Una comunicazione di irregolarità sui redditi da locazione arriva quando l’Agenzia delle Entrate, incrociando i dati del contratto registrato con quelli della dichiarazione dei redditi, riscontra un canone non dichiarato o dichiarato solo in parte. Può trattarsi di un controllo automatizzato sui dati già presenti in dichiarazione, di un controllo formale che confronta la dichiarazione con la documentazione in possesso dell’Agenzia, oppure di una lettera di compliance che anticipa entrambi, segnalando l’anomalia prima ancora che scatti un vero controllo. Il rischio principale è lasciare decorrere il termine di risposta: senza una mossa tempestiva, la sanzione ridotta si perde e il fascicolo procede verso l’iscrizione a ruolo e la cartella di pagamento, con oneri di riscossione che si aggiungono a quanto sarebbe stato dovuto aderendo subito. Questa guida spiega cos’è l’atto, quali termini vanno rispettati, come si calcola concretamente l’importo dovuto in caso di regolarizzazione e quali strumenti di difesa esistono realmente quando la pretesa non è fondata o è calcolata in modo scorretto.

Lo Studio Monardo segue questa materia perché il contenzioso sulle comunicazioni di irregolarità richiede una strategia che parte dall’analisi del controllo automatizzato o formale e, se necessario, prosegue fino all’ultimo grado di giudizio: l’Avvocato Giuseppe Angelo Monardo è cassazionista e segue personalmente il fascicolo dalla fase di riscontro amministrativo fino all’eventuale ricorso in Cassazione, senza passaggi di mano tra professionisti diversi.

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Inquadramento normativo

Sul piano normativo, la comunicazione relativa ai redditi da locazione può nascere da due procedure distinte, ed è importante non confonderle perché comportano conseguenze diverse.

La prima è il controllo automatizzato disciplinato dall’art. 36-bis del D.P.R. 600/1973: l’Amministrazione liquida l’imposta sulla base dei dati già presenti nella dichiarazione, correggendo errori di calcolo o materiali (ad esempio un’aliquota di cedolare secca applicata in modo scorretto). La seconda è il controllo formale ex art. 36-ter dello stesso decreto, che confronta invece la dichiarazione con i dati in possesso dell’Anagrafe tributaria — in questo caso, tipicamente, il contratto di locazione registrato — e può contestare un reddito non dichiarato del tutto.

A queste si affianca la “lettera di compliance”, introdotta dall’art. 1, commi 634-636, della Legge 190/2014: si tratta di una comunicazione preventiva, di natura solo informativa, con cui l’Agenzia segnala che secondo i propri archivi (contratti registrati, dati catastali, segnalazioni) il contribuente non avrebbe dichiarato un reddito da locazione, invitandolo a regolarizzarsi prima che scatti un vero e proprio controllo formale.

Va precisato che la ratio delle due norme di controllo è identica: consentire un contraddittorio minimo prima di trasformare una discrepanza contabile in una pretesa definitiva. La Cassazione ha chiarito che l’obbligo di comunicazione nel controllo automatizzato sussiste solo quando il risultato del controllo è diverso da quanto indicato in dichiarazione, distinguendo questa ipotesi da quella dell’imposta dichiarata ma non versata, per la quale l’obbligo non si applica nello stesso modo.

La differenza pratica essenziale: la lettera di compliance non contiene una pretesa definitiva e non è impugnabile, mentre la comunicazione di irregolarità vera e propria (36-bis o 36-ter) contiene già un importo quantificato con sanzioni e interessi ed è, secondo l’orientamento ormai consolidato della Cassazione, autonomamente contestabile davanti al giudice tributario.

Va inoltre precisato che, quando il reddito da locazione è assoggettato a cedolare secca (art. 3 D.Lgs. 23/2011), l’anomalia riguarda l’imposta sostitutiva del 21% (o del 10% per i contratti a canone concordato) e non l’IRPEF ordinaria: questo cambia sia il calcolo della maggiore imposta sia, in alcuni casi, la qualificazione della sanzione applicabile, perché l’omessa o infedele applicazione della cedolare secca segue regole in parte diverse rispetto all’omessa dichiarazione di un reddito fondiario tassato in via ordinaria. Se invece il canone non è mai stato dichiarato né assoggettato ad alcun regime, e il contratto risulta comunque regolarmente registrato, l’anomalia nasce quasi sempre dall’incrocio tra la banca dati del Registro (dove il contratto è annotato con gli estremi del canone pattuito) e la dichiarazione dei redditi del locatore: è il caso più frequente di comunicazione relativa a redditi da locazione.

Va inoltre coordinata la disciplina delle comunicazioni con l’art. 6, comma 5, dello Statuto dei diritti del contribuente (L. 212/2000), secondo cui l’Amministrazione deve comunicare gli esiti del controllo quando sussistono incertezze su aspetti rilevanti della dichiarazione. Questa disposizione, pur avendo portata generale, è stata più volte richiamata proprio in tema di controlli sui redditi da locazione, perché consente al contribuente di sostenere che, in presenza di un’interpretazione controversa (ad esempio sulla qualificazione di un reddito percepito da un immobile in comproprietà, o sulla ripartizione del canone tra più locatori), l’omessa comunicazione preventiva costituisce un vizio dell’intero procedimento, non un mero difetto formale privo di conseguenze.

Un ulteriore aspetto normativo da tenere presente riguarda il rapporto tra imposta di registro e imposte dirette. La registrazione del contratto è obbligatoria entro 30 giorni dalla stipula (art. 17 D.P.R. 131/1986) e comporta il versamento dell’imposta di registro, salvo l’opzione per la cedolare secca che la sostituisce integralmente per l’intera durata del contratto. Una comunicazione relativa ai redditi da locazione riguarda di norma solo il profilo dell’IRPEF o della cedolare secca; tuttavia, se dagli accertamenti dovesse emergere che anche il registro non è stato versato per le annualità successive alla prima, la posizione va sanata anche su questo fronte, perché si tratta di due obblighi autonomi e non sovrapponibili.

Requisiti e termini

In termini operativi, ogni comunicazione va letta individuando tre elementi: il tipo di controllo da cui nasce, la data di ricezione (che fa decorrere il termine) e l’importo con la relativa sanzione. Un quarto elemento, spesso trascurato, è il regime fiscale applicato al canone contestato: se il contratto era a cedolare secca, la sanzione si calcola sull’imposta sostitutiva non versata; se era a tassazione ordinaria, la sanzione si calcola sulla maggiore IRPEF, e le due aliquote sanzionatorie, pur avendo la stessa base percentuale nominale, producono importi finali molto diversi a seconda dello scaglione di reddito del contribuente e dell’aliquota di cedolare secca applicabile (21% ordinaria o 10% per i contratti a canone concordato in comuni ad alta tensione abitativa).

Per le comunicazioni inviate dal 1° gennaio 2025, a seguito delle modifiche introdotte dal D.Lgs. 108/2024, il termine ordinario per rispondere e beneficiare della sanzione ridotta è di 60 giorni dalla ricezione, elevato a 90 giorni se la comunicazione viene recapitata a un intermediario delegato (commercialista o CAF). Per le comunicazioni antecedenti al 2025 il termine era invece di 30 giorni. Va inoltre ricordato che, indipendentemente dall’anno, il periodo dal 1° gennaio al 4 settembre non conta sempre allo stesso modo ai fini della sospensione feriale dei termini processuali, che riguarda comunque esclusivamente il periodo dal 1° al 31 agosto e si applica ai termini per impugnare, non al termine amministrativo per pagare con sanzione ridotta.

Il termine per rispondere alla comunicazione ha natura sostanziale e non processuale: il suo mancato rispetto non preclude la difesa nel merito, ma fa perdere il beneficio della sanzione ridotta. Diverso è il termine di 60 giorni per l’eventuale impugnazione della comunicazione davanti alla Corte di Giustizia Tributaria, che decorre sempre dalla notifica e ha natura decadenziale.

Il termine più critico è quello di impugnazione a 60 giorni dalla notifica, perché una volta scaduto la comunicazione diventa definitiva su quanto in essa contestato, salvo far valere gli stessi vizi contro la successiva cartella.

Va inoltre precisato che chi non è in condizione di versare l’intero importo in un’unica soluzione può chiedere la rateizzazione delle somme dovute a seguito della comunicazione di irregolarità, ai sensi dell’art. 3-bis del D.Lgs. 462/1997: dopo la modifica introdotta dalla Legge 197/2022, il piano rateale può estendersi fino a un massimo di 20 rate trimestrali, indipendentemente dall’importo complessivo dovuto. La prima rata va comunque versata entro il termine ordinario (60 o 90 giorni), e il mancato pagamento di due rate anche non consecutive fa decadere dal beneficio della rateizzazione, con iscrizione a ruolo dell’intero importo residuo maggiorato di sanzioni piene.

Procedura passo-passo

In pratica, chi riceve una comunicazione di irregolarità sui redditi da locazione dovrebbe seguire questa sequenza, senza saltare passaggi anche quando l’importo sembra modesto: proprio le comunicazioni di importo contenuto sono quelle più spesso gestite in modo affrettato, con il rischio di regolarizzare somme non dovute o, al contrario, di lasciar scadere un termine che avrebbe permesso una difesa efficace.

1. Verificare la natura dell’atto. Occorre leggere l’intestazione e il riferimento normativo indicato: se richiama l’art. 36-bis o 36-ter del D.P.R. 600/1973 si tratta di una comunicazione di irregolarità vera e propria, con importo quantificato; se è genericamente definita “lettera di compliance” o “invito all’adempimento spontaneo” ai sensi della L. 190/2014, non contiene ancora una pretesa definitiva.
2. Controllare i dati contestati. Va confrontato il canone indicato dall’Agenzia con quello effettivamente percepito, verificando in particolare: se il contratto era assoggettato a cedolare secca o a tassazione ordinaria; se il canone era stato ridotto per morosità dell’inquilino con relativa procedura di sfratto; se esiste una dichiarazione integrativa o un modello 730 già presentato che copriva quell’annualità.
3. Individuare l’organo competente. Per i redditi delle persone fisiche la comunicazione proviene dalla Direzione Provinciale dell’Agenzia delle Entrate competente per residenza fiscale del contribuente; eventuali chiarimenti si trasmettono tramite il servizio CIVIS o l’area riservata del Cassetto fiscale.
4. Scegliere la strada: regolarizzare o contestare. Se l’irregolarità è reale, si presenta una dichiarazione integrativa con il ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. 472/1997), versando imposta, interessi e sanzione ridotta tramite modello F24 con il codice atto riportato sulla comunicazione. Se invece il contribuente ritiene infondata la contestazione, può presentare chiarimenti e documenti tramite CIVIS oppure, per le comunicazioni che contengono già una pretesa quantificata, impugnare direttamente l’atto davanti alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado entro 60 giorni.
5. Predisporre l’atto introduttivo, se si sceglie la via giudiziale. Il ricorso deve indicare la comunicazione impugnata, i motivi di contestazione (ad esempio l’omessa comunicazione preventiva nel controllo formale, l’erroneo calcolo del canone, la già avvenuta dichiarazione in anni precedenti) e va notificato all’Agenzia delle Entrate nel termine di decadenza.
6. Valutare la rateizzazione se l’importo è consistente. Quando la comunicazione riguarda più annualità o più immobili, l’importo complessivo può risultare significativo: prima di scegliere se pagare in unica soluzione o contestare, va verificato se conviene comunque richiedere il piano rateale, che non preclude in parallelo la valutazione di un’eventuale impugnazione parziale su singole annualità dove la pretesa appaia meno fondata.
7. Conservare la prova dell’avvenuto pagamento o della trasmissione dei chiarimenti. Sia in caso di ravvedimento sia in caso di risposta con documenti, è essenziale conservare la ricevuta telematica di trasmissione (CIVIS o Cassetto fiscale) e la quietanza F24, perché in assenza di tale prova l’ufficio potrebbe comunque procedere all’iscrizione a ruolo per un mero disguido amministrativo, costringendo il contribuente a un’impugnazione della cartella per un pagamento in realtà già effettuato.

Il punto dove più spesso si sbaglia è ritenere che la comunicazione non sia impugnabile e attendere passivamente la cartella: così facendo si perde la possibilità di far valere subito vizi di motivazione o di procedura, che restano comunque azionabili contro la cartella ma con un contenzioso più lungo e con l’aggio di riscossione già maturato. Un secondo errore frequente è versare il dovuto oltre il termine indicato, convinti di poter comunque beneficiare della riduzione: la Cassazione ha chiarito che non esiste un “ravvedimento” del pagamento tardivo rispetto al termine fissato nella comunicazione, per cui chi paga in ritardo perde il diritto alla sanzione ridotta.

Verifiche sul campo: due esempi di calcolo

Esempio 1 — Cedolare secca non dichiarata, controllo automatizzato. Un proprietario ha percepito nel 2024 un canone annuo di 9.600 € da un contratto a cedolare secca (aliquota 21%), ma per un errore nella compilazione del quadro RB della dichiarazione ha indicato solo 4.800 €. Il controllo automatizzato rileva la differenza e calcola: imposta sostitutiva non versata pari a 1.008 € (21% di 4.800 €), sanzione ridotta al 10% per pagamento entro 60 giorni (100,80 €), interessi legali stimati in 18 €. Totale dovuto: 1.126,80 €. Se il contribuente avesse ignorato la comunicazione, alla successiva iscrizione a ruolo la sanzione sarebbe salita al 25% (252 €), oltre agli interessi di mora e all’aggio di riscossione.

Esempio 2 — Reddito da locazione non registrato in RB, controllo formale. Una contribuente riceve nel 2025 una comunicazione ex art. 36-ter riferita al periodo d’imposta 2022, con la quale l’Agenzia contesta un reddito da locazione di 7.400 € (immobile locato a tassazione ordinaria, non a cedolare secca) mai esposto in dichiarazione, risultante dal contratto registrato ma assente dal quadro RB. Il calcolo dell’ufficio: maggiore IRPEF dovuta 1.628 € (aliquota media 22%), sanzione per dichiarazione infedele ridotta a 1/6 del minimo in sede di ravvedimento (circa 271 €), interessi 62 €. Totale: 1.961 €, da versare con F24 e dichiarazione integrativa entro 60 giorni dalla ricezione. La contribuente dimostra tuttavia che per otto mesi su dodici l’inquilino era moroso e che era stata avviata un’intimazione di sfratto per morosità entro i termini di legge: in questo caso il reddito imponibile può essere ridotto proporzionalmente, previa presentazione della documentazione tramite CIVIS, riducendo l’imposta dovuta a circa 950 € complessivi.

Esempio 3 — Comunicazione su più annualità con richiesta di rateizzazione. Un contribuente riceve, a distanza di pochi mesi, due comunicazioni distinte relative rispettivamente al periodo d’imposta 2021 e al periodo d’imposta 2022, per un identico immobile locato a canone concordato mai dichiarato: la prima quantifica un dovuto di 2.340 € (imposta, sanzione ridotta e interessi), la seconda 2.615 €, per un totale complessivo di 4.955 €. Non potendo versare l’intera somma in un’unica soluzione, il contribuente richiede, per entrambe le comunicazioni, la rateizzazione in 12 rate trimestrali, versando la prima rata di ciascun piano entro il termine di 60 giorni dalla rispettiva ricezione. Il calcolo delle rate successive include gli interessi di rateizzazione previsti dal D.Lgs. 462/1997, che si aggiungono agli importi già determinati in comunicazione. Se il contribuente dovesse saltare il pagamento di due rate anche non consecutive di uno dei due piani, l’intero importo residuo di quel piano verrebbe iscritto a ruolo con sanzione piena, indipendentemente dal fatto che l’altro piano sia regolarmente in corso.

Il rapporto tra dichiarazione integrativa e limiti temporali

La disciplina prevede che la dichiarazione integrativa relativa ai redditi da locazione debba riportare non soltanto i dati omessi segnalati nella comunicazione, ma l’intero contenuto della dichiarazione originaria, compresi tutti i redditi, gli oneri e i crediti già correttamente esposti. Un errore frequente consiste nel presentare un’integrativa che riporta solo la voce contestata, tralasciando i dati preesistenti: questo comporta lo scarto del file da parte del sistema telematico o, peggio, la sostituzione integrale della dichiarazione originaria con una versione incompleta, con conseguente perdita di crediti o detrazioni che nella dichiarazione di partenza erano stati correttamente indicati.

Va inoltre chiarito il rapporto tra il termine indicato nella comunicazione e il termine generale di decadenza per l’accertamento. Il ravvedimento resta praticabile fintanto che la violazione non sia già stata constatata con un atto formale (avviso di accertamento o altro atto impositivo): la comunicazione di irregolarità, di per sé, non preclude il ravvedimento, ma il termine specifico indicato nella comunicazione stessa per beneficiare della sanzione ridotta particolare resta comunque il riferimento operativo più stringente, perché superata quella soglia la sanzione torna alla misura ordinaria prevista per il ravvedimento generico, se ancora esperibile, o si passa direttamente all’iscrizione a ruolo.

Casi particolari

Al di fuori della regola generale rientrano almeno tre situazioni che meritano un approfondimento specifico.

Locazione con canone concordato e riduzione per morosità. Quando l’inquilino non paga il canone, il reddito da locazione resta comunque imponibile fino alla conclusione del procedimento di convalida di sfratto per morosità, salvo la possibilità — riconosciuta dalla giurisprudenza di legittimità in tema di imposte periodiche — di non tassare i canoni non riscossi a partire dalla data dell’intimazione, se documentata tempestivamente. Chi riceve una comunicazione basata sul solo contratto registrato, senza che l’Agenzia sia a conoscenza della morosità, deve fornire la documentazione dell’iter giudiziale (intimazione di sfratto, verbale di convalida, eventuale decreto ingiuntivo per i canoni arretrati) per evitare la tassazione di somme mai effettivamente incassate. È importante conservare non solo l’atto di intimazione ma anche la prova della sua notifica all’inquilino, perché è da quella data che decorre il periodo per cui il canone può considerarsi non imponibile.

Locazione breve con doppio contratto o comunicazione dell’intermediario. Per le locazioni brevi intermediate da piattaforme online, l’anomalia nasce spesso dal disallineamento tra i dati trasmessi dal gestore della piattaforma (che agisce come sostituto d’imposta applicando la cedolare secca in ritenuta) e quanto dichiarato dal proprietario nella propria dichiarazione dei redditi: in questi casi la difesa più efficace è la produzione della certificazione dei versamenti già operati dal gestore, per dimostrare che l’imposta non è affatto omessa ma solo diversamente allocata o già trattenuta alla fonte. Va inoltre verificato se il proprietario gestisce più di quattro appartamenti destinati alla locazione breve nello stesso periodo d’imposta, perché in tal caso l’attività può essere riqualificata come esercizio d’impresa, con conseguenze fiscali del tutto diverse rispetto al semplice reddito fondiario.

Contratto non registrato (“in nero”) individuato tramite altre banche dati. Quando l’Agenzia individua un canone non dichiarato non tramite il registro dei contratti ma tramite segnalazioni indirette (utenze intestate a soggetto diverso dal proprietario, dati catastali incrociati con altre informazioni, segnalazioni di terzi), la comunicazione può accompagnarsi al rischio di una contestazione anche sull’imposta di registro, con applicazione della disciplina sulla locazione “in deroga” (art. 3, comma 8, D.Lgs. 23/2011) che ricostruisce il canone imponibile in misura forfettizzata pari al triplo della rendita catastale per una durata di quattro anni dalla scoperta. In questi casi la regolarizzazione va coordinata su due fronti — imposta di registro e imposte dirette — perché sanare solo l’IRPEF non chiude l’intera esposizione, e la mancata registrazione del contratto resta comunque una violazione autonoma rispetto all’omessa dichiarazione del reddito.

Locazione tra familiari a canone ridotto o apparentemente gratuita. Quando l’immobile risulta locato a un familiare a un canone significativamente inferiore a quello di mercato, o il contratto registrato riporta un canone simbolico, l’Agenzia può contestare la sussistenza di un reddito da locazione calcolato sulla base del canone effettivamente pattuito nel contratto registrato, indipendentemente da eventuali accordi informali diversi tra le parti: ciò che rileva ai fini fiscali è quanto risulta dal contratto registrato, salvo che non si dimostri, con un atto successivo anch’esso registrato, la effettiva riduzione del canone concordata tra le parti. In questi casi è opportuno valutare, per il futuro, la registrazione di un contratto a titolo gratuito (comodato) ove ne ricorrano davvero i presupposti, oppure la corretta registrazione di una riduzione del canone, per evitare che il disallineamento tra quanto risulta agli atti e quanto effettivamente percepito generi nuove comunicazioni negli anni successivi.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo affronta questi casi partendo sempre dalla verifica della fondatezza della pretesa, prima di qualsiasi decisione su ravvedimento o impugnazione, per evitare tanto il pagamento di somme non dovute quanto la perdita delle riduzioni sanzionatorie per inerzia.

Domande frequenti

La comunicazione di irregolarità sui redditi da locazione è sempre impugnabile? Dipende dal tipo di atto. Se si tratta di una comunicazione ex art. 36-bis o 36-ter con importo già quantificato, la giurisprudenza di legittimità riconosce la sua natura di atto autonomamente impugnabile, in quanto porta a conoscenza del contribuente una pretesa tributaria definita, anche se non è formalmente elencata tra gli atti impugnabili dall’art. 19 del D.Lgs. 546/1992. Se invece si tratta di una mera lettera di compliance, priva di una richiesta di pagamento immediata e quantificata, non è impugnabile: si potrà eventualmente contestare il successivo avviso di accertamento. In pratica, prima di scegliere la strada dell’impugnazione, è sempre necessario verificare con attenzione l’intestazione e il contenuto specifico dell’atto ricevuto, perché la scelta della strategia sbagliata può far perdere tempo prezioso rispetto ai termini decadenziali.

Cosa succede se non rispondo entro il termine indicato? L’ufficio procede all’iscrizione a ruolo delle somme risultanti dal controllo, applicando la sanzione piena (fino al 25-30% a seconda del tipo di violazione) anziché quella ridotta, e notifica la relativa cartella di pagamento. A quel punto restano ancora possibili sia il pagamento rateale sia l’impugnazione della cartella, ma si perde definitivamente il beneficio della riduzione, e nella cartella si aggiungono anche gli oneri di riscossione, che incidono ulteriormente sull’importo complessivo dovuto rispetto a quanto sarebbe stato versato aderendo tempestivamente alla comunicazione.

Posso ancora avvalermi del ravvedimento operoso dopo aver ricevuto la comunicazione? Per la comunicazione di irregolarità vera e propria, il ravvedimento assume la forma specifica della riduzione premiata già prevista dalla comunicazione stessa (di norma un decimo o un terzo della sanzione base, a seconda del tipo di controllo), da versare entro il termine indicato. Per la lettera di compliance, che precede il controllo formale, resta applicabile il ravvedimento operoso ordinario, con riduzioni progressive in base al tempo trascorso dalla violazione: più tempestiva è la regolarizzazione, minore sarà la sanzione applicabile, fino alla misura più favorevole prevista per chi corregge la posizione entro 90 giorni dalla violazione originaria.

Se il canone non dichiarato riguarda un affitto già dichiarato negli anni precedenti tramite CAF, cosa devo fare? È un caso frequente di errore di incrocio dati, spesso dovuto a una duplicazione nel sistema o a una comunicazione riferita a un’annualità già correttamente gestita. Occorre inviare tramite CIVIS la copia della dichiarazione già presentata (730 o Redditi) relativa a quell’anno, unitamente alla ricevuta di trasmissione telematica: se l’Agenzia conferma l’errore, non è dovuto alcun versamento e non seguirà alcun accertamento. È comunque opportuno conservare copia di tutta la corrispondenza scambiata con l’ufficio, per poter dimostrare in un secondo momento, se necessario, che la posizione era già stata regolarizzata.

La comunicazione di irregolarità può avere conseguenze penali? Di norma no, perché riguarda importi generalmente contenuti riferiti a singoli immobili locati. Le conseguenze penali per omessa o infedele dichiarazione scattano solo al superamento delle soglie previste dal D.Lgs. 74/2000, ma vale ricordare che il pagamento integrale del dovuto, comprensivo di sanzioni e interessi, prima dell’apertura del dibattimento estingue comunque il reato tributario ove contestato. Quando invece la comunicazione riguarda più annualità sommate insieme, è opportuno verificare con attenzione se l’imposta complessivamente evasa possa avvicinarsi alle soglie di rilevanza penale, proprio per intervenire con la regolarizzazione prima che la questione assuma un profilo diverso da quello meramente amministrativo.

Conviene sempre pagare o è meglio contestare? Dipende dalla fondatezza della pretesa. Se l’omissione è reale e non ci sono elementi difensivi solidi, il pagamento con sanzione ridotta entro il termine è quasi sempre la scelta più conveniente. Se invece esistono elementi concreti per contestare l’importo, la qualificazione del reddito o la stessa esistenza dell’obbligo dichiarativo, un’analisi legale preventiva evita sia pagamenti indebiti sia impugnazioni avviate senza reali possibilità di successo.

Se la dichiarazione era stata predisposta da un CAF o da un commercialista, chi risponde dell’omissione verso l’Agenzia? Verso l’Agenzia delle Entrate risponde sempre il contribuente, perché è lui il soggetto d’imposta e il firmatario, anche solo elettronicamente, della dichiarazione presentata. L’eventuale responsabilità dell’intermediario per un errore nella compilazione (ad esempio l’omessa indicazione del canone nel quadro RB) può eventualmente essere fatta valere in un rapporto separato tra contribuente e professionista, ma non sposta l’obbligo di rispondere tempestivamente alla comunicazione ricevuta e di valutare, nei termini previsti, se regolarizzare o contestare.

Posso chiedere di pagare a rate l’importo indicato nella comunicazione? Sì. Le somme dovute a seguito di una comunicazione di irregolarità possono essere rateizzate fino a un massimo di 20 rate trimestrali, versando la prima entro il termine ordinario di 60 o 90 giorni. È una soluzione utile quando l’importo complessivo, comprensivo di più annualità di canoni non dichiarati, risulta elevato rispetto alla capacità di pagamento immediata, ma va ricordato che il mancato versamento anche di due sole rate fa decadere dal beneficio.

Se ho più immobili locati e la comunicazione riguarda solo uno di essi, devo comunque verificare gli altri? È fortemente consigliabile. Se l’anomalia nasce da un incrocio di dati sistematico (ad esempio tra Registro e Anagrafe tributaria), è probabile che situazioni analoghe su altri immobili locati dallo stesso contribuente vengano intercettate in comunicazioni successive, magari relative ad annualità diverse. Una verifica preventiva e coordinata su tutti gli immobili locati consente di regolarizzare in un’unica soluzione, spesso a condizioni sanzionatorie più favorevoli rispetto a controlli scaglionati nel tempo.

Il quadro giurisprudenziale

La materia delle comunicazioni di irregolarità è stata oggetto di un consolidamento interpretativo progressivo da parte della Corte di Cassazione, che ha toccato sia il profilo dell’impugnabilità sia quello degli obblighi di comunicazione preventiva.

• Cass., sent. 23 luglio 2010, n. 17396 — la Sezione Tributaria ha chiarito che l’obbligo di comunicazione nel controllo automatizzato sussiste solo quando il risultato del controllo diverge da quanto indicato in dichiarazione, distinguendolo dal caso di imposta dichiarata ma non versata. Questa distinzione resta la base per capire, ancora oggi, quando l’Agenzia è tenuta a un contraddittorio preventivo e quando invece può procedere direttamente.
• Cass., ord. 14 gennaio 2014, n. 545 — ha confermato lo stesso principio, rigettando il ricorso dell’Agenzia delle Entrate e ribadendo la portata limitata dell’obbligo di comunicazione nei controlli automatizzati; la pronuncia ha contribuito a consolidare un orientamento che distingue nettamente le conseguenze processuali del controllo automatizzato da quelle del controllo formale.
• Cass., sent. n. 15312/2014, seguita da Cass. n. 15654/2019 — riguardo al controllo formale ex art. 36-ter, hanno affermato la nullità della successiva cartella in caso di omessa comunicazione preventiva al contribuente, sottolineando come in questo tipo di controllo, a differenza di quello automatizzato, il contraddittorio non sia una mera facoltà ma un passaggio necessario a garanzia del diritto di difesa.
• Cass., ord. n. 24390/2022, poi confermata da Cass. n. 3466/2021 e Cass. n. 31630/2024 — ha stabilito che l’avviso bonario può essere impugnato facoltativamente entro 60 giorni dalla ricezione, ma il ricorso non impedisce all’ufficio di iscrivere comunque a ruolo le somme nel rispetto dei propri termini di decadenza; ne consegue che impugnare non equivale a sospendere il procedimento di riscossione, e chi sceglie questa via deve tenerne conto nella propria strategia complessiva.
• Cass., ord. n. 14699/2024 e n. 11790/2024 — hanno ribadito l’obbligo di notificare la comunicazione di irregolarità prima di procedere con la cartella nei controlli formali, pena la nullità dell’atto successivo, confermando un orientamento ormai stabile su questo specifico profilo procedurale.
• Cass., ord. 1° agosto 2019, n. 33344 — ha precisato che il contraddittorio preventivo non è sempre necessario nei controlli automatizzati e che l’obbligo di comunicazione è limitato ai casi di discrepanza o incertezza sui dati dichiarati, chiarendo i confini entro cui l’omissione della comunicazione può essere fatta valere come vizio.
• Cass., ord. n. 16163/2025 — in tema di controllo formale, ha ribadito che l’ufficio deve sempre comunicare l’esito al contribuente prima dell’iscrizione a ruolo, anche quando il contribuente non ha fornito la documentazione richiesta durante l’istruttoria; l’omissione rende nulla la cartella, perché il contraddittorio nel controllo formale non può essere negato nemmeno di fronte all’inerzia del contribuente in fase istruttoria.
• Cass., ord. 17 luglio 2025, n. 19914 — con riferimento ai redditi soggetti a tassazione separata (rilevante, ad esempio, per indennità o arretrati connessi a rapporti di locazione), ha ricordato che l’art. 1, comma 412, della L. 311/2004 impone l’invio dell’avviso bonario a pena di nullità, anche in presenza di errori pacifici e non contestabili nel merito.
• Cass., n. 10732/2025 — ha qualificato la comunicazione di irregolarità, nella parte in cui non riconosce un credito esposto dal contribuente (ad esempio un credito da bonus edilizi collegato all’immobile locato), come un diniego implicito autonomamente impugnabile per ottenerne il riconoscimento, ampliando così le ipotesi in cui l’atto può essere contestato anche a favore del contribuente e non solo per contrastare una pretesa a suo carico.
• Cass., ord. n. 2092/2025 — ha ribadito che l’impugnazione della comunicazione non sospende né blocca la successiva iscrizione a ruolo, che l’ente può comunque effettuare nel rispetto dei propri termini di decadenza, anche in pendenza del giudizio sulla comunicazione stessa.
• Cass., ord. n. 29257/2025 (Sez. V) — in una controversia relativa proprio a redditi da locazione esposti nel quadro RB della dichiarazione, ha cassato con rinvio la decisione di merito che aveva dichiarato inammissibile il ricorso del contribuente, ribadendo l’ammissibilità dell’impugnazione diretta della comunicazione anche quando riguarda specificamente canoni di locazione contestati dall’Agenzia.
• Cass., Sez. Unite, sent. n. 13916/2006 — principio generale, richiamato anche in materia di redditi da locazione pluriennali (ad esempio nelle agevolazioni fiscali collegate a lavori edilizi sull’immobile locato): una sentenza definitiva su un elemento costitutivo di un’imposta periodica produce effetti vincolanti anche per le annualità successive, il che significa che un giudicato sfavorevole su un’annualità può riverberarsi su quelle seguenti relative allo stesso immobile e allo stesso beneficio pluriennale.

Questi orientamenti, letti insieme, restituiscono un quadro chiaro: la comunicazione di irregolarità sui redditi da locazione è un atto che, se contiene già una pretesa quantificata, può e spesso conviene contestare subito, senza attendere la cartella; ma l’obbligo di comunicazione preventiva non è assoluto e va valutato caso per caso in base al tipo di controllo da cui origina.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Di fronte a una comunicazione di irregolarità sui redditi da locazione, lo Studio Monardo mette a disposizione un percorso di verifica e difesa strutturato:

1. Verifichiamo la natura esatta dell’atto ricevuto (lettera di compliance, controllo automatizzato o controllo formale), leggendo il riferimento normativo indicato e il contenuto specifico della contestazione, per stabilire se e come sia impugnabile prima di consigliare qualsiasi mossa.
2. Ricostruiamo la posizione fiscale relativa all’immobile locato, incrociando contratto di locazione, dichiarazioni presentate negli anni di riferimento e versamenti già effettuati, anche quando riguardano più annualità o più immobili contestualmente.
3. Calcoliamo l’esatto importo dovuto in caso di ravvedimento, verificando riga per riga che sanzioni, interessi e aliquote applicati dall’ufficio siano corretti e coerenti con il regime fiscale effettivamente applicabile al contratto (cedolare secca o tassazione ordinaria).
4. Predisponiamo la dichiarazione integrativa e il modello F24 con i codici tributo corretti, quando la via più conveniente per il cliente è la regolarizzazione spontanea entro i termini previsti dalla comunicazione.
5. Raccogliamo e trasmettiamo tramite CIVIS la documentazione difensiva pertinente (dichiarazioni già presentate, atti di intimazione di sfratto per morosità, certificazioni di versamento da parte di intermediari di locazioni brevi, atti registrati di riduzione del canone).
6. Impugniamo la comunicazione davanti alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado quando contiene una pretesa quantificata e vi sono fondati motivi di contestazione, predisponendo il ricorso entro il termine decadenziale di 60 giorni dalla notifica.
7. Costruiamo la strategia difensiva anche per la fase successiva, se l’ufficio dovesse comunque notificare cartella o avviso di accertamento nonostante la regolarizzazione già effettuata o l’impugnazione già presentata.
8. Coordiniamo la difesa su imposta di registro e imposte dirette nei casi di locazione non registrata o registrata in ritardo, per evitare che la sanatoria di un solo profilo lasci scoperto l’altro e generi un secondo procedimento a distanza di tempo.
9. Gestiamo le richieste di rateizzazione presso l’ufficio competente quando l’importo complessivo dovuto, sommando più comunicazioni o più annualità, non consente un pagamento in unica soluzione.
10. Seguiamo il contenzioso in ogni grado, dalla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado fino, se necessario, alla Corte di Cassazione, mantenendo la medesima linea difensiva dall’inizio alla fine del procedimento.
11. Valutiamo insieme al cliente, con lo staff multidisciplinare dello Studio, l’impatto fiscale complessivo della vicenda quando intreccia più annualità, più immobili o più regimi di tassazione diversi tra loro.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

In materia di comunicazioni di irregolarità e contenzioso tributario, la qualifica di cassazionista assume un peso specifico: consente di seguire personalmente la strategia difensiva dalla prima risposta all’Agenzia fino all’eventuale ricorso per Cassazione, senza soluzione di continuità tra i gradi di giudizio e senza dover affidare a un difensore diverso la fase di legittimità. A questo si affianca lo staff multidisciplinare dello Studio, composto da avvocati e commercialisti che lavorano sullo stesso fascicolo per garantire che l’aspetto tributario e quello contabile-dichiarativo siano gestiti in modo coerente fin dalla prima risposta alla comunicazione.

In sintesi

Una comunicazione di irregolarità sui redditi da locazione va sempre letta con attenzione entro pochi giorni dalla ricezione, distinguendo se si tratta di una semplice lettera di compliance o di un atto che già quantifica un debito. Nel primo caso il ravvedimento operoso resta la via maestra se l’anomalia è reale; nel secondo, il termine di 60 giorni per pagare con sanzione ridotta e quello, altrettanto perentorio, per un’eventuale impugnazione corrono in parallelo e vanno gestiti con cognizione di causa, tenendo conto anche della possibilità di richiedere la rateizzazione quando l’importo complessivo, sommando più annualità o più immobili, risulta elevato rispetto alla capacità di pagamento immediata del contribuente.

La scelta tra regolarizzare, contestare o fare entrambe le cose su annualità diverse dipende sempre da un’analisi puntuale dei dati contestati: la natura del contratto (cedolare secca o tassazione ordinaria), l’eventuale morosità dell’inquilino, la corretta registrazione del contratto, l’eventuale coinvolgimento di un intermediario per locazioni brevi e la coerenza tra quanto risulta all’Agenzia e quanto effettivamente dichiarato negli anni di riferimento. Un errore di valutazione in questa fase iniziale — pagare quando in realtà l’importo non sarebbe dovuto, oppure lasciare decorrere il termine confidando in una successiva regolarizzazione più favorevole — può costare significativamente più caro rispetto a un intervento tempestivo e ben calibrato. Lo Studio Monardo affronta questi casi partendo dalla verifica dei dati contestati e costruendo, con il supporto dello staff multidisciplinare e la continuità difensiva del cassazionista, la strategia più adatta alla singola situazione, dalla prima risposta all’Agenzia fino, se necessario, all’ultimo grado di giudizio.

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