La regola è vera, ma ha un’eccezione che il passaparola tende a dimenticare: il credito fondiario. L’art. 41, comma 2, del Testo Unico Bancario (D.Lgs. 385/1993) consente al creditore fondiario di iniziare o proseguire l’esecuzione individuale sui beni ipotecati a garanzia del finanziamento anche dopo la dichiarazione di fallimento del debitore. Dopo l’entrata in vigore del CCII si è discusso se questo “privilegio processuale” fosse sopravvissuto, visto che la norma del TUB continua a parlare di “fallimento”.

La Cassazione, con la sentenza 19 agosto 2024, n. 22914, ha chiuso la questione: il privilegio processuale fondiario opera sia nella liquidazione giudiziale sia nella liquidazione controllata, perché il codice stabilisce in via generale che i riferimenti al fallimento vanno letti come riferimenti alla liquidazione giudiziale.

La correzione essenziale: il creditore fondiario può continuare l’asta individuale anche durante la liquidazione giudiziale, ma si tratta di un vantaggio solo processuale, che non gli consente di ottenere più di quanto gli spetterebbe nel concorso. Il credito va comunque sottoposto alla verifica dello stato passivo; il giudice dell’esecuzione si conforma all’accertamento e alla graduazione fatti in sede concorsuale, e le somme vengono assegnate in via provvisoria, salvo restituzione di quanto eventualmente percepito in eccesso.

Per chi sta costruendo un concordato con immobili ipotecati da un creditore fondiario, questo significa che l’asta individuale può essere ancora in corso mentre si discute la proposta: occorre coordinare tempi, valori e strategia, perché un’aggiudicazione nell’esecuzione individuale può sottrarre al piano proprio il bene su cui si fondava.

La prova

• Art. 150 CCII: divieto di azioni esecutive e cautelari individuali dall’apertura della liquidazione giudiziale, salvo diversa disposizione di legge.
• Art. 41, comma 2, D.Lgs. 385/1993 (TUB): deroga per il credito fondiario.
• Cass. civ., Sez. I, 19 agosto 2024, n. 22914: il privilegio processuale fondiario è opponibile nella liquidazione giudiziale e nella liquidazione controllata.

Cosa rischia chi ci crede

Il proponente del concordato che include nel piano un immobile gravato da ipoteca fondiaria, senza verificare se l’esecuzione individuale sia ancora pendente, rischia che il bene venga aggiudicato all’asta prima dell’omologa, svuotando la proposta. Il debitore che pensa di avere “tempo” perché la procedura concorsuale blocca tutto può perdere la possibilità di negoziare con la banca una soluzione sull’immobile.

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Mito n. 5 – «Il pignoramento trascritto prima della procedura resta in piedi e potrò riprendere l’esecuzione dopo il concordato»

Il mito

«Ho pignorato l’immobile prima che si aprisse la liquidazione giudiziale: la mia trascrizione resta, e quando il concordato sarà chiuso potrò riprendere l’asta da dove l’avevo lasciata.»

Perché ci credono in tanti

Il fondo di verità sta nella forza tradizionale del pignoramento trascritto: nell’esecuzione individuale rende inopponibili al creditore gli atti di disposizione successivi e “prenota” il bene a favore della procedura. Chi ha investito tempo e denaro per arrivare alla trascrizione fatica ad accettare che quel vantaggio possa dissolversi. A questo si aggiunge un ragionamento intuitivo: se la liquidazione giudiziale si chiude, il divieto di azioni esecutive dovrebbe cessare e l’esecuzione sospesa dovrebbe “riattivarsi”.

La realtà

In realtà la sequenza è diversa. Con l’apertura della liquidazione giudiziale l’esecuzione individuale non fondiaria diventa improcedibile (art. 150 CCII). Con l’omologazione del concordato, la proposta diventa obbligatoria per tutti i creditori anteriori, compresi quelli che non hanno chiesto l’ammissione al passivo (art. 248, comma 1, CCII): il loro credito resta quello – e nella misura – stabilito dal concordato. Il creditore pignorante non può quindi “tornare indietro” e pretendere dal debitore, con la vecchia esecuzione, l’intero credito originario.

La Cassazione, decidendo un caso regolato dalla legge fallimentare ma con principi trasferibili al CCII, ha affermato che il creditore pignorante non ha interesse a opporsi al decreto con cui il giudice delegato, accertato l’adempimento del concordato fallimentare omologato, ordina la cancellazione della trascrizione del pignoramento anteriore alla procedura: quel pignoramento era già divenuto improcedibile con il fallimento e non avrebbe potuto essere proseguito nemmeno dopo la chiusura, per effetto dell’obbligatorietà del concordato. Il reclamo del creditore è stato perciò ritenuto inammissibile per difetto di legittimazione.

La correzione essenziale: il pignoramento anteriore non “sopravvive” al concordato eseguito come strumento per recuperare l’intero credito; la tutela del creditore si sposta interamente dentro il concordato – voto, opposizione all’omologa, controllo sull’esecuzione, eventuale risoluzione.

Resta un profilo di garanzia procedurale che vale la pena conoscere, anche se proviene dall’esecuzione individuale: la cancellazione della trascrizione di un pignoramento, quando dipende da un provvedimento di chiusura dell’esecuzione, può essere eseguita solo quando quel provvedimento è diventato definitivo, perché la cancellazione è un effetto irreversibile a danno del creditore. È un principio che ricorda quanto sia importante, per chi ha interesse, verificare tempestivamente i presupposti di ogni ordine di cancellazione.

La prova

• Art. 248, comma 1, CCII: obbligatorietà del concordato omologato per tutti i creditori anteriori all’apertura della liquidazione giudiziale.
• Cass. civ., Sez. I, n. 29793/2022: inammissibile, per difetto di interesse, il reclamo del creditore pignorante contro il decreto di cancellazione del pignoramento anteriore emesso dopo l’accertato adempimento del concordato fallimentare.
• Cass. civ., Sez. III, 7 agosto 2023, n. 23941: nell’esecuzione individuale la cancellazione della trascrizione del pignoramento presuppone la definitività del provvedimento che chiude il processo esecutivo.

Cosa rischia chi ci crede

Il creditore che aspetta la chiusura della procedura per “riprendere” l’asta, invece di partecipare attivamente al concordato, perde le uniche occasioni reali di far valere le proprie ragioni: il voto, le contestazioni sulla convenienza, l’opposizione all’omologazione, la richiesta di risoluzione per inadempimento. Quando se ne accorge, il concordato è omologato, eseguito, e la trascrizione è già stata cancellata.

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Mito n. 6 – «Il concordato libera tutti: il debitore, i garanti e gli immobili»

Il mito

«Una volta omologato il concordato è finita per tutti: il debitore non deve più nulla, i fideiussori sono liberati e i beni passati all’assuntore non possono più essere toccati.»

Perché ci credono in tanti

Perché la funzione del concordato è davvero liberatoria per il debitore. Con l’omologazione e l’esecuzione, i creditori anteriori vengono soddisfatti nella misura stabilita e non possono pretendere dal debitore la differenza. Nel concordato con assuntore, poi, è spesso un terzo a farsi carico degli obblighi verso i creditori, e il debitore può essere liberato immediatamente. Da qui il salto logico: se è liberato il debitore principale, lo saranno anche i garanti; se il concordato è omologato, nulla potrà più rimetterlo in discussione.

La realtà

Il mito contiene tre affermazioni diverse, e solo la prima è vera, con limiti precisi.

Il debitore. L’obbligatorietà del concordato omologato (art. 248, comma 1, CCII) produce l’effetto di ridurre definitivamente i crediti anteriori alla misura concordataria. È questa la vera “liberazione” del debitore, ed è il motivo per cui il concordato è spesso preferibile alla prosecuzione della liquidazione.

I garanti. Qui il mito si sbaglia. L’art. 248, comma 2, CCII stabilisce che i creditori conservano la loro azione per l’intero credito contro i coobbligati, i fideiussori del debitore e gli obbligati in via di regresso. Il fideiussore che ha garantito il mutuo dell’impresa resta esposto per l’intero importo, non per la percentuale concordataria. È uno degli errori più costosi in assoluto, perché molto spesso il fideiussore è proprio l’imprenditore persona fisica o un suo familiare. Inoltre, le garanzie prestate da terzi nel concordato non si estendono ai creditori che non hanno presentato domanda di ammissione al passivo (art. 248, comma 1, ultima parte).

La stabilità. Il concordato omologato può essere risolto se le garanzie promesse non vengono costituite o se il proponente non adempie regolarmente agli obblighi assunti (art. 250 CCII). Il ricorso deve essere proposto entro un anno dalla scadenza del termine fissato per l’ultimo adempimento; la sentenza di risoluzione riapre la liquidazione giudiziale ed è provvisoriamente esecutiva. La risoluzione non è invece possibile quando gli obblighi sono stati assunti dal proponente o da uno o più creditori con liberazione immediata del debitore. C’è poi l’annullamento per dolo (art. 251 CCII). Sul fronte opposto, l’art. 249 CCII tutela l’affidamento: in caso di riforma o cassazione del provvedimento di omologazione, sono fatti salvi gli atti legalmente compiuti in esecuzione del concordato e i provvedimenti collegati.

La sorte degli immobili dipende quindi da come è costruita la proposta: chi acquista beni in esecuzione del concordato deve verificare non solo l’omologa, ma il regime delle garanzie, i termini di pagamento e la presenza o meno della clausola di liberazione immediata.

È in questi snodi che serve una lettura integrata di diritto concorsuale e diritto bancario: come Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021 e coordinatore di uno staff multidisciplinare in diritto bancario e tributario, l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo esamina la posizione dei garanti fin dalla costruzione della proposta, perché una soluzione che libera l’impresa ma lascia i fideiussori esposti per l’intero non è una vera soluzione.

La prova

• Art. 248, commi 1 e 2, CCII: obbligatorietà del concordato e conservazione dell’azione per l’intero contro coobbligati, fideiussori e obbligati in via di regresso.
• Art. 250 CCII: risoluzione su ricorso dei creditori, entro un anno dall’ultimo adempimento; esclusa in caso di liberazione immediata del debitore.
• Art. 249 CCII: salvezza degli atti legalmente compiuti in esecuzione del concordato in caso di riforma o cassazione dell’omologa.

Cosa rischia chi ci crede

Il fideiussore che considera chiusa la propria esposizione con l’omologa del concordato dell’impresa si vede notificare un decreto ingiuntivo o un precetto per l’intero residuo, con il rischio di pignoramento dei propri beni personali, compresa la casa. Il creditore che ritiene il concordato “intoccabile” lascia scadere il termine annuale per chiederne la risoluzione nonostante l’inadempimento dell’assuntore.

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Mito n. 7 – «Chi ha comprato il credito della banca vota sempre sulla proposta di concordato»

Il mito

«Il credito ipotecario è stato ceduto a una società veicolo? Non cambia niente: il cessionario prende il posto della banca e vota come avrebbe votato lei.»

Perché ci credono in tanti

Perché la cessione del credito trasferisce al cessionario il credito con le sue garanzie, ipoteca compresa. Nel mercato dei crediti deteriorati le cessioni in blocco alle società di cartolarizzazione (SPV) sono diventate la normalità, e sembra logico che chi subentra nella titolarità subentri anche nel voto. Nella maggior parte dei contesti, del resto, il cessionario esercita effettivamente tutti i diritti del cedente.

La realtà

Nel concordato nella liquidazione giudiziale c’è una regola specifica che il passaparola ignora: i trasferimenti di crediti avvenuti dopo l’apertura della procedura non attribuiscono diritto di voto, salvo che siano effettuati a favore di banche o altri intermediari finanziari (oggi art. 243, comma 7, CCII, erede dell’art. 127, comma 7, legge fall.). La norma serve a impedire che qualcuno acquisti crediti a basso prezzo dopo l’apertura per influenzare l’esito della votazione.

La Cassazione, con la sentenza 8 febbraio 2025, n. 3220, dopo che la questione era stata ritenuta meritevole di trattazione in pubblica udienza con l’ordinanza interlocutoria 16 aprile 2024, n. 10176, ha escluso che le società di cartolarizzazione possano essere considerate “intermediari finanziari” ai fini di questa deroga, salvo che siano iscritte nell’albo degli intermediari vigilati previsto dal TUB. La correzione essenziale: la SPV che ha acquistato il credito dopo l’apertura della procedura, se non è iscritta nell’albo degli intermediari finanziari, non vota sulla proposta, anche se il credito è ipotecario e di importo rilevante.

C’è un secondo profilo, che riguarda la prova: chi si presenta come cessionario di un credito ceduto in blocco deve dimostrare che quel credito rientra effettivamente nell’operazione di cessione. La Cassazione (27 febbraio 2025, n. 5190) ha ribadito che, se la controparte non ha riconosciuto la titolarità, la semplice pubblicazione dell’avviso di cessione non basta: occorre la prova documentale dell’inclusione del credito specifico.

Per chi costruisce o contesta una proposta di concordato su immobili ipotecati, questi due principi possono spostare la maggioranza: un voto contrario espresso da un soggetto non legittimato non va computato, e un’insinuazione al passivo non supportata dalla prova della cessione può essere contestata.

La prova

• Art. 243, comma 7, CCII (già art. 127, comma 7, legge fall.).
• Cass. civ., Sez. I, 8 febbraio 2025, n. 3220: niente diritto di voto alla società di cartolarizzazione cessionaria dopo l’apertura, se non iscritta all’albo degli intermediari finanziari.
• Cass. civ., Sez. I, ord. interl. 16 aprile 2024, n. 10176: rimessione della questione alla pubblica udienza per la sua rilevanza.
• Cass. civ., Sez. I, 27 febbraio 2025, n. 5190: onere del cessionario in blocco di provare l’inclusione del singolo credito nella cessione.

Cosa rischia chi ci crede

Il proponente che dà per persa la votazione perché “la SPV voterà contro” può rinunciare a una proposta che avrebbe raggiunto la maggioranza. La SPV che non verifica la propria legittimazione al voto e la documentazione della cessione può vedere il proprio dissenso non conteggiato e il proprio credito contestato.

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Il mito alla prova dei numeri

Le simulazioni che seguono sono ipotesi dimostrative, costruite con importi e date di fantasia per mostrare come si applicano le regole: non descrivono casi reali.

Simulazione 1 – Il creditore ipotecario “intoccabile” (mito n. 2)

Ipotesi. Capannone dell’impresa in liquidazione giudiziale, stimato 412.600 €. Ipoteca di primo grado a favore di una banca per un credito ammesso al passivo di 638.900 €. Il professionista indipendente designato dal tribunale quantifica le spese di procedura inerenti al bene in 21.340 € e la quota di spese generali in 9.870 €.

Calcolo. Valore realizzabile netto: 412.600 − 21.340 − 9.870 = 381.390 €. Questa è la soglia minima che la proposta deve garantire al creditore ipotecario come privilegiato (art. 240, comma 4, CCII). La parte del credito non coperta dal bene, 638.900 − 381.390 = 257.510 €, viene trattata come chirografaria.

Esito. Se la proposta offre ai chirografari il 14%, la banca riceve 381.390 € in privilegio più 36.051,40 € (14% di 257.510) in chirografo: 417.441,40 € complessivi. Il creditore convinto di avere diritto ai 638.900 € pieni, e che quindi non ha contestato né la stima né le spese, ha perso l’unico terreno su cui avrebbe potuto incidere: la quantificazione del valore di realizzo.

Simulazione 2 – Il fideiussore che si credeva liberato (mito n. 6)

Ipotesi. Concordato omologato con pagamento dei chirografari al 18%. Il socio dell’impresa aveva prestato fideiussione per un’apertura di credito con saldo ammesso di 146.730 €, interamente chirografario.

Sequenza reale. La banca incassa nel concordato il 18%: 26.411,40 €. Il residuo di 120.318,60 € non è perduto per la banca: in base all’art. 248, comma 2, CCII, l’azione per l’intero contro il fideiussore resta intatta (al netto di quanto incassato). Pochi mesi dopo l’esecuzione del concordato, il socio riceve la richiesta di pagamento del residuo.

Esito. Il fideiussore che non ha negoziato la propria posizione in parallelo alla proposta si trova esposto personalmente per oltre 120.000 €. Il momento per gestire la sua esposizione era la costruzione del concordato, non il giorno dopo l’omologa.

Simulazione 3 – L’asta fondiaria che “non poteva continuare” (mito n. 4) e il termine di risoluzione (mito n. 6)

Ipotesi. Immobile gravato da ipoteca a garanzia di un mutuo fondiario con residuo di 187.340 €. L’esecuzione individuale era pendente al momento dell’apertura della liquidazione giudiziale. Il creditore fondiario prosegue l’esecuzione (art. 41, comma 2, TUB; Cass. n. 22914/2024), dopo aver insinuato il credito al passivo.

Sequenza. L’immobile viene aggiudicato nell’esecuzione individuale per 163.720 €. Le somme vengono assegnate al creditore fondiario in via provvisoria, in conformità all’accertamento e alla graduazione del credito in sede concorsuale. Il proponente di un concordato che contava su quell’immobile come attivo da trasferire all’assuntore si trova con il bene già venduto.

Variante sul termine di risoluzione. In un diverso concordato, l’ultimo adempimento previsto a carico dell’assuntore scade il 31 gennaio 2027 e il pagamento non arriva. Ogni creditore può chiedere la risoluzione con ricorso entro il 31 gennaio 2028 (un anno dall’ultimo adempimento, art. 250 CCII), salvo che la proposta abbia previsto la liberazione immediata del debitore. Il creditore che attende “perché tanto il concordato è definitivo” perde lo strumento.

Simulazione 4 – Il voto della SPV che “decideva tutto” (mito n. 7)

Ipotesi. Liquidazione giudiziale aperta il 9 aprile 2025. Crediti chirografari ammessi al voto (comprese le parti degradate dei privilegiati) per complessivi 2.384.560 €. Tra questi, un credito chirografario di 742.180 € ceduto da una banca a una società di cartolarizzazione dopo l’apertura della procedura; la SPV non è iscritta all’albo degli intermediari finanziari. Esprimono voto favorevole creditori per 1.031.940 €; la SPV vota contro.

Calcolo apparente. Se la SPV fosse ammessa al voto, la base sarebbe 2.384.560 € e i favorevoli rappresenterebbero il 43,3% circa: proposta respinta.

Calcolo corretto. In base all’art. 243, comma 7, CCII e a Cass. n. 3220/2025, il credito della SPV non attribuisce diritto di voto. La base si riduce a 2.384.560 − 742.180 = 1.642.380 € e i favorevoli, 1.031.940 €, ne rappresentano il 62,8% circa: la maggioranza dei crediti ammessi al voto è raggiunta.

Esito. Lo stesso concordato, con gli stessi voti favorevoli, passa o non passa a seconda che qualcuno verifichi la data della cessione e la natura del cessionario. È un controllo documentale semplice, che però va fatto prima della chiusura delle operazioni di voto e comunque in tempo per far valere le contestazioni.

Una nota di metodo sulle simulazioni

In tutte le ipotesi il punto di svolta non è un’abilità retorica, ma un dato verificabile: una stima e le spese imputate (simulazione 1), il testo dell’art. 248 (simulazione 2), lo stato dell’esecuzione fondiaria e la data dell’ultimo adempimento (simulazione 3), la data della cessione e l’iscrizione del cessionario all’albo (simulazione 4). Il mito sopravvive finché nessuno controlla quel dato. Per questo la prima attività utile, in qualunque posizione ci si trovi – creditore ipotecario, fideiussore, proponente, assuntore o acquirente – è raccogliere i documenti che fissano quei dati: visure ipotecarie aggiornate, stato passivo esecutivo, relazione giurata, atti di cessione dei crediti, fascicolo dell’eventuale esecuzione individuale pendente e testo integrale della proposta con il calendario dei pagamenti. Solo su quella base ha senso decidere se votare, opporsi, negoziare o attendere.

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Il fondo di verità

Ogni mito esaminato nasce da un frammento corretto, deformato dal passaparola. Rimettere i frammenti al loro posto aiuta a capire perché quelle convinzioni resistono.

È vero che il concordato può portare alla cancellazione dei gravami. L’art. 249, comma 3, CCII lo prevede espressamente per le garanzie prestate per l’esecuzione e, dopo il correttivo del 2024, per i beni compresi nella liquidazione e ceduti in esecuzione del concordato. Ma serve un decreto del giudice delegato, emesso dopo il trasferimento e l’incasso integrale del prezzo, o dopo l’accertata esecuzione: non basta l’omologa.

È vero che l’ipoteca protegge il creditore. La protegge però nella misura del valore del bene, non del credito nominale. L’art. 240, comma 4, CCII lo dice chiaramente e affida la misura a un professionista indipendente scelto dal tribunale. Il creditore che vuole difendersi deve farlo sulla stima e sulle spese, non invocando un diritto al cento per cento che la legge non gli riconosce.

È vero che la vendita della procedura “pulisce” il bene. Accade però solo quando la vendita è davvero forzata e procedimentalizzata: le Sezioni Unite del 2024 hanno tracciato il confine tra vendita competitiva e mera esecuzione di obblighi contrattuali, richiamando la linea già espressa dalle Sezioni Unite del 2008 sulla natura esecutiva, in senso lato, della liquidazione concordataria con cessione dei beni.

È vero che la liquidazione giudiziale blocca le esecuzioni individuali. La regola però conosce l’eccezione fondiaria, confermata dalla Cassazione nel 2024 anche sotto il nuovo codice; ed è un’eccezione solo processuale, che non altera le regole del concorso.

È vero che il concordato libera il debitore. Non libera però i fideiussori, che restano obbligati per l’intero, e non diventa intangibile: resta esposto alla risoluzione per inadempimento entro un anno dall’ultima scadenza, salvo la liberazione immediata.

È vero che il cessionario subentra nel credito. Ma il diritto di voto nel concordato è regolato da una norma speciale che esclude i cessionari successivi all’apertura, eccetto banche e intermediari finanziari vigilati; e la titolarità del credito ceduto in blocco va provata documentalmente.

È vero, infine, che chiunque può proporre un concordato. La legge amplia davvero la platea dei proponenti: oltre al debitore, possono presentare la proposta uno o più creditori o un terzo, anche assumendo il ruolo di assuntore. Il passaparola dimentica però i limiti temporali che riguardano il debitore (e le società a lui collegate): l’art. 240, comma 1, CCII consente la sua proposta solo dopo un anno dalla sentenza di apertura della liquidazione giudiziale e purché non siano decorsi due anni dal decreto che rende esecutivo lo stato passivo. Per un creditore o un terzo interessato agli immobili, invece, il concordato può diventare uno strumento per acquisire beni dell’attivo con un’operazione unitaria, accollandosi gli obblighi verso i creditori e potendo limitare gli impegni ai soli creditori ammessi al passivo, nei termini consentiti dalla norma. È una possibilità reale, ma richiede di calcolare con precisione, immobile per immobile, quanto spetta ai creditori ipotecari secondo l’art. 240, comma 4, e quando i gravami potranno essere effettivamente cancellati secondo l’art. 249.

C’è infine un tema che attraversa tutti i miti: la pubblicità immobiliare. Le Sezioni Unite del 2009 hanno ricordato che, in caso di scioglimento del preliminare, il privilegio del promissario acquirente cede di fronte all’ipoteca iscritta prima della trascrizione del preliminare. Il messaggio generale è che, in materia immobiliare, la priorità delle formalità nei registri conta più delle aspettative delle parti: ed è per questo che ogni valutazione sugli immobili nel concordato deve partire da una visura ipotecaria aggiornata.

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Mito contro realtà: il riepilogo in tabella

Per chi ha bisogno di una verifica rapida, la tabella mette a confronto ciascuna convinzione con la regola effettivamente vigente e la fonte che la sostiene. Va letta come promemoria: ogni riga rimanda alla sezione in cui la regola è spiegata con le sue condizioni.

Il mito	Come stanno le cose
Con l’omologa le ipoteche si cancellano da sole	La cancellazione richiede un decreto del giudice delegato: dopo l’accertata esecuzione (garanzie del concordato) o dopo trasferimento e incasso integrale del prezzo (beni ceduti) – art. 249, c. 3, CCII
La banca ipotecaria va pagata sempre al 100%	Può essere pagata in misura non inferiore al valore di realizzo del bene, al netto delle spese, attestato da professionista designato dal tribunale – art. 240, c. 4, CCII
Ogni vendita della procedura libera l’immobile	L’effetto purgativo richiede una vendita competitiva o una norma speciale; escluso per la mera esecuzione di un preliminare – Cass. SU n. 7337/2024
Con la liquidazione giudiziale nessuno può più eseguire sugli immobili	Il creditore fondiario può iniziare o proseguire l’esecuzione individuale – art. 41 TUB; Cass. n. 22914/2024
Il pignoramento anteriore resta e si potrà riprendere	È improcedibile e non può essere proseguito dopo il concordato omologato ed eseguito – art. 248 CCII; Cass. n. 29793/2022
Il concordato libera debitore, garanti e beni	Libera il debitore; i fideiussori restano obbligati per l’intero; il concordato è risolubile per inadempimento entro un anno – artt. 248 e 250 CCII
Il cessionario del credito vota sempre	Se ha acquistato dopo l’apertura e non è banca o intermediario vigilato, non vota – art. 243, c. 7, CCII; Cass. n. 3220/2025

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Le domande di verifica

Quindi è vero che, appena omologato il concordato, posso vendere l’immobile che ho acquistato come assuntore? Dipende. Puoi disporre del bene una volta che il trasferimento ti è stato effettuato, ma finché il giudice delegato non ha ordinato la cancellazione delle formalità e la cancellazione non è stata eseguita nei registri immobiliari, l’immobile risulterà gravato. Un acquirente o una banca finanziatrice se ne accorgeranno alla prima visura.

Quindi è vero che il creditore ipotecario può bloccare da solo il concordato? No. Se la proposta gli assicura almeno il valore di realizzo del bene attestato dal professionista, la sua prelazione è rispettata; per la parte degradata a chirografo vota insieme agli altri chirografari, e la proposta passa con le maggioranze di legge. Può però contestare la stima, le spese imputate e, nei casi previsti, opporsi all’omologazione.

Quindi è vero che se il curatore esegue il preliminare della mia futura abitazione ricevo la casa libera da ipoteche? Dipende. Sotto il CCII, l’art. 173, comma 4, prevede la cancellazione dei gravami da parte del giudice delegato quando il curatore subentra nel preliminare trascritto relativo all’abitazione principale, ma con una contropartita: gli acconti versati prima dell’apertura sono opponibili alla massa solo per metà. Sotto la legge fallimentare, le Sezioni Unite del 2024 hanno escluso il potere di cancellazione in caso di semplice esecuzione del preliminare.

Quindi è vero che il mio garante non rischia nulla perché il concordato prevede una percentuale per tutti? No. L’art. 248, comma 2, CCII conserva l’azione dei creditori per l’intero credito contro fideiussori e coobbligati. La percentuale concordataria riguarda il debitore, non chi lo ha garantito.

Quindi è vero che dopo l’omologa il concordato non può più essere messo in discussione? No. Se il proponente non adempie regolarmente o non costituisce le garanzie promesse, ogni creditore può chiederne la risoluzione entro un anno dalla scadenza dell’ultimo adempimento; la risoluzione riapre la liquidazione giudiziale. Fa eccezione il concordato in cui gli obblighi sono stati assunti con liberazione immediata del debitore.

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Le sentenze che smontano i miti

Di seguito i provvedimenti richiamati nel testo, ciascuno collegato al mito che ridimensiona. I principi sono riformulati in sintesi; per l’uso processuale va sempre consultato il testo integrale.

1. Cass. civ., Sezioni Unite, 19 marzo 2024, n. 7337 – Mito n. 3. Principio: il potere del giudice delegato di cancellare ipoteche e vincoli è strettamente legato alla liquidazione concorsuale condotta secondo le modalità di legge, in particolare tramite procedure competitive; non si estende alla vendita con cui il curatore si limita ad adempiere il preliminare stipulato dal debitore. Rilevanza: fissa il criterio per capire quando una vendita nella procedura libera davvero l’immobile.

2. Cass. civ., Sez. I, 25 febbraio 2011, n. 4698 – Mito n. 1. Principio: nel concordato fallimentare, in sede di verifica dell’esecuzione, il giudice delegato non poteva ordinare la cancellazione delle ipoteche anteriori al fallimento iscritte a favore dei creditori del fallito; la norma riguardava solo le garanzie prestate per l’esecuzione. Rilevanza: spiega da dove nasce il limite oggi in parte superato dal correttivo 2024 sull’art. 249 CCII.

3. Cass. civ., Sez. I, ord. n. 23139/2020 – Mito n. 3. Principio: nel concordato con continuità aziendale, l’assegnazione di un immobile fuori da una procedura competitiva a evidenza pubblica non consente la cancellazione delle iscrizioni pregiudizievoli. Rilevanza: richiamata e valorizzata dalle Sezioni Unite del 2024, collega il potere purgativo alla competitività della vendita anche in ambito concordatario.

4. Cass. civ., Sezioni Unite, n. 19506/2008 – Mito n. 3 e “fondo di verità”. Principio: la fase liquidatoria del concordato con cessione dei beni, pur di origine negoziale, è assimilabile a un procedimento di esecuzione forzata in senso lato, disciplinato da regole rigorose sotto il controllo degli organi della procedura. Rilevanza: è la base sistematica che le Sezioni Unite del 2024 richiamano per collegare l’effetto purgativo alla natura della vendita.

5. Cass. civ., Sez. I, n. 26076/2022 – Mito n. 3. Principio: la procedura competitiva non ha uno schema rigido, ma deve sempre assicurare stima, pubblicità e possibilità di gara a parità di condizioni tra gli offerenti. Rilevanza: individua i requisiti minimi che rendono una vendita “forzata” ai fini della cancellazione dei gravami.

6. Cass. civ., Sezioni Unite, n. 21045/2009 – “Fondo di verità”. Principio: il privilegio del promissario acquirente per la restituzione degli acconti, in caso di scioglimento del preliminare trascritto, è collocato dopo l’ipoteca iscritta prima della trascrizione del preliminare. Rilevanza: ricorda il peso decisivo dell’ordine delle formalità nei registri immobiliari.

7. Cass. civ., Sez. I, 19 agosto 2024, n. 22914 – Mito n. 4. Principio: il privilegio processuale del creditore fondiario di iniziare o proseguire l’esecuzione individuale opera sia nella liquidazione giudiziale sia nella liquidazione controllata. Rilevanza: smentisce l’idea che con la liquidazione giudiziale si fermi ogni asta individuale sugli immobili.

8. Cass. civ., Sez. I, n. 29793/2022 – Mito n. 5. Principio: il creditore pignorante non ha interesse a reclamare contro il decreto di cancellazione del pignoramento anteriore alla procedura, emesso dopo l’accertato adempimento del concordato fallimentare, perché quell’esecuzione non potrebbe comunque essere proseguita. Rilevanza: dimostra che il pignoramento anteriore non sopravvive al concordato eseguito come strumento di recupero dell’intero credito.

9. Cass. civ., Sez. III, 7 agosto 2023, n. 23941 – Mito n. 5. Principio: nell’esecuzione individuale, la cancellazione della trascrizione del pignoramento conseguente alla chiusura del processo può essere eseguita solo quando il provvedimento che la dispone è divenuto definitivo. Rilevanza: sottolinea l’irreversibilità della cancellazione e l’importanza di verificarne tempestivamente i presupposti.

10. Cass. civ., Sez. I, 8 febbraio 2025, n. 3220 – Miti n. 2 e n. 7. Principio: la società di cartolarizzazione che acquista crediti dopo l’apertura della procedura non ha diritto di voto sulla proposta di concordato, se non è iscritta nell’albo degli intermediari finanziari vigilati. Rilevanza: può cambiare il computo delle maggioranze quando il credito ipotecario è stato ceduto a una SPV.

11. Cass. civ., Sez. I, ord. interl. 16 aprile 2024, n. 10176 – Mito n. 7. Principio: la questione del voto delle società di cartolarizzazione nel concordato fallimentare è stata rimessa alla pubblica udienza per la sua particolare rilevanza. Rilevanza: testimonia che il tema non era scontato e che la soluzione del 2025 è frutto di un esame approfondito.

12. Cass. civ., Sez. I, 27 febbraio 2025, n. 5190 – Mito n. 7. Principio: chi agisce come cessionario di un credito ceduto in blocco deve provare documentalmente che il credito specifico è incluso nella cessione, salvo che la controparte ne abbia riconosciuto la titolarità. Rilevanza: offre uno strumento concreto per verificare la legittimazione della SPV che si presenta al passivo o al voto.

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Cosa può fare lo Studio Monardo

Separiamo ciò che è vero da ciò che ti hanno raccontato, e trasformiamo le regole in scelte operative. Ecco cosa facciamo concretamente quando un immobile è coinvolto in una liquidazione giudiziale o in un concordato:

1. Ricostruiamo la situazione ipotecaria dell’immobile: esaminiamo le visure, individuiamo ogni iscrizione e trascrizione, il loro grado e la loro data, e verifichiamo quali saranno cancellabili e in quale momento.
2. Analizziamo la proposta di concordato clausola per clausola, verificando il trattamento dei creditori ipotecari rispetto all’art. 240, comma 4, CCII e la coerenza tra tempi di pagamento e trasferimento dei beni.
3. Verifichiamo la relazione giurata del professionista indipendente: controlliamo la stima, le spese imputate al bene e la quota di spese generali, perché è lì che si decide quanto spetta al creditore privilegiato.
4. Valutiamo la natura delle vendite previste, accertando se avverranno con modalità competitive tali da consentire la cancellazione dei gravami alla luce di Cass. SU n. 7337/2024 e dell’art. 249 CCII.
5. Coordiniamo la posizione del creditore fondiario, verificando se l’esecuzione individuale è pendente e come incide sulla fattibilità del piano.
6. Esaminiamo la legittimazione al voto dei cessionari dei crediti, contestando i voti non computabili e le insinuazioni prive della prova della cessione.
7. Mettiamo in sicurezza la posizione dei fideiussori, costruendo in parallelo al concordato una strategia sulle garanzie personali che, per legge, non beneficiano della falcidia concordataria.
8. Sorvegliamo l’esecuzione del concordato e predisponiamo, quando ne ricorrono i presupposti, le istanze di cancellazione dei gravami o, sul versante opposto, i ricorsi per la risoluzione entro il termine annuale.
9. Proponiamo e coltiviamo reclami e impugnazioni contro i decreti di cancellazione o di diniego, e contro i provvedimenti sull’omologazione, fino al giudizio di legittimità.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Per il tema di questo articolo pesa in modo particolare la qualifica di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa: il concordato nella liquidazione giudiziale è, nella sostanza, una trattativa tra impresa, proponente e creditori – banche e società veicolo in testa – e chi è abituato a condurre la composizione negoziata sa leggere le esigenze di ciascuna parte e costruire una proposta che stia in piedi sia sul piano giuridico sia su quello economico. Quando il debitore è anche persona fisica esposta come garante, l’esperienza come Gestore della crisi da sovraindebitamento consente di valutare per tempo gli strumenti di tutela disponibili per il suo patrimonio personale.

La strategia resta la stessa dall’analisi iniziale fino alla Cassazione: chi imposta la valutazione dell’immobile e della proposta è lo stesso professionista che, da avvocato cassazionista, può seguire il reclamo, l’impugnazione e l’eventuale ricorso in sede di legittimità, senza dispersione di informazioni e senza cambi di linea.

Lo staff multidisciplinare lavora insieme sullo stesso caso: gli avvocati si occupano dei profili concorsuali, ipotecari e processuali; i commercialisti analizzano i valori, la sostenibilità dei pagamenti e i flussi della proposta. Due letture diverse dello stesso fascicolo, una sola strategia.

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Conclusione: verificare prima di agire

Sugli immobili coinvolti in una liquidazione giudiziale si decide spesso il destino di un’intera impresa, dei suoi creditori e delle famiglie dei garanti. I sette miti esaminati hanno in comune un difetto: semplificano una disciplina fatta di condizioni, termini e decreti, e inducono a comportamenti che, a posteriori, non si possono più correggere. L’informazione corretta è la prima difesa: sapere quando un’ipoteca si cancella davvero, quanto spetta al creditore ipotecario, chi può votare e chi resta obbligato permette di trattare da una posizione di forza.

Lo Studio Monardo è specializzato proprio in questo intreccio. Il concordato nella liquidazione giudiziale è uno strumento di soluzione della crisi d’impresa, terreno naturale di chi opera come Esperto Negoziatore ai sensi del D.L. 118/2021; le ipoteche in gioco sono quasi sempre bancarie, ed è qui che interviene lo staff multidisciplinare nazionale in diritto bancario e tributario coordinato dall’Avvocato; e i provvedimenti sulla cancellazione dei gravami e sull’omologa si difendono o si contestano fino all’ultimo grado grazie alla qualifica di avvocato cassazionista.

📩 Prima che un termine scada o che una formalità venga cancellata, scrivici: tutti i riferimenti per raggiungere lo Studio Monardo sono qui sotto, in fondo alla pagina.