Il bivio: cancellare il vincolo o cancellare il debito?

“Ho l’ipoteca dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione sulla casa: se presento un piano del consumatore, l’ipoteca viene cancellata?” È la domanda che arriva quasi sempre nella stessa forma, e quasi sempre nasce da una confusione comprensibile fra due piani che il diritto tiene invece rigorosamente separati: l’esistenza del debito e l’esistenza della garanzia che lo assiste. Non esiste una risposta valida per tutti, ed è proprio questo il punto: la cancellazione dell’ipoteca esattoriale non discende automaticamente dall’omologazione di un piano, così come non discende automaticamente dal fatto che il debito sia diventato insostenibile. Discende, invece, dalla strada che si sceglie di percorrere e da come quella strada viene costruita fin dal primo atto.

Questo tema si colloca esattamente nel punto di intersezione fra due materie che raramente vengono trattate insieme: la riscossione esattoriale, cioè il diritto tributario applicato agli atti dell’Agente della riscossione, e il sovraindebitamento, cioè il sistema di procedure che il Codice della crisi riserva alle persone fisiche. Lo Studio Monardo lavora esattamente su questa intersezione: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento ai sensi della L. 3/2012, iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, e professionista fiduciario di un OCC, il che significa conoscere dall’interno il modo in cui un piano viene istruito, attestato e portato all’omologazione; ed è al tempo stesso coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario, cioè della competenza che serve per leggere un’iscrizione ipotecaria ex art. 77 del d.P.R. 602/1973, verificarne i presupposti e capire se sia attaccabile. Sono due abilitazioni distinte, e questo tema le richiede entrambe nello stesso fascicolo.

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Il quadro di partenza: che cos’è davvero l’ipoteca esattoriale

L’ipoteca esattoriale è il vincolo che l’Agente della riscossione iscrive sugli immobili del debitore a garanzia di crediti affidati per la riscossione, ai sensi dell’art. 77 del d.P.R. 29 settembre 1973 n. 602. Non è un pignoramento e non produce lo spossessamento: il proprietario continua ad abitare l’immobile, può percepirne i frutti, può in linea teorica venderlo. Quello che l’ipoteca produce è un diritto di prelazione sul ricavato e una segnalazione permanente nelle visure ipotecarie, con l’effetto pratico di rendere l’immobile difficilmente commerciabile e di bloccare l’accesso a qualsiasi finanziamento garantito.

Tre condizioni ne governano l’iscrizione, e vanno tenute a mente perché sono il primo terreno di verifica. La prima è quantitativa: l’iscrizione presuppone che l’importo complessivo del credito per cui si procede non sia inferiore a 20.000 euro. La seconda è procedimentale: prima di iscrivere, l’Agente deve notificare al proprietario dell’immobile una comunicazione preventiva, il cosiddetto preavviso di iscrizione ipotecaria, che assegna trenta giorni per pagare o attivarsi altrimenti. La terza è la misura dell’iscrizione: la garanzia si iscrive per un importo pari al doppio del credito, il che spiega perché su un debito di poche decine di migliaia di euro compaia in visura un vincolo di importo doppio.

Un elemento va soppesato subito, perché condiziona tutto il resto: l’ipoteca dell’art. 77 può essere iscritta anche quando non si sono ancora verificate le condizioni per procedere all’espropriazione immobiliare. La legge stessa lo dice, autorizzando l’Agente a iscriverla “anche al solo fine di assicurare la tutela del credito da riscuotere”. Ne discende una conseguenza controintuitiva ma decisiva nella pratica: l’immobile può essere impignorabile e tuttavia risultare ipotecato, perché i limiti che l’art. 76 pone all’espropriazione forzata (l’unicità dell’immobile adibito ad abitazione principale non di lusso, la soglia dei 120.000 euro per gli altri casi) presidiano una fase diversa da quella cautelare. Su questo punto la giurisprudenza non è pacificata e la questione resta uno dei terreni di contenzioso più vivi, come si vedrà più avanti.

Il piano del consumatore, dal canto suo, oggi non si chiama più così. Il nome tecnico è ristrutturazione dei debiti del consumatore, disciplinata dagli artt. 67 e seguenti del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (d.lgs. 14/2019), come modificati dal correttivo-ter (d.lgs. 13 settembre 2024 n. 136). È la procedura riservata alla persona fisica che ha assunto obbligazioni per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale, e ha una caratteristica che nel confronto con il Fisco pesa moltissimo: i creditori non votano. Non c’è adunanza, non c’è maggioranza da raggiungere, non serve l’adesione dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione. Il giudice omologa se il piano è ammissibile e fattibile e se il debitore supera il vaglio di meritevolezza dell’art. 69 CCII, cioè se il sovraindebitamento non è ascrivibile a colpa grave, malafede o frode.

Ed è qui che nasce l’equivoco da sciogliere. L’omologazione di un piano del consumatore incide sul debito: lo riduce, lo dilaziona, lo ristruttura. Ma il debito e l’ipoteca sono due cose diverse. L’ipoteca è un diritto reale di garanzia iscritto nei registri immobiliari e, per essere rimossa, ha bisogno di un titolo che ne ordini o ne consenta la cancellazione. La sentenza di omologazione, di per sé, non è quel titolo. Lo diventa a certe condizioni, che il Codice individua con precisione e che formano il cuore della prima opzione.

Va soppesato anche un profilo che nella pratica genera parecchi malintesi: il rapporto fra l’ipoteca e i privilegi che già assistono i crediti garantiti. I tributi e i contributi affidati alla riscossione godono, secondo la loro natura, di privilegi generali o speciali che operano su beni diversi e con collocazioni diverse. L’iscrizione ipotecaria aggiunge a quel quadro una prelazione specifica sull’immobile, con un grado determinato dalla data di iscrizione. Ne consegue che due posizioni identiche per importo possono avere una capienza radicalmente diversa a seconda di che cosa risulti iscritto prima: un mutuo di primo grado su un immobile modesto può assorbire quasi per intero il valore realizzabile, riducendo la prelazione dell’Agente a una porzione marginale del suo credito. È un calcolo che va fatto sui documenti, non a stima, perché è lo stesso calcolo che determinerà quanto il piano dovrà offrire.

Un’ultima precisazione riguarda il lessico. Sospensione, annullamento e cancellazione sono tre cose distinte: la sospensione blocca temporaneamente gli effetti o le attività successive; l’annullamento è la pronuncia che rimuove l’atto dal mondo giuridico; la cancellazione è la formalità con cui il vincolo esce materialmente dai registri immobiliari. Solo la terza libera davvero l’immobile, e nessuna delle prime due la produce da sola.

Opzione 1 — La ristrutturazione dei debiti del consumatore

In cosa consiste. Il consumatore sovraindebitato deposita, con l’assistenza di un OCC, una proposta di piano che indica come intende soddisfare i creditori con le risorse di cui dispone: reddito, patrimonio, apporti di terzi. L’OCC redige una relazione particolareggiata sulle cause dell’indebitamento, sulla diligenza usata nell’assumere le obbligazioni, sull’attendibilità della documentazione e sulla convenienza del piano rispetto all’alternativa liquidatoria. Il giudice, verificata l’ammissibilità e la fattibilità, omologa con sentenza.

Il punto tecnico che interessa qui è il trattamento dei crediti garantiti. L’art. 67, comma 4, CCII consente che i crediti muniti di privilegio, pegno o ipoteca siano soddisfatti non integralmente, purché ne sia assicurato il pagamento in misura non inferiore a quella realizzabile, in ragione della collocazione preferenziale sul ricavato in caso di liquidazione, sui beni oggetto della causa di prelazione, come attestato dall’OCC. Tradotto: l’ipoteca esattoriale non impone di pagare tutto il credito, impone di pagare quanto quel credito realizzerebbe vendendo l’immobile in sede liquidatoria, tenuto conto del grado di iscrizione. Se sull’immobile grava già un’ipoteca di primo grado a garanzia di un mutuo, la capienza residua per l’ipoteca dell’Agente si calcola al netto di quel credito poziore e delle spese di procedura; tutto ciò che eccede la capienza degrada a chirografo e può essere falcidiato come qualsiasi altro credito non garantito.

Il correttivo-ter ha aggiunto due strumenti che in questa materia contano. Il primo è la moratoria: la proposta può prevedere, per i crediti muniti di prelazione, una sospensione del pagamento fino a due anni dall’omologazione, con interessi legali dovuti. Il secondo è la prosecuzione del mutuo ipotecario sull’abitazione principale: il piano può prevedere il rimborso alle scadenze convenute delle rate a scadere, se il debitore è in regola al momento del deposito o se il giudice lo autorizza a pagare quanto scaduto per capitale e interessi.

Quando ha senso. Primo scenario: il consumatore vuole conservare l’immobile e ha un reddito che, pur incapiente rispetto al debito complessivo, consente di offrire ai creditori più di quanto ricaverebbero da una vendita forzata. Secondo scenario: l’immobile è destinato alla vendita, ma si vuole gestirla con procedure competitive e non con un’asta esecutiva, ottenendo alla fine la liberazione del bene dai vincoli. Terzo scenario: il passivo è composito, con debiti fiscali accanto a finanziamenti, cessioni del quinto e utenze, e serve uno strumento che li tratti tutti insieme senza dover negoziare con ciascun creditore.

Come si esegue in sintesi. Deposito della domanda con la relazione dell’OCC; decreto di apertura con possibile sospensione dei procedimenti esecutivi in corso che potrebbero pregiudicare la fattibilità; pubblicazione della proposta e termine ai creditori per le osservazioni; udienza; sentenza di omologazione, con trascrizione quando il piano riguarda immobili; fase esecutiva sotto la vigilanza dell’OCC, che riferisce al giudice ogni sei mesi.

Due elementi introdotti dal correttivo-ter meritano attenzione in fase di impostazione. Il primo è l’ampliamento dei poteri istruttori dell’OCC, che ai fini della relazione può accedere ai dati dell’anagrafe tributaria, ai sistemi di informazioni creditizie, alle centrali rischi e alle altre banche dati pubbliche: la ricostruzione del passivo fiscale ne esce più solida, ma anche meno addomesticabile, perché ciò che emerge dalle banche dati entra nella relazione. Il secondo è la possibilità, quando la situazione di sovraindebitamento riguarda più membri della stessa famiglia, di procedere con una domanda unica ai sensi dell’art. 66 CCII, con un piano al quale i debitori concorrono congiuntamente. È un’opzione che pesa in modo particolare quando l’immobile ipotecato è cointestato fra coniugi o conviventi, perché consente di trattare in un solo procedimento posizioni che, separate, produrrebbero esiti disallineati sullo stesso bene.

Vantaggi. Il primo è già stato detto: nessun voto, quindi nessun potere di veto dell’ente creditore pubblico. Il secondo è che il piano può abbracciare la parte incapiente del credito ipotecario e ridurla drasticamente. Il terzo, e per il tema che qui interessa è il decisivo, è che l’art. 71, comma 2, CCII prevede espressamente che, quando la vendita o la cessione prevista dal piano è stata eseguita nel rispetto della legge e del piano, il giudice, sentito l’OCC e verificata la conformità dell’atto dispositivo, autorizzi lo svincolo delle somme e ordini la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo, compresa la trascrizione della sentenza di omologazione. È il titolo che serve per andare in Conservatoria.

Rischi e svantaggi. Il rovescio della medaglia è duplice. Il primo è che quel provvedimento di cancellazione è ancorato alla vendita: se il piano non prevede la cessione del bene, la norma non si applica e l’ipoteca resta iscritta anche dopo l’omologazione, fino a quando il credito garantito non sia stato estinto secondo le previsioni del piano. La giurisprudenza di merito lo ha affermato in modo netto proprio ragionando sulla trascrizione del pignoramento, osservando che il vincolo, oltre a poter essere gestito nella sede della composizione della crisi, svolge una funzione di presidio dell’attuazione del piano e di conservazione delle ragioni del creditore in caso di conversione in liquidazione controllata. Il secondo rischio è la meritevolezza: la valutazione dell’art. 69 CCII è una barriera reale, e la giurisprudenza recente l’ha applicata con rigore, arrivando a escludere dalla procedura il consumatore che abbia violato in modo volontario e reiterato la normativa tributaria. Il profilo ideale per questa opzione è il consumatore con reddito stabile ma insufficiente, condotta debitoria sostanzialmente incolpevole e un patrimonio immobiliare che, gestito con una vendita ordinata o con la prosecuzione del mutuo, produce per i creditori un risultato migliore della liquidazione forzata.

Opzione 2 — L’impugnazione dell’ipoteca

In cosa consiste. L’iscrizione ipotecaria è un atto autonomamente impugnabile: l’art. 19, comma 1, lett. e-bis) del d.lgs. 546/1992 la include espressamente nell’elenco degli atti contro cui si può proporre ricorso, e le controversie appartengono alla giurisdizione tributaria quando i crediti garantiti hanno natura tributaria, mentre seguono la natura del credito negli altri casi. Il termine è di sessanta giorni dalla notificazione dell’atto, soggetto alla sospensione feriale dal 1° al 31 agosto. La domanda tipica ha un petitum preciso: l’annullamento dell’iscrizione e l’ordine di cancellazione del vincolo.

I motivi si dividono in due famiglie, e la distinzione non è accademica perché cambia l’ampiezza di quello che si può ottenere. I vizi propri riguardano l’iscrizione in sé: l’omessa notifica del preavviso di iscrizione ipotecaria, il mancato rispetto del termine di trenta giorni, il difetto di motivazione, il superamento dei limiti quantitativi. I vizi derivati riguardano invece gli atti presupposti: la cartella mai notificata o notificata irregolarmente, la prescrizione maturata sul credito, l’intervenuta definizione o lo sgravio del carico.

Quando ha senso. Primo scenario: il preavviso non è mai arrivato, oppure è arrivato a un indirizzo non più riferibile al contribuente, e l’ipoteca è comparsa in visura come una sorpresa. Secondo scenario: il carico complessivo è inferiore alla soglia di legge, o vi si è ridotto per effetto di sgravi, annullamenti e definizioni successive all’iscrizione. Terzo scenario: le cartelle sottostanti sono risalenti e sul credito è maturata la prescrizione, che varia a seconda della natura del tributo o del contributo.

Come si esegue in sintesi. Estratto di ruolo e visura ipotecaria aggiornata; ricostruzione documentale delle notifiche di ciascuna cartella presupposta; ricorso alla Corte di giustizia tributaria di primo grado entro sessanta giorni, con eventuale istanza cautelare di sospensione; contributo unificato tributario commisurato al valore della lite, che nel caso dell’impugnazione di un’iscrizione ipotecaria segue criteri di calcolo su cui la Cassazione è recentemente intervenuta.

Merita una precisazione ciò che accade a valle dell’accoglimento. La sentenza che annulla l’iscrizione non produce da sola l’effetto materiale della liberazione dell’immobile: occorre che il vincolo venga cancellato nei registri immobiliari, e la formalità va sollecitata e seguita fino all’annotazione. Nel frattempo, se la pendenza del giudizio è lunga e l’immobile è oggetto di una trattativa, l’istanza cautelare di sospensione può assumere un rilievo pratico maggiore della decisione di merito, perché incide sulla possibilità di procedere. Va tenuto presente, infine, che l’accoglimento fondato su un vizio proprio e quello fondato su un vizio derivato producono conseguenze molto diverse sul piano della stabilità del risultato: nel primo caso il credito resta integro e riattivabile, nel secondo la caducazione dell’atto presupposto incide sulla pretesa stessa.

Vantaggi. A fronte di una procedura relativamente snella, l’esito, se favorevole, è quello che il lettore desidera in modo più diretto: la caducazione del vincolo e il ripristino della piena commerciabilità dell’immobile. Se poi il motivo accolto è un vizio derivato, per esempio la mancata notifica della cartella o la prescrizione, l’effetto va oltre l’ipoteca e travolge la pretesa. C’è anche un vantaggio processuale spesso trascurato: la mancata impugnazione del preavviso non preclude l’impugnazione della successiva iscrizione, perché l’impugnazione degli atti non espressamente elencati è una facoltà e non un onere.

Rischi e svantaggi. Il primo rischio è strutturale: l’impugnazione, quando è fondata solo su vizi propri, cancella il vincolo ma non tocca il debito, e nulla impedisce all’Agente di reiscrivere l’ipoteca dopo aver notificato un preavviso regolare. È una vittoria che restituisce tempo e agibilità, non una soluzione definitiva del sovraindebitamento. Il secondo è che l’iscrizione viziata conserva efficacia fino a quando il giudice non ne ordina la cancellazione accertandone l’illegittimità: nel frattempo il vincolo continua a produrre i suoi effetti. Il terzo è il rischio di soccombenza, con le spese di lite a carico. Il quarto è il fattore tempo: il termine di sessanta giorni è perentorio e, una volta scaduto, la strada si restringe alle sole contestazioni ancora proponibili contro atti successivi. Il profilo ideale per questa opzione è il contribuente che dispone di un vizio documentabile e verificabile, che ha ancora i termini aperti e che non ha, o non ha ancora, i presupposti per accedere a una procedura concorsuale.

Opzione 3 — Le vie amministrative della riscossione

In cosa consiste. È l’insieme delle strade che non passano dal giudice e che agiscono direttamente sul credito garantito: il pagamento integrale, la rateizzazione ex art. 19 del d.P.R. 602/1973, la definizione agevolata dei carichi quando è aperta una finestra normativa, l’istanza di sgravio o di autotutela quando la pretesa è indebita. Il meccanismo giuridico è semplice e antico: l’ipoteca è accessoria al credito, e l’estinzione dell’obbligazione garantita ne travolge la ragion d’essere. Il creditore soddisfatto è tenuto a prestare il consenso alla cancellazione nelle forme di legge, e in mancanza il proprietario può agire per ottenerla.

Sul fronte della definizione agevolata va segnalato che la legge di bilancio 2026 ha introdotto la cosiddetta rottamazione-quinquies, con adesione da presentare entro il 30 aprile 2026 e piano di rientro articolato fino a 54 rate, prima rata al 31 luglio 2026. La finestra nazionale è quindi chiusa da tempo al momento in cui si scrive, mentre sul fronte dei tributi locali sono intervenute disposizioni successive: è un terreno in continua evoluzione, e la verifica della disciplina vigente al momento in cui si agisce è un passaggio da non saltare.

Quando ha senso. Primo scenario: il debito è oggettivamente dovuto ma sostenibile con una dilazione lunga, e ciò che manca non è la capacità di pagare ma il tempo. Secondo scenario: parte del carico è indebita, per duplicazioni, per pagamenti non imputati, per provvedimenti di sgravio non recepiti, e la correzione riporta l’importo sotto le soglie che presidiano l’iscrizione. Terzo scenario: il contribuente non ha i requisiti soggettivi del consumatore, o non supera il vaglio di meritevolezza, e la via concorsuale gli è preclusa.

Come si esegue in sintesi. Richiesta dell’estratto di ruolo e del prospetto dei carichi; verifica delle somme effettivamente dovute; istanza di rateizzazione, che per le richieste presentate nel biennio in corso si ottiene su semplice richiesta entro determinate soglie di importo, dichiarando la temporanea situazione di obiettiva difficoltà; oppure istanza di sgravio in autotutela documentata; a estinzione avvenuta, richiesta di cancellazione della formalità.

Vantaggi. È la strada che produce l’effetto più pulito: estinto il credito, la garanzia perde il proprio fondamento e la cancellazione è la conseguenza naturale. Non richiede un giudizio, non espone a soccombenza, non impone il vaglio di meritevolezza. La rateizzazione, inoltre, incide sulla possibilità di avviare nuove azioni esecutive.

Rischi e svantaggi. A fronte di questi vantaggi, il limite è evidente e va detto senza attenuazioni: questa strada presuppone che il debito sia pagabile, integralmente o quasi, e chi ha un’ipoteca esattoriale su un patrimonio incapiente di norma si trova esattamente nella condizione opposta. La rateizzazione, poi, non cancella l’ipoteca già iscritta: la sospende nei suoi sviluppi, non nei suoi effetti di prelazione e di segnalazione. E la decadenza dal piano, che matura con il mancato pagamento di un numero di rate anche non consecutive, riporta tutto al punto di partenza con l’aggravante del tempo perduto. Quanto all’autotutela, resta un provvedimento rimesso alla valutazione dell’amministrazione. Il profilo ideale per questa opzione è il debitore con un carico contenuto o parzialmente indebito, un reddito capiente e nessuna necessità di ristrutturare l’intero passivo.

Opzione 4 — La liquidazione controllata e l’esdebitazione

In cosa consiste. Quando il piano non regge, perché non c’è reddito sufficiente a offrire ai creditori più di quanto ricaverebbero dalla liquidazione, o perché il patrimonio è l’unica risorsa disponibile, il Codice della crisi mette a disposizione la liquidazione controllata degli artt. 268 e seguenti CCII: un liquidatore nominato dal tribunale acquisisce e vende i beni, ripartisce il ricavato secondo il grado di prelazione e, a chiusura, si apre la strada dell’esdebitazione, cioè della liberazione dai debiti residui. Per chi è totalmente privo di utilità da offrire esiste l’esdebitazione del sovraindebitato incapiente dell’art. 283 CCII, che richiede sempre una domanda specifica e che opera con il correttivo dei quattro anni successivi, durante i quali il debitore è tenuto al pagamento se sopravvengono utilità rilevanti.

Quando ha senso. Primo scenario: l’immobile ipotecato è l’unico attivo e la sua vendita è comunque inevitabile; tanto vale che avvenga in una cornice concorsuale che si chiude con la liberazione dai debiti residui. Secondo scenario: il passivo è talmente sproporzionato rispetto al reddito che nessun piano sostenibile è costruibile. Terzo scenario: il piano è stato tentato ed è naufragato, e la conversione in liquidazione controllata diventa lo sbocco naturale.

Come si esegue in sintesi. Ricorso con la documentazione e la relazione dell’OCC; sentenza di apertura; nomina del liquidatore; programma di liquidazione, la cui durata è oggetto di programmazione del liquidatore entro i parametri temporali di legge; vendite; riparto; chiusura; esdebitazione.

Vantaggi. L’effetto liberatorio è il più ampio dell’intero sistema, e per l’immobile venduto nel corso della procedura la purgazione dei vincoli è un effetto tipico del trasferimento concorsuale. È anche la strada che non richiede di dimostrare la convenienza rispetto all’alternativa liquidatoria, per la semplice ragione che l’alternativa liquidatoria è quella scelta.

Rischi e svantaggi. Il prezzo è alto e va enunciato con chiarezza: la liquidazione controllata comporta di norma la perdita dell’immobile, ed è la ragione per cui non può essere presentata come una scorciatoia per liberarsi dell’ipoteca. L’esdebitazione, inoltre, non è un automatismo indiscriminato: la giurisprudenza di legittimità ha escluso, in una pronuncia resa nell’interesse della legge, che chi sia già stato dichiarato fallito sotto la previgente legge fallimentare senza ottenere l’esdebitazione possa poi accedere a quella dell’incapiente per i medesimi debiti concorsuali. E si discute, in giurisprudenza di merito, se e in che misura sia ammissibile aprire una liquidazione controllata in assenza di attivo apprezzabile. Il profilo ideale per questa opzione è il debitore incapiente, per il quale la conservazione dell’immobile non è realisticamente perseguibile e la priorità è chiudere definitivamente la posizione.

LE OPZIONI ALLA PROVA DEI CONTI

Le tre simulazioni che seguono muovono dagli stessi dati di partenza e sono esercizi dimostrativi, non casi reali: servono a mostrare come cambia l’esito a parità di situazione iniziale, e non anticipano in alcun modo il risultato di una posizione concreta, che dipende sempre dalla documentazione effettiva.

Dati di partenza comuni. Debito complessivo affidato all’Agente della riscossione: 47.300 euro, composto da IRPEF, IVA, contributi previdenziali, sanzioni e interessi. Preavviso di iscrizione ipotecaria notificato il 12 marzo 2026; nessun pagamento nei trenta giorni; ipoteca iscritta il 21 aprile 2026 per 94.600 euro, pari al doppio del credito. Immobile: abitazione principale, unico immobile di proprietà, valore di mercato stimato 118.500 euro, gravato da ipoteca di primo grado a garanzia di un mutuo con residuo di 39.200 euro, regolarmente in ammortamento. Ulteriore passivo chirografario: 21.700 euro fra finanziamenti al consumo e carte revolving. Reddito netto familiare: 1.680 euro mensili, nucleo di tre persone.

Simulazione 1 — Il piano con vendita dell’immobile. L’OCC stima il valore di realizzo in sede liquidatoria in 82.950 euro, pari al 70% del valore di mercato. Da questo importo si sottraggono il credito ipotecario di primo grado, 39.200 euro, e le spese di procedura, quantificate in via prudenziale in 7.400 euro: la capienza residua destinabile all’ipoteca dell’Agente è quindi di 36.350 euro. Il piano prevede la vendita del bene con procedura competitiva a 94.000 euro. Il credito dell’Agente viene soddisfatto per 36.350 euro nella parte capiente, e la differenza di 10.950 euro degrada a chirografo e concorre con gli altri 21.700 euro di debito non garantito sulle risorse residue, con una percentuale di soddisfacimento del 14%. Eseguita la vendita nel rispetto del piano, il giudice, sentito l’OCC e verificata la conformità dell’atto dispositivo, autorizza lo svincolo delle somme e ordina la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione e di ogni altro vincolo. Esito: l’ipoteca esattoriale viene cancellata, ma il prezzo pagato è la cessione dell’immobile.

Simulazione 2 — Il piano che conserva l’immobile, e il confronto con le vie amministrative. Il piano non prevede la vendita: il consumatore prosegue il rimborso delle rate a scadere del mutuo sull’abitazione principale, essendo in regola alla data del deposito, e destina 340 euro mensili per sette anni al soddisfacimento degli altri creditori, per complessivi 28.560 euro. Il credito dell’Agente, capiente per 36.350 euro, non può essere soddisfatto in misura inferiore a quella realizzabile in sede liquidatoria: il piano è ammissibile solo se, con l’apporto di un terzo o con una diversa modulazione, quella soglia viene raggiunta; la proposta prevede quindi una moratoria di ventiquattro mesi dall’omologazione e un apporto familiare esterno di 9.000 euro. All’omologazione, l’ipoteca resta iscritta: non essendo prevista alcuna vendita, il meccanismo di cancellazione dell’art. 71 CCII non si attiva. La cancellazione arriverà a esecuzione completata, quando il credito garantito sarà stato soddisfatto secondo il piano. Sulla stessa base dati, la via amministrativa produrrebbe un esito diverso: rateizzando 47.300 euro in 84 rate si otterrebbero rate di circa 563 euro mensili, incompatibili con un reddito familiare di 1.680 euro a fronte di un mutuo in corso. Esito: il piano conserva la casa ma non cancella subito il vincolo; la rateizzazione, in questa configurazione reddituale, non è sostenibile.

Simulazione 3 — L’impugnazione e la liquidazione controllata. Ipotesi A: la ricostruzione documentale rivela che il preavviso del 12 marzo 2026 è stato notificato a un indirizzo dismesso da anni e mai riferibile al debitore. Il ricorso va proposto entro sessanta giorni dalla notificazione dell’atto di iscrizione, con la sospensione feriale dal 1° al 31 agosto a incidere sul computo. Accolto il ricorso per omessa attivazione del contraddittorio preventivo, il giudice ordina la cancellazione: l’immobile torna libero, ma i 47.300 euro restano dovuti e nulla impedisce all’Agente di riprendere il procedimento notificando un preavviso regolare. Ipotesi B: il reddito familiare scende a 1.150 euro per la perdita del lavoro di uno dei coniugi, nessun piano risulta sostenibile e si opta per la liquidazione controllata. Il liquidatore vende l’immobile a 88.400 euro, soddisfa il mutuo per 39.200 euro, le spese di procedura per 9.100 euro, e distribuisce 40.100 euro all’Agente in ragione del suo grado; a chiusura, il debitore accede all’esdebitazione per la parte residua. Esito: nel primo caso si guadagna tempo e agibilità sul bene ma non si risolve il debito; nel secondo si chiude la posizione ma si perde l’immobile.

IL CONFRONTO IN TABELLA

La tabella che segue mette a confronto i quattro percorsi sugli assi che nella pratica risultano dirimenti. Va letta tenendo presente che le voci non sono alternative rigide: in molte posizioni l’impugnazione precede e prepara il piano, e la liquidazione controllata è lo sbocco di un piano che non regge. I costi indicati sono esclusivamente quelli di giustizia previsti dalla legge.

I CRITERI PER SCEGLIERE

Il primo criterio è la destinazione dell’immobile. Se la sua conservazione è la priorità assoluta, l’orizzonte si restringe: la cancellazione immediata del vincolo per via concorsuale è legata alla vendita, e chi vuole tenere la casa deve mettere in conto che l’ipoteca resterà iscritta per la durata del piano. Se invece la vendita è accettabile o inevitabile, il ventaglio si apre e la scelta si sposta sul come venderla, con la differenza non piccola fra una procedura competitiva gestita dal debitore sotto il controllo dell’OCC e un’asta esecutiva.

Il secondo criterio è l’esistenza di un vizio documentabile. Non un sospetto, non una sensazione: un vizio che si possa provare con le relate di notifica, con gli estratti di ruolo, con le date. Se c’è, la strada dell’impugnazione va percorsa a prescindere dal resto, perché è la più rapida e perché il suo eventuale accoglimento migliora la posizione anche in vista di una successiva procedura concorsuale. Se non c’è, insistere significa consumare tempo e termini.

Il terzo criterio è il rapporto fra reddito disponibile e capienza del bene. È il calcolo che decide l’ammissibilità del piano: se il valore realizzabile dall’immobile, al netto dei crediti poziori e delle spese, è alto e il reddito è basso, il piano che conserva la casa richiede risorse esterne per raggiungere la soglia minima di soddisfacimento del creditore ipotecario. Se al contrario la capienza è modesta perché il bene è già gravato, la falcidia della parte eccedente può essere consistente e il piano diventa sostenibile.

Il quarto criterio è la solidità della posizione sul terreno della meritevolezza. La giurisprudenza degli ultimi due anni è tutt’altro che indulgente: si guarda alla prudenza e alla consapevolezza nella gestione delle finanze, non alla sola buona fede soggettiva, e la violazione reiterata della normativa tributaria è stata ritenuta ostativa. Chi ha una storia debitoria fragile su questo fronte deve valutare l’esposizione al rigetto prima di investire su una procedura concorsuale.

Il quinto criterio è la finestra temporale ancora aperta. Sessanta giorni dalla notifica dell’atto sono pochi, e il calendario non torna indietro: la sospensione feriale opera dal 1° al 31 agosto e non oltre. Quando i termini per l’impugnazione sono spirati, la scelta si sposta necessariamente sulle altre tre strade.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista, Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC: sono esattamente le tre abilitazioni che questo bivio richiede, perché la scelta fra impugnare e ristrutturare va fatta conoscendo dall’interno entrambe le procedure e sapendo fino a dove ciascuna può essere difesa.

LE DOMANDE DI CHI È INDECISO

Posso cambiare strada a metà? In parte sì, ma la reversibilità non è la stessa per tutte le opzioni. Dall’impugnazione si può passare senza ostacoli a una procedura concorsuale, e anzi le due cose possono convivere. Dalla rateizzazione si esce con la decadenza, che però comporta la ripresa integrale della riscossione. Dal piano omologato non si torna indietro: l’inadempimento apre la strada alla revoca e alla conversione in liquidazione controllata, che è un esito ben diverso da quello voluto.

E se scelgo quella sbagliata? Il danno non è simmetrico. Sbagliare l’impugnazione costa le spese di lite e il tempo del giudizio, ma lascia intatte le altre strade. Sbagliare il piano costa molto di più, perché un piano non sostenibile presentato e poi non eseguito consuma la posizione e può condurre alla liquidazione dell’immobile che si voleva salvare. È la ragione per cui l’analisi di sostenibilità va fatta prima del deposito, non dopo.

Se il debito scende sotto ventimila euro, l’ipoteca cade automaticamente? No, non automaticamente. La soglia presidia l’iscrizione, e la sua violazione originaria è un motivo di impugnazione. Quando la riduzione è sopravvenuta, per sgravi o definizioni, l’argomento della sopravvenuta illegittimità del vincolo viene sostenuto in giudizio e trova riscontro in pronunce di merito, ma non opera come effetto automatico: serve comunque un provvedimento che ordini la cancellazione o il consenso dell’Agente.

L’Agenzia delle Entrate-Riscossione può opporsi al piano? Può presentare osservazioni e contestazioni, e può impugnare la sentenza di omologazione. Quello che non può fare è votare contro, perché nella ristrutturazione dei debiti del consumatore il voto non esiste. È una differenza sostanziale rispetto al concordato minore, dove i creditori si esprimono e il superamento del dissenso passa per meccanismi diversi.

Se l’immobile è impignorabile, ha senso preoccuparsi dell’ipoteca? Sì, e per due ragioni. La prima è che il vincolo, comunque, rende l’immobile incommerciabile e blocca ogni operazione di finanziamento. La seconda è che il rapporto fra i limiti dell’espropriazione e la legittimità dell’iscrizione è oggetto di orientamenti contrapposti, con pronunce che negano all’ipoteca la natura di atto esecutivo e altre che la ritengono comunque soggetta agli stessi limiti quantitativi. Chi si trova in questa situazione ha un argomento difensivo, non una certezza.

Conviene aspettare che l’Agente proceda al pignoramento prima di muoversi? Attendere è la scelta che comprime più di ogni altra il ventaglio delle alternative. L’espropriazione immobiliare può essere avviata quando l’ipoteca è iscritta e sono decorsi almeno sei mesi senza che il debito sia stato estinto, il che significa che la finestra fra l’iscrizione e l’azione esecutiva è definita e non particolarmente ampia. Nello stesso arco temporale scadono i sessanta giorni per l’impugnazione e maturano le condizioni per impostare una procedura concorsuale con un margine di manovra ancora reale. Chi arriva a decidere quando l’esecuzione è già pendente non perde tutte le strade, ma le percorre in condizioni peggiori.

LE PRONUNCE CHE ORIENTANO LA SCELTA

I riferimenti che seguono sono raggruppati in base all’opzione che ciascuno illumina. I principi sono riformulati in sintesi e non sostituiscono la lettura integrale dei provvedimenti.

Pronunce che orientano l’opzione dell’impugnazione

Cass., Sez. Un., 18 settembre 2014, n. 19667. Prima di iscrivere ipoteca ai sensi dell’art. 77 del d.P.R. 602/1973 l’amministrazione deve avvisare il contribuente, concedendogli un termine di trenta giorni per osservazioni o pagamento; l’omissione del contraddittorio preventivo determina la nullità dell’iscrizione, che tuttavia, per la natura reale della garanzia, conserva efficacia finché il giudice non ne ordini la cancellazione accertandone l’illegittimità. È la pronuncia che fonda il motivo di impugnazione più frequente e che, al tempo stesso, spiega perché il vincolo continui a operare in pendenza di giudizio.

Cass., Sez. Un., 22 luglio 2015, n. 15354. L’iscrizione ipotecaria non costituisce atto dell’espropriazione forzata, ma si colloca in una procedura alternativa alla mera esecuzione, con la conseguenza che non è necessaria la previa intimazione ad adempiere prevista per gli atti esecutivi. Rilevante perché delimita quali vizi possano essere fatti valere e quali no.

Cass., Sez. Un., 22 febbraio 2010, n. 4077, e Cass., Sez. Un., 12 aprile 2012, n. 5771. L’ipoteca, in quanto atto preordinato e strumentale all’espropriazione immobiliare, soggiace ai limiti quantitativi stabiliti per quest’ultima e non può essere iscritta al di sotto della soglia allora vigente. Sono le decisioni da cui muove l’orientamento che estende all’iscrizione i limiti dell’art. 76.

Cass. 22 febbraio 2017, n. 4587. Ribadisce la nullità dell’iscrizione ipotecaria non preceduta dall’informazione preventiva, qualificando il contraddittorio come principio generale applicabile a qualsiasi procedimento amministrativo e tributario. Utile perché consolida il principio delle Sezioni Unite in sede di sezione semplice.

Cass. 2 novembre 2017, n. 26129. L’impugnazione di un atto non espressamente elencato fra quelli impugnabili è una facoltà e non un onere, sicché la mancata contestazione del preavviso non preclude il ricorso contro la successiva iscrizione. È l’argomento che salva molte posizioni apparentemente compromesse.

Cass. 15 giugno 2023, n. 17234. Riafferma che l’ipoteca esattoriale, essendo strumentale all’espropriazione immobiliare, ne condivide i limiti quantitativi. Rilevante come precedente di legittimità recente a sostegno delle difese fondate sul superamento delle soglie.

Cass., Sez. V, n. 7338/2024, e Cass., Sez. V, ord. n. 24714/2025. Muovono nella direzione opposta, escludendo la qualificazione dell’iscrizione ipotecaria come atto dell’esecuzione e, con essa, l’applicabilità della disciplina dell’espropriazione immobiliare; la seconda si occupa anche del valore probatorio della copia fotostatica della relata di notifica, che per essere superata richiede un disconoscimento formale e specifico. Il contrasto è aperto e va conosciuto prima di impostare il ricorso.

Cass., ord. n. 25456/2025. Interviene sul contenuto del preavviso di iscrizione ipotecaria e sulla necessità o meno che vi siano indicati puntualmente gli immobili destinati a essere vincolati. È l’ultimo tassello del dibattito sui requisiti formali della comunicazione preventiva.

Cass. 10 ottobre 2024, n. 26439. Chiarisce i criteri di calcolo del contributo unificato tributario quando si impugna un’iscrizione ipotecaria contestando sia vizi propri sia la decadenza della pretesa per mancata notifica degli atti prodromici. Rilevante perché il costo di giustizia va preventivato correttamente fin dal deposito.

Corte di giustizia tributaria di primo grado di Milano, sent. n. 3052 del 10 luglio 2025. Ha annullato un’ipoteca iscritta per un credito inferiore alla soglia dell’espropriazione, aderendo all’orientamento che considera il vincolo ontologicamente connesso alla fase esecutiva. Esempio concreto di come l’argomento venga accolto nel merito.

Pronunce che orientano l’opzione del piano del consumatore

Cass. 11 aprile 2025, n. 9549, e Cass. 29 aprile 2026, n. 11676. Sulla moratoria dei crediti muniti di prelazione introdotta dal correttivo-ter: la sospensione fino a due anni dall’omologazione può riguardare capitale e interessi legali, senza che sia necessario prevedere l’inizio del pagamento prima del decorso del biennio, fermo restando l’obbligo di computare gli interessi che maturano nel periodo. È lo strumento che rende sostenibili piani altrimenti impraticabili nei primi anni.

Cass. 24 luglio 2025, n. 21048; Cass. 22 luglio 2025, n. 20725; Cass. 22 luglio 2025, n. 20672. Compongono il quadro attuale sul rapporto fra condotta del finanziatore e meritevolezza del debitore: la negligenza della banca nel concedere credito non esclude di per sé la colpa grave del sovraindebitato; perché il creditore sia privato della facoltà di opporsi all’omologazione occorre che abbia omesso un accertamento qualificabile come necessario; e comunque al creditore che abbia concorso all’indebitamento non è precluso contestare la legittimità della proposta. Vanno conosciute perché ridimensionano l’aspettativa, diffusa, che il comportamento della banca basti a superare ogni obiezione.

Cass., ord. Sez. I, n. 22078/2025. Conferma il rigore del vaglio di meritevolezza rispetto a chi assuma nuove obbligazioni significative quando la propria situazione economica è già compromessa e il reddito incerto. È il precedente che più frequentemente viene opposto ai piani presentati dopo una fase di indebitamento a catena.

Cass. 11 novembre 2025, n. 29746. Non può essere qualificata consumatore la persona fisica che abbia prestato una fideiussione espressiva di un’attività professionale. Rilevante nella fase preliminare, perché sbagliare la qualificazione soggettiva significa sbagliare procedura.

Cass. 18 novembre 2025, n. 30412. L’erede che ha accettato l’eredità con beneficio di inventario non è legittimato a proporre la domanda in luogo del sovraindebitato defunto. Riguarda un’ipotesi non rara quando l’immobile ipotecato proviene da una successione.

Corte d’Appello di Caltanissetta, sent. n. 336 del 23 luglio 2025. Il giudizio di meritevolezza richiede una valutazione complessiva della condotta, che consideri non solo la buona fede in senso soggettivo ma anche la prudenza e la consapevolezza nella gestione delle proprie finanze.

Tribunale di Milano, Sez. Crisi d’impresa, 28 agosto 2025. Non può accedere alla procedura, per difetto di meritevolezza, il consumatore che abbia violato in modo volontario e reiterato la normativa tributaria. È il precedente più pertinente quando il passivo è prevalentemente fiscale, come accade quasi sempre in presenza di ipoteca esattoriale.

Tribunale di Bari, in tema di omologazione ex art. 70 CCII. Con l’omologazione il giudice dichiara l’improcedibilità dell’esecuzione individuale pendente ma non dispone la cancellazione della trascrizione del pignoramento, che resta come presidio della corretta attuazione del piano e delle ragioni del creditore in vista di un’eventuale conversione in liquidazione controllata. È la pronuncia che meglio illustra la distanza fra l’omologazione e la liberazione del bene dai vincoli.

Pronunce che orientano le vie amministrative e la liquidazione controllata

Cass. 16 novembre 2022, n. 33740. In materia di ipoteca, la cancellazione dell’iscrizione, anche se concessa o ordinata invalidamente o in difetto di ragione giustificatrice, produce comunque l’estinzione della garanzia fra le parti e verso i terzi, restando al creditore la sola tutela risarcitoria. È il principio che rende la cancellazione un risultato irreversibile, e quindi un obiettivo che vale la pena perseguire fino in fondo.

Cass. n. 17155/2022. In tema di trattamento dei crediti pubblici, esclude che, in assenza di risorse esterne o del concorso di altri creditori, si possa ridurre il credito ipotecario o privilegiato dell’Erario per soddisfare i chirografari, ammettendo però che il Fisco sia trattato come chirografario per la parte incapiente. È la cornice entro cui si costruisce la falcidia della parte non capiente dell’ipoteca esattoriale.

Cass. 31 luglio 2025, n. 22074. Interviene sulla durata della liquidazione controllata, oggetto di programmazione da parte del liquidatore entro i parametri temporali fissati dal legislatore. Rilevante per stimare realisticamente l’orizzonte della quarta opzione.

Cass. n. 20711/2025. L’esdebitazione del sovraindebitato incapiente è procedura autonoma e richiede sempre una domanda specifica, a differenza dell’esdebitazione che segue la liquidazione controllata.

Cass. 14 novembre 2025, n. 30108. Chi è stato dichiarato fallito sotto la previgente legge fallimentare senza ottenere l’esdebitazione non può accedere successivamente a quella dell’incapiente per i medesimi debiti concorsuali, esistendo un nesso inscindibile fra procedura concorsuale e beneficio esdebitatorio.

Corte d’Appello di Bologna, sent. n. 1945 del 17 novembre 2025. Dichiara improcedibile la domanda di liquidazione controllata in assenza totale di attivo liquidabile, marcando il confine fra questa procedura e l’esdebitazione dell’incapiente.

COSA PUÒ FARE LO STUDIO MONARDO

1. Ricostruiamo l’intera filiera degli atti: acquisiamo estratto di ruolo, prospetto dei carichi, visura ipotecaria aggiornata e relate di notifica di ciascuna cartella presupposta, e confrontiamo date, indirizzi e modalità di notifica una per una.
2. Verifichiamo i presupposti dell’iscrizione: calcoliamo l’importo complessivo del credito alla data dell’iscrizione, controlliamo la notifica e il contenuto del preavviso, misuriamo il rispetto del termine di trenta giorni e l’importo per cui la garanzia è stata iscritta.
3. Calcoliamo la prescrizione carico per carico, distinguendo i termini applicabili alle diverse componenti del debito, e individuiamo quali posizioni siano già estinte e quali no.
4. Redigiamo e depositiamo il ricorso contro l’iscrizione ipotecaria nel termine di sessanta giorni, con istanza cautelare quando ne ricorrono i presupposti, e seguiamo il giudizio nei gradi successivi.
5. Costruiamo il piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore insieme all’OCC, definendo capienza del bene, grado delle prelazioni, misura minima di soddisfacimento del credito ipotecario, moratoria e durata.
6. Valutiamo quale delle opzioni regge davvero davanti al giudice nel caso specifico, mettendo a confronto l’esito atteso dell’impugnazione, la sostenibilità del piano e la convenienza della liquidazione controllata sugli stessi numeri.
7. Predisponiamo l’istanza di cancellazione della formalità e la coltiviamo fino all’annotazione in Conservatoria, sia quando il titolo è il provvedimento del giudice della crisi, sia quando deriva dall’estinzione del credito garantito.
8. Gestiamo il fronte della riscossione in parallelo: istanze di rateizzazione, richieste di sgravio documentate, verifica delle definizioni agevolate applicabili ai carichi e delle relative finestre temporali.
9. Difendiamo il piano dalle contestazioni dei creditori, comprese quelle dell’ente pubblico, in sede di osservazioni, di udienza di omologazione e di eventuale impugnazione della sentenza.
10. Seguiamo la fase esecutiva fino alla relazione finale dell’OCC e ai provvedimenti conclusivi, presidiando le vendite competitive e i passaggi che condizionano la liberazione del bene dai vincoli.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

In un bivio come questo l’abilitazione che pesa di più è quella di cassazionista, e la ragione è di metodo più che di titolo: la scelta compiuta oggi va difesa domani, e va difesa dalla stessa mano. Se si opta per l’impugnazione dell’ipoteca, la linea impostata nel ricorso di primo grado deve reggere in appello e, se serve, in Cassazione, senza passaggi di consegne che disperdano l’impostazione originaria. Se si opta per il piano, l’architettura scelta in sede di deposito va difesa contro le osservazioni dei creditori, in sede di omologazione e nell’eventuale giudizio di impugnazione. La continuità di strategia dall’analisi iniziale fino all’ultimo grado non è un dettaglio organizzativo: è la condizione perché la difesa resti coerente lungo tutto l’arco della vicenda.

Su questo tipo di fascicolo lo Studio lavora con uno staff composto da avvocati e commercialisti che intervengono insieme sulla stessa posizione: la verifica dei carichi, il calcolo della capienza del bene e la costruzione del prospetto di sostenibilità richiedono competenze contabili e tributarie che si affiancano a quelle processuali. L’attività professionale resta un’obbligazione di mezzi: analizziamo, verifichiamo, costruiamo la strategia e la difendiamo, senza che alcun professionista possa garantire in anticipo l’esito di un ricorso o di un’omologazione.

In chiusura

La domanda iniziale ammette una risposta sola: l’ipoteca esattoriale si può cancellare, ma non per effetto automatico di un’omologazione, e il percorso che porta alla cancellazione va scelto sapendo che ciascuna strada ha un prezzo diverso in termini di tempo, di patrimonio e di irreversibilità. Chi vuole conservare l’immobile deve accettare che il vincolo resti iscritto per la durata del piano; chi accetta di venderlo può ottenere la liberazione del bene già in corso di esecuzione; chi dispone di un vizio documentabile ha davanti la strada più rapida, ma anche quella che non risolve il debito. Sbagliare la scelta non è un errore neutro: consuma termini che non tornano e può condurre alla perdita del bene che si voleva proteggere.

È esattamente per questo che il tema richiede competenze che raramente convivono nello stesso fascicolo. Leggere un’iscrizione ipotecaria ex art. 77 del d.P.R. 602/1973 e contestarne i presupposti appartiene al terreno del coordinamento di uno staff multidisciplinare in diritto bancario e tributario; costruire e difendere una ristrutturazione dei debiti del consumatore appartiene a quello del Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e del professionista fiduciario di un OCC; portare la linea scelta fino all’ultimo grado appartiene a quello del cassazionista. Sono le abilitazioni certificate dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, ed è la ragione per cui lo Studio Monardo lavora su questo bivio conoscendone entrambi i versanti.

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