Hai acquistato un immobile con le agevolazioni “prima casa” e in seguito lo hai conferito in un trust? Se l’Agenzia delle Entrate ha rilevato questa operazione e ti ha notificato una comunicazione di irregolarità, il rischio concreto è la decadenza dal beneficio fiscale, con recupero dell’imposta di registro (o IVA) nella misura ordinaria, interessi e sanzione fino al 30%. Il punto centrale, spesso frainteso da chi si affida a soluzioni patrimoniali “fai da te”, è che il conferimento in trust non elimina automaticamente la titolarità sostanziale dell’immobile: la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il disponente resta, ai fini fiscali, nella condizione di “possidente”, e questo comporta conseguenze dirette su ogni successivo acquisto agevolato.

Lo Studio Monardo segue la materia delle agevolazioni fiscali sulla casa e delle contestazioni dell’Agenzia delle Entrate attraverso un approccio che unisce competenze tributarie e capacità di difesa in ogni grado di giudizio: la valutazione della comunicazione di irregolarità richiede infatti di leggere insieme la normativa sul registro, la disciplina civilistica del trust e l’orientamento più recente della Cassazione tributaria, per individuare se la contestazione sia fondata o aggredibile.

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Inquadramento normativo

L’agevolazione “prima casa” è disciplinata dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo unico dell’imposta di registro). La norma consente, in presenza di determinati requisiti, l’applicazione dell’imposta di registro nella misura del 2% (o dell’IVA al 4% per gli acquisti da impresa costruttrice, con applicazione dell’imposta di registro in misura fissa) in luogo delle aliquote ordinarie, che sono rispettivamente del 9% e del 10%.

Tra i requisiti previsti dalla lettera c) della Nota II-bis figura la cosiddetta “impossidenza”: al momento dell’atto, l’acquirente non deve essere titolare, nemmeno per quote o in comunione legale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà su altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui si trova l’immobile da acquistare, né essere titolare, su tutto il territorio nazionale, di diritti su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni. Il requisito della novità del beneficio si aggiunge a quello della residenza, da fissare nel Comune dove è ubicato l’immobile entro diciotto mesi dall’atto, salvo i casi particolari previsti per il personale delle Forze armate e di polizia.

Sul piano procedurale, quando l’Agenzia delle Entrate rileva, in sede di controllo, elementi che fanno presumere la carenza originaria o sopravvenuta dei requisiti agevolativi, prima di emettere l’atto impositivo vero e proprio (l’avviso di liquidazione della maggiore imposta) invia al contribuente una comunicazione di irregolarità. Questo passaggio, che riprende nella sostanza il meccanismo del contraddittorio endoprocedimentale previsto dall’articolo 6, comma 5, della legge 27 luglio 2000, n. 212 (Statuto dei diritti del contribuente) e, per i controlli automatizzati sulle imposte sui redditi, dagli articoli 36-bis e 36-ter del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, ha la funzione di anticipare al contribuente i termini della contestazione e di consentirgli di fornire chiarimenti prima che la pretesa si cristallizzi in un atto autonomamente impugnabile.

In termini operativi, questo significa che la comunicazione va sempre letta insieme agli allegati che la accompagnano, i quali normalmente riportano il dettaglio del calcolo della maggiore imposta, gli estremi dell’atto originario e, quando la contestazione riguarda il trust, gli estremi dell’atto istitutivo o di dotazione richiamato dall’Ufficio: solo da questa lettura integrale è possibile ricostruire con precisione la ragione della contestazione e impostare una risposta puntuale, anziché generica.

Va precisato che la comunicazione di irregolarità non è, di per sé, un atto equiparabile all’avviso di liquidazione: non reca un’intimazione di pagamento definitiva, ma un invito a fornire elementi giustificativi o a regolarizzare la propria posizione beneficiando di una riduzione delle sanzioni. La distinzione tra comunicazione di irregolarità e avviso di liquidazione è decisiva per calibrare correttamente la strategia difensiva, perché comporta conseguenze diverse in termini di termini di reazione, effetti della mancata risposta e possibilità di impugnazione.

Il tema del trust si inserisce in questo quadro come una delle cause più frequenti di contestazione negli ultimi anni. L’atto istitutivo di trust e il successivo atto di dotazione (con cui il disponente trasferisce l’immobile al trustee) non comportano, secondo l’orientamento ormai consolidato della Cassazione, un trasferimento definitivo di ricchezza: il trustee agisce come amministratore temporaneo, vincolato a ritrasferire i beni ai beneficiari secondo il programma del trust. Da questa qualificazione discende che il conferimento in trust dell’immobile già agevolato non fa venir meno, in capo al disponente, la titolarità sostanziale del bene, con conseguente permanenza della condizione di “possidenza” rilevante ai fini della Nota II-bis.

Va precisato che l’istituto del trust, non disciplinato compiutamente dal diritto interno ma riconosciuto in Italia in forza della Convenzione dell’Aja del 1° luglio 1985, può assumere configurazioni molto diverse tra loro, ed è proprio questa varietà a rendere necessaria un’analisi caso per caso. Il trust autodichiarato, in cui il disponente assume anche il ruolo di trustee, presenta profili di maggiore vicinanza sostanziale tra patrimonio del disponente e beni segregati, elemento che la giurisprudenza tende a valorizzare in senso sfavorevole al contribuente. Il trust con trustee terzo e indipendente, specie se irrevocabile e con beneficiari già individuati e non modificabili dal disponente, presenta invece un grado di separazione patrimoniale più marcato, che può assumere rilievo nella valutazione della singola vicenda, pur senza automaticamente ribaltare l’orientamento della Cassazione sul punto della “impossidenza”.

Sul piano della tipologia di imposta applicabile, occorre inoltre distinguere l’acquisto da soggetto privato o da impresa non costruttrice, soggetto a imposta di registro proporzionale con aliquota agevolata del 2%, dall’acquisto da impresa costruttrice con vendita soggetta a IVA, per il quale l’aliquota agevolata è del 4% e l’imposta di registro si applica in misura fissa. Questa distinzione incide sul calcolo della maggiore imposta richiesta in caso di decadenza: nel primo caso il recupero riguarda la differenza tra l’aliquota di registro ordinaria e quella agevolata, nel secondo caso il maggior valore recuperato riguarda principalmente l’IVA, con un meccanismo di calcolo diverso che l’Ufficio deve comunque esplicitare in modo puntuale nella comunicazione di irregolarità, pena la sua contestabilità per difetto di motivazione.

Requisiti e termini

In termini operativi, per valutare la fondatezza di una comunicazione di irregolarità occorre distinguere tra requisiti verificati al momento dell’atto (impossidenza, novità del beneficio) e requisiti da adempiere entro un termine successivo (trasferimento della residenza, rivendita e riacquisto). Ogni categoria ha una propria decorrenza del termine di decadenza dell’azione accertatrice, disciplinato in via generale dall’articolo 76 del D.P.R. 131/1986, che fissa in tre anni il termine per la richiesta della maggiore imposta.

Per le false dichiarazioni rese in atto su circostanze già esistenti al momento della registrazione (come la dichiarazione di non possedere altri immobili agevolati, poi smentita dall’esistenza di un trust che il contribuente riteneva liberatorio), il termine triennale decorre dalla data di registrazione dell’atto. Per l’obbligo di trasferimento della residenza, il termine decorre dalla scadenza del diciottesimo mese. Per la mancata rivendita dell’immobile infraquinquennale senza riacquisto entro l’anno, il termine decorre dallo scadere dell’anno successivo alla cessione, e non dalla data della cessione stessa.

Il termine triennale di decadenza è l’elemento che più spesso consente di paralizzare una pretesa tardiva, perché l’Amministrazione finanziaria tende talvolta a calcolare la decorrenza dal momento in cui ha acquisito conoscenza dell’irregolarità (ad esempio tramite gli scambi di informazioni sugli atti notarili di conferimento in trust), anziché dal momento previsto dalla norma.

Un profilo spesso sottovalutato riguarda la comunione legale tra coniugi: quando l’acquisto è effettuato in regime di comunione, la giurisprudenza ha chiarito che entrambi i coniugi devono sottoscrivere le dichiarazioni relative ai requisiti prima casa, pena il riconoscimento dell’agevolazione solo pro quota per il coniuge dichiarante. Questo profilo assume rilievo autonomo anche nelle vicende connesse al trust, perché non è raro che solo uno dei coniugi risulti disponente dell’atto istitutivo, mentre l’altro resta estraneo alla segregazione patrimoniale: in questi casi la valutazione della permanenza della possidenza sostanziale va condotta separatamente per ciascun coniuge, ed è un elemento che merita di essere sollevato espressamente nella memoria difensiva.

Un ulteriore aspetto riguarda la ripartizione dell’onere della prova. La giurisprudenza più recente ha chiarito che, quando l’Ufficio contesta la carenza del requisito di idoneità abitativa di un altro immobile posseduto dal contribuente, spetta all’Amministrazione dimostrare la concreta utilizzabilità del bene come abitazione principale, e non al contribuente dimostrare il contrario. Questo principio, sviluppato originariamente per i casi di immobili accatastati in categorie diverse da quella residenziale, può essere richiamato per analogia anche nelle contestazioni relative al trust, quando l’Ufficio si limiti a rilevare l’esistenza formale dell’atto di dotazione senza approfondire la reale natura, la revocabilità e il grado di autonomia del trustee rispetto al disponente.

Procedura passo-passo

1. Ricezione della comunicazione di irregolarità. Il contribuente riceve, generalmente via posta ordinaria o tramite intermediario, un documento che illustra l’anomalia riscontrata (nel caso di specie, la presenza di un trust avente ad oggetto un immobile già agevolato) e la maggiore imposta calcolata in via presuntiva.
2. Analisi preliminare della comunicazione. Occorre verificare la data dell’atto originario di acquisto agevolato, la data dell’eventuale atto istitutivo o di dotazione del trust, la natura del trust (autodichiarato, con trustee terzo, revocabile o irrevocabile, con beneficiari individuati o discrezionali) e la finalità dichiarata nell’atto istitutivo.
3. Verifica del rispetto dei termini di decadenza. Va controllato se, alla data della comunicazione, il termine triennale dell’azione di accertamento risulti già decorso rispetto alla data della registrazione dell’atto di acquisto agevolato: se il termine è spirato, la successiva pretesa è illegittima indipendentemente dal merito della vicenda relativa al trust.
4. Raccolta della documentazione. È necessario reperire l’atto di acquisto con le dichiarazioni prima casa, l’atto istitutivo del trust, l’eventuale atto di dotazione, la visura catastale aggiornata e ogni elemento che chiarisca la finalità e il funzionamento del trust (ad esempio se si tratta di trust di protezione a favore di soggetti fragili, situazione che comunque non muta, secondo l’orientamento della Cassazione, il giudizio sulla permanenza della titolarità sostanziale in capo al disponente).
5. Predisposizione delle osservazioni difensive. Entro il termine indicato nella comunicazione (tipicamente trenta o sessanta giorni, a seconda della tipologia di controllo), il contribuente può presentare all’Ufficio una memoria contenente le proprie deduzioni, con l’obiettivo di ottenere l’annullamento in autotutela della pretesa o quantomeno una rideterminazione più favorevole. In questa fase è decisivo dimostrare, se possibile, che il trust non ricade nella fattispecie sanzionata dalla giurisprudenza, ad esempio perché il conferimento riguarda un immobile diverso da quello agevolato, oppure perché il trust è stato sciolto con ritrasferimento definitivo del bene ai beneficiari prima del nuovo acquisto.
6. Valutazione della regolarizzazione spontanea. Se le difese non appaiono sostenibili, può convenire versare quanto dovuto entro i termini agevolati previsti dalla comunicazione, beneficiando della riduzione della sanzione, oppure presentare un ravvedimento operoso autonomo se l’irregolarità non è stata ancora formalmente contestata.
7. Impugnazione facoltativa della comunicazione, se ritenuta autonomamente lesiva. La giurisprudenza di legittimità riconosce al contribuente la facoltà, non l’onere, di impugnare la comunicazione di irregolarità davanti al giudice tributario, quando essa esprima una pretesa tributaria sufficientemente definita. Si tratta di una scelta strategica da valutare caso per caso: impugnare subito consente di anticipare il contraddittorio giudiziale, ma non impedisce all’Ufficio di procedere comunque con l’iscrizione a ruolo o con l’avviso di liquidazione.
8. Impugnazione dell’avviso di liquidazione. Se la comunicazione non viene accolta e l’Ufficio notifica l’atto impositivo vero e proprio, il ricorso alla Corte di giustizia tributaria di primo grado deve essere proposto nel termine di sessanta giorni dalla notifica, articolando tutti i motivi di merito (insussistenza della decadenza, natura del trust, corretto calcolo della maggiore imposta) e, se ricorrono i presupposti, l’eccezione di decadenza dell’azione accertatrice.
9. Verifica della motivazione dell’atto. Sia la comunicazione di irregolarità sia il successivo avviso di liquidazione devono indicare in modo puntuale i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche della pretesa: un difetto di motivazione, ad esempio l’omesso riferimento all’atto di dotazione del trust che si assume rilevante o al calcolo analitico della maggiore imposta, costituisce un autonomo motivo di impugnazione, distinto dal merito della questione sulla decadenza.
10. Valutazione di strumenti deflativi del contenzioso. In presenza di una pretesa parzialmente fondata, può essere utile valutare l’accertamento con adesione, che consente di discutere con l’Ufficio la corretta quantificazione della maggiore imposta prima dell’eventuale giudizio, con benefici in termini di riduzione delle sanzioni.

I punti dove più spesso si sbaglia riguardano la sottovalutazione del termine di decadenza triennale (spesso calcolato erroneamente dal contribuente o dal suo consulente), la scelta di non rispondere affatto alla comunicazione, che preclude la possibilità di ottenere la riduzione della sanzione e lascia l’Ufficio libero di procedere sulla base dei soli elementi in proprio possesso, e la sottovalutazione della fase di contraddittorio preventivo, che — quando omessa dall’Ufficio — può condurre all’annullamento dell’atto successivo indipendentemente dal merito della vicenda sul trust. Rispondere tempestivamente e con una memoria tecnicamente fondata è la mossa che incide maggiormente sull’esito finale.

Verifiche sul campo

Le due simulazioni che seguono illustrano, con dati numerici non arrotondati, come si sviluppa concretamente la contestazione e quali margini di difesa emergono a seconda della tempistica.

Simulazione 1 — Trust successivo al conferimento, termine ancora aperto. Un contribuente acquista nel 2019 un immobile con agevolazione prima casa, versando un’imposta di registro di 3.240 € (in luogo dei 14.580 € ordinari su un valore catastale di 162.000 €). Nel 2022 conferisce l’immobile in un trust autodichiarato a fini di protezione patrimoniale. Nel 2024 acquista un secondo immobile dichiarando l’impossidenza e beneficiando nuovamente dell’agevolazione, con imposta di registro di 4.760 € su un valore catastale di 238.000 €, anziché 21.420 €. Nel 2026 l’Agenzia delle Entrate invia la comunicazione di irregolarità, ritenendo indebita la seconda agevolazione perché il trust non avrebbe fatto venir meno la possidenza sostanziale. Poiché la registrazione dell’atto del 2024 è avvenuta meno di tre anni prima della comunicazione, il termine di decadenza non è ancora spirato: la difesa deve quindi concentrarsi sul merito, dimostrando eventualmente elementi distintivi rispetto al caso deciso dalla Cassazione (ad esempio lo scioglimento del trust con ritrasferimento pieno prima del secondo acquisto).

Simulazione 2 — Comunicazione tardiva rispetto al termine triennale. Un contribuente registra nel 2018 l’atto di acquisto agevolato con dichiarazione di impossidenza, poi smentita da un trust già esistente su altro immobile fin dal 2015. L’Agenzia delle Entrate invia la comunicazione di irregolarità solo nel 2023, a distanza di oltre cinque anni dalla registrazione. Poiché la falsa dichiarazione riguardava una circostanza già esistente al momento dell’atto, il termine triennale decorre dalla registrazione (2018) e scade nel 2021: la comunicazione del 2023, e il successivo eventuale avviso di liquidazione, risultano quindi tardivi e la pretesa può essere contestata per intervenuta decadenza dell’azione accertatrice, a prescindere dal merito della questione sul trust.

Casi particolari

Oltre all’ipotesi tipica del trust costituito dopo l’acquisto agevolato per “liberare” la posizione patrimoniale in vista di un nuovo acquisto, si presentano nella pratica situazioni che si discostano dalla regola generale.

Il primo caso riguarda il trust costituito e sciolto prima del nuovo acquisto, con ritrasferimento pieno e definitivo dell’immobile ai beneficiari (diversi dal disponente): in questa ipotesi, se il ritrasferimento è realmente avvenuto e documentato, la situazione di impossidenza del disponente può dirsi effettivamente realizzata, perché il bene è uscito in modo stabile dal suo patrimonio, a differenza del semplice conferimento al trustee.

Il secondo caso riguarda l’immobile conferito in trust entro i cinque anni dal primo acquisto agevolato, senza che il disponente proceda ad alcun nuovo acquisto: qui il tema della decadenza per cessione infraquinquennale non si pone nella stessa forma, perché l’atto di dotazione al trustee non equivale, secondo l’orientamento della Cassazione, a un trasferimento stabile e definitivo idoneo a determinare la decadenza dal beneficio originario.

Il terzo caso riguarda il possesso di un immobile ulteriore ritenuto oggettivamente non idoneo all’uso abitativo, ad esempio perché accatastato in categoria diversa da quella residenziale o perché inagibile: la giurisprudenza più recente ha chiarito che la mera titolarità formale di un immobile non abitativo o non idoneo non è di per sé ostativa al riconoscimento dell’agevolazione, spostando sull’Amministrazione l’onere di dimostrare la concreta utilizzabilità abitativa del bene.

Il quarto caso riguarda la rinuncia formale all’agevolazione, istituto ammesso dalla giurisprudenza quando il contribuente si sia impegnato in atto a trasferire la residenza entro diciotto mesi e successivamente non intenda più rispettare tale impegno: la rinuncia, per essere efficace, deve intervenire prima che il rapporto tributario relativo all’agevolazione risulti già definito, e consente di evitare le conseguenze sanzionatorie tipiche della decadenza accertata d’ufficio, sostituendole con la sola riliquidazione dell’imposta ordinaria.

Nella valutazione di questi casi limite, l’esperienza dello Studio Monardo nel diritto tributario e nel contenzioso con l’Agenzia delle Entrate consente di individuare, atto per atto, gli elementi che distinguono la singola vicenda dagli orientamenti sfavorevoli della Cassazione, evitando di rassegnarsi a una lettura automatica della giurisprudenza senza un vaglio specifico dei fatti.

Domande frequenti

Se ho conferito la mia prima casa in un trust per proteggerla da eventuali creditori, rischio comunque la decadenza dall’agevolazione? Il conferimento in trust non determina, di per sé, la decadenza dall’agevolazione già ottenuta sul primo acquisto, perché non equivale a una cessione ai fini della norma sulla rivendita infraquinquennale. Il problema si pone soprattutto quando, dopo il conferimento, il disponente acquista un secondo immobile dichiarandosi impossidente: in questo caso la giurisprudenza nega la nuova agevolazione, perché considera il disponente ancora sostanzialmente titolare del bene conferito.

Quanto tempo ho per rispondere a una comunicazione di irregolarità? Il termine indicato nella comunicazione va rispettato con attenzione, perché condiziona sia la possibilità di fornire chiarimenti sia l’accesso alla sanzione ridotta in caso di pagamento. I termini applicabili sono stati oggetto di modifiche normative recenti, con ampliamento rispetto al passato: è quindi opportuno verificare puntualmente la data indicata nella comunicazione ricevuta, anziché fare affidamento su termini generici.

Posso impugnare direttamente la comunicazione di irregolarità davanti al giudice tributario? Sì, la Cassazione riconosce da tempo la facoltà di impugnazione immediata quando la comunicazione esprime una pretesa tributaria sufficientemente concreta, ma si tratta di una facoltà e non di un onere: la mancata impugnazione non preclude la successiva difesa contro l’avviso di liquidazione, che resta comunque impugnabile nei termini ordinari.

Se non rispondo alla comunicazione, cosa succede? L’Ufficio procede sulla base degli elementi in proprio possesso, con probabile emissione dell’avviso di liquidazione e applicazione della sanzione nella misura ordinaria anziché ridotta. La mancata risposta non estingue il diritto di difesa nella fase successiva, ma fa perdere l’opportunità di una definizione più favorevole in questa fase.

È vero che il termine per contestare la decadenza da parte dell’Agenzia è di soli tre anni? In linea generale sì, ma la decorrenza cambia a seconda del requisito contestato: dalla registrazione dell’atto per le dichiarazioni mendaci originarie, dalla scadenza del diciottesimo mese per il trasferimento di residenza, dallo scadere dell’anno successivo alla vendita per la mancata rivendita infraquinquennale. Un errato calcolo della decorrenza, sia da parte del contribuente sia da parte dell’Ufficio, è tra le cause più frequenti di contenzioso.

Un trust costituito molti anni prima dell’acquisto agevolato, e riguardante un immobile diverso, può comunque generare contestazioni? Sì, se l’immobile conferito in trust era stato a sua volta acquistato con l’agevolazione prima casa: in questo caso la contestazione riguarda proprio il nuovo acquisto, indipendentemente dalla distanza temporale tra la costituzione del trust e l’acquisto successivo, perché ciò che rileva è la permanenza della titolarità sostanziale al momento del nuovo atto.

Conviene pagare subito quanto richiesto nella comunicazione per chiudere la vicenda, anche se non si è del tutto d’accordo? Non è una scelta automatica. Il pagamento entro i termini agevolati riduce la sanzione, ma comporta anche la rinuncia implicita a far valere in giudizio le proprie ragioni su quella specifica pretesa. Quando esistono margini difensivi concreti — ad esempio un termine di decadenza già decorso, oppure elementi che distinguono il proprio trust dai casi decisi sfavorevolmente dalla Cassazione — è opportuno valutare con attenzione se la definizione agevolata sia realmente la strada più conveniente, oppure se convenga contestare la pretesa nel merito.

La comunicazione di irregolarità può arrivare anche a distanza di molti anni dal conferimento in trust? Sì, se il nuovo acquisto agevolato che genera la contestazione è recente: il termine di decadenza triennale decorre dalla registrazione di quest’ultimo atto, non dalla data di costituzione del trust. È quindi possibile che un trust costituito molto tempo prima diventi rilevante anni dopo, nel momento in cui il disponente effettua un nuovo acquisto dichiarandosi impossidente.

Il quadro giurisprudenziale

Il tema della comunicazione di irregolarità collegata alle agevolazioni prima casa e al trust è stato affrontato, negli ultimi anni, da numerose pronunce della Corte di Cassazione, sia sul versante sostanziale (i requisiti dell’agevolazione) sia su quello procedurale (l’impugnabilità della comunicazione stessa).

Sul versante sostanziale, la pronuncia di riferimento è <cite index=”30-1″>l’Ordinanza n. 24387/2024 della Corte di Cassazione, secondo cui il contribuente che ha usufruito del beneficio sul primo immobile, poi conferito in trust, non può usufruire dell’agevolazione sul secondo acquisto perché l’atto di dotazione del trust non comporta l’attribuzione definitiva dei beni a vantaggio del trustee</cite>, e di conseguenza non determina, in capo al disponente, la situazione di impossidenza richiesta dalla norma. La Corte ha ulteriormente chiarito che <cite index=”27-1″>la natura meramente formale, strumentale e temporanea della proprietà immobiliare in capo al trustee incide direttamente sulla verifica dei requisiti “prima casa”</cite>, e che <cite index=”27-2”>il conferimento produce soltanto un’efficacia segregante, poiché il trustee non è proprietario ma amministratore del bene, destinato comunque a essere trasferito ai beneficiari</cite>.

Questo principio richiama un precedente più risalente della stessa Corte, <cite index=”27-2″>la sentenza n. 21614 del 26 ottobre 2016, secondo cui dalla segregazione patrimoniale nel trust non deriva alcun reale trasferimento di beni né arricchimento di persone</cite>, arricchimento che si realizza solo in un momento successivo, quando i beni sono effettivamente attribuiti ai beneficiari diversi dal disponente.

Sempre sul piano sostanziale, con due ordinanze gemelle del settembre 2025 la Cassazione ha ulteriormente definito i confini dell’agevolazione: <cite index=”1-1″>con le ordinanze n. 25863 e n. 25868 del 22 settembre 2025 la Sezione Tributaria ha ribadito che il riconoscimento o la decadenza dal beneficio prima casa non dipendono esclusivamente dalla titolarità formale del bene, ma richiedono una valutazione sostanziale sulla funzione concreta dell’immobile e sulla sua effettiva destinazione ad abitazione</cite>. Nella seconda pronuncia, in particolare, la Corte ha affrontato <cite index=”1-1″>il caso in cui il contribuente possieda un altro immobile già acquistato con beneficio ma successivamente trasformato</cite> nella sua destinazione catastale.

Sul tema della cessione infraquinquennale, rilevante quando il trust si accompagna a una vendita del bene originario, la Cassazione ha stabilito con <cite index=”5-1″>la sentenza n. 24479 del 3 settembre 2025 che per evitare la decadenza dai benefici prima casa non vale l’acquisto effettuato prima della vendita infra-quinquennale dell’immobile acquistato con le agevolazioni</cite>, ribadendo la necessità del rispetto della sequenza cronologica prevista dalla norma. In parallelo, <cite index=”6-1″>la sentenza n. 24478 del 3 settembre 2025 ha chiarito che non è possibile usufruire nuovamente delle agevolazioni prima casa senza cedere il precedente immobile acquistato con lo stesso beneficio, salvo i casi di cessione con riacquisto entro i termini di legge</cite>.

Sui casi limite legati all’idoneità dell’immobile ulteriormente posseduto, va segnalata l’ordinanza richiamata dalla prassi difensiva secondo cui la mera titolarità di un immobile accatastato come studio professionale non è ostativa al beneficio, perché l’immobile non risulta concretamente utilizzabile come abitazione, principio confermato da una successiva pronuncia del 2025 sulla pre-possidenza di immobili oggettivamente inidonei.

Sul versante procedurale, relativo alla natura e all’impugnabilità della comunicazione di irregolarità, la giurisprudenza di legittimità si è consolidata nel riconoscere la facoltà, e non l’onere, di impugnazione immediata. <cite index=”16-1″>La Cassazione, Sezioni Unite nn. 16293 e 16428 del 2007, aveva lasciato aperta la questione, ma pronunce più recenti — l’ordinanza n. 3466/2021, la sentenza n. 22356/2020, l’ordinanza n. 2092/2025 e la sentenza n. 31630/2024 — hanno stabilito il contrario</cite>, riconoscendo la natura di atto autonomamente impugnabile. In particolare, <cite index=”16-1″>la sentenza n. 22356/2020 ha affermato la natura impugnabile “autonoma” dell’avviso bonario, mentre l’ordinanza n. 2092/2025 ha chiarito che il ricorso contro il bonario non arresta il successivo accertamento</cite>.

Questo orientamento trova ulteriore conferma nella pronuncia secondo cui <cite index=”15-1″>l’articolo 36-ter, comma 4, del D.P.R. n. 600/1973 prevede come necessaria garanzia a tutela del contribuente l’invio della comunicazione dell’esito del controllo formale quale momento di instaurazione del contraddittorio anteriore all’iscrizione a ruolo, con la conseguenza che la cartella notificata senza tale preventiva comunicazione risulta illegittima</cite>, e nella successiva precisazione secondo cui <cite index=”15-1″>l’avviso bonario costituisce comunque atto autonomamente impugnabile dinanzi al giudice tributario, pur non rientrando tra quelli tipicamente elencati dalla norma sul contenzioso</cite>.

Ancora sul piano della facoltatività, va richiamata <cite index=”15-1″>la sentenza n. 18610/2019, secondo cui l’impugnazione della comunicazione di irregolarità da parte del contribuente è una facoltà volta a estendere gli strumenti di tutela, non un onere, con la conseguenza che, in mancanza di essa, la pretesa tributaria non si cristallizza e resta possibile la successiva impugnazione dell’atto tipico</cite>. Nello stesso senso si è espressa <cite index=”22-1″>la sentenza n. 18974/2021, secondo cui ogni atto adottato dall’ente impositore che porti a conoscenza del contribuente una specifica pretesa tributaria, con esplicitazione delle ragioni fattuali e giuridiche, è impugnabile davanti al giudice tributario, senza necessità che si manifesti in forma autoritativa</cite>, richiamando a sua volta i precedenti del 2012, del 2016 e del 2019 sullo stesso principio.

Un ulteriore tassello riguarda le conseguenze della violazione del contraddittorio endoprocedimentale: secondo l’orientamento più recente, richiamato da pronunce del 2025, la mancata comunicazione preventiva o la violazione delle garanzie partecipative del contribuente conduce all’annullamento dell’atto successivo, principio che si applica anche al contesto delle contestazioni sulle agevolazioni prima casa quando l’Ufficio ometta il passaggio della comunicazione di irregolarità prima dell’avviso di liquidazione.

Sul fronte della decadenza dell’azione accertatrice, la giurisprudenza tributaria ha costantemente ribadito la distinzione tra imposta “principale” e imposta “complementare”, quest’ultima dovuta proprio nei casi di revoca dell’agevolazione, con termine triennale decorrente secondo le regole sopra illustrate: un profilo che, unito alla disciplina sulla decorrenza dallo scadere dell’anno successivo alla vendita nei casi di mancato riacquisto, costituisce spesso il terreno più fertile per una difesa efficace, indipendentemente dal merito della questione relativa al trust.

Sul tema della rinuncia all’agevolazione, va richiamata la pronuncia secondo cui il contribuente che si sia impegnato a trasferire la residenza entro diciotto mesi può validamente rinunciare all’agevolazione già ottenuta, se il rapporto tributario non risulta ancora definito, principio che consente di limitare le conseguenze sanzionatorie in presenza di un mutamento sopravvenuto delle circostanze personali. In tema di comunione legale tra coniugi, la giurisprudenza più recente ha ribadito che, quando l’acquisto avviene in comunione ma le dichiarazioni sui requisiti prima casa sono sottoscritte da un solo coniuge, l’agevolazione spetta soltanto pro quota, con conseguente riliquidazione parziale dell’imposta.

Sul versante della decadenza per mancata ultimazione dei lavori, rilevante nei casi di acquisto di immobili in corso di costruzione con agevolazione prima casa, una pronuncia del 2025 ha ribadito che l’uso di fatto dell’immobile non è sufficiente a evitare la decadenza se i lavori non vengono regolarmente portati a termine entro i termini previsti. Infine, sul piano della possidenza di altri immobili non idonei all’uso abitativo, una pronuncia del 2025 ha confermato che la pre-possidenza di un immobile oggettivamente inidoneo, sia dal punto di vista oggettivo che soggettivo, non osta al riconoscimento dell’agevolazione, in linea con il principio già affermato per gli immobili accatastati come uffici o studi professionali.

Anche sul fronte successorio si registrano sviluppi rilevanti per la materia: una pronuncia del 2025 ha chiarito il momento in cui devono sussistere i requisiti soggettivi per l’agevolazione prima casa richiesta dall’erede, con riflessi anche sulla verifica del requisito di impossidenza quando l’immobile caduto in successione sia già stato oggetto di un trust istituito dal de cuius.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Di fronte a una comunicazione di irregolarità che coinvolge agevolazioni prima casa e un trust, la valutazione tecnica richiede di intrecciare normativa tributaria, disciplina civilistica dell’istituto del trust e orientamento giurisprudenziale più aggiornato. Lo Studio Monardo mette a disposizione un percorso di analisi e difesa strutturato in più fasi:

1. Analizziamo la comunicazione di irregolarità ricevuta, verificando la fondatezza tecnica della contestazione e la corretta indicazione degli elementi che hanno originato la pretesa.
2. Verifichiamo il rispetto del termine di decadenza triennale, calcolando la corretta decorrenza in base alla natura del requisito contestato (impossidenza originaria, residenza, rivendita infraquinquennale).
3. Ricostruiamo la vicenda del trust nel dettaglio, esaminando l’atto istitutivo, l’atto di dotazione ed eventuali atti di scioglimento, per verificare se ricorrano elementi distintivi rispetto ai casi decisi sfavorevolmente dalla Cassazione.
4. Predisponiamo la memoria difensiva da presentare all’Ufficio nel termine indicato dalla comunicazione, illustrando le ragioni di fatto e di diritto a sostegno della posizione del contribuente.
5. Valutiamo l’opportunità di un’istanza di autotutela quando la contestazione presenti profili di manifesta infondatezza o errori di calcolo evidenti.
6. Impostiamo, se opportuno, il ricorso alla Corte di giustizia tributaria avverso la comunicazione stessa o avverso il successivo avviso di liquidazione, articolando tutti i motivi di merito e di rito rilevanti.
7. Coordiniamo la difesa con i profili civilistici del trust, quando la vicenda richieda di valutare anche gli effetti sugli altri disponenti o beneficiari coinvolti nell’atto istitutivo.
8. Assistiamo il contribuente nella scelta tra regolarizzazione e contenzioso, illustrando in modo trasparente i termini, i costi di giustizia previsti dalla legge e i tempi prevedibili di ciascuna strada.
9. Predisponiamo, ove opportuno, l’istanza di ravvedimento operoso o l’autodenuncia, per ridurre l’impatto sanzionatorio quando la difesa nel merito non appaia sostenibile.
10. Seguiamo l’intero iter processuale fino all’eventuale giudizio di legittimità, garantendo continuità di strategia dalla fase di analisi della comunicazione fino a un eventuale ricorso per Cassazione.
11. Esaminiamo, quando rilevante, la formulazione dell’atto istitutivo del trust (poteri di revoca, ruolo del disponente, individuazione dei beneficiari), per verificare se presenti elementi di autonomia patrimoniale utili alla difesa o, al contrario, profili di vicinanza sostanziale al patrimonio del disponente che rendono la contestazione più solida, così da impostare una strategia realistica fin dal primo confronto con l’Ufficio.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

In una materia come quella delle agevolazioni prima casa contestate in relazione a un trust, dove la vicenda può evolvere dalla semplice comunicazione di irregolarità fino a un contenzioso di più gradi, l’abilitazione di Cassazionista assume un rilievo particolare: consente di seguire la medesima strategia difensiva impostata fin dalla prima memoria di replica all’Agenzia delle Entrate fino all’eventuale ricorso per Cassazione, senza interruzioni di linea difensiva né passaggi di consegne tra professionisti diversi nelle diverse fasi del procedimento. A questo si affianca il lavoro dello staff multidisciplinare, che unisce avvocati e commercialisti nell’analisi degli aspetti fiscali e patrimoniali della medesima vicenda, garantendo una lettura coordinata tra il profilo tributario e quello civilistico del trust.

Prevenire la contestazione: un cenno operativo

Chi sta valutando di costituire un trust su un immobile già acquistato con l’agevolazione prima casa, in vista di un futuro nuovo acquisto agevolato, dovrebbe considerare fin dall’inizio l’orientamento della Cassazione qui illustrato, per evitare di trovarsi anni dopo di fronte a una comunicazione di irregolarità inattesa. La pianificazione patrimoniale attraverso il trust resta uno strumento legittimo e utile per finalità di protezione del patrimonio, di destinazione a favore di soggetti fragili o di organizzazione della successione, ma non può essere utilizzata come meccanismo per “azzerare” la propria posizione fiscale ai fini della sola normativa agevolativa sulla prima casa, quando il disponente mantenga di fatto un controllo sostanziale sul bene conferito.

Un elemento di attenzione riguarda anche la formulazione dell’atto istitutivo: la presenza di poteri di revoca in capo al disponente, di clausole che gli consentono di modificare i beneficiari, o la coincidenza tra disponente e trustee nel trust autodichiarato sono tutti elementi che la giurisprudenza tende a valorizzare nel senso della permanenza della possidenza sostanziale. Una valutazione preventiva, prima ancora della costituzione del trust o del successivo nuovo acquisto, consente di calibrare correttamente le aspettative sul mantenimento o meno del diritto all’agevolazione, riducendo il rischio di ricevere in futuro una comunicazione di irregolarità e di dover poi ricostruire, a distanza di anni, la coerenza tra l’atto istitutivo e la situazione patrimoniale effettiva.

In sintesi

Una comunicazione di irregolarità relativa alle agevolazioni prima casa, quando coinvolge un trust, richiede un’analisi puntuale sia dei presupposti sostanziali dell’agevolazione, sia dei termini entro cui l’Amministrazione può legittimamente agire. Il conferimento in trust, secondo l’orientamento ormai consolidato della Cassazione, non elimina di regola la titolarità sostanziale dell’immobile in capo al disponente, ma esistono situazioni di fatto — dallo scioglimento del trust con ritrasferimento definitivo del bene, alla decadenza per decorso del termine triennale — che possono mutare l’esito della contestazione. Lo Studio Monardo segue la materia delle agevolazioni prima casa e delle sue interazioni con gli strumenti di pianificazione patrimoniale proprio a partire da queste competenze certificate, unendo l’esperienza in Cassazione alla collaborazione costante con professionisti in ambito tributario, in una materia dove la disciplina normativa e gli orientamenti giurisprudenziali si aggiornano con frequenza.

Che si tratti di una prima memoria difensiva da presentare all’Ufficio nei termini della comunicazione, di una valutazione sull’opportunità di impugnare subito l’atto o di attendere l’eventuale avviso di liquidazione, o di un ricorso da impostare fin dal primo grado con l’obiettivo di sostenerlo, se necessario, fino in Cassazione, l’elemento che fa la differenza resta lo stesso: una lettura tecnica e aggiornata della norma e della giurisprudenza, applicata alla concreta vicenda del singolo contribuente, senza automatismi né semplificazioni che rischiano di far perdere margini di difesa realmente esistenti.

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