Una società immobiliare che non riesce più a pagare le rate del mutuo non affronta un solo problema, ma tre problemi collegati. La banca può pignorare gli immobili e portarli all’asta. Gli acquirenti che hanno firmato un preliminare e versato acconti rischiano di perdere casa e denaro. Gli amministratori devono decidere, in tempi brevi, se vendere, trattare o chiedere l’accesso a uno strumento di regolazione della crisi.

Il punto critico è il tempo. Ogni settimana persa dopo il pignoramento riduce le alternative disponibili: una volta disposta la vendita, alcune difese diventano inammissibili e la conversione del pignoramento non è più proponibile. Lo stesso vale per il promissario acquirente, la cui tutela dipende da trascrizioni e termini che decadono in automatico.

Questa guida risponde, con linguaggio tecnico ma accessibile, alle domande più ricorrenti su mutuo fondiario, esecuzione immobiliare e posizione degli acquirenti. Lo Studio Monardo opera su questa materia perché essa si colloca all’incrocio di tre competenze certificate dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo. La crisi della società immobiliare è crisi d’impresa: l’Avvocato è Esperto Negoziatore ai sensi del D.L. 118/2021, figura prevista proprio per la composizione negoziata. Il mutuo fondiario è materia bancaria: l’Avvocato coordina uno staff multidisciplinare nazionale in diritto bancario e tributario. L’asta genera opposizioni e impugnazioni: l’Avvocato è cassazionista e può seguire il contenzioso fino all’ultimo grado.

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Inquadramento normativo: debito della società, garanzia ipotecaria e vendita forzata

Sul piano normativo il punto di partenza è l’art. 2740 c.c.: il debitore risponde dell’adempimento con tutti i suoi beni presenti e futuri. Per una società di capitali ciò significa che il patrimonio sociale, e in particolare gli immobili in magazzino o a reddito, costituisce la garanzia generica di tutti i creditori. I soci di una S.r.l. o di una S.p.A. non rispondono personalmente, salvo che abbiano prestato fideiussioni o concesso ipoteche su beni propri.

Il mutuo concesso a una società immobiliare è quasi sempre un mutuo fondiario ai sensi degli artt. 38 e seguenti del D.Lgs. 385/1993 (TUB). Il mutuo fondiario è un finanziamento a medio-lungo termine garantito da ipoteca di primo grado su immobili, entro limiti di finanziabilità fissati dalla Banca d’Italia, al quale la legge attribuisce vantaggi processuali specifici a favore della banca. La disciplina prevede tre vantaggi principali:

• la banca può avviare l’esecuzione senza notificare preventivamente il titolo esecutivo (art. 41, comma 1, TUB);
• può iniziare o proseguire l’esecuzione anche dopo l’apertura della liquidazione giudiziale del debitore (art. 41, comma 2, TUB);
• può ottenere dal giudice il versamento diretto del prezzo di aggiudicazione, nei limiti del proprio credito (art. 41, comma 4, TUB).

Il presupposto della risoluzione è fissato dall’art. 40 TUB: la banca può invocare l’inadempimento come causa di risoluzione quando il ritardato pagamento si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive. Costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata.

L’ipoteca, disciplinata dagli artt. 2808 e seguenti c.c., attribuisce al creditore il diritto di espropriare il bene anche nei confronti del terzo acquirente (diritto di sequela) e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato. Per questo la vendita di un immobile ipotecato non libera il bene: chi compra un appartamento gravato da ipoteca, senza ottenere la cancellazione o il frazionamento, può subire l’espropriazione contro il terzo proprietario prevista dagli artt. 602-604 c.p.c.

La ratio complessiva è la tutela della circolazione del credito immobiliare. Il legislatore favorisce la banca fondiaria perché il finanziamento dell’edilizia dipende dalla rapidità con cui la garanzia può essere realizzata. In senso opposto, per bilanciare questa forza, il codice civile e il D.Lgs. 122/2005 proteggono il promissario acquirente, soprattutto quando si tratta di abitazione principale o di immobile da costruire.

Va precisato che l’esecuzione individuale e la procedura concorsuale sono istituti distinti. L’espropriazione immobiliare (artt. 555 e seguenti c.p.c.) è promossa da un singolo creditore sul singolo bene. La liquidazione giudiziale (artt. 121 e seguenti del D.Lgs. 14/2019, Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, CCII) coinvolge l’intero patrimonio e tutti i creditori, e comporta il divieto di azioni esecutive individuali (art. 150 CCII). Un esempio concreto chiarisce la differenza. Se la banca pignora un solo capannone della società e gli altri creditori restano inerti, si ha un’esecuzione individuale. Se la società è insolvente e un creditore chiede l’apertura della liquidazione giudiziale, tutti gli immobili passano nella disponibilità del curatore. Con una sola eccezione rilevante: il creditore fondiario, che in base all’art. 41 TUB può proseguire la propria esecuzione.

La composizione negoziata della crisi (artt. 12-25-undecies CCII, derivata dal D.L. 118/2021) è ancora diversa. Non è una procedura concorsuale in senso stretto, ma un percorso stragiudiziale assistito da un esperto indipendente, durante il quale l’impresa può chiedere misure protettive che impediscono ai creditori di iniziare o proseguire azioni esecutive.

Requisiti e termini: le scadenze che decidono l’esito

In termini operativi, le scadenze da presidiare riguardano tre soggetti: la società debitrice, il creditore procedente e l’acquirente.

Per la società debitrice. Il primo atto rilevante è il precetto, quando la banca non si avvale dell’esenzione dell’art. 41 TUB. Il precetto intima il pagamento entro un termine non inferiore a dieci giorni (art. 480 c.p.c.) e perde efficacia se l’esecuzione non inizia entro novanta giorni dalla notifica (art. 481 c.p.c.). Il pignoramento immobiliare si esegue con atto notificato e trascritto (art. 555 c.p.c.). Il creditore deve chiedere la vendita entro quarantacinque giorni dal pignoramento, a pena di inefficacia (art. 497 c.p.c.), e depositare la documentazione ipocatastale nei termini dell’art. 567 c.p.c.

La conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.) va chiesta prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione. Con l’istanza la società deposita una somma non inferiore a un sesto dei crediti del procedente e degli intervenuti. Il giudice può concedere una rateizzazione mensile fino a quarantotto mesi. Il mancato pagamento di una rata oltre trenta giorni determina la decadenza e la vendita riprende.

La vendita diretta introdotta dalla riforma Cartabia (art. 568-bis c.p.c.) consente al debitore di chiedere, non oltre dieci giorni prima dell’udienza per l’autorizzazione alla vendita (art. 569 c.p.c.), di vendere l’immobile a un prezzo non inferiore al valore di stima, depositando un’offerta con cauzione non inferiore a un decimo del prezzo offerto.

Le opposizioni seguono regole distinte. L’opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.) va proposta entro venti giorni dal compimento o dalla conoscenza dell’atto. L’opposizione all’esecuzione (art. 615 c.p.c.) non ha un termine fisso, ma è inammissibile se proposta dopo che è stata disposta la vendita, salvo fatti sopravvenuti o impossibilità non imputabile di proporla prima.

Per il promissario acquirente. La trascrizione del preliminare (art. 2645-bis c.c.) produce effetti prenotativi solo se entro un anno dalla data convenuta per il definitivo, e comunque entro tre anni dalla trascrizione, viene trascritto il definitivo o la domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.). Il privilegio dell’art. 2775-bis c.c. esiste solo se, quando si verifica l’evento rilevante (risoluzione, domanda giudiziale, pignoramento, intervento), gli effetti della trascrizione non sono ancora cessati.

Per l’aggiudicatario. Il saldo prezzo va versato nel termine fissato dall’ordinanza di vendita, di regola non superiore a centoventi giorni. Se il creditore è fondiario, l’aggiudicatario può subentrare nel mutuo pagando entro quindici giorni dall’aggiudicazione le rate scadute, gli accessori e le spese (art. 41, comma 5, TUB).

La sospensione feriale dei termini processuali opera dal 1 al 31 agosto. Va precisato che non vale per le procedure regolate dal CCII, per espressa previsione dell’art. 9 CCII, e che per alcuni procedimenti di opposizione in materia esecutiva l’applicabilità è discussa. La prassi prudente è calcolare i termini delle opposizioni come se la sospensione non operasse.

Il termine più critico, per la società, è quello della conversione: dopo l’ordinanza di vendita l’unica strada per salvare l’immobile passa dal pagamento integrale o dall’accordo con tutti i creditori.

Procedura passo-passo: dall’inadempimento al decreto di trasferimento

La disciplina prevede una sequenza precisa. La si riporta con indicazione del soggetto che agisce, dell’organo competente e dell’atto.

1. Decadenza dal beneficio del termine e risoluzione. La banca comunica la risoluzione del mutuo ai sensi dell’art. 40 TUB o del contratto. Da quel momento chiede l’intero debito residuo, non più le sole rate. Va verificato che il numero di ritardi rientri effettivamente nella soglia di legge e che il conteggio distingua tra ritardi ed effettivi mancati pagamenti.

2. Precetto e pignoramento. Il pignoramento è eseguito dall’ufficiale giudiziario su richiesta del creditore e trascritto presso la Conservatoria. Il giudice competente è il tribunale del luogo in cui si trova l’immobile (art. 21 c.p.c.). Se la società possiede immobili in circondari diversi, possono pendere esecuzioni distinte davanti a tribunali diversi.

3. Istanza di vendita e documentazione. Il creditore deposita l’istanza e la certificazione ipocatastale ventennale o la relazione notarile sostitutiva. Una documentazione incompleta, per esempio priva della continuità delle trascrizioni nel ventennio, può determinare la chiusura anticipata della procedura: è un profilo da verificare subito.

4. Nomina di esperto e custode. Il giudice dell’esecuzione nomina l’esperto stimatore e, di norma, il custode giudiziario, che sostituisce la società nella gestione dell’immobile. Se l’immobile è locato, il custode riscuote i canoni. Nel caso di credito fondiario, le rendite possono essere versate alla banca (art. 41, comma 4, TUB). I contratti di locazione con data certa anteriore al pignoramento sono opponibili alla procedura. Quelli successivi non lo sono.

5. Udienza ex art. 569 c.p.c. Il giudice sente le parti, esamina le opposizioni, decide sulle istanze e dispone la vendita, delegandola di regola a un professionista. È l’ultimo momento utile per molte iniziative della società: conversione, vendita diretta, opposizione all’esecuzione.

6. Esperimenti di vendita. Le vendite si svolgono in forma telematica. Il prezzo base è quello di stima. È ammessa un’offerta minima inferiore fino a un quarto del prezzo base. Se l’asta va deserta, il prezzo viene ribassato nei successivi tentativi.

7. Aggiudicazione e saldo prezzo. L’aggiudicatario versa il saldo nel termine fissato. Se non paga, perde la cauzione e l’aggiudicazione viene revocata (art. 587 c.p.c.).

8. Decreto di trasferimento. Il giudice emette il decreto (art. 586 c.p.c.), che trasferisce la proprietà e ordina la cancellazione di pignoramenti e ipoteche. L’aggiudicatario acquista il bene libero dalle iscrizioni, mentre i creditori si soddisfano sul prezzo. La tutela dell’acquisto è rafforzata dall’art. 2929 c.c.: le nullità degli atti esecutivi anteriori alla vendita non sono opponibili all’acquirente, salvo collusione con il creditore procedente.

9. Distribuzione del ricavato. Il professionista delegato predispone il progetto di distribuzione secondo l’ordine delle prelazioni. Le spese della procedura sono pagate in prededuzione. Seguono i crediti privilegiati e ipotecari nell’ordine di grado, poi i chirografari. Le contestazioni sul progetto si propongono in udienza e sono decise con il procedimento dell’art. 512 c.p.c.

Il contenuto necessario dell’atto introduttivo dell’opposizione cambia secondo il vizio. Nell’opposizione all’esecuzione si contesta il diritto di procedere: per esempio l’inesistenza del titolo, l’estinzione del credito, l’impignorabilità. Nell’opposizione agli atti si contesta la regolarità formale di un atto: per esempio un vizio di notifica o un’irregolarità dell’ordinanza di vendita. Il ricorso si deposita al giudice dell’esecuzione, che fissa l’udienza e decide sulla sospensione. Segue il giudizio di merito, da introdurre nel termine assegnato.

L’errore più frequente è confondere i due rimedi: un vizio formale fatto valere come opposizione all’esecuzione, o viceversa, rischia la dichiarazione di inammissibilità. Un secondo errore ricorrente riguarda la società che, dopo il pignoramento, vende l’immobile a un terzo per ricavare liquidità. L’art. 2913 c.c. rende inefficaci verso il creditore pignorante e gli intervenuti gli atti di alienazione successivi al pignoramento. L’acquirente paga, ma l’immobile resta nella procedura.

Verifiche sul campo: due esempi di calcolo e applicazione

Le due simulazioni che seguono sono esercizi dimostrativi, con dati ipotetici, costruiti per mostrare come le regole si applicano. Non descrivono casi reali.

Esempio di calcolo 1 — Conversione del pignoramento o vendita diretta.

Ipotesi. Una S.r.l. immobiliare ha un mutuo fondiario risolto con debito residuo di 612.740 €. La banca pignora un immobile commerciale con atto notificato il 14 gennaio 2026 e trascritto il 21 gennaio 2026. Interviene un fornitore munito di decreto ingiuntivo esecutivo per 38.915 €. La stima dell’esperto è di 874.300 €. L’udienza ex art. 569 c.p.c. è fissata per il 9 giugno 2026.

Sviluppo. L’istanza di vendita doveva essere depositata entro 45 giorni dal pignoramento: la scadenza cade il 28 febbraio 2026. Se il deposito è tardivo, il pignoramento perde efficacia e la questione va sollevata. Se l’istanza è tempestiva, la società ha due strade.

Prima strada, la conversione. I crediti da considerare ammontano a 612.740 + 38.915 = 651.655 €. Il deposito minimo è di un sesto: 108.609,17 €. Il residuo di 543.045,83 €, oltre interessi e spese, può essere rateizzato fino a 48 mesi, con rate mensili di circa 11.313,46 € in quota capitale. L’istanza va depositata prima che il giudice disponga la vendita, quindi al più tardi entro l’udienza del 9 giugno.

Seconda strada, la vendita diretta. La società individua un acquirente disposto a pagare almeno 874.300 €. L’istanza va depositata entro il 30 maggio 2026, dieci giorni prima dell’udienza, con offerta e cauzione di almeno 87.430 €.

Esito. Con la vendita diretta, il ricavato di 874.300 € copre integralmente i crediti azionati. Resta un margine di 222.645 €, al lordo delle spese di procedura, che torna alla società o serve a pagare altri creditori. Con la conversione la società conserva l’immobile, ma deve sostenere un impegno mensile compatibile con i flussi di cassa, pena la decadenza.

Esempio di applicazione 2 — Promissario acquirente e ipoteca anteriore.

Ipotesi. Un privato firma un preliminare con la società costruttrice per un appartamento, lo trascrive il 10 marzo 2024 e versa acconti per 96.480 €. Il definitivo è previsto per il 30 giugno 2025 e non viene stipulato. Sull’intero edificio grava un’ipoteca fondiaria iscritta nel 2021. La quota di credito riferita a quell’appartamento, dopo il frazionamento, è di 188.900 €. La banca pignora con trascrizione del 5 settembre 2025. L’appartamento viene aggiudicato per 214.370 €. Le spese di procedura in prededuzione sono 11.260 €.

Sviluppo. Gli effetti della trascrizione del preliminare cessano alla prima delle due scadenze: un anno dalla data del definitivo, cioè il 30 giugno 2026, o tre anni dalla trascrizione, cioè il 10 marzo 2027. La scadenza rilevante è il 30 giugno 2026. Al momento del pignoramento, il 5 settembre 2025, gli effetti erano ancora in corso. Il credito restitutorio del promissario gode dunque del privilegio speciale dell’art. 2775-bis c.c. Tale privilegio, però, cede rispetto all’ipoteca iscritta prima della trascrizione del preliminare.

Esito. Dal prezzo di 214.370 € si detraggono le spese di 11.260 € e restano 203.110 €. La banca fondiaria viene soddisfatta per 188.900 €. Al promissario spettano 14.210 € in via privilegiata. Il residuo di 82.270 € diventa credito chirografario, da far valere sugli altri beni della società. Se la stessa ipoteca fosse stata iscritta dopo la trascrizione del preliminare, il quadro cambierebbe: la trascrizione tempestiva del definitivo o della domanda ex art. 2932 c.c. avrebbe prevalso sulla successiva iscrizione (art. 2645-bis, comma 2, c.c.).

Casi particolari: quando la regola generale non basta

La società entra in liquidazione giudiziale mentre l’asta è in corso. In linea generale l’art. 150 CCII vieta le azioni esecutive individuali. Il creditore fondiario, però, conserva il privilegio processuale dell’art. 41, comma 2, TUB e può proseguire. La Cassazione, con la sentenza n. 22914/2024 resa su rinvio pregiudiziale, ha chiarito che tale privilegio opera sia nella liquidazione giudiziale sia nella liquidazione controllata. Ha così superato l’orientamento di alcuni tribunali di merito che lo negavano. Va precisato che il ricavato assegnato alla banca resta subordinato all’accertamento del credito in sede concorsuale.

Il promissario acquirente ha già trascritto la domanda di esecuzione in forma specifica. Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 18131 del 16 settembre 2015, hanno stabilito che il curatore non può sciogliersi dal preliminare se la domanda ex art. 2932 c.c. è stata trascritta prima dell’apertura della procedura e viene poi accolta. È una tutela forte, che però presuppone un’iniziativa giudiziale tempestiva del promissario.

Il preliminare riguarda l’abitazione principale dell’acquirente. L’art. 173 CCII, modificato dal correttivo D.Lgs. 136/2024, sottrae al potere di scioglimento del curatore i preliminari trascritti aventi ad oggetto l’immobile destinato ad abitazione principale dell’acquirente o di suoi stretti familiari, oppure la sede principale della sua attività d’impresa. Resta però aperta la questione delle ipoteche. Con la sentenza n. 7337 del 19 marzo 2024 le Sezioni Unite, pronunciandosi sulla disciplina fallimentare, hanno escluso che il subentro obbligatorio del curatore comporti di per sé la cancellazione delle ipoteche anteriori al di fuori di una procedura competitiva.

L’immobile è ancora da costruire. Il D.Lgs. 122/2005 impone al costruttore di consegnare una fideiussione a garanzia delle somme ricevute prima del trasferimento. In mancanza, il contratto è affetto da nullità relativa, che solo l’acquirente può far valere. La funzione della garanzia è proteggere l’acquirente dall’insolvenza del costruttore. Per questo la giurisprudenza verifica, caso per caso, se l’azione di nullità proposta a lavori ultimati sia coerente con tale scopo.

La società ha venduto un immobile prima del pignoramento a un soggetto collegato. Il creditore può agire con l’azione revocatoria ordinaria (art. 2901 c.c.). Con l’ordinanza n. 10298/2025 la Cassazione ha ritenuto pregiudizievole la vendita di un immobile ipotecato anche in presenza di accollo del mutuo, perché modifica in peggio la composizione del patrimonio del debitore. Ha inoltre ammesso la prova per presunzioni della consapevolezza del terzo acquirente, desunta dai legami personali con il venditore.

La società chiede la composizione negoziata per fermare le aste. Le misure protettive dell’art. 18 CCII sospendono le esecuzioni, ma presuppongono una prospettiva concreta di risanamento. Il Tribunale di Milano, con provvedimento del 14 dicembre 2025, ha negato l’accesso e le misure a un’impresa il cui progetto aveva finalità soltanto liquidatoria e mirava a neutralizzare esecuzioni già avviate.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021 e cassazionista, segue queste situazioni sia sul piano della regolazione della crisi sia su quello del contenzioso esecutivo.

Domande frequenti su mutuo, asta e acquirenti

La banca può pignorare gli immobili della società senza notificare prima il contratto di mutuo? Sì, se si tratta di mutuo fondiario. L’art. 41, comma 1, TUB esonera la banca dall’obbligo di notificare il titolo contrattuale prima del precetto. Resta invece necessario il precetto, salvo che la banca proceda direttamente nei casi consentiti. L’esonero non impedisce di contestare il titolo. Si può verificare, per esempio, se il contratto rispetta i requisiti del credito fondiario o se il credito richiesto è corretto. Tali contestazioni vanno però proposte con l’opposizione all’esecuzione e prima che sia disposta la vendita.

I soci rispondono dei debiti della società immobiliare? In una società di capitali, no, in via di principio. Il patrimonio personale dei soci resta separato. Nella pratica, però, le banche chiedono quasi sempre fideiussioni personali agli amministratori o ai soci, oppure ipoteche su immobili di loro proprietà. In questi casi il socio risponde come garante e la banca può agire contro di lui, anche con l’espropriazione contro il terzo datore di ipoteca prevista dagli artt. 602-604 c.p.c. Occorre quindi esaminare, contratto per contratto, quali garanzie sono state rilasciate e con quali limiti.

Ho firmato un preliminare con una società che ora ha l’appartamento pignorato: cosa rischio? Tutto dipende dalla trascrizione. Se il preliminare non è stato trascritto, il promissario acquirente è un creditore chirografario: recupera gli acconti solo se, dopo i creditori privilegiati e ipotecari, resta qualcosa. Se il preliminare è stato trascritto e gli effetti non sono cessati, il credito restitutorio gode di privilegio speciale sull’immobile. Tale privilegio però cede alle ipoteche iscritte prima della trascrizione. Se il preliminare è stato trascritto prima dell’iscrizione dell’ipoteca, il definitivo o la sentenza ex art. 2932 c.c. trascritti tempestivamente prevalgono sulla garanzia successiva.

Posso comprare direttamente dalla società un immobile già pignorato, per evitare l’asta? Non con un normale rogito. La vendita successiva al pignoramento è inefficace verso i creditori procedenti e intervenuti (art. 2913 c.c.). La strada corretta è la vendita diretta dell’art. 568-bis c.p.c., su istanza della società, a un prezzo non inferiore alla stima e con controllo del giudice. In alternativa, si può raggiungere un accordo con tutti i creditori che porti alla rinuncia agli atti e all’estinzione della procedura prima del trasferimento.

Chi compra all’asta subentra nel mutuo della società? Solo se lo sceglie. Nel credito fondiario l’aggiudicatario può subentrare nel contratto di finanziamento assumendone gli obblighi. Entro quindici giorni dall’aggiudicazione deve pagare alla banca le rate scadute, gli accessori e le spese. Se non si avvale di questa facoltà, versa direttamente alla banca la parte del prezzo corrispondente al credito fondiario, nel termine fissato per il saldo. In ogni caso il decreto di trasferimento ordina la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti.

L’aggiudicatario rischia di perdere l’immobile se la società vince un’opposizione dopo l’asta? In linea generale no. L’art. 2929 c.c. rende inopponibili all’acquirente le nullità degli atti esecutivi anteriori alla vendita, salvo il caso di collusione con il creditore procedente. La società che ottiene ragione dopo la vendita può rivolgersi ai creditori per la restituzione del ricavato o per il risarcimento, ma non recupera l’immobile. Diverso è il caso in cui il vizio riguardi la vendita stessa. Si pensi a un bene trasferito diverso da quello pignorato: il rimedio è l’opposizione agli atti esecutivi nei termini di legge.

La composizione negoziata blocca le aste già fissate? Può bloccarle, se il tribunale conferma le misure protettive. L’imprenditore le chiede con l’istanza di nomina dell’esperto o successivamente. Dalla pubblicazione dell’istanza nel registro delle imprese i creditori non possono iniziare o proseguire azioni esecutive sui beni dell’impresa. Il tribunale deve poi confermarle, per una durata da 30 a 120 giorni, prorogabile entro un limite complessivo di 240 giorni. Le misure non impediscono ai creditori di ottenere un titolo esecutivo. Il tribunale le revoca se le trattative non hanno prospettive di risanamento.

Una società immobiliare piccola può accedere alla liquidazione controllata invece che alla liquidazione giudiziale? Sì, se rientra nella nozione di impresa minore dell’art. 2 CCII, cioè se non supera nessuna delle soglie di attivo, ricavi e debiti previste dalla norma. La liquidazione controllata (artt. 268 e seguenti CCII) si svolge con l’ausilio di un Organismo di Composizione della Crisi. Anche in questo caso, secondo la Cassazione, il creditore fondiario può proseguire l’esecuzione già pendente, nei limiti dell’art. 41 TUB.

Caso limite: la società ha stipulato un nuovo mutuo fondiario per ripianare vecchi debiti con la stessa banca. È valido? Secondo l’ordinanza n. 28352/2025 della Cassazione, un mutuo fondiario destinato a estinguere esposizioni pregresse non è per ciò solo nullo o simulato. L’operazione resta però esposta alla revocatoria, se ne ricorrono i presupposti. La valutazione riguarda quindi l’effetto dell’operazione sugli altri creditori, più che la validità del contratto in sé.

Il promissario acquirente può intervenire nell’esecuzione promossa dalla banca? Sì, se il suo credito è assistito da un diritto di prelazione risultante dai pubblici registri. L’art. 499 c.p.c. ammette l’intervento dei creditori privilegiati o ipotecari anche senza titolo esecutivo. Il privilegio dell’art. 2775-bis c.c. nasce dalla trascrizione del preliminare, quindi risulta dai registri. L’intervento va depositato prima dell’udienza in cui è disposta la vendita per non subire limitazioni nel riparto. Il promissario che non interviene rischia che il ricavato venga distribuito senza tenere conto del suo credito.

La società può partecipare all’asta del proprio immobile per ricomprarlo a prezzo ribassato? No. L’art. 579 c.p.c. esclude il debitore dal novero degli offerenti. L’esclusione vale anche per offerte presentate tramite interposta persona. Se l’obiettivo è conservare l’immobile, gli strumenti corretti sono la conversione del pignoramento, l’accordo con i creditori o un piano di regolazione della crisi che preveda la continuità.

L’immobile è locato: l’aggiudicatario può liberarlo? Dipende dalla data del contratto. La locazione con data certa anteriore al pignoramento è opponibile all’aggiudicatario, nei limiti di durata previsti dalla legge. Non lo è se il canone è inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni (art. 2923, comma 3, c.c.). La locazione successiva al pignoramento non è opponibile. In quest’ultimo caso il custode procede alla liberazione secondo le istruzioni del giudice.

Chi compra all’asta paga le spese condominiali non versate dalla società? L’art. 63 disp. att. c.c. obbliga chi subentra nei diritti di un condomino al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente, in solido con il precedente proprietario. La regola si applica anche all’aggiudicatario. Prima di offrire conviene quindi acquisire dall’amministratore il prospetto dei debiti arretrati, che di norma è riportato anche nella perizia.

L’immobile acquistato all’asta presenta abusi edilizi: si può sanare? L’art. 46, comma 5, del D.P.R. 380/2001 consente all’aggiudicatario di presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto di trasferimento, se le opere rientrano nelle condizioni di sanabilità. La perizia di stima deve segnalare le difformità e i relativi costi. Una difformità non segnalata può giustificare un’opposizione agli atti esecutivi, da proporre nei venti giorni dalla scoperta.

Cosa succede se le aste vanno deserte più volte? Il prezzo base viene ridotto a ogni tentativo, secondo le indicazioni del giudice. Quando la vendita non consente un ragionevole soddisfacimento dei creditori, anche tenuto conto dei costi, il giudice può chiudere anticipatamente la procedura per infruttuosità (art. 164-bis disp. att. c.p.c.). La chiusura non estingue il debito. Il creditore conserva il credito e può agire in altro modo, mentre l’ipoteca resta iscritta.

La tabella seguente riassume gli strumenti a disposizione della società debitrice, con il momento entro cui vanno attivati.

Il quadro giurisprudenziale di riferimento

Di seguito la raccolta ragionata dei provvedimenti richiamati, con il principio riformulato e la rilevanza per il tema. Gli estremi sono riportati come risultano dalle fonti consultate. Dove è indicato il solo numero e anno, la data di deposito va controllata sul testo integrale prima di citarla in atti.

1. Cass. civ., Sez. Unite, sentenza n. 21045 del 1° ottobre 2009. Principio: il privilegio del promissario acquirente per il preliminare trascritto non segue la regola generale di prevalenza del privilegio sull’ipoteca. Resta quindi collocato dopo l’ipoteca iscritta dalla banca prima della trascrizione del preliminare. Rilevanza: è la pronuncia che governa il riparto nell’asta di immobili costruiti con mutuo fondiario e venduti “sulla carta”.

2. Cass. civ., Sez. Unite, sentenza n. 18131 del 16 settembre 2015. Principio: se il promissario acquirente ha trascritto la domanda ex art. 2932 c.c. prima del fallimento, poi accolta, il curatore non può opporgli lo scioglimento del preliminare. Rilevanza: individua lo strumento con cui l’acquirente mette in sicurezza il proprio diritto al trasferimento prima dell’insolvenza della società.

3. Cass. civ., Sez. Unite, sentenza n. 7337 del 19 marzo 2024. Principio: nel regime fallimentare, il subentro del curatore nel preliminare trascritto relativo all’abitazione dell’acquirente non determina automaticamente la cancellazione delle ipoteche preesistenti. La purgazione resta legata alle vendite competitive. Rilevanza: chiarisce che la tutela della casa di abitazione non altera il grado delle ipoteche già iscritte. L’acquirente deve quindi verificare lo stato delle garanzie sul bene.

4. Cass. civ., n. 20194/2023. Principio: in sede di accertamento del passivo, il privilegio dell’art. 2775-bis c.c. presuppone la trascrizione del preliminare ai sensi dell’art. 2645-bis c.c. Non è sufficiente la trascrizione di un vincolo di destinazione ex art. 2645-ter c.c. Rilevanza: conferma che la forma della pubblicità è costitutiva del privilegio e non ammette equivalenti.

5. Cass. civ., n. 22914/2024, resa su rinvio pregiudiziale ex art. 363-bis c.p.c. Principio: il creditore fondiario conserva il privilegio processuale dell’art. 41, comma 2, TUB sia nella liquidazione giudiziale sia nella liquidazione controllata. Può quindi proseguire l’esecuzione pendente. Rilevanza: decisiva per la società immobiliare che valuta l’accesso a una procedura concorsuale sperando di fermare le aste della banca fondiaria.

6. Cass. civ., Sez. III, ordinanza n. 10298/2025. Principio: la vendita di un immobile ipotecato arreca pregiudizio al creditore anche se l’acquirente si accolla il mutuo, perché peggiora qualitativamente la garanzia. La consapevolezza del terzo può essere provata per presunzioni, anche in base ai rapporti personali con il venditore. Rilevanza: riguarda le cessioni “di salvataggio” tra società collegate o verso familiari degli amministratori.

7. Cass. civ., ordinanza n. 7201/2024. Principio: quando la vendita si inserisce in un’operazione complessiva e trasparente di risanamento e ricapitalizzazione dell’impresa venditrice, il giudice può escludere sia il pregiudizio per i creditori sia la consapevolezza dell’acquirente. Rilevanza: indica le condizioni in cui una dismissione immobiliare programmata resiste alla revocatoria.

8. Cass. civ., Sez. II, ordinanza n. 3512/2025. Principio: per gli atti dispositivi successivi al sorgere del credito basta la consapevolezza del pregiudizio in capo al debitore e al terzo, senza intento di nuocere. Tale consapevolezza è provabile con presunzioni gravi, precise e concordanti. Rilevanza: definisce la soglia di prova che il creditore deve raggiungere contro l’acquirente dell’immobile sociale.

9. Cass. civ., Sez. III, ordinanza n. 4551/2026. Principio: per gli atti anteriori al sorgere del credito occorre la dolosa preordinazione del debitore e, per il terzo, la conoscenza di tale preordinazione. Rilevanza: interessa le vendite concluse prima dell’erogazione di nuovi finanziamenti o prima di contenziosi con fornitori e appaltatori.

10. Cass. civ., n. 9369/2024. Principio: il terzo acquirente del bene ipotecato, con titolo trascritto prima della domanda di condanna del debitore e rimasto estraneo a quel giudizio, può opporre al creditore tutte le eccezioni ex art. 2859 c.c., anche quelle precluse al debitore dal giudicato. Rilevanza: tutela chi ha acquistato dalla società un immobile ancora ipotecato e subisce l’espropriazione come terzo proprietario.

11. Cass. civ., ordinanza n. 28352/2025. Principio: il mutuo fondiario concluso per ripianare esposizioni pregresse del mutuatario, poi fallito, non è per ciò solo nullo o simulato, ma resta revocabile. Rilevanza: orienta la valutazione delle ristrutturazioni bancarie concluse a ridosso della crisi.

12. Cass. civ., n. 3462/2024. Principio: in sede di opposizione allo stato passivo la Corte ha esaminato l’efficacia delle garanzie acquisite dalla banca erogatrice di un mutuo fondiario e la revocabilità degli atti dispositivi di cui essa ha beneficiato. Rilevanza: conferma che le garanzie della banca fondiaria vanno verificate anche in sede concorsuale, non solo nell’esecuzione individuale.

13. Cass. civ., Sez. I, sentenza n. 241 del 5 gennaio 2026. Principio: il procedimento di conferma delle misure protettive nella composizione negoziata è autonomo rispetto a quello per l’apertura della liquidazione giudiziale. I relativi provvedimenti sono reclamabili secondo le regole cautelari. Rilevanza: struttura il percorso processuale della società che chiede protezione mentre pendono istanze dei creditori.

14. Cass. civ., Sez. I, n. 500 del 19 gennaio 2026. Principio: le misure protettive hanno natura cautelare. Contro il diniego confermato in sede di reclamo non è ammesso il ricorso straordinario per cassazione. Rilevanza: rende decisiva la qualità dell’istanza iniziale e del reclamo, perché non esiste un ulteriore grado di controllo.

15. Trib. Milano, Sez. II civ. e crisi d’impresa, provvedimento del 14 dicembre 2025. Principio: sono inammissibili l’accesso alla composizione negoziata e le misure protettive quando manca una ragionevole prospettiva di risanamento e lo scopo è solo liquidare i beni, neutralizzando esecuzioni già avviate. Rilevanza: segnala il rischio di un uso “difensivo” dello strumento da parte delle società immobiliari prive di un piano industriale.

16. Trib. Pavia, Sez. III civ., provvedimento del 29 maggio 2025. Principio: le misure protettive inibiscono le azioni esecutive e cautelari, ma non impediscono ai creditori di agire per ottenere un titolo esecutivo. Rilevanza: chiarisce che durante le trattative il contenzioso di cognizione prosegue e va comunque gestito.

Cosa può fare lo Studio Monardo per la società immobiliare e per gli acquirenti

Lo Studio opera con un metodo che unisce analisi documentale, strategia processuale e gestione della crisi. Gli strumenti concreti sono i seguenti.

1. Esaminiamo il contratto di mutuo e il piano di ammortamento, con lo staff bancario, per verificare i requisiti del credito fondiario, il rispetto dei limiti di finanziabilità e la correttezza degli importi richiesti.

2. Controlliamo la legittimità della risoluzione, contando rata per rata ritardi e mancati pagamenti rispetto alla soglia dell’art. 40 TUB.

3. Verifichiamo gli atti dell’esecuzione: precetto, pignoramento, trascrizione, termine dell’istanza di vendita, completezza della documentazione ipocatastale. Individuiamo i vizi deducibili e il rimedio corretto.

4. Predisponiamo le opposizioni all’esecuzione e agli atti esecutivi nei termini di legge, con le istanze di sospensione.

5. Costruiamo l’istanza di conversione o di vendita diretta, calcolando la somma da depositare e verificando la sostenibilità del piano di rate con i commercialisti dello staff.

6. Analizziamo la posizione dei promissari acquirenti: trascrizioni, scadenze degli effetti prenotativi, fideiussioni ex D.Lgs. 122/2005. Predisponiamo le domande ex art. 2932 c.c., gli interventi nell’esecuzione e le insinuazioni al passivo con il privilegio corretto.

7. Contestiamo il progetto di distribuzione quando non rispetta l’ordine delle prelazioni o include crediti non accertati.

8. Valutiamo l’accesso alla composizione negoziata e agli strumenti di regolazione della crisi del CCII, predisponendo il piano di risanamento, l’istanza e la richiesta di misure protettive.

9. Difendiamo la società o l’acquirente nelle azioni revocatorie, ricostruendo la causa economica dell’operazione e la sua coerenza con un progetto di risanamento.

10. Seguiamo il contenzioso in ogni grado, fino al giudizio di legittimità.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Per questo tema pesano in modo particolare due abilitazioni. La qualifica di Esperto Negoziatore consente di impostare la trattativa con banche e acquirenti secondo le regole della composizione negoziata, conoscendo dall’interno i criteri con cui l’esperto valuta la perseguibilità del risanamento. La qualifica di cassazionista permette di mantenere la stessa linea difensiva dall’opposizione davanti al giudice dell’esecuzione fino al ricorso in Cassazione, senza cambi di difensore e senza dispersione della strategia. Nelle società di minori dimensioni, la qualifica di fiduciario OCC rileva anche per la liquidazione controllata.

Lo staff multidisciplinare lavora sullo stesso fascicolo: gli avvocati curano il profilo processuale, i commercialisti analizzano bilanci, flussi di cassa e sostenibilità dei piani. Il risultato è una strategia unica, non una somma di pareri separati.

In sintesi

Una società immobiliare indebitata ha margini di manovra reali, ma concentrati nella fase che precede l’ordinanza di vendita. Conversione, vendita diretta, opposizioni e composizione negoziata richiedono atti tempestivi e numeri verificati. Il promissario acquirente è tutelato solo se ha trascritto e ha rispettato i termini di efficacia della trascrizione. L’aggiudicatario acquista con una stabilità elevata, ma deve conoscere le regole del subentro nel mutuo fondiario.

Lo Studio Monardo affronta queste vicende perché riuniscono le competenze certificate dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo. La crisi della società rientra nell’ambito dell’Esperto Negoziatore ai sensi del D.L. 118/2021. Il mutuo fondiario rientra nell’area bancaria coordinata dallo staff multidisciplinare nazionale. Le opposizioni rientrano nel contenzioso che il cassazionista può seguire fino all’ultimo grado.

📩 Prima che il giudice disponga la vendita, raccontaci la situazione della società o del tuo preliminare: trovi tutti i contatti dello studio in fondo all’articolo.