La maggior parte delle case perse dai debitori sovraindebitati non si perde perché la legge non offriva una via d’uscita, ma perché quella via è stata imboccata tardi, male o nella direzione sbagliata. È la verità più scomoda di tutta la materia, e anche la più utile: significa che, nella grande maggioranza dei casi, il risultato dipende da scelte che il debitore ha ancora in mano.

La vecchia “legge 3” (L. 27 gennaio 2012, n. 3) è stata sostituita, dal 15 luglio 2022, dalle procedure di sovraindebitamento del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019, CCII), poi ritoccate dal correttivo D.Lgs. 136/2024. Le procedure già aperte con la legge 3 proseguono con le vecchie regole; tutte le nuove domande seguono il Codice. Ma nel linguaggio comune si continua a parlare di “legge 3”, e la domanda resta sempre la stessa: cosa succede all’ipoteca che grava sulla mia casa?

La risposta breve è che l’ipoteca non sparisce da sola, ma può essere governata: la casa può essere tenuta continuando il mutuo, il credito ipotecario può essere ridotto e dilazionato entro limiti precisi, oppure la casa viene venduta dentro la procedura. Quale di questi esiti si realizzi dipende quasi sempre dall’aver evitato questi sei errori:

1. Pensare che la procedura “cancelli” l’ipoteca insieme ai debiti.
2. Smettere di pagare il mutuo prima di depositare la domanda, “tanto c’è la legge 3”.
3. Proporre alla banca una cifra ridotta senza ancorarla al valore di liquidazione della casa.
4. Muoversi quando l’asta è già fissata e dare per scontato che la procedura la fermi da sola.
5. Scegliere la liquidazione controllata credendo che sia il modo per salvare la casa.
6. “Mettere al sicuro” la casa prima della procedura: donazioni, fondo patrimoniale, intestazioni a parenti.

Perché lo Studio Monardo si occupa esattamente di questo tema? Perché l’ipoteca sulla casa nel sovraindebitamento sta all’incrocio di due materie: la procedura concorsuale del consumatore e il contratto di mutuo bancario. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento ai sensi della L. 3/2012, iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, e professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi: conosce dall’interno il modo in cui l’OCC attesta il valore della casa e costruisce il piano. Coordina inoltre uno staff multidisciplinare nazionale in diritto bancario, che è la competenza necessaria per leggere il mutuo, l’arretrato e la posizione della banca.

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Primo errore: credere che la procedura cancelli l’ipoteca insieme ai debiti

L’errore

Un lavoratore dipendente ha un mutuo sulla casa, due prestiti personali e un fido scoperto. Legge che con la “legge 3” i debiti “vengono cancellati” e ne deduce che, a fine procedura, la casa sarà libera. Imposta tutto il ragionamento su questa premessa: non si preoccupa di come verrà trattato il mutuo, né di cosa accadrà all’iscrizione ipotecaria.

Perché è un errore

L’ipoteca è una garanzia reale: non segue la persona del debitore, segue l’immobile (art. 2808 c.c.). Il creditore ipotecario ha il diritto di espropriare il bene anche nei confronti del terzo acquirente e di essere pagato con preferenza sul ricavato. Le procedure di sovraindebitamento non abrogano questa regola: la incanalano. L’art. 67, comma 4, CCII consente che i crediti garantiti da ipoteca vengano soddisfatti anche non integralmente, ma solo se al creditore viene assicurato almeno quanto otterrebbe dalla vendita del bene in caso di liquidazione, tenendo conto del valore di mercato attestato dall’OCC. La parte di credito che eccede il valore della casa (il cosiddetto “incapiente”) scende al rango di credito chirografario e viene trattata come gli altri debiti non garantiti.

L’esdebitazione, invece, riguarda il debito residuo della persona, non il vincolo sul bene. E, soprattutto, lascia intatti i diritti del creditore verso i coobbligati e verso chi ha prestato garanzia: un principio che attraversa tutto il diritto concorsuale e che la Cassazione ha ribadito anche di recente (Cass., sez. I, 20 marzo 2026, n. 6662, in tema di accordi di ristrutturazione, sulla permanenza dei diritti verso coobbligati e fideiussori).

Le conseguenze

Chi parte da questa convinzione di solito commette uno di due sbagli operativi. O costruisce un piano che “dimentica” il creditore ipotecario, trattandolo come un chirografario qualsiasi, e si vede dichiarare la proposta inammissibile o respingere l’omologa; oppure sceglie una procedura liquidatoria convinto di uscirne con la casa libera, e scopre che proprio la casa è il bene destinato alla vendita. La conseguenza più grave è scoprire solo a procedura avviata che l’ipoteca continuava a pesare sull’immobile, quando le scelte che avrebbero permesso di conservarlo non sono più ripercorribili.

Cosa fare invece

Prima di qualunque domanda, occorre separare mentalmente due piani: il debito (che la procedura può ridurre e, alla fine, esdebitare) e la garanzia sulla casa (che la procedura può solo regolare). Le strade per regolarla sono tre, e vanno scelte consapevolmente:

• proseguire il mutuo alle scadenze originarie, se ricorrono i presupposti dell’art. 67, comma 5, CCII (ristrutturazione dei debiti del consumatore) o dell’art. 75 CCII (concordato minore);
• ridurre e dilazionare il credito ipotecario, pagando almeno il valore di liquidazione della casa, con la possibile moratoria fino a due anni dall’omologazione prevista dall’art. 67, comma 4, CCII;
• vendere la casa dentro una procedura (liquidazione controllata, oppure un piano che preveda la dismissione dell’immobile), con distribuzione del ricavato secondo le cause di prelazione.

La scelta della strada va fatta prima, sulla base dei numeri, e il piano deve dire espressamente che cosa accade all’iscrizione ipotecaria e quando. Se si prevede un pagamento ridotto, il piano dovrebbe indicare anche le modalità con cui, a pagamento eseguito, si otterrà la cancellazione, così da non lasciare il debitore con un’iscrizione “orfana” da contestare in seguito.

Il dettaglio che pochi conoscono

Quando la casa è cointestata con il coniuge, o quando il coniuge ha dato ipoteca sulla propria quota a garanzia del mutuo dell’altro, la sua posizione non si risolve con la procedura dell’altro. Il terzo datore di ipoteca risponde con il bene, e l’esdebitazione del debitore principale non lo libera automaticamente. Per questo, quando entrambi i coniugi sono in difficoltà, va valutata la procedura familiare prevista dall’art. 66 CCII: la giurisprudenza di merito ha ammesso anche in quella sede la prosecuzione del mutuo ipotecario sull’abitazione (Trib. Brescia, sez. IV civ., 1 luglio 2024). Sul versante opposto, quando l’ipoteca grava su un bene di un terzo e non del debitore, il Tribunale di Cagliari (sez. I, 18 gennaio 2025) ha ritenuto che nel piano del debitore quel credito possa essere trattato come chirografario, proprio perché il bene vincolato non è suo: una ragione in più per mappare con precisione a chi appartiene ciascuna quota dell’immobile.

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Secondo errore: smettere di pagare il mutuo “tanto c’è la legge 3”

L’errore

La situazione è questa: le rate di prestiti e carte assorbono tutto lo stipendio. Il debitore decide di sospendere il mutuo “per qualche mese”, convinto che, una volta depositata la domanda di sovraindebitamento, l’arretrato verrà assorbito dal piano insieme al resto. Passano sei, otto, dieci mesi. Nel frattempo arriva la lettera della banca che comunica la decadenza dal beneficio del termine.

Perché è un errore

La norma che consente di tenere la casa continuando a pagare il mutuo, cioè l’art. 67, comma 5, CCII (che riprende l’art. 8, comma 1-ter, della vecchia L. 3/2012, introdotto nel 2020), pone una condizione precisa: il piano può prevedere il rimborso delle rate a scadere del mutuo garantito da ipoteca sull’abitazione principale se il debitore, alla data del deposito della domanda, ha adempiuto le proprie obbligazioni, oppure se il giudice lo autorizza a pagare il debito per capitale e interessi scaduto a quella data.

Tradotto: chi è in regola ha la strada spianata; chi è in arretrato deve essere in grado di pagare l’arretrato, ottenendo l’autorizzazione del giudice. Più l’arretrato cresce, più diventa difficile trovarlo. E se nel frattempo la banca ha dichiarato la decadenza dal beneficio del termine o la risoluzione del contratto (art. 40 TUB per il mutuo fondiario, in caso di ritardato pagamento di almeno sette rate), non si parla più di “rate a scadere”: il debito diventa esigibile per intero e il contratto potrebbe non esistere più.

Le conseguenze

L’arretrato cresce con gli interessi di mora; la banca può notificare precetto e pignorare la casa; la domanda di sovraindebitamento, depositata tardi, si trova a dover gestire non un mutuo da proseguire ma un credito ipotecario interamente scaduto, da trattare con la falcidia dell’art. 67, comma 4, CCII, e quindi con il vincolo di pagare almeno il valore di liquidazione, spesso in tempi molto più stretti di quelli del piano di ammortamento originario. La conseguenza più grave è trasformare un mutuo sostenibile in un debito immediatamente esigibile, perdendo la strada più semplice per conservare la casa.

Non sempre il danno è irreversibile. Il Tribunale di Pescara (sez. fallimentare, 10 maggio 2025) ha autorizzato la prosecuzione del mutuo sull’abitazione principale anche quando il contratto era già stato dichiarato risolto e pendeva l’esecuzione immobiliare, utilizzando la rimessione in termini per il pagamento delle rate scadute. Ma è un orientamento di merito, non una regola: puntare su di esso come prima opzione significa affidare la casa a una valutazione discrezionale anziché a un requisito di legge.

Cosa fare invece

Se il reddito non basta per tutto, la priorità di pagamento, ai fini della conservazione della casa, è il mutuo. È controintuitivo, perché le finanziarie telefonano più spesso della banca, ma è il pagamento che mantiene aperta la porta dell’art. 67, comma 5. La mossa corretta è rivolgersi a un professionista e all’OCC quando le rate del mutuo sono ancora regolari o l’arretrato è contenuto, e depositare la domanda prima che la banca dichiari la decadenza dal beneficio del termine.

Se l’arretrato esiste già, occorre quantificarlo al centesimo alla data prevista del deposito e individuare la provvista per pagarlo: risparmi, un aiuto familiare, la liquidazione di un bene non essenziale. Il piano deve contenere un’istanza espressa di autorizzazione al pagamento dello scaduto, con l’indicazione della fonte delle somme.

Prima ancora della procedura, vale la pena verificare se esistono strumenti contrattuali o pubblici che diano respiro senza far crescere l’arretrato. Per i mutui sulla prima casa esiste il Fondo di solidarietà che, al ricorrere di determinati eventi (per esempio la perdita del lavoro o gravi problemi di salute) e dei requisiti previsti, consente di chiedere la sospensione delle rate per un periodo limitato; molte banche, inoltre, accettano rinegoziazioni o allungamenti del piano di ammortamento. Non sono alternative al sovraindebitamento, ma possono servire a mantenere il mutuo in regola mentre si prepara la domanda con l’OCC. Il punto che sfugge quasi sempre è che ogni accordo con la banca va documentato per iscritto: in sede di procedura, ciò che conta è la situazione del rapporto alla data del deposito, e una tolleranza informale non vale come adempimento.

Occorre poi raccogliere per tempo la documentazione che l’OCC chiederà: contratto di mutuo e piano di ammortamento, estratti delle rate pagate, eventuali comunicazioni di messa in mora o di decadenza, visure ipotecarie aggiornate. Presentarsi all’Organismo con questi documenti accorcia l’istruttoria di settimane, e nel caso del mutuo le settimane si misurano in rate.

Il dettaglio che pochi conoscono

La norma parla di “abitazione principale”. Non è un dettaglio formale: una seconda casa, un immobile dato in locazione o un appartamento acquistato per un figlio non rientrano nella previsione, e il relativo mutuo segue le regole generali sui crediti ipotecari (falcidia non inferiore al valore di liquidazione, moratoria fino a due anni). Allo stesso modo, la prosecuzione del mutuo non è una “sanatoria” dell’intero rapporto: il piano deve comunque dimostrare, con la relazione dell’OCC, che il debitore potrà pagare le rate future e insieme la quota destinata agli altri creditori. Un piano che mantiene il mutuo ma lascia ai creditori chirografari una percentuale irrisoria, senza una spiegazione coerente con reddito e spese familiari, rischia di non superare il vaglio di fattibilità.

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Terzo errore: offrire alla banca “quello che si può” invece di quello che la legge richiede

L’errore

Il debitore ha un credito ipotecario di 150.000 euro, la casa ne vale forse 160.000 sul mercato. Ragiona così: “Posso permettermi 80.000 euro in dieci anni, offro quelli; il resto lo cancella il giudice.” Nel piano scrive la cifra, senza una perizia e senza un confronto con quanto la banca otterrebbe da un’asta.

Perché è un errore

La falcidia del creditore ipotecario non è libera. L’art. 67, comma 4, CCII (e prima l’art. 7, comma 1, L. 3/2012) consente la soddisfazione non integrale dei crediti muniti di ipoteca solo se al creditore è assicurato un pagamento non inferiore a quello realizzabile, in ragione della sua prelazione, sul ricavato della liquidazione del bene, avuto riguardo al valore di mercato attestato dall’OCC. La soglia minima, quindi, non è ciò che il debitore può pagare, ma ciò che la banca incasserebbe se la casa venisse venduta.

La Cassazione ha precisato che questo confronto va fatto con serietà e tenendo conto di tutto ciò che il creditore ipotecario potrebbe concretamente realizzare nell’alternativa liquidatoria, compresi i diritti che, pur alienati dal debitore, resterebbero aggredibili grazie all’ipoteca (Cass., sez. I, 14 febbraio 2023, n. 4613). E la giurisprudenza di merito successiva al correttivo ha ribadito che il pagamento ridotto è ammissibile solo se pari almeno al valore di liquidazione, con riconoscimento degli interessi legali, e con avvio dei pagamenti entro il biennio dall’omologazione (Trib. Bolzano, 16 gennaio 2026).

Quanto ai tempi, l’art. 67, comma 4, secondo periodo, CCII consente una moratoria fino a due anni dall’omologazione per i crediti privilegiati e ipotecari, salvo che il piano preveda la vendita del bene. La Cassazione ha chiarito che, già nel regime della legge 3, il termine annuale allora previsto indicava il momento entro cui iniziare i pagamenti, non quello entro cui completarli (Cass., sez. I, 11 aprile 2025, n. 9549); e ha poi affermato, sul testo del Codice riformato, che la moratoria biennale può consistere in una vera sospensione dei pagamenti, capitale e interessi legali, per tutto il biennio, con gli interessi che nel frattempo maturano e vanno corrisposti alla ripresa (Cass., sez. I, 29 aprile 2026, n. 11676).

Le conseguenze

Un’offerta sotto la soglia di liquidazione espone il piano a una declaratoria di inammissibilità o al rigetto dell’omologa, anche perché il creditore ipotecario, nei venti giorni per le osservazioni previsti dall’art. 70 CCII, ha tutto l’interesse a produrre la propria stima. Nel frattempo, le misure protettive eventualmente concesse cadono con la fine della procedura, e l’esecuzione riprende. La conseguenza più grave è bruciare mesi preziosi con un piano non omologabile, ritrovandosi con l’asta ripartita e una credibilità ridotta davanti al tribunale.

Cosa fare invece

La cifra da offrire si costruisce a ritroso, partendo dall’alternativa liquidatoria. Serve una stima dell’immobile attendibile e coerente con la relazione dell’OCC; poi occorre stimare cosa ricaverebbe realisticamente un’asta (tenendo conto dei ribassi, dei tempi, delle spese di procedura e di custodia, delle eventuali irregolarità urbanistiche); infine va individuata la quota spettante al creditore ipotecario in base al suo grado. L’offerta deve collocarsi al di sopra di quel valore netto, con interessi legali e con un calendario che faccia partire i pagamenti entro due anni dall’omologazione. La parte del credito che eccede il valore della casa va dichiarata incapiente e trattata come chirografaria, con la stessa percentuale riservata agli altri creditori non garantiti.

Il dettaglio che pochi conoscono

Il creditore ipotecario, nella ristrutturazione dei debiti del consumatore, non vota. Può però formulare osservazioni e contestare la convenienza della proposta, e in quel caso il giudice omologa se ritiene che il credito possa essere soddisfatto in misura non inferiore all’alternativa liquidatoria. Proprio perché la tutela del creditore passa attraverso questo controllo, la Cassazione ha escluso che si debba ricorrere per analogia al voto previsto nel concordato (Cass. n. 9549/2025), e ha ritenuto ammissibili dilazioni pluriannuali quando ai creditori prelatizi sia comunque consentito esprimersi sulla convenienza (Cass., sez. I, 23 dicembre 2024, n. 34150). E c’è un’ulteriore sfumatura: se la banca ha concesso credito senza valutare correttamente il merito creditizio, l’art. 69, comma 2, CCII le preclude di contestare la convenienza della proposta. Ma non le preclude di contestarne la legittimità, per esempio sostenendo che la falcidia è sotto la soglia di legge (Cass., sez. I, 22 luglio 2025, n. 20672). La stima, insomma, deve reggere comunque.

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Quarto errore: aspettare l’asta e dare per scontato che la procedura la fermi da sola

L’errore

La casa è già pignorata. Il perito ha depositato la stima, l’udienza per l’autorizzazione alla vendita è fissata. Il debitore, finalmente, si rivolge all’OCC e deposita la domanda di ristrutturazione dei debiti, convinto che basti il deposito per bloccare tutto. Non presenta alcuna istanza specifica e non avvisa il giudice dell’esecuzione.

Perché è un errore

Nella ristrutturazione dei debiti del consumatore, la sospensione delle esecuzioni non è automatica. L’art. 70, comma 4, CCII stabilisce che il giudice, con il decreto con cui apre la procedura e dispone la pubblicazione del piano, può disporre su istanza del debitore la sospensione dei procedimenti di esecuzione forzata che potrebbero pregiudicare la fattibilità del piano, oltre al divieto di iniziare nuove azioni esecutive e cautelari. Rispetto alla legge 3, dove il giudice poteva provvedere anche d’ufficio, il Codice richiede un’istanza espressa. La giurisprudenza di merito ha chiarito che queste misure sono adottate con il decreto di apertura e durano, per legge, fino alla conclusione del procedimento (Trib. Oristano, in tema di art. 70, comma 4, CCII).

C’è poi un secondo passaggio, che molti ignorano: il decreto del giudice del sovraindebitamento va portato nel fascicolo dell’esecuzione, perché sia il giudice dell’esecuzione a prenderne atto e a sospendere la procedura esecutiva (secondo la dottrina prevalente, ai sensi dell’art. 623 c.p.c.).

Le conseguenze

Senza istanza, o con un’istanza che non individua la specifica procedura esecutiva, l’esecuzione immobiliare prosegue: vendita, aggiudicazione, decreto di trasferimento. A quel punto la casa appartiene all’aggiudicatario, e nessun piano può più prevederne la conservazione. Anche quando la sospensione arriva, se arriva a ridosso della vendita il margine per trattare è ridotto. La conseguenza più grave è vedere la casa aggiudicata mentre la domanda di sovraindebitamento è pendente, per non aver chiesto in modo espresso e tempestivo la sospensione della specifica esecuzione.

Cosa fare invece

Il ricorso per la ristrutturazione dei debiti deve contenere, fin dal deposito, l’istanza ex art. 70, comma 4, CCII, con l’indicazione precisa della procedura esecutiva pendente (tribunale, numero di ruolo, stato della procedura, data della prossima udienza o della vendita) e con la spiegazione del perché la sua prosecuzione pregiudicherebbe il piano. Ottenuto il decreto, va depositato subito nel fascicolo dell’esecuzione con un’istanza al giudice dell’esecuzione. Il tempo utile va misurato a ritroso dalla data della vendita, non dalla data in cui ci si sente pronti.

Concretamente, il calendario va costruito così: si parte dalla data dell’udienza o della vendita già fissata; si sottraggono i tempi dell’istruttoria dell’OCC (raccolta documenti, relazione particolareggiata, attestazione del valore della casa), i tempi del deposito e quelli, variabili da tribunale a tribunale, in cui il giudice emette il decreto di apertura; si aggiunge un margine per il deposito del decreto nel fascicolo dell’esecuzione. Se il risultato è negativo, il debitore è già in ritardo, e la priorità diventa accelerare ogni passaggio, non rinunciare. L’istanza di sospensione, inoltre, deve spiegare perché proprio quella esecuzione pregiudica il piano: se il piano prevede di conservare la casa con la prosecuzione del mutuo o con il pagamento ridotto del creditore ipotecario, la vendita renderebbe il piano ineseguibile per definizione, ed è questo il nesso da esplicitare. Un’istanza generica (“si chiede la sospensione di tutte le procedure”) rischia di essere meno efficace di una richiesta che individui l’esecuzione e ne dimostri l’incidenza.

Come Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario OCC, l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo conosce i tempi reali dell’istruttoria dell’Organismo e costruisce il calendario del deposito in funzione della data della vendita, non il contrario.

Il dettaglio che pochi conoscono

La sospensione ottenuta con il decreto di apertura non chiude l’esecuzione: la mette in pausa. Se il piano viene poi omologato e prevede la prosecuzione del mutuo o il pagamento ridotto del creditore ipotecario, occorre un ulteriore passaggio per far estinguere o dichiarare improcedibile l’esecuzione; se invece il piano non viene omologato, le misure cadono e la procedura esecutiva riparte dal punto in cui si era fermata. Inoltre, se il debitore ha già un’ordinanza di liberazione in corso di attuazione, la sospensione dell’esecuzione non equivale di per sé alla restituzione del possesso: va gestita con istanze specifiche. Chi pensa alla sospensione come a una “vittoria” rischia di abbassare la guardia proprio nella fase in cui il piano deve dimostrare di essere omologabile.

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Quinto errore: scegliere la liquidazione controllata pensando di salvare la casa

L’errore

Un debitore con la casa ipotecata e molti debiti chirografari sente dire che la liquidazione controllata (l’erede della vecchia “liquidazione del patrimonio” della legge 3) è la procedura che “cancella tutto dopo tre anni”. Deposita la domanda convinto che, con l’apertura della procedura, la banca non potrà più toccare la casa e che, trascorsi tre anni, sarà libero da debiti e con l’abitazione in mano.

Perché è un errore

La liquidazione controllata (artt. 268 e seguenti CCII) è, per definizione, una procedura di liquidazione: con la sentenza di apertura il patrimonio del debitore passa sotto l’amministrazione di un liquidatore, che ne programma la vendita per soddisfare i creditori secondo le cause di prelazione. Restano fuori soltanto i beni che la legge esclude, come quelli impignorabili e la parte di reddito necessaria al mantenimento del debitore e della famiglia (art. 268, comma 4, CCII). La casa di abitazione, ipotecata o no, non è tra questi: di regola è proprio il bene di maggior valore dell’attivo.

C’è di più. La Cassazione ha stabilito che il creditore fondiario, cioè la banca che ha erogato un mutuo fondiario, conserva il privilegio processuale dell’art. 41, comma 2, TUB anche quando il debitore è ammesso alla liquidazione controllata: può quindi iniziare o proseguire l’esecuzione immobiliare individuale sulla casa, nonostante l’apertura della procedura concorsuale (Cass., sez. I, 19 agosto 2024, n. 22914). La Corte è arrivata a questa conclusione attraverso il rinvio che l’art. 270 CCII fa alle regole della liquidazione giudiziale, che a loro volta fanno salve le diverse disposizioni di legge. Nel regime della legge 3, invece, il divieto di azioni esecutive nella liquidazione del patrimonio era considerato assoluto: è una delle differenze pratiche più rilevanti tra vecchia e nuova disciplina.

Le conseguenze

Chi sceglie la liquidazione controllata per “salvare” la casa ottiene il risultato opposto: la casa viene venduta, dal liquidatore oppure, se il mutuo è fondiario, direttamente nell’esecuzione individuale della banca. L’esdebitazione arriva, di diritto, alla chiusura della procedura o comunque decorsi tre anni dall’apertura (art. 282 CCII), ma arriva su un patrimonio ormai privo dell’abitazione. La conseguenza più grave è rinunciare, senza saperlo, all’unica procedura, la ristrutturazione dei debiti del consumatore, che avrebbe permesso di tenere la casa pagando il mutuo e ristrutturando il resto.

Cosa fare invece

La liquidazione controllata non è una procedura “sbagliata”: è la procedura giusta quando la casa non è sostenibile, quando il suo valore è ampiamente assorbito dal mutuo e il debitore non ha un reddito sufficiente a garantire rate e quota ai creditori, o quando la priorità è chiudere il capitolo e ripartire. La scelta tra ristrutturazione e liquidazione va fatta confrontando due numeri: quanto costa ogni mese tenere la casa (mutuo più quota ai creditori) e quanto il reddito familiare consente davvero di pagare per tutta la durata del piano. Se il primo numero è sostenibile, la ristrutturazione con prosecuzione del mutuo (art. 67, comma 5, CCII) è la strada da esplorare per prima; se non lo è, la liquidazione controllata diventa uno strumento di liberazione, da affrontare con consapevolezza e non come un equivoco.

Va ricordato anche un terzo strumento, spesso trascurato: il concordato minore (artt. 74 e seguenti CCII), riservato a chi non è consumatore, come il piccolo imprenditore, il professionista o l’imprenditore agricolo sovraindebitato. Anche in questa procedura il Codice consente di prevedere la prosecuzione del mutuo sull’abitazione principale alle stesse condizioni della ristrutturazione del consumatore (art. 75 CCII), e i creditori ipotecari possono essere soddisfatti non integralmente nei limiti del valore di liquidazione del bene. La differenza, rispetto alla procedura del consumatore, è che nel concordato minore i creditori votano: il piano va quindi costruito anche per ottenere il consenso della maggioranza richiesta. È qui che molti compromettono la propria posizione: un imprenditore che ha debiti professionali e la casa ipotecata sceglie la liquidazione controllata perché non sa che anche per lui esiste una via per conservare l’abitazione.

Anche nella liquidazione, peraltro, esistono margini: la vendita avviene con procedure competitive, alle quali possono partecipare terzi, anche familiari, con risorse proprie; e il programma di liquidazione può essere seguito da vicino, verificando stime, bandi e condizioni di vendita.

Il dettaglio che pochi conoscono

Il privilegio fondiario riguarda i soli mutui fondiari (in sostanza, i finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili, nei limiti di finanziabilità previsti dalla normativa bancaria). Non tutti i mutui ipotecari sono fondiari, e la qualificazione del contratto va verificata sul documento, non sulla parola della banca o del cessionario del credito. Inoltre, dopo Cass. n. 22914/2024 alcuni tribunali di merito hanno continuato a valorizzare spazi di coordinamento tra la procedura concorsuale e l’esecuzione individuale, per esempio in punto di sospensione o di distribuzione del ricavato. È un terreno in evoluzione, in cui la verifica del contratto e della posizione processuale del creditore (banca originaria o società cessionaria) fa spesso la differenza.

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Sesto errore: “mettere al sicuro” la casa prima di depositare la domanda

L’errore

Il debitore, preoccupato, anticipa le mosse: dona la nuda proprietà della casa ai figli riservandosi l’usufrutto, oppure la conferisce in un fondo patrimoniale con il coniuge, o la “vende” a un parente a un prezzo simbolico. Pochi mesi dopo deposita la domanda di sovraindebitamento, convinto di aver protetto l’abitazione e di poter comunque ottenere la ristrutturazione degli altri debiti.

Perché è un errore

Per l’ipoteca già iscritta, l’atto è semplicemente inutile: l’ipoteca segue il bene, e il creditore ipotecario può espropriarlo anche presso il nuovo proprietario. Ma l’atto è anche dannoso, per due ragioni.

La prima riguarda l’accesso alla procedura. L’art. 69, comma 1, CCII esclude dalla ristrutturazione dei debiti il consumatore che ha determinato la situazione di sovraindebitamento con colpa grave, malafede o frode. Un atto dispositivo compiuto in prossimità della crisi, a favore di familiari e senza corrispettivo, è esattamente il tipo di condotta che l’OCC deve segnalare nella sua relazione (art. 68 CCII) e che il giudice valuta. E la Cassazione ha chiarito che la condotta del debitore va valutata autonomamente: anche l’eventuale negligenza della banca nel concedere credito non elimina né attenua la colpa grave del consumatore (Cass., sez. I, 24 luglio 2025, n. 21048).

La seconda riguarda la convenienza. Proprio su un caso di donazione della nuda proprietà della casa ipotecata alle figlie, la Cassazione ha confermato il diniego di omologa: nel confrontare quanto il piano offriva al creditore ipotecario con l’alternativa liquidatoria, bisognava tener conto anche del bene donato, che il creditore avrebbe comunque potuto aggredire grazie all’ipoteca, mentre l’omologa del piano gli avrebbe fatto perdere quella possibilità (Cass., sez. I, 14 febbraio 2023, n. 4613). In altre parole: la donazione non toglie nulla al creditore ipotecario nell’alternativa liquidatoria, ma rende più difficile giustificare un piano che gli offra meno.

Le conseguenze

Gli esiti possibili sono tutti negativi: la domanda può essere dichiarata inammissibile per colpa grave o frode; l’omologa può essere negata perché il piano non assicura al creditore ipotecario quanto otterrebbe liquidando anche il bene trasferito; gli altri creditori possono agire in revocatoria ordinaria; e, se la vicenda sfocia in una liquidazione controllata, il liquidatore può esercitare le azioni volte a recuperare i beni usciti dal patrimonio. La conseguenza più grave è precludersi l’accesso alla ristrutturazione dei debiti, e con essa la possibilità di tenere legittimamente la casa, per un atto che non proteggeva comunque l’immobile dall’ipoteca.

Cosa fare invece

Nessun atto di disposizione della casa (donazione, vendita a parenti, fondo patrimoniale, trust familiare) deve essere compiuto in una fase di difficoltà senza una valutazione preventiva del suo impatto sulla futura procedura. Se l’obiettivo è tutelare la famiglia, gli strumenti corretti sono quelli previsti dal Codice: la prosecuzione del mutuo ex art. 67, comma 5, la procedura familiare ex art. 66, la falcidia calcolata sul valore di liquidazione. Il fondo patrimoniale merita un’attenzione particolare, perché è la soluzione che più spesso viene suggerita “tra amici”. Il vincolo non è opponibile al creditore ipotecario che aveva iscritto la garanzia prima della costituzione del fondo, e per i debiti successivi la sua tenuta dipende da valutazioni sulla destinazione del debito ai bisogni della famiglia che, per mutui e finanziamenti, sono tutt’altro che scontate. Costituito in piena crisi, il fondo espone invece alla revocatoria e pesa nella valutazione della condotta del debitore. In pratica, protegge poco e rischia di costare molto.

Se un atto è già stato compiuto, va dichiarato con trasparenza all’OCC e al giudice, spiegandone le ragioni e valutando se il piano possa neutralizzarne gli effetti, per esempio offrendo al creditore ipotecario un pagamento che tenga conto anche del valore del bene trasferito.

Il dettaglio che pochi conoscono

Il giudizio sulla colpa grave, nel Codice, è più selettivo rispetto alla vecchia “meritevolezza” della legge 3: non ogni imprudenza preclude l’accesso, ma solo la colpa grave, la malafede o la frode. Questo significa che un indebitamento nato da eventi della vita (perdita del lavoro, malattia, separazione) non è di per sé ostativo. Ma significa anche che gli atti compiuti dopo l’emersione della crisi pesano molto di più di quelli precedenti: il giudice guarda a ciò che il debitore ha fatto quando sapeva di non poter pagare. Un atto dispositivo compiuto in quella fase è, quasi sempre, il dettaglio che sposta la valutazione dalla colpa lieve alla colpa grave.

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Gli errori in cifre: quanto costa sbagliare con la casa ipotecata

Le ipotesi che seguono sono esercizi dimostrativi, costruiti con dati realistici per rendere visibile l’effetto economico di ciascun errore. Non descrivono casi reali.

Simulazione 1 — Il costo del mutuo lasciato scadere (secondo errore). Mutuo sull’abitazione principale con capitale residuo di 118.740 €, rata mensile di 902 €, sedici anni di ammortamento residuo. Valore di mercato della casa: 176.000 €. Debiti chirografari: 41.380 €.

• Ipotesi A: il debitore deposita la domanda di ristrutturazione con tre rate arretrate (2.706 €) e chiede l’autorizzazione a pagarle ex art. 67, comma 5, CCII, utilizzando un risparmio familiare. Ottenuta l’autorizzazione, il mutuo prosegue con la rata di 902 € e il piano destina ai chirografari, per esempio, il 20% (8.276 €) in 60 mesi, pari a circa 138 € al mese.
• Ipotesi B: il debitore attende undici mesi. L’arretrato sale a 9.922 € (11 rate da 902 €), la banca dichiara la decadenza dal beneficio del termine e intima il pagamento di 124.315 € tra capitale residuo, rate scadute e interessi di mora; avvia poi l’esecuzione, con spese già maturate per 4.870 €. Poiché la casa vale più del debito, il credito ipotecario è interamente capiente: la falcidia non è possibile e il piano deve garantire il pagamento integrale di circa 129.185 € (credito più spese), con interessi legali e con una dilazione che il creditore contesterà e il giudice dovrà ritenere sostenibile.

Differenza: oltre 10.000 € di maggior debito e, soprattutto, il passaggio da un diritto di legge (proseguire il mutuo) a una valutazione discrezionale del tribunale.

Simulazione 2 — Il costo dell’offerta sotto soglia (terzo errore). Credito ipotecario: 147.215 €. Valore di mercato attestato: 164.000 €. Alternativa liquidatoria stimata: aggiudicazione al 71% del valore, pari a 116.440 €, meno spese di procedura collocate prima del creditore ipotecario per 9.870 €: valore netto per la banca 106.570 €.

• Offerta A: 92.300 € in dieci anni. È inferiore di 14.270 € al valore di liquidazione: il piano non rispetta l’art. 67, comma 4, CCII ed è esposto a inammissibilità o rigetto dell’omologa.
• Offerta B: 108.450 € al creditore ipotecario, con moratoria di 18 mesi dall’omologazione e riconoscimento degli interessi legali maturati nel periodo (al tasso legale dell’1,6% vigente nel 2026: 108.450 × 1,6% × 1,5 anni = 2.602,80 €). La parte incapiente, 38.765 €, scende al chirografo e riceve la stessa percentuale degli altri chirografari, ipotizzata al 14%: 5.427,10 €. Totale alla banca: 116.479,90 €.

Differenza tra le due offerte: circa 24.180 €. È il “prezzo” di un piano omologabile rispetto a un piano che non supera il vaglio del giudice.

Simulazione 3 — Ristrutturazione o liquidazione? (quinto errore). Casa del valore di 132.800 €, mutuo residuo di 71.460 € con rate regolari, debiti chirografari per 58.930 €.

• Ristrutturazione con prosecuzione del mutuo: il mutuo continua alle scadenze originarie; ai chirografari viene offerto il 22% (12.964,60 €) in 60 mesi, circa 216 € al mese. La casa resta al debitore; all’esecuzione del piano segue l’esdebitazione per il residuo chirografario.
• Liquidazione controllata: la casa viene venduta, per ipotesi, all’82% del valore (108.896 €). Detratte spese di procedura per 7.350 €, la banca incassa 71.460 € e ai chirografari restano 30.086 €, pari a circa il 51% dei loro crediti. Il debitore ottiene l’esdebitazione, ma perde l’abitazione.

La liquidazione paga di più i creditori chirografari, ma costa al debitore la casa. Se il reddito regge 902 € (o la rata effettiva) più 216 € al mese per cinque anni, la ristrutturazione è la scelta che tiene insieme tutela dell’abitazione e sostenibilità.

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La mappa degli errori

Gli errori descritti non si commettono tutti nello stesso momento. Alcuni nascono mesi prima della procedura, quando il debitore decide cosa pagare e cosa no, o quando cerca di proteggere la casa con atti dispositivi. Altri si consumano nel momento della scelta della procedura e della redazione del piano. Altri ancora si manifestano quando l’esecuzione è già in corso. Conoscere il momento in cui l’errore si forma è utile per due ragioni: permette di prevenirlo, e permette di capire, se è già stato commesso, se esistono ancora margini di rimedio.

Errore	Quando si commette	Conseguenza tipica	Rimedio possibile
Credere che l’ipoteca sparisca con la procedura	Nella fase di informazione e scelta	Piano mal costruito o procedura inadatta	Sì, se la domanda non è ancora depositata; parziale dopo
Smettere di pagare il mutuo	Nei mesi precedenti la domanda	Perdita della prosecuzione “di diritto” del mutuo	Parziale: autorizzazione al pagamento dell’arretrato, rimessione in termini secondo alcuni giudici
Offerta al creditore ipotecario sotto soglia	Nella redazione del piano	Inammissibilità o diniego di omologa	Sì, con integrazione del piano o nuova domanda
Nessuna istanza di sospensione dell’esecuzione	Al deposito della domanda	Vendita e aggiudicazione della casa	Sì fino alla vendita; no dopo il trasferimento
Liquidazione controllata per “salvare” la casa	Nella scelta della procedura	Vendita della casa	Parziale: valutazioni sulla procedura e sulla vendita
Donazioni, fondo patrimoniale, vendite a parenti	Prima della procedura	Colpa grave o frode, diniego di omologa, revocatorie	Parziale: trasparenza e piano che tenga conto del bene

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La checklist preventiva

Prima di depositare una domanda di sovraindebitamento con una casa ipotecata, o anche solo prima di prendere decisioni sui pagamenti, verifica che:

• [ ] hai chiarito per iscritto se la casa è la tua abitazione principale, perché solo per essa vale la prosecuzione del mutuo ex art. 67, comma 5, CCII;
• [ ] hai calcolato l’arretrato del mutuo alla data prevista del deposito, comprensivo di interessi, e sai da dove verranno le somme per pagarlo;
• [ ] hai verificato se la banca ha già dichiarato la decadenza dal beneficio del termine o la risoluzione del contratto, e con quale comunicazione;
• [ ] hai controllato se il mutuo è fondiario e se il credito è stato ceduto a un’altra società;
• [ ] disponi di una stima aggiornata del valore di mercato della casa, coerente con quella che l’OCC dovrà attestare;
• [ ] hai stimato il valore netto di liquidazione (prezzo realistico d’asta meno spese) e il grado dell’ipoteca;
• [ ] hai verificato chi è proprietario di ciascuna quota dell’immobile e se il coniuge o altri hanno dato garanzie;
• [ ] se c’è un’esecuzione pendente, conosci numero di ruolo, stato e data della prossima udienza o della vendita;
• [ ] hai previsto nel ricorso l’istanza di sospensione ex art. 70, comma 4, CCII, individuando la specifica esecuzione;
• [ ] hai confrontato, numeri alla mano, la ristrutturazione dei debiti e la liquidazione controllata;
• [ ] non hai compiuto, e non compirai, atti di disposizione della casa senza una valutazione preventiva;
• [ ] il piano indica espressamente cosa accade all’iscrizione ipotecaria e come se ne otterrà la cancellazione a pagamento eseguito.

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E se l’errore l’ho già fatto?

L’esperienza insegna che chi arriva a chiedere aiuto ha spesso già commesso almeno uno degli errori descritti. Non è una colpa: è la normale conseguenza di aver cercato di gestire da soli una situazione tecnicamente complessa. Il punto è capire quali errori sono ancora recuperabili e quali hanno prodotto effetti definitivi.

Se hai smesso di pagare il mutuo, la prima verifica riguarda lo stato del contratto. Se la banca non ha ancora dichiarato la decadenza o la risoluzione, la via d’uscita è depositare la domanda al più presto, con l’istanza di autorizzazione al pagamento dell’arretrato: ogni rata in più rende la provvista più difficile. Se il contratto è già stato risolto, la strada si fa stretta ma non è chiusa: una parte della giurisprudenza di merito, come il Tribunale di Pescara nel maggio 2025, ha ammesso la prosecuzione del mutuo tramite rimessione in termini per il pagamento dello scaduto. In alternativa, resta la via della falcidia, se il valore della casa è inferiore al credito.

Se hai presentato un piano con un’offerta sotto soglia, e il giudice non si è ancora pronunciato, occorre valutare subito un’integrazione: l’art. 70 CCII consente al giudice di concedere un breve termine per integrare il piano e produrre documenti. La via d’uscita è rimodulare l’offerta sulla base di una stima seria del valore di liquidazione. Se la proposta è stata dichiarata inammissibile senza un esame del merito, la Cassazione ha chiarito che quel provvedimento non ha natura definitiva, e la domanda può quindi essere riproposta con i correttivi necessari.

Se l’esecuzione immobiliare è andata avanti senza che fosse chiesta la sospensione, tutto dipende dal punto in cui si trova. Prima della vendita, la via d’uscita è un deposito immediato con istanza di sospensione mirata, seguito dalla comunicazione al giudice dell’esecuzione. Dopo l’aggiudicazione, i margini si riducono molto; dopo il decreto di trasferimento, la casa appartiene all’aggiudicatario e la procedura di sovraindebitamento potrà solo gestire il debito residuo.

Se il piano è stato omologato ma non hai pensato alla cancellazione dell’ipoteca, il problema emerge di solito alla fine, quando il debitore ha pagato quanto previsto e scopre che l’iscrizione è ancora nei registri. La cancellazione richiede il consenso del creditore o un provvedimento giudiziale idoneo. La via d’uscita è chiedere alla banca, documentando l’integrale esecuzione del piano omologato, l’assenso alla cancellazione; in caso di rifiuto, si valuteranno le iniziative davanti al giudice competente, facendo leva sull’efficacia vincolante dell’omologa. Proprio per evitare questo passaggio, nei nuovi piani conviene prevedere fin dall’inizio le modalità della cancellazione.

Se sei già in liquidazione controllata e ti rendi conto che la ristrutturazione sarebbe stata preferibile, occorre esaminare con attenzione la fase in cui si trova la procedura e la posizione del creditore ipotecario. Le possibilità concrete vanno valutate caso per caso: la vendita competitiva resta comunque un momento in cui terzi, anche familiari, possono presentare offerte con risorse proprie.

Se hai compiuto un atto di disposizione della casa, la peggiore scelta è nasconderlo. La via corretta è dichiararlo all’OCC, ricostruirne le ragioni e costruire un piano che ne tenga conto nel confronto con l’alternativa liquidatoria. In alcuni casi si può valutare, d’accordo con il beneficiario, di far rientrare il bene nel patrimonio prima del deposito. Resta però una preclusione difficilmente superabile: se l’atto integra una vera frode ai creditori, l’accesso alla ristrutturazione dei debiti può essere definitivamente negato.

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Le domande di chi teme di aver sbagliato

“Ho già dieci rate di mutuo arretrate: ho perso la possibilità di tenere la casa?” Non necessariamente. Se la banca non ha ancora risolto il contratto, puoi chiedere al giudice l’autorizzazione a pagare l’arretrato e proseguire con le rate a scadere. Il problema è trovare la somma: dieci rate sono una cifra importante, e ogni mese che passa la aumenta. Se il contratto è già stato risolto, alcuni tribunali ammettono comunque la prosecuzione, ma è una valutazione discrezionale.

“Con la ristrutturazione dei debiti la banca può pretendere tutto il credito ipotecario?” Può pretendere almeno quanto otterrebbe dalla vendita della casa. Se il credito supera il valore di liquidazione, la parte eccedente scende tra i crediti non garantiti. Se invece la casa vale più del debito, il credito è interamente garantito e va pagato per intero, anche se con una moratoria fino a due anni dall’omologazione.

“Ho fatto opposizione all’esecuzione e ho perso: posso ancora chiedere il sovraindebitamento?” Sì. L’esito di un’opposizione esecutiva non preclude l’accesso alle procedure di sovraindebitamento. Occorre però muoversi prima che la vendita si concluda e chiedere espressamente la sospensione dell’esecuzione.

“Ho garantito i debiti della società di mio marito: sono un consumatore?” Dipende dal ruolo concreto che hai avuto. La Cassazione ha escluso la qualità di consumatore in chi ha prestato una fideiussione che costituisca espressione di un’attività professionale (Cass., sez. I, 11 novembre 2025, n. 29746). Se invece la garanzia è stata prestata per ragioni familiari, senza alcun legame con un’attività imprenditoriale o professionale propria, la qualifica di consumatore può essere riconosciuta. La differenza è decisiva, perché la ristrutturazione dei debiti è riservata al consumatore.

“Ho intestato la casa a mio figlio l’anno scorso: devo dirlo?” Sì, e con completezza. L’OCC deve ricostruire gli atti compiuti dal debitore, e l’omissione aggraverebbe la valutazione della tua condotta. Dichiarare l’atto, spiegarne le ragioni e costruire il piano tenendone conto è l’unica strada per contenerne gli effetti.

“Dopo l’esdebitazione l’ipoteca viene cancellata?” L’esdebitazione libera te dai debiti residui, ma l’ipoteca è un vincolo sul bene. Se la casa è stata venduta nella procedura, le iscrizioni vengono cancellate con la vendita. Se invece hai conservato la casa con un piano, l’ipoteca si estingue quando il credito garantito è stato pagato nella misura prevista, ma per la cancellazione servono gli adempimenti formali: per questo il piano dovrebbe regolarli fin dall’inizio.

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Gli errori davanti ai giudici

Le pronunce che seguono mostrano, con riferimenti verificati, cosa è accaduto a chi ha commesso gli errori descritti, e quali principi guidano oggi i tribunali. I principi sono riformulati in parole proprie.

1. Cass., sez. I, 14 febbraio 2023, n. 4613. Cosa è successo a chi aveva donato la casa ipotecata prima della procedura. La Corte ha confermato il diniego di omologa: nel confrontare quanto offerto al creditore ipotecario con l’alternativa liquidatoria, si deve considerare anche il bene alienato, che il creditore potrebbe comunque aggredire grazie all’ipoteca. Rilevanza: è il riferimento principale per il sesto errore e per il calcolo della soglia di falcidia.

2. Cass., sez. I, 23 dicembre 2024, n. 34150. Cosa è successo a chi aveva proposto una dilazione pluriannuale del creditore ipotecario. La dilazione oltre il termine annuale della legge 3 è stata ritenuta ammissibile, purché ai creditori prelatizi sia consentito esprimersi sulla convenienza della proposta. Rilevanza: conferma che il pagamento ridotto e dilazionato della banca è possibile, ma dentro regole precise.

3. Cass., sez. I, 11 aprile 2025, n. 9549. Cosa è successo a chi sosteneva che la banca dovesse essere pagata per intero entro un anno. La Corte ha chiarito che il termine annuale dell’art. 8, comma 4, L. 3/2012 indica quando iniziare i pagamenti ai creditori privilegiati, non quando terminarli, e ha escluso di dover riconoscere al creditore un diritto di voto per analogia con il concordato. Rilevanza: fonda la lettura oggi consolidata della moratoria.

4. Cass., sez. I, 29 aprile 2026, n. 11676. Cosa è successo alla moratoria biennale del Codice riformato. La proposta di ristrutturazione può sospendere per due anni dall’omologazione i pagamenti ai creditori ipotecari, compresi gli interessi legali, che maturano nel periodo e vanno corrisposti alla ripresa. Rilevanza: è la pronuncia più recente e decisiva per costruire il calendario del creditore ipotecario.

5. Cass., sez. I, 19 agosto 2024, n. 22914. Cosa è successo a chi ha scelto la liquidazione controllata per bloccare la banca. Il creditore fondiario può iniziare o proseguire l’esecuzione individuale sulla casa anche dopo l’apertura della liquidazione controllata, in forza dell’art. 41, comma 2, TUB. Rilevanza: smentisce l’idea che la liquidazione protegga l’abitazione (quinto errore).

6. Cass., sez. I, 24 luglio 2025, n. 21048. Cosa è successo a chi invocava la negligenza della banca per giustificare la propria condotta. La violazione degli obblighi di verifica del merito creditizio da parte del finanziatore non elimina né attenua la colpa grave del consumatore, che va valutata autonomamente. Rilevanza: rilevante per il sesto errore e per la costruzione della relazione dell’OCC.

7. Cass., sez. I, 22 luglio 2025, n. 20672. Cosa è successo alla banca che aveva concesso credito in modo imprudente. Il creditore colpevole dell’indebitamento non può contestare la convenienza della proposta, ma può comunque contestarne la legittimità. Rilevanza: un’offerta sotto soglia resta attaccabile anche dalla banca “in colpa” (terzo errore).

8. Cass., sez. I, 11 novembre 2025, n. 29746. Cosa è successo al garante che si era qualificato consumatore. Non è consumatore la persona fisica la cui fideiussione costituisca espressione di un’attività professionale. Rilevanza: decisiva quando la casa è ipotecata a garanzia di debiti d’impresa di un familiare.

9. Cass., sez. I, 20 marzo 2026, n. 6662. Cosa è successo ai garanti dopo la ristrutturazione del debitore principale. In tema di accordi di ristrutturazione, i diritti del creditore verso coobbligati e fideiussori restano impregiudicati. Rilevanza: esprime il principio per cui la procedura di un soggetto non libera automaticamente chi ha garantito il suo debito (primo errore).

10. Trib. Pescara, sez. fallimentare, 10 maggio 2025. Cosa è successo a chi aveva lasciato risolvere il mutuo. È stata autorizzata la prosecuzione del mutuo sull’abitazione principale nonostante contratto risolto ed esecuzione pendente, tramite rimessione in termini per il pagamento delle rate scadute. Rilevanza: apertura importante, ma di merito, per il secondo errore.

11. Trib. Brescia, sez. IV civ., 1 luglio 2024. Cosa è successo in una procedura familiare con casa ipotecata. È stata ritenuta ammissibile la prosecuzione del mutuo ipotecario ex art. 67, comma 5, CCII anche nella procedura familiare. Rilevanza: utile quando entrambi i coniugi sono coinvolti nel debito e nella casa.

12. Trib. Cagliari, sez. I, 18 gennaio 2025. Cosa è successo a un credito garantito da ipoteca su un bene di un terzo. Nel piano del debitore, quel credito può essere trattato come chirografario, perché il bene vincolato non appartiene al debitore. Rilevanza: chiarisce come mappare la proprietà dell’immobile prima di costruire il piano.

13. Trib. Bolzano, 16 gennaio 2026. Cosa è successo a una proposta di falcidia del creditore ipotecario. Il pagamento ridotto è ammissibile se pari almeno a quanto il creditore otterrebbe in liquidazione, con interessi legali e con avvio dei pagamenti entro il biennio. Rilevanza: sintetizza i requisiti del terzo errore.

14. Trib. Pescara, 8 settembre 2025. Cosa è successo a chi temeva che altri prelievi facessero saltare il piano. Tra le misure a tutela del piano ex art. 70, comma 4, CCII è stata ammessa la sospensione di ordinanze di assegnazione e di contratti di cessione del quinto. Rilevanza: conferma che le misure protettive vanno chieste e calibrate, anche oltre l’esecuzione immobiliare (quarto errore).

A queste pronunce si affianca l’orientamento, formatosi sotto la legge 3 e richiamato ancora oggi, per cui la dilazione dei crediti prelatizi oltre il termine di legge richiede che i creditori possano esprimersi sulla convenienza (Cass. n. 17834/2019 e n. 27544/2019).

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Cosa può fare lo Studio Monardo

Il lavoro dello Studio, su questo tema, ha un doppio taglio: intercettare l’errore prima che si consumi e, quando è già stato commesso, verificare quali margini restano. Questi gli strumenti concreti:

1. Analizziamo il contratto di mutuo e lo stato del rapporto: verifichiamo se il mutuo è fondiario, se la banca ha dichiarato decadenza o risoluzione, se il credito è stato ceduto e a chi.
2. Quantifichiamo l’arretrato alla data del deposito e costruiamo l’istanza di autorizzazione al pagamento dello scaduto ex art. 67, comma 5, CCII, indicando la provvista e la sua provenienza.
3. Ricostruiamo il valore di liquidazione della casa: stima di mercato, prezzo realistico d’asta, spese di procedura, grado dell’ipoteca, così da fissare l’offerta al creditore ipotecario sopra la soglia di legge.
4. Costruiamo il calendario della moratoria fino a due anni dall’omologazione, con il calcolo degli interessi legali maturati, alla luce di Cass. n. 11676/2026.
5. Intercettiamo l’esecuzione prima della vendita: redigiamo l’istanza di sospensione ex art. 70, comma 4, CCII sulla specifica procedura e la depositiamo nel fascicolo dell’esecuzione non appena ottenuto il decreto.
6. Confrontiamo numeri alla mano ristrutturazione e liquidazione controllata, simulando il costo mensile di tenere la casa rispetto al reddito familiare.
7. Mappiamo la proprietà e le garanzie: quote dei coniugi, terzi datori di ipoteca, fideiussioni, valutando la procedura familiare ex art. 66 CCII.
8. Esaminiamo gli atti dispositivi già compiuti e li dichiariamo con trasparenza, costruendo un piano che ne neutralizzi gli effetti nel confronto con l’alternativa liquidatoria.
9. Quando il termine o l’occasione sono già passati, verifichiamo se sono praticabili la rimessione in termini, l’integrazione del piano o la riproposizione della domanda.
10. Seguiamo i reclami e i giudizi di impugnazione contro i provvedimenti di inammissibilità, di diniego dell’omologa o sull’esecuzione, fino al giudizio di legittimità.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

In un tema come questo pesano in modo particolare due abilitazioni. Quella di Gestore della crisi e di fiduciario OCC, perché consente di impostare il piano secondo le logiche con cui l’Organismo attesta il valore della casa e il giudice ne valuta la fattibilità. E quella di cassazionista, perché quando un errore va riparato nei gradi successivi, con un reclamo o con un ricorso, la stessa linea difensiva può essere sostenuta fino all’ultimo grado di giudizio.

La strategia resta continua dall’analisi iniziale fino alla Cassazione: stesso difensore, stessa linea, nessuna ripartenza da zero a ogni passaggio. Lo staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti lavora sullo stesso caso: i legali curano la procedura, il contenzioso e il rapporto con l’esecuzione; i commercialisti ricostruiscono redditi, spese familiari e sostenibilità del piano nel tempo.

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Chiusura

Il destino dell’ipoteca sulla casa, nelle procedure che hanno preso il posto della legge 3, non è scritto in anticipo: dipende dalla procedura scelta, dal momento in cui ci si muove e dalla qualità dei numeri su cui il piano si regge. Gli errori descritti in questa guida hanno un tratto comune: nascono quasi tutti prima che il giudice entri in scena, nelle decisioni prese da soli sotto la pressione dei debiti.

Lo Studio Monardo si occupa esattamente di questo incrocio perché le competenze certificate dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo coprono entrambi i lati del problema: come Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario OCC, conosce il funzionamento interno delle procedure del consumatore; come coordinatore di uno staff multidisciplinare nazionale in diritto bancario, è in grado di leggere il mutuo e la posizione della banca; come cassazionista, può seguire la vicenda fino all’ultimo grado.

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