Chi affitta un appartamento su Airbnb, Booking o piattaforme analoghe può ricevere, a distanza di mesi o anni dalla locazione, una comunicazione di irregolarità dall’Agenzia delle Entrate. Il rischio principale è che, se non gestita entro i termini, questa comunicazione si trasformi in una cartella di pagamento con sanzioni piene, senza che il contribuente abbia più margine per far valere le proprie ragioni nella fase amministrativa. Il fenomeno è in crescita: l’incrocio automatico tra i dati trasmessi dalle piattaforme digitali, le comunicazioni Alloggiati Web e le dichiarazioni dei redditi rende oggi questi controlli molto più frequenti che in passato.

Lo Studio Monardo è specializzato proprio in questa materia perché l’Avvocato Giuseppe Angelo Monardo è cassazionista, con esperienza di continuità difensiva dal primo grado fino all’ultimo grado di giudizio: una caratteristica decisiva quando, come vedremo, la legittimità stessa dell’impugnazione di questi atti è stata definita proprio da una serie di pronunce della Corte di Cassazione.

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Inquadramento normativo

Sul piano normativo, la comunicazione di irregolarità (comunemente detta “avviso bonario”) nasce all’esito di due tipi di controllo distinti previsti dal D.P.R. n. 600 del 1973: il controllo automatizzato ex art. 36-bis, che incrocia i dati della dichiarazione con quelli in possesso dell’Anagrafe tributaria, e il controllo formale ex art. 36-ter, più approfondito, che richiede documentazione a supporto di quanto dichiarato. Nel contesto delle piattaforme di sharing economy, il controllo automatizzato è lo strumento più frequente: l’Agenzia incrocia i dati trasmessi dagli intermediari (Airbnb, Booking, Vrbo e altri portali) relativi ai canoni percepiti e alle ritenute operate con quanto il contribuente ha effettivamente dichiarato.

Va precisato che la disciplina fiscale delle locazioni brevi, introdotta dall’art. 4 del D.L. n. 50/2017, impone agli intermediari che intervengono nella conclusione dei contratti — quando incassano il canone o intervengono nel pagamento — di operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% e di comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti conclusi. La ratio della norma è duplice: da un lato garantire un prelievo alla fonte anche quando il locatore non emerge direttamente nei controlli tradizionali, dall’altro creare una base dati che l’Amministrazione finanziaria può incrociare in automatico con le dichiarazioni presentate. È proprio questo incrocio a generare, nella maggior parte dei casi, la comunicazione di irregolarità: la piattaforma ha comunicato canoni per un certo importo, il contribuente ha dichiarato un importo diverso (o non li ha dichiarati affatto), e il sistema segnala automaticamente lo scostamento.

In termini operativi, occorre distinguere questa fattispecie da un accertamento vero e proprio: la comunicazione di irregolarità non è un atto impositivo definitivo, ma un momento intermedio, pensato per consentire al contribuente di correggere errori o fornire chiarimenti prima che si arrivi all’iscrizione a ruolo e alla cartella di pagamento. La comunicazione di irregolarità è quindi un’occasione di difesa anticipata, non ancora una pretesa consolidata. Comprendere questa distinzione è essenziale, perché consente di intervenire quando i margini di correzione sono ancora ampi, prima che si attivi la fase della riscossione coattiva.

Un ulteriore elemento normativo di rilievo riguarda la soglia di imprenditorialità: la disciplina più recente presume che, superato un certo numero di immobili destinati alla locazione breve nello stesso periodo d’imposta, l’attività assuma natura imprenditoriale, con conseguenze rilevanti sia sul piano dell’IVA sia sul piano degli obblighi dichiarativi. Questo aspetto interseca spesso i controlli sulle piattaforme di sharing economy, perché il superamento della soglia può incidere sulla stessa possibilità di fruire della cedolare secca e, di conseguenza, sulla correttezza della ritenuta operata dall’intermediario.

Va precisato inoltre che, accanto alla disciplina interna sulla ritenuta e sulla comunicazione dei dati dei contratti, si è progressivamente affiancato un livello di scambio informativo di matrice europea, noto come DAC7, che impone alle piattaforme digitali obblighi di rendicontazione verso le amministrazioni fiscali degli Stati membri in cui operano i venditori e i locatori. In termini operativi, questo significa che i dati relativi ai canoni percepiti tramite piattaforma possono giungere all’Agenzia delle Entrate non solo attraverso il canale nazionale previsto dalla disciplina sulle locazioni brevi, ma anche attraverso il canale di cooperazione amministrativa internazionale, con una conseguente moltiplicazione delle fonti di riscontro a disposizione dell’Amministrazione finanziaria. Sul piano pratico, ciò comporta che eventuali disallineamenti tra quanto dichiarato dal contribuente e quanto risultante dai flussi informativi delle piattaforme possano emergere anche a distanza di tempo, quando i diversi canali di comunicazione vengono incrociati definitivamente dal sistema di controllo automatizzato. Resta fermo che l’obbligo di applicare la ritenuta alla fonte e di comunicare i dati dei contratti conclusi grava sull’intermediario indipendentemente dal luogo di stabilimento, un principio che, come si vedrà nel quadro giurisprudenziale, è stato oggetto di un contenzioso europeo che ha coinvolto direttamente una delle principali piattaforme del settore.

Sul piano soggettivo, la disciplina distingue tra intermediari residenti o stabiliti in Italia, che operano direttamente in qualità di sostituti d’imposta, e intermediari non residenti privi di stabile organizzazione, per i quali il legislatore aveva originariamente previsto l’obbligo di nominare un rappresentante fiscale in Italia con funzioni di responsabile d’imposta. Questa distinzione ha rilevanza pratica diretta per il contribuente che riceve una comunicazione di irregolarità, perché la piattaforma tramite cui ha operato potrebbe aver assolto gli obblighi di ritenuta con modalità diverse a seconda della propria natura giuridica e della propria collocazione societaria, con la conseguenza che la ricostruzione dei versamenti già effettuati richiede talvolta di individuare correttamente quale soggetto, all’interno del gruppo societario della piattaforma, abbia materialmente operato la ritenuta e trasmesso i dati all’Agenzia delle Entrate. In termini operativi, un contribuente che riceve una comunicazione di irregolarità dovrebbe quindi chiedere alla piattaforma non solo l’estratto conto dei canoni percepiti, ma anche una dichiarazione formale attestante l’avvenuto versamento delle ritenute per lo specifico periodo d’imposta contestato, documento che assume un valore probatorio rilevante sia in sede di autotutela sia in un eventuale giudizio.

Requisiti e termini

La disciplina prevede una sequenza di condizioni e scadenze che è indispensabile conoscere per non perdere occasioni di difesa. Innanzitutto, la comunicazione di irregolarità deve indicare in modo specifico la pretesa: gli importi contestati, il periodo d’imposta di riferimento e le ragioni dello scostamento rilevato. In assenza di questi elementi minimi, l’atto può essere già viziato sul piano formale.

Il termine più delicato riguarda il pagamento con sanzione ridotta: la regola generale (art. 2, comma 2, D.Lgs. n. 462/1997) consente di versare quanto dovuto entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione, beneficiando della riduzione della sanzione a un terzo di quella ordinaria. Superato questo termine senza intervenire, l’Agenzia procede all’iscrizione a ruolo con la sanzione piena, salvo i casi in cui il contribuente abbia nel frattempo attivato un contraddittorio o un’istanza di autotutela con esito favorevole.

Va inoltre distinto il termine di decadenza per il controllo dai termini per la reazione del contribuente. Il controllo automatizzato può essere attivato dall’Agenzia entro i termini ordinari di decadenza dell’azione accertatrice, e la comunicazione può quindi arrivare anche a distanza di tempo significativa dalla presentazione della dichiarazione. Una volta ricevuta, però, il contribuente ha un ventaglio di opzioni con tempistiche proprie: la richiesta di autotutela non ha un termine perentorio, ma va attivata rapidamente per essere efficace prima dell’iscrizione a ruolo; l’eventuale impugnazione facoltativa davanti al giudice tributario, secondo l’orientamento consolidato della Cassazione che la ammette, viene generalmente ricondotta per analogia al termine di 60 giorni previsto dall’art. 21 del D.Lgs. n. 546/1992 per gli atti tipici, pur trattandosi di una facoltà e non di un obbligo.

Va poi tenuto distinto il piano del controllo fiscale in senso stretto da quello, complementare, dei controlli amministrativi legati alla tracciabilità delle locazioni turistiche, come l’obbligo di comunicazione delle presenze tramite il portale Alloggiati Web e, più di recente, l’obbligo di dotarsi del Codice Identificativo Nazionale per ciascun immobile destinato alla locazione turistica. Sebbene questi adempimenti abbiano una finalità originariamente estranea al controllo fiscale, la loro integrazione con le banche dati dell’Agenzia delle Entrate consente oggi di incrociare in tempi rapidi presenze, prenotazioni e redditi dichiarati, rendendo più probabile che eventuali incongruenze emergano già in fase di controllo automatizzato, prima ancora che si renda necessario un accertamento più approfondito. Chi riceve una comunicazione di irregolarità dovrebbe quindi verificare, sin da subito, se le difformità contestate derivino da un disallineamento meramente dichiarativo oppure da una discrepanza più ampia tra i dati di presenza, i dati di incasso trasmessi dalla piattaforma e quanto indicato in dichiarazione, perché le due situazioni richiedono strategie difensive diverse.

Il termine più critico è quello dei 30 giorni per il pagamento agevolato, perché una volta scaduto si perde la possibilità di chiudere la partita con la sanzione ridotta, e l’unica strada residua diventa la difesa nel merito, con tempi e costi superiori.

La tabella evidenzia come i diversi termini non siano tra loro alternativi, ma possano combinarsi: nulla impedisce, ad esempio, di presentare un’istanza di autotutela e, contestualmente, di valutare la proposizione di un ricorso entro il termine indicato in via analogica dalla giurisprudenza, qualora l’ufficio non risponda tempestivamente all’istanza. In termini operativi, una prassi prudente consiste nel non lasciare che l’eventuale silenzio dell’ufficio sull’istanza di autotutela faccia inutilmente decorrere il termine utile per l’impugnazione, monitorando quindi entrambe le scadenze in parallelo fino alla definizione della vicenda.

Procedura passo-passo

In termini operativi, chi riceve una comunicazione di irregolarità legata a controlli sulle piattaforme di sharing economy dovrebbe seguire una sequenza precisa, evitando di agire d’istinto pagando o ignorando l’atto.

1. Verifica formale dell’atto. Prima di tutto occorre controllare che la comunicazione sia stata notificata correttamente e che contenga tutti gli elementi minimi: periodo d’imposta, importi contestati, riferimento normativo, modalità di pagamento. Un vizio in questa fase può già rendere l’atto contestabile.
2. Ricostruzione dei dati trasmessi dalla piattaforma. Va richiesto all’intermediario (Airbnb, Booking o altro portale) l’estratto conto delle somme incassate e delle ritenute operate per l’anno oggetto di controllo. Questo passaggio è decisivo perché spesso lo scostamento rilevato dall’Agenzia deriva da un disallineamento tra i dati trasmessi dalla piattaforma e la dichiarazione, non da un’omissione reale del contribuente.
3. Confronto tra ritenuta operata e cedolare secca dichiarata. Va verificato se la piattaforma ha applicato la ritenuta al 21% su tutti gli immobili o solo su una parte, tenendo conto che dal secondo immobile locato nello stesso periodo d’imposta l’aliquota può salire al 26%: un disallineamento su questo punto genera frequentemente comunicazioni di irregolarità che in realtà derivano da un mero conguaglio da versare, e non da un’evasione.
4. Verifica della soglia di imprenditorialità. Va controllato quanti immobili risultano destinati alla locazione breve nel periodo d’imposta: il superamento della soglia prevista dalla disciplina vigente sposta la qualificazione dell’attività, con conseguenze sulla stessa possibilità di applicare la cedolare secca.
5. Individuazione dell’organo competente e valutazione della via di reazione. L’ufficio dell’Agenzia delle Entrate che ha emesso la comunicazione è normalmente indicato nell’atto stesso; è a quell’ufficio che va indirizzata l’istanza di autotutela o la richiesta di chiarimenti tramite il canale CIVIS o l’assistenza diretta, mentre l’eventuale impugnazione va proposta davanti alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado territorialmente competente.
6. Predisposizione dell’istanza di autotutela o del ricorso. Se emergono errori materiali dell’Agenzia (duplicazioni di dati, importi già dichiarati non riconosciuti, ritenute già scomputate ma non rilevate), la via più rapida è l’istanza di autotutela, corredata dalla documentazione ricostruttiva. Se invece la contestazione riguarda un profilo di diritto (ad esempio la qualificazione dell’attività come imprenditoriale, o la spettanza della cedolare secca), è più opportuno valutare l’impugnazione, tenuto conto dell’orientamento della Cassazione che la ammette anche per questo tipo di atto.
7. Gestione del contenuto necessario dell’eventuale ricorso. Il ricorso deve indicare la Corte di Giustizia Tributaria adita, i dati del ricorrente e dell’ufficio resistente, l’atto impugnato, i motivi di diritto e di fatto, e la richiesta conclusiva; va notificato all’ufficio e depositato secondo le modalità telematiche previste dal processo tributario.
8. Coordinamento con il property manager o l’intermediario, quando presente. Nei casi in cui la gestione dell’immobile sia affidata a un property manager o a un’agenzia che opera come ulteriore intermediario tra il proprietario e la piattaforma, va ricostruita l’intera catena dei soggetti che intervengono nel pagamento del canone, perché la ritenuta potrebbe essere stata operata da un soggetto diverso da quello che ha effettivamente trasmesso i dati oggetto di controllo, generando una comunicazione di irregolarità basata su un’attribuzione non corretta.
9. Valutazione dell’eventuale ravvedimento operoso residuo. Se dalla ricostruzione emerge un’omissione reale, anche se solo parziale, va valutato se sussistano ancora i presupposti per un ravvedimento operoso, che può risultare più conveniente rispetto al semplice pagamento dell’importo indicato nella comunicazione, soprattutto quando l’omissione riguardi più periodi d’imposta.
10. Attenzione ai punti dove più spesso si sbaglia. Il primo errore ricorrente è pagare immediatamente l’importo indicato senza verificare se sia corretto, perdendo così la possibilità di far valere errori a proprio favore. Il secondo è lasciare decorrere il termine dei 30 giorni convinti che la comunicazione non abbia valore vincolante, quando invece la giurisprudenza ne riconosce ormai la natura di atto che porta a conoscenza una pretesa tributaria specifica. Il terzo errore, meno evidente ma altrettanto frequente, è affrontare la comunicazione senza ricostruire l’intera catena degli intermediari coinvolti, rischiando di pagare due volte la stessa imposta già trattenuta a monte. Va sempre verificato, prima di qualunque altra cosa, se l’importo contestato tiene già conto delle ritenute effettivamente operate dalla piattaforma.

Verifiche sul campo

Per comprendere concretamente come si sviluppa la vicenda, è utile ricorrere a due esempi di calcolo basati su situazioni realistiche.

Prima ipotesi: un contribuente ha percepito, tramite Airbnb, canoni di locazione breve per due appartamenti nello stesso anno d’imposta, per un importo complessivo di 27.850 euro. La piattaforma ha applicato la ritenuta del 21% su entrambi gli immobili, per un totale di 5.848,50 euro, mentre la normativa prevede l’aliquota al 26% per il secondo immobile locato. Il contribuente, in dichiarazione, ha correttamente distinto le due aliquote, indicando un conguaglio di 5% da versare sulla quota del secondo immobile (pari a circa 730 euro), ma per un errore di trascrizione nel modello dichiarativo il conguaglio non risulta correttamente riportato. L’Agenzia, incrociando i dati trasmessi dalla piattaforma con la dichiarazione, rileva lo scostamento e invia la comunicazione di irregolarità per l’importo del conguaglio non versato, maggiorato di interessi e sanzione piena. In questo caso, la verifica dei dati dimostra che l’obbligazione tributaria è dovuta nel merito, ma la sanzione applicata può essere ridotta se il pagamento avviene entro il termine dei 30 giorni, oppure contestata nella misura se si dimostra che l’errore era meramente materiale e non sostanziale.

Prima ipotesi bis: lo stesso contribuente, dopo aver ricevuto la comunicazione, ricostruisce l’estratto conto fornito dalla piattaforma e verifica che il conguaglio di 730 euro era in realtà già stato versato tramite un pagamento spontaneo effettuato pochi mesi dopo la presentazione della dichiarazione, ma non correttamente imputato dal sistema di controllo automatizzato per un errore nel codice tributo indicato nel modello F24. In questo caso la strada corretta non è il pagamento dell’importo richiesto, bensì la presentazione di un’istanza di autotutela corredata dalla quietanza del versamento già effettuato, con richiesta di annullamento in autotutela della comunicazione: un esempio di come la verifica preliminare dei dati possa evitare un doppio pagamento della stessa imposta.

Seconda ipotesi: un contribuente ha destinato alla locazione breve tre appartamenti nello stesso periodo d’imposta, per canoni complessivi di 41.200 euro, superando la soglia oltre la quale la disciplina vigente presume la natura imprenditoriale dell’attività. La piattaforma ha comunque applicato la ritenuta del 21%-26% tipica del regime non imprenditoriale su tutti e tre gli immobili, e il contribuente ha dichiarato i redditi come fondiari con cedolare secca. L’Agenzia delle Entrate, rilevando il superamento della soglia dai dati trasmessi dall’intermediario, invia una comunicazione contestando l’inapplicabilità della cedolare secca sul terzo immobile e richiedendo la tassazione ordinaria sulla relativa quota di reddito. In questo caso la difesa non può limitarsi alla verifica dei dati numerici, ma richiede un’analisi giuridica sulla natura effettivamente imprenditoriale o meno dell’attività svolta, tenuto conto che la giurisprudenza di merito più recente considera la soglia una presunzione superabile con prova contraria basata sull’assenza di organizzazione stabile dei fattori produttivi.

Casi particolari

Esistono situazioni che si discostano dalla regola generale e che meritano un approfondimento specifico.

Il primo caso riguarda i contribuenti che affittano tramite più piattaforme contemporaneamente (ad esempio Airbnb e Booking per lo stesso immobile in periodi diversi dell’anno): in questa ipotesi i dati trasmessi da ciascun intermediario possono generare, se non correttamente sommati dal sistema di controllo automatizzato, una duplicazione apparente dei canoni percepiti, con una comunicazione di irregolarità che sovrastima il reddito effettivo.

Il secondo caso riguarda gli immobili in comproprietà: quando più soggetti sono cointestatari dello stesso appartamento locato tramite piattaforma, la ritenuta operata dall’intermediario viene talvolta imputata per intero a uno solo dei comproprietari nei dati trasmessi, generando comunicazioni di irregolarità nei confronti di soggetti che in realtà hanno già dichiarato la propria quota di reddito.

Il terzo caso riguarda i soggetti non residenti in Italia che affittano tramite piattaforma un immobile situato nel territorio dello Stato: la disciplina applicabile agli intermediari non stabiliti in Italia ha conosciuto un’evoluzione significativa a seguito del contenzioso europeo sul cosiddetto “caso Airbnb”, ed è quindi opportuno verificare, caso per caso, quale regime di ritenuta risultasse in concreto applicabile nell’anno oggetto di controllo.

Un quarto caso, sempre più frequente, riguarda i contribuenti che gestiscono un numero di immobili prossimo alla soglia di imprenditorialità: qui la qualificazione dell’attività non dipende solo dal dato quantitativo, ma da elementi come la continuità pluriennale, il numero di prenotazioni gestite e l’eventuale organizzazione stabile, secondo quanto emerso dalle prime pronunce di merito sul tema.

Un caso ulteriore, spesso trascurato, riguarda i nuclei familiari che gestiscono più immobili distribuiti tra i diversi componenti della famiglia, magari intestando formalmente ciascun appartamento a un familiare diverso pur mantenendo una gestione sostanzialmente unitaria delle prenotazioni tramite lo stesso profilo su piattaforma. In questa ipotesi l’Agenzia delle Entrate può contestare, oltre al singolo scostamento numerico, anche la sussistenza di un’unica attività di fatto riferibile a un solo soggetto economico, con conseguenze sia sul computo della soglia di imprenditorialità sia sulla corretta imputazione soggettiva dei redditi. Una difesa efficace in questi casi richiede di documentare con precisione la titolarità effettiva di ciascun immobile, i rispettivi flussi di incasso e l’autonomia gestionale di ciascun locatore, elementi che risultano spesso decisivi per escludere una riqualificazione complessiva dell’attività familiare come unica impresa di fatto.

Un quinto caso particolare riguarda i vizi di notifica della comunicazione stessa: quando l’atto viene trasmesso a un indirizzo PEC non più attivo, o a un recapito diverso da quello risultante dall’Anagrafe tributaria, il termine dei 30 giorni per il pagamento agevolato può risultare in concreto non decorso correttamente, con conseguenze sia sulla legittimità della successiva iscrizione a ruolo sia sulla possibilità, per il contribuente, di far valere la tardiva conoscenza dell’atto come motivo di tutela. Va inoltre segnalato il caso, non infrequente, in cui la comunicazione riguardi periodi d’imposta già oggetto di un precedente controllo formale concluso con esito favorevole al contribuente: in questa ipotesi la contestazione può risultare preclusa dal principio del ne bis in idem procedimentale, e la difesa si concentra sulla dimostrazione che la questione era già stata definita in sede di controllo formale.

In tutte queste situazioni, l’esperienza dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo come cassazionista, unita al coordinamento di uno staff multidisciplinare nazionale in diritto bancario e tributario, consente di individuare con precisione se la comunicazione derivi da un errore materiale correggibile in autotutela o da una questione di diritto che giustifica l’impugnazione.

Domande frequenti

Ho ricevuto una comunicazione di irregolarità per canoni Airbnb non dichiarati: devo pagare subito? Non necessariamente. Prima di versare, va verificato se l’importo contestato tiene conto delle ritenute già operate dalla piattaforma e se i dati trasmessi dall’intermediario corrispondono effettivamente a quanto percepito. Solo dopo questa verifica ha senso decidere se pagare con sanzione ridotta o contestare l’atto.

La comunicazione di irregolarità è impugnabile davanti al giudice tributario? Sì, secondo l’orientamento ormai consolidato della Corte di Cassazione, pur non rientrando tra gli atti tipici elencati dalla legge sul processo tributario, la comunicazione di irregolarità è considerata autonomamente e facoltativamente impugnabile quando porta a conoscenza del contribuente una pretesa tributaria specifica e motivata.

Cosa succede se non rispondo alla comunicazione entro 30 giorni? Decorso il termine senza pagamento né interventi, l’Agenzia procede normalmente all’iscrizione a ruolo, con conseguente notifica della cartella di pagamento e applicazione della sanzione nella misura ordinaria, salvo che il contribuente non abbia nel frattempo attivato un’istanza di autotutela accolta o proposto ricorso.

La piattaforma può sbagliare nel comunicare i dati all’Agenzia delle Entrate? Sì, è un’evenienza tutt’altro che rara, soprattutto quando il contribuente gestisce più immobili o più piattaforme contemporaneamente: errori di attribuzione, duplicazioni o applicazione non corretta delle aliquote di ritenuta possono generare comunicazioni di irregolarità basate su dati non corrispondenti alla realtà.

Superare la soglia di immobili in locazione breve comporta automaticamente sanzioni? Il superamento della soglia comporta la presunzione di imprenditorialità dell’attività, con conseguenze sul regime fiscale applicabile (cedolare secca non più fruibile, obblighi IVA), ma le prime pronunce di merito ammettono la possibilità di fornire prova contraria dimostrando l’assenza di un’organizzazione stabile dei fattori produttivi.

Posso rateizzare l’importo indicato nella comunicazione di irregolarità? Sì, la normativa consente la rateizzazione dell’importo dovuto, a condizione che venga versata la prima rata entro il termine previsto per il pagamento con sanzione ridotta; il mancato versamento delle rate successive comporta la decadenza dal beneficio.

Se affitto tramite più portali contemporaneamente, come faccio a capire quale ha commesso l’errore? Occorre richiedere a ciascuna piattaforma l’estratto analitico dei canoni incassati e delle ritenute versate per l’anno oggetto di controllo, confrontandolo poi con il dettaglio della comunicazione ricevuta: solo in questo modo è possibile isolare quale flusso di dati abbia generato lo scostamento segnalato dall’Agenzia.

Un property manager che gestisce il mio immobile può essere considerato responsabile al posto mio? Dipende dal ruolo effettivo svolto: se il property manager interviene nella riscossione del canone assumendo la qualifica di intermediario ai fini della disciplina sulle locazioni brevi, su di lui possono gravare gli obblighi di ritenuta e comunicazione; se invece si limita a un servizio di gestione operativa senza intervenire nei pagamenti, la responsabilità dichiarativa resta in capo al proprietario, ed è quindi essenziale ricostruire con precisione il contratto tra le parti.

Ricevere e gestire correttamente una comunicazione di irregolarità mi mette al riparo da controlli sugli anni successivi? Non automaticamente, perché ogni periodo d’imposta è oggetto di un controllo autonomo, ma una gestione corretta e documentata della comunicazione ricevuta consente di costruire un archivio di riscontri (estratti conto delle piattaforme, quietanze di versamento, corrispondenza con l’ufficio) che risulta utile anche per prevenire o affrontare più rapidamente eventuali controlli relativi agli anni successivi, soprattutto quando la situazione reddituale del contribuente resta sostanzialmente invariata nel tempo.

Il quadro giurisprudenziale

La disciplina delle comunicazioni di irregolarità legate ai controlli sulle piattaforme di sharing economy si intreccia con due filoni giurisprudenziali distinti: quello, più risalente e ormai consolidato, sull’impugnabilità dell’avviso bonario, e quello, più recente, sulla qualificazione fiscale delle locazioni brevi gestite tramite portali digitali.

Sul primo filone, <cite index=”14-1″>la Cassazione ha affermato che l’elencazione degli atti impugnabili contenuta nella disciplina del processo tributario ha natura tassativa, ma non preclude la possibilità di impugnare anche altri atti quando l’Amministrazione porti a conoscenza del contribuente una pretesa tributaria individuata, esplicitandone le ragioni fattuali e giuridiche</cite>, in un’ottica di interpretazione estensiva coerente con le garanzie costituzionali di difesa e capacità contributiva. Su questa base, <cite index=”14-1″>la Suprema Corte ha riconosciuto l’impugnabilità dell’avviso bonario emesso a seguito di controllo automatizzato, ritenendolo assimilabile per funzione ad altri atti già ammessi all’impugnazione facoltativa</cite>. Un principio analogo era già stato affermato in precedenza, quando <cite index=”16-1″>la Corte aveva chiarito che ogni atto adottato dall’ente impositore che porti a conoscenza del contribuente una specifica pretesa tributaria, con esplicitazione delle ragioni fattuali e giuridiche, è impugnabile davanti al giudice tributario senza necessità che assuma una forma autoritativa</cite>, confermando quindi che anche la comunicazione di irregolarità rientra in questa categoria.

Questo orientamento risulta rilevante anche perché <cite index=”12-1″>l’informativa pubblicata dall’Agenzia delle Entrate, secondo cui le comunicazioni relative agli esiti del controllo automatico non sarebbero impugnabili autonomamente, si pone in contrasto con quanto costantemente affermato dalla giurisprudenza di legittimità</cite>: un dettaglio che il contribuente deve conoscere per non rinunciare, per errore, a una tutela che gli spetta.

Va peraltro segnalato un temperamento importante: <cite index=”11-1″>la Cassazione ha precisato che l’avviso bonario non è sempre necessario quando dal controllo automatico emerge esclusivamente un omesso o insufficiente versamento privo di margini interpretativi, e in tali casi la cartella di pagamento resta valida anche in assenza di previo avviso, mentre l’omissione integra una mera irregolarità formale</cite>. Analogamente, <cite index=”11-1″>la Sezione Tributaria ha chiarito che il contraddittorio preventivo non è sempre imposto nei controlli automatizzati</cite>. Questo significa che la strategia difensiva va sempre calibrata caso per caso, distinguendo le situazioni in cui la comunicazione preventiva è condizione di legittimità della successiva cartella da quelle in cui non lo è.

Sul versante del controllo formale ex art. 36-ter, <cite index=”9-1″>la giurisprudenza ha ribadito che l’invio della comunicazione dell’esito del controllo costituisce garanzia necessaria a tutela del contribuente, quale momento di instaurazione del contraddittorio anteriore all’iscrizione a ruolo, con la conseguenza che la cartella notificata senza tale preventiva comunicazione risulta illegittima</cite>, principio che rafforza ulteriormente la centralità di questo passaggio procedimentale nella tutela del contribuente.

Sul secondo filone, relativo alla qualificazione fiscale delle locazioni gestite tramite piattaforme digitali, un passaggio fondamentale è rappresentato dalla pronuncia della Corte di Giustizia dell’Unione Europea sul cosiddetto caso Airbnb: <cite index=”19-1″>la Corte ha stabilito che l’obbligo per gli intermediari di raccogliere dati sulle locazioni e di applicare la ritenuta alla fonte prevista dal regime italiano non contrasta con il diritto dell’Unione</cite>, mentre <cite index=”20-1″>ha censurato come non proporzionato l’obbligo di nomina di un rappresentante fiscale in Italia per gli intermediari non stabiliti nel territorio dello Stato</cite>. Questa pronuncia ha aperto la strada, secondo quanto riportato dalla stampa specializzata, a un ampio programma di controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate nei confronti degli host che, tramite la piattaforma, non avevano versato correttamente la cedolare secca dovuta negli anni precedenti.

Sul tema della qualificazione dell’attività come imprenditoriale, <cite index=”29-1″>la giurisprudenza ha chiarito che il requisito dell’abitualità va inteso come attività stabile nel tempo con riguardo al periodo di imposta rilevante ai fini della tassazione dei redditi</cite>, mentre <cite index=”26-1″>un consolidato orientamento di legittimità ha da tempo affermato che l’attività d’impresa presuppone un’organizzazione, anche minima, dei fattori produttivi, e non può essere desunta da un mero dato quantitativo</cite>. Questo principio è oggi centrale nel dibattito sulla nuova soglia numerica di immobili che fa scattare la presunzione di imprenditorialità, perché le prime pronunce di merito successive alla riforma, pur muovendosi in un quadro normativo diverso, continuano a richiedere un accertamento in concreto della natura dell’attività svolta.

Infine, sul rapporto tra cedolare secca e natura del conduttore, <cite index=”27-1″>la Cassazione ha affermato che l’esclusione dal regime della cedolare secca riguarda le locazioni effettuate dal locatore nell’esercizio di un’attività d’impresa, e non si estende automaticamente all’ipotesi in cui sia il conduttore a esercitare tale attività</cite>, un principio che, per quanto riferito a una fattispecie diversa dalle locazioni brevi in senso stretto, offre un criterio interpretativo utile quando la contestazione dell’Agenzia riguarda la spettanza stessa del regime agevolato.

Sul fronte più recente della qualificazione imprenditoriale legata alla nuova soglia numerica di immobili, le prime pronunce di merito pubblicate nel 2026 mostrano un quadro non ancora del tutto uniforme. Da un lato, <cite index=”28-1″>una pronuncia ha considerato imprenditoriale un’attività di locazioni brevi svolta tramite piattaforme online valorizzando elementi come il numero elevato di prenotazioni, la continuità pluriennale e l’utilizzo stabile dei portali</cite>, un approccio che, secondo i primi commenti, amplia i criteri di riqualificazione rendendo meno prevedibile il confine tra reddito fondiario e reddito d’impresa. Dall’altro lato, <cite index=”32-1″>la giurisprudenza di merito sul tema si divide tra chi legge la soglia come presunzione assoluta e chi la legge come presunzione relativa, ma in ogni caso richiede che il giudice accerti l’attività d’impresa in concreto</cite>, confermando che il dato quantitativo da solo non esaurisce la valutazione. Questo secondo orientamento risulta coerente con il principio più risalente, richiamato in precedenza, secondo cui l’organizzazione dei fattori produttivi resta l’elemento centrale della qualificazione imprenditoriale, anche quando il legislatore introduce soglie numeriche di riferimento.

Va infine ricordato il profilo strettamente sanzionatorio: la disciplina vigente collega alla comunicazione di irregolarità originata da omissioni sulle locazioni brevi un doppio ordine di sanzioni, quella per omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati da parte dell’intermediario e quella per la mancata applicazione della ritenuta, entrambe suscettibili di riduzione tramite ravvedimento quando il contribuente interviene spontaneamente prima della formalizzazione del controllo. Conoscere questo doppio binario sanzionatorio è utile anche al locatore, perché consente di distinguere, nel confronto con l’Agenzia, la propria posizione da quella dell’intermediario, evitando di farsi carico di conseguenze che la norma imputa in via primaria alla piattaforma.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Di fronte a una comunicazione di irregolarità legata a controlli sulle piattaforme di sharing economy, lo Studio Monardo mette a disposizione un percorso di assistenza strutturato:

1. Analizziamo la comunicazione ricevuta, verificandone la completezza formale e la corrispondenza tra i dati contestati e quelli effettivamente trasmessi dalla piattaforma.
2. Ricostruiamo i flussi reddituali confrontando gli estratti conto dell’intermediario con la dichiarazione presentata, individuando eventuali errori di attribuzione o duplicazioni.
3. Verifichiamo la corretta applicazione delle aliquote di ritenuta (21% e 26%) sui diversi immobili gestiti dal contribuente nello stesso periodo d’imposta.
4. Valutiamo il superamento della soglia di imprenditorialità e la sostenibilità di un’eventuale prova contraria basata sull’assenza di organizzazione stabile dei fattori produttivi.
5. Predisponiamo l’istanza di autotutela quando la contestazione deriva da un errore materiale dell’Amministrazione o della piattaforma, corredandola della documentazione ricostruttiva necessaria.
6. Costruiamo il ricorso davanti alla Corte di Giustizia Tributaria quando la questione ha natura giuridica e non meramente correttiva, curando la redazione dei motivi di fatto e di diritto.
7. Impugniamo la successiva cartella di pagamento nei casi in cui la comunicazione preventiva sia mancata o risulti irregolare, facendo valere i vizi procedimentali riconosciuti dalla giurisprudenza.
8. Gestiamo il contraddittorio con l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente, anche tramite i canali di assistenza dedicati, per chiarire le situazioni di comproprietà o di pluralità di piattaforme utilizzate.
9. Coordiniamo la strategia con i profili bancari e finanziari quando la vicenda coinvolge anche la tracciabilità dei pagamenti ricevuti tramite più intermediari.
10. Seguiamo il contenzioso in ogni grado, garantendo continuità difensiva dalla fase amministrativa fino all’eventuale giudizio di legittimità.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021. In materia di comunicazioni di irregolarità e contenzioso tributario legato alle piattaforme digitali, la qualifica di cassazionista assume un rilievo particolare: consente allo Studio di seguire la controversia con la medesima linea difensiva dal primo grado fino all’eventuale ricorso per cassazione, senza necessità per il contribuente di cambiare interlocutore nei passaggi più delicati del giudizio. Lo staff multidisciplinare, composto da avvocati e commercialisti che lavorano congiuntamente sullo stesso caso, permette inoltre di affrontare in modo coordinato sia il profilo strettamente giuridico sia quello contabile e dichiarativo, spesso decisivo per dimostrare la correttezza dei versamenti già effettuati tramite le ritenute operate dalle piattaforme.

Oltre alla gestione della singola comunicazione ricevuta, lo Studio predispone anche un monitoraggio successivo della posizione fiscale del contribuente rispetto agli anni d’imposta ancora suscettibili di controllo, in modo da individuare preventivamente eventuali disallineamenti tra i dati che le piattaforme continueranno a trasmettere e le dichiarazioni già presentate, riducendo così il rischio che situazioni analoghe si ripropongano negli anni successivi. Questo approccio risulta particolarmente utile per i contribuenti che gestiscono più immobili o che si avvalgono di più piattaforme contemporaneamente, situazioni nelle quali la probabilità di un disallineamento nei dati trasmessi è strutturalmente più elevata.

Chiusura

La comunicazione di irregolarità legata ai controlli sulle piattaforme di sharing economy non va né ignorata né pagata automaticamente: va verificata nei dati, valutata nel merito e gestita entro i termini previsti, perché solo così si mantengono aperte tutte le strade di difesa, dall’autotutela all’impugnazione davanti al giudice tributario. La crescente integrazione tra i dati trasmessi dalle piattaforme digitali, gli obblighi di comunicazione delle presenze e le banche dati dell’Agenzia delle Entrate rende questi controlli sempre più frequenti e sempre più automatici: proprio per questo diventa determinante affrontare la prima comunicazione con la stessa precisione con cui, in caso di mancato accordo, si affronterebbe un contenzioso davanti al giudice tributario.

Lo Studio Monardo affronta questa materia con la continuità difensiva propria del cassazionista, unita al lavoro coordinato di avvocati e commercialisti sullo stesso caso, elementi che derivano direttamente dalle competenze certificate dell’Avvocato Giuseppe Angelo Monardo e che permettono di seguire la vicenda dalla prima comunicazione fino all’eventuale giudizio di legittimità.

📩 Non lasciare che i termini per la sanzione ridotta o per l’impugnazione decorrano inutilmente: scrivici oggi stesso, tutti i riferimenti per contattare lo Studio sono riportati in fondo a questa pagina.