Contratto Di Locazione Dell’impresa Nel Concordato E Nella Liquidazione Giudiziale: Cosa Succede All’immobile In Affitto

Introduzione: una procedura si misura in date, non in principi

C’è un capannone, o un negozio, o un ufficio. C’è un canone che scade ogni mese. E c’è un’impresa che, a un certo punto, deposita una domanda di concordato preventivo oppure riceve una sentenza che apre la liquidazione giudiziale. Da quel giorno il contratto di locazione non è più soltanto un rapporto tra due parti: entra in un calendario governato dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, dove ogni facoltà ha una finestra di apertura e una di chiusura, e dove chi arriva fuori tempo massimo non trova una seconda porta.

La materia è piena di convinzioni sbagliate. Molti imprenditori credono che la procedura «sciolga» automaticamente la locazione. Molti proprietari credono di poter riprendere subito l’immobile. Entrambi scoprono tardi che la regola di base è l’opposta: la locazione non si scioglie né per il deposito della domanda di concordato né per l’apertura della liquidazione giudiziale, e i patti contrari sono inefficaci. Quello che cambia è chi decide, entro quando, e a quale prezzo in termini di indennizzo e di collocazione del credito.

Questa guida ricostruisce l’intera sequenza, giorno per giorno: la fase anteriore alla crisi, il deposito della domanda di concordato con i suoi sette giorni di opposizione, il provvedimento che produce effetti solo dalla notificazione, l’apertura della liquidazione giudiziale, i sessanta giorni che contano per l’affitto d’azienda, il recesso del curatore e l’equo indennizzo, l’udienza di verifica dello stato passivo, la vendita dell’immobile locato e, infine, il concordato nella liquidazione giudiziale che può chiudere la partita anni dopo. Chi sa che cosa succede dopo, e quando, agisce nel momento giusto invece di subire il calendario altrui.

Lo Studio Monardo segue esattamente questo terreno. Il tema di questo titolo è crisi d’impresa allo stato puro: contratti pendenti, concordato, liquidazione giudiziale. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, cioè opera istituzionalmente sui rapporti contrattuali di un’impresa in difficoltà, ed è avvocato cassazionista, il che conta in una materia dove le scelte del curatore e i decreti del giudice delegato si contestano con reclami e con opposizioni che possono arrivare fino all’ultimo grado. Lavora con uno staff di avvocati e commercialisti: e la quantificazione di un equo indennizzo o la verifica di un credito per canoni è, insieme, questione giuridica e questione di numeri.

📩 Se la tua impresa è dentro una procedura e il contratto di locazione è ancora aperto, oppure se sei il proprietario dell’immobile e non sai più a chi chiedere i canoni, scrivici adesso: tutti i riferimenti per raggiungere lo Studio Monardo sono in fondo a questa guida.

La mappa temporale: tutte le tappe in un colpo d’occhio

Prima di entrare nel dettaglio, conviene avere davanti l’intero arco. Le due procedure hanno calendari diversi e vanno tenute separate: il concordato preventivo ruota intorno al deposito della domanda e alle autorizzazioni, la liquidazione giudiziale intorno alla sentenza di apertura e alle scelte del curatore. In mezzo ci sono i termini che il locatore deve rispettare per non perdere il proprio credito, che corrono in parallelo e con una logica tutta loro.

La tabella che segue è la spina dorsale dell’articolo: ogni riga rimanda alla sezione che la sviluppa.

Tappa	Che cosa accade	Riferimento normativo	Termine che si attiva
Prima del giorno zero	Morosità, diffide, sfratto già intimato, clausole di risoluzione in caso di procedura	artt. 658 e ss. c.p.c.; art. 1453 c.c.	Nessun termine concorsuale: vale il diritto comune
Giorno zero (A)	Deposito della domanda di accesso al concordato preventivo	artt. 40, 44, 54-55 CCII	Pubblicazione nel registro delle imprese; misure protettive
Giorni 0-7	Istanza di sospensione o scioglimento notificata alla controparte; memoria di opposizione	art. 97, commi 1-4, CCII	7 giorni dalla notificazione dell’istanza
Dal giorno 7 in poi	Decreto motivato e reclamabile del tribunale (prima dell’apertura) o del giudice delegato (dopo)	art. 97, comma 5, CCII	Reclamo; nessun effetto fino alla notificazione
Dalla notificazione del provvedimento	Sospensione o scioglimento operativi; nasce il diritto all’indennizzo	art. 97, commi 6, 9, 11, CCII	Sospensione max 30 giorni dal decreto di apertura, non prorogabile
Giorno zero (B)	Sentenza di apertura della liquidazione giudiziale	art. 49 CCII	Udienza di verifica entro 120 giorni; domande fino a 30 giorni prima
Giorni 0-60 (B)	Scelte del curatore sui rapporti pendenti; affitto d’azienda	artt. 172, 184, 211 CCII	60 giorni per il recesso dall’affitto d’azienda del concedente
Entro 1 anno / in qualunque tempo	Recesso del curatore dalla locazione	art. 185, commi 2 e 3, CCII	1 anno se il debitore è locatore e la durata residua supera 4 anni
Verifica del passivo	Insinuazione dei canoni anteriori, dell’indennizzo, del deposito cauzionale	artt. 201, 206, 208 CCII	Tardive entro 6 mesi dal decreto di esecutività
Dopo 12-24 mesi e oltre	Vendita dell’immobile locato; proposta di concordato nella liquidazione giudiziale	artt. 216 e ss., 240-244 CCII	Debitore proponente: non prima di 1 anno, non oltre 2 anni dallo stato passivo esecutivo
Chiusura	Omologazione del concordato o riparto finale	artt. 245-253, 233 CCII	Risoluzione del concordato entro 1 anno dalla scadenza del termine di adempimento

Da qui in avanti il tempo comanda la narrazione. Si parte da prima che la procedura esista.

Prima del giorno zero: la locazione quando l’impresa è ancora in bonis

Cosa succede

Nessuna procedura nasce dal nulla. Nei mesi che precedono il deposito di una domanda di concordato o un’istanza di apertura della liquidazione giudiziale, il contratto di locazione è già quasi sempre il primo indicatore della crisi: due canoni saltati, poi tre, una diffida ad adempiere, una lettera dell’avvocato del proprietario, talvolta un’intimazione di sfratto per morosità già notificata. In parallelo, l’impresa tratta con le banche, valuta una composizione negoziata, chiede proroghe ai fornitori. L’immobile, però, è l’unico bene da cui l’attività non può prescindere: senza quei muri, in molti settori, non c’è impresa da risanare.

La norma

In questa fase non si applica ancora nessuna regola concorsuale. Vale il diritto comune: l’obbligo di pagare il canone alle scadenze pattuite, la risoluzione per inadempimento ai sensi dell’art. 1453 c.c., il procedimento speciale di convalida di sfratto per morosità degli artt. 658 e seguenti c.p.c. Se il contratto contiene una clausola risolutiva espressa legata al mancato pagamento, quella clausola opera pienamente, perché non c’è ancora alcuna procedura che ne sterilizzi gli effetti.

I termini che si attivano

Il calcolo pratico, in questa fase, segue il rito locatizio. L’intimazione di sfratto per morosità si notifica con citazione per la convalida; l’intimato può comparire e opporsi, e in caso di opposizione il giudizio prosegue nelle forme del rito speciale. Un dato temporale che quasi nessuno considera, e che invece pesa: nelle cause di sfratto i termini non godono della sospensione feriale del 1° – 31 agosto, perché l’art. 3 della legge 742/1969 rinvia alle controversie indicate nell’art. 92 dell’ordinamento giudiziario, tra cui rientrano gli sfratti. Significa che il mese di agosto, che in tante altre materie regala respiro, qui non lo regala.

Cosa può fare il debitore ora

Questa è la fase in cui il ventaglio è più ampio, ed è anche quella in cui si decide gran parte dell’esito. L’impresa che sa di essere vicina a una domanda di concordato può: rinegoziare il canone per il periodo di crisi, concordare un piano di rientro sulla morosità pregressa, valutare una riduzione della superficie locata, oppure — scelta spesso sottovalutata — liberarsi del contratto prima della procedura, quando la trattativa con il proprietario può ancora chiudersi con un accordo transattivo liberamente negoziato. Il locatore, dal canto suo, ha in questa fase l’unico momento in cui può ottenere una risoluzione senza doversi misurare con autorizzazioni, comitati dei creditori e indennizzi parametrati per legge.

La finestra più preziosa è questa, ed è l’unica in cui le parti decidono da sole: dopo il giorno zero, qualunque scelta passerà attraverso un organo della procedura.

L’errore tipico di questa fase

L’errore ricorrente è il silenzio. L’impresa smette di pagare e smette anche di parlare, nella convinzione che la procedura in arrivo sistemerà tutto. Risultato: quando la domanda viene depositata, la morosità pregressa è già consolidata, il proprietario è già ostile, e spesso lo sfratto è già stato intimato. Dall’altro lato, l’errore del locatore è opposto: attendere mesi «per non rovinare il rapporto», e arrivare al giorno zero con un credito enorme destinato al concorso.

Quanto dura realmente

Nella prassi dei tribunali italiani un procedimento di convalida di sfratto non opposto si chiude in poche settimane dalla notificazione; se c’è opposizione e il giudizio prosegue nel merito, i tempi si allungano sensibilmente e variano molto da ufficio a ufficio. Ma è un calcolo che spesso resta teorico: perché se nel frattempo arriva il giorno zero, la partita si sposta su un altro tavolo.

Giorno zero, versione A: il deposito della domanda di concordato preventivo

Cosa succede

L’impresa deposita la domanda di accesso al concordato preventivo. Può farlo con piano e proposta già pronti, oppure «con riserva», chiedendo un termine per depositarli. La domanda viene pubblicata nel registro delle imprese e da quel momento la situazione cambia di segno: l’imprenditore resta in possesso dell’azienda e continua a gestirla, ma sotto vigilanza, e il suo potere di compiere atti si divide tra ordinaria amministrazione e atti che richiedono un’autorizzazione.

Il contratto di locazione, nel frattempo, non si muove. Prosegue.

La norma

Il punto di partenza è l’art. 97 CCII, come modificato dal correttivo di cui al D.Lgs. 136/2024: i contratti ancora ineseguiti o non compiutamente eseguiti nelle prestazioni principali da entrambe le parti alla data del deposito della domanda proseguono anche durante il concordato, e sono inefficaci gli eventuali patti contrari. Tradotto: la clausola che prevede la risoluzione automatica della locazione «in caso di ammissione a procedura concorsuale» non produce effetto.

Due precisazioni fondamentali, che decidono quale regime si applica all’immobile.

La prima riguarda chi è il debitore. Se l’impresa in concordato è la conduttrice, l’art. 97 si applica per intero, con la possibilità di chiedere sospensione o scioglimento. Se invece l’impresa in concordato è la locatrice, cioè la proprietaria che ha dato in affitto l’immobile, l’art. 97, comma 13, esclude espressamente dal proprio ambito i contratti di cui all’art. 185, comma 1, CCII: la locazione in cui il debitore è il locatore non può essere sciolta né sospesa, e prosegue tale e quale. È una scelta di sistema che protegge il conduttore in bonis, e che spiega perché tante domande di scioglimento vengano respinte in partenza.

La seconda riguarda la continuità aziendale. Nel concordato in continuità l’art. 94-bis CCII stabilisce che i creditori non possono unilateralmente rifiutare l’adempimento dei contratti in corso, provocarne la risoluzione, anticiparne la scadenza o modificarli in danno dell’imprenditore per il solo fatto del deposito della domanda o della concessione di misure protettive, e sono inefficaci i patti contrari. Il proprietario dell’immobile, cioè, non può usare la procedura in sé come causa di risoluzione.

I termini che si attivano

Dal deposito decorrono i termini della procedura: quello eventualmente concesso dal tribunale per il deposito di piano e proposta nel concordato con riserva, e quello delle misure protettive, che non possono comunque superare la durata complessiva massima prevista dall’art. 8 CCII. Le misure protettive bloccano le azioni esecutive e cautelari dei creditori, ma non trasformano in lecito il mancato pagamento dei canoni che maturano durante la procedura.

Cosa può fare il debitore ora

Il debitore conduttore ha davanti a sé tre strade, e la scelta va fatta subito perché condiziona il piano: proseguire la locazione pagando regolarmente i canoni che maturano, chiedere la sospensione del contratto per guadagnare tempo, chiedere lo scioglimento se quei muri non servono più al piano. Attenzione a un dato spesso trascurato: la richiesta di scioglimento può essere depositata soltanto quando sono presentati anche il piano e la proposta, mentre la sospensione può essere chiesta anche prima, nel perimetro dell’art. 44 CCII.

Il locatore, in questa fase, può fare molto più di quanto creda. Può contestare la pendenza stessa del contratto, può preparare la memoria di opposizione, può pretendere il pagamento dei canoni che maturano dopo la pubblicazione della domanda, e può — soprattutto — mettere subito in chiaro quale sarà la propria quantificazione del danno, perché quella cifra finirà nel fabbisogno concordatario.

L’errore tipico di questa fase

L’errore dell’impresa è credere che il deposito della domanda sospenda l’obbligo di pagare il canone corrente. Non lo sospende. L’errore del proprietario è speculare: ritenere che la pubblicazione della domanda nel registro delle imprese gli faccia perdere ogni diritto e restare fermo, perdendo la finestra dei sette giorni che sta per aprirsi.

Quanto dura realmente

Dal deposito della domanda al decreto di apertura passano, nella pratica, settimane o mesi, a seconda della completezza della documentazione e del carico dell’ufficio. Nel concordato con riserva il tempo si dilata ulteriormente. Per il contratto di locazione, però, il cronometro che conta non è quello del concordato: è quello, molto più breve, dell’istanza sui contratti pendenti.

Dal giorno 1 al giorno 7: l’istanza sui contratti pendenti e la finestra di opposizione

Cosa succede

Il debitore deposita un’autonoma istanza con cui chiede di essere autorizzato alla sospensione o allo scioglimento di uno o più contratti, spiegando perché la prosecuzione non è coerente con le previsioni del piano né funzionale alla sua esecuzione. Non basta affermarlo: va dimostrato. Insieme all’istanza, il debitore deposita la prova dell’avvenuta notificazione alla controparte, e propone una quantificazione dell’indennizzo dovuto, di cui si terrà conto nel piano per la determinazione del fabbisogno concordatario.

Da quel momento la palla passa al locatore. E ha pochissimo tempo.

La norma

Art. 97, commi 1-5, CCII. L’istanza è notificata; la controparte può opporsi depositando una memoria entro sette giorni dalla notificazione dell’istanza; decorso quel termine, provvede con decreto motivato e reclamabile il tribunale fino al deposito del decreto di apertura previsto dall’art. 47 CCII, e dopo l’apertura provvede il giudice delegato.

La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il provvedimento non è un passaggio formale. La Corte di Cassazione, Sez. I civ., con ordinanza del 1° luglio 2024, n. 17997, ha affermato che allo scioglimento deve necessariamente seguire un decreto motivato che accolga l’istanza: non esiste uno scioglimento che si produca per il solo fatto di averlo chiesto o di averlo previsto nel piano.

I termini che si attivano

Sette giorni dalla notificazione dell’istanza: è il termine entro cui il contraente in bonis può depositare la propria memoria di opposizione. È il termine più breve dell’intera vicenda ed è anche quello che viene perso più spesso, perché arriva via PEC in un momento in cui il proprietario sta ancora cercando di capire che cosa sia una domanda di accesso al concordato.

Sette giorni significano sette giorni di calendario. Chi riceve la notificazione il 4 maggio deve depositare entro l’11 maggio. Se la notificazione cade nel mese di agosto, la regola della sospensione feriale 1° – 31 agosto va verificata in concreto rispetto alla natura del procedimento: è un controllo da fare subito, non il settimo giorno.

Cosa può fare il debitore ora

Il debitore, in questa fase, ha un solo compito serio: costruire la motivazione. L’autorizzazione non è automatica e il giudice valuta la coerenza con il piano. Un’istanza che si limita a dire «il contratto è oneroso» è un’istanza debole.

Il contraente in bonis, invece, ha qui la sua finestra difensiva più importante. Con la memoria può contestare che il contratto sia davvero «pendente» ai sensi dell’art. 97, comma 1; può sostenere che si rientri nelle esclusioni del comma 13; può contestare la coerenza con il piano; e può, soprattutto, contestare la quantificazione dell’indennizzo proposta dal debitore, che altrimenti rischia di entrare nel fabbisogno concordatario nella misura scelta dalla controparte. Sul perimetro della nozione di contratto pendente si è pronunciata anche la Corte d’Appello di Lecce, Sez. I, con sentenza del 13 marzo 2025, che ha aderito all’orientamento maggioritario: pendenti sono i contratti a prestazioni corrispettive non compiutamente eseguiti da entrambe le parti, non quelli in cui una delle due ha già integralmente adempiuto.

La memoria dei sette giorni è l’unico atto che permette di influire sul provvedimento prima che venga emesso: dopo, restano il reclamo e il giudizio ordinario, che sono strade più lunghe.

L’errore tipico di questa fase

Il locatore che riceve l’istanza e risponde con una lettera di contestazione indirizzata al debitore, invece di depositare la memoria nel procedimento. La lettera non produce alcun effetto processuale. Il termine scade, il tribunale decide su un contraddittorio a una voce sola, e la quantificazione dell’indennizzo proposta dal debitore resta l’unica agli atti.

Quanto dura realmente

Tra deposito dell’istanza e provvedimento passano, nella pratica, da poche settimane a un paio di mesi, a seconda della fase in cui si trova la procedura e dell’eventuale contraddittorio. È un tempo in cui il contratto resta in una zona grigia che il legislatore ha disciplinato espressamente, e che merita una tappa a sé.

Dalla notificazione del provvedimento: effetti, indennizzo, collocazione del credito

Cosa succede

Il decreto è stato emesso. Ma non produce ancora effetti. Il contratto si sospende o si scioglie soltanto dalla data della notificazione del provvedimento autorizzativo all’altro contraente, effettuata a cura del debitore. Finché quella notificazione non arriva, la locazione è viva.

Nel frattempo, nella finestra compresa tra la notificazione dell’istanza e la notificazione del provvedimento, la legge congela la posizione del contraente in bonis: non può esigere dal debitore la prestazione dovuta né invocare la risoluzione di diritto del contratto per il mancato adempimento di obbligazioni con scadenza successiva al deposito della domanda di accesso.

La norma

Art. 97, commi 6, 7, 9, 10 e 11, CCII. Gli effetti decorrono dalla notificazione del provvedimento. La sospensione chiesta prima del deposito di piano e proposta non può eccedere il termine concesso dal tribunale ai sensi dell’art. 44, comma 1, lettera a); quando sono presentati proposta e piano, la sospensione può essere autorizzata anche per una maggior durata, che comunque non può superare trenta giorni dalla data del decreto di apertura e non è ulteriormente prorogabile. Lo scioglimento non si estende alla clausola compromissoria.

Sull’indennizzo il comma 9 è netto: il contraente ha diritto a un indennizzo equivalente al risarcimento del danno conseguente al mancato adempimento. In caso di mancato accordo, la determinazione è rimessa al giudice competente secondo le regole ordinarie, mentre il giudice delegato provvede alla quantificazione del credito ai soli fini del voto e del calcolo delle maggioranze.

Il comma 11, nella versione uscita dal correttivo del 2024, stabilisce la collocazione: l’indennizzo è soddisfatto come credito chirografario anteriore al concordato, ferma restando la prededuzione dei crediti legalmente sorti per effetto del contratto dopo la pubblicazione della domanda e prima della notificazione del provvedimento.

I termini che si attivano

Il termine massimo di trenta giorni per la sospensione successiva al decreto di apertura è perentorio nel senso che la legge lo dichiara non prorogabile. Il decreto è reclamabile. E il credito indennitario, per essere soddisfatto, deve seguire le regole di accertamento della procedura: la quantificazione del giudice delegato vale per il voto, non per l’accertamento definitivo del diritto.

Su questo punto la giurisprudenza è stabile da anni. La Corte di Cassazione, Sez. I civ., con sentenza del 23 novembre 2020, n. 26568, ha chiarito che il credito indennitario derivante dallo scioglimento ha natura concorsuale, va trattato come credito anteriore anche quando la facoltà di scioglimento è esercitata dopo il deposito del ricorso, e il suo accertamento nell’an e nel quantum appartiene al giudizio ordinario, non al procedimento concordatario. Più di recente, la Corte di Cassazione, Sez. I civ., con sentenza del 12 giugno 2025, n. 15713, ha precisato che lo scioglimento opera per il futuro e non travolge i diritti già maturati per effetto delle prestazioni eseguite prima.

Cosa può fare il debitore ora

Il debitore deve preoccuparsi di due cose: notificare il provvedimento, perché senza notificazione non c’è effetto e i canoni continuano a maturare in prededuzione; e riconsegnare materialmente l’immobile, perché la detenzione che prosegue dopo lo scioglimento non è gratuita e genera obbligazioni ulteriori.

Il locatore, per parte sua, deve muoversi su due binari paralleli: insinuare il proprio credito indennitario nella procedura secondo le regole che la governano, e nello stesso tempo coltivare — se c’è disaccordo sul quantum — il giudizio ordinario di accertamento. E deve distinguere con precisione tre poste che molti confondono: i canoni maturati prima della domanda, i canoni maturati dopo la pubblicazione della domanda e prima della notificazione dello scioglimento, l’indennizzo. Tre crediti, tre collocazioni diverse.

L’errore tipico di questa fase

Trattare l’indennizzo come se fosse un risarcimento pieno da liquidare fuori dal concorso. Non lo è: il parametro è il danno da mancato adempimento, ma la collocazione resta quella del chirografo anteriore. Chi costruisce la propria strategia sull’idea di incassare integralmente e subito si prepara a una delusione.

Quanto dura realmente

Dalla notificazione del provvedimento alla liquidazione effettiva dell’indennizzo possono passare anni, perché il percorso si incrocia con l’omologazione e con l’esecuzione del concordato. La riconsegna dell’immobile, invece, è questione di settimane: ed è l’unico effetto davvero immediato.

Giorno zero, versione B: la sentenza che apre la liquidazione giudiziale

Cosa succede

Cambiamo scenario. Qui non c’è una domanda del debitore, c’è una sentenza. Il tribunale dichiara aperta la liquidazione giudiziale, nomina il giudice delegato e il curatore, e il debitore perde l’amministrazione e la disponibilità dei suoi beni. Il curatore prende in mano l’azienda, i contratti, le chiavi.

E l’immobile in affitto? Resta dov’è. L’apertura della liquidazione giudiziale non scioglie il contratto di locazione di immobili: né quando il debitore è il locatore, né quando è il conduttore. È una delle poche regole del Codice della crisi che si può enunciare senza riserve.

La norma

L’art. 185 CCII, erede diretto dell’art. 80 della legge fallimentare, detta tre regole distinte.

Comma 1: l’apertura della liquidazione giudiziale nei confronti del locatore non scioglie il contratto e il curatore subentra nel contratto. Il conduttore in bonis continua a godere dell’immobile e il curatore incassa i canoni.

Comma 2: qualora, alla data dell’apertura, la residua durata del contratto sia superiore a quattro anni, il curatore, entro un anno dall’apertura della procedura e previa autorizzazione del comitato dei creditori, può recedere corrispondendo al conduttore un equo indennizzo, determinato dal giudice delegato in caso di dissenso tra le parti; il recesso ha effetto decorsi quattro anni dall’apertura della procedura, e l’indennizzo è insinuato al passivo come credito concorsuale.

Comma 3: in caso di apertura nei confronti del conduttore, il curatore può in qualunque tempo, previa autorizzazione del comitato dei creditori, recedere dal contratto, corrispondendo al locatore un equo indennizzo per l’anticipato recesso, determinato dal giudice delegato in caso di dissenso; anche questo indennizzo è insinuato al passivo come credito concorsuale.

Va segnalata una differenza di peso rispetto al regime previgente, che molti operatori continuano a non considerare: sotto l’art. 80 della legge fallimentare il credito per l’indennizzo era soddisfatto in prededuzione, con il privilegio dell’art. 2764 c.c.; oggi l’art. 185 CCII lo qualifica espressamente come credito concorsuale da insinuare al passivo. È un passaggio dalla testa alla coda della fila.

Occorre poi sgombrare il campo da un equivoco diffuso: la regola generale sui rapporti pendenti dell’art. 172 CCII — secondo cui il contratto resta sospeso finché il curatore non dichiara di subentrare o di sciogliersi, con possibilità per la controparte di farsi assegnare dal giudice delegato un termine non superiore a sessanta giorni — non si applica alla locazione di immobili, che ha la sua disciplina speciale e prosegue senza sospensione.

I termini che si attivano

Dalla sentenza di apertura partono i termini che reggono tutta la procedura: il tribunale fissa l’udienza di verifica dello stato passivo e assegna il termine per il deposito delle domande di ammissione, che va rispettato a pena di tardività. Scatta inoltre il divieto, per i creditori, di iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari individuali sui beni compresi nella procedura.

Qui si apre una questione pratica delicata per il proprietario: se l’immobile è suo, non è un bene compreso nella procedura. La richiesta di rilascio di un bene di proprietà di un terzo, secondo l’impostazione prevalente, non è un’azione esecutiva sul patrimonio del debitore; resta però il fatto che il contratto, finché il curatore non recede, è vivo e vincolante, e dunque non c’è nulla da far rilasciare se non in presenza di una causa di cessazione.

Cosa può fare il debitore ora

Il debitore, propriamente, non può più nulla: ha perso l’amministrazione dei beni. Ma l’imprenditore e i suoi consulenti conservano un ruolo tutt’altro che marginale, perché possono interloquire con il curatore sulla convenienza di proseguire o meno il rapporto, soprattutto se è in gioco la conservazione dell’avviamento in vista di un affitto d’azienda o di una vendita dell’azienda in esercizio.

Il locatore, invece, deve fare tre cose nell’ordine: individuare il curatore e aprire subito un canale di comunicazione; distinguere i canoni anteriori all’apertura da quelli successivi; verificare lo stato dell’immobile e documentarlo, perché i danni al bene avranno un trattamento diverso a seconda che siano anteriori o successivi.

L’errore tipico di questa fase

Il proprietario che smette di emettere richieste di pagamento «tanto è fallita». I canoni che maturano dopo l’apertura, mentre il curatore detiene l’immobile, hanno una collocazione privilegiata rispetto al resto del passivo: non reclamarli nei tempi giusti significa degradare da solo il proprio credito.

Quanto dura realmente

Una liquidazione giudiziale non è un evento, è un periodo. La verifica del passivo si colloca nei primi mesi; la liquidazione dell’attivo immobiliare si misura in anni e dipende dal mercato locale e dal numero di esperimenti di vendita. Per il contratto di locazione, però, la decisione che conta arriva molto prima: nei primi sessanta giorni.

I primi 60 giorni della liquidazione giudiziale: le scelte del curatore

Cosa succede

Il curatore entra in possesso dell’azienda, redige l’inventario, prende contatto con i contraenti. In questa fase decide quali rapporti conservare e quali recidere. Per l’immobile in affitto le domande sono tre: serve ancora all’attività? C’è un’ipotesi di esercizio dell’impresa o di affitto d’azienda che giustifichi di mantenerlo? Quanto costa tenerlo aperto, in termini di canoni prededucibili, rispetto a quanto costa chiuderlo, in termini di indennizzo?

È il momento in cui l’immobile smette di essere un luogo e diventa una voce di bilancio della procedura.

La norma

Tre disposizioni convivono e vanno tenute distinte.

L’art. 211 CCII disciplina l’esercizio dell’impresa del debitore: se il tribunale, con la sentenza di apertura o successivamente il giudice delegato su proposta del curatore, autorizza la prosecuzione dell’attività, il contratto di locazione dei locali in cui l’impresa opera resta funzionale e i relativi canoni maturano come debiti della procedura.

L’art. 184 CCII regola l’affitto d’azienda già in corso al momento dell’apertura, che è figura diversa dalla locazione di immobile anche quando l’azienda comprende i locali. Se la liquidazione giudiziale riguarda il concedente, il contratto non si scioglie, ma il curatore, previa autorizzazione del comitato dei creditori, può recedere entro sessanta giorni, corrispondendo alla controparte un equo indennizzo determinato dal giudice delegato in caso di dissenso; in caso di recesso, e comunque alla scadenza del contratto, si applicano le disposizioni dell’art. 212, comma 6, CCII. Se la liquidazione giudiziale riguarda l’affittuario, il curatore può recedere in qualunque tempo, sempre con autorizzazione del comitato dei creditori e corrispondendo l’equo indennizzo. Anche qui, l’indennizzo è insinuato al passivo come credito concorsuale.

L’art. 185 CCII, come visto, regola la locazione di immobili in senso proprio.

I termini che si attivano

Sessanta giorni dall’apertura: è il termine entro cui il curatore del concedente deve esercitare il recesso dall’affitto d’azienda. È un termine breve e va calcolato con precisione, perché il recesso è atto unilaterale recettizio: non basta deliberarlo, deve pervenire alla controparte entro il termine. Decorso il termine senza recesso, il contratto prosegue.

Per la locazione di immobili, invece, non esiste alcun termine di sessanta giorni: il curatore del conduttore può recedere in qualunque tempo, e il curatore del locatore ha un anno ma solo nell’ipotesi della durata residua superiore a quattro anni. La differenza tra le due discipline è il primo controllo da fare quando si qualifica il contratto.

Cosa può fare il debitore ora

Il contraente in bonis che si trova davanti un curatore ha strumenti concreti e spesso ignorati. Può chiedere al curatore una presa di posizione formale sul rapporto; può pretendere il pagamento regolare dei canoni che maturano durante la detenzione; può segnalare al giudice delegato e al comitato dei creditori l’antieconomicità del mantenimento del contratto, se ritiene che la procedura stia solo accumulando debiti; può preparare da subito la documentazione per l’insinuazione.

Qui la scelta del professionista non è neutrale. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021 ed è avvocato cassazionista: significa poter interloquire con gli organi della procedura sul merito delle scelte gestionali e, se la risposta non arriva o non convince, portare la stessa linea difensiva fino all’ultimo grado di giudizio senza cambiare impostazione a metà strada.

L’errore tipico di questa fase

Qualificare male il contratto. Un affitto d’azienda che comprende l’immobile non è una locazione di immobile: le regole, i termini e perfino l’organo che autorizza cambiano. Chi applica l’art. 185 a un contratto che ricade nell’art. 184 rischia di lasciar scadere un termine di sessanta giorni credendo di averne uno indeterminato.

Quanto dura realmente

Nelle procedure di dimensione media le scelte sui rapporti pendenti si concentrano nei primi tre-sei mesi, perché coincidono con la redazione del programma di liquidazione. Ma il recesso dall’affitto d’azienda, se va esercitato, va esercitato entro sessanta giorni: un ritardo di una settimana su quel termine non si recupera.

Entro un anno, o in qualunque tempo: il recesso del curatore e l’equo indennizzo

Cosa succede

Il curatore decide di chiudere il rapporto. Chiede e ottiene l’autorizzazione del comitato dei creditori, comunica il recesso alla controparte, organizza la riconsegna dell’immobile o la sua restituzione al conduttore. Da quel momento si apre la seconda partita: quanto vale l’uscita anticipata.

La norma

Art. 185, commi 2 e 3, CCII. Due scenari, due calendari.

Se il debitore è il locatore e la durata residua del contratto supera i quattro anni, il curatore ha un anno dall’apertura per recedere, e il recesso ha effetto decorsi quattro anni dall’apertura della procedura. È una disposizione che va letta due volte: il conduttore in bonis conserva comunque un orizzonte di quattro anni di godimento, perché la legge bilancia l’interesse della procedura a liberare l’immobile per venderlo e l’interesse di chi su quell’immobile ha costruito la propria attività.

Se il debitore è il conduttore, il curatore può recedere in qualunque tempo. Non c’è finestra, non c’è decadenza, non c’è preavviso legale tipizzato: c’è l’autorizzazione del comitato dei creditori e c’è l’equo indennizzo.

In entrambi i casi, se le parti non trovano un accordo sulla misura dell’indennizzo, provvede il giudice delegato, sentiti gli interessati.

I termini che si attivano

Il termine annuale del comma 2 è un termine di decadenza: superato, il curatore perde la facoltà di recedere e il contratto prosegue alle condizioni pattuite fino alla scadenza. Chi è conduttore di un immobile il cui proprietario è stato ammesso alla liquidazione giudiziale ha dunque un orizzonte preciso: se la durata residua supera i quattro anni, deve monitorare i dodici mesi successivi all’apertura, perché è lì che si decide la sorte del suo rapporto.

Sul versante processuale, il decreto con cui il giudice delegato determina l’indennizzo è reclamabile. Lo ha affermato la Corte di Cassazione, Sez. I civ., con sentenza del 9 settembre 2022, n. 26574, secondo cui il provvedimento che quantifica l’indennizzo dovuto alla controparte del soggetto in procedura — conduttore o locatore che sia — è impugnabile con il reclamo previsto dall’art. 26 della legge fallimentare, oggi art. 124 CCII. Il termine per reclamare è breve: va verificato sul provvedimento e rispettato senza margini.

Cosa può fare il debitore ora

Il contraente in bonis che riceve il recesso ha una sola cosa da fare bene: documentare il danno. L’equo indennizzo non è il risarcimento integrale del pregiudizio: la giurisprudenza di merito lo descrive come un’obbligazione attenuata rispetto a quella risarcitoria, perché consegue a un atto lecito e non a un inadempimento. Ma «attenuata» non significa simbolica, e la differenza la fa il materiale che si porta davanti al giudice delegato: canoni residui, costi di ricollocazione dell’immobile sul mercato, investimenti specifici non ammortizzati, tempi medi di rilocazione in quella zona.

E va messo in conto un dato che cambia la strategia: l’indennizzo è un credito concorsuale da insinuare al passivo, non una somma che il curatore paga direttamente dalla cassa della procedura. Ottenere una quantificazione alta e poi scoprire che il passivo chirografario viene soddisfatto in percentuale minima è una delusione che si previene solo ragionando fin dall’inizio in termini di recupero effettivo, non di importo nominale.

L’errore tipico di questa fase

Confondere l’indennizzo con i canoni. Sono due crediti diversi, con due collocazioni diverse, e vanno chiesti separatamente e con causali distinte. I canoni maturati durante la detenzione dell’immobile da parte della curatela seguono la logica dei debiti della procedura; l’indennizzo per il recesso anticipato segue la logica del concorso. Un’insinuazione che li mescola in un’unica voce espone a contestazioni e a declassamenti.

Quanto dura realmente

Tra comunicazione del recesso e riconsegna effettiva dell’immobile passano, nella pratica, da poche settimane a diversi mesi, in funzione dello sgombero di macchinari, merci e arredi. È un tempo che costa: la detenzione che prosegue senza titolo dopo la cessazione del rapporto non è gratuita, come ha ricordato la Corte di Cassazione, Sez. I civ., con ordinanza del 4 aprile 2025, n. 8926, intervenuta proprio sulla protrazione della detenzione di beni aziendali da parte della curatela in presenza di un contratto d’affitto già risolto.

Dall’apertura all’udienza di verifica: il calendario del locatore

Cosa succede

Mentre il curatore decide, il proprietario dell’immobile ha un suo calendario autonomo da rispettare. È il calendario dell’accertamento del passivo, e non aspetta nessuno.

La norma

La sentenza che apre la liquidazione giudiziale fissa l’udienza per l’esame dello stato passivo e assegna ai creditori il termine per il deposito delle domande di ammissione. Le domande depositate oltre quel termine sono tardive e seguono il regime dell’art. 208 CCII, che le ammette entro sei mesi dal deposito del decreto di esecutività dello stato passivo, prorogabili fino a dodici mesi nei casi di particolare complessità. Lo stato passivo viene poi reso esecutivo e, contro le decisioni del giudice delegato, sono proponibili opposizioni e impugnazioni nel termine di trenta giorni.

Su questo tratto di percorso la Cassazione ha costruito, negli ultimi anni, un corpo di principi che riguarda proprio il locatore.

La Corte di Cassazione, Sez. I civ., con sentenza dell’11 giugno 2021, n. 16568, ha escluso che alla locazione immobiliare si applichi la disciplina dettata dalla legge fallimentare per i contratti ad esecuzione continuata o periodica: il subentro del curatore non trascina in prededuzione i canoni maturati prima dell’apertura, che restano crediti concorsuali. La stessa pronuncia ha ribadito un dato processuale che costa caro a molti: il privilegio speciale va espressamente richiesto nella domanda di ammissione, perché il giudice delegato non lo riconosce d’ufficio.

La Corte di Cassazione, Sez. I civ., con sentenza del 9 maggio 2023, n. 12332, ha chiarito che il credito risarcitorio del locatore per i danni arrecati all’immobile dal debitore quando era ancora in bonis non è prededucibile: segue il regime del credito anteriore, perché il fatto generatore precede l’apertura.

La Corte di Cassazione, Sez. I civ., con sentenza del 16 novembre 2021, n. 34730, ha affrontato il problema speculare: i canoni che maturano dopo l’apertura, mese dopo mese, non obbligano il creditore a insinuazioni frazionate; il credito può essere fatto valere unitariamente, e il termine di decadenza per la domanda decorre dal momento in cui si verificano le condizioni di partecipazione, cioè — per una locazione — dalla riconsegna dell’immobile.

La Corte di Cassazione, Sez. I civ., con ordinanza del 21 febbraio 2025, n. 4635, ha completato il quadro dal lato opposto: quando in liquidazione giudiziale finisce il locatore, il credito del conduttore per la restituzione del deposito cauzionale è prededucibile, proprio perché il curatore è subentrato ex lege nel contratto e l’obbligazione restitutoria sorge dopo l’apertura. Nello stesso senso si era già espresso il Tribunale di Padova con provvedimento del 6 luglio 2023, in occasione della vendita di un immobile locato.

I termini che si attivano

Il termine per il deposito della domanda tempestiva si calcola a ritroso dall’udienza di verifica indicata nella sentenza. Il termine per le opposizioni allo stato passivo è di trenta giorni e, trattandosi di termine processuale ordinario, va calcolato tenendo conto della sospensione feriale dal 1° al 31 agosto. Il termine per le tardive è di sei mesi dal deposito del decreto di esecutività, con la proroga fino a dodici mesi nei casi di particolare complessità.

Cosa può fare il debitore ora

Il locatore deve presentare una domanda di ammissione tecnicamente costruita, non un elenco di fatture. In concreto: esporre separatamente i canoni anteriori, gli oneri accessori, i canoni successivi all’apertura, l’eventuale indennizzo, i danni; chiedere espressamente il privilegio speciale sui beni che si trovano nell’immobile, allegandone i presupposti; documentare lo stato dei luoghi alla consegna e alla riconsegna; indicare la data di riconsegna, perché da quella data dipende la decorrenza di alcuni termini.

Il debitore e i suoi consulenti, dall’altro lato, hanno interesse a verificare la fondatezza di ogni voce: una domanda del locatore ammessa in prededuzione quando avrebbe dovuto essere chirografaria sottrae risorse a tutti gli altri creditori e, nel caso di un futuro concordato nella liquidazione giudiziale, altera il fabbisogno della proposta.

L’errore tipico di questa fase

Insinuare tutto come prededucibile «perché il curatore ha usato l’immobile». La prededuzione segue il momento in cui l’obbligazione sorge, non l’utilità che la procedura ne ha tratto in generale. Le pronunce appena richiamate disegnano una linea netta tra prima e dopo l’apertura, e quella linea va rispettata nella redazione della domanda.

Quanto dura realmente

Dall’apertura al decreto di esecutività dello stato passivo passano, nelle procedure ordinarie, diversi mesi; nelle procedure complesse, più di un anno. Le opposizioni si definiscono in tempi ancora più lunghi. Chi conta di incassare rapidamente un credito da locazione dentro una liquidazione giudiziale sta sbagliando orizzonte temporale.

Dopo 12-24 mesi e oltre: la vendita dell’immobile locato e il concordato nella liquidazione giudiziale

Cosa succede

La procedura entra nella fase liquidatoria vera e propria. Se l’immobile appartiene al debitore e c’è un conduttore dentro, il curatore deve venderlo tenendo conto del rapporto in corso. Se invece l’immobile è di un terzo, il tema si sposta su un altro piano: la possibilità che la procedura si chiuda non con il riparto, ma con un concordato nella liquidazione giudiziale.

Il calendario, qui, corre su scala pluriennale.

La norma

Sul primo versante — la vendita del bene locato — la Corte di Cassazione, Sez. I civ., con sentenza del 2 novembre 2025, n. 28918, ha affrontato la compatibilità tra vendita competitiva di un immobile e riconoscimento del diritto di prelazione del conduttore previsto dall’art. 38 della legge 392/1978, distinguendo a seconda che la locazione sia stata conclusa dal debitore quando era in bonis oppure dal curatore nel corso della procedura. È una distinzione che vale denaro: incide sulla commerciabilità del bene e sulle condizioni di vendita.

Sempre in tema di rapporti locativi che proseguono dentro la procedura, la Corte di Cassazione, Sez. I civ., con ordinanza del 26 febbraio 2026, n. 4346, si è pronunciata su una locazione soggetta a regime vincolistico stipulata prima dell’apertura: il curatore vi era subentrato, il contratto si era tacitamente rinnovato alla prima scadenza, e la Corte ha stabilito che il rinnovo alla seconda scadenza richiede l’autorizzazione del giudice delegato, in mancanza della quale il rapporto si estingue. È la dimostrazione che anche la semplice inerzia, dentro una procedura, produce effetti giuridici.

Sul secondo versante, gli artt. 240 e seguenti CCII disciplinano il concordato nella liquidazione giudiziale, erede del concordato fallimentare. La proposta può essere presentata da uno o più creditori o da un terzo anche prima del decreto che rende esecutivo lo stato passivo, purché la contabilità del debitore consenta al curatore di predisporre un elenco provvisorio dei creditori da sottoporre all’approvazione del giudice delegato. La proposta del debitore, invece, non può essere presentata prima di un anno dalla sentenza di apertura e non oltre due anni dal decreto che rende esecutivo lo stato passivo.

Il procedimento prosegue con il parere del curatore e del comitato dei creditori, con la comunicazione ai creditori e con la fissazione del termine per il voto, che non può essere inferiore a venti giorni. Il concordato è approvato dai creditori che rappresentano la maggioranza dei crediti ammessi al voto e, in caso di classi, anche nel maggior numero di classi. Qui opera una regola opposta a quella del concordato preventivo: la mancata espressione del voto vale come adesione, secondo il meccanismo del silenzio-assenso. Segue l’omologazione e, in caso di inadempimento, la risoluzione, il cui ricorso va proposto entro un anno dalla scadenza del termine fissato per l’ultimo adempimento.

I termini che si attivano

Tre date contano più delle altre: l’anno dall’apertura, che apre la finestra del debitore proponente; i due anni dal decreto di esecutività dello stato passivo, che la chiudono; i venti giorni minimi per il voto, che sono il tempo reale che un creditore ha per decidere. Chi riceve la comunicazione di una proposta di concordato nella liquidazione giudiziale e non risponde ha votato a favore: il silenzio, qui, non è neutro.

Cosa può fare il debitore ora

Per l’impresa in liquidazione giudiziale, il concordato è l’unico strumento che permette di chiudere la procedura in anticipo rispetto al riparto finale, con effetti rilevanti anche sul piano della responsabilità. Per il locatore che è creditore concorsuale, la proposta è il momento in cui il suo credito — canoni anteriori, indennizzo, danni — viene finalmente valorizzato in una percentuale concreta: ed è anche il momento in cui deve decidere se votare, perché il silenzio produce effetti.

Per il conduttore in bonis di un immobile del debitore, infine, la fase liquidatoria è quella in cui va presidiata l’eventuale prelazione e vanno verificate le modalità con cui il curatore conduce la vendita.

L’errore tipico di questa fase

Arrivare a questa tappa senza aver costruito nulla nelle precedenti. Il credito si cristallizza nello stato passivo: se è stato insinuato male due anni prima, nessuna proposta di concordato lo migliorerà. E il conduttore che non ha presidiato i rinnovi o le autorizzazioni rischia di scoprire, come nella vicenda decisa nel 2026 dalla Cassazione, che il suo rapporto si è estinto senza che nessuno gliel’abbia comunicato.

Quanto dura realmente

La liquidazione dell’attivo immobiliare, nella realtà dei tribunali italiani, si misura in anni e dipende da fattori che nessuna norma governa: appetibilità del bene, numero di esperimenti di vendita, ribassi successivi. Un concordato nella liquidazione giudiziale, quando c’è un assuntore serio, può accorciare drasticamente questo orizzonte. Ma la finestra per proporlo, per il debitore, dura esattamente il tempo che la legge indica: non un giorno di più.

Il giorno del passaggio: quando il concordato non regge e si apre la liquidazione giudiziale

Cosa succede

C’è una tappa che nessuno mette nel piano, e che invece si verifica con una frequenza tutt’altro che marginale: il concordato preventivo non arriva all’omologazione. Il tribunale dichiara inammissibile la domanda, oppure revoca l’ammissione, oppure l’omologazione viene negata, oppure il concordato omologato viene successivamente risolto. Sullo sfondo c’è quasi sempre un’istanza di apertura della liquidazione giudiziale già pendente, che a quel punto viene decisa.

Dal punto di vista del contratto di locazione, è il momento in cui i due calendari descritti finora si saldano: quello del concordato si interrompe, quello della liquidazione giudiziale comincia. E il contratto si trova a metà del guado, con una storia alle spalle che condiziona tutto quello che viene dopo.

La norma

Il passaggio è governato dalle disposizioni sull’apertura della liquidazione giudiziale e, sul piano degli effetti sostanziali, dal principio di continuità tra le procedure. Quello che è stato legittimamente fatto nel concordato non si azzera: un contratto sciolto con regolare provvedimento autorizzativo e regolare notificazione resta sciolto anche dopo l’apertura della liquidazione giudiziale, e il curatore non può «riaprirlo», così come non può rimettere in discussione gli effetti già prodotti.

Specularmente, i crediti sorti legalmente in funzione o in occasione della procedura di concordato conservano, secondo l’impostazione consolidata recepita dall’art. 6 CCII, la natura prededucibile anche nella liquidazione giudiziale che segue. Per il locatore significa che i canoni maturati e non pagati durante il concordato, nella fase in cui il contratto era pendente e l’immobile occupato dall’impresa in procedura, non si degradano automaticamente a credito chirografario per il solo fatto che sia intervenuta la sentenza di apertura.

Se invece il contratto era ancora vivo al momento del passaggio, dal giorno della sentenza si applica integralmente l’art. 185 CCII: il rapporto prosegue, il curatore subentra, e si riaprono le facoltà di recesso già descritte, con i loro termini autonomi che decorrono dalla nuova apertura e non dal precedente deposito della domanda di concordato.

I termini che si attivano

Dalla sentenza di apertura ripartono da zero i termini della liquidazione giudiziale: quello per il deposito delle domande di ammissione calcolato a ritroso dall’udienza di verifica, i sessanta giorni per il recesso del curatore dall’eventuale affitto d’azienda del concedente, l’anno per il recesso dalla locazione quando il debitore è il locatore e la durata residua supera i quattro anni. Nessuno di questi termini si considera già consumato per il fatto che una procedura precedente era pendente: il calendario riparte.

Attenzione a un dettaglio che fa la differenza nella redazione delle domande: la verifica del passivo nella liquidazione giudiziale è una verifica nuova. Chi aveva già interloquito nel concordato, chi aveva già contestato una quantificazione, chi aveva già ricevuto una comunicazione dal commissario, deve comunque depositare la propria domanda di ammissione nella nuova procedura, nei nuovi termini, con una nuova e autonoma qualificazione delle poste.

Cosa può fare il debitore ora

L’impresa che vede avvicinarsi questo passaggio ha ancora margini di manovra se agisce prima: può valutare una proposta concorrente, un’operazione con un assuntore, o la riconsegna anticipata dell’immobile per fermare l’accumulo di debiti della procedura. Dopo la sentenza, invece, l’interlocuzione passa interamente al curatore.

Il locatore, dal canto suo, deve fare un’operazione di inventario documentale: ricostruire con precisione la cronologia di quanto è accaduto nel concordato — quando è stata pubblicata la domanda, se è stata depositata un’istanza sui contratti pendenti, quando è stato notificato l’eventuale provvedimento, fino a quale mese sono stati pagati i canoni — perché ogni singola data serve a stabilire la collocazione di ogni singola voce di credito nella nuova procedura. È in questo passaggio che si perdono i crediti meglio fondati, non per ragioni di diritto ma per difetto di ricostruzione cronologica.

L’errore tipico di questa fase

Trasportare nella liquidazione giudiziale la domanda già presentata nel concordato, o dare per scontato che il curatore conosca la storia pregressa del rapporto. Il curatore legge le scritture contabili del debitore, che spesso sono incomplete proprio sui rapporti più conflittuali. Chi non ricostruisce da sé la cronologia e non la documenta, si vede attribuire la collocazione che risulta dalle carte altrui.

Quanto dura realmente

Tra la dichiarazione di inammissibilità o la revoca e la sentenza che apre la liquidazione giudiziale passano, nella prassi, settimane o pochi mesi, perché le due vicende sono normalmente trattate in modo coordinato. Ma per il contratto di locazione quel breve intervallo è una zona di massima incertezza: l’impresa non ha più il controllo e il curatore non è ancora nominato. È il momento in cui conviene aver già pronto tutto il materiale, perché appena la procedura si apre i termini ricominciano a correre senza preavviso.

La stessa procedura, due calendari

Le simulazioni che seguono sono esercizi dimostrativi, costruiti su dati verosimili per mostrare come la stessa identica situazione produca esiti diversi a seconda del momento in cui si interviene. Non sono casi reali e non costituiscono previsione di risultato.

Calendario A — l’impresa conduttrice che presidia le finestre

Ipotesi di partenza. Alfa S.r.l. conduce un capannone con canone mensile di 4.350 €, contratto con scadenza al 30 giugno 2029. Morosità accumulata al 28 febbraio 2026: 23.400 €. Deposito della domanda di accesso al concordato preventivo in continuità: 12 marzo 2026.

12 marzo 2026 — Deposito della domanda e pubblicazione nel registro delle imprese. I canoni anteriori, 23.400 €, sono crediti anteriori. Alfa continua a occupare l’immobile e inizia a pagare regolarmente i canoni che maturano.
20 marzo 2026 — Il piano prevede il mantenimento del capannone perché la continuità dipende da quella linea produttiva. Alfa non chiede lo scioglimento, ma apre una trattativa con il proprietario sulla morosità pregressa, che confluirà nel piano.
2 aprile 2026 — Il proprietario, assistito da un legale, verifica che la clausola risolutiva espressa legata all’apertura di procedure concorsuali è inefficace, e che in continuità non può risolvere il contratto per il solo fatto del deposito della domanda. Rinuncia alla via dello sfratto e concentra l’attività sul controllo dei pagamenti correnti.
Aprile – settembre 2026 — Canoni correnti pagati regolarmente: sei mensilità, 26.100 €. Nessun nuovo inadempimento.
Omologazione — Il credito anteriore di 23.400 € è trattato secondo il piano insieme agli altri chirografari. Il contratto prosegue fino alla scadenza naturale del 2029.

Esito: l’impresa conserva l’immobile, il proprietario conserva un conduttore che paga, e nessuno dei due sostiene i costi e i tempi di un contenzioso.

Calendario B — la stessa impresa che lascia correre

Stessi dati di partenza. Stessa morosità di 23.400 €. Stessa data di deposito: 12 marzo 2026. Cambia una sola cosa: nessuno presidia le finestre.

12 marzo 2026 — Deposito della domanda. Alfa smette di pagare anche i canoni correnti, convinta che la procedura «congeli tutto».
18 marzo 2026 — Alfa deposita un’istanza di scioglimento dal contratto, la notifica al proprietario e propone un indennizzo di 9.000 €.
25 marzo 2026 — Scadono i sette giorni per la memoria di opposizione. Il proprietario, che ha risposto con una PEC di protesta indirizzata ad Alfa ma non ha depositato nulla nel procedimento, resta senza voce. La quantificazione di 9.000 € è l’unica agli atti.
22 aprile 2026 — Interviene il decreto autorizzativo. Alfa, però, ritarda la notificazione alla controparte.
22 aprile – 15 maggio 2026 — In questo intervallo il contratto è ancora vivo: i canoni continuano a maturare secondo le regole della procedura, ma l’immobile resta occupato dai macchinari.
15 maggio 2026 — Notificazione del provvedimento: solo ora lo scioglimento produce effetti.
30 giugno 2026 — Riconsegna materiale dell’immobile, dopo sei settimane di sgombero.
Esito per il proprietario — Credito anteriore per canoni: 23.400 €, chirografario. Indennizzo: quantificato nella misura rimasta incontestata, chirografario anteriore. Per l’accertamento del maggior danno, giudizio ordinario separato, con i tempi che comporta.

Differenza tra i due calendari: sette giorni di memoria non depositata e una scelta non governata. A parità di norme e di importi.

Calendario C — la liquidazione giudiziale e i sessanta giorni

Ipotesi. Beta S.r.l., concedente di un affitto d’azienda che comprende l’immobile, viene dichiarata in liquidazione giudiziale il 9 febbraio 2026.

9 febbraio 2026 — Sentenza di apertura. Il contratto d’affitto d’azienda non si scioglie: prosegue in capo alla curatela.
9 febbraio – 10 aprile 2026 — Sessanta giorni: è la finestra entro cui il curatore, previa autorizzazione del comitato dei creditori, può recedere corrispondendo l’equo indennizzo. Il curatore valuta che l’azienda in esercizio valga più di quella ferma e non recede.
11 aprile 2026 — La finestra si chiude. Il contratto prosegue alle condizioni pattuite e l’affittuario conserva il godimento.
Scenario alternativo — Se il curatore avesse deliberato il recesso il 2 aprile ma la comunicazione fosse pervenuta all’affittuario il 14 aprile, il recesso sarebbe stato tardivo, perché l’atto è recettizio e rileva il momento in cui perviene al destinatario.

Dodici giorni di differenza, due esiti opposti.

I binari paralleli: come cambia la timeline se si attiva un rimedio

Il calendario descritto finora è quello «di base». Ogni rimedio attivato apre un binario parallelo, con tempi propri che si innestano sul tronco principale.

Il binario della memoria ex art. 97, comma 4. È il più breve e il più efficace in rapporto al tempo impiegato. Sette giorni di lavoro intenso che possono modificare il provvedimento prima che nasca. Non allunga la procedura, perché si inserisce in un termine che la legge ha già previsto, e consente di portare davanti al giudice la propria versione della pendenza del contratto, della coerenza con il piano e del valore dell’indennizzo.

Il binario del reclamo. Il decreto che autorizza sospensione o scioglimento è reclamabile; lo è anche il decreto con cui il giudice delegato determina l’equo indennizzo nella liquidazione giudiziale, secondo quanto affermato dalla Cassazione nel 2022. Il reclamo ha termini brevi e si svolge in tempi relativamente rapidi, ma non sospende automaticamente gli effetti: il contratto, nel frattempo, può essere già sciolto e l’immobile già riconsegnato.

Il binario del giudizio ordinario sull’indennizzo. Quando le parti non si accordano sul quantum, la determinazione è rimessa al giudice competente secondo le regole ordinarie, mentre il giudice delegato quantifica il credito ai soli fini del voto. Significa che la cifra inserita nel piano per far votare i creditori non è la cifra definitiva, e che il contraente in bonis può coltivare un accertamento pieno in sede ordinaria. Tempi: quelli di una causa civile di merito, con l’eventuale appello. È il binario più lungo, e va scelto solo quando la differenza tra la quantificazione concorsuale e quella pretesa è significativa.

Il binario dell’opposizione allo stato passivo. Se il credito per canoni, danni o indennizzo viene escluso o ammesso con una collocazione diversa da quella richiesta, l’unica strada è l’opposizione nel termine di trenta giorni. È un giudizio a cognizione piena davanti al tribunale in composizione collegiale, soggetto alla sospensione feriale dal 1° al 31 agosto. Saltarlo significa accettare definitivamente la collocazione: lo stato passivo non impugnato è intangibile dentro quella procedura.

Il binario della trattativa. È quello che non compare nei codici e che spesso produce i risultati migliori. Un accordo sulla riconsegna anticipata dell’immobile, sulla rinuncia a una parte della pretesa in cambio di tempi certi, su una nuova locazione con l’assuntore o con l’affittuario dell’azienda: sono operazioni che vanno autorizzate dagli organi della procedura, ma che possono chiudere in mesi ciò che per via contenziosa richiederebbe anni.

Le cinque finestre critiche

Dentro un calendario così articolato, cinque momenti pesano più di tutti gli altri. Sono i punti in cui agire o non agire cambia materialmente l’esito.

I giorni che precedono il deposito della domanda o l’apertura della procedura. È l’ultima finestra in cui le parti decidono da sole, senza autorizzazioni, comitati, quantificazioni imposte. Una rinegoziazione o una transazione chiusa qui vale più di qualunque vittoria processuale ottenuta dopo.
I sette giorni per la memoria di opposizione all’istanza di sospensione o scioglimento. È il termine più breve e più decisivo del concordato preventivo per il contraente in bonis. Chi lo perde non perde solo una difesa: perde la possibilità di incidere sulla quantificazione dell’indennizzo che entrerà nel fabbisogno concordatario.
I sessanta giorni per il recesso del curatore dall’affitto d’azienda del concedente. Termine breve, atto recettizio, nessuna possibilità di rimessione in termini. Per il curatore è la finestra della scelta; per l’affittuario è la finestra dell’incertezza, dopo la quale il contratto prosegue.
L’anno dall’apertura per il recesso del curatore del locatore, quando la durata residua supera i quattro anni. Il conduttore in bonis che non monitora questi dodici mesi rischia di trovarsi davanti un recesso che non si aspettava; chi li monitora può negoziare per tempo le condizioni dell’uscita o della permanenza.
Il termine per il deposito della domanda di ammissione al passivo e, poi, i trenta giorni per l’opposizione. È qui che il credito del locatore prende la forma definitiva che avrà per tutta la procedura. Una domanda ben costruita e un’opposizione proposta nei termini valgono, in concreto, più di qualunque discussione teorica sulla natura dell’indennizzo.

Le domande sul tempo

«Sono passati nove mesi dall’apertura della liquidazione giudiziale e il curatore non ha detto nulla sul contratto: il contratto è ancora valido?» Sì. La locazione di immobili non è sospesa in attesa di una dichiarazione del curatore: prosegue per legge, e il curatore subentra. Il silenzio non equivale a scioglimento. Se il debitore era il locatore e la durata residua superava i quattro anni, però, i dodici mesi dall’apertura sono la finestra entro cui il recesso può ancora arrivare: a nove mesi, la partita è aperta.

«Ho ricevuto l’istanza di scioglimento quattordici giorni fa e non ho depositato nulla. Posso ancora fare qualcosa?» Il termine di sette giorni per la memoria è scaduto, ma la partita non è chiusa. Resta il reclamo contro il decreto, resta la contestazione della quantificazione dell’indennizzo nella sede ordinaria, resta l’insinuazione del credito nella procedura. Quello che non si recupera è la possibilità di influire sul provvedimento prima che venga emesso.

«Il curatore ha comunicato il recesso il mese scorso ma l’immobile è ancora pieno di macchinari. Da quando decorrono i miei diritti?» La cessazione del rapporto e la riconsegna materiale sono due momenti distinti e vanno documentati entrambi. La detenzione che prosegue dopo la cessazione produce obbligazioni ulteriori, e la data di riconsegna rileva anche per la decorrenza dei termini di insinuazione dei crediti maturati durante la procedura.

«Quanto dura, in tutto, questa storia?» Il concordato preventivo, dal deposito della domanda all’omologazione, impiega di regola molti mesi; la liquidazione giudiziale si misura in anni, e la vendita di un immobile può richiederne diversi. Ma le decisioni che determinano l’esito per il contratto di locazione si concentrano in finestre che si contano in giorni: sette, sessanta, trenta, dodici mesi. La lunghezza complessiva della procedura non deve indurre a credere che ci sia tempo.

«Se il concordato viene omologato, il mio credito per i canoni arretrati rivive?» No. Il credito anteriore resta assoggettato al trattamento previsto dal piano omologato. È la ragione per cui la partita si gioca prima: nella qualificazione corretta del credito, nella collocazione richiesta, nella contestazione tempestiva del trattamento proposto.

Le pronunce che scandiscono la procedura

Di seguito i riferimenti giurisprudenziali richiamati, ordinati secondo la tappa della timeline cui si riferiscono. I principi sono riformulati.

Fase del concordato preventivo — istanza e provvedimento sui contratti pendenti

Corte di Cassazione, Sez. I civ., ordinanza 1° luglio 2024, n. 17997. Lo scioglimento dai contratti ineseguiti alla data del ricorso presuppone un decreto motivato che accolga l’istanza: non si produce per effetto della semplice richiesta o della previsione nel piano. Rilevanza: è la pronuncia che impone di verificare l’esistenza e il contenuto del provvedimento prima di considerare chiuso il rapporto locativo.
Corte d’Appello di Lecce, Sez. I, sentenza 13 marzo 2025. Aderisce all’orientamento maggioritario sulla nozione di contratto pendente ai sensi dell’art. 97 CCII: rilevano i contratti a prestazioni corrispettive non compiutamente eseguiti da entrambe le parti, restando fuori quelli in cui una parte ha già integralmente adempiuto. Rilevanza: è il primo filtro da opporre a un’istanza di scioglimento.
Corte di Cassazione, Sez. I civ., sentenza 12 giugno 2025, n. 15713. Lo scioglimento dai contratti pendenti non pregiudica i diritti derivanti dalle prestazioni già eseguite. Rilevanza: distingue con nettezza ciò che è stato già adempiuto da ciò che viene meno per il futuro, criterio decisivo nella costruzione delle voci di credito del locatore.

Fase dell’indennizzo nel concordato

Corte di Cassazione, Sez. I civ., sentenza 23 novembre 2020, n. 26568. Il credito indennitario da scioglimento ha natura concorsuale e va trattato come credito anteriore anche quando la facoltà è esercitata dopo il ricorso; l’accertamento dell’esistenza e dell’entità del credito appartiene al giudizio ordinario. Rilevanza: separa la quantificazione ai fini del voto dall’accertamento del diritto.

Fase dell’apertura della liquidazione giudiziale e del subentro del curatore

Corte di Cassazione, Sez. I civ., ordinanza 21 febbraio 2025, n. 4635. In caso di liquidazione del locatore, il credito del conduttore per la restituzione del deposito cauzionale è prededucibile, perché l’obbligazione restitutoria sorge dopo l’apertura per effetto del subentro ex lege del curatore nel contratto. Rilevanza: è la pronuncia di riferimento per il conduttore in bonis che teme di perdere la cauzione.
Tribunale di Padova, provvedimento 6 luglio 2023. In sede di vendita di un bene locato, il credito per il deposito cauzionale va ammesso in prededuzione. Rilevanza: conferma sul piano della prassi di merito la soluzione poi consolidata in sede di legittimità.
Corte di Cassazione, Sez. I civ., ordinanza 26 febbraio 2026, n. 4346. Locazione soggetta a regime vincolistico stipulata prima dell’apertura e proseguita con il subentro del curatore: il rinnovo alla seconda scadenza richiede l’autorizzazione del giudice delegato, in mancanza della quale il rapporto si estingue. Rilevanza: dimostra che dentro la procedura anche i rinnovi automatici vanno presidiati.

Fase del recesso e dell’equo indennizzo

Corte di Cassazione, Sez. I civ., sentenza 9 settembre 2022, n. 26574. Il decreto con cui il giudice delegato determina l’indennizzo dovuto alla controparte del soggetto in procedura, conduttore o locatore, è impugnabile con il reclamo previsto dall’art. 26 della legge fallimentare, oggi art. 124 CCII. Rilevanza: individua il rimedio corretto e, con esso, un termine breve da non lasciar scadere.
Corte di Cassazione, Sez. I civ., ordinanza 4 aprile 2025, n. 8926. Affronta la protrazione della detenzione di beni aziendali da parte della curatela in presenza di un contratto d’affitto già risolto in precedenza. Rilevanza: la detenzione senza titolo che segue la cessazione del rapporto non è neutra e va documentata dal proprietario giorno per giorno.

Fase della verifica del passivo

Corte di Cassazione, Sez. I civ., sentenza 11 giugno 2021, n. 16568. La disciplina dei contratti ad esecuzione continuata o periodica non si estende alla locazione immobiliare: il subentro non rende prededucibili i canoni anteriori. La pronuncia ribadisce inoltre che il privilegio speciale deve essere espressamente richiesto nella domanda di ammissione. Rilevanza: è la pronuncia che più di ogni altra condiziona la redazione dell’insinuazione del locatore.
Corte di Cassazione, Sez. I civ., sentenza 9 maggio 2023, n. 12332. Il credito risarcitorio del locatore per i danni arrecati all’immobile dal debitore quando era in bonis non è prededucibile. Rilevanza: impone di datare con precisione i danni e di documentare lo stato dei luoghi.
Corte di Cassazione, Sez. I civ., sentenza 16 novembre 2021, n. 34730. I canoni maturati dopo l’apertura non devono essere insinuati in via frazionata: il credito può essere fatto valere unitariamente e il termine di decadenza decorre dal momento in cui si verificano le condizioni di partecipazione. Rilevanza: evita al locatore una sequenza di domande mensili e sposta l’attenzione sulla data di riconsegna.

Fase della liquidazione dell’attivo

Corte di Cassazione, Sez. I civ., sentenza 2 novembre 2025, n. 28918. Vendita competitiva di un immobile locato e prelazione del conduttore ai sensi dell’art. 38 della legge 392/1978: la soluzione cambia a seconda che la locazione sia stata conclusa dal debitore in bonis o dal curatore. Rilevanza: incide sulle condizioni e sull’esito della vendita dell’immobile.

Fase del credito del locatore fuori dal concorso

Corte di Cassazione, Sezioni Unite civili, sentenza 25 febbraio 2025, n. 4892. In caso di risoluzione anticipata per morosità, il locatore può ottenere il risarcimento del mancato guadagno, ma deve provare il nesso causale e di essersi attivato per reperire un nuovo conduttore. Rilevanza: è il parametro cui guardare quando si costruisce la quantificazione del danno, anche in sede di equo indennizzo concorsuale.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Lo Studio interviene alla tappa in cui ti trovi: le attività cambiano a seconda del punto del calendario in cui arriva la richiesta.

Qualifichiamo il contratto e stabiliamo se si applica la disciplina della locazione di immobili o quella dell’affitto d’azienda, perché da questa qualificazione dipendono termini, organi competenti e facoltà di recesso.
Ricostruiamo la timeline del tuo caso con le date effettive — deposito della domanda, pubblicazione, sentenza di apertura, notificazioni — e individuiamo quali finestre sono ancora aperte e quali sono chiuse.
Se sei entro i sette giorni dall’istanza di sospensione o scioglimento, redigiamo e depositiamo la memoria di opposizione, contestando la pendenza del contratto, la coerenza con il piano e la quantificazione dell’indennizzo proposta dalla controparte.
Se il provvedimento è già stato emesso, valutiamo e proponiamo il reclamo nei termini, e impostiamo in parallelo l’accertamento dell’indennizzo nella sede ordinaria quando la differenza rispetto alla quantificazione concorsuale lo giustifica.
Costruiamo la domanda di ammissione al passivo separando canoni anteriori, canoni successivi all’apertura, oneri accessori, danni e indennizzo, e chiedendo espressamente il privilegio speciale quando ne ricorrono i presupposti.
Proponiamo l’opposizione allo stato passivo entro i trenta giorni quando il credito è stato escluso o collocato diversamente da come richiesto, calcolando i termini tenendo conto della sospensione feriale dal 1° al 31 agosto.
Interloquiamo con il curatore e con il comitato dei creditori sulla convenienza di proseguire o sciogliere il rapporto, documentando per iscritto le posizioni e i costi della procedura.
Quantifichiamo l’equo indennizzo con il supporto dei commercialisti dello staff, elaborando canoni residui, costi di ricollocazione e investimenti non ammortizzati in una relazione tecnica da produrre davanti al giudice delegato.
Gestiamo la fase della riconsegna, documentando stato dei luoghi, date e consistenza dei beni presenti, perché la detenzione successiva alla cessazione del rapporto produce effetti che vanno provati.
Valutiamo e costruiamo la strada del concordato nella liquidazione giudiziale, dal lato del proponente o dal lato del creditore chiamato a votare, verificando le finestre dell’anno dall’apertura e dei due anni dal decreto di esecutività dello stato passivo.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Su un tema come questo pesa in modo particolare l’abilitazione di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021: la sorte dei contratti pendenti di un’impresa in difficoltà è esattamente la materia su cui quella funzione si esercita, perché si tratta di valutare quali rapporti conservano valore per la continuità e quali vanno chiusi, e a quali condizioni. A questa si affianca la qualifica di cassazionista, decisiva in una vicenda che può passare dal decreto del giudice delegato al reclamo, dall’opposizione allo stato passivo fino al giudizio di legittimità: la stessa linea difensiva viene impostata all’inizio e portata avanti fino all’ultimo grado, senza passaggi di mano e senza cambi di strategia a metà percorso.

Lo staff è multidisciplinare: avvocati e commercialisti lavorano insieme sullo stesso fascicolo, perché in questa materia la questione giuridica — la pendenza del contratto, la collocazione del credito — e la questione numerica — la misura dell’equo indennizzo, il peso del credito nel fabbisogno concordatario — sono due facce dello stesso problema e non possono essere trattate separatamente.

Chiusura: il tempo è la risorsa più preziosa, e la più sprecata

Ripercorrendo l’intera sequenza, emerge un dato che vale più di qualunque principio: nella sorte di un immobile in affitto dentro una procedura concorsuale, il tempo è la risorsa più preziosa del debitore e del creditore, ed è anche quella che entrambi sprecano più spesso. Sette giorni per una memoria, sessanta per un recesso, trenta per un’opposizione: tre termini che occupano, sommati, poche settimane, e che determinano un esito destinato a durare anni.

Lo Studio Monardo lavora esattamente su questo terreno. La materia di questo titolo è la crisi d’impresa nei suoi rapporti contrattuali, ed è il campo in cui opera l’Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021; le contestazioni che ne derivano — reclami contro i decreti, opposizioni allo stato passivo, giudizi sull’indennizzo — sono il campo in cui conta avere accanto un avvocato cassazionista che possa seguire la stessa linea fino all’ultimo grado; la quantificazione dell’indennizzo e la costruzione delle voci di credito sono il campo in cui serve uno staff di avvocati e commercialisti che lavori sullo stesso fascicolo. Non promettiamo esiti: analizziamo le date, verifichiamo quali finestre sono ancora aperte e costruiamo la strategia che quelle finestre consentono.

📩 Non aspettare che i termini si chiudano da soli: se il tuo contratto di locazione è dentro un concordato o una liquidazione giudiziale, scrivici oggi stesso — tutti i riferimenti per raggiungere lo Studio Monardo sono al termine di questa pagina.

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