È arrivata una comunicazione di irregolarità dell’Agenzia delle Entrate che contesta canoni di locazione non dichiarati, e ora la domanda è una sola: pagare subito con la sanzione ridotta, oppure contestare l’addebito? Non esiste una risposta valida per tutti, ed è proprio questo il punto: la scelta dipende da quanto è solida la posizione del contribuente, da quanto tempo è passato e da cosa può effettivamente dimostrare. Chi paga senza verificare rischia di versare somme non dovute; chi contesta senza basi rischia di trasformare una sanzione ridotta in una cartella piena, con interessi aggiuntivi e un contenzioso lungo.

Questa è precisamente la materia in cui la continuità della strategia legale, dalla prima risposta all’Agenzia fino all’eventuale giudizio in Cassazione, fa la differenza tra una regolarizzazione contenuta e un debito che si trascina per anni: l’avvocato cassazionista che segue la pratica fin dall’inizio conosce già gli argomenti che potranno essere spesi in ogni grado successivo, e li utilizza subito nella risposta all’avviso, evitando di dover rincorrere una linea difensiva improvvisata dopo che la pretesa si è già consolidata.

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Il quadro di partenza

Prima di scegliere una strada, è utile capire cosa sta effettivamente succedendo. La comunicazione di irregolarità (il cosiddetto “avviso bonario”) nasce da un controllo automatizzato della dichiarazione dei redditi, previsto dall’art. 36-bis del DPR 600/1973, oppure da un controllo formale più approfondito, previsto dall’art. 36-ter. Nel caso dei canoni di locazione, l’anomalia emerge quasi sempre per uno di questi motivi: il canone non è stato indicato affatto in dichiarazione; è stato indicato in misura inferiore a quella risultante dal contratto registrato; oppure i dati del contratto registrato (tramite modello RLI) non coincidono con quanto dichiarato nel quadro RB o nel quadro relativo alla cedolare secca.

Il punto tecnico da cui parte ogni valutazione successiva è questo: i canoni di locazione, per regola generale, concorrono a formare il reddito del locatore indipendentemente dal fatto che siano stati effettivamente incassati, salvo le eccezioni specifiche previste per la morosità del conduttore. Questo principio, di origine risalente, è stato di recente ribadito dalla Cassazione anche per le locazioni commerciali, dove il criterio di imputazione resta quello della titolarità del diritto e non quello della percezione effettiva. Capire se il proprio caso rientra in una di queste eccezioni è il primo passaggio per valutare se l’irregolarità contestata è fondata oppure no.

Con il D.Lgs. 108/2024, in vigore dal 1° gennaio 2025, i termini di risposta e pagamento sono stati allungati: da 30 a 60 giorni per rispondere o pagare, e fino a 90 giorni quando la comunicazione viene notificata tramite intermediario (commercialista o CAF delegato). Le sanzioni ridotte applicabili in caso di adesione restano ancorate al controllo che le ha generate: circa l’8,33% per le irregolarità da controllo automatizzato (art. 36-bis) e circa il 16,67% per quelle da controllo formale (art. 36-ter), salvo arrotondamenti e conguagli specifici del singolo avviso.

Opzione 1: aderire e pagare con la sanzione ridotta

In cosa consiste. Il contribuente riconosce, in tutto o in parte, l’irregolarità contestata e versa quanto richiesto entro il termine indicato, beneficiando della sanzione ridotta prevista dalla legge invece di quella piena che verrebbe applicata con la successiva cartella di pagamento. Il pagamento può avvenire in unica soluzione oppure rateizzato fino a 20 rate trimestrali, con interessi al tasso legale (2,5% dal 2025) calcolati dalla scadenza della prima rata.

Quando ha senso. Tre scenari ricorrenti: primo, il locatore si accorge che l’errore è effettivamente suo, ad esempio ha dimenticato di riportare un canone regolarmente registrato e percepito; secondo, l’importo in contestazione è contenuto e il costo (anche solo in termini di tempo e stress) di un contenzioso supererebbe il vantaggio di una eventuale vittoria; terzo, il locatore ha già altre pendenze fiscali aperte e preferisce chiudere questa partita rapidamente per concentrare le proprie risorse difensive altrove.

Come si esegue in sintesi. Si verifica il calcolo riportato nell’avviso, si genera il modello F24 (spesso precompilato tramite il cassetto fiscale) e si versa entro la scadenza, scegliendo se optare per il pagamento unico o per la rateizzazione. Il pagamento della prima rata, o dell’intera somma, blocca automaticamente l’iscrizione a ruolo.

Vantaggi motivati. La sanzione ridotta rappresenta spesso meno di un terzo di quella applicabile con la cartella; il contenzioso si chiude subito, senza incertezze; la rateizzazione consente di diluire l’impatto finanziario su tempi ragionevoli.

Rischi e svantaggi onesti. Pagare equivale a rinunciare a far valere eventuali errori dell’Agenzia: se in realtà il canone non era dovuto (perché non percepito e correttamente escluso, o perché il calcolo contiene un errore), il pagamento chiude la partita senza che quella ragione venga mai esaminata da un giudice. Inoltre, la richiesta di rateizzazione non equivale ad acquiescenza rispetto a futuri accertamenti su annualità diverse, ma per l’annualità in questione la somma versata difficilmente potrà essere recuperata, se non tramite un’istanza di rimborso, complessa da ottenere.

Il profilo ideale per questa opzione: il locatore che riconosce un errore oggettivo e vuole chiudere rapidamente la posizione, senza margini interpretativi da far valere.

Pronunce a supporto. La Cassazione ha chiarito che quando dal controllo automatico emerge solo un omesso o insufficiente versamento, senza margini interpretativi, l’avviso bonario non è nemmeno un passaggio obbligato: la cartella successiva resta valida anche senza previa comunicazione (Cass. Ord. 13 febbraio 2025, n. 25169). Questo significa che, in casi di errore evidente e non contestabile, insistere su vizi procedurali serve a poco: conviene regolarizzare.

Opzione 2: presentare memorie e documenti per contestare l’irregolarità

In cosa consiste. Prima di arrivare a un ricorso vero e proprio, la legge riconosce al contribuente il diritto di interloquire con l’ufficio, presentando entro il termine di risposta (oggi 60 o 90 giorni) chiarimenti, documenti e memorie che dimostrino l’infondatezza totale o parziale della pretesa, senza dover ancora impugnare nulla davanti a un giudice.

Quando ha senso. Primo scenario: il canone contestato riguarda un periodo in cui l’inquilino era moroso e il locatore aveva già avviato (o poteva dimostrare di aver avviato) l’intimazione di sfratto, condizione che esclude la tassazione dei canoni non percepiti dal momento della notifica dell’intimazione stessa per i contratti più recenti. Secondo scenario: l’Agenzia ha calcolato l’imposta su dati duplicati, su un contratto già risolto, o su un canone superato da una successiva riduzione concordata con l’inquilino tramite scrittura privata. Terzo scenario: la comunicazione richiede documenti che l’ufficio già possiede o può acquisire autonomamente, ipotesi in cui la richiesta stessa è illegittima.

Come si esegue in sintesi. Si raccoglie la documentazione pertinente — contratto e sua registrazione, ricevute di pagamento, intimazione di sfratto o ingiunzione, eventuale scrittura di riduzione del canone con data certa — e si trasmette tramite PEC, consegna diretta o i canali telematici messi a disposizione dall’Agenzia (cassetto fiscale, servizio CIVIS), chiedendo l’annullamento totale o parziale della pretesa prima che si consolidi.

Vantaggi motivati. Se le memorie vengono accolte, l’irregolarità si azzera senza necessità di alcun contenzioso; anche un accoglimento parziale riduce l’importo su cui verrebbe poi calcolata la sanzione; il canale è gratuito e non richiede il pagamento del contributo unificato.

Rischi e svantaggi onesti. L’ufficio non è obbligato ad accogliere le osservazioni, e non sempre risponde in tempi rapidi; nel frattempo il termine per pagare con la sanzione ridotta può scadere, imponendo comunque una scelta successiva tra pagamento (a sanzione piena, se il termine originario è decorso) o passaggio all’opzione 3. La comunicazione deve indicare le ragioni della rettifica in modo comprensibile: se è generica o priva di motivazione adeguata, questo stesso vizio può essere fatto valere sia in questa fase sia, se necessario, in un secondo momento davanti al giudice.

Il profilo ideale per questa opzione: il locatore che ha prove documentali concrete a proprio favore e preferisce tentare una soluzione in via amministrativa prima di aprire un contenzioso.

Pronunce a supporto. La Cassazione ha specificato che l’obbligo di comunicare le irregolarità sussiste solo quando dal controllo emergano incertezze su aspetti rilevanti della dichiarazione, mentre non è necessario quando l’errore è evidente e non richiede alcuna valutazione discrezionale (Cass. sentenza 23 luglio 2010, n. 17396). Questo principio aiuta a distinguere i casi in cui vale la pena presentare memorie articolate da quelli in cui l’ufficio ha semplicemente applicato un dato oggettivo che non lascia margini di discussione.

Opzione 3: impugnare l’avviso davanti al giudice tributario

In cosa consiste. Il contribuente presenta ricorso avverso la comunicazione di irregolarità direttamente alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado, senza attendere la successiva cartella di pagamento. Non è un obbligo ma, secondo un orientamento ormai consolidato, una facoltà: la mancata impugnazione dell’avviso non preclude comunque di contestare in seguito la cartella.

Quando ha senso. Primo scenario: l’importo in gioco è rilevante e il locatore ritiene di avere solide ragioni di merito, ad esempio perché il canone accertato non coincide con quello effettivamente pattuito (situazione frequente quando esiste una scrittura privata di riduzione, anche non registrata, la cui rilevanza dipende però dalla dimostrazione di una data certa). Secondo scenario: si vuole bloccare tempestivamente ogni ulteriore effetto della pretesa, incluse eventuali segnalazioni che potrebbero incidere su rateizzazioni o definizioni agevolate in corso. Terzo scenario: l’ufficio ha ignorato le memorie presentate nella fase precedente e il termine per un pagamento agevolato rischia di scadere senza risposta.

Come si esegue in sintesi. Per controversie di modesto valore (fino a 3.000 euro per gli atti notificati dopo il 30 giugno 2023) il ricorso attiva automaticamente reclamo e mediazione, con un termine di 60 giorni entro cui l’ufficio può accogliere in tutto o in parte le richieste prima che si arrivi in giudizio. Oltre tale soglia, si procede con il ricorso ordinario, entro 60 giorni dalla ricezione dell’avviso.

Vantaggi motivati. Un giudice terzo esamina il merito della pretesa; se il ricorso viene accolto, la pretesa viene annullata anche per la parte eventualmente già iscritta a ruolo; l’impugnazione tempestiva consente inoltre di far valere anche vizi di natura procedurale, come la violazione del contraddittorio quando questo era dovuto.

Rischi e svantaggi onesti. Il ricorso contro l’avviso bonario non sospende automaticamente la successiva iscrizione a ruolo né impedisce all’Agenzia di notificare comunque la cartella di pagamento; se sopraggiunge la cartella e viene a sua volta impugnata, il giudizio sull’avviso bonario perde di regola interesse, perché la cartella integra una pretesa “nuova” che sostituisce quella originaria. In altre parole, impugnare subito l’avviso, senza un piano chiaro su cosa fare se arriva comunque la cartella, può tradursi in un doppio giudizio invece che in uno solo. Va inoltre considerato il contributo unificato, unico costo di giustizia previsto dalla legge per l’accesso al ricorso.

Il profilo ideale per questa opzione: il locatore con una pretesa di importo significativo e argomenti di merito solidi, che vuole affrontare la questione fino in fondo davanti a un giudice.

Pronunce a supporto. Le Sezioni Unite hanno stabilito che l’avviso bonario non è un atto autonomamente impugnabile in via obbligatoria, ma può essere impugnato se il contribuente ritiene che contenga vizi (Cass. SS.UU. sentenza n. 22356/2020), principio poi confermato più volte, da ultimo con l’ordinanza n. 2092/2025, secondo cui il ricorso contro l’avviso non impedisce comunque la successiva iscrizione a ruolo. La Cassazione ha anche chiarito che, quando la cartella viene notificata e a sua volta impugnata, l’interesse alla decisione sul primo ricorso normalmente viene meno, perché la cartella sostituisce l’atto precedente e ne provoca la caducazione d’ufficio (Cass. n. 19049/2024 e Cass. n. 24683/2024).

Le opzioni alla prova dei conti

Per rendere concreto il confronto, ecco tre simulazioni numeriche che applicano gli stessi dati di partenza alle diverse strade.

Ipotesi A — canone dimenticato in dichiarazione. Un locatore ha percepito regolarmente un canone annuo di 9.600 €, correttamente registrato, ma per un errore di compilazione non lo ha riportato nella dichiarazione dei redditi. L’Agenzia invia una comunicazione di irregolarità che liquida un’imposta di 2.112 € più sanzione e interessi. Con l’Opzione 1, pagando entro 60 giorni, la sanzione si riduce a circa l’8,33%: il locatore verserà 2.112 € di imposta, circa 176 € di sanzione ridotta e un modesto importo di interessi, evitando del tutto un contenzioso che, in questo caso, non avrebbe alcun argomento di merito da far valere.

Ipotesi B — canoni non percepiti per morosità con sfratto già intimato. Un locatore ha un contratto abitativo da 800 €/mese stipulato nel 2021. Da ottobre 2024 l’inquilino smette di pagare; il 15 gennaio 2025 viene notificata l’intimazione di sfratto per morosità. In dichiarazione, il locatore indica il codice riservato ai casi particolari e non dichiara i canoni di ottobre-dicembre 2024 (2.400 €), dichiarando invece la rendita catastale rivalutata per quel periodo. Se l’Agenzia genera comunque una comunicazione di irregolarità perché non ha incrociato l’intimazione di sfratto con la dichiarazione, l’Opzione 2 è la più indicata: allegando l’intimazione notificata e la prova della sua tempestività, il locatore può ottenere l’annullamento della pretesa senza pagare nulla e senza ricorso, poiché la legge esclude la tassazione dei canoni non percepiti proprio a partire da quella notifica per i contratti soggetti alla disciplina più recente.

Ipotesi C — canone ridotto con scrittura privata non registrata. Due comproprietari hanno un contratto con canone di 14.400 € annui, ma con l’inquilino concordano per iscritto, tramite semplice scrittura privata, una riduzione temporanea a 10.800 € per alcune mensilità, senza registrare la variazione. L’Agenzia contesta la differenza di 3.600 €, ritenendo irrilevante la scrittura privata priva di registrazione. Qui il bivio è più delicato: l’Opzione 2 (memorie con la scrittura privata allegata) può non bastare se l’ufficio insiste sulla necessità di data certa; l’Opzione 3 (ricorso) diventa allora la strada più solida, perché consente di far valere davanti al giudice gli elementi che rendono la riduzione opponibile anche in assenza di registrazione formale, secondo i criteri elaborati dalla giurisprudenza più recente.

Il confronto in tabella

Le tre opzioni condividono lo stesso punto di partenza (la comunicazione di irregolarità) ma si diversificano nettamente su tempi, complessità e reversibilità della scelta.

Nei confronti economici sono considerati solo i costi di giustizia previsti dalla legge, come il contributo unificato per l’eventuale ricorso.

I criteri per scegliere

Non esiste una risposta valida in astratto, ma alcuni criteri aiutano a orientarsi.

Se l’errore è oggettivo e non contestabile, generalmente conviene l’Opzione 1: insistere su vizi procedurali quando l’imposta è comunque dovuta comporta solo perdita di tempo e, se il pagamento avviene dopo la scadenza dei 60/90 giorni, sanzioni più alte.

Se si possiede documentazione puntuale e tempestiva (intimazione di sfratto, scritture con data certa, prova di doppia imposizione), l’Opzione 2 merita di essere tentata prima di ogni altra strada, perché è gratuita e può chiudere la vicenda senza contenzioso.

Se l’importo è significativo e la questione è di puro diritto o richiede una valutazione probatoria complessa (ad esempio l’opponibilità di una scrittura privata di riduzione canone), l’Opzione 3 è quella che offre le maggiori garanzie, pur comportando tempi più lunghi.

Se il termine di risposta sta per scadere e l’ufficio non ha ancora risposto alle memorie presentate, conviene valutare per tempo se procedere comunque con un pagamento parziale o predisporre il ricorso, per non perdere la sanzione ridotta senza aver comunque ottenuto un annullamento.

Se esistono più annualità coinvolte, va verificato per ciascuna se il termine di decadenza dell’ufficio (che opera fino al 31 dicembre del secondo anno successivo alla presentazione della dichiarazione, salvo sospensioni) sia stato rispettato: una comunicazione tardiva può essere contestata per questo solo motivo, indipendentemente dal merito.

Le domande di chi è indeciso

Posso cambiare strada a metà percorso? In parte sì. Se si è scelto di presentare memorie e l’ufficio non risponde in tempo utile, resta comunque possibile impugnare la successiva cartella facendo valere anche il merito, poiché la mancata impugnazione dell’avviso non “cristallizza” la pretesa.

E se scelgo di pagare ma poi scopro che l’imposta non era dovuta? La strada per tornare indietro è stretta: occorre presentare un’istanza di rimborso, che l’Agenzia esamina con cautela e che, in caso di diniego, richiede a sua volta un ricorso. Per questo è importante verificare la fondatezza della pretesa prima di pagare, non dopo.

Impugnare subito l’avviso mi mette al riparo dalla cartella? No. L’impugnazione dell’avviso è facoltativa e non impedisce la successiva iscrizione a ruolo; se arriva comunque la cartella, sarà quest’ultima l’atto su cui si concentrerà il giudizio.

Presentare memorie mi fa perdere la possibilità di pagare con sanzione ridotta? Dipende dai tempi: se l’ufficio risponde entro la scadenza originaria confermando in tutto o in parte la pretesa, il pagamento agevolato resta possibile per la parte residua; se i tempi si allungano oltre il termine, può essere necessario valutare un pagamento parziale a titolo cautelativo.

Conviene comunque provare la via del ravvedimento operoso invece di attendere l’esito della comunicazione? Il ravvedimento è precluso una volta che la violazione è già stata formalmente contestata con la comunicazione di irregolarità: resta uno strumento utile solo per le annualità non ancora oggetto di controllo, non per quella già segnalata.

Le pronunce che orientano la scelta

Le pronunce più rilevanti si dividono naturalmente lungo le tre opzioni descritte.

A sostegno di una valutazione attenta prima di aderire (Opzione 1): Cass. Ord. 13 febbraio 2025, n. 25169, ha chiarito che l’avviso bonario non è necessario quando l’irregolarità consiste in un omesso o insufficiente versamento privo di margini interpretativi, rendendo valida comunque la successiva cartella; questo aiuta a distinguere i casi in cui conviene aderire subito da quelli in cui vale la pena approfondire. Cass. Ord. 1 agosto 2019, n. 33344, ha precisato che il contraddittorio preventivo non è sempre necessario nei controlli automatizzati, principio tuttora richiamato nelle pronunce più recenti in materia.

A sostegno della fase delle memorie (Opzione 2): Cass. sentenza 23 luglio 2010, n. 17396, ha stabilito che l’obbligo di comunicazione sussiste solo quando dal controllo emergano incertezze su aspetti rilevanti, criterio che orienta la valutazione su quando le osservazioni del contribuente hanno concrete possibilità di essere accolte. Cass. ordinanza n. 27451 del 14 ottobre 2025, in tema di locazioni commerciali, ribadisce che i canoni pattuiti concorrono al reddito indipendentemente dalla percezione effettiva salvo le eccezioni di legge, un principio che il locatore deve conoscere per capire quali argomenti nelle memorie sono davvero spendibili e quali no. Cass. ordinanza n. 12081/2025 ha esaminato la rilevanza di una scrittura privata con cui le parti avevano sospeso il pagamento del canone, offrendo indicazioni utili su cosa allegare per rendere credibile una riduzione non registrata.

A sostegno del ricorso (Opzione 3): Cass. sentenza 11 maggio 2012, n. 7344, ha riconosciuto per prima l’immediata impugnabilità della comunicazione di irregolarità davanti al giudice tributario. Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 22356/2020, hanno consolidato il principio della facoltatività dell’impugnazione, confermato da Cass. ordinanza n. 3466/2021 e da Cass. n. 24390/2022, che ha definito l’avviso bonario un atto impositivo autonomamente impugnabile. Cass. Civile Ord. Sez. 5, n. 12899/2025, ha ribadito che si tratta di una facoltà e non di un onere, e che la mancata impugnazione non preclude di contestare in seguito la cartella. Cass. ordinanza n. 2092/2025 ha chiarito che il ricorso contro l’avviso non sospende l’iscrizione a ruolo, mentre Cass. n. 19049/2024 e Cass. n. 24683/2024 hanno specificato che la successiva cartella, se impugnata, fa venir meno l’interesse alla decisione sul primo giudizio. Cass. n. 31630/2024 ha coordinato questi principi, affermando che se l’atto tipico (la cartella) viene impugnato, è quello il giudizio che rileva. Cass. Ord. n. 17584/2025 del 30 giugno 2025 ha inoltre confermato che il contenzioso nato da un controllo automatizzato resta accessibile anche alle definizioni agevolate successive. Da ultimo, Cass. n. 34335/2025 e Cass. n. 15941/2025 hanno accolto ricorsi fondati sulla violazione del contraddittorio, quando questo era dovuto, portando all’annullamento della cartella. Sul piano del merito relativo ai contratti non registrati, Cass. ordinanza n. 15891/2025 del 13 giugno 2025 ha stabilito che un contratto abitativo scritto ma non registrato resta comunque soggetto al meccanismo di riconduzione a congruità del canone, un principio che può incidere sulla misura della pretesa fiscale collegata.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Di fronte a una comunicazione di irregolarità per canoni non dichiarati, la scelta tra le tre strade richiede un esame concreto della singola posizione. Ecco, in dettaglio, cosa fa lo Studio:

1. Verifica il contenuto e la motivazione della comunicazione, controllando che indichi in modo comprensibile le ragioni della rettifica e che i dati (contratto, canone, annualità) corrispondano a quanto realmente in essere.
2. Ricostruisce la posizione contrattuale del locatore, incrociando il contratto registrato, eventuali scritture di riduzione, le ricevute di pagamento e la corrispondenza con il conduttore, per stabilire se l’irregolarità è fondata in tutto, in parte o per nulla.
3. Calcola l’effettiva convenienza economica di ciascuna opzione, confrontando la sanzione ridotta ottenibile con l’adesione, i tempi prevedibili di una risposta alle memorie e i costi di giustizia di un eventuale ricorso.
4. Verifica il rispetto dei termini di decadenza dell’ufficio, controllando se la comunicazione è stata emessa entro il 31 dicembre del secondo anno successivo alla dichiarazione, tenuto conto delle sospensioni previste.
5. Predispone le memorie difensive con la documentazione allegata, nei casi in cui esistano elementi concreti da far valere, quali l’intimazione di sfratto per morosità o una scrittura di riduzione del canone.
6. Valuta l’obbligo di contraddittorio preventivo nel caso specifico, verificando se l’Agenzia era tenuta a un confronto prima di procedere e se tale obbligo è stato rispettato.
7. Redige e deposita il ricorso avverso l’avviso o la successiva cartella, quando la valutazione tecnica indica questa come la strada più solida, gestendo anche l’eventuale fase di reclamo e mediazione per le controversie di modesto valore.
8. Coordina la strategia con la posizione fiscale complessiva del cliente, verificando se la questione dei canoni non dichiarati si inserisce in un quadro più ampio che richiede anche strumenti di gestione della crisi da sovraindebitamento.
9. Segue la pratica in ogni grado di giudizio, mantenendo la stessa linea difensiva dal primo confronto con l’Agenzia fino, se necessario, alla Cassazione.
10. Assiste nella richiesta di rateizzazione o nelle eventuali definizioni agevolate disponibili, quando la scelta ricade sull’adesione parziale o totale alla pretesa.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

In una vicenda come questa, la componente che pesa di più è proprio la continuità della strategia fino in Cassazione: la scelta compiuta oggi — aderire, presentare memorie o impugnare — condiziona gli argomenti disponibili domani, e va difesa senza cambiare linea né interlocutore lungo il percorso. Il coordinamento con lo staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti consente inoltre di verificare in parallelo gli aspetti dichiarativi e quelli più propriamente contabili della posizione, così da costruire una risposta coerente su entrambi i fronti.

Un approfondimento: il caso del contratto non registrato affatto

Le tre opzioni esaminate finora presuppongono un contratto regolarmente registrato, con un canone dichiarato in misura errata o incompleta. Esiste però una situazione più delicata, tutt’altro che rara: il contratto di locazione non è mai stato registrato, e i canoni percepiti “in nero” emergono da controlli incrociati dell’Agenzia (bonifici bancari, dichiarazioni del conduttore, segnalazioni). In questo scenario, il bivio tra le tre opzioni resta valido, ma cambia radicalmente il peso di ciascuna, perché all’irregolarità reddituale si somma la questione, distinta, della mancata registrazione del contratto ai fini dell’imposta di registro.

Perché conviene comunque soppesare le tre strade separatamente per ciascun tributo. L’imposta sui redditi (dovuta perché il canone concorre a formare il reddito del locatore) e l’imposta di registro (dovuta per la registrazione, anche tardiva, dell’atto) seguono percorsi di regolarizzazione distinti, con sanzioni e termini propri. Un locatore che riceve la comunicazione di irregolarità sul fronte reddituale deve verificare se, in parallelo, convenga anche regolarizzare la registrazione del contratto tramite ravvedimento operoso, distinto dal procedimento avviato dall’Agenzia sui redditi. La sanzione per la tardiva registrazione, quando non ancora contestata dall’ufficio, può infatti essere ridotta tramite ravvedimento operoso, con una misura che varia in base al tempo trascorso dalla violazione: la finestra si restringe progressivamente, e più tempo passa, meno conveniente diventa la regolarizzazione spontanea.

Il rischio di sottovalutare il doppio binario. Un errore frequente è concentrarsi esclusivamente sulla comunicazione di irregolarità reddituale, aderendo o contestando solo quella, e trascurare che l’omessa registrazione del contratto resta comunque un’irregolarità autonoma, che l’Agenzia può contestare separatamente, con sanzioni che vanno dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta in caso di accertamento, ben più pesanti di quelle applicabili con un ravvedimento tempestivo. Per questo, prima di scegliere tra le tre opzioni sul fronte reddituale, è sempre utile un controllo complessivo della posizione contrattuale, per capire se esistano altri fronti da regolarizzare nel frattempo.

Le conseguenze sulla validità del contratto. Va inoltre ricordato che un contratto di locazione abitativa non registrato nei termini di legge è, in linea di principio, nullo, con conseguenze che si riflettono anche sui rapporti tra locatore e conduttore, non solo su quelli con il Fisco: il locatore che intenda sfrattare l’inquilino moroso dovrà prima regolarizzare la registrazione, mentre il conduttore potrebbe, in alcuni casi, sospendere legittimamente il pagamento del canone finché l’irregolarità non viene sanata. Questo intreccio tra profilo fiscale e profilo civilistico rende ancora più importante una valutazione unitaria della vicenda, che tenga conto non solo dell’imposta contestata ma anche della sorte del rapporto locativo nel suo complesso.

Come si calcolano in pratica imposta, sanzione e interessi

Per orientarsi meglio nella scelta tra le tre opzioni, è utile capire concretamente come viene quantificata la pretesa contenuta nella comunicazione di irregolarità, perché un errore nel calcolo può essere di per sé un motivo valido per contestare, indipendentemente dalla fondatezza di merito dell’irregolarità.

La base imponibile. Per i contratti a canone libero, la base è costituita dal canone annuo pattuito, salvo le percentuali forfettarie di riduzione previste per specifiche categorie di immobili o contratti a canone concordato. Per la cedolare secca, l’imponibile è il canone stesso, senza le deduzioni forfettarie previste invece per il regime ordinario IRPEF.

L’imposta dovuta. Se il locatore ha optato per la cedolare secca, l’imposta si calcola con l’aliquota fissa prevista (attualmente più contenuta per i contratti a canone concordato rispetto a quelli a canone libero); se invece il locatore tassa il canone in regime ordinario, l’imposta segue gli scaglioni IRPEF applicabili al proprio reddito complessivo, il che rende il calcolo più articolato e più facilmente soggetto a errori da parte del sistema automatizzato, che a volte non tiene conto correttamente di deduzioni o detrazioni spettanti.

La sanzione ridotta in caso di adesione. Per le irregolarità da controllo automatizzato (art. 36-bis), la sanzione ordinaria del 30% si riduce, in caso di pagamento nei termini, a circa un terzo, per effetto delle norme di favore progressivamente introdotte, attestandosi oggi intorno all’8,33%. Per il controllo formale (art. 36-ter), la riduzione porta la sanzione applicabile a circa il 16,67%. Questi valori vanno sempre verificati sul singolo avviso, perché la normativa ha subito diverse modifiche negli ultimi anni e le percentuali esatte dipendono dalla data della violazione e dalla data della comunicazione.

Gli interessi. Sono calcolati al tasso legale, oggi pari al 2,5% annuo, dalla data di scadenza del versamento originario fino alla data indicata per il pagamento nell’avviso, oppure, in caso di ravvedimento operoso spontaneo, giorno per giorno fino all’effettivo versamento.

Un esempio di verifica del calcolo. Un locatore riceve una comunicazione che liquida un’imposta di 1.850 €, una sanzione di 220 € e interessi di 65 €, per un canone del 2023 relativo a un immobile in cedolare secca. Verificando il calcolo, emerge che l’Agenzia ha applicato l’aliquota ordinaria del 21% invece di quella ridotta al 10% prevista per i contratti a canone concordato, che il locatore aveva effettivamente scelto in sede di registrazione. In un caso come questo, l’errore di calcolo è di per sé un motivo sufficiente per presentare memorie (Opzione 2), prima ancora di valutare se esistano altre ragioni di merito da far valere: la correzione dell’aliquota dimezza l’imposta dovuta e, di conseguenza, anche sanzione e interessi.

La sospensione feriale e gli altri termini da monitorare

Un aspetto spesso trascurato, ma determinante per non perdere inutilmente un termine, riguarda la sospensione feriale dei termini processuali, che si applica esclusivamente nel periodo dal 1° al 31 agosto. Questa sospensione riguarda i termini per la proposizione del ricorso e, in alcuni casi, per gli adempimenti connessi alla fase di reclamo e mediazione, ma non sospende automaticamente il termine di 60 o 90 giorni per rispondere alla comunicazione di irregolarità con il pagamento agevolato o con le memorie, che restano regolati dalle norme specifiche dell’istituto.

È quindi importante, per chi riceve una comunicazione a ridosso del periodo estivo, calcolare con precisione quale termine si applica a quale adempimento, evitando di confondere la sospensione feriale (valida per il ricorso) con un’eventuale proroga del termine di risposta all’avviso bonario, che segue regole proprie. Un errore di calcolo su questo punto può portare, nella pratica, a perdere la finestra per il pagamento con sanzione ridotta pur credendo di essere ancora in tempo.

Un secondo termine da monitorare con attenzione è quello di decadenza dell’ufficio dal potere di effettuare il controllo automatizzato e di notificare la relativa comunicazione: il controllo deve concludersi, salvo specifiche proroghe, entro il 31 dicembre del secondo anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione. Se la comunicazione arriva oltre questo termine, il locatore può eccepire la decadenza, un’eccezione che va sollevata espressamente, perché non viene rilevata d’ufficio dal giudice tributario.

Ulteriori domande frequenti

Posso presentare una dichiarazione integrativa dopo aver ricevuto la comunicazione di irregolarità? Sì, in molti casi resta possibile presentare una dichiarazione integrativa per correggere l’errore contestato, ma la presentazione dopo la comunicazione preclude l’accesso alle riduzioni di sanzione più favorevoli previste per il ravvedimento spontaneo anteriore a qualunque controllo. Va quindi valutato caso per caso se conviene più integrare la dichiarazione o semplicemente aderire all’avviso versando quanto richiesto.

Cosa succede se ignoro del tutto la comunicazione? Decorso il termine senza risposta né pagamento, l’Agenzia procede all’iscrizione a ruolo dell’intero importo, comprensivo della sanzione piena (non più ridotta) e degli interessi maturati, con successiva notifica della cartella di pagamento da parte dell’agente della riscossione. A quel punto le opzioni si riducono: resta possibile impugnare la cartella facendo valere anche il merito, ma si perde definitivamente la possibilità di beneficiare della sanzione ridotta prevista per l’adesione tempestiva.

Il coniuge cointestatario del contratto riceve una comunicazione separata? Dipende da come è stata presentata la dichiarazione dei redditi: se il canone è stato ripartito tra più proprietari, ciascuno riceve di norma una comunicazione separata proporzionata alla propria quota, e ciascuno può scegliere autonomamente tra le tre opzioni descritte, sebbene sia sempre consigliabile coordinare le scelte quando la vicenda contrattuale è la stessa, per evitare che uno dei comproprietari aderisca mentre l’altro contesta, con il rischio di esiti disallineati sullo stesso rapporto locativo.

Se ho già pagato con la rateizzazione, posso comunque impugnare in un secondo momento? Una volta scelta l’adesione con pagamento rateale, la richiesta di rateizzazione non equivale di per sé ad acquiescenza rispetto ad accertamenti futuri su annualità diverse, ma per l’annualità già definita con il pagamento non resta, di regola, altra strada che l’istanza di rimborso, i cui presupposti sono più stringenti rispetto a un ricorso tempestivo contro l’avviso originario.

Conviene rivolgersi subito a un professionista o posso gestire da solo la risposta all’avviso? Per importi contenuti e situazioni lineari, molti contribuenti gestiscono autonomamente l’adesione tramite il proprio cassetto fiscale. Quando però l’irregolarità coinvolge questioni di merito (canoni non percepiti, scritture di riduzione, contratti non registrati, più annualità) o importi significativi, una valutazione tecnica preventiva consente di scegliere la strada più solida fin dal primo momento, evitando di dover rincorrere una linea difensiva diversa quando la pretesa si è già in parte consolidata.

Chiusura

La comunicazione di irregolarità sui canoni non dichiarati non ha una risposta preconfezionata: la scelta giusta dipende da quanto è solida la pretesa dell’Agenzia e da quanta documentazione il locatore può opporle.

Proprio per questo lo Studio Monardo è specializzato nell’affrontare esattamente questo tipo di bivio: la competenza di cassazionista consente di valutare fin da subito quali argomenti reggeranno anche in un eventuale giudizio di legittimità, evitando scelte che sembrano vantaggiose oggi ma si rivelano inefficaci domani, mentre il coordinamento con lo staff multidisciplinare in diritto bancario e tributario garantisce che ogni aspetto contrattuale e fiscale della posizione venga esaminato insieme, non in modo frammentato.

Sbagliare strada, in questa materia, costa tempo e, spesso, anche diritti che diventano più difficili da recuperare una volta che la pretesa si è consolidata.

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