Chi apre un negozio, un bar, una bottega artigiana o uno studio in un locale preso in affitto sa che quel contratto è spesso l’asset più prezioso dell’attività: la posizione, la clientela di passaggio, l’insegna che la gente riconosce. Quando i debiti diventano ingestibili e si comincia a parlare di concordato minore, la domanda arriva subito, prima ancora di quelle su banche e Fisco: il contratto di affitto del locale prosegue o il proprietario può approfittarne per mandarmi via?

Non esiste una risposta valida per tutti: dipende da chi sei, da come stai con i canoni e da cosa vuoi fare del locale. Il commerciante che ha sempre pagato l’affitto e chiede il concordato per sistemare i debiti verso fornitori e banche si trova in una posizione molto forte: in linea di principio il contratto prosegue e le clausole che lo fanno saltare “in caso di procedura” non reggono. Il ristoratore che ha sette mesi di arretrati e ha già ricevuto l’intimazione di sfratto è in una corsa contro il tempo, perché il concordato non ferma da solo la convalida. Il professionista che vuole lasciare uno studio troppo grande ha un problema opposto: uscire dal contratto senza pagare tutti i canoni fino alla scadenza. Chi cede l’azienda deve portare con sé il contratto, chi ha firmato una fideiussione per il canone deve sapere che la procedura del debitore non lo libera, e il proprietario del locale ha interesse a capire cosa può pretendere e cosa no.

In questa guida trovi sei profili: (1) il commerciante in regola con i canoni, (2) l’esercente moroso con lo sfratto già avviato, (3) il professionista con lo studio in affitto, (4) chi vuole lasciare il locale o cedere l’azienda, (5) la società di persone, i soci e chi ha garantito il canone, (6) il proprietario del locale.

Lo Studio Monardo lavora esattamente in questo punto di incrocio tra contratti dell’impresa e procedure da sovraindebitamento: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC, quindi conosce dall’interno il modo in cui l’Organismo valuta la sostenibilità del piano e la posizione di ciascun creditore, compreso il locatore. E poiché la sorte del locale si decide spesso in un giudizio di sfratto o in un reclamo, conta anche la sua abilitazione di avvocato cassazionista, che consente di seguire la stessa linea difensiva in ogni grado.

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Le regole che valgono per tutti, prima di guardare il tuo caso

Una sola frase di inquadramento, perché sul sito trovi già guide generali sulla procedura: il concordato minore (artt. 74-83 del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, D.Lgs. 14/2019, nel testo modificato dal D.Lgs. 136/2024) è lo strumento con cui l’imprenditore minore, il professionista, l’imprenditore agricolo e gli altri debitori non fallibili diversi dal consumatore propongono ai creditori, con l’aiuto dell’OCC, un pagamento anche parziale dei debiti, di regola per continuare l’attività (art. 74 c.1) oppure, fuori da quel caso, con risorse esterne che aumentino in modo apprezzabile l’attivo (art. 74 c.2). Da qui in avanti parliamo solo del contratto di locazione.

Primo punto: nella disciplina del concordato minore non c’è una norma scritta apposta per i contratti pendenti. Gli artt. 74-83 non dicono nulla sulla locazione. La regola si ricava dall’art. 74 c.4, secondo cui per quanto non previsto si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni sul concordato preventivo. Le norme che contano sono due.

La prima è l’art. 97 CCII (contratti pendenti). Secondo il testo vigente, i contratti ancora non eseguiti o non compiutamente eseguiti da entrambe le parti alla data del deposito della domanda proseguono anche durante la procedura, e sono inefficaci gli eventuali patti contrari (c.1). Il debitore può però chiedere, con un’istanza separata notificata alla controparte, la sospensione o lo scioglimento del contratto quando la prosecuzione non è coerente con il piano né funzionale alla sua esecuzione (c.1); lo scioglimento si può chiedere solo insieme al deposito di proposta e piano (c.2); nell’istanza il debitore quantifica l’indennizzo dovuto all’altra parte (c.3); la controparte può opporsi entro sette giorni dalla notifica (c.4); l’effetto decorre dalla notifica del provvedimento che autorizza (c.6); la controparte ha diritto a un indennizzo pari al risarcimento del danno da mancato adempimento (c.9), che è un credito chirografario anteriore, salva la prededuzione dei crediti nati dal contratto dopo la pubblicazione della domanda e prima della notifica del provvedimento (c.11). Il comma 13 esclude dall’art. 97 alcuni contratti, tra cui quelli dell’art. 185 c.1: è la locazione in cui il debitore è il locatore (art. 185 c.1 dice che la liquidazione giudiziale del locatore non scioglie il contratto). Quando il debitore è il conduttore, cioè chi ha preso il locale in affitto, l’art. 97 resta applicabile.

La seconda è l’art. 94-bis CCII, pensato per il concordato in continuità. Secondo il testo vigente, i creditori non possono rifiutare l’adempimento dei contratti in corso, provocarne la risoluzione, anticiparne la scadenza o modificarli in danno dell’imprenditore per il solo fatto del deposito della domanda, del decreto di apertura o della richiesta e concessione di misure protettive; i patti contrari sono inefficaci (c.1). Inoltre, i creditori colpiti dalle misure protettive non possono fare le stesse cose sui contratti essenziali (quelli necessari alla gestione corrente dell’impresa) per il solo mancato pagamento di crediti anteriori alla domanda (c.2).

Secondo punto: “in quanto compatibili” significa che l’applicazione al concordato minore è una lettura, non un automatismo. Non abbiamo trovato pronunce che affrontino espressamente la locazione del conduttore in un concordato minore. La lettura più coerente è che le due norme si applichino, perché il concordato minore nasce proprio per far proseguire l’attività e un’attività senza locale non prosegue. Ma il tribunale verifica la compatibilità caso per caso, e chi costruisce il piano deve tenerne conto.

Terzo punto: la distinzione tra canoni “vecchi” e canoni “nuovi”. I canoni scaduti prima del deposito della domanda sono un credito concorsuale come gli altri: entrano nel piano, vengono pagati nella percentuale e nei tempi previsti, e il loro pagamento fuori dal piano non è libero (pagare per intero un solo creditore anteriore altera la parità di trattamento e può compromettere l’omologa). I canoni che maturano dopo il deposito sono invece il prezzo dell’uso attuale del locale: vanno pagati regolarmente alle scadenze, perché sono il costo della continuità. Smettere di pagarli dopo la domanda è il modo più rapido per perdere il contratto e, insieme, la credibilità del piano.

Quarto punto: le misure protettive. Con il decreto di apertura il giudice, su istanza del debitore, può disporre fino all’omologazione definitiva il divieto di iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari, la sospensione delle prescrizioni e altre protezioni (art. 78 c.2 lett. d). Queste misure vanno chieste: non scattano da sole. E il loro rapporto con lo sfratto non è lineare: la convalida di sfratto è un giudizio di cognizione, mentre l’esecuzione per rilascio è un’esecuzione su un bene che non appartiene al debitore. Ne parliamo nel profilo 2.

Quinto punto: il locatore vota. Il proprietario creditore di canoni arretrati partecipa al voto come gli altri creditori (art. 79), salvo che sia un familiare del debitore o si trovi in una delle situazioni dell’art. 79 c.2, nel qual caso non vota e non si computa. Se non comunica nulla all’OCC nel termine, vale il silenzio-assenso (art. 79 c.3). Se contesta la convenienza, il giudice omologa comunque se il suo credito è soddisfatto in misura non inferiore all’alternativa liquidatoria (art. 80 c.3).

Sesto punto: i tempi. Nei procedimenti disciplinati dal Codice della crisi la sospensione feriale dei termini non si applica (art. 9 c.1 CCII): i termini del concordato minore, compresi i sette giorni per l’opposizione all’istanza dell’art. 97 e il termine per le adesioni, corrono anche in agosto. Le regole della sospensione feriale (1-31 agosto, L. 742/1969) valgono invece per il processo civile di cognizione, salve le materie che la legge considera urgenti: per un giudizio di locazione parallelo va controllato il regime specifico.

I documenti del locale che l’OCC ti chiederà

Qualunque sia il tuo profilo, la sorte del contratto si decide sulle carte. L’art. 75 c.1 chiede al debitore di allegare il piano, le scritture contabili e fiscali, l’elenco di tutti i creditori con le cause di prelazione e il domicilio digitale, gli atti di straordinaria amministrazione degli ultimi cinque anni e la documentazione sulle entrate. Per il locale questo si traduce in un fascicolo preciso:

• il contratto di locazione completo, con gli estremi di registrazione e tutte le scritture successive (rinnovi, riduzioni concordate del canone, autorizzazioni a sublocare o a cambiare destinazione);
• le ricevute o i bonifici degli ultimi due o tre anni, per ricostruire con esattezza quali canoni sono stati pagati e quali no;
• le diffide, le intimazioni di sfratto e gli atti di causa, con le date delle udienze;
• l’inventario dei beni presenti nel locale (arredi, attrezzature, macchinari), distinguendo quelli di proprietà da quelli in leasing o noleggio, perché su quelli di proprietà può gravare il privilegio del locatore;
• le garanzie prestate al locatore: deposito cauzionale, fideiussioni bancarie o personali, polizze;
• le autorizzazioni amministrative legate al locale (SCIA, licenze di somministrazione, insegne), perché trasferire l’attività in un altro locale significa spesso ripartire da capo con le pratiche;
• se pensi a una cessione, le eventuali offerte ricevute e qualunque stima dell’avviamento.

Un fascicolo incompleto non è un dettaglio: la relazione dell’OCC deve pronunciarsi sulla completezza e attendibilità della documentazione, e un arretrato verso il locatore scoperto all’ultimo momento rovina i numeri del piano.

Con queste regole in testa, vediamo come cambiano per te.

Profilo 1 – Il commerciante in regola con i canoni: il contratto è il tuo punto di forza

La tua situazione

Hai un negozio di abbigliamento, una ferramenta, una merceria, un’agenzia, una piccola impresa di servizi aperta al pubblico. Il locale è in affitto con un contratto 6+6 per uso diverso dall’abitativo (L. 392/1978). Hai debiti con fornitori, banca, magari qualche cartella, ma l’affitto l’hai sempre pagato, o al massimo sei indietro di una mensilità. Vuoi il concordato minore per restare aperto. La tua paura è che il proprietario, saputo della procedura, invochi una clausola del contratto che prevede la risoluzione “in caso di fallimento, concordato o altra procedura concorsuale del conduttore”.

Cosa cambia per te

La tua situazione ha una particolarità che cambia tutto: non hai un debito significativo verso il locatore, quindi il proprietario non ha un inadempimento da far valere, ma solo la notizia della procedura. E la notizia della procedura, da sola, non basta.

L’art. 97 c.1 dice che i contratti pendenti proseguono e che i patti contrari sono inefficaci. L’art. 94-bis c.1, per il concordato in continuità, vieta al creditore di provocare la risoluzione o di anticipare la scadenza del contratto “per il solo fatto” del deposito della domanda o del decreto di apertura. Applicate al concordato minore tramite l’art. 74 c.4, queste norme rendono inefficace la classica clausola risolutiva espressa collegata all’apertura di una procedura. La regola più importante per te è questa: il contratto prosegue alle stesse condizioni, e una clausola che lo fa cadere per il solo fatto del concordato non produce effetti.

Il proprietario conserva invece tutti i rimedi per gli inadempimenti successivi: se dopo la domanda smetti di pagare i canoni, se cambi destinazione d’uso, se sublocchi senza consenso, il contratto può essere risolto secondo le regole ordinarie. La protezione riguarda la procedura, non i comportamenti.

Due dettagli pratici. Primo: se hai una mensilità arretrata al momento della domanda, quel credito è anteriore e va inserito nel piano; non pagarlo “per tranquillità” il giorno prima del deposito senza averne parlato con l’OCC, perché ogni pagamento preferenziale nei mesi che precedono la domanda viene guardato con attenzione. Secondo: il deposito cauzionale resta nelle mani del locatore a garanzia, e il suo destino si regola alla fine del rapporto.

I numeri

Ipotesi: canone di 1.380 € al mese, una mensilità arretrata al deposito (1.380 €), debiti complessivi di 96.400 €, piano quinquennale con pagamento del 24% ai chirografari. Il proprietario ha un credito anteriore di 1.380 €: nel piano riceverà 331,20 € (24%), a rate come gli altri chirografari, salvo che una parte sia assistita dal privilegio sui mobili che arredano il locale (art. 2764 c.c.), di cui parliamo nel profilo 6. Nel frattempo continuerà a ricevere 1.380 € ogni mese per tutta la durata del piano: in cinque anni sono 82.800 € di canoni correnti. Per lui l’alternativa liquidatoria, cioè un locale vuoto da riaffittare, è quasi sempre peggiore. Per questo nel tuo profilo il locatore è di solito il creditore più facile da tenere dalla tua parte.

I rischi specifici

Il rischio principale è sottovalutare i canoni correnti nel piano. Il piano di concordato minore deve essere fattibile: l’OCC verifica che i flussi dell’attività coprano prima i costi di gestione (affitto, utenze, personale, imposte correnti) e solo dopo le rate ai creditori. Se il canone è sottostimato o non tiene conto dell’aggiornamento ISTAT previsto dal contratto, il piano si regge su un numero sbagliato e rischia di saltare alla prima verifica.

Altri rischi: la scadenza del contratto durante il piano (se la prima scadenza sessennale cade nel mezzo e il locatore ha un motivo di diniego del rinnovo tra quelli dell’art. 29 L. 392/1978, il locale potrebbe non essere disponibile per tutta la durata del piano); un canone ormai fuori mercato che rende l’attività strutturalmente in perdita; la tentazione di nascondere la procedura al proprietario, che ne verrà comunque a conoscenza dalla pubblicazione del decreto (art. 78 c.2 lett. a) e dalla comunicazione dell’OCC se è creditore.

C’è infine un rischio che quasi nessuno considera: gli oneri accessori. Spese condominiali, quota di riscaldamento, rimborso della tassa sui rifiuti quando è a carico del proprietario, conguagli annuali: sono somme che il contratto pone a carico del conduttore e che spesso arrivano con mesi di ritardo rispetto al periodo a cui si riferiscono. Un conguaglio relativo all’anno precedente la domanda è un credito anteriore e va inserito nel piano; un conguaglio relativo ai mesi successivi è un costo corrente. Distinguerli con precisione, con le date dei rendiconti condominiali, evita contestazioni con il locatore e sorprese nella relazione dell’OCC.

Le mosse giuste

1. Metti in regola l’eventuale arretrato nel modo corretto: non con un pagamento improvvisato, ma inserendolo nell’elenco dei creditori con la sua causa e il suo importo esatto (art. 75 c.1 lett. c).
2. Porta all’OCC il contratto completo, con registrazione, aggiornamenti del canone, eventuali scritture integrative e clausole risolutive: è da lì che si capisce quali patti sono inefficaci.
3. Verifica la scadenza del contratto rispetto alla durata del piano e, se serve, apri una trattativa con il proprietario per un rinnovo o una proroga prima del deposito.
4. Inserisci nel piano il canone reale, con gli aggiornamenti, e un margine prudenziale.
5. Informa il locatore con una comunicazione ordinata dopo il deposito: spiegare che i canoni correnti saranno pagati regolarmente riduce il rischio di iniziative impulsive.

Nel lavoro dello Studio questo passaggio è centrale: in qualità di Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e di fiduciario di un OCC, l’Avv. Monardo legge il contratto di locazione con gli stessi criteri con cui l’Organismo valuterà la fattibilità del piano.

Giurisprudenza dedicata

Sulla continuità dei contratti in pendenza di procedura, in un saggio pubblicato su Diritto della Crisi (10/2/2025) è riportata una decisione del Trib. Milano del 24/12/2024 che, in un concordato preventivo, ha inibito in via cautelare ai creditori contrattuali l’esercizio dei poteri di autotutela negoziale (risoluzione, modifica in danno, anticipo della scadenza) anche su alcuni contratti di locazione, noleggio e fornitura. È una pronuncia di merito, nota da quella rassegna e senza numero, su un concordato preventivo: per il concordato minore vale come indicazione per analogia.

Profilo 2 – L’esercente moroso con lo sfratto già avviato: una corsa contro il tempo

La tua situazione

Gestisci un bar, una pizzeria, un ristorante, un centro estetico. Gli ultimi mesi sono andati male e l’affitto è stato il primo costo che hai smesso di pagare. Sei indietro di sei, sette, otto mensilità. Il proprietario ti ha mandato prima una diffida, poi l’intimazione di sfratto per morosità con citazione per la convalida. L’udienza è tra poche settimane. Hai sentito parlare del concordato minore e speri che basti depositare la domanda per fermare tutto.

Cosa cambia per te

Per chi è nella tua posizione la verità va detta subito: il concordato minore non ferma da solo lo sfratto per morosità, e se la convalida è già stata pronunciata prima della domanda il contratto non è più “pendente”.

Ragioniamo per fasi.

Se la convalida non è ancora stata pronunciata al momento del deposito, il contratto è ancora in corso e si pone la questione dell’art. 94-bis. Il c.1 vieta la risoluzione “per il solo fatto” della procedura, ma la tua morosità è un fatto diverso e anteriore. Il c.2 è più interessante per te: vieta ai creditori colpiti dalle misure protettive di provocare la risoluzione dei contratti essenziali per il solo mancato pagamento di crediti anteriori alla domanda. Il locale in cui eserciti l’attività di somministrazione è con ogni probabilità un contratto essenziale, perché senza di esso la gestione corrente si ferma. Ma questa protezione presuppone tre cose: che il concordato sia in continuità, che le misure protettive siano state chieste e concesse, e che l’applicazione della norma al concordato minore sia ritenuta compatibile. Nessuna di queste tre condizioni è automatica.

Sulle misure protettive: l’art. 78 c.2 lett. d consente al giudice, su tua istanza, di vietare l’avvio o la prosecuzione di azioni esecutive e cautelari. La convalida di sfratto, però, è un procedimento di cognizione speciale, non un’esecuzione. Nella giurisprudenza di merito sul concordato preventivo e sulla composizione negoziata ci sono decisioni che hanno sospeso in via atipica un giudizio di risoluzione di una locazione per evitare una sentenza irreversibile, e decisioni che hanno considerato eccessiva la sospensione di una convalida di sfratto (le trovi qui sotto). La regola pratica è che la sospensione della convalida va chiesta in modo specifico e motivato, dimostrando che il locale è indispensabile al piano e che il proprietario sarà pagato regolarmente da quel momento in avanti.

Se la convalida è già stata pronunciata, il contratto si è risolto: non c’è più un contratto pendente da proseguire. Resta l’esecuzione per rilascio, che riguarda un immobile del proprietario e non il tuo patrimonio. Qui la protezione è ancora più incerta, e la strada realistica è quasi sempre la trattativa con il locatore per un nuovo contratto o per un accordo che posticipi il rilascio.

Un’ultima precisazione: nella locazione per uso diverso dall’abitativo, secondo l’orientamento prevalente, non si applica il “termine di grazia” previsto per le abitazioni (art. 55 L. 392/1978). In udienza non puoi contare su un rinvio per sanare la morosità.

I numeri

Ipotesi: canone di 2.640 € al mese; sette mensilità non pagate al 24/11/2026, pari a 18.480 €; intimazione di sfratto notificata martedì 3/11/2026 con udienza di convalida fissata per martedì 1/12/2026. La domanda di concordato minore viene depositata martedì 24/11/2026, una settimana prima dell’udienza, con istanza di misure protettive e richiesta di sospensione del giudizio di convalida.

Cosa offre il piano al proprietario: i 18.480 € anteriori, inseriti in una classe dedicata (art. 74 c.3 consente le classi), pagati al 40% in 24 rate mensili, cioè 7.392 € complessivi, 308 € al mese; più i canoni correnti di 2.640 € al mese regolarmente pagati dal mese successivo alla domanda, pari a 31.680 € all’anno. L’alternativa per il proprietario: riprendersi il locale, cercare un nuovo conduttore, sopportare mesi di sfitto e, sul credito arretrato, concorrere nella liquidazione con una prospettiva molto inferiore. Questo è il confronto che va scritto nero su bianco, perché è lo stesso che il giudice farà se il locatore contesta la convenienza (art. 80 c.3).

I rischi specifici

Il rischio principale è depositare la domanda troppo tardi, quando la convalida è già stata pronunciata e il contratto è già risolto. A quel punto il concordato può ancora salvare l’impresa, ma non quel contratto, e un ristorante senza il suo locale vale molto meno.

Altri rischi: continuare a non pagare i canoni anche dopo il deposito (qualunque protezione cade davanti a un nuovo inadempimento); chiedere misure protettive generiche che non menzionano il giudizio di sfratto; non coordinare il difensore del giudizio di locazione con chi costruisce il piano; trascurare che le licenze e le autorizzazioni dell’attività di somministrazione sono legate al locale.

Le mosse giuste

1. Agisci prima dell’udienza di convalida: la data dell’udienza è la vera scadenza del tuo caso.
2. Riprendi a pagare il canone corrente dal mese successivo alla domanda, anche a costo di ridurre altre spese: è la prova più forte della serietà del piano.
3. Chiedi misure protettive mirate, indicando il giudizio di sfratto pendente e spiegando perché il locale è essenziale.
4. Costituisciti nel giudizio di convalida e fai presente al giudice della locazione la pendenza del concordato e la richiesta di protezione.
5. Apri subito una trattativa con il proprietario con una proposta numerica: spesso un accordo vale più di qualsiasi misura.

Giurisprudenza dedicata

Nella rassegna di Diritto della Crisi (10/2/2025) sono riportate, senza numero, decisioni di merito in senso diverso: il Trib. Napoli del 27/10/2022 ha riconosciuto una misura protettiva che sospendeva un giudizio di risoluzione di un contratto di locazione, per evitare una sentenza costitutiva irreversibile; il Trib. Napoli del 28/6/2024 ha ritenuto che l’inibitoria comprenda anche la risoluzione giudiziale oltre a quella stragiudiziale; il Trib. Modena del 5/2/2024 ha invece ritenuto eccessiva la sospensione in via atipica di una convalida di sfratto relativa a capannoni. Sono pronunce su concordato preventivo e composizione negoziata: dimostrano che la partita si gioca sulla motivazione dell’istanza.

Profilo 3 – Il professionista con lo studio in affitto: le regole ti proteggono meno di quanto speri, ma ti lasciano più libertà

La tua situazione

Sei un avvocato, un architetto, un commercialista, un fisioterapista, un geometra. Lavori in uno studio preso in affitto, spesso con un contratto per uso diverso dall’abitativo intestato a te come persona fisica. Hai accumulato debiti fiscali e previdenziali, qualche finanziamento, e stai valutando il concordato minore per continuare a esercitare. Lo studio ti serve, ma forse è troppo grande o troppo caro per il volume di lavoro attuale.

Cosa cambia per te

Il professionista può accedere al concordato minore come debitore non consumatore (art. 74 c.1 parla di prosecuzione dell’attività imprenditoriale o professionale). Le regole dei contratti pendenti valgono per te come per l’imprenditore: il contratto prosegue, i patti che lo fanno cadere per la sola procedura sono inefficaci. Ma la tua situazione ha due particolarità.

La prima: il contratto dello studio professionale ha un “valore di avviamento” giuridicamente più debole. L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale prevista dall’art. 34 L. 392/1978 non spetta, secondo l’art. 35 della stessa legge, per le attività che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori e per le attività professionali. Questo significa che per te il contratto è importante per l’organizzazione del lavoro, ma il proprietario non deve temere di pagarti un’indennità se il rapporto finisce per sua iniziativa alla scadenza.

La seconda: per te la vera domanda spesso non è “come tengo lo studio”, ma “come lo lascio senza pagare tutti i canoni fino alla scadenza”. Qui hai due strumenti diversi. Il primo è il recesso per gravi motivi (art. 27 c.8 L. 392/1978), con preavviso di almeno sei mesi: i gravi motivi devono essere sopravvenuti, imprevedibili ed estranei alla tua volontà, e una crisi economica può rientrarvi solo se ha queste caratteristiche. Il secondo è lo scioglimento autorizzato dell’art. 97, applicato tramite l’art. 74 c.4: lo chiedi con istanza separata insieme al piano, quantifichi l’indennizzo, il proprietario può opporsi entro sette giorni, e l’indennizzo diventa un credito chirografario anteriore pagato nella percentuale del piano.

La regola più importante per te: lo scioglimento ex art. 97 trasforma il danno del proprietario in un credito concorsuale, ma richiede un’autorizzazione del giudice; senza autorizzazione, il semplice abbandono dello studio è un inadempimento.

I numeri

Ipotesi: studio con canone di 950 € al mese, contratto con scadenza tra 26 mesi, intenzione di trasferirsi in uno spazio condiviso a 420 € al mese.

Strada A, recesso per gravi motivi con sei mesi di preavviso: paghi 6 × 950 = 5.700 € di canoni durante il preavviso, come costo corrente dell’attività. Il proprietario può contestare la sussistenza dei gravi motivi.

Strada B, scioglimento autorizzato ex art. 97: l’indennizzo è pari al risarcimento del danno (c.9). Alla luce di Cass. SU 4892/2025 (vedi sotto), il danno del locatore non coincide automaticamente con tutti i canoni residui (26 × 950 = 24.700 €), ma con il mancato guadagno nel tempo ragionevolmente necessario per riaffittare, se il proprietario si attiva. Se, ad esempio, si stima un periodo di sfitto di cinque mesi, l’indennizzo è 4.750 €, credito chirografario anteriore; con un piano al 18% il proprietario riceverebbe 855 €. È un’ipotesi dimostrativa: la stima del periodo di sfitto va argomentata con dati di mercato e il proprietario può contestarla davanti al giudice competente (c.10).

Differenza mensile di canone una volta trasferito: 950 − 420 = 530 €, cioè 6.360 € all’anno di risorse liberate per il piano.

I rischi specifici

Il rischio principale è abbandonare lo studio prima di aver ottenuto l’autorizzazione o di aver formalizzato il recesso, accumulando canoni che, maturati dopo la domanda, non entrano nella falcidia. Altri rischi: un indennizzo quantificato in modo troppo ottimistico, che il proprietario contesta facendo saltare i numeri; dimenticare che le spese di ripristino del locale previste dal contratto sono a loro volta un costo; trasferire lo studio senza aggiornare la sede presso l’ordine professionale e presso gli enti, con problemi di notifiche.

Le mosse giuste

1. Decidi prima del deposito se lo studio serve al piano o lo appesantisce: la scelta tra prosecuzione e scioglimento va fatta insieme al piano (art. 97 c.2).
2. Confronta le due strade con i numeri: recesso per gravi motivi o scioglimento autorizzato.
3. Quantifica l’indennizzo con una stima documentata del tempo di riallocazione del locale.
4. Notifica l’istanza al proprietario e prepara la risposta all’eventuale opposizione nei sette giorni.
5. Programma il trasferimento solo dopo il provvedimento autorizzativo.

Giurisprudenza dedicata

Trib. Roma, sez. XIV, n. 753 del 22/9/2025 (fonte: NT+ Diritto) ha omologato il concordato minore di un avvocato, applicando il cram down sul Fisco e la regola della priorità relativa: conferma che il professionista può usare il concordato minore per proseguire l’attività. Sulla misura del danno del locatore in caso di cessazione anticipata, Cass. SU n. 4892 del 25/2/2025 ha affermato che il locatore che ha riavuto l’immobile può chiedere il mancato guadagno, ma deve di regola provare di essersi attivato tempestivamente per una nuova locazione; non c’è alcun automatismo tra danno e canoni non percepiti. La sentenza riguarda la risoluzione per inadempimento, non il concordato, ma fornisce il criterio più autorevole per stimare l’indennizzo dell’art. 97 c.9.

Profilo 4 – Chi vuole lasciare il locale o cedere l’azienda: il contratto come bene da vendere

La tua situazione

Il tuo concordato minore non punta a restare dove sei. Forse vuoi cedere il negozio a un altro operatore e usare il prezzo per pagare i creditori. Forse vuoi chiudere quel punto vendita e concentrarti su un altro. Forse hai capito che l’attività non può continuare e il concordato si regge su risorse esterne, come un contributo di un familiare o la vendita di un immobile personale (art. 74 c.2). In tutti questi casi il contratto di affitto non è più lo strumento della continuità: è un elemento da gestire, e talvolta un valore da vendere.

Cosa cambia per te

Qui le regole ti proteggono più di quanto pensi, perché il contratto di locazione di un locale commerciale ben posizionato ha un valore economico che passa insieme all’azienda.

Se cedi l’azienda (o il ramo d’azienda) che si svolge nel locale, l’art. 36 L. 392/1978 consente di cedere anche il contratto di locazione senza il consenso del locatore, purché venga ceduta o affittata l’azienda e il locatore ne riceva comunicazione con lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi per gravi motivi entro trenta giorni dalla comunicazione. Se non ti libera espressamente, resti obbligato verso di lui in caso di inadempimento del cessionario. Questo punto è decisivo nel concordato minore: una cessione d’azienda prevista dal piano porta con sé il contratto, ma può lasciarti esposto per i canoni futuri del cessionario, quindi la liberazione del cedente va negoziata e scritta.

Nel concordato minore le vendite e le cessioni previste dal piano si svolgono sotto la vigilanza dell’OCC, e se il piano prevede la cessione o l’affidamento a terzi di beni immobili o mobili registrati il giudice ne ordina la trascrizione (art. 78 c.2 lett. b). Gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione compiuti senza autorizzazione dopo la pubblicazione del decreto sono inefficaci verso i creditori anteriori (art. 78 c.5): una cessione d’azienda non autorizzata è l’esempio tipico.

Se invece vuoi semplicemente chiudere quel locale, gli strumenti sono quelli già visti per il professionista: recesso per gravi motivi (art. 27 c.8 L. 392/1978) oppure scioglimento autorizzato ex art. 97, con l’indennizzo che diventa credito chirografario anteriore. Attenzione all’indennità per la perdita dell’avviamento (art. 34 L. 392/1978): spetta al conduttore quando il contratto cessa per ragioni diverse dalla risoluzione per suo inadempimento, dal suo recesso o da una procedura concorsuale; se sei tu a recedere o a chiedere lo scioglimento, non puoi contare su quell’indennità.

C’è poi una trappola specifica per chi chiude: Cass. Sez. I n. 20141 del 16/6/2026 (fonte: iusletter) ha ritenuto inammissibile il concordato minore dell’imprenditore individuale cancellato dal registro delle imprese. Chi chiude il negozio, cancella la posizione e solo dopo pensa al concordato rischia di aver perso lo strumento.

I numeri

Ipotesi: negozio di ottica in un centro commerciale naturale; contratto con canone di 1.870 € al mese e 4 anni residui; un operatore del settore offre 38.500 € per rilevare l’azienda, inclusa la clientela e il subentro nel contratto. Il piano destina il prezzo ai creditori: dedotti i costi della procedura stimati dall’OCC e i crediti privilegiati, la parte disponibile per i chirografari consente di proporre una percentuale significativamente più alta rispetto alla sola chiusura.

Senza cessione: il negozio chiude, il contratto va sciolto con un indennizzo, l’arredamento e l’attrezzatura si vendono a stralcio, e il valore dell’avviamento si perde. Con la cessione: il prezzo di 38.500 € entra nel piano, il proprietario trova un nuovo conduttore senza un giorno di sfitto, e il debitore deve ottenere la liberazione espressa per evitare di restare garante dei canoni del cessionario per i quattro anni residui (1.870 × 48 = 89.760 € di esposizione teorica).

I rischi specifici

Il rischio principale è cedere l’azienda prima della domanda o durante la procedura senza autorizzazione: nel primo caso l’atto viene esaminato come atto di straordinaria amministrazione degli ultimi cinque anni (art. 75 c.1 lett. d) e può pesare sulla valutazione del piano; nel secondo è inefficace verso i creditori. Altri rischi: il locatore che si oppone per gravi motivi alla cessione del contratto; la mancata liberazione del cedente; un prezzo non verificato con una procedura competitiva o una stima; la cancellazione dal registro delle imprese prima della domanda.

Le mosse giuste

1. Non cancellare la posizione dal registro delle imprese prima di aver deciso la strategia.
2. Fai stimare l’azienda e il valore del contratto e cerca più di un potenziale acquirente.
3. Inserisci la cessione nel piano e chiedi le autorizzazioni necessarie.
4. Comunica la cessione al locatore nelle forme dell’art. 36 L. 392/1978 e negozia la tua liberazione.
5. Se chiudi senza cedere, confronta recesso e scioglimento ex art. 97 sulla base dei numeri.

Giurisprudenza dedicata

Cass. Sez. I, ord. n. 17997 dell’1/7/2024 (commento su DirittoBancario, 24/10/2024) ha affermato, in un concordato preventivo regolato dalla legge fallimentare (art. 169-bis), che lo scioglimento dei contratti pendenti non si produce con la semplice dichiarazione del debitore o con la previsione nel piano: serve un provvedimento del giudice che autorizzi lo scioglimento dopo aver sentito l’altro contraente. Il principio è stato espresso su contratti preliminari, ma la logica è la stessa dell’art. 97 vigente, che richiede istanza notificata e provvedimento autorizzativo: scrivere nel piano “il contratto di locazione si intende sciolto” non basta.

Profilo 5 – La società di persone, i soci e chi ha garantito il canone

La tua situazione

Il conduttore del locale è una SNC o una SAS, oppure sei tu persona fisica ma il contratto è stato garantito da una fideiussione di un familiare, del socio o di un amico. Spesso il proprietario, al momento della firma, ha chiesto una garanzia personale: una fideiussione per sei o dodici mensilità, a volte “a prima richiesta”. Ora la società o il titolare chiede il concordato minore e chi ha firmato la garanzia si domanda se il concordato copra anche lui.

Cosa cambia per te

La tua situazione ha una particolarità che cambia tutto: la procedura protegge il debitore che la chiede, non chi lo ha garantito.

Per il concordato minore l’art. 79 c.5 stabilisce che i diritti dei creditori verso coobbligati, fideiussori e obbligati in via di regresso restano salvi, salvo diversa previsione. Tradotto: se il piano paga al proprietario il 30% dei canoni arretrati, il proprietario può chiedere la differenza al fideiussore, nei limiti della fideiussione. Il garante che paga, poi, si troverà ad avere un credito di regresso verso il debitore principale, che a sua volta ricade nelle regole del concordato.

Per la società di persone vale invece una regola di segno opposto per i soci: salvo patto contrario, il concordato minore della società produce effetti anche per i soci illimitatamente responsabili (art. 79 c.4). Il socio di SNC che ha firmato il contratto solo come legale rappresentante beneficia quindi degli effetti del concordato della società per i debiti sociali. Ma se lo stesso socio ha firmato anche una fideiussione personale per il canone, quella garanzia è un’obbligazione distinta, e va esaminata a parte.

La regola più importante: il fideiussore del canone non è liberato dall’omologa del concordato minore del conduttore, e deve valutare la propria posizione prima che il proprietario si rivolga a lui.

Un aspetto utile riguarda i termini per agire contro il fideiussore. L’art. 1957 c.c. prevede che il fideiussore resti obbligato anche dopo la scadenza dell’obbligazione principale purché il creditore entro sei mesi abbia proposto le sue istanze contro il debitore e le abbia continuate con diligenza. Sulle fideiussioni che riproducono le clausole dello schema ABI, Cass. SU n. 24825/2026 (pubblicata il 28/8/2026) ha escluso la nullità automatica per la sola riproduzione delle clausole e ha affermato che, quando la garanzia è “a prima richiesta”, basta un’istanza stragiudiziale nei termini dell’art. 1957 c.c. La pronuncia riguarda le fideiussioni bancarie: per la fideiussione locativa è un riferimento da usare con prudenza, ma ricorda che la garanzia va letta clausola per clausola.

I numeri

Ipotesi: SNC titolare di una gelateria, canone di 2.150 € al mese, 5 mensilità arretrate (10.750 €), fideiussione personale della madre del socio per 12 mensilità (25.800 €). Il concordato minore della società prevede per il locatore il 35% dei canoni arretrati: 3.762,50 €. Il locatore può chiedere alla fideiussora la differenza, 6.987,50 €, perché rientra nel limite di 25.800 €. Se la fideiussora paga, acquista un credito di regresso verso la società. Se il piano è stato costruito tenendo conto di questo scenario, il regresso del garante può essere disciplinato in modo da non compromettere la fattibilità; se no, è un credito che compare all’improvviso.

I rischi specifici

Il rischio principale è che il proprietario, invece di partecipare alla procedura, si rivolga subito al fideiussore, creando una crisi parallela nella famiglia. Altri rischi: il socio che pensa di essere protetto anche per la garanzia personale; il garante che a sua volta non riesce a pagare e non ha valutato una propria procedura; il voto: se il fideiussore è un familiare che vanta un credito di regresso, rientra tra i soggetti che non votano (art. 79 c.2).

Le mosse giuste

1. Recupera il testo integrale della fideiussione: importo massimo, durata, clausola “a prima richiesta”, deroghe all’art. 1957 c.c.
2. Valuta classi separate: l’art. 74 c.3 rende obbligatoria la formazione di classi per i creditori titolari di garanzie prestate da terzi.
3. Negozia con il locatore un accordo complessivo che comprenda anche la posizione del garante.
4. Valuta la posizione del garante: se non può pagare, verifica se può accedere a una propria procedura, anche familiare (art. 66).
5. Distingui la firma come legale rappresentante dalla garanzia personale del socio.

Giurisprudenza dedicata

Sul rapporto tra misure protettive e garanti, la rassegna di Diritto della Crisi (10/2/2025) dà conto di un orientamento di merito in prevalenza contrario a estendere la protezione al patrimonio dei fideiussori nel concordato preventivo, con alcune aperture (tra le altre, il Trib. Milano del 10/2/2025 ha ritenuto che le misure possano in astratto incidere sul patrimonio dei garanti, ma con un bilanciamento in concreto). Sono decisioni senza numero, note da quella rassegna: il messaggio pratico è che il garante non deve contare su una protezione riflessa.

Profilo 6 – Il proprietario del locale: cosa puoi pretendere e cosa no

La tua situazione

Hai dato in affitto un negozio, un capannone, un ufficio. Ti arriva una PEC dell’OCC con la proposta di concordato minore del tuo inquilino. Hai canoni arretrati non pagati, forse hai già avviato lo sfratto. Vuoi sapere se puoi riprenderti il locale, se puoi far valere la clausola risolutiva, quanto recupererai e come votare.

Cosa cambia per te

Qui le regole ti proteggono meno di quanto speri sui canoni vecchi, ma più di quanto pensi su quelli nuovi.

Sui canoni anteriori alla domanda sei un creditore concorsuale. Il tuo credito può essere assistito dal privilegio speciale dell’art. 2764 c.c. sui beni mobili che arredano o forniscono l’immobile locato, nei limiti temporali e di oggetto fissati da quella norma (da verificare sul contratto e sulle date dei canoni). Nel concordato minore i crediti privilegiati possono essere pagati anche non integralmente, purché in misura non inferiore a quella realizzabile in caso di liquidazione, avendo riguardo al valore di mercato dei beni attestato dall’OCC (art. 75 c.2): se i mobili del locale valgono poco, la parte privilegiata è piccola e il resto del tuo credito diventa chirografario. Il piano deve comunque rispettare l’ordine delle cause di prelazione (Cass. Sez. I n. 28574 del 28/10/2025).

Sui canoni correnti hai diritto al pagamento regolare: se l’inquilino non paga dopo la domanda, il contratto si può risolvere secondo le regole ordinarie. Quello che non puoi fare è risolvere il contratto per il solo fatto della procedura (art. 97 c.1 e art. 94-bis c.1, applicabili al concordato minore nei limiti di compatibilità): la clausola “in caso di concordato il contratto si risolve” non produce effetti.

Se l’inquilino chiede lo scioglimento del contratto ex art. 97, hai sette giorni dalla notifica dell’istanza per opporti con memoria (c.4) e diritto a un indennizzo pari al risarcimento del danno (c.9). In mancanza di accordo sull’importo decide il giudice competente secondo le regole ordinarie; ai soli fini del voto la quantificazione la fa il giudice della procedura (c.10, che richiama l’art. 109). L’indennizzo è un credito chirografario anteriore, ma i canoni maturati dopo la pubblicazione della domanda e prima della notifica del provvedimento hanno trattamento di prededuzione (c.11). E, alla luce di Cass. SU 4892/2025, se vuoi un indennizzo pieno devi dimostrare di esserti attivato subito per riaffittare.

La regola più importante per te: il tuo potere più forte non è la clausola risolutiva, ma il voto e la contestazione della convenienza. Voti come gli altri creditori (art. 79 c.1); se resti in silenzio, il tuo silenzio vale adesione (art. 79 c.3); se ritieni che la proposta ti dia meno della liquidazione, puoi contestarne la convenienza e il giudice omologa solo se il tuo credito è soddisfatto in misura non inferiore all’alternativa liquidatoria (art. 80 c.3). Se però hai colpevolmente determinato o aggravato l’indebitamento, non puoi contestare la convenienza (art. 80 c.4).

I numeri

Ipotesi: canoni arretrati 12.360 €; arredi e attrezzature del locale stimati dall’OCC, a valore di liquidazione, 2.900 €; proposta: parte privilegiata pagata al 100% (2.900 €), parte chirografaria (9.460 €) al 25%, cioè 2.365 €. Totale offerto: 5.265 €, più i canoni correnti. Alternativa: risoluzione, rilascio, sei mesi di sfitto stimati, recupero del credito in una liquidazione con riparto chirografario incerto. Il confronto va fatto sul valore attuale delle due strade, considerando anche il tempo.

I tempi che contano per te

Il calendario del proprietario è scandito dalla procedura, non dal contratto. Ricevi dall’OCC la proposta e il decreto di apertura; il giudice assegna ai creditori un termine non superiore a trenta giorni per far pervenire all’OCC, via PEC, la dichiarazione di adesione o di mancata adesione e le eventuali contestazioni (art. 78 c.2 lett. c). Quel termine corre anche in agosto, perché nei procedimenti del Codice della crisi la sospensione feriale non si applica (art. 9 c.1). Se ricevi un’istanza di scioglimento del contratto, il tuo termine per opporti è ancora più breve: sette giorni dalla notifica (art. 97 c.4). Infine, se il giudizio di sfratto che hai promosso viene sospeso, il periodo di sospensione può arrivare fino all’omologazione definitiva (art. 78 c.2 lett. d): durante quel tempo il tuo interesse principale è che i canoni correnti siano pagati ogni mese, e ogni ritardo va documentato subito, perché è il fatto che può far cadere la protezione.

I rischi specifici

Il rischio principale per il proprietario è il silenzio: non rispondere all’OCC nel termine equivale ad aderire alla proposta così come trasmessa. Altri rischi: insistere su una clausola risolutiva inefficace, con un giudizio destinato a perdere; trattenere il deposito cauzionale senza titolo; ignorare che i canoni correnti maturati dopo la domanda vanno trattati diversamente da quelli anteriori; non indicare un indirizzo PEC all’OCC (art. 78 c.4).

Le mosse giuste

1. Leggi la proposta e il piano e verifica come è trattato il tuo credito, distinguendo privilegio e chirografo.
2. Comunica all’OCC adesione o dissenso via PEC nel termine assegnato.
3. Pretendi il pagamento regolare dei canoni correnti e documenta ogni ritardo.
4. Se ricevi un’istanza di scioglimento, valuta l’opposizione nei sette giorni e documenta la tua attività per riaffittare.
5. Se la proposta è peggiore della liquidazione, contesta la convenienza con dati.

Giurisprudenza dedicata

Oltre a Cass. 28574/2025 sull’ordine delle prelazioni e a Cass. SU 4892/2025 sul danno del locatore, la rassegna di Diritto della Crisi (10/2/2025) cita il Trib. Milano del 9/5/2023, che ha concesso una misura temporanea a tutela di un bene detenuto in locazione o leasing in funzione di una trattativa con il proprietario, e il Trib. Udine del 26/10/2023 nello stesso senso di protezione dei beni di terzi detenuti dall’impresa. Per il proprietario è il segnale che il giudice può congelare temporaneamente la sua posizione, ma per favorire un accordo, non per sacrificarlo.

Stesso locale, tre conduttori, tre esiti

Tre simulazioni parallele, con la stessa data di deposito e lo stesso calendario. Sono esercizi dimostrativi, non casi reali.

Calendario comune: domanda depositata martedì 24/11/2026; decreto di apertura lunedì 14/12/2026, comunicato lo stesso giorno dall’OCC con un termine di 30 giorni per le adesioni (art. 78 c.2 lett. c), che scade mercoledì 13/1/2027; termine che corre senza sospensione, anche se cadesse in agosto (art. 9 c.1).

Simulazione A – Negozio di abbigliamento in regola (profilo 1). Canone 1.380 €; una mensilità arretrata (1.380 €); mobili e arredi stimati a valore di liquidazione 650 €. Trattamento del locatore: 650 € privilegiati pagati per intero (se il credito rientra nel privilegio dell’art. 2764 c.c.); 730 € chirografari al 24% = 175,20 €; totale 825,20 €. Canoni correnti: 1.380 € al mese pagati regolarmente. Contratto: prosegue, clausola risolutiva “per procedura” inefficace. Esito atteso: il locatore non ha interesse a dissentire, perché perderebbe 16.560 € all’anno di canoni sicuri per inseguire 1.380 €.

Simulazione B – Pizzeria morosa con convalida fissata (profilo 2). Canone 2.640 €; sette mensilità arretrate (18.480 €); intimazione notificata martedì 3/11/2026, udienza di convalida martedì 1/12/2026. Domanda depositata il 24/11 con istanza di misure protettive e di sospensione del giudizio di convalida. Proposta al locatore in classe dedicata: 40% in 24 rate = 7.392 € (308 € al mese) più canoni correnti. Esito: dipende da due variabili. Se il giudice concede la protezione o il locatore accetta un accordo, il contratto prosegue; se la convalida viene pronunciata il 1/12, il contratto si risolve e il piano va riscritto senza il locale o con un nuovo contratto da negoziare. In questa simulazione l’unica leva certa è il pagamento puntuale dei 2.640 € dal mese di dicembre.

Simulazione C – Studio professionale da lasciare (profilo 3). Canone 950 €; 26 mesi residui; istanza di scioglimento ex art. 97 depositata insieme al piano il 24/11/2026 e notificata al locatore mercoledì 25/11/2026; termine per l’opposizione di sette giorni: mercoledì 2/12/2026. Indennizzo quantificato in 4.750 € (cinque mesi stimati per riaffittare), credito chirografario anteriore pagato al 18% = 855 €. I canoni maturati tra la pubblicazione della domanda e la notifica del provvedimento autorizzativo restano dovuti in prededuzione (art. 97 c.11). Esito: se il locatore non si oppone o il giudice autorizza, lo studio si libera con un costo per il piano molto inferiore ai 24.700 € dei canoni residui; se il locatore si oppone e dimostra un danno maggiore, la quantificazione definitiva passa al giudice competente.

Quando i profili si sovrappongono

Molti casi reali non stanno in un solo profilo. Ecco come si combinano le regole nelle situazioni più frequenti.

Il locale è di proprietà di un familiare. È più comune di quanto si pensi: il negozio è della madre, dello zio, del suocero. Il familiare creditore di canoni arretrati rientra tra i soggetti che non votano e non sono computati ai fini delle maggioranze (art. 79 c.2: coniuge, parte dell’unione civile, convivente di fatto, parenti e affini fino al quarto grado). Il suo credito resta nel piano e va trattato, ma non pesa sul voto. Attenzione al rovescio della medaglia: canoni “di favore” o non pagati da anni verso un familiare sono un indizio che l’OCC esaminerà nella relazione sulle cause dell’indebitamento, e un contratto stipulato a ridosso della crisi con un parente può essere letto come atto da verificare.

Il professionista con studio nell’immobile del coniuge. Si sommano il profilo 3 e il caso precedente: niente indennità di avviamento, credito del coniuge che non vota, e in più la possibilità che il coniuge sia anche garante di altri debiti. Se entrambi sono in difficoltà, la procedura familiare dell’art. 66 consente una domanda unica, con masse distinte; ma se uno dei due non è consumatore non si applicano le norme del piano del consumatore (art. 66 c.1).

L’esercente moroso che vuole anche cedere l’azienda. Si sommano il profilo 2 e il profilo 4. Se lo sfratto è pendente, il potenziale acquirente non pagherà un prezzo pieno per un’azienda il cui contratto può essere risolto in qualsiasi momento: la priorità è stabilizzare il contratto (con la protezione o con un accordo con il locatore), e solo dopo cedere. L’accordo con il locatore può prevedere che il cessionario subentri pagando una parte degli arretrati come condizione del subentro: in questo caso la somma va prevista nel piano e autorizzata, perché equivale a un pagamento di un credito anteriore.

La SNC il cui socio ha garantito il canone e chiede anche lui una procedura. Si sommano il profilo 5 e una procedura personale del socio: la società chiede il concordato minore, che produce effetti per il socio illimitatamente responsabile sui debiti sociali (art. 79 c.4); per la fideiussione personale, che è un debito proprio del socio, serve valutare una sua procedura. I due piani devono parlarsi, altrimenti il locatore può essere pagato due volte in teoria e mai in pratica.

Il conduttore che è anche sublocatore. Se hai sublocato una parte del locale (con il consenso del proprietario, se richiesto), sei contemporaneamente conduttore e locatore. Per il contratto principale valgono le regole del profilo 1 o 2; per la sublocazione sei tu il locatore, e l’art. 97 c.13 esclude dall’applicazione della norma i contratti dell’art. 185 c.1, cioè la locazione in cui il debitore è locatore: la sublocazione, quindi, di regola prosegue. I canoni che incassi dal subconduttore sono una risorsa del piano.

L’imprenditore che non ha un contratto di locazione ma un affitto d’azienda. Capita spesso nei bar e nei ristoranti: non hai preso in affitto il locale, ma l’intera azienda (locale, arredi, licenza, avviamento) da un altro imprenditore. Il contratto di affitto d’azienda non è una locazione regolata dalla L. 392/1978: non valgono le regole sulla durata minima, sull’indennità di avviamento e sulla cessione dell’art. 36. Resta però un contratto pendente a prestazioni corrispettive, a cui la logica dell’art. 97 si può applicare con lo stesso rinvio dell’art. 74 c.4. In più, alla fine dell’affitto l’azienda torna al concedente, e con essa i rapporti che ne fanno parte: il piano deve tenere conto della scadenza del contratto, perché oltre quella data la continuità non è più nelle tue mani. Se il concedente è anche il proprietario dell’immobile, la trattativa per un rinnovo o per l’acquisto dell’azienda può diventare la leva principale del piano, finanziata magari con risorse esterne.

Il titolare che perde il locale durante il piano. Se dopo l’omologa il contratto si risolve (per scadenza, diniego di rinnovo o nuovo inadempimento), il piano può diventare inattuabile. Il concordato minore prevede la revoca dell’omologazione per inadempimento e la possibile conversione in liquidazione controllata (art. 83). Prima di arrivarci, va verificato con l’OCC se il trasferimento in un altro locale consente di eseguire comunque il piano.

Il confronto tra profili

La tabella riassume, profilo per profilo, i punti in cui le regole cambiano davvero. Le norme del concordato preventivo (artt. 94-bis e 97) si applicano al concordato minore in quanto compatibili (art. 74 c.4): la colonna “rischio principale” indica dove questa compatibilità viene messa alla prova.

Domande che valgono per tutti

Cosa succede se il proprietario vende il locale durante il piano? La vendita dell’immobile locato non scioglie la locazione: l’acquirente subentra nel contratto alle condizioni esistenti, se il contratto ha data certa anteriore (art. 1599 c.c.). Per il tuo piano cambia solo a chi paghi il canone. Se il nuovo proprietario era già creditore, il credito per i canoni anteriori resta del vecchio proprietario, salvo cessione.

Posso chiedere una riduzione del canone grazie al concordato? Il concordato non dà al giudice il potere di ridurre il canone corrente. Puoi però negoziare con il proprietario una riduzione, che diventa un accordo contrattuale; inserirla nel piano rende i numeri più sostenibili e spesso conviene anche al locatore, che preferisce un canone ridotto a un locale vuoto. L’accordo va registrato secondo le regole fiscali della locazione.

Il deposito cauzionale può essere usato per pagare gli arretrati? Il deposito garantisce gli obblighi del conduttore e, alla fine del rapporto, il locatore lo restituisce al netto di quanto gli è dovuto. Durante il rapporto non è un “fondo” da cui attingere. Se il contratto si scioglie durante la procedura, il modo in cui il deposito si compensa con il credito anteriore va valutato con attenzione e indicato nel piano.

Cosa succede se perdo il lavoro, cioè l’attività va male durante il piano? Il canone corrente resta un costo prioritario. Se i ricavi calano al punto da non coprire canoni e rate, il piano diventa a rischio di inadempimento e quindi di revoca. Prima di arrivarci conviene valutare con l’OCC il trasferimento in un locale meno costoso, con lo scioglimento del contratto originario, o una riduzione concordata del canone.

Se lo sfratto è già stato convalidato, il concordato serve ancora? Sì, per l’impresa nel suo insieme, ma non salva quel contratto. Puoi ancora trattare con il proprietario un nuovo contratto o un differimento del rilascio, e inserire l’accordo nel piano. Se l’attività senza quel locale non può proseguire, il concordato minore in continuità perde la sua base e va valutata un’altra strada, compreso il concordato con risorse esterne (art. 74 c.2) o la liquidazione controllata.

Conviene passare prima dalla composizione negoziata? Per l’imprenditore commerciale o agricolo sotto le soglie dell’impresa minore, l’art. 25-quater CCII consente di chiedere la nomina di un esperto indipendente quando il risanamento è ragionevolmente perseguibile; all’esito delle trattative, tra le soluzioni previste, c’è anche la domanda di concordato minore (art. 25-quater c.4 lett. a). È una strada utile quando il problema principale è proprio il rapporto con il proprietario del locale e con pochi creditori strategici: l’esperto può favorire un accordo sul canone o sugli arretrati prima che si arrivi al deposito. Va però tenuto presente che, secondo l’art. 18 c.3 richiamato dall’art. 25-quater c.5, durante le misure protettive della composizione negoziata non sono inibiti i pagamenti, e che le norme della composizione si applicano all’impresa minore solo in quanto compatibili. Il professionista non rientra in questo canale, che è riservato all’imprenditore commerciale e agricolo.

E se il concordato minore non viene omologato? In caso di diniego dell’omologa il giudice dichiara l’inefficacia delle misure protettive e, su istanza del debitore, apre la liquidazione controllata (art. 80 c.5). Per il contratto di locazione questo significa che cade ogni protezione eventualmente concessa contro lo sfratto e che, se si apre la liquidazione controllata, la sorte dei contratti pendenti segue la norma autonoma dell’art. 270 c.6 CCII, e non più l’art. 97. Il diniego, inoltre, è reclamabile (art. 80 c.7, che rinvia all’art. 50): una decisione da prendere in pochi giorni, perché anche quei termini non conoscono la pausa di agosto (art. 9 c.1).

Le pronunce da conoscere, ordinate per profilo

Per ciascuna pronuncia: estremi come riportati nella fonte letta, principio riformulato, rilevanza per il tema. Abbiamo indicato quando la pronuncia è nota solo da una massima, da una sintesi o da una rassegna. Non abbiamo trovato pronunce che affrontino espressamente il contratto di locazione del conduttore nel concordato minore: le decisioni che seguono riguardano in parte il concordato minore, in parte il concordato preventivo e la composizione negoziata, e vanno lette per analogia dove indicato.

Profilo 1 – Commerciante in regola

1. Trib. Milano, 24/12/2024 (nota da una rassegna pubblicata su Diritto della Crisi il 10/2/2025, senza numero). Principio: in un concordato preventivo le misure cautelari possono inibire ai creditori contrattuali la risoluzione, la modifica in danno o l’anticipo della scadenza, anche con riferimento a contratti di locazione, noleggio e fornitura. Rilevanza: conferma la logica di continuità che l’art. 74 c.4 porta nel concordato minore.

Profilo 2 – Esercente moroso

2. Trib. Napoli, 27/10/2022 (stessa rassegna; pubblicata in Il Fallimento 2023). Principio: è stata riconosciuta una misura protettiva che sospendeva un giudizio di risoluzione di una locazione, per evitare una sentenza costitutiva irreversibile. Rilevanza: è l’argomento da spendere quando lo sfratto è pendente.
3. Trib. Napoli, 28/6/2024 (stessa rassegna). Principio: l’inibitoria della risoluzione comprende anche la risoluzione giudiziale, non solo quella stragiudiziale. Rilevanza: amplia la protezione al giudizio promosso dal locatore.
4. Trib. Modena, 5/2/2024 (stessa rassegna). Principio: è stata ritenuta eccessiva la sospensione in via atipica di una convalida di sfratto relativa a capannoni. Rilevanza: mostra il limite della protezione e la necessità di un’istanza motivata.

Profilo 3 – Professionista

5. Trib. Roma, sez. XIV, n. 753 del 22/9/2025 (fonte: NT+ Diritto). Principio: concordato minore di un avvocato omologato con cram down sul Fisco e applicazione della priorità relativa. Rilevanza: il professionista usa il concordato minore per proseguire l’attività, e il contratto dello studio è parte di quella continuità.
6. Cass. SU, sent. n. 4892 del 25/2/2025 (testo pubblicato su EIUS, letto in sintesi). Principio: dopo la risoluzione per inadempimento del conduttore e la restituzione anticipata, il locatore può chiedere il mancato guadagno, ma deve di norma provare di essersi attivato tempestivamente per riaffittare; non c’è automatismo tra danno e canoni non percepiti; non si applica l’art. 1591 c.c. Rilevanza: criterio per stimare l’indennizzo dell’art. 97 c.9 quando il contratto viene sciolto.

Profilo 4 – Cessione o chiusura

7. Cass. Sez. I, ord. n. 17997 dell’1/7/2024 (commento su DirittoBancario, 24/10/2024). Principio: nel concordato preventivo (art. 169-bis l.fall.) lo scioglimento dei contratti pendenti richiede un provvedimento autorizzativo del giudice, sentito l’altro contraente; non basta la volontà unilaterale del debitore. Rilevanza: anche nel regime dell’art. 97 vigente lo scioglimento della locazione va chiesto e autorizzato.
8. Cass. Sez. I n. 20141 del 16/6/2026 (fonte: iusletter). Principio: è inammissibile il concordato minore dell’imprenditore individuale cancellato dal registro delle imprese. Rilevanza: chi chiude il negozio non deve cancellarsi prima di aver deciso la strategia.

Profilo 5 – Società e garanti

9. Trib. Milano, 10/2/2025 (rassegna Diritto della Crisi, senza numero). Principio: le misure possono in astratto incidere sul patrimonio dei garanti, ma va bilanciato in concreto l’interesse del debitore con quello dei creditori garantiti. Rilevanza: il fideiussore del canone non può contare su una protezione automatica, coerentemente con l’art. 79 c.5.
10. Cass. SU n. 24825/2026 (camera di consiglio del 12/5/2026, pubblicata il 28/8/2026; principio riportato in base al testo ufficiale pubblicato dalla Cassazione). Principio: nessuna nullità automatica delle fideiussioni per la sola riproduzione delle clausole dello schema ABI; con garanzia “a prima richiesta” basta un’istanza stragiudiziale nei termini dell’art. 1957 c.c. Rilevanza: riguarda fideiussioni bancarie; per quelle locative è un riferimento da usare con prudenza nella lettura della garanzia.

Profilo 6 – Proprietario

11. Cass. Sez. I n. 28574 del 28/10/2025 (fonte: edotto). Principio: il concordato minore deve rispettare l’ordine delle cause di prelazione. Rilevanza: la parte privilegiata del credito del locatore (art. 2764 c.c.) non può essere trattata peggio dei chirografari.
12. Trib. Milano, 9/5/2023 e Trib. Udine, 26/10/2023 (rassegna Diritto della Crisi; Udine pubblicata in Il Fallimento 2024). Principio: misure temporanee a tutela di beni di terzi detenuti dall’impresa in locazione o leasing, anche in funzione di una trattativa con il proprietario. Rilevanza: il proprietario può vedere congelata temporaneamente la sua posizione per favorire un accordo.

Cosa fa lo Studio Monardo, profilo per profilo

Lo Studio lavora con un team di avvocati e commercialisti che seguono insieme lo stesso fascicolo: il contratto di locazione viene esaminato contemporaneamente sotto il profilo civilistico e sotto quello dei numeri del piano. Ecco cosa facciamo concretamente.

1. Leggiamo il contratto di locazione clausola per clausola: durata, scadenze, aggiornamenti del canone, clausole risolutive, divieti di cessione e sublocazione, garanzie, deposito cauzionale. Per i commercianti in regola individuiamo i patti inefficaci in caso di procedura.
2. Ricostruiamo la posizione del locatore: canoni anteriori e correnti, eventuale privilegio sui beni che arredano il locale, posizione di voto (familiare o no), interesse economico alla prosecuzione.
3. Per gli esercenti morosi verifichiamo lo stato del giudizio di sfratto e prepariamo l’istanza di misure protettive con la richiesta specifica relativa alla convalida, coordinandola con la difesa nel giudizio di locazione.
4. Per i professionisti confrontiamo recesso per gravi motivi e scioglimento ex art. 97, con il calcolo dei costi delle due strade.
5. Redigiamo l’istanza di scioglimento o sospensione con la quantificazione motivata dell’indennizzo, la notifica al locatore e la replica all’eventuale opposizione nei sette giorni.
6. Per chi cede l’azienda curiamo la stima, la cessione del contratto ai sensi dell’art. 36 L. 392/1978, la comunicazione al locatore e la negoziazione della liberazione del cedente, con le autorizzazioni della procedura.
7. Per società e garanti esaminiamo le fideiussioni, valutiamo la formazione delle classi e la posizione personale dei garanti, anche con una procedura familiare.
8. Costruiamo con l’OCC un piano in cui il canone corrente è stimato in modo prudente e la sorte del locale è coerente con la continuità.
9. Per i proprietari analizziamo la proposta, verifichiamo il trattamento del credito e prepariamo adesione, dissenso o contestazione della convenienza.
10. Seguiamo i reclami e le impugnazioni fino in Cassazione, mantenendo la stessa strategia dall’analisi iniziale all’ultimo grado.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Per chi è sovraindebitato e ha un locale in affitto, pesa soprattutto l’esperienza di Gestore della crisi e di fiduciario di un OCC: significa conoscere il punto di vista dell’Organismo che dovrà attestare la fattibilità del piano e valutare il trattamento del locatore rispetto all’alternativa liquidatoria. Per l’imprenditore minore che vuole prima tentare una trattativa con il proprietario e gli altri creditori, l’abilitazione di Esperto Negoziatore consente di valutare anche la composizione negoziata come passaggio precedente. E l’abilitazione di cassazionista garantisce la continuità della strategia dall’analisi iniziale fino alla Cassazione, con lo stesso difensore e la stessa linea.

Prima il tuo profilo, poi le tue regole

Il contratto di affitto del locale commerciale, nel concordato minore, di regola prosegue: è la conseguenza della continuità che la procedura vuole proteggere, e le clausole che lo fanno cadere per il solo fatto della domanda non reggono. Ma la stessa regola produce esiti molto diversi a seconda di chi sei. Il primo passo è capire in quale profilo ti trovi; il secondo è agire secondo le regole che valgono per te, prima che una scadenza decida al posto tuo: l’udienza di convalida per chi è moroso, i sette giorni di opposizione per chi riceve l’istanza di scioglimento, il termine per le adesioni per il proprietario.

Lo Studio Monardo si occupa di questi casi perché stanno esattamente dove si incontrano le competenze certificate dell’Avvocato: la gestione della crisi da sovraindebitamento, come Gestore iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC, e la difesa nei giudizi che decidono la sorte del locale, come avvocato cassazionista. Non promettiamo di salvare ogni contratto: ci impegniamo ad analizzarlo, a costruire il piano attorno ai numeri reali e a difendere la tua posizione in ogni sede.

📩 Prima che il proprietario o il giudice decidano per te, contatta lo Studio Monardo: trovi telefono, email e indirizzi alla fine di questa guida.