La tua società immobiliare ha smesso di pagare le rate dei mutui, la banca (o il servicer che ha comprato il credito) ha già notificato il pignoramento, e magari sul portale delle vendite pubbliche compare già la data dell’asta dei tuoi immobili. La domanda che ti fai è una sola: esiste ancora un modo per fermare tutto e trattare?

La risposta breve è sì, a determinate condizioni e con tempi precisi. L’accordo di ristrutturazione dei debiti previsto dagli articoli 57 e seguenti del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (CCII), da solo o preceduto dalla composizione negoziata, può bloccare le esecuzioni individuali attraverso le misure protettive e trasformare un’asta in una trattativa. Ma non lo fa in automatico, non lo fa per sempre e non lo fa se arrivi tardi.

Questo non è un articolo da leggere: è un piano da eseguire, mossa dopo mossa, con i termini da rispettare e le verifiche da fare prima di passare alla fase successiva. Troverai una diagnosi iniziale per capire da dove partire, otto mosse operative, simulazioni numeriche, una tabella da stampare, i piani B per gli imprevisti e la giurisprudenza su cui ciascuna mossa si appoggia.

Perché lo Studio Monardo si occupa esattamente di questo tema? Perché la crisi di una società immobiliare con mutui in sofferenza sta all’incrocio di tre materie, e ciascuna corrisponde a una competenza certificata dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo. La trattativa con i creditori nell’ambito del Codice della crisi è il terreno dell’Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, figura che conosce dall’interno le regole della composizione negoziata. Il rapporto con banche, servicer e contratti di mutuo fondiario è il terreno del coordinamento dello staff multidisciplinare nazionale in diritto bancario e tributario. E l’eventuale contenzioso (opposizioni all’omologazione, reclami, ricorsi) richiede la difesa di un avvocato cassazionista, capace di seguire la stessa linea fino all’ultimo grado.

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La diagnosi della tua situazione

Prima di muovere qualunque pedina, fermati e rispondi con onestà a quattro domande. Non sono domande teoriche: ciascuna decide da quale mossa del piano devi partire e quali strumenti hai davvero a disposizione. Chi salta la diagnosi finisce spesso per scegliere lo strumento sbagliato, oppure per sprecare mesi di protezione che non tornano più.

Domanda 1: la tua società può accedere all’accordo di ristrutturazione?

L’art. 57 CCII riserva l’accordo di ristrutturazione all’imprenditore, anche non commerciale, diverso dall’imprenditore minore, che si trovi in stato di crisi o di insolvenza. Verifica quindi i dati degli ultimi tre esercizi della tua società: l’imprenditore minore è quello che, congiuntamente, ha avuto un attivo patrimoniale annuo non superiore a 300.000 euro, ricavi lordi annui non superiori a 200.000 euro e debiti anche non scaduti non superiori a 500.000 euro.

Per una società immobiliare con più unità in portafoglio e mutui di importo significativo, il superamento almeno della soglia dei debiti è frequente: in quel caso sei fuori dalla categoria dell’impresa minore e l’accordo di ristrutturazione è percorribile. Se invece la società rientra ancora nei parametri dell’impresa minore, gli strumenti disponibili sono quelli del sovraindebitamento (in particolare il concordato minore), che hanno una logica diversa.

Domanda 2: a che punto è l’esecuzione immobiliare?

Qui la precisione conta più di qualsiasi altra cosa. Recupera il fascicolo dell’esecuzione e annota la fase esatta:

• pignoramento notificato ma non ancora trascritto o appena trascritto;
• istanza di vendita depositata, in attesa dell’udienza per l’autorizzazione alla vendita;
• ordinanza di vendita emessa e delega al professionista;
• avviso di vendita pubblicato con data d’asta fissata;
• asta già svolta con aggiudicazione, in attesa del saldo prezzo o del decreto di trasferimento.

Più l’esecuzione è avanzata, più la finestra utile si restringe: con il decreto di trasferimento già emesso, l’immobile è uscito dal patrimonio della società e nessuna misura protettiva può riportarlo indietro.

Domanda 3: chi sono i tuoi creditori e quanto pesano?

L’accordo di ristrutturazione ordinario richiede l’adesione di creditori che rappresentino almeno il 60% dei crediti. Fai subito la mappa: banca o banche mutuanti (verifica se il mutuo è fondiario), eventuali cessionari del credito e i servicer che li rappresentano, fornitori e imprese appaltatrici, professionisti, soci finanziatori, enti pubblici. Per ciascuno annota l’importo aggiornato, la natura del credito (ipotecario, chirografario, privilegiato) e se ha già avviato azioni esecutive.

Questa mappa ti dice subito una cosa fondamentale: se un solo creditore ipotecario pesa più del 40% dei debiti totali, senza di lui l’accordo ordinario non si fa. È il creditore decisivo, e tutta la strategia ruota attorno alla sua posizione.

Domanda 4: la società ha ancora un valore da difendere e un piano credibile?

Le banche e il tribunale non si convincono con le promesse. Chiediti se gli immobili hanno un valore di mercato che, venduto in modo ordinato, supera quello realizzabile all’asta; se ci sono contratti di locazione che generano flussi; se esistono acquirenti potenziali, un socio disposto a immettere risorse o un investitore interessato a rilevare il portafoglio. La differenza tra il prezzo di un’asta (spesso ribassata dopo più tentativi deserti) e il valore di una vendita negoziata è l’argomento economico che rende conveniente l’accordo anche per la banca.

Tabella di orientamento: da quale mossa parti

Se la tua situazione è questa	Parti dalla mossa	Priorità assoluta
Rate insolute, nessun pignoramento ancora notificato	Mossa 1	Costruire il quadro completo senza fretta, ma senza perdere mesi
Pignoramento notificato, nessuna data d’asta	Mossa 1, poi 2 e 3 in parallelo	Preparare piano e attestazione prima che l’esecuzione acceleri
Data d’asta fissata tra 90 e 180 giorni	Mossa 2, poi subito 4 e 5	Scegliere il veicolo e attivare la protezione in tempo utile
Data d’asta fissata entro 60 giorni	Mossa 4 e 5 immediatamente	Deposito con richiesta di misure protettive, mappa creditori in parallelo
Già in composizione negoziata con misure in scadenza	Mossa 6	Chiudere le adesioni e calcolare i mesi di protezione residui
Società sotto le soglie di impresa minore	Diagnosi con il legale	Valutare gli strumenti del sovraindebitamento anziché l’art. 57 CCII
Aggiudicazione già avvenuta su alcuni immobili	Mossa 1 con verifica urgente	Proteggere gli immobili ancora non venduti e verificare lo stato dei singoli lotti

Non passare oltre finché non hai compilato questa tabella con i tuoi dati reali: il resto del piano funziona solo se sai esattamente dove ti trovi.

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Mossa 1 — Fotografa il debito ipotecario e lo stato di ogni esecuzione

Obiettivo della mossa

Avere, in un unico documento, l’elenco completo di debiti, garanzie e procedure esecutive pendenti, con importi aggiornati e date certe. Senza questa fotografia ogni decisione successiva è una scommessa.

Quando va fatta

Subito, nel momento stesso in cui ti accorgi che le rate non verranno più pagate con regolarità. Se sei già in presenza di un pignoramento, questa mossa va completata nel giro di pochi giorni, non di settimane. Tieni presente che i procedimenti disciplinati dal Codice della crisi non conoscono la pausa estiva: l’art. 9 CCII esclude, salvo diversa previsione, l’applicazione della sospensione feriale dei termini (quella che per i processi ordinari va dal 1° al 31 agosto). Una crisi che esplode a luglio non si congela ad agosto.

Come si esegue

Il primo passo è raccogliere i documenti contrattuali. Recupera per ogni finanziamento il contratto di mutuo, l’atto di erogazione e quietanza, il piano di ammortamento, le eventuali rinegoziazioni, le lettere di decadenza dal beneficio del termine o di risoluzione. Verifica se il finanziamento è qualificato come credito fondiario: il contratto lo indica di norma espressamente, e la qualificazione ha conseguenze processuali importanti che vedremo nella mossa 5.

Poi richiedi alla banca, o al servicer, un estratto conto aggiornato e il conteggio del debito residuo con distinzione tra capitale, interessi corrispettivi e interessi di mora. Se il credito è stato ceduto nell’ambito di un’operazione di cartolarizzazione, individua con esattezza il cessionario e il soggetto che lo gestisce: sono loro i tuoi interlocutori nella trattativa, e spesso hanno logiche e margini decisionali diversi da quelli della banca originaria.

Il secondo passo è la ricognizione delle garanzie. Estrai le visure ipotecarie aggiornate su tutti gli immobili della società: ti servono per sapere quali ipoteche gravano su quali unità, in quale grado, per quali importi iscritti. Controlla anche le garanzie personali: fideiussioni dei soci o degli amministratori, pegni su quote, garanzie pubbliche sui finanziamenti.

Il terzo passo è lo stato delle esecuzioni. Accedi, tramite il difensore, al fascicolo telematico di ogni procedura esecutiva: numero di ruolo, giudice dell’esecuzione, creditore procedente, creditori intervenuti, perizia di stima, ordinanza di vendita, professionista delegato, avvisi di vendita, date delle aste, prezzi base e offerte minime. Annota anche eventuali pignoramenti presso terzi sui canoni di locazione, che possono prosciugare la liquidità della società.

Il quarto passo è il riepilogo. Metti tutto in una tabella con queste colonne: creditore, titolo del credito, importo aggiornato, garanzia, immobili colpiti, procedura pendente, prossima scadenza. È il documento su cui lavoreranno avvocato, commercialista e attestatore.

La base giuridica

La fotografia del debito non è solo una buona pratica: è la base della documentazione che il Codice della crisi richiede. Per accedere agli strumenti di regolazione, l’art. 39 CCII impone il deposito di una serie di documenti, tra cui le scritture contabili, lo stato particolareggiato ed estimativo delle attività, l’elenco nominativo dei creditori con i rispettivi crediti e le cause di prelazione. Chi arriva alla mossa 4 senza aver fatto la mossa 1 scopre che non può depositare nulla.

Se qualcosa va storto

L’imprevisto tipico è la banca o il servicer che non rispondono alla richiesta di conteggio, o rispondono con numeri incomprensibili. Non fermarti ad aspettare: ricostruisci il debito dal piano di ammortamento e dagli atti esecutivi (il precetto e l’atto di intervento indicano gli importi pretesi) e fai verificare dal commercialista la coerenza dei conteggi. In parallelo, fai inviare dal difensore una richiesta formale e documentata. Se emergono anomalie nei tassi o nelle condizioni del contratto, annotale: potranno diventare argomenti negoziali, ma non trasformarle nella tua unica strategia, perché una contestazione bancaria di per sé non ferma l’asta.

Il secondo imprevisto è la scoperta di esecuzioni che non conoscevi, avviate da creditori minori o intervenute nella procedura principale. Aggiungile alla mappa e ricalcola i pesi percentuali.

Check di completamento

• Hai la tabella completa di tutti i creditori con importi aggiornati a una data unica.
• Conosci per ogni immobile ipoteche, pignoramenti e date d’asta.
• Sai se il mutuo principale è fondiario e chi detiene oggi il credito.

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Mossa 2 — Verifica i presupposti e metti in sicurezza la governance della società

Obiettivo della mossa

Accertare che la società abbia i requisiti per l’accordo di ristrutturazione e che gli organi sociali adottino correttamente la decisione di accedervi. Un vizio qui può far crollare tutto il resto.

Quando va fatta

In parallelo alla mossa 1 o subito dopo. Se hai un’asta entro sessanta giorni, la verifica dei requisiti e la delibera devono essere pronte prima del deposito di qualunque domanda.

Come si esegue

Prima di procedere, assicurati di tre cose.

La prima è il requisito soggettivo. Riprendi i bilanci degli ultimi tre esercizi e verifica con il commercialista che la società non rientri nella definizione di impresa minore contenuta nell’art. 2 CCII. Se i dati sono al limite, fai calcolare con precisione i tre parametri esercizio per esercizio: basta superarne uno in uno dei tre anni per uscire dalla categoria.

La seconda è il requisito oggettivo. L’accordo di ristrutturazione è accessibile sia in stato di crisi (lo squilibrio che rende probabile l’insolvenza, manifestato dall’inadeguatezza dei flussi di cassa prospettici a far fronte alle obbligazioni nei successivi dodici mesi) sia in stato di insolvenza vera e propria. Per una società immobiliare con rate insolute e pignoramenti in corso, la condizione di crisi è normalmente evidente; ma va documentata, perché il piano dovrà spiegare come e perché la società ci è arrivata.

La terza è la competenza a decidere. L’art. 120-bis CCII attribuisce agli amministratori, in via esclusiva, la decisione di accedere a uno strumento di regolazione della crisi e il contenuto della proposta e del piano. La decisione va assunta con verbale redatto da notaio e depositata per l’iscrizione nel registro delle imprese. I soci non possono bloccare la scelta, ma devono essere informati; e se l’amministratore è anche socio fideiussore, il conflitto di interessi potenziale va gestito con trasparenza fin dall’inizio.

C’è poi un aspetto spesso trascurato, che per le società è decisivo. Le perdite accumulate possono aver ridotto il capitale sotto il minimo legale, con l’obbligo di ricapitalizzare o di mettere in liquidazione la società. L’art. 64 CCII neutralizza temporaneamente questi obblighi: dal deposito della domanda di omologazione dell’accordo (o della domanda con richiesta di misure protettive) e fino all’omologazione non si applicano le norme civilistiche su riduzione obbligatoria del capitale e scioglimento per perdite. Questo significa che la società può restare operativa durante la ristrutturazione senza che gli amministratori incorrano nelle responsabilità legate alla mancata ricapitalizzazione, purché la domanda sia depositata. Prima del deposito, invece, quegli obblighi restano pienamente in vigore.

La base giuridica

Art. 57 CCII (soggetti ammessi e presupposti), art. 2 CCII (definizioni di crisi, insolvenza e impresa minore), art. 120-bis CCII (competenza degli amministratori), art. 64 CCII (sospensione degli obblighi societari e protezione dei contratti in corso). Sul piano generale, ricorda che l’accordo di ristrutturazione, pur nascendo da contratti con i singoli creditori, è stato qualificato dalla Corte di cassazione come procedura concorsuale: lo ha affermato già Cass. civ., Sez. I, 24 maggio 2018, n. 12965 e lo ha ribadito, in un diverso contesto, Cass. civ., Sez. trib., ord. 29 agosto 2024, n. 23312. Questo inquadramento spiega perché gli organi sociali non possono trattarlo come una normale rinegoziazione privata: controlli, pubblicità e responsabilità sono quelli di una procedura.

Se qualcosa va storto

L’imprevisto tipico è il socio di minoranza che contesta la scelta o minaccia azioni di responsabilità. Non farti paralizzare: la legge assegna la decisione agli amministratori, ma documenta con cura le ragioni della scelta (perdita di valore all’asta, confronto con lo scenario liquidatorio) in modo che la decisione risulti ponderata.

Un altro imprevisto frequente è l’amministratore dimissionario o irreperibile proprio nel momento critico. In questo caso l’assemblea deve provvedere senza indugio alla nomina di un nuovo organo amministrativo: senza amministratori in carica nessuna domanda può essere firmata. Se i soci non trovano l’accordo, il rischio concreto è che l’asta arrivi prima della nomina.

Infine, se dalla verifica emerge che la società è un’impresa minore, non forzare l’accesso all’art. 57: fermati e valuta con il legale il percorso del sovraindebitamento, dove il ruolo del Gestore della crisi e dell’OCC diventa centrale.

Check di completamento

• Il commercialista ha confermato per iscritto che la società non è impresa minore.
• Esiste la bozza della decisione degli amministratori pronta per il verbale notarile.
• Hai verificato la situazione del capitale sociale e sai che la protezione dell’art. 64 scatta solo dal deposito.

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Mossa 3 — Costruisci il piano e fai partire l’attestazione

Obiettivo della mossa

Predisporre un piano economico-finanziario sostenibile e ottenere l’attestazione di un professionista indipendente sulla veridicità dei dati e sulla fattibilità dell’accordo. Senza attestazione non esiste accordo omologabile, né protezione anticipata durante le trattative.

Quando va fatta

Il lavoro sul piano deve iniziare appena chiusa la mossa 1, anche prima di aver scelto definitivamente il veicolo (mossa 4). Il motivo è pratico: l’attestatore ha bisogno di tempo per verificare i dati, e i tempi dell’attestazione sono spesso il vero collo di bottiglia dell’intera operazione.

Come si esegue

Il primo passo è la valutazione degli immobili. Fai redigere perizie aggiornate da un tecnico indipendente, con due valori distinti per ciascuna unità: il valore di mercato in una vendita ordinaria con tempi normali e il valore di realizzo prevedibile in una vendita forzata, considerando i ribassi dopo aste deserte. Non gonfiare le stime: una perizia ottimistica viene smontata dall’attestatore, dalla banca e dal tribunale, e ti fa perdere credibilità nel momento in cui ti serve di più.

Il secondo passo è la scelta della strategia industriale. Per una società immobiliare le opzioni tipiche sono combinabili tra loro:

• vendita ordinata e graduale del portafoglio, con destinazione del ricavato ai creditori ipotecari secondo un calendario concordato;
• saldo e stralcio con la banca o il servicer, finanziato dalla vendita di alcune unità o dall’intervento di un terzo;
• cessione di immobili in pagamento (datio in solutum) al creditore o a un veicolo da questo indicato;
• riscadenziamento del debito residuo sulle unità locate, sostenuto dai canoni;
• ingresso di un investitore che rileva quote o immobili con un prezzo che remunera i creditori più dell’asta.

Il terzo passo è la manovra finanziaria. Il piano deve indicare per ogni creditore il trattamento proposto: aderenti (con le condizioni concordate) ed estranei (che vanno pagati integralmente). L’art. 57 CCII impone che l’accordo sia idoneo ad assicurare il pagamento integrale dei creditori estranei entro 120 giorni dall’omologazione, se i loro crediti sono già scaduti a quella data, oppure entro 120 giorni dalla scadenza, se scadono dopo. Questo significa che il piano deve prevedere liquidità certa per gli estranei: è qui che molti piani si rivelano irrealizzabili.

Il quarto passo è la nomina dell’attestatore. Deve essere un professionista indipendente, iscritto nel registro dei revisori legali e in possesso dei requisiti previsti dal Codice. Consegnagli subito la fotografia della mossa 1, le perizie e le bozze del piano. Chiedigli di segnalarti immediatamente le criticità, invece di scoprirle alla fine.

Il quinto passo, spesso sottovalutato, riguarda i garanti. Le fideiussioni prestate dai soci non vengono travolte dall’accordo della società: l’art. 59 CCII fa salvi, in linea generale, i diritti dei creditori verso coobbligati, fideiussori e obbligati in via di regresso. Se i soci hanno garantito i mutui, il piano della società deve dialogare con la loro posizione personale, altrimenti la banca che firma l’accordo con la società potrebbe continuare a escutere i soci per la differenza.

Il sesto passo riguarda gli immobili locati e i canoni. Se alcune unità producono reddito, il piano deve dire con chiarezza a chi vanno i canoni durante la ristrutturazione. Verifica se sui canoni pendono pignoramenti presso terzi o se il contratto di mutuo contiene cessioni dei crediti da locazione a favore della banca: in entrambi i casi quei flussi non sono liberamente disponibili per il piano. Se invece i canoni sono liberi, quantificali in modo prudente, tenendo conto di morosità, sfitti e spese di manutenzione straordinaria, e destinali in modo trasparente al servizio del debito ipotecario residuo o alla provvista per gli estranei. Un flusso di canoni stabile e documentato vale, agli occhi della banca, più di qualunque promessa di vendita futura.

Il settimo passo è lo scenario di confronto. Oltre al piano, prepara con il commercialista una stima di cosa riceverebbero i creditori in caso di liquidazione giudiziale: valore d’asta degli immobili, costi della procedura, tempi di realizzo, ordine delle cause di prelazione. Questo scenario ti serve due volte. Ti serve nella trattativa, perché dimostra a ogni creditore quanto perderebbe rinunciando all’accordo. E ti serve se sceglierai l’accordo ad efficacia estesa, perché l’art. 61 CCII richiede che i creditori della categoria ricevano con l’accordo un trattamento non inferiore a quello dell’alternativa liquidatoria.

Prima di passare alla mossa successiva, rileggi il piano con un occhio solo: quello del creditore più scettico. Ogni ipotesi che non sapresti difendere davanti a lui va corretta ora.

La base giuridica

Art. 56 CCII (contenuto del piano, al quale rinvia l’art. 57), art. 57, commi 3 e 4, CCII (pagamento degli estranei e attestazione), art. 59 CCII (coobbligati). Sul piano giurisprudenziale, tieni presente che la tutela dei garanti attraverso strumenti cautelari è stata ritenuta possibile in astratto, ma subordinata a un bilanciamento rigoroso: Trib. Milano, Sez. II civ. e crisi d’impresa, 8 febbraio 2025, ha ammesso che l’impresa possa chiedere misure cautelari a protezione del patrimonio dei garanti, a condizione che il giudice pesi in concreto l’interesse del creditore a non vedere svuotata la garanzia. In senso restrittivo sulle misure protettive, Trib. Brindisi, 3 marzo 2025, ha escluso che il semplice fideiussore possa beneficiarne, se non è a sua volta imprenditore.

Se qualcosa va storto

L’imprevisto tipico è l’attestatore che conclude che il piano non è fattibile. Non considerarlo una sconfitta: è un segnale da ascoltare prima che lo dica il tribunale. Riapri il piano con il commercialista, riduci le ipotesi di realizzo, cerca un apporto esterno, valuta la cessione di un numero maggiore di unità. Se nemmeno così i conti tornano, la domanda da farsi è se l’accordo sia davvero lo strumento giusto o se occorra passare a un concordato preventivo, che consente di vincolare anche i creditori dissenzienti con le maggioranze di voto.

Il secondo imprevisto è la perizia che fotografa valori molto inferiori alle attese. Anche qui, il dato va accettato: la trattativa con la banca si costruisce sul differenziale tra vendita negoziata e asta, non su valori irrealistici.

Check di completamento

• Hai perizie indipendenti con valore di mercato e valore d’asta per ogni immobile.
• Il piano indica il trattamento di ogni creditore e la provvista per pagare gli estranei entro 120 giorni.
• L’attestatore è stato nominato, ha ricevuto i documenti e ha fornito un primo riscontro sulle criticità.

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Mossa 4 — Scegli il veicolo giusto e calcola i mesi di protezione disponibili

Obiettivo della mossa

Decidere quale percorso utilizzare per arrivare all’accordo (composizione negoziata, domanda con riserva, richiesta di misure durante le trattative, deposito diretto) in funzione della data d’asta e del limite massimo di protezione. È la mossa in cui si decide se l’asta si ferma o no.

Quando va fatta

Appena chiusa la diagnosi e avviato il piano. Se l’asta è vicina, questa mossa e la successiva vanno eseguite quasi contemporaneamente.

Come si esegue

Metti sul tavolo le quattro strade possibili e confrontale con la tua data d’asta.

Strada A: composizione negoziata della crisi. Presenti istanza tramite la piattaforma telematica nazionale gestita dalle Camere di commercio, ottieni la nomina di un esperto indipendente che facilita le trattative e, con l’istanza di nomina o successivamente, puoi chiedere l’applicazione delle misure protettive (art. 18 CCII), che vanno poi confermate dal tribunale con un procedimento dedicato (art. 19 CCII). Il vantaggio è il clima negoziale assistito e, al termine, la possibilità di concludere diverse soluzioni, compreso un accordo di ristrutturazione. L’art. 23 CCII prevede anzi che, se il raggiungimento dell’accordo risulta dalla relazione finale dell’esperto, la percentuale richiesta per l’accordo ad efficacia estesa scenda dal 75% al 60%. Lo svantaggio è che le misure protettive in composizione negoziata hanno una durata complessiva massima di 240 giorni, ed è tempo che si consuma.

Strada B: domanda di accesso con riserva (art. 44 CCII). Depositi in tribunale una domanda “prenotativa” con la documentazione essenziale e chiedi un termine per presentare l’accordo, contestualmente alla richiesta di misure protettive. È la strada più rapida quando l’asta incombe e le trattative non sono ancora mature, ma impone di rispettare il termine concesso dal tribunale e gli obblighi informativi periodici.

Strada C: misure protettive richieste durante le trattative (art. 54, comma 3, CCII). Se le trattative sono già avanzate, puoi chiedere le misure protettive prima del deposito della domanda di omologazione, allegando la documentazione prevista e una proposta di accordo corredata dall’attestazione di un professionista indipendente che confermi che sono in corso trattative con creditori che rappresentano almeno il 60% dei crediti e che la proposta, se accettata, consente il pagamento integrale di chi non partecipa alle trattative.

Strada D: deposito diretto della domanda di omologazione. Hai già le adesioni e l’attestazione: depositi l’accordo, lo pubblichi nel registro delle imprese e chiedi, se necessario, le misure protettive. È la strada più lineare, ma presuppone che il lavoro delle mosse 3 e 6 sia già concluso.

Poi scegli il tipo di accordo, sapendo che la scelta influisce sulla protezione:

Tipo di accordo	Adesioni richieste	Misure protettive	Quando conviene a una società immobiliare
Ordinario (art. 57)	Almeno 60% dei crediti	Ammesse	Caso tipico con banca decisiva favorevole e asta da fermare
Agevolato (art. 60)	Almeno 30% dei crediti	Il debitore non deve averle richieste e deve rinunciarvi; niente moratoria degli estranei	Solo se non ci sono esecuzioni da bloccare e hai liquidità per pagare subito gli estranei
Ad efficacia estesa (art. 61)	75% dei crediti della stessa categoria (60% se all’esito della composizione negoziata ex art. 23)	Ammesse	Quando più banche o servicer omogenei sono coinvolti e uno o due minoritari fanno ostruzionismo
Convenzione di moratoria (art. 62)	75% dei crediti della categoria	Strumento autonomo di regolazione temporanea	Quando serve congelare scadenze e azioni esecutive per il tempo di vendere, senza ancora ristrutturare

Attenzione alla trappola dell’accordo agevolato: la soglia del 30% è allettante, ma l’art. 60 CCII la concede solo al debitore che non chiede e rinuncia a chiedere le misure protettive. Se la tua priorità è fermare un’asta, l’accordo agevolato è quasi sempre la scelta sbagliata.

Infine calcola il budget di protezione. L’art. 8 CCII stabilisce che la durata complessiva delle misure protettive non può superare dodici mesi, anche non continuativi, inclusi rinnovi e proroghe. Il contatore non si azzera cambiando strumento: se usi 240 giorni in composizione negoziata, per il successivo accordo di ristrutturazione restano poco più di quattro mesi di protezione. Merita attenzione, in questo senso, Trib. Bologna, 19 maggio 2025, che ha dichiarato inammissibile la richiesta di un’impresa che aveva già consumato il limite di dodici mesi in precedenti procedure riferite alla stessa crisi.

La base giuridica

Artt. 17, 18, 19 e 23 CCII (composizione negoziata e sue conclusioni), art. 44 CCII (accesso con riserva), art. 54 CCII (misure cautelari e protettive), artt. 57, 60, 61 e 62 CCII (tipi di accordo), art. 8 CCII (durata massima). Il testo vigente è quello risultante dalle modifiche del D.Lgs. 13 settembre 2024, n. 136 (correttivo ter), che ha inciso su diversi articoli della disciplina degli accordi e sul procedimento delle misure protettive.

Se qualcosa va storto

L’imprevisto tipico è scoprire, a scelta fatta, che il veicolo non regge i tempi. Esempio: hai avviato la composizione negoziata, le trattative con la banca vanno per le lunghe e le misure protettive si avvicinano ai 240 giorni. In questo scenario la giurisprudenza di merito è divisa. Trib. Milano, 4 luglio 2025, ha ammesso che, scaduto il termine massimo, il tribunale possa concedere misure cautelari mirate contro singoli creditori individuati, a condizione che l’esigenza sia sopravvenuta, che le trattative abbiano concrete prospettive di successo e che i creditori inibiti non subiscano un pregiudizio grave. Altri tribunali, come Trib. Trieste, 11 dicembre 2025, hanno invece negato misure cautelari che replicavano nel contenuto le misure protettive già esaurite, ritenendo che conti la sostanza e non il nome del provvedimento. Non costruire il tuo piano contando sull’orientamento più favorevole: pianifica come se il limite fosse invalicabile.

Check di completamento

• Hai scelto per iscritto la strada (A, B, C o D) e il tipo di accordo, con la motivazione.
• Hai calcolato i giorni di protezione disponibili rispetto al limite di dodici mesi, sottraendo quelli eventualmente già utilizzati.
• La data prevista di pubblicazione della richiesta di misure protettive precede in modo sicuro la data d’asta.

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Mossa 5 — Attiva le misure protettive e portale dentro ogni fascicolo esecutivo

Obiettivo della mossa

Ottenere il divieto per i creditori di iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari sul patrimonio della società e far sì che il giudice dell’esecuzione e il professionista delegato ne prendano atto prima della data d’asta. Una misura protettiva che nessuno conosce, nel fascicolo esecutivo, non protegge nulla.

Quando va fatta

Nei tempi calcolati alla mossa 4, con un margine di sicurezza rispetto all’asta. Non ragionare in giorni, ma in settimane: tra deposito, iscrizione nel registro delle imprese e comunicazione nei singoli fascicoli esecutivi passano tempi tecnici che non controlli tu.

Come si esegue

Il primo passo è il deposito. A seconda della strada scelta, la richiesta di misure protettive viene formulata con l’istanza di nomina dell’esperto in composizione negoziata (art. 18 CCII), con la domanda di accesso con riserva o di omologazione (art. 54, comma 2, CCII), oppure durante le trattative ai sensi dell’art. 54, comma 3, CCII. Verifica che la domanda contenga una richiesta esplicita e che tutti gli allegati richiesti siano presenti: una richiesta incompleta rischia di non produrre effetti o di non essere confermata.

Il secondo passo è la pubblicazione. Gli effetti protettivi decorrono dalla pubblicazione nel registro delle imprese. Da quella data, secondo l’art. 54, comma 2, CCII, i creditori per titolo o causa anteriore non possono, a pena di nullità, iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari sul patrimonio o sui beni e diritti con cui viene esercitata l’attività d’impresa; nello stesso tempo, le prescrizioni restano sospese e le decadenze non si verificano. Controlla ogni giorno la visura camerale fino all’avvenuta iscrizione e scaricane una copia.

Il terzo passo, quello che decide la partita dell’asta, è la comunicazione nei fascicoli esecutivi. Fai depositare dal difensore, in ogni procedura esecutiva pendente sugli immobili della società, un’istanza con la prova della pubblicazione e dell’estensione delle misure, chiedendo al giudice dell’esecuzione di prendere atto del divieto di prosecuzione e di disporre la sospensione delle operazioni di vendita. Invia copia anche al professionista delegato e al custode, perché l’asta non si svolga per inerzia.

Il quarto passo è la conferma. Le misure protettive richieste nel procedimento davanti al tribunale sono soggette a un procedimento di conferma, con udienza e contraddittorio con i creditori (artt. 55 e 19 CCII, a seconda dello strumento). Preparati a quell’udienza come a un piccolo processo: il giudice valuterà se le misure sono funzionali al buon esito delle trattative e proporzionate rispetto al sacrificio dei creditori. In composizione negoziata, per esempio, Trib. Nola, decreto 15 maggio 2025, ha confermato le misure verificandone l’attualità e la proporzionalità alla luce del progetto di risanamento e del parere dell’esperto.

Il caso del mutuo fondiario merita un’attenzione a parte. In caso di liquidazione giudiziale, l’art. 41, comma 2, del Testo unico bancario consente alla banca fondiaria di iniziare o proseguire l’esecuzione sugli immobili ipotecati nonostante l’apertura della procedura concorsuale; Cass. civ., Sez. I, 19 agosto 2024, n. 22914 ha confermato che questo privilegio processuale sopravvive al Codice della crisi e opera sia nella liquidazione giudiziale sia nella liquidazione controllata. La stessa pronuncia, però, riguarda le procedure liquidatorie: per gli strumenti di risanamento come l’accordo di ristrutturazione e la composizione negoziata, l’art. 54 non prevede alcuna deroga a favore del creditore fondiario. Tradotto in pratica: finché la tua società resta in un percorso di ristrutturazione protetto, anche la banca fondiaria è soggetta al divieto; se il percorso fallisce e si apre la liquidazione giudiziale, la banca fondiaria riprende la sua corsia preferenziale.

La base giuridica

Art. 54, commi 2 e 3, CCII (contenuto e momento di efficacia delle misure protettive), art. 55 CCII (procedimento), artt. 18 e 19 CCII (misure in composizione negoziata), art. 8 CCII (durata massima), art. 41, comma 2, D.Lgs. 385/1993 (esecuzione fondiaria). Due precisazioni giurisprudenziali ti servono per orientarti. La prima: dopo il correttivo ter, Trib. Milano, 24 dicembre 2024, ha interpretato la nuova definizione di misure protettive come comprensiva anche di comportamenti dei creditori diversi dalle azioni esecutive in senso stretto. La seconda: Trib. Vicenza, 11 gennaio 2026, ha ribadito che le misure protettive in composizione negoziata hanno effetto nei confronti di tutti i creditori e sono incompatibili con la prosecuzione della procedura esecutiva.

Se qualcosa va storto

Il primo imprevisto è l’asta che si svolge ugualmente, perché la comunicazione non è arrivata in tempo o il delegato non ne ha tenuto conto. Gli atti compiuti in violazione del divieto sono colpiti da nullità: fai valere subito il vizio nel processo esecutivo, con l’opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.) da proporre entro 20 giorni dal compimento dell’atto o dalla sua conoscenza. Non aspettare il decreto di trasferimento.

Il secondo imprevisto è la mancata conferma delle misure. Valuta con il difensore il reclamo al collegio nei termini previsti. Tieni presente che il terreno della battaglia è il merito: Cass. civ., Sez. I, 19 gennaio 2026, n. 500, ha qualificato come cautelari i provvedimenti sulle misure protettive della composizione negoziata e ha dichiarato inammissibile il ricorso straordinario per cassazione contro il loro diniego confermato in sede di reclamo. In pratica, quello che non ottieni davanti al tribunale difficilmente lo recuperi più in alto.

Il terzo imprevisto è la banca che, invece di attendere, deposita un ricorso per l’apertura della liquidazione giudiziale. Non dare per scontato che le misure protettive fermino automaticamente anche quel procedimento: Cass. civ., Sez. I, ord. 12 febbraio 2025, n. 3634, ha escluso che la semplice pendenza della composizione negoziata o di misure protettive obblighi il giudice a rinviare l’udienza sulla dichiarazione di insolvenza. La risposta è presentarsi a quell’udienza con uno strumento di regolazione già formalizzato, un piano serio e un’attestazione, perché il Codice (art. 7 CCII) dà priorità alla trattazione della domanda di accesso allo strumento di regolazione quando questa non è manifestamente inammissibile e il piano non è manifestamente inadeguato.

Check di completamento

• La richiesta di misure protettive risulta iscritta nel registro delle imprese e ne hai copia.
• In ogni fascicolo esecutivo è depositata l’istanza con la prova della pubblicazione; delegato e custode sono stati informati.
• Hai la data dell’udienza di conferma e hai calcolato la scadenza delle misure.

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Mossa 6 — Negozia con banche e servicer e raccogli le adesioni necessarie

Obiettivo della mossa

Ottenere per iscritto le adesioni dei creditori nella percentuale richiesta dal tipo di accordo scelto, con clausole che trasformino l’accordo in un fermo definitivo delle esecuzioni. Le misure protettive ti comprano tempo; solo le adesioni ti comprano una soluzione.

Quando va fatta

La trattativa informale parte appena hai la fotografia della mossa 1. La trattativa formale, con proposte scritte, inizia quando il piano (mossa 3) ha raggiunto una versione stabile. Le adesioni vanno chiuse prima della scadenza del termine concesso dal tribunale o delle misure protettive.

Come si esegue

Il primo passo è individuare chi decide davvero. Se il credito è stato ceduto, il servicer lavora sulla base di mandati e soglie autorizzative del cessionario; chiedi con chiarezza chi ha il potere di firmare l’adesione e con quali tempi interni. Inviare una proposta perfetta alla persona sbagliata ti fa perdere settimane.

Il secondo passo è costruire la proposta sull’unico argomento che una banca ascolta: la convenienza rispetto all’alternativa. Presenta un confronto numerico tra quanto il creditore incasserebbe dall’asta (tenendo conto dei ribassi, dei tempi, delle spese di procedura e della possibile concorrenza con altri creditori) e quanto incasserebbe con l’accordo. Allega le perizie indipendenti e un calendario delle vendite.

Qui pesa la combinazione di competenze dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo: Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, che conosce le regole e i tempi della trattativa assistita, e coordinatore di uno staff multidisciplinare nazionale in diritto bancario e tributario, che parla la stessa lingua tecnica delle banche e dei servicer.

Il terzo passo è scrivere clausole che proteggano davvero gli immobili. Nell’accordo con i creditori ipotecari non limitarti allo sconto o alla dilazione; prevedi espressamente:

• l’impegno del creditore procedente a rinunciare agli atti esecutivi, con conseguente estinzione della procedura (art. 629 c.p.c.), al verificarsi di condizioni precise, come l’omologazione o il pagamento di una prima tranche;
• l’impegno, nel frattempo, a non sollecitare la prosecuzione delle vendite e a sostenere, se utile, un’istanza di sospensione concordata;
• il consenso alla cancellazione o restrizione dell’ipoteca sulle singole unità man mano che vengono vendute al prezzo minimo concordato;
• la disciplina dell’inadempimento: termini di tolleranza, diritto di recesso, sorte degli importi già pagati.

Il quarto passo è gestire i creditori che non aderiscono. Se il loro peso consente comunque di superare il 60%, puoi lasciarli estranei, ma ricorda che vanno pagati per intero nei 120 giorni previsti. Se invece si tratta di creditori minoritari appartenenti alla stessa categoria degli aderenti (per esempio, più banche o più servicer con posizioni omogenee), valuta l’accordo ad efficacia estesa dell’art. 61 CCII: con l’adesione del 75% dei crediti della categoria, e rispettando le condizioni previste (informazione completa a tutti i creditori della categoria, trattative in buona fede, soddisfazione non inferiore all’alternativa liquidatoria, notificazione ai non aderenti), gli effetti possono essere estesi anche ai dissenzienti. Tieni presente che ai non aderenti non possono essere imposti nuove prestazioni o nuovi finanziamenti.

Un punto specifico per le società immobiliari: l’art. 61 richiede di regola che l’accordo non abbia carattere liquidatorio e preveda la prosecuzione dell’attività. Per una società che vende immobili come attività tipica, la vendita del portafoglio può essere l’attività stessa, ma la qualificazione va argomentata con cura nel piano. La norma prevede comunque un regime speciale quando i creditori coinvolti sono banche e intermediari finanziari che rappresentano almeno la metà dell’indebitamento complessivo.

Il quinto passo è il ponte, se ti serve tempo. Se le trattative sono avanzate ma non chiuse, due strumenti possono affiancare o precedere l’accordo. La convenzione di moratoria dell’art. 62 CCII consente di regolare in via provvisoria gli effetti della crisi (dilazioni, rinuncia o sospensione delle azioni esecutive) con il 75% dei crediti di una categoria, vincolando anche gli altri creditori della stessa categoria alle condizioni di legge. Nel processo esecutivo, l’art. 624-bis c.p.c. consente al giudice dell’esecuzione di sospendere il processo, per una sola volta e fino a ventiquattro mesi, su istanza di tutti i creditori muniti di titolo esecutivo, sentito il debitore: se la banca procedente e gli intervenuti sono d’accordo, è una via semplice per spostare l’asta senza consumare mesi di protezione concorsuale.

Il sesto passo è capire con chi stai trattando, perché banca originaria e servicer ragionano in modo diverso. La banca che ha erogato il mutuo e lo tiene ancora in bilancio ha spesso interesse a una soluzione che eviti ulteriori rettifiche di valore e mantenga la relazione commerciale; i suoi tempi decisionali passano però attraverso comitati interni e funzioni di recupero crediti che vanno coinvolte per tempo. Il cessionario di un portafoglio di crediti deteriorati, rappresentato da un servicer, ha invece acquistato il credito a un prezzo inferiore al valore nominale e valuta la proposta in termini di rendimento e di tempi di incasso: un pagamento certo e rapido, anche con uno sconto significativo, può essere per lui più interessante di un’asta dall’esito incerto e dai tempi lunghi.

Da questa differenza discendono tre indicazioni operative. Con la banca originaria, costruisci la proposta sulla sostenibilità e sulla durata del rapporto, allegando il piano completo. Con il servicer, privilegia la chiarezza dei numeri: importo offerto, data di pagamento, fonte della provvista, garanzie di esecuzione. Con entrambi, chiedi fin dall’inizio l’elenco dei documenti necessari per istruire la pratica internamente, così da non ricevere richieste integrative a trattativa avanzata.

Il settimo passo è la gestione dei creditori non bancari. Impresa edile, fornitori e professionisti hanno spesso crediti più piccoli ma una forte esposizione emotiva e, a volte, iniziative esecutive proprie. Decidi con il commercialista se conviene includerli tra gli aderenti con un pagamento parziale rapido, oppure lasciarli estranei e pagarli integralmente nei 120 giorni: la scelta dipende dalla liquidità disponibile e dal peso che hanno per raggiungere la soglia. Tieni presente che un fornitore strategico per il completamento o la manutenzione degli immobili ha anche un valore operativo, e che l’art. 64 CCII limita la possibilità dei contraenti di sottrarsi ai contratti in corso per il solo fatto del deposito della domanda o del mancato pagamento di crediti anteriori.

Non passare alla mossa 7 finché le adesioni non sono firmate, datate e riferite alla versione definitiva del piano: un’adesione a una bozza superata è un’adesione che il tribunale può non considerare.

La base giuridica

Art. 57 CCII (soglia del 60% e trattamento degli estranei), art. 61 CCII (efficacia estesa), art. 62 CCII (convenzione di moratoria), art. 23 CCII (soglia ridotta al 60% per l’efficacia estesa all’esito della composizione negoziata), artt. 624-bis e 629 c.p.c. (sospensione su istanza dei creditori ed estinzione per rinuncia).

Se qualcosa va storto

L’imprevisto tipico è il creditore decisivo che non risponde o rinvia continuamente. Fissa con lui un calendario scritto delle interlocuzioni, documenta ogni proposta e ogni risposta, e, se sei in composizione negoziata, coinvolgi l’esperto, che ha il compito di facilitare il dialogo e può rappresentare nella relazione finale il comportamento delle parti. L’obbligo di comportarsi secondo buona fede e correttezza nelle trattative, sancito dall’art. 4 CCII, vale anche per i creditori.

Il secondo imprevisto è la controproposta della banca che rende il piano insostenibile (per esempio, un prezzo minimo di vendita troppo alto). Non firmare un accordo che sai di non poter eseguire: torna dall’attestatore con la nuova ipotesi e verifica se regge. Un accordo omologato e poi inadempiuto ti lascia in una situazione peggiore di quella di partenza.

Check di completamento

• Hai adesioni firmate che, sommate, superano la soglia del tipo di accordo scelto.
• Ogni adesione di creditore ipotecario contiene clausole su rinuncia agli atti esecutivi e restrizione dell’ipoteca.
• Hai la provvista documentata per pagare integralmente gli estranei nei 120 giorni.

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Mossa 7 — Deposita la domanda di omologazione e difendila dalle opposizioni

Obiettivo della mossa

Ottenere dal tribunale la sentenza di omologazione dell’accordo, superando le eventuali opposizioni dei creditori o di altri interessati. È il momento in cui l’accordo privato diventa un provvedimento con effetti di legge.

Quando va fatta

Appena raccolte le adesioni e aggiornata l’attestazione, e comunque entro il termine concesso dal tribunale se sei partito con una domanda con riserva. Non lasciare scadere il termine: la domanda prenotativa senza seguito diventa improcedibile e le misure protettive cadono.

Come si esegue

Il primo passo è il fascicolo di deposito. Oltre al ricorso, depositi l’accordo con le adesioni, il piano, l’attestazione del professionista indipendente e la documentazione prevista dall’art. 39 CCII. Se tra la prima attestazione e il deposito il piano è cambiato in modo sostanziale, l’art. 58 CCII impone di rinnovare l’attestazione e di raccogliere nuovamente il consenso dei creditori aderenti: non depositare un’attestazione riferita a un piano che non esiste più.

Il secondo passo è la pubblicità. La domanda viene pubblicata nel registro delle imprese e da quel momento decorrono i termini per le opposizioni. I creditori e qualunque altro interessato possono proporre opposizione entro 30 giorni dall’iscrizione. Nel caso di accordo ad efficacia estesa, per i creditori non aderenti ai quali si chiede di estendere gli effetti, il termine di 30 giorni decorre dalla notificazione dell’accordo, della domanda e dei documenti.

Il terzo passo è l’udienza. Il tribunale, nel procedimento unitario, verifica la regolarità della procedura, il raggiungimento della percentuale, la fattibilità dell’accordo e l’idoneità a pagare gli estranei, e decide sulle opposizioni. Prepara una memoria che risponda punto per punto alle obiezioni prevedibili: sopravvalutazione degli immobili, insufficienza della provvista per gli estranei, disparità di trattamento tra creditori, carenze dell’attestazione.

Il quarto passo è la sentenza. L’accordo viene omologato con sentenza, pubblicata nel registro delle imprese. Contro la sentenza è ammesso reclamo alla corte d’appello entro 30 giorni (art. 51 CCII), e contro la decisione della corte d’appello il ricorso per cassazione. Ricorda che per i procedimenti del Codice la sospensione feriale non opera: un reclamo notificato o depositato ad agosto segue il calendario normale.

È in questa fase che la continuità difensiva fa la differenza: la stessa linea argomentativa costruita per ottenere l’omologazione deve poter reggere il reclamo e, se necessario, il giudizio di legittimità, senza che un nuovo difensore debba ricominciare da zero.

La base giuridica

Art. 57 CCII (omologazione), art. 58 CCII (modifiche sostanziali del piano prima e dopo l’omologazione), art. 48 CCII (procedimento di omologazione e opposizioni), art. 51 CCII (impugnazioni), art. 61, comma 2, CCII (notificazione ai non aderenti nell’efficacia estesa), art. 9 CCII (inapplicabilità della sospensione feriale).

Se qualcosa va storto

Il primo imprevisto è l’opposizione di un creditore estraneo che sostiene di non poter essere pagato nei 120 giorni. La difesa migliore è documentale: prova della provvista (somme vincolate, preliminari di vendita con caparre, impegni irrevocabili di finanziamento del socio o dell’investitore), e un’attestazione che spieghi analiticamente la tempistica dei flussi.

Il secondo imprevisto è il rigetto dell’omologazione. Valuta subito due strade in parallelo: il reclamo, se il rigetto si fonda su errori di valutazione contestabili, e la riformulazione dello strumento (per esempio la conversione in concordato preventivo), tenendo presente che il limite di dodici mesi di protezione continua a correre.

Check di completamento

• La domanda con tutti gli allegati è depositata e iscritta nel registro delle imprese.
• Hai calcolato la scadenza dei 30 giorni per le opposizioni e preparato le repliche alle obiezioni prevedibili.
• Hai pianificato i tempi del reclamo nel caso di esito negativo o di impugnazione dei creditori.

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Mossa 8 — Esegui l’accordo e presidia la fase successiva all’omologazione

Obiettivo della mossa

Rispettare puntualmente le obbligazioni assunte, far estinguere le procedure esecutive e liberare gli immobili dalle ipoteche man mano che vengono venduti. L’omologazione non è il traguardo: è l’inizio dell’esecuzione del piano.

Quando va fatta

Dal giorno successivo alla sentenza di omologazione, per tutta la durata del piano. La prima scadenza critica è quella dei 120 giorni per il pagamento integrale dei creditori estranei con crediti già scaduti.

Come si esegue

Il primo passo è il calendario. Traduci l’accordo in uno scadenziario con ogni pagamento, ogni vendita programmata, ogni adempimento verso le banche. Condividilo con il commercialista e aggiornalo mensilmente.

Il secondo passo è la chiusura delle esecuzioni. Sollecita i creditori aderenti a depositare nei fascicoli esecutivi le rinunce previste dall’accordo, e verifica che il giudice dichiari l’estinzione delle procedure. Fino a quel momento, l’esecuzione esiste ancora: tienila sotto controllo.

Il terzo passo è la gestione delle vendite. Per ogni unità venduta al prezzo concordato, ottieni prima del rogito l’assenso della banca alla cancellazione o restrizione dell’ipoteca e concorda le modalità di pagamento diretto del ricavato al creditore. Gli atti compiuti in esecuzione dell’accordo omologato godono della protezione dalla revocatoria prevista dal Codice: conservane la documentazione completa.

Il quarto passo è la gestione dei cambiamenti. Se il mercato cambia e il piano va modificato dopo l’omologazione, l’art. 58 CCII prevede che il debitore apporti le modifiche necessarie, ottenga il rinnovo dell’attestazione e pubblichi il piano modificato nel registro delle imprese; i creditori possono opporsi entro 30 giorni. Non modificare il piano di fatto, vendendo a prezzi diversi senza passare da questa procedura.

La base giuridica

Art. 57, comma 3, CCII (pagamento degli estranei entro 120 giorni), art. 58 CCII (modifiche dopo l’omologazione), art. 629 c.p.c. (estinzione per rinuncia). Sulla fase esecutiva dell’accordo, la dottrina e la giurisprudenza più recenti sottolineano che, in assenza di una disciplina organica, si applicano in larga parte le regole generali dei contratti, senza estendere agli accordi la disciplina della risoluzione del concordato preventivo.

Se qualcosa va storto

L’imprevisto più grave è la successiva apertura di una procedura liquidatoria. Cass. civ., Sez. I, 17 dicembre 2024, n. 32996 (in un caso ancora regolato dalla legge fallimentare) ha stabilito che la dichiarazione di fallimento successiva all’omologazione rende impossibile l’attuazione del piano e comporta la risoluzione dei singoli accordi per impossibilità sopravvenuta; nella stessa linea si colloca la coeva Cass. civ., Sez. I, n. 32997/2024. La conseguenza pratica è pesante: i creditori aderenti tornano a far valere il credito originario per intero, al netto dei pagamenti già ricevuti e non revocabili, e lo sconto concordato svanisce. Se l’esecuzione del piano scricchiola, intervieni con la modifica dell’art. 58 prima che un creditore chieda la liquidazione giudiziale.

L’imprevisto più frequente, invece, è la vendita che non si chiude nei tempi previsti. Comunica tempestivamente il ritardo ai creditori interessati, proponi una soluzione documentata (riduzione di prezzo entro i limiti concordati, sostituzione dell’unità, apporto del socio) e formalizza l’intesa. Il silenzio trasforma un ritardo gestibile in un inadempimento.

Check di completamento

• I creditori estranei risultano pagati integralmente nei 120 giorni, con quietanze conservate.
• Le procedure esecutive sugli immobili sono state dichiarate estinte.
• Esiste uno scadenziario aggiornato e un canale periodico di informazione con le banche.

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Il piano alla prova dei numeri

Le simulazioni che seguono sono ipotesi dimostrative costruite per mostrare come cambia l’esito a seconda della tempestività e delle scelte. Non descrivono casi reali. La situazione di partenza è la stessa per tutte e quattro.

Situazione di partenza. Società immobiliare con nove unità residenziali invendute. Debiti complessivi: 2.698.600 euro, così composti: Banca A (mutuo fondiario, ipoteca di primo grado) 1.847.300 euro; Banca B (finanziamento con ipoteca di secondo grado) 412.650 euro; impresa edile e fornitori 286.940 euro; professionisti 47.210 euro; finanziamenti dei soci postergati 104.500 euro. Il 5 novembre 2026 il professionista delegato pubblica l’avviso di vendita di quattro unità pignorate da Banca A, con asta fissata al 14 aprile 2027. La società non è impresa minore (i debiti superano ampiamente 500.000 euro).

Calcoli di base: la soglia del 60% corrisponde a 1.619.160 euro. Banca A da sola rappresenta il 68,45% dei crediti: senza di lei l’accordo ordinario non si fa. Banca A e Banca B insieme valgono 2.259.950 euro, pari all’83,74%.

Simulazione 1 — Chi agisce subito (mossa 4 a dicembre)

La società completa le mosse 1-3 entro metà dicembre 2026, sceglie la domanda con riserva con richiesta di misure protettive e ottiene la pubblicazione nel registro delle imprese il 18 gennaio 2027. Il 20 gennaio il difensore deposita l’istanza nel fascicolo esecutivo: l’asta del 14 aprile non si svolge.

Le trattative portano all’adesione di Banca A, Banca B e dei soci: aderenti per 2.364.450 euro (87,62%). Restano estranei impresa edile, fornitori e professionisti, per 334.150 euro. L’accordo viene omologato il 3 luglio 2027: i crediti estranei, già scaduti, vanno pagati entro 120 giorni, cioè entro il 31 ottobre 2027. La provvista deriva dalla vendita negoziata di due unità, già oggetto di preliminari con caparra.

Protezione consumata: dal 18 gennaio al 3 luglio 2027, circa cinque mesi e mezzo, ben entro il limite dei dodici mesi. Esito: esecuzione ferma, portafoglio venduto con calendario ordinato, sconto negoziato con le banche.

Simulazione 2 — Chi passa prima dalla composizione negoziata

La società presenta istanza di composizione negoziata con richiesta di misure protettive, pubblicata il 1° dicembre 2026. Il tribunale conferma le misure, poi prorogate fino al massimo complessivo di 240 giorni: la protezione scade il 29 luglio 2027. L’asta di aprile è sospesa.

Se entro quella data le trattative portano a un accordo che risulta dalla relazione finale dell’esperto, la società può chiedere l’omologazione di un accordo ad efficacia estesa con la soglia ridotta al 60% per categoria: se Banca B resistesse, l’adesione di Banca A (che nella categoria delle banche vale l’81,74%) basterebbe a superare la soglia, sempre che siano rispettate le altre condizioni dell’art. 61.

Se invece le trattative non si chiudono, i giorni di protezione ancora spendibili rispetto al tetto di dodici mesi sono circa 125, poco più di quattro mesi, per depositare e portare avanti un accordo di ristrutturazione nel procedimento unitario. Esito: soluzione possibile e anzi agevolata dalla soglia ridotta, ma con un margine di errore molto più stretto nella fase finale.

Simulazione 3 — Chi arriva a ridosso dell’asta

La società attende, sperando in una proroga spontanea della banca, e si rivolge al legale il 6 aprile 2027. Mancano otto giorni all’asta, non esistono perizie aggiornate né attestazione: la strada C (misure durante le trattative, che richiede l’attestazione sulle trattative con il 60% dei creditori) è impraticabile. Resta solo la domanda con riserva, depositata in fretta il 9 aprile.

Se l’iscrizione nel registro delle imprese avviene il 13 aprile e la comunicazione nel fascicolo raggiunge il delegato in tempo, l’asta del 14 può essere bloccata, ma con un margine di poche ore. Se l’iscrizione slitta al 15 aprile e l’asta si è già svolta con aggiudicazione, si apre un contenzioso sugli atti successivi dall’esito incerto, in cui la posizione dell’aggiudicatario ha una sua tutela. Inoltre la domanda depositata senza piano espone la società al rischio di non riuscire a completare accordo e attestazione nel termine concesso. Esito: nel migliore dei casi lo stesso risultato della simulazione 1, pagato con un rischio altissimo; nel peggiore, quattro unità vendute all’asta e piano da ricostruire su un patrimonio ridotto.

Simulazione 4 — Chi sceglie l’accordo agevolato per aggirare la banca

La società, in conflitto con Banca A, tenta un accordo agevolato senza di lei. Banca B, impresa edile e fornitori, soci: 804.090 euro, pari al 29,80%. La soglia del 30% (809.580 euro) non è raggiunta per 5.490 euro. Aggiungendo i professionisti si arriva a 851.300 euro (31,55%) e la soglia è superata.

Ma l’accordo agevolato richiede che la società non proponga la moratoria degli estranei e non abbia chiesto, rinunciando a chiederle, le misure protettive. Conseguenza doppia: l’asta del 14 aprile prosegue regolarmente, e Banca A, creditore estraneo per 1.847.300 euro, dovrebbe essere pagata integralmente nei termini di legge, cosa impossibile per la società. Esito: strumento inutilizzabile in concreto, tempo perso, asta svolta.

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Il piano in una pagina

Se devi ricordare una sola cosa di questo articolo, stampa questa pagina e tienila sulla scrivania. La sequenza funziona perché ogni mossa prepara la successiva: la fotografia del debito rende possibile il piano, il piano rende possibile l’attestazione, l’attestazione rende possibile la protezione anticipata, la protezione dà tempo alla trattativa, la trattativa produce le adesioni, le adesioni portano all’omologazione, l’omologazione chiude le esecuzioni.

Tre regole attraversano tutto il piano. La prima: il tempo di protezione è una risorsa finita, dodici mesi complessivi, e va speso come un budget. La seconda: il creditore ipotecario decisivo va trattato come il centro della strategia, non come un avversario da aggirare. La terza: nei procedimenti del Codice della crisi non esiste pausa estiva, e un termine che scade ad agosto scade davvero.

Mossa	Obiettivo	Termine chiave	Rischio se la salti
1. Fotografia del debito	Mappa completa di creditori, garanzie, esecuzioni	Pochi giorni dal primo allarme	Decisioni prese su numeri sbagliati, creditori dimenticati
2. Presupposti e governance	Requisiti e decisione valida degli amministratori	Prima di qualunque deposito	Domanda inammissibile, responsabilità degli amministratori
3. Piano e attestazione	Piano fattibile e attestato	Avvio immediato, attestazione prima della protezione anticipata	Nessuna protezione durante le trattative, rigetto dell’omologazione
4. Scelta del veicolo	Strumento compatibile con data d’asta e limite di 12 mesi	Con margine di settimane rispetto all’asta	Strumento senza protezione, mesi di tutela sprecati
5. Misure protettive	Divieto di proseguire le esecuzioni, noto al GE	Pubblicazione prima dell’asta; conferma nei termini	Asta svolta, misure non confermate
6. Adesioni	Soglia raggiunta con clausole di rinuncia alle esecuzioni	Entro il termine del tribunale o la scadenza delle misure	Nessun accordo, esecuzioni che ripartono
7. Omologazione	Sentenza che rende efficace l’accordo	Opposizioni entro 30 giorni; reclamo entro 30 giorni	Rigetto, perdita della protezione
8. Esecuzione	Pagamenti, estinzione esecuzioni, cancellazione ipoteche	Estranei pagati entro 120 giorni	Risoluzione degli accordi e ritorno al debito originario

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Gli scenari di deviazione

Nessun piano sopravvive intatto al contatto con la realtà. Ecco i tre imprevisti che capitano più spesso nelle crisi delle società immobiliari e il piano B per ciascuno.

Deviazione 1: la controparte accelera

Scenario: appena percepisce che stai preparando uno strumento di regolazione, la banca o il servicer si muovono per primi. Sollecitano il delegato a non rinviare l’asta, si oppongono con forza alla conferma delle misure protettive, oppure depositano un ricorso per l’apertura della liquidazione giudiziale, contando sul privilegio fondiario che in quella procedura li lascerebbe liberi di proseguire l’esecuzione.

Piano B. Il primo passo è anticipare il deposito: se il piano non è pronto, la domanda con riserva ti consente di attivare subito la protezione e di prenotare la priorità dello strumento di regolazione. Il secondo passo è presentarsi all’udienza sulla liquidazione giudiziale con elementi concreti: domanda depositata, bozza di piano, riscontri scritti dei creditori, perizie. Ricorda che la pendenza di misure protettive non impone di per sé il rinvio dell’udienza (Cass. n. 3634/2025), mentre l’art. 7 CCII privilegia la trattazione dello strumento di regolazione quando la domanda è seria. Il terzo passo è documentare la buona fede della società e, se del caso, l’eventuale scorrettezza dei creditori nelle trattative, alla luce dell’art. 4 CCII.

Deviazione 2: il termine è scaduto

Scenario: le misure protettive sono arrivate al limite massimo, oppure è scaduto il termine concesso con la domanda con riserva senza che l’accordo sia stato depositato. L’esecuzione riprende e il delegato fissa una nuova asta.

Piano B. Prima di tutto verifica con precisione quanti giorni di protezione restano rispetto al tetto di dodici mesi: se il tetto non è esaurito, un nuovo strumento con richiesta di misure può ancora essere utile, ma i tribunali guardano con sospetto le domande ripetute riferite alla stessa crisi (Trib. Bologna, 19 maggio 2025). Se il tetto è esaurito, le strade diventano extraconcorsuali o mirate: una sospensione concordata del processo esecutivo ai sensi dell’art. 624-bis c.p.c. con il consenso di tutti i creditori muniti di titolo; una convenzione di moratoria con le banche; oppure, in composizione negoziata, la richiesta di misure cautelari mirate verso singoli creditori, che alcuni tribunali ammettono a condizioni rigorose (Trib. Milano, 4 luglio 2025) e altri escludono quando replicano le misure protettive (Trib. Trieste, 11 dicembre 2025). Valuta anche la vendita negoziata di singole unità con il consenso del creditore procedente, per ridurre il debito e dare un segnale concreto di serietà.

Deviazione 3: un documento essenziale è irreperibile

Scenario: mancano le scritture contabili di un esercizio, il contratto di mutuo originario non si trova, la perizia di un immobile non può essere completata perché l’unità è occupata, oppure la banca non consegna i conteggi.

Piano B. Per la contabilità, fai ricostruire il dato mancante dal commercialista sulla base di estratti conto, fatture, dichiarazioni e bilanci depositati, spiegando nel piano e all’attestatore il metodo usato. Per il contratto di mutuo, richiedi copia al notaio rogante o all’archivio notarile e, in parallelo, chiedi formalmente la documentazione alla banca. Per la perizia, fai redigere una stima con le cautele del caso (valore prudenziale, sconto per l’occupazione) e dichiara in modo trasparente i limiti. Per i conteggi bancari, usa gli importi indicati negli atti esecutivi come riferimento prudenziale. Se sei nella fase della domanda con riserva, segnala subito le difficoltà al tribunale nelle informative periodiche: una lacuna dichiarata e gestita è molto meno pericolosa di una lacuna scoperta dagli altri.

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Le domande di chi sta eseguendo

Posso fare la mossa 5 prima della 3, cioè chiedere le misure protettive senza avere ancora il piano?

Sì, ma solo attraverso alcune strade. La domanda con riserva dell’art. 44 CCII e l’istanza in composizione negoziata ti permettono di attivare la protezione con una documentazione iniziale e di completare il piano dopo. La richiesta di misure durante le trattative ai sensi dell’art. 54, comma 3, invece, presuppone già una proposta con attestazione. Ricorda che la protezione ottenuta senza piano consuma mesi dal tetto di dodici: lavora sul piano dal giorno stesso del deposito.

La banca fondiaria può ignorare le misure protettive grazie all’art. 41 del Testo unico bancario?

No, finché la società resta in un percorso di ristrutturazione. Il privilegio processuale fondiario, confermato da Cass. n. 22914/2024, è stato riconosciuto nelle procedure liquidatorie (liquidazione giudiziale e liquidazione controllata). L’art. 54 CCII, che disciplina le misure protettive negli strumenti di regolazione, non prevede deroghe a favore del creditore fondiario. Lo scenario cambia se si apre la liquidazione giudiziale.

Le misure protettive estinguono il pignoramento?

No. Il divieto riguarda l’inizio e la prosecuzione delle azioni esecutive: il processo resta in piedi, fermo. Il pignoramento continua a esistere e, se lo strumento di regolazione non va a buon fine, l’esecuzione può riprendere. L’estinzione arriva normalmente con la rinuncia del creditore procedente e degli intervenuti prevista dall’accordo, oppure con il pagamento.

I soci che hanno firmato le fideiussioni sono protetti dall’accordo della società?

In linea generale no. L’art. 59 CCII fa salvi i diritti dei creditori verso coobbligati e fideiussori, e le misure protettive riguardano l’imprenditore che accede allo strumento (Trib. Brindisi, 3 marzo 2025, le ha escluse per il mero fideiussore). È possibile negoziare nell’accordo la liberazione o la limitazione delle garanzie personali in cambio di apporti dei soci, e in alcuni casi i tribunali hanno valutato misure cautelari a tutela del patrimonio dei garanti (Trib. Milano, 8 febbraio 2025). Se la posizione personale del socio è compromessa, va valutata separatamente con gli strumenti del sovraindebitamento.

Ad agosto i termini si fermano?

Non per i procedimenti disciplinati dal Codice della crisi: l’art. 9 CCII esclude, salvo diversa previsione, la sospensione feriale dei termini, che per i processi ordinari va dal 1° al 31 agosto. Opposizioni all’omologazione, reclami e adempimenti del procedimento corrono anche in agosto. Anche la durata delle misure protettive non si allunga per effetto del periodo estivo.

Se l’accordo viene omologato e poi la società fallisce, cosa succede ai debiti ridotti?

Secondo Cass. n. 32996/2024, la sopravvenuta procedura liquidatoria rende impossibile l’attuazione del piano e comporta la risoluzione degli accordi: i creditori possono insinuarsi per il credito originario, dedotti i pagamenti ricevuti e non revocabili. Per questo la fase della mossa 8 va presidiata con la stessa cura delle fasi precedenti.

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La giurisprudenza che sostiene il piano

Di seguito i provvedimenti richiamati nel piano, organizzati per mossa. I principi sono riassunti con parole nostre; per l’uso in giudizio va sempre letto il testo integrale.

A sostegno della mossa 2 (natura e presupposti dell’accordo)

Cass. civ., Sez. I, 24 maggio 2018, n. 12965. Ha ricondotto l’accordo di ristrutturazione dei debiti agli istituti del diritto concorsuale, con le conseguenze che ne derivano sul giudizio di omologazione. Rilevanza: spiega perché l’accordo, pur nascendo da contratti, segue regole di procedura, pubblicità e controllo giudiziale.

Cass. civ., Sez. trib., ord. 29 agosto 2024, n. 23312. Ha ribadito che l’accordo di ristrutturazione, benché fondato su intese privatistiche, costituisce una procedura concorsuale e non è assimilabile a un semplice accordo tra le parti. Rilevanza: conferma recente dell’inquadramento, utile per orientare la condotta degli organi sociali.

A sostegno della mossa 3 (garanti e perimetro del piano)

Trib. Milano, Sez. II civ. e crisi d’impresa, 8 febbraio 2025. Ha ritenuto ammissibile in astratto la richiesta, in composizione negoziata, di misure cautelari a tutela del patrimonio dei garanti del debitore, subordinandola a un bilanciamento concreto con l’interesse del creditore a conservare l’effettività della garanzia. Rilevanza: apre uno spazio, stretto, per proteggere i soci fideiussori delle società immobiliari.

Trib. Brindisi, 3 marzo 2025. Ha escluso che il semplice fideiussore possa fruire delle misure protettive, salvo che sia a sua volta imprenditore. Rilevanza: impone di pianificare separatamente la posizione dei soci garanti.

A sostegno della mossa 4 (scelta del veicolo e limiti temporali)

Trib. Bologna, 19 maggio 2025. Ha dichiarato inammissibile la domanda di un’impresa che aveva già consumato, in precedenti procedure riferite alla stessa crisi, il limite di dodici mesi di misure protettive. Rilevanza: il tetto dell’art. 8 CCII si calcola sommando i periodi di tutti gli strumenti.

Trib. Milano, Sez. II civ. e crisi d’impresa, 4 luglio 2025. Ha ammesso, una volta scaduto il termine massimo di 240 giorni delle misure protettive in composizione negoziata, misure cautelari che inibiscono l’esecuzione a creditori specifici, se l’esigenza è sopravvenuta, le trattative hanno serie prospettive e i creditori non sono gravemente pregiudicati; ha invece escluso misure che rendano inefficaci retroattivamente le esecuzioni in corso. Rilevanza: possibile piano B quando la protezione generale è esaurita.

Trib. Trieste, 11 dicembre 2025. Ha negato misure cautelari richieste al termine del periodo massimo, perché di contenuto sostanzialmente identico alle misure protettive già consumate. Rilevanza: segnala il contrasto tra tribunali e sconsiglia di contare sul piano B.

A sostegno della mossa 5 (misure protettive ed esecuzioni)

Cass. civ., Sez. I, 19 agosto 2024, n. 22914. Ha affermato che il creditore fondiario può avvalersi del privilegio processuale dell’art. 41, comma 2, TUB sia nella liquidazione giudiziale sia nella liquidazione controllata; la decisione riguarda le sole procedure liquidatorie. Rilevanza: chiarisce che il vantaggio della banca fondiaria si attiva solo se la ristrutturazione fallisce.

Trib. Milano, 24 dicembre 2024. Ha letto la definizione di misure protettive modificata dal correttivo ter come idonea a comprendere anche condotte, attive od omissive, dei creditori ulteriori rispetto alle azioni esecutive. Rilevanza: amplia il perimetro della protezione utile alla società.

Trib. Nola, decreto 15 maggio 2025. Ha confermato le misure protettive in composizione negoziata valutandone attualità e proporzionalità rispetto al progetto di risanamento e al parere dell’esperto. Rilevanza: indica cosa il giudice verifica all’udienza di conferma.

Trib. Vicenza, 11 gennaio 2026. Ha ribadito che le misure protettive della composizione negoziata operano nei confronti di tutti i creditori e sono inconciliabili con la prosecuzione della procedura esecutiva. Rilevanza: argomento diretto da spendere davanti al giudice dell’esecuzione.

Cass. civ., Sez. I, 19 gennaio 2026, n. 500. Ha attribuito natura cautelare ai provvedimenti sulle misure protettive della composizione negoziata e ha dichiarato inammissibile il ricorso straordinario per cassazione contro il loro mancato riconoscimento confermato in sede di reclamo. Rilevanza: la partita sulle misure si gioca e si chiude nei gradi di merito.

Cass. civ., Sez. I, ord. 12 febbraio 2025, n. 3634. Ha escluso che la pendenza di una composizione negoziata o di misure protettive obblighi il giudice a rinviare l’udienza per la dichiarazione di fallimento. Rilevanza: le misure non bastano a neutralizzare l’iniziativa del creditore che chiede la procedura liquidatoria.

A sostegno della mossa 8 (fase esecutiva dell’accordo)

Cass. civ., Sez. I, 17 dicembre 2024, n. 32996. Ha stabilito che il fallimento dichiarato dopo l’omologazione rende irrealizzabile il piano e determina la risoluzione dei singoli accordi per impossibilità sopravvenuta, con ritorno al credito originario al netto dei pagamenti non revocabili. Rilevanza: mostra il costo di un piano omologato e poi non eseguito. Nella stessa linea si colloca la coeva Cass. civ., Sez. I, n. 32997/2024.

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Cosa può fare lo Studio Monardo

Quando una società immobiliare ha mutui in sofferenza e aste fissate, servono persone che sappiano muoversi contemporaneamente sul Codice della crisi, sul diritto bancario e sul processo esecutivo. Ecco cosa facciamo concretamente.

1. Ricostruiamo la fotografia del debito: esaminiamo contratti di mutuo, piani di ammortamento, atti di cessione del credito, visure ipotecarie e fascicoli esecutivi, e consegniamo alla società la mappa completa di creditori, garanzie e scadenze.
2. Verifichiamo i presupposti di accesso: controlliamo con i commercialisti dello staff i parametri di impresa minore, lo stato di crisi e la situazione del capitale, e predisponiamo la decisione degli amministratori richiesta dall’art. 120-bis CCII.
3. Costruiamo il piano con il team contabile: impostiamo la manovra finanziaria, il calendario delle vendite e la provvista per i creditori estranei, lavorando in coordinamento con l’attestatore indipendente.
4. Selezioniamo il veicolo e calcoliamo il budget di protezione: confrontiamo composizione negoziata, domanda con riserva e accordo diretto rispetto alla data d’asta e al limite dei dodici mesi.
5. Depositiamo le richieste di misure protettive e le portiamo nei fascicoli esecutivi: redigiamo ricorsi e istanze, seguiamo l’iscrizione nel registro delle imprese e informiamo giudice dell’esecuzione, delegato e custode.
6. Conduciamo la trattativa con banche e servicer: prepariamo il confronto tra esito d’asta e accordo, redigiamo le clausole di rinuncia agli atti esecutivi e di restrizione ipotecaria, raccogliamo le adesioni.
7. Difendiamo l’accordo in tribunale: depositiamo la domanda di omologazione, rispondiamo alle opposizioni e sosteniamo le ragioni della società all’udienza.
8. Impugniamo e resistiamo alle impugnazioni: proponiamo o contrastiamo reclami e ricorsi, fino al giudizio di cassazione.
9. Presidiamo l’esecuzione dell’accordo: monitoriamo lo scadenziario, curiamo l’estinzione delle procedure esecutive e gestiamo le eventuali modifiche del piano ai sensi dell’art. 58 CCII.
10. Valutiamo la posizione dei soci garanti: analizziamo le fideiussioni personali e, se necessario, verifichiamo la percorribilità degli strumenti del sovraindebitamento per le persone fisiche coinvolte.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Per questo tema la qualifica che pesa di più è quella di Esperto Negoziatore della crisi d’impresa: conoscere dall’interno il funzionamento della composizione negoziata, il ruolo dell’esperto, i tempi delle misure protettive e il modo in cui si arriva a un accordo sostenibile consente di preparare la società a una trattativa che i creditori e il tribunale prendono sul serio. A questa si affiancano la competenza bancaria dello staff, decisiva quando l’interlocutore è una banca fondiaria o un servicer, e la qualifica di Gestore della crisi, preziosa quando la crisi della società si trascina dietro quella personale dei soci garanti.

La strategia resta la stessa dall’analisi iniziale fino alla Cassazione: stesso difensore, stessa linea, nessuna dispersione tra la fase negoziale, l’omologazione e le eventuali impugnazioni.

Sullo stesso caso lavorano insieme avvocati e commercialisti: i primi presidiano procedure, termini e contenzioso; i secondi piano, flussi, soglie e dati contabili. Analizzeremo la tua situazione, verificheremo gli strumenti realmente disponibili e costruiremo con te la strategia più adatta, senza promesse di risultato ma con un impegno preciso sui mezzi.

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Chiusura

Un’asta fissata non è una sentenza definitiva sul destino degli immobili della tua società. L’accordo di ristrutturazione dei debiti, con le misure protettive e, quando serve, con il passaggio dalla composizione negoziata, può trasformare la vendita forzata in una soluzione negoziata. Ma il sistema premia chi si muove in ordine e in tempo, e punisce chi arriva a ridosso della data d’asta senza piano, senza attestazione e senza aver contato i mesi di protezione.

Ogni mossa fatta nei termini è un immobile che resta sul tavolo della trattativa; ogni mossa rimandata è un’opzione che passa nelle mani del delegato alla vendita.

Lo Studio Monardo segue questa materia perché riunisce le competenze che la crisi di una società immobiliare richiede tutte insieme: la conoscenza delle trattative nel Codice della crisi propria dell’Esperto Negoziatore ai sensi del D.L. 118/2021, il coordinamento di uno staff nazionale in diritto bancario per il confronto con banche e servicer, e la difesa di un avvocato cassazionista per sostenere l’accordo davanti a ogni giudice.

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