Ricevere a casa una comunicazione di irregolarità relativa a un immobile detenuto all’estero mette in allarme chi, magari in buona fede, non ha compilato correttamente il quadro RW o non ha versato l’IVIE dovuta. Il documento arriva quasi sempre dopo un controllo automatizzato o formale della dichiarazione dei redditi e indica una somma da pagare entro un termine preciso. Non è ancora una cartella esattoriale, ma va gestita con attenzione: ignorarla o rispondere nel modo sbagliato può trasformare un errore sanabile in un accertamento pesante, con sanzioni raddoppiate se l’immobile si trova in un Paese considerato a fiscalità privilegiata. Il rischio principale è lasciare che il termine per pagare o contestare decorra inutilmente, perdendo così la possibilità di correggere l’irregolarità a condizioni più favorevoli.

Questo tipo di controversia richiede competenze che uniscono il diritto tributario interno alla fiscalità internazionale: la comunicazione di irregolarità su un immobile estero intreccia norme sul monitoraggio fiscale, disciplina IVIE, convenzioni contro le doppie imposizioni e regole sullo scambio automatico di informazioni tra Stati.

Lo Studio Monardo segue proprio questo tipo di controversie perché l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo coordina uno staff multidisciplinare che opera a livello nazionale in diritto bancario e tributario, affiancando avvocati e commercialisti nell’analisi di fattispecie con elementi di estraneità: una condizione indispensabile quando il bene contestato si trova fuori dai confini italiani e la documentazione da reperire proviene da un catasto o un fisco straniero.

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Inquadramento normativo

La comunicazione di irregolarità, comunemente chiamata “avviso bonario”, è l’atto con cui l’Agenzia delle Entrate informa il contribuente dell’esito di un controllo sulla dichiarazione dei redditi. Quando riguarda un immobile all’estero, l’irregolarità nasce quasi sempre da una delle seguenti situazioni: omessa o incompleta compilazione del quadro RW (oggi quadro W anche nel modello 730), mancato versamento dell’IVIE, disallineamento tra i dati dichiarati e le informazioni acquisite tramite lo scambio automatico con le autorità fiscali estere.

Sul piano normativo, il controllo automatizzato è disciplinato dall’articolo 36-bis del DPR 600/1973 e verifica la coerenza aritmetica e formale della dichiarazione con i versamenti effettuati; il controllo formale, più approfondito, è regolato dall’articolo 36-ter dello stesso decreto e consente all’Amministrazione di richiedere documenti giustificativi e di confrontarli con quanto dichiarato. Per l’IVA, la disciplina equivalente è contenuta nell’articolo 54-bis del DPR 633/1972, ma nella materia degli immobili esteri la norma di riferimento resta l’articolo 19 del D.L. 201/2011, convertito nella L. 214/2011, che ha istituito l’IVIE (imposta sul valore degli immobili situati all’estero) e l’obbligo dichiarativo nel quadro RW previsto dal D.L. 167/1990.

Va inoltre precisato che le due tipologie di controllo producono comunicazioni con un livello di dettaglio molto diverso, ed è importante distinguerle per capire quali margini di replica esistono. Il controllo automatizzato ex articolo 36-bis si limita a un riscontro cartolare tra i dati dichiarati e quelli già in possesso dell’anagrafe tributaria (versamenti, F24, dati trasmessi da intermediari finanziari e catastali esteri tramite scambio automatico): non comporta alcuna valutazione giuridica discrezionale da parte del funzionario, e per questo la giurisprudenza ha chiarito che la sua eventuale omissione, nei casi in cui non sia obbligatoria, non determina di per sé la nullità dell’atto successivo. Il controllo formale ex articolo 36-ter, al contrario, richiede un esame più approfondito, spesso preceduto da una richiesta di documenti al contribuente, ed è proprio in questo caso che la comunicazione dell’esito costituisce una garanzia procedimentale che l’Amministrazione deve sempre rispettare prima di iscrivere a ruolo. Per gli immobili esteri, la distinzione ha un peso pratico immediato: se la comunicazione nasce da un semplice controllo automatizzato sui dati già disponibili (ad esempio l’assenza di compilazione del quadro RW risultante dal semplice raffronto con i dati trasmessi dall’estero), i margini di contestazione procedurale sono più ridotti; se invece nasce da un controllo formale, con richiesta di chiarimenti a cui il contribuente ha risposto o avrebbe dovuto rispondere, ogni carenza nella comunicazione dell’esito assume un rilievo difensivo autonomo.

La comunicazione di irregolarità non è un atto impositivo definitivo, ma un invito a regolarizzare la propria posizione prima che l’ufficio proceda all’iscrizione a ruolo. Va precisato, prima di tutto, che questa qualificazione non è solo teorica, perché incide direttamente sulla strategia difensiva più conveniente da adottare caso per caso. Va inoltre precisato che questa distinzione ha conseguenze pratiche importanti: la comunicazione consente al contribuente di pagare con sanzioni ridotte a un terzo, oppure di segnalare elementi che l’ufficio non ha considerato correttamente, evitando così l’emissione della cartella. La disciplina va coordinata con l’articolo 6, comma 5, della L. 212/2000 (Statuto dei diritti del contribuente), secondo cui l’Amministrazione deve comunicare l’esito del controllo quando emergono incertezze su dati rilevanti; se invece la rettifica deriva da un errore evidente e non contestabile, la giurisprudenza ha riconosciuto che l’avviso bonario può non essere necessario.

Per gli immobili detenuti in Stati o territori a regime fiscale privilegiato, si applica inoltre la presunzione di cui all’articolo 12, comma 2, del D.L. 78/2009: gli investimenti e le attività non dichiarati si presumono costituiti con redditi sottratti a tassazione, salvo prova contraria a carico del contribuente. Questa presunzione, unita al raddoppio dei termini di accertamento previsto dal comma 2-bis della stessa norma, rende la posizione del contribuente più esposta quando l’immobile si trova in un Paese black list, anche se molte giurisdizioni un tempo incluse in questa lista ne sono progressivamente uscite (è il caso della Svizzera, rimossa dalla black list ai fini del monitoraggio a partire dal periodo d’imposta 2024).

Va precisato che la maggior parte delle comunicazioni di irregolarità su immobili esteri oggi non nasce da un controllo casuale, ma dall’incrocio automatico dei dati trasmessi dalle autorità fiscali estere nell’ambito dello scambio di informazioni CRS (Common Reporting Standard) e delle direttive europee sulla cooperazione amministrativa. Questi flussi informativi non riguardano solo conti correnti e attività finanziarie, ma sempre più spesso anche i registri catastali e le banche dati immobiliari di numerosi Paesi, che alimentano le liste selettive utilizzate dall’Agenzia delle Entrate per individuare le posizioni da controllare. In termini operativi, questo significa che l’assenza di una dichiarazione volontaria non garantisce l’assenza di un controllo: l’Amministrazione dispone già, in molti casi, delle informazioni necessarie per emettere la comunicazione, e la stessa arriva spesso a distanza di anni dall’acquisto dell’immobile, quando i tempi tecnici di trasmissione tra le autorità fiscali si sono completati.

Sul calcolo dell’IVIE, la disciplina prevede un’aliquota ordinaria che, a seguito della Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023), è passata dallo 0,76% all’1,06% del valore dell’immobile a partire dal periodo d’imposta 2024, mentre per gli anni precedenti resta applicabile l’aliquota dello 0,76%. Il valore su cui calcolare l’imposta è, in linea generale, il costo risultante dall’atto di acquisto o dai contratti; in mancanza, si utilizza il valore di mercato rilevabile nel luogo in cui l’immobile è situato, secondo le indicazioni fornite di anno in anno dall’Agenzia delle Entrate per i principali Paesi europei. È inoltre prevista un’esenzione per gli immobili il cui valore complessivo non superi determinate soglie previste dalla norma, e la sanzione fissa di 258 euro per la tardiva presentazione entro 90 giorni dal termine ordinario, in luogo della sanzione proporzionale.

Requisiti e termini

In termini operativi, la comunicazione di irregolarità relativa a un immobile estero presenta requisiti e scadenze che vanno rispettati con precisione, perché ogni termine mancato riduce i margini di difesa disponibili.

Il termine ordinario per pagare la somma richiesta o per fornire chiarimenti è di 60 giorni dal ricevimento della comunicazione, elevato dal D.Lgs. 108/2024 (in vigore dal 1° gennaio 2025) rispetto ai precedenti 30 giorni; se la comunicazione è trasmessa in via telematica all’intermediario che ha presentato la dichiarazione, il termine sale a 90 giorni. Va precisato che questi termini si applicano alle comunicazioni inviate dal 1° gennaio 2025 in poi: per quelle precedenti restano validi i termini previgenti di 30 giorni.

Se il contribuente ritiene fondata la contestazione e decide di pagare, il versamento entro il termine consente di beneficiare della riduzione della sanzione a un terzo di quella ordinaria (per il controllo automatizzato) o a due terzi (per il controllo formale). Se invece ritiene che la comunicazione sia errata, può segnalare all’ufficio, anche tramite il canale telematico CIVIS, gli elementi che ritiene siano stati valutati in modo scorretto: dati catastali dell’immobile, valore corretto ai fini IVIE, prova dell’assenza di reddito prodotto dal bene, documentazione sulla tassazione già pagata all’estero e potenzialmente detraibile per evitare la doppia imposizione.

Sul termine per l’accertamento vero e proprio, la regola generale prevede la decadenza al 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione (settimo, se la dichiarazione è omessa). Per gli immobili detenuti in Paesi a fiscalità privilegiata, però, questi termini raddoppiano: fino al decimo anno successivo alla dichiarazione, sedicesimo se la dichiarazione è stata omessa del tutto. Il termine più critico da monitorare è proprio quello dei 60 giorni dalla ricezione della comunicazione: superarlo senza pagare né contestare consolida l’iscrizione a ruolo e preclude la riduzione delle sanzioni.

Va inoltre precisato che, se l’importo dovuto supera una determinata soglia, è possibile chiedere la rateizzazione della somma richiesta nella comunicazione di irregolarità, con un numero di rate che varia in base all’ammontare complessivo, secondo le regole previste per gli avvisi bonari (fino a un massimo di rate trimestrali per importi più elevati). Il mancato pagamento anche di una sola rata, oltre un margine di tolleranza previsto dalla norma, fa decadere il beneficio della rateazione e comporta l’iscrizione a ruolo dell’intero importo residuo, comprensivo delle sanzioni piene.

Prima di scegliere questa strada, conviene sempre confrontare l’importo risultante dal ravvedimento con quello indicato nella comunicazione già ricevuta, perché non sempre la prima opzione è la più conveniente in termini assoluti. Un’alternativa che va sempre valutata prima di ricevere la comunicazione, o anche dopo averla ricevuta ma finché l’irregolarità non è stata già constatata in modo formale, è il ravvedimento operoso: presentando una dichiarazione integrativa e versando spontaneamente quanto dovuto, la sanzione si riduce in misura scalare in base al tempo trascorso dalla violazione, con percentuali che possono scendere fino a un decimo del minimo se la regolarizzazione avviene entro 90 giorni. Una volta che la comunicazione di irregolarità è stata notificata, però, il ravvedimento operoso relativo a quell’annualità e a quella specifica violazione non è più utilizzabile: resta la sola via del pagamento con sanzione ridotta indicata nell’atto, oppure la contestazione.

Un ultimo aspetto normativo riguarda il coordinamento tra la disciplina IVIE e le eventuali convenzioni contro le doppie imposizioni stipulate dall’Italia con il Paese in cui si trova l’immobile. Sebbene la maggior parte delle convenzioni bilaterali riguardi principalmente le imposte sui redditi e non le imposte patrimoniali come l’IVIE, alcune convenzioni più recenti o alcuni accordi specifici possono incidere sul trattamento fiscale complessivo del bene, in particolare quando l’immobile produce un reddito da locazione tassato sia in Italia sia nel Paese estero. In questi casi, la comunicazione di irregolarità che riguarda solo l’aspetto patrimoniale (IVIE e quadro RW) va tenuta distinta dall’eventuale contestazione sul reddito da locazione, che segue le regole ordinarie sul credito d’imposta per i redditi prodotti all’estero previste dall’articolo 165 del TUIR: un errore frequente è confondere i due piani, versando o contestando importi che in realtà si riferiscono a presupposti impositivi diversi.

Infine, va tenuto presente che i termini sopra descritti si riferiscono alla fase amministrativa. Se il contribuente sceglie di impugnare la comunicazione davanti alla Corte di Giustizia Tributaria, il termine di 60 giorni per la proposizione del ricorso decorre dalla notifica dell’atto e non è prorogabile per accordo tra le parti; è invece sospeso, secondo le regole generali, nel periodo feriale che va dal 1° al 31 agosto di ogni anno, e solo in quello: non sono ammesse letture estensive che includano periodi diversi o durate maggiori, anche quando l’atto proviene da un ufficio che gestisce anche posizioni con termini differenti per altre procedure.

Procedura passo-passo

Sul piano operativo, di fronte a una comunicazione di irregolarità su un immobile estero conviene seguire una sequenza precisa, senza affidarsi a decisioni affrettate dettate dall’ansia del termine che corre.

1. Verifica formale dell’atto. Controlla che la comunicazione riporti gli elementi essenziali: anno d’imposta, importo contestato, motivazione della rettifica, dati identificativi dell’immobile (Stato estero, indirizzo, quota di possesso). Un’irregolarità priva di questi elementi può essere più facilmente contestata.
2. Ricostruzione della posizione fiscale reale. Recupera la documentazione relativa all’immobile: atto di acquisto, valore catastale o di mercato nel Paese estero, eventuale tassa patrimoniale locale già versata (ad esempio la taxe foncière in Francia o l’IBI in Spagna), ricevute di versamento IVIE degli anni precedenti. Questo passaggio è decisivo per capire se l’irregolarità è fondata, parzialmente fondata o del tutto infondata.
3. Calcolo dell’eventuale credito per imposte estere. Se sull’immobile è stata pagata un’imposta patrimoniale nel Paese in cui si trova, verifica se è possibile scomputarla dall’IVIE dovuta in Italia, secondo le regole di cui all’articolo 19, comma 16, del D.L. 201/2011 e le eventuali convenzioni bilaterali. Un errore frequente è versare l’IVIE per intero senza considerare questo credito.
4. Scelta tra pagamento, correzione e impugnazione. Se la contestazione è fondata e l’importo è corretto, valuta il pagamento entro il termine per beneficiare della sanzione ridotta, eventualmente rateizzato. Se ritieni che vi sia un errore dell’ufficio (valore errato, immobile già dismesso, doppio conteggio), predisponi una segnalazione documentata tramite CIVIS o direttamente all’ufficio che ha emesso la comunicazione. Se l’ufficio non accoglie la tua posizione o la comunicazione contiene una pretesa tributaria specifica e motivata, resta aperta la via del ricorso autonomo alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado competente per territorio, da presentare entro 60 giorni dalla notifica.
5. Individuazione del giudice competente. La competenza territoriale segue la sede dell’ufficio dell’Agenzia delle Entrate che ha emesso l’atto, non la localizzazione dell’immobile all’estero: un errore comune è credere che, trattandosi di un bene fuori dal territorio nazionale, cambi la giurisdizione applicabile. Il processo tributario italiano regola comunque il contenzioso, perché la pretesa riguarda un tributo italiano (IVIE, sanzioni RW).
6. Contenuto necessario dell’eventuale ricorso. Il ricorso deve indicare i motivi di fatto e di diritto, quantificare la pretesa contestata, allegare la documentazione a supporto (perizie di valore, ricevute di imposte estere, dichiarazioni integrative già presentate) e rispettare i requisiti formali del D.Lgs. 546/1992, incluso il contributo unificato dovuto in base al valore della lite. Va prestata particolare attenzione alla formulazione dei motivi quando si contesta il valore attribuito all’immobile: non basta affermare genericamente che il valore è errato, occorre indicare puntualmente il criterio di stima corretto (costo di acquisto, valore catastale estero, perizia giurata) e produrre il documento che lo attesta, perché il giudice tributario valuta la fondatezza della pretesa sulla base delle prove offerte da entrambe le parti, non per presunzione a favore del contribuente.

In pratica, la scelta del criterio di stima da difendere davanti al giudice va sempre supportata da un documento coerente e verificabile, evitando di limitarsi a una semplice dichiarazione di parte priva di riscontro oggettivo. Un aspetto che merita attenzione riguarda anche l’onere della prova sulla provenienza dei fondi utilizzati per l’acquisto dell’immobile, quando la contestazione coinvolge Paesi a fiscalità privilegiata: la presunzione legale di redditi sottratti a tassazione, prevista dall’articolo 12, comma 2, del D.L. 78/2009, sposta sul contribuente il compito di dimostrare che il capitale impiegato proveniva da redditi già tassati o comunque non imponibili (ad esempio una successione già assoggettata a imposta, una donazione documentata, la vendita di un altro bene con plusvalenza già dichiarata). In assenza di questa prova, l’ufficio può legittimamente considerare l’intero valore dell’immobile come indice di un maggior reddito non dichiarato, con conseguente recupero anche ai fini IRPEF, oltre alle sanzioni RW e all’IVIE.

7. Traduzione e legalizzazione della documentazione estera. Quando la difesa si fonda su atti redatti in lingua straniera (contratti di acquisto, certificazioni catastali, ricevute di imposte locali), è opportuno predisporre una traduzione giurata o asseverata, soprattutto se il documento va allegato a un ricorso: l’ufficio e il giudice tributario possono non accettare documentazione priva di traduzione in italiano, con il rischio che la prova risulti inutilizzabile proprio nel momento in cui serve.
8. Coordinamento tra più annualità contestate contemporaneamente. Spesso la comunicazione di irregolarità riguarda un solo anno d’imposta, ma l’ufficio dispone di dati che coprono un arco pluriennale: conviene quindi verificare subito se altre annualità, non ancora oggetto di comunicazione, presentano la stessa irregolarità, per valutare un ravvedimento operoso spontaneo su quelle ancora aperte prima che arrivi una comunicazione separata, con sanzioni piene, per ciascun anno.
9. Gestione della fase successiva. Se l’ufficio, nonostante la segnalazione o il ricorso, procede comunque all’iscrizione a ruolo, ricorda che la giurisprudenza ha chiarito che l’eventuale impugnazione dell’avviso bonario non sospende automaticamente l’attività di riscossione: occorre quindi valutare parallelamente la difesa contro la cartella di pagamento, se e quando notificata. Un punto dove si sbaglia spesso è pensare che il ricorso contro la comunicazione blocchi da solo ogni ulteriore atto: non è così, e va monitorata anche la fase successiva.

Verifiche sul campo

Due esempi numerici aiutano a comprendere come si sviluppano concretamente queste situazioni.

Esempio 1 — Immobile in Portogallo, irregolarità da omessa IVIE. Un contribuente residente in Italia possiede un appartamento a Lisbona con valore catastale di 187.300 €, mai indicato nel quadro RW per gli anni 2021-2023. L’Agenzia delle Entrate invia una comunicazione di irregolarità che quantifica l’IVIE dovuta al netto delle imposte locali portoghesi già versate (IMI, pari a circa 936 € annui). L’IVIE lorda per ciascun anno, calcolata allo 0,76% fino al 2023, ammonta a 1.423 €; scomputando l’IMI versato, restano 487 € netti annui, per un totale triennale di 1.461 €. A questo si aggiunge la sanzione per omessa compilazione del quadro RW, pari al 3% del valore dell’immobile per ciascun anno (il Portogallo non è Paese black list), quindi circa 5.619 € annui, per un totale di 16.857 €. Il contribuente, pagando entro il termine di 60 giorni, ottiene la riduzione a un terzo della sanzione RW, portandola a circa 5.619 € complessivi, oltre all’IVIE netta e agli interessi legali (circa 95 €).

Esempio 2 — Immobile alle Bahamas, contestazione con raddoppio dei termini. Una contribuente detiene dal 2016 una villa alle Bahamas, Paese storicamente incluso tra i territori a fiscalità privilegiata, con valore di mercato di 410.000 €, mai dichiarata. Nel 2026 riceve una comunicazione relativa all’anno d’imposta 2018, ancora accertabile grazie al raddoppio dei termini per i Paesi black list (fino al decimo o sedicesimo anno successivo). La sanzione RW, raddoppiata per Paese black list, va dal 6% al 30% del valore non dichiarato: applicando il 15% (nella fascia intermedia), l’importo per il solo anno 2018 ammonta a 61.500 €, a cui si somma l’IVIE non versata (0,76% su 410.000 € = 3.116 € per l’anno, al netto di eventuali imposte locali) e, in assenza di prova contraria sulla provenienza dei fondi, la presunzione di redditi sottratti a tassazione ex art. 12, comma 2, D.L. 78/2009, che può comportare un ulteriore recupero IRPEF sui redditi presunti dell’immobile. In un caso come questo, prima di decidere se pagare, correggere o impugnare, è indispensabile un’analisi puntuale della prova contraria disponibile: origine lecita e già tassata dei capitali utilizzati per l’acquisto, eventuale successione ereditaria del bene, documentazione bancaria dell’epoca dell’acquisto.

Esempio 3 — Immobile in Spagna con credito d’imposta non riconosciuto dalla comunicazione. Un contribuente possiede un appartamento a Valencia, regolarmente indicato nel quadro RW per il 2022, con valore catastale di 142.700 €. L’IVIE dovuta per quell’anno, calcolata allo 0,76%, ammonta a 1.084 €. Il contribuente ha però già versato in Spagna l’Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) per 612 €, e ritiene di aver diritto a scomputare questo importo dall’IVIE italiana. La comunicazione di irregolarità ricevuta, tuttavia, richiede l’intero importo di 1.084 € più una sanzione di 108 € (10% per tardivo versamento, non per omessa dichiarazione, trattandosi di un errore nel calcolo e non di un’omissione). Ricostruendo la documentazione fiscale spagnola e presentando una segnalazione di correzione con le ricevute di pagamento dell’IBI tradotte e allegate, il contribuente dimostra che l’importo effettivamente dovuto era di 472 € (1.084 € meno 612 € di credito), riducendo proporzionalmente anche la sanzione dovuta a 47 €. In un caso come questo, la differenza tra pagare quanto richiesto senza verifiche e contestare con documentazione puntuale supera il 55% dell’importo complessivo, a dimostrazione di quanto sia importante non limitarsi a saldare l’avviso bonario senza un controllo preliminare della documentazione disponibile.

Casi particolari

Oltre alla regola generale, esistono situazioni che richiedono un approccio diverso.

Immobile ricevuto per successione o donazione. Se il bene estero è pervenuto per eredità, l’obbligo di compilazione del quadro RW decorre dal momento dell’acquisizione della disponibilità del bene, non dalla data dell’apertura della successione se questa è avvenuta in anni precedenti non ancora chiusi; va inoltre verificato se l’imposta di successione già versata all’estero incide sul valore fiscale riconosciuto in Italia.

Immobile cointestato con soggetto non residente. Quando la proprietà è divisa tra un residente italiano e un soggetto non residente (ad esempio un coniuge straniero), l’obbligo dichiarativo riguarda solo la quota di pertinenza del residente italiano: un errore frequente è dichiarare (o contestare) l’intero valore anziché la quota effettiva.

Immobile locato con reddito estero già tassato alla fonte. Se l’immobile produce un canone di locazione già assoggettato a ritenuta nel Paese estero, occorre verificare l’applicabilità del credito d’imposta per i redditi prodotti all’estero secondo l’articolo 165 del TUIR, oltre allo scomputo IVIE: la comunicazione di irregolarità a volte non tiene conto di questo credito, generando un importo richiesto superiore al dovuto.

Immobile in comproprietà con soggetto residente in un altro Stato membro UE. Quando il coerede o il comproprietario è a sua volta soggetto agli obblighi dichiarativi nel proprio Paese di residenza, può emergere una duplicazione dei controlli tra le due amministrazioni fiscali: in questi casi conviene verificare se esistono accordi bilaterali o strumenti di composizione delle doppie imposizioni applicabili, prima di procedere al pagamento integrale di quanto richiesto in Italia.

Immobile venduto prima della ricezione della comunicazione. Se l’immobile risulta già alienato al momento in cui arriva la comunicazione, riferita ad annualità in cui il bene era ancora posseduto, l’obbligo dichiarativo per quelle annualità resta comunque dovuto: la cessione successiva non elimina la violazione già maturata, ma può incidere sul calcolo dell’eventuale plusvalenza da dichiarare separatamente e sulla determinazione del valore ai fini IVIE per l’ultimo periodo di possesso.

Contribuente che utilizza il modello 730 con quadro W. Dal 2024 anche chi presenta il modello 730 può compilare direttamente il quadro W per il monitoraggio fiscale, senza dover presentare anche il modello Redditi PF limitatamente a questo adempimento. Chi in passato ha erroneamente creduto che il 730 escludesse del tutto l’obbligo di monitoraggio, per assenza del quadro RW in quel modello, può ora ricevere comunicazioni relative ad anni in cui l’obbligo comunque sussisteva tramite la presentazione del solo quadro RW con frontespizio Redditi: un equivoco diffuso che merita una verifica specifica anno per anno, perché le regole di raccordo tra i due modelli sono cambiate nel tempo.

“Un elemento va sempre ricordato in queste vicende: la comunicazione di irregolarità non è ancora un atto definitivo, ed è proprio in questa fase che si gioca la parte più efficace della difesa”, è un principio che l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo ribadisce spesso lavorando su fattispecie di monitoraggio fiscale internazionale: intervenire prima dell’iscrizione a ruolo, con una ricostruzione documentale solida, riduce sensibilmente i margini di contestazione da parte dell’ufficio.

Domande frequenti

Ho ricevuto la comunicazione ma non sapevo di dover dichiarare l’immobile estero: posso evitare le sanzioni? La buona fede non esclude di per sé la sanzione, ma può incidere sulla sua entità se dimostri l’assenza di colpa grave, ad esempio per un’oggettiva incertezza normativa. In pratica conviene comunque valutare la correzione tramite ravvedimento operoso, se ancora nei termini, per ridurre l’importo dovuto rispetto a quello indicato nella comunicazione.

La comunicazione di irregolarità è impugnabile davanti al giudice tributario? Sì, secondo l’orientamento ormai consolidato della Cassazione, che ha superato la tesi per cui l’avviso bonario sarebbe escluso dall’elenco tassativo degli atti impugnabili. Resta però una scelta facoltativa: puoi anche attendere l’eventuale cartella di pagamento e difenderti in quella sede, ma impugnare subito consente di bloccare prima possibile una pretesa che ritieni errata.

Se pago in parte la somma richiesta, perdo il diritto di contestare il resto? No, puoi pagare la quota che ritieni corretta e contestare, tramite segnalazione o ricorso, solo la parte che ritieni errata; è però necessario che la documentazione a supporto sia chiara, altrimenti l’ufficio procede comunque per l’intero importo non pagato.

Cosa succede se ignoro completamente la comunicazione? Decorso il termine, l’ufficio procede all’iscrizione a ruolo dell’intero importo, senza la riduzione sanzionatoria prevista per il pagamento spontaneo, e successivamente può notificare la cartella di pagamento, con ulteriore aggravio di interessi e oneri di riscossione.

L’immobile all’estero che non produce alcun reddito va comunque dichiarato? Sì. L’obbligo di monitoraggio fiscale nel quadro RW scatta indipendentemente dall’effettiva produzione di un reddito: è sufficiente che il bene sia astrattamente idoneo a produrne, come qualsiasi immobile che potrebbe essere locato o rivenduto, indipendentemente dall’uso concreto che ne fa il proprietario nel periodo considerato.

Quanto tempo ha l’Agenzia delle Entrate per contestare un immobile estero mai dichiarato? Il termine ordinario è di cinque anni dalla dichiarazione (sette se omessa), ma raddoppia se l’immobile si trova in un Paese o territorio a regime fiscale privilegiato, arrivando fino a dieci o sedici anni: un aspetto spesso sottovalutato da chi crede che il tempo trascorso metta comunque al riparo dal controllo, quando in realtà è proprio in questi casi che l’Amministrazione dispone di maggiore margine temporale per agire.

Posso rateizzare l’importo indicato nella comunicazione di irregolarità? Sì, se l’ammontare supera la soglia prevista dalla norma, puoi chiedere la rateizzazione secondo le regole ordinarie per gli avvisi bonari; il mancato pagamento di una rata, oltre il margine di tolleranza consentito, fa decadere il beneficio e comporta l’iscrizione a ruolo dell’intero residuo con sanzioni piene, quindi la scelta va valutata solo se sei ragionevolmente certo di poter rispettare il piano.

Conviene sempre impugnare la comunicazione invece di aspettare la cartella? Non necessariamente: dipende dalla solidità della tua posizione e dalla rapidità con cui vuoi ottenere certezza. Impugnare subito consente di far valutare la questione a un giudice prima che l’ufficio proceda oltre, ma comporta comunque un giudizio da sostenere; attendere la cartella lascia più tempo per raccogliere documentazione, a condizione di non lasciar decadere nel frattempo eventuali termini di ravvedimento ancora aperti su altre annualità.

Il quadro giurisprudenziale

La materia della comunicazione di irregolarità sugli immobili esteri si nutre di un corpo giurisprudenziale ampio, che copre sia la natura dell’atto sia le regole specifiche sul monitoraggio fiscale internazionale.

Sul fronte dell’impugnabilità, la Cassazione ha superato l’impostazione dei giudici di merito che escludeva l’avviso bonario dagli atti impugnabili ai sensi dell’articolo 19 del D.Lgs. 546/1992. Con l’ordinanza n. 3466/2021 la Corte ha affermato che l’elenco degli atti impugnabili va interpretato in chiave costituzionalmente orientata, ammettendo il ricorso contro qualunque atto che renda nota una pretesa tributaria concreta, anche se non definitiva. Nello stesso solco si colloca la sentenza n. 18974/2021, secondo cui ogni atto dell’ente impositore che comunichi al contribuente una pretesa specifica, motivata in fatto e in diritto, è impugnabile a prescindere dalla sua qualificazione formale. Più di recente, l’ordinanza n. 15957/2025 ha ribadito che la comunicazione di irregolarità emessa a seguito di controllo formale è atto autonomamente impugnabile, e l’ordinanza n. 10732/2025 ha precisato che, quando l’ufficio riconosce solo parzialmente un credito nella comunicazione ex articolo 36-bis, l’atto equivale a un diniego implicito di rimborso, anch’esso contestabile.

Sulla facoltatività di questa impugnazione, l’ordinanza n. 24390/2022 ha chiarito che il contribuente può scegliere se impugnare subito l’avviso bonario, entro il termine di decadenza, oppure attendere l’eventuale cartella di pagamento; l’ordinanza n. 2092/2025 ha però precisato che la proposizione del ricorso contro la comunicazione non impedisce all’ufficio di iscrivere comunque a ruolo le somme e di notificare la cartella nel rispetto dei propri termini di decadenza. Le ordinanze n. 31630/2024 e n. 19049/2024 aggiungono che, se il contribuente non impugna successivamente la cartella, il ricorso già proposto contro l’avviso bonario perde interesse ad essere coltivato: un aspetto pratico che impone di seguire con continuità l’intero percorso dell’accertamento, non solo il primo atto ricevuto.

Sull’obbligo di inviare la comunicazione prima dell’iscrizione a ruolo, la giurisprudenza è pacifica: l’ordinanza n. 7344/2012, confermata dalle successive n. 30691/2021 e n. 24683/2024, ha stabilito che la cartella emessa dopo un controllo formale, senza la previa comunicazione ex articolo 36-ter, comma 4, del DPR 600/1973, è illegittima. Le ordinanze n. 14699/2024 e n. 11790/2024 hanno ribadito questo principio anche per situazioni prive di collaborazione del contribuente, e l’ordinanza n. 16163/2025 ha confermato che l’omissione della comunicazione comporta la nullità della cartella successiva, anche quando il contribuente non ha risposto alle richieste istruttorie dell’ufficio.

Con riguardo specifico agli immobili in Paesi a fiscalità privilegiata, la Cassazione ha operato una distinzione netta tra natura sostanziale e natura procedimentale delle norme applicabili. Le ordinanze n. 29632/2019, n. 30742/2018 e n. 17928/2021 hanno stabilito che la presunzione di evasione di cui all’articolo 2, comma 2, del D.L. 78/2009 per gli investimenti in Paesi black list ha natura sostanziale e non si applica retroattivamente a fatti anteriori alla sua introduzione, per non ledere il diritto di difesa del contribuente. Al contrario, le ordinanze n. 16314/2024, n. 11172/2024 e n. 2822/2024 hanno chiarito che il raddoppio dei termini di accertamento previsto dal comma 2-bis della stessa norma ha natura procedimentale, quindi si applica anche retroattivamente, perché non incide sul presupposto d’imposta ma solo sulla fase attuativa del rapporto tributario: una distinzione che, nella pratica, determina se un immobile acquistato anni prima dell’entrata in vigore della norma possa ancora essere oggetto di accertamento oggi.

Infine, sul versante penale, la sentenza n. 20649/2025 della Cassazione (Sezione III penale, depositata il 4 giugno 2025) ha chiarito che l’omessa compilazione del quadro RW, di per sé, non integra il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte previsto dall’articolo 11 del D.Lgs. 74/2000, perché la relativa sanzione è riferibile al patrimonio e non a un’obbligazione tributaria su redditi o IVA: un chiarimento importante per chi tema conseguenze penali automatiche dalla sola violazione degli obblighi di monitoraggio fiscale sull’immobile estero, fermo restando che condotte fraudolente collegate a un’effettiva evasione IRPEF restano perseguibili secondo i principi ordinari.

Letto nel suo insieme, questo quadro giurisprudenziale restituisce un’indicazione operativa precisa: la comunicazione di irregolarità va trattata come un atto che apre una finestra difensiva reale, non come una formalità da subire passivamente. Da un lato, la sua natura di atto autonomamente impugnabile consente di anticipare il confronto con l’Amministrazione prima che la pretesa si consolidi in cartella; dall’altro, la distinzione tra norme sostanziali e procedurali sul raddoppio dei termini per gli immobili in Paesi black list rende necessaria, in ogni singolo caso, una verifica puntuale su quale disciplina fosse in vigore nell’anno d’imposta contestato, perché due immobili identici, situati nello stesso Paese ma acquistati in anni diversi, possono ricevere un trattamento sanzionatorio e temporale differente.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Di fronte a una comunicazione di irregolarità su un immobile all’estero, lo Studio Monardo mette a disposizione un percorso di intervento concreto e verificabile:

1. Analizziamo la comunicazione ricevuta, verificando la correttezza dei dati anagrafici dell’immobile, del valore attribuito e del calcolo dell’IVIE contestata, riga per riga rispetto ai dati in possesso del contribuente.
2. Ricostruiamo la posizione fiscale dell’immobile per gli anni oggetto di controllo, incrociando la documentazione italiana con quella catastale e fiscale del Paese estero, avvalendoci del supporto dei commercialisti dello staff per la lettura di documenti tecnici stranieri.
3. Calcoliamo il credito per le imposte patrimoniali già versate all’estero, per evitare doppie imposizioni non dovute sull’IVIE, verificando anno per anno la corrispondenza tra imposta locale e importo scomputabile.
4. Predisponiamo la segnalazione di correzione all’ufficio, tramite CIVIS o istanza scritta, quando emergono errori nel valore o nella quota di possesso dichiarati dall’Amministrazione, allegando la documentazione probatoria necessaria.
5. Valutiamo la convenienza del ravvedimento operoso rispetto al pagamento della comunicazione, calcolando in concreto quale strada comporta un esborso inferiore, anno per anno e voce per voce.
6. Impugniamo la comunicazione davanti alla Corte di Giustizia Tributaria competente quando la pretesa risulta infondata o sproporzionata, seguendo il contenzioso fino alla decisione di merito e, se necessario, oltre.
7. Verifichiamo l’applicabilità del raddoppio dei termini per gli immobili in Paesi a fiscalità privilegiata, contestandone la legittimità quando la norma invocata non è applicabile al periodo d’imposta in esame o quando il Paese non era più incluso nella black list nell’anno contestato.
8. Costruiamo la prova contraria alla presunzione di evasione ex articolo 12, comma 2, del D.L. 78/2009, documentando l’origine lecita e già tassata dei capitali utilizzati per l’acquisto dell’immobile, attraverso estratti conto, atti di provenienza e dichiarazioni pregresse.
9. Difendiamo la posizione anche nella fase successiva della cartella di pagamento, se l’ufficio procede all’iscrizione a ruolo nonostante la contestazione della comunicazione, valutando l’impugnazione anche della cartella quando ne ricorrano i presupposti.
10. Coordiniamo la strategia con l’eventuale profilo penale-tributario, quando la contestazione fiscale si accompagna a ipotesi di reato collegate al monitoraggio fiscale, verificando se la condotta contestata integra effettivamente gli estremi richiesti dalla norma penale o resta un mero illecito amministrativo.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021. In una materia come questa, che intreccia il diritto tributario interno con elementi di fiscalità internazionale, il coordinamento di uno staff multidisciplinare nazionale in diritto bancario e tributario è la risorsa più direttamente rilevante: consente di affiancare all’analisi giuridica un supporto tecnico-contabile per la ricostruzione dei valori esteri, delle imposte locali già versate e dei calcoli di scomputo. La qualifica di cassazionista garantisce inoltre continuità di strategia difensiva dal primo confronto con l’ufficio fino, se necessario, all’ultimo grado di giudizio davanti alla Corte di Cassazione, senza cambi di difensore nelle fasi più delicate del contenzioso. Lo staff che riunisce avvocati e commercialisti lavora in modo coordinato sullo stesso fascicolo, evitando che la componente fiscale e quella giuridica procedano su binari separati.

In sintesi

Una comunicazione di irregolarità su un immobile all’estero va affrontata subito, senza lasciar scadere il termine di 60 (o 90) giorni: la scelta tra pagamento con sanzione ridotta, segnalazione di correzione o impugnazione dipende dalla fondatezza della pretesa e dalla documentazione disponibile sull’immobile. La specializzazione dello Studio Monardo in diritto bancario e tributario, unita alla continuità difensiva garantita dal profilo di cassazionista dell’Avv. Monardo, nasce esattamente per gestire fattispecie come questa, dove il bene contestato si trova fuori dai confini italiani e la difesa richiede il confronto tra documentazione italiana ed estera.

Ogni caso, del resto, resta comunque diverso dagli altri: il Paese in cui si trova l’immobile, l’anno d’imposta contestato, la presenza o meno di un’imposta patrimoniale già versata all’estero e la disponibilità di prova sulla provenienza dei fondi sono tutti elementi concreti che incidono in modo determinante sull’esito della vicenda, ed è per questo che una valutazione tecnica preliminare, prima di qualunque pagamento o rinuncia a contestare, resta il passaggio più utile da compiere.

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