Chi scrive a uno studio legale con questa domanda di solito ha già fatto i conti di notte, sul retro di una bolletta: la rata del mutuo, le finanziarie, la carta revolving, il prestito chiesto per coprire un altro prestito. E il pensiero che torna sempre è uno: se chiedo aiuto alla legge, mi portano via la casa? La risposta onesta è che non esiste una risposta unica alla domanda “posso tenere la prima casa?”: dipende da chi sei, da come è messo il tuo mutuo e da chi altro ha diritti su quell’immobile.

Qualche esempio lampo rende l’idea. Se paghi il mutuo regolarmente e sei sommerso da altri debiti, la legge ti offre una corsia preferenziale quasi su misura: puoi continuare a pagare la banca come se nulla fosse e ristrutturare tutto il resto. Se invece sei indietro di sette rate, la stessa corsia resta aperta, ma solo se il giudice ti autorizza a sanare l’arretrato. Se la casa è libera da ipoteche ma hai 60.000 € di debiti chirografari, nessuno ti obbliga a venderla, però dovrai offrire ai creditori almeno quanto ricaverebbero da un’asta. Se la casa è cointestata con tuo marito o tua moglie, entra in gioco solo la tua quota, e cambia molto se anche il coniuge ha firmato il mutuo. Se la casa è già pignorata, la partita si gioca soprattutto sui tempi: prima arrivi, più strumenti hai.

In questa guida trovi cinque profili, ciascuno con regole, numeri, rischi e mosse proprie:

1. casa con mutuo in regola;
2. casa con mutuo arretrato;
3. casa senza mutuo ma con altri debiti;
4. casa cointestata con il coniuge;
5. casa già pignorata.

La norma che tiene insieme tutti i profili è una sola, l’art. 67, comma 5, del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (CCII), e la leggeremo parola per parola nella parte comune. Lo Studio Monardo segue questa materia in modo specifico perché l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC: conosce cioè dall’interno il lavoro dell’Organismo di composizione della crisi, che è proprio il soggetto chiamato ad attestare se il piano che salva la casa sta in piedi e se è conveniente per i creditori. Questa doppia prospettiva, quella di chi prepara la proposta e quella di chi la deve valutare, è il cuore di ogni pratica in cui l’obiettivo è conservare l’abitazione principale.

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Le regole che valgono per tutti, prima di guardare il tuo caso

Prima di entrare nel tuo profilo, conviene fissare una volta per tutte la base normativa. Le sezioni successive rimandano qui, quindi vale la pena leggerla con calma.

Che cos’è la ristrutturazione dei debiti del consumatore

La ristrutturazione dei debiti del consumatore è la procedura che il CCII (D.Lgs. 14/2019, come modificato da ultimo dal D.Lgs. 136/2024) riserva alla persona fisica sovraindebitata che ha contratto debiti per scopi estranei all’attività d’impresa o professionale. È l’erede del vecchio “piano del consumatore” della L. 3/2012. Secondo l’art. 67, comma 1, il consumatore, con l’ausilio dell’OCC, propone ai creditori un piano che indica in modo specifico tempi e modalità per superare la crisi. Il piano ha contenuto libero: può prevedere il soddisfacimento anche parziale dei crediti e trattamenti differenziati tra creditori.

La caratteristica decisiva per chi vuole tenere la casa è questa: la ristrutturazione dei debiti del consumatore non è una procedura liquidatoria. Non c’è, per legge, una vendita forzata di tutto il patrimonio, come invece accade nella liquidazione controllata. Il debitore decide cosa offrire: una parte del reddito per un certo numero di anni, un apporto di un familiare, la vendita di un bene non essenziale, e così via. La casa può restare fuori dalla vendita, a patto che il piano complessivo regga.

Cosa deve contenere la domanda

L’art. 67, comma 2, elenca gli allegati: l’elenco di tutti i creditori con le somme dovute e le cause di prelazione; la consistenza e la composizione del patrimonio; gli atti di straordinaria amministrazione compiuti negli ultimi cinque anni; le dichiarazioni dei redditi degli ultimi tre anni; gli stipendi, le pensioni e le altre entrate del debitore e del nucleo familiare, con l’indicazione di quanto occorre al mantenimento della famiglia. Quest’ultimo punto conta molto per la casa: la rata del mutuo, se il piano la mantiene, va inserita tra le uscite necessarie, e il “di più” disponibile per gli altri creditori si calcola al netto di essa.

I creditori garantiti: la regola del comma 4

Il comma 4 dell’art. 67, nella formulazione aggiornata dal D.Lgs. 136/2024, stabilisce che i creditori muniti di privilegio, pegno o ipoteca possono essere soddisfatti non integralmente, purché sia assicurato un pagamento non inferiore a quanto otterrebbero dalla liquidazione del bene su cui grava la garanzia, secondo l’attestazione dell’OCC. Il piano può inoltre prevedere una moratoria fino a due anni dall’omologazione per il pagamento di questi creditori, con gli interessi al tasso legale.

Su questa moratoria la Cassazione si è pronunciata di recente in modo molto chiaro: con l’ordinanza n. 11676 del 29 aprile 2026 (Sez. I) ha spiegato che i due anni sono un periodo di sospensione o differimento del pagamento di capitale e interessi, durante il quale il debitore può non versare nulla al creditore garantito; non è richiesto che il creditore venga soddisfatto per intero entro il biennio, né che i pagamenti partano prima della scadenza. Per chi ha un mutuo in difficoltà, è uno spazio di respiro concreto.

Il cuore della guida: l’art. 67, comma 5

Ecco la norma centrale. Il comma 5 dell’art. 67 CCII consente che la proposta preveda “il rimborso, alla scadenza convenuta, delle rate a scadere del contratto di mutuo garantito da ipoteca iscritta sull’abitazione principale del debitore”, a due condizioni alternative:

• che il debitore, alla data di presentazione della domanda, abbia adempiuto le proprie obbligazioni; oppure
• che il giudice lo autorizzi al pagamento del debito per capitale ed interessi scaduto a quella data.

Tradotto: il mutuo sulla prima casa può essere “sterilizzato” dalla procedura. Il contratto prosegue con il suo piano di ammortamento originario, la banca continua a ricevere le rate, l’ipoteca resta dov’è, e tutto il resto dei debiti viene ristrutturato. È una deroga importante al principio della parità di trattamento tra creditori, che il legislatore ha voluto proprio per proteggere l’abitazione.

La regola più importante, valida per tutti i profili, è questa: il comma 5 è uno strumento a disposizione del debitore, non un obbligo. Se mantenere la rata è insostenibile, il piano può scegliere invece la via del comma 4 (pagamento del creditore ipotecario almeno nei limiti del valore di liquidazione, con eventuale moratoria) o, se nemmeno questo è possibile, rinunciare alla casa. La scelta tra queste strade è il primo lavoro tecnico di ogni pratica.

I filtri di accesso e il controllo del giudice

Non basta avere debiti per accedere. In base all’art. 69 CCII, il consumatore non è ammesso se è già stato esdebitato nei cinque anni precedenti, se ha già beneficiato dell’esdebitazione per due volte, o se ha determinato la situazione di sovraindebitamento con colpa grave, malafede o frode. Lo stesso articolo prevede che il creditore che ha colpevolmente determinato o aggravato il sovraindebitamento, violando i principi sulla valutazione del merito creditizio, non può presentare opposizione o reclamo in sede di omologa, nemmeno contestando la convenienza della proposta.

Il procedimento si svolge davanti al tribunale in composizione monocratica (art. 67, comma 6). Dopo il deposito, il giudice, se la domanda è ammissibile, dispone la pubblicità e la comunicazione ai creditori e, su istanza del debitore, può sospendere le procedure esecutive che potrebbero pregiudicare la fattibilità del piano (art. 70 CCII). In sede di omologazione, se un creditore contesta la convenienza, il giudice verifica che il credito possa essere soddisfatto in misura non inferiore all’alternativa liquidatoria.

L’alternativa: la liquidazione controllata

Sullo sfondo c’è sempre la liquidazione controllata (artt. 268 e seguenti CCII), che è la procedura in cui il patrimonio viene venduto da un liquidatore. È il termine di paragone con cui si misura la convenienza della ristrutturazione: ogni creditore deve ricevere dal piano almeno quanto riceverebbe da una liquidazione. Se la casa, venduta, renderebbe ai creditori 80.000 € netti, un piano che promette 30.000 € e tiene la casa rischia di non superare il vaglio, salvo che il creditore non si opponga o sia uno di quelli che, per il comportamento tenuto nell’erogare il credito, non può farlo.

Con questa base in mano, passiamo ai profili. Leggi prima il tuo, poi dai un’occhiata ai casi misti: molte persone appartengono a più di un profilo contemporaneamente.

Profilo 1 — Hai la casa con il mutuo in regola, ma il resto dei debiti ti soffoca

La tua situazione

Paghi il mutuo ogni mese, magari con fatica, magari rinunciando a tutto il resto. La banca del mutuo non ti ha mai mandato un sollecito. Il problema sono gli altri: due finanziarie, una carta revolving, un prestito personale, forse una cessione del quinto che già ti porta via una fetta di stipendio. Tieni il mutuo in regola proprio perché sai che è l’unico debito che, se salta, ti costa la casa. E forse ti chiedi se chiedere aiuto alla legge non metta proprio a rischio l’unica cosa che stai difendendo.

Per chi è nella tua posizione, la notizia è buona: sei esattamente il debitore che il legislatore aveva in mente quando ha scritto il comma 5.

Cosa cambia per te

La prima condizione del comma 5 è che alla data di presentazione della domanda tu abbia adempiuto le tue obbligazioni verso la banca del mutuo. Tu ci rientri. Questo significa che il piano può prevedere che il mutuo sulla prima casa prosegua alle scadenze originarie, fuori dalla falcidia, mentre tutti gli altri debiti vengono ristrutturati: ridotti, dilazionati, pagati in percentuale.

La regola più importante per te: devi arrivare al deposito della domanda con il mutuo in regola. Se, per pagare la finanziaria che ti tempesta di telefonate, salti una rata del mutuo il mese prima del deposito, ti sposti dal profilo 1 al profilo 2 e dovrai chiedere al giudice l’autorizzazione a sanare l’arretrato. Non è la fine del mondo, ma è un passaggio in più e un’incertezza in più. Il consiglio pratico, se stai per avviare la procedura, è semplice: finché non depositi, la priorità di pagamento è la rata della casa.

Altro punto: la norma parla di “abitazione principale del debitore”. Non basta che tu sia proprietario; deve essere la casa in cui vivi abitualmente. Una seconda casa, una casa al mare, un appartamento dato in affitto non godono della corsia del comma 5. In pratica conta la residenza effettiva, documentata da certificato di residenza, utenze, stato di famiglia.

E poi c’è il contenuto del resto del piano. Mantenere il mutuo significa che quella rata è una spesa “intoccabile” e va sottratta dal reddito disponibile. Il risultato è che ai creditori chirografari arriva meno. Il piano deve comunque essere fattibile e conveniente per loro rispetto all’alternativa liquidatoria. E qui c’è un dettaglio che spesso gioca a tuo favore: se la casa ha un mutuo residuo alto rispetto al suo valore, in una liquidazione i chirografari prenderebbero poco o nulla dalla sua vendita, perché il ricavato andrebbe prima alla banca ipotecaria. Quindi il confronto con l’alternativa liquidatoria è spesso favorevole al piano che conserva la casa.

I numeri

Facciamo un esempio dimostrativo. Reddito netto mensile del nucleo: 2.180 €. Rata del mutuo sulla prima casa: 640 €, in regola, mutuo residuo 97.300 €. Valore stimato della casa: 128.000 €. Debiti chirografari: 41.870 € (finanziaria A 15.420 €, finanziaria B 11.960 €, carta revolving 8.140 €, prestito personale 6.350 €).

Spese necessarie per il nucleo (moglie e un figlio), al netto della rata: 1.110 € al mese. Reddito disponibile per il piano: 2.180 − 640 − 1.110 = 430 € al mese. In un piano di 7 anni (84 mensilità), i chirografari ricevono 430 × 84 = 36.120 €, al netto delle spese di procedura (compenso OCC, eventuali spese di pubblicità) che vanno dedotte. Ipotizziamo spese di procedura per 3.400 €: restano 32.720 €, cioè circa il 78% dei 41.870 € di debiti.

Ora l’alternativa liquidatoria: la casa all’asta, con i ribassi tipici, potrebbe realizzare ad esempio 96.000 €. Dedotte le spese della procedura di vendita (ipotizziamo 7.800 €), restano 88.200 €, interamente assorbiti dal credito ipotecario di 97.300 €. Ai chirografari, dalla casa, non arriva nulla. In più, in liquidazione controllata, riceverebbero la parte di reddito eccedente il mantenimento per il periodo della procedura. Il confronto è chiaramente a favore del piano.

I rischi specifici

Il rischio principale per te è perdere la “regolarità” del mutuo nelle settimane che precedono il deposito, o subito dopo l’omologazione. Dopo l’omologa, infatti, il mutuo resta un contratto vivo: se smetti di pagare le rate, la banca può agire come qualsiasi creditore ipotecario, perché il piano non l’ha toccata. Il piano protegge la casa solo se tu continui a fare la tua parte.

Altri rischi: sovrastimare il reddito disponibile (un piano fattibile sulla carta ma che ti lascia senza respiro tende a saltare al primo imprevisto); dimenticare tra i creditori qualcuno, ad esempio il condominio o un’utenza arretrata; non segnalare la cessione del quinto, che il comma 3 dell’art. 67 consente di includere e falcidiare, liberando una parte dello stipendio proprio per sostenere la rata della casa.

Infine, attenzione alla meritevolezza. Se gli altri debiti sono stati contratti in modo palesemente sproporzionato, con prestiti chiesti uno sopra l’altro nonostante una situazione già compromessa, l’OCC lo scriverà nella relazione e il giudice valuterà se c’è colpa grave. Non è un rischio legato alla casa, ma può bloccare tutto il piano.

Le mosse giuste

1. Metti in sicurezza la rata del mutuo fino al deposito: è la condizione di accesso alla prima ipotesi del comma 5.
2. Raccogli la documentazione del mutuo: contratto, piano di ammortamento, ultimo estratto con evidenza della regolarità dei pagamenti, nota di iscrizione dell’ipoteca.
3. Dimostra che la casa è l’abitazione principale: residenza, stato di famiglia, utenze intestate.
4. Fai calcolare il reddito disponibile in modo realistico, inserendo la rata tra le spese necessarie, e verifica se includere nel piano la cessione del quinto.
5. Prepara il confronto con l’alternativa liquidatoria con una stima del valore della casa, perché è lì che si gioca la convenienza.

Giurisprudenza dedicata

Il profilo 1 è il più “lineare” e trova appoggio direttamente nel testo del comma 5. Utile, sul piano sistematico, quanto osservato dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 245/2019, richiamata dalla Cassazione nell’ordinanza n. 4622 del 21 febbraio 2024: il piano del consumatore è stato assimilato al concordato preventivo per profili come la parità di trattamento dei creditori e il controllo giurisdizionale di fattibilità e convenienza. È proprio perché la parità di trattamento è la regola generale che il comma 5 rappresenta una deroga espressa, da applicare con precisione: la banca del mutuo in regola viene trattata diversamente dagli altri creditori perché lo vuole la legge, a tutela della casa.

Profilo 2 — Hai la casa con il mutuo arretrato: sei indietro con le rate

La tua situazione

Le rate hanno cominciato a saltare. Prima una, poi due, poi la banca ti ha scritto, magari ti ha telefonato un recupero crediti, forse è arrivata una lettera di decadenza dal beneficio del termine o di risoluzione del contratto. Hai paura che la casa sia già persa. Non è detto. La tua situazione ha una particolarità che cambia tutto: la legge ti offre ancora la corsia del comma 5, ma la apre solo se il giudice ti autorizza a pagare quello che è già scaduto.

Cosa cambia per te

La seconda ipotesi del comma 5 consente il rimborso delle rate a scadere alle scadenze convenute anche quando alla data della domanda il debitore non è in regola, se il giudice lo autorizza al pagamento del debito per capitale ed interessi scaduto a quella data. In altre parole: paghi l’arretrato, e da lì in poi il mutuo riparte come se nulla fosse, fuori dalla falcidia.

La regola più importante per te: l’autorizzazione del giudice riguarda il pagamento dell’arretrato, e il piano deve dimostrare da dove arrivano i soldi per pagarlo. Il pagamento dell’arretrato è un atto che favorisce un creditore rispetto agli altri. Per questo serve il via libera del giudice, che lo concede se il piano complessivo resta fattibile e se la conservazione della casa è coerente con l’interesse dei creditori (per esempio perché la rata del mutuo è inferiore a un canone di locazione equivalente, o perché in liquidazione i chirografari dalla casa non prenderebbero nulla).

Le fonti dell’arretrato possono essere diverse: risparmi residui, un contributo di un familiare (la cosiddetta finanza esterna), la vendita di un bene non essenziale come un’auto di valore, il TFR, l’accantonamento di qualche mese di reddito disponibile all’inizio del piano. Più la fonte è certa, più la richiesta di autorizzazione è solida.

C’è poi un nodo giuridico da non trascurare: cosa succede se la banca ha già dichiarato la decadenza dal beneficio del termine o risolto il contratto? Il testo del comma 5 parla di “rate a scadere del contratto di mutuo”, e presuppone un contratto ancora in grado di produrre rate. Quando la banca ha già risolto, la praticabilità del comma 5 diventa una questione interpretativa da valutare caso per caso, e la strada più prudente può diventare quella del comma 4. Questo è un punto da far valutare sui documenti concreti, perché le prassi dei tribunali non sono uniformi.

La strada alternativa: il comma 4

Se l’arretrato è troppo alto o il contratto non è più “vivo”, il piano può trattare la banca come creditore ipotecario ai sensi del comma 4: la banca può essere pagata anche non integralmente, purché riceva almeno quanto otterrebbe dalla vendita della casa, e il pagamento può essere sospeso fino a due anni dall’omologa. Qui entra in gioco l’ordinanza della Cassazione n. 11676 del 29 aprile 2026: durante la moratoria biennale il debitore può non pagare nulla, e non è necessario che il creditore sia soddisfatto per intero entro i due anni. Per chi ha appena perso il lavoro o sta uscendo da una separazione, due anni di sospensione possono essere decisivi per riassestarsi.

La Cassazione, già con l’ordinanza n. 4622 del 21 febbraio 2024 (Sez. I), in un caso di mutuo fondiario sull’unica abitazione con esecuzione immobiliare in corso, aveva cassato il decreto che negava l’omologa di un piano del consumatore solo perché il creditore ipotecario dissenziente non veniva pagato entro un anno: la dilazione oltre l’anno dei crediti privilegiati è ammessa, purché ai creditori sia data la possibilità di esprimersi sulla proposta. La pronuncia riguardava la L. 3/2012, ma il principio che la dilazione dei privilegiati non è di per sé un ostacolo è utile anche per leggere le regole attuali.

I numeri

Esempio dimostrativo. Mutuo residuo: 112.650 €, rata 710 €, sette rate arretrate per 4.970 € di capitale e interessi scaduti. Valore della casa: 139.000 €. Altri debiti chirografari: 28.340 €. Reddito netto: 1.890 €; spese necessarie al netto della rata: 980 €. Reddito disponibile: 1.890 − 710 − 980 = 200 € al mese.

Strada A, comma 5 con autorizzazione: la sorella del debitore si impegna, con dichiarazione scritta, a versare 4.970 € entro trenta giorni dall’omologa. Il giudice autorizza il pagamento dell’arretrato. Il mutuo riparte alle scadenze originarie. Ai chirografari vanno 200 € × 72 mesi = 14.400 €, meno spese di procedura per ipotesi 2.900 €: 11.500 €, circa il 41%. Alternativa liquidatoria: casa venduta all’asta per ipotesi a 101.000 €, spese di vendita 8.200 €, netto 92.800 € tutto alla banca (credito 112.650 € + arretrati). Ai chirografari, dalla casa, zero. Il piano è più conveniente.

Strada B, comma 4: nessuna finanza esterna. Il piano prevede che la banca sia pagata nei limiti del valore di liquidazione della casa, cioè 92.800 €, con moratoria di 24 mesi e poi rate su un orizzonte lungo; il residuo credito della banca (circa 19.850 € più gli arretrati) degrada a chirografo e concorre con gli altri. Qui la fattibilità dipende dalla capacità di sostenere, dopo il biennio, una rata compatibile con il reddito. È una strada più complessa da attestare e più esposta all’opposizione della banca, che contesterà la stima del valore.

I rischi specifici

Il rischio principale per te è che l’arretrato continui a crescere mentre prepari la domanda, fino a superare la tua capacità di sanarlo, o che la banca nel frattempo avvii il pignoramento e la casa passi rapidamente verso l’asta. Ogni mese perso è un mese di rate in più da autorizzare e un passo in più della banca.

Altri rischi: presentare una finanza esterna non documentata (una promessa verbale del familiare non basta: serve un impegno scritto e la prova della disponibilità); sottovalutare la valutazione della meritevolezza se il mutuo è stato acceso quando già c’erano segnali di difficoltà; ignorare che la banca potrebbe aver ceduto il credito a una società di cartolarizzazione, che diventa la tua vera controparte.

Su quest’ultimo punto è utile sapere che, nella stessa ordinanza n. 4622/2024, la Cassazione ha esaminato la legittimazione di una creditrice cessionaria del credito, richiamando l’orientamento (Cass. n. 24798/2020) secondo cui chi si afferma cessionario in blocco ai sensi dell’art. 58 TUB deve provare che il credito specifico rientra nella cessione, salvo che la controparte lo riconosca. Nel tuo piano, quindi, va verificato chi è davvero il titolare del mutuo prima di indicarlo come creditore.

Le mosse giuste

1. Fai quantificare subito l’arretrato esatto (capitale e interessi scaduti) chiedendo alla banca un conteggio aggiornato, e verifica se c’è stata decadenza o risoluzione.
2. Individua la fonte del pagamento dell’arretrato e documentala: impegno scritto del familiare, estratto conto, vendita di un bene.
3. Valuta con l’OCC entrambe le strade, comma 5 con autorizzazione e comma 4 con moratoria, e scegli quella più solida.
4. Deposita prima che il pignoramento avanzi, e chiedi contestualmente la sospensione delle esecuzioni che pregiudicano il piano.
5. Verifica la titolarità del credito se la banca ha ceduto il mutuo.

Lo Studio Monardo, attraverso l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Gestore della crisi da sovraindebitamento e fiduciario di un OCC, imposta la richiesta di autorizzazione al pagamento degli arretrati sapendo quali elementi l’Organismo e il giudice verificano per primi.

Giurisprudenza dedicata

Per questo profilo le pronunce chiave sono la Cass. n. 11676/2026 sulla moratoria biennale e la Cass. n. 4622/2024 sulla dilazione dei crediti privilegiati, entrambe già richiamate. Nella stessa ordinanza del 2024 la Corte ricorda un orientamento consolidato in materia di dilazione ultrannuale (Cass. n. 17834/2019, n. 17391/2020, n. 22291/2020), rispetto al quale un precedente di segno contrario (Cass. n. 5418/2018) è rimasto isolato. Per chi ha un mutuo in sofferenza, significa che il tempo, entro i limiti di legge, può essere usato a proprio favore.

Profilo 3 — La casa è tua e senza mutuo, ma hai altri debiti

La tua situazione

Hai finito di pagare il mutuo anni fa, oppure la casa l’hai ereditata o ricevuta in donazione. Niente ipoteca della banca. I debiti sono altri: finanziamenti, carte, un’attività chiusa male come garante, debiti con privati. Paradossalmente sei quello che rischia di più di veder vendere la casa, perché una casa libera è il bene più appetibile per i creditori. Qui le regole ti proteggono meno di quanto speri, ma più di quanto pensi.

Cosa cambia per te

Il comma 5 non ti serve: non c’è un mutuo da tenere fuori dalla falcidia. Ma la ristrutturazione dei debiti del consumatore resta una procedura non liquidatoria, e nessuna norma impone di inserire la casa tra i beni da vendere. Il piano può prevedere che tu conservi l’abitazione e offra altro: una percentuale del reddito, un apporto di un familiare, la vendita di altri beni.

La regola più importante per te è il test della convenienza: i creditori devono ricevere dal piano almeno quanto otterrebbero se la casa venisse venduta in una liquidazione. È un test che l’OCC deve attestare, e che il giudice verifica in sede di omologa se un creditore lo contesta. Il valore che conta non è il prezzo di mercato, ma il valore realizzabile in una vendita forzata, al netto delle spese della procedura e dei tempi. Questo valore è quasi sempre più basso del valore di mercato, e la differenza è il tuo spazio di manovra.

Se il valore netto di liquidazione della casa è inferiore all’importo che riesci a offrire con il reddito in un orizzonte ragionevole, la casa resta. Se è molto superiore, hai tre possibilità: aumentare l’offerta con una finanza esterna (un familiare che “riscatta” di fatto il valore della casa per te), allungare il piano entro limiti sostenibili, oppure accettare che la casa vada venduta, magari con una vendita gestita da te nel piano, a un prezzo migliore di quello d’asta.

C’è un altro aspetto da conoscere: anche se la legge non lo impone, un piano che lascia intatto un patrimonio immobiliare consistente e offre ai creditori una percentuale bassa può far sorgere nel giudice e nell’OCC dubbi sulla meritevolezza e sulla convenienza. La trasparenza sul valore della casa, con una perizia seria, è il modo migliore per prevenire contestazioni.

I numeri

Esempio dimostrativo. Casa di proprietà esclusiva, nessuna ipoteca, valore di mercato stimato 118.000 €. Debiti chirografari: 63.480 €. Reddito netto: 1.720 €; spese necessarie per il debitore (single, in affitto zero perché abita nella casa): 940 €. Reddito disponibile: 780 € al mese.

Alternativa liquidatoria: prezzo d’asta realistico, dopo uno o due ribassi, per ipotesi 82.600 €; spese della procedura (liquidatore, pubblicità, eventuali oneri) per ipotesi 9.100 €; netto ai creditori dalla casa 73.500 €. Si aggiunge la quota di reddito acquisibile durante la liquidazione, che per semplicità ipotizziamo in 780 € × 36 mesi = 28.080 €, ma con il debitore che dovrebbe pagare un affitto dopo la vendita, riducendo in concreto la quota acquisibile, per ipotesi a 280 € × 36 = 10.080 €. Totale alternativo stimato: circa 83.580 €, più dei debiti stessi. In questo scenario i creditori in liquidazione verrebbero pagati per intero.

Il piano, quindi, per essere conveniente deve offrire il 100% dei 63.480 € più le spese di procedura. Con 780 € al mese servono 81 mesi circa, poco meno di 7 anni. Se il debitore ha un fratello che apporta 15.000 € all’omologa, i mesi scendono a 62. Risultato: la casa resta, ma il piano assomiglia molto a un pagamento integrale dilazionato. In questo profilo la ristrutturazione serve soprattutto a ottenere tempo, a bloccare le azioni esecutive e a cancellare interessi e penali future, più che a ridurre il capitale.

Se invece i debiti fossero 180.000 €, il discorso cambierebbe: il valore della casa coprirebbe meno della metà, il piano dovrebbe offrire almeno quei circa 83.580 € stimati in liquidazione, e con 780 € al mese occorrerebbero oltre 100 mesi. Qui la casa diventa difficile da salvare senza un apporto esterno importante.

I rischi specifici

Il rischio principale per te è sottovalutare il valore di liquidazione della casa, presentando un piano che offre meno di quanto renderebbe un’asta. Un creditore attento lo contesterà e il piano non sarà omologato.

Altri rischi: aver compiuto negli ultimi cinque anni atti di disposizione sulla casa (donazioni ai figli, costituzione di un fondo patrimoniale, vendita a un parente) che vanno dichiarati e che possono pesare sulla meritevolezza; ritenere che il fondo patrimoniale protegga automaticamente la casa da tutti i creditori, cosa che dipende dalla natura dei debiti; non considerare che, se il piano salta, la successiva liquidazione controllata vende la casa.

Le mosse giuste

1. Fai stimare la casa due volte: valore di mercato e valore realistico in vendita forzata, al netto delle spese.
2. Calcola la quota di reddito disponibile e l’orizzonte necessario per offrire almeno il valore di liquidazione.
3. Cerca una finanza esterna documentata se il gap è ampio.
4. Dichiara con trasparenza tutti gli atti degli ultimi cinque anni sulla casa.
5. Valuta l’alternativa di una vendita “gestita” se la casa non può reggere: meglio vendere a prezzo di mercato e chiudere che subire l’asta.

Giurisprudenza dedicata

Per questo profilo è centrale il principio di convenienza, già richiamato. Sul piano dei tempi, la Cassazione nell’ordinanza n. 4622/2024 ricorda l’orientamento di Cass. n. 27544/2019 (ordinanza del 28 ottobre 2019), secondo cui un piano del consumatore con dilazioni di cinque, sette anni o più può essere omologato: non c’è una durata massima rigida, purché il piano sia fattibile e conveniente. È un principio che interessa chi, come te, deve offrire ai creditori un valore pari alla casa attraverso il reddito, e ha quindi bisogno di un orizzonte lungo. Va ricordata anche la Corte costituzionale n. 6/2024, citata nella stessa ordinanza, sull’assenza di un limite di durata nella liquidazione controllata: il confronto tra le due procedure si fa sul valore, non su un termine fisso.

Profilo 4 — La casa è cointestata con tuo marito o tua moglie

La tua situazione

La casa l’avete comprata insieme. Siete entrambi al rogito, metà ciascuno, oppure siete in comunione legale e il bene è caduto in comunione. I debiti, però, sono soprattutto tuoi: i prestiti li hai firmati tu, la carta è intestata a te, forse c’è stata un’attività chiusa di cui hai fatto da garante. Il tuo timore è doppio: perdere la casa e trascinare con te chi ti sta accanto. Se sei in questa posizione, la prima cosa che devi sapere è che nella tua procedura entra la tua quota, non la casa intera, e il tuo coniuge non diventa debitore per il solo fatto di essere comproprietario.

Cosa cambia per te

Quando la casa è in comproprietà, il patrimonio che il piano deve “mettere sul tavolo” è la quota del debitore. Questo ha due conseguenze concrete.

La prima riguarda il valore di liquidazione. Una quota indivisa di una casa abitata vale, in una vendita forzata, molto meno della metà del valore dell’intero: è difficile trovare acquirenti per il 50% di un appartamento in cui vive l’altro comproprietario, e spesso si arriva a un giudizio di divisione, con tempi lunghi e costi. Il test di convenienza, quindi, tende a essere favorevole a un piano che conserva la casa: ai creditori una liquidazione renderebbe poco e tardi.

La seconda riguarda il mutuo. Se il mutuo è cointestato, entrambi i coniugi sono di regola obbligati in solido verso la banca. Se nella procedura entri solo tu, il comma 5 ti consente di mantenere le rate alle scadenze convenute; ma, in caso di soluzione diversa (comma 4, pagamento ridotto), la banca resta libera di chiedere l’intero al coniuge che non è in procedura, perché gli effetti del piano non si estendono, di regola, ai coobbligati. La regola più importante per te: quando il mutuo è cointestato, la scelta tra comma 5 e comma 4 non riguarda solo te, ma anche il coniuge che resta obbligato. Per questo, nella maggior parte dei casi, quando il mutuo è comune la strada più protettiva per la famiglia è mantenerlo in regola con il comma 5.

C’è poi la possibilità di una procedura familiare. Il CCII (art. 66) consente ai membri della stessa famiglia conviventi, o quando il sovraindebitamento ha un’origine comune, di presentare un unico progetto di risoluzione della crisi. È una soluzione da valutare quando anche il coniuge ha debiti propri o quando le finanze familiari sono talmente intrecciate da rendere artificiosa la separazione tra le due posizioni. Con una procedura unica, la casa comune viene considerata per intero e il piano può essere costruito sul reddito di entrambi.

Infine, il regime patrimoniale. In comunione legale dei beni le regole del codice civile prevedono che i creditori personali di un coniuge possano soddisfarsi anche sui beni della comunione, ma in via sussidiaria e nei limiti del valore corrispondente alla quota del coniuge obbligato. In separazione dei beni con comproprietà ordinaria vale la quota indicata nell’atto. In entrambi i casi è decisivo leggere l’atto di acquisto e verificare il regime al momento del rogito.

I numeri

Esempio dimostrativo. Casa in comproprietà al 50%, valore di mercato 164.000 €. Mutuo cointestato, in regola, residuo 86.420 €, rata 590 €. Debiti personali del marito: 47.230 €. Reddito netto del marito: 1.960 €; della moglie: 1.380 €. Spese necessarie del nucleo (due figli), al netto della rata: 1.850 €.

Procedura del solo marito, comma 5: la rata è pagata con i redditi di entrambi. Il reddito disponibile del marito per il piano si calcola attribuendogli la sua parte di spese familiari e di rata. Ipotesi: metà della rata (295 €) e quota di spese proporzionale al reddito (circa 59%, cioè 1.092 €). Disponibile: 1.960 − 295 − 1.092 = 573 € al mese. Su 72 mesi: 41.256 €, al netto di spese di procedura ipotizzate in 3.100 €: 38.156 €, circa l’81% dei debiti.

Alternativa liquidatoria della sola quota: valore della quota in vendita forzata, per ipotesi, 48.000 € (molto meno della metà del valore di mercato, perché quota indivisa di immobile abitato), da cui sottrarre la metà del mutuo residuo garantito da ipoteca sull’intero, che in caso di vendita graverebbe sul ricavato (43.210 €), e le spese (per ipotesi 5.400 €). Il risultato è vicino allo zero o negativo: ai chirografari, dalla casa, non arriva nulla. Il piano è nettamente più conveniente.

I rischi specifici

Il rischio principale per te è che una soluzione pensata solo per te scarichi il peso sul coniuge coobbligato: se il mutuo comune viene falcidiato nel tuo piano, la banca si rivolgerà all’altro per il residuo, e la casa potrebbe essere aggredita comunque per la sua quota.

Altri rischi: non dichiarare i redditi del coniuge convivente, che l’art. 67, comma 2, chiede di indicare per il nucleo; non considerare che il coniuge potrebbe essere anche garante di uno dei tuoi prestiti; costruire il piano su una separazione personale in corso senza sapere a chi sarà assegnata la casa familiare.

C’è poi un rischio meno visibile ma frequente: il fondo patrimoniale. Molte coppie, negli anni, hanno conferito la casa in un fondo patrimoniale pensando di metterla al riparo da qualsiasi creditore. In realtà la protezione del fondo opera solo verso i debiti che il creditore sapeva essere estranei ai bisogni della famiglia, e la valutazione è spesso controversa. Inoltre, se il fondo è stato costituito negli ultimi cinque anni, va indicato tra gli atti di straordinaria amministrazione richiesti dall’art. 67, comma 2, e l’OCC dovrà valutarne l’incidenza sulla meritevolezza. Nel piano, quindi, il fondo patrimoniale non va nascosto né sopravvalutato: va descritto, e se ne vanno spiegate le ragioni.

Un altro punto riguarda il coniuge che non ha debiti e non vuole entrare in procedura. È una scelta legittima, ma va resa coerente con i conti: se il suo reddito serve a pagare la rata del mutuo comune, il piano deve indicarlo chiaramente, perché la sostenibilità del comma 5 dipende anche da lui. Una dichiarazione del coniuge che conferma il proprio contributo alle spese familiari e alla rata rende il piano più credibile agli occhi dell’OCC e del giudice.

Infine, pensa alla tenuta nel tempo. Un piano di sei o sette anni attraversa spesso eventi familiari importanti: un figlio che diventa autonomo, un pensionamento, purtroppo talvolta una crisi coniugale. Se la casa è cointestata, ognuno di questi eventi può modificare l’equilibrio su cui si fonda il piano. Meglio prevederlo fin dall’inizio, con una stima prudente delle entrate future, che doverlo rincorrere dopo.

Le mosse giuste

1. Recupera l’atto di acquisto e verifica il regime patrimoniale e le quote.
2. Verifica chi ha firmato il mutuo e chi ha firmato ciascuna garanzia: è la mappa delle responsabilità.
3. Valuta procedura singola o familiare, a seconda che anche il coniuge abbia debiti.
4. Preferisci il comma 5 quando il mutuo è comune e il coniuge resterebbe esposto.
5. Coinvolgi il coniuge nella costruzione del piano: il suo reddito entra nei conti familiari e il suo eventuale apporto può essere decisivo.

Giurisprudenza dedicata

Per questo profilo non abbiamo individuato, tra le fonti verificate per questa guida, una pronuncia di legittimità recente dedicata specificamente alla casa cointestata nella ristrutturazione del consumatore. Valgono i principi generali sulla convenienza e sulla deroga alla parità di trattamento (Corte cost. n. 245/2019, richiamata da Cass. n. 4622/2024). Per chi valuta la procedura familiare, il punto da ricordare è che le pronunce sul piano del consumatore insistono sul controllo di fattibilità del giudice: un progetto unico funziona solo se i conti del nucleo sono ricostruiti in modo completo.

Profilo 5 — La casa è già pignorata: è arrivato l’ufficiale giudiziario

La tua situazione

Hai ricevuto l’atto di pignoramento immobiliare, forse è già stato nominato il custode, forse il perito è venuto a fare le foto per la stima, forse c’è già un’ordinanza di vendita e una data d’asta. Sei convinto che a questo punto non ci sia più niente da fare. Qui le regole ti proteggono più di quanto pensi, ma meno di quanto speri se aspetti ancora: la partita si gioca soprattutto sul tempo.

Cosa cambia per te

La ristrutturazione dei debiti del consumatore può essere proposta anche quando un’esecuzione immobiliare è in corso. Con il decreto di apertura, su tua istanza, il giudice può disporre la sospensione delle procedure esecutive che potrebbero pregiudicare la fattibilità del piano (art. 70 CCII). Un pignoramento sulla casa che il piano vuole conservare è l’esempio tipico di esecuzione che pregiudica il piano: se la casa viene venduta, il piano perde il suo presupposto.

La regola più importante per te: la sospensione non è automatica, va chiesta e va motivata, e serve finché la casa non è stata trasferita all’aggiudicatario. Una volta emesso il decreto di trasferimento, la casa è di un altro e nessun piano può restituirla. Tra il pignoramento e il trasferimento ci sono di solito molti mesi, a volte anni: è quella la finestra in cui intervenire.

Chi ha pignorato fa la differenza. Se il creditore procedente è la banca del mutuo, sei sostanzialmente nel profilo 2: il mutuo è inadempiuto, probabilmente c’è stata decadenza dal beneficio del termine, e la scelta è tra comma 5 con autorizzazione al pagamento dell’arretrato (se il contratto lo consente) e comma 4 con pagamento almeno pari al valore di liquidazione. In questo secondo caso la stima del perito nominato nell’esecuzione è un dato prezioso: è il valore che il giudice dell’esecuzione ha già considerato, e da lì si possono calcolare i ribassi d’asta prevedibili.

Se invece il creditore procedente è un altro, per esempio una finanziaria che ha ottenuto un decreto ingiuntivo e ha iscritto ipoteca giudiziale, mentre il mutuo è in regola, puoi stare nel profilo 1 per il mutuo (comma 5, prima ipotesi) e trattare il creditore procedente nel piano. Se ha un’ipoteca giudiziale, è un creditore ipotecario e rientra nel comma 4: va pagato almeno quanto ricaverebbe dalla vendita, tenendo conto che viene dopo la banca del mutuo nel grado. Se il valore della casa è assorbito quasi tutto dall’ipoteca della banca, il valore “di liquidazione” dell’ipoteca giudiziale può essere molto basso, e di conseguenza il credito può essere degradato in buona parte a chirografo.

I numeri

Esempio dimostrativo. Pignoramento promosso da una finanziaria con ipoteca giudiziale di secondo grado per 23.760 €. Mutuo in regola, residuo 101.300 €, rata 655 €, ipoteca di primo grado. Stima del perito: 134.000 €. Prima asta fissata a prezzo base 134.000 €, offerta minima 100.500 € (75%). Altri debiti chirografari: 18.920 €.

Valore di liquidazione ipotizzato: aggiudicazione dopo un ribasso a circa 100.500 €; spese di procedura esecutiva prededucibili per ipotesi 7.200 €; netto 93.300 €, tutto assorbito dalla banca di primo grado (101.300 €). Il valore che la finanziaria ricaverebbe dalla vendita è zero: il suo credito, nel piano, può essere trattato integralmente come chirografo.

Piano: mutuo alle scadenze convenute (comma 5, prima ipotesi); chirografari complessivi 23.760 + 18.920 = 42.680 €. Reddito disponibile 470 € × 72 mesi = 33.840 €, meno spese di procedura per ipotesi 3.300 €: 30.540 €, circa il 72%. Il piano è più conveniente della vendita per tutti i creditori chirografari, finanziaria compresa.

Tempi dimostrativi: deposito della domanda lunedì 9 novembre 2026, con istanza di sospensione dell’esecuzione; prima asta fissata per una data successiva. Se il decreto di apertura con sospensione interviene prima dell’asta, la vendita non si svolge. Se il debitore aspettasse fino a dopo l’aggiudicazione, la situazione si complicherebbe in modo serio.

I rischi specifici

Il rischio principale per te è arrivare troppo tardi, quando l’aggiudicazione è avvenuta o il decreto di trasferimento è imminente. Più ci si avvicina alla vendita, più il giudice dovrà valutare con rigore se sospendere un’esecuzione arrivata a un passo dalla conclusione.

Altri rischi: non sapere chi sono tutti i creditori intervenuti nell’esecuzione (ognuno va inserito nel piano); trascurare il custode, che nel frattempo può richiedere un’indennità di occupazione o la liberazione; affidarsi a opposizioni all’esecuzione pretestuose al solo scopo di guadagnare tempo, che costano e non risolvono.

Per chi è nella tua posizione c’è anche un rischio psicologico, che si traduce in errori pratici: la tentazione di trattare da solo con il creditore procedente, accettando un piano di rientro informale purché l’asta venga rinviata. A volte funziona; spesso no. Un accordo privato con un solo creditore non ferma gli altri intervenuti nell’esecuzione, non tocca gli altri debiti e, se poi la procedura di sovraindebitamento diventa necessaria, quei pagamenti preferenziali effettuati alla vigilia possono essere guardati con sospetto. Se un accordo è possibile, va inserito in una strategia complessiva, non sostituirla.

Attenzione anche all’occupazione della casa durante l’esecuzione. Il debitore che abita l’immobile pignorato con la famiglia può, di regola, continuare ad abitarlo fino al decreto di trasferimento, ma deve collaborare con il custode, consentire le visite degli interessati all’acquisto e conservare il bene con diligenza. Un comportamento ostruzionistico può portare a un ordine di liberazione anticipato e, soprattutto, viene notato: in una successiva valutazione della meritevolezza nella procedura di sovraindebitamento, la lealtà dimostrata nella fase esecutiva conta.

Un’ultima avvertenza riguarda i costi già maturati nell’esecuzione: compenso del custode, spese di perizia, pubblicità della vendita. Queste spese, se l’esecuzione viene sospesa e poi chiusa per effetto del piano, vanno considerate nel piano stesso, perché il creditore procedente le ha anticipate e le richiederà. Prevederle subito evita che emergano come un buco di cassa a omologa avvenuta.

Le mosse giuste

1. Recupera subito il fascicolo dell’esecuzione: atto di pignoramento, perizia di stima, ordinanza di vendita, elenco dei creditori intervenuti.
2. Verifica la data della prossima asta e lavora a ritroso per depositare con margine.
3. Classifica i creditori ipotecari per grado e calcola quanto ciascuno ricaverebbe dalla vendita.
4. Deposita la domanda con istanza motivata di sospensione dell’esecuzione.
5. Coordina il piano con il giudice dell’esecuzione, informandolo tempestivamente del decreto di apertura.

Giurisprudenza dedicata

L’ordinanza della Cassazione n. 4622 del 21 febbraio 2024 riguarda proprio un caso di unica abitazione gravata da mutuo fondiario con esecuzione immobiliare in corso: il tribunale aveva negato l’omologa per il dissenso del creditore ipotecario, e la Corte ha cassato quel decreto, rinviando al tribunale. È la conferma che un’esecuzione pendente non chiude la porta a un piano costruito per salvare la casa, purché il trattamento del creditore ipotecario rispetti la legge.

Tre famiglie, tre case, tre esiti: i numeri a confronto

Le simulazioni che seguono sono ipotesi dimostrative, costruite per mostrare come lo stesso problema, cioè tenere la casa con un sovraindebitamento di circa 50.000 €, produca risultati diversi a seconda del profilo. Non sono casi reali.

Ipotesi A: mutuo in regola, dipendente con netto 1.840 €. Casa di proprietà esclusiva, valore 121.000 €, mutuo residuo 88.740 € con rata 560 € pagata puntualmente. Debiti chirografari 49.360 €. Nucleo di due persone, spese necessarie 920 €. Disponibile: 1.840 − 560 − 920 = 360 €. Piano di 84 mesi: 30.240 €, meno spese di procedura per ipotesi 3.000 €: 27.240 €, il 55% circa. Alternativa liquidatoria: casa venduta a circa 90.000 €, meno spese 7.500 €: 82.500 €, tutto alla banca. Esito: la casa resta, con il comma 5 nella prima ipotesi. Deposito ipotizzato lunedì 9 novembre 2026, con mutuo in regola a quella data.

Ipotesi B: mutuo arretrato, pensionato con assegno 1.430 € e moglie con 690 €. Casa in comunione legale, valore 97.000 €, mutuo residuo 41.120 €, rata 410 €, nove rate arretrate per 3.690 €. Debiti chirografari del pensionato 51.870 €. Spese necessarie 1.290 € al netto della rata. Disponibile del nucleo: 1.430 + 690 − 410 − 1.290 = 420 €, ma la procedura riguarda il solo marito; attribuendo alla moglie la sua quota di spese, il disponibile imputabile al marito è per ipotesi 330 €. Arretrato: pagato con il TFR residuo della moglie, 3.690 €, con impegno scritto. Il giudice autorizza il pagamento ai sensi della seconda ipotesi del comma 5. Piano di 72 mesi: 23.760 €, meno spese 2.800 €: 20.960 €, circa il 40%. Alternativa liquidatoria: vendita della quota o del bene comune con i limiti visti nel profilo 4; il ricavato netto spettante ai creditori personali, dopo l’ipoteca, è stimato in pochi migliaia di euro. Esito: la casa resta, a condizione che l’autorizzazione arrivi e che l’arretrato sia effettivamente versato. Udienza ipotizzata lunedì 18 gennaio 2027.

Ipotesi C: casa senza mutuo, lavoratore con reddito variabile medio di 1.560 € netti. Casa ereditata, valore di mercato 152.000 €, nessuna ipoteca. Debiti chirografari 50.940 €. Spese necessarie 1.010 €. Disponibile medio 550 €. Alternativa liquidatoria: aggiudicazione stimata a 108.000 €, meno spese 10.300 €: 97.700 €, più che sufficiente a pagare tutti i creditori. Il piano, per essere conveniente, deve offrire il 100% più le spese: con 550 € al mese servono circa 99 mesi. È un orizzonte lungo e fragile, dato che il reddito è variabile. Correttivo: un apporto di 18.000 € da parte di un familiare che abbassa la durata a circa 66 mesi. Esito: la casa resta solo con la finanza esterna; senza, la soluzione più ragionevole può essere una vendita gestita a prezzo di mercato, che paga tutti i debiti e lascia al debitore un residuo, evitando l’asta. Deposito ipotizzato lunedì 15 febbraio 2027.

Lo stesso debito di circa 50.000 € porta quindi a tre esiti diversi: nel primo caso la casa è protetta quasi naturalmente dal comma 5; nel secondo serve un passaggio autorizzativo; nel terzo, in assenza di ipoteca, la casa è il principale “tesoro” dei creditori e conservarla significa, in sostanza, ricomprarla con il reddito.

Quando appartieni a più profili insieme

Nella realtà le situazioni pure sono rare. Ecco come si combinano le regole nei casi misti più frequenti.

Mutuo arretrato e casa cointestata. Sei indietro con le rate di un mutuo firmato da entrambi i coniugi. Valgono insieme le regole del profilo 2 e del profilo 4. L’arretrato va sanato con autorizzazione del giudice se vuoi usare il comma 5; ma, poiché il coniuge è coobbligato, la banca può già oggi chiedere a lui o a lei le rate scadute. Spesso la soluzione più efficace è che sia proprio il coniuge non in procedura a pagare l’arretrato, come apporto esterno, così da riattivare il mutuo e proteggere anche la propria posizione. Se anche il coniuge ha debiti, la procedura familiare dell’art. 66 diventa la prima opzione da valutare.

Casa pignorata con mutuo in regola. Ti ha pignorato un creditore diverso dalla banca, mentre il mutuo è regolare. Profili 1 e 5 si sommano: il comma 5 ti consente di tenere fuori il mutuo, e la sospensione dell’esecuzione ti dà il tempo di far omologare il piano. Il punto delicato è il trattamento del creditore procedente: se ha un’ipoteca giudiziale, va valutato quanto ricaverebbe dalla vendita tenendo conto del grado; se è chirografario, entra nella massa dei chirografari come gli altri.

Casa senza mutuo ma cointestata con il coniuge. Profili 3 e 4. Il test di convenienza si fa sul valore di liquidazione della sola quota, che in una casa abitata è sensibilmente più basso della metà del valore di mercato. Questo rende molto più facile conservare la casa rispetto al profilo 3 puro: il “tesoro” dei creditori è più piccolo di quanto sembri.

Casa ereditata con debiti del defunto. Se hai ereditato la casa e con essa i debiti del genitore, devi sapere che la Cassazione, con la sentenza n. 30412 del 18 novembre 2025 (Sez. I), ha escluso che l’erede che ha accettato con beneficio d’inventario possa presentare domanda di ristrutturazione per i debiti del defunto: non può sostituirsi al de cuius, e il beneficio d’inventario impedisce che l’insolvenza del defunto diventi la sua. In questo caso la casa ereditata segue le regole dell’eredità beneficiata, non quelle della ristrutturazione. Se invece hai accettato puramente e semplicemente e i debiti sono ormai tuoi, la valutazione sulla procedura va fatta sulla tua posizione complessiva.

Pensionato garante di un figlio, con casa senza mutuo. Hai firmato una fideiussione per il mutuo o l’attività del figlio, e la banca ora chiede a te. La casa è libera: profilo 3. Il debito da garanzia è un debito tuo, e se non deriva da un’attività d’impresa tua puoi in genere accedere come consumatore. Il test di convenienza resta quello del valore di liquidazione della casa. Attenzione alla meritevolezza: la valutazione della colpa grave terrà conto delle circostanze in cui hai prestato la garanzia e della consapevolezza dei rischi.

Separazione in corso. Se la casa coniugale sarà assegnata all’altro coniuge con i figli, il tuo interesse a conservarla cambia natura: resti comproprietario, magari continui a pagare metà mutuo, ma non ci abiti. In questo caso la casa potrebbe non essere più la tua “abitazione principale” ai fini del comma 5, e il trattamento del mutuo va ripensato. È un caso in cui la tempistica tra separazione e procedura va pianificata con attenzione.

Lavoratore autonomo cessato con mutuo sulla prima casa. Se hai chiuso la partita IVA e i debiti residui derivano in parte dall’attività, la prima verifica riguarda la qualifica di consumatore: la ristrutturazione dell’art. 67 è riservata ai debiti estranei all’attività d’impresa o professionale. Quando una parte rilevante dei debiti è professionale, lo strumento corretto può essere un altro, come il concordato minore, con regole diverse anche sulla casa. Scegliere la procedura sbagliata significa vedersi dichiarare inammissibile la domanda, perdendo tempo prezioso proprio mentre la banca o gli altri creditori procedono.

Il confronto tra i profili in una tabella

Riassumiamo gli elementi chiave di ciascun profilo. La tabella non sostituisce la lettura della sezione dedicata, ma permette di vedere a colpo d’occhio dove le regole si separano. La variabile che decide più di tutte è lo stato del mutuo alla data del deposito: in regola, arretrato, inesistente. Subito dopo viene il valore di liquidazione della casa, che misura quanto i creditori perderebbero o guadagnerebbero da una vendita. Il terzo fattore è il tempo: per chi ha la casa pignorata, ogni settimana sposta l’equilibrio a favore o contro.

Le domande che valgono per tutti i profili

Cosa succede se perdo il lavoro o mi si riduce il reddito durante il piano? Il piano omologato è vincolante, ma la vita cambia. Se il reddito si riduce in modo significativo, la prima cosa da fare è segnalarlo subito all’OCC e valutare se esistono gli spazi per una modifica. Se invece si smette semplicemente di pagare, il CCII prevede strumenti di revoca dell’omologazione su istanza dei creditori o del pubblico ministero, e in quel caso la protezione della casa viene meno. Per chi ha mantenuto il mutuo con il comma 5, la priorità resta la rata della casa: il mancato pagamento del mutuo riattiva i diritti della banca indipendentemente dal piano.

Posso vendere la casa durante il piano, se trovo un acquirente? Sì, ma con attenzione. Se il piano ha previsto la conservazione della casa, la vendita è un evento che modifica le basi del piano: il ricavato, al netto dell’estinzione del mutuo, è un attivo nuovo che i creditori potrebbero rivendicare. Va gestito con l’OCC e, se necessario, con il giudice. Un’operazione fatta “di nascosto” può configurare un atto in frode.

La banca può rifiutarsi di aderire al piano? Nella ristrutturazione del consumatore non c’è un voto dei creditori come nel concordato. I creditori possono presentare osservazioni e contestare la convenienza in sede di omologa. Se la banca del mutuo è trattata ai sensi del comma 5, non ha un vero interesse a opporsi, perché riceve le rate come previsto dal contratto. Se è trattata ai sensi del comma 4, può contestare la stima del valore di liquidazione, e il giudice deciderà. Il creditore che ha concesso credito in violazione delle regole sul merito creditizio non può contestare la convenienza.

Se il piano non viene omologato, perdo la casa? Non automaticamente. Il CCII prevede che, in caso di mancata omologazione o di revoca, il debitore possa chiedere la conversione in liquidazione controllata, e in quella sede la casa sarebbe di regola venduta. Ma non è una conseguenza obbligata: si possono valutare correttivi o una nuova proposta, nel rispetto dei limiti di legge. Per questo è importante costruire il piano in modo solido fin dall’inizio.

Posso accedere se ho già fatto in passato un piano del consumatore o un accordo con la L. 3/2012? Dipende dal risultato. L’art. 69 CCII esclude chi è stato esdebitato nei cinque anni precedenti o ha già beneficiato dell’esdebitazione per due volte. Se la procedura precedente non si è conclusa con un’esdebitazione, o se sono passati più di cinque anni, la porta può essere aperta. È un controllo da fare all’inizio, perché un’inammissibilità scoperta tardi fa perdere mesi preziosi, soprattutto a chi ha la casa pignorata.

La casa va comunque intestata a qualcun altro per sicurezza? No, ed è anzi uno degli errori più dannosi. Trasferire la casa a un figlio o a un parente poco prima di una procedura espone l’atto ad azioni revocatorie, pesa negativamente sulla meritevolezza e può far nascere il sospetto di frode. La ristrutturazione dei debiti del consumatore offre strumenti leciti e trasparenti per conservare la casa: è lì che va cercata la protezione, non in un passaggio di proprietà frettoloso.

Quanto dura tutto? Dalla raccolta dei documenti al deposito servono in media alcuni mesi, a seconda della rapidità del debitore nel fornire i documenti e dei tempi dell’OCC. Dal deposito all’omologa, i tempi variano da tribunale a tribunale. Il piano può durare diversi anni: come ricorda l’orientamento citato da Cass. n. 4622/2024 (Cass. n. 27544/2019), non c’è una durata massima rigida, purché il piano sia fattibile e conveniente.

La giurisprudenza da conoscere, profilo per profilo

Di seguito le pronunce citate in questa guida, ordinate secondo il profilo a cui si applicano più direttamente. I principi sono riformulati in parole nostre; gli estremi sono quelli riportati dalle fonti consultate.

Per tutti i profili (regole comuni)

1. Corte cost., sentenza n. 245/2019. Ha assimilato il piano del consumatore al concordato preventivo per alcuni profili, tra cui la parità di trattamento dei creditori, il blocco delle azioni esecutive individuali e il controllo giurisdizionale di fattibilità e convenienza. Rilevanza: spiega perché il comma 5 dell’art. 67 è una deroga espressa alla regola generale della parità di trattamento, da applicare con precisione.

2. Cass., sentenza n. 30814/2023. Richiamata in Cass. n. 4622/2024 in tema di rimedio impugnatorio previsto dall’art. 10, comma 6, della L. 3/2012 contro i provvedimenti sul piano. Rilevanza: ricorda che i provvedimenti del tribunale sul piano sono soggetti a un controllo e che una decisione negativa non è necessariamente definitiva.

Profilo 1 — Mutuo in regola

3. Cass. civ., Sez. I, ordinanza n. 4622 del 21 febbraio 2024. Nel quadro della L. 3/2012, ha ammesso la dilazione dei crediti privilegiati oltre un anno anche nei piani del consumatore, purché ai creditori sia data la possibilità di esprimersi; il caso riguardava un mutuo fondiario sull’unica abitazione. Rilevanza: rafforza l’idea che il trattamento del creditore ipotecario sulla casa possa essere modellato nel piano, senza automatismi a danno del debitore.

Profilo 2 — Mutuo arretrato

4. Cass. civ., Sez. I, ordinanza n. 11676 del 29 aprile 2026. Interpretando l’art. 67, comma 4, CCII, ha chiarito che la moratoria biennale per i creditori privilegiati, pignoratizi o ipotecari è un periodo di sospensione dei pagamenti di capitale e interessi, durante il quale il debitore può non versare nulla; non è richiesto il pagamento integrale entro il biennio né l’avvio dei pagamenti prima della scadenza. Rilevanza: è la pronuncia più utile per chi non riesce a sanare l’arretrato e deve passare dal comma 5 al comma 4.

5. Cass. n. 17834/2019, n. 17391/2020, n. 22291/2020. Indicate in Cass. n. 4622/2024 come orientamento consolidato favorevole alla dilazione ultrannuale dei crediti privilegiati. Rilevanza: consolidano lo spazio temporale a disposizione di chi ha un mutuo in sofferenza.

6. Cass. n. 5418/2018. Precedente di segno contrario alla dilazione oltre l’anno, definito isolato in Cass. n. 4622/2024. Rilevanza: utile per capire da dove nasce il dibattito e perché oggi la questione è superata.

7. Cass. n. 24798/2020. Richiamata in Cass. n. 4622/2024: chi afferma di essere cessionario di un credito in una cessione in blocco ex art. 58 TUB deve provare che quel credito rientra nella cessione, salvo riconoscimento della controparte. Rilevanza: quando il mutuo arretrato è stato ceduto a una società veicolo, va verificata la titolarità prima di costruire il piano.

Profilo 3 — Casa senza mutuo

8. Cass., ordinanza n. 27544 del 28 ottobre 2019. Citata sia in Cass. n. 4622/2024 sia nella pagina di commento all’art. 67: ha ritenuto omologabile un piano del consumatore con dilazioni di cinque, sette anni o più. Rilevanza: per chi deve “ricomprare” il valore della casa con il reddito, l’orizzonte lungo è spesso indispensabile.

9. Corte cost., sentenza n. 6/2024. Citata in Cass. n. 4622/2024 (punto 9.2) sull’assenza di un limite di durata per la liquidazione controllata. Rilevanza: il confronto tra piano e liquidazione si fa sul valore offerto ai creditori, non su una durata fissa.

Profilo 4 — Casa cointestata

10. Per il profilo della casa cointestata non abbiamo individuato, nelle fonti verificate, una pronuncia di legittimità recente dedicata. Valgono le pronunce generali n. 1 e n. 3, con il controllo di fattibilità e convenienza riferito al nucleo e alla quota del debitore.

Profilo 5 — Casa pignorata

11. Cass. civ., Sez. I, ordinanza n. 4622 del 21 febbraio 2024 (già citata). Il caso riguardava un’esecuzione immobiliare in corso sull’unica abitazione. Rilevanza: una procedura esecutiva pendente non esclude l’omologa di un piano che conserva la casa, se il trattamento del creditore ipotecario è conforme alla legge.

Casi misti

12. Cass. civ., Sez. I, sentenza n. 30412 del 18 novembre 2025. L’erede che accetta con beneficio d’inventario l’eredità di un consumatore sovraindebitato non può proporre la ristrutturazione per i debiti del defunto: non può sostituirsi al de cuius, e il beneficio d’inventario impedisce che l’insolvenza del defunto diventi sua. Rilevanza: chi ha ereditato la casa insieme ai debiti deve prima chiarire il proprio titolo di erede.

Cosa fa concretamente lo Studio Monardo per chi vuole salvare la prima casa

Ogni profilo richiede un lavoro diverso. Ecco gli strumenti che lo Studio mette in campo, con i verbi di ciò che facciamo davvero.

1. Ricostruiamo la posizione del mutuo alla data del deposito: chiediamo alla banca il conteggio aggiornato, verifichiamo se c’è stata decadenza o risoluzione e individuiamo in quale ipotesi del comma 5 rientri. Per chi è nel profilo 1, è la verifica che mette al sicuro la corsia preferenziale.
2. Calcoliamo il reddito disponibile del nucleo inserendo la rata del mutuo tra le spese necessarie e verificando se includere nel piano la cessione del quinto, come consente l’art. 67, comma 3.
3. Prepariamo l’istanza di autorizzazione al pagamento degli arretrati per chi è nel profilo 2, documentando la fonte delle somme e la convenienza della conservazione della casa.
4. Confrontiamo le due strade del comma 5 e del comma 4, calcolando per ciascuna fattibilità, durata e rischio di opposizione, e scegliamo con te la più solida.
5. Stimiamo il valore di liquidazione della casa per chi è nel profilo 3, distinguendo valore di mercato e valore realistico in vendita forzata, e costruiamo il confronto con l’alternativa liquidatoria che l’OCC dovrà attestare.
6. Mappiamo quote, regime patrimoniale e firme per chi ha la casa cointestata: atto di acquisto, mutuo, garanzie. Valutiamo se proporre una procedura familiare.
7. Recuperiamo e analizziamo il fascicolo dell’esecuzione per chi ha la casa pignorata, classifichiamo i creditori per grado e depositiamo l’istanza di sospensione nei tempi utili rispetto alla data d’asta.
8. Verifichiamo la titolarità del credito quando il mutuo è stato ceduto, chiedendo la prova della cessione.
9. Analizziamo il merito creditizio dei finanziamenti ricevuti, perché il creditore che ha concesso credito in modo scorretto perde la possibilità di contestare la convenienza.
10. Seguiamo la pratica fino all’omologa e oltre, monitorando l’esecuzione del piano e intervenendo se il reddito cambia.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Per chi vuole tenere la prima casa, la qualifica che pesa di più è quella di Gestore della crisi e fiduciario OCC: significa conoscere dall’interno i criteri con cui l’Organismo attesta fattibilità e convenienza, e quindi costruire fin dal primo giorno un piano che regga a quella verifica. La qualifica di cassazionista garantisce la continuità della strategia dall’analisi iniziale fino all’eventuale giudizio in Cassazione, con lo stesso difensore e la stessa linea. Lo staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti lavora insieme sullo stesso caso: i commercialisti ricostruiscono redditi, spese e flussi; gli avvocati impostano la strategia processuale e i rapporti con banche e creditori.

Prima capisci chi sei, poi difendi la tua casa con le tue regole

Abbiamo visto cinque situazioni diverse e un’unica norma centrale. Il primo passo è capire in quale profilo ti trovi; il secondo è agire secondo le regole che valgono per te, non per qualcun altro. Chi ha il mutuo in regola deve difendere quella regolarità fino al deposito; chi è in arretrato deve trovare e documentare la fonte per sanarlo; chi ha la casa libera deve misurare il suo valore d’asta; chi la condivide con il coniuge deve proteggere anche lui; chi ha già ricevuto il pignoramento deve muoversi prima della vendita.

Lo Studio Monardo affronta questo tema con un vantaggio specifico: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC, e conosce quindi in modo diretto il percorso che porta un piano dal deposito all’omologa, compresa la verifica del comma 5 sull’abitazione principale. A questo si aggiunge la qualifica di cassazionista, che assicura la continuità della difesa anche nei gradi successivi.

📩 Se vuoi capire in quale profilo rientri e quale strada può tenere la tua casa al riparo, scrivici adesso: i recapiti dello Studio sono riportati al termine di questa pagina.