Chi ha un’ipoteca di Agenzia delle Entrate-Riscossione (AdER) sulla casa e sta valutando un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore si pone quasi sempre la stessa domanda: quando il giudice omologa il piano, l’ipoteca sparisce? La risposta breve è no, non in automatico. L’ipoteca resta iscritta nei registri immobiliari finché il giudice non ne ordina la cancellazione ai sensi dell’art. 71 comma 2 del Codice della crisi (CCII), e questo avviene solo se il piano lo prevede e se gli atti compiuti risultano conformi al piano stesso. Un piano scritto male può quindi lasciare sulla casa un vincolo che blocca vendite, surroghe e rifinanziamenti anche per anni dopo l’omologa.

La questione riguarda direttamente il lettore perché il destino dell’ipoteca si decide nel momento in cui si scrive il piano, non dopo. Va stabilito quanto vale davvero la garanzia di AdER, quale parte del debito fiscale resta privilegiata e quale scende al livello dei creditori comuni, quando e con quale atto chiedere la cancellazione.

Lo Studio Monardo segue questa materia perché l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC: conosce dall’interno il lavoro dell’Organismo che attesta il valore di liquidazione della casa e che chiede la cancellazione dei vincoli. A questo si aggiunge il coordinamento di uno staff multidisciplinare nazionale in diritto bancario e tributario, necessario per leggere ruoli, cartelle e iscrizioni ipotecarie dell’agente della riscossione.

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Ipoteca dell’agente della riscossione e piano del consumatore: la disciplina applicabile

Sul piano normativo il tema si colloca all’incrocio tra due corpi di norme. Da un lato il D.P.R. 602/1973, che regola la riscossione coattiva ed è ancora vigente a ottobre 2026 nella versione modificata dal D.Lgs. 110/2024 (il testo unico versamenti e riscossione, D.Lgs. 33/2025, sarà applicabile dal 1° gennaio 2027). Dall’altro il CCII, nella versione risultante dal correttivo D.Lgs. 136/2024.

Per inquadrare la procedura basta un paragrafo. La ristrutturazione dei debiti del consumatore (artt. 67-73 CCII) è il piano che la persona fisica sovraindebitata propone, con l’ausilio di un Organismo di composizione della crisi (OCC), per pagare i creditori in tempi e misure sostenibili. Non c’è voto dei creditori: decide il giudice, che omologa con sentenza dopo aver verificato ammissibilità e fattibilità e dopo aver risolto le contestazioni. Il contenuto è libero e può prevedere il pagamento parziale e differenziato dei crediti (art. 67 c.1).

Fatta questa premessa, le norme che contano per l’ipoteca di AdER sono poche e precise.

L’iscrizione ipotecaria. Secondo l’art. 77 del D.P.R. 602/1973, decorso inutilmente il termine per pagare la cartella, il ruolo costituisce titolo per iscrivere ipoteca sugli immobili del debitore e dei coobbligati per un importo pari al doppio del credito. L’iscrizione è possibile solo se il debito complessivo non è inferiore a 20.000 euro ed è preceduta da una comunicazione preventiva che concede 30 giorni per pagare. Il raddoppio riguarda solo l’importo iscritto: la garanzia copre il credito effettivo, non il doppio.

Il limite della prima casa. L’art. 76 dello stesso decreto impedisce all’agente della riscossione di espropriare l’unico immobile di proprietà del debitore adibito ad abitazione e in cui egli risiede anagraficamente, con esclusione delle abitazioni di lusso e delle categorie catastali A/8 e A/9. L’ipoteca, invece, può essere iscritta anche sulla prima casa, perché dopo il D.L. 69/2013 la disciplina dell’ipoteca è stata separata da quella dell’espropriazione. In termini pratici, AdER non può vendere all’asta la prima casa, ma può tenerla vincolata.

Il trattamento del creditore ipotecario nel piano. Secondo l’art. 67 c.4 CCII i crediti con privilegio, pegno o ipoteca possono essere soddisfatti anche non integralmente, purché in misura non inferiore a quella realizzabile in caso di liquidazione, come attestato dall’OCC. Il piano può prevedere una moratoria fino a due anni dall’omologazione, con interessi al tasso legale.

La cancellazione. Secondo l’art. 71 c.2 CCII il giudice, sentito l’OCC e verificata la conformità dell’atto al piano, autorizza lo svincolo delle somme e ordina la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, delle trascrizioni dei pignoramenti, dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo. Il testo del comma è stato verificato su Brocardi.

La definizione essenziale, quindi, è questa: l’ipoteca di AdER, nel piano del consumatore, vale come garanzia solo fino al valore che AdER otterrebbe dalla liquidazione della casa; per la parte che eccede quel valore il credito viene trattato come chirografario, e l’iscrizione si cancella con un ordine del giudice, non per effetto automatico dell’omologa.

La ratio è chiara. Il legislatore vuole che il creditore garantito non sia trattato peggio di quanto otterrebbe con la vendita del bene, ma non vuole che una garanzia “di carta” (iscritta per il doppio del credito, magari dopo un mutuo bancario di primo grado che assorbe quasi tutto il valore) blocchi la soluzione della crisi.

Va precisato che l’ipoteca di AdER va distinta da due istituti affini. Il primo è l’ipoteca della banca che ha erogato il mutuo per l’acquisto della casa: per questa l’art. 67 c.5 consente di continuare a pagare le rate alle scadenze originarie, se il debitore è in regola o se il giudice lo autorizza a pagare l’arretrato. Il secondo è il pignoramento immobiliare già trascritto: qui c’è un’esecuzione in corso, che il giudice del sovraindebitamento può bloccare con le misure protettive dell’art. 70 c.4. Esempio concreto: Tizio ha sulla stessa casa un mutuo di primo grado con una banca e un’ipoteca di secondo grado di AdER per cartelle IRPEF. Nel piano il mutuo può proseguire a rate (art. 67 c.5), mentre il debito verso AdER segue la regola dell’art. 67 c.4: privilegiato fino al valore residuo della casa dopo la banca, chirografario per il resto.

Presupposti e scadenze che decidono la sorte dell’ipoteca

La disciplina prevede condizioni che vanno verificate una per una, perché da ciascuna dipende se l’ipoteca di AdER può essere ridimensionata e poi cancellata.

1. Qualità di consumatore. Dopo il D.Lgs. 136/2024, secondo l’art. 2 c.1 lett. e) CCII, il consumatore accede agli strumenti di regolazione per i debiti contratti in tale qualità. Molti debiti verso AdER derivano però da attività d’impresa o professionale cessate (IVA, contributi, IRAP). Se il debito fiscale nasce da un’attività professionale o imprenditoriale, la strada del piano del consumatore va verificata con attenzione: in quel caso lo strumento corretto può essere il concordato minore. È il primo controllo che va fatto, prima ancora di parlare di ipoteca.

2. Assenza di condizioni ostative (art. 69 c.1). Il consumatore non accede se è stato esdebitato nei cinque anni precedenti, se ha già beneficiato due volte dell’esdebitazione o se ha causato il sovraindebitamento con colpa grave, malafede o frode. Per i debiti fiscali il tema della colpa grave è delicato: l’omesso pagamento sistematico delle imposte può essere letto in modo diverso dai tribunali, ed è un punto che l’OCC affronta nella relazione dell’art. 68 c.2.

3. Validità dell’iscrizione. Prima di discutere di valore di liquidazione conviene verificare se l’ipoteca è stata iscritta correttamente: comunicazione preventiva notificata, debito complessivo non inferiore a 20.000 euro, cartelle presupposte regolarmente notificate. Un’iscrizione illegittima può essere impugnata davanti alla Corte di giustizia tributaria entro 60 giorni dalla notifica (art. 21 D.Lgs. 546/1992, vigente fino all’applicazione del testo unico della giustizia tributaria dal 1° gennaio 2027). Se il termine è scaduto, la via dell’impugnazione è normalmente chiusa.

4. Stima della casa e graduazione delle ipoteche. L’OCC deve attestare quanto il creditore ipotecario otterrebbe dalla liquidazione. Servono una stima del valore di mercato, la verifica del grado delle ipoteche (chi viene prima) e una previsione realistica dei costi della vendita.

5. Pubblicità e comunicazione ai creditori. Se la domanda è ammissibile, il giudice dispone la pubblicazione di proposta e piano e l’OCC li comunica ai creditori entro 30 giorni (art. 70 c.1). AdER, come ogni creditore, indica un indirizzo PEC e può presentare osservazioni entro 20 giorni dalla comunicazione (art. 70 c.2-3).

6. Contestazione della convenienza. Se AdER contesta la convenienza del piano, il giudice omologa comunque se ritiene che il credito dell’opponente possa essere soddisfatto in misura non inferiore all’alternativa liquidatoria (art. 70 c.7).

7. Esecuzione e cancellazione. Dopo l’omologa il debitore esegue il piano sotto la vigilanza dell’OCC (art. 71 c.1); la cancellazione dell’ipoteca avviene con l’ordine del giudice previsto dall’art. 71 c.2.

Sul piano dei termini c’è un dato da non dimenticare. I termini dei procedimenti disciplinati dal CCII corrono anche in agosto: l’art. 9 c.1 CCII esclude la sospensione feriale per questi procedimenti. Diverso il caso dell’impugnazione dell’iscrizione ipotecaria davanti al giudice tributario: lì la sospensione dei termini dal 1° al 31 agosto si applica (L. 742/1969).

Tabella dei termini

Il termine più critico è quello dei 60 giorni per impugnare l’iscrizione: se è ancora aperto, contestare un’ipoteca illegittima può valere più di qualsiasi riduzione ottenibile nel piano.

Dalla domanda alla cancellazione: la sequenza degli atti

In termini operativi la sorte dell’ipoteca si gioca in otto passaggi. Il giudice competente è il tribunale in composizione monocratica (art. 67 c.6) del luogo in cui il debitore ha il centro dei propri interessi, e la domanda passa sempre attraverso un OCC costituito nel circondario di quel tribunale (art. 68 c.1).

Passo 1. Ricostruzione del debito verso AdER. Il debitore, con il supporto del difensore se lo sceglie (l’art. 68 c.1 non lo rende obbligatorio), raccoglie l’estratto della situazione debitoria, le cartelle, la comunicazione preventiva di iscrizione e la nota di iscrizione ipotecaria. L’OCC, entro 7 giorni dall’incarico, dà notizia della procedura all’agente della riscossione e agli uffici fiscali, che entro 15 giorni comunicano il debito tributario accertato e gli accertamenti pendenti (art. 68 c.4). Si ottiene così una fotografia completa: quali ruoli sono garantiti dall’ipoteca, per quale importo, con quali sanzioni e interessi.

Passo 2. Visura ipotecaria e verifica del grado. Si estrae la visura presso il Servizio di pubblicità immobiliare per conoscere tutte le formalità sulla casa: mutuo bancario, ipoteca di AdER, eventuali ipoteche giudiziali, pignoramenti. Il grado decide chi viene pagato per primo dal ricavato della vendita.

Passo 3. Stima del valore. Si acquisisce una stima del valore di mercato dell’immobile. L’OCC ne valuta l’attendibilità e, sulla base di essa, ricostruisce quanto ricaverebbe AdER in una liquidazione: valore realizzabile, meno i costi della vendita, meno quanto spetta ai creditori di grado anteriore.

Passo 4. Scrittura del piano. Il piano deve dire in modo espresso: quale quota del credito di AdER è trattata come privilegiata (fino al valore di liquidazione), quale quota scende al chirografo e con quale percentuale viene pagata, i tempi (inclusa l’eventuale moratoria fino a due anni), e soprattutto il momento e le condizioni in cui si chiederà al giudice la cancellazione dell’ipoteca. Un piano che tace sulla cancellazione lascia aperta la strada a contestazioni successive.

Passo 5. Deposito della domanda. La domanda si deposita tramite l’OCC con la documentazione dell’art. 67 c.2 (elenco dei creditori con le cause di prelazione, patrimonio, atti di straordinaria amministrazione degli ultimi cinque anni, dichiarazioni dei redditi degli ultimi tre anni, entrate del nucleo familiare) e con la relazione dell’OCC dell’art. 68 c.2. Dal deposito si sospende il corso degli interessi ai soli fini del concorso, ma non per i crediti garantiti da ipoteca (art. 68 c.5): sulla parte privilegiata del debito di AdER gli interessi continuano a correre.

Passo 6. Misure protettive. Con il decreto di apertura, su istanza del debitore, il giudice può sospendere le procedure esecutive che pregiudicano la fattibilità del piano e vietare azioni esecutive e cautelari sul patrimonio (art. 70 c.4). Per la casa già ipotecata il punto è evitare che si arrivi a un pignoramento o che altri creditori aggrediscano il bene mentre la procedura è pendente. L’istanza va chiesta espressamente: non è automatica.

Passo 7. Fase delle osservazioni e omologa. AdER può presentare osservazioni entro 20 giorni dalla comunicazione. L’OCC, entro 10 giorni dalla scadenza, riferisce al giudice e propone eventuali modifiche (art. 70 c.6). Il giudice omologa con sentenza se il piano è ammissibile e fattibile e, se c’è contestazione sulla convenienza, se il credito di AdER è soddisfatto almeno quanto nella liquidazione (art. 70 c.7). Con la stessa sentenza, ove necessario, dispone la trascrizione a cura dell’OCC. La sentenza è impugnabile ai sensi dell’art. 51 CCII; secondo la Cassazione il provvedimento sull’omologa, di accoglimento o di rigetto, ha forma di sentenza e il reclamo contro il diniego spetta alla Corte d’appello (Cass. civ. Sez. I, ord. n. 8875 del 9 aprile 2026).

Passo 8. Esecuzione e ordine di cancellazione. Il debitore paga secondo il piano; l’OCC vigila e ogni sei mesi riferisce per iscritto al giudice (art. 71 c.1). Quando si verifica l’evento previsto dal piano (pagamento della quota privilegiata, vendita della casa, conclusione del piano), si deposita istanza perché il giudice, sentito l’OCC e verificata la conformità al piano, ordini la cancellazione dell’ipoteca (art. 71 c.2). L’ordine viene poi eseguito presso il Servizio di pubblicità immobiliare.

Avvertenza decisiva: l’omologa non cancella da sola l’ipoteca. Finché non c’è l’ordine dell’art. 71 c.2 e la relativa annotazione nei registri, chi consulta una visura vede ancora la casa gravata dall’iscrizione di AdER.

Dove si sbaglia più spesso

Il primo errore è scrivere il piano trattando l’intero debito verso AdER come chirografario, senza un’attestazione dell’OCC sul valore di liquidazione della casa. Il giudice non può omologare se il creditore ipotecario riceve meno di quanto otterrebbe dalla vendita del bene.

Il secondo errore è l’opposto: trattare tutto il debito come privilegiato solo perché l’ipoteca è iscritta “per il doppio”. L’importo iscritto non misura la garanzia: la misura è il valore effettivamente ricavabile dalla casa dopo i creditori di grado anteriore.

Il terzo errore è dimenticare la cancellazione. Se il piano non indica quando e come chiederla, a fine esecuzione si discute su un punto che poteva essere risolto a monte.

Il quarto errore riguarda gli interessi. Sulla parte privilegiata gli interessi non si fermano con il deposito della domanda (art. 68 c.5) e durante la moratoria maturano gli interessi legali (art. 67 c.4). Il calcolo del piano deve tenerne conto.

Il quinto errore è ignorare la natura del credito. Se il ruolo riguarda crediti non tributari (ad esempio sanzioni amministrative o contributi), il giudice competente per contestare l’ipoteca è diverso. La Cassazione ha chiarito che la giurisdizione tributaria sull’ipoteca presuppone un credito di natura tributaria (Cass. 7 maggio 2024 n. 12397, nota da sintesi).

Esempi di calcolo sull’ipoteca di AdER

Le due ipotesi che seguono sono esempi dimostrativi con dati costruiti per spiegare il meccanismo. Non riguardano casi reali.

Esempio di calcolo 1: casa con valore residuo dopo il mutuo

Dati di partenza:

• casa di abitazione (unico immobile, residenza anagrafica), valore di mercato stimato 147.300 €;
• mutuo bancario di primo grado, debito residuo 96.420 €, rate regolarmente pagate (512 € al mese);
• ipoteca di AdER di secondo grado, iscritta per 123.476,90 € a garanzia di cartelle per 61.738,45 €;
• altri creditori chirografari: finanziaria 18.240 €, carta revolving 6.115 €;
• disponibilità mensile per il piano, dopo il mantenimento della famiglia e la rata del mutuo: 610 € per 60 mesi.

Calcolo dell’alternativa liquidatoria per AdER (ipotesi prudenziali da far verificare all’OCC):

• valore di realizzo con un abbattimento del 15% rispetto alla stima: 147.300 × 0,85 = 125.205 €;
• spese specifiche della vendita stimate: 4.870 €;
• quota alla banca di primo grado: 96.420 €;
• residuo per AdER: 125.205 − 4.870 − 96.420 = 23.915 €.

Il credito di AdER si divide così:

• parte privilegiata (coperta dall’ipoteca): 23.915 €, da pagare per intero;
• parte chirografaria: 61.738,45 − 23.915 = 37.823,45 €, pagata al 12% come gli altri chirografari = 4.538,81 €.

Fabbisogno del piano in 60 mesi:

• AdER privilegiato: 23.915 €;
• AdER chirografario: 4.538,81 €;
• finanziaria al 12%: 2.188,80 €;
• carta revolving al 12%: 733,80 €;
• spese della procedura stimate (OCC e spese vive): 5.200 €;
• totale: 36.576,41 € a fronte di una disponibilità di 36.600 € (610 × 60).

Il mutuo prosegue alle scadenze originarie ai sensi dell’art. 67 c.5. Con un calendario realistico: incarico all’OCC lunedì 5 ottobre 2026; notizia ad AdER entro lunedì 12 ottobre 2026; risposta di AdER attesa entro martedì 27 ottobre 2026. Ipotizzando un decreto di pubblicazione di lunedì 18 gennaio 2027 e la comunicazione ai creditori lunedì 25 gennaio 2027, il termine di 20 giorni per le osservazioni scadrebbe domenica 14 febbraio 2027 e slitta quindi a lunedì 15 febbraio 2027. L’OCC riferisce entro i 10 giorni successivi, cioè entro giovedì 25 febbraio 2027. Con un’omologa ipotetica di lunedì 12 aprile 2027, il piano si conclude lunedì 12 aprile 2032.

Esito sull’ipoteca: se il piano prevede che la quota privilegiata di 23.915 € sia pagata con priorità nei primi 40 mesi, al termine di quel pagamento si può depositare istanza ex art. 71 c.2 per ottenere l’ordine di cancellazione, se il piano lo ha previsto in modo espresso e il giudice verifica la conformità. Se invece il piano collega la cancellazione alla relazione finale, l’ipoteca resta iscritta fino al 2032.

Esempio di calcolo 2: casa “incapiente” per AdER

Dati di partenza:

• casa di abitazione, valore stimato 68.950 €;
• mutuo bancario di primo grado, debito residuo 71.300 €;
• ipoteca di AdER di secondo grado a garanzia di 34.612,18 €;
• chirografari pagati al 9%.

Alternativa liquidatoria per AdER:

• valore di realizzo: 68.950 × 0,85 = 58.607,50 €;
• spese della vendita: 3.940 €;
• netto disponibile: 54.667,50 €, inferiore al debito della banca di primo grado (71.300 €);
• residuo per AdER: 0 €.

In questo caso l’ipoteca di AdER non ha alcun valore di realizzo: la vendita della casa non porterebbe nulla al secondo grado. Il credito di 34.612,18 € può essere trattato interamente come chirografario e pagato al 9% = 3.115,10 €.

Esito sull’ipoteca: anche qui l’iscrizione non scompare con l’omologa. Il piano deve chiedere che il giudice ordini la cancellazione dell’ipoteca incapiente, indicando il momento (ad esempio dopo il pagamento della quota chirografaria destinata ad AdER). Se il piano non lo dice, il debitore si ritrova con un’ipoteca che non garantisce più nulla di concreto ma che resta visibile nei registri.

Il confronto tra i due esempi mostra il punto centrale: la cancellazione si ottiene con lo stesso strumento (art. 71 c.2), ma la somma che AdER deve ricevere prima di arrivarci dipende interamente dalla stima della casa e dal grado delle ipoteche.

Situazioni che escono dalla regola generale

Casa in comproprietà con il coniuge. L’ipoteca di AdER grava di regola sulla quota del debitore iscritto a ruolo. Il valore di liquidazione da considerare è quello della quota, che sul mercato vale normalmente meno della quota proporzionale dell’intero. Se anche il coniuge ha debiti e il nucleo condivide le cause dell’indebitamento, si valuta la procedura familiare dell’art. 66 CCII, che consente di coordinare in un unico progetto la posizione di entrambi i comproprietari.

Casa che il piano prevede di vendere. Se il piano prevede la vendita dell’immobile, la vendita si fa con procedure competitive, anche tramite soggetti specializzati, sotto il controllo dell’OCC e su stime condivise con l’OCC (art. 71 c.1). In questo scenario la cancellazione dell’ipoteca di AdER si collega al rogito: il giudice, verificata la conformità della vendita al piano, autorizza lo svincolo del prezzo e ordina la cancellazione delle iscrizioni (art. 71 c.2). Il compratore riceve così un immobile libero. Gli atti dispositivi compiuti in violazione del piano sono invece inefficaci rispetto ai creditori anteriori alla pubblicità (art. 71 c.3).

Ipoteca iscritta per crediti non tributari. AdER riscuote anche crediti di altri enti: contributi previdenziali, sanzioni amministrative, entrate di enti locali. Nel piano il trattamento segue sempre l’art. 67 c.4, ma se si vuole contestare la legittimità dell’iscrizione il giudice cambia: per i crediti non tributari non si va davanti alla Corte di giustizia tributaria (Cass. 12397/2024, nota da sintesi).

Rateizzazione pendente con AdER. Secondo la Cassazione l’istanza di rateizzazione paralizza l’iscrizione ipotecaria fino al rigetto o alla decadenza (Cass. Sez. trib. 20 giugno 2024 n. 17031, nota da sintesi). Se l’ipoteca è stata iscritta mentre una rateizzazione era in corso, c’è un profilo di illegittimità da verificare prima di costruire il piano.

Debito di AdER sotto la soglia dei 20.000 euro al momento dell’iscrizione. Se l’ipoteca è stata iscritta quando il debito complessivo era inferiore alla soglia dell’art. 77 c.1-bis D.P.R. 602/1973, l’iscrizione è contestabile. Se il termine di impugnazione è scaduto, resta comunque il trattamento nel piano: l’ipoteca vale solo fino al valore di liquidazione.

Revoca dell’omologa. Se il debitore non esegue il piano, il giudice indica gli atti necessari e un termine; se le prescrizioni non vengono adempiute revoca l’omologazione (art. 71 c.5 e art. 72 c.2). Se a quel punto l’ipoteca non è ancora stata cancellata, resta al suo posto a garanzia di AdER. Qui sta una ragione pratica per collegare la cancellazione al pagamento della quota privilegiata e non solo alla fine del piano: un’ipoteca già cancellata per ordine del giudice, in esecuzione di un piano conforme, è un risultato già acquisito, mentre la revoca non pregiudica i diritti dei terzi in buona fede (art. 72 c.6).

Lo Studio Monardo affronta questi casi con le competenze dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo come Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC, che consentono di impostare la stima e l’attestazione del valore di liquidazione nel modo in cui l’Organismo e il giudice le verificheranno.

Domande frequenti sull’ipoteca esattoriale dopo il piano

Se il giudice omologa il piano, posso vendere subito la casa?
Non automaticamente. L’omologa rende vincolante il piano, ma l’ipoteca di AdER resta iscritta finché il giudice non ne ordina la cancellazione (art. 71 c.2 CCII). Se il piano prevede la vendita, il rogito si coordina con l’OCC: il giudice verifica che la vendita sia conforme al piano, autorizza lo svincolo del prezzo e ordina la cancellazione. Una vendita fatta fuori dal piano, senza questo passaggio, è inefficace verso i creditori anteriori (art. 71 c.3) e il compratore troverebbe ancora il vincolo nei registri.

AdER può opporsi al piano e bloccare la cancellazione dell’ipoteca?
AdER non vota, perché nel piano del consumatore non c’è voto. Può presentare osservazioni entro 20 giorni e contestare la convenienza. Il giudice omologa comunque se ritiene che il credito di AdER sia soddisfatto in misura non inferiore all’alternativa liquidatoria (art. 70 c.7). Per questo la stima della casa e l’attestazione dell’OCC sono decisive: sono il terreno su cui si gioca l’eventuale contestazione.

L’ipoteca è iscritta sulla prima casa, che AdER non può pignorare. Vuol dire che vale zero nel piano?
No, ed è un equivoco frequente. Il divieto dell’art. 76 D.P.R. 602/1973 impedisce ad AdER di espropriare la prima casa, ma il confronto previsto dall’art. 67 c.4 CCII è con la liquidazione del patrimonio del debitore, nella quale la casa viene venduta e il creditore ipotecario partecipa al ricavato secondo il suo grado. È una lettura diffusa ma non verificata su una pronuncia specifica: va impostata con l’OCC.

Pagando solo una parte del debito fiscale, il resto lo devo ancora ad AdER?
Se il piano omologato viene eseguito correttamente, la parte di debito falcidiata non è più esigibile secondo le regole del piano. Il problema riguarda le garanzie di terzi: eventuali coobbligati e fideiussori restano esposti. Per il piano del consumatore non c’è una norma espressa: è una lettura fondata sul rinvio dell’art. 65 c.2 CCII alle norme generali (per il concordato minore e l’esdebitazione la regola è scritta negli artt. 79 c.5 e 278 c.6). Se invece il piano viene revocato per inadempimento, la tutela viene meno e AdER torna a far valere il credito nei limiti di legge.

Quanto tempo passa tra l’omologa e la cancellazione effettiva?
Dipende da come è scritto il piano. Se la cancellazione è collegata al pagamento della quota privilegiata, può arrivare prima della fine del piano; se è collegata alla relazione finale dell’OCC, arriva alla conclusione. Dopo l’ordine del giudice servono i tempi tecnici dell’annotazione presso il Servizio di pubblicità immobiliare. I tempi dei singoli tribunali variano e non possono essere indicati in astratto.

E se l’ipoteca è stata iscritta dopo il deposito della domanda?
È un caso limite. Con il decreto dell’art. 70 c.4 il giudice può vietare, su istanza, le azioni esecutive e cautelari sul patrimonio del consumatore e disporre misure per conservarne l’integrità. Se un’iscrizione arriva in pendenza delle misure, va valutato subito se rientra nel divieto disposto dal giudice e va segnalata al giudice stesso. La qualificazione dell’ipoteca esattoriale come misura cautelare è discussa in giurisprudenza, quindi conviene chiedere misure protettive formulate in modo esplicito.

Le pronunce da conoscere su ipoteca esattoriale e piano del consumatore

Le pronunce che seguono sono state riscontrate in fonti lette nel corso della ricerca. Per ciascuna sono indicati gli estremi riportati dalla fonte, il principio riformulato e il collegamento con il tema dell’ipoteca di AdER. Dove la fonte riporta solo numero e anno, la data non è indicata.

Sul trattamento del creditore ipotecario nel piano

1. Cass. civ. Sez. I, ord. n. 11676 del 29 aprile 2026. La moratoria fino a due anni prevista dall’art. 67 c.4 CCII per i crediti con privilegio, pegno o ipoteca è una sospensione dell’adempimento: nel biennio il debitore può non pagare, e la norma non impone di saldare il credito entro i due anni. Secondo una sintesi giornalistica gli interessi continuano a maturare e il rimborso deve iniziare alla scadenza della moratoria. Rilevanza: consente di spostare in avanti il pagamento della quota privilegiata di AdER, ma allunga i tempi della cancellazione dell’ipoteca e fa crescere gli interessi da pagare. (Massima letta su Brocardi.)

2. Cass. Sez. I n. 576/2024. Ammette dilazioni anche lunghe dei crediti privilegiati, purché i creditori possano presentare osservazioni e il giudice valuti la convenienza rispetto all’alternativa liquidatoria. Rilevanza: la dilazione della quota garantita di AdER è possibile se il piano dimostra la convenienza. (Nota da sintesi su diritto.it.)

3. Cass. ord. n. 26300/2024. Il giudice del sovraindebitamento non sospende né estingue direttamente le esecuzioni pendenti, ma può vietarne l’inizio o la prosecuzione: tra lui e il giudice dell’esecuzione c’è equiordinazione. Rilevanza: se la casa ipotecata da AdER è già colpita da un pignoramento di altri creditori, la tutela passa per le misure protettive dell’art. 70 c.4 da far valere nell’esecuzione. (Nota da sintesi su diritto.it.)

4. Cass. n. 22914 del 19 agosto 2024. Su rinvio pregiudiziale, il privilegio processuale del creditore fondiario (art. 41 TUB) opera anche nella liquidazione controllata. Rilevanza: quando si ricostruisce l’alternativa liquidatoria per stabilire quanto spetta ad AdER, va considerata la posizione della banca mutuante di primo grado, che nella liquidazione conserva le sue prerogative.

5. Cass. civ. Sez. I, n. 6865 del 14 marzo 2025. Il compenso del gestore è prededucibile ma non grava sul ricavato dei beni ipotecati. Rilevanza: nel calcolo dell’alternativa liquidatoria non si possono sottrarre in automatico tutte le spese della procedura dal valore della casa; altrimenti si riduce artificiosamente la quota spettante al creditore ipotecario. (Nota da sintesi iusletter.)

Sul procedimento di omologa e sulla posizione dei creditori

6. Cass. civ. Sez. I, ord. n. 8875 del 9 aprile 2026. Nella ristrutturazione dei debiti del consumatore il provvedimento sull’omologa, di accoglimento o di rigetto, ha forma di sentenza (art. 70 c.8) e il reclamo contro il diniego spetta alla Corte d’appello. Rilevanza: se il giudice nega l’omologa perché ritiene insufficiente il trattamento di AdER, il rimedio va proposto al giudice giusto. (Massima letta su Brocardi.)

7. Cass. civ. Sez. I, ord. n. 21731 del 28 luglio 2025. Contro il decreto di inammissibilità del piano il reclamo va al tribunale in composizione collegiale; la competenza della Corte d’appello riguarda il provvedimento di omologazione. Rilevanza: un piano dichiarato inammissibile per carenze sull’attestazione del valore della casa si impugna davanti al tribunale collegiale. (Massima letta su Brocardi, relativa alla versione dell’art. 70 anteriore alle ultime modifiche.)

8. Cass. Sez. I, ord. n. 20672 del 22/7/2025. Il creditore che ha colpevolmente causato o aggravato l’indebitamento, o ha violato l’art. 124-bis TUB, perde soltanto la possibilità di contestare la convenienza (art. 69 c.2), ma può far valere i requisiti di legittimità. Rilevanza: la regola riguarda soprattutto i finanziatori; per AdER significa che le sue contestazioni sulla convenienza restano ammesse e vanno affrontate con una stima solida. (Massima letta su Brocardi.)

Sull’ipoteca dell’agente della riscossione

9. Cass. Sez. trib. 2 settembre 2024 n. 23528. L’iscrizione ipotecaria è impugnabile e, per effetto estensivo, lo è anche la comunicazione preventiva. Rilevanza: prima di accettare l’ipoteca come dato del piano conviene verificare se è ancora contestabile. (Nota da sintesi su diritto.it.)

10. Cass. Sez. trib. 20 giugno 2024 n. 17031. L’istanza di rateizzazione paralizza l’iscrizione ipotecaria fino al rigetto o alla decadenza. Rilevanza: un’ipoteca iscritta in pendenza di rateizzazione è esposta a contestazione, con effetti sul peso che AdER può rivendicare nel piano. (Nota da sintesi su diritto.it.)

11. Cass. 7 maggio 2024 n. 12397. Per ipoteca ed espropriazione la giurisdizione tributaria presuppone un credito di natura tributaria; per i crediti non tributari si agisce davanti al giudice ordinario. Rilevanza: individua il giudice per contestare l’iscrizione quando i ruoli di AdER riguardano contributi o sanzioni non tributarie. (Nota da sintesi su diritto.it.)

12. Cass. 15 giugno 2023 n. 17234, e in senso opposto Cass. 11 giugno 2025 n. 15567 e Cass. n. 24714/2025. Il primo orientamento considera l’ipoteca atto preordinato all’espropriazione e la sottopone agli stessi limiti di importo; il secondo, più recente, ne afferma la natura cautelare e la considera alternativa all’espropriazione, sottratta alla soglia prevista per l’espropriazione. Rilevanza: il contrasto incide sulla possibilità di contestare ipoteche iscritte per debiti tra 20.000 e 120.000 euro e sulla qualificazione dell’iscrizione come “azione cautelare” ai fini delle misure protettive dell’art. 70 c.4. (Note da sintesi su diritto.it, che segnala il contrasto.)

Lettura d’insieme

Dalla raccolta emergono tre linee. La prima: nel piano del consumatore la garanzia di AdER si misura sul valore di liquidazione, e i tempi del pagamento della quota garantita possono essere distribuiti con la moratoria biennale e con dilazioni motivate (Cass. 11676/2026, 576/2024). La seconda: il percorso processuale è stato chiarito dalla Cassazione tra il 2025 e il 2026 (forma di sentenza, giudice del reclamo, limiti delle contestazioni dei creditori). La terza: sull’ipoteca esattoriale in sé la giurisprudenza tributaria resta divisa su natura e limiti dell’iscrizione, e questo conta sia per verificare se l’ipoteca sia contestabile, sia per impostare le misure protettive.

Non risultano, nelle fonti lette, pronunce di legittimità che affrontino in modo specifico il momento in cui va ordinata la cancellazione dell’ipoteca di AdER nell’esecuzione di un piano del consumatore: la soluzione passa dalla lettera dell’art. 71 c.2 CCII e dalla formulazione del singolo piano.

L’intervento dello Studio Monardo sull’ipoteca di AdER

Quando un cliente arriva con un’ipoteca di Agenzia delle Entrate-Riscossione sulla casa e l’intenzione di proporre un piano del consumatore, lo Studio lavora su strumenti precisi, nell’ordine in cui servono.

1. Verifichiamo la legittimità dell’iscrizione ipotecaria: controlliamo la notifica delle cartelle presupposte, la comunicazione preventiva dei 30 giorni, il rispetto della soglia dei 20.000 euro e l’eventuale rateizzazione pendente al momento dell’iscrizione.
2. Calcoliamo i termini ancora aperti per impugnare l’iscrizione davanti al giudice competente (tributario oppure ordinario, secondo la natura del credito) e, se ci sono i presupposti, predisponiamo il ricorso.
3. Ricostruiamo il debito verso AdER ruolo per ruolo, separando imposte, sanzioni e interessi e individuando i carichi garantiti dall’ipoteca, con il supporto dei commercialisti dello staff.
4. Estraiamo e leggiamo la visura ipotecaria dell’immobile per stabilire il grado di ogni iscrizione e il debito residuo del mutuo di primo grado.
5. Impostiamo con l’OCC la stima della casa e il calcolo dell’alternativa liquidatoria, cioè la somma che AdER otterrebbe davvero da una vendita, al netto dei costi specifici e dei creditori anteriori.
6. Scriviamo il piano distinguendo la quota privilegiata e quella chirografaria del credito di AdER, con percentuali, tempi ed eventuale moratoria fino a due anni calcolata comprensiva degli interessi legali.
7. Inseriamo nel piano la clausola sulla cancellazione dell’ipoteca, collegandola a un evento verificabile (pagamento della quota privilegiata, vendita, conclusione del piano) da sottoporre al giudice ai sensi dell’art. 71 c.2.
8. Chiediamo le misure protettive dell’art. 70 c.4 formulate in modo espresso, per impedire pignoramenti e nuove iniziative sulla casa durante la procedura.
9. Rispondiamo alle osservazioni di AdER e alle contestazioni sulla convenienza, documentando il confronto con la liquidazione davanti al giudice dell’omologa.
10. Depositiamo l’istanza di cancellazione quando si verifica l’evento previsto e seguiamo l’annotazione presso il Servizio di pubblicità immobiliare; se il piano viene contestato o negato, impugniamo i provvedimenti davanti al giudice competente.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Per questo tema l’abilitazione che pesa di più è quella di Gestore della crisi e fiduciario di un OCC: l’attestazione del valore di liquidazione e l’istanza di cancellazione dei vincoli sono atti che l’Organismo predispone e verifica, e conoscerne i criteri dall’interno permette di costruire un piano che regga al controllo del giudice. La qualifica di cassazionista garantisce la continuità della stessa linea difensiva dall’analisi iniziale fino all’eventuale ricorso in Cassazione, senza cambi di difensore nei passaggi più delicati, come il reclamo contro il diniego di omologa.

Lo staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti lavora sullo stesso fascicolo: i commercialisti ricostruiscono ruoli, sanzioni e interessi; gli avvocati scrivono il piano, curano il rapporto con l’OCC e il contraddittorio con AdER. Lo Studio non promette risultati: si impegna a esaminare ogni atto, a costruire la strategia e a sostenerla in ogni grado.

In sintesi

L’ipoteca di Agenzia delle Entrate-Riscossione non si cancella con la sola omologa del piano del consumatore. Nel piano conta per quanto vale davvero, cioè fino alla somma che AdER otterrebbe dalla liquidazione della casa dopo i creditori di grado anteriore; il resto del debito fiscale viene trattato come chirografario. La cancellazione arriva con un ordine del giudice ai sensi dell’art. 71 c.2 CCII, e il momento in cui si può chiederla dipende da come il piano è stato scritto. Prima di tutto, poi, va verificato se l’ipoteca è ancora contestabile.

Lo Studio Monardo è specializzato proprio in questo incrocio tra riscossione e sovraindebitamento perché l’Avv. Monardo è Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC, quindi conosce i criteri con cui l’Organismo attesta il valore della casa e chiede la cancellazione dei vincoli. Il coordinamento dello staff nazionale in diritto bancario e tributario consente di leggere ogni ruolo e ogni iscrizione di AdER prima di metterli nel piano.

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