Hai ricevuto una comunicazione di irregolarità legata al tuo contratto di locazione abitativa e non sai se si tratti di un problema serio o di un errore facilmente sanabile? La risposta, in realtà, non è mai la stessa per tutti. Non esiste un’unica reazione corretta a questa lettera: dipende da chi sei — se sei il proprietario che ha scelto la cedolare secca, il proprietario in regime ordinario, l’inquilino coinvolto suo malgrado, chi non ha mai registrato il contratto, un erede che si è ritrovato locatore senza saperlo bene, o chi gestisce un contratto pluriennale con proroghe che si rinnovano da anni quasi in automatico.

Chi riceve questa comunicazione spesso commette lo stesso errore: cerca una risposta generica su internet, la applica alla propria situazione, e scopre solo dopo che la sua condizione — cedolare secca invece di regime ordinario, contratto mai registrato invece di semplicemente prorogato, posizione di erede invece di locatore originario — cambiava completamente le regole e i termini a disposizione.

In questa guida trovi, profilo per profilo, cosa cambia davvero per te: le soglie aggiornate, i termini per intervenire, i rischi specifici della tua posizione e le mosse in ordine di priorità.

Le comunicazioni di questo tipo, del resto, non nascono quasi mai da un controllo mirato e approfondito sul singolo contratto: nella maggior parte dei casi derivano da controlli automatizzati che incrociano i dati presenti negli archivi dell’Agenzia delle Entrate — il modello RLI, le dichiarazioni dei redditi, i versamenti F24 — alla ricerca di scostamenti, omissioni o incongruenze. Questo significa che la stessa identica lettera può nascondere, a seconda del profilo di chi la riceve, situazioni di gravità completamente diversa: un semplice disallineamento formale che si risolve con un modello integrativo, oppure un’omissione sostanziale che richiede una strategia difensiva più articolata.

Lo Studio Monardo segue il contenzioso legato alla registrazione e alla tassazione delle locazioni abitative, un ambito nel quale la giurisprudenza di legittimità è intervenuta più volte negli ultimi due anni ridisegnando criteri che l’Agenzia delle Entrate stessa ha dovuto recepire: la difesa efficace passa proprio dal conoscere questi orientamenti e saperli far valere nella fase corretta del procedimento.

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Le regole comuni a tutti i profili

Prima di entrare nel dettaglio di ciascuna situazione, è utile fissare la base normativa condivisa, che vale indipendentemente da chi sei.

Cos’è, tecnicamente, una comunicazione di irregolarità. Quando parliamo di “comunicazione di irregolarità” per una locazione abitativa, nella grande maggioranza dei casi ci riferiamo a un atto dell’Agenzia delle Entrate che segnala un’anomalia nella registrazione del contratto o negli adempimenti fiscali collegati: mancata registrazione entro i termini, mancato versamento dell’imposta di registro per un’annualità successiva alla prima, mancata comunicazione di una proroga, disallineamento tra i dati del modello RLI e la dichiarazione dei redditi, mancata conferma dell’opzione per la cedolare secca. Non è ancora un atto impositivo definitivo: è, nella maggior parte dei casi, un invito a regolarizzare prima che si passi alla fase di accertamento vero e proprio, con i costi che questo comporta.

La registrazione: termini e imposta di base. Il contratto di locazione di un immobile urbano deve essere registrato entro 30 giorni dalla stipula (o dalla data di decorrenza, se anteriore). In assenza di opzione per la cedolare secca, l’imposta di registro sulle locazioni abitative è pari al 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro; per i contratti pluriennali, l’articolo 17 del Testo Unico dell’imposta di registro (D.P.R. 131/1986) consente di scegliere se versare l’imposta in un’unica soluzione per l’intera durata (con uno sconto) oppure anno per anno, sul canone della singola annualità.

Le sanzioni per tardiva o omessa registrazione. L’articolo 69 del TUR prevede, per la registrazione tardiva effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del termine, una sanzione pari al 45% dell’imposta dovuta (minimo 150 euro); oltre i 30 giorni, la sanzione sale al 120% dell’imposta dovuta (minimo 250 euro). Su questo punto, negli ultimi due anni, si è consumato un vero e proprio cambio di orientamento che riguarda in modo trasversale quasi tutti i profili di questa guida, e che vedremo tra poco.

La cedolare secca in sintesi. Per le locazioni abitative, il locatore può optare per l’imposta sostitutiva (cedolare secca), che sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo. L’aliquota è del 21% per i contratti a canone libero e del 10% per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa. L’opzione, una volta esercitata, va confermata a ogni proroga entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro (cioè, in sostanza, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente), anche se — come vedremo nel profilo dedicato — la mancata conferma non produce automaticamente gli effetti drastici che l’Agenzia a volte ipotizza.

Il cambio di rotta della Cassazione recepito dal Fisco. Fino a poco tempo fa, l’Agenzia delle Entrate calcolava la sanzione per tardiva registrazione di un contratto pluriennale sull’imposta dovuta per l’intera durata del contratto, anche quando il contribuente aveva scelto di pagare l’imposta anno per anno. La Corte di Cassazione ha ripetutamente affermato il contrario: la sanzione va commisurata solo all’imposta della prima annualità, se il contribuente ha scelto il pagamento frazionato. Con la risoluzione n. 56/E del 13 ottobre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha recepito questo orientamento, superando le vecchie indicazioni della circolare n. 26/E del 2011. Questo significa, in pratica, che molte comunicazioni di irregolarità calcolate con il vecchio metodo possono e devono essere contestate o quantomeno riviste.

Il ravvedimento operoso. In tutti i casi in cui la violazione non sia già stata constatata, resta aperta la via del ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. 472/1997), che riduce sensibilmente la sanzione in base al tempo trascorso: entro 30 giorni la sanzione ridotta è pari al 12% dell’imposta dovuta; entro 90 giorni al 13,33%; entro un anno al 15%; entro due anni al 17,14%; oltre i due anni, ma prima che sia stata avviata l’attività di controllo, al 20%. Chi riceve una comunicazione di irregolarità, quindi, si trova spesso a un bivio tra il pagare quanto richiesto e il verificare se, alla data della comunicazione, fosse ancora possibile ravvedersi a condizioni più favorevoli.

I termini di decadenza dell’azione dell’Agenzia. L’articolo 76 del TUR fissa in cinque anni il termine di decadenza per la richiesta dell’imposta relativa ad atti non registrati, decorrente dal giorno in cui la registrazione avrebbe dovuto essere richiesta. Una volta che l’imposta sia stata definitivamente accertata, il credito dell’Erario si prescrive invece in dieci anni. La distinzione conta, perché una comunicazione tardiva rispetto a questi termini può essere contestata per intervenuta decadenza.

Il modello RLI e la sua centralità. Ogni adempimento successivo alla stipula — la registrazione iniziale, la proroga, la risoluzione anticipata, la cessione del contratto, il subentro, la conferma o la revoca della cedolare secca — passa attraverso il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili), presentato in via telematica direttamente o tramite un intermediario abilitato. È proprio dal confronto tra i dati storici presenti nell’archivio RLI e quelli attesi dal sistema informativo dell’Agenzia che nasce, nella grande maggioranza dei casi, la comunicazione di irregolarità: un adempimento mancante, una casella non compilata, una proroga non confermata generano quasi sempre una segnalazione automatica, prima ancora che un funzionario esamini il caso concreto. Questo significa che una parte consistente delle comunicazioni ricevute nasce da un disallineamento procedurale, non necessariamente da un’evasione sostanziale: distinguere le due situazioni è il primo compito di chi imposta la difesa.

Chi materialmente presenta la registrazione. L’obbligo di richiedere la registrazione grava, in via principale, sul locatore, che può avvalersi di un intermediario abilitato (commercialista, CAF, agenzia immobiliare) per l’adempimento telematico; nulla vieta, tuttavia, che sia il conduttore a occuparsene materialmente, con effetto liberatorio per entrambe le parti nei confronti dell’Erario, restando ferma, sul piano interno, la ripartizione delle spese di registrazione in parti uguali prevista dalla Legge 392/1978, salvo diverso accordo tra le parti.

L’imposta di bollo. Accanto all’imposta di registro, i contratti di locazione soggetti a registrazione in termine fisso sconontano anche l’imposta di bollo, pari a 16 euro ogni quattro facciate scritte (o ogni 100 righe) del contratto e delle relative copie. Anche questo adempimento, se omesso, può comparire tra le voci contestate in una comunicazione di irregolarità, sebbene di importo generalmente marginale rispetto all’imposta di registro.

Canone concordato e canone libero: perché la distinzione conta anche qui. Il contratto a canone concordato, disciplinato dalla Legge 431/1998 e sottoscritto sulla base degli accordi territoriali tra le organizzazioni di categoria, gode dell’aliquota cedolare ridotta al 10% (contro il 21% del canone libero) e, nei comuni ad alta tensione abitativa, di ulteriori agevolazioni ai fini IMU. Una comunicazione di irregolarità può, in alcuni casi, contestare proprio la sussistenza dei presupposti per l’applicazione dell’aliquota agevolata, ad esempio quando manca l’attestazione di conformità del contratto agli accordi territoriali: un elemento che, se il contratto è stato predisposto correttamente fin dall’inizio, dovrebbe essere già in tuo possesso e sufficiente a chiudere la questione.

Come arriva, in pratica, la comunicazione. Nella maggior parte dei casi il contribuente riceve la segnalazione tramite posta ordinaria o raccomandata, oppure la trova direttamente nel proprio cassetto fiscale se abilitato ai servizi telematici; in alcuni casi, soprattutto quando il locatore utilizza un intermediario per la gestione delle locazioni, la comunicazione perviene prima al professionista che ha in carico la pratica. Va prestata attenzione ai tempi di risposta indicati nella comunicazione stessa, perché — anche se non si tratta ancora di un atto impositivo definitivo — ignorarla del tutto espone quasi sempre a un successivo avviso di liquidazione, con sanzioni piene e senza più la possibilità di accedere al ravvedimento operoso.

Gli errori più comuni nella risposta. Chi riceve una comunicazione di irregolarità tende a commettere alcuni errori ricorrenti, indipendentemente dal profilo in cui rientra. Il primo è pagare subito tutto quanto richiesto, senza verificare se il calcolo della sanzione segua i criteri più aggiornati: come abbiamo visto, l’Agenzia stessa ha dovuto correggere il proprio metodo di calcolo dopo anni di contenzioso, e non è detto che ogni comunicazione automatica rifletta già questo aggiornamento in modo uniforme su tutto il territorio. Il secondo errore è l’opposto: ignorare del tutto la comunicazione confidando che si tratti di un errore dell’ufficio, senza però verificarlo concretamente, esponendosi così al successivo avviso di liquidazione con sanzioni piene. Il terzo errore, meno evidente ma altrettanto frequente, è rispondere sul fronte sbagliato: un locatore che si concentra solo sulla registrazione, dimenticando che la stessa vicenda può avere riflessi sulla dichiarazione dei redditi, oppure un conduttore che valuta solo l’aspetto economico della restituzione dei canoni, dimenticando i termini di decadenza che la legge gli impone per agire.

Perché il fattore tempo pesa più dell’importo. In quasi tutti i profili descritti in questa guida, l’elemento che incide di più sull’esito finale non è l’entità della sanzione astrattamente prevista, ma la rapidità e la correttezza della risposta. Il ravvedimento operoso premia chi si muove presto; i termini di decadenza tutelano chi verifica con precisione le date; la riconduzione a canone legale per il conduttore ha una finestra di soli sei mesi; la conferma della cedolare secca ha una scadenza di 30 giorni che si ripete a ogni proroga. Muoversi con ordine, e nella sequenza corretta, conta più di qualunque altra variabile.

Tenendo a mente questa base comune, vediamo ora come cambiano concretamente le cose a seconda di chi sei.

Se sei un locatore con cedolare secca: la tua situazione

La tua situazione. Hai affittato l’immobile e hai scelto, in sede di registrazione, il regime della cedolare secca — al 21% se il contratto è a canone libero, al 10% se è a canone concordato. Ti aspettavi che questa scelta ti mettesse al riparo da complicazioni burocratiche successive, e in effetti la cedolare semplifica molto la gestione fiscale della locazione. Ma è arrivata comunque una comunicazione di irregolarità.

Cosa cambia per te. Nella tua posizione, la comunicazione più frequente riguarda tre situazioni tipiche: la mancata o tardiva conferma dell’opzione in occasione di una proroga del contratto; un disallineamento tra quanto dichiarato nel modello RLI e quanto indicato nella dichiarazione dei redditi; oppure — se il contratto è pluriennale e la cedolare copre solo alcune annualità — un errore nel calcolo dell’imposta sostitutiva dovuta per il periodo non coperto dall’opzione. La conferma dell’opzione per la cedolare secca, in caso di proroga, va effettuata entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dell’annualità di riferimento, quindi entro 30 giorni dalla scadenza della proroga precedente, tramite modello RLI.

I numeri. Prendiamo un contratto a canone concordato con canone annuo di 9.600 euro (800 euro al mese). Con la cedolare al 10%, l’imposta sostitutiva dovuta è di 960 euro l’anno. Se la comunicazione contesta la mancata conferma dell’opzione per un’annualità di proroga, l’Agenzia potrebbe in teoria pretendere l’applicazione del regime ordinario per quell’anno, con conseguente tassazione IRPEF del canone (che, a seconda dello scaglione, può risultare più onerosa della cedolare) oltre all’imposta di registro del 2% (192 euro) e alla relativa sanzione.

I rischi specifici. Il rischio principale per chi ha optato per la cedolare secca è che l’Agenzia tratti la mancata comunicazione della proroga come una causa di decadenza automatica dal regime agevolato per l’intera annualità. Su questo punto, però, l’orientamento più garantista distingue tra un mero adempimento formale mancato e una effettiva volontà di uscire dal regime: la conferma tardiva, quando la sostanza dell’opzione cedolare non è mai stata revocata, non dovrebbe di per sé travolgere il beneficio fiscale già goduto.

Le mosse giuste per te.

1. Verifica sul cassetto fiscale la storia completa delle registrazioni e delle proroghe RLI relative al contratto.
2. Se la proroga non è stata confermata nei termini, presenta subito il modello RLI tardivo, valutando il ravvedimento sulla sanzione collegata.
3. Se la comunicazione presuppone la decadenza dalla cedolare per l’intera annualità, non dare per scontato che questa conseguenza sia automatica: una consulenza mirata può aiutarti a verificare se la sostanza dell’opzione cedolare sia stata comunque rispettata.
4. Controlla che il calcolo dell’eventuale sanzione segua il nuovo criterio della prima annualità e non il vecchio calcolo sull’intera durata del contratto.
5. Conserva tutta la documentazione RLI, perché è la prova principale della continuità dell’opzione.

Giurisprudenza dedicata. Sul tema della sospensione dell’aggiornamento del canone durante la cedolare secca, e sulla facoltà di revoca dell’opzione annualità per annualità, la prassi e la giurisprudenza tributaria concordano nel ritenere che il divieto di adeguamento Istat riguardi solo il periodo di effettiva durata dell’opzione, e che la revoca — se tempestiva — riattivi l’aggiornamento a partire dall’annualità di riferimento: un principio che, per analogia, sostiene anche la tesi secondo cui l’opzione cedolare non revocata espressamente resta in vita anche in presenza di un adempimento formale tardivo.

Un aspetto che spesso sfugge: il rapporto con il conduttore. Se hai scelto la cedolare secca, l’articolo 3, comma 11, del D.Lgs. 23/2011 ti impone anche un obbligo verso il conduttore: comunicargli preventivamente, con lettera raccomandata, la rinuncia — per la durata dell’opzione — alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista dal contratto. Una comunicazione di irregolarità può, in casi meno frequenti, riguardare proprio la mancanza di questa comunicazione al conduttore: un adempimento che non incide sull’imposta dovuta all’Erario, ma che può essere sollevato dal conduttore stesso per contestare un aumento del canone applicato durante il periodo di cedolare. Vale la pena, quindi, verificare di avere in archivio anche questa comunicazione, oltre ai modelli RLI, perché rafforza la coerenza complessiva della tua posizione qualora la vicenda si intrecci con una contestazione del conduttore sul canone.

Cosa fare se hai più immobili a cedolare secca gestiti allo stesso modo. Se la comunicazione riguarda un contratto specifico ma la stessa modalità di gestione (ad esempio, la stessa dimenticanza nella conferma delle proroghe) si è ripetuta su altri immobili di tua proprietà, conviene fare una verifica complessiva prima di rispondere, per evitare che la stessa irregolarità venga rilevata separatamente, con più comunicazioni successive, su ciascun contratto.

Se sei un locatore in regime ordinario (IRPEF): la tua situazione

La tua situazione. Non hai optato per la cedolare secca: il canone che percepisci concorre alla formazione del tuo reddito complessivo e viene tassato secondo gli scaglioni IRPEF ordinari. Hai registrato il contratto pagando l’imposta di registro, ma la comunicazione di irregolarità che hai ricevuto riguarda proprio questo doppio binario — registro da una parte, dichiarazione dei redditi dall’altra — che nel tuo caso, a differenza di chi ha la cedolare, resta sempre attivo.

Cosa cambia per te. Per chi è nel regime ordinario, l’irregolarità più frequente non riguarda solo la registrazione tardiva del contratto, ma anche la mancata o parziale indicazione del canone percepito nella dichiarazione dei redditi. Qui le regole ti espongono a un doppio fronte di contestazione: da un lato l’Agenzia delle Entrate territoriale, competente per l’imposta di registro; dall’altro il controllo automatizzato sulla dichiarazione dei redditi, che può incrociare i dati del contratto registrato con quanto (non) dichiarato come reddito fondiario.

I numeri. Ipotizza un canone di 700 euro al mese, quindi 8.400 euro l’anno, mai indicato in dichiarazione per due annualità. L’imposta di registro dovuta sarebbe di 168 euro l’anno (2% di 8.400), oltre alla sanzione per tardiva registrazione se anche questa fosse stata omessa. Sul fronte IRPEF, il reddito fondiario da locazione — al netto della riduzione forfettaria del 5% prevista per legge — concorrerebbe alla base imponibile complessiva: con un’aliquota media del 27% (ipotesi a scopo esemplificativo), la maggiore imposta dovuta per un’annualità sarebbe di circa 2.150 euro, più sanzioni per infedele o omessa dichiarazione e interessi.

I rischi specifici. Il rischio più rilevante, per chi è in regime ordinario, è che una comunicazione partita come semplice segnalazione sulla registrazione si trasformi in un accertamento più ampio, esteso anche alle annualità di imposta sui redditi. Questo perché i dati del modello RLI, una volta registrati, restano nella disponibilità dell’Agenzia e possono essere incrociati con le dichiarazioni presentate negli anni successivi, anche a distanza di tempo, sempre nei limiti dei termini di decadenza.

Le mosse giuste per te.

1. Verifica se il canone risulta effettivamente e correttamente dichiarato in tutte le annualità collegate al contratto registrato.
2. Se emergono omissioni, valuta la dichiarazione integrativa e il ravvedimento, che restano percorribili finché non sia stata avviata un’attività di controllo formale su quella specifica annualità.
3. Non limitarti a rispondere solo sul fronte “registro”: verifica sempre se la comunicazione apre anche un fronte IRPEF collegato.
4. Controlla la corretta applicazione della riduzione forfettaria del 5% prevista per i redditi da locazione di immobili abitativi.
5. Verifica i termini di decadenza per ciascuna annualità contestata, perché registro e imposte dirette hanno regole di decorrenza diverse.

Giurisprudenza dedicata. Con la sentenza n. 22 maggio 2024, n. 14193, la Corte di Cassazione ha chiarito che il termine triennale di decadenza per la liquidazione dell’imposta di registro decorre dalla richiesta di registrazione del singolo atto, e non da un momento successivo collegato ad altri atti dello stesso rapporto: un principio che vale anche per orientarsi sulla decorrenza dei termini quando la comunicazione riguarda contratti con più annualità.

Perché conviene valutare comunque il passaggio alla cedolare secca. Se ti trovi spesso a gestire male gli adempimenti collegati al regime ordinario — dichiarazione dei redditi, riduzione forfettaria, coordinamento con l’imposta di registro — vale la pena valutare, per il futuro, il passaggio alla cedolare secca a partire dalla prossima annualità o proroga: non è possibile applicarla retroattivamente alle annualità già in corso di contestazione, ma può semplificare sensibilmente la gestione successiva, riducendo il rischio di nuove comunicazioni di irregolarità dello stesso tipo. Va però ricordato che la scelta comporta anche la rinuncia, per la durata dell’opzione, alla facoltà di aggiornamento Istat del canone: una valutazione che va fatta caso per caso, tenendo conto dell’intera economia del contratto.

Il rapporto con l’IMU e le altre imposte sull’immobile. Chi è in regime ordinario deve inoltre ricordare che il reddito da locazione dichiarato ai fini IRPEF non esaurisce gli adempimenti collegati all’immobile locato: restano fermi, separatamente, gli obblighi relativi all’IMU (se dovuta) e alla TARI, che seguono regole e termini di decadenza propri, distinti da quelli dell’imposta di registro. Una comunicazione di irregolarità sulla locazione non comprende, di regola, questi ulteriori tributi, ma un controllo incrociato può in teoria estendersi anche a quel fronte: un motivo in più per verificare la coerenza complessiva della propria posizione fiscale sull’immobile, non solo quella strettamente collegata al contratto.

Se sei il conduttore (l’inquilino): la tua situazione

La tua situazione. Sei l’inquilino, e ti sei visto recapitare — o hai comunque appreso — che il proprietario ha ricevuto (o rischia di ricevere) una comunicazione di irregolarità sul contratto che riguarda la casa in cui vivi. Magari il contratto non è mai stato registrato, oppure il canone effettivamente pagato non coincide con quello indicato in un eventuale contratto scritto. Ti chiedi se rischi qualcosa anche tu, e soprattutto se hai strumenti per tutelarti.

Cosa cambia per te. Qui le regole ti proteggono più di quanto probabilmente pensi. Fino al 2015, la legge prevedeva la responsabilità solidale tra locatore e conduttore per il pagamento dell’imposta di registro: l’Agenzia poteva chiedere l’intero importo a entrambi, salvo il diritto di rivalsa reciproca al 50%. Con la Legge di Stabilità 2016, questa impostazione è stata superata per le locazioni abitative: l’avviso di pagamento per l’imposta di registro non versata può oggi essere indirizzato al solo locatore, e non più anche al conduttore. Inoltre, se il contratto non è stato registrato, o se ti è stato imposto un canone superiore a quello risultante dal contratto registrato, hai a disposizione uno strumento specifico: la richiesta di riconduzione del contratto alle condizioni di legge e la restituzione delle somme versate in eccesso, ai sensi dell’articolo 13, comma 6, della Legge 431/1998.

I numeri. Poniamo che tu abbia versato 700 euro al mese per 24 mesi su un contratto mai registrato dal locatore: complessivamente 16.800 euro. Se agisci per la nullità del contratto e la restituzione dei canoni, hai diritto in linea di principio a ripetere l’intero importo versato senza titolo (art. 2033 c.c.), ma il locatore può opporre l’eccezione di arricchimento senza causa per il godimento di fatto avuto dell’immobile: in concreto, la somma restituibile può essere ridotta di un importo commisurato al valore locativo di mercato per il periodo di occupazione, ma solo se il locatore fa valere e prova questa eccezione.

I rischi specifici. Il rischio principale, per un conduttore, non è tanto quello di dover pagare imposte non tue, quanto quello di lasciar scadere i termini per agire. La riconduzione alle condizioni di legge e la restituzione delle somme eccedenti devono essere richieste, secondo l’articolo 13 della Legge 431/1998, entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile: un termine breve, che molti inquilini scoprono solo quando è già trascorso.

Le mosse giuste per te.

1. Conserva tutte le prove dei pagamenti effettuati (bonifici, ricevute), indipendentemente dalla forma del contratto.
2. Verifica se il contratto sia stato effettivamente registrato e, in caso negativo, valuta se conviene l’azione di nullità con richiesta di restituzione dei canoni, oppure la riconduzione a condizioni legali.
3. Se hai già riconsegnato l’immobile, controlla subito la data di riconsegna: il termine di sei mesi decorre da lì e non è recuperabile.
4. Non firmare rinunce o transazioni informali con il locatore prima di aver valutato quale strumento ti conviene di più tra nullità e riconduzione a congruità.
5. Ricorda che, per l’imposta di registro sulle locazioni abitative, la tua eventuale corresponsabilità formale non si traduce più, dal 2016, in una richiesta diretta di pagamento nei tuoi confronti.

Giurisprudenza dedicata. La Cassazione, con l’ordinanza n. 32696 del 16 dicembre 2024, ha stabilito che, in caso di nullità del contratto di locazione per difetto di forma scritta e di registrazione, il conduttore ha diritto di ripetere quanto versato, salva la possibilità per il locatore di eccepire l’arricchimento senza causa per il godimento del bene. In precedenza, con la sentenza n. 9475 del 9 aprile 2021, la stessa Corte aveva chiarito che la nullità del contratto verbale non registrato è una nullità relativa e di protezione, che solo il conduttore può far valere e che il giudice non può rilevare d’ufficio. Più di recente, con l’ordinanza n. 15891 del 13 giugno 2025, la Terza Sezione civile è tornata sui limiti applicativi della riconduzione a congruità per i contratti scritti ma mai registrati, dopo la riforma introdotta dalla Legge di Stabilità 2016.

Nullità o riconduzione a congruità: come scegliere. Le due strade non producono lo stesso risultato, e la scelta va calibrata sulla tua situazione concreta. L’azione di nullità, fondata sul difetto di forma scritta e registrazione, ti dà diritto in astratto alla restituzione integrale di quanto versato, ma espone il rapporto locativo a un’incertezza maggiore, perché la dichiarazione di nullità può accompagnarsi alla richiesta di rilascio dell’immobile. La riconduzione a canone legale, prevista dall’articolo 13 della Legge 431/1998, ti consente invece di restare nell’immobile alle condizioni economiche previste dagli accordi territoriali, chiedendo la restituzione della sola parte di canone versata in eccesso rispetto a quelle condizioni: uno strumento pensato proprio per non doverti trovare a scegliere tra subire il canone in nero e perdere la casa.

Cosa fare se il locatore, dopo la tua contestazione, minaccia lo sfratto. È bene sapere che l’esercizio di questi diritti, previsti espressamente dalla legge a tutela del conduttore, non costituisce di per sé causa legittima di risoluzione del contratto: una minaccia di questo tipo, se non fondata su un’autonoma causa di risoluzione, non dovrebbe scoraggiarti dal far valere le tutele che la normativa ti riconosce, ma merita comunque una valutazione attenta caso per caso, soprattutto se il contratto prevede clausole specifiche sulla disdetta.

Se sei un locatore che non ha mai registrato il contratto: la tua situazione

La tua situazione. Il contratto esiste, magari anche in forma scritta, ma non è mai stato registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Hai incassato i canoni per mesi o anni senza formalizzare nulla, e ora è arrivata una comunicazione — o temi che possa arrivare — che ti chiede di regolarizzare la posizione.

Cosa cambia per te. Qui le regole ti espongono più delle altre categorie, perché l’omessa registrazione comporta contemporaneamente due conseguenze: sul piano fiscale, la sanzione più elevata prevista dall’articolo 69 del TUR (120% dell’imposta dovuta, con un minimo di 250 euro); sul piano civilistico, la nullità del contratto stesso, che il conduttore — come visto nel profilo precedente — può far valere per ottenere la restituzione dei canoni versati. La regolarizzazione spontanea, prima che arrivi una comunicazione formale, resta lo strumento più efficace per contenere le conseguenze, perché ti permette di accedere al ravvedimento operoso con percentuali di sanzione molto più basse rispetto a quelle applicate in sede di accertamento.

I numeri. Su un contratto mai registrato per tre anni, con imposta di registro dovuta complessivamente pari a 300 euro (100 euro l’anno), se ti ravvedi dopo due anni e mezzo la sanzione ridotta è pari al 20% dell’imposta, quindi 60 euro; se invece la violazione viene contestata dall’Agenzia prima che tu regolarizzi, la sanzione piena è del 120%, quindi 360 euro, oltre agli interessi legali.

I rischi specifici. Oltre alla sanzione fiscale e al rischio di dover restituire i canoni al conduttore in caso di azione di nullità, chi non ha mai registrato il contratto rischia che l’irregolarità emerga da fonti indirette — cambi di residenza, utenze intestate al conduttore, segnalazioni condominiali — anche a distanza di anni, sempre entro il termine di decadenza quinquennale previsto dall’articolo 76 del TUR per gli atti mai presentati alla registrazione.

Le mosse giuste per te.

1. Prima di ogni altra cosa, verifica quanti anni sono trascorsi dalla data in cui il contratto avrebbe dovuto essere registrato, per capire se il termine di decadenza quinquennale sia ancora aperto.
2. Se il termine non è scaduto, valuta la regolarizzazione spontanea con ravvedimento operoso, calcolando la sanzione ridotta in base al tempo trascorso.
3. Considera che la regolarizzazione riduce anche il rischio di un’azione di nullità da parte del conduttore, perché elimina il presupposto stesso della nullità.
4. Se hai già ricevuto una comunicazione formale, verifica che la sanzione richiesta sia calcolata secondo i criteri più aggiornati, e non secondo il vecchio metodo sull’intera durata contrattuale.
5. Documenta con precisione la data di effettiva decorrenza del rapporto di locazione, perché da questa data partono tutti i termini rilevanti.

Giurisprudenza dedicata. La Risoluzione n. 56/E del 13 ottobre 2025 dell’Agenzia delle Entrate, che recepisce l’orientamento della Cassazione (tra le altre, le pronunce n. 1981 e n. 2357 del gennaio 2024, n. 2585 e n. 2606 del 29 gennaio 2024, n. 10504 del 18 aprile 2024 e n. 17657 del 26 giugno 2024), stabilisce che la sanzione per tardiva registrazione dei contratti pluriennali va calcolata sull’imposta della prima annualità quando il contribuente ha optato per il versamento frazionato, superando così le indicazioni della circolare n. 26/E del 2011.

Il nodo della nullità: conviene sempre “aspettare” che il conduttore agisca? Molti proprietari, ricevuta una comunicazione fiscale, si concentrano solo sull’aspetto tributario, dimenticando che il contratto mai registrato resta comunque nullo sul piano civilistico finché non viene sanato con la registrazione. Regolarizzare la posizione non è quindi solo una scelta fiscale conveniente: è anche il modo più diretto per eliminare il rischio che, in un momento successivo — magari alla fine del rapporto, quando i rapporti tra le parti si sono deteriorati — il conduttore faccia valere la nullità per ottenere la restituzione dei canoni versati fino a quel momento.

Chi ha affittato una singola stanza o una porzione dell’abitazione. Questa situazione, sempre più diffusa, ricade nelle stesse regole viste finora: anche un contratto relativo a una sola stanza di un’abitazione, se non registrato, resta nullo per difetto di forma e registrazione, con le medesime conseguenze in termini di sanzioni fiscali e di possibile azione di restituzione da parte di chi occupa quella stanza. Non esiste, per questa fattispecie, alcuna soglia dimensionale o economica che esoneri dall’obbligo di registrazione.

Se sei un erede subentrato nella posizione di locatore: la tua situazione

La tua situazione. Hai ereditato un immobile già locato, magari da un genitore, e ti sei ritrovato “locatore” senza aver mai firmato nulla di nuovo. Non sai bene se dovevi registrare un nuovo contratto, se dovevi comunicare qualcosa, e ora la comunicazione di irregolarità che è arrivata ti sembra riguardare un periodo che nemmeno conosci nel dettaglio, perché precedente alla tua successione.

Cosa cambia per te. Qui le regole ti proteggono in modo specifico: il subentro dell’erede nella posizione di locatore avviene automaticamente, per effetto dell’accettazione dell’eredità, senza necessità di stipulare un nuovo contratto e senza che sia dovuta alcuna imposta per il subentro in sé. Il contratto originario prosegue, con il solo mutamento soggettivo del locatore. È comunque opportuno — anche se non obbligatorio ai fini della validità del subentro — comunicare all’ufficio dove è stato registrato il contratto l’avvenuto passaggio.

I numeri. Se il locatore defunto aveva optato per la cedolare secca, l’opzione resta efficace, ai fini dell’imposta di registro e di bollo, fino al termine dell’annualità contrattuale in corso al momento del decesso; per le annualità successive, se vuoi mantenere il regime, devi presentare tu, come nuovo locatore, il modello RLI di conferma dell’opzione entro 30 giorni dalla data del subentro. Se non lo fai nei termini, per quell’annualità si applicherà il regime ordinario, con le conseguenze fiscali che abbiamo visto nel profilo del locatore IRPEF.

I rischi specifici. Il rischio più frequente in questa posizione è di natura documentale più che sostanziale: la comunicazione di irregolarità può riferirsi a un periodo antecedente alla tua successione, di cui magari non hai tutta la documentazione, oppure può derivare proprio dalla mancata comunicazione formale del subentro, che genera confusione negli uffici su chi sia oggi il soggetto tenuto agli adempimenti.

Le mosse giuste per te.

1. Verifica la data esatta di accettazione dell’eredità, perché da quel momento retroagiscono i tuoi diritti e obblighi come locatore.
2. Se non l’hai ancora fatto, comunica formalmente all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il contratto l’avvenuto subentro.
3. Se vuoi mantenere la cedolare secca, verifica di aver presentato (o presenta subito, se ancora nei termini) il modello RLI di conferma entro 30 giorni dal subentro.
4. Distingui, nella risposta alla comunicazione, tra le eventuali irregolarità del periodo antecedente al decesso e la tua posizione successiva, che ha una propria autonomia.
5. Recupera dagli altri coeredi, se presenti, ogni documentazione utile relativa al contratto originario.

Giurisprudenza dedicata. La Corte di Cassazione, fin dalla sentenza n. 1811/1989, ha chiarito che la morte del locatore comporta una semplice modificazione soggettiva del rapporto di locazione, con il subentro degli eredi nella posizione del dante causa e nei suoi obblighi, senza necessità di un nuovo contratto. Sulla stessa linea, l’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 676 del 7 ottobre 2021, ha escluso l’obbligo di corrispondere l’imposta di registro nei casi di subentro ex lege nella posizione di locatore, richiedendo solo una comunicazione formale.

Se gli eredi sono più di uno. Quando l’immobile locato è caduto in successione a favore di più eredi, il subentro nella posizione di locatore avviene pro quota, secondo le rispettive quote ereditarie, salvo diversa ripartizione concordata tra i coeredi in sede di divisione. Ai fini della cedolare secca, ciascun coerede può scegliere autonomamente se optare per il regime sostitutivo limitatamente alla propria quota di canone, mentre gli altri restano, per la loro parte, nel regime ordinario: una circostanza che può generare comunicazioni di irregolarità riferite a un solo coerede e non agli altri, ed è quindi importante non dare per scontato che la posizione fiscale sia identica per tutti i comproprietari.

Cosa fare se non sei ancora certo di voler accettare l’eredità. Se sei ancora nei termini per decidere se accettare o rinunciare all’eredità e ricevi nel frattempo una comunicazione riferita all’immobile locato, è opportuno chiarire tempestivamente all’ufficio la tua posizione di chiamato all’eredità non ancora accettante, per evitare che ti vengano attribuiti in modo automatico obblighi che, fino al perfezionamento dell’accettazione, non sono ancora sorti in capo a te.

Se gestisci un contratto pluriennale con proroghe (canone concordato o libero): la tua situazione

La tua situazione. Il tuo contratto è un 4+4, o un 3+2 a canone concordato, e negli anni si è rinnovato più volte, spesso tacitamente. Non hai mai avuto problemi finché, per un’annualità di proroga, è arrivata una comunicazione di irregolarità che contesta il mancato versamento dell’imposta o una sanzione che ti sembra sproporzionata rispetto a quanto realmente dovuto.

Cosa cambia per te. Per chi ha un contratto pluriennale, ogni proroga — anche tacita — comporta, se non hai optato per la cedolare secca, un nuovo obbligo di versamento dell’imposta di registro relativa all’annualità che si apre, da assolvere entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. È proprio su questo tipo di contratti che si è consumato il cambio di orientamento più rilevante degli ultimi due anni: se hai scelto il pagamento annuale dell’imposta (anziché in un’unica soluzione per l’intera durata), la sanzione per un versamento tardivo relativo a una singola annualità non può essere calcolata sull’imposta dell’intero contratto pluriennale, ma solo su quella dovuta per l’annualità in questione.

I numeri. Contratto a canone concordato di 9.000 euro l’anno, imposta di registro al 2% pari a 180 euro l’anno. Se per la terza annualità paghi con 40 giorni di ritardo, la sanzione, secondo il criterio ora recepito dall’Agenzia con la Risoluzione 56/2025, si applica sui 180 euro di quell’annualità (120% = 216 euro), e non sull’imposta cumulata delle otto annualità del contratto, che nel vecchio calcolo avrebbe portato la sanzione a oltre 1.700 euro.

I rischi specifici. Il rischio principale per chi gestisce contratti pluriennali è duplice: da un lato, ricevere una comunicazione calcolata ancora con il vecchio criterio, più oneroso; dall’altro, accumulare più annualità non versate nel tempo, magari per semplice dimenticanza legata alla proroga tacita, con sanzioni che si sommano annualità per annualità.

Le mosse giuste per te.

1. Ricostruisci con precisione quale modalità di pagamento dell’imposta hai scelto in sede di registrazione: unica soluzione o annuale, perché da questo dipende il criterio di calcolo della sanzione.
2. Se la comunicazione applica il vecchio criterio sull’imposta cumulata, richiama espressamente la Risoluzione n. 56/E del 2025 e l’orientamento di legittimità che l’ha determinata.
3. Verifica annualità per annualità quali versamenti risultano effettivamente omessi, evitando di pagare per periodi già regolarizzati.
4. Valuta il ravvedimento operoso per le annualità ancora sanabili, calcolando la riduzione in base al ritardo effettivo di ciascuna.
5. Per il futuro, imposta un promemoria collegato alla data di scadenza di ogni annualità o proroga, per evitare che il problema si ripeta.

Giurisprudenza dedicata. Le sei pronunce della Sezione V della Cassazione del 2024 (n. 1981, 2357, 2585, 2606, 10504 e 17657) hanno consolidato il principio secondo cui la sanzione per tardiva registrazione o tardivo versamento su contratti pluriennali va commisurata all’imposta della singola annualità, quando il contribuente abbia optato per il pagamento frazionato: un principio che l’Agenzia delle Entrate ha recepito integralmente con la Risoluzione n. 56/E del 2025, invitando gli uffici a riesaminare anche i procedimenti già pendenti.

Cosa fare se hai già pagato una sanzione calcolata con il vecchio metodo. Se negli anni scorsi hai versato una sanzione per tardiva registrazione calcolata sull’imposta cumulata dell’intero contratto pluriennale, e non sulla sola prima annualità, la Risoluzione n. 56/E del 2025 invita espressamente gli uffici a riesaminare i procedimenti ancora pendenti alla luce del nuovo criterio: se il tuo procedimento non si è ancora concluso in via definitiva, vale la pena verificare se sia possibile ottenere una rideterminazione, o comunque far valere il principio in un eventuale contenzioso non ancora concluso.

Il caso della proroga tacita “dimenticata” per più annualità consecutive. Non è raro che, dopo la prima registrazione, il pagamento annuale dell’imposta venga trascurato per più annualità di fila, magari perché nessuno ricorda più la scadenza esatta. In questi casi, prima di rispondere alla comunicazione, è importante ricostruire annualità per annualità quali versamenti mancano davvero, perché il nuovo criterio giurisprudenziale si applica singolarmente a ciascuna annualità in ritardo, e non in blocco: pagare per intero senza questa verifica rischia di far versare più di quanto effettivamente dovuto.

Tre contratti, la stessa lettera, tre esiti diversi

Per capire quanto la tua posizione specifica cambi le cose, guardiamo tre situazioni realistiche che partono dalla stessa comunicazione di irregolarità e arrivano a esiti completamente diversi.

Primo caso: locatore con cedolare secca, canone concordato 750 €/mese. La comunicazione contesta la mancata conferma dell’opzione per la seconda annualità di proroga. Verificando il cassetto fiscale, il locatore scopre di aver effettivamente omesso il modello RLI di conferma. Presenta subito la comunicazione tardiva e, non avendo mai manifestato volontà di uscire dal regime, sostiene che la sostanza dell’opzione cedolare non sia mai venuta meno. L’imposta sostitutiva dovuta per quell’annualità, al 10%, è di 900 euro: nessuna imposta di registro aggiuntiva, perché il regime cedolare, se riconosciuto ancora efficace, la sostituisce integralmente.

Secondo caso: locatore in regime ordinario, canone libero 900 €/mese, mai dichiarato per due anni. La comunicazione, in questo caso, si estende sia al registro (imposta di 216 euro l’anno, più sanzione) sia alla dichiarazione dei redditi omessa. Il locatore presenta due dichiarazioni integrative, ravvedendosi sia sull’imposta di registro sia sull’IRPEF dovuta sul reddito fondiario, per un totale — tra imposte, sanzioni ridotte e interessi — sensibilmente inferiore a quanto avrebbe pagato se l’Agenzia avesse notificato un accertamento formale.

Terzo caso: contratto mai registrato, canone in nero 650 €/mese per 18 mesi. Qui la comunicazione arriva al locatore, ma il conduttore, venuto a conoscenza della vicenda, valuta a sua volta un’azione per la restituzione dei canoni versati (11.700 euro complessivi), sapendo che il locatore potrà opporre l’arricchimento senza causa per il periodo di effettivo godimento dell’immobile. Il locatore, dal canto suo, si trova a dover gestire contemporaneamente la propria posizione fiscale con l’Agenzia e il rischio di un’azione civile dell’inquilino: due fronti che richiedono strategie coordinate, non improvvisate.

Quarto caso: erede subentrato su un contratto 4+4 a canone concordato, imposta arretrata per due annualità. Il de cuius aveva scelto il pagamento annuale dell’imposta di registro (180 euro l’anno), ma non aveva versato le ultime due annualità prima del decesso. L’erede, dopo aver formalizzato il subentro, si trova a dover gestire un’irregolarità che riguarda un periodo precedente alla propria successione: applicando il criterio della singola annualità ormai consolidato, la sanzione per ciascuna annualità arretrata resta contenuta (216 euro ciascuna, applicando il 120%), anziché essere calcolata sull’imposta complessiva dell’intero contratto pluriennale, che avrebbe potuto superare 1.700 euro di sola sanzione. La corretta ricostruzione della cronologia dei versamenti, in questo caso, fa una differenza sostanziale sull’importo finale.

I casi misti: quando appartieni a più profili insieme

Non sempre la realtà è così ordinata come questi profili separati. Ci sono situazioni in cui più condizioni si sovrappongono, e le regole vanno combinate con attenzione.

L’erede che scopre un contratto mai registrato dal de cuius. In questo caso, il subentro nella posizione di locatore avviene comunque automaticamente, ma l’erede si ritrova a dover gestire anche l’irregolarità pregressa: la sanzione per omessa registrazione, se ancora nei termini di decadenza, ricade sul rapporto tributario che prosegue in capo all’erede, che dovrà valutare la regolarizzazione tenendo conto sia della propria posizione sia di quella, ormai definita, del dante causa.

Il locatore con più immobili, alcuni a cedolare secca e altri in regime ordinario. Qui la comunicazione può riguardare un solo immobile, ma è opportuno verificare l’intera posizione, perché un errore sistematico (ad esempio nella gestione delle proroghe) tende a ripetersi su tutti i contratti gestiti allo stesso modo.

Il conduttore che è a sua volta sub-locatore. Se hai sublocato una parte dell’immobile con il consenso del locatore, la tua posizione si sdoppia: sei conduttore rispetto al proprietario e, contemporaneamente, soggetto tenuto agli adempimenti fiscali della sublocazione nei confronti del tuo sub-conduttore, con termini e responsabilità che vanno verificati separatamente per ciascun rapporto.

Il locatore che ha cambiato regime a metà contratto. Capita che un contratto nato in regime ordinario passi, in una successiva annualità, alla cedolare secca, o viceversa. In questi casi la comunicazione di irregolarità può riguardare proprio l’annualità di transizione, in cui è più facile che si sovrappongano errori di calcolo tra i due regimi: conviene isolare con precisione l’annualità del cambio e verificarla separatamente dalle altre, applicando a ciascun periodo le regole del regime effettivamente in vigore in quel momento.

Il conduttore che diventa, nel frattempo, acquirente dell’immobile. Non è raro che, durante la locazione, il conduttore eserciti un’opzione di acquisto o comunque acquisti l’immobile dallo stesso locatore. In questo caso, oltre alle regole ordinarie sulla compravendita, resta ferma la necessità di chiudere correttamente la posizione locativa pregressa: un’eventuale irregolarità nella registrazione del contratto di locazione non si estingue automaticamente con il successivo trasferimento della proprietà, e va comunque regolarizzata separatamente, con riferimento al periodo in cui l’immobile era locato.

In tutti questi casi misti, il criterio guida resta lo stesso: individuare con precisione quale normativa si applica a ciascun periodo temporale e a ciascun soggetto coinvolto, evitando di applicare in modo indifferenziato le regole di un solo profilo a una situazione che, in realtà, ne combina due o più.

I documenti da avere sempre pronti, qualunque sia il tuo profilo

Indipendentemente dal profilo in cui ti riconosci, ci sono alcuni documenti che è utile avere già organizzati prima ancora di rispondere alla comunicazione, perché ricorrono in modo trasversale in ciascuna delle verifiche descritte finora.

Il contratto originale e tutte le proroghe successive, anche quelle non formalizzate per iscritto, con l’indicazione di come sono state gestite (registrazione, cedolare secca, canone concordato o libero). La ricevuta di registrazione e i modelli RLI presentati nel tempo, comprese eventuali conferme o revoche dell’opzione per la cedolare secca. Le ricevute dei versamenti dell’imposta di registro relative a ciascuna annualità, per poter distinguere con precisione quali periodi risultano effettivamente scoperti. Le prove dei pagamenti del canone, sia per il locatore sia per il conduttore, utili sia in sede fiscale sia in un’eventuale controversia civilistica sulla restituzione dei canoni. Per gli eredi, la documentazione della successione (dichiarazione di successione, accettazione espressa o tacita dell’eredità) e, se disponibile, ogni comunicazione precedente intercorsa tra il de cuius e l’ufficio dell’Agenzia. Per chi ha un contratto a canone concordato, l’attestazione di conformità agli accordi territoriali, spesso richiesta proprio per giustificare l’applicazione dell’aliquota cedolare ridotta.

Avere questi documenti già organizzati, prima di formulare qualsiasi risposta alla comunicazione, riduce sensibilmente i tempi di verifica e permette di individuare con maggiore rapidità in quale dei profili descritti in questa guida rientra effettivamente la tua situazione.

Le domande trasversali

Se perdo l’immobile prima di regolarizzare la posizione, cosa succede? La restituzione dell’immobile non estingue di per sé gli obblighi fiscali pregressi collegati alla registrazione; per il conduttore, invece, la restituzione dell’immobile fa scattare il termine di sei mesi per le eventuali azioni di riconduzione a congruità o restituzione dei canoni.

Posso rispondere alla comunicazione contestando solo in parte quanto richiesto? Sì: puoi versare la quota che ritieni corretta e riservarti di contestare la parte residua, motivando la contestazione con riferimento ai criteri di calcolo più aggiornati recepiti dall’Agenzia stessa.

Cosa succede se la comunicazione riguarda un’annualità già prescritta o decaduta? Se il termine di decadenza (5 anni per gli atti non registrati) o di prescrizione (10 anni per l’imposta accertata) è effettivamente decorso, la pretesa non può più essere legittimamente avanzata: verificare con precisione le date è spesso il primo passo utile.

La comunicazione di irregolarità è già un atto impugnabile davanti al giudice tributario? Nella maggior parte dei casi si tratta di un invito a regolarizzare, non ancora di un atto autonomamente impugnabile: la fase realmente contenziosa si apre, di regola, con il successivo avviso di liquidazione o di accertamento, che è quello che va valutato con attenzione nei termini di impugnazione.

Cambia qualcosa se l’immobile è cointestato tra più proprietari? Sì: ciascun comproprietario risponde in proporzione alla propria quota di possesso, sia ai fini dell’imposta di registro sia, eventualmente, della cedolare secca, che può essere esercitata anche da uno solo dei comproprietari limitatamente alla propria quota.

Posso ancora ravvedermi dopo aver ricevuto la comunicazione di irregolarità? Dipende dal contenuto della comunicazione: se si tratta di un semplice invito a regolarizzare, senza che sia stato ancora notificato un atto di accertamento o constatata formalmente la violazione, il ravvedimento resta di regola ancora accessibile, sia pure con la percentuale di riduzione corrispondente al tempo effettivamente trascorso; una volta notificato l’atto impositivo, questa possibilità si chiude.

Serve sempre un contraddittorio prima dell’atto successivo alla comunicazione? Non in tutti i casi è previsto un contraddittorio obbligatorio prima dell’emissione dell’avviso di liquidazione, ma rispondere tempestivamente alla comunicazione — fornendo la documentazione utile e, se del caso, contestando motivatamente il calcolo proposto — è comunque il modo più efficace per evitare che la posizione dell’ufficio si cristallizzi senza aver considerato gli elementi a tuo favore.

Se il contratto riguarda un immobile in un altro comune rispetto a quello di residenza, cambia l’ufficio competente? No: la competenza dell’ufficio dell’Agenzia delle Entrate è determinata dal luogo in cui il contratto è stato registrato (o avrebbe dovuto esserlo), non dalla residenza anagrafica del locatore o del conduttore; è a quell’ufficio che vanno indirizzate le comunicazioni successive, incluse quelle relative a subentri, proroghe o revoche.

Un accordo verbale tra locatore e conduttore per “sanare” informalmente l’irregolarità ha valore? No: qualsiasi intesa che non si traduca in un adempimento formale — registrazione, modello RLI, dichiarazione integrativa — resta priva di effetti nei confronti dell’Agenzia delle Entrate, che continua a considerare la posizione irregolare fino al completamento dell’adempimento previsto dalla legge.

Posso occuparmi da solo della regolarizzazione formale, e chiedere assistenza solo se la vicenda si complica? In linea di principio sì, soprattutto per gli adempimenti più semplici (un modello RLI di conferma, un versamento tardivo di importo contenuto). Il punto delicato è riconoscere per tempo quando la situazione richiede invece una valutazione più approfondita — un calcolo di sanzione da contestare, un termine di decadenza da verificare con precisione, un intreccio tra più profili come quelli visti nei casi misti — perché è proprio in queste situazioni che una verifica tardiva riduce il numero di strade ancora percorribili.

Queste domande, naturalmente, non esauriscono ogni possibile variante: ogni comunicazione di irregolarità porta con sé dettagli propri del singolo contratto, della sua storia e delle scelte fatte nel tempo da chi lo ha gestito. Le risposte generali servono a orientarsi, ma la verifica puntuale della tua situazione resta il passaggio che fa davvero la differenza.

Cosa succede se non rispondi alla comunicazione

Questo è un punto che vale, con poche varianti, per ciascuno dei profili descritti finora, ed è per questo che merita una sezione a parte prima di passare al confronto riassuntivo.

La comunicazione di irregolarità non è, quasi mai, l’ultima parola dell’Agenzia. È piuttosto un invito a regolarizzare spontaneamente, che lascia aperta — per un periodo di tempo che varia a seconda dei casi — la possibilità di avvalersi del ravvedimento operoso, con le riduzioni di sanzione che abbiamo visto. Se la comunicazione resta senza risposta, l’ufficio procede tipicamente con la notifica di un avviso di liquidazione o di un avviso di accertamento, a seconda della natura della violazione contestata: da quel momento, la sanzione applicata torna alla misura piena (120% o 45%, a seconda del ritardo accertato), il ravvedimento non è più praticabile, e iniziano a decorrere i termini per un’eventuale impugnazione davanti alla Corte di giustizia tributaria, oggi fissati in sessanta giorni dalla notifica.

Per il locatore, l’inerzia ha un costo doppio. Non solo perde l’accesso alle riduzioni di sanzione previste dal ravvedimento, ma consolida anche, sul piano civilistico, la situazione di irregolarità che il conduttore potrebbe successivamente far valere per chiedere la restituzione dei canoni versati: due conseguenze che si sommano, e che rendono la regolarizzazione tempestiva quasi sempre preferibile rispetto all’attesa.

Per il conduttore, l’inerzia rischia di far scadere il termine più delicato di tutti. Il termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile per chiedere la riconduzione a canone legale o la restituzione delle somme versate in eccesso non si sospende né si interrompe per il solo fatto che sia in corso una vicenda fiscale tra il locatore e l’Agenzia: se lasci passare questo termine senza agire, la possibilità di recuperare quanto versato in eccesso si esaurisce, indipendentemente da come si concluda la vicenda fiscale del proprietario.

Cosa fare, in concreto, appena ricevi la comunicazione. Il primo passo, sempre, è leggerla con attenzione individuando: la tipologia esatta di irregolarità contestata (registrazione, versamento, dichiarazione, cedolare secca); il periodo o le annualità a cui si riferisce; l’eventuale termine indicato per la regolarizzazione spontanea. Solo a questo punto ha senso passare alla verifica, profilo per profilo, di quali strumenti hai davvero a disposizione — ed è esattamente il percorso che questa guida ti ha proposto di seguire.

Il confronto tra i profili

Prima di guardare la tabella, tieni presente un punto che vale per tutti i profili: la differenza più significativa non sta tanto nell’importo delle sanzioni astrattamente previste dalla legge — che restano, sulla carta, le stesse per chiunque riceva una comunicazione di irregolarità — quanto nei termini a disposizione per intervenire e negli strumenti di difesa realmente utilizzabili. Un conduttore ha sei mesi dalla riconsegna dell’immobile per agire, mentre un locatore in regime ordinario ragiona su termini di decadenza quinquennali o triennali a seconda del tributo; un erede deve prima di tutto formalizzare il proprio subentro, mentre chi gestisce un contratto pluriennale deve isolare annualità per annualità la propria posizione. Riconoscere subito in quale casella della tabella ti trovi ti permette di non sprecare tempo prezioso a inseguire soluzioni pensate per un profilo diverso dal tuo.

La giurisprudenza profilo per profilo

Gli ultimi due anni hanno segnato, su questa materia, un cambiamento di prospettiva più marcato del solito: non un semplice affinamento interpretativo, ma un vero e proprio riallineamento della prassi amministrativa a un orientamento di legittimità che si era formato, con pronunce ripetute e concordanti, proprio a tutela del contribuente. Conoscere con precisione quali principi riguardano il tuo profilo specifico ti permette di richiamarli correttamente nella risposta alla comunicazione, invece di limitarti a un generico rinvio alla giurisprudenza “favorevole”.

Per la cedolare secca: la prassi interpretativa distingue, in tema di sospensione dell’aggiornamento del canone e di revoca dell’opzione, tra periodo effettivo di applicazione del regime e mero adempimento formale, riconoscendo che l’aggiornamento del canone riprende solo a seguito di revoca tempestivamente comunicata: un principio utile per argomentare che la sola tardività della conferma non equivale a revoca sostanziale dell’opzione.

Per il regime ordinario e i termini di decadenza: Cass. Sez. V, 22 maggio 2024, n. 14193, ha stabilito che il termine triennale di decadenza per la liquidazione dell’imposta di registro (art. 76, comma 2, TUR) decorre dalla richiesta di registrazione del singolo atto, principio rilevante per verificare la tempestività di ogni comunicazione riferita a specifiche annualità.

Per il conduttore, sulla nullità e la restituzione dei canoni: Cass. Sez. III, ord. 16 dicembre 2024, n. 32696, ha riconosciuto il diritto del conduttore a ripetere i canoni versati in esecuzione di un contratto nullo per difetto di forma e registrazione, fatta salva l’eccezione di arricchimento senza causa; Cass. n. 32689 del 16 dicembre 2024 ha ribadito, nello stesso senso, che il diritto alla restituzione non può essere escluso da una pretesa del locatore priva di adeguata giustificazione patrimoniale.

Per il conduttore, sulla natura della nullità: Cass. n. 9475 del 9 aprile 2021 ha chiarito che il contratto di locazione verbale e non registrato è affetto da nullità relativa e di protezione, azionabile solo dal conduttore e non rilevabile d’ufficio dal giudice.

Per il conduttore, sulla riconduzione a congruità: Cass. Sez. III, ord. 13 giugno 2025, n. 15891, ha fissato i criteri applicabili ai contratti scritti ma mai registrati stipulati prima della riforma della Legge di Stabilità 2016, delimitando l’ambito di operatività dello strumento della riconduzione a canone legale.

Per il contratto mai registrato e le proroghe pluriennali: le sei pronunce della Sezione V della Cassazione emesse nel corso del 2024 (nn. 1981, 2357, 2585, 2606, 10504 e 17657), integralmente recepite dall’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 56/E del 13 ottobre 2025, hanno stabilito che la sanzione per tardiva registrazione o tardivo versamento va calcolata sull’imposta della prima annualità (o della singola annualità in ritardo), e non sull’intera durata contrattuale, quando il contribuente abbia optato per il pagamento frazionato.

Per l’erede subentrato: Cass. n. 1811/1989 ha affermato il principio, ancora oggi applicato, secondo cui la morte del locatore comporta una modificazione meramente soggettiva del rapporto locativo, con subentro automatico degli eredi senza necessità di un nuovo contratto né di una nuova registrazione.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Di fronte a una comunicazione di irregolarità per locazione abitativa, ogni profilo richiede verifiche diverse, ma tutte richiedono lo stesso rigore metodologico. Ecco, in concreto, gli strumenti che possiamo mettere in campo:

1. Ricostruiamo la storia completa del contratto attraverso la consultazione del cassetto fiscale e dei modelli RLI presentati nel tempo, incrociando ogni proroga, revoca e conferma con le scadenze di legge, per capire da dove nasce esattamente l’irregolarità contestata e se derivi da un errore procedurale o da un’omissione sostanziale.
2. Verifichiamo la corretta applicazione dei criteri di calcolo della sanzione, confrontando quanto richiesto dall’Agenzia con il criterio della prima annualità ormai consolidato dalla Cassazione e recepito dalla Risoluzione 56/E del 2025, ricalcolando l’importo dovuto quando il metodo applicato risulti superato.
3. Per i locatori con cedolare secca, valutiamo la continuità sostanziale dell’opzione, distinguendo tra revoca effettiva e mero ritardo formale nella conferma, e verificando anche l’eventuale comunicazione dovuta al conduttore sulla sospensione dell’aggiornamento del canone.
4. Per chi è in regime ordinario, verifichiamo l’intreccio tra imposta di registro e dichiarazione dei redditi, predisponendo, se necessario, le dichiarazioni integrative e calcolando il ravvedimento su entrambi i fronti in modo coordinato.
5. Per i conduttori, valutiamo se agire per la nullità del contratto o per la riconduzione a canone legale, calcolando con precisione i termini di decadenza applicabili al caso concreto e simulando in anticipo l’esito economico di ciascuna strada.
6. Per chi non ha mai registrato il contratto, impostiamo la strategia di regolarizzazione più conveniente, calcolando il ravvedimento operoso applicabile in base al tempo trascorso e valutando contestualmente l’esposizione civilistica verso il conduttore.
7. Per gli eredi, formalizziamo la comunicazione del subentro all’ufficio competente e verifichiamo la posizione rispetto alle eventuali irregolarità pregresse del de cuius, distinguendo ciò che compete al periodo antecedente al decesso da ciò che riguarda la gestione successiva.
8. Per i contratti pluriennali con proroghe, ricostruiamo annualità per annualità la storia dei versamenti, individuando quali sanzioni sono effettivamente dovute secondo il nuovo criterio e quali vanno invece contestate perché calcolate con il vecchio metodo.
9. Verifichiamo sempre i termini di decadenza e prescrizione, prima di qualsiasi valutazione di merito, per accertare se la pretesa sia ancora legittimamente esigibile o se possa essere eccepita l’intervenuta decadenza dell’azione dell’Agenzia.
10. Costruiamo la strategia difensiva tenendo conto dell’intero percorso, dalla risposta alla comunicazione fino, se necessario, all’impugnazione dell’eventuale successivo atto impositivo davanti alla giurisdizione tributaria.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

In materie come questa, in cui l’orientamento della Cassazione ha ribaltato in tempi recenti la prassi consolidata dell’Agenzia delle Entrate — costringendola a un vero e proprio cambio di posizione con la Risoluzione 56/E del 2025 — essere seguiti da un professionista abilitato a intervenire fino all’ultimo grado di giudizio, con continuità di strategia dalla prima risposta alla comunicazione fino all’eventuale ricorso in Cassazione, fa la differenza tra subire passivamente un calcolo scorretto e farlo correggere nella sede giusta. Il lavoro si svolge con lo staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti che segue congiuntamente il profilo fiscale e quello civilistico di ciascuna posizione, elemento decisivo quando — come abbiamo visto nei casi misti — le due dimensioni si intrecciano.

Cosa fare adesso

Il primo passo, di fronte a una comunicazione di irregolarità per locazione abitativa, non è decidere subito come rispondere: è capire con esattezza in quale dei profili descritti ti riconosci, perché da questo dipendono i termini a tua disposizione, le sanzioni realmente dovute e gli strumenti di difesa più efficaci. Il secondo passo è agire secondo le regole della tua situazione specifica, non secondo un modello generico che potrebbe non applicarsi affatto al tuo caso.

Come locatori o conduttori coinvolti in una locazione abitativa, avete a che fare con una materia in cui la giurisprudenza di legittimità si è mossa più volte negli ultimi due anni, cambiando in meglio, in diversi casi, la posizione di chi si trova a rispondere a una comunicazione di questo tipo: conoscere questi sviluppi, e saperli applicare al proprio specifico profilo, è ciò che permette di trasformare una lettera che sembra minacciosa in una situazione gestibile.

Vale la pena ricordare, prima di chiudere, che nessuno dei percorsi descritti in questa guida — dal ravvedimento operoso alla riconduzione a canone legale, dalla verifica dei termini di decadenza alla formalizzazione di un subentro ereditario — richiede necessariamente di scegliere tra il pagare tutto quanto genericamente indicato e il non fare nulla. Tra questi due estremi esiste sempre uno spazio di verifica puntuale, profilo per profilo, che spesso porta a un esito diverso da quello che la sola lettura della comunicazione lascerebbe intendere.

Lo Studio Monardo affianca chi riceve una comunicazione di questo tipo proprio in questa fase di verifica, quando le scelte fatte nei primi giorni condizionano in modo diretto tutto ciò che segue: la disponibilità del ravvedimento, la possibilità di contestare un calcolo superato, la tempestività di un’azione a tutela del conduttore, la corretta gestione di un subentro ereditario.

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