Questa pagina raccoglie, in forma di domande e risposte, i dubbi che ci pongono più spesso i piccoli imprenditori che hanno aperto (o stanno per aprire) una composizione negoziata e si chiedono se possono dare in affitto la propria azienda a qualcun altro: un concorrente interessato, un dipendente che vuole mettersi in proprio, una nuova società costituita da un investitore. Le risposte sono complete, ma ciascuna si può leggere anche da sola.

Il quadro in poche righe. L’imprenditore commerciale o agricolo che rientra nei limiti dell’impresa minore (art. 2, comma 1, lett. d, del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, CCII) può chiedere al segretario generale della camera di commercio la nomina di un esperto indipendente, come prevede l’art. 25-quater CCII nel testo modificato dal D.Lgs. 136/2024. Durante le trattative conserva la gestione dell’impresa (art. 21, richiamato dall’art. 25-quater, comma 5) e può chiedere al tribunale le autorizzazioni dell’art. 22, tra cui quella al “trasferimento, in qualunque forma” dell’azienda. Il punto da chiarire è proprio questo: l’affitto è un “trasferimento” che richiede il permesso del giudice, oppure è un atto che l’imprenditore può fare da solo? E con quali rischi?

Perché lo Studio Monardo si occupa esattamente di questo tema? Perché l’affitto dell’azienda durante le trattative si colloca all’incrocio tra due competenze certificate dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo: quella di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, che gli consente di conoscere dall’interno come l’esperto valuta gli atti di straordinaria amministrazione e quando iscrive il proprio dissenso; e quella di Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC, che riguarda proprio gli strumenti in cui sfocia la composizione negoziata dell’impresa minore quando l’affitto è solo un ponte: concordato minore e liquidazione controllata.

📩 Hai ricevuto una proposta di affitto e non sai se firmarla mentre l’esperto è al lavoro? Contattaci adesso: i riferimenti dello Studio sono riportati in fondo a questa pagina.

Blocco A – Le basi

“Ma io, con la composizione negoziata aperta, posso davvero dare in affitto la mia azienda?”

Sì, può farlo, e secondo la giurisprudenza edita non le serve l’autorizzazione del tribunale: le serve però informare prima l’esperto, per iscritto.

Glielo spiego partendo dalla norma. L’art. 21, comma 1, CCII dice che durante le trattative l’imprenditore “conserva la gestione ordinaria e straordinaria dell’impresa”. Non c’è uno spossessamento, non c’è un commissario che firma al suo posto, non c’è un giudice che deve approvare ogni contratto. L’art. 25-quater, comma 5, estende questa regola anche all’impresa minore, perché richiama espressamente l’art. 21 tra le norme applicabili “in quanto compatibili”.

L’affitto d’azienda è senza dubbio un atto di straordinaria amministrazione: lei consegna a un terzo, per anni, l’intero complesso di beni organizzati con cui lavora (attrezzature, avviamento, contratti, a volte i dipendenti). Per questi atti il comma 2 dell’art. 21 impone un obbligo preciso: informare preventivamente e per iscritto l’esperto. Non basta una telefonata, non basta dirlo a cose fatte.

E l’art. 22? Quella norma consente al tribunale di autorizzare il trasferimento dell’azienda “senza gli effetti dell’art. 2560, secondo comma, c.c.”, cioè liberando l’acquirente dai debiti risultanti dai libri contabili. Il Tribunale di Terni, con il provvedimento del 30 aprile 2025, ha dichiarato il non luogo a provvedere su un’istanza di autorizzazione all’affitto, spiegando che la parola “trasferimento”, anche se accompagnata da “in qualunque forma”, si riferisce agli atti con effetti traslativi (vendita, conferimento in una nuova società) e non a un contratto di mero godimento come l’affitto. Quindi l’affitto si fa, ma passa dal canale dell’informativa all’esperto, non da quello dell’autorizzazione giudiziale.

Attenzione però a non leggere questa libertà come un “via libera” senza conseguenze: ne parliamo più avanti, quando vediamo cosa succede se l’esperto non è d’accordo.

“Chi è esattamente l’imprenditore minore? Rientro anch’io?”

Rientra se, nei tre esercizi precedenti la domanda (o dall’inizio dell’attività, se dura da meno), ha rispettato congiuntamente tre limiti: attivo patrimoniale annuo fino a 300.000 euro, ricavi lordi annui fino a 200.000 euro, debiti anche non scaduti fino a 500.000 euro.

Sono i parametri dell’art. 2, comma 1, lett. d), CCII. Due precisazioni pratiche. La prima: i limiti devono ricorrere tutti e tre insieme. Un bar con ricavi di 185.000 euro ma con un attivo di 340.000 euro (perché ha comprato i muri) non è impresa minore. La seconda: attivo e ricavi si guardano su ciascuno dei tre esercizi precedenti, mentre per i debiti la soglia dei 500.000 euro riguarda l’esposizione complessiva, compresa quella non ancora scaduta (mutuo residuo, rate di leasing a venire, debiti fiscali rateizzati).

Perché è importante per l’affitto? Perché l’impresa minore non va in liquidazione giudiziale: se le trattative falliscono, i suoi sbocchi sono quelli dell’art. 25-quater, comma 4 (concordato minore, liquidazione controllata, concordato semplificato per la cessione dei beni e, solo per l’impresa agricola, accordo di ristrutturazione). È in questi strumenti, più che nel fallimento di una volta, che il contratto di affitto firmato durante le trattative verrà poi “riletto”.

C’è poi un requisito sostanziale: l’art. 25-quater, comma 1, ammette l’impresa minore che si trova in “squilibrio patrimoniale o economico-finanziario che ne rendono probabile la crisi o l’insolvenza” e quando il risanamento è “ragionevolmente perseguibile”. Se la sua impresa è già insolvente, la possibilità di accedere è una questione aperta, perché l’art. 12 per le imprese ordinarie richiama anche crisi e insolvenza, mentre l’art. 25-quater non lo fa in modo espresso. Su questo conviene un esame prima di depositare l’istanza.

“Che differenza c’è tra affittare e vendere l’azienda in questa procedura?”

Con la vendita l’azienda esce per sempre dal suo patrimonio e l’acquirente può essere liberato dai debiti con l’autorizzazione del tribunale; con l’affitto lei resta proprietaria, incassa un canone e i debiti restano suoi.

La differenza non è solo teorica. Nella vendita (art. 2560 c.c.) chi compra risponde dei debiti dell’azienda risultanti dai libri contabili obbligatori, insieme al venditore. Proprio per questo l’art. 22, comma 1, lett. d), CCII consente al tribunale di autorizzare il trasferimento escludendo quell’effetto, a condizione che l’operazione sia funzionale alla continuità e alla migliore soddisfazione dei creditori e che l’acquirente sia scelto in modo competitivo. È un vantaggio enorme per chi compra, ed è il motivo per cui la vendita “autorizzata” ha un valore di mercato più alto.

Nell’affitto il problema non si pone: l’affittuario non compra nulla e, come osserva anche il commento alla pronuncia di Terni pubblicato da uno studio professionale, l’art. 2560 non si applica a questo contratto. I debiti verso fornitori, banche ed erario restano in capo a lei, concedente. L’affittuario paga il canone e gestisce l’azienda con la propria ditta di subentro, assumendo gli obblighi dell’art. 2561 c.c. (richiamato per l’affitto dall’art. 2562): non può cambiare la destinazione dell’azienda, deve conservarne l’efficienza e mantenere le scorte normali.

Restano invece due vincoli che valgono anche per l’affitto: i rapporti di lavoro passano all’affittuario con la tutela dell’art. 2112 c.c. (ne parliamo nel Blocco C) e lei, come concedente, è soggetto al divieto di concorrenza dell’art. 2557 c.c. per la durata dell’affitto. Non potrà quindi riaprire, nello stesso settore e nella stessa zona, un’attività che sottragga clientela all’affittuario.

“Entro quando devo decidere? C’è un termine?”

Non c’è un termine di legge per firmare l’affitto, ma c’è un termine pratico molto stretto: l’incarico dell’esperto dura 180 giorni, prorogabili di altri 180, e l’affitto deve inserirsi in un percorso che si chiude entro quel periodo.

L’art. 17, comma 7, CCII (richiamato dall’art. 25-quater, comma 5) fissa la durata dell’incarico. Se lei ha anche chiesto le misure protettive, queste durano il periodo fissato dal giudice e non possono superare complessivamente i 240 giorni. In concreto, un affitto deciso al quinto mese di trattative, quando i creditori hanno già perso fiducia, vale molto meno di un affitto impostato nelle prime settimane e spiegato subito all’esperto.

Ricordi poi che nei procedimenti disciplinati dal CCII i termini corrono anche in agosto: l’art. 9, comma 1, esclude la sospensione feriale. Se il tribunale le nega una misura o un’autorizzazione collegata all’affitto e lei vuole reclamare, non può contare sulla pausa estiva.

Blocco B – La procedura passo per passo

“Ok, voglio affittare. Da dove comincio?”

Si comincia dai numeri, non dal contratto: prima di parlare con l’affittuario bisogna dimostrare all’esperto che l’affitto migliora la posizione dei creditori rispetto all’alternativa.

Il lavoro preparatorio si articola così.

1. Valutare l’azienda e il canone. Serve una stima del valore dell’azienda (attrezzature, avviamento, contratti in essere) e un canone coerente con quel valore e con la redditività attesa. Un canone troppo basso è il primo campanello d’allarme per l’esperto, perché sottrae risorse ai creditori.
2. Costruire il piano di utilizzo dei canoni. Dove vanno i soldi? Ai creditori, secondo un accordo; al pagamento delle rate di un debito rinegoziato; a un fondo che servirà per un concordato minore. Se i canoni non hanno una destinazione chiara, l’affitto sembra una via di fuga.
3. Verificare i contratti collegati. Locazione dell’immobile, leasing delle attrezzature, utenze, licenze e autorizzazioni amministrative, contratti con i fornitori principali: ognuno ha regole proprie sul subentro.
4. Verificare il personale. Quanti dipendenti, quanto TFR maturato, quali crediti arretrati: l’art. 2112 c.c. lega affittuario e concedente su questi importi.
5. Selezionare l’affittuario. Anche se per l’affitto la legge non impone la procedura competitiva prevista per la vendita autorizzata, raccogliere più manifestazioni di interesse rende la scelta difendibile.

Solo dopo questi passaggi si redige la bozza di contratto e si invia l’informativa all’esperto. Partire dalla firma e cercare poi di giustificarla è l’errore più frequente.

“Come si informa l’esperto? Basta una mail?”

Serve una comunicazione scritta e preventiva, che descriva l’atto in modo completo: una PEC con la bozza di contratto e una nota esplicativa è la forma più sicura.

L’art. 21, comma 2, non indica un termine minimo di preavviso, ma parla di informazione “preventiva”: l’esperto deve avere il tempo di valutare prima che lei firmi. Nella prassi conviene lasciargli almeno una o due settimane, salvo urgenze motivate.

Cosa allegare? Lo Studio prepara un fascicolo con:

• la bozza del contratto di affitto, con durata, canone, garanzie, eventuale opzione di acquisto;
• la stima del valore dell’azienda e la giustificazione del canone;
• il prospetto di destinazione dei canoni ai creditori;
• l’elenco dei dipendenti che passano all’affittuario e il TFR maturato;
• la situazione dei contratti collegati (immobile, leasing, licenze);
• una nota che spiega perché l’affitto è coerente con le trattative e con le prospettive di risanamento.

L’esperto, ricevuta l’informativa, ha due strade. Se ritiene che l’atto vada bene, di regola lo dice o semplicemente non si oppone. Se invece ritiene che l’affitto possa arrecare pregiudizio ai creditori, alle trattative o alle prospettive di risanamento, glielo segnala per iscritto, e lo segnala anche all’organo di controllo se la società ne ha uno (art. 21, comma 3). È il momento in cui conviene fermarsi e discutere: spesso basta modificare il canone, la durata o la destinazione delle somme.

“E se l’esperto dice di no e io firmo lo stesso?”

Può firmare, perché la gestione resta sua, ma deve avvisare subito l’esperto, e l’esperto entro dieci giorni può iscrivere il proprio dissenso nel registro delle imprese; se l’affitto pregiudica i creditori, l’iscrizione è obbligatoria.

È l’art. 21, comma 4. Le conseguenze del dissenso iscritto non sono un dettaglio.

• Revocatorie. L’art. 24, comma 3, CCII (che l’art. 25-quater, comma 5, richiama per l’impresa minore) stabilisce che gli atti di straordinaria amministrazione compiuti dopo l’accettazione dell’incarico restano esposti alle azioni revocatorie quando l’esperto ha iscritto il dissenso. In altre parole: se poi si apre una procedura, quel contratto può essere attaccato.
• Misure protettive. Se lei ha ottenuto misure protettive o cautelari, l’esperto, dopo aver iscritto il dissenso, fa la segnalazione prevista dall’art. 19, comma 6 (art. 21, comma 5): il tribunale ne viene informato e le misure possono essere rimesse in discussione.
• Credibilità. Il dissenso è pubblico. I creditori, le banche e i potenziali investitori lo vedono nella visura.
• Responsabilità. L’art. 24, comma 4, ricorda che resta ferma la responsabilità dell’imprenditore per gli atti compiuti.

Per questo, quando l’esperto segnala un pregiudizio, il consiglio è di rinegoziare il contratto prima di firmare, non di forzare la mano.

“Devo andare dal notaio? E il registro delle imprese?”

Sì: per le imprese soggette a registrazione il contratto di affitto d’azienda va fatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata e depositato al registro delle imprese entro trenta giorni (art. 2556 c.c.).

Il deposito lo cura il notaio. Accanto all’aspetto civilistico ci sono gli adempimenti fiscali e amministrativi: registrazione del contratto con l’imposta di registro proporzionale sui canoni (aliquota da verificare con il commercialista in base alla composizione dell’azienda, ad esempio se comprende immobili), comunicazioni agli enti previdenziali per il passaggio dei dipendenti, voltura di licenze e autorizzazioni (SCIA per la somministrazione, autorizzazioni sanitarie, ecc.), subentro nelle utenze.

Se l’azienda si trova in un immobile in locazione, entra in gioco l’art. 36 della L. 392/1978: il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto insieme all’affitto dell’azienda anche senza il consenso del locatore, dandogliene comunicazione con raccomandata; il locatore può opporsi per gravi motivi entro trenta giorni. Se il locatore non ha liberato il cedente, lei resta obbligato verso di lui se l’affittuario non paga. È un rischio da mettere nel contratto con una garanzia a carico dell’affittuario.

La tabella seguente riassume i passaggi principali e i relativi termini.

“Posso chiedere comunque al tribunale di ‘benedire’ l’affitto?”

Può provarci, ma il rischio concreto è una pronuncia di non luogo a provvedere o di inammissibilità, perché l’art. 22 non prevede l’autorizzazione dell’affitto.

È quello che è successo a Terni il 30 aprile 2025: il giudice ha ritenuto di non dover provvedere, perché l’affitto non rientra tra i “trasferimenti” dell’art. 22, comma 1, lett. d). Ancora prima, il Tribunale di Piacenza, il 1° giugno 2023, aveva dichiarato inammissibile la richiesta di autorizzare un affitto quinquennale accompagnato da una proposta irrevocabile di acquisto da parte dell’affittuaria alla scadenza, con esonero dagli effetti dell’art. 2560, comma 2, c.c., e con una procedura competitiva solo genericamente indicata.

Da queste pronunce ricaviamo tre indicazioni pratiche:

• l’affitto puro non si fa autorizzare: si comunica all’esperto ex art. 21;
• l’affitto con promessa di acquisto a distanza di anni non diventa, per questo, una “vendita autorizzabile” oggi, soprattutto se l’acquirente non è stato scelto in modo competitivo;
• se l’obiettivo finale è la vendita, l’autorizzazione va chiesta per la vendita, con le garanzie che i tribunali richiedono (competitività, funzionalità alla continuità, confronto con lo scenario liquidatorio).

Il procedimento davanti al tribunale, per gli atti che invece rientrano nell’art. 22, si svolge in composizione monocratica secondo gli artt. 737 e seguenti c.p.c.; il reclamo va al collegio, da cui è escluso il giudice che ha deciso (art. 22, comma 2).

“E se voglio affittare oggi e vendere all’affittuario più avanti?”

È il cosiddetto affitto “ponte” e si può fare, ma la vendita successiva, se si vuole liberare l’acquirente dai debiti, deve passare per l’autorizzazione dell’art. 22 con tutte le sue condizioni, oppure per uno degli strumenti con cui si chiude la composizione.

Lo schema è frequente nelle piccole imprese: l’affittuario prova l’azienda per uno o due anni, poi la compra scomputando una parte dei canoni dal prezzo. Il problema è che, al momento della vendita, il tribunale verifica requisiti precisi. Il Tribunale di Brescia, il 6 novembre 2024, ha chiarito che la competitività nella scelta dell’acquirente è un requisito autonomo e imprescindibile, che il giudice controlla anche se nessuno lo contesta. E sempre Brescia, il 4 giugno 2025, ha negato l’autorizzazione quando il cessionario individuato aveva poi rinunciato e non c’era modo di trovarne altri in tempi brevi.

Questo significa che un contratto di affitto che attribuisce all’affittuario un’opzione di acquisto “blindata”, a un prezzo fissato oggi, può entrare in conflitto con il principio di competitività: se al momento della vendita arriva un’offerta migliore, il tribunale potrebbe non autorizzare quella all’affittuario. La soluzione che suggeriamo è un diritto di prelazione dell’affittuario a parità di condizioni, inserito in una procedura competitiva aperta, invece di un’opzione a prezzo fisso.

Il comma 1-bis dell’art. 22 prevede poi che l’autorizzazione possa essere attuata anche dopo la chiusura della composizione negoziata, secondo quanto stabilito dal tribunale o indicato nella relazione finale dell’esperto: è uno strumento utile per coordinare la fine dell’affitto con la vendita.

Blocco C – I casi particolari

“Ho tre dipendenti: cosa succede a loro se affitto?”

Passano all’affittuario con tutti i loro diritti, e per i crediti che avevano al momento del passaggio rispondete in solido lei e l’affittuario (art. 2112 c.c.).

L’art. 2112 c.c. si applica anche all’affitto d’azienda: il rapporto di lavoro continua con il nuovo datore, il lavoratore conserva i diritti maturati e concedente e affittuario sono obbligati in solido per i crediti che il lavoratore aveva al tempo del trasferimento. L’art. 22, comma 1, lett. d), CCII lo ricorda espressamente per i trasferimenti autorizzati (“resta fermo l’articolo 2112”), e a maggior ragione vale per l’affitto, che non passa neppure dal giudice.

Cosa significa in pratica? Che l’affittuario vorrà sapere quanto TFR e quanti arretrati si porta dietro, e chiederà di scomputarli dal canone o di farseli garantire. Nel contratto bisogna regolare con precisione chi paga cosa. Ricordi anche che le misure protettive non coprono i crediti dei lavoratori: l’art. 18, comma 1, li esclude espressamente.

Se l’impresa occupa più di quindici lavoratori, scattano gli obblighi di informazione e consultazione sindacale dell’art. 47 della L. 428/1990, e nella composizione negoziata quelli dell’art. 4, comma 3, CCII: per l’impresa minore è un’ipotesi rara, ma va verificata.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021 e Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, coordina su questi passaggi un lavoro congiunto di avvocati e commercialisti, perché nell’affitto il piano dei canoni e il conto del TFR devono tornare insieme.

“La mia azienda è in un locale in affitto e ho dei macchinari in leasing: posso trasferirli?”

L’immobile sì, con la regola dell’art. 36 L. 392/1978; il leasing dipende dal contratto, e spesso serve il consenso della società di leasing.

Sull’immobile abbiamo visto sopra: comunicazione al locatore con raccomandata, possibile opposizione per gravi motivi entro trenta giorni, permanenza della sua responsabilità se il locatore non la libera.

Per gli altri contratti vale l’art. 2558 c.c.: l’affittuario subentra nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda che non abbiano carattere personale, ma il terzo contraente può recedere entro tre mesi per giusta causa. I contratti di leasing contengono quasi sempre clausole che vietano la cessione senza il consenso del concedente: senza quel consenso si rischia la risoluzione.

Qui la composizione negoziata offre un aiuto. L’art. 18, comma 5, CCII stabilisce che i creditori interessati dalle misure protettive, comprese banche e società finanziarie, non possono, per il solo fatto del mancato pagamento di crediti anteriori, rifiutare l’adempimento dei contratti pendenti, provocarne la risoluzione o anticiparne la scadenza. Il Tribunale di Ivrea, il 17 febbraio 2023, ha ritenuto che questo effetto operi automaticamente. Ma il Tribunale di Verona, l’11 dicembre 2025, ha respinto le misure che pretendevano di incidere sul regolamento dei contratti pendenti, e il Tribunale di Milano, il 19 giugno 2025, ha ricordato che la buona fede impone di pagare regolarmente le obbligazioni correnti durante le trattative.

Tradotto: la protezione impedisce alla società di leasing di risolvere per i vecchi insoluti, ma non la obbliga ad accettare l’affittuario come nuovo utilizzatore. Quel consenso va negoziato, ed è meglio farlo dentro le trattative, con l’esperto presente.

Un’ultima nota: il Tribunale di Salerno, il 13 febbraio 2023, ha negato la conferma delle misure protettive anche perché i contratti di locazione di due rami d’azienda erano stati risolti, segno dell’assenza di prospettive. Perdere l’immobile durante le trattative pesa sulla credibilità del risanamento.

“Sono un’impresa agricola: vale lo stesso?”

Sì, l’art. 25-quater si applica all’imprenditore commerciale e a quello agricolo, ma l’impresa agricola ha in più l’accordo di ristrutturazione come possibile sbocco (art. 25-quater, comma 4, lett. d).

L’affitto d’azienda agricola (terreni, fabbricati rurali, macchinari, diritti) segue in parte regole speciali sui contratti agrari, che vanno coordinate con il codice civile. Il ragionamento sulla composizione negoziata, però, non cambia: è un atto di straordinaria amministrazione, si comunica all’esperto, non serve l’autorizzazione dell’art. 22 per il solo affitto.

Per l’impresa agricola la dichiarazione allegata all’istanza deve attestare anche di non avere depositato un ricorso ex art. 57 (accordo di ristrutturazione), oltre che ex art. 74 (concordato minore): lo prevede l’art. 25-quater, comma 2. Se c’è un affitto in vista, conviene chiedersi fin dall’inizio quale sarà lo strumento di uscita, perché l’accordo di ristrutturazione agricolo e il concordato minore leggono in modo diverso un’azienda condotta da un terzo.

“Sono una piccola SNC: l’affitto lo firmano tutti i soci?”

Dipende dai patti sociali, ma per un atto che incide sull’intera azienda è prudente avere il consenso di tutti i soci, oltre all’informativa all’esperto.

Nelle società di persone l’amministrazione spetta di regola a ciascun socio disgiuntamente, ma gli altri possono opporsi agli atti non ancora compiuti, e i patti possono prevedere l’amministrazione congiunta. Per un affitto che svuota di fatto l’attività sociale, un consenso unanime documentato evita contestazioni interne che l’esperto e i creditori leggerebbero come un segnale di instabilità.

C’è anche un profilo patrimoniale: nelle società di persone i soci illimitatamente responsabili rispondono dei debiti sociali. Se l’affitto produce canoni destinati ai creditori sociali, riduce indirettamente anche l’esposizione dei soci. Se invece i canoni spariscono, i creditori si rivolgeranno ai soci. È uno dei casi in cui il piano di destinazione dei canoni diventa decisivo.

Blocco D – Le paure finali

“Se affitto, rischio di perdere l’azienda per sempre?”

No, l’affitto non la priva della proprietà: alla scadenza l’azienda torna a lei. Il rischio vero è un altro: che torni impoverita o che, nel frattempo, si apra una procedura in cui il contratto viene riletto.

Rassicurazione fondata: la legge tutela il concedente imponendo all’affittuario di conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte (art. 2561, richiamato dall’art. 2562 c.c.), e nel contratto si possono inserire garanzie, verifiche periodiche e clausole risolutive.

Limite reale: se le trattative falliscono e lei accede alla liquidazione controllata, il contratto di affitto pendente sarà valutato dal liquidatore secondo la disciplina dei contratti pendenti di quella procedura (art. 270, comma 6, CCII); se invece accede al concordato minore, l’affitto dovrà essere coerente con il piano. In entrambi i casi un contratto firmato con il dissenso dell’esperto parte in salita.

“E se l’affittuario non paga il canone?”

È il rischio più concreto e va gestito nel contratto, non sperando che non accada.

Le tutele utili sono: deposito cauzionale o fideiussione a prima richiesta pari ad alcune mensilità; clausola risolutiva espressa dopo un numero limitato di mensilità non pagate; inventario dettagliato all’ingresso; diritto di verificare periodicamente lo stato dei beni. Dopo la riforma del processo civile il procedimento di convalida di sfratto per morosità è utilizzabile anche per l’affitto d’azienda (la norma applicabile va verificata sul contratto concreto), e anche per lo sfratto i termini non si sospendono in agosto; ma uno strumento di recupero non sostituisce le garanzie iniziali.

Ricordi che i canoni sono la risorsa con cui lei sta pagando i creditori: un affittuario che smette di pagare non lascia scoperto solo lei, fa saltare il piano. Se i canoni non arrivano, lo dica subito all’esperto: nascondere il problema è il modo più rapido per perdere la fiducia dei creditori.

“Rischio guai penali se affitto durante la composizione?”

Un affitto corretto, informato all’esperto e a condizioni di mercato, è un normale atto di gestione; un affitto a un canone simbolico a una società “amica” è esattamente ciò che i creditori e il giudice guarderanno con sospetto.

Non le diamo garanzie che la legge non dà. Per l’impresa minore l’art. 25-quater, comma 5, richiama dell’art. 24 soltanto i commi 3 e 4; la portata delle esenzioni penali previste per la composizione negoziata va verificata sul testo e con un difensore penale, perché è materia controversa. Quello che possiamo dirle è che trasparenza verso l’esperto, prezzo giusto e destinazione dei canoni ai creditori sono, insieme, la miglior difesa di qualsiasi atto di straordinaria amministrazione compiuto in un momento di crisi.

“Quanto tempo ho davvero per sistemare tutto?”

Sei mesi, che con la proroga possono diventare dodici: è poco, ma basta se l’affitto è pensato all’inizio e non alla fine.

L’incarico dell’esperto dura 180 giorni, con proroga fino ad altri 180 (art. 17, comma 7). Le misure protettive non possono superare complessivamente i 240 giorni. Il Tribunale di Lanciano, il 17 ottobre 2025, ha concesso misure cautelari oltre i 240 giorni, fino a dodici mesi complessivi, per proteggere la liquidità derivante da una vendita di ramo d’azienda autorizzata: è un’apertura importante, ma riguardava una vendita autorizzata, non un affitto, e non può essere data per scontata.

Il messaggio onesto è questo: chi arriva dall’esperto con un affitto già studiato, numeri alla mano, ha tempo; chi lo improvvisa al quarto mese, no.

“Mi fa vedere un esempio concreto?”

Certo. Le due ipotesi che seguono sono esercizi dimostrativi, con dati inventati ma realistici: non descrivono casi seguiti dallo Studio.

Ipotesi 1 – Bar gestito da una SNC, affitto a un terzo con canoni destinati ai creditori.

Dati di partenza: nei tre esercizi precedenti attivo massimo 212.300 €, ricavi massimi 187.400 €, debiti complessivi 318.650 € (di cui 142.900 € chirografari verso fornitori, il resto verso banca ed erario). L’impresa rientra nei limiti dell’art. 2, comma 1, lett. d). I soci non riescono più a gestire il locale; un operatore del settore offre di prenderlo in affitto.

• L’esperto accetta l’incarico il 2 novembre 2026 (lunedì). L’incarico di 180 giorni scadrebbe il 1° maggio 2027, che è sabato: per prudenza si considera lunedì 3 maggio 2027 come riferimento, salvo proroga.
• Il 9 novembre 2026 la SNC invia via PEC all’esperto l’informativa ex art. 21, comma 2: bozza di contratto di 24 mesi, canone di 2.150 € al mese (51.600 € in totale), deposito cauzionale di tre mensilità, prelazione dell’affittuario in caso di vendita competitiva successiva.
• Piano dei canoni: 1.820 € al mese vanno su un conto dedicato a servizio di un accordo con i fornitori chirografari; in 24 mesi fanno 43.680 €, cioè circa il 30,6% dei 142.900 € di debito chirografario. I restanti 330 € al mese coprono le spese correnti della società (commercialista, assicurazioni, oneri del contratto di locazione rimasto a garanzia).
• L’esperto rileva che il canone è coerente con la stima ma chiede di eliminare un’opzione di acquisto a prezzo fisso inserita all’ultimo momento, perché incompatibile con una futura procedura competitiva. La clausola viene sostituita da una prelazione a parità di condizioni.
• Il contratto si firma dal notaio il 23 novembre 2026 (lunedì); il deposito al registro delle imprese va fatto entro trenta giorni (art. 2556 c.c.). Nessun dissenso viene iscritto.

Esito: i creditori vedono un flusso certo e mensile, l’azienda resta viva e i soci conservano la proprietà. Variante: se la SNC avesse firmato senza togliere l’opzione e l’esperto avesse ritenuto l’atto pregiudizievole, avrebbe dovuto iscrivere il dissenso entro dieci giorni dall’informazione sul compimento dell’atto (ad esempio entro il 3 dicembre 2026, giovedì), con l’esposizione dell’affitto alle revocatorie prevista dall’art. 24, comma 3.

Ipotesi 2 – Falegnameria individuale con tre dipendenti, affitto del ramo produttivo e uscita negativa delle trattative.

Dati di partenza: impresa individuale artigiana sotto soglia; tre dipendenti con TFR maturato di 38.740 € e retribuzioni arretrate per 6.215 €. Una SRL locale vuole prendere in affitto il ramo produttivo (capannone in locazione, macchinari, commesse in corso) per 36 mesi a 1.900 € al mese, cioè 68.400 € complessivi.

• I lavoratori passano all’affittuario ex art. 2112 c.c.: concedente e affittuario rispondono in solido dei 44.955 € (TFR più arretrati). Il contratto prevede che la SRL paghi subito gli arretrati di 6.215 € e li scomputi dai primi canoni (poco più di tre mensilità); per il TFR, il titolare accantona 400 € al mese su un conto vincolato.
• Per il capannone si invia al locatore la comunicazione dell’art. 36 L. 392/1978; il locatore non si oppone entro trenta giorni.
• Le trattative con la banca, però, falliscono. L’esperto comunica la relazione finale l’11 gennaio 2027 (lunedì): le trattative si sono svolte con correttezza e buona fede, ma un accordo non è praticabile.
• Il titolare ha davanti gli sbocchi dell’art. 25-quater, comma 4. Se sceglie il concordato semplificato per la cessione dei beni, deve presentare la proposta entro sessanta giorni dalla comunicazione della relazione, quindi entro il 12 marzo 2027 (venerdì). Se sceglie il concordato minore, l’affitto in corso diventa parte del piano: i canoni residui finanziano la proposta ai creditori. Se invece si arriva alla liquidazione controllata, il liquidatore valuta il contratto pendente secondo l’art. 270, comma 6.

Esito: l’affitto, informato correttamente all’esperto, non viene travolto automaticamente dall’insuccesso delle trattative e continua a generare risorse; ma la sua sorte dipende dallo strumento scelto dopo, ed è per questo che va scritto pensando già all’uscita.

La domanda che nessuno fa, ma tutti dovrebbero fare

“Quando l’azienda è in affitto, i canoni chi li prende? I miei creditori possono pignorarli?”

È la domanda decisiva e quasi nessuno la pone. Il canone è un credito del concedente verso l’affittuario: in linea di principio un creditore può pignorarlo presso l’affittuario con un pignoramento presso terzi. Se questo accade, il flusso su cui lei ha costruito l’accordo con gli altri creditori si interrompe e il piano salta.

Le misure protettive dell’art. 18 CCII, se richieste e confermate, impediscono ai creditori di iniziare o proseguire azioni esecutive sul suo patrimonio e sui beni e diritti con cui viene esercitata l’attività d’impresa. Ma c’è un dettaglio: una volta affittata l’azienda, l’attività la esercita l’affittuario. Il Tribunale di Asti, il 3 marzo 2022, ha ammesso misure che inibivano lo sfratto dall’immobile in cui si svolgeva l’impresa, anche se il bene non era del debitore, proprio perché funzionale all’attività. Con l’affitto, il bene da proteggere diventa il credito ai canoni, e la richiesta di misure va formulata pensando a questo.

Un precedente utile, per analogia, è quello del Tribunale di Parma del 26 gennaio 2026: ha ritenuto legittima una misura cautelare che destinava i canoni futuri di locazione di beni pignorati a un conto corrente dedicato, vincolato all’ordine dell’esperto, che ne vigilava i flussi e li avrebbe restituiti alle procedure esecutive in caso di revoca o di esito negativo. Il giudice ha richiesto tre condizioni: funzionalità al piano di risanamento, rischio concreto per la continuità senza quei flussi, sacrificio limitato e temporaneo per i creditori.

Ricordi inoltre che le misure protettive hanno un limite massimo complessivo di 240 giorni, mentre un affitto dura anni. I canoni sono protetti solo se, entro la fine delle trattative, li si colloca dentro un accordo, un concordato minore o un altro strumento che ne regoli la destinazione. Un contratto di affitto senza questa “casa” giuridica, dopo la fine delle misure, lascia i canoni esposti all’iniziativa del creditore più rapido.

“Ma i giudici cosa dicono?”

Le pronunce che seguono sono tratte dal massimario sulla composizione negoziata della Camera di commercio di Prato-Pistoia (edizione maggio 2026), che ne riporta il principio ma non il numero; per Terni e Piacenza c’è anche il riscontro di un commento professionale pubblicato online. Nessuna riguarda specificamente un’impresa minore ex art. 25-quater: sono pronunce sulla composizione negoziata ordinaria, applicabili all’impresa minore attraverso il rinvio “in quanto compatibili” del comma 5. Alcune sono state rese ancora sotto il D.L. 118/2021, prima che la disciplina confluisse nel CCII.

1. Trib. Terni, 30 aprile 2025. L’affitto d’azienda non rientra nel regime autorizzativo dell’art. 22, comma 1, lett. d): “trasferimento”, anche “in qualunque forma”, indica gli atti con effetti traslativi (vendita, conferimento in una newco), non il godimento. Rilevanza: è la risposta diretta alla domanda del titolo; l’affitto passa dall’informativa all’esperto ex art. 21.

2. Trib. Piacenza, 1° giugno 2023. È inammissibile la richiesta di autorizzare un affitto quinquennale con proposta irrevocabile di acquisto dell’affittuaria alla scadenza ed esonero dall’art. 2560, comma 2, c.c., in presenza di una procedura competitiva solo vagamente indicata. Rilevanza: l’affitto “ponte” non si trasforma in una vendita autorizzabile anticipata.

3. Trib. Parma, 4 novembre 2022. Per autorizzare la cessione dell’azienda servono procedura competitiva, pubblicità, attenzione a partner commerciali e livelli occupazionali, un confronto favorevole con lo scenario liquidatorio e la coerenza con un percorso di risanamento descritto in concreto. Rilevanza: sono i requisiti che il giudice esaminerà quando, dopo l’affitto, si vorrà vendere.

4. Trib. Parma, 30 luglio 2024. L’esenzione dell’art. 2560 c.c. si può estendere anche ai debiti erariali, ma è opportuno subordinare autorizzazione e cessione al successo delle trattative e alla conclusione dell’accordo programmato. Rilevanza: chi pensa di vendere all’affittuario deve sapere che l’effetto liberatorio può essere legato all’esito della composizione.

5. Trib. Brescia, 6 novembre 2024. La competitività nella scelta dell’acquirente è un requisito autonomo dell’art. 22, lett. d), verificato dal tribunale anche senza contestazioni. Rilevanza: un’opzione di acquisto a prezzo fisso a favore dell’affittuario può scontrarsi con questo principio.

6. Trib. Brescia, 4 giugno 2025. L’autorizzazione alla cessione non condiziona l’efficacia dell’atto ma serve a esonerare l’acquirente dalla responsabilità solidale; presuppone un cessionario scelto con criterio competitivo e la sua volontà inequivoca di concludere. Negata quando l’acquirente aveva rinunciato. Rilevanza: l’affittuario-acquirente deve essere seriamente impegnato.

7. Trib. Parma, 16 gennaio 2026. La cessione autorizzabile deve evitare la dispersione dei valori aziendali, assicurare una migliore soddisfazione dei creditori rispetto allo scenario concorsuale e inserirsi in un progetto di risanamento funzionale al superamento dello squilibrio dell’art. 12. Rilevanza: lo stesso confronto tra scenari è il metro con cui l’esperto valuta, per analogia, anche un affitto.

8. Trib. Fermo, 12 febbraio 2026. Il tribunale deve verificare funzionalità alla continuità, funzionalità alla migliore soddisfazione dei creditori e competitività nella selezione dell’acquirente. Rilevanza: conferma la triade di requisiti per la vendita che segue l’affitto.

9. Trib. Genova, 30 marzo 2026. L’autorizzazione non è necessaria per la validità del contratto traslativo, ma per ottenere l’esenzione dell’acquirente dai debiti anteriori risultanti dai libri contabili; l’effetto permane anche se poi si apre una procedura concorsuale (art. 24, comma 1). Rilevanza: per l’impresa minore la conservazione degli effetti degli atti autorizzati è prevista dall’art. 25-quater, comma 6, rispetto a concordato minore, liquidazione controllata e concordato semplificato.

10. Trib. Lanciano, 17 ottobre 2025. Misure cautelari concesse oltre i 240 giorni, fino a dodici mesi complessivi, per proteggere la liquidità derivante da una vendita di ramo d’azienda autorizzata, senza maggior pregiudizio per i creditori. Rilevanza: mostra che il ricavato di un’operazione sull’azienda può essere protetto, con cautela da usare per i canoni d’affitto.

11. Trib. Parma, 26 gennaio 2026. Legittima la misura cautelare che convoglia canoni futuri di locazione di beni pignorati su un conto vincolato all’ordine dell’esperto, se funzionale al piano, necessaria alla continuità e proporzionata. Rilevanza: il modello più vicino per proteggere i canoni dell’affitto d’azienda.

12. Trib. Ivrea, 17 febbraio 2023. Il divieto per i creditori di rifiutare l’adempimento dei contratti pendenti o di provocarne la risoluzione per il solo mancato pagamento di crediti anteriori (art. 18, comma 5) opera automaticamente. Rilevanza: tutela i contratti collegati all’azienda (fornitura, leasing) mentre si prepara l’affitto.

13. Trib. Salerno, 13 febbraio 2023. Misure protettive negate per insolvenza irreversibile e mancanza di prospettive, desunte tra l’altro dalla risoluzione dei contratti di locazione di due rami d’azienda e da un piano solo embrionale. Rilevanza: perdere l’immobile o presentare un affitto improvvisato mina la credibilità del percorso.

14. Trib. Pescara, 9 maggio 2022 (regime del D.L. 118/2021). L’esperto non è legittimato a chiedere misure cautelari sulle somme del debitore, ma davanti a un atto di straordinaria amministrazione lesivo può manifestare il dissenso e iscriverlo nel registro delle imprese. Rilevanza: lo strumento di reazione dell’esperto a un affitto pregiudizievole è il dissenso, oggi disciplinato dall’art. 21, comma 4.

15. Trib. Bologna, 30 novembre 2022. La proroga delle misure non è esclusa dallo stato di insolvenza, perché i creditori sono tutelati dal dovere di gestione nel loro prevalente interesse e dalla vigilanza dell’esperto sugli atti di straordinaria amministrazione. Rilevanza: l’informativa sull’affitto è proprio uno dei presidi che rendono tollerabile la protezione.

“E voi, concretamente, cosa fate?”

Ecco gli strumenti con cui lo Studio Monardo lavora quando un imprenditore minore valuta l’affitto dell’azienda durante la composizione negoziata.

1. Verifichiamo i requisiti dell’impresa minore sui bilanci o sulle scritture dei tre esercizi precedenti, controllando attivo, ricavi e debiti anche non scaduti, e segnaliamo subito se l’impresa è già insolvente.
2. Analizziamo la proposta di affitto: durata, canone, garanzie, clausole di acquisto o di prelazione, e la confrontiamo con lo scenario liquidatorio insieme ai commercialisti dello staff.
3. Costruiamo il piano di destinazione dei canoni, collegandolo all’accordo con i creditori o allo strumento di uscita (concordato minore, liquidazione controllata, concordato semplificato).
4. Redigiamo l’informativa all’esperto ex art. 21, comma 2, con il fascicolo completo dei documenti, e gestiamo l’eventuale interlocuzione sulla segnalazione di pregiudizio.
5. Riscriviamo le clausole critiche del contratto (opzione a prezzo fisso, scomputo dei canoni, accollo del TFR) per renderle compatibili con la competitività richiesta da una futura vendita autorizzata.
6. Mappiamo i contratti collegati: locazione dell’immobile con la procedura dell’art. 36 L. 392/1978, leasing, forniture, licenze, e prepariamo le comunicazioni ai terzi.
7. Quantifichiamo le posizioni dei lavoratori che passano all’affittuario ex art. 2112 c.c. e regoliamo nel contratto la ripartizione degli oneri.
8. Predisponiamo le istanze al tribunale per le misure protettive e cautelari, compresa la protezione dei canoni su un conto vincolato all’ordine dell’esperto.
9. Prepariamo l’uscita: se le trattative non portano a un accordo, impostiamo il concordato minore o la liquidazione controllata tenendo conto del contratto di affitto già in corso.
10. Seguiamo i reclami contro i provvedimenti sfavorevoli, ricordando che nei procedimenti del CCII i termini corrono anche in agosto (art. 9, comma 1).

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Su questo tema pesa in modo particolare la qualifica di Esperto Negoziatore: conoscere dall’interno come l’esperto legge un’informativa, quali elementi lo inducono a segnalare un pregiudizio e quando il dissenso diventa obbligatorio permette di preparare l’affitto in modo che superi quell’esame, invece di scoprirlo dopo. La qualifica di Gestore della crisi e fiduciario OCC entra in gioco quando l’affitto è il ponte verso un concordato minore o una liquidazione controllata.

La strategia resta la stessa dall’analisi iniziale fino all’eventuale giudizio in Cassazione: stesso difensore, stessa linea, nessuna dispersione di informazioni tra professionisti diversi. E avvocati e commercialisti lavorano insieme sullo stesso fascicolo, perché nell’affitto d’azienda in crisi diritto dei contratti, piano finanziario e posizione fiscale sono inseparabili.

In sintesi

Tre messaggi da portare via.

Primo: l’affitto dell’azienda durante la composizione negoziata dell’impresa minore è possibile e, secondo la giurisprudenza edita (Terni 2025, Piacenza 2023), non richiede l’autorizzazione del tribunale ex art. 22: richiede però un’informativa scritta e preventiva all’esperto ex art. 21.

Secondo: il dissenso iscritto dall’esperto non blocca l’affitto, ma lo espone alle revocatorie (art. 24, comma 3) e può incidere sulle misure protettive. Un affitto ben costruito evita questo scenario.

Terzo: l’affitto è quasi sempre un ponte. Se il traguardo è la vendita, servono competitività e autorizzazione; se il traguardo è un concordato minore, i canoni devono già essere pensati come risorsa del piano.

Lo Studio Monardo si occupa di questo tema perché l’Avv. Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, e quindi conosce dall’interno la valutazione degli atti di straordinaria amministrazione, ed è Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC, competenze che riguardano proprio gli strumenti in cui sfocia la composizione dell’impresa minore.

📩 Prima di firmare qualsiasi contratto di affitto, fai esaminare l’operazione: scrivici oggi stesso, tutti i recapiti per raggiungerci sono al termine di questa guida.