Chi arriva a valutare un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore quasi sempre porta con sé, oltre alla finanziaria, alla carta revolving e al mutuo, anche una voce che molti sottovalutano: le quote condominiali non pagate. È una voce che non somiglia alle altre. Il condominio non è una banca che ha concesso credito; è un creditore che non si può “lasciare”, perché il debitore continua a vivere nell’appartamento, continua a usare scale, ascensore e riscaldamento, e continua a maturare nuove spese ogni mese. Per questo la domanda del titolo non ha una risposta da manuale. La legge sul sovraindebitamento dice poco o nulla di specifico sul condominio; il codice civile e le disposizioni di attuazione regolano il rapporto tra condomini, ma non pensano alla crisi del singolo; la risposta concreta si ricava quindi soprattutto da ciò che i giudici hanno deciso su tre punti: quando nasce il debito condominiale, chi ne risponde quando l’immobile cambia proprietario e quale rango ha il credito del condominio quando concorre con gli altri creditori.

In questa analisi mettiamo in fila le pronunce che contano, una per una, e per ciascuna facciamo due passaggi: prima il principio giuridico, poi la ricaduta pratica per chi ha un piano in corso o lo sta preparando. La promessa è semplice: alla fine saprai quali quote condominiali il piano può ridurre, quali devi continuare a pagare per intero e quali rischi restano in capo a chi compra casa tua.

Lo Studio Monardo segue questa materia dal punto di osservazione di chi la gestisce dall’interno della procedura. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC: significa conoscere, per esperienza di ruolo, come si costruisce l’elenco dei creditori dell’art. 67 CCII, come si classifica un credito condominiale e come si motiva al giudice la convenienza del piano. E poiché molte delle questioni che vedremo nascono da orientamenti di legittimità, la qualifica di cassazionista consente di seguire la stessa linea difensiva fino all’ultimo grado.

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La base normativa su cui i giudici si sono pronunciati

Prima di entrare nelle sentenze serve una mappa minima delle norme. Sono poche, ma vanno lette insieme.

Il piano del consumatore (art. 67 CCII). Secondo l’art. 67, comma 1, del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, il consumatore sovraindebitato, con l’ausilio dell’OCC, può proporre ai creditori un piano che indichi tempi e modalità per superare la crisi; il piano ha contenuto libero e può prevedere il soddisfacimento anche parziale e differenziato dei crediti. Il comma 2 impone di allegare l’elenco di tutti i creditori, con le somme dovute e le cause di prelazione. Il comma 4 stabilisce che i crediti con privilegio, pegno o ipoteca possono essere soddisfatti non integralmente, purché in misura non inferiore a quella realizzabile in caso di liquidazione, come attestato dall’OCC, e che il piano può prevedere una moratoria fino a due anni dall’omologazione (testo modificato dal D.Lgs. 136/2024).

Il procedimento e le misure protettive (artt. 68 e 70 CCII). L’art. 68, comma 5, prevede che il deposito della domanda sospenda, ai soli effetti del concorso, il corso degli interessi convenzionali o legali fino alla chiusura della procedura, salvo per i crediti garantiti da ipoteca, pegno o privilegio. L’art. 70, comma 4, consente al giudice, su istanza del debitore, di sospendere le procedure esecutive che potrebbero pregiudicare la fattibilità del piano e di vietare azioni esecutive e cautelari sul patrimonio del consumatore fino alla conclusione del procedimento. Il comma 7 dello stesso articolo prevede che, se un creditore contesta la convenienza, il giudice omologhi comunque se ritiene che il credito dell’opponente possa essere soddisfatto in misura non inferiore all’alternativa liquidatoria.

L’esecuzione e la revoca (artt. 71 e 72 CCII). L’art. 71 affida al debitore l’esecuzione del piano sotto la vigilanza dell’OCC; le vendite previste dal piano si fanno con procedure competitive. L’art. 72, comma 2, prevede la revoca dell’omologazione in caso di inadempimento degli obblighi derivanti dal piano o se il piano diventa inattuabile e non è possibile modificarlo.

Il condominio (art. 63 disp. att. c.c.). È la norma che regola la riscossione dei contributi. Il comma 1 consente all’amministratore di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo sulla base dello stato di ripartizione approvato dall’assemblea. Il comma 3 permette di sospendere il condomino moroso da oltre un semestre dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Il comma 4 stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Il comma 5 aggiunge che chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento.

La regola concorsuale sul condominio (art. 30 L. 220/2012). La riforma del condominio del 2012 ha previsto che i contributi per la manutenzione ordinaria, straordinaria e per le innovazioni siano prededucibili ai sensi dell’art. 111 della legge fallimentare, se divenute esigibili durante la procedura. La norma è stata scritta per il fallimento: come vedremo, il punto è capire se e quanto questa logica si possa trasportare nel sovraindebitamento.

Il quadro, in sintesi, è questo: il CCII dice come si trattano i creditori del consumatore, ma non contiene una disciplina speciale per il condominio; il codice civile dice come il condominio riscuote, ma non pensa alla procedura concorsuale del singolo condomino. Il punto d’incontro tra le due discipline lo hanno costruito i giudici, ed è da lì che bisogna partire.

L’orientamento consolidato: il debito condominiale nasce in un momento preciso, ed è quel momento che decide tutto

La Suprema Corte ha chiarito da tempo, e ribadito di recente, che l’obbligo di contribuire alle spese condominiali non nasce “in blocco” con l’acquisto dell’appartamento, ma si genera spesa per spesa, in momenti diversi a seconda del tipo di spesa. È il cardine di tutta la materia, perché nel piano del consumatore la prima operazione da compiere è separare i debiti anteriori alla domanda, che entrano nel piano e possono essere ristrutturati, dai debiti successivi, che restano fuori e vanno pagati regolarmente.

Cass. civ. Sez. II, ord. n. 21094 del 19 luglio 2023

La vicenda nasce, come quasi sempre in questa materia, da una compravendita: venditore e acquirente si contendono chi debba sopportare determinate spese condominiali. La Corte ha distinto due categorie. Per le spese di gestione ordinaria è obbligato chi era condomino quando l’attività di gestione è stata svolta; per i lavori straordinari, le ristrutturazioni e le innovazioni è obbligato chi era condomino al momento in cui l’assemblea li ha approvati.

Il principio, calato nella pratica, significa che la data rilevante non è quella in cui l’amministratore manda il sollecito, né quella in cui scade la rata, ma quella in cui la spesa “nasce”. Per la pulizia delle scale del 2025, il debito nasce nel 2025, mese per mese. Per il rifacimento della facciata deliberato a ottobre 2025, il debito nasce a ottobre 2025, anche se le rate scadono nel 2026 e i lavori si fanno nel 2027. In altre parole, se ti trovi a depositare la domanda di piano del consumatore a marzo 2026 e il condominio ha deliberato la facciata a ottobre 2025, l’intera tua quota della facciata è un debito anteriore, che può essere inserito nel piano e trattato come gli altri crediti chirografari, anche nella parte non ancora scaduta.

Cass. civ. Sez. II, ord. n. 11199 del 28 aprile 2021

Qui la Corte ha affrontato il caso di lavori straordinari deliberati prima della vendita ed eseguiti dopo. La spesa grava sul venditore, che era proprietario quando la delibera è stata adottata, anche se le opere sono state realizzate dopo il trasferimento; l’acquirente che abbia pagato in forza dell’art. 63 può rivalersi sul venditore, salvo patto contrario; gli accordi tra venditore e acquirente non sono opponibili al condominio.

La ricaduta concreta per il consumatore sovraindebitato è duplice. Primo: se il piano prevede la vendita dell’appartamento, le spese straordinarie già deliberate restano debito del consumatore venditore, e quindi vanno indicate tra i debiti anteriori nell’elenco dei creditori. Secondo: l’acquirente che le paga al condominio perché obbligato in solido diventa a sua volta creditore del consumatore per il regresso. È un passaggio che, se non viene previsto nel piano, può far nascere un nuovo creditore a procedura in corso.

Cass. civ. Sez. II, ord. n. 19756 del 20 giugno 2022

La pronuncia riguarda il rapporto con i terzi creditori del condominio, come l’impresa che ha eseguito i lavori. La Corte ha affermato che chi non era condomino nel momento in cui l’obbligazione è sorta, cioè alla data di approvazione della spesa, non può essere direttamente obbligato verso i terzi creditori, né in base all’art. 63 disp. att. c.c. né in base all’art. 1104 c.c.

Il principio conferma, da un’altra angolazione, che il momento genetico è la delibera di approvazione. Tradotto: l’impresa che vanta un credito verso il condominio per lavori deliberati quando eri proprietario può, in presenza dei presupposti dell’art. 63, comma 2, rivolgersi a te come condomino moroso; e quel credito, se la delibera è anteriore alla domanda di piano, è anteriore anch’esso. Nel censimento dei creditori del piano non basta quindi guardare all’amministratore: occorre verificare se esistono fornitori del condominio che hanno già intrapreso azioni contro i condomini morosi.

Cass. civ. Sez. II, n. 12642 del 2023

La fonte consultata riporta questa pronuncia con numero e anno, senza data. La Corte vi è richiamata per il principio che l’obbligo di pagare le spese condominiali è un’obbligazione cosiddetta “propter rem”, cioè legata alla titolarità del diritto sull’immobile.

Questa qualificazione spiega perché il condominio sia un creditore anomalo nel sovraindebitamento: il debito “segue” la proprietà, e la legge, con l’art. 63, comma 4, ne trasferisce una parte all’acquirente. Ma “propter rem” non significa “privilegiato”: il credito non ha per ciò solo una corsia preferenziale sul prezzo dell’immobile. Lo vedremo nella pronuncia più recente.

L’orientamento si è consolidato nel senso che il debito condominiale si data spesa per spesa: ordinarie alla gestione, straordinarie alla delibera. È la regola che consente di tracciare la linea tra ciò che il piano del consumatore può toccare e ciò che non può toccare.

Prima questione aperta: le quote che scadono dopo la domanda entrano nel piano o vanno pagate per intero?

La questione

Il lettore la porrebbe così: “Ho depositato la domanda di piano a marzo. Ad aprile mi arriva la rata trimestrale del condominio e a giugno la terza rata della facciata. Le devo pagare? Oppure sono “bloccate” come gli altri debiti?”

Cosa hanno deciso i giudici

Non risultano, nelle fonti esaminate per questa analisi, pronunce di legittimità che abbiano affrontato frontalmente il tema del condominio nel piano del consumatore. La risposta si ricava quindi combinando l’orientamento sulla nascita del debito con quanto i giudici hanno detto per le procedure concorsuali.

Il primo tassello è l’ordinanza Cass. civ. Sez. II n. 21094 del 19 luglio 2023, già vista: la quota ordinaria nasce con la gestione, la quota straordinaria nasce con la delibera. Ne segue che la rata ordinaria relativa ai mesi successivi al deposito è un debito nuovo, che il piano non può ristrutturare, perché il piano riguarda i debiti esistenti al momento della domanda. Al contrario, la terza rata della facciata deliberata prima del deposito è un pezzo di un debito già nato, e quindi può stare nel piano.

Il secondo tassello è un’indicazione più antica ma ancora richiamata: Cass. civ. Sez. II n. 10235 del 2013 (riportata dalla fonte senza data) ha precisato che una delibera meramente interlocutoria o programmatica non fa sorgere l’obbligo di pagamento. Il debito nasce con la delibera che approva in modo definitivo l’intervento e la relativa spesa. In linea con questa impostazione, Cass. n. 15288 del 2005 (anch’essa riportata senza data e sezione) aveva legato la nascita dell’obbligo all’autorizzazione assembleare della spesa. Una delibera che si limita a “dare mandato all’amministratore di chiedere preventivi” non crea ancora un debito anteriore.

Il terzo tassello riguarda il fallimento. L’art. 30 della L. 220/2012 ha stabilito che, nel fallimento del condomino, i contributi divenuti esigibili durante la procedura sono prededucibili. Il legislatore, in altre parole, ha voluto che il condominio non finanziasse gratis l’immobile del fallito per tutta la durata della procedura. Le fonti divulgative che commentano la norma sono concordi nel trattare come chirografari i crediti scaduti prima della sentenza e come prededucibili quelli maturati dopo.

Se c’è contrasto

Il contrasto non riguarda tanto il principio quanto il criterio di collegamento. Per il fallimento, la norma speciale parla di contributi “divenuti esigibili” durante la procedura: un criterio legato alla scadenza. La giurisprudenza civile di legittimità sulla compravendita, invece, guarda al momento genetico: gestione per le ordinarie, delibera per le straordinarie. I due criteri coincidono per le spese ordinarie, ma divergono per le straordinarie deliberate prima e rateizzate dopo.

L’assunzione prudenziale è questa: nel piano del consumatore conviene inserire tra i debiti anteriori tutte le quote straordinarie deliberate prima del deposito, anche se a scadere, indicando con chiarezza nel piano la data della delibera, l’importo complessivo e le rate già scadute; e conviene prevedere espressamente che le spese ordinarie successive al deposito siano pagate regolarmente con il reddito disponibile. Così il giudice e il condominio hanno sotto gli occhi lo stesso criterio, e il rischio di contestazioni si riduce.

Cosa significa per te

In concreto, il piano del consumatore non “congela” il condominio. Le quote ordinarie di gestione successive alla domanda restano a tuo carico per intero e alle scadenze normali. Se non le paghi, il condominio diventa un creditore nuovo, che il piano non vincola, e il rischio è doppio: può agire per quei crediti nuovi e, soprattutto, il mancato pagamento può essere letto come segnale che il piano non è sostenibile. L’art. 72, comma 2, CCII prevede la revoca dell’omologazione in caso di inadempimento degli obblighi derivanti dal piano o se il piano diventa inattuabile. Per questo nel bilancio familiare del piano la voce “spese condominiali correnti” deve comparire tra le uscite necessarie, accanto al vitto e alle utenze, e non tra le somme destinate ai creditori.

Diverso il discorso per le misure protettive. L’art. 70, comma 4, consente di chiedere al giudice il divieto di azioni esecutive e cautelari sul patrimonio del consumatore fino alla conclusione del procedimento. Se il condominio ha già un decreto ingiuntivo per gli arretrati e minaccia il pignoramento, la richiesta delle misure protettive è lo strumento che evita che l’azione individuale comprometta il piano. Se queste misure si estendano anche ai crediti nati dopo la domanda è questione che il testo non risolve espressamente: la via più sicura resta pagare le spese correnti.

Come Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, l’Avv. Monardo conosce dall’interno il lavoro di verifica che l’OCC compie sull’elenco dei creditori: è lì che si decide se una quota condominiale è “anteriore” o “successiva”, ed è lì che conviene impostarla correttamente fin dall’inizio.

Seconda questione aperta: se il piano prevede la vendita della casa, chi paga gli arretrati condominiali?

La questione

“Il mio piano prevede di vendere l’appartamento per pagare i creditori. Ho tre anni di quote arretrate. Il compratore se le accolla? E se le paga lui, il mio debito con il condominio sparisce?”

Cosa hanno deciso i giudici

La norma di partenza è l’art. 63, comma 4, disp. att. c.c.: chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con lui per i contributi dell’anno in corso e di quello precedente. L’interpretazione del perimetro temporale l’ha fornita Cass. civ. Sez. 6-2 n. 7395 del 22 marzo 2017, secondo la quale l'”anno in corso” va riferito all’esercizio di gestione condominiale, che non coincide necessariamente con l’anno solare. Se il condominio ha un esercizio che va dal 1° luglio al 30 giugno, l'”anno in corso” e “quello precedente” si misurano su quella scansione.

Il secondo punto riguarda le spese straordinarie. Cass. civ. Sez. II, ord. n. 11199 del 28 aprile 2021 ha chiarito, come visto, che le spese deliberate prima della vendita restano a carico del venditore anche se i lavori si eseguono dopo, con diritto di regresso dell’acquirente che paga. In una linea in parte diversa, la fonte consultata richiama Cass. civ. Sez. 6-2 n. 1847 del 25 gennaio 2018 per il principio che l’acquirente può essere chiamato a rispondere di spese approvate prima dell’acquisto, e che comunque gli accordi privati tra le parti non vincolano il condominio; e Cass. civ. Sez. 6-2 n. 15547 del 22 giugno 2017 per il principio che l’obbligo dell’acquirente per le spese approvate non è limitato dalla data dei lavori.

Il terzo punto riguarda il rapporto con i terzi: Cass. civ. Sez. II, ord. n. 19756 del 20 giugno 2022 esclude che chi non era condomino al momento dell’approvazione della spesa possa essere obbligato direttamente verso i fornitori del condominio.

Se c’è contrasto

Il contrasto è più apparente che reale, ma va maneggiato con cura. Le pronunce del 2017 e del 2018 guardano al rapporto esterno, cioè a cosa può pretendere il condominio dall’acquirente: e su questo l’art. 63, comma 4, è chiaro nel riconoscere una solidarietà, limitata all’anno in corso e al precedente. L’ordinanza del 2021 guarda al rapporto interno, cioè a chi deve sopportare definitivamente la spesa tra venditore e acquirente: e su questo la risposta è il venditore, salvo patto contrario.

L’orientamento prevalente si può riassumere così: verso il condominio l’acquirente risponde in solido nei limiti del biennio; nei rapporti interni il debito resta del venditore, che deve rimborsare l’acquirente che ha pagato. L’assunzione prudenziale per chi prepara un piano con vendita è considerare che ogni euro di arretrato del biennio pagato dall’acquirente si trasforma in un credito di regresso dell’acquirente verso il consumatore.

Cosa significa per te

Nella pratica del piano del consumatore questo ha tre conseguenze molto concrete.

La prima riguarda il prezzo. Un acquirente informato sa che l’art. 63, comma 4, lo espone per il biennio: o chiederà che gli arretrati siano pagati con il ricavato al rogito, o chiederà uno sconto equivalente. In entrambi i casi il condominio, per la parte del biennio, finisce per essere soddisfatto per intero, in deroga di fatto alla falcidia prevista per gli altri chirografari. Non è un’anomalia da nascondere, è un dato da dichiarare nel piano, spiegando che quella parte di credito condominiale viene pagata con il prezzo di vendita in quanto gravante anche sull’acquirente.

La seconda riguarda gli arretrati più vecchi, oltre il biennio. Per questi l’acquirente non risponde verso il condominio: restano debito esclusivo del consumatore e possono essere trattati come qualunque credito chirografario anteriore, quindi anche ridotti.

La terza riguarda il periodo tra il rogito e la comunicazione all’amministratore. L’art. 63, comma 5, mantiene la solidarietà del venditore per i contributi maturati fino a quando l’amministratore riceve copia autentica del titolo di trasferimento. Se dopo la vendita non trasmetti subito l’atto all’amministratore, rischi di restare obbligato anche per quote maturate quando non sei più proprietario, cioè per debiti nuovi che il piano non copre. È un adempimento banale, ma va inserito tra gli atti esecutivi che l’OCC vigila ai sensi dell’art. 71 CCII.

C’è poi un tema che le fonti consultate segnalano senza risolverlo con pronunce specifiche: se l’art. 63, comma 4, si applichi anche all’aggiudicatario in una vendita forzata o competitiva. Nel piano del consumatore la vendita è fatta dal debitore con procedure competitive, ma resta una vendita negoziale; l’ipotesi prudente è quindi che l’acquirente risponda del biennio come in una vendita ordinaria. Nel dubbio, il bando di vendita previsto dal piano dovrebbe indicare l’importo degli arretrati condominiali del biennio e chi li sostiene.

Terza questione aperta: il credito del condominio è privilegiato? E quanto si può ridurre?

La questione

“L’amministratore dice che il condominio ha la precedenza sugli altri creditori perché il debito è legato alla casa. È vero? Il piano può proporgli solo il 20% come alla finanziaria?”

Cosa hanno deciso i giudici

Le fonti consultate concordano su un punto di partenza: nel concorso tra creditori, il credito del condominio per contributi anteriori è chirografario, cioè non assistito da una causa legittima di prelazione, salvo che il condominio non si sia procurato una garanzia, come un’ipoteca giudiziale iscritta sulla base di un decreto ingiuntivo. Nel fallimento, la sola corsia preferenziale prevista dalla legge è la prededuzione dell’art. 30 L. 220/2012 per i contributi divenuti esigibili durante la procedura; per gli arretrati anteriori, il condominio si insinua al passivo come chirografario.

Su questa base si è pronunciata in modo netto la Cassazione nel 2025, con riferimento all’esecuzione forzata individuale (Cass. civ. Sez. III n. 22105 del 31 luglio 2025, che esamineremo nel dettaglio più avanti): gli oneri condominiali, anche maturati durante il processo esecutivo, non hanno una preferenza di legge, e la prededuzione tipica delle procedure concorsuali non si estende per analogia; fanno eccezione solo le spese indispensabili alla conservazione dell’immobile pignorato, che vengono in rilievo come spese del processo.

Sul versante del sovraindebitamento, due pronunce recenti della Prima Sezione aiutano a capire perché la qualificazione del credito sia decisiva. Cass. civ. Sez. I, ord. n. 11676 del 29 aprile 2026 si è occupata della moratoria biennale prevista dall’art. 67, comma 4, CCII per i crediti privilegiati, pignoratizi e ipotecari: è la regola che consente di differire il pagamento di quei crediti, ma solo entro i limiti fissati dalla legge. Cass. civ. Sez. I n. 28574 del 28 ottobre 2025 ha affermato, per il concordato minore, che la proposta deve rispettare l’ordine delle cause di prelazione. Entrambe le pronunce presuppongono che il creditore “abbia” una prelazione. Il condominio, di regola, non ce l’ha.

Se c’è contrasto

Non c’è un vero contrasto sulla natura chirografaria del credito condominiale anteriore. C’è invece una tensione tra la natura “propter rem” dell’obbligazione (Cass. civ. Sez. II n. 12642 del 2023) e l’assenza di privilegio: molti amministratori ritengono che il legame con l’immobile dia al condominio una precedenza. I giudici hanno escluso questa lettura: legame con la cosa non significa prelazione, e senza una norma che la preveda non c’è preferenza nel riparto.

L’unica eccezione strutturale riguarda il condominio che, prima della domanda di piano, abbia iscritto ipoteca giudiziale sull’appartamento in base a un decreto ingiuntivo. In quel caso il credito diventa ipotecario, e ricade nel comma 4 dell’art. 67: può essere ridotto, ma non sotto quanto il condominio otterrebbe dalla liquidazione dell’immobile, tenendo conto del grado dell’ipoteca rispetto a quella della banca mutuante. L’assunzione prudenziale, quindi, è verificare sempre le visure ipotecarie: un condominio con ipoteca iscritta non è più un chirografario.

Cosa significa per te

Se il condominio non ha ipoteca, il suo credito anteriore è chirografario e, secondo l’art. 67, comma 1, CCII, può essere soddisfatto anche in misura parziale e differenziata. Il piano può quindi proporre al condominio una percentuale, come agli altri creditori chirografari, o anche una percentuale diversa, purché la differenziazione sia motivata.

Ma la percentuale non si sceglie “a piacere”. L’art. 70, comma 7, prevede che, se un creditore contesta la convenienza, il giudice omologhi solo se ritiene che quel creditore riceva almeno quanto otterrebbe nell’alternativa liquidatoria. E qui il condominio ha un argomento che gli altri chirografari non hanno: nell’alternativa liquidatoria l’immobile viene venduto, e l’acquirente o l’aggiudicatario potrebbe essere chiamato a pagare il biennio ai sensi dell’art. 63, comma 4. Se il piano offre al condominio meno di quanto otterrebbe sommando il riparto liquidatorio e il biennio recuperabile dall’acquirente, il condominio può contestarne la convenienza con argomenti seri. È un calcolo che va fatto prima del deposito, non dopo l’opposizione.

La pronuncia più recente e rilevante: Cass. civ. Sez. III n. 22105 del 31 luglio 2025

Il contesto

La decisione non riguarda il sovraindebitamento, ma l’espropriazione immobiliare. Proprio per questo è utile: mostra come la Cassazione ragiona sul credito condominiale quando il condomino debitore perde la gestione del proprio patrimonio e l’immobile è destinato alla vendita, che è esattamente lo scenario di molti piani del consumatore con dismissione della casa e di tutte le liquidazioni controllate.

In un’esecuzione immobiliare, il condominio aveva chiesto che i propri crediti per oneri maturati dopo il pignoramento, durante la procedura esecutiva, fossero riconosciuti come privilegiati e pagati con preferenza sul ricavato della vendita. Il giudice dell’esecuzione aveva accolto la richiesta solo per le spese straordinarie necessarie a garantire l’integrità del bene pignorato. Il condominio aveva proposto opposizione, respinta dal Tribunale di Velletri, e poi ricorso per Cassazione. La Terza Sezione ha confermato la decisione di merito.

La motivazione in linguaggio piano

La Corte ha fatto tre passaggi.

Il primo: nell’esecuzione forzata individuale non esiste la prededuzione in senso tecnico. La prededuzione è un istituto delle procedure concorsuali, cioè delle procedure in cui tutti i creditori concorrono su tutto il patrimonio del debitore sotto la direzione di un organo della procedura. L’espropriazione di un singolo immobile non è una procedura di questo tipo.

Il secondo: i crediti condominiali maturati dopo il pignoramento non sono spese di giustizia. Il fatto che maturino mentre il bene è sotto procedura non li trasforma in costi della procedura. Fanno eccezione soltanto le spese indispensabili alla conservazione della struttura dell’immobile o delle parti comuni funzionalmente collegate: queste rilevano nel regime delle spese del processo, perché servono a preservare il valore del bene che tutti i creditori si divideranno.

Il terzo: non si può estendere per analogia la prededucibilità prevista nelle procedure concorsuali, perché significherebbe creare una preferenza che il legislatore non ha previsto. Il principio è che le cause di prelazione sono tassative: dove la legge non dà una preferenza, il giudice non può crearla.

Cosa cambia rispetto a prima

Prima di questa pronuncia, nella pratica degli uffici giudiziari circolavano letture diverse. Alcuni amministratori sostenevano che il condominio, finanziando la conservazione dell’immobile durante la procedura, dovesse essere pagato prima degli altri creditori; alcuni giudici dell’esecuzione accoglievano richieste di questo tipo almeno in parte. La Cassazione ha tracciato un confine netto: preferenza sì, ma solo per le spese indispensabili alla conservazione, e non per la gestione ordinaria.

Per il sovraindebitamento le conseguenze sono due, entrambe da maneggiare con prudenza perché la pronuncia nasce in un altro contesto.

La prima conseguenza rafforza la qualificazione chirografaria degli arretrati condominiali anteriori alla domanda di piano: se nemmeno gli oneri maturati in pendenza di pignoramento hanno una preferenza di legge, a maggior ragione non ce l’hanno quelli maturati prima. Nel piano del consumatore, quindi, il condominio senza ipoteca va collocato tra i chirografari, e la sua pretesa di essere pagato “per primo” non trova appoggio nella giurisprudenza.

La seconda conseguenza riguarda la liquidazione controllata, che è una procedura concorsuale in senso proprio. Qui la logica della pronuncia, che esclude la prededuzione solo perché l’esecuzione individuale non è concorsuale, lascia aperta la possibilità che, nelle procedure concorsuali del sovraindebitamento, i contributi maturati durante la procedura ricevano un trattamento diverso, in coerenza con la scelta fatta dal legislatore per il fallimento con l’art. 30 L. 220/2012. Non risultano dalle fonti esaminate pronunce di legittimità che lo abbiano affermato per la liquidazione controllata. È un punto da far verificare caso per caso con il liquidatore e il giudice, senza darlo per scontato in un senso o nell’altro.

Un’ultima annotazione. La sentenza ricorda indirettamente quanto contino le spese di conservazione: un condominio che delibera e anticipa lavori urgenti sulle parti comuni, indispensabili a preservare l’immobile, può ottenere una tutela più forte. Nel piano del consumatore, una delibera di lavori urgenti che arrivi durante la procedura va quindi segnalata subito all’OCC, perché può incidere sia sulla sostenibilità del piano sia sul valore di realizzo dell’immobile.

I principi applicati ai casi reali

Le simulazioni che seguono sono ipotesi dimostrative costruite con dati di fantasia, non casi seguiti dallo Studio. Servono a mostrare come le pronunce viste si traducono in numeri.

Simulazione 1: separare le quote anteriori da quelle successive

Ipotesi: il consumatore deposita la domanda di piano lunedì 2 marzo 2026. Il condominio vanta:
– quote ordinarie non pagate dell’esercizio 2025 (gestione 1° gennaio-31 dicembre): 3.418,60 €;
– quota del rifacimento facciata deliberato con delibera definitiva del 14 ottobre 2025: 6.927,40 € complessivi in sei rate bimestrali, di cui due già scadute e non pagate e quattro a scadere tra aprile 2026 e gennaio 2027;
– quote ordinarie dell’esercizio 2026: 287,15 € a trimestre.

Applicando Cass. civ. Sez. II, ord. n. 21094/2023: le quote ordinarie 2025 sono anteriori (gestione svolta nel 2025); l’intera quota della facciata è anteriore, comprese le quattro rate a scadere, perché la delibera è anteriore al deposito; le quote ordinarie 2026 relative al periodo successivo al 2 marzo sono successive. Debito anteriore da inserire nel piano: 3.418,60 + 6.927,40 = 10.346,00 €. Se il piano offre ai chirografari il 22%, al condominio spettano 2.276,12 €, secondo i tempi del piano. Le rate ordinarie 2026 (287,15 € a trimestre, cioè 1.148,60 € l’anno) vanno invece pagate per intero e inserite tra le spese necessarie del nucleo familiare. Per la frazione del primo trimestre 2026 anteriore al deposito, la soluzione prudente è indicarla tra i debiti anteriori in proporzione ai giorni, spiegando il criterio nel piano.

Se l’assemblea del 14 ottobre 2025 si fosse limitata a dare mandato per raccogliere preventivi, e la delibera definitiva fosse arrivata il 13 aprile 2026, la quota facciata sarebbe un debito successivo (Cass. civ. Sez. II n. 10235/2013): fuori dal piano, da pagare per intero. Una data sbagliata nell’elenco dei creditori sposta migliaia di euro dalla colonna “ristrutturabile” alla colonna “da pagare subito”.

Simulazione 2: piano con vendita della casa e biennio a carico dell’acquirente

Ipotesi: il piano prevede la vendita competitiva dell’appartamento, con atto stipulato il 15 giugno 2026. L’esercizio condominiale coincide con l’anno solare. Arretrati del consumatore: esercizio 2024: 1.104,50 €; esercizio 2025: 1.146,80 €; esercizio 2026 fino al rogito: 612,30 €.

Applicando l’art. 63, comma 4, disp. att. c.c. e Cass. civ. Sez. 6-2 n. 7395/2017: “anno in corso” è il 2026, “anno precedente” è il 2025. L’acquirente risponde in solido verso il condominio per 1.146,80 + 612,30 = 1.759,10 €. Per i 1.104,50 € del 2024 l’acquirente non risponde: restano debito del solo consumatore, chirografario anteriore. Attenzione, però: i 612,30 € del 2026 sono in parte anteriori e in parte successivi al deposito della domanda.

Applicando Cass. civ. Sez. II, ord. n. 11199/2021: se l’acquirente paga 1.759,10 € al condominio, acquista un diritto di regresso verso il consumatore per lo stesso importo, salvo patto contrario. Soluzione corretta nel piano: prevedere che quei 1.759,10 € siano pagati al condominio con il prezzo, al rogito, sotto il controllo dell’OCC, in modo che non nasca alcun credito di regresso. I 1.104,50 € del 2024 seguono invece la percentuale prevista per i chirografari. Adempimento finale: trasmissione all’amministratore della copia autentica dell’atto entro pochi giorni dal rogito (art. 63, comma 5), con attestazione all’OCC.

Simulazione 3: il condominio contesta la convenienza

Ipotesi: credito condominiale anteriore 9.873,25 €, nessuna ipoteca. Il piano offre il 18%, cioè 1.777,19 €, mantenendo la casa. Alternativa liquidatoria stimata dall’OCC: prezzo di realizzo 118.400 €, residuo del mutuo ipotecario 104.650 €, costi della procedura 7.320 €, residuo per i chirografari 6.430 € su chirografi complessivi per 61.230 €, cioè circa il 10,50%. Al condominio, nel solo riparto, andrebbero circa 1.036,69 €.

A prima vista il piano è più conveniente. Ma il condominio può obiettare, ai sensi dell’art. 70, comma 7, CCII, che nella liquidazione l’acquirente dell’immobile risponderebbe del biennio, stimato in 2.214,60 €. In quell’ipotesi il condominio otterrebbe 2.214,60 € dall’acquirente, più il 10,50% del residuo di 7.658,65 € (circa 804,16 €), per un totale di circa 3.018,76 €, superiore ai 1.777,19 € offerti.

Esito: il rischio che il giudice ritenga il piano non conveniente per il condominio è concreto. La correzione prudente è offrire al condominio un trattamento differenziato e motivato, almeno pari al valore che avrebbe nell’alternativa liquidatoria tenendo conto del biennio, oppure documentare perché, nella specifica vendita liquidatoria, il recupero del biennio sarebbe incerto. Il tema dell’applicabilità dell’art. 63 all’aggiudicatario resta discusso: proprio per questo conviene non lasciarlo alla contestazione in udienza.

La giurisprudenza in tabella

La tabella che segue riepiloga tutte le pronunce richiamate in questa analisi. Per alcune, le fonti consultate riportano solo numero e anno: le abbiamo citate così, senza integrare dati che non abbiamo verificato. Si noti che le pronunce di legittimità sulla nascita del debito condominiale riguardano soprattutto la compravendita e i rapporti con i terzi, mentre quella sul privilegio riguarda l’esecuzione individuale: l’applicazione al piano del consumatore è il frutto di un ragionamento, che va sempre verificato sul caso concreto. Le due pronunce della Prima Sezione sul sovraindebitamento non riguardano il condominio, ma fissano le regole sul trattamento dei crediti con prelazione che, per differenza, chiariscono la posizione del condominio chirografario.

La sintesi operativa

Dalle pronunce esaminate si ricavano alcune regole pratiche, valide come punto di partenza per qualunque piano del consumatore con arretrati condominiali.

• Il piano del consumatore può ridurre le quote condominiali anteriori alla domanda, come qualunque altro credito chirografario. La base è l’art. 67, comma 1, CCII, che consente il soddisfacimento parziale e differenziato.
• Le quote ordinarie di gestione successive alla domanda vanno pagate per intero e regolarmente. Sono debiti nuovi, fuori dal piano; il loro inadempimento espone al rischio di revoca ai sensi dell’art. 72, comma 2, CCII.
• Per le spese straordinarie conta la data della delibera definitiva, non quella delle rate o dei lavori. È il criterio di Cass. civ. Sez. II, ord. n. 21094/2023 e ord. n. 11199/2021.
• Una delibera solo programmatica non crea il debito. Prima di classificare una quota come anteriore, si legge il verbale e si verifica che l’assemblea abbia approvato intervento e spesa.
• Il condominio, salvo ipoteca iscritta, non ha privilegio. Lo conferma, per l’esecuzione individuale, Cass. civ. Sez. III n. 22105/2025: le prelazioni sono tassative.
• Se il condominio ha ipoteca giudiziale, il suo credito non si può ridurre sotto il valore di realizzo nella liquidazione. Si applica l’art. 67, comma 4, CCII.
• Se il piano prevede la vendita della casa, il biennio dell’art. 63, comma 4, disp. att. c.c. va pagato al rogito. Così si evita che l’acquirente diventi creditore di regresso a procedura in corso.
• “Anno in corso” significa esercizio condominiale. Lo ha chiarito Cass. civ. Sez. 6-2 n. 7395/2017: si controlla sempre la data di inizio dell’esercizio nel regolamento o nei rendiconti.
• Dopo la vendita, l’atto va trasmesso subito all’amministratore. Fino a quel momento il venditore resta obbligato in solido per le quote che maturano (art. 63, comma 5).
• La percentuale offerta al condominio va confrontata con l’alternativa liquidatoria, biennio compreso. È il terreno su cui il condominio può contestare la convenienza ai sensi dell’art. 70, comma 7, CCII.
• Il censimento dei creditori include i fornitori del condominio che abbiano agito contro i morosi. Il principio di Cass. civ. Sez. II, ord. n. 19756/2022 conferma che verso i terzi risponde chi era condomino al momento della delibera.

Le domande sul “quindi, in pratica?”

Se il piano viene omologato, il condominio può continuare a chiedermi gli arretrati?

Per gli arretrati anteriori alla domanda, il condominio riceve quanto previsto dal piano, nei tempi del piano. Il punto delicato è la qualificazione: se una quota è davvero anteriore secondo il criterio di Cass. civ. Sez. II, ord. n. 21094/2023, rientra nel piano; se è successiva, no. Le contestazioni nascono quasi sempre da qui, ed è per questo che l’elenco dei creditori deve indicare per ogni quota la data della gestione o della delibera.

L’amministratore può sospendermi il riscaldamento centralizzato per gli arretrati inclusi nel piano?

L’art. 63, comma 3, disp. att. c.c. consente la sospensione dei servizi comuni separabili in caso di morosità protratta per un semestre. Se gli arretrati anteriori sono inclusi in un piano omologato e tu stai pagando regolarmente sia le rate del piano sia le spese correnti, sostenere che sussista ancora una “morosità” sanzionabile appare debole, ma non risultano dalle fonti esaminate pronunce che abbiano deciso questo punto. L’assunzione prudenziale è non dare all’amministratore alcun appiglio: spese correnti sempre pagate, e documentazione del piano trasmessa all’amministratore.

Se compro casa da una persona che ha un piano del consumatore in corso, rischio qualcosa?

Sì, nei limiti dell’art. 63, comma 4: rispondi in solido degli arretrati dell’esercizio in corso e di quello precedente. Il piano del venditore non ti protegge da questa solidarietà. Nei rapporti interni, per le spese straordinarie deliberate prima dell’acquisto puoi rivalerti sul venditore (Cass. civ. Sez. II, ord. n. 11199/2021), ma un credito di regresso verso una persona in procedura di sovraindebitamento vale poco. Conviene quindi pretendere che il biennio sia saldato al rogito.

Il condominio può votare contro il mio piano?

Nel piano del consumatore non c’è un voto dei creditori: i creditori possono presentare osservazioni all’OCC (art. 70, comma 3) e contestare la convenienza in sede di omologa (art. 70, comma 7). Il giudice omologa se il credito dell’opponente è soddisfatto in misura non inferiore all’alternativa liquidatoria. Il condominio può quindi ostacolare l’omologa solo dimostrando che dalla liquidazione otterrebbe di più, e il biennio recuperabile dall’acquirente è il suo argomento più forte.

Gli interessi sulle quote condominiali arretrate continuano a correre?

Secondo l’art. 68, comma 5, CCII il deposito della domanda sospende, ai soli effetti del concorso, il corso degli interessi convenzionali o legali fino alla chiusura della procedura, salvo per i crediti garantiti da ipoteca, pegno o privilegio. Per il condominio chirografario, quindi, gli interessi si fermano al deposito, sempre ai fini del concorso. Se il condominio ha ipoteca iscritta, la regola cambia.

Come applichiamo questi orientamenti al tuo fascicolo

Le pronunce viste diventano utili solo se applicate al fascicolo concreto: verbali di assemblea, rendiconti, stati di ripartizione, visure ipotecarie, decreti ingiuntivi. Ecco che cosa fa lo Studio Monardo quando un piano del consumatore include debiti condominiali.

1. Ricostruiamo la storia contabile con il condominio: acquisiamo rendiconti, preventivi e stati di riparto degli ultimi esercizi e verifichiamo l’esercizio di gestione rilevante per il calcolo del biennio.
2. Datiamo ogni quota secondo il criterio della Cassazione: ordinarie alla gestione, straordinarie alla delibera definitiva, distinguendo le delibere solo programmatiche.
3. Separiamo nel piano i debiti anteriori da quelli successivi e inseriamo le spese condominiali correnti tra le uscite necessarie del nucleo familiare, perché il piano resti sostenibile.
4. Verifichiamo le visure ipotecarie per accertare se il condominio abbia iscritto ipoteca giudiziale, e quindi se il suo credito vada trattato ai sensi dell’art. 67, comma 4, CCII.
5. Calcoliamo l’alternativa liquidatoria tenendo conto del biennio dell’art. 63, comma 4, disp. att. c.c., per proporre al condominio un trattamento che regga a un’eventuale contestazione di convenienza.
6. Chiediamo le misure protettive dell’art. 70, comma 4, CCII quando il condominio ha già un decreto ingiuntivo o ha avviato un pignoramento che potrebbe compromettere il piano.
7. Strutturiamo la vendita prevista dal piano in modo che il biennio sia pagato al rogito e non nasca un credito di regresso dell’acquirente, e curiamo la trasmissione dell’atto all’amministratore.
8. Censiamo i fornitori del condominio che abbiano agito contro i condomini morosi, per evitare creditori “dimenticati” nell’elenco dell’art. 67, comma 2.
9. Eccepiamo pretese di privilegio non previste dalla legge quando l’amministratore pretende di essere pagato prima degli altri creditori, richiamando l’orientamento di Cass. civ. Sez. III n. 22105/2025.
10. Impugniamo i provvedimenti sfavorevoli con il reclamo previsto dal CCII e, quando la questione è di diritto, fino in Cassazione.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

In una materia costruita quasi interamente dalla giurisprudenza, la qualifica di cassazionista ha un peso particolare: gli orientamenti che abbiamo esaminato si difendono fino all’ultimo grado con lo stesso difensore e la stessa strategia impostata al momento del deposito del piano, senza passaggi di consegne che fanno perdere la coerenza della linea. Accanto all’Avvocato lavora uno staff di avvocati e commercialisti, che consente di affrontare insieme gli aspetti giuridici (qualificazione dei crediti, misure protettive, convenienza) e quelli contabili (rendiconti condominiali, bilancio familiare, alternativa liquidatoria). Il nostro impegno è sui mezzi: analizzare il fascicolo, costruire il piano e sostenerlo davanti al giudice, senza promettere esiti che dipendono dalla valutazione del tribunale.

In chiusura

Il piano del consumatore può ridurre i debiti condominiali, ma non tutti e non allo stesso modo. Riduce le quote anteriori alla domanda, che sono crediti chirografari salvo ipoteca; non tocca le spese correnti, che vanno pagate per intero; e deve fare i conti con la solidarietà dell’acquirente prevista dall’art. 63 disp. att. c.c., che entra in gioco ogni volta che la casa viene venduta e che il condominio può usare per contestare la convenienza. Sono distinzioni che la legge non scrive in un’unica norma, e che si ricavano dalle pronunce esaminate.

Lo Studio Monardo affronta questi fascicoli con le competenze che la materia richiede: la qualifica di Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e il ruolo di fiduciario di un OCC permettono di impostare l’elenco dei creditori e la classificazione delle quote condominiali come l’OCC e il giudice si aspettano di vederli; la qualifica di cassazionista consente di difendere quegli orientamenti fino all’ultimo grado.

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