Questa pagina raccoglie le domande che ci rivolgono più spesso i titolari di agenzie immobiliari quando le compravendite si fermano, le provvigioni non entrano più e i debiti iniziano a correre da soli: l’affitto del negozio arretrato, l’IVA e le ritenute non versate, il fido in banca che si restringe. Le domande sono scritte come ce le fanno a voce, le risposte sono complete e pensate per chi non è del mestiere.

Il quadro normativo, in poche righe. Dal 2022 il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (CCII, D.Lgs. 14/2019) mette a disposizione dell’imprenditore in difficoltà una serie di strumenti che non sono più soltanto “fallimento o niente”: la composizione negoziata della crisi con l’assistenza di un esperto indipendente, gli accordi con i creditori, il concordato minore per le imprese sotto soglia, la liquidazione controllata con l’esdebitazione finale. Il correttivo del D.Lgs. 136/2024 ha poi ritoccato molte di queste regole, anche sul trattamento dei debiti fiscali. Accanto al CCII restano le regole ordinarie: il procedimento di sfratto per morosità del codice di procedura civile e le norme sulla riscossione.

Perché lo Studio Monardo si occupa proprio di questo tema? Perché un’agenzia immobiliare con debiti verso il locatore e verso il Fisco è, tecnicamente, un’impresa in crisi che deve scegliere lo strumento giusto in fretta. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, cioè conosce dall’interno il percorso della composizione negoziata; è inoltre Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC, competenze decisive quando l’agenzia è una piccola impresa o una ditta individuale; e coordina uno staff multidisciplinare in diritto bancario e tributario, che serve per leggere i debiti con la banca e con l’Erario.

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Ho un’agenzia con le vendite ferme e debiti con il proprietario del negozio e con il Fisco: per la legge sono già “in crisi” o è solo un brutto periodo?

Dipende da un dato preciso: se nei prossimi dodici mesi i soldi che entreranno basteranno a pagare i debiti che scadono. Non conta la sensazione, conta il conto.

Il CCII distingue due situazioni. La prima è la crisi: lo stato che rende probabile l’insolvenza e che si manifesta quando i flussi di cassa previsti non sono sufficienti a coprire le obbligazioni dei successivi dodici mesi. La seconda è l’insolvenza vera e propria: l’impresa non riesce più a pagare regolarmente. In mezzo c’è un territorio grigio che la legge chiama anche “probabilità di crisi” e che, per un’agenzia immobiliare, è molto frequente: il portafoglio immobili c’è, gli incarichi ci sono, ma le compravendite si chiudono dopo mesi e nel frattempo l’affitto, i contributi e l’IVA scadono ogni mese.

Ecco perché le agenzie entrano in crisi in modo tipico: i costi sono fissi e mensili, i ricavi sono variabili e concentrati sul rogito. Se tre o quattro atti slittano, la cassa si svuota anche in un’agenzia che, sulla carta, ha incarichi validi.

Qualche segnale che la legge stessa considera allarmante, e che noi chiediamo sempre di verificare:

• debiti verso i dipendenti scaduti da oltre trenta giorni per un importo superiore alla metà delle retribuzioni mensili;
• debiti verso fornitori scaduti da almeno novanta giorni di importo superiore a quelli non scaduti;
• esposizioni verso le banche scadute o sconfinate da più di sessanta giorni;
• debiti fiscali e contributivi che fanno scattare le segnalazioni dei creditori pubblici qualificati (Agenzia delle Entrate, INPS, Agenzia delle Entrate-Riscossione).

Se uno solo di questi segnali è già acceso, non è più “un brutto periodo”: è il momento in cui gli strumenti di allerta e di composizione funzionano meglio. Più si aspetta, più le strade si restringono, perché alcune soluzioni richiedono che l’impresa sia ancora ragionevolmente risanabile.

La risposta onesta è quindi questa: la diagnosi non si fa a voce. Si fa con l’estratto conto, il cassetto fiscale, il contratto di locazione e l’elenco degli incarichi in corso. Su questi documenti si costruisce un piano di tesoreria a dodici mesi, che è il primo atto concreto di qualunque percorso di cui parleremo nelle risposte successive.

Che cos’è esattamente la composizione negoziata e la può usare anche una piccola agenzia?

Sì, la può usare qualunque imprenditore commerciale o agricolo, anche sotto soglia, purché l’impresa sia in squilibrio ma ancora risanabile.

La composizione negoziata è un percorso stragiudiziale, cioè fuori dal tribunale nella sua parte principale. L’imprenditore presenta un’istanza attraverso la piattaforma telematica gestita dalle Camere di commercio; una commissione nomina un esperto indipendente che ha il compito di agevolare le trattative con i creditori. L’esperto non è il consulente dell’imprenditore e non è un giudice: è un terzo che verifica se il risanamento è possibile e accompagna la negoziazione.

Che cosa porta in concreto all’agenzia? Tre vantaggi principali.

1. Le misure protettive. Con l’istanza l’imprenditore può chiedere che, dalla pubblicazione nel registro delle imprese, i creditori non possano avviare o proseguire azioni esecutive e cautelari sul patrimonio né acquisire nuove prelazioni non concordate (art. 18 CCII). Il tribunale deve poi confermarle con un procedimento rapido (art. 19).
2. La tutela dei contratti in corso. I creditori interessati dalle misure non possono rifiutare di eseguire i contratti pendenti, né risolverli, solo perché l’impresa non ha pagato debiti anteriori. Per un’agenzia questo significa, ad esempio, utenze, gestionali, portali di annunci e, con le cautele che vedremo, lo stesso contratto di locazione.
3. Un tavolo unico. Invece di rincorrere ogni creditore separatamente, l’imprenditore ha una sede in cui proporre una soluzione complessiva: un accordo con il locatore, una moratoria con la banca, la gestione dei debiti fiscali.

Per un’agenzia molto piccola, inoltre, la composizione negoziata può sfociare, se le trattative non chiudono, nell’accesso al concordato minore o alla liquidazione controllata, cioè agli strumenti del sovraindebitamento, ai quali dedichiamo una risposta più avanti.

Un limite va detto subito: la composizione negoziata non è un ombrello per chiudere l’attività in modo ordinato. Se il piano è soltanto liquidatorio, i tribunali tendono a negare le misure protettive, come vedremo nella parte sulle pronunce.

Chi decide quale strada fa per me: io, l’avvocato o il tribunale?

Decide l’imprenditore, ma su una base tecnica che deve essere costruita prima.

Molti titolari arrivano convinti che “sarà il giudice a dirmi cosa fare”. Non è così. Nella maggior parte degli strumenti del CCII l’iniziativa è dell’imprenditore: è lui che presenta l’istanza di composizione negoziata, è lui che propone un accordo di ristrutturazione o un concordato minore. Il tribunale interviene dopo, per confermare le misure protettive, per omologare un accordo o per aprire una procedura.

Il ruolo dell’avvocato è mettere il titolare nella condizione di scegliere sapendo cosa comporta ogni strada. Le variabili decisive per un’agenzia immobiliare sono quasi sempre quattro:

• la forma giuridica: una ditta individuale risponde con tutto il patrimonio personale, una s.r.l. no (salvo garanzie personali firmate dai soci);
• le dimensioni: sotto le soglie dell’impresa minore si aprono il concordato minore e la liquidazione controllata, sopra si ragiona di concordato preventivo e liquidazione giudiziale;
• la composizione del debito: se la parte più pesante è fiscale, gli strumenti che consentono di trattare con l’Erario diventano centrali; se è il locatore, conta soprattutto bloccare lo sfratto e rinegoziare il canone;
• la prospettiva: c’è un portafoglio incarichi che, nei prossimi mesi, può generare provvigioni? Oppure il mercato locale si è davvero fermato?

Come detto nella prima risposta, la scelta non si fa a sensazione. Il nostro lavoro è tradurre questi quattro fattori in due o tre opzioni concrete, con tempi e conseguenze, e lasciare al titolare la decisione finale.

Entro quando devo muovermi per non perdere le occasioni?

Il prima possibile, e comunque prima che il locatore ottenga la convalida dello sfratto o che l’Agente della riscossione avvii i pignoramenti.

Non esiste un unico termine, ce ne sono diversi che corrono in parallelo. I principali:

• lo sfratto: tra la notifica dell’intimazione e la prima udienza la legge lascia un termine a comparire di almeno venti giorni liberi. In quell’udienza, se il conduttore non compare o non si oppone e il locatore dichiara che la morosità persiste, il giudice convalida;
• le cartelle: dalla notifica della cartella decorrono sessanta giorni per pagare o chiedere la rateizzazione, prima che la riscossione possa procedere con le azioni cautelari ed esecutive;
• gli avvisi bonari: per IVA e ritenute dichiarate e non versate, l’Agenzia delle Entrate invia comunicazioni con un termine breve per pagare con sanzione ridotta; lasciarlo scadere significa ritrovarsi la cartella con sanzioni piene;
• le misure protettive: nella composizione negoziata, il ricorso per la conferma va depositato in tribunale lo stesso giorno della pubblicazione dell’istanza. È un termine che i tribunali considerano perentorio.

C’è poi un “termine” che non sta scritto da nessuna parte ma che conta più di tutti: il momento in cui l’impresa smette di essere risanabile. Finché ci sono incarichi in corso e un minimo di cassa, la composizione negoziata è percorribile. Quando l’agenzia ha già perso il negozio, i collaboratori e il portafoglio, restano soprattutto gli strumenti liquidatori.

Qual è la prima cosa che fate quando entro in studio con le carte?

Mettiamo in fila i debiti per creditore, scadenza e rischio, e capiamo quale arriverà per primo a colpire.

Il primo incontro non è una chiacchierata generica. Chiediamo, in concreto:

1. il contratto di locazione del negozio, con eventuali garanzie (fideiussione, deposito cauzionale, polizza);
2. ogni atto ricevuto dal locatore: diffide, lettere dell’avvocato, intimazione di sfratto;
3. il cassetto fiscale e l’estratto di ruolo, per sapere quanto è già a ruolo e quanto è ancora in fase di avviso;
4. la Centrale dei rischi e gli estratti conto, per vedere fidi, sconfinamenti e garanzie;
5. l’elenco degli incarichi di vendita e locazione in corso, con le provvigioni attese e le date previste dei rogiti;
6. l’ultimo bilancio o le dichiarazioni dei redditi, e la situazione contabile aggiornata.

Con questi documenti costruiamo una mappa del rischio. Ogni debito viene classificato secondo tre domande: chi è il creditore, quando può agire, che cosa può aggredire. Il locatore, ad esempio, può arrivare in poche settimane al rilascio del negozio, che per un’agenzia significa perdere la vetrina e l’avviamento. L’Agente della riscossione ha tempi diversi ma strumenti molto incisivi, come il pignoramento presso terzi dei conti e dei crediti verso clienti. La banca, se ci sono garanzie personali, può rivolgersi ai soci.

Parallelamente, lo staff commercialista prepara un prospetto di tesoreria a dodici mesi, che è lo stesso tipo di documento richiesto dalla composizione negoziata e dagli altri strumenti del CCII. Il prospetto mette a confronto le uscite certe (canone, contributi, rate) con le entrate realistiche (provvigioni sugli incarichi con proposta già accettata, non quelle sperate).

Da qui nasce la prima scelta operativa, che spesso va presa in pochi giorni: chiedere subito la protezione del tribunale attraverso la composizione negoziata, oppure tentare prima un accordo diretto con il locatore e una rateizzazione con la riscossione, se i numeri lo consentono. Non c’è una risposta valida per tutti. Ci sono agenzie per cui basta riscadenzare l’IVA e chiudere un accordo scritto con il proprietario; altre in cui, senza una protezione formale, il primo creditore che agisce fa saltare tutto.

Un’avvertenza che diamo sempre in questa fase: da quando la crisi è emersa, ogni pagamento va ragionato. Pagare un fornitore amico e lasciare indietro il Fisco o il locatore può avere conseguenze in una procedura successiva. Per questo chiediamo di non fare pagamenti straordinari senza prima averne parlato.

Come si ferma lo sfratto del negozio se il proprietario ha già mandato l’avvocato?

Si può arrivare all’udienza con una soluzione, oppure chiedere misure protettive che incidano sull’esecuzione del rilascio; ma il procedimento di sfratto in sé non si cancella con un’istanza.

Partiamo da come funziona lo sfratto per morosità. Il locatore notifica un’intimazione con citazione per la convalida: all’udienza il giudice convalida se il conduttore non compare o non si oppone e se il locatore dichiara che la morosità persiste (art. 663 c.p.c.). Con la convalida il locatore ha un titolo per il rilascio, che poi va eseguito con l’ufficiale giudiziario.

Le strade per l’agenzia sono diverse a seconda del momento.

Prima dell’udienza. La via più semplice, se c’è un minimo di cassa o un rogito vicino, è trattare con il locatore: un piano di rientro scritto, magari accompagnato da una riduzione temporanea del canone, in cambio della rinuncia allo sfratto. Il proprietario di un negozio sfitto rischia mesi di vuoto: spesso preferisce un accordo credibile a un locale chiuso. Il punto è che l’accordo sia credibile, cioè agganciato a entrate documentate.

All’udienza. Se ci sono contestazioni fondate (canoni già pagati e non conteggiati, oneri accessori non dovuti, vizi dell’immobile), il conduttore può opporsi e il procedimento si trasforma in una causa ordinaria. Attenzione: la Cassazione richiede al locatore di indicare in modo specifico i canoni non pagati, ma se il conduttore non contesta in tempo questa carenza, la convalida resta valida. Lo ha ricordato la Cass. civ., Sez. III, ord. n. 20402 del 23 luglio 2024. Tradotto: le difese vanno sollevate subito, non dopo.

Con la composizione negoziata. Se l’agenzia presenta l’istanza con richiesta di misure protettive, dalla pubblicazione il locatore non può avviare o proseguire azioni esecutive sul patrimonio dell’impresa. Alcuni tribunali hanno ritenuto che le misure possano inibire anche lo sfratto del terzo locatore quando l’immobile è quello in cui si svolge l’attività, perché il bene è essenziale alla continuità. Altri sono più prudenti. Inoltre, come detto nella seconda risposta, i creditori interessati dalle misure non possono risolvere i contratti pendenti per il solo mancato pagamento di debiti anteriori. La protezione, però, non vale per i canoni che maturano dopo: quelli vanno pagati, altrimenti la morosità nuova riapre il problema e mina la credibilità del piano.

In pratica, lo sfratto si “ferma” con una combinazione: tempestività, difese procedurali corrette, e una proposta al locatore che regga i numeri. La tabella dei passaggi nella risposta successiva mostra come questi tempi si incastrano.

Con il Fisco si può davvero trattare, o si può solo rateizzare?

Si può trattare, ma solo dentro strumenti precisi del CCII; fuori da quelli, l’unica leva ordinaria resta la rateizzazione.

È la domanda che sentiamo più spesso, e la risposta va divisa in due.

Fuori dalle procedure della crisi. L’Agenzia delle Entrate e l’Agente della riscossione non possono “fare lo sconto” sul debito per accordo privato. Si possono pagare con sanzioni ridotte gli avvisi bonari entro i termini, chiedere la rateizzazione delle comunicazioni di irregolarità e, una volta arrivate le cartelle, chiedere la dilazione all’Agente della riscossione. Con le regole introdotte dalla riforma della riscossione del 2024, il numero massimo di rate concedibili è cresciuto in modo progressivo per le richieste presentate negli ultimi anni. È una boccata d’ossigeno, ma il debito resta intero, con sanzioni e interessi.

Dentro le procedure della crisi. Qui il quadro cambia. Il CCII consente il trattamento dei crediti tributari, cioè la proposta di pagamento parziale o dilazionato, in diversi strumenti:

• negli accordi di ristrutturazione dei debiti, con la cosiddetta transazione fiscale (art. 63 CCII), che a determinate condizioni il tribunale può omologare anche senza l’adesione dell’Erario;
• nel concordato preventivo, per le imprese sopra soglia;
• nel concordato minore, per le imprese sotto soglia, dove il correttivo del 2024 ha rafforzato la possibilità di trattare i crediti fiscali;
• nella composizione negoziata, dove il correttivo ha introdotto la possibilità di definire i debiti tributari con modalità specifiche all’esito delle trattative.

Ogni strumento ha requisiti propri: in genere serve un piano attestato, un confronto con quanto l’Erario otterrebbe dalla liquidazione e, per alcuni tributi come l’IVA, regole particolari. Non è una scorciatoia, ma è l’unico terreno su cui il debito fiscale può essere ridotto in modo legale.

Per un’agenzia immobiliare, il debito fiscale tipico è fatto di IVA sulle provvigioni fatturate e non incassate (o incassate e spese), ritenute sui collaboratori e IRAP. Il primo lavoro dello staff tributario è separare ciò che è già a ruolo da ciò che è ancora in fase di avviso, perché i rimedi e i tempi sono diversi. Poi si confronta il costo della rateizzazione con le prospettive di uno strumento del CCII. Non sempre la procedura conviene: per un debito fiscale contenuto e un’agenzia con incarichi solidi, a volte la rateizzazione basta.

Come funziona, passo per passo, la protezione del tribunale?

Istanza sulla piattaforma, pubblicazione, ricorso in tribunale lo stesso giorno, udienza, conferma per un periodo da 30 a 120 giorni, eventuale proroga fino a 240.

È il cuore operativo della composizione negoziata, e conviene vederlo per fasi. La tabella che segue mette in fila i passaggi principali, compresi quelli dello sfratto e della riscossione che corrono in parallelo.

Leggendo la tabella si capiscono due cose. La prima: la fase 3 è il punto in cui si sbaglia più spesso. Se il ricorso per la conferma non viene depositato in tempo, le misure perdono efficacia e la pubblicità viene cancellata; ripartire significa rifare tutto il percorso. La seconda: la protezione non è automatica e non è infinita. Il tribunale verifica che le misure siano proporzionate e funzionali alle trattative, può revocarle o abbreviarle, e in ogni caso non vanno oltre i 240 giorni complessivi.

Durante le trattative, l’impresa resta gestita dal titolare, ma deve informare l’esperto degli atti di straordinaria amministrazione e dei pagamenti non coerenti con il risanamento. Se l’esperto dissente, può segnalarlo e il tribunale può revocare le misure. Non è un periodo di libertà, è un periodo di trasparenza.

E se l’agenzia non ce la fa a ripartire, che alternative restano?

Restano strumenti seri, che puntano a chiudere i debiti in modo ordinato e, per le persone fisiche, a liberarsene.

Se dai numeri emerge che le provvigioni future non basteranno, non ha senso forzare un risanamento. Le alternative dipendono soprattutto dalle dimensioni dell’impresa.

Agenzia “impresa minore”. La gran parte delle agenzie immobiliari, specie quelle con uno o due sportelli, rientra nella definizione di impresa minore del CCII: attivo patrimoniale, ricavi e debiti sotto le soglie previste dall’art. 2. Per queste imprese, e per le persone fisiche che ne sono titolari o soci illimitatamente responsabili, si aprono gli strumenti del sovraindebitamento:

• il concordato minore: una proposta ai creditori, votata da loro e omologata dal giudice, che può prevedere il pagamento parziale dei debiti, anche tributari, e può servire sia a proseguire l’attività sia a liquidarla. Si presenta tramite un OCC (Organismo di Composizione della Crisi), che redige la relazione sulla proposta;
• la liquidazione controllata: il patrimonio viene messo a disposizione dei creditori sotto il controllo di un liquidatore; al termine, la persona fisica può ottenere l’esdebitazione, cioè la liberazione dai debiti residui non pagati.

Agenzia sopra soglia. Si ragiona di concordato preventivo o, nei casi più gravi, di liquidazione giudiziale, con regole più pesanti.

La s.r.l. e i soci. Se l’agenzia è una s.r.l., la società risponde con il suo patrimonio e i soci in genere no. Ma spesso i soci hanno firmato fideiussioni per la banca o per il locatore: in quel caso il loro problema personale va gestito con uno strumento autonomo, anche di sovraindebitamento.

Un punto da sapere: la scelta tra concordato minore e liquidazione controllata non è solo tecnica. Il concordato minore richiede una proposta che i creditori votino e che sia almeno non peggiore della liquidazione; la Cassazione ha anche ricordato che deve rispettare l’ordine delle cause di prelazione. La liquidazione controllata è più “forzata” ma porta a un esito certo. Per un titolare che vuole ricominciare, l’esdebitazione è spesso l’obiettivo vero, più del risparmio sul singolo debito.

Ho firmato una fideiussione per il contratto d’affitto del negozio: il proprietario può venire a cercare me personalmente?

Sì, il garante può essere chiamato a pagare; ma in alcuni casi la protezione della composizione negoziata è stata estesa anche a lui.

È una situazione frequentissima: l’agenzia è una s.r.l., il contratto di locazione è intestato alla società, ma il proprietario ha chiesto una fideiussione personale all’amministratore o a un socio. Quando i canoni non vengono pagati, il locatore può agire contro la società e, in base alla garanzia, contro il fideiussore. Se la fideiussione è “a prima richiesta” o prevede la rinuncia al beneficio della preventiva escussione, il garante può essere chiamato direttamente.

Che cosa cambia se la società entra in composizione negoziata? Le misure protettive riguardano, di regola, il patrimonio dell’impresa. Però la giurisprudenza di merito ha aperto uno spiraglio importante: il Tribunale di Venezia, con provvedimento del 6 febbraio 2023, ha ritenuto possibile estendere le misure ai garanti della società che avevano messo i propri beni a disposizione del risanamento. Il ragionamento è che, se il garante contribuisce al piano, colpirlo durante le trattative vanificherebbe la protezione.

Non è un automatismo: serve una richiesta specifica, una motivazione e un contributo reale del garante al piano. E soprattutto serve coerenza. Il Tribunale di Milano, il 10 febbraio 2025, ha sottolineato che soci e garanti devono comportarsi in modo corretto e trasparente: se il loro impegno a sostenere il risanamento non è coerente con il piano, viene meno il presupposto della tutela.

Cosa facciamo in questi casi:

• leggiamo il testo della fideiussione, perché le clausole (prima richiesta, durata, importo massimo, rinuncia ai termini dell’art. 1957 c.c.) cambiano tutto;
• verifichiamo se esiste un deposito cauzionale e se è stato imputato correttamente;
• valutiamo se il garante debba entrare nel piano dell’agenzia o se abbia bisogno di uno strumento personale, ad esempio un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore o un concordato minore, se ha a sua volta un’attività.

Il garante non deve mai restare fuori dalla strategia, perché è spesso il punto debole su cui il creditore fa pressione per ottenere ciò che la società non può dare.

Il mercato è crollato: posso chiedere al giudice di ridurmi l’affitto del negozio?

No, il giudice non può ridurre il canone d’ufficio per una crisi di mercato; si può solo trattare, o in casi limitati chiedere la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità.

È una richiesta comprensibile. L’agenzia ha firmato un contratto con un canone adatto a un mercato vivace; oggi le compravendite sono la metà e il canone pesa il doppio. Molti pensano che un giudice possa “riequilibrare” il contratto.

La Cassazione ha chiuso questa porta, almeno per ora. Con la sentenza n. 16113 del 16 giugno 2025, pronunciata su un caso di locazione commerciale durante le restrizioni Covid, la Corte ha affermato che le norme emergenziali incidevano solo sulla responsabilità per l’inadempimento, non davano al conduttore un diritto a ottenere dal giudice la riduzione del canone. Fuori dai casi previsti dalla legge, la parte per cui il contratto è diventato troppo oneroso può chiedere solo la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta (art. 1467 c.c.); è poi l’altra parte che può evitare la risoluzione offrendo di modificare equamente le condizioni.

Se nemmeno un’emergenza come quella sanitaria ha giustificato un intervento d’ufficio sul canone, a maggior ragione non lo giustifica un calo del mercato immobiliare, che è un rischio d’impresa.

Quindi, che leve restano?

1. La trattativa diretta, che però funziona solo se il locatore ha interesse a non perdere l’inquilino e se la proposta è sostenibile.
2. La trattativa assistita dall’esperto nella composizione negoziata: l’esperto può invitare le parti a rinegoziare i contratti divenuti eccessivamente onerosi. Non c’è un obbligo di accettare, ma il tavolo istituzionale cambia il clima della trattativa.
3. Il recesso per gravi motivi, previsto per le locazioni commerciali, quando ricorrono fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti: da valutare con estrema cautela, perché i giudici sono rigorosi.
4. Il trasferimento in un locale più piccolo, accompagnato da un accordo di uscita con il locatore attuale che regoli gli arretrati.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista ed Esperto Negoziatore della crisi d’impresa, imposta la rinegoziazione del canone partendo dai numeri del prospetto di tesoreria, perché un locatore accetta una riduzione solo quando vede che l’alternativa è peggiore.

La banca mi ha ridotto il fido appena ha saputo dei problemi: lo può fare?

Lo può fare solo per giustificato motivo e con comunicazione scritta; se lo fa durante la composizione negoziata senza queste condizioni, il giudice può intervenire.

La banca è spesso il creditore che si muove più in fretta. Basta un ritardo sulle rate o uno sconfinamento per far scattare la revoca degli affidamenti o il passaggio a “inadempienza probabile”. Per un’agenzia immobiliare il fido di cassa è spesso ciò che consente di pagare stipendi e contributi in attesa del rogito.

Durante la composizione negoziata le regole si irrigidiscono a favore dell’impresa. Il Tribunale di Verona, il 22 gennaio 2024, ha affermato che la banca può revocare o sospendere gli affidamenti solo in presenza di un giustificato motivo comunicato per iscritto; in mancanza, il giudice può ordinare l’esecuzione dei contratti pendenti. Un orientamento coerente con il principio, ricordato dal Tribunale di Ivrea il 17 febbraio 2023, per cui alcuni effetti protettivi sui contratti pendenti operano automaticamente con la pubblicazione: i creditori non possono rifiutarne l’esecuzione o risolverli per il solo mancato pagamento di debiti anteriori.

Attenzione però a non leggere questi provvedimenti come una garanzia assoluta. Lo stesso Tribunale di Verona, l’11 dicembre 2025, ha respinto misure cautelari che volevano incidere sul regolamento dei contratti pendenti, ad esempio sospendendo il rimborso di un finanziamento, salvo casi eccezionali con un bilanciamento adeguato degli interessi. E il Tribunale di Milano, il 19 giugno 2025, ha negato una misura che impediva ai creditori i rimedi contrattuali per i debiti correnti, perché mancava il pericolo concreto.

Morale: sui debiti vecchi la protezione è forte, sui debiti nuovi l’impresa deve stare in regola. Per questo il prospetto di tesoreria deve dimostrare che, da quando parte la composizione, le rate correnti e i canoni nuovi saranno pagati.

Lo staff bancario dello Studio, in parallelo, verifica i contratti: commissioni di massimo scoperto, interessi, garanzie, segnalazioni in Centrale dei rischi. Non per fare causa a ogni costo, ma perché un rapporto ricostruito correttamente può ridurre l’esposizione su cui si tratta.

Se voglio solo chiudere e cedere il ramo d’azienda, la composizione negoziata serve ancora?

Serve se la cessione è parte di un risanamento; se l’obiettivo è solo chiudere, i tribunali tendono a negare le misure protettive.

Molti titolari, a un certo punto, pensano: “Vendo il portafoglio incarichi e il marchio a un’agenzia più grande e chiudo”. È un’idea sensata, ma il modo in cui la si realizza conta.

La composizione negoziata consente, con autorizzazione del tribunale, il trasferimento dell’azienda o di un suo ramo senza che l’acquirente risponda dei debiti pregressi come avverrebbe normalmente, a condizione che la scelta dell’acquirente avvenga con modalità competitive. Per una piccola agenzia, che vale soprattutto per gli incarichi e l’avviamento, può essere una via per ricavare qualcosa da distribuire ai creditori.

Però i tribunali guardano alla finalità. Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, il 10 gennaio 2025, ha negato le misure protettive a un piano esclusivamente liquidatorio, volto solo al recupero parziale dei crediti con la chiusura della società. Nello stesso senso il Tribunale di Verona, il 10 giugno 2025, ha ritenuto irrilevante ai fini della conferma un piano meramente liquidatorio, anche se migliore per i creditori della liquidazione giudiziale. Diverso il caso in cui la cessione del ramo serve a salvare l’attività in mani diverse: il Tribunale di Lanciano, il 17 ottobre 2025, ha ammesso misure cautelari oltre i 240 giorni, fino a dodici mesi complessivi, per proteggere la liquidità derivante da una cessione di ramo d’azienda.

Quindi la domanda giusta non è “posso chiudere?”, ma “la cessione salva qualcosa dell’attività?“. Se sì, la composizione negoziata è uno strumento adatto. Se no, per una piccola agenzia è più coerente valutare un concordato minore liquidatorio o la liquidazione controllata, come visto sopra.

Rischio di perdere la casa per i debiti dell’agenzia?

Dipende dalla forma giuridica e dalle garanzie firmate: per una s.r.l. senza fideiussioni la casa del socio è, di regola, al sicuro; per una ditta individuale no.

È la paura più forte, e merita una risposta senza giri di parole.

Se l’agenzia è una ditta individuale, non c’è separazione tra patrimonio dell’impresa e patrimonio personale. I creditori dell’agenzia, compreso il Fisco, possono aggredire anche i beni del titolare, casa compresa. Per i debiti verso l’Agente della riscossione esistono però limiti specifici: la legge pone regole restrittive al pignoramento della prima casa unica adibita ad abitazione, mentre l’ipoteca resta possibile oltre certe soglie.

Se l’agenzia è una s.r.l., i creditori sociali non possono, di regola, toccare i beni dei soci. Il problema nasce quando il socio o l’amministratore ha firmato garanzie personali, oppure in casi di responsabilità specifiche (ad esempio, per certi debiti tributari in caso di liquidazione o di distribuzione di utili in situazioni particolari).

La rassicurazione fondata è questa: gli strumenti del sovraindebitamento consentono anche di proteggere l’abitazione, se il piano lo prevede e i creditori sono trattati correttamente. Nel concordato minore, ad esempio, il debitore può proporre di conservare la casa offrendo ai creditori risorse alternative.

Il limite reale è altrettanto chiaro: nella liquidazione controllata il patrimonio, casa compresa, è destinato ai creditori. È il prezzo dell’esdebitazione. Per questo la scelta dello strumento va fatta guardando anche a questo aspetto, non solo all’importo dei debiti.

Rischio una denuncia per non aver versato l’IVA o le ritenute?

Solo se si superano soglie elevate per singolo anno; sotto quelle soglie il problema è soltanto amministrativo, ma va gestito.

L’omesso versamento di IVA e di ritenute certificate è un reato solo quando l’importo non versato per ciascun periodo d’imposta supera le soglie fissate dal D.Lgs. 74/2000, che sono di diverse decine di migliaia di euro per le ritenute e più alte per l’IVA. Per una piccola agenzia, il debito annuo spesso resta sotto queste soglie; per un’agenzia strutturata con molti collaboratori, non è detto.

Anche quando la soglia è superata, la legge prevede che il pagamento integrale del debito, comprese sanzioni e interessi, prima di certe fasi del processo, abbia effetti favorevoli; e la rateizzazione in corso e regolarmente pagata è a sua volta presa in considerazione. La regola pratica è non lasciare mai che il debito fiscale si accumuli senza una strategia scritta.

Il limite reale: le procedure della crisi non cancellano un reato già commesso, ma un piano che preveda il pagamento dell’Erario, o una transazione fiscale omologata, sono elementi che pesano. Su questo punto lo staff tributario dello Studio lavora con l’avvocato, perché la scelta tra rateizzare, pagare o proporre un trattamento del debito ha anche riflessi penali da valutare caso per caso.

Quanto tempo ho davvero prima che arrivi l’ufficiale giudiziario?

Per il negozio, poche settimane dalla convalida dello sfratto; per i conti e i crediti verso clienti, dipende dalle cartelle già notificate.

Mettiamo in fila i tempi realistici, già anticipati nella tabella.

Il locatore è il creditore più rapido: dalla notifica dell’intimazione all’udienza possono passare meno di un mese; se la convalida viene concessa, il giudice fissa la data dell’esecuzione del rilascio. Poi servono il precetto e il preavviso di rilascio. In concreto, dall’intimazione all’arrivo dell’ufficiale giudiziario può trascorrere qualche mese, raramente di più.

L’Agente della riscossione, dopo i sessanta giorni dalla cartella, può pignorare il conto corrente o i crediti verso terzi, cioè le provvigioni che il notaio o il cliente devono pagare all’agenzia. Per un’agenzia immobiliare il pignoramento presso terzi è il rischio più insidioso, perché colpisce proprio il denaro che dovrebbe finanziare il risanamento.

La banca, per i debiti chirografari, deve prima ottenere un titolo, ad esempio un decreto ingiuntivo, salvo che abbia già titoli o garanzie.

La rassicurazione fondata: con la pubblicazione dell’istanza di composizione negoziata e la conferma delle misure, le azioni esecutive sul patrimonio dell’impresa si fermano. E se si accede a un concordato minore o a una liquidazione controllata, si producono effetti protettivi analoghi a favore del debitore.

Il limite reale: la protezione non si “prenota”. Se il pignoramento è già eseguito e il denaro assegnato al creditore, ciò che è stato preso difficilmente torna indietro. Il tempo che conta è quello prima dell’azione esecutiva, non dopo.

Se chiedo aiuto, lo sanno tutti e perdo i clienti?

Qualcosa diventa pubblico, ma meno di quanto si teme; e un’agenzia che continua a lavorare protetta perde meno clienti di una che chiude per un pignoramento.

Nella composizione negoziata, l’istanza con richiesta di misure protettive viene pubblicata nel registro delle imprese: chi consulta una visura lo può vedere. I clienti dell’agenzia, però, raramente consultano il registro; lo fanno banche, fornitori strutturati, a volte i notai.

Gli strumenti di sovraindebitamento e le procedure giudiziali hanno a loro volta forme di pubblicità, più o meno ampie a seconda dello strumento.

La rassicurazione fondata: le trattative con l’esperto sono riservate, e l’esperto e le parti sono tenuti a comportarsi con correttezza e riservatezza sulle informazioni ricevute.

Il limite reale: non si può nascondere la crisi ai creditori interessati dal piano, e non si deve. La trasparenza è un requisito, non un’opzione. Quello che si può fare è gestire la comunicazione: spiegare ai collaboratori e ai clienti più importanti che l’agenzia sta riorganizzando i debiti con uno strumento previsto dalla legge, e che gli incarichi proseguono regolarmente. In un settore che vive di fiducia, una crisi gestita a viso aperto è meno dannosa di una saracinesca abbassata dall’ufficiale giudiziario.

Mi fa vedere un esempio concreto?

Ecco due simulazioni dimostrative, con dati ipotetici. Non sono casi seguiti dallo Studio: servono solo a mostrare come si incastrano tempi e numeri.

Simulazione 1 – Agenzia s.r.l. con sfratto in arrivo e composizione negoziata.

Ipotesi: agenzia immobiliare in forma di s.r.l., due soci, canone del negozio 2.680 € al mese, sette mensilità arretrate. Debiti complessivi 96.510 €:

Il locatore notifica l’intimazione di sfratto mercoledì 14 ottobre 2026, con udienza di convalida lunedì 9 novembre 2026: tra le due date ci sono più dei venti giorni liberi richiesti. L’agenzia ha in corso sei incarichi con proposta accettata e rogiti previsti tra gennaio e aprile 2027.

Sviluppo: l’istanza di composizione negoziata con richiesta di misure protettive viene caricata lunedì 2 novembre 2026 e pubblicata nel registro delle imprese martedì 3 novembre 2026. Lo stesso giorno, il 3 novembre, si deposita il ricorso per la conferma. Il tribunale fissa l’udienza entro dieci giorni, quindi non oltre venerdì 13 novembre 2026. Se le misure vengono confermate per 120 giorni dalla pubblicazione, la scadenza indicativa è mercoledì 3 marzo 2027; con una proroga fino al massimo di 240 giorni complessivi, si arriva a giovedì 1° luglio 2027.

Esito possibile: all’udienza di convalida del 9 novembre l’agenzia si presenta con la composizione negoziata in corso e una proposta al locatore (pagamento dei canoni correnti, rientro degli arretrati agganciato ai rogiti di gennaio-aprile, riduzione temporanea del canone). Con l’Erario si imposta il trattamento del debito in uno strumento del CCII o, in subordine, la dilazione; con la banca una moratoria. Se però l’agenzia non paga i canoni che maturano da novembre in poi, la protezione perde senso e il locatore avrà buon gioco a chiederne la revoca.

Simulazione 2 – Ditta individuale sotto soglia: concordato minore o liquidazione controllata.

Ipotesi: agente immobiliare titolare di ditta individuale, nessun immobile di proprietà, un’auto, reddito futuro stimato come collaboratore di una rete. Debiti per 97.690 €: Erario 63.270 €, locatore 11.940 €, banca 22.480 €. L’attività è ferma da mesi e il negozio è stato riconsegnato.

Sviluppo A (concordato minore): un familiare mette a disposizione 9.800 €; il titolare destina 450 € al mese per 48 mesi (21.600 €). Risorse complessive 31.400 €, pari a circa il 32% dei debiti. La proposta, redatta con l’OCC, deve dimostrare che i creditori, Erario compreso, ottengono almeno quanto avrebbero in una liquidazione, e deve rispettare l’ordine delle prelazioni. Va poi votata dai creditori e omologata.

Sviluppo B (liquidazione controllata): si liquida l’auto e la quota di reddito eccedente il necessario per vivere viene destinata ai creditori per il periodo della procedura; al termine il titolare chiede l’esdebitazione dei debiti residui.

Esito: con un apporto esterno e un reddito stabile, il concordato minore può offrire ai creditori più della liquidazione e consentire al titolare di gestire i tempi. Senza apporti, la liquidazione controllata è spesso la strada più lineare verso la liberazione dai debiti.

La domanda che nessuno fa ma tutti dovrebbero fare

“I soldi dei clienti che ho in agenzia, come gli assegni di caparra o gli acconti ricevuti in deposito, posso usarli per pagare l’affitto o l’IVA?”

La risposta è no, e il motivo è che quei soldi, nella maggior parte dei casi, non sono dell’agenzia.

Nella prassi delle compravendite capita spesso che l’agente immobiliare riceva dal promissario acquirente un assegno o una somma da consegnare al venditore all’accettazione della proposta, oppure da trattenere in deposito fino a un certo evento. In questi casi l’agenzia è un semplice depositario o un tramite: la somma appartiene al cliente o va consegnata alla controparte. Utilizzarla per coprire i buchi di cassa, anche con l’intenzione di “rimetterla a posto” dopo il prossimo rogito, espone a responsabilità civili gravi e, nei casi peggiori, a contestazioni di natura penale. Inoltre, l’attività di mediazione è soggetta a obblighi specifici, compresa la copertura assicurativa per i rischi professionali, e un uso scorretto delle somme dei clienti può avere conseguenze anche sull’iscrizione e sull’operatività.

C’è un secondo aspetto, meno evidente. In una procedura della crisi, il professionista che redige il piano, l’esperto, l’OCC o il liquidatore ricostruiscono i flussi di cassa degli ultimi anni. Somme di clienti confuse con la cassa dell’agenzia diventano un problema di trasparenza che può compromettere la credibilità dell’intero percorso, fino a far negare le misure protettive o l’esdebitazione, che presuppongono la buona fede del debitore.

Per questo, nel primo incontro, chiediamo sempre di separare con chiarezza: provvigioni maturate e incassate (dell’agenzia), provvigioni maturate ma non ancora incassate (crediti dell’agenzia, utili per il piano), somme ricevute per conto di clienti (non dell’agenzia, da restituire o consegnare). È un lavoro noioso, ma è la base su cui si costruisce qualunque soluzione credibile con il locatore, con il Fisco e con il tribunale.

Ma i giudici cosa dicono?

Ecco le pronunce che abbiamo considerato per rispondere alle domande di questa pagina, con il principio riformulato in parole semplici e il motivo per cui interessano a un’agenzia immobiliare in crisi. Sono provvedimenti di Cassazione e di tribunali di merito; questi ultimi esprimono orientamenti, non regole vincolanti per tutti i giudici.

1. Cass. civ., sentenza n. 16113 del 16 giugno 2025. Le norme emergenziali sul Covid riguardavano solo la responsabilità per l’inadempimento; non attribuivano al conduttore il diritto di ottenere dal giudice una riduzione del canone. Fuori dai casi tipici, resta la risoluzione per eccessiva onerosità, che il locatore può evitare offrendo una riduzione equa. Rilevanza: chi spera in una riduzione giudiziale del canone per la crisi di mercato deve puntare sulla trattativa, non sul giudice.

2. Cass. civ., Sez. III, ordinanza n. 20402 del 23 luglio 2024. Nella convalida di sfratto per morosità il locatore deve indicare con precisione i canoni non pagati; se però il conduttore non contesta per tempo questa genericità e la decisione diventa definitiva, la convalida resta ferma. Rilevanza: le difese contro lo sfratto del negozio vanno sollevate subito, in udienza.

3. Trib. Venezia, 6 febbraio 2023. Le misure protettive della composizione negoziata possono essere estese ai garanti della società che hanno messo i propri beni a disposizione dei creditori. Rilevanza: il socio fideiussore del contratto di locazione o del fido può, a certe condizioni, essere protetto insieme all’agenzia.

4. Trib. Ivrea, 17 febbraio 2023. Alcuni effetti protettivi operano automaticamente con la pubblicazione, senza necessità di conferma: tra questi, il divieto per i creditori di rifiutare l’esecuzione dei contratti pendenti o di risolverli per il solo mancato pagamento di debiti anteriori. Rilevanza: fornitori, banche e, con le cautele dette, il locatore non possono interrompere il rapporto solo per gli arretrati.

5. Trib. Verona, 22 gennaio 2024. In composizione negoziata la banca può revocare o sospendere gli affidamenti solo per giustificato motivo comunicato per iscritto; altrimenti il giudice può ordinare l’esecuzione del contratto. Rilevanza: il fido di cassa dell’agenzia non può essere tagliato senza motivazione durante le trattative.

6. Trib. Verona, 11 dicembre 2025. Vanno respinte, salvo casi eccezionali, le misure cautelari che incidono sul regolamento dei contratti pendenti, come la sospensione del rimborso di un finanziamento. Rilevanza: le rate correnti dei finanziamenti vanno, di regola, onorate anche durante la composizione.

7. Trib. Milano, 19 giugno 2025. Non è stata accolta una misura volta a impedire ai creditori i rimedi contrattuali per il mancato pagamento dei debiti correnti, per mancanza di un pericolo concreto. Rilevanza: la protezione copre il passato, non autorizza a smettere di pagare il presente.

8. Trib. Milano, 10 febbraio 2025. Soci e garanti devono tenere un comportamento corretto e trasparente nelle trattative; un loro sostegno al piano non coerente con il risanamento viola questo dovere. Rilevanza: chi chiede protezione per sé come garante deve contribuire davvero al piano dell’agenzia.

9. Trib. Santa Maria Capua Vetere, 10 gennaio 2025. Le misure protettive non possono essere concesse se il piano è esclusivamente liquidatorio. Rilevanza: la composizione negoziata non serve per chiudere l’agenzia in modo ordinato senza prospettive di continuità.

10. Trib. Verona, 10 giugno 2025. Un piano meramente liquidatorio non giustifica la conferma delle misure, anche se offre ai creditori più della liquidazione giudiziale. Rilevanza: conferma l’orientamento precedente e indirizza verso altri strumenti chi vuole solo liquidare.

11. Trib. Lanciano, 17 ottobre 2025. Le misure cautelari possono durare oltre i 240 giorni previsti per le protettive, fino a dodici mesi complessivi, per proteggere la liquidità ottenuta da una cessione di ramo d’azienda. Rilevanza: la cessione del portafoglio o di uno sportello dell’agenzia, se funzionale al risanamento, può essere tutelata più a lungo.

12. Trib. Reggio Emilia, 7 ottobre 2025. Il divieto di aprire la liquidazione giudiziale dura fino alla conclusione delle trattative o all’archiviazione, senza un termine fisso stabilito dal giudice. Rilevanza: durante le trattative l’impresa è al riparo dall’iniziativa liquidatoria dei creditori.

13. Corte d’Appello di Firenze, 21 marzo 2023. Senza una richiesta esplicita di misure protettive, il giudice non può confermarle; il solo deposito dell’istanza di accesso non impedisce l’apertura della liquidazione giudiziale. Rilevanza: l’istanza va redatta con la richiesta espressa di protezione, altrimenti l’effetto principale si perde.

14. Trib. Genova, 13 marzo 2023. Il termine per depositare il ricorso di conferma delle misure è perentorio; il giudice può tuttavia accogliere una domanda subordinata di fissazione di udienza per nuove misure, con effetti solo per il futuro. Rilevanza: la fase 3 della tabella è decisiva e va preparata prima della pubblicazione.

15. Trib. Brescia, 7 ottobre 2025. Per la competenza nella composizione negoziata non rileva il trasferimento della sede nell’anno precedente, perché non si applica l’art. 28 CCII. Rilevanza: utile per le agenzie che hanno spostato la sede di recente, ad esempio dopo aver lasciato il negozio originario.

16. Trib. Asti, 3 marzo 2022. È stato ritenuto ammissibile inibire lo sfratto da parte del terzo locatore, perché l’immobile in cui si svolge l’impresa rientra tra i beni tutelati, con misure per 120 giorni revocabili se sproporzionate. Rilevanza: è il precedente più vicino al caso dell’agenzia con il negozio sotto sfratto, anche se meno recente degli altri e non condiviso da tutti i tribunali.

Si aggiunge, sul versante del sovraindebitamento, l’indicazione della Cassazione, riportata dalla stampa specializzata, secondo cui il concordato minore deve rispettare l’ordine delle cause di prelazione: un vincolo che pesa quando tra i creditori ci sono l’Erario e il locatore.

E voi, concretamente, cosa fate?

Ecco gli strumenti che lo Studio Monardo mette in campo, nell’ordine in cui di solito servono a un’agenzia immobiliare in crisi.

1. Analizziamo in pochi giorni contratto di locazione, atti del locatore, cassetto fiscale, estratto di ruolo e Centrale dei rischi, e costruiamo la mappa del rischio per creditore, scadenza e bene aggredibile.
2. Prepariamo con lo staff commercialista il prospetto di tesoreria a dodici mesi, distinguendo le provvigioni certe da quelle solo sperate e separando le somme dei clienti dalla cassa dell’agenzia.
3. Difendiamo l’agenzia nell’udienza di convalida dello sfratto, verificando la specificità dei canoni richiesti, gli importi già pagati, gli oneri accessori e le eventuali opposizioni fondate.
4. Negoziamo con il locatore un accordo scritto di rientro degli arretrati, di riduzione temporanea del canone o di uscita ordinata dal negozio, agganciato a entrate documentate.
5. Predisponiamo l’istanza di composizione negoziata con richiesta di misure protettive e depositiamo in tribunale il ricorso per la conferma nel termine previsto, curando anche l’eventuale estensione ai garanti.
6. Esaminiamo con lo staff tributario i debiti verso l’Erario, separando avvisi e cartelle, verificando decadenze e vizi di notifica e confrontando la rateizzazione con il trattamento dei crediti fiscali negli strumenti del CCII.
7. Ricostruiamo i rapporti bancari, verificando affidamenti, interessi, commissioni e garanzie, e impostiamo con la banca una moratoria o una rinegoziazione.
8. Valutiamo e predisponiamo, tramite OCC, il concordato minore o la liquidazione controllata quando l’agenzia è un’impresa minore e il risanamento non è sostenibile, puntando all’esdebitazione del titolare.
9. Gestiamo la posizione personale dei soci fideiussori, con uno strumento coordinato con quello della società.
10. Seguiamo ogni contenzioso collegato fino in Cassazione, dalle opposizioni all’esecuzione ai reclami sulle misure protettive.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Per il tema di questa pagina pesa soprattutto la qualifica di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa: significa conoscere dall’interno come l’esperto valuta un piano, quali documenti ritiene credibili e come conduce le trattative con locatori, banche ed Erario. Ovviamente, quando lo Studio assiste un’agenzia, l’esperto della singola pratica è un terzo nominato dalla commissione: la competenza serve a preparare l’impresa a quel confronto nel modo giusto.

La strategia resta la stessa dall’analisi iniziale fino all’eventuale giudizio in Cassazione, con lo stesso difensore e la stessa linea. E avvocati e commercialisti lavorano insieme sullo stesso caso, perché in una crisi d’impresa la parte legale e quella contabile non si possono separare.

In sintesi: tre cose da portare a casa

Dalle risposte di questa pagina emergono tre messaggi chiave.

Il primo: la crisi di un’agenzia immobiliare si misura sui prossimi dodici mesi di cassa, non sulla sensazione; e prima si fa la diagnosi, più strumenti restano disponibili.

Il secondo: contro lo sfratto del negozio e contro la riscossione esistono protezioni reali, dalla difesa in udienza alle misure protettive della composizione negoziata, ma valgono per i debiti vecchi, non per quelli che maturano da oggi.

Il terzo: anche quando ripartire non è possibile, concordato minore, liquidazione controllata ed esdebitazione offrono una via ordinata per chiudere e ricominciare.

Lo Studio Monardo è attrezzato proprio per questa materia perché unisce la qualifica di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa, utile per la composizione negoziata, quella di Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero e fiduciario di un OCC, decisiva per le agenzie sotto soglia, e il coordinamento di uno staff in diritto bancario e tributario per trattare con banca ed Erario, con la continuità difensiva di un avvocato cassazionista.

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