Pochi temi del sovraindebitamento generano tante risposte sbagliate quanto le spese di condominio. Il motivo è comprensibile: la liquidazione controllata mescola tre mondi che di solito non si parlano, cioè il Codice della crisi, il diritto condominiale e le regole sulla vendita dei beni. Ognuno ha la sua logica, e nel passaparola le tre logiche si confondono. Così si sente dire che “con la liquidazione il condominio non si paga più”, che “tanto poi arriva l’esdebitazione e cancella tutto”, che “il condominio viene pagato sempre per primo”, oppure, all’opposto, che “il debitore deve continuare a pagare tutto di tasca propria come se nulla fosse”. Ciascuna di queste frasi contiene un frammento di verità. Nessuna, presa così com’è, descrive quello che accade davvero.

Il punto è che sbagliare costa. L’amministratore che aspetta la fine della procedura perde il treno della prededuzione o quello del termine per le domande; il debitore che smette di pagare anche le spese che restano a suo carico accumula un debito nuovo che l’esdebitazione non toccherà; il liquidatore che paga ciò che non dovrebbe sottrae risorse agli altri creditori. Agire sulla base di una convinzione sbagliata è spesso peggio che non agire affatto: chi resta fermo almeno non aggrava la situazione, chi si muove nella direzione sbagliata sì.

In questo articolo mettiamo alla prova sette convinzioni che circolano tra debitori, amministratori e perfino tra professionisti:

1. “Durante la liquidazione le spese condominiali si congelano fino alla vendita.”
2. “Anche le rate nuove finiscono nel passivo e poi le cancella l’esdebitazione.”
3. “Il condominio ha un privilegio sulla casa e passa davanti alla banca.”
4. “Se continuo ad abitare nell’appartamento, le spese le paga comunque il liquidatore.”
5. “Il condominio può continuare con decreti ingiuntivi e pignoramenti come prima.”
6. “Conta solo la data della delibera: ciò che è stato deliberato prima è debito vecchio, sempre.”
7. “Chi compra la casa dal liquidatore non risponde di nessun arretrato.”

Perché lo Studio Monardo si occupa proprio di questo? Perché la domanda del titolo sta tutta dentro la gestione concreta di una liquidazione controllata: chi verifica il passivo, chi distingue i crediti concorsuali da quelli prededucibili, chi dialoga con l’amministratore e con il liquidatore. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC: conosce quindi la procedura dal lato degli organi che la conducono, non solo da quello di chi la subisce. E poiché sulle spese condominiali le contestazioni finiscono spesso davanti al giudice, conta anche la sua qualifica di avvocato cassazionista, che permette di seguire la stessa linea in ogni grado.

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Il quadro in un paragrafo, prima di entrare nei miti

La liquidazione controllata (artt. 268-277 CCII) è la procedura in cui il debitore sovraindebitato mette a disposizione dei creditori il proprio patrimonio, che viene gestito e venduto da un liquidatore sotto il controllo del giudice delegato; con la sentenza di apertura i beni compresi nella procedura passano nella disponibilità del liquidatore, i creditori anteriori non possono più agire individualmente e devono presentare domanda di ammissione al passivo, e dopo tre anni dall’apertura (o alla chiusura, se precede) il debitore persona fisica può ottenere l’esdebitazione (art. 282). Non ripetiamo qui il resto: chi vuole lo schema generale lo trova in altri approfondimenti del sito. Qui ci interessa una sola domanda: le quote condominiali che maturano dopo la sentenza di apertura, chi le paga, con quali soldi e in quale ordine?

Mito n. 1 – “Durante la liquidazione le spese condominiali si congelano fino alla vendita”

IL MITO: “Con la sentenza di apertura tutto si ferma: il condominio aspetta la vendita della casa e solo allora prende quello che resta.”

Perché ci credono in tanti

Il fondo di verità è robusto. Con l’apertura della liquidazione controllata scatta il divieto di azioni esecutive individuali: l’art. 270 c.5 CCII richiama, in quanto compatibili, gli artt. 142, 143, 150 e 151, e l’art. 150 è proprio la norma che impedisce ai creditori di iniziare o proseguire esecuzioni sui beni compresi nella procedura. Inoltre il deposito della domanda sospende, ai soli effetti del concorso, il corso degli interessi (art. 268 c.5). Chi sente parlare di “blocco” e di “sospensione” ne deduce che anche il condominio debba mettersi in fila e aspettare. Per i debiti vecchi è così. Il passaparola, però, ha perso per strada una distinzione decisiva: quella tra i crediti anteriori all’apertura e quelli che nascono durante la procedura.

La realtà

Le quote che maturano dopo l’apertura non sono debiti del passato del debitore: sono il costo di conservazione di un bene che, da quel momento, è gestito dalla procedura. Il CCII ne tiene conto in modo esplicito. Secondo l’art. 6 c.1 lett. d) CCII (testo vigente, aggiornato dopo il D.Lgs. 136/2024), sono prededucibili, oltre ai crediti così qualificati da una specifica disposizione di legge, i crediti legalmente sorti durante la procedura di liquidazione giudiziale o controllata per la gestione del patrimonio del debitore, per la continuazione dell’esercizio dell’impresa, per il compenso degli organi e per le prestazioni professionali richieste dagli organi stessi.

C’è poi una norma di settore che il mondo condominiale conosce bene: l’art. 30 della L. 220/2012 (la riforma del condominio), secondo cui i contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e per le innovazioni sono prededucibili se divenuti esigibili, ai sensi dell’art. 63, primo comma, disp. att. c.c., durante le procedure concorsuali. La norma fu scritta con il linguaggio della legge fallimentare (rinvia all’art. 111 l.fall.), ma la Cassazione l’ha richiamata proprio come regola propria delle procedure concorsuali, contrapponendola all’esecuzione individuale (Cass. Sez. III, sent. n. 22105 del 31/7/2025).

La correzione essenziale è questa: le rate che maturano dopo l’apertura non aspettano il riparto finale insieme ai debiti vecchi, ma sono crediti prededucibili, che si pagano prima dei creditori concorsuali e, se c’è liquidità, possono essere pagati anche prima della vendita. Il “congelamento” vale per l’arretrato, non per il corrente.

Detto questo, prededucibile non significa “pagato a vista”. Il liquidatore paga con le somme disponibili nella procedura: se il conto della liquidazione è vuoto (per esempio perché nei primi mesi non è ancora entrato nulla), la quota resta un credito in prededuzione che verrà soddisfatto appena ci sarà attivo, e comunque prima dei creditori anteriori. È qui che nasce l’equivoco: l’amministratore vede che il pagamento non arriva subito e conclude che “è tutto bloccato”. In realtà è un problema di cassa, non di rango.

L’Avv. Monardo, che come gestore della crisi e fiduciario di un OCC conosce dall’interno il lavoro di chi redige lo stato passivo e i riparti, insiste su un punto pratico: la prima lettera da scrivere al liquidatore, subito dopo l’apertura, è quella che separa le quote anteriori da quelle successive.

La prova

Il testo dell’art. 6 c.1 lett. d) CCII nomina espressamente la liquidazione controllata. E l’art. 6 c.2 aggiunge che la prededucibilità opera con l’apertura del concorso e resta ferma anche se a una procedura ne segue un’altra (si pensi a un piano del consumatore revocato e convertito in liquidazione ai sensi dell’art. 73). Sul piano giurisprudenziale, la già citata Cass. 22105/2025 ha escluso la prededuzione per le spese condominiali nell’esecuzione individuale proprio perché, ha spiegato, l’art. 30 L. 220/2012 riguarda solo le procedure concorsuali: a contrario, nelle procedure concorsuali la regola opera.

Cosa rischia chi ci crede

Il condominio che “aspetta la vendita” rischia di arrivare tardi: se nel frattempo il liquidatore ha già effettuato riparti parziali, o se il ricavato è stato in parte assorbito da altri prededucibili e dal creditore ipotecario, la quota corrente può restare scoperta. Il debitore che dà per scontato il congelamento, invece, rischia di non segnalare al liquidatore le richieste dell’amministratore, con il risultato che il condominio agisce contro di lui personalmente per quote che spetterebbe alla procedura gestire. In entrambi i casi il danno nasce da un’informazione incompleta.

Mito n. 2 – “Anche le rate nuove finiscono nel passivo e poi le cancella l’esdebitazione”

IL MITO: “Tutto quello che devo al condominio, prima e dopo l’apertura, entra nella liquidazione; dopo tre anni ottengo l’esdebitazione e non devo più nulla a nessuno.”

Perché ci credono in tanti

L’esdebitazione è il traguardo della procedura e viene raccontata, giustamente, come una liberazione ampia. L’art. 278 c.1 CCII la definisce come liberazione dai debiti che comporta l’inesigibilità dei crediti rimasti insoddisfatti nell’ambito della liquidazione giudiziale o controllata. Il passaparola trasforma questa formula in “tutti i debiti spariscono”. E siccome il debitore, durante la procedura, continua a ricevere le richieste dell’amministratore, è naturale pensare che anche quelle confluiscano nel grande calderone che alla fine verrà svuotato.

La realtà

L’esdebitazione riguarda i crediti concorsuali, cioè quelli per titolo o causa anteriore all’apertura, rimasti insoddisfatti nel concorso. Le quote che maturano dopo, se riguardano un bene compreso nella procedura, non sono crediti concorsuali da cancellare: sono crediti prededucibili da pagare. Le due categorie seguono strade opposte. Le prime vengono soddisfatte in percentuale e per il residuo diventano inesigibili; le seconde vanno pagate, per intero, prima delle prime.

Le rate nate dopo l’apertura non sono il bersaglio dell’esdebitazione: o le paga la procedura in prededuzione, oppure, se riguardano beni o periodi che la procedura non gestisce, restano debiti personali del debitore, ordinari e pienamente esigibili.

Questa seconda ipotesi è meno nota e più insidiosa. Pensiamo a un appartamento escluso dalla liquidazione perché conferito in fondo patrimoniale (art. 268 c.4 lett. c CCII, salvo l’art. 170 c.c.), oppure a un immobile che il liquidatore ha rinunciato a liquidare perché la vendita è manifestamente non conveniente (art. 272 c.2, che richiama l’art. 213 c.2-4: la non convenienza si presume dopo sei esperimenti di vendita andati deserti). Per quei beni, dopo l’esclusione o dopo la rinuncia, le quote condominiali non sono costi della procedura. Sono debiti del proprietario, cioè del debitore, nati dopo l’apertura. L’esdebitazione, che guarda indietro, non li raggiunge.

C’è poi un dettaglio sui tempi. L’art. 282 c.2-bis precisa che l’esdebitazione non ha effetti sui giudizi in corso e sulle operazioni di liquidazione: se la casa è ancora in vendita quando scattano i tre anni, la procedura prosegue e le quote correnti continuano a essere gestite in prededuzione fino al trasferimento.

La prova

La prova è testuale. L’art. 278 c.1 parla di crediti “rimasti insoddisfatti nell’ambito” della procedura, il che presuppone che quei crediti partecipino al concorso. L’art. 278 c.2 conferma la logica: verso i creditori per fatto o causa anteriori che non hanno partecipato al concorso, l’esdebitazione opera solo per la parte eccedente la percentuale attribuita ai creditori di pari grado. Si parla sempre di causa anteriore. Le quote successive all’apertura non sono in quel perimetro. Sull’art. 278 c.2, peraltro, pende una questione di legittimità costituzionale: con l’ord. 104/2026 la Corte costituzionale ha restituito gli atti ai Tribunali di Verona e Milano, ma le ordinanze sono state ripubblicate nella G.U. 1ª s.s. n. 38 del 23/9/2026, quindi la questione è di nuovo pendente. Per ora la regola è in vigore.

Cosa rischia chi ci crede

Il debitore che smette di pagare le quote di un immobile escluso o rinunciato, convinto che “tanto c’è l’esdebitazione”, arriva alla fine della procedura con un debito nuovo, intatto, che il condominio potrà riscuotere con gli strumenti ordinari, decreto ingiuntivo compreso. In più, una condotta del genere può pesare sulla valutazione del suo comportamento: l’art. 282 c.2 subordina l’esdebitazione alle condizioni dell’art. 280, tra cui il non aver ostacolato la procedura, e all’assenza di colpa grave, malafede o frode. Non è detto che una morosità condominiale successiva basti a negare il beneficio, ma è un elemento che i creditori possono segnalare nelle osservazioni (15 giorni dalla comunicazione dell’istanza, art. 282 c.1).

Mito n. 3 – “Il condominio ha un privilegio sulla casa e passa davanti alla banca”

IL MITO: “Le spese condominiali sono legate all’immobile: quando la casa viene venduta, il condominio si paga per primo, prima ancora del mutuo.”

Perché ci credono in tanti

L’obbligo di pagare le spese condominiali segue la proprietà (è un’obbligazione che grava su chi è titolare dell’unità), e la legge prevede che chi subentra nei diritti di un condomino risponda in solido degli ultimi contributi. Da qui l’idea che il credito del condominio sia “attaccato” alla casa come un’ipoteca. In più, la parola “prededuzione” suona come “pagato per primo in assoluto”, e nell’esperienza di molti amministratori, nei vecchi fallimenti, le quote successive alla sentenza venivano effettivamente pagate prima dei creditori ordinari.

La realtà

Bisogna separare tre piani.

Primo: il credito anteriore non ha alcun privilegio speciale sulla casa. Le quote non pagate prima dell’apertura sono, salvo che il condominio abbia iscritto un’ipoteca giudiziale, crediti chirografari: entrano nel passivo dopo i privilegiati e gli ipotecari e vengono soddisfatte, se va bene, in percentuale. La Cassazione, nella sent. 22105/2025, ha escluso che i contributi condominiali possano essere trattati come crediti privilegiati per spese di giustizia ai sensi dell’art. 2770 c.c., salvo il caso, specifico, di spese indispensabili alla conservazione della struttura dell’immobile o delle parti comuni collegate.

Secondo: la prededuzione delle quote successive non è un diritto di prelazione sulla casa. È un rango nel riparto generale. I crediti prededucibili si pagano prima dei concorsuali, ma il ricavato di un bene ipotecato è destinato anzitutto al creditore che ha l’ipoteca su quel bene. La Cassazione lo ha detto con chiarezza per un altro credito prededucibile tipico del sovraindebitamento, il compenso del gestore della crisi: prededucibile sì, ma non a carico del ricavato dei beni ipotecati (Cass. Sez. I, n. 6865 del 14/3/2025, nella sintesi pubblicata da iusletter). Il principio, applicato per analogia alle quote condominiali, ha una conseguenza concreta: se la casa è gravata da un mutuo superiore al prezzo di vendita, le quote correnti si pagano con l’attivo libero della procedura (stipendio acquisito, altri beni, somme recuperate), non scavalcando la banca sul prezzo dell’appartamento.

Terzo: la banca fondiaria ha strumenti suoi. La Cassazione ha stabilito, su rinvio pregiudiziale, che il privilegio processuale del creditore fondiario previsto dall’art. 41 TUB opera anche nella liquidazione controllata (Cass. n. 22914 del 19/8/2024). Il condominio, dunque, non solo non passa davanti alla banca sul ricavato dell’immobile ipotecato, ma deve fare i conti con un creditore che ha una posizione processuale rafforzata.

C’è un’eccezione che vale la pena conoscere: le spese strettamente necessarie a conservare il bene (per esempio un intervento urgente sulla struttura che, se non eseguito, ne farebbe crollare il valore) possono essere considerate spese sostenute nell’interesse di tutti i creditori, compreso l’ipotecario. In quel caso il discorso cambia, ma va documentato: verbale assembleare, natura dei lavori, nesso con la conservazione del valore dell’unità.

La prova

Oltre a Cass. 22105/2025 e Cass. 6865/2025, conta l’architettura del riparto: l’art. 275 c.6-bis CCII rinvia, per la liquidazione controllata, agli artt. 221 (ordine di distribuzione delle somme) e 223-227, che regolano anche i riparti parziali entro l’80% con gli accantonamenti necessari. È un sistema in cui i prededucibili hanno un rango alto ma non cancellano le prelazioni speciali sui singoli beni.

Cosa rischia chi ci crede

L’amministratore convinto del “privilegio” non presenta la domanda di ammissione per l’arretrato, o la presenta in prededuzione per importi che non lo sono, e si vede escludere o declassare. Il debitore che conta sul fatto che “tanto paga il condominio la banca” rischia invece di sottovalutare il peso delle quote correnti sull’attivo libero: ogni euro di quote condominiali pagato in prededuzione è un euro in meno per i creditori chirografari, e la percentuale finale (che incide sulla posizione dei garanti e sull’eventuale contenzioso con i non insinuati) si abbassa.

Mito n. 4 – “Se continuo ad abitare nell’appartamento, le spese le paga comunque il liquidatore”

IL MITO: “La casa è della procedura: io ci vivo, ma riscaldamento, acqua e pulizie le paga il liquidatore.”

Perché ci credono in tanti

Perché in parte è vero. Con l’apertura, il debitore perde l’amministrazione e la disponibilità dei beni compresi nella liquidazione (l’art. 270 c.5 richiama l’art. 142), e il liquidatore diventa il soggetto che risponde della gestione del patrimonio. Le quote per la conservazione delle parti comuni, per l’assicurazione del fabbricato, per la manutenzione dell’ascensore o del tetto sono costi che servono a mantenere il valore di un bene che si deve vendere: rientrano naturalmente nella gestione del patrimonio di cui parla l’art. 6 c.1 lett. d) CCII. Il debitore che continua ad abitare in casa, in attesa della vendita, vede quindi il liquidatore pagare (o dover pagare) e conclude che tutto ciò che compare nel riparto condominiale sia a carico della procedura.

La realtà

Il passaparola ha cancellato una distinzione di buon senso, che i giudici delegati e i liquidatori tendono a valorizzare: quella tra spese di conservazione del bene e spese di godimento personale. Le prime servono alla massa dei creditori, che ha interesse a vendere un appartamento in buono stato in un edificio in ordine. Le seconde servono a chi abita l’unità: il riscaldamento centralizzato consumato, l’acqua a consumo, in certi casi la quota di servizi (portierato, pulizie) che remunera un utilizzo quotidiano. La prededuzione dell’art. 6 c.1 lett. d) è riconosciuta per i crediti sorti “per la gestione del patrimonio”; e la Cassazione, sia pure in tema di prestazioni professionali, chiede di valutare in concreto, con un giudizio ex ante, se un costo sia davvero funzionale agli scopi della procedura (Cass. Sez. I, sent. n. 4 del 2/1/2024). Il Tribunale di Pisa, nella sentenza di apertura n. 35/2024 (pubblicata il 10/5/2024), ha poi ricordato che nel CCII la prededuzione è eccezionale, non si estende per analogia e non esiste più una clausola generale di chiusura come quella dell’art. 111 l.fall.

La correzione essenziale: se il debitore resta in casa, è ragionevole e frequente che le spese di godimento personale restino a suo carico, da pagare con la parte di reddito che il giudice gli lascia per il mantenimento (art. 268 c.4 lett. b CCII), mentre la procedura copre le spese di conservazione del bene. La ripartizione esatta va concordata con il liquidatore e, se serve, sottoposta al giudice delegato.

Il collegamento con il mantenimento è il cuore pratico della questione. Quando il giudice fissa la somma che il debitore trattiene dallo stipendio o dalla pensione, deve sapere quanto costa la casa in cui la famiglia vive. Se in quel calcolo non si inseriscono le quote condominiali di godimento, il debitore si trova con un mantenimento insufficiente e con spese che nessuno paga. Se invece le si inserisce, il quadro diventa coerente: la procedura incassa la parte eccedente il mantenimento e paga le spese di conservazione; il debitore, con il mantenimento, paga ciò che consuma. Va ricordato che la parte di reddito eccedente il mantenimento entra nella procedura anche se prima era vincolata, ad esempio da una cessione del quinto: il Tribunale di Milano, con la sent. n. 31/2025, ha ritenuto la cessione non opponibile alla liquidazione controllata, con cessazione delle trattenute e versamento sul conto della procedura.

La prova

Non c’è una norma che elenchi le voci condominiali “di procedura” e quelle “del debitore”: è un terreno in cui contano la funzione della spesa e il provvedimento del giudice. La base normativa è nell’art. 6 c.1 lett. d) (gestione del patrimonio) e nell’art. 268 c.4 lett. b) (limiti fissati dal giudice per il mantenimento). Il criterio funzionale è quello indicato da Cass. 4/2024; il divieto di estensioni analogiche è quello affermato da Trib. Pisa 35/2024.

Cosa rischia chi ci crede

Il debitore che lascia scoperte le spese di riscaldamento o di acqua confidando nel liquidatore rischia che il liquidatore le contesti e le escluda dalla prededuzione: a quel punto restano un debito suo, nato dopo l’apertura e non esdebitabile. Rischia inoltre un rapporto difficile con il liquidatore, che è anche il soggetto che segnala al tribunale i fatti rilevanti per l’esdebitazione (art. 282 c.1). Al contrario, chi chiarisce subito la divisione delle spese, documentandola, mette in sicurezza sia la casa sia il proprio percorso verso la liberazione dai debiti.

Mito n. 5 – “Il condominio può continuare con decreti ingiuntivi e pignoramenti come prima”

IL MITO: “Il condominio ha una corsia preferenziale: l’amministratore chiede il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo e pignora, liquidazione o no.”

Perché ci credono in tanti

Fuori dalle procedure concorsuali il condominio ha davvero uno strumento potente: l’art. 63 c.1 disp. att. c.c. consente all’amministratore di ottenere, sulla base dello stato di ripartizione approvato dall’assemblea, un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nonostante opposizione. Gli amministratori lo usano di routine e molti debitori hanno già ricevuto atti del genere prima di arrivare alla liquidazione. È naturale credere che quella corsia resti aperta.

La realtà

Con l’apertura della liquidazione controllata la corsia si chiude per i crediti anteriori. L’art. 270 c.5 CCII richiama gli artt. 150 e 151: nessuna azione esecutiva individuale può essere iniziata o proseguita sui beni compresi nella procedura, e ogni credito va accertato secondo le regole del concorso. Il condominio, per l’arretrato, deve presentare domanda di ammissione al passivo al liquidatore entro il termine fissato nella sentenza, che non può superare 90 giorni (art. 270 c.2 lett. d). Il liquidatore predispone il progetto di stato passivo; le parti hanno 15 giorni per le osservazioni e, contro lo stato passivo, è ammesso reclamo al giudice delegato ex art. 133 entro 8 giorni, poi il ricorso per cassazione (art. 273). Questi termini corrono anche in agosto: per i procedimenti disciplinati dal Codice la sospensione feriale non si applica (art. 9 c.1 CCII).

Per le quote correnti (successive all’apertura) il percorso è diverso ma ugualmente “interno”: il condominio le chiede al liquidatore come crediti prededucibili. Non può pignorare l’appartamento della procedura per ottenerle, perché il bene è soggetto al divieto dell’art. 150; può però sollecitare il liquidatore, chiedere che il credito sia riconosciuto in prededuzione e, in caso di contestazione, portare la questione davanti al giudice delegato. La Cassazione, nella sent. 22105/2025, ha sottolineato anche un altro aspetto: nella liquidazione giudiziale il debitore non può pagare validamente il condominio con beni della procedura (il pagamento sarebbe inefficace secondo l’art. 144 CCII); a differenza di quanto accade nell’esecuzione individuale, dove il debitore pignorato può ancora pagare con effetto liberatorio. Per la liquidazione controllata l’art. 270 c.5 non richiama espressamente l’art. 144, ma il principio dello spossessamento dei beni compresi nella procedura (art. 142, richiamato) porta a una conclusione pratica analoga: i pagamenti al condominio vanno concordati con il liquidatore, non fatti in proprio con denaro che appartiene alla massa.

Il discorso cambia per i beni esclusi. Se l’appartamento non è compreso nella liquidazione (fondo patrimoniale, con il limite dell’art. 170 c.c.) o è stato rinunciato dal liquidatore, sulle quote nate dopo l’esclusione o la rinuncia il condominio torna ad avere gli strumenti ordinari. Per i beni rinunciati, l’art. 213 richiamato dall’art. 272 c.2 consente espressamente ai creditori di agire in via esecutiva.

La prova

La prova sta negli artt. 150-151 richiamati dall’art. 270 c.5, nel termine dell’art. 270 c.2 lett. d) e nel procedimento di verifica dell’art. 273. Va aggiunto che, sul piano dell’apertura, i giudici non possono rifiutare la procedura perché il debitore è stato poco diligente con i suoi pagamenti, condominio compreso: la Cassazione ha chiarito che la meritevolezza non è requisito per accedere alla liquidazione controllata e che la condotta del debitore si valuta in sede di esdebitazione (Cass. Sez. I, ord. n. 22074 del 31/7/2025; Cass. Sez. I, ord. n. 11603 del 28/4/2026, quest’ultima secondo la sintesi di diritto.it, che ribadisce però che la relazione dell’OCC su cause e diligenza è requisito di ammissibilità).

Cosa rischia chi ci crede

L’amministratore che prosegue un pignoramento dopo l’apertura spreca tempo e denaro: l’esecuzione è improcedibile per effetto del divieto e le spese difficilmente saranno recuperate. Peggio ancora, chi si concentra sull’esecuzione individuale e dimentica la domanda di ammissione rischia di presentarla in ritardo. Il debitore, dal canto suo, deve sapere che un decreto ingiuntivo notificato dopo l’apertura per quote anteriori va segnalato subito al liquidatore e, se serve, contrastato: per le opposizioni a decreto ingiuntivo, che sono giudizi ordinari di cognizione, la sospensione feriale dei termini dal 1° al 31 agosto si applica (L. 742/1969), ma le esecuzioni e le opposizioni esecutive ne restano fuori, quindi non ci si può affidare all’estate per guadagnare tempo.

Mito n. 6 – “Conta solo la data della delibera: ciò che è stato deliberato prima è debito vecchio, sempre”

IL MITO: “Se l’assemblea ha approvato i lavori prima della mia liquidazione, tutte le rate, anche quelle che scadono dopo, sono debiti anteriori e finiscono nel passivo in chirografo.”

Perché ci credono in tanti

Questo mito circola soprattutto tra i debitori e i loro consulenti, perché fa comodo: trasforma una spesa che andrebbe pagata in prededuzione in un credito da soddisfare in percentuale. Ha un fondamento serio. Nel diritto condominiale si discute da sempre se l’obbligo di pagare una spesa straordinaria nasca con la delibera che approva l’intervento o con le singole scadenze. Inoltre, nelle procedure concorsuali i debiti pecuniari del debitore si considerano scaduti alla data di apertura: è la regola dell’art. 154 c.2 CCII, che la Cassazione ha applicato anche alla liquidazione controllata (Cass. Sez. I, n. 28573 del 28/10/2025). Se il debito è “anteriore” e “scade” con l’apertura, sembra logico che tutte le rate di un piano già deliberato diventino concorsuali.

La realtà

Vero, ma solo a metà. Per le spese straordinarie deliberate e ripartite prima dell’apertura, la tesi della natura anteriore del debito ha basi solide: la causa dell’obbligazione è la delibera, e la rateizzazione è solo una modalità di pagamento. In quel caso l’intero importo a carico del debitore può essere insinuato al passivo come credito concorsuale (chirografario, salvo garanzie), anche per le rate non ancora scadute, che per effetto dell’art. 154 c.2 si considerano scadute all’apertura.

Il passaparola però dimentica due cose. La prima è che l’art. 30 L. 220/2012 aggancia la prededuzione non alla data della delibera dei lavori, ma all’esigibilità dei contributi ai sensi dell’art. 63 c.1 disp. att. c.c., cioè, secondo la lettura corrente, all’approvazione dello stato di ripartizione. Se il riparto viene approvato dopo l’apertura (pensiamo a lavori deliberati prima, ma il cui riparto definitivo o i cui conguagli vengono approvati durante la procedura), quella parte diventa esigibile durante la procedura e può avere titolo alla prededuzione. La seconda è che le spese ordinarie seguono la loro logica periodica: il preventivo di gestione approvato prima dell’apertura copre un esercizio che prosegue durante la procedura, e la parte relativa ai mesi successivi all’apertura è, nella sostanza, costo di gestione del bene da parte della procedura.

La correzione essenziale: non esiste una regola unica basata sulla sola data della delibera. Bisogna guardare la natura della spesa (ordinaria o straordinaria), la data della delibera che la approva, la data del riparto che la rende esigibile e il periodo a cui si riferisce. Sulla combinazione tra art. 6 lett. d) CCII (“crediti sorti durante la procedura”) e art. 30 L. 220/2012 (“contributi divenuti esigibili durante la procedura”) non risulta, a quanto abbiamo potuto verificare, una pronuncia di legittimità sulla liquidazione controllata che chiuda la questione: è un punto in cui la verifica dei documenti condominiali fa la differenza.

La prova

Gli elementi certi sono tre: il testo dell’art. 6 c.1 lett. d) CCII, il criterio dell’esigibilità dell’art. 30 L. 220/2012 e l’applicazione dell’art. 154 c.2 alla liquidazione controllata da parte di Cass. 28573/2025. Il resto è interpretazione, e come tale va trattata: con argomenti documentati, non con slogan.

Cosa rischia chi ci crede

Il debitore che insiste per far rientrare tutto nel chirografo, contro i documenti, rischia una contestazione del liquidatore o del condominio, tempi più lunghi di verifica e un clima di sospetto proprio nella fase in cui la sua collaborazione con gli organi conta per l’esdebitazione (art. 280 lett. c). Il condominio che, all’opposto, pretende la prededuzione per lavori deliberati e ripartiti anni prima rischia l’esclusione dallo stato passivo per la parte prededucibile e, se non ha chiesto in subordine l’ammissione in chirografo, di perdere anche quella. La domanda ben fatta, per l’amministratore, è quasi sempre una domanda “graduata”: prededuzione per ciò che è maturato o divenuto esigibile dopo, chirografo per il resto, con i documenti che consentano al liquidatore di fare il taglio.

Mito n. 7 – “Chi compra la casa dal liquidatore non risponde di nessun arretrato”

IL MITO: “La vendita nella liquidazione è come un’asta: il decreto di trasferimento cancella tutto, e il nuovo proprietario parte da zero con il condominio.”

Perché ci credono in tanti

Nelle procedure concorsuali la vendita dei beni avviene con procedure competitive e, una volta eseguita e incassato il prezzo, il giudice ordina la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie, delle trascrizioni dei pignoramenti e degli altri vincoli. L’acquirente riceve un bene “pulito” dalle ipoteche e dai pignoramenti. È facile estendere l’idea anche ai debiti condominiali, che però non sono vincoli iscritti nei registri immobiliari.

La realtà

Il debito condominiale non è un’ipoteca: è un’obbligazione legata alla titolarità dell’unità. Il codice prevede che chi subentra nei diritti di un condomino sia obbligato in solido con lui al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente (art. 63 disp. att. c.c., come riformulato dalla L. 220/2012). Se e in che misura questa regola si applichi a chi acquista in una vendita concorsuale è oggetto di dibattito: chi la applica sostiene che la norma non distingue tra vendite volontarie e forzate; chi la esclude osserva che la vendita concorsuale è pensata per trasferire il bene libero dai pesi della procedura e che il condominio, per il pregresso, ha già il suo canale nel concorso.

La correzione essenziale: non si può dare per scontato che l’acquirente non risponda di nulla. Per le quote correnti, maturate durante la procedura, il problema si risolve a monte, perché vanno pagate dal liquidatore in prededuzione prima o al momento della vendita; per il biennio anteriore, la posizione dell’acquirente va verificata e, nella pratica, chiarita nell’avviso di vendita e nella perizia.

Per il debitore questa discussione ha un effetto riflesso importante. Se l’acquirente paga al condominio contributi del biennio che erano debiti del venditore, potrà rivalersi su di lui: è un’azione di regresso. E qui entra in gioco l’art. 278 c.6 CCII: l’esdebitazione lascia salvi i diritti dei creditori verso i coobbligati e gli obbligati in via di regresso. Il credito di regresso dell’acquirente, però, nasce dopo l’apertura e il suo trattamento rispetto all’esdebitazione è tutt’altro che lineare: è proprio il tipo di intreccio che va previsto prima della vendita, non scoperto dopo.

La prova

La regola della solidarietà è scritta nell’art. 63 disp. att. c.c.; la sua applicazione alle vendite concorsuali non è, per quanto abbiamo verificato in questa ricerca, oggetto di una pronuncia di legittimità recente sulla liquidazione controllata che possiamo citare con estremi certi. Il quadro sistematico (vendita competitiva, cancellazione dei vincoli, concorso dei creditori anteriori) emerge dagli artt. 270-275 CCII e dai rinvii alle norme della liquidazione giudiziale.

Cosa rischia chi ci crede

L’acquirente che non legge avviso e perizia rischia di trovarsi una richiesta dell’amministratore per il biennio. Il condominio che conta solo sull’acquirente e non si insinua al passivo rischia di restare con un credito contestato verso il nuovo proprietario e, verso il debitore, con l’effetto dell’esdebitazione (che per chi non ha partecipato al concorso opera, oggi, per la parte eccedente la percentuale attribuita ai creditori di pari grado: art. 278 c.2, con la questione costituzionale pendente già ricordata). Il debitore che ignora tutto questo può trovarsi, anni dopo, una richiesta di regresso che credeva impossibile.

Il mito alla prova dei numeri

Le simulazioni che seguono sono esercizi dimostrativi, con dati ipotetici: servono a mostrare come cambiano i conti a seconda della convinzione da cui si parte. Non descrivono casi reali.

Simulazione 1 – Il condominio che “aspetta la vendita”

Ipotesi: sentenza di apertura della liquidazione controllata pubblicata giovedì 12 marzo 2026; termine per le domande di ammissione fissato in 90 giorni, quindi in scadenza mercoledì 10 giugno 2026. Il debitore è proprietario di un appartamento con quota ordinaria annua di 1.284 € (107 € al mese), di cui 69 € al mese per conservazione delle parti comuni, assicurazione e manutenzione, e 38 € al mese per riscaldamento centralizzato a consumo. Arretrato al 12 marzo 2026: 4.736,40 €.

L’amministratore, convinto che tutto sia congelato (mito n. 1), non presenta domanda entro il 10 giugno e non scrive al liquidatore. La vendita avviene dopo 26 mesi. Cosa accade davvero:

• l’arretrato di 4.736,40 € resta fuori dallo stato passivo tempestivo; il condominio dovrà tentare una domanda fuori termine, con tutte le incertezze che comporta, e rischia di trovarsi davanti l’esdebitazione, che per i creditori anteriori non insinuati opera per la parte eccedente la percentuale riconosciuta ai pari grado (art. 278 c.2);
• le quote di conservazione maturate in 26 mesi (69 € × 26 = 1.794 €) avevano titolo alla prededuzione, ma se nessuno le ha chieste e documentate, il liquidatore può aver già effettuato riparti parziali senza accantonarle;
• le quote di riscaldamento (38 € × 26 = 988 €) erano spese di godimento: se il debitore non le ha pagate con il proprio mantenimento, sono un suo debito personale successivo all’apertura.

Se invece l’amministratore avesse presentato entro il 10 giugno 2026 una domanda graduata (4.736,40 € in chirografo; quote correnti in prededuzione con richiesta di accantonamento), il quadro sarebbe stato ordinato fin dall’inizio.

Simulazione 2 – Lavori deliberati prima, rate che scadono dopo

Ipotesi: l’assemblea approva il 20 gennaio 2026 il rifacimento della facciata; quota del debitore 9.870 €, in cinque rate da 1.974 € con scadenze 20 febbraio, 20 aprile, 20 giugno, 20 agosto e 20 ottobre 2026. Al 12 marzo 2026 (apertura) è scaduta e non pagata solo la prima rata. Il 6 maggio 2026 l’assemblea approva un conguaglio di 612 € a carico dell’unità. Percentuale stimata per i chirografari: 7,4%.

• Lettura “tutto anteriore” (delibera precedente all’apertura e art. 154 c.2, applicato alla controllata da Cass. 28573/2025): 9.870 € in chirografo, pari a un incasso previsto di 730,38 €. Il conguaglio di 612 €, approvato e reso esigibile durante la procedura, ha comunque buoni argomenti per la prededuzione ai sensi dell’art. 30 L. 220/2012.
• Lettura “esigibilità” (prededuzione per le rate divenute esigibili durante la procedura): 4 rate × 1.974 € = 7.896 € in prededuzione, più 1.974 € in chirografo (incasso 146,08 €), più 612 € di conguaglio in prededuzione. Totale potenziale per il condominio: 8.654,08 €.

La distanza tra 730,38 € e 8.654,08 € spiega perché il mito n. 6 è così diffuso e perché, su questa voce, la verifica dei verbali (delibera dei lavori, piano di riparto, scadenze, conguagli) è decisiva. Ogni euro riconosciuto in prededuzione al condominio, d’altra parte, è sottratto agli altri creditori: anche loro hanno interesse a che la qualificazione sia corretta.

Simulazione 3 – La casa con il mutuo più alto del prezzo

Ipotesi: l’appartamento viene venduto per 118.400 €; il mutuo fondiario residuo è di 131.250 €. L’attivo libero della procedura è costituito dalla parte di stipendio eccedente il mantenimento, 310 € al mese per 26 mesi, cioè 8.060 €. Quote condominiali di conservazione maturate durante la procedura: 1.794 €.

Chi crede al mito n. 3 si aspetta che il condominio si paghi sul prezzo della casa, prima della banca. In realtà il ricavato dell’immobile ipotecato è destinato al creditore fondiario (che può far valere anche il privilegio processuale dell’art. 41 TUB, secondo Cass. 22914/2024), e la prededuzione del condominio si soddisfa sull’attivo libero: gli 8.060 €, dopo gli altri prededucibili (tra cui il compenso dell’OCC e del liquidatore, che pure, per Cass. 6865/2025, non può gravare sul ricavato dei beni ipotecati). Se l’attivo libero basta, il condominio incassa i 1.794 € per intero; ai chirografari resta il residuo. Se il debitore non ha pagato con il mantenimento i 988 € di riscaldamento, quella somma non entra nel conto: resta a suo carico, e l’esdebitazione, che potrà essere chiesta da lunedì 12 marzo 2029 (tre anni dall’apertura, art. 282 c.1), non la cancellerà.

Il fondo di verità: cosa c’è di giusto nei miti

Nessuno dei sette miti è nato dal nulla. Ricomposti nel quadro corretto, i frammenti veri disegnano una mappa abbastanza chiara.

È vero che l’arretrato si “congela”. Per i crediti anteriori all’apertura scattano il divieto di azioni esecutive individuali e la regola del concorso (artt. 150 e 151, richiamati dall’art. 270 c.5), la sospensione degli interessi ai fini del concorso (art. 268 c.5) e la necessità di presentare domanda al liquidatore nel termine della sentenza. Il condominio non ha strade privilegiate per il passato.

È vero che l’esdebitazione è ampia. Riguarda tutti i crediti concorsuali rimasti insoddisfatti, compreso l’arretrato condominiale; e, salvo l’art. 278 c.2 (oggi sotto esame della Corte costituzionale), anche i creditori anteriori che non si sono insinuati. Ma l’ampiezza riguarda il passato: le quote nate dopo l’apertura hanno un’altra sorte.

È vero che il condominio ha una posizione forte. Ce l’ha per le quote successive all’apertura, grazie alla prededuzione (art. 6 c.1 lett. d CCII e art. 30 L. 220/2012), e ce l’ha, fuori dalla procedura, grazie al decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo dell’art. 63 c.1 disp. att. c.c. e alla solidarietà di chi subentra nell’unità. Quello che non ha è un privilegio sulla casa che scavalchi l’ipoteca della banca.

È vero che il liquidatore paga. Paga i costi della gestione del patrimonio, cioè della conservazione di un bene che la procedura deve vendere. Non paga, di regola, ciò che serve al debitore per vivere nella casa: quello rientra nel mantenimento che il giudice gli lascia.

È vero che la data della delibera conta. Conta molto, soprattutto per le spese straordinarie. Ma non è l’unico elemento: contano anche l’approvazione del riparto, l’esigibilità, il periodo cui la spesa si riferisce. E l’art. 154 c.2, applicato alla controllata dalla Cassazione, fa considerare scaduti all’apertura i debiti anteriori, senza però trasformare in anteriori i crediti che nascono dopo.

È vero che la vendita “pulisce” il bene. Lo pulisce da ipoteche, pignoramenti e vincoli iscritti. L’obbligazione condominiale del biennio, legata alla titolarità, è un’altra cosa, e va gestita a monte, nell’avviso di vendita e nei riparti.

Il filo che tiene insieme tutto è uno: il momento in cui nasce il credito e la funzione della spesa decidono chi paga. Prima dell’apertura paga il concorso, in percentuale. Dopo l’apertura, per i beni della procedura e per le spese di conservazione, paga la procedura in prededuzione. Dopo l’apertura, per i beni esclusi o rinunciati e per le spese di godimento personale, paga il debitore, con risorse sue e senza la copertura dell’esdebitazione.

Mito contro realtà, riga per riga

La tabella che segue riassume il confronto. È pensata per essere stampata e consegnata a chi, nella vicenda, ha bisogno di orientarsi in fretta: il debitore, l’amministratore, il familiare che abita con il debitore. Ogni riga corrisponde a uno dei miti esaminati. La colonna di destra non sostituisce l’esame dei documenti, ma indica la direzione corretta e la norma da cui partire. Due avvertenze. La prima: dove scriviamo “prededuzione”, intendiamo un rango nel riparto, non un pagamento immediato garantito. La seconda: dove la questione è aperta (mito n. 6 e mito n. 7), lo diciamo esplicitamente, perché presentare come certo ciò che è discusso sarebbe solo un nuovo mito.

Le domande di verifica

Quindi è vero che l’amministratore deve presentare domanda al liquidatore anche per le quote che maturano dopo l’apertura?
Dipende, ma conviene sempre. Per l’arretrato la domanda è indispensabile, entro il termine della sentenza (non oltre 90 giorni, art. 270 c.2 lett. d). Per le quote correnti il credito è prededucibile e nasce di mese in mese: non c’è una scadenza unica, ma una richiesta scritta e documentata al liquidatore, con istanza di accantonamento, evita che riparti parziali (art. 275 c.6-bis, che rinvia all’art. 227) vengano eseguiti senza tenerne conto.

Quindi è vero che il debitore non può più pagare nulla al condominio?
No, non in assoluto. Non può disporre dei beni e delle somme della procedura per pagare l’arretrato, perché altererebbe il concorso. Può e, di regola, deve pagare con la parte di reddito che gli resta per il mantenimento le spese di godimento della casa in cui vive, se così è stato concordato con il liquidatore o stabilito dal giudice. Il criterio è: denaro della procedura per i costi della procedura, denaro del mantenimento per i costi della vita quotidiana.

Quindi è vero che il liquidatore va convocato alle assemblee?
Sì, in linea di principio, per i beni compresi nella procedura: è il soggetto che amministra l’unità e che risponde dei costi di gestione. Una delibera che impone nuove spese straordinarie durante la procedura incide direttamente sulla massa, e il liquidatore deve poterla valutare. Per il debitore è opportuno segnalare subito all’amministratore l’apertura della procedura e i recapiti del liquidatore.

Quindi è vero che dopo l’esdebitazione il condominio non può più chiedermi niente?
No. Non può chiedere l’arretrato concorsuale rimasto insoddisfatto. Può chiedere le quote nate dopo l’apertura per beni esclusi o rinunciati, le spese di godimento non pagate, e tutte le quote successive alla chiusura per l’immobile che fosse rimasto di proprietà del debitore. Inoltre, l’art. 278 c.6 lascia salvi i diritti verso coobbligati e obbligati in via di regresso.

Quindi è vero che in agosto i termini per le domande e per i reclami si fermano?
No. L’art. 9 c.1 CCII esclude la sospensione feriale per i procedimenti disciplinati dal Codice: il termine per le domande, i 15 giorni per le osservazioni al progetto di stato passivo e gli 8 giorni del reclamo ex art. 133 corrono anche dal 1° al 31 agosto. La sospensione feriale vale invece per i giudizi ordinari di cognizione, come l’opposizione a un decreto ingiuntivo condominiale, mentre non si applica a esecuzioni e opposizioni esecutive.

Le sentenze che smontano i miti

Ecco le pronunce su cui si fondano le correzioni proposte. Per ciascuna indichiamo estremi, principio riformulato e mito a cui si collega. Dove abbiamo letto solo una massima o una sintesi, lo diciamo.

1. Cass. civ., Sez. III, sent. n. 22105 del 31/7/2025 (massime Brocardi e sintesi iusletter del 19/3/2026). Nell’espropriazione immobiliare individuale i contributi condominiali maturati dopo il pignoramento non sono prededucibili, perché l’art. 30 L. 220/2012 riguarda solo le procedure concorsuali; né sono crediti privilegiati per spese di giustizia ex art. 2770 c.c., salvo che servano alla conservazione della struttura dell’immobile o delle parti comuni collegate. Mito n. 1 e n. 3: conferma, a contrario, che nelle procedure concorsuali la prededuzione opera, ed esclude un privilegio generale del condominio sulla casa.

2. Cass. civ., Sez. III, sent. n. 22105 del 31/7/2025, ulteriore massima (Brocardi). Il debitore pignorato nell’esecuzione individuale può pagare il condominio con effetto estintivo; il debitore in liquidazione giudiziale no, perché il pagamento sarebbe inefficace (art. 144 CCII). La stessa pronuncia precisa che lo spossessamento è giuridico e che il curatore acquista la detenzione dei beni. Mito n. 5: spiega perché i pagamenti al condominio vanno gestiti con il liquidatore e non fatti in proprio con beni della massa.

3. Trib. Pisa, sent. n. 35/2024, pubblicata il 10/5/2024 (sentenza di apertura di una liquidazione controllata, letta per intero). Nel CCII la prededuzione ha natura eccezionale, non si estende per analogia e non esiste più una clausola generale come quella dell’art. 111 l.fall.; nel sovraindebitamento l’art. 6 la riconosce solo per le voci previste. Mito n. 4: impone di verificare voce per voce se una spesa condominiale rientra davvero nella “gestione del patrimonio”.

4. Cass. civ., Sez. I, sent. n. 4 del 2/1/2024 (massima Brocardi, art. 6 CCII). La prededuzione per funzionalità richiede una valutazione ex ante e concreta del collegamento tra la prestazione e gli scopi della procedura. Mito n. 4: il criterio funzionale, nato per i crediti professionali, aiuta a separare le spese di conservazione da quelle di godimento personale.

5. Cass. civ., Sez. I, n. 6865 del 14/3/2025 (sintesi iusletter). Il compenso del gestore della crisi è prededucibile ma non può essere posto a carico del ricavato dei beni ipotecati. Mito n. 3: per analogia, la prededuzione delle quote condominiali si soddisfa sull’attivo libero, non sul prezzo dell’immobile spettante al creditore ipotecario.

6. Cass. civ., n. 22914 del 19/8/2024 (pronuncia su rinvio pregiudiziale del Tribunale di Brescia). Il privilegio processuale del creditore fondiario previsto dall’art. 41 TUB opera anche nella liquidazione controllata. Mito n. 3: la banca mutuante conserva una posizione rafforzata sulla casa, e il condominio non la scavalca.

7. Cass. civ., Sez. I, n. 28573 del 28/10/2025. Applica alla liquidazione controllata la regola dell’art. 154 c.2 CCII sulla scadenza dei crediti alla data di apertura. Mito n. 6: è l’argomento più forte per considerare concorsuali, anche per le rate future, le spese straordinarie deliberate e ripartite prima dell’apertura.

8. Cass. civ., Sez. I, ord. n. 22074 del 31/7/2025 (massima Brocardi). L’apertura della liquidazione controllata non può essere negata per un giudizio di non meritevolezza; negligenza e imprudenza del debitore contano nella successiva fase di esdebitazione. Mito n. 5 e n. 2: chi ha accumulato morosità condominiali può accedere alla procedura, ma il comportamento tenuto, anche durante, sarà valutato per la liberazione dai debiti.

9. Cass. civ., Sez. I, ord. n. 11603 del 28/4/2026 (sintesi diritto.it del 20/5/2026). Conferma che la meritevolezza non è requisito di accesso, ma che la relazione dell’OCC su cause dell’indebitamento e diligenza è requisito di ammissibilità, con controllo sostanziale del giudice. Mito n. 2: la storia dei debiti condominiali entra nella relazione dell’OCC e va ricostruita con cura fin dall’inizio.

10. Cass. civ., Sez. I, ord. n. 28576/2025. La relazione dell’OCC è requisito di ammissibilità della domanda. Mito n. 2: l’elenco dei creditori e delle cause del debito, compreso il condominio, non è una formalità.

11. Trib. Milano, sent. n. 31/2025 (pronuncia di merito, isolata sul punto). La cessione del quinto non è opponibile alla liquidazione controllata: le trattenute cessano e le somme confluiscono sul conto della procedura. Mito n. 4: chiarisce da dove viene l’attivo libero con cui si pagano le spese di conservazione in prededuzione, e perché il mantenimento lasciato al debitore deve includere i costi di godimento della casa.

12. Corte cost., ord. n. 104/2026. Ha restituito gli atti ai Tribunali di Verona e Milano sulla questione di legittimità dell’art. 278 c.2 CCII (esdebitazione verso i creditori anteriori non insinuati); le ordinanze sono state ripubblicate nella G.U. 1ª s.s. n. 38 del 23/9/2026 e la questione è di nuovo pendente. Mito n. 1 e n. 7: per il condominio che non si insinua, la regola oggi vigente limita l’esdebitazione alla parte eccedente la percentuale dei pari grado; l’esito della questione può cambiare questo equilibrio.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Separiamo ciò che è vero da ciò che ti hanno raccontato, partendo dai documenti. In una liquidazione controllata con un immobile in condominio, il lavoro dello Studio si traduce in attività precise:

1. Ricostruiamo la posizione condominiale alla data di apertura: acquisiamo rendiconti, preventivi, piani di riparto e verbali e individuiamo con esattezza cosa è anteriore e cosa è successivo alla sentenza.
2. Classifichiamo ogni voce di spesa: separiamo le spese di conservazione (candidabili alla prededuzione) da quelle di godimento personale, con un prospetto che può essere condiviso con il liquidatore.
3. Verifichiamo le delibere straordinarie: confrontiamo data della delibera, approvazione del riparto, scadenze e conguagli, per sostenere la qualificazione corretta delle rate (concorsuali o prededucibili).
4. Prepariamo la domanda di ammissione o la contestiamo: per il condominio, una domanda graduata entro il termine; per il debitore, le osservazioni al progetto di stato passivo entro 15 giorni e, se serve, il reclamo ex art. 133 entro 8 giorni.
5. Interveniamo sul mantenimento: documentiamo al giudice i costi reali della casa in cui vive la famiglia, perché i limiti fissati ai sensi dell’art. 268 c.4 lett. b) siano coerenti con le spese che restano a carico del debitore.
6. Accertiamo il trattamento dei beni esclusi o rinunciati: per il fondo patrimoniale o per l’immobile rinunciato dal liquidatore, individuiamo da quando le quote tornano a carico del debitore e come evitarne l’accumulo.
7. Contestiamo le iniziative individuali illegittime: segnaliamo al liquidatore e al giudice decreti ingiuntivi o pignoramenti proposti dopo l’apertura per crediti anteriori, facendo valere il divieto degli artt. 150-151.
8. Esaminiamo avviso di vendita e perizia: verifichiamo che la posizione condominiale sia rappresentata correttamente, per prevenire richieste di solidarietà all’acquirente e successive azioni di regresso.
9. Prepariamo l’esdebitazione: costruiamo la documentazione che dimostra la collaborazione con la procedura, anche sulla gestione delle spese condominiali, in vista dell’istanza dopo tre anni (art. 282) e delle eventuali osservazioni dei creditori.
10. Seguiamo il contenzioso in ogni grado: se la qualificazione delle quote finisce davanti al giudice, la linea resta la stessa dal giudice delegato fino alla Cassazione.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Sul tema di questo articolo pesa soprattutto la qualifica di Gestore della crisi da sovraindebitamento e di fiduciario di un OCC: significa conoscere dall’interno come si redige la relazione sulle cause dell’indebitamento, come si forma lo stato passivo e come si ragiona quando si decide se una spesa è un costo della procedura o un debito personale. È la stessa prospettiva con cui guardiamo le quote condominiali: non come una partita tra condominio e debitore, ma come una voce del riparto che coinvolge tutti i creditori.

Continuità di strategia: lo stesso difensore segue la pratica dall’analisi iniziale dei verbali condominiali fino all’eventuale ricorso in Cassazione, senza cambi di linea. Staff multidisciplinare: avvocati e commercialisti lavorano insieme sullo stesso caso, perché la classificazione delle spese, il calcolo del mantenimento e la proiezione dei riparti richiedono competenze giuridiche e contabili nello stesso momento.

Chiusura

Le rate condominiali che maturano durante la liquidazione controllata non hanno un solo destinatario. Per i beni della procedura e per le spese di conservazione le paga la procedura, in prededuzione e con l’attivo disponibile; per le spese di godimento della casa abitata dal debitore e per i beni esclusi o rinunciati restano, di regola, a carico del debitore; l’arretrato anteriore segue il concorso e, per il residuo, l’esdebitazione. Tutto il resto, cioè congelamenti totali, privilegi sulla casa e cancellazioni automatiche, appartiene al passaparola. L’informazione corretta è la prima difesa, per il debitore come per il condominio.

Lo Studio Monardo affronta questa domanda dal punto di vista di chi la procedura la conosce dall’interno: le qualifiche di Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e di fiduciario di un OCC sono quelle che servono per distinguere, voce per voce, ciò che spetta alla massa e ciò che resta al debitore, mentre la qualifica di avvocato cassazionista consente di difendere quella distinzione in ogni grado di giudizio.

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