Il concordato minore permette davvero a un artigiano edile pieno di debiti di tenersi la casa in cui vive con la famiglia? È la domanda che arriva più spesso da chi ha una ditta individuale nel settore delle costruzioni: cantieri pagati in ritardo o mai pagati, fornitori di materiali che hanno smesso di fare credito, contributi INPS e versamenti alla Cassa Edile arretrati, cartelle che si accumulano. Intanto sulla casa, magari ancora gravata da un mutuo, pesa la paura di un’ipoteca giudiziale o di un pignoramento. Non esiste una risposta valida per tutti, ed è proprio questo il punto: il concordato minore può consentire di conservare l’abitazione, ma solo a condizioni precise, e in alcune situazioni un’altra strada si rivela più solida. Il fatto che il codice lo permetta conta poco. Conta capire se, nel caso concreto, i numeri dell’impresa e il valore della casa reggono il confronto che la legge impone con l’alternativa liquidatoria.

Il nostro approccio parte da qui. Lo Studio Monardo lavora su questi bivi perché l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC: conosce dall’interno il percorso che l’Organismo di composizione della crisi deve attestare, cioè la stessa relazione su cui si decide la sorte della casa. È inoltre Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, e questo conta quando l’artigiano deve valutare se aprire prima una trattativa con i creditori e passare al concordato minore solo in un secondo momento.

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Il quadro di partenza: perché la casa dell’artigiano è esposta

Il primo dato va messo a fuoco con chiarezza. L’artigiano edile che lavora come ditta individuale risponde dei debiti dell’impresa con tutto il suo patrimonio personale, casa compresa. Tra il patrimonio della ditta e quello della persona non c’è separazione: il fornitore di calcestruzzo non pagato, l’Agenzia delle Entrate-Riscossione e la banca che ha concesso il fido aziendale possono aggredire anche l’abitazione intestata all’artigiano. Lo stesso vale per il socio di una società di persone, per i debiti sociali di cui risponde illimitatamente.

Il secondo dato riguarda la porta d’accesso. Il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019, come modificato dal correttivo D.Lgs. 136/2024) riserva le procedure di sovraindebitamento ai debitori che non possono finire in liquidazione giudiziale. Tra questi c’è l’imprenditore minore. Secondo l’art. 2, comma 1, lett. d), è impresa minore quella che, nei tre esercizi precedenti la domanda (o dall’inizio dell’attività, se più breve), ha presentato congiuntamente un attivo patrimoniale annuo non superiore a 300.000 euro, ricavi annui non superiori a 200.000 euro e debiti, anche non scaduti, non superiori a 500.000 euro. Gran parte delle ditte edili individuali rientra in questi limiti. Quando il fatturato di qualche anno di lavori buoni ha superato la soglia dei ricavi, la verifica va fatta esercizio per esercizio, perché basta uno sforamento per cambiare procedura.

Il terzo dato elimina una scorciatoia che molti immaginano. Il piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (art. 67) non è utilizzabile per i debiti dell’impresa. Dopo il correttivo, l’art. 2, comma 1, lett. e) definisce il consumatore come la persona fisica che accede agli strumenti di regolazione della crisi per i debiti contratti in tale qualità. I debiti nati dai cantieri non lo sono. Per l’artigiano edile la scelta reale è tra il concordato minore, la liquidazione controllata e, come passaggio preliminare, la composizione negoziata per le imprese sotto soglia.

Il quarto dato è il criterio che decide quasi tutto. In ciascuna procedura, quando un creditore contesta, il giudice confronta ciò che la proposta offre con ciò che lo stesso creditore otterrebbe se i beni venissero venduti (art. 80, comma 3, per il concordato minore). La casa è spesso il bene di maggior valore dell’artigiano. Salvarla significa offrire ai creditori, con i flussi dell’impresa o con risorse di terzi, almeno quanto ricaverebbero dalla sua vendita al netto delle garanzie e dei costi. Su questa equazione si gioca il confronto tra le opzioni.

I tratti che rendono particolare la crisi dell’impresa edile

L’impresa edile ha caratteristiche che pesano sulla scelta in modo diverso rispetto ad altri settori, e conviene metterle in evidenza prima del confronto.

Gli incassi sono discontinui. Il reddito non arriva con regolarità mensile, ma per stati di avanzamento lavori, spesso pagati in ritardo e talvolta trattenuti a garanzia fino al collaudo. Un piano di concordato che promette rate costanti deve tenere conto di questi sfasamenti, altrimenti rischia l’inadempimento già nei primi mesi. Il rovescio della medaglia è che i crediti verso committenti, se certi ed esigibili, sono essi stessi un attivo che può entrare nel piano.

Il debito previdenziale ha un peso operativo, non solo economico. Per lavorare in cantiere e partecipare agli appalti l’impresa ha bisogno di dimostrare la regolarità contributiva. Debiti non regolarizzati verso INPS e Cassa Edile possono quindi bloccare l’attività proprio nel momento in cui servirebbe per sostenere il piano. Il modo in cui la procedura incide sul rilascio del documento di regolarità va verificato caso per caso con gli enti, e la proposta deve prevedere la sistemazione di queste posizioni con priorità.

I mezzi d’opera sono spesso finanziati o in leasing. Escavatori, ponteggi e furgoni sono indispensabili per la continuità e raramente sono di proprietà piena. La loro sorte va decisa nel piano: proseguire i contratti, restituire i beni non necessari, sfruttare l’art. 75, comma 3, per i mutui garantiti da beni strumentali.

Infine, le garanzie di terzi sono frequenti. Polizze fideiussorie per gli appalti, fideiussioni personali di coniugi e genitori a favore della banca, coobbligazioni nei contratti di fornitura: tutte restano in piedi anche dopo l’omologa (art. 79, comma 5), e l’art. 74, comma 3, impone di formare una classe apposita per i creditori titolari di garanzie prestate da terzi. Chi pensa di salvare la casa propria deve sapere fin dall’inizio se, così facendo, espone la casa di un familiare garante.

Va infine ricordato un aspetto di calendario. I termini dei procedimenti disciplinati dal Codice della crisi corrono anche in agosto, perché l’art. 9, comma 1, esclude per essi la sospensione feriale. Diverso è il caso delle cause ordinarie collegate, come l’opposizione a un decreto ingiuntivo del fornitore, o del ricorso tributario contro un avviso di accertamento: lì la sospensione dal 1° al 31 agosto prevista dalla L. 742/1969 continua ad applicarsi. Confondere i due regimi è un errore che può costare un termine decisivo.

Opzione 1 – Il concordato minore in continuità: l’impresa continua e la casa resta

In cosa consiste

È la forma tipica del concordato minore. L’art. 74, comma 1, consente ai debitori sovraindebitati diversi dal consumatore di proporre ai creditori un accordo quando consente di proseguire l’attività imprenditoriale o professionale. La proposta ha contenuto libero (comma 3): può prevedere il pagamento parziale dei crediti in qualsiasi forma, la divisione dei creditori in classi e tempi di esecuzione specificamente indicati. Va presentata tramite un OCC, con la documentazione dell’art. 75, comma 1: bilanci o scritture contabili e fiscali, dichiarazioni dei redditi, IRAP e IVA dei tre anni precedenti, relazione aggiornata sulla situazione economica, elenco dei creditori, atti di straordinaria amministrazione degli ultimi cinque anni, entrate della famiglia.

Per la casa contano due regole. La prima riguarda il mutuo: l’art. 75, comma 2-bis, introdotto dal correttivo, consente al debitore persona fisica di continuare a pagare alle scadenze originarie le rate del mutuo ipotecario sull’abitazione principale. Servono tre condizioni: il debitore deve essere in regola con i pagamenti alla data della domanda, oppure essere autorizzato dal giudice a pagare capitale e interessi scaduti; l’OCC deve attestare che, vendendo il bene a valore di mercato, il credito della banca sarebbe pagato per intero; l’OCC deve attestare inoltre che il rimborso non lede gli altri creditori. La seconda regola riguarda il valore residuo della casa, cioè la parte non coperta dal mutuo: i creditori chirografari e privilegiati devono ricevere complessivamente almeno quanto otterrebbero se quella parte fosse liquidata.

Quando ha senso: tre scenari

• Primo scenario. L’artigiano ha ancora cantieri attivi o commesse firmate e un margine mensile, anche modesto ma stabile, da destinare ai creditori per quattro o cinque anni. La casa ha un mutuo residuo contenuto e il valore libero non è sproporzionato rispetto a ciò che il piano può offrire.
• Secondo scenario. La crisi nasce da un evento circoscritto, come un committente insolvente o un contenzioso su un appalto, e non da un’attività strutturalmente in perdita. Tolto il peso dei debiti pregressi, l’impresa torna in equilibrio.
• Terzo scenario. Una parte consistente del debito è verso il Fisco e l’INPS, enti che possono essere trascinati da una maggioranza favorevole o, se la loro adesione è determinante, dal giudice con il meccanismo dell’art. 80, comma 3, quando la proposta risulta conveniente rispetto alla liquidazione.

Come si esegue in sintesi

Con la domanda il debitore può chiedere il divieto di iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari (art. 78, comma 2, lett. d). Se c’è un pignoramento immobiliare sulla casa, questo è lo strumento che lo blocca fino all’omologazione definitiva. Il giudice, se la domanda è ammissibile, apre la procedura con decreto non soggetto a reclamo, ne dispone la pubblicità e la trascrizione, assegna ai creditori un termine non superiore a trenta giorni per aderire o dissentire. Il concordato è approvato con la maggioranza dei crediti ammessi al voto (art. 79, comma 1), e il silenzio vale come consenso (comma 3). Se la proposta è in continuità ed è omologabile ai sensi dell’art. 112, comma 2, il giudice nomina un commissario giudiziale (art. 78, comma 2-bis).

Vantaggi motivati

Il vantaggio principale è evidente: la casa non viene venduta e l’impresa continua a produrre reddito. A questo si aggiungono la protezione dalle esecuzioni durante la procedura, la possibilità di falcidiare i debiti fiscali e contributivi senza la transazione fiscale del concordato preventivo (Cass. n. 14555/2026) e la regola del silenzio-assenso, che in un ceto creditorio fatto di molti piccoli fornitori favorisce l’approvazione. Per i mezzi d’opera finanziati, l’art. 75, comma 3, consente di proseguire il rimborso del mutuo garantito da beni strumentali alle stesse condizioni previste per la casa.

Rischi e svantaggi onesti

Il rovescio della medaglia è altrettanto netto. Il piano in continuità è una promessa sul futuro e l’onere di dimostrarne la sostenibilità ricade sul debitore. Il Tribunale di Brescia, in una pronuncia del 25 settembre 2024 commentata da EC News (numero non indicato nella fonte), ha negato l’omologa a un concordato minore perché il debitore non aveva provato di poter far fronte alle obbligazioni correnti. Il dato decisivo erano i debiti nuovi accumulati dopo il deposito. Per un’impresa edile, dove gli incassi dipendono dagli stati di avanzamento lavori, questo è il punto delicato. Va soppesato anche l’ordine delle prelazioni: la Cassazione (Sez. I, sent. n. 28574 del 28 ottobre 2025) ha affermato che la proposta deve rispettare le cause legittime di prelazione, e il giudice può rilevarne d’ufficio la violazione già in sede di ammissibilità. Non si può quindi “spostare” denaro dai privilegiati ai chirografari per rendere il piano più appetibile. Infine, se il piano fallisce dopo l’omologa, l’omologazione può essere revocata e si apre la strada della liquidazione controllata.

Pronunce a supporto

Il Tribunale di Udine, con decreto del 15 dicembre 2025 (R.G. P.U. 58-2/2025), ha aperto un concordato minore in continuità con più classi, riconoscendo al creditore ipotecario di primo grado il pagamento secondo il piano di ammortamento sulla base dell’attestazione dell’OCC. Il Tribunale di Grosseto, con decreto del 4 luglio 2025 (ricorso n. 50/2025), ha aperto un concordato in continuità di un’impresa individuale sotto soglia, titolare di quote immobiliari tra cui l’abitazione, con il divieto di azioni esecutive fino all’omologa definitiva.

Il profilo ideale di questa opzione è l’artigiano che ha ancora lavoro, un margine dimostrabile con dati contabili e una casa il cui valore libero può essere “ricomprato” con i flussi del piano in un orizzonte di quattro o cinque anni.

Opzione 2 – Il concordato minore con risorse esterne: quando l’attività si ferma ma la famiglia interviene

In cosa consiste

Non sempre l’impresa edile può continuare. Capita che l’artigiano abbia già chiuso i cantieri e trovato un impiego da dipendente, o che l’attività sia in perdita strutturale. L’art. 74, comma 2, prevede per questi casi un concordato minore diverso: fuori dall’ipotesi della continuità, la proposta è ammessa solo quando è previsto l’apporto di risorse esterne che aumentino in misura apprezzabile l’attivo disponibile al momento della domanda. La legge non fissa una percentuale minima. Le risorse esterne sono quelle che non provengono dal patrimonio del debitore: tipicamente il coniuge, un genitore, un fratello che mette a disposizione una somma. Nella pratica, è proprio questa somma a “sostituire” il valore della casa nella massa da distribuire.

Quando ha senso: tre scenari

• Primo scenario. La casa è cointestata con il coniuge, che non ha debiti ed è disposto a versare ai creditori un importo pari almeno al valore della quota dell’artigiano, al netto del mutuo.
• Secondo scenario. L’artigiano ha cessato l’attività ma è ancora iscritto al registro delle imprese, ha un reddito da lavoro dipendente e un familiare pronto a contribuire con una somma una tantum.
• Terzo scenario. L’impresa è ferma per una causa esterna, come un sequestro di cantiere o una malattia, e la continuità non è dimostrabile, mentre l’apporto familiare è certo e documentabile.

Come si esegue in sintesi

La sequenza procedurale è la stessa dell’Opzione 1 (domanda tramite OCC, decreto di apertura, voto, omologazione), con una differenza sostanziale: l’impegno del terzo deve essere serio e verificabile, in genere con una dichiarazione irrevocabile e, ove possibile, con il deposito delle somme o una garanzia. L’OCC deve valutarne la consistenza nella relazione.

Vantaggi motivati

A fronte della chiusura dell’impresa, la casa può restare in famiglia senza passare per una vendita competitiva, che di regola realizza meno del valore di mercato. I creditori incassano subito o in tempi brevi, e questo argomento pesa nel voto. Per le banche, ricevere una somma certa oggi può valere più di un’asta incerta fra due anni.

Rischi e svantaggi onesti

L’elemento dirimente è il confronto con la liquidazione. Se l’apporto esterno non supera ciò che i creditori otterrebbero vendendo la casa, basta un creditore che contesta la convenienza per bloccare l’omologa (art. 80, comma 3). C’è poi un nodo di tempistica che va tenuto presente prima di qualunque scelta formale. Secondo la sintesi pubblicata da iusletter, la Cassazione (Sez. I, n. 20141 del 16 giugno 2026) ha ritenuto inammissibile il concordato minore dell’imprenditore individuale già cancellato dal registro delle imprese. L’artigiano che chiude la partita IVA e si cancella prima di valutare la procedura rischia di precludersi questa strada. Il terzo che paga, infine, deve sapere che la sua somma serve a liberare l’artigiano e non lo garantisce di nulla: i diritti dei creditori verso eventuali fideiussori e coobbligati restano salvi (art. 79, comma 5).

Pronunce a supporto

La disciplina dell’art. 74, comma 2, è recente e la giurisprudenza edita sul punto è ancora scarna. Le sintesi lette in questa ricerca descrivono omologhe di concordati liquidatori sostenuti solo da finanza di terzi, ma senza estremi del tutto univoci: per questo non vengono riportate qui. Resta fermo il principio, comune alle due forme di concordato minore, affermato da Cass. Sez. I, ord. n. 14800 del 18 maggio 2026: non serve una “meritevolezza” autonoma come per il consumatore, ma conta l’adempimento completo e veritiero degli obblighi informativi. Un racconto non attendibile delle cause della crisi o del patrimonio è un vizio che incide sull’ammissibilità e sull’omologa.

Il profilo ideale di questa opzione è l’artigiano che ha chiuso o sta chiudendo con l’attività ma resta iscritto, ha una famiglia in grado di mettere sul tavolo una somma superiore al valore netto della sua quota di casa, e vuole evitare la vendita all’asta.

Opzione 3 – La liquidazione controllata con esdebitazione: la casa si vende, i debiti si chiudono

In cosa consiste

È la procedura liquidatoria del sovraindebitamento (artt. 268 ss.). Il debitore, con ricorso al tribunale, chiede che i suoi beni siano liquidati da un liquidatore sotto il controllo del giudice. Al termine, o comunque decorsi tre anni dall’apertura, opera l’esdebitazione: l’art. 282 prevede che sia dichiarata con decreto motivato del tribunale, su istanza del debitore o segnalazione del liquidatore, se ricorrono le condizioni dell’art. 280 e se il debitore non ha determinato il sovraindebitamento con colpa grave, malafede o frode. In questa opzione la casa, se è di proprietà dell’artigiano, entra nella liquidazione e di norma viene venduta. Restano fuori solo i beni indicati dall’art. 268, comma 4: crediti e cose impignorabili, la parte di reddito necessaria al mantenimento della famiglia fissata dal giudice, i beni del fondo patrimoniale e i loro frutti, salvo quanto previsto dall’art. 170 del codice civile.

Quando ha senso: tre scenari

• Primo scenario. I debiti sono così elevati rispetto al reddito che nessun piano, nemmeno con aiuti familiari, può eguagliare il valore della casa: in questo caso il concordato minore non sarebbe omologabile.
• Secondo scenario. La casa è già gravata da un pignoramento avanzato e da più ipoteche, il valore libero è prossimo a zero e la vera priorità diventa liberarsi dei debiti per ripartire.
• Terzo scenario. L’artigiano non possiede immobili di valore o è comproprietario per una quota marginale, mentre il peso dei debiti fiscali e contributivi gli impedisce di lavorare in modo regolare.

Come si esegue in sintesi

Il ricorso va accompagnato dalla relazione dell’OCC. Il tribunale apre la procedura e nomina il liquidatore; se la domanda è del debitore, conferma l’OCC (art. 270, comma 2, lett. b). I creditori hanno un termine, non superiore a novanta giorni, per presentare le domande. Il liquidatore vende i beni con procedure competitive e distribuisce il ricavato secondo le prelazioni. Se è il debitore persona fisica a chiedere l’apertura, l’art. 268, comma 3, richiede che l’OCC attesti la possibilità di acquisire attivo da distribuire.

Vantaggi motivati

Non serve il voto dei creditori. Inoltre, come ha chiarito la Cassazione (Sez. I, ord. n. 22074 del 31 luglio 2025, e ord. n. 11603 del 28 aprile 2026), l’apertura non può essere negata con un giudizio di non meritevolezza: la condotta del debitore conta nella fase successiva dell’esdebitazione, mentre la relazione dell’OCC resta un requisito di ammissibilità che il giudice controlla nella sostanza. Il risultato finale è la liberazione dai debiti residui, con le eccezioni dell’art. 278, comma 7 (obblighi di mantenimento e alimentari, risarcimenti da illecito extracontrattuale, sanzioni penali e amministrative non accessorie a debiti estinti).

Rischi e svantaggi onesti

Il prezzo è la casa. Va considerato anche che il creditore fondiario conserva una posizione di forza: la Cassazione (Sez. I, n. 22914 del 19 agosto 2024), decidendo su rinvio pregiudiziale, ha affermato che il privilegio processuale dell’art. 41 TUB opera anche nella liquidazione controllata. La banca che ha erogato il mutuo fondiario può quindi proseguire la propria esecuzione individuale sull’immobile. I familiari possono partecipare alla vendita competitiva per riacquistare la casa, ma senza alcuna garanzia di aggiudicazione e al prezzo che il mercato esprime. Il triennio di procedura, infine, comporta l’acquisizione dei beni sopravvenuti e di una quota del reddito eccedente il mantenimento.

Pronunce a supporto

Oltre alle ordinanze già richiamate, Cass. Sez. I n. 6865 del 14 marzo 2025 (sintesi iusletter) ha precisato che il compenso del gestore è prededucibile, ma non può essere prelevato dal ricavato dei beni ipotecati: un dato che incide sul calcolo di quanto resta ai chirografari dopo la vendita della casa.

Il profilo ideale di questa opzione è l’artigiano per cui la casa è già, di fatto, persa o non salvabile a condizioni sostenibili, e che ha come obiettivo principale chiudere il passato e ricominciare a lavorare senza esposizione debitoria.

Opzione 4 – La composizione negoziata per l’impresa sotto soglia: trattare prima, scegliere dopo

In cosa consiste

L’art. 25-quater consente all’imprenditore commerciale e agricolo con i requisiti dell’impresa minore, in condizioni di squilibrio patrimoniale o economico-finanziario che rendono probabile la crisi o l’insolvenza, di chiedere la nomina di un esperto indipendente quando il risanamento è ragionevolmente perseguibile. L’istanza si presenta al segretario generale della camera di commercio della sede legale, con i documenti indicati dalla norma; per l’impresa minore non è richiesto il progetto di piano. Se le trattative riescono, si possono concludere un contratto con uno o più creditori, un accordo con il contenuto dell’art. 62 o un accordo sottoscritto anche dall’esperto (comma 3). In alternativa, il comma 4 apre espressamente le porte al concordato minore, alla liquidazione controllata o al concordato semplificato.

Quando ha senso

Questa strada si presta all’artigiano che ha due o tre creditori principali, per esempio la banca del fido, il fornitore storico e l’erario, e una crisi ancora reversibile. Si presta anche a chi vuole verificare la disponibilità dei creditori prima di esporsi con una domanda giudiziale, e a chi ha bisogno di tempo per dimostrare la tenuta dei nuovi cantieri.

Vantaggi e rovescio della medaglia

La procedura è riservata e stragiudiziale. È possibile chiedere le misure protettive degli artt. 18 e 19, applicabili all’impresa minore “in quanto compatibili” (art. 25-quater, comma 5). Gli atti autorizzati dal tribunale conservano i loro effetti anche se segue un concordato minore omologato (comma 6). Va soppesato, però, che l’accordo vincola solo chi lo firma: non esiste un meccanismo di maggioranza che obblighi i dissenzienti. Per i debiti fiscali, l’estensione della transazione fiscale alla composizione negoziata per l’impresa minore resta una questione aperta, perché il richiamo dell’art. 25-quater, comma 5, opera solo nei limiti della compatibilità. Sul piano pratico, va considerata anche la natura dei creditori dell’impresa edile: la banca e il fornitore principale sono interlocutori abituati a negoziare, mentre gli enti pubblici seguono procedure rigide e tempi propri. Se il debito pubblico è prevalente, la trattativa rischia di non portare a un accordo e serve soprattutto a guadagnare tempo e a ordinare i conti in vista del concordato minore. A tutto questo si aggiunge il compenso dell’esperto, che l’art. 25-ter fissa con un minimo di legge di 4.000 euro, oltre ai diritti camerali. Il profilo ideale è l’artigiano con pochi creditori rilevanti e una crisi probabile più che conclamata, che usa la trattativa come banco di prova prima del concordato minore.

Le quattro strade alla prova dei numeri

Le simulazioni che seguono sono ipotesi dimostrative, costruite con dati di fantasia, e non casi reali dello Studio. Servono a mostrare come cambia l’esito quando gli stessi dati di partenza attraversano procedure diverse.

Dati comuni a tutte le ipotesi. Ditta individuale edile, sotto le soglie dell’impresa minore. Debiti complessivi 187.340 €, così ripartiti: Agenzia delle Entrate e Agenzia delle Entrate-Riscossione 71.860 €; INPS 23.410 €; Cassa Edile 6.950 €; fornitori di materiali e noli 38.200 €; banca per scoperto di conto aziendale 21.730 €; mutuo residuo sulla casa di abitazione 25.190 €, garantito da ipoteca di primo grado, con rate da 412 € al mese regolarmente pagate. I debiti diversi dal mutuo ammontano quindi a 162.150 €. La casa, intestata per intero all’artigiano, ha un valore di mercato stimato in 168.000 €; furgone e attrezzature valgono 9.400 €. Un fornitore ha già notificato un pignoramento immobiliare sulla casa.

Il termine di paragone: quanto renderebbe la liquidazione. Ipotizzando una vendita competitiva al 90% del valore di mercato, la casa realizzerebbe 151.200 €. Dedotti i 25.190 € del mutuo ipotecario, restano 126.010 €. Sottraendo i costi della procedura (stimati per ipotesi in 13.650 €, tenuto conto che il compenso del gestore non grava sul ricavato dei beni ipotecati secondo Cass. 6865/2025) e aggiungendo i 9.400 € di furgone e attrezzature, la massa disponibile per gli altri creditori è di circa 121.760 €, pari a circa il 75,1% dei 162.150 € di debiti. È questa la cifra che ogni proposta di concordato minore deve almeno eguagliare per resistere a un creditore che ne contesta la convenienza.

Ipotesi A – Concordato minore in continuità (Opzione 1)

L’artigiano ha due cantieri in corso e un margine medio, documentato dalle scritture, di 1.720 € al mese da destinare ai creditori per 60 mesi: 103.200 €. La moglie, non debitrice, si impegna a versare 24.000 € alla data dell’omologa. Il furgone e le attrezzature restano all’impresa, perché servono alla continuità. Totale offerto ai creditori diversi dalla banca mutuante: 127.200 €, cioè circa il 78,4%. Il mutuo prosegue con le rate originarie ai sensi dell’art. 75, comma 2-bis, perché l’artigiano è in regola e l’OCC attesta che la vendita della casa coprirebbe per intero il residuo di 25.190 €.

La sequenza dei tempi: domanda depositata martedì 3 novembre 2026; decreto di apertura giovedì 10 dicembre 2026, con divieto di proseguire le azioni esecutive, che blocca il pignoramento del fornitore; termine per le dichiarazioni dei creditori fissato a lunedì 11 gennaio 2027. Sul voto, Erario e INPS insieme rappresentano 95.270 €, il 58,8% dei crediti diversi dal mutuo. Se si oppongono, la maggioranza non si forma con i soli fornitori. A quel punto la proposta può essere omologata solo se il giudice ritiene che la loro adesione sia determinante e che la proposta sia per loro più conveniente della liquidazione (art. 80, comma 3). Con 127.200 € contro 121.760 €, il margine c’è, ma è di appena 5.440 €: una stima della casa più alta di qualche migliaio di euro lo azzererebbe.

Ipotesi B – Concordato minore con risorse esterne (Opzione 2)

Stessi debiti, ma l’artigiano ha smesso di lavorare in proprio ed è assunto come operaio con uno stipendio che, dedotto il mantenimento della famiglia, lascia 350 € al mese per 48 mesi: 16.800 €. Furgone e attrezzature vengono venduti per 9.400 €. Il fratello offre 85.000 €. Totale: 111.200 €, contro i 121.760 € della liquidazione. Mancano 10.560 €: con questi numeri, un solo creditore dissenziente che contesta la convenienza basterebbe a far negare l’omologa. Per rendere la proposta solida, l’apporto esterno dovrebbe salire almeno a 95.560 €, preferibilmente con un margine ulteriore per assorbire eventuali scostamenti nella stima della casa. La premessa, poi, è che l’artigiano sia ancora iscritto al registro delle imprese: se si fosse già cancellato, la proposta incontrerebbe l’ostacolo indicato da Cass. 20141/2026.

Ipotesi C – Liquidazione controllata (Opzione 3)

Ricorso depositato martedì 3 novembre 2026, apertura martedì 1° dicembre 2026, termine per le domande dei creditori non superiore a novanta giorni. La casa viene venduta; la banca fondiaria, forte del privilegio processuale riconosciuto da Cass. 22914/2024, può anche coltivare la propria esecuzione. Gli altri creditori ricevono, in base alle prelazioni, circa 121.760 € complessivi. Decorsi tre anni dall’apertura, cioè da dicembre 2029, o prima se la procedura si chiude, l’artigiano può ottenere l’esdebitazione per i debiti residui, se ricorrono le condizioni degli artt. 280 e 282. La famiglia perde la casa, a meno di aggiudicarsela nella vendita al prezzo di mercato.

Lettura comparata delle tre ipotesi

Messe una accanto all’altra, le tre ipotesi mostrano che la stessa casa e gli stessi debiti portano a esiti opposti a seconda di due sole variabili: il margine dell’impresa e la disponibilità di risorse di terzi. Nell’Ipotesi A la casa si salva, ma con un margine sottile che rende decisiva la qualità della stima e la tenuta dei flussi per cinque anni. Nell’Ipotesi B la casa si salva solo se l’apporto familiare cresce di oltre diecimila euro; diversamente, il concordato è esposto all’opposizione di qualunque creditore. Nell’Ipotesi C la casa si perde, ma il risultato per i creditori è lo stesso del termine di paragone e l’artigiano ottiene, a distanza di tre anni, la liberazione dai debiti residui. A fronte di questo vantaggio di certezza, la liquidazione sacrifica proprio il bene che si voleva proteggere. Nessuna delle tre soluzioni è in astratto migliore: la differenza la fanno i dati, che vanno raccolti e verificati prima di depositare qualsiasi domanda.

Una trappola di calendario comune a tutte le ipotesi

Supponiamo che il decreto di inammissibilità della domanda di concordato minore sia comunicato giovedì 15 luglio 2027. Il reclamo va proposto entro trenta giorni (art. 78, comma 1): la scadenza cade sabato 14 agosto 2027 e slitta a lunedì 16 agosto 2027. Il termine corre in pieno agosto, perché l’art. 9, comma 1, esclude la sospensione feriale nei procedimenti del Codice della crisi. Se lo stesso giorno l’artigiano ricevesse un avviso di accertamento, il ricorso tributario (sessanta giorni dalla notifica; oggi la disciplina è quella del D.Lgs. 546/1992, mentre dal 1° gennaio 2027 si applicherà il testo unico della giustizia tributaria, D.Lgs. 175/2024) seguirebbe invece la sospensione dal 1° al 31 agosto prevista dalla L. 742/1969, con scadenza giovedì 14 ottobre 2027 anziché lunedì 13 settembre.

Il confronto in tabella

La tabella mette in fila gli elementi che, nella valutazione, pesano di più. Nella riga dei costi sono indicati solo quelli della procedura previsti dalla legge: contributi, compensi degli organi nominati dal giudice o dalla camera di commercio, spese di pubblicità. Gli importi esatti del contributo unificato e dei diritti vanno verificati presso la cancelleria o la camera di commercio competente al momento del deposito, perché dipendono dal tipo di atto. Va letta tenendo presente che ogni casella descrive la tendenza generale, non l’esito di un caso specifico: due artigiani con lo stesso debito possono trovarsi su colonne diverse per effetto di un solo dato, come il valore della casa o la presenza di un familiare disposto a contribuire.

I criteri per scegliere

Il confronto tra le opzioni non si risolve con una regola fissa, ma con un ragionamento condizionale. Cinque criteri, in particolare, tendono a spostare l’ago della bilancia.

Primo criterio: il margine dell’impresa è dimostrabile con documenti, non solo con previsioni. Se le scritture contabili degli ultimi esercizi mostrano un’attività che, al netto della crisi, produce reddito, e se ci sono contratti d’appalto o preventivi accettati, il concordato in continuità ha basi su cui reggersi. Se invece il margine dipende da commesse sperate, il rischio di un diniego come quello deciso dal Tribunale di Brescia nel 2024 cresce sensibilmente, e conviene valutare l’Opzione 2 o una fase preliminare di composizione negoziata.

Secondo criterio: il rapporto tra valore libero della casa e risorse disponibili. Se la differenza tra il valore di realizzo dell’abitazione e il residuo del mutuo è modesta, salvarla è realistico con quasi ogni opzione concordataria. Se quel valore è elevato rispetto al reddito e agli aiuti familiari, il concordato minore rischia di non superare il confronto con la liquidazione, e la scelta si sposta verso l’Opzione 3. Va soppesata con attenzione la stima: qualche migliaio di euro in più o in meno, come mostra l’Ipotesi A, cambia l’esito.

Terzo criterio: chi sono i creditori e quanto pesano. Quando Fisco e INPS superano la metà del debito, il voto dipende da loro, e la proposta deve essere costruita fin dall’inizio per superare il test di convenienza che consente l’omologa senza la loro adesione. Quando i creditori sono pochi e tutti privati, una trattativa diretta nella composizione negoziata può bastare. Con molti piccoli fornitori, il silenzio-assenso del concordato minore gioca a favore.

Quarto criterio: lo stadio delle esecuzioni sulla casa. Se c’è un pignoramento appena trascritto, i tempi consentono di preparare con cura la domanda. Se la vendita all’asta è già fissata, conta la rapidità con cui si ottiene il divieto di proseguire. Va tenuto presente che, secondo la sintesi iusletter, il Tribunale di Brindisi con ordinanza del 10 settembre 2026 ha sollevato davanti alla Corte costituzionale la questione delle misure protettive che, nel sovraindebitamento, possono essere concesse solo con il decreto che segue il deposito della proposta. Finché la Corte non decide, il tempo necessario a costruire il piano resta scoperto.

Quinto criterio: la posizione dell’impresa nel registro e la regolarità del mutuo. Chi è ancora iscritto ha davanti tutte le strade; chi si è cancellato rischia di trovarsi limitato alla liquidazione controllata. Chi paga regolarmente le rate del mutuo può avvalersi dell’art. 75, comma 2-bis; chi è in arretrato deve chiedere al giudice l’autorizzazione a pagare capitale e interessi scaduti, e il piano deve prevedere le risorse per farlo.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, fiduciario OCC, Esperto Negoziatore e avvocato cassazionista, valuta queste variabili con lo staff di commercialisti dello Studio prima di indicare quale delle strade regge davanti al giudice.

Le domande di chi è indeciso

Posso cominciare con una strada e cambiarla a metà? In parte sì. Dalla composizione negoziata si può passare al concordato minore o alla liquidazione controllata (art. 25-quater, comma 4). Se il concordato minore non viene omologato, il giudice, su istanza del debitore, può aprire la liquidazione controllata (art. 80, comma 5). Il percorso inverso, dalla liquidazione al concordato, non è previsto in modo altrettanto diretto. Ogni cambio di strada costa però tempo, e i creditori lo ricordano al momento del voto.

E se scelgo l’opzione sbagliata? Le conseguenze dipendono dalla direzione dell’errore. Un concordato troppo ambizioso viene respinto e, nel frattempo, le misure protettive perdono efficacia. Una liquidazione scelta quando il concordato era possibile fa perdere la casa senza necessità. Per questo la stima dell’abitazione e la verifica del margine vanno fatte prima del deposito, non dopo.

La casa è cointestata con mia moglie: cosa rischia lei? Nelle procedure dell’artigiano entra solo la sua quota. La moglie risponde dei debiti dell’impresa solo se ha firmato garanzie o è coobbligata: in quel caso il concordato minore non la libera (art. 79, comma 5), e la sua posizione va valutata separatamente. Il suo apporto può invece diventare la risorsa esterna su cui si regge la proposta.

L’asta è già fissata: sono ancora in tempo? Dipende da quanto manca alla data di vendita e da quanto è pronta la documentazione. Il divieto di proseguire l’esecuzione arriva con il decreto di apertura, e il decreto presuppone una domanda completa con la relazione dell’OCC. Con pochi giorni a disposizione, i margini si riducono molto.

Ho già un’ipoteca dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione sulla casa: il concordato minore serve ancora? Sì, ma l’ipoteca cambia i conti. Il credito garantito va soddisfatto almeno nella misura realizzabile dalla vendita del bene a valore di mercato, attestato dall’OCC (art. 75, comma 2), e solo per la parte eccedente è trattato come chirografario. Questo riduce lo spazio di falcidia e va considerato nella scelta tra le opzioni. L’omologa consente poi, una volta eseguito il piano, di ottenere dal giudice la cancellazione dei vincoli.

Posso continuare a pagare il mutuo mentre la procedura è in corso? Nel concordato minore la regola dell’art. 75, comma 2-bis, è pensata proprio per questo: se il debitore è in regola, le rate proseguono alle scadenze convenute, alle condizioni attestate dall’OCC. Pagare altri creditori anteriori fuori dal piano, invece, è rischioso: gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione compiuti senza autorizzazione sono inefficaci verso i creditori (art. 78, comma 5), e pagamenti selettivi possono essere letti come una violazione della parità di trattamento.

Ad agosto la procedura si ferma? No. I termini della procedura di concordato minore e della liquidazione controllata corrono anche in agosto, perché l’art. 9, comma 1, esclude la sospensione feriale nei procedimenti del Codice della crisi. La sospensione dal 1° al 31 agosto vale invece per le cause civili ordinarie e per il processo tributario collegati alla crisi.

Le pronunce che orientano la scelta

I riferimenti che seguono sono raggruppati in base all’opzione che contribuiscono a chiarire. Per ciascuno sono indicati gli estremi riportati dalle fonti consultate, il principio riformulato e la sua rilevanza per l’artigiano edile.

Sul concordato minore in generale (Opzioni 1 e 2)

1. Cass. civ., Sez. I, ord. n. 14800 del 18 maggio 2026 (massima su Brocardi). Il concordato minore non richiede una meritevolezza autonoma, ma l’adempimento completo e veritiero degli obblighi informativi degli artt. 75-77; un racconto inattendibile delle cause della crisi o del patrimonio incide su ammissibilità e omologa. Rilevanza: l’artigiano deve dichiarare con esattezza la casa, le quote, gli atti di disposizione degli ultimi cinque anni; ogni omissione mette a rischio la procedura.

2. Cass. civ., Sez. I, n. 14555/2026 (massima su Brocardi). La falcidia dei debiti tributari e contributivi nel concordato minore non richiede la transazione fiscale dell’art. 88; il regime è quello semplificato incentrato sull’OCC e sul giudizio di convenienza dell’art. 80, comma 3. Rilevanza: per l’impresa edile con forti debiti verso Erario e INPS il percorso è più agile di quanto spesso si creda.

3. Cass. civ., Sez. I, sent. n. 28574 del 28 ottobre 2025 (massima su Brocardi). La proposta deve rispettare l’ordine delle cause legittime di prelazione, e il giudice può rilevarne la violazione d’ufficio già prima dell’omologa. Rilevanza: il piano che protegge la casa non può farlo a spese dei creditori privilegiati.

4. Cass. civ., Sez. I, n. 20141 del 16 giugno 2026 (sintesi iusletter e scheda dirittobancario.it). È inammissibile il concordato minore proposto dall’imprenditore individuale già cancellato dal registro delle imprese. Rilevanza: l’artigiano che vuole tenere aperta l’Opzione 2 non deve cancellarsi prima di aver valutato la procedura.

5. Trib. Udine, decr. 15 dicembre 2025, R.G. P.U. 58-2/2025 (testo letto). Apertura di un concordato minore in continuità con più classi, nomina del commissario giudiziale e pagamento del creditore ipotecario di primo grado secondo il piano di ammortamento, su attestazione dell’OCC. Rilevanza: mostra come i tribunali applichino le regole sul mutuo dell’art. 75 e sul commissario dell’art. 78, comma 2-bis.

6. Trib. Grosseto, decr. 4 luglio 2025, ricorso n. 50/2025 (testo letto). Apertura del concordato minore in continuità di un’impresa individuale sotto soglia, comproprietaria anche della casa di residenza, con divieto di azioni esecutive fino all’omologa definitiva e trascrizione del decreto. Rilevanza: è lo schema tipico dell’artigiano con una quota di casa e un reddito d’impresa modesto.

7. Trib. Brescia, 25 settembre 2024 (sintesi EC News, numero non indicato). Diniego dell’omologa di un concordato minore per mancata prova della capacità di proseguire l’attività e di pagare le obbligazioni correnti; i debiti nuovi maturati dopo il deposito sono stati considerati indice di perdurante incapacità. Rilevanza: l’impresa edile deve dimostrare con dati contabili di reggere i costi correnti dei cantieri.

8. Trib. Roma, Sez. XIV, n. 753 del 22 settembre 2025 (sintesi NT+ Diritto). Omologa di un concordato minore di un professionista con cram down sull’amministrazione finanziaria e applicazione della regola della priorità relativa. Rilevanza: conferma che il dissenso del Fisco non è di per sé un ostacolo insuperabile quando la proposta è più conveniente della liquidazione.

Sulla liquidazione controllata (Opzione 3)

9. Cass. civ., Sez. I, ord. n. 22074 del 31 luglio 2025 (massima su Brocardi). L’apertura della liquidazione controllata non può essere negata per un giudizio di non meritevolezza; la condotta del debitore rileva nella fase di esdebitazione. Rilevanza: chi non riesce a salvare la casa non resta comunque senza via d’uscita.

10. Cass. civ., Sez. I, ord. n. 11603 del 28 aprile 2026 (sintesi diritto.it). In linea con la precedente, la relazione dell’OCC su cause dell’indebitamento e diligenza è requisito di ammissibilità sottoposto al controllo sostanziale del giudice. Rilevanza: anche la strada liquidatoria richiede una documentazione accurata.

11. Cass. civ., Sez. I, n. 22914 del 19 agosto 2024 (decisa su rinvio pregiudiziale). Il privilegio processuale del creditore fondiario previsto dall’art. 41 TUB opera anche nella liquidazione controllata. Rilevanza: se la casa è gravata da mutuo fondiario, la banca conserva la possibilità di proseguire la propria esecuzione.

12. Cass. civ., Sez. I, n. 6865 del 14 marzo 2025 (sintesi iusletter). Il compenso del gestore è prededucibile, ma non va prelevato dal ricavato dei beni ipotecati. Rilevanza: incide sul calcolo dell’alternativa liquidatoria con cui la proposta di concordato deve confrontarsi.

Sui tempi della protezione (tutte le opzioni)

13. Trib. Brindisi, ord. 10 settembre 2026 (sintesi iusletter del 15/9/2026; numero del registro ordinanze non indicato). Questione di legittimità costituzionale sulla possibilità di concedere misure protettive, nelle procedure di sovraindebitamento, prima dell’esame della proposta, sollevata in un caso in cui il debitore chiedeva la sospensione di un’esecuzione immobiliare mentre preparava il concordato minore. Rilevanza: finché la questione è pendente, la protezione della casa arriva solo con il decreto di apertura, e i tempi di preparazione vanno governati di conseguenza.

Cosa fa lo Studio Monardo per l’artigiano edile che vuole salvare la casa

Lo Studio lavora con un metodo che parte dai numeri e arriva alla procedura, non il contrario. Questi sono gli strumenti concreti che mettiamo in campo.

1. Ricostruiamo la mappa completa dei debiti, distinguendo Erario, Agenzia delle Entrate-Riscossione, INPS, Cassa Edile, fornitori, banche e mutuo, e verificando per ciascuno il rango di privilegio e l’esistenza di garanzie di terzi.
2. Verifichiamo i requisiti di impresa minore esercizio per esercizio, sui bilanci o sulle scritture dei tre anni precedenti, e controlliamo l’iscrizione al registro delle imprese prima di qualunque cancellazione.
3. Calcoliamo l’alternativa liquidatoria della casa, cioè quanto i creditori otterrebbero dalla vendita al netto del mutuo e dei costi, perché è il numero che ogni proposta dovrà superare.
4. Analizziamo con i commercialisti dello staff il margine reale dell’impresa, cantiere per cantiere, per stabilire se il concordato in continuità ha basi documentabili.
5. Valutiamo quale delle opzioni regge davanti al giudice nel tuo caso specifico, mettendo a confronto concordato in continuità, concordato con risorse esterne, liquidazione controllata e composizione negoziata sugli stessi dati.
6. Strutturiamo l’apporto dei familiari, quando c’è, in un impegno irrevocabile e verificabile, chiarendo al terzo che la sua somma non lo espone a responsabilità sui debiti dell’artigiano.
7. Prepariamo la domanda e l’istanza di misure protettive in tempo utile rispetto al pignoramento o all’asta, e ci coordiniamo con l’OCC sulla documentazione richiesta dagli artt. 75-77.
8. Costruiamo la proposta per i creditori pubblici tenendo conto del cram down fiscale e contributivo dell’art. 80, comma 3, e del rispetto dell’ordine delle prelazioni.
9. Seguiamo le opposizioni e i reclami contro i decreti di inammissibilità o di diniego, nel rispetto di termini che corrono anche in agosto.
10. Accompagniamo l’esecuzione del piano dopo l’omologa, per prevenire le cause di revoca e intervenire se le condizioni dell’impresa cambiano.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

In una scelta come questa pesa in modo particolare l’abilitazione al patrocinio davanti alla Corte di Cassazione. La strada decisa oggi va difesa domani, nel reclamo e, quando serve, fino al giudizio di legittimità, senza cambiare difensore né linea: la stessa impostazione che ha guidato la proposta è quella che sostiene le impugnazioni. Accanto all’Avvocato lavora uno staff di avvocati e commercialisti sullo stesso fascicolo, perché nella crisi dell’artigiano edile i problemi contabili, fiscali e processuali si presentano insieme e vanno risolti insieme.

In chiusura

La risposta alla domanda del titolo è sì, ma con una condizione che non si può aggirare. Il concordato minore consente all’artigiano edile di conservare la casa quando l’impresa può continuare o un familiare può contribuire, e quando ciò che si offre ai creditori supera quanto ricaverebbero vendendo l’immobile. Se questa condizione manca, la liquidazione controllata con esdebitazione può rappresentare la strada più realistica. Se la crisi è ancora reversibile, la composizione negoziata può essere il passo da fare per primo. La scelta dipende dal caso concreto, e sbagliarla costa tempo, protezione dalle esecuzioni e, a volte, proprio la casa che si voleva salvare.

Lo Studio Monardo affronta questi casi perché unisce le competenze che li toccano tutte: quella di Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e di fiduciario OCC, che conosce le attestazioni da cui dipende il confronto con la liquidazione; quella di Esperto Negoziatore, per la fase della trattativa; quella di avvocato cassazionista, per difendere la scelta in ogni grado.

📩 Prima che l’asta o un nuovo pignoramento decidano al posto tuo, mettiti in contatto con lo Studio: i recapiti per raggiungerci sono indicati al termine di questo articolo.