Introduzione

Il pignoramento presso terzi dei canoni di locazione rappresenta uno degli strumenti più incisivi di recupero del credito. Quando il debitore ha affittato un immobile in Italia ma risiede all’estero, l’espropriazione diventa ancora più complessa, perché occorre coniugare le regole processuali del codice di procedura civile (c.p.c.), le disposizioni speciali della riscossione esattoriale, il diritto internazionale e le norme fiscali sul reddito dei non‑residenti. Spesso, infatti, chi possiede un immobile in Italia ed è iscritto all’AIRE (Anagrafe degli italiani residenti all’estero) scopre improvvisamente che l’Agenzia delle Entrate‑Riscossione (AdER) o un creditore privato ha pignorato i canoni dovutigli dall’inquilino: il conduttore smette di pagare il canone al proprietario e versa quanto dovuto direttamente al creditore o alla concessionaria.

Perché l’argomento è attuale e urgente

• Rischio di procedure illegittime: la notificazione di atti all’estero, se non avviene secondo le modalità previste dalla legge, può essere nulla. La Corte di cassazione ha affermato nel 2026 che, ai fini del perfezionamento della notificazione all’estero, la disciplina del servizio postale dello Stato ove la notifica deve essere effettuata deve contemplare l’istituto della “compiuta giacenza”, cioè la prova che il plico è rimasto a disposizione del destinatario per un certo periodo . In mancanza, deve essere individuato un diverso meccanismo di perfezionamento . Una notifica svolta senza rispettare tali regole espone la procedura a impugnazioni.
• Concorrenza di normative nazionali e sovranazionali: la competenza territoriale per il pignoramento presso terzi di un debitore residente all’estero è regolata dall’art. 26 c.p.c. (foro dell’esecuzione). In virtù di una pronuncia della Cassazione del 2024, se il debitore non è domiciliato in Italia e i canoni sono pagati da un conduttore residente in Italia, la procedura deve essere radicata dinanzi al tribunale in cui risiede l’inquilino . Questa regola deve essere coordinata con il regolamento (UE) 1215/2012 e con l’art. 32 della Convenzione di Bruxelles, che attribuiscono la competenza per l’esecuzione al giudice del luogo in cui i beni si trovano.
• Tutela del reddito e delle garanzie minime: l’art. 545 c.p.c. prevede crediti totalmente o parzialmente impignorabili, come stipendi, pensioni e sussidi . Nel caso di canoni di locazione, la legislazione fiscale (art. 26 del Testo unico delle imposte sui redditi – TUIR) dispone che i canoni non percepiti non concorrono al reddito fino a quando l’inquilino non venga sfrattato o vi sia una ingiunzione di pagamento . Il soggetto residente all’estero deve quindi essere consapevole sia dei limiti di pignorabilità, sia delle possibilità di dedurre fiscalmente i canoni non riscossi.
• Possibilità di definizioni agevolate e strumenti di esdebitazione: negli ultimi anni il legislatore ha offerto la possibilità di pagare i carichi tributari tramite rottamazioni e definizioni agevolate (da ultima la rottamazione quinquies scaduta nel 2026). Inoltre la legge sul sovraindebitamento (L. 3/2012) consente a consumatori e piccoli imprenditori, compresi i residenti all’estero, di proporre un piano del consumatore, un accordo di composizione della crisi o la liquidazione controllata per ottenere l’esdebitazione. Dal 2026 è stata introdotta una procedura familiare che permette al nucleo familiare di presentare un’unica domanda, con risparmio di costi e tempi .

Un punto di vista professionale e difensivo

Per affrontare una procedura di pignoramento servono competenze multidisciplinari: occorre saper leggere il titolo esecutivo, verificare la regolarità della notifica all’estero, coordinare la normativa fiscale italiana con quella del Paese di residenza e, soprattutto, predisporre ricorsi tempestivi.

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Grazie a questa rete, lo Studio Monardo è in grado di assistere i clienti non solo nella fase giudiziale (opposizioni all’esecuzione, opposizione agli atti esecutivi, impugnazioni in Cassazione), ma anche in quella stragiudiziale (trattative con i creditori, piani di rientro, istanze di definizione agevolata, accesso alla composizione negoziata).

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1. Contesto normativo e giurisprudenziale

1.1 Pignoramento dei canoni di locazione: norme generali

1.1.1 Il pignoramento presso terzi

Il pignoramento presso terzi è disciplinato dagli artt. 543 e seguenti c.p.c. e consente al creditore di espropriare i crediti che il debitore vanta verso un terzo. Nel caso dei canoni di locazione, il terzo è l’inquilino che paga l’affitto. L’atto di pignoramento deve essere notificato personalmente sia al terzo sia al debitore e deve contenere:

1. Indicazione del credito per il quale si procede e del titolo esecutivo;
2. Ordine al terzo di non disporre delle somme o dei beni pignorati;
3. Dichiarazione di residenza o elezione di domicilio nel comune in cui ha sede il tribunale;
4. Invito al terzo a rendere una dichiarazione entro dieci giorni, con avvertimento che l’inerzia comporterà la presunzione di esistenza del credito e la sua assegnazione .

Il creditore, dopo aver notificato l’atto, deve depositarlo presso la cancelleria del tribunale entro trenta giorni; in mancanza, il pignoramento diventa inefficace . Nella prima udienza il giudice accerta l’esistenza del credito, sente il terzo e può assegnare le somme al creditore.

1.1.2 Limiti di pignorabilità

L’art. 545 c.p.c. elenca i crediti assolutamente impignorabili (es. sussidi di povertà, somme erogate per maternità, malattia, sussidi per funerali) e quelli parzialmente impignorabili, come stipendi, salari e pensioni . Per questi ultimi, la legge consente il pignoramento entro determinati limiti: ad esempio, i crediti da stipendio possono essere pignorati per un quinto (20 %) per i debiti tributari, mentre la quota complessiva dei pignoramenti concorrenti non può superare la metà del reddito . Anche le pensioni sono tutelate: la pignorabilità è ammessa solo sulla parte eccedente il doppio dell’assegno sociale con un minimo di 1.000 €, come stabilito dal d.l. 115/2005 e successive modifiche .

Nel contesto dei canoni di locazione, se il creditore pignora un canone dovuto a un soggetto che percepisce anche redditi da pensione, occorrerà valutare la cumulabilità e i limiti di pignorabilità. La giurisprudenza riconosce la possibilità di contestare la misura qualora il pignoramento violi i limiti di legge.

1.1.3 Effetti dell’assegnazione del canone

Quando il giudice dispone l’assegnazione dei canoni futuri a favore del creditore, la titolarità di quei canoni esce immediatamente dal patrimonio del debitore. La Cassazione nel 2025 (ordinanza n. 17195/2025) ha affermato che l’ordinanza di assegnazione produce un vero e proprio effetto traslativo: i canoni presenti e futuri vengono acquisiti al patrimonio del creditore; pertanto, eventuali pignoramenti successivi non possono interferire con la quota assegnata . Questo principio tutela il creditore primo pignorante ma obbliga gli altri creditori a verificare i provvedimenti già emessi.

1.2 Competenza territoriale e notifiche all’estero

La scelta del tribunale competente è uno dei punti più critici quando il debitore risiede all’estero. Le modifiche introdotte nel 2014 (d.l. 132/2014 convertito nella legge 162/2014) hanno inserito l’art. 26‑bis c.p.c., che attribuisce la competenza al giudice del luogo in cui il terzo debitore ha la residenza o la sede per i pignoramenti promossi dalla pubblica amministrazione. Tuttavia, questo articolo non riguarda il caso di debitore residente all’estero: qui si applica ancora l’art. 26 c.p.c., secondo il quale è competente il giudice del luogo dell’esecuzione, ossia il tribunale nel cui circondario si trova il bene o il credito pignorato .

La Corte di cassazione con l’ordinanza n. 22302/2024 ha stabilito che quando il debitore risiede fuori dall’Italia, il pignoramento dei canoni deve essere promosso dinanzi al tribunale del luogo in cui l’inquilino (terzo debitor debitoris) risiede o ha la sede . La Corte ha motivato questo orientamento richiamando l’art. 32, par. 2 della Convenzione di Bruxelles del 1968 e l’art. 24 del regolamento (UE) 1215/2012, secondo cui la competenza esclusiva per l’esecuzione forzata spetta al giudice del luogo in cui si trovano i beni. Ne consegue che il creditore non può radicare la procedura presso il tribunale dell’ultimo domicilio italiano del debitore, né nel luogo in cui ha sede l’Agente della riscossione.

Nel 2026 la stessa Corte, con l’ordinanza n. 718/2026, si è soffermata sulla validità delle notificazioni all’estero nella procedura esecutiva. Essa ha affermato che, affinché la notifica effettuata a un soggetto residente all’estero si perfezioni, occorre che l’ordinamento postale dello Stato in cui deve essere eseguita contempli l’istituto della compiuta giacenza; in mancanza, occorre individuare una modalità alternativa idonea . La pronuncia nasceva da un’opposizione agli atti esecutivi contro un pignoramento presso terzi, in cui l’AdER aveva notificato gli atti al contribuente residente in un Paese privo di tale istituto. La Cassazione ha sottolineato l’importanza di garantire il contraddittorio, disponendo l’integrazione del terzo pignorato e rinviando la questione alla pubblica udienza . Questo orientamento consolida la tutela del debitore residente all’estero contro le notifiche irregolari.

1.3 Norme fiscali applicabili ai non‑residenti

Il Testo unico delle imposte sui redditi (D.P.R. 917/1986) stabilisce che i non‑residenti sono tassati in Italia per i redditi prodotti nel territorio dello Stato (art. 3). L’art. 23 specifica che, per i soggetti non residenti, si considerano prodotti in Italia i redditi derivanti da immobili situati nel territorio dello Stato e i relativi canoni di locazione .

Il proprietario residente all’estero deve pertanto dichiarare i canoni percepiti in Italia e può optare per il regime della cedolare secca o per l’imposta ordinaria (IRPEF). Se i canoni non vengono riscossi, l’art. 26 TUIR stabilisce che essi non concorrono al reddito fino a quando il locatore non ottenga lo sfratto dell’inquilino moroso o una ingiunzione di pagamento . Questo principio è fondamentale quando interviene un pignoramento: il creditore può pignorare solo quanto maturato e dovuto, non i canoni rimasti impagati e non ancora tassati.

1.4 Pignoramento esattoriale: l’art. 72‑bis D.P.R. 602/1973

Quando il creditore è l’amministrazione finanziaria, la procedura di pignoramento dei canoni può avvenire anche al di fuori del giudice. L’art. 72‑bis D.P.R. 602/1973 permette infatti all’Agente della riscossione di intimare direttamente al terzo (inquilino o banca) di pagare le somme dovute entro 60 giorni per le rate scadute e contestualmente, al maturare delle successive rate . In questo caso il pignoramento non è soggetto alle formalità dell’art. 543 c.p.c. e non occorre la dichiarazione del giudice: l’ordine di pagamento è emanato in via amministrativa e produce effetti immediati.

Tuttavia, la Corte di cassazione con un’ordinanza del 2025 ha precisato che l’ingiunzione prevista dall’art. 72‑bis è perentoria: se l’Agente della riscossione non procede alla riscossione nei termini o il terzo non versa le somme entro i 60 giorni, il pignoramento perde efficacia . Inoltre l’Agente non può trattenere somme eccedenti i limiti di pignorabilità, e deve avviare la procedura ordinaria quando sorgono contestazioni.

1.5 Definizioni agevolate e altre misure di favore

Per i debiti tributari oggetto di pignoramento, negli ultimi anni si sono succedute varie rottamazioni. Nel 2024 – 2025 la rottamazione “quater” ha permesso ai contribuenti di estinguere i ruoli con sanzioni ridotte. Nel 2026 è stata introdotta la rottamazione quinquies (definizione agevolata 2026), che ha consentito di presentare l’istanza entro il 30 aprile 2026 e di pagare l’importo dovuto (imposte + interessi iscritti a ruolo senza sanzioni) in un massimo di 54 rate; la prima rata scade il 31 luglio 2026. L’adesione sospende le procedure esecutive; se il contribuente risiede all’estero e subisce un pignoramento, può chiedere la sospensione e rientrare nel beneficio.

Parallelamente, la legge sul sovraindebitamento (L. 3/2012, come modificata dal Codice della crisi d’impresa) offre tre strumenti:
1. Piano del consumatore: rivolto a persone fisiche che non svolgono attività imprenditoriale; consente di proporre un piano di pagamento dei debiti con falcidie e dilazioni, approvato dal tribunale.
2. Accordo di composizione della crisi: rivolto a imprenditori commerciali sotto soglia e professionisti, prevede un accordo con i creditori omologato dal tribunale.
3. Liquidazione controllata: consente di liquidare il patrimonio per soddisfare i creditori, con possibile esdebitazione alla fine.

Dal 2026, la riforma del Codice della crisi ha introdotto la procedura familiare: un’unica domanda per tutti i componenti del nucleo, costi ridotti, possibilità di continuare a pagare il mutuo e alloggi popolari e un periodo di esdebitazione più breve . L’Avv. Monardo e il suo team, in qualità di gestori della crisi, possono assistere i clienti residenti all’estero nell’accesso a tali procedure.

2. Procedura passo‑passo del pignoramento dei canoni

Il pignoramento dei canoni di locazione percepiti da un residente estero segue fasi ben precise. Conoscerle consente di individuare eventuali irregolarità e di predisporre tempestive difese.

2.1 Notifica del titolo esecutivo e del precetto

Prima di procedere al pignoramento, il creditore deve possedere un titolo esecutivo valido (sentenza, decreto ingiuntivo esecutivo, cartella di pagamento, atto di accertamento esecutivo, ecc.) e notificare al debitore l’atto di precetto. L’atto contiene l’invito ad adempiere entro il termine minimo di 10 giorni. Se il debitore risiede all’estero, la notifica deve essere effettuata nel rispetto delle convenzioni internazionali (Convenzione dell’Aja del 1965 per la notifica all’estero) o, in assenza, tramite raccomandata con avviso di ricevimento.

La Cassazione 718/2026 ha evidenziato che il perfezionamento della notifica all’estero presuppone l’esistenza, nello Stato di residenza, dell’istituto della compiuta giacenza (conservazione del plico per un certo periodo affinché il destinatario possa ritirarlo), ovvero l’individuazione di un meccanismo equivalente . Se l’ordinamento estero non prevede tale istituto e il creditore non adotta un metodo alternativo, la notifica è invalida e può essere impugnata.

2.2 Atto di pignoramento presso terzi

Decorso il termine del precetto senza che il debitore abbia pagato, il creditore può notificare l’atto di pignoramento al terzo (inquilino) e al debitore. L’atto deve contenere tutti gli elementi previsti dall’art. 543 c.p.c.:

• Indicazione del credito e del titolo esecutivo;
• Intimazione al terzo di non pagare l’affitto al debitore ma di versarlo presso la cancelleria del tribunale o direttamente al creditore;
• Elezione di domicilio del creditore nel circondario del tribunale competente;
• Citazione del debitore a comparire dinanzi al giudice e invito al terzo a dichiarare l’eventuale esistenza di cause che incidono sul credito (es. compensazione, prescrizione, precedenti pignoramenti) .

La notifica deve essere effettuata con gli stessi requisiti del precetto: quando il debitore è all’estero, occorre garantire la possibilità di conoscenza. In caso di dubbio sulla residenza, la notifica può essere effettuata anche presso l’ultimo domicilio fiscale in Italia (art. 60 D.P.R. 600/1973) ma questa modalità è contestabile se il creditore era a conoscenza della residenza estera.

2.3 Deposito dell’atto e fissazione dell’udienza

Il creditore deve depositare l’atto di pignoramento presso la cancelleria del tribunale entro trenta giorni dalla sua notifica . Il giudice fissa un’udienza in cui il debitore e il terzo vengono ascoltati. Il terzo deve rendere una dichiarazione entro 10 giorni dalla notifica o comparire in udienza. La mancata dichiarazione equivale, in parte, a riconoscimento del debito; tuttavia, la giurisprudenza ritiene che il terzo possa comunque far valere eventuali eccezioni entro l’udienza.

2.4 Dichiarazione del terzo e assegnazione

All’udienza il giudice verifica l’esistenza e l’entità del credito. Se l’inquilino dichiara di dovere i canoni, il giudice assegna al creditore le somme scadute e i canoni futuri. L’ordinanza di assegnazione produce un effetto di trasferimento immediato: i canoni non sono più nel patrimonio del debitore e non possono essere pignorati da altri creditori . Il terzo sarà tenuto a versare i canoni direttamente al creditore, secondo le scadenze contrattuali.

2.5 Pignoramento esattoriale (art. 72‑bis)

Se il creditore è l’Agente della riscossione, la procedura può essere ancora più rapida. L’art. 72‑bis consente all’AdER di notificare al terzo un ordine di pagamento senza rivolgersi al tribunale. L’ordine indica le somme dovute e intima al terzo di versarle entro 60 giorni; le somme future dovranno essere versate alle rispettive scadenze . La notifica avviene tramite PEC o raccomandata e produce effetti immediati.

Il debitore può opporsi a questa procedura proponendo opposizione all’esecuzione o agli atti esecutivi dinanzi al tribunale competente (art. 615 e 617 c.p.c.). La Cassazione ha precisato nel 2025 che, se le somme non vengono versate entro 60 giorni, l’ordine perde efficacia e l’Agente deve procedere con un nuovo pignoramento . Pertanto, il debitore può eccepire la decadenza dell’atto quando l’Agente non rispetta i termini.

2.6 Eventuali misure cautelari e sospensive

Durante la procedura il debitore può chiedere la sospensione dell’esecuzione (art. 624 c.p.c.) se vi sono gravi motivi. L’istanza può essere presentata al giudice dell’esecuzione prima dell’assegnazione. In presenza di irregolarità della notifica, di difetti di giurisdizione o di eccezioni sulla pignorabilità del credito, il giudice può sospendere la procedura.

Per i debiti tributari, la presentazione di una domanda di definizione agevolata (rottamazione) comporta la sospensione automatica delle procedure esecutive. Se il debitore risiede all’estero e presenta l’istanza entro i termini, i pignoramenti verranno congelati fino alla decisione sul piano.

3. Difese e strategie legali

Affrontare un pignoramento di canoni quando si risiede all’estero richiede una strategia articolata. Di seguito si analizzano le principali difese.

3.1 Eccezione di incompetenza territoriale

Se il pignoramento è promosso dinanzi a un tribunale incompetente (ad esempio, presso il tribunale dell’ultimo domicilio italiano del debitore anziché nel luogo in cui risiede l’inquilino), il debitore può sollevare eccezione di incompetenza entro il termine per la costituzione. La Cassazione 22302/2024 ha chiarito che il foro competente è quello dell’esecuzione (luogo del terzo) . L’eccezione va proposta con ricorso al giudice dell’esecuzione o con opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.) entro cinque giorni dalla conoscenza dell’atto.

3.2 Opposizione all’esecuzione (art. 615 c.p.c.)

L’opposizione all’esecuzione mira a contestare il diritto del creditore di agire in via esecutiva. Può essere fondata sulla inesistenza o invalidità del titolo (ad esempio, un decreto ingiuntivo non ancora definitivo), sulla prescrizione del credito o sulla sospensione dovuta a definizioni agevolate o concordati. L’opposizione deve essere proposta dinanzi al giudice competente entro il termine del precetto (di norma 20 giorni dalla notifica del precetto), ovvero prima dell’udienza di comparizione nel pignoramento.

3.3 Opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.)

L’opposizione agli atti esecutivi consente di far valere vizi formali della procedura (es. irregolarità della notifica, omissione di elementi essenziali dell’atto di pignoramento, nullità per mancata indicazione del credito). Nel contesto della residenza estera, è frequente contestare la notifica del precetto o dell’atto di pignoramento: se l’ordinamento dello Stato estero non prevede la compiuta giacenza o se il plico non viene recapitato correttamente, la notifica è nulla .

L’opposizione ex art. 617 deve essere proposta entro 20 giorni dal primo atto compiuto dopo la nullità (ad esempio, dalla dichiarazione del terzo). È consigliabile allegare la documentazione attestante l’iscrizione all’AIRE e la normativa postale del Paese estero.

3.4 Opposizione di terzo (art. 619 c.p.c.)

L’inquilino o un altro soggetto interessato può proporre opposizione di terzo quando vanta diritti incompatibili con l’esecuzione (ad esempio, se esiste un contratto di locazione a canone “vile” che rende la locazione inopponibile all’assegnatario secondo l’art. 2923 c.c., se i canoni sono stati già assegnati ad altro creditore o se il conduttore ha già pagato). La Cassazione ha ribadito che l’assegnazione trasferisce definitivamente il credito ; quindi un eventuale secondo creditore deve astenersi dal pignorare i medesimi canoni.

3.5 Conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.)

Il debitore può chiedere di sostituire i canoni pignorati con una somma di denaro, depositando l’importo dovuto maggiorato di spese e interessi. La conversione è ammessa anche per i pignoramenti presso terzi e consente di liberare il canone futuro. È uno strumento utile quando si desidera evitare l’interruzione del rapporto con l’inquilino o quando l’immobile rappresenta un importante flusso di reddito.

3.6 Impugnazione dell’ordine di assegnazione

In caso di ordinanza di assegnazione sfavorevole, il debitore può ricorrere in appello nei casi consentiti (violazione di legge, erronea valutazione delle eccezioni) oppure in Cassazione per violazione di legge procedurale. I termini sono brevi (30 giorni dalla notifica). Nel giudizio di Cassazione, la difesa richiede l’assistenza di un avvocato cassazionista come l’Avv. Monardo.

3.7 Difese fiscali

Il proprietario residente all’estero deve coordinare la procedura esecutiva con gli obblighi fiscali. Se i canoni non sono stati riscossi, può dimostrare la morosità dell’inquilino per non includere i canoni nel reddito imponibile . In caso di pignoramento, potrà chiedere al giudice di limitare l’assegnazione ai canoni maturati e dovuti, eccependo l’imposta non dovuta per quelli non percepiti. Inoltre, se i canoni sono già stati tassati e il pignoramento riguarda crediti tributari, il debitore può accedere alla definizione agevolata con conseguente sospensione della procedura.

3.8 Trattative e piani di rientro

La strategia difensiva non si esaurisce nei ricorsi. In molti casi è possibile avviare trattative stragiudiziali con il creditore per concordare un piano di rientro, una transazione o la rinuncia al pignoramento. I professionisti dello Studio Monardo, grazie all’esperienza nel diritto bancario, assistono i debitori nel negoziare saldi e stralci, verificare eventuali anatocismi o usura e proporre soluzioni personalizzate.

4. Strumenti alternativi per risolvere il debito

4.1 Definizione agevolata (rottamazione)

Le definizioni agevolate dei ruoli consentono di estinguere i debiti tributari con abbattimento di sanzioni e interessi di mora. La più recente, la rottamazione quinquies (2026), ha previsto la presentazione della domanda entro il 30 aprile 2026, con possibilità di pagamento in un’unica soluzione entro il 31 luglio 2026 o in un massimo di 54 rate bimestrali. Il saldo comprende imposta e interessi legali iscritti a ruolo, mentre le sanzioni e gli interessi di mora vengono stralciati. La presentazione dell’istanza sospende le procedure esecutive.

È importante evidenziare che la rottamazione quinquies potrebbe non essere più attiva dopo la scadenza di luglio 2026; tuttavia, altre misure di definizione potrebbero essere introdotte, come accaduto negli anni precedenti. Il debitore residente all’estero deve monitorare i termini e valutare se aderire, considerando che la definizione comporta la rinuncia ai giudizi pendenti contro le cartelle.

4.2 Accordi di saldo e stralcio

In assenza di definizioni agevolate, è possibile negoziare con l’AdER un saldo e stralcio: pagamento di una percentuale del debito in un’unica soluzione o a rate. Questa possibilità non è prevista da una legge generale ma rientra nella discrezionalità dell’Agenzia. Il professionista può presentare una proposta motivata, dimostrando l’impossibilità di pagamento integrale e il vantaggio per l’erario.

4.3 Piani del consumatore e accordi di ristrutturazione (L. 3/2012)

Se i debiti vanno oltre il settore tributario e il soggetto si trova in stato di sovraindebitamento, la legge 3/2012 consente di ricorrere a tre strumenti: piano del consumatore, accordo di ristrutturazione e liquidazione controllata.

Il piano del consumatore permette al debitore persona fisica, anche residente all’estero, di presentare al tribunale un progetto di pagamento dei debiti con una quota di falcidia (riduzione). È necessario dimostrare la meritevolezza del debitore e la sostenibilità del piano. La procedura è assistita da un Organismo di composizione della crisi (OCC) e dal giudice. Al termine, se il debitore adempie al piano, ottiene l’esdebitazione integrale.

L’accordo di ristrutturazione dei debiti prevede la votazione dei creditori: occorre il consenso della maggioranza dei crediti e l’omologazione del tribunale. È adatto a piccoli imprenditori, professionisti o soggetti che esercitano attività commerciale sotto soglia. Gli accordi possono prevedere la vendita di beni, la continuità aziendale, la conversione dei debiti in strumenti finanziari, ecc.

La liquidazione controllata (ex liquidazione del patrimonio) prevede la vendita di tutti i beni del debitore. È un rimedio “ultima ratio” ma consente di ottenere l’esdebitazione anche quando non è possibile formulare un piano. Dal 2026, la riforma della crisi ha introdotto la procedura familiare, che consente a un’intera famiglia di presentare un unico piano , riducendo tempi e costi.

4.4 Composizione negoziata della crisi d’impresa

Per l’imprenditore residente all’estero che opera in Italia, il D.L. 118/2021 ha istituito la composizione negoziata della crisi: una procedura volontaria volta a negoziare con i creditori, con l’assistenza di un esperto indipendente nominato dalla Camera di commercio. L’obiettivo è evitare l’insolvenza e proseguire l’attività. Il pignoramento dei canoni può essere sospeso se rientra in un accordo generale con i creditori.

4.5 Transazioni stragiudiziali

Oltre alle procedure formali, è sempre possibile raggiungere un accordo stragiudiziale con il creditore privato. Ad esempio, il debitore può offrire la cessione di un credito verso terzi, la stipulazione di un mutuo per soddisfare il debito o la concessione di un’ipoteca su un immobile non locato. Lo Studio Monardo valuta con il cliente la strategia migliore, anche in funzione delle norme del Paese di residenza.

5. Errori comuni e consigli pratici

Affinché la difesa sia efficace, è necessario evitare alcuni errori ricorrenti:

1. Ignorare le notifiche: anche se la notifica arriva all’estero o al domicilio fiscale italiano, non bisogna trascurarla. Occorre verificare se il plico è stato consegnato correttamente e, in caso contrario, impugnare tempestivamente .
2. Ritardare la nomina di un professionista: i termini per le opposizioni sono stringenti (20 giorni per l’art. 617 c.p.c.; 30 giorni per l’appello). Rivolgersi subito a un avvocato permette di valutare le eccezioni più efficaci e di attivare le procedure alternative.
3. Non controllare l’atto di pignoramento: spesso i creditori omettono di indicare il titolo esecutivo o non menzionano l’esistenza di precedenti pignoramenti. L’atto incompleto può essere dichiarato nullo .
4. Confondere i vari fori competenti: promuovere un pignoramento presso il foro sbagliato comporta l’estinzione della procedura e l’addebito delle spese . Il creditore deve verificare la residenza dell’inquilino e l’eventuale iscrizione all’AIRE del proprietario.
5. Non verificare i limiti di pignorabilità: se il debitore percepisce una pensione o stipendi, occorre far valere i limiti dell’art. 545 c.p.c. per evitare che il canone si cumuli con altre trattenute .
6. Ignorare le opportunità di definizione agevolata: la rottamazione 2026 offre la possibilità di estinguere i carichi in modo agevolato. Se si aderisce, bisogna comunicare all’Agente la presentazione dell’istanza per sospendere il pignoramento.
7. Trascurare gli effetti fiscali: i canoni non riscossi non concorrono al reddito , ma l’incasso di arretrati tramite pignoramento può generare un’imposta rilevante. È consigliabile pianificare il carico fiscale con un commercialista.

6. Tabelle riepilogative

Le tabelle sintetizzano le principali norme, termini e strumenti difensivi.

Tabella 1 – Norme di riferimento

Tabella 2 – Termini principali

Tabella 3 – Strumenti difensivi

7. Domande e risposte frequenti (FAQ)

Di seguito vengono affrontati alcuni quesiti che i proprietari residenti all’estero pongono più spesso. Le risposte hanno finalità divulgativa e non sostituiscono la consulenza professionale.

1. Il creditore può pignorare i miei canoni anche se vivo all’estero?
   Sì. La legge italiana consente di pignorare i canoni di locazione dovuti da un inquilino italiano anche se il locatore risiede all’estero. Tuttavia, la procedura deve essere avviata presso il tribunale del luogo in cui l’inquilino ha la residenza o la sede .
2. È valido il pignoramento promosso nel tribunale dell’ultimo domicilio italiano del debitore?
   No. La Cassazione 22302/2024 ha chiarito che, in caso di debitore residente all’estero, il foro competente è quello dell’esecuzione presso il terzo . L’ultimo domicilio italiano non rileva.
3. Come si notifica il pignoramento a chi risiede all’estero?
   La notifica deve avvenire secondo le convenzioni internazionali. La Cassazione 718/2026 ha stabilito che la notifica è valida solo se l’ordinamento del Paese estero prevede la “compiuta giacenza” o un meccanismo equivalente . In caso contrario, l’atto è nullo e può essere impugnato.
4. Il conduttore è obbligato a dichiarare i canoni?
   Sì. Dopo la notifica, il terzo ha 10 giorni per rendere una dichiarazione dei debiti. La mancata dichiarazione può comportare la presunzione che il debito esiste .
5. Se l’inquilino non paga il canone, posso far valere la morosità per evitare il pignoramento?
   Puoi dimostrare che il canone non è stato incassato. Secondo l’art. 26 TUIR, i canoni non percepiti non concorrono al reddito finché non avviene l’ingiunzione . Tuttavia, il creditore potrebbe ugualmente pignorare i canoni futuri maturandi; spetta a te dimostrare l’inadempimento dell’inquilino.
6. I canoni futuri assegnati al creditore rimangono miei?
   No. L’ordinanza di assegnazione trasferisce al creditore la titolarità dei canoni futuri . Pertanto non potrai più riscuoterli e non saranno aggredibili da altri creditori.
7. Posso oppormi all’atto di pignoramento se non indica tutte le informazioni richieste?
   Sì. L’atto deve contenere l’indicazione del titolo, dell’importo dovuto e l’intimazione al terzo. L’omissione di tali elementi rende l’atto nullo e giustifica l’opposizione agli atti esecutivi.
8. Quali limiti di pignorabilità si applicano ai canoni?
   I canoni di locazione non sono soggetti ai limiti dell’art. 545 c.p.c., salvo che vengano cumulate su pensioni o stipendi già pignorati. In quel caso, occorre rispettare i limiti di un quinto del reddito e del doppio dell’assegno sociale .
9. Che cosa succede se il terzo non versa le somme all’Agente della riscossione entro 60 giorni?
   L’ordine di pagamento ex art. 72‑bis perde efficacia; la Corte di cassazione ha affermato che l’Agente deve emettere un nuovo pignoramento .
10. Posso aderire alla rottamazione anche se i canoni sono già stati pignorati?
    Sì. La presentazione della domanda di definizione agevolata sospende le procedure esecutive. Tuttavia, devi pagare regolarmente le rate previste, altrimenti la sospensione viene revocata.
11. Esistono tutele per i canoni destinati al sostentamento familiare?
    In generale, i canoni non sono considerati sussidi o pensioni e quindi sono pienamente pignorabili. Tuttavia, se rappresentano l’unica fonte di sostentamento, è possibile invocare l’art. 545 c.p.c. per ottenere una riduzione proporzionale in caso di concorrenza con altri pignoramenti .
12. Posso sostituire i canoni pignorati con una somma di denaro?
    Sì. L’art. 495 c.p.c. consente al debitore di chiedere la conversione del pignoramento depositando la somma corrispondente al credito, alle spese e agli interessi. Questo strumento permette di recuperare i canoni futuri.
13. Se il mio inquilino vive anch’egli all’estero, quale tribunale è competente?
    La questione è complessa: se sia il debitore sia il terzo risiedono all’estero, la competenza può ricadere sul giudice italiano solo se il bene (immobile) si trova in Italia. In tal caso, la competenza potrebbe essere del tribunale in cui si trova l’immobile ai sensi dell’art. 26 c.p.c., ma occorre verificare le norme internazionali e gli accordi bilaterali.
14. Cosa fare se ricevo una notifica presso la casa comunale in Italia nonostante la mia iscrizione all’AIRE?
    Puoi contestare la notifica poiché la Corte di cassazione ha ritenuto irregolare la notifica della cartella di pagamento depositata presso la casa comunale quando la residenza estera era nota all’amministrazione . La notifica deve avvenire all’estero o via PEC, se disponibile.
15. Il pignoramento estinguere tutti i miei debiti?
    No. Il pignoramento mira a soddisfare il singolo creditore. Per risolvere l’insieme dei debiti è necessario aderire a una definizione agevolata, a un piano del consumatore o a un accordo di composizione.
16. Posso pagare la definizione agevolata con i canoni pignorati?
    Sì, purché il creditore esattoriale acconsenta a destinare i canoni alla definizione. Occorre presentare un’istanza con l’aiuto di un professionista.
17. In caso di contestazioni fiscali, devo dichiarare i canoni assegnati al creditore?
    I canoni pignorati e assegnati al creditore escono dal tuo patrimonio; tuttavia, sono comunque reddito prodotto in Italia. Dovrai dichiararli, ma potrai scomputare l’imposta pagata dal creditore o chiedere la deduzione dei canoni non riscossi .
18. L’atto di pignoramento deve essere notificato anche al mio coniuge?
    No, salvo che il bene (diritto di credito) sia in comunione legale. In generale, il pignoramento dei canoni riguarda solo il titolare del contratto di locazione.
19. Cosa succede se l’inquilino rilascia l’immobile prima dell’assegnazione?
    Il pignoramento si estingue e il credito del canone non maturato non può essere assegnato. È però possibile pignorare l’indennità di occupazione dovuta fino al rilascio.
20. È possibile impugnare l’ordinanza di assegnazione in Cassazione?
    Sì. L’impugnazione è ammessa per violazione di legge o vizi procedurali. Il termine è di 30 giorni dalla notificazione. La Cassazione ha più volte annullato ordinanze carenti di motivazione o emesse da giudici incompetenti.

8. Simulazioni pratiche e numeriche

Caso 1 – Credito privato su canone mensile di 800 €

Scenario: Un residente in Francia possiede un appartamento in Roma locato a 800 € mensili. Un creditore privato vanta un credito di 10.000 € e notifica un precetto al proprietario presso la sua residenza in Francia. La notifica avviene tramite posta internazionale con raccomandata. Il creditore poi notifica il pignoramento presso terzi al conduttore e al debitore, depositando l’atto al tribunale di Roma entro 30 giorni.

Questione: La notifica in Francia è valida? Il tribunale di Roma è competente?

Soluzione: La notifica in Francia è valida solo se l’ordinamento francese prevede la compiuta giacenza; in caso contrario occorre utilizzare il canale dell’ufficiale giudiziario locale secondo la Convenzione dell’Aja. Il foro di Roma è competente perché coincide con la residenza del terzo. Il debitore può contestare la notifica se il plico non è rimasto in giacenza e può opporsi agli atti esecutivi entro 20 giorni . Se la notifica è valida ma desidera liberare i canoni, può proporre la conversione del pignoramento depositando 10.000 € più spese.

Caso 2 – Pignoramento esattoriale su canone di 1.200 €

Scenario: Una cittadina italiana residente negli Stati Uniti affitta un immobile a Milano per 1.200 € al mese. Ha debiti con l’Agenzia delle Entrate‑Riscossione per 15.000 €. L’Agente emette un ordine di pagamento ex art. 72‑bis intimando all’inquilino di versare le rate scadute e quelle future, con pagamento delle somme maturate entro 60 giorni.

Questione: Il pignoramento esattoriale è regolare? Cosa può fare la debitrice?

Soluzione: L’ordine di pagamento rientra nella competenza dell’art. 72‑bis; non serve il tribunale . Tuttavia, la debitrice può contestarne la legittimità se l’ordine non specifica le somme dovute o se non le è stata correttamente notificata la cartella di pagamento. Può inoltre presentare ricorso all’esecuzione ex art. 615 c.p.c. o aderire alla rottamazione quinquies, sospendendo l’esecuzione. Se l’inquilino non versa le somme entro 60 giorni, l’ordine decade .

Caso 3 – Procedura familiare di sovraindebitamento

Scenario: Una coppia di pensionati residente in Svizzera possiede un appartamento in Italia locato per 600 € al mese e ha accumulato debiti per 120.000 €. I creditori privati hanno pignorato i canoni, mentre l’Agente della riscossione ha notificato ulteriori cartelle. La coppia decide di accedere alla procedura familiare prevista dalla riforma del 2026.

Questione: Quali benefici offre la procedura?

Soluzione: La procedura familiare consente di presentare un unico piano del consumatore che include entrambi i coniugi. La coppia può proporre il pagamento di una percentuale dei debiti utilizzando i canoni di 600 € per finanziare il piano, proteggendo gli altri beni e mantenendo il possesso della casa . L’accesso all’esdebitazione consentirà di ottenere la cancellazione dei debiti residui al termine del piano, impedendo ulteriori pignoramenti.

Caso 4 – Conciliazione stragiudiziale con conversione del pignoramento

Scenario: Un medico residente in Canada affitta un appartamento a Firenze per 1.500 € mensili. Ha debiti bancari per 50.000 €, e la banca pignora i canoni. L’inquilino inizia a versare le somme al creditore. Il medico vuole evitare l’assegnazione dei canoni per i prossimi cinque anni.

Soluzione: Il medico, tramite l’avvocato, chiede la conversione del pignoramento ex art. 495 c.p.c. depositando 50.000 € (magari tramite finanziamento o con altri risparmi). Contemporaneamente negozia con la banca un saldo e stralcio: la banca accetta 35.000 € in un’unica soluzione in cambio della rinuncia al pignoramento. Lo Studio Monardo redige l’accordo stragiudiziale e assiste nella procedura di conversione.

Conclusione

Il pignoramento dei canoni di locazione a carico di un residente estero è una procedura complessa che intreccia diritto processuale, fiscale e internazionale. La legge italiana prevede che il pignoramento avvenga nel foro dell’esecuzione (luogo in cui risiede l’inquilino), con rigide formalità contenute nell’art. 543 c.p.c.; la Cassazione ha ribadito che la notifica all’estero richiede la compiuta giacenza o un meccanismo equivalente , e che l’ordinanza di assegnazione trasferisce immediatamente i canoni al creditore . Per i debiti tributari, l’Agente della riscossione può procedere con l’ordine di pagamento ex art. 72‑bis ma deve rispettare termini e limiti .

Il debitore dispone di numerosi strumenti difensivi: può contestare l’incompetenza, opporsi all’esecuzione o agli atti esecutivi, invocare i limiti di pignorabilità, richiedere la conversione o aderire a definizioni agevolate. Inoltre può ricorrere alle procedure di sovraindebitamento (piani del consumatore, accordi di ristrutturazione, liquidazione controllata) e alla composizione negoziata per risolvere globalmente la crisi.

Soprattutto, è essenziale agire tempestivamente: i termini per proporre le opposizioni sono brevi e una difesa efficace richiede la raccolta di documentazione sullo status di residente estero e sull’ammontare dei canoni. L’assistenza di un professionista esperto, come l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo staff, consente di individuare le strategie più adatte, valutare la possibilità di definizioni agevolate o piani del consumatore e negoziare con i creditori.

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