Posso davvero salvare la casa con una procedura di sovraindebitamento, o alla fine l’immobile viene comunque venduto? È la domanda con cui, quasi sempre, comincia il primo colloquio di chi ha un mutuo sulle spalle, una serie di debiti che non riesce più a onorare e la sensazione che l’abitazione familiare sia il prossimo pezzo a cadere. La risposta onesta è che non esiste una risposta valida per tutti, ed è proprio questo il punto: il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019, come modificato dal Correttivo-ter, D.Lgs. 136/2024) mette a disposizione strade diverse, e ciascuna di esse tratta la casa in modo diverso. In una il mutuo prosegue e l’immobile resta dov’è. In un’altra l’abitazione viene tenuta fuori dal perimetro concorsuale, ma a condizioni più severe. In una terza l’immobile entra nella liquidazione, e la partita si sposta su chi lo acquista e a quale prezzo. Scegliere significa capire in quale di questi tre scenari ci si trova.

Lo Studio Monardo lavora esattamente su questo terreno perché l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento ai sensi della L. 3/2012, iscritto negli elenchi tenuti dal Ministero della Giustizia, ed è professionista fiduciario di un OCC, l’Organismo di Composizione della Crisi: sono le due abilitazioni che, nel sistema del Codice, riguardano proprio la costruzione, l’attestazione e la gestione tecnica dei piani di sovraindebitamento. Chi conosce la procedura dall’interno — dal lato di chi la istruisce e la certifica — sa in anticipo quali proposte reggono davanti al giudice e quali no.

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Il quadro di partenza: cosa protegge davvero la legge

Prima di mettere a confronto le strade percorribili conviene fissare il terreno comune, perché su di esso poggiano tutte le differenze che verranno dopo.

Il sovraindebitamento è la situazione di squilibrio fra le obbligazioni assunte e il patrimonio prontamente liquidabile che rende la persona incapace di adempiere regolarmente. Il Codice riserva a questa condizione tre strumenti: la ristrutturazione dei debiti del consumatore (artt. 67-73 CCII), il concordato minore (artt. 74-83 CCII) e la liquidazione controllata (artt. 268-277 CCII). Non sono varianti dello stesso istituto: cambiano i destinatari, cambia il ruolo dei creditori, cambia soprattutto il destino dei beni.

Il primo elemento da soppesare è chi si è, non cosa si vuole. La ristrutturazione dei debiti del consumatore è riservata alla persona fisica che si è indebitata per scopi estranei a un’attività imprenditoriale o professionale; il Correttivo-ter ha ritoccato la definizione di consumatore contenuta nell’art. 2, comma 1, lett. e), CCII, precisando che rileva la qualità in cui i debiti sono stati contratti. Chi ha una posizione debitoria promiscua — anche un solo debito riconducibile a un’attività, pure se cessata — di regola non entra in quella procedura e deve guardare al concordato minore. Non è un dettaglio formale: un errore in questo passaggio porta all’inammissibilità della domanda, e l’inammissibilità, mentre un pignoramento corre, costa mesi che spesso non ci sono.

Il secondo elemento riguarda la casa in senso stretto. Fino al 2024 la possibilità di continuare a pagare il mutuo ipotecario sull’abitazione principale, tenendolo fuori dal concorso, era prevista in modo esplicito solo per il consumatore: l’art. 67, comma 5, CCII consente il rimborso, alle scadenze convenute, delle rate a scadere del mutuo garantito da ipoteca iscritta sull’abitazione principale, a condizione che alla data del deposito della domanda il debitore abbia adempiuto le proprie obbligazioni, oppure che il giudice lo autorizzi a pagare il capitale e gli interessi scaduti a quella data. Il Correttivo-ter ha esteso la stessa logica al concordato minore, introducendo il comma 2-bis dell’art. 75 CCII, con una differenza che pesa: lì l’OCC deve anche attestare che il credito garantito potrebbe essere soddisfatto integralmente con il ricavato della liquidazione del bene a valore di mercato e che il pagamento delle rate a scadere non lede i diritti degli altri creditori. A fronte del medesimo obiettivo — conservare l’abitazione — il legislatore ha quindi posto due prezzi tecnici diversi.

Il terzo elemento è il tempo. Le misure protettive che bloccano pignoramenti e aste non scattano automaticamente con il deposito della domanda: vanno chieste al giudice (art. 70, comma 4, CCII per il consumatore; art. 78, comma 2, lett. d, CCII per il concordato minore), mentre nella liquidazione controllata l’improseguibilità delle azioni esecutive discende dalla sentenza di apertura. Chi confida in uno scudo automatico rischia di vedere l’immobile aggiudicato mentre la proposta è ancora al vaglio del tribunale. Si aggiunga che i termini processuali restano sospesi dal 1° al 31 agosto, il che allunga i tempi ma non ferma le scadenze sostanziali già maturate.

Resta sullo sfondo una quarta via, stragiudiziale: la rinegoziazione del mutuo o il saldo e stralcio concordato con la banca. Non è una procedura e non produce esdebitazione, ma in alcune situazioni — mutuo isolato, altri debiti contenuti, terzo disponibile a intervenire — merita di essere valutata prima di aprire un fascicolo in tribunale.

Il quarto elemento riguarda la documentazione, che nel sovraindebitamento non è un adempimento burocratico ma la sostanza stessa della proposta. Vanno prodotti l’elenco di tutti i creditori con l’indicazione delle somme dovute, l’elenco degli atti di straordinaria amministrazione compiuti negli ultimi cinque anni, le dichiarazioni dei redditi degli ultimi tre anni, l’attestazione sulla composizione del nucleo familiare e l’indicazione di stipendi, pensioni e di ogni altra entrata, con la quantificazione di quanto occorre al mantenimento della famiglia. È su questa base che l’OCC redige la propria relazione e che il giudice misura la sostenibilità del piano: una posizione ricostruita in modo approssimativo genera quasi sempre richieste di integrazione, e ogni integrazione è tempo sottratto alla protezione dell’immobile.

Il quinto elemento è il ruolo dell’Organismo di Composizione della Crisi. Il gestore nominato non è un consulente della parte: è un ausiliario che riferisce al tribunale sulle cause dell’indebitamento, sulla diligenza del debitore nell’assumere le obbligazioni, sulle ragioni dell’incapacità di adempiere e sulla completezza dell’esposizione. Nel concordato minore la sua relazione è più penetrante e comprende l’attestazione sulla convenienza rispetto all’alternativa liquidatoria. Sapere in anticipo che cosa un gestore può ragionevolmente attestare — e che cosa invece non attesterà mai — cambia il modo in cui la proposta viene costruita fin dalla prima riga.

Il sesto elemento riguarda le situazioni familiari. L’art. 66 CCII consente ai membri della stessa famiglia conviventi, o il cui sovraindebitamento abbia origine comune, di presentare un unico progetto di risoluzione della crisi, con un solo OCC e un unico procedimento, pur restando distinte le masse attive e passive. È lo strumento naturale quando il mutuo è cointestato fra coniugi o quando uno dei due ha garantito i debiti dell’altro: trattare separatamente due posizioni intrecciate produce quasi sempre un risultato peggiore per entrambi.

Va infine registrato un divieto introdotto dal Correttivo-ter: per la ristrutturazione dei debiti del consumatore e per il concordato minore non è più praticabile la domanda con riserva, quella che nel linguaggio corrente veniva chiamata domanda in bianco. Non è più possibile, in altri termini, depositare un ricorso prenotativo per guadagnare tempo e presentare piano e proposta in un momento successivo: quando si deposita, si deposita tutto. È un dato che incide direttamente sulla tempistica di chi ha un’asta già fissata, perché comprime la fase preparatoria e impone di arrivare pronti.

Opzione 1 — La ristrutturazione dei debiti del consumatore con prosecuzione del mutuo

In cosa consiste. È la procedura degli artt. 67-73 CCII: il consumatore sovraindebitato, con l’ausilio di un OCC, propone al tribunale un piano che indica tempi e modalità per superare la crisi. La proposta ha contenuto libero e può prevedere il soddisfacimento anche parziale e differenziato dei crediti. Il tratto distintivo, rispetto a tutto il resto del sistema concorsuale, è che i creditori non votano: si esprimono, possono contestare la convenienza, ma la decisione finale è del giudice, che omologa se il piano è fattibile e se non ricorrono le condizioni ostative dell’art. 69 CCII. Sulla casa opera la norma già richiamata, l’art. 67, comma 5, CCII: il mutuo ipotecario sull’abitazione principale prosegue secondo il piano di ammortamento originario, sottratto alle regole del concorso, e l’immobile resta nella disponibilità e nella proprietà del debitore.

Quando ha senso. Il primo scenario è quello del lavoratore dipendente o del pensionato che ha continuato a pagare la rata del mutuo anche a costo di alimentare finanziarie e carte revolving: qui il mutuo è in bonis, la condizione dell’art. 67, comma 5, è soddisfatta di per sé e il piano si concentra sulla falcidia del resto. Il secondo è quello della famiglia colpita da un evento sopravvenuto — separazione, malattia, perdita di un reddito — che ha accumulato un arretrato limitato sulle rate: qui la strada passa dall’autorizzazione del giudice al pagamento dello scaduto, prevista dalla stessa norma. Il terzo è quello del debitore che ha già un pignoramento immobiliare avviato da un creditore diverso dalla banca: il piano può reggere purché le misure protettive vengano chieste e ottenute in tempo utile.

Come si esegue, in sintesi. Si nomina l’OCC, si ricostruisce l’intera posizione debitoria e patrimoniale, si redige la proposta con l’attestazione del gestore sulla fattibilità e sulle cause del sovraindebitamento, si deposita la domanda al tribunale in composizione monocratica chiedendo contestualmente le misure protettive, si attende il decreto di apertura, la fase delle contestazioni dei creditori e l’omologazione. Dopo l’omologa il debitore esegue il piano; l’esecuzione regolare conduce all’esdebitazione dei debiti falcidiati.

I vantaggi, motivati. Il primo è strutturale: nessun voto dei creditori. Un ceto creditorio frammentato, o ostile, non può bloccare il piano; può solo contestarne la convenienza rispetto all’alternativa liquidatoria. Il secondo è che la casa non entra nel calcolo: il credito ipotecario resta fuori dal concorso e i creditori chirografari non possono pretendere il ricavato di un bene che non viene liquidato. Il terzo è la flessibilità dei tempi: l’art. 67, comma 4, CCII, nella versione uscita dal Correttivo-ter, ammette una moratoria fino a due anni dall’omologazione per il pagamento dei crediti privilegiati, con interessi legali, e la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il termine va inteso come momento a partire dal quale i pagamenti riprendono, non come scadenza entro cui l’intero credito debba essere estinto.

I rischi e gli svantaggi, senza attenuanti. Il primo è il vaglio di meritevolezza: l’art. 69 CCII preclude l’accesso a chi ha determinato il sovraindebitamento con colpa grave, malafede o frode, e la valutazione non è una formalità — molti rigetti nascono qui, in particolare per il ricorso reiterato al credito in condizioni di evidente insostenibilità. Il secondo è il perimetro soggettivo: basta un debito di origine professionale o imprenditoriale per far cadere la qualifica di consumatore, e con essa l’intera domanda. Il terzo è che la prosecuzione del mutuo non è un beneficio gratuito: la rata continua a gravare sul bilancio familiare per tutta la durata residua del finanziamento, e il piano deve dimostrare che il debitore riesce a sostenerla insieme ai pagamenti promessi agli altri creditori. Il rovescio della medaglia della casa salvata è, quasi sempre, un piano più lungo e più stretto. Il profilo ideale di questa opzione è il consumatore in senso stretto, con mutuo in ammortamento regolare o con arretrato contenuto e sanabile, reddito continuativo e debiti residui prevalentemente chirografari.

Pronunce a supporto. Il perimetro soggettivo è stato definito dalla Corte di cassazione con la decisione della Prima Presidente del 26 luglio 2023, n. 22699, sulla debitoria promiscua, e ripreso da Cass. civ., Sez. I, 11 novembre 2025, n. 29746 in materia di fideiussioni. Sulla meritevolezza si veda Cass. civ., Sez. I, 27 luglio 2023, n. 22890; sulla dilazione dei privilegiati Cass. civ., Sez. I, 21 febbraio 2024, n. 4622 e Cass. civ., Sez. I, 11 aprile 2025, n. 9549.

Opzione 2 — Il concordato minore con esclusione dell’abitazione

In cosa consiste. È la procedura degli artt. 74-83 CCII, destinata al debitore sovraindebitato che non è consumatore: imprenditore minore, imprenditore agricolo, professionista, start-up innovativa, ma anche chi ha una posizione debitoria mista. Qui i creditori votano: la proposta è approvata se raggiunge la maggioranza dei crediti ammessi al voto (art. 79 CCII), e il giudice omologa verificando, fra l’altro, la convenienza rispetto all’alternativa liquidatoria. Sulla casa opera l’art. 75, comma 2-bis, CCII, introdotto dal Correttivo-ter: il piano può prevedere il rimborso alle scadenze convenute delle rate a scadere del mutuo con garanzia reale gravante sull’abitazione principale, alle stesse condizioni soggettive previste per il consumatore — regolarità nei pagamenti o autorizzazione del giudice per lo scaduto — ma con l’ulteriore attestazione dell’OCC sulla capienza del bene e sulla non lesività per gli altri creditori.

Quando ha senso. Il primo scenario è quello del professionista o del piccolo imprenditore che ha debiti fiscali, previdenziali e verso fornitori, un mutuo regolarmente pagato sulla prima casa e una capacità reddituale che consente di offrire qualcosa in più di quanto i creditori otterrebbero liquidando tutto. Il secondo è quello dell’ex imprenditore individuale cessato, che si porta dietro il passivo dell’attività ma vive di un reddito da lavoro dipendente. Il terzo è quello della coppia con debiti di origine diversa che accede alla procedura familiare dell’art. 66 CCII, dove la posizione dell’uno non è qualificabile come consumeristica.

Come si esegue, in sintesi. Il percorso ricalca in parte quello descritto per l’Opzione 1 — nomina dell’OCC, ricostruzione del passivo, proposta, misure protettive da chiedere espressamente — ma si innestano due fasi ulteriori: la relazione particolareggiata del gestore (art. 76 CCII), più penetrante rispetto a quella del consumatore, e la votazione dei creditori, con il meccanismo del silenzio-assenso. Nel caso di dissenso del creditore pubblico, l’art. 80, comma 3, CCII consente al tribunale l’omologazione anche in mancanza di adesione, alle condizioni di legge.

I vantaggi, motivati. Il primo è l’accessibilità: è l’unica strada negoziale per chi non può qualificarsi consumatore, e dal 2024 anche per lui la casa può restare fuori dal piano. Il secondo è la possibilità di costruire proposte in continuità, che valorizzano i flussi dell’attività invece del solo patrimonio statico. Il terzo è che l’esclusione dell’abitazione dal perimetro concordatario, quando è tecnicamente sostenibile, produce un effetto neutro per la massa: se l’immobile è integralmente assorbito dal debito ipotecario, la sua vendita non porterebbe nulla ai chirografari, e tenerlo fuori non li impoverisce.

I rischi e gli svantaggi, senza attenuanti. Il primo è il voto: qui i creditori decidono, e una banca o un ente pubblico dissenziente può far saltare l’operazione. Il secondo è l’attestazione aggiuntiva dell’art. 75, comma 2-bis: se il valore di mercato dell’immobile non copre integralmente il credito ipotecario, la condizione non è soddisfatta e la prosecuzione del mutuo non è ammissibile. Il terzo, ed è l’insidia più sottile, riguarda l’ordine delle prelazioni: pagare integralmente il creditore ipotecario mentre si offre una percentuale minima a erario ed enti previdenziali espone la proposta all’inammissibilità, perché la libertà di contenuto non consente di alterare la gerarchia delle cause legittime di prelazione. Il profilo ideale di questa opzione è il professionista o l’imprenditore minore con mutuo capiente e in regolare ammortamento, che dispone di flussi futuri o di finanza esterna sufficienti a rendere la proposta più conveniente della liquidazione per tutte le categorie di creditori.

Pronunce a supporto. Prima del Correttivo-ter la questione era controversa: in senso favorevole Trib. La Spezia, 21 settembre 2023, Trib. Rimini, 4 dicembre 2023 (con consenso del creditore ipotecario), Trib. Venezia, 6 aprile 2023, n. 34 e Trib. Pistoia, 21 marzo 2023, n. 20; in senso contrario App. Bari, 29 gennaio 2025. Sui limiti inderogabili dell’ordine delle prelazioni si veda Cass. civ., Sez. I, 28 ottobre 2025, n. 28574.

Due strumenti meritano un cenno ulteriore, perché in questa procedura fanno spesso la differenza. Il primo è la finanza esterna: risorse messe a disposizione da un terzo — un familiare, un socio, un acquirente di un bene non essenziale — che non transitano dal patrimonio del debitore e che, non essendo sottoposte al concorso, possono essere destinate in modo mirato. La giurisprudenza di merito è però esigente sul punto: l’apporto deve produrre un incremento apprezzabile rispetto a quanto i creditori otterrebbero nella liquidazione, e una proposta fondata esclusivamente su finanza esterna, in assenza di qualsiasi patrimonio del debitore, è stata talvolta ritenuta inammissibile. Il secondo è la suddivisione dei creditori in classi, obbligatoria per i titolari di garanzie prestate da terzi, che consente di modulare il trattamento senza per questo alterare l’ordine delle prelazioni.

Va poi considerato il rapporto con i creditori pubblici. Quando l’amministrazione finanziaria o gli enti previdenziali non aderiscono, il tribunale può omologare ugualmente il concordato minore alle condizioni previste dall’art. 80, comma 3, CCII, cioè quando l’adesione è determinante e la proposta risulta più conveniente rispetto all’alternativa liquidatoria. La giurisprudenza recente ha applicato questo meccanismo anche in presenza di voto contrario espresso, valorizzando la buona fede della debitrice e la convenienza oggettiva della proposta. È un margine che, in molte posizioni con forte componente contributiva, rende praticabile una strada che altrimenti si chiuderebbe sul voto.

Opzione 3 — La liquidazione controllata e la casa che cambia mani senza uscire dalla famiglia

In cosa consiste. È la procedura degli artt. 268-277 CCII: il patrimonio del debitore viene affidato a un liquidatore nominato dal tribunale, che lo realizza sotto il controllo del giudice delegato e ne distribuisce il ricavato secondo le cause di prelazione. Con la sentenza di apertura le azioni esecutive individuali sui beni compresi nella liquidazione non possono essere iniziate né proseguite. La procedura resta aperta fino alla completa esecuzione delle operazioni e comunque per tre anni dall’apertura, e alla persona fisica meritevole segue l’esdebitazione dei debiti residui.

Perché rientra in un articolo sul salvare la casa. Perché la formula “in liquidazione si perde tutto” è vera solo in parte, e la parte non vera è quella che interessa. L’immobile entra nell’attivo e viene posto in vendita, ma restano tre spazi di manovra concreti. Il primo: il debitore conserva il diritto di abitare l’immobile fino all’effettiva vendita, il che significa che la liquidazione non produce lo sgombero immediato che molti temono. Il secondo: la vendita avviene con le procedure competitive gestite dal liquidatore, e nulla impedisce che a rendersi acquirente sia un familiare, un terzo finanziatore o un soggetto indicato dal debitore, purché l’offerta sia la migliore fra quelle raccolte — la casa esce dal patrimonio del debitore ma può restare nella disponibilità del nucleo familiare. Il terzo: quando l’immobile è integralmente assorbito dall’ipoteca e il realizzo non porterebbe alcun utile alla massa, la liquidazione di quel bene può risultare antieconomica, e la scelta di non procedervi è una valutazione gestionale rimessa agli organi della procedura.

Quando ha senso. Il primo scenario è quello del mutuo già risolto per inadempimento, con esecuzione immobiliare in fase avanzata e reddito insufficiente a sostenere qualunque piano: qui la ristrutturazione non regge i conti e la liquidazione, con l’esdebitazione in fondo, è l’unica uscita ordinata. Il secondo è quello del debitore con più immobili, dove l’abitazione principale può essere conservata attraverso il realizzo degli altri cespiti. Il terzo è quello in cui esiste un terzo disponibile a mettere risorse: dentro una procedura concorsuale quel denaro produce un effetto definitivo — l’esdebitazione — che una trattativa stragiudiziale non garantisce.

I vantaggi, motivati. Il primo è la definitività: al termine il debitore persona fisica meritevole è liberato dai debiti residui, mentre da una sequenza di pignoramenti individuali si esce ancora indebitati. Il secondo è la durata predeterminata, che dà un orizzonte certo. Il terzo è la concentrazione: tutte le esecuzioni confluiscono in un unico procedimento, con un solo interlocutore.

I rischi e gli svantaggi, senza attenuanti. Il primo è l’irreversibilità: una volta venduto, il bene non torna. Il secondo, decisivo quando in gioco c’è la prima casa, è il privilegio processuale del creditore fondiario: la banca titolare di mutuo fondiario può proseguire o iniziare l’azione esecutiva individuale sull’immobile ipotecato anche in pendenza della procedura concorsuale, e la Cassazione ha ricondotto questa facoltà anche alla liquidazione controllata. Significa che l’apertura della procedura non mette al riparo l’immobile dall’azione della banca del mutuo. Il terzo è il vaglio di meritevolezza in sede di esdebitazione, che richiede la cooperazione attiva del debitore lungo tutta la procedura. Il profilo ideale di questa opzione è il debitore con mutuo già risolto o irrimediabilmente arretrato, reddito incapiente rispetto a qualsiasi piano sostenibile, e — quando l’obiettivo è la permanenza nell’abitazione — la disponibilità di un terzo pronto a partecipare alla vendita competitiva.

Pronunce a supporto. Sul privilegio fondiario nella liquidazione del sovraindebitato, Cass. civ., Sez. I, 19 agosto 2024, n. 22914; sui requisiti dell’esdebitazione, Cass. civ., Sez. I, 3 giugno 2025, n. 14835.

Merita una precisazione anche il profilo dell’iniziativa. La liquidazione controllata non è sempre una scelta del debitore: può essere aperta anche su domanda di un creditore, quando ricorre lo stato di insolvenza, e questo cambia radicalmente la prospettiva strategica. Chi subisce l’iniziativa altrui perde la possibilità di impostare la procedura nei tempi e nei modi che gli sono più favorevoli, e in particolare perde il vantaggio di poter presentare, prima dell’apertura, una domanda negoziale che conservi l’abitazione. È una delle ragioni per cui l’attesa, in questa materia, raramente è una strategia.

Sul fronte opposto si colloca l’esdebitazione del debitore incapiente prevista dall’art. 283 CCII, riservata alla persona fisica meritevole che non disponga di alcuna utilità da liquidare, nemmeno in prospettiva. È una misura concessa una sola volta, con obbligo di integrare i creditori se nei quattro anni successivi sopravvengono utilità rilevanti. Va menzionata per completezza, ma va anche detto con chiarezza che non è una strada per salvare la casa: presuppone, per definizione, che una casa da salvare non ci sia. Chi possiede un immobile è fuori dal perimetro della norma.

Un ultimo dato sui tempi. La procedura resta aperta fino alla completa esecuzione delle operazioni di liquidazione e comunque per tre anni dall’apertura, con possibilità di chiusura anticipata quando risulti che non può essere acquisito ulteriore attivo distribuibile. Il debitore persona fisica che abbia cooperato lealmente accede poi all’esdebitazione dei debiti residui. Il rovescio della medaglia è che in quei tre anni la sua situazione patrimoniale resta sotto il controllo degli organi della procedura.

Le opzioni alla prova dei conti

Le tre strade descritte reagiscono in modo diverso agli stessi numeri. Le simulazioni che seguono sono esercizi dimostrativi costruiti su dati di fantasia: servono a mostrare il meccanismo, non riproducono casi seguiti dallo Studio.

Ipotesi di base comune. Debito complessivo 148.600 €, così composto: mutuo ipotecario residuo 92.300 € su abitazione principale stimata 128.000 € a valore di mercato, rata mensile 618 €; finanziamenti al consumo e carte revolving per 41.700 €; debito verso un ex fornitore per 8.900 €; contributi previdenziali per 5.700 €. Reddito netto familiare 2.240 € al mese; spese di mantenimento del nucleo quantificate in 1.390 €. Domanda depositata il 14 aprile.

Simulazione A — consumatore, mutuo in regola. I debiti sono tutti di natura personale e il mutuo è stato pagato senza arretrati fino al deposito. Ricorre quindi la condizione dell’art. 67, comma 5, CCII: il mutuo esce dal concorso e prosegue a 618 € mensili. Residuano 2.240 − 1.390 − 618 = 232 € mensili destinabili al piano. Su 84 mesi la provvista è di 19.488 €, cui si aggiungono 4.600 € apportati da un familiare. Al netto delle spese di procedura, la massa distribuibile ai creditori diversi dal mutuo si aggira sui 21.000 € a fronte di 56.300 € di passivo residuo, con soddisfazione dei privilegiati previdenziali e falcidia dei chirografari. L’esito: casa conservata, immobile mai posto in vendita, esdebitazione al termine dell’esecuzione del piano. L’elemento che regge tutto è la capienza del bene: nessun chirografario può dolersi della mancata liquidazione di un immobile che, venduto a 128.000 €, servirebbe comunque anzitutto il credito ipotecario e le spese.

Simulazione B — stessi numeri, ma passivo promiscuo. Gli 8.900 € verso l’ex fornitore e i 5.700 € previdenziali derivano da una ditta individuale cessata nel 2021. La qualifica di consumatore non regge e la strada obbligata è il concordato minore. La prosecuzione del mutuo passa allora dall’art. 75, comma 2-bis, CCII, e l’OCC deve attestare che i 128.000 € di valore di mercato coprono integralmente i 92.300 € del credito ipotecario — condizione qui soddisfatta con margine — e che il pagamento delle rate non lede gli altri creditori. Su questa base il piano offre ai chirografari la stessa provvista della simulazione A, ma deve superare il voto: se il ceto creditorio è concentrato su due finanziarie che rappresentano da sole la maggioranza dei crediti, la loro adesione diventa l’elemento dirimente. Sul piano della struttura, inoltre, non è percorribile una proposta che paghi il 100% al creditore ipotecario e il 5% ai privilegiati previdenziali: l’ordine delle prelazioni va rispettato, pena l’inammissibilità.

Simulazione C — mutuo risolto e asta in corso. La banca ha dichiarato la decadenza dal beneficio del termine con 14 rate impagate, arretrato di 8.652 €, e ha avviato l’esecuzione immobiliare. Qui la condizione soggettiva dell’art. 67, comma 5, non è soddisfatta di per sé, ma la norma prevede la seconda ipotesi: l’autorizzazione del giudice al pagamento del capitale e degli interessi scaduti. Se il debitore reperisce gli 8.652 € — apporto di terzi, liquidazione anticipata di un TFR, cessione di un secondo veicolo — la prosecuzione del mutuo torna in gioco, e la giurisprudenza di merito ha ammesso questa soluzione anche in presenza di contratto già risolto ed esecuzione pendente. Se invece quella somma non è reperibile e il reddito disponibile resta di 232 € mensili, nessun piano regge il confronto con l’alternativa liquidatoria: la strada residua è la liquidazione controllata, dove la casa viene posta in vendita ma il figlio del debitore può partecipare alla procedura competitiva, e dove al termine dei tre anni matura l’esdebitazione. La differenza fra i due esiti, a parità di ogni altro dato, sta interamente nella disponibilità di 8.652 € al momento giusto.

Il confronto in tabella

La tabella che segue mette in fila i cinque parametri che, nell’esperienza applicativa, decidono davvero la scelta. Va letta ricordando che nessuna colonna è in assoluto migliore: ciascuna descrive un equilibrio diverso fra ciò che si conserva e ciò che si concede. I costi indicati sono esclusivamente quelli di giustizia previsti dalla legge — contributo unificato, diritti e spese di pubblicazione, compenso dell’OCC liquidato dal giudice secondo i parametri normativi — e non comprendono alcun altro onere.

I criteri per scegliere

Nessuno dei criteri che seguono, preso da solo, decide. Presi insieme, però, restringono il campo con una precisione che sorprende chi arriva convinto di dover scegliere “la procedura migliore” quando in realtà la procedura è quasi sempre una sola, e il margine di scelta sta altrove.

Primo criterio: la natura dei debiti, non la loro dimensione. Se anche una sola posizione — un debito verso l’erario per l’attività cessata, una fideiussione prestata per la società, un contributo previdenziale da lavoro autonomo — è riconducibile a un’attività imprenditoriale o professionale, la ristrutturazione dei debiti del consumatore non è percorribile e resta il concordato minore. Se invece la fideiussione è stata prestata per scopi estranei all’attività — il genitore che garantisce il mutuo del figlio — la qualifica di consumatore può reggere. È il primo filtro e va applicato prima di ogni altro ragionamento, perché condiziona tutto ciò che viene dopo.

Secondo criterio: lo stato del mutuo alla data del deposito. Se le rate sono state pagate regolarmente, entrambe le strade negoziali consentono di tenere la casa fuori dal concorso. Se esiste un arretrato, la domanda diventa quantitativa: quanto vale lo scaduto e quella somma è reperibile? L’autorizzazione del giudice al pagamento del capitale e degli interessi scaduti trasforma una posizione compromessa in una posizione sanabile, ma richiede provvista immediata. Se il mutuo è stato risolto e l’esecuzione è avanzata, lo spazio esiste ancora nella giurisprudenza di merito, ma si restringe con ogni settimana che passa.

Terzo criterio: il rapporto fra valore dell’immobile e debito ipotecario residuo. È l’elemento dirimente nel concordato minore, dove l’OCC deve attestare che il credito garantito sarebbe soddisfatto integralmente con il ricavato della liquidazione a valore di mercato. Un immobile stimato 128.000 € a fronte di 92.300 € di residuo supera il test; un immobile stimato 96.000 € a fronte di 104.000 € di residuo no, e in quel caso la prosecuzione del mutuo nel concordato non è ammissibile. Nella ristrutturazione del consumatore quell’attestazione specifica non è richiesta, il che rende la norma sensibilmente più permissiva: è una delle asimmetrie più rilevanti dell’intero sistema.

Quarto criterio: la sostenibilità della rata dentro il piano. Conservare la casa significa continuare a pagarla. Il reddito disponibile va diviso fra la rata del mutuo e ciò che si offre agli altri creditori, e quest’ultima quota deve reggere il confronto con l’alternativa liquidatoria. Quando la rata assorbe quasi tutto il margine, il piano diventa fragile e il rischio non è solo il rigetto: è l’inadempimento successivo, con la revoca dell’omologazione e l’apertura della liquidazione controllata dopo anni di sacrifici.

Quinto criterio: la composizione del ceto creditorio. Nella ristrutturazione del consumatore è quasi irrilevante, perché non si vota. Nel concordato minore è determinante: due o tre creditori che concentrano la maggioranza dei crediti hanno in mano l’esito, e conviene sapere in anticipo come si comportano abitualmente. È qui che si misura la differenza fra una proposta costruita sui numeri e una proposta costruita anche sulla conoscenza degli interlocutori.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo affronta questi passaggi come Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e come professionista fiduciario di un OCC, cioè dal punto di osservazione di chi le relazioni e le attestazioni le redige, e sa perciò quali affermazioni un gestore può realmente sostenere davanti al giudice.

Sesto criterio: la fase in cui si trova l’eventuale esecuzione immobiliare. Non è la stessa cosa muoversi quando il pignoramento è appena stato trascritto, quando è stata disposta la vendita, quando è stata fissata la prima asta o quando è intervenuta un’aggiudicazione. A ogni passaggio corrisponde uno spazio di manovra più stretto e un onere argomentativo più pesante nei confronti dei creditori, che a quel punto hanno già sostenuto costi e maturato aspettative. Questo criterio non concorre con gli altri: li attraversa tutti, perché determina quanto tempo resta per applicarli.

Un’avvertenza sul peso relativo dei criteri. Nella prassi il primo e il terzo criterio operano come sbarramenti: se non sono soddisfatti, gli altri non entrano nemmeno in gioco, perché la procedura è preclusa o la prosecuzione del mutuo non è attestabile. Il secondo, il quarto e il quinto operano invece come variabili di calibrazione: incidono sulla forma della proposta, sulla sua durata e sulle probabilità di omologazione, ma non ne determinano l’ammissibilità in astratto. Distinguere fra ciò che è condizione di accesso e ciò che è materia di negoziazione evita di consumare energie sul secondo prima di aver verificato il primo.

Le domande di chi è indeciso

Posso cambiare strada a metà? In parte. Una domanda dichiarata inammissibile non preclude la presentazione di una domanda diversa, e in diversi casi il passaggio dalla procedura negoziale alla liquidazione controllata è previsto dal Codice come esito fisiologico della revoca dell’omologazione. Il punto è che ogni cambio di rotta consuma tempo, e il tempo, quando c’è un’asta calendarizzata, è la risorsa più scarsa. La reversibilità teorica non compensa quasi mai la perdita di mesi.

E se scelgo quella sbagliata? Le conseguenze non sono simmetriche. Sbagliare qualificandosi consumatore quando non lo si è produce un’inammissibilità, sgradevole ma recuperabile. Sbagliare i conti sulla sostenibilità del piano produce un danno più profondo: si ottiene l’omologazione, si pagano rate per tre o quattro anni, si va in default e si finisce comunque in liquidazione, avendo però bruciato le risorse dei familiari che erano intervenuti.

La casa è già all’asta: è troppo tardi? Non necessariamente, ma il margine dipende dalla fase. Finché non è intervenuto il decreto di trasferimento esistono spazi: misure protettive, autorizzazione al pagamento dello scaduto, offerte migliorative nell’interesse convergente di debitore e creditori. Dopo il decreto di trasferimento la proprietà è passata e il discorso cambia radicalmente. La valutazione va fatta sul fascicolo dell’esecuzione, non sulle sensazioni.

Se accedo a una procedura, la banca del mutuo può comunque pignorare? Nella ristrutturazione del consumatore e nel concordato minore la questione si risolve attraverso le misure protettive, che vanno chieste. Nella liquidazione controllata occorre invece fare i conti con il privilegio processuale del creditore fondiario, che secondo la Cassazione può proseguire l’azione individuale sull’immobile anche in pendenza della procedura concorsuale. È uno dei motivi per cui, quando la casa è l’obiettivo, la strada liquidatoria va considerata per ultima e non per prima.

I miei familiari possono aiutarmi senza esporsi? L’apporto di finanza esterna è ammesso e spesso è ciò che rende la proposta più conveniente dell’alternativa liquidatoria. Chi versa non diventa per questo debitore né garante delle obbligazioni residue: l’apporto va però descritto nel piano, documentato nella sua provenienza e reso vincolante, perché una promessa generica non è considerata risorsa.

Che cosa succede ai debiti che restano fuori dal piano? I debiti sorti dopo il deposito della domanda non sono toccati dalla procedura e vanno pagati regolarmente. Alcune obbligazioni, inoltre, non sono esdebitabili per legge — fra queste gli obblighi di mantenimento e alimentari e le obbligazioni da risarcimento per fatto illecito extracontrattuale — e restano dovute anche dopo la chiusura. È bene saperlo prima, perché il piano deve tenerne conto nel calcolo di ciò che resta disponibile per la rata del mutuo.

Se il mio reddito cambia durante il piano, che cosa accade? Un peggioramento non è di per sé causa di revoca, ma va gestito: il Codice conosce strumenti di adeguamento e, nei casi più seri, il passaggio alla liquidazione controllata. Ciò che produce il danno maggiore è il silenzio, cioè accumulare inadempimenti sperando che nessuno se ne accorga. Un miglioramento, di contro, può richiedere di rivedere l’offerta ai creditori: il piano è un impegno reciproco e va letto in entrambe le direzioni.

Posso accedere di nuovo alla procedura se l’ho già utilizzata? No, se non sono decorsi i termini di legge. Il Codice preclude l’accesso a chi ha già fatto ricorso agli strumenti di composizione della crisi nei cinque anni precedenti o ha già beneficiato dell’esdebitazione nello stesso arco temporale. È una verifica che va compiuta all’inizio, con le certificazioni da allegare alla domanda, perché una preclusione emersa a istruttoria avanzata è una perdita secca di tempo.

Chi vive nella casa mentre la procedura è pendente? Nelle procedure negoziali il debitore continua ad abitarvi senza soluzione di continuità, perché l’immobile non esce dal suo patrimonio. Nella liquidazione controllata conserva il diritto di abitarvi fino all’effettiva vendita del bene: l’apertura della procedura non comporta il rilascio immediato, che consegue soltanto al trasferimento a favore dell’aggiudicatario.

Le pronunce che orientano la scelta

I riferimenti che seguono sono raggruppati in base all’opzione che ciascuno illumina. I principi sono riformulati in sintesi.

Sul perimetro della ristrutturazione dei debiti del consumatore (Opzione 1)

1. Corte di cassazione, Primo Presidente, 26 luglio 2023, n. 22699. La qualifica di consumatore va riferita alla natura dei debiti da regolare: la presenza di esposizioni riconducibili ad attività imprenditoriale o professionale esclude l’accesso alla procedura riservata al consumatore. È la pronuncia da cui muove ogni verifica preliminare sulla scelta della strada.
2. Cass. civ., Sez. I, 11 novembre 2025, n. 29746. Chi ha prestato fideiussione per finalità estranee alla propria attività professionale conserva la qualifica di consumatore; la garanzia strumentale all’attività sociale la esclude. Rilevante perché molte crisi familiari nascono proprio da una firma prestata per altri.
3. Cass. civ., Sez. I, 27 luglio 2023, n. 22890. La meritevolezza del consumatore va accertata secondo il criterio dell’art. 69 CCII, incentrato su colpa grave, malafede o frode, e non secondo i parametri della previgente disciplina. Indica dove si concentra realmente il rischio di rigetto.
4. Cass. civ., Sez. I, 18 novembre 2025, n. 30412. L’erede che ha accettato con beneficio d’inventario non è legittimato a proporre la domanda di ristrutturazione in luogo del debitore defunto. Utile quando l’immobile e il mutuo sono caduti in successione.
5. Cass. civ., Sez. I, 27 febbraio 2025, n. 5157. Solo chi ha assunto la qualità di parte nel giudizio di omologazione è legittimato al reclamo contro il decreto, salva l’ipotesi del creditore rimasto all’oscuro della proposta per omessa o invalida comunicazione. Conferma quanto pesi la correttezza delle notifiche ai creditori.

Sui tempi e sul trattamento dei crediti garantiti

6. Cass. civ., Sez. I, 21 febbraio 2024, n. 4622. Il limite temporale per il pagamento dei creditori muniti di prelazione non ha carattere perentorio: sono ammissibili dilazioni più ampie quando la proposta risulta comunque più vantaggiosa per i creditori rispetto all’alternativa liquidatoria. È la base su cui si costruiscono i piani lunghi che consentono di mantenere la rata del mutuo.
7. Cass. civ., Sez. I, 11 aprile 2025, n. 9549. In tema di moratoria dei crediti prelatizi la Corte ha optato per una lettura del termine come momento iniziale di ripresa dei pagamenti e non come scadenza di integrale estinzione. Il principio è stato poi ripreso e sviluppato con riferimento al biennio introdotto dal Correttivo-ter.
8. Cass. civ., Sez. I, ordinanza n. 11676/2026. La moratoria biennale dell’art. 67, comma 4, CCII opera come sospensione temporanea dei pagamenti e non obbliga il debitore a saldare l’intero credito garantito entro i due anni, restando dovuti gli interessi legali. Nella pratica è ciò che rende sostenibili i piani fondati sul solo reddito da lavoro.
9. Tribunale di Benevento, 9 settembre 2025. Il piano deve prevedere che i creditori privilegiati comincino a essere soddisfatti entro due anni dall’omologazione. Mostra che l’interpretazione favorevole non è pacifica in tutti gli uffici e che la proposta va calibrata sul foro competente.

Sul concordato minore e l’abitazione (Opzione 2)

10. Cass. civ., Sez. I, 28 ottobre 2025, n. 28574. Nel concordato minore il rispetto delle cause legittime di prelazione è inderogabile: è inammissibile la proposta che soddisfa integralmente il creditore ipotecario e riserva una percentuale minima ai privilegiati erariali e previdenziali. Il contenuto libero riguarda le modalità di soddisfazione, non la gerarchia dei crediti.
11. Tribunale di La Spezia, 21 settembre 2023. Già prima del Correttivo-ter era stata ritenuta ammissibile la proposta che prevedeva la prosecuzione del mutuo ipotecario sull’abitazione principale e non sul bene strumentale, anche in presenza di esecuzione promossa da un creditore diverso da quello ipotecario.
12. Tribunale di Rimini, 4 dicembre 2023. La prosecuzione del mutuo sull’abitazione è ammissibile con il consenso del creditore ipotecario e a condizione che l’operazione non pregiudichi i creditori trattati nel concordato, ai quali va comunque assicurato quanto otterrebbero nell’alternativa liquidatoria.
13. Tribunale di Brescia, 1° luglio 2024. Nella procedura familiare dell’art. 66 CCII il piano può prevedere il pagamento del mutuo sull’immobile abitativo secondo le rate contrattuali, anche se uno solo dei componenti riveste la qualifica di consumatore.
14. Corte d’Appello di Bari, 29 gennaio 2025. In senso opposto, nel testo anteriore al Correttivo-ter è stata ritenuta inammissibile l’applicazione estensiva della previsione dettata per il bene strumentale all’abitazione principale. Segnala che il fondamento normativo oggi utilizzabile è l’art. 75, comma 2-bis, CCII e non l’analogia.

Sulla liquidazione controllata e sul mutuo compromesso (Opzione 3)

15. Cass. civ., Sez. I, 19 agosto 2024, n. 22914. Il privilegio processuale del creditore fondiario opera anche nella liquidazione del patrimonio del sovraindebitato: la banca può proseguire l’azione esecutiva sull’immobile ipotecato senza attendere l’esito della liquidazione. È il dato che ridimensiona l’idea della liquidazione come scudo sulla casa.
16. Cass. civ., Sez. I, 3 giugno 2025, n. 14835. L’esdebitazione resta subordinata ai requisiti fissati dalla disciplina applicabile ratione temporis, con l’esclusione di un’applicazione retroattiva delle nuove disposizioni alle procedure regolate dalla legge previgente.
17. Tribunale di Napoli Nord, 7 maggio 2025. Anche in presenza di contratto di mutuo già dichiarato risolto e di procedura esecutiva immobiliare pendente, il giudice può autorizzare il pagamento dello scaduto e la prosecuzione del rapporto, con rimessione in termini per le rate arretrate.
18. Tribunale di Pescara, 11 settembre 2025. Nella stessa direzione, è stata ritenuta ammissibile la proposta che prevede la riviviscenza del mutuo ipotecario stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale e risolto per inadempimento.
19. Cass. civ., Sez. I, 16 gennaio 2026, n. 880. I soggetti assoggettabili a procedure concorsuali diverse restano esclusi dagli strumenti del sovraindebitamento. Conferma che la verifica di accessibilità precede ogni valutazione di merito sul piano.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Ecco, in concreto, le attività che lo Studio svolge quando l’obiettivo dichiarato è la conservazione dell’abitazione.

1. Qualifichiamo la posizione debitoria voce per voce, ricostruendo l’origine di ciascun debito dai contratti e dagli estratti conto, per stabilire se la strada percorribile sia la ristrutturazione del consumatore o il concordato minore prima che l’errore di qualificazione produca un’inammissibilità.
2. Verifichiamo lo stato del mutuo alla data utile, confrontando il piano di ammortamento, le comunicazioni della banca e le eventuali dichiarazioni di decadenza dal beneficio del termine, e quantifichiamo esattamente lo scaduto da sanare.
3. Costruiamo l’istanza di autorizzazione al pagamento del debito scaduto ai sensi dell’art. 67, comma 5, CCII o dell’art. 75, comma 2-bis, CCII, documentando la provenienza della provvista e la sua immediata disponibilità.
4. Valutiamo quale delle opzioni regge davvero davanti al giudice nel caso specifico, mettendo a confronto i numeri del piano con quelli dell’alternativa liquidatoria, perché una proposta che non supera quel raffronto non viene omologata.
5. Redigiamo la proposta e coordiniamo il lavoro con l’OCC, predisponendo la documentazione su cui il gestore dovrà rendere le proprie attestazioni, incluse quelle sulla capienza dell’immobile e sulla non lesività per gli altri creditori.
6. Depositiamo la domanda e chiediamo contestualmente le misure protettive, indicando le singole procedure esecutive da sospendere, e depositiamo il provvedimento nel fascicolo dell’esecuzione perché il giudice provveda di conseguenza.
7. Presidiamo la fase delle contestazioni dei creditori e, nel concordato minore, la raccolta del voto, replicando alle osservazioni sulla convenienza e sulla fattibilità con i riscontri documentali.
8. Curiamo il rapporto con il creditore ipotecario, verificando la regolarità del contratto, il conteggio degli interessi e delle spese e la corrispondenza fra quanto preteso e quanto dovuto.
9. Seguiamo l’esecuzione del piano dopo l’omologazione, monitorando le scadenze e intervenendo tempestivamente quando emergono scostamenti, perché la revoca dell’omologazione è quasi sempre l’esito di un ritardo non gestito.
10. Portiamo avanti l’impugnazione nei gradi successivi quando la domanda viene dichiarata inammissibile o l’omologazione negata, senza cambiare difensore e senza ricominciare da capo la ricostruzione del caso.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Su un tema come questo pesa in modo particolare la continuità della strategia dall’analisi iniziale fino alla Corte di cassazione: la scelta compiuta oggi — quale procedura, quale trattamento del credito ipotecario, quale attestazione chiedere al gestore — è la stessa che dovrà essere difesa domani in sede di reclamo e, se necessario, davanti al giudice di legittimità. Essere cassazionisti significa impostare fin dal primo atto una linea che regga anche nell’ultimo grado, senza passaggi di mano e senza riscritture successive che indeboliscono la posizione.

Sul piano operativo, lo Studio lavora con uno staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti sullo stesso fascicolo: la parte giuridica della proposta e la parte numerica del piano — sostenibilità della rata, proiezione dei flussi, confronto con l’alternativa liquidatoria — nascono insieme, perché nelle procedure di sovraindebitamento un piano giuridicamente ineccepibile ma finanziariamente fragile viene comunque respinto.

In conclusione

Salvare la casa dentro una procedura di sovraindebitamento è possibile, ma dipende da chi si è, da com’è messo il mutuo e da quanto vale l’immobile rispetto al debito che lo grava: sbagliare questa valutazione non significa scegliere una strada meno comoda, significa perdere tempo e, con il tempo, diritti che dopo non tornano. Le tre opzioni messe a confronto non sono intercambiabili e nessuna di esse è una scorciatoia: sono equilibri diversi fra ciò che si conserva e ciò che si offre ai creditori, e vanno pesati sui numeri reali della singola posizione.

È questa la ragione per cui lo Studio Monardo lavora su questa materia con le abilitazioni che la materia richiede: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento ai sensi della L. 3/2012, iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, e professionista fiduciario di un OCC, cioè conosce dall’interno il lavoro dell’organismo che dovrà attestare la fattibilità del piano e la capienza dell’immobile; ed è avvocato cassazionista, il che consente di difendere la stessa impostazione fino all’ultimo grado di giudizio se l’omologazione viene contestata.

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