Quando due persone della stessa famiglia sono sommerse dai debiti e hanno una casa intestata a entrambe, di solito pensano alla procedura familiare in difesa: “salviamo il salvabile”, “speriamo che la banca non si opponga”, “vediamo cosa decide il giudice”. È il modo sbagliato di guardare la partita. Dall’altra parte del tavolo non c’è un’entità imprevedibile: c’è una banca che ha un’ipoteca sull’intero immobile, una finanziaria che ha un credito chirografario verso uno solo dei due, magari un condominio che aspetta le quote arretrate. Ognuno di loro fa i conti, e quei conti si possono leggere in anticipo. Chi conosce le mosse dell’avversario smette di subirle e inizia ad anticiparle: nella procedura familiare, la sorte della casa cointestata si decide prima ancora che la banca depositi le sue osservazioni.

La domanda del titolo, quindi, non ha una risposta unica. La casa cointestata può restare alla famiglia con un piano del consumatore che mantiene il mutuo ai sensi dell’art. 67, comma 5, del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (CCII); può essere venduta all’interno di una liquidazione controllata, per intero o per quote; può essere salvata grazie all’apporto di un terzo, un genitore o un fratello che mette risorse proprie sul piatto. Quale di queste strade si apre dipende in larga parte da come il debitore gioca le sue carte contro le contromosse dei creditori: l’opposizione alla convenienza, l’esecuzione immobiliare già avviata o minacciata, la contestazione della stima dell’immobile.

In questa guida non ci occupiamo della casa cointestata nella liquidazione controllata di una sola persona, che abbiamo affrontato altrove. Qui la scena è diversa: i debitori sono due o più familiari, la procedura è comune, le masse dei rispettivi patrimoni restano separate, e la casa sta a cavallo tra quelle masse.

Perché lo Studio Monardo è attrezzato proprio su questo terreno? Perché la procedura familiare si costruisce dentro l’Organismo di composizione della crisi, e l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC: conosce dall’interno come l’Organismo attesta la convenienza del piano, come si ripartisce un immobile tra masse distinte e su quali numeri la banca fonderà la sua opposizione. A questo si aggiunge il coordinamento di uno staff multidisciplinare nazionale in diritto bancario e tributario, indispensabile quando sulla casa grava un mutuo ipotecario cointestato.

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Chi siede dall’altra parte: banca ipotecaria, finanziarie e creditori minori

Per capire cosa succederà alla casa cointestata bisogna prima capire chi ha interesse a cosa. Nella procedura familiare i creditori non sono un blocco unico: hanno posizioni, garanzie e convenienze diverse, e spesso in conflitto tra loro.

La banca che ha erogato il mutuo

È il protagonista. Di solito ha concesso il mutuo a entrambi i familiari cointestatari, che sono quindi debitori in solido, e ha iscritto ipoteca sull’intero immobile. Questo le dà una posizione privilegiata: qualunque cosa accada, sul ricavato della casa viene pagata prima degli altri, nei limiti del valore del bene.

Dal suo punto di vista, conviene una cosa molto semplice: un mutuo che torna a essere pagato regolarmente vale quasi sempre più di una casa venduta all’asta. L’asta costa, richiede tempo, spesso si chiude a prezzi inferiori alla stima, e lascia alla banca la gestione di un credito residuo chirografario difficile da recuperare. Per questo la banca, nella maggior parte dei casi, non è ostile per principio al mantenimento del mutuo: è ostile a un mantenimento che non ritiene sostenibile, o a un piano che la paga meno di quanto otterrebbe vendendo.

Attenzione però a un dato che cambia il quadro: molti mutui deteriorati non sono più nel bilancio della banca che li ha erogati, ma sono stati ceduti a società di cartolarizzazione gestite da servicer specializzati. Il servicer ragiona in modo ancora più netto: ha comprato il credito a sconto, ha obiettivi di incasso in tempi definiti, e valuta ogni proposta confrontandola con il suo valore di recupero atteso. Questo lo rende un interlocutore duro ma, paradossalmente, molto razionale: se la proposta batte il suo scenario di recupero, tende ad accettarla.

Le finanziarie e le banche senza garanzia

Prestiti personali, carte revolving, cessioni del quinto, scoperti di conto: sono crediti chirografari, senza ipoteca. Hanno una caratteristica decisiva nella procedura familiare: spesso sono debiti di uno solo dei familiari, non di entrambi. Il prestito personale l’ha firmato il marito; la carta revolving è della moglie; il finanziamento per l’auto è del figlio convivente.

La loro convenienza è opposta a quella della banca ipotecaria. Il mantenimento del mutuo, per loro, significa che la casa resta fuori dalla vendita e che il valore residuo dell’immobile, dopo l’ipoteca, non arriva mai nelle loro tasche. Sono quindi i creditori più inclini a sostenere che la liquidazione renderebbe di più, e a contestare la convenienza del piano che “salva” la casa.

I creditori minori e il condominio

Il condominio, i fornitori di utenze, i piccoli creditori privati hanno crediti di importo modesto ma una caratteristica pratica: sono spesso quelli che hanno già un titolo esecutivo e possono avviare un pignoramento immobiliare in tempi brevi. Non lo fanno per ottenere l’intero valore della casa, ma per forzare una trattativa. È una leva da non sottovalutare.

Perché la convenienza è la chiave di tutto

Nel piano del consumatore non si vota: il giudice omologa se il piano è ammissibile e fattibile e, quando un creditore contesta la convenienza, se il credito dell’opponente viene soddisfatto in misura non inferiore all’alternativa liquidatoria (art. 70, comma 7, CCII). Ogni mossa della controparte, quindi, ruota intorno a un solo numero: quanto prenderebbe se la casa venisse venduta. La banca proverà a far salire quel numero quando le conviene che la vendita appaia ricca, i chirografari proveranno a dimostrare che la vendita libererebbe valore per loro, e il debitore deve arrivare al tavolo con una stima dell’alternativa liquidatoria già costruita, massa per massa, quota per quota.

Questo è il punto in cui la procedura familiare si distingue da quella individuale. Con due o più debitori le masse attive e passive restano separate: la casa cointestata non è “della procedura”, ma è divisa tra il patrimonio dell’uno e quello dell’altro, e ogni creditore guarda solo alla massa del proprio debitore. Il confronto di convenienza va fatto per ciascuna massa. Chi lo dimentica regala ai creditori il loro argomento migliore.

La prima mossa: contestare la struttura della domanda familiare e il mescolamento delle masse

La mossa

La prima cosa che il creditore farà, appena riceve dall’OCC la comunicazione della proposta, è leggere come è costruita la domanda familiare. Non contesta ancora i numeri: contesta l’architettura. Le osservazioni che si leggono più spesso in questa fase sono del tipo: “il piano mescola i patrimoni dei due debitori”, “la quota della casa del coniuge non debitore verso di noi viene usata per pagare creditori dell’altro”, “non è possibile capire quanto riceverà il nostro credito dalla massa del nostro debitore”. L’obiettivo è far dichiarare la proposta inammissibile o comunque costringere a una riscrittura.

La base è l’art. 66 CCII, che consente ai membri della stessa famiglia di presentare un unico progetto di risoluzione della crisi quando sono conviventi o quando il sovraindebitamento ha un’origine comune, ma tiene distinte le masse attive e passive. Tra i membri della stessa famiglia la norma comprende il coniuge, i parenti entro il quarto grado, gli affini entro il secondo, le parti dell’unione civile e i conviventi di fatto (così la ricostruzione della norma in Carrattieri-Ceserani, Diritto.it, 22 marzo 2024).

Perché la fa (e quando preferisce non farla)

Dal suo punto di vista, conviene attaccare la struttura perché è l’attacco più economico: non richiede una perizia, non richiede un confronto di convenienza, si gioca su un piano giuridico. Se va a segno, il debitore deve ripartire, perde mesi e spesso perde anche la protezione delle misure ottenute.

Il creditore chirografario di uno solo dei familiari ha un interesse specifico: vuole che sia chiaro che la quota di casa del suo debitore risponde solo verso di lui (e verso gli altri creditori di quella massa). Se il piano usa le risorse complessive della famiglia in modo indistinto, il suo credito rischia di essere trattato peggio di quanto otterrebbe aggredendo la sola quota del suo debitore.

La banca ipotecaria, invece, preferisce spesso non fare questa mossa: il suo credito è verso entrambi i cointestatari e la sua ipoteca grava sull’intero bene, quindi la separazione delle masse le interessa poco. La userà solo se le serve per guadagnare tempo o per scardinare un piano che non le piace per altri motivi.

I suoi limiti

Qui però il suo margine si restringe, perché la legge stessa disegna la procedura familiare come un unico progetto con masse distinte. La domanda comune non è un’anomalia da sanzionare: è uno strumento previsto dall’art. 66 CCII, e il creditore non può pretendere che i familiari presentino domande separate solo perché gli conviene.

Il giudice, semmai, verifica che la separazione delle masse sia rispettata nei fatti. Il Tribunale di Modena, 31 marzo 2023, ha ritenuto che, a fronte della domanda congiunta dei coniugi, vadano aperte due procedure distinte proprio per mantenere separate le masse attive e passive (pronuncia richiamata nella rassegna di A. Farolfi, Diritto giustizia e costituzione, 21 febbraio 2024). Nella stessa linea, quando nella procedura familiare entra un concordato minore, il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, 16 febbraio 2022, ha richiesto che le maggioranze siano verificate per ciascun debitore, senza votazione unitaria indistinta; e il Tribunale di Nola, 12 giugno 2024, ha rigettato la proposta di due coniugi, uno dei quali consumatore, proprio perché non si era raggiunta la maggioranza riferita a quest’ultimo (pronunce richiamate da M. Peta, Diritto della crisi, 5 agosto 2024).

Il limite per il creditore è dunque questo: può pretendere che le masse siano davvero distinte, ma non può pretendere che la famiglia rinunci alla domanda comune. Se il piano rispetta la separazione, l’obiezione cade.

La tua contromossa

E questo è esattamente il momento in cui puoi giocare d’anticipo. La contromossa è costruire il piano in modo che l’obiezione non abbia appigli: una tabella delle masse, una per ciascun familiare, in cui la quota della casa, i redditi, i debiti e i pagamenti offerti sono attribuiti a ciascuno in modo verificabile.

Concretamente:

• la quota di proprietà della casa di ciascun familiare (risultante dalla visura e dall’atto di provenienza) entra nella massa attiva del rispettivo titolare;
• il mutuo cointestato, debito solidale, compare nella massa passiva di entrambi, ma con l’indicazione che il pagamento è unico e che ciascuno contribuisce alla rata secondo un criterio dichiarato (ad esempio in proporzione ai redditi o alle quote);
• i debiti personali di ciascuno restano nella sua massa, e sono pagati solo con le risorse di quella massa;
• le eventuali risorse comuni (un conto cointestato, un reddito familiare) vanno ripartite con un criterio esplicito.

Se la casa è in comunione legale, la tabella deve spiegarlo: la comunione legale è una comunione senza quote (Cass. Sez. III n. 6575 del 14 marzo 2013 e Corte cost. n. 311/1988, come richiamate da G. Stampone, Diritto.it, 1° febbraio 2024), ma in sede di distribuzione del ricavato il coniuge ha diritto alla metà, come vedremo nella sesta mossa. Dichiarare fin dall’inizio come si tratterà il bene comune toglie ai creditori l’argomento della confusione.

C’è un ultimo accorgimento: l’OCC, nella sua relazione, deve poter attestare la completezza della documentazione di entrambi (art. 68, comma 2, CCII). Se uno dei due familiari ha omesso un debito o un bene, l’intera architettura vacilla. La completezza della documentazione di tutti i familiari è la prima difesa contro questa mossa.

Le pronunce che ti proteggono

• Trib. Modena, 31 marzo 2023: la domanda congiunta dei coniugi si traduce in procedure distinte con masse separate, senza per questo essere inammissibile.
• Trib. Santa Maria Capua Vetere, 16 febbraio 2022: nel concordato minore familiare la maggioranza si verifica per ciascun debitore.
• Trib. Nola, 12 giugno 2024: la mancata maggioranza riferita al singolo coniuge consumatore porta al rigetto; la separazione delle masse si riflette anche sul voto.

La seconda mossa: avviare o proseguire l’esecuzione immobiliare sulla casa cointestata

La mossa

Prima della domanda, o mentre la si prepara, la banca (o un altro creditore con titolo esecutivo) può già aver notificato il precetto e trascritto il pignoramento sulla casa. Se non l’ha fatto, può farlo appena intuisce che la famiglia sta preparando una procedura: è una mossa preventiva per arrivare al tavolo con un’asta già fissata.

Sulla casa cointestata le varianti sono due. Se gli intestatari sono comproprietari ordinari (ad esempio coniugi in separazione dei beni, fratelli, genitore e figlio), il creditore personale di uno solo di loro può pignorare solo la quota del suo debitore, con tutte le complicazioni dell’espropriazione di una quota indivisa. La banca che ha ipoteca sull’intero, con un mutuo firmato da entrambi, può pignorare l’intero immobile. Se invece i coniugi sono in comunione legale, anche il creditore personale di uno solo può, quando i beni personali del debitore non bastano, espropriare il bene per intero: è il principio ribadito da Cass. Sez. III ord. n. 150 del 4 gennaio 2023, secondo cui il coniuge non debitore non può bloccare l’espropriazione, ma ha diritto alla metà del ricavato lordo della vendita (così il commento di G. Stampone, Diritto.it, 1° febbraio 2024, che richiama anche Cass. Sez. III n. 6230 del 31 marzo 2016 sui limiti dell’opposizione di terzo del coniuge).

Perché la fa (e quando preferisce non farla)

Dal suo punto di vista, conviene pignorare per due ragioni. La prima è di posizione: con un’esecuzione in corso, il creditore dimostra che l’alternativa alla procedura non è teorica, ma un’asta con data e prezzo base. La seconda è di pressione: la famiglia che vede arrivare il custode e la perizia del giudice dell’esecuzione è più disposta a cedere.

Preferisce invece non farla quando i costi superano i benefici. L’esecuzione immobiliare comporta anticipazioni per la perizia, il custode, la pubblicità; i tempi si misurano in anni; il prezzo di aggiudicazione, dopo uno o più ribassi, può scendere molto sotto la stima. Per il creditore chirografario di un solo comproprietario, poi, l’espropriazione di una quota indivisa è un’operazione lenta e incerta, che spesso passa per un giudizio di divisione. Per questo il pignoramento di una quota, più che un’azione di recupero, è quasi sempre uno strumento di pressione.

I suoi limiti

Il primo limite è il più potente: le misure protettive. Con il decreto con cui dichiara ammissibile la domanda e ne dispone la pubblicazione, il giudice, su istanza del debitore, può sospendere le procedure esecutive che potrebbero pregiudicare la fattibilità del piano e vietare l’avvio di nuove azioni esecutive e cautelari sul patrimonio del consumatore, fino alla conclusione del procedimento (art. 70, comma 4, CCII). Una volta concesse, le misure impediscono al creditore di portare la casa all’asta mentre il giudice valuta il piano.

Il coordinamento tra giudice dell’esecuzione e giudice del sovraindebitamento è stato affrontato da Cass. Sez. III n. 22715 del 26 luglio 2023, che ha esaminato gli effetti del divieto di proseguire le azioni e la conseguente sospensione della procedura esecutiva (richiamata nella rassegna Farolfi). Il punto pratico è che il provvedimento del giudice della crisi va portato tempestivamente nel fascicolo dell’esecuzione.

Il secondo limite riguarda gli atti successivi alla pubblicità della domanda: i pagamenti e gli atti dispositivi compiuti in violazione del piano omologato sono inefficaci rispetto ai creditori anteriori (art. 71, comma 3, CCII). Specularmente, il creditore non può costruirsi posizioni di vantaggio sul patrimonio mentre il procedimento è in corso.

Il creditore conserva però una leva: può chiedere la revoca delle misure protettive se il debitore compie atti in frode, e il giudice decide sentite le parti (art. 70, comma 5, CCII). È per questo che le misure vanno difese con una condotta trasparente.

La tua contromossa

La contromossa chiave è il tempismo: la domanda familiare va depositata con istanza di misure protettive prima che l’esecuzione arrivi alla vendita, e le misure devono coprire tutti i familiari che hanno quote della casa.

Questo è un punto che nella procedura familiare fa la differenza. Se la casa è cointestata a due familiari e solo uno dei due chiede protezione, la banca può proseguire sulla quota dell’altro (o, in comunione legale, sull’intero bene in danno del coniuge non protetto). La forza della domanda comune sta proprio nel fatto che entrambi i cointestatari sono debitori nella stessa procedura e possono chiedere che il divieto di azioni esecutive copra l’intero immobile.

In pratica:

1. si verifica lo stato dell’esecuzione (data della prossima udienza, eventuale ordinanza di vendita, data dell’asta);
2. si deposita la domanda con istanza ex art. 70, comma 4, CCII, motivando perché la prosecuzione dell’esecuzione pregiudica la fattibilità del piano (ad esempio perché il piano prevede il mantenimento del mutuo e la casa è indispensabile);
3. ottenuto il decreto, lo si deposita nel fascicolo dell’esecuzione, chiedendo la sospensione;
4. si evita qualsiasi atto che possa essere letto come in frode (vendite di beni mobili registrati, prelievi anomali, pagamenti preferenziali a un solo creditore).

Se il creditore che ha pignorato è un chirografario di uno solo dei due e ha pignorato una quota, va valutato anche l’aspetto economico: la quota indivisa all’asta vale poco, e il creditore lo sa. Questo è un argomento per la convenienza del piano (terza e quarta mossa) e per la trattativa.

Le pronunce che ti proteggono

• Cass. Sez. III n. 22715 del 26 luglio 2023: il divieto di proseguire le azioni disposto nel sovraindebitamento incide sulla procedura esecutiva, che va sospesa.
• Cass. Sez. III ord. n. 150 del 4 gennaio 2023: il bene in comunione legale può essere espropriato per intero, ma il coniuge non debitore ha diritto alla metà del ricavato lordo. Un principio che pesa sulla costruzione dell’alternativa liquidatoria.
• Cass. Sez. III n. 6230 del 31 marzo 2016: il coniuge non debitore non può sottrarre una quota del bene in comunione legale all’espropriazione con l’opposizione di terzo.

La terza mossa: negare il mantenimento del mutuo previsto dall’art. 67, comma 5

La mossa

Il cuore della strategia per salvare la casa cointestata è quasi sempre il mantenimento del mutuo. L’art. 67, comma 5, CCII consente al piano del consumatore di prevedere il rimborso, alla scadenza convenuta, delle rate a scadere del mutuo garantito da ipoteca sull’abitazione principale, a una condizione alternativa: che alla data della domanda il debitore abbia adempiuto le proprie obbligazioni, oppure che il giudice lo autorizzi al pagamento del debito per capitale e interessi scaduto a quella data.

La banca, quando non vuole il mantenimento, attacca proprio i presupposti:

• “alla data della domanda c’erano rate scadute e non pagate”;
• “l’immobile non è l’abitazione principale di tutti i debitori” (tipico quando uno dei cointestatari vive altrove, come il figlio che si è trasferito o il fratello che abita in un’altra città);
• “il pagamento degli arretrati non è sostenibile e il giudice non dovrebbe autorizzarlo”;
• “il piano non dimostra che le rate future saranno pagate regolarmente”.

Perché la fa (e quando preferisce non farla)

Qui la convenienza della banca è sorprendentemente ambivalente. Il mantenimento del mutuo le garantisce che il contratto prosegue alle condizioni originarie, con capitale e interessi integri: in molti casi è lo scenario migliore che possa sperare. La banca si oppone al mantenimento solo quando ritiene che la famiglia tornerà inadempiente a breve, o quando il valore della casa è così alto rispetto al debito residuo che una vendita la pagherebbe subito per intero.

C’è poi un secondo scenario, più sottile. Se il mantenimento del mutuo assorbe una parte rilevante dei redditi familiari, ai creditori chirografari resta poco. Sono loro, più della banca, ad avere interesse a far cadere l’art. 67, comma 5: senza mantenimento, la casa andrebbe venduta e l’eventuale residuo dopo l’ipoteca entrerebbe nelle masse. La banca, in questi casi, a volte resta neutrale, e il vero avversario è la finanziaria.

I suoi limiti

Il primo limite è testuale. La norma non richiede che il debitore sia in regola: richiede che sia in regola oppure che il giudice autorizzi il pagamento dello scaduto. La presenza di arretrati alla data della domanda non preclude il mantenimento del mutuo, se il piano prevede il pagamento integrale del debito scaduto per capitale e interessi e il giudice lo autorizza.

Il secondo limite riguarda l’abitazione principale. La norma parla di abitazione principale del debitore. Nella procedura familiare con masse distinte, la valutazione va fatta per il debitore che chiede il mantenimento: se la casa è abitazione principale del nucleo che vi risiede, il fatto che un cointestatario viva altrove non trasforma automaticamente il bene in un investimento. Resta però un punto da documentare con cura (residenza anagrafica, utenze, effettiva dimora), perché è uno degli argomenti che la banca solleva più spesso. Su questo specifico profilo dei cointestatari non residenti non abbiamo trovato pronunce recenti verificate: è un terreno in cui la qualità della documentazione conta più dei precedenti.

Il terzo limite riguarda il trattamento della banca quando il mutuo non viene mantenuto. In questo caso il credito ipotecario può essere soddisfatto non integralmente, purché in misura non inferiore a quella realizzabile con la liquidazione, come attestato dall’OCC, e con una possibile moratoria fino a due anni dall’omologazione, con interessi legali (art. 67, comma 4, CCII). Cass. Sez. I ord. n. 11676 del 29 aprile 2026 ha chiarito che la moratoria non riduce il credito ma ne sospende il pagamento, che gli interessi continuano a maturare nel biennio e che il rimborso, anche rateale, deve iniziare alla scadenza della moratoria (ItaliaOggi, 18 luglio 2026). E già Cass. Sez. I ord. n. 9549 dell’11 aprile 2025, in un caso nato davanti al Tribunale di Vasto con la banca opponente, aveva ammesso la soddisfazione del creditore ipotecario al 75% in 129 rate mensili, precisando che il pagamento parziale del privilegiato è ammesso nei limiti della capienza del bene e che la parte residua scende al rango chirografario (commento Iusletter, 7 maggio 2025).

La tua contromossa

La contromossa si gioca su due tavoli: i requisiti e la sostenibilità.

Sui requisiti, se ci sono rate arretrate, il piano deve prevedere espressamente l’istanza di autorizzazione al pagamento del debito scaduto per capitale e interessi, indicando con quali risorse e in quali tempi verrà saldato. Le risorse possono venire dai redditi, da un risparmio, dalla vendita di un bene non essenziale o, molto spesso nelle famiglie, dall’apporto di un terzo: il genitore che versa l’importo degli arretrati, il fratello che mette a disposizione una somma. L’apporto di terzi è una risorsa esterna che non sottrae nulla alle masse e che, anzi, le rafforza.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC, imposta questa contromossa partendo dal ruolo dell’Organismo: l’attestazione che la rata del mutuo è sostenibile accanto al mantenimento della famiglia è il documento che toglie alla banca il suo argomento principale.

Sulla sostenibilità, il piano deve mostrare, mese per mese, che il reddito familiare copre la rata del mutuo, quanto serve al mantenimento del nucleo e i pagamenti promessi agli altri creditori. Nella procedura familiare questo prospetto va costruito due volte: per ciascuna massa e per il nucleo nel suo complesso. Se la rata è pagata da entrambi i cointestatari, va scritto in che proporzione; se uno dei due non ha reddito, va spiegato come l’altro sostiene la rata senza sottrarre risorse ai propri creditori personali.

Infine, va preparato il terreno per l’alternativa. Se il mantenimento del mutuo non regge, il piano può prevedere il pagamento parziale e dilazionato della banca nei limiti dell’art. 67, comma 4, CCII, con la casa che resta alla famiglia. È una seconda linea da considerare prima del deposito, non dopo un diniego.

Le pronunce che ti proteggono

• Cass. Sez. I ord. n. 9549 dell’11 aprile 2025: piano del consumatore con soddisfazione del creditore ipotecario al 75% in 129 rate; opposizione della banca respinta nel merito.
• Cass. Sez. I ord. n. 11676 del 29 aprile 2026: la moratoria biennale dell’art. 67, comma 4, sospende il pagamento senza ridurre il credito; il rimborso deve partire alla scadenza.
• Trib. Trani, 2 maggio 2023: ammissibile un piano del consumatore di sette anni sostenuto dall’impegno di un terzo a immettere risorse esterne (rassegna Farolfi).

La quarta mossa: l’opposizione alla convenienza del piano familiare

La mossa

È la mossa più tecnica e, quando ben giocata, la più pericolosa. Ricevuta la comunicazione dell’OCC, ogni creditore ha venti giorni per presentare osservazioni via PEC (art. 70, comma 3, CCII). Il creditore che vuole bloccare il piano non si limita a dire che è ingiusto: sostiene che, con la liquidazione, il suo credito sarebbe soddisfatto in misura maggiore. Se il giudice gli dà ragione, non può omologare (art. 70, comma 7, CCII).

Nella procedura familiare con casa cointestata, l’opposizione tipica del chirografario suona così: “se la casa venisse venduta, dopo aver pagato la banca resterebbe un residuo; la quota del nostro debitore su quel residuo vale X; il piano ci offre meno di X; quindi il piano non è conveniente”. La banca, quando si oppone, sostiene invece che la vendita la pagherebbe per intero e subito, mentre il piano la paga in parte o in tempi lunghi.

Perché la fa (e quando preferisce non farla)

Dal suo punto di vista, conviene opporsi quando la casa ha un valore libero significativo, cioè quando il valore di mercato supera ampiamente il debito ipotecario residuo. In quel caso la liquidazione genera un residuo e il chirografario può rivendicarlo.

Preferisce non farla quando i numeri sono contro di lui: casa con mutuo residuo alto, valore di mercato modesto, quota indivisa difficilmente vendibile, costi della liquidazione elevati. Un’opposizione respinta non costa molto al creditore in termini di spese di giustizia, ma gli costa credibilità e tempo, e chiude la porta a una trattativa.

I suoi limiti

Il primo limite è soggettivo e spesso trascurato. Il creditore che ha colpevolmente determinato la situazione di indebitamento o il suo aggravamento, o che ha violato i principi dell’art. 124-bis del Testo unico bancario sul merito creditizio, non può presentare opposizione o reclamo in sede di omologa per contestare la convenienza (art. 69, comma 2, CCII). E l’OCC, nella relazione, deve indicare se il finanziatore ha tenuto conto del merito creditizio del debitore valutato sul reddito disponibile, dedotto quanto serve per un dignitoso tenore di vita (art. 68, comma 3, CCII). Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, 23 ottobre 2023, ha valorizzato la violazione dei doveri di valutazione del merito creditizio come elemento che riduce la colpa del consumatore (rassegna Farolfi).

Nella procedura familiare questo limite ha un’applicazione particolare: capita spesso che una finanziaria abbia concesso un prestito a un familiare senza reddito proprio, o abbia erogato nuovi finanziamenti a un nucleo già in difficoltà evidente con il mutuo. Sono esattamente le situazioni in cui l’art. 69, comma 2, va fatto valere.

Il secondo limite è sul metodo. Il confronto si fa sul credito dell’opponente, massa per massa. Il creditore di uno solo dei familiari può confrontare il piano solo con ciò che otterrebbe dalla liquidazione della massa del suo debitore, non dall’intero patrimonio della famiglia. Se la sua stima dell’alternativa liquidatoria include beni o redditi dell’altro familiare, è sbagliata in partenza.

Il terzo limite è di sostanza: la liquidazione non è gratuita. Nel confronto vanno messi i costi della procedura (compenso del liquidatore e dell’OCC, spese di vendita, pubblicità), i tempi, il ribasso d’asta, e per la quota indivisa la difficoltà di trovare acquirenti.

La tua contromossa

La contromossa chiave è arrivare all’udienza con l’alternativa liquidatoria già scritta meglio di quanto possa scriverla il creditore: una simulazione della liquidazione per ciascuna massa, con il valore realistico della casa (o della quota), i costi, il pagamento dell’ipoteca, il residuo e la percentuale che spetterebbe a ciascun chirografario.

Gli elementi da inserire:

• la stima dell’immobile (per intero e, se rilevante, per quota), con il ragionevole valore di realizzo e non il solo valore di mercato teorico;
• il trattamento del bene secondo il regime: in comunione legale il bene può essere venduto per intero e la metà del ricavato spetta a ciascun coniuge (Cass. Sez. III ord. n. 150/2023, sopra); in comproprietà ordinaria ogni massa contiene la sola quota;
• il debito ipotecario residuo, che grava sull’intero bene e quindi si paga per primo;
• i costi della procedura liquidatoria;
• i redditi che entrerebbero nella liquidazione al netto di quanto il giudice lascerebbe per il mantenimento della famiglia (art. 268, comma 4, lett. b, CCII).

Con questi numeri in mano, il piano può offrire a ciascun chirografario almeno quanto otterrebbe in liquidazione, e il confronto voluto dall’art. 70, comma 7, diventa favorevole. Se il residuo libero della casa è alto, la strada può essere un apporto del familiare o di un terzo che “compra” quel valore per i creditori, o una maggiore percentuale offerta in rate.

Va anche verificata subito la legittimazione dell’opponente ai sensi dell’art. 69, comma 2: se la relazione dell’OCC rileva carenze nella valutazione del merito creditizio, l’opposizione sulla convenienza di quel creditore non può essere esaminata.

Le pronunce che ti proteggono

• Cass. Sez. I ord. n. 9549 dell’11 aprile 2025: senza voto dei creditori, il giudice omologa se il credito dell’opponente non riceve meno dell’alternativa liquidatoria; il privilegiato è soddisfatto nei limiti della capienza del bene.
• Trib. Santa Maria Capua Vetere, 23 ottobre 2023: la violazione dei doveri sul merito creditizio pesa nella valutazione della condotta del debitore.
• App. Firenze, 8 novembre 2023: il giudizio di meritevolezza è complessivo e l’esclusione scatta solo per colpa grave, malafede o frode (art. 69 CCII; rassegna Farolfi).

La quinta mossa: contestare la stima della casa cointestata

La mossa

Tutto, nella procedura familiare con casa cointestata, dipende da un numero: il valore dell’immobile. È da quel numero che discendono la capienza dell’ipoteca, il residuo libero per i chirografari, la convenienza del piano e la percentuale minima da offrire a ciascun creditore. Per questo la contestazione della stima è la mossa con cui i creditori provano a spostare l’intero equilibrio senza toccare una sola norma.

La mossa si presenta in due versioni opposte. Il creditore che vuole dimostrare che la liquidazione renderebbe di più sostiene che la casa vale più di quanto indica il piano: deposita una perizia di parte, richiama annunci di vendita della zona, contesta le riduzioni applicate. Il creditore ipotecario parzialmente soddisfatto nel piano, invece, ha interesse a una stima alta perché il suo credito è privilegiato nei limiti della capienza del bene: più vale la casa, più deve essere pagato come privilegiato.

Perché la fa (e quando preferisce non farla)

Dal suo punto di vista, conviene contestare la stima perché è un terreno opinabile per natura. Due periti seri possono arrivare a valori diversi del 10-15% sullo stesso immobile, e quella differenza, su una casa con un mutuo residuo alto, può valere l’intero residuo libero. Il creditore lo sa e spinge dove il margine è più ampio: lo stato di manutenzione, la classe energetica, la presenza di occupanti, la vendibilità della quota.

Preferisce non farla quando la stima del piano è solida, documentata e condivisa con l’OCC. Una perizia di parte costa, e opporre un valore più alto senza un metodo comparabile espone il creditore a una replica facile.

I suoi limiti

Qui però il suo margine si restringe, perché la legge affida all’OCC un ruolo di garanzia. Il soddisfacimento non integrale dei crediti con ipoteca è ammesso nella misura non inferiore a quella realizzabile in liquidazione “come attestato dall’OCC” (art. 67, comma 4, CCII): il valore di riferimento non è quello che il creditore desidera, ma quello che l’Organismo attesta. Il creditore può contestarlo, ma deve dimostrare perché l’attestazione è sbagliata.

C’è poi un secondo limite, di metodo: il confronto con la liquidazione si fa sul valore di realizzo, non sul valore di mercato astratto. Una casa venduta in una procedura liquidatoria passa per una vendita competitiva, con pubblicità, tempi e possibili ribassi. Se il creditore propone il valore di mercato pieno senza tenere conto di questi fattori, il confronto che offre al giudice è falsato.

Il terzo limite riguarda la quota indivisa. Nella comproprietà ordinaria la massa di ciascun familiare contiene solo la quota, e una quota indivisa di un immobile abitato dall’altro comproprietario ha sul mercato un valore che non coincide con la semplice frazione del valore dell’intero. Il creditore che stima la quota come metà secca del valore pieno ignora un dato economico che qualunque acquirente considererebbe.

Infine, se il piano prevede vendite, queste si fanno con procedure competitive, sulla base di stime condivise con l’OCC e con adeguate forme di pubblicità (art. 71, comma 1, CCII). È un presidio che vale anche come argomento: se un creditore ritiene che il bene valga di più, la procedura competitiva è il luogo dove dimostrarlo.

La tua contromossa

E questo è esattamente il momento in cui puoi giocare d’anticipo. La contromossa è depositare con la domanda una stima già costruita per resistere alla contestazione: perizia giurata con metodo comparativo, valore dell’intero e valore della singola quota, valore di mercato e valore di realizzo in vendita competitiva, tutto condiviso con l’OCC prima del deposito.

Gli elementi che rendono una stima difficile da attaccare:

• comparabili reali (atti di compravendita recenti della zona, non solo annunci);
• descrizione puntuale dello stato dell’immobile e delle spese necessarie;
• indicazione degli occupanti e del titolo di occupazione;
• per la quota indivisa, motivazione esplicita della riduzione applicata rispetto alla frazione del valore pieno;
• per la comunione legale, indicazione che il bene si considera per intero e che il ricavato si distribuisce per metà;
• calcolo dei costi della liquidazione e della vendita.

Se il creditore contesta, la replica migliore è spesso offrire la verifica sul mercato: “se il bene vale quanto sostenete, lo dimostri una procedura competitiva”. Nella logica dell’art. 71, comma 1, CCII, è una risposta coerente e mette il creditore davanti alla sua stessa tesi.

Le pronunce che ti proteggono

• Cass. Sez. I ord. n. 9549 dell’11 aprile 2025: il creditore privilegiato è pagato nei limiti della capienza del bene, cioè del suo valore di realizzo; oltre quel limite il credito è chirografario.
• Trib. Milano, 26 settembre 2022: nel concordato minore, per la vendita di beni serve una procedura competitiva, con applicazione analogica dell’art. 91 CCII sulle offerte concorrenti (rassegna Farolfi). Un principio che rafforza l’argomento della verifica di mercato.

La sesta mossa: puntare sulla liquidazione familiare e sulla vendita della casa

La mossa

Se il piano non viene omologato, o viene omologato e poi revocato, la partita si sposta sul terreno della liquidazione controllata. Dopo la revoca dell’omologazione il tribunale, su istanza del debitore o di un creditore, se ricorrono le condizioni degli artt. 268 e 269, procede all’apertura della liquidazione (art. 73, comma 1, CCII); il creditore può anche chiedere direttamente la liquidazione controllata del debitore insolvente, anche in pendenza di esecuzioni individuali, se i debiti scaduti superano la soglia di 50.000 euro (art. 268, comma 2, CCII).

È la mossa finale del creditore, quella che porta la casa alla vendita. Nella liquidazione, la banca fondiaria fa valere anche il privilegio processuale dell’art. 41 TUB, che secondo Cass. Sez. I n. 22914 del 19 agosto 2024 opera anche nella liquidazione controllata: significa che può proseguire o iniziare l’esecuzione individuale nonostante la procedura, con riparto finale nel concorso.

Perché la fa (e quando preferisce non farla)

Dal suo punto di vista, conviene puntare alla liquidazione quando la casa ha un buon valore di realizzo e il piano offriva meno. Conviene soprattutto al creditore ipotecario capiente, che con la vendita viene pagato per primo e per intero.

Preferisce non farla quando la liquidazione rischia di produrre poco: casa con valore vicino al debito ipotecario, quota indivisa difficile da vendere, costi della procedura elevati. Per il chirografario di un solo familiare, poi, la liquidazione ha un difetto preciso: non può toccare la quota dell’altro familiare, e la quota del suo debitore, dopo l’ipoteca, può valere poco o nulla.

I suoi limiti

Il primo limite è nella struttura della liquidazione familiare. La giurisprudenza di merito non è uniforme sull’applicabilità dell’art. 66 CCII alla liquidazione controllata: il Tribunale di Verona, 6 ottobre 2022, ha ritenuto ammissibile l’istanza congiunta di liquidazione di coniugi conviventi, anche perché la liquidazione rientra nelle disposizioni generali del sovraindebitamento; il Tribunale di Lucca, 27 febbraio 2024, ha invece escluso che l’art. 66 si applichi alla liquidazione controllata (pronunce richiamate da Farolfi e da Peta, cit.). Dove la liquidazione familiare è ammessa, le masse restano distinte: il Tribunale di Modena, 31 marzo 2023, ha aperto due procedure separate. In nessun caso il creditore di un familiare può soddisfarsi sulla quota dell’altro: le masse distinte valgono anche nella fase liquidatoria.

Il secondo limite riguarda il bene intero o la quota. Se la casa è in comproprietà ordinaria e i due comproprietari sono entrambi in liquidazione, il bene può essere venduto in modo coordinato per intero, con il ricavato ripartito tra le masse in proporzione alle quote: è la soluzione che massimizza il valore per tutti, perché un immobile intero si vende meglio di due quote separate. Se invece in liquidazione c’è uno solo dei comproprietari, la procedura acquisisce la sola quota. Se la casa è in comunione legale, vale il principio di Cass. Sez. III ord. n. 150/2023: il bene si vende per intero e al coniuge spetta la metà del ricavato lordo; con entrambi i coniugi in procedura, ciascuna metà confluisce nella rispettiva massa.

Il terzo limite riguarda ciò che resta fuori. Dalla liquidazione sono esclusi, tra l’altro, i crediti impignorabili e la parte di stipendi, pensioni e redditi che il giudice indica come necessaria al mantenimento del debitore e della famiglia, i beni del fondo patrimoniale salvo l’art. 170 c.c., le cose non pignorabili per legge (art. 268, comma 4, CCII). E la vendita deve rispettare le regole competitive della procedura.

La tua contromossa

La contromossa chiave è non arrivare impreparati a questo scenario e trasformarlo, se serve, in un’occasione per salvare la casa con risorse esterne. Nella liquidazione la casa va venduta, ma nessuna norma impedisce che a comprarla sia un familiare non debitore o un terzo vicino alla famiglia, partecipando alla procedura competitiva alle stesse condizioni di chiunque altro.

Le strade operative:

1. Offerta del familiare terzo: il genitore, il fratello o il figlio non debitore presenta un’offerta per l’intero o per la quota nella procedura competitiva; se l’offerta è la migliore, la casa resta in famiglia e il ricavato va ai creditori.
2. Acquisto della quota da parte del comproprietario: in comproprietà ordinaria, se uno solo dei due è in liquidazione, l’altro comproprietario è spesso il naturale acquirente della quota, perché è l’unico per cui quella quota vale l’intero.
3. Rinegoziazione con la banca fondiaria: un terzo può subentrare nel mutuo o rifinanziarlo, offrendo alla banca un’uscita più rapida dell’asta.
4. Ritorno al piano con apporto esterno: se la revoca o il diniego dipendevano dall’insostenibilità, un apporto di terzi può rendere possibile un nuovo piano. Il Tribunale di Trani, 2 maggio 2023, ha ritenuto ammissibile un piano sostenuto dall’impegno di un terzo a immettere risorse esterne.

E per il creditore che spinge sulla liquidazione chiesta da lui, va ricordato che se agisce contro una persona fisica la liquidazione non si apre quando l’OCC attesta che non è possibile acquisire attivo da distribuire (art. 268, comma 3, CCII): un’eccezione da sollevare entro la prima udienza, se ne ricorrono i presupposti.

Le pronunce che ti proteggono

• Trib. Verona, 6 ottobre 2022: ammissibile la liquidazione controllata congiunta di coniugi conviventi.
• Trib. Lucca, 27 febbraio 2024: orientamento contrario sull’applicabilità dell’art. 66 alla liquidazione; il quadro è da verificare sul tribunale competente.
• Cass. Sez. I n. 22914 del 19 agosto 2024: il privilegio processuale del creditore fondiario opera anche nella liquidazione controllata.
• Cass. Sez. III ord. n. 150 del 4 gennaio 2023: il bene in comunione legale si vende per intero; metà del ricavato lordo al coniuge.

Tre partite giocate sulla casa cointestata

Le simulazioni che seguono sono ipotesi dimostrative, con numeri costruiti per mostrare il ragionamento: non sono casi reali dello Studio. Le date tengono conto dei termini dell’art. 70 CCII e sono state controllate per non cadere di sabato o domenica.

Prima partita: coniugi in separazione dei beni, casa al 50% e mutuo in regola

Ipotesi: casa cointestata al 50% tra due coniugi in separazione dei beni, valore di mercato attestato 186.400 €; mutuo cointestato residuo 97.850 €, rata mensile 742,30 €, pagato regolarmente. Debiti chirografari del marito: 48.320 €; della moglie: 21.760 €.

Il piano familiare, depositato martedì 3 novembre 2026, prevede il mantenimento del mutuo ex art. 67, comma 5, e offre il 32% ai chirografari del marito (15.462,40 €) e il 55% a quelli della moglie (11.968 €), in 72 rate complessive di circa 381 €. Il decreto del giudice arriva martedì 17 novembre 2026; l’OCC comunica ai creditori giovedì 10 dicembre 2026; il termine di 20 giorni per le osservazioni scade mercoledì 30 dicembre 2026.

La finanziaria del marito deposita osservazioni l’ultimo giorno: sostiene che la casa vale 215.000 € e che, in liquidazione, la quota del marito (107.500 €) meno metà del mutuo (48.925 €) lascerebbe 58.575 €, cioè più del suo intero credito. La mossa è chiara: far apparire la liquidazione ricchissima.

La contromossa è già nel fascicolo. L’alternativa liquidatoria del piano prevede un valore di realizzo del 70% (130.480 € per l’intero, 65.240 € per quota), costi di procedura e vendita per 4.935 € a massa, pagamento della quota di mutuo (48.925 €): restano 11.380 € per massa. Per i chirografari del marito si aggiunge la quota di reddito acquisibile in tre anni, stimata in 3.420 €. Totale: 14.800 €, pari a circa il 30,6%; il piano offre il 32%. Per la moglie: 11.380 €, circa il 52,3%; il piano offre il 55%. L’OCC riferisce entro i 10 giorni successivi, che cadrebbero sabato 9 gennaio 2027 e slittano a lunedì 11 gennaio 2027. A quel punto, per la controparte, la convenienza di insistere crolla: la sua stima non tiene conto né del realizzo né dei costi, e il piano la paga più dell’alternativa.

Seconda partita: comunione legale, rate arretrate e pignoramento già trascritto

Ipotesi: casa in comunione legale tra coniugi, valore attestato 142.700 €; mutuo residuo 88.410 €, con arretrati alla data della domanda per 4.318,60 € tra capitale e interessi. La moglie ha un prestito personale di 31.940 €: la finanziaria, forte del principio della comunione legale, ha pignorato l’intero immobile e l’udienza per l’autorizzazione alla vendita è fissata a venerdì 22 gennaio 2027. Il marito ha debiti chirografari per 17.280 €.

La finanziaria conta sul fatto che gli arretrati impediscano il mantenimento del mutuo. La domanda familiare depositata martedì 3 novembre 2026 contiene invece: istanza di misure protettive con sospensione dell’esecuzione; istanza di autorizzazione al pagamento del debito scaduto ex art. 67, comma 5; dichiarazione del padre della moglie che apporta 4.318,60 € per gli arretrati e 5.000 € per i chirografari. Il decreto di martedì 17 novembre 2026 sospende l’esecuzione e viene depositato nel fascicolo del giudice dell’esecuzione venerdì 20 novembre 2026.

L’alternativa liquidatoria, ragionata per masse: realizzo all’asta di 99.890 € (70%), costi 8.640 €, mutuo 88.410 €, residuo 2.840 €, metà per ciascuna massa, 1.420 €. Per la finanziaria significa circa il 4,4%. Il piano offre il 15% ai chirografari della moglie (4.791 €) e il 15% a quelli del marito (2.592 €). Qui però il margine della finanziaria si restringe anche su un altro fronte: se la relazione dell’OCC rileva che il prestito è stato concesso a una persona già gravata da un mutuo e senza adeguata verifica del reddito disponibile, la sua opposizione sulla convenienza potrebbe non essere neppure esaminabile (art. 69, comma 2, CCII).

Terza partita: fratelli conviventi, quota ereditata e contestazione della stima

Ipotesi: due fratelli conviventi, comproprietari al 50% di una casa ereditata senza mutuo, valore dell’intero attestato dall’OCC 151.300 €. Il fratello A ha un debito verso una banca per 58.300 €, garantito da ipoteca giudiziale iscritta sulla sua quota, e altri chirografari per 9.640 €; il fratello B ha debiti chirografari per 29.150 €.

L’alternativa liquidatoria per la massa di A: quota di 75.650 €, valore di realizzo come quota indivisa stimato al 70% (52.955 €), costi 5.180 €, netto 47.775 €, tutto alla banca (circa l’81,9%), nulla ai chirografari. Il piano offre alla banca 48.900 € (circa l’83,9%) in 84 rate di 582,14 €, sostenute dal reddito di A e da un apporto di 20.000 € di una zia, che consente anche il 20% agli altri chirografari di A.

La banca contesta la stima: con una perizia di parte sostiene che la quota vale 84.000 €, cioè, al netto dei costi, 78.820 €, abbastanza da pagarla per intero. Se il giudice le desse ragione, il piano non sarebbe conveniente. La contromossa: perizia giurata con comparabili, motivazione puntuale della riduzione per quota indivisa occupata dal comproprietario e disponibilità dichiarata a una verifica in procedura competitiva. Davanti alla possibilità concreta di una vendita della quota al suo vero valore di mercato, la tesi della banca deve misurarsi con i numeri reali.

Quando la controparte ha più interesse ad accordarsi che a combattere

La lettura strategica che quasi nessuno offre è questa: nella procedura familiare con casa cointestata ci sono momenti precisi in cui al creditore conviene di più trattare che proseguire. Riconoscerli significa scegliere il momento in cui aprire il tavolo.

Il primo momento è subito dopo il decreto con le misure protettive. Fino a quel giorno il creditore che aveva pignorato vedeva un’asta all’orizzonte; dopo, vede un procedimento che può durare mesi e un piano che, se omologato, lo vincolerà. È il momento in cui un servicer valuta se un’adesione esplicita, con qualche miglioria, sia preferibile a un’opposizione dall’esito incerto.

Il secondo momento è dopo la relazione dell’OCC con le eventuali modifiche al piano, entro i dieci giorni dalla scadenza delle osservazioni (art. 70, comma 6, CCII). Se la relazione conferma la stima e la convenienza, il creditore sa che la sua opposizione ha poche probabilità; se segnala problemi sul merito creditizio, sa che rischia di non essere neppure ascoltato.

Il terzo momento è quando la stima dell’immobile è stata “messa alla prova”. Una perizia ben fatta, magari affiancata dalla disponibilità a una procedura competitiva, toglie al creditore l’illusione di un valore alto. A quel punto, la trattativa può riguardare un aumento modesto della percentuale offerta, una rata in più, una garanzia del terzo.

Il quarto momento riguarda la banca ipotecaria: quando il piano offre il mantenimento del mutuo con arretrati pagati da un familiare, la banca vede rientrare la posizione in bonis senza perdite. Molte banche preferiscono questo scenario a qualsiasi asta, e si può discutere con loro una rimodulazione del piano di ammortamento compatibile con il piano.

Ci sono infine i momenti in cui al creditore conviene trattare fuori dalla procedura. Il chirografario che ha pignorato la quota indivisa di un solo comproprietario, ad esempio, sa che quella quota vale poco: un saldo e stralcio finanziato da un familiare può essergli più utile di anni di giudizio di divisione. Ma attenzione: una volta depositata la domanda, i pagamenti a un singolo creditore fuori dal piano vanno valutati con grande prudenza, perché possono essere letti come atti in frode o in violazione del piano (art. 70, comma 5, e art. 71, comma 3, CCII). La trattativa deve confluire nel piano, non sostituirlo.

Dal punto di vista del creditore, la trattativa diventa conveniente quando l’alternativa liquidatoria smette di essere un’arma credibile. Il lavoro del debitore, quindi, non è implorare uno sconto: è rendere quell’alternativa trasparente e misurata, così che il creditore la veda per quello che vale.

La partita in tabella

La tabella riassume le sei mosse descritte, con il vincolo che ciascuna incontra e la contromossa da giocare nella finestra temporale utile. È uno strumento di lavoro: va adattato al caso concreto e alle prassi del tribunale competente, perché sulle procedure familiari l’orientamento dei giudici di merito non è uniforme.

Le domande di chi teme per la casa di famiglia

La banca può bloccare da sola il piano familiare che salva la casa?

No, non con un voto: nel piano del consumatore i creditori non votano. La banca può presentare osservazioni e contestare la convenienza; il giudice omologa comunque se il suo credito riceve almeno quanto otterrebbe dalla liquidazione (art. 70, comma 7, CCII). Se la banca ha violato le regole sul merito creditizio, non può neppure contestare la convenienza (art. 69, comma 2).

Abbiamo rate del mutuo arretrate: possiamo comunque tenere la casa?

Sì, se il piano prevede il pagamento integrale dello scaduto e il giudice lo autorizza. L’art. 67, comma 5, CCII richiede che il debitore sia in regola alla data della domanda oppure che il giudice lo autorizzi a pagare capitale e interessi scaduti. Gli arretrati possono essere coperti anche con l’apporto di un familiare.

Il creditore di mia moglie può prendersi la mia metà della casa?

Dipende dal regime, ma nella procedura familiare la tua quota resta nella tua massa. In comproprietà ordinaria il creditore di tua moglie può aggredire solo la quota di lei. In comunione legale il creditore può espropriare il bene per intero, ma a te spetta la metà del ricavato lordo (Cass. Sez. III ord. n. 150/2023). Con la procedura familiare le masse restano distinte e i creditori di tua moglie non si soddisfano sulla tua parte.

C’è un pignoramento sulla casa già avviato: è troppo tardi?

No, finché la casa non è venduta la domanda con misure protettive può fermare l’esecuzione. Il giudice può sospendere le esecuzioni che pregiudicano la fattibilità del piano (art. 70, comma 4, CCII). Più si avvicina la vendita, più la tempestività diventa decisiva.

Mio padre vuole aiutarci a salvare la casa: come deve farlo?

Con un impegno scritto e documentato inserito nel piano, non con pagamenti diretti a un creditore. L’apporto di terzi è una risorsa esterna che può coprire gli arretrati del mutuo o aumentare la percentuale ai chirografari; il Tribunale di Trani, 2 maggio 2023, ha valorizzato proprio l’impegno di un terzo. In liquidazione, il familiare può invece partecipare alla procedura competitiva per acquistare il bene.

Se il piano viene respinto, la casa va subito all’asta?

Non automaticamente. In caso di diniego il giudice dichiara l’inefficacia delle misure protettive (art. 70, comma 10, CCII) e i creditori possono riprendere le esecuzioni; la liquidazione controllata si apre su istanza nei casi previsti. È il momento di valutare se ripresentare un piano rafforzato o organizzare l’acquisto del bene da parte di un familiare.

I paletti che i giudici hanno piantato davanti ai creditori

I riferimenti che seguono sono organizzati per mossa del creditore. Per ciascuno: estremi come riportati nella fonte consultata, principio riformulato, rilevanza per la casa cointestata nella procedura familiare. Le pronunce di merito sono riprese da rassegne di dottrina indicate tra parentesi; se ne sono riportati gli estremi disponibili.

Contro la contestazione della struttura familiare

1. Trib. Modena, 31 marzo 2023 (rassegna A. Farolfi, 21 febbraio 2024). Principio: la domanda congiunta dei coniugi conduce a procedure distinte per tenere separate le masse attive e passive. Rilevanza: conferma che la casa cointestata va ripartita tra masse e che la domanda comune è legittima se rispetta questa separazione.

2. Trib. Santa Maria Capua Vetere, 16 febbraio 2022 (M. Peta, Diritto della crisi, 5 agosto 2024). Principio: nel concordato minore familiare la maggioranza si calcola per ciascun debitore. Rilevanza: quando uno dei familiari non è consumatore, il voto dei creditori si legge massa per massa.

3. Trib. Nola, 12 giugno 2024 (M. Peta, cit.). Principio: rigettata la proposta di due coniugi per mancata maggioranza dei creditori del coniuge consumatore. Rilevanza: la separazione delle masse incide anche sull’esito, non solo sulla contabilità.

4. Cass. Sez. I n. 22797 del 27 luglio 2023 (rassegna Farolfi). Principio: nel concordato minore il creditore ipotecario va ammesso al voto anche per la perdita derivante dalla dilazione. Rilevanza: nella procedura familiare mista, la banca con ipoteca sulla casa cointestata che subisce una dilazione vota per quella parte.

Contro l’esecuzione sulla casa

5. Cass. Sez. III n. 22715 del 26 luglio 2023 (rassegna Farolfi). Principio: il divieto di proseguire le azioni disposto nel sovraindebitamento comporta la sospensione dell’esecuzione individuale. Rilevanza: il decreto con le misure protettive va portato nel fascicolo dell’esecuzione sulla casa.

6. Cass. Sez. III ord. n. 150 del 4 gennaio 2023 (G. Stampone, Diritto.it, 1° febbraio 2024). Principio: il bene in comunione legale può essere espropriato per intero per debiti personali di un coniuge, se i suoi beni personali non bastano; all’altro coniuge spetta la metà del ricavato lordo. Rilevanza: determina come si costruisce l’alternativa liquidatoria per una casa in comunione legale.

7. Cass. Sez. III n. 6230 del 31 marzo 2016 e Cass. Sez. III n. 6575 del 14 marzo 2013 (G. Stampone, cit.). Principio: la comunione legale è comunione senza quote e il coniuge non debitore non può sottrarre una quota all’espropriazione con l’opposizione di terzo. Rilevanza: spiega perché in comunione legale la casa non si divide in quote nelle masse, ma si ripartisce il ricavato.

Contro la negazione del mantenimento del mutuo e i pagamenti alla banca

8. Cass. Sez. I ord. n. 9549 dell’11 aprile 2025 (commento F. Ceolin, Iusletter, 7 maggio 2025). Principio: il creditore ipotecario può essere pagato in parte e con dilazione pluriennale, nei limiti della capienza del bene; il termine annuale della vecchia legge segnava l’inizio dei pagamenti, non la loro fine. Rilevanza: legittima piani che tengono la casa anche senza mantenimento integrale del mutuo, contro l’opposizione della banca.

9. Cass. Sez. I ord. n. 11676 del 29 aprile 2026 (ItaliaOggi, 18 luglio 2026). Principio: la moratoria fino a due anni dell’art. 67, comma 4, sospende il pagamento senza ridurre il credito, gli interessi maturano e il rimborso deve iniziare alla scadenza. Rilevanza: delimita la leva della moratoria sul debito ipotecario della casa.

10. Trib. Trani, 2 maggio 2023 (rassegna Farolfi). Principio: ammissibile un piano del consumatore di sette anni garantito dall’impegno di un terzo a immettere risorse esterne. Rilevanza: fonda l’uso dell’apporto del familiare per salvare la casa.

Contro l’opposizione alla convenienza

11. Trib. Santa Maria Capua Vetere, 23 ottobre 2023 (rassegna Farolfi). Principio: la violazione dei doveri sul merito creditizio (art. 124-bis TUB) può ridurre la colpa del consumatore. Rilevanza: rafforza l’eccezione dell’art. 69, comma 2, contro il finanziatore che contesta la convenienza.

12. App. Firenze, 8 novembre 2023 (rassegna Farolfi). Principio: la meritevolezza dell’art. 69 CCII si valuta in modo complessivo, con esclusione solo per colpa grave, malafede o frode. Rilevanza: limita l’argomento, spesso speso dai creditori, del familiare che “si è indebitato troppo”.

Contro la contestazione della stima e la spinta alla liquidazione

13. Trib. Milano, 26 settembre 2022 (rassegna Farolfi). Principio: nel concordato minore la vendita dei beni passa per una procedura competitiva. Rilevanza: sostiene la replica del “test di mercato” quando il creditore gonfia la stima.

14. Trib. Verona, 6 ottobre 2022 e Trib. Lucca, 27 febbraio 2024 (Farolfi; Peta). Principio: orientamenti opposti sull’applicabilità dell’art. 66 alla liquidazione controllata. Rilevanza: prima di contare sulla liquidazione familiare, va verificato l’orientamento del tribunale competente.

15. Cass. Sez. I n. 22914 del 19 agosto 2024. Principio: il privilegio processuale del creditore fondiario (art. 41 TUB) opera anche nella liquidazione controllata. Rilevanza: la banca fondiaria può continuare ad agire sulla casa anche dopo l’apertura della liquidazione, con riparto nel concorso; un dato da inserire nella valutazione di convenienza.

Come lo Studio Monardo gioca la partita sulla vostra casa

Giochiamo la partita al posto vostro: analizziamo le mosse già fatte dai creditori, intercettiamo i vizi dei loro atti, presidiamo le scadenze che devono rispettare, apriamo il tavolo della trattativa nel momento in cui la loro convenienza si sposta. In concreto:

1. Ricostruiamo la titolarità della casa: visure, atti di provenienza, regime patrimoniale (comunione legale, separazione, comproprietà ordinaria tra parenti) per stabilire cosa entra in ciascuna massa.
2. Costruiamo la tabella delle masse familiari: per ciascun familiare attribuiamo quota, redditi, debiti e pagamenti, così che l’obiezione della “confusione” non trovi spazio.
3. Verifichiamo i requisiti del mantenimento del mutuo ex art. 67, comma 5, CCII e, se ci sono arretrati, prepariamo l’istanza di autorizzazione con le risorse per coprirli.
4. Leggiamo il fascicolo dell’esecuzione immobiliare già pendente, con le date dell’udienza e della vendita, e calibriamo il deposito della domanda con l’istanza di misure protettive per tutti i cointestatari.
5. Costruiamo l’alternativa liquidatoria massa per massa: valore di realizzo, costi, ipoteca, residuo e percentuale per ciascun creditore, in modo che il confronto dell’art. 70, comma 7, sia già scritto.
6. Analizziamo i contratti di finanziamento con lo staff multidisciplinare, per verificare il rispetto del merito creditizio e far valere, quando ne ricorrono i presupposti, il limite dell’art. 69, comma 2.
7. Impostiamo la stima dell’immobile con il perito, distinguendo intero e quota, mercato e realizzo, e prepariamo la replica alle perizie di parte dei creditori.
8. Strutturiamo l’apporto di terzi: dichiarazioni di impegno del familiare, tempi, destinazione delle somme, garanzie.
9. Prepariamo la seconda linea: in caso di diniego o revoca, valutiamo un nuovo piano rafforzato o l’acquisto della casa da parte di un familiare nella procedura competitiva.
10. Seguiamo il contenzioso su reclami, impugnazioni dell’omologa e opposizioni esecutive, fino all’ultimo grado di giudizio.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Su questo tema pesa in modo particolare l’abilitazione di Gestore della crisi e il ruolo di fiduciario di un OCC: la procedura familiare si istruisce dentro l’Organismo, e conoscerne dall’interno il metodo consente di preparare una relazione e un’attestazione di convenienza in grado di reggere l’urto dell’opposizione. La qualifica di cassazionista garantisce la continuità della strategia dall’analisi iniziale fino alla Cassazione, con lo stesso difensore e la stessa linea anche quando la banca porta la questione in sede di reclamo o di legittimità. E poiché la convenienza del creditore è materia da commercialista quanto da avvocato, lo staff di avvocati e commercialisti lavora insieme sullo stesso caso, leggendo i numeri della banca prima che lei li metta sul tavolo. Se uno dei familiari è un imprenditore, entra in gioco anche l’esperienza di Esperto Negoziatore per coordinare la sua posizione con quella del consumatore.

L’ultima mossa spetta a voi

La casa cointestata nella procedura familiare non è un bene destinato per forza a essere perso, né un bene automaticamente salvo. È il terreno su cui la banca, le finanziarie e gli altri creditori giocano le loro mosse: contestare la struttura delle masse, spingere l’esecuzione, negare il mantenimento del mutuo, opporsi alla convenienza, gonfiare la stima, puntare sulla liquidazione. Ognuna di queste mosse ha un limite preciso e una contromossa che si prepara prima, non dopo. Nella procedura di sovraindebitamento non vince chi ha ragione in astratto, ma chi conosce le regole del gioco e muove nei tempi giusti.

Lo Studio Monardo è specializzato proprio in questa partita perché l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC: conosce dall’interno il procedimento in cui si decide la sorte della casa familiare. Il coordinamento di uno staff nazionale in diritto bancario e la qualifica di cassazionista permettono di affrontare la banca sui numeri e, se serve, fino all’ultimo grado.

📩 La vostra casa merita una strategia scritta prima delle osservazioni della banca: contattate lo Studio Monardo oggi stesso, i riferimenti per raggiungerci sono al termine di questa guida.