Questa pagina raccoglie le domande che ci fanno più spesso le persone che hanno già in mano l’avviso di vendita della propria abitazione, con risposte complete e senza giri di parole. Sono domande concrete: quanto tempo prima dell’asta bisogna muoversi, cosa dire al custode che chiama per le visite, cosa succede se qualcuno ha già depositato un’offerta, se la banca con il mutuo fondiario può tirare dritto, e se non convenga invece la conversione del pignoramento.

Il quadro normativo, in breve. Il piano del consumatore oggi si chiama procedura di ristrutturazione dei debiti del consumatore ed è regolato dagli artt. 67-73 del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (CCII), come modificati dal D.Lgs. 136/2024. Il consumatore sovraindebitato, con l’aiuto di un Organismo di composizione della crisi (OCC), propone un piano ai creditori; se la domanda è ammissibile, il giudice, su istanza del debitore, può sospendere le procedure esecutive che metterebbero a rischio il piano (art. 70, comma 4, CCII). Accanto a questa strada c’è la conversione del pignoramento dell’art. 495 c.p.c., che però ha un limite temporale molto stretto.

Perché ce ne occupiamo noi, e con quale titolo. Questa materia sta esattamente all’incrocio tra due mondi: il processo esecutivo immobiliare, che si combatte davanti al giudice dell’esecuzione, e la crisi da sovraindebitamento, che passa per l’OCC e il tribunale. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC: conosce quindi dall’interno come si costruisce e si attesta un piano. Ed è avvocato cassazionista, il che consente di seguire l’esecuzione, le eventuali opposizioni e i reclami fino all’ultimo grado senza cambiare difensore a metà strada.

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“Ma il piano del consumatore ferma davvero l’asta, o è solo una speranza?”

Può fermarla, ma non da solo e non in automatico: serve un provvedimento del giudice, chiesto espressamente, dentro una domanda ammissibile.

È la prima cosa da chiarire, perché molte persone arrivano convinte che basti “fare il sovraindebitamento” perché la vendita si blocchi. Non funziona così. La legge prevede che il giudice della procedura di ristrutturazione, con lo stesso decreto con cui dichiara ammissibile la domanda e ne dispone la pubblicazione, possa, su istanza del debitore, sospendere le procedure esecutive che potrebbero pregiudicare la fattibilità del piano, vietare nuove azioni esecutive e cautelari e adottare altre misure per conservare il patrimonio fino alla fine del procedimento (art. 70, comma 4, CCII).

Tre parole di questa regola contano più delle altre.

La prima è “può”: la sospensione è una scelta del giudice, non un effetto della legge. Il giudice deve convincersi che l’asta, se si svolgesse, comprometterebbe un piano serio.

La seconda è “su istanza”: se nella domanda non c’è una richiesta precisa di sospensione dell’esecuzione immobiliare, con il numero di ruolo della procedura e la data della vendita, il giudice non ha nulla su cui pronunciarsi.

La terza è “fattibilità del piano”: la sospensione serve a proteggere un progetto che sta in piedi. Se il piano prevede di tenere la casa, l’asta lo distruggerebbe, e la sospensione ha senso. Se invece il piano non ha bisogno della casa, o non è sostenibile con le entrate familiari, la richiesta perde forza.

C’è poi un altro aspetto: le misure protettive possono essere revocate, su istanza dei creditori o d’ufficio, se emergono atti in frode (art. 70, comma 5, CCII). E se alla fine l’omologazione viene negata, il giudice dichiara l’inefficacia delle misure (art. 70, comma 10, CCII): a quel punto l’esecuzione riprende da dove si era fermata.

Quindi la risposta onesta è questa: il piano del consumatore è lo strumento che, nel nostro ordinamento, ha la capacità giuridica di fermare un’asta già fissata, ma va costruito per tempo e chiesto nel modo giusto. Non è una speranza, è un procedimento con regole precise. Nelle risposte che seguono vediamo quali.

“La casa è già all’asta: posso ancora accedere al piano o è troppo tardi?”

Sì, il fatto che la vendita sia già fissata non le impedisce di presentare la domanda. Conta chi è lei, non a che punto è l’esecuzione.

La procedura di ristrutturazione dei debiti è riservata al consumatore: la persona fisica che si è indebitata per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigiana o professionale eventualmente svolta. Il mutuo per la casa, il prestito per l’auto, la finanziaria per i mobili, la carta revolving: questi sono debiti tipici del consumatore. Se invece una parte rilevante dei debiti viene da un’attività d’impresa, la strada è un’altra (il concordato minore o la liquidazione controllata) e va valutata a parte.

La Cassazione ha esteso la nozione in casi che a prima vista sembrerebbero esclusi. Con la sentenza Cass. civ., Sez. I, n. 29746 dell’11 novembre 2025 la Corte si è occupata del fideiussore, cioè di chi ha garantito debiti altrui, e del modo in cui va qualificato ai fini dell’accesso alla procedura; con la sentenza n. 30412 del 18 novembre 2025 ha affrontato la posizione dell’erede che ha accettato con beneficio d’inventario. Sono situazioni frequenti tra chi subisce un’asta: la casa pignorata perché si è firmata una garanzia per il figlio o per il coniuge, oppure perché si sono ereditati debiti del genitore.

Poi ci sono le cause che chiudono la porta. Secondo l’art. 69 CCII non può accedere chi:

• è stato già esdebitato nei cinque anni precedenti la domanda;
• ha già beneficiato dell’esdebitazione per due volte;
• ha causato il proprio sovraindebitamento con colpa grave, malafede o frode.

Il terzo punto è quello su cui i creditori insistono di più. Non basta aver avuto difficoltà: la banca o la finanziaria proveranno a dimostrare che lei si è indebitato in modo sconsiderato. Per questo il racconto della crisi (la perdita del lavoro, la separazione, la malattia, la riduzione dello stipendio) va documentato con cura fin dall’inizio.

L’asta fissata non è una causa di esclusione: è semmai un motivo per accelerare. Il vero problema non è l’accesso, è il tempo, di cui parliamo subito.

“Quanto tempo prima dell’asta devo depositare la domanda?”

Nessuna norma fissa un termine minimo, ma la domanda deve arrivare in tempo perché il giudice possa decidere prima della vendita. In pratica: il prima possibile, e mai a ridosso dell’asta.

È la domanda che riceviamo più spesso, e la risposta delude chi cerca un numero preciso. La legge non dice “almeno 30 giorni prima” o “almeno 60 giorni prima”. Dice soltanto che la sospensione è disposta con il decreto che dichiara ammissibile la domanda (art. 70, commi 1 e 4, CCII). Quindi il calcolo va fatto all’indietro, partendo dalla data dell’asta e sommando i tempi reali di ogni passaggio.

Proviamo a metterli in fila:

1. nomina del gestore da parte dell’OCC: non è immediata, dipende dall’organismo a cui ci si rivolge;
2. raccolta dei documenti: l’art. 67, comma 2, CCII chiede l’elenco di tutti i creditori con le somme e le prelazioni, la composizione del patrimonio, gli atti di straordinaria amministrazione degli ultimi cinque anni, le dichiarazioni dei redditi degli ultimi tre anni, le entrate e le spese del nucleo familiare;
3. relazione dell’OCC: il gestore deve verificare i dati, valutare la sostenibilità del piano e confrontarlo con l’alternativa della liquidazione;
4. deposito in tribunale della domanda con l’istanza di sospensione;
5. esame del giudice, che può anche concedere fino a 15 giorni per integrazioni (art. 70, comma 1, CCII);
6. comunicazione del decreto al giudice dell’esecuzione e al professionista delegato alla vendita.

Ognuno di questi passaggi ha tempi che non dipendono da lei. Se il giudice chiede un’integrazione, sono altri giorni. Se il tribunale è carico, il decreto può arrivare dopo settimane. Chi si muove quando mancano dieci giorni all’asta si mette nelle mani del caso.

Il consiglio pratico è guardare la data dell’asta e il termine per il deposito delle offerte, che di solito scade il giorno prima o qualche giorno prima della vendita (lo trova nell’avviso). È quella la vera linea rossa: una volta depositate le offerte, come vedremo, tutto diventa più complicato.

“Chi decide se fermare l’asta: il giudice dell’esecuzione o un altro?”

Un altro. La sospensione la dispone il giudice della procedura di sovraindebitamento, non il giudice dell’esecuzione.

È un dettaglio che confonde molti, e che ha conseguenze pratiche. Lei ha davanti due procedimenti diversi:

• l’esecuzione immobiliare, con il suo giudice dell’esecuzione, il professionista delegato alla vendita e il custode giudiziario;
• la procedura di ristrutturazione dei debiti, che si svolge davanti al tribunale in composizione monocratica (art. 67, comma 6, CCII), con l’OCC e il gestore della crisi.

La sospensione nasce nel secondo procedimento e produce effetti nel primo. Il giudice dell’esecuzione non può “concederla” per conto suo come misura del piano del consumatore: deve prendere atto del decreto emesso dall’altro giudice. Per questo è inutile, e a volte controproducente, scrivere al giudice dell’esecuzione chiedendo di rinviare l’asta “perché sto preparando il piano”. Senza decreto, quella richiesta non ha una base solida.

Ciò che serve è un coordinamento perfetto tra i due fronti: chi segue la domanda di ristrutturazione deve sapere esattamente numero di ruolo, nome del delegato, data e ora della vendita; chi segue l’esecuzione deve essere pronto a depositare il decreto nel fascicolo dell’esecuzione e a comunicarlo al delegato appena esce. Torneremo su questo con la tabella dei passaggi.

“Da dove comincio, concretamente, domani mattina?”

Dall’Organismo di composizione della crisi. Senza OCC la domanda non si può presentare: è la legge a dire che il consumatore propone il piano “con l’ausilio dell’OCC” (art. 67, comma 1, CCII).

Nel frattempo, però, c’è un lavoro che può cominciare subito e che fa risparmiare settimane. Ecco cosa conviene raccogliere da casa, già il primo giorno:

• l’avviso di vendita e, se ce l’ha, l’ordinanza con cui il giudice ha disposto la vendita e delegato le operazioni; contiene numero di ruolo, nome del delegato, data dell’asta, prezzo base, offerta minima;
• la perizia di stima dell’immobile (si trova anche sui portali delle vendite pubbliche): è fondamentale, perché il valore di liquidazione della casa sarà il metro di paragone del piano;
• il contratto di mutuo, il piano di ammortamento e l’ultimo estratto con le rate scadute;
• tutti gli altri contratti di finanziamento: prestiti personali, cessioni del quinto, carte revolving, scoperti;
• le cartelle o gli avvisi di eventuali debiti fiscali e contributivi;
• le ultime tre dichiarazioni dei redditi, le buste paga o i cedolini della pensione degli ultimi mesi;
• i documenti delle spese familiari: affitto se presente, utenze, scuola, spese mediche;
• l’elenco di vendite, donazioni, costituzioni di fondi patrimoniali fatte negli ultimi cinque anni (art. 67, comma 2, lett. c, CCII).

Quest’ultimo punto merita attenzione. Se negli ultimi anni ha intestato un bene a un familiare o ha venduto qualcosa a un prezzo basso, va detto subito. Un atto nascosto e scoperto dopo è il modo più rapido per far revocare le misure protettive per atti in frode.

Un errore frequente è aspettare di avere “tutti i documenti perfetti” prima di contattare l’OCC. È meglio il contrario: si attiva subito l’OCC e si completano i documenti in parallelo, comunicando fin dal primo incontro la data dell’asta. Il gestore deve sapere che il lavoro ha una scadenza.

Infine, non smetta di dialogare con il custode e non salti le visite: le spiegheremo perché tra poco. Ma prima vediamo cosa deve contenere la domanda.

“Cosa deve esserci scritto nella domanda perché il giudice sospenda la vendita?”

Una domanda di ristrutturazione con dentro un’istanza di sospensione che regge è fatta di tre parti: il piano, la relazione dell’OCC, l’istanza vera e propria.

Il piano. Ha contenuto libero e può prevedere il pagamento anche parziale e differenziato dei crediti (art. 67, comma 1, CCII). Per chi vuole salvare la casa, il cuore del piano è quasi sempre il mutuo: si propone di continuare a pagare le rate future e di sistemare gli arretrati (ne parliamo più avanti), mentre i debiti chirografari, come carte e prestiti personali, vengono ridotti e rateizzati in base a ciò che la famiglia può davvero sostenere.

La relazione dell’OCC. Il gestore attesta, tra l’altro, che i crediti garantiti da ipoteca ricevono non meno di quanto otterrebbero dalla liquidazione (art. 67, comma 4, CCII). Qui entra in gioco la perizia: se la casa all’asta, al netto dei ribassi e delle spese, renderebbe alla banca una certa somma, il piano deve garantirle almeno quella.

L’istanza di sospensione. È la parte che molte domande trattano in due righe, e invece va scritta con cura. Deve indicare:

• il tribunale, il numero di ruolo dell’esecuzione immobiliare e il nome del professionista delegato;
• la data e l’ora della vendita, e la scadenza per il deposito delle offerte;
• il motivo concreto per cui la vendita pregiudica il piano: per esempio, perché il piano prevede di conservare l’abitazione principale e di pagarne il mutuo;
• l’urgenza, con la richiesta di provvedere prima della data dell’asta;
• eventualmente, la richiesta di divieto di nuove azioni esecutive sul patrimonio e le altre misure previste dall’art. 70, comma 4, CCII.

Il giudice deve poter capire in un minuto perché, senza sospensione, il piano muore. Se l’istanza è generica (“si chiede la sospensione di tutte le procedure”), il rischio è che il decreto non la consideri o la accolga in termini vaghi, difficili da far valere davanti al delegato.

Ricordi infine che, con il decreto di ammissibilità, il giudice può anche vietarle di compiere atti di straordinaria amministrazione senza autorizzazione (art. 70, comma 4, CCII). Non è una punizione: è la contropartita della protezione.

“Quando esce il decreto, chi lo deve sapere e come?”

Il decreto, da solo, non ferma nulla se resta nel fascicolo della procedura di sovraindebitamento. Deve arrivare a chi materialmente sta organizzando l’asta.

In concreto, appena il decreto è emesso:

1. si deposita nel fascicolo telematico dell’esecuzione immobiliare, con un’istanza al giudice dell’esecuzione che chiede di prendere atto della sospensione;
2. si comunica al professionista delegato alla vendita, via PEC, perché non dia corso all’esperimento fissato;
3. si informa il custode giudiziario, che deve sospendere le visite e gli adempimenti legati alla vendita;
4. si verifica che il delegato dia pubblicità della sospensione sui portali, così che i potenziali offerenti sappiano che l’asta non si terrà.

Nel frattempo, nella procedura di sovraindebitamento, l’OCC comunica ai creditori la proposta entro 30 giorni (art. 70, comma 1), i creditori indicano una PEC e hanno 20 giorni per le osservazioni (commi 2 e 3), poi l’OCC entro 10 giorni riferisce al giudice e propone eventuali modifiche (comma 6). Se tutto è in regola, il giudice omologa con sentenza (comma 7).

La tabella che segue mette in fila i passaggi, chi li compie e davanti a chi.

Una precisazione sul reclamo: se la domanda viene dichiarata inammissibile, in sede di reclamo piano e proposta non possono essere modificati (art. 70, comma 1, CCII). Vuol dire che la domanda deve essere buona al primo colpo. Non c’è la “seconda versione corretta” in appello.

“Il custode mi chiama per le visite: cosa gli dico? Posso rifiutarmi?”

No, non si rifiuti e non lo eviti. Gli dica la verità: che sta avviando una procedura di sovraindebitamento, e gli comunichi il decreto non appena c’è.

Il custode giudiziario è un ausiliario del giudice dell’esecuzione: gestisce l’immobile pignorato, ne cura la conservazione e accompagna i potenziali acquirenti alle visite. Non è il suo avversario e non è la banca. Ma soprattutto non ha alcun potere di fermare l’asta: può soltanto riferire al giudice dell’esecuzione.

Cosa conviene fare, in pratica:

• consentire le visite fissate finché non c’è un provvedimento di sospensione. Ostacolarle può portare il giudice dell’esecuzione a ordinare la liberazione anticipata dell’immobile, e a quel punto anche un piano omologato in seguito parte in salita, perché la famiglia è già fuori casa;
• mantenere la casa in ordine e non fare lavori o modifiche senza averne parlato con il custode;
• dirgli, se lo chiede, che è in corso la preparazione di una domanda di ristrutturazione dei debiti con richiesta di sospensione. È un’informazione utile anche a lui, perché sa che potrebbe arrivare un provvedimento;
• non presentare come certa una sospensione che non c’è ancora. Frasi come “tanto l’asta non si fa” rischiano di essere riferite al giudice e non aiutano nessuno;
• appena il decreto è emesso, inviarglielo per iscritto, insieme alla comunicazione al delegato.

C’è un errore che vediamo spesso: la persona, presa dall’ansia, smette di rispondere al telefono a tutti, custode compreso. È comprensibile, ma è il comportamento peggiore. Il custode che riferisce “il debitore collabora” è un elemento a suo favore, anche davanti al giudice del sovraindebitamento, che valuterà la sua buona fede.

“E dopo la sospensione, cosa succede fino all’omologa?”

Con la sospensione l’asta non si svolge e l’esecuzione resta ferma, ma non si chiude. Resta in piedi, in attesa di sapere come va a finire la procedura di ristrutturazione.

Nei mesi successivi succedono tre cose.

La prima: i creditori dicono la loro. Ricevuta la proposta, i creditori possono presentare osservazioni all’OCC entro 20 giorni (art. 70, comma 3, CCII). La banca titolare del mutuo di solito lo fa. Può contestare i numeri, la valutazione della casa, la sostenibilità delle rate. Attenzione però a un limite importante: il creditore che ha colpevolmente determinato l’indebitamento o il suo aggravamento, o che ha violato i principi dell’art. 124-bis TUB sulla verifica del merito creditizio, non può contestare la convenienza della proposta in sede di omologa (art. 69, comma 2, CCII). La Cassazione, con l’ordinanza n. 4622 del 21 febbraio 2024 (resa ancora sotto la vecchia L. 3/2012), si è occupata proprio del rapporto tra merito creditizio e contestazione della convenienza.

La seconda: lei deve comportarsi come uno che il piano lo rispetterà. Le misure protettive possono essere revocate in caso di atti in frode (art. 70, comma 5, CCII). Niente vendite, niente nuovi debiti, niente atti straordinari non autorizzati. E se il piano prevede il pagamento regolare delle rate del mutuo, conviene dimostrare con i fatti che quelle rate si riescono a pagare.

La terza: il giudice decide. Verificate ammissibilità e fattibilità, il giudice omologa con sentenza e dichiara chiusa la procedura (art. 70, comma 7, CCII). Se un creditore contesta la convenienza, il giudice omologa comunque se ritiene che quel credito venga soddisfatto in misura non inferiore all’alternativa liquidatoria.

Con l’omologa, il piano diventa obbligatorio per tutti i creditori anteriori e l’esecuzione immobiliare non può più proseguire in contrasto con esso. In caso di diniego, invece, le misure protettive perdono efficacia (art. 70, comma 10, CCII) e la vendita può essere rifissata.

La sentenza di omologa, o di diniego, è impugnabile ai sensi dell’art. 51 CCII (art. 70, comma 8). Anche questo è un pezzo della strada da prevedere fin dall’inizio.

“Qualcuno ha già depositato un’offerta: si può ancora fermare tutto?”

Dipende da un elemento che pochi controllano: a che punto esatto è arrivata la vendita. La risposta cambia molto tra “offerte depositate ma asta non ancora celebrata”, “aggiudicazione avvenuta” e “decreto di trasferimento emesso”.

Offerte depositate, asta non ancora celebrata. Le offerte, finché l’asta non si svolge, sono proposte di acquisto accompagnate da una cauzione. Se prima della data della vendita arriva il decreto di sospensione e viene comunicato al delegato, l’esperimento non si tiene e le cauzioni vengono restituite agli offerenti. Chi ha offerto non acquista alcun diritto sulla casa per il solo fatto di aver depositato la busta. È lo scenario in cui la sospensione funziona meglio.

Aggiudicazione già avvenuta. Qui la situazione si complica. L’aggiudicatario ha vinto la gara e deve versare il saldo prezzo; non è ancora proprietario, ma la sua posizione è protetta dall’ordinamento, perché chi compra all’asta deve potersi fidare della stabilità della vendita. Le norme del codice di procedura civile e delle relative disposizioni di attuazione tutelano l’aggiudicatario rispetto alle vicende successive del processo. Un decreto di sospensione arrivato dopo l’aggiudicazione non cancella automaticamente quello che è successo: bisogna valutare caso per caso, con il fascicolo in mano, se ci sono ancora margini e quali.

Decreto di trasferimento emesso. A quel punto la casa è dell’acquirente. Il piano del consumatore non può farla tornare indietro: potrà semmai occuparsi del debito residuo, se il ricavato dell’asta non ha coperto tutto.

Il messaggio pratico è chiaro: la sospensione va ottenuta prima dell’asta, non dopo. Ogni giorno che passa dopo il deposito delle offerte riduce le possibilità.

Un’ultima osservazione sulle vecchie regole. Nella giurisprudenza più risalente si trova l’idea che il debitore potesse ancora intervenire dopo l’aggiudicazione: per esempio Cass. civ., Sez. III, n. 8236 del 23 luglio 1993 ammetteva la conversione del pignoramento anche dopo l’aggiudicazione, finché non fossero scaduti i termini per le offerte in aumento. Era però un sistema di vendita diverso da quello attuale, e il testo vigente dell’art. 495 c.p.c. ha poi fissato un limite molto più anticipato, come vedremo. Non conviene farci affidamento.

“Ho un mutuo fondiario: la banca può andare avanti lo stesso con l’asta?”

È il punto più delicato di tutto l’articolo, e la risposta onesta è: dipende dalla procedura che si sceglie, e sul piano del consumatore la questione non è chiusa.

Il mutuo fondiario è il classico mutuo casa a medio-lungo termine garantito da ipoteca di primo grado. Il Testo unico bancario (art. 41 TUB) dà al creditore fondiario un trattamento di favore nell’esecuzione: un cosiddetto privilegio processuale, che gli consente di iniziare o proseguire l’esecuzione immobiliare anche quando il debitore entra in una procedura concorsuale, e di incassare direttamente il ricavato fino alla sua quota.

La Cassazione ha chiarito l’effetto di questa regola nella liquidazione. Con la sentenza Cass. civ., Sez. I, n. 22914 del 19 agosto 2024 ha stabilito che il creditore fondiario può avvalersi del privilegio processuale dell’art. 41, comma 2, TUB non solo nella liquidazione giudiziale ma anche nella liquidazione controllata del sovraindebitato, leggendo il rinvio dell’art. 270, comma 5, CCII all’art. 150 CCII come comprensivo delle eccezioni che consentono di proseguire le esecuzioni individuali. La questione era arrivata in Cassazione anche attraverso il rinvio pregiudiziale disposto dal Tribunale di Brescia con provvedimento del 3 ottobre 2023.

Che cosa significa per lei? Che se sceglie la liquidazione controllata, la banca fondiaria può, di regola, proseguire l’asta. La liquidazione, insomma, non è lo strumento per salvare la casa da un mutuo fondiario.

Il piano del consumatore è un’altra cosa. Qui la sospensione non deriva da un divieto automatico, ma da un provvedimento del giudice calibrato sul piano (art. 70, comma 4, CCII). E soprattutto il piano può prevedere che il mutuo continui a essere pagato (art. 67, comma 5, CCII), cosa che cambia la prospettiva della banca: non deve più vendere per incassare, perché viene pagata. Se e quanto il privilegio fondiario incida sulle misure protettive del piano del consumatore è un tema su cui i tribunali non hanno una linea uniforme e su cui, nelle fonti consultate per questo articolo, non abbiamo trovato una pronuncia di legittimità specifica. Lo diciamo chiaramente: è un profilo da valutare con il fascicolo in mano, non da dare per risolto in un senso o nell’altro.

“Quando c’è di mezzo un mutuo fondiario, la scelta tra ristrutturazione dei debiti e liquidazione controllata non è una formalità: decide se la casa resta in famiglia o va all’asta comunque”, osserva l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Gestore della crisi da sovraindebitamento e avvocato cassazionista.

Un’ultima nota: la Cassazione è tornata di recente sul mutuo fondiario anche sotto altri profili, per esempio con l’ordinanza Sez. I n. 25532 del 18 settembre 2026 sul limite di finanziabilità previsto dall’art. 38 TUB. Verificare come è stato costruito il contratto di mutuo è sempre un passaggio da non saltare.

“Posso tenermi la casa continuando a pagare il mutuo, e il resto lo sistemo col piano?”

Sì, è esattamente la struttura più frequente di un piano pensato per salvare l’abitazione. La legge la prevede in modo espresso.

Secondo l’art. 67, comma 5, CCII, il piano può prevedere il rimborso, alla scadenza convenuta, delle rate a scadere del mutuo garantito da ipoteca sull’abitazione principale. Tradotto: le rate future si pagano come da contratto, il mutuo “riparte” e la banca non ha più ragione di vendere. C’è però una condizione, e chi ha la casa all’asta di solito ci rientra a fatica:

• o, alla data della domanda, lei è in regola con le rate;
• oppure il giudice la autorizza a pagare il debito scaduto per capitale e interessi a quella data.

Chi ha la casa all’asta, quasi per definizione, ha rate arretrate. Quindi la strada è la seconda: nel piano bisogna indicare con quali risorse si pagano gli arretrati e chiedere l’autorizzazione al giudice. Le risorse possono essere un aiuto familiare, una quota del TFR, il ricavato della vendita di un altro bene non essenziale, un periodo di risparmio dovuto alla falcidia degli altri debiti.

E se gli arretrati non si riescono a pagare tutti subito? C’è un’altra leva. L’art. 67, comma 4, CCII consente di pagare i creditori con ipoteca anche non integralmente, purché in misura non inferiore a quanto otterrebbero dalla liquidazione (come attestato dall’OCC), e di prevedere una moratoria fino a due anni dall’omologazione, con interessi legali. Sulla moratoria biennale si è pronunciata la Cass. civ., Sez. I, ord. n. 11676 del 29 aprile 2026. Lo schema, in concreto, può diventare: rate correnti pagate regolarmente, arretrati spalmati o differiti nel limite consentito, debiti chirografari ridotti.

Gli altri debiti, quelli senza garanzia, sono la parte più flessibile del piano: carte revolving, prestiti personali, anche la cessione del quinto, che secondo l’art. 67, comma 3, CCII può essere falcidiata e ristrutturata. Spesso è proprio la riduzione delle rate degli altri finanziamenti a liberare il denaro necessario per tenere in piedi il mutuo.

Un limite reale, però: il piano deve essere sostenibile con le entrate del nucleo familiare, tolto quanto serve per vivere. Se il reddito non basta a pagare il mutuo nemmeno dopo aver ridotto tutto il resto, la casa non si salva con un piano: si salva solo con nuove risorse.

“Non mi conviene di più la conversione del pignoramento?”

Forse sì, forse no; ma se l’asta è già fissata, molto probabilmente non è più possibile.

La conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.) è uno strumento diverso e più semplice: lei chiede al giudice dell’esecuzione di sostituire alla casa una somma di denaro pari ai crediti del pignorante e degli intervenuti, per capitale, interessi e spese, più le spese dell’esecuzione. Paga, e la casa torna libera. Ecco le regole del testo vigente, come riportato da Brocardi:

• l’istanza va presentata prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione (comma 1);
• con l’istanza bisogna depositare almeno un sesto del credito, a pena di inammissibilità (comma 2);
• il giudice determina la somma con ordinanza, sentite le parti, entro trenta giorni dal deposito (comma 3);
• per giustificati motivi può autorizzare rate mensili fino a 48 mesi, con interessi (comma 4);
• se lei ritarda una rata oltre trenta giorni, le somme versate restano nella procedura e il giudice dispone la vendita senza indugio (comma 5);
• i beni sono liberati solo con il pagamento dell’intera somma (comma 6);
• l’istanza si può proporre una sola volta (comma 7).

Il punto decisivo è il primo. Se lei ha in mano un avviso di vendita, vuol dire che il giudice ha già emesso l’ordinanza di vendita. E la Cassazione, con l’ordinanza Sez. III n. 1477 del 22 gennaio 2026, ha ribadito che l’istanza di conversione presentata dopo l’ordinanza di vendita è inammissibile. Per chi ha l’asta fissata, quindi, la conversione di regola non è più un’opzione. Non solo: anche quando era ancora proponibile, la semplice richiesta di conversione non sospendeva automaticamente la vendita, secondo il principio affermato già da Cass. civ., Sez. Unite, n. 7378 del 19 luglio 1990.

Quando ha ancora senso parlarne? Se l’udienza in cui il giudice deve decidere sulla vendita non si è ancora tenuta. In quel caso vale un confronto:

La conversione conviene quando il debito dell’esecuzione è limitato e gli altri debiti sono pochi; il piano conviene quando i debiti sono tanti e la conversione sarebbe solo un modo di pagarne uno a scapito degli altri. Sui conti da fare, vedremo un esempio numerico più sotto.

“Se il giudice dice di no, perdo la casa e anche quello che ho speso?”

Il rischio esiste e va detto con chiarezza: se la domanda è dichiarata inammissibile o l’omologa è negata, l’esecuzione riprende e la casa può essere venduta.

Le misure protettive, ricordiamolo, cadono in caso di diniego dell’omologazione (art. 70, comma 10, CCII), e il decreto di inammissibilità si può reclamare entro 30 giorni ma senza modificare piano e proposta (art. 70, comma 1). Non ci sono “prove” a costo zero.

Ci sono però alcuni elementi di rassicurazione fondata.

Il primo: nel tempo in cui la procedura è aperta e la sospensione è efficace, l’asta non si tiene. Questo tempo, anche se l’esito fosse negativo, può essere usato per trovare risorse, negoziare con la banca, valutare la vendita privata della casa a un prezzo migliore di quello d’asta.

Il secondo: il ricavato dell’asta non è l’unico scenario peggiore. Se la casa viene venduta, il debito residuo non scompare: e proprio per quel debito residuo il sovraindebitamento resta un’opzione, anche dopo l’asta, con una procedura diversa e un obiettivo diverso.

Il terzo: le spese della procedura sono quelle previste dalla legge e dagli organismi (il compenso dell’OCC e del gestore, il contributo unificato e le spese di pubblicazione). Sono costi da mettere in conto fin dall’inizio, ma non sono a fondo perduto in senso assoluto, perché il lavoro di ricostruzione dei debiti fatto dall’OCC resta utile anche per le strade successive.

Il limite reale, invece, è questo: un piano fatto in fretta, con numeri sbagliati, non solo rischia di essere respinto, ma brucia tempo prezioso. È meglio un piano solido depositato una settimana dopo che un piano debole depositato subito.

“Quanto tempo ho davvero?”

Meno di quanto pensa, se conta fino al giorno dell’asta. Di più, se si muove adesso.

Il tempo vero non si misura fino alla data della vendita, ma fino al termine per il deposito delle offerte: da quel momento ci sono persone che hanno versato una cauzione e una procedura che corre verso l’aggiudicazione. E se l’asta va deserta? Allora il delegato fissa un nuovo esperimento, di solito a prezzo ribassato: le dà altro tempo, ma ogni ribasso è anche un segnale per tutti che la casa vale meno, con effetti che vedremo nella domanda che nessuno fa.

Dal lato della procedura di sovraindebitamento, i tempi dipendono da tre fattori: quanto velocemente lei consegna i documenti, quanto è carico l’OCC, quanto è rapido il tribunale. Il primo è l’unico nelle sue mani.

Un modo per orientarsi:

• più di tre mesi all’asta: c’è margine per un lavoro ordinato, completo, con tutte le verifiche;
• tra uno e tre mesi: si può fare, ma tutto va organizzato in parallelo e senza pause;
• meno di un mese: le possibilità si riducono molto. Non è detto che sia impossibile, ma servono documenti pronti, un OCC disponibile e un giudice che decida in fretta, e nessuno di questi elementi è garantito.

Non esiste un “troppo presto”: anche se l’asta è lontana, attivarsi subito significa arrivare davanti al giudice con una domanda completa e non con una corsa contro il calendario.

“E la mia famiglia? Chi ha firmato la garanzia rischia qualcosa?”

Sono due domande diverse, e conviene separarle.

Il coniuge o il convivente che vive in casa. Se la casa è intestata solo a lei, il familiare non è debitore e non ha debiti da ristrutturare. Il piano, però, guarda al nucleo familiare nel suo insieme: l’art. 67, comma 2, lett. e, CCII chiede di indicare le entrate del debitore e della famiglia e quanto occorre al mantenimento. Se il coniuge ha un reddito e vuole contribuire al pagamento del mutuo, è un elemento che rafforza il piano, ma va formalizzato bene.

La casa cointestata. Se l’abitazione è di entrambi e il pignoramento riguarda entrambi, la soluzione migliore è spesso una procedura che coinvolga tutti e due. Se invece il pignoramento colpisce solo la quota di uno, le valutazioni cambiano. È un punto da esaminare sul titolo di proprietà.

Il fideiussore. Il genitore o il fratello che ha firmato una garanzia per il suo mutuo resta obbligato verso la banca. Il piano omologato riguarda lei; la posizione del garante va valutata a parte. Come visto, la Cassazione (n. 29746 dell’11 novembre 2025) si è occupata della qualificazione del fideiussore ai fini dell’accesso alla procedura: in alcuni casi anche il garante può valutare una procedura propria.

Il limite reale: il piano del consumatore protegge il patrimonio di chi lo presenta, non automaticamente quello dei familiari o dei garanti. La rassicurazione fondata è che, se la casa resta in famiglia grazie al piano e il mutuo torna a essere pagato, la banca ha molte meno ragioni di rivalersi sui garanti.

“Mi fa vedere un esempio concreto, con i numeri?”

Certo. Sono due ipotesi dimostrative, costruite con dati verosimili per mostrare il ragionamento: non sono casi reali.

Ipotesi 1 – Ci si muove con quattro mesi di anticipo.

Situazione di partenza:

• asta fissata per giovedì 25 febbraio 2027, termine per le offerte il giorno precedente;
• mutuo fondiario sull’abitazione principale: residuo 112.870 €, rata mensile 612,40 €, arretrati 9.640 €;
• finanziaria 14.380 €, carta revolving 6.215 €: chirografari per 20.595 €;
• perizia 138.500 €, prezzo base dell’esperimento 104.000 €, offerta minima 78.000 €;
• reddito netto familiare 2.140 € al mese, spese di mantenimento documentate 1.050 €: disponibile 1.090 €.

Sequenza:

1. lunedì 19 ottobre 2026: incarico all’OCC e consegna dei primi documenti;
2. entro novembre: completamento dei documenti dell’art. 67, comma 2, CCII e relazione del gestore;
3. lunedì 30 novembre 2026: deposito della domanda con istanza di sospensione dell’esecuzione, indicando numero di ruolo, delegato e data della vendita;
4. ipotizziamo il decreto di ammissibilità con sospensione lunedì 21 dicembre 2026: lo stesso giorno lo si deposita nell’esecuzione e lo si invia via PEC al delegato e al custode.

Il piano:

• rate del mutuo pagate regolarmente (612,40 €), con richiesta al giudice di autorizzare il pagamento degli arretrati (art. 67, comma 5, CCII);
• arretrati: 4.000 € versati subito grazie a un aiuto familiare documentato, i restanti 5.640 € in 24 mesi, cioè 235 € al mese;
• chirografari pagati al 35%, cioè 7.208,25 € in 60 mesi: 120,14 € al mese.

Uscita mensile complessiva: 612,40 + 235 + 120,14 = 967,54 €, inferiore ai 1.090 € disponibili. La banca riceve l’intero mutuo, più di quanto incasserebbe da un’asta con offerta minima di 78.000 €. L’asta di febbraio non si tiene perché il decreto è arrivato due mesi prima.

Ipotesi 2 – Ci si muove a sei settimane dall’asta e si pensa alla conversione.

Stessa casa, stessa asta del 25 febbraio 2027, ma il primo contatto avviene mercoledì 13 gennaio 2027.

• Conversione del pignoramento: non proponibile. L’ordinanza di vendita c’è già e l’istanza sarebbe inammissibile (Cass. n. 1477/2026).
• Piano del consumatore: i documenti non sono pronti; se il deposito avviene, per esempio, giovedì 11 febbraio 2027, al giudice restano due settimane scarse, che diventano meno se chiede integrazioni (fino a 15 giorni). Il risultato è incerto.

Per confronto, vediamo cosa sarebbe successo se la stessa persona si fosse mossa prima dell’udienza sulla vendita, fissata per ipotesi a lunedì 14 dicembre 2026, con un’esecuzione promossa da una finanziaria per 41.760 € e spese per 3.180 €:

• somma da convertire: 44.940 €;
• deposito minimo di un sesto: 7.490 €;
• residuo 37.450 € in 48 rate: circa 780,21 € al mese, più interessi, oltre al mutuo.

Con 1.090 € disponibili, 780 € di conversione più 612 € di mutuo non stanno in piedi. Qui la conversione, anche se possibile, avrebbe portato quasi certamente alla decadenza e alla vendita; il piano, che riduce i chirografari, era la strada sostenibile.

La domanda che nessuno fa, ma che tutti dovrebbero fare

“Ogni volta che la mia asta va deserta e il prezzo scende, questo mi aiuta o mi danneggia nel piano?”

Quasi nessuno ci pensa, eppure è il meccanismo che regge tutta la trattativa con la banca.

Il piano del consumatore può pagare i creditori ipotecari anche non integralmente, ma mai meno di quanto otterrebbero dalla liquidazione (art. 67, comma 4, CCII); e se la banca contesta la convenienza, il giudice omologa se il suo credito è soddisfatto in misura non inferiore all’alternativa liquidatoria (art. 70, comma 7, CCII). Qual è, in concreto, l’alternativa liquidatoria per una casa all’asta? È il prezzo realistico a cui quella casa si venderebbe, al netto delle spese di procedura. E un indicatore molto concreto di quel prezzo è proprio la storia delle aste già fatte.

Ne derivano due conseguenze opposte.

Sul piano dei numeri, i ribassi possono aiutarla. Se la casa periziata 138.500 € è già andata deserta due volte e ora ha un’offerta minima molto più bassa, il valore che la banca può realisticamente aspettarsi dalla vendita si abbassa. Il piano può quindi offrire, per la parte di credito ipotecario, una somma più contenuta e restare comunque “conveniente” rispetto all’alternativa. Il gestore dell’OCC dovrà attestarlo, e lo farà guardando anche questi dati.

Sul piano del rischio, i ribassi la danneggiano. Un prezzo basso attira investitori. Più il prezzo scende, più è probabile che qualcuno presenti un’offerta: e a quel punto, come abbiamo visto, la sospensione deve arrivare prima dell’asta, altrimenti l’aggiudicazione complica tutto.

Il punto, quindi, non è aspettare che il prezzo scenda per avere un piano più leggero: è un azzardo che può costare la casa. Il punto è usare i dati delle aste già andate deserte come argomento nella relazione dell’OCC, mentre si deposita la domanda prima del prossimo esperimento.

C’è un’ultima ricaduta. Quando il piano è “molto conveniente” rispetto alla liquidazione, la banca ha poco interesse a fare opposizione. Quando invece il piano offre il minimo indispensabile, aspettiamoci osservazioni e contestazioni. Saperlo prima permette di scegliere il livello di offerta in modo consapevole, invece di scoprirlo in udienza.

“Ma i giudici, su queste cose, cosa dicono davvero?”

Ecco i riferimenti richiamati nelle risposte, con il principio riformulato e il motivo per cui interessano a chi ha l’asta fissata.

1. Cass. civ., Sez. III, ord. n. 1477 del 22 gennaio 2026.
Principio: la conversione del pignoramento deve essere chiesta prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione; l’istanza depositata dopo l’ordinanza di vendita è inammissibile.
Rilevanza: chi ha già ricevuto l’avviso di vendita, di regola, non può più contare sulla conversione. È la ragione per cui il piano del consumatore diventa la strada principale.

2. Cass. civ., Sez. Unite, n. 7378 del 19 luglio 1990.
Principio: la semplice presentazione dell’istanza di conversione non sospende di per sé la vendita; il differimento resta una valutazione del giudice dell’esecuzione.
Rilevanza: anche quando la conversione è ammissibile, non è un “freno automatico”. Lo stesso vale, in modo diverso, per il piano del consumatore: serve un provvedimento.

3. Cass. civ., Sez. III, n. 8236 del 23 luglio 1993.
Principio: nel sistema di vendita allora vigente, la conversione era ammessa anche dopo l’aggiudicazione, finché non fossero scaduti i termini per le offerte in aumento o conclusa la gara.
Rilevanza: è un precedente da conoscere per non farsi illusioni, perché il testo attuale dell’art. 495 c.p.c. anticipa il limite all’ordinanza di vendita.

4. Cass. civ., Sez. III, n. 940 del 24 gennaio 2012.
Principio: nella conversione immobiliare la somma da versare comprende capitale, interessi e spese fino all’udienza in cui il giudice pronuncia l’ordinanza.
Rilevanza: chiarisce perché la somma della conversione è spesso più alta di quanto il debitore si aspetta, e perché va fatto il conto prima di scegliere tra conversione e piano.

5. Cass. civ., Sez. III, n. 20733 del 28 settembre 2009.
Principio: contro l’ordinanza di conversione si propone opposizione agli atti esecutivi, anche per contestare l’importo o l’esistenza dei crediti considerati; l’accertamento riguarda solo la determinazione della somma.
Rilevanza: se la somma determinata non è corretta, c’è un rimedio, ma con termini stretti.

6. Cass. civ., Sez. I, n. 22914 del 19 agosto 2024.
Principio: il privilegio processuale del creditore fondiario (art. 41, comma 2, TUB) opera sia nella liquidazione giudiziale sia nella liquidazione controllata del sovraindebitato.
Rilevanza: con un mutuo fondiario, la liquidazione controllata di regola non ferma l’asta della banca; per chi vuole tenere la casa, la strada da valutare è la ristrutturazione dei debiti.

7. Trib. Brescia, provvedimento del 3 ottobre 2023.
Principio: ha rimesso alla Cassazione, come questione di puro diritto, l’operatività del privilegio fondiario nella liquidazione controllata.
Rilevanza: mostra quanto il tema fondiario-sovraindebitamento sia stato discusso, e perché oggi va trattato con attenzione caso per caso.

8. Cass. civ., Sez. I, ord. n. 11676 del 29 aprile 2026.
Principio: si è pronunciata sulla moratoria fino a due anni per i creditori garantiti prevista dall’art. 67, comma 4, CCII.
Rilevanza: la moratoria è uno degli strumenti che rendono sostenibile il recupero degli arretrati del mutuo dentro un piano.

9. Cass. civ., Sez. I, ord. n. 4622 del 21 febbraio 2024.
Principio: sotto la L. 3/2012 ha esaminato il rapporto tra violazione del merito creditizio da parte del finanziatore e contestazione della convenienza del piano.
Rilevanza: il principio è oggi recepito nell’art. 69, comma 2, CCII; se la banca ha concesso credito senza verificare il merito, la sua opposizione sulla convenienza può essere preclusa.

10. Cass. civ., Sez. I, n. 29746 dell’11 novembre 2025.
Principio: ha affrontato la qualificazione come consumatore del fideiussore ai fini dell’accesso alle procedure.
Rilevanza: interessa le molte persone che hanno la casa all’asta per una garanzia firmata a favore di un familiare.

11. Cass. civ., Sez. I, sent. n. 30412 del 18 novembre 2025.
Principio: si è occupata della posizione dell’erede che ha accettato con beneficio d’inventario rispetto alle procedure di sovraindebitamento.
Rilevanza: utile per chi subisce un’esecuzione per debiti ereditati.

12. Cass. civ., Sez. I, n. 28574 del 28 ottobre 2025.
Principio: il concordato minore deve rispettare l’ordine delle cause di prelazione.
Rilevanza: se tra i debiti ci sono anche quelli di un’attività d’impresa e la strada diventa il concordato minore, la banca ipotecaria ha garanzie più rigide rispetto al piano del consumatore. È un motivo in più per verificare con precisione se si è consumatori.

13. Cass. civ., Sez. I, ord. n. 25532 del 18 settembre 2026.
Principio: la Corte è tornata sul mutuo fondiario e sul limite di finanziabilità dell’art. 38, comma 2, TUB in rapporto alla validità del contratto.
Rilevanza: prima di costruire il piano conviene controllare anche il contratto di mutuo, perché la sua qualificazione come fondiario incide sui poteri della banca nell’esecuzione.

“E voi, concretamente, cosa fate?”

Quando una persona ci porta l’avviso di vendita della propria casa, il lavoro si sviluppa su due fronti nello stesso momento: l’esecuzione e la procedura di sovraindebitamento. Ecco cosa facciamo, passo per passo.

1. Leggiamo il fascicolo dell’esecuzione: ordinanza di vendita, avviso, perizia, interventi dei creditori, date e termini per le offerte, per capire subito quanto tempo resta davvero.
2. Verifichiamo se la conversione è ancora proponibile, controllando se l’ordinanza di vendita è già stata emessa, e facciamo il conto di quanto costerebbe al mese rispetto al reddito.
3. Controlliamo il contratto di mutuo: se è fondiario, come è stato costruito, quali rate sono scadute e con quali interessi.
4. Verifichiamo i requisiti di accesso: qualifica di consumatore, cause ostative dell’art. 69 CCII, atti degli ultimi cinque anni da dichiarare.
5. Ricostruiamo l’intera massa debitoria con l’elenco dei creditori, le somme e le prelazioni, preparando il materiale per l’OCC.
6. Costruiamo con il gestore un piano sostenibile, che tenga la casa quando i numeri lo consentono: rate del mutuo, recupero degli arretrati, eventuale moratoria, riduzione dei chirografari.
7. Redigiamo l’istanza di sospensione con tutti i riferimenti dell’esecuzione e le ragioni per cui la vendita pregiudica il piano.
8. Depositiamo il decreto nell’esecuzione e lo comunichiamo al giudice dell’esecuzione, al delegato e al custode, verificando che l’asta venga effettivamente sospesa.
9. Seguiamo le osservazioni dei creditori e le eventuali contestazioni sulla convenienza, anche facendo valere l’art. 69, comma 2, CCII.
10. Gestiamo reclami e impugnazioni, se la domanda viene dichiarata inammissibile o se l’omologa viene contestata.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Per chi ha l’asta fissata, la competenza che pesa di più è quella di Gestore della crisi e fiduciario di un OCC: significa conoscere dall’interno i criteri con cui un piano viene verificato e attestato, e quindi impostare fin dal primo giorno una domanda che regga l’esame del giudice. La competenza di cassazionista garantisce che la stessa linea difensiva prosegua, se serve, fino all’ultimo grado: dall’analisi iniziale al reclamo, fino alla Cassazione, senza cambiare difensore.

Accanto all’Avvocato lavora uno staff di avvocati e commercialisti sullo stesso caso: gli avvocati seguono l’esecuzione e la procedura, i commercialisti ricostruiscono redditi, debiti e sostenibilità del piano. Non promettiamo che l’asta si fermerà: ci impegniamo ad analizzare ogni elemento e a costruire la strategia più solida possibile nei tempi che restano.

Prima di chiudere: le tre cose da ricordare

Dalle risposte emergono tre messaggi.

Primo: il piano del consumatore può fermare l’asta, ma solo con un decreto del giudice chiesto espressamente e arrivato prima della vendita, anzi prima del termine per le offerte.

Secondo: con l’asta fissata la conversione del pignoramento, di regola, non è più disponibile, e con un mutuo fondiario la liquidazione controllata non protegge la casa. La strada da valutare è la ristrutturazione dei debiti, con le rate del mutuo che ripartono e gli altri debiti ridotti.

Terzo: il tempo è la risorsa decisiva. Collaborare con il custode, consegnare subito i documenti all’OCC e preparare un’istanza precisa fa la differenza tra un’asta sospesa e un’asta celebrata.

Questa materia richiede di tenere insieme due procedimenti e due giudici. È per questo che lo Studio Monardo la tratta come una specializzazione: le competenze di Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e di fiduciario di un OCC servono a costruire il piano, quella di avvocato cassazionista a difenderlo nell’esecuzione e, se necessario, in ogni grado successivo.

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