“Se chiedo la liquidazione controllata, il contratto di affitto della casa in cui vivo prosegue oppure rischio di trovarmi senza un tetto?” È la domanda che quasi ogni inquilino sovraindebitato pone prima ancora di chiedere quanto dovrà versare ai creditori, ed è una domanda legittima: la casa in locazione non è un bene che si vende, ma è il luogo in cui si vive, e il canone è spesso la voce più pesante del bilancio familiare. Non esiste una risposta valida per tutti, ed è proprio questo il punto: il Codice della crisi offre al liquidatore e al giudice più strade, e quale si imbocchi dipende dal rapporto tra canone, reddito e attivo di quel debitore specifico.

Nella grande maggioranza dei casi il contratto continua e il canone viene pagato con la parte di stipendio o pensione che il giudice lascia al debitore per vivere. Ma esistono situazioni in cui conviene, o viene chiesto, di ridimensionare l’abitazione, e ipotesi residuali in cui il liquidatore entra nel contratto. A fronte di ciascuna strada ci sono vantaggi e rischi che vanno soppesati prima di depositare il ricorso, non dopo.

Lo Studio Monardo segue questa materia dall’interno della procedura: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC, cioè conosce per esperienza diretta il modo in cui l’Organismo di composizione della crisi e il liquidatore valutano le spese di mantenimento, il canone e i contratti in corso al momento dell’apertura. È proprio da quella valutazione che dipende se la casa in affitto resta, cambia o pesa sui creditori.

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Il quadro di partenza: che cosa succede alla locazione quando si apre la liquidazione controllata

La liquidazione controllata (artt. 268-277 del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, D.Lgs. 14/2019 come modificato dal D.Lgs. 136/2024) è la procedura con cui il sovraindebitato mette a disposizione dei creditori il proprio patrimonio e, per un periodo di regola triennale, la parte di reddito che eccede quanto gli serve per vivere; al termine, se ricorrono le condizioni degli artt. 280 e 282, ottiene l’esdebitazione. Questo è l’unico inquadramento generale necessario: il resto dell’articolo riguarda soltanto il contratto di affitto.

Per capire le opzioni servono quattro elementi normativi, letti insieme.

Il primo è l’art. 270, comma 6, CCII, che detta una regola autonoma per i contratti pendenti nella liquidazione controllata. Se al momento dell’apertura un contratto è ancora ineseguito o non compiutamente eseguito nelle prestazioni principali da entrambe le parti, la sua esecuzione resta sospesa finché il liquidatore, sentito il debitore, non dichiara se subentrare (assumendone gli obblighi da quel momento) oppure sciogliersi. La controparte può mettere in mora il liquidatore e chiedere al giudice delegato di fissare un termine non superiore a 60 giorni, decorso il quale il contratto si intende sciolto. Se il contratto prosegue, sono prededucibili soltanto i crediti maturati durante la procedura; se si scioglie, il contraente può far valere nel passivo il credito per il mancato adempimento, senza diritto al risarcimento del danno.

Il secondo è l’art. 268, comma 4, lettera b), secondo cui non entrano nella liquidazione gli stipendi, le pensioni, i salari e ciò che il debitore guadagna con la sua attività, nei limiti indicati dal giudice per il mantenimento suo e della famiglia. È qui che, nella prassi dei tribunali, finisce il canone di locazione: il giudice quantifica una somma mensile che resta al debitore e che comprende anche l’affitto.

Il terzo è l’art. 270, comma 5, che rinvia, in quanto compatibili, agli artt. 142 e 143 (effetti dell’apertura sul patrimonio e sui rapporti processuali) e agli artt. 150 e 151 (divieto di azioni esecutive individuali e concorso dei creditori). Da qui discende che il locatore, per i canoni arretrati maturati prima dell’apertura, è un creditore concorsuale come tutti gli altri: deve presentare domanda di partecipazione nel termine fissato dalla sentenza, che per l’art. 270, comma 2, lettera d), non può superare 90 giorni.

Il quarto è il confronto con la liquidazione giudiziale. L’art. 185, comma 3, CCII, scritto per la liquidazione giudiziale dell’imprenditore, consente al curatore di recedere in qualsiasi momento dal contratto di locazione in cui il debitore è conduttore, previa autorizzazione del comitato dei creditori, versando al locatore un equo indennizzo che si insinua come credito concorsuale. Nella liquidazione controllata questa norma non è richiamata: la disciplina di riferimento resta l’art. 270, comma 6. Il confronto serve però a capire una cosa: il legislatore, quando ha voluto disciplinare espressamente la locazione del conduttore insolvente, lo ha fatto pensando all’impresa, non alla casa in cui una persona vive.

Il nodo interpretativo è proprio questo. La locazione abitativa è un contratto di durata in cui entrambe le prestazioni principali (godimento dell’immobile e pagamento del canone) sono in corso al momento dell’apertura: formalmente rientra nella nozione di contratto pendente. Ma il godimento della casa non è un bene che la procedura possa liquidare, e il canone viene pagato con redditi che, nei limiti fissati dal giudice, restano fuori dalla massa. Da questa tensione nascono le tre strade che seguono, nessuna delle quali è una trappola in sé: ognuna è coerente con il testo dell’art. 270, comma 6, ma risponde a un diverso equilibrio tra esigenze abitative del debitore e interesse dei creditori.

Un’ultima premessa riguarda i tempi. L’art. 9, comma 1, CCII esclude la sospensione feriale dei termini per i procedimenti disciplinati dal Codice: i termini della liquidazione controllata, comprese le osservazioni, le domande di partecipazione e i reclami, corrono anche in agosto. Lo stesso vale per lo sfratto, perché la sospensione feriale non si applica ai procedimenti per convalida di licenza e di sfratto (art. 92 dell’ordinamento giudiziario). La sospensione dal 1° al 31 agosto opera invece nel giudizio civile ordinario di cognizione, nel processo tributario e in quello amministrativo (L. 742/1969).

I documenti e i momenti che decidono la sorte del contratto

Prima di confrontare le strade conviene sapere su quali carte verrà presa la decisione, perché ciascuna opzione si regge su documenti diversi. Il fascicolo minimo che riguarda la locazione comprende: il contratto con la ricevuta di registrazione e le eventuali proroghe; le ricevute o i bonifici dei canoni degli ultimi dodici mesi; il prospetto degli oneri condominiali e delle utenze intestate al conduttore; la ricevuta del deposito cauzionale; ogni comunicazione del locatore (solleciti, diffide, intimazioni di sfratto, decreti ingiuntivi, disdette); lo stato di famiglia e la documentazione su eventuali fragilità del nucleo; le buste paga o i cedolini di pensione e la certificazione unica; un elenco delle spese mensili di mantenimento, voce per voce. Il locatore che vanta arretrati va inserito nell’elenco dei creditori con l’importo esatto alla data della domanda.

I momenti rilevanti sono quattro. Il primo è il deposito del ricorso, dal quale, ai soli effetti del concorso, si sospende il corso degli interessi sui crediti chirografari (art. 268, comma 5): anche gli interessi di mora sui canoni arretrati smettono di crescere nei confronti della procedura. Il secondo è la sentenza di apertura, che nomina il liquidatore, fissa il termine per le domande dei creditori e spesso stabilisce, o delega al giudice delegato, la quota di mantenimento: da quel giorno ogni canone che matura non è più un debito concorsuale ma un’obbligazione corrente del debitore o, in caso di subentro, della procedura. Il terzo è la dichiarazione del liquidatore ai sensi dell’art. 270, comma 6, che può essere esplicita oppure risultare dal programma di liquidazione; se il locatore la sollecita, il giudice può fissare un termine non superiore a 60 giorni. Il quarto è la formazione dello stato passivo, nella quale si decide come vengono trattati gli arretrati e l’eventuale credito da scioglimento: il progetto è comunicato ai creditori, che hanno 15 giorni per le osservazioni (art. 273).

Un aspetto spesso trascurato riguarda la posizione inversa. Se il debitore non è conduttore ma proprietario di un immobile concesso in affitto a terzi, i canoni che incassa non sono reddito da lavoro escluso dalla liquidazione: sono frutti di un bene della massa, e i tribunali li destinano alla procedura. È una situazione diversa da quella del titolo, ma capita che lo stesso debitore viva in affitto e allo stesso tempo affitti a terzi una casa di proprietà: in questo caso le due posizioni seguono regole opposte e vanno tenute separate fin dal ricorso.

Infine, il contratto di locazione non è un’isola rispetto agli altri debiti. Se l’affitto è garantito da una fideiussione di un familiare o da una polizza, il garante resta esposto per gli arretrati anche dopo l’esdebitazione del debitore, e il locatore può rivolgersi a lui per l’intero. Valutare in anticipo la posizione dei garanti evita che la soluzione trovata per il debitore sposti semplicemente il problema su un parente.

Opzione 1 – Il contratto prosegue con il debitore e il canone rientra nella quota di mantenimento

In cosa consiste

È la strada che i tribunali percorrono più spesso. Il contratto di locazione resta in capo al debitore, che continua ad abitare la casa e a pagare il canone al locatore alle scadenze ordinarie. La procedura non subentra e non si scioglie: il liquidatore, sentito il debitore, prende atto che il contratto riguarda le esigenze abitative primarie e che il suo costo viene coperto dalla somma che il giudice esclude dalla liquidazione ai sensi dell’art. 268, comma 4, lettera b). Formalmente si può descrivere come una dichiarazione di non subentro che non pregiudica la prosecuzione del rapporto tra debitore e locatore, oppure come un rapporto che resta estraneo alla massa; la scelta della formula dipende dal tribunale, ma l’effetto pratico è identico.

Un esempio concreto viene dalla sentenza di apertura del Tribunale di Verona (R.G. 142/2024, camera di consiglio del 19 luglio 2024): la debitrice viveva in un appartamento in affitto con canone di 450 € al mese; il tribunale ha escluso dalla liquidazione 1.080 € al mese per dodici mensilità, precisando che la somma era comprensiva del pagamento del canone, e ha destinato alla procedura l’eccedenza dello stipendio, compresa per intero la tredicesima. La stessa sentenza ha previsto che l’importo possa essere modificato su istanza motivata, in presenza di mutamenti sopravvenuti e documentati come spese impreviste e urgenti.

Quando ha senso: tre scenari

1. Canone proporzionato al reddito e alla composizione del nucleo. Un impiegato con 1.500 € netti al mese che paga 580 € di affitto per un bilocale in una città media: la casa non è un lusso e non esiste un’alternativa abitativa sensibilmente meno costosa nella stessa zona.
2. Nucleo familiare con figli minori o persone fragili. Quando il trasloco comporterebbe il cambio di scuola, la perdita di una rete di assistenza o costi di trasferimento sproporzionati rispetto al risparmio, il mantenimento dell’abitazione è parte integrante delle esigenze che l’art. 268, comma 4, lettera b), tutela.
3. Contratto regolare, registrato e senza morosità rilevante. Se il debitore è in pari con i canoni o ha pochi arretrati, il rapporto con il locatore è sereno e la prosecuzione non crea tensioni.

Come si esegue in sintesi

Già nel ricorso il debitore indica il contratto, il canone, gli oneri accessori e le altre spese di mantenimento; l’OCC, nella relazione richiesta dall’art. 269, ne valuta la congruità. Con la sentenza di apertura, o con un successivo provvedimento del giudice delegato, viene fissata la somma esclusa dalla liquidazione. Il liquidatore annota nel programma di liquidazione che il contratto di locazione abitativa prosegue con il debitore e non costituisce un costo della procedura. Il debitore continua a pagare il canone con la quota che gli resta e versa sul conto della procedura l’eccedenza.

Vantaggi

• Continuità abitativa immediata: non si cambia casa, non si sostengono spese di trasloco e il rapporto con il locatore non viene interrotto.
• Nessun costo per la massa: il canone non è un debito della procedura e non viene pagato in prededuzione, quindi non riduce ciò che arriva ai creditori oltre la quota già esclusa.
• Semplicità amministrativa: il liquidatore non deve gestire il contratto, emettere dichiarazioni formali complesse o rispondere di eventuali inadempimenti.
• Coerenza con la ratio dell’art. 268, comma 4: la legge esclude dalla liquidazione ciò che serve al mantenimento, e l’abitazione è il primo bisogno.

Rischi e svantaggi

Il rovescio della medaglia va considerato con la stessa attenzione. I canoni che maturano dopo l’apertura non sono debiti concorsuali: se il debitore smette di pagarli, il locatore può agire per lo sfratto e per il recupero, e quei debiti non saranno coperti dall’esdebitazione, che riguarda i crediti rimasti insoddisfatti nella procedura (art. 278, comma 1). In secondo luogo, una quota di mantenimento calcolata con un canone elevato riduce l’attivo destinato ai creditori: il giudice può ritenere sproporzionato un affitto superiore al tenore di vita dignitoso e fissare una quota che non lo copre per intero, spingendo di fatto verso l’opzione 2. In terzo luogo, la posizione degli arretrati anteriori all’apertura resta delicata: il debitore non può pagarli liberamente con la quota di mantenimento senza alterare la parità tra i creditori, e il locatore che non vede saldato il pregresso può comunque tentare la via della risoluzione per morosità.

Su quest’ultimo punto è utile un dato di prassi organizzativa. Il protocollo sulle convalide di licenza e di sfratto adottato dall’Ordine degli Avvocati di Modena con il Tribunale nel dicembre 2025 distingue, per il conduttore sottoposto a una procedura liquidatoria, tra locazioni destinate a esigenze abitative primarie, per le quali il debitore resta legittimato passivo nel procedimento di convalida, e locazioni non abitative, per le quali le domande di rilascio vanno proposte in sede concorsuale. È un accordo organizzativo e non una pronuncia, ma conferma la lettura secondo cui il contratto della casa resta in capo al debitore.

Profilo ideale

L’opzione 1 è pensata per il debitore che paga un canone proporzionato, ha un nucleo familiare stabile, è in regola o quasi con l’affitto e dispone di un reddito sufficiente a coprire canone e spese essenziali lasciando un’eccedenza, anche modesta, per i creditori.

Pronunce a supporto

Oltre alla sentenza veronese, rileva la sentenza di apertura del Tribunale di Terni (camera di consiglio del 1° luglio 2024), relativa a una debitrice che viveva in un alloggio in locazione da un ente di edilizia pubblica e che aveva tra i debiti canoni insoluti e oneri condominiali: il tribunale ha aperto la procedura delegando al giudice delegato la determinazione della quota di reddito non compresa nella liquidazione, senza toccare il rapporto locativo. Sul piano dei principi generali, Cass. Sez. I, ord. n. 22074 del 31/7/2025 ha chiarito che l’apertura della liquidazione controllata non può essere negata per un giudizio di non meritevolezza: anche il debitore che ha accumulato arretrati di affitto può accedere alla procedura, mentre la sua condotta conta nella successiva fase dell’esdebitazione.

Opzione 2 – Ridimensionare: scioglimento o recesso e trasferimento in un alloggio meno costoso

In cosa consiste

In questa strada il contratto in corso non prosegue: o è il liquidatore a dichiarare di sciogliersi ai sensi dell’art. 270, comma 6, o, più spesso, è il debitore stesso che, d’accordo con il liquidatore e informando il giudice delegato, recede dal contratto e si trasferisce in un’abitazione con un canone più basso. Lo scopo è liberare una parte maggiore del reddito a favore dei creditori, oppure rendere sostenibile una procedura che con il canone attuale non lo sarebbe.

Il recesso del conduttore nella locazione abitativa segue le regole della legge sulle locazioni: la L. 431/1998 (art. 3) consente al conduttore di recedere per gravi motivi con un preavviso che, nei contratti a canone libero, è normalmente di sei mesi, salvo diverse pattuizioni più favorevoli. La sopravvenuta impossibilità di sostenere il canone a causa del sovraindebitamento è uno dei motivi che vengono comunemente invocati, ma la sua qualificazione come grave motivo va valutata sul singolo contratto. Il preavviso è un dato economico decisivo: per tutta la sua durata il canone continua a essere dovuto.

Diverso è lo scioglimento dichiarato dal liquidatore. In base all’art. 270, comma 6, il contratto si scioglie rispetto alla procedura, e il locatore può far valere nel passivo il credito conseguente al mancato adempimento, senza risarcimento del danno. Per una locazione abitativa, però, lo scioglimento dichiarato dal liquidatore pone un problema pratico: il debitore continua a vivere nell’immobile, e quindi l’effetto concreto dipende da come il giudice e il locatore regolano il rilascio. Per questo nella prassi il ridimensionamento avviene quasi sempre per iniziativa concordata del debitore.

Quando ha senso: tre scenari

1. Canone sproporzionato. Un debitore solo che vive in un trilocale a 980 € al mese con 1.650 € netti di stipendio: il giudice difficilmente includerà per intero quel canone nella quota di mantenimento, e la differenza dovrebbe uscire da altre voci essenziali.
2. Procedura altrimenti priva di attivo. Se il debitore persona fisica chiede l’apertura, l’art. 268, comma 3, richiede che l’OCC attesti che è possibile acquisire attivo da distribuire. Con un canone che assorbe quasi tutto il margine, l’attivo potrebbe mancare; il trasferimento in un alloggio meno caro può rendere la procedura percorribile.
3. Cambiamento già in corso. Separazione, trasferimento di lavoro, scadenza naturale del contratto o disdetta del locatore: quando il trasloco è comunque all’orizzonte, conviene coordinarlo con la procedura invece di subirlo.

Come si esegue in sintesi

Il debitore, prima o subito dopo l’apertura, valuta con l’OCC o con il liquidatore il nuovo alloggio, raccoglie le offerte e documenta il risparmio. Se il recesso comporta costi una tantum (nuovo deposito cauzionale, trasloco, eventuale provvigione d’agenzia), chiede al giudice delegato un adeguamento temporaneo della quota di mantenimento, sul modello della modifica per spese impreviste e documentate prevista dalla sentenza di Verona. Il deposito cauzionale del vecchio contratto, al momento della riconsegna, è un credito del debitore verso il locatore: va gestito con il liquidatore, perché può essere acquisito alla procedura come attivo, e il locatore può pretendere di trattenerlo per eventuali danni o arretrati.

Vantaggi

• Più risorse ai creditori e maggiore tenuta della procedura: ogni euro di canone risparmiato si traduce in eccedenza destinata alla massa, il che rafforza anche il profilo di collaborazione del debitore rilevante per l’esdebitazione (art. 280, lettera c).
• Sostenibilità di lungo periodo: un canone proporzionato riduce il rischio di morosità durante i tre anni, che è il rischio più grave dell’opzione 1.
• Chiusura ordinata del rapporto con il locatore: il recesso con preavviso evita lo sfratto e il contenzioso sui canoni futuri.

Rischi e svantaggi

A fronte di questi vantaggi, i costi sono concreti. Il preavviso di sei mesi comporta che, per diversi mesi dopo l’apertura, il debitore paghi ancora il vecchio canone; il trasloco e il nuovo deposito cauzionale assorbono parte del risparmio del primo anno. Esiste poi un rischio di mercato: trovare in affitto una casa meno cara, con un reddito già gravato da una procedura pubblicata nel sito del tribunale, non è sempre facile, e molti locatori chiedono garanzie che il debitore non può offrire. Infine, l’esito non è interamente nelle mani del debitore: la decisione di ridurre la quota di mantenimento spetta al giudice, e una scelta abitativa non concordata può essere letta come scarsa collaborazione oppure, all’opposto, come iniziativa apprezzabile, a seconda di come viene documentata.

Profilo ideale

L’opzione 2 è pensata per il debitore che paga un canone superiore a quanto necessario per un’abitazione dignitosa rispetto al proprio nucleo, che ha un’alternativa abitativa concreta e che, con il canone attuale, non lascerebbe ai creditori un’eccedenza significativa o non otterrebbe l’attestazione di attivo richiesta dall’art. 268, comma 3.

Pronunce a supporto

La sentenza di apertura del Tribunale di Ferrara (R.G.P.U. 90/2025, decisione del 28 gennaio 2026) mostra il ragionamento del giudice sul rapporto tra reddito e spese: a fronte di uno stipendio netto medio di circa 1.050 € e di spese di mantenimento dichiarate di 1.175 € al mese, il tribunale ha ritenuto che non fosse concretamente possibile destinare alcuna quota di reddito ai creditori, puntando sull’attivo patrimoniale. È la stessa valutazione che, con un canone elevato, porta a chiedersi se la procedura regga. Sul requisito dell’attivo e sulla relazione dell’OCC, Cass. Sez. I, ord. n. 28576 del 28/10/2025 e Cass. Sez. I, ord. n. 11603 del 28/4/2026 ribadiscono che la relazione dell’Organismo è requisito di ammissibilità e che il giudice ne controlla completezza e attendibilità: una relazione che non affronta la sostenibilità del canone rischia di essere ritenuta lacunosa.

Opzione 3 – Il liquidatore subentra nel contratto

In cosa consiste

È l’ipotesi residuale ma possibile. Il liquidatore, ai sensi dell’art. 270, comma 6, dichiara di subentrare nel contratto e ne assume gli obblighi dal momento della dichiarazione: i canoni maturati durante la procedura diventano crediti prededucibili, cioè pagati dalla massa prima dei creditori concorsuali. Gli arretrati anteriori restano invece concorsuali.

Per una locazione puramente abitativa il subentro ha poco senso: la procedura pagherebbe con i soldi dei creditori un’abitazione di cui gode il debitore, e il giudice dovrebbe correlativamente ridurre la quota di mantenimento. Il conto, come si vedrà nelle simulazioni, è a somma quasi nulla, ma con maggiori oneri amministrativi e un rischio in più per i creditori. Il subentro acquista invece senso quando l’immobile locato ha un valore per la massa: locazioni miste di abitazione e studio professionale, immobili in cui si svolge un’attività che il liquidatore intende vendere come complesso, contratti con sublocazioni autorizzate che producono reddito.

Quando ha senso: tre scenari

1. Professionista che vive e lavora nello stesso immobile. Un geometra con studio al piano terra e abitazione al primo piano, con unico contratto: il liquidatore può avere interesse a mantenere il contratto per il tempo necessario a cedere attrezzature e avviamento.
2. Azienda da vendere. È il caso esaminato dal Tribunale di Cremona (sentenza n. 47/2025, R.G. 37/2025, pubblicata il 14 luglio 2025) per un immobile commerciale in cui la debitrice esercitava l’attività di parrucchiera: il tribunale ha disposto che il liquidatore inviasse al locatore una dichiarazione di recesso con preavviso di sei mesi, durante i quali la debitrice poteva proseguire l’attività mentre si tentava la vendita competitiva dell’azienda; ha precisato che i canoni successivi all’apertura avrebbero avuto natura prededucibile; ha imposto alla debitrice di versare sul conto della procedura almeno un importo pari al canone sopportato dalla procedura; ha disposto l’acquisizione integrale della cauzione di 4.800 €.
3. Contratto vantaggioso. Un contratto a canone molto basso, con diritto di prelazione o con clausole economicamente apprezzabili, può avere un valore che il liquidatore vuole preservare per una cessione, ove consentita dal contratto e dalla legge.

Come si esegue in sintesi

Il liquidatore, sentito il debitore, comunica al locatore la dichiarazione di subentro, eventualmente su autorizzazione del giudice delegato; aggiorna il programma di liquidazione indicando i canoni da pagare in prededuzione e la loro copertura; coordina con il giudice la quota di reddito esclusa, che di regola viene ridotta della parte relativa all’abitazione. Al termine dell’utilità per la massa, il liquidatore può recedere secondo le regole del contratto e della legge.

Vantaggi

• Tutela del valore: consente di non disperdere un’azienda, un avviamento o un contratto economicamente vantaggioso.
• Certezza per il locatore: i canoni correnti sono garantiti dalla prededuzione, il che riduce il rischio di sfratto durante la fase di vendita.
• Gestione unitaria: nei contratti misti evita di frammentare un rapporto che non può essere diviso.

Rischi e svantaggi

Il rovescio della medaglia è significativo. I canoni prededucibili riducono direttamente il riparto ai creditori; se la vendita fallisce, la massa ha pagato canoni senza un ritorno. La gestione è più onerosa e il liquidatore ne risponde. Per la parte abitativa, il debitore perde il controllo diretto del rapporto con il locatore e dipende dalle scelte del liquidatore, compreso il recesso. Per una semplice casa in affitto il subentro raramente supera il vaglio della convenienza per i creditori.

Profilo ideale

L’opzione 3 si addice al debitore il cui contratto di locazione ha un valore per la procedura (attività da cedere, contratto misto, condizioni economiche favorevoli) e non a chi chiede soltanto di continuare ad abitare la propria casa.

Le opzioni alla prova dei conti

Le tre simulazioni che seguono sono esercizi dimostrativi, non casi reali dello Studio. Usano gli stessi dati di partenza e ipotesi semplificate (tutti i creditori trattati come chirografari, compensi e spese della procedura stimati in modo forfettario) per rendere confrontabili le strade.

Dati comuni. Debitore consumatore, solo, impiegato a tempo indeterminato con 1.420 € netti al mese per tredici mensilità (18.460 € l’anno). Abitazione in locazione con canone di 610 € e oneri condominiali di 65 € al mese (675 € in tutto). Deposito cauzionale versato al locatore: 1.220 €. Debiti complessivi 47.380 €: finanziamento personale 21.640 €, carta revolving 8.915 €, cartelle esattoriali 12.770 €, utenze arretrate 2.030 €, canoni e oneri arretrati verso il locatore 2.025 € (tre mensilità di canone e tre di oneri). Ricorso depositato martedì 3 marzo 2026; sentenza di apertura martedì 14 aprile 2026; termine per le domande dei creditori fissato nel massimo di 90 giorni, quindi lunedì 13 luglio 2026. Costi stimati della procedura (compensi dell’OCC-liquidatore secondo il D.M. 202/2014 e spese vive): 2.870 €.

Simulazione A – Le tre opzioni sullo stesso debitore

Con l’opzione 1 il giudice delegato fissa la quota di mantenimento in 1.160 € al mese per dodici mensilità (675 € per la casa e 485 € per le altre spese). L’eccedenza mensile è di 260 €, pari a 3.120 € l’anno, cui si aggiunge l’intera tredicesima di 1.420 €: 4.540 € l’anno, 13.620 € nel triennio. Dedotti 2.870 € di costi, restano 10.750 € da ripartire: circa il 22,7% dei debiti. Il locatore, per i 2.025 € di arretrati, riceve circa 459 €; il resto del suo credito anteriore resta insoddisfatto e, con l’esdebitazione, diventa inesigibile.

Con l’opzione 2 il debitore recede il 4 maggio 2026 e si trasferisce, allo scadere del preavviso di sei mesi, in un monolocale da 440 € più 35 € di oneri (475 €). Per i primi sette mesi della procedura la quota resta di 1.160 € (eccedenza 260 € al mese, 1.820 € complessivi), poi scende a 960 € per i restanti ventinove mesi (eccedenza 460 € al mese, 13.340 €). Con tre tredicesime (4.260 €) l’eccedenza lorda arriva a 19.420 €. Il giudice autorizza però una tantum 1.530 € per nuovo deposito cauzionale (880 €) e trasloco (650 €): restano 17.890 €. Dedotti i costi della procedura, si ripartiscono 15.020 €, circa il 31,7% dei debiti; il locatore riceve circa 642 €. Se il vecchio deposito di 1.220 € viene restituito e acquisito alla procedura, il riparto sale a circa il 34,3%. Il risparmio per i creditori è reale, ma emerge solo dal secondo anno e presuppone che il nuovo alloggio si trovi davvero.

Con l’opzione 3 il liquidatore subentra e la procedura paga 675 € al mese in prededuzione: 24.300 € nel triennio. In parallelo il giudice riduce la quota di mantenimento a 485 €, e l’eccedenza sale a 935 € al mese, cioè 11.220 € l’anno più la tredicesima: 37.920 € nel triennio. Sottratti i canoni prededucibili, l’apporto netto è di 13.620 €, identico all’opzione 1, ma con più adempimenti, il rischio che un mese di reddito mancante lasci scoperta la prededuzione e la responsabilità del liquidatore verso il locatore. Il confronto mostra perché, per la sola abitazione, il subentro non porta vantaggi ai creditori.

Simulazione B – La morosità durante la procedura

Stessi dati, opzione 1. A giugno e luglio 2026 il debitore, per una spesa medica imprevista di 1.350 €, non paga due canoni con oneri (1.350 €). Quei canoni sono maturati dopo l’apertura: non sono debiti concorsuali, il locatore non deve insinuarli e può agire subito con l’intimazione di sfratto per morosità. La sospensione feriale non lo ferma, perché non si applica ai procedimenti per convalida di sfratto. Nel giudizio di convalida la legge sulle locazioni consente, per le locazioni abitative, di sanare la morosità in udienza o nel termine di grazia concesso dal giudice; ma con quale denaro? L’eccedenza di quei mesi spetta alla procedura. La strada corretta è chiedere al giudice delegato, prima che la morosità maturi, un aumento temporaneo della quota di mantenimento per la spesa medica documentata, come consente la sentenza di Verona. Il debito per canoni successivi all’apertura non è coperto dall’esdebitazione: se resta insoluto, accompagna il debitore oltre la procedura.

Simulazione C – Quando il canone mangia l’attivo

Dati diversi per un solo elemento: il reddito è di 1.090 € netti per tredici mensilità (14.170 € l’anno) e il canone con oneri resta di 675 €. La quota di mantenimento ragionevole si colloca intorno a 1.060 € al mese; l’eccedenza è di 30 € al mese più la tredicesima, poco più di 1.800 € l’anno, che non coprono neppure i costi della procedura. Se il debitore chiede l’apertura, l’art. 268, comma 3, impone che l’OCC attesti la possibilità di acquisire attivo da distribuire: l’attestazione è a rischio. Si aprono allora due vie: l’opzione 2, se un alloggio meno caro rende la procedura capiente; oppure l’esdebitazione del sovraindebitato incapiente (art. 283), il cui presupposto, secondo il comma 2, ricorre anche quando il reddito annuo, dedotte le spese di produzione e il mantenimento, non supera l’assegno sociale aumentato della metà moltiplicato per il parametro ISEE. Per un nucleo di una persona, con l’assegno sociale 2026 (provvisorio) di 7.101,12 € l’anno, la soglia è di 10.651,68 €. Sul modo di confrontare reddito e soglia esistono due letture (deduzione delle spese effettive prima del confronto, oppure soglia come misura del mantenimento), e la scelta tra le due incide proprio su chi paga un affitto alto. Con l’art. 283 il contratto di locazione non è toccato, ma l’accesso è possibile una sola volta e richiede la meritevolezza.

Il confronto in tabella

La tabella riassume le tre strade sugli stessi parametri. I costi indicati sono solo quelli della procedura previsti dalla legge (compensi dell’OCC e del liquidatore secondo il D.M. 202/2014, spese di pubblicità e registrazione prenotate a debito). Per il contributo unificato della liquidazione controllata non è stata reperita una norma specifica: l’importo va chiesto alla cancelleria del tribunale competente. Va soppesato, in particolare, che la reversibilità delle scelte è diversa: la prosecuzione si può sempre ripensare, il recesso e lo scioglimento no.

I criteri per scegliere

Non esiste una regola che indichi in astratto la strada giusta. Esistono però criteri che, combinati, orientano la valutazione; l’elemento dirimente è quasi sempre il rapporto tra canone e reddito, ma non è l’unico.

Primo criterio: l’incidenza del canone sul reddito netto. Se la situazione presenta un canone, oneri compresi, pari a circa un terzo del reddito o meno, generalmente la prosecuzione regge davanti all’OCC e al giudice. Se il canone supera la metà del reddito, la quota di mantenimento che lo comprende per intero lascia ai creditori un’eccedenza minima, e il ridimensionamento entra seriamente in gioco. Tra queste due soglie, puramente indicative, conta il confronto con il mercato locale: un canone di 700 € in una grande città può essere il minimo, in un piccolo centro può essere eccessivo.

Secondo criterio: la composizione e le fragilità del nucleo. Figli minori, familiari disabili o anziani a carico, vicinanza al luogo di cura o di lavoro spostano il bilanciamento verso la prosecuzione, perché il costo umano e economico del trasloco cresce. Il parametro della scala di equivalenza ISEE, che la legge usa sia per la valutazione del merito creditizio (art. 68, comma 3) sia per l’incapienza (art. 283, comma 2), offre un riferimento utile anche per argomentare la congruità della quota di mantenimento.

Terzo criterio: la situazione dei canoni arretrati. Con pochi arretrati e un locatore collaborativo, la prosecuzione non crea attriti. Con una morosità consistente e uno sfratto già intimato, la prosecuzione è più fragile: il locatore non è tenuto ad accettare il pagamento del pregresso in moneta concorsuale e può insistere per la risoluzione. In questi casi va valutato se il contratto sia ancora salvabile o se la procedura debba accompagnare un trasferimento ordinato.

Quarto criterio: la funzione dell’immobile. Se la casa è anche il luogo di un’attività, o se il contratto ha un valore economico per la massa, il subentro del liquidatore o una gestione mista diventano ipotesi concrete; se l’immobile è solo abitazione, il subentro raramente supera il vaglio di convenienza.

Quinto criterio: la capienza della procedura. Se con il canone attuale la procedura non genera attivo sufficiente a superare l’attestazione richiesta dall’art. 268, comma 3, le strade sono due: ridurre il canone (opzione 2) o valutare l’esdebitazione dell’incapiente (art. 283). In alternativa, se il debitore è consumatore e ha un reddito stabile, va confrontata la ristrutturazione dei debiti (artt. 67 ss.), nella quale il canone è una voce del budget familiare su cui si costruisce il piano e il contratto non è esposto alle regole sui contratti pendenti della liquidazione.

«Il contratto di locazione è il primo banco di prova della quota di mantenimento: se il canone è giusto lo si difende, se non lo è conviene dirlo per primi al giudice, con i numeri, invece di aspettare che lo dica la procedura» – Avv. Giuseppe Angelo Monardo.

Le domande di chi è indeciso

Il locatore può risolvere il contratto solo perché si è aperta la liquidazione controllata? Nessuna norma del Codice attribuisce al locatore un diritto di risoluzione per il solo fatto dell’apertura. L’art. 270, comma 6, assegna la scelta al liquidatore, e la controparte può soltanto metterlo in mora per ottenere una decisione entro un termine non superiore a 60 giorni. Eventuali clausole del contratto che collegano la risoluzione all’apertura di procedure concorsuali vanno esaminate caso per caso: la loro efficacia è discussa.

Posso cambiare strada a metà procedura? In parte sì. Dalla prosecuzione si può passare al ridimensionamento, con un’istanza al giudice delegato per adeguare la quota di mantenimento al nuovo canone: la sentenza di Verona citata prevede espressamente la modificabilità della somma esclusa per mutamenti sopravvenuti e documentati. Il percorso inverso, una volta esercitato il recesso, non è praticabile.

E se scelgo la strada sbagliata? Le conseguenze sono diverse. Una prosecuzione con un canone troppo alto può portare il giudice a ridurre d’ufficio la quota, creando di fatto una morosità; un ridimensionamento affrettato può lasciare il debitore senza alloggio adeguato o con costi non autorizzati. L’errore più costoso, però, è la morosità sui canoni successivi all’apertura, che non viene cancellata dall’esdebitazione.

Il mio coniuge o convivente è cointestatario del contratto: che cosa succede a lui? La procedura riguarda solo il debitore che vi accede. Il cointestatario resta obbligato verso il locatore, e per i canoni arretrati il locatore conserva i suoi diritti verso coobbligati e fideiussori: l’art. 278, comma 6, li fa salvi anche dopo l’esdebitazione. Se anche il cointestatario è sovraindebitato, va valutata la procedura familiare dell’art. 66, che dopo il correttivo prevede espressamente la liquidazione controllata congiunta dei familiari.

Il deposito cauzionale lo perdo? Il deposito è un credito del debitore alla restituzione, che matura alla riconsegna dell’immobile. Se il contratto prosegue, resta vincolato presso il locatore; se il contratto cessa durante la procedura, la somma restituita può essere acquisita dal liquidatore, come è accaduto nel caso di Cremona per la cauzione di un immobile commerciale, mentre il locatore può far valere le sue ragioni per danni o arretrati.

Le pronunce che orientano la scelta

Le decisioni che seguono sono state verificate su testi integrali, massime o sintesi. I principi sono riformulati e non riproducono le massime. Va precisato che, sul punto specifico della sorte della locazione abitativa del debitore nella liquidazione controllata, non risulta una pronuncia di legittimità: le indicazioni vengono dalla prassi dei tribunali di merito e dai principi generali della Cassazione sulla procedura.

Sull’opzione 1 (prosecuzione e quota di mantenimento)

1. Trib. Verona, Sez. II civ., sentenza di apertura, R.G. 142/2024, camera di consiglio del 19/7/2024. Esclude dalla liquidazione 1.080 € al mese per dodici mensilità, comprensivi del canone di 450 €, destina alla procedura l’eccedenza e l’intera tredicesima e ammette la modifica della somma per spese impreviste e documentate. È il modello più chiaro di prosecuzione della locazione con il canone dentro la quota di mantenimento.

2. Trib. Terni, sentenza di apertura, camera di consiglio del 1/7/2024. Apre la liquidazione controllata di una debitrice in alloggio pubblico in locazione, con canoni e oneri condominiali insoluti tra i debiti, e rimette al giudice delegato la quantificazione della quota di reddito esclusa. Mostra che gli arretrati di affitto non impediscono l’accesso e che il rapporto locativo non viene toccato dall’apertura.

3. Cass. Sez. I, ord. n. 22074 del 31/7/2025 (nota da massima). L’apertura della liquidazione controllata non si nega per difetto di meritevolezza; la condotta del debitore conta nell’esdebitazione. Rilevante per chi teme che la morosità pregressa verso il locatore precluda l’ingresso nella procedura.

Sull’opzione 2 (ridimensionamento e capienza)

4. Trib. Ferrara, sentenza di apertura, R.G.P.U. 90/2025, decisione del 28/1/2026. Confronta stipendio (circa 1.050 € netti) e spese di mantenimento dichiarate (1.175 €) e conclude che nessuna quota di reddito può andare ai creditori, valorizzando l’attivo patrimoniale; nello stesso provvedimento i canoni di un appartamento di proprietà del debitore concesso in locazione a terzi (450 € al mese) sono destinati integralmente alla procedura. Illustra le due facce della locazione: il canone pagato dal debitore riduce il reddito disponibile, quello incassato dal debitore entra nella massa.

5. Cass. Sez. I, ord. n. 28576 del 28/10/2025 (massima Brocardi, art. 270). La relazione dell’OCC è requisito di ammissibilità e il giudice ne verifica completezza e attendibilità, non il semplice deposito. Una relazione che ignora la sostenibilità del canone e l’eventuale alternativa abitativa è esposta a censure.

6. Cass. Sez. I, ord. n. 11603 del 28/4/2026 (nota da sintesi). Conferma che la meritevolezza non è condizione di apertura ma che la relazione dell’OCC sulle cause dell’indebitamento e sulla diligenza è requisito di ammissibilità con controllo sostanziale. Rilevante quando il sovraindebitamento è legato proprio a un canone insostenibile.

7. Trib. Reggio Calabria, n. 12/2025. L’incapienza va eccepita dal debitore contro la domanda di liquidazione proposta dal creditore. Utile nello scenario in cui un canone elevato azzera l’attivo e il debitore deve scegliere tra ridimensionamento e strada dell’incapiente.

Sull’opzione 3 (subentro e contratti pendenti)

8. Trib. Cremona, sentenza n. 47/2025, R.G. 37/2025, pubblicata il 14/7/2025. Per una locazione commerciale, dispone il recesso del liquidatore con preavviso di sei mesi per consentire la vendita competitiva dell’azienda, qualifica come prededucibili i canoni successivi all’apertura, pone a carico della debitrice il versamento alla procedura di un importo almeno pari al canone e acquisisce la cauzione di 4.800 €. È l’esempio di una gestione attiva del contratto quando l’immobile ha valore per la massa.

9. Cass. n. 28573/2025 (massima Brocardi, art. 270). Il termine per le domande di partecipazione dell’art. 270, comma 2, lettera d), è perentorio; la domanda tardiva richiede la rimessione in termini dell’art. 273, comma 7. Riguarda il locatore che vuole far valere canoni arretrati o il credito da scioglimento: il termine fissato dalla sentenza va rispettato, anche in agosto.

10. Cass. Sez. I, ord. n. 28483 del 27/10/2025 (massima Brocardi, artt. 51 e 65). La sanzione dell’art. 51, comma 15, per le impugnazioni proposte in mala fede si applica anche alla liquidazione controllata, in forza dei rinvii degli artt. 270, comma 5, e 65, comma 2. Pesa su chi pensa di contestare in modo strumentale le scelte sul contratto.

Sull’esito finale per il locatore

11. Cass. Sez. I, ord. n. 28505 del 6/11/2024 (nota da massima, caso regolato dalla legge fallimentare). La scarsa consistenza del patrimonio non preclude l’esdebitazione se non dipende da condotte ostruzionistiche, fraudolente o distrattive; l’art. 280 CCII non contiene un requisito di soddisfazione minima. Per il debitore che destina gran parte del reddito al canone, il riparto modesto non è di per sé un ostacolo.

12. Corte cost., ord. n. 104/2026, e art. 278, comma 2, CCII. Per i creditori anteriori che non partecipano al concorso, come il locatore che non insinua gli arretrati, l’esdebitazione opera solo per la parte eccedente la percentuale riconosciuta ai creditori di pari grado. La Corte, con l’ord. 104/2026, ha restituito gli atti ai Tribunali di Verona e Milano; le ordinanze sono state ripubblicate nella G.U. 1ª serie speciale n. 38 del 23/9/2026, e la questione è di nuovo pendente. Per il debitore conduttore significa che è prudente indicare comunque il locatore nell’elenco dei creditori, così che sia messo in condizione di partecipare.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Quando il dubbio riguarda la casa in affitto, lo Studio lavora sui documenti del contratto e sui numeri del bilancio familiare prima del deposito del ricorso, perché è lì che si decide quale delle opzioni potrà essere sostenuta. In concreto:

1. Esaminiamo il contratto di locazione: tipologia (canone libero, concordato, transitorio), durata residua, registrazione, clausole di recesso e di risoluzione, garanzie prestate da terzi, deposito cauzionale.
2. Ricostruiamo la posizione verso il locatore: canoni e oneri arretrati alla data della domanda, eventuali intimazioni di sfratto, decreti ingiuntivi o accordi di rientro, distinguendo ciò che diventerà credito concorsuale da ciò che maturerà dopo l’apertura.
3. Costruiamo il prospetto delle spese di mantenimento: canone, oneri, utenze, spese per i figli e per la salute, con la documentazione che l’OCC e il giudice chiedono per ritenere congrua la quota da escludere ai sensi dell’art. 268, comma 4, lettera b).
4. Confrontiamo il canone con il mercato locale e con il nucleo familiare, per stabilire se la prosecuzione è difendibile o se conviene proporre per primi un ridimensionamento.
5. Simuliamo le tre strade sugli stessi dati: prosecuzione, ridimensionamento, subentro, con l’effetto sul riparto ai creditori e sulla sostenibilità per il debitore nel triennio.
6. Valutiamo quale delle opzioni regge davanti al giudice nel tuo caso specifico, anche alla luce della necessità dell’attestazione di attivo richiesta dall’art. 268, comma 3, e della possibile alternativa dell’art. 283 o della ristrutturazione dei debiti del consumatore.
7. Prepariamo le istanze al giudice delegato: determinazione o modifica della quota di mantenimento, autorizzazione di spese una tantum per il trasloco e il nuovo deposito, gestione del deposito cauzionale.
8. Seguiamo i rapporti con il liquidatore e con il locatore sulla dichiarazione dell’art. 270, comma 6, sul recesso e sulla riconsegna dell’immobile, per evitare morosità durante la procedura.
9. Difendiamo il debitore nel procedimento di sfratto, quando il locatore agisce per canoni anteriori o successivi all’apertura, coordinando la difesa con la procedura.
10. Curiamo l’istanza di esdebitazione al termine del triennio (art. 282), verificando che la condotta tenuta sul contratto di locazione non offra argomenti contrari.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Per questo tema pesa in modo particolare la qualifica di Gestore della crisi e di fiduciario di un OCC: la quota di mantenimento, la valutazione del canone e la relazione sulla sostenibilità della procedura sono esattamente gli atti che l’Organismo redige e che il giudice controlla. A ciò si aggiunge la continuità di strategia fino in Cassazione: la scelta fatta oggi sul contratto, se contestata da un creditore o dal locatore, viene difesa negli eventuali reclami e impugnazioni dallo stesso professionista, senza cambiare mani. Avvocati e commercialisti dello staff lavorano insieme sullo stesso fascicolo, perché il canone tocca sia il bilancio familiare sia le posizioni fiscali e bancarie che compongono il passivo.

Chiusura

La risposta alla domanda del titolo è dunque articolata: nella maggior parte dei casi il contratto di affitto della casa in cui si vive prosegue, con il canone compreso nella somma che il giudice lascia al debitore; ma l’art. 270, comma 6, attribuisce al liquidatore una scelta, il giudice controlla la congruità della quota, e un canone sproporzionato o un immobile con valore per la massa possono portare a strade diverse. La scelta dipende dal caso concreto, e sbagliarla costa tempo e diritti: una morosità successiva all’apertura non si cancella con l’esdebitazione, un recesso affrettato non si revoca, una quota di mantenimento mal documentata riduce le possibilità di arrivare in fondo.

Lo Studio Monardo affronta questa materia dall’interno degli strumenti che la regolano: la qualifica di Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e il ruolo di professionista fiduciario di un OCC consentono di conoscere il modo in cui l’Organismo e il liquidatore valutano il canone e le spese di mantenimento, mentre la qualifica di cassazionista garantisce che la linea scelta venga sostenuta, se necessario, in ogni grado.

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