Giorno 0. Una lettera dell’Agenzia delle Entrate arriva nella cassetta della posta, oppure una PEC compare nella casella certificata. Da quel momento parte un orologio che il proprietario di casa spesso non conosce: termini che si aprono e si chiudono, finestre difensive che restano disponibili solo per poche settimane, atti che diventano definitivi se non si reagisce in tempo. Chi sa cosa succede dopo, e quando, agisce al momento giusto invece di subire. Chi invece scopre i termini quando sono già scaduti, spesso perde partite che avrebbe potuto vincere.

Questa guida ricostruisce, tappa per tappa, l’intera cronologia di un accertamento per canoni di locazione non dichiarati: dal momento in cui il Fisco individua l’anomalia fino alla sentenza che chiude (o riapre, in appello o Cassazione) la controversia. In sei-otto righe, la mappa è questa: prima arriva una richiesta di chiarimenti o un accesso alle banche dati (utenze, indagini bancarie, contratti non registrati); poi, dal 2024, quasi sempre uno schema di atto con cui l’ufficio deve confrontarsi col contribuente prima di notificare l’accertamento vero e proprio; segue l’avviso di accertamento, che apre un termine di 60 giorni per pagare, aderire o impugnare; poi il ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado; infine, se la lite prosegue, appello ed eventuale Cassazione. Ogni fase ha le sue regole, i suoi errori tipici e le sue finestre di difesa.

Lo Studio Monardo segue proprio questo genere di controversie perché l’Avvocato coordina uno staff multidisciplinare che opera a livello nazionale specificamente in diritto bancario e tributario, l’ambito in cui rientrano gli accertamenti su redditi da locazione non dichiarati, le indagini sui conti correnti e le presunzioni fiscali applicate ai canoni in nero. Quando la vicenda arriva fino al giudizio di legittimità, la stessa strategia difensiva prosegue grazie alla qualifica di cassazionista dell’Avvocato, senza cambi di difensore lungo il percorso.

Non è un caso che la materia richieda proprio questo doppio profilo di competenza. Da un lato, la ricostruzione del reddito non dichiarato passa quasi sempre attraverso un’indagine bancaria, con tutte le regole tecniche (presunzioni, onere della prova, requisiti della giustificazione analitica) che la giurisprudenza ha affinato negli ultimi anni. Dall’altro, la qualificazione fiscale del reddito da locazione, la distinzione tra immobili abitativi e non abitativi, il regime della cedolare secca e le presunzioni specifiche sui contratti non registrati appartengono al diritto tributario in senso proprio. Solo un approccio che tenga insieme questi due versanti, fin dalla prima risposta a un questionario, permette di costruire una difesa coerente lungo tutta la cronologia della procedura.

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La mappa temporale della procedura

Prima di entrare nel dettaglio di ogni tappa, ecco la sequenza completa, così puoi orientarti subito e capire in quale fase ti trovi. La procedura può fermarsi a ogni passaggio (se il contribuente paga, aderisce o l’ufficio archivia), ma se prosegue fino in fondo attraversa tutte le fasi elencate di seguito. Ogni riga della tabella rimanda alla sezione di dettaglio corrispondente, dove trovi la norma applicabile, i termini esatti e le mosse difensive disponibili in quella specifica finestra temporale. Vale la pena sottolineare fin da subito un aspetto che ricorre in tutta la cronologia: ogni fase ha un termine proprio, distinto da quello delle fasi successive, e il mancato rispetto di uno di questi termini non “recupera” automaticamente nella fase seguente. Chi lascia scadere il termine per rispondere al questionario, ad esempio, non perde il diritto di ricorrere più avanti, ma perde la possibilità di far valere in modo tempestivo elementi difensivi che, presentati solo in giudizio, hanno un peso probatorio più debole agli occhi del giudice.

Giorno 0: la scoperta dell’anomalia

Cosa succede. Tutto comincia, quasi sempre, senza che il contribuente se ne accorga. L’Agenzia delle Entrate incrocia banche dati diverse: l’anagrafe tributaria che registra le utenze intestate (luce, gas, acqua), i contratti di locazione registrati o non registrati, le informazioni trasmesse dalle piattaforme di locazione breve, le indagini bancarie sui conti correnti riconducibili al contribuente e, non ultimo, gli atti di un giudizio civile (ad esempio una causa di sfratto o di risoluzione contrattuale) da cui emerga un canone diverso da quello dichiarato. In uno dei casi decisi dalla Cassazione nel 2025, l’anomalia è emersa proprio da un giudizio civile di risoluzione contrattuale, nel corso del quale era stato accertato un canone reale ben più alto di quello dichiarato al Fisco.

La norma. Il potere di controllo dell’Agenzia trova base nell’articolo 38 e seguenti del DPR n. 600/1973 per le imposte dirette, e nell’articolo 32 dello stesso decreto per le indagini bancarie e le richieste di documenti. Per i redditi da locazione in particolare, l’articolo 26 del TUIR (DPR 917/1986) stabilisce il principio cardine: i redditi fondiari, compresi quelli da locazione, concorrono a formare il reddito imponibile a prescindere dalla loro effettiva percezione, salvo l’eccezione per le locazioni abitative in caso di sfratto per morosità. Un profilo specifico riguarda i contratti non registrati: l’articolo 41-ter del DPR 600/1973 introduce, in questi casi, una presunzione particolarmente severa.

I termini che si attivano. Non c’è, in questa fase, un termine a carico del contribuente: è l’Amministrazione a dover rispettare i termini di decadenza dell’accertamento, generalmente fissati al 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione (o del settimo, in caso di omessa dichiarazione). Questo termine di decadenza va sempre verificato con attenzione, perché un avviso notificato oltre quella data è illegittimo a prescindere dal merito della pretesa.

Cosa può fare il contribuente ora. In questa fase, prima che arrivi qualsiasi comunicazione formale, l’unica difesa reale è preventiva: verificare la coerenza tra i contratti registrati, le dichiarazioni presentate e i movimenti bancari riconducibili agli affitti percepiti. Se emergono discrepanze, valutare una dichiarazione integrativa spontanea può essere molto meno oneroso che attendere l’accertamento.

L’errore tipico di questa fase. Il proprietario che affitta “in nero” spesso ritiene che, non essendoci un contratto scritto o registrato, il Fisco non abbia modo di risalire al reddito. In realtà l’incrocio tra utenze intestate, versamenti bancari e segnalazioni di terzi (inclusi gli stessi inquilini, magari in sede di controversie civili) rende la scoperta più probabile di quanto si creda.

Quanto dura realmente. I controlli automatizzati sono rapidi, ma le indagini bancarie e gli accertamenti più articolati (che incrociano più periodi d’imposta) possono richiedere mesi prima di sfociare in una richiesta formale al contribuente.

Un approfondimento sulle fonti di innesco. Nella prassi, gli accertamenti su canoni non dichiarati nascono quasi sempre da uno di questi cinque canali, spesso combinati tra loro: primo, l’incrocio con le utenze domestiche, perché un contatore attivo a nome di un soggetto diverso dal proprietario, in assenza di un contratto registrato, è un indice immediato che l’Agenzia valorizza; secondo, le segnalazioni derivanti da controversie civili, come nel caso deciso dall’ordinanza n. 27451/2025, dove è stato proprio il giudizio di risoluzione contrattuale a far emergere il canone reale; terzo, le indagini bancarie a tappeto su conti correnti già sotto osservazione per altri motivi, in cui compaiono bonifici o versamenti periodici riconducibili a un canone di locazione mai dichiarato; quarto, le piattaforme di intermediazione per locazioni brevi, tenute a trasmettere all’Agenzia i dati dei contratti intermediati, anche quando il proprietario non abbia mai presentato alcuna comunicazione autonoma; quinto, il semplice raffronto tra planimetrie catastali e dichiarazioni dei redditi, che permette all’ufficio di individuare immobili “a disposizione” dichiarati come tali per anni, senza che risulti mai una locazione, in presenza però di consumi di utenze incompatibili con un immobile sfitto.

Il termine di decadenza va sempre controllato per ciascuna annualità separatamente. Non è raro che un avviso di accertamento cumuli più periodi d’imposta, alcuni dei quali già coperti da decadenza al momento della notifica: in questi casi, la parte dell’atto relativa agli anni prescritti va eccepita autonomamente, indipendentemente dalla fondatezza nel merito della pretesa per gli anni ancora aperti.

Entro 30-60 giorni: il questionario e la richiesta di documenti

Cosa succede. Quando l’Agenzia individua un’anomalia, quasi sempre invia un questionario o una richiesta di documenti ai sensi dell’articolo 32 del DPR 600/1973: chiede al contribuente di esibire contratti di locazione, estratti conto, ricevute di pagamento, documentazione relativa a eventuali sfratti o risoluzioni contrattuali. Questo passaggio non è una formalità: è il momento in cui il contribuente può fornire, per la prima volta, la propria versione dei fatti prima che si consolidi una pretesa.

La norma. L’articolo 32, comma 1, n. 2 del DPR 600/1973 disciplina la richiesta di dati e notizie relativi ai rapporti bancari e ai documenti fiscalmente rilevanti. La giurisprudenza ha più volte chiarito che questa disposizione introduce una presunzione legale in favore dell’erario, distinta dalle presunzioni semplici dell’articolo 2729 del Codice civile, e che può essere superata dal contribuente solo attraverso una prova analitica.

I termini che si attivano. Il questionario indica generalmente un termine (spesso 15-30 giorni) per la risposta. Questo termine, per quanto non perentorio in senso assoluto, va rispettato con attenzione: la mancata risposta, o una risposta generica, viene spesso valorizzata dall’ufficio come indice di mancanza di elementi difensivi, e può precludere l’utilizzo di quella stessa documentazione in un momento successivo del procedimento (art. 32, comma 4, DPR 600/1973).

Cosa può fare il debitore ora. Questa è una delle finestre difensive più importanti dell’intera procedura: rispondere in modo puntuale e documentato, versamento per versamento, contratto per contratto, è l’unico modo per costruire una prova solida. La Cassazione ha ribadito a più riprese che il contribuente deve fornire, per ogni singolo movimento bancario contestato, una giustificazione specifica e analitica: le spiegazioni cumulative o generiche (“erano tutti rimborsi”, “erano prestiti di famiglia”) non bastano.

L’errore tipico di questa fase. Ignorare il questionario, o rispondere in modo sommario, ritenendo che tanto “prima o poi si sistema tutto in giudizio”. È l’errore più costoso: la prova costruita in questa fase, con documenti coevi ai fatti, ha un peso specifico che difficilmente si recupera più avanti, quando i documenti sono più difficili da reperire e le dichiarazioni testimoniali rese a distanza di anni hanno, come chiarito dalla giurisprudenza più recente, un valore probatorio molto limitato se non supportate da riscontri documentali.

Quanto dura realmente. Oltre al termine indicato nel questionario, l’ufficio impiega generalmente alcune settimane per valutare la risposta prima di procedere alla fase successiva.

Come si costruisce, in pratica, una risposta analitica. Per ogni versamento bancario riconducibile a un potenziale canone di locazione, la risposta dovrebbe indicare: la data e l’importo esatto, il soggetto ordinante, la causale (se presente) e, soprattutto, il documento che ne giustifica la natura non reddituale, se questa è la tesi difensiva (ad esempio un contratto di comodato, una restituzione di prestito, un rimborso spese tra familiari). La Cassazione ha chiarito a più riprese che la prova richiesta al contribuente non può essere generica o cumulativa: non basta affermare che “quei versamenti erano tutti trasferimenti familiari”, occorre farlo per ciascuna operazione, con riscontri documentali specifici. Anche le dichiarazioni testimoniali, se prodotte, hanno un peso limitato se non accompagnate da riscontri oggettivi coevi ai fatti: un messaggio, una email, una ricevuta scritta al momento del pagamento valgono molto di più di un ricordo raccolto anni dopo.

Prima della notifica dell’atto: lo schema di accertamento e il contraddittorio

Cosa succede. A questo punto la procedura entra in una nuova fase, introdotta come obbligo generalizzato dalla riforma dello Statuto del Contribuente. Prima di notificare l’avviso di accertamento vero e proprio, l’ufficio deve comunicare al contribuente uno schema di atto, contenente i rilievi che intende contestare, e concedergli un termine per presentare osservazioni o chiedere di essere ascoltato.

La norma. L’articolo 6-bis della Legge n. 212/2000 (Statuto del Contribuente), introdotto dal D.Lgs. n. 219/2023, ha reso obbligatorio il contraddittorio preventivo per tutti gli atti impositivi autonomamente impugnabili, con entrata in vigore dal 18 gennaio 2024. Si tratta di una delle novità più rilevanti degli ultimi anni per chi si difende da un accertamento fiscale, perché sposta il momento del confronto prima ancora della formazione dell’atto definitivo.

I termini che si attivano. Lo schema di atto assegna al contribuente un termine, generalmente di 60 giorni, per presentare memorie difensive o chiedere l’accesso agli atti del fascicolo. Solo dopo la scadenza di questo termine (o dopo l’esame delle osservazioni presentate) l’ufficio può notificare l’avviso di accertamento vero e proprio. Questo termine va calcolato con cura, tenendo conto della sospensione feriale dal 1° al 31 agosto, quando applicabile alla fase amministrativa.

Cosa può fare il debitore ora. Presentare osservazioni circostanziate in questa fase può portare l’ufficio a ridimensionare o addirittura archiviare la pretesa prima ancora che diventi un accertamento formale, con tutti i costi e i rischi che il contenzioso comporta. È anche il momento per segnalare, se ricorrono, decadenze già maturate o vizi di motivazione dello schema stesso.

L’errore tipico di questa fase. Sottovalutare lo schema di atto come “una bozza senza valore”, e non rispondere. In realtà, se il contribuente non presenta osservazioni né chiede l’accesso agli atti, perde l’occasione di correggere il tiro prima che la pretesa si cristallizzi in un atto autonomamente impugnabile, con termini di reazione più stretti.

Quanto dura realmente. Tra la ricezione dello schema e la notifica dell’avviso definitivo trascorrono generalmente 60-90 giorni, a seconda che il contribuente presenti o meno osservazioni e di quanto tempo impieghi l’ufficio a valutarle.

Perché questa fase ha cambiato le regole del gioco. Prima dell’introduzione dell’articolo 6-bis dello Statuto del Contribuente, il primo vero momento di confronto con l’ufficio coincideva spesso con la notifica dell’avviso già definitivo, lasciando al contribuente solo la strada del ricorso per contestare ricostruzioni già consolidate. Oggi, invece, lo schema di atto anticipa questo confronto, permettendo di intervenire quando la pretesa è ancora modificabile senza il peso di un contenzioso avviato. Questo non significa che il contraddittorio preventivo sostituisca il ricorso: se le osservazioni non vengono accolte (in tutto o in parte), il contribuente conserva intatto il diritto di impugnare l’avviso successivamente notificato, e anzi la mancata risposta dell’ufficio alle osservazioni presentate può, in alcuni casi, essere valorizzata come ulteriore motivo di censura in sede di ricorso, per carenza di motivazione sul punto.

Giorno X: la notifica dell’avviso di accertamento

Cosa succede. Il calendario ora corre in modo più serrato. Se l’ufficio ritiene di dover confermare la pretesa, notifica l’avviso di accertamento, l’atto con cui formalizza il maggior reddito accertato, le imposte dovute, gli interessi e le sanzioni applicate. Per i canoni di locazione non dichiarati, l’atto tipicamente ricostruisce il reddito da fabbricati non dichiarato per uno o più periodi d’imposta, applicando il canone effettivo se emerso da prove dirette (contratto reperito, ricevute, sentenza civile) oppure, in mancanza, la presunzione forfettaria prevista dalla legge per i contratti non registrati.

La norma. L’articolo 41-ter del DPR 600/1973, come modificato negli anni, prevede che in caso di omessa registrazione di un contratto di locazione si presuma l’esistenza di una locazione anche per i quattro periodi d’imposta antecedenti a quello accertato, salvo prova contraria, imputando un canone forfettario pari al 10% del valore catastale dell’immobile. Si tratta di una presunzione legale, non semplice, introdotta proprio per contrastare le locazioni prolungate in nero: è il contribuente a dover dimostrare, ad esempio, che l’immobile era vuoto o utilizzato diversamente in quegli anni.

I termini che si attivano. Da qui parte il termine più importante di tutta la procedura: 60 giorni dalla notifica per proporre ricorso. È un termine perentorio e decadenziale: superato, l’avviso diventa definitivo e la pretesa non può più essere contestata nel merito. Il termine si sospende dal 1° al 31 agosto (sospensione feriale dei termini processuali), quindi un avviso notificato, ad esempio, il 15 luglio ha il termine per il ricorso che riprende a decorrere solo dal 1° settembre. Nessuna altra data, e in nessun altro periodo dell’anno, si applica questa sospensione.

Cosa può fare il debitore ora. Entro questi stessi 60 giorni, il contribuente ha tre strade alternative, tutte da valutare con attenzione: pagare (eventualmente con riduzione delle sanzioni se l’atto lo prevede), presentare istanza di accertamento con adesione (che sospende per 90 giorni il termine per il ricorso) oppure proporre direttamente ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria. Ognuna di queste tre finestre si chiude definitivamente se non viene attivata entro il termine.

L’errore tipico di questa fase. Confondere la data di ricezione della raccomandata con la data di notifica PEC, o calcolare male la sospensione feriale, sono errori che costano l’intera causa: un ricorso tardivo viene dichiarato inammissibile senza che il giudice possa nemmeno esaminare il merito della pretesa.

Quanto dura realmente. I 60 giorni sono un termine di legge fisso, ma la complessità del calcolo (sospensione feriale, eventuali proroghe per la notifica a mezzo posta) rende sempre opportuno un controllo puntuale della data effettiva di scadenza.

Come si presenta, in concreto, un avviso per canoni non dichiarati. L’atto contiene generalmente una parte descrittiva (da cui emerge l’origine del controllo: indagine bancaria, contratto registrato con canone inferiore a quello reale, presunzione da omessa registrazione) e una parte di calcolo, in cui compaiono il maggior reddito da fabbricati imputato per ciascuna annualità, l’IRPEF (o la cedolare secca, se il regime era stato scelto) corrispondente, gli interessi calcolati al tasso legale e le sanzioni, oggi generalmente commisurate al 120% dell’imposta accertata per l’omessa dichiarazione, o al 90% per l’infedele dichiarazione se il reddito era stato in parte dichiarato. Verificare la correttezza di questi calcoli, voce per voce, è già un primo livello di difesa: errori nel moltiplicatore catastale applicato, nella rendita di riferimento o nel calcolo degli interessi non sono infrequenti e, se presenti, vanno sempre eccepiti in sede di ricorso.

Un caso particolare: la cedolare secca e i canoni non dichiarati

Cosa succede quando il canone non dichiarato riguarda un immobile in regime di cedolare secca. La scelta della cedolare secca (imposta sostitutiva del 21%, o del 10% per i contratti a canone concordato) non cambia le regole sulla tassazione dei canoni non percepiti né riduce il rischio di accertamento in caso di omessa dichiarazione: anche in regime di cedolare secca, i canoni concordati concorrono a formare la base imponibile indipendentemente dalla loro effettiva percezione, salvo l’eccezione, per le locazioni abitative, legata alla conclusione del procedimento di convalida di sfratto per morosità entro il termine di presentazione della dichiarazione.

La norma. L’articolo 3 del D.Lgs. n. 23/2011, che ha introdotto la cedolare secca, rinvia proprio all’articolo 26 del TUIR per la disciplina dei canoni non percepiti, mantenendo quindi identico il criterio di imputazione temporale del reddito. Se il contratto non è stato registrato affatto (situazione diversa dal semplice mancato esercizio dell’opzione per la cedolare), si applica comunque la presunzione dell’articolo 41-ter del DPR 600/1973, con il canone forfettario del 10% del valore catastale per i quattro anni antecedenti.

Cosa può fare il debitore ora. Se l’immobile era effettivamente locato in regime di cedolare secca ma il contratto non è stato registrato tempestivamente, la strada più rapida per limitare i danni è spesso la registrazione tardiva con ravvedimento operoso, prima che intervenga qualsiasi controllo formale: la sanzione per la tardiva registrazione, se regolarizzata spontaneamente, resta significativamente più contenuta rispetto a quella applicata in sede di accertamento.

L’errore tipico di questa fase. Ritenere che la cedolare secca, proprio perché “sostitutiva”, esoneri il contribuente da qualsiasi obbligo dichiarativo formale: in realtà l’opzione per la cedolare va comunque esercitata in dichiarazione o in sede di registrazione del contratto, e la sua omissione, unita alla mancata dichiarazione del canone, espone alle stesse conseguenze di qualsiasi altro reddito da locazione non dichiarato.

Entro 90 giorni: l’accertamento con adesione

Cosa succede. Da questo momento in poi, se il contribuente presenta istanza di accertamento con adesione, la procedura entra in un binario diverso da quello del contenzioso puro: si apre un confronto diretto con l’ufficio, finalizzato a rideterminare in via concordata l’imposta dovuta, con sanzioni ridotte a un terzo del minimo di legge.

La norma. Il D.Lgs. n. 218/1997 disciplina l’istituto dell’accertamento con adesione. La presentazione dell’istanza sospende, per 90 giorni, il termine di 60 giorni per proporre ricorso: è un tempo prezioso per approfondire la posizione probatoria, soprattutto quando la pretesa si basa su una presunzione (come quella dell’articolo 41-ter) che ammette prova contraria.

I termini che si attivano. L’istanza va presentata prima della scadenza del termine per il ricorso, quindi entro i 60 giorni dalla notifica dell’avviso. Una volta presentata, il termine per il ricorso resta sospeso per 90 giorni, durante i quali si svolge il contraddittorio con l’ufficio. Se il confronto non porta a un accordo, il termine per il ricorso riprende a decorrere da dove si era fermato, e il contribuente conserva comunque il diritto di impugnare.

Cosa può fare il debitore ora. Valutare l’adesione ha senso soprattutto quando la pretesa dell’ufficio si basa su una presunzione forfettaria (come il 10% del valore catastale per i contratti non registrati) e il contribuente non dispone di prove solide per contestarla nel merito: in questi casi, la riduzione delle sanzioni a un terzo può rendere l’adesione più conveniente di un contenzioso incerto. Al contrario, se la documentazione raccolta nelle fasi precedenti smentisce chiaramente la ricostruzione dell’ufficio, il ricorso resta la strada più coerente.

L’errore tipico di questa fase. Presentare l’istanza di adesione solo per “guadagnare tempo”, senza reale intenzione di trattare: l’ufficio se ne accorge, il confronto si chiude senza accordo e il contribuente ha comunque consumato parte del tempo utile per preparare un ricorso solido.

Quanto dura realmente. Il confronto in sede di adesione si svolge tipicamente in una o due riunioni nell’arco dei 90 giorni di sospensione; se non si raggiunge un accordo entro quel termine, la procedura prosegue verso il contenzioso.

Il calcolo di convenienza, in pratica. Supponiamo un accertamento di 15.000 euro tra imposta e sanzioni piene: se la sanzione applicata nell’atto corrisponde al 120% dell’imposta accertata, l’adesione, riducendola a un terzo del minimo edittale, può abbattere in modo sensibile l’importo complessivo dovuto, anche senza alcuna riduzione dell’imponibile. Se a questo si aggiunge una riduzione dell’imponibile stesso, ottenuta dimostrando periodi di sfitto o un canone inferiore a quello presunto, il risparmio complessivo rispetto all’atto originario può superare il 50%. È un calcolo che va sempre fatto caso per caso, confrontando il costo (in termini di tempo e onorari) di un contenzioso dall’esito incerto con il beneficio certo e immediato di una definizione concordata.

Entro 30 giorni dalla scadenza dei termini: il deposito del ricorso

Cosa succede. Da questo momento in poi la procedura entra in una nuova fase, quella propriamente giurisdizionale. Il ricorso, dopo essere stato notificato all’ufficio, va depositato presso la segreteria della Corte di Giustizia Tributaria territorialmente competente (di primo grado), instaurando così il giudizio.

La norma. Il D.Lgs. n. 546/1992 disciplina il processo tributario. Le riforme intervenute negli ultimi anni hanno rinominato le Commissioni Tributarie in Corti di Giustizia Tributaria di primo e secondo grado, e hanno introdotto, in alcuni casi, la possibilità di un giudice monocratico per le controversie di valore più contenuto.

I termini che si attivano. Il ricorso, notificato all’ufficio entro i 60 giorni dall’avviso (o dalla ripresa del termine dopo l’adesione non conclusa), va poi depositato presso la segreteria della Corte entro i successivi 30 giorni. Anche questo termine è perentorio, sebbene meno cruciale del precedente perché riguarda un adempimento procedurale successivo alla già avvenuta instaurazione del contraddittorio con l’ufficio.

Cosa può fare il debitore ora. È in questo ricorso che vanno formulati tutti i motivi di impugnazione: dai vizi formali (motivazione insufficiente, decadenza dei termini di accertamento, violazione del contraddittorio preventivo se non correttamente attivato) fino ai motivi di merito, come la prova contraria alla presunzione del 10% del valore catastale o la dimostrazione documentale della mancata percezione dei canoni. Grassetta ogni prova prodotta: estratti conto, contratti, corrispondenza con l’inquilino, atti del giudizio civile eventualmente intercorso.

L’errore tipico di questa fase. Presentare un ricorso generico, che si limita a contestare “nel complesso” la pretesa senza affrontare puntualmente ogni singola voce dell’accertamento: la giurisprudenza è costante nel richiedere, specularmente all’onere della prova a carico del contribuente in fase istruttoria, anche una contestazione articolata e specifica in giudizio.

Quanto dura realmente. Tra la notifica del ricorso e il suo deposito trascorrono, per legge, non più di 30 giorni; ma la fase di redazione del ricorso, se ben curata, può richiedere diverse settimane di lavoro istruttorio, soprattutto quando servono perizie o ricostruzioni contabili di più annualità.

I motivi di ricorso più efficaci in questa materia. L’esperienza dei contenziosi su canoni non dichiarati mostra che i motivi con maggiori probabilità di successo sono, nell’ordine: la decadenza dei termini di accertamento per una o più annualità; la violazione del contraddittorio preventivo, quando l’ufficio non ha rispettato correttamente la procedura dello schema di atto; il difetto di motivazione, quando l’avviso non spiega in modo puntuale il percorso logico che ha portato alla quantificazione del reddito accertato; e infine, nel merito, la prova contraria alla presunzione, corredata da documentazione specifica (bollette, contratti di comodato registrati, dichiarazioni di sfitto agli enti locali) per ciascuna annualità contestata. Un ricorso ben costruito distribuisce l’attenzione su tutti questi livelli, senza concentrarsi solo sul merito e trascurando i profili procedurali, spesso decisivi quando la documentazione di merito non è del tutto solida.

Dopo 6-18 mesi: l’udienza, la sentenza e i binari successivi

Cosa succede. Da questo momento in poi il tempo si allunga: la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado fissa l’udienza, generalmente a distanza di mesi dal deposito del ricorso, e le parti possono depositare memorie integrative nei termini previsti dalla legge. All’esito dell’udienza (che può essere pubblica o, più spesso, in camera di consiglio), il collegio decide la causa e deposita la sentenza.

La norma. Il D.Lgs. n. 546/1992 disciplina anche questa fase, incluse le memorie difensive (depositabili fino a dieci giorni liberi prima dell’udienza) e le repliche. In caso di soccombenza, la parte interessata può proporre appello alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado entro 60 giorni dalla notifica della sentenza (o entro il termine “lungo” se non notificata), e infine, per motivi di sola legittimità, ricorso per Cassazione.

I termini che si attivano. L’udienza di primo grado si svolge tipicamente tra i 6 e i 18 mesi dal deposito del ricorso, con tempi variabili da Corte a Corte. Dopo la sentenza, si aprono ulteriori 60 giorni per l’eventuale appello, e, in caso di ricorso alla Corte di secondo grado, tempi analoghi per un eventuale ricorso in Cassazione, dove il giudizio richiede mediamente ulteriori 2-4 anni.

Cosa può fare il debitore ora. Se la sentenza di primo grado è sfavorevole ma la posizione probatoria resta solida, l’appello è spesso la scelta più coerente, specialmente quando emergono vizi di motivazione della decisione di primo grado. La continuità dello stesso difensore lungo tutte le fasi, fino a un eventuale giudizio di Cassazione, evita la dispersione della strategia difensiva costruita fin dalle prime fasi istruttorie.

L’errore tipico di questa fase. Cambiare approccio difensivo da un grado di giudizio all’altro, o interrompere la cura della documentazione ritenendo “concluso” il caso dopo la prima sentenza: molte controversie di questo tipo si decidono, nel merito, solo in appello o addirittura in Cassazione, dove i principi sulla presunzione dell’articolo 26 TUIR e sull’onere della prova nelle indagini bancarie sono stati più volte ridefiniti.

Quanto dura realmente. Una controversia su canoni non dichiarati che attraversi tutti i gradi di giudizio, dalla notifica dell’avviso alla sentenza definitiva di Cassazione, può richiedere complessivamente dai 4 agli 8 anni, a seconda della complessità istruttoria e del carico degli uffici giudiziari coinvolti.

Cosa succede se la sentenza di primo grado accoglie solo in parte il ricorso. È l’esito più frequente in questa materia: il giudice riconosce, ad esempio, la prova contraria per due delle quattro annualità presunte, ma conferma l’accertamento per le altre due. In questi casi, entrambe le parti (contribuente e Agenzia) possono proporre appello, ciascuna per la parte a sé sfavorevole, ed è frequente che si formi un doppio appello incidentale, come accaduto nel caso deciso dalla camera di consiglio del 10 settembre 2025, in cui anche l’Agenzia aveva proposto ricorso incidentale contro la parte della sentenza di secondo grado a sé sfavorevole. Questo significa che la strategia difensiva non può fermarsi al primo grado, ma va calibrata pensando fin da subito alla possibile prosecuzione del giudizio.

La stessa procedura, due calendari

Per capire davvero cosa cambia agire per tempo, ecco due simulazioni cronologiche parallele, riferite a due proprietari nella stessa identica situazione di partenza.

Ipotesi comune di partenza. Un immobile ad uso abitativo, canone effettivo di 950 euro al mese mai dichiarato, contratto non registrato. Nel 2026 l’Agenzia delle Entrate invia un questionario relativo al periodo d’imposta 2021, ipotizzando (in base alle utenze intestate) l’esistenza di una locazione non dichiarata anche per i quattro anni precedenti, ai sensi dell’articolo 41-ter del DPR 600/1973.

Calendario A — il proprietario che lascia correre. Il questionario arriva il 3 marzo 2026, termine di risposta fissato al 2 aprile. Il proprietario non risponde, convinto che “senza contratto scritto non possano dimostrare nulla”. Il 20 giugno 2026 riceve lo schema di atto, con termine di osservazioni fissato al 19 agosto (sospeso per il periodo feriale, quindi in realtà prorogato fino a metà settembre). Non presenta osservazioni. Il 10 ottobre 2026 riceve l’avviso di accertamento, che ricostruisce cinque annualità (2021-2025, salvo prescrizioni) applicando il canone presunto del 10% del valore catastale per gli anni non direttamente accertati e il canone effettivo (950 euro) desunto dalle utenze e da un’indagine bancaria per gli ultimi due anni: totale imposte, sanzioni e interessi pari a circa 18.400 euro. Il termine per il ricorso scade il 9 dicembre 2026 (senza sospensioni intermedie perché nessuna fase cade in agosto). Il proprietario, senza documentazione raccolta per tempo, presenta ricorso generico all’ultimo giorno utile, limitandosi a contestare “l’infondatezza complessiva” della pretesa senza affrontare voce per voce il calcolo. In giudizio non riesce a dimostrare alcuna causa di esclusione della presunzione: la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado, a distanza di 14 mesi dal deposito del ricorso, respinge integralmente l’impugnazione. Il proprietario valuta l’appello, ma nel frattempo la cartella di pagamento è già stata notificata per un terzo dell’importo, come previsto dalla riscossione frazionata in pendenza di giudizio.

Calendario B — il proprietario che agisce alle finestre giuste. Stessa situazione di partenza. Il 3 marzo 2026 riceve il medesimo questionario. Entro il 2 aprile risponde in modo analitico, allegando le bollette (da cui risulta che l’immobile è rimasto sfitto per otto mesi nel 2022, riducendo la presunzione dei quattro anni) e chiarendo che il canone effettivo, per gli anni in cui l’immobile era locato, era di 800 euro e non 950. Il 20 giugno riceve lo schema di atto; entro il termine (con sospensione feriale) presenta osservazioni documentate, ottenendo dall’ufficio una prima riduzione della base imponibile per il periodo di sfitto dimostrato. Il 10 ottobre riceve comunque l’avviso, ma su basi già ridimensionate: circa 11.200 euro complessivi. Entro i 60 giorni presenta istanza di accertamento con adesione, sospendendo il termine per il ricorso; in sede di contraddittorio, con la documentazione già raccolta fin dal questionario di marzo, ottiene un’ulteriore riduzione delle sanzioni a un terzo del minimo, chiudendo la posizione a circa 7.600 euro complessivi, senza contenzioso e con pagamento rateizzabile in otto tranche trimestrali. L’intera vicenda, dalla ricezione del primo questionario alla sottoscrizione dell’atto di adesione, si chiude in poco più di dieci mesi, contro i quasi due anni (e il rischio di un ulteriore appello) del Calendario A. Il proprietario del Calendario B, inoltre, conserva tutta la documentazione raccolta durante l’istruttoria: se in futuro dovesse affrontare un nuovo controllo su altri immobili o altre annualità, quel metodo di risposta tempestiva e analitica resta un modello riutilizzabile, mentre chi ha subito passivamente l’intera procedura del Calendario A si ritrova, alla fine, senza aver imparato nulla di utile per il futuro.

La differenza tra i due calendari non sta nella gravità dei fatti, identici in partenza, ma nel momento in cui la documentazione è stata raccolta e prodotta.

I binari paralleli: come cambia la timeline con un rimedio attivato

La timeline che abbiamo tracciato finora descrive il percorso “lineare” della procedura, ma da ogni tappa possono aprirsi binari alternativi che modificano sensibilmente i tempi complessivi.

Se si attiva l’accertamento con adesione. Come visto, la presentazione dell’istanza sospende per 90 giorni il termine per il ricorso. Se l’adesione si conclude con un accordo, la procedura si chiude in tempi molto più brevi rispetto al contenzioso: generalmente entro pochi mesi dalla notifica dell’avviso, con sanzioni ridotte a un terzo. Se invece l’adesione fallisce, il tempo “perso” nella trattativa si aggiunge comunque al percorso complessivo, ma la documentazione raccolta in quella sede resta utilizzabile nel ricorso successivo.

Se si sceglie l’autotutela. In alternativa o in aggiunta al ricorso, il contribuente può presentare un’istanza di autotutela, chiedendo all’ufficio di annullare (in tutto o in parte) l’atto per errori manifesti, ad esempio un errore di calcolo del valore catastale o l’applicazione della presunzione a un periodo già coperto da un contratto regolarmente registrato. L’autotutela non sospende il termine per il ricorso: è un binario che corre parallelo, e va sempre attivata insieme al ricorso (o entro i termini per proporlo), mai in sua sostituzione.

Se il contribuente presenta una dichiarazione integrativa prima dell’accertamento. Come visto nella tappa “Giorno 0”, chi si accorge per tempo dell’anomalia può ancora ravvedersi spontaneamente, con sanzioni fortemente ridotte rispetto a quelle applicate d’ufficio: la differenza tra una sanzione ridotta a un decimo (o anche meno, in base al momento del ravvedimento) e una sanzione piena applicata in accertamento è spesso di svariate migliaia di euro. Questo binario, però, si chiude automaticamente nel momento in cui il contribuente riceve una comunicazione formale di controllo: dopo quel momento, il ravvedimento operoso non è più praticabile per i periodi oggetto della verifica.

Se la controversia riguarda anche l’imposta di registro. In alcuni casi, all’accertamento sui redditi si affianca un separato accertamento ai fini dell’imposta di registro, per il canone non dichiarato in sede di registrazione (o per il contratto mai registrato). I due procedimenti seguono binari amministrativi distinti, con atti separati e termini di impugnazione autonomi: è essenziale monitorare entrambi, perché la decadenza di uno non estingue l’altro.

Se si sceglie la conciliazione giudiziale. Anche dopo l’instaurazione del ricorso, resta aperto un binario di definizione concordata: la conciliazione giudiziale, disciplinata dagli articoli 48 e seguenti del D.Lgs. n. 546/1992, consente di chiudere la lite con sanzioni ridotte (in misura diversa a seconda che la conciliazione avvenga fuori udienza, in udienza o in appello) anche dopo che il contenzioso è già stato avviato. È un binario spesso sottovalutato: molti contribuenti pensano che, una volta presentato il ricorso, l’unica strada residua sia attendere la sentenza, mentre la conciliazione permette di modulare il rischio processuale anche a giudizio in corso, magari dopo aver verificato in una prima udienza l’orientamento del collegio.

Se il contribuente è già in una situazione di sovraindebitamento. Quando l’accertamento su canoni non dichiarati si somma ad altre esposizioni debitorie preesistenti, il quadro complessivo può richiedere una valutazione più ampia rispetto alla sola difesa tributaria: in questi casi, gli strumenti di composizione della crisi da sovraindebitamento previsti dalla Legge n. 3/2012 possono affiancare, e in alcuni casi assorbire, la gestione del debito fiscale emerso dall’accertamento, con una pianificazione che tenga conto sia dei termini del contenzioso tributario sia di quelli propri della procedura di composizione della crisi.

Le 5 finestre critiche della procedura

In una vicenda di questo tipo, cinque momenti determinano più di ogni altro l’esito finale. Agire (o non agire) in questi cinque punti cambia concretamente il risultato:

1. La risposta al questionario iniziale. È il momento in cui si può ancora orientare l’istruttoria prima che diventi un atto formale: una risposta analitica, documento per documento, vale più di qualsiasi memoria difensiva successiva. Chi risponde con superficialità in questa fase consegna all’ufficio, di fatto, campo libero per applicare le presunzioni più severe: è qui che si vince o si perde gran parte della battaglia probatoria, molto prima che si arrivi a un’aula di giustizia.
2. Le osservazioni allo schema di accertamento. Introdotte dal 2024, sono l’ultima occasione per correggere la pretesa prima che diventi un avviso autonomamente impugnabile. Molti contribuenti, non conoscendo questa novità normativa, lasciano trascorrere il termine senza reagire, perdendo un’occasione di confronto diretto che, una volta notificato l’avviso, non si ripresenta più nella stessa forma.
3. Il termine di 60 giorni dalla notifica dell’avviso. È il termine decadenziale per eccellenza: superato, ogni difesa nel merito diventa impossibile. Va calcolato con la massima precisione, tenendo conto della data esatta di notifica (che non sempre coincide con la data di ricezione materiale, specie per le raccomandate) e della sospensione feriale, quando applicabile al periodo interessato.
4. La scelta tra adesione e ricorso diretto. Determina l’intera strategia successiva: sanzioni ridotte in cambio di un accordo, oppure piena contestazione in giudizio. Non è una scelta da prendere in modo automatico o per abitudine: dipende dalla solidità della prova raccolta, dall’entità della pretesa e dalla propensione al rischio del contribuente, e va sempre valutata caso per caso con chi segue la posizione fin dalle prime fasi.
5. La costruzione della prova contraria alla presunzione. Per i contratti non registrati, dimostrare che l’immobile era vuoto, occupato da familiari a titolo gratuito o locato a un canone diverso da quello presunto è l’unico modo per scardinare una presunzione legale che, altrimenti, opera automaticamente contro il contribuente. Questa prova, per essere efficace, deve essere raccolta il prima possibile: documenti coevi ai fatti (bollette dell’epoca, dichiarazioni ICI/IMU, planimetrie) hanno un valore probatorio molto superiore a ricostruzioni fatte a posteriori, quando ormai sono trascorsi anni dai fatti contestati.

Le domande sul tempo

Ho ricevuto l’avviso 70 giorni fa e non ho fatto nulla: posso ancora agire? Se sono trascorsi più di 60 giorni dalla notifica (calcolando correttamente l’eventuale sospensione feriale), il termine ordinario per il ricorso è scaduto e l’atto diventa definitivo. Restano margini molto più stretti, legati a eventuali vizi radicali di notifica o a un’istanza di autotutela, che però non riapre il termine di impugnazione.

Quanto dura in tutto un accertamento per canoni non dichiarati, dall’inizio alla fine? Se si chiude con un’adesione, alcuni mesi. Se prosegue fino alla sentenza di primo grado, mediamente 1-2 anni dalla notifica dell’avviso. Se arriva fino in Cassazione, il tempo complessivo può superare i 5-6 anni.

La presunzione dei quattro anni retroattivi vale sempre, anche se non ho mai affittato in quegli anni? No: è una presunzione superabile con prova contraria. Se dimostri, con bollette o altri elementi oggettivi, che l’immobile era vuoto o utilizzato diversamente in uno o più di quei periodi, la presunzione non si applica per gli anni effettivamente provati.

Posso ancora ravvedermi spontaneamente dopo aver ricevuto il questionario? Il ravvedimento operoso è precluso una volta che il contribuente ha avuto formale conoscenza di un’attività di controllo in corso: il questionario, in linea generale, integra proprio questo tipo di conoscenza formale per i periodi d’imposta oggetto della richiesta.

Se pago subito dopo l’avviso, evito comunque il contenzioso ma non l’accertamento? Sì: pagare entro i termini definisce la posizione (spesso con una riduzione delle sanzioni se prevista dall’atto), ma non elimina l’accertamento già effettuato, che resta agli atti dell’Amministrazione ai fini di eventuali controlli futuri.

Se l’avviso riguarda cinque anni ma io ho affittato solo negli ultimi due, come dimostro il resto? La presunzione dell’articolo 41-ter del DPR 600/1973 opera “salvo prova contraria”: bollette con consumi nulli o minimi, dichiarazioni di residenza di familiari a titolo gratuito, planimetrie o foto datate, e persino la testimonianza di vicini o amministratori di condominio, se supportate da elementi oggettivi, possono dimostrare che l’immobile non era locato in uno o più dei periodi presunti. Più la prova è documentale e coeva ai fatti, più è efficace.

Quanto tempo ho per decidere tra adesione e ricorso diretto, una volta ricevuto l’avviso? Hai gli stessi 60 giorni dalla notifica: entro quella data devi aver già presentato l’istanza di adesione (se scegli questa strada) oppure notificato il ricorso all’ufficio. Non esiste un termine separato e più ampio per “pensarci”: la decisione va presa, e formalizzata, entro la stessa finestra dei 60 giorni.

Se l’Agenzia notifica l’avviso oltre il termine di decadenza, cosa devo fare esattamente? Non basta segnalarlo informalmente all’ufficio: la decadenza va eccepita formalmente come motivo di ricorso, entro i 60 giorni dalla notifica. Se non viene sollevata in quella sede, il giudice tributario non può rilevarla d’ufficio in un momento successivo, e l’atto, per quanto tardivo, produce comunque i suoi effetti.

Cosa succede se nel frattempo l’immobile viene venduto o l’inquilino cambia? La vendita dell’immobile o il subentro di un nuovo conduttore non incide sui termini della procedura di accertamento, che riguarda periodi d’imposta già conclusi: il contribuente resta l’unico soggetto obbligato per i redditi maturati negli anni oggetto di controllo, indipendentemente da eventi successivi relativi all’immobile.

Se l’accertamento riguarda un immobile cointestato con altri familiari, i termini valgono per tutti allo stesso modo? Sì, ma ciascun cointestatario riceve un proprio avviso di accertamento, proporzionato alla propria quota di possesso, con termini di impugnazione autonomi: un cointestatario può decidere di aderire mentre un altro impugna, e le due posizioni proseguono su binari processuali distinti, anche se relative allo stesso immobile e allo stesso periodo d’imposta.

Un caso particolare: le locazioni brevi e i canoni turistici non dichiarati

Cosa succede quando l’accertamento riguarda affitti turistici brevi. Un capitolo a parte, sempre più frequente nella prassi degli accertamenti, riguarda le locazioni brevi (fino a 30 giorni) intermediate da piattaforme online. In questi casi la cronologia della procedura è la stessa già descritta, ma la fonte dell’anomalia è quasi sempre diretta: le piattaforme di intermediazione sono tenute per legge a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti conclusi tramite il loro portale, insieme agli importi dei canoni percepiti, rendendo la ricostruzione del reddito non dichiarato particolarmente puntuale e difficilmente contestabile nel quantum.

La norma. L’articolo 4 del D.L. n. 50/2017 disciplina il regime fiscale delle locazioni brevi e gli obblighi di comunicazione a carico degli intermediari, inclusa l’applicazione di una ritenuta d’acconto (o d’imposta, se il locatore ha optato per la cedolare secca) del 21% sui canoni corrisposti tramite intermediazione.

Cosa può fare il debitore ora. Nei controlli su locazioni brevi, il margine di contestazione nel merito è spesso più ristretto rispetto ai casi di locazione tradizionale, proprio perché il dato di partenza (l’importo effettivamente incassato tramite la piattaforma) è già certificato dall’intermediario stesso. La difesa si concentra allora più sugli aspetti di qualificazione fiscale (numero di immobili gestiti, eventuale imprenditorialità dell’attività se superano determinate soglie) e sul corretto calcolo delle ritenute già operate, che vanno scomputate dall’imposta complessivamente dovuta.

L’errore tipico di questa fase. Dimenticare di verificare se l’intermediario ha già operato la ritenuta alla fonte sui canoni percepiti: se la ritenuta risulta versata ma non correttamente scomputata nell’avviso di accertamento, si tratta di un errore di calcolo da eccepire tempestivamente, che può ridurre in modo sensibile l’importo complessivamente richiesto.

La riscossione frazionata: cosa succede al debito durante il contenzioso

Un aspetto spesso sottovalutato riguarda cosa accade all’importo accertato mentre il giudizio è ancora in corso. Anche prima della sentenza definitiva, l’Agenzia delle Entrate-Riscossione può iscrivere a ruolo e riscuotere una parte dell’importo contestato, secondo il meccanismo della riscossione frazionata previsto dall’articolo 68 del D.Lgs. n. 546/1992.

Cosa succede in concreto. Dopo la notifica dell’avviso e la proposizione del ricorso, l’ufficio può procedere alla riscossione di un terzo delle imposte accertate (con i relativi interessi), anche se il giudizio di primo grado non si è ancora concluso. Se la sentenza di primo grado respinge il ricorso, l’ufficio può riscuotere un ulteriore terzo; solo con la sentenza definitiva (o il passaggio in giudicato) si procede alla riscossione dell’intero importo residuo, oppure, se il contribuente risulta vittorioso, al rimborso di quanto eventualmente già versato.

La norma. L’articolo 68 del D.Lgs. n. 546/1992 disciplina questo meccanismo, che si applica automaticamente salvo che il contribuente ottenga una sospensione cautelare dell’atto, prevista dall’articolo 47 dello stesso decreto per i casi in cui il ricorrente dimostri un danno grave e irreparabile dall’esecuzione immediata dell’atto impugnato, unito a una ragionevole probabilità di accoglimento del ricorso (il cosiddetto fumus boni iuris).

I termini che si attivano. L’istanza di sospensione cautelare va presentata, generalmente, contestualmente al ricorso o subito dopo, e viene decisa dalla Corte di Giustizia Tributaria con un’ordinanza motivata, in tempi solitamente più rapidi (poche settimane o pochi mesi) rispetto ai tempi della sentenza di merito. Se non si presenta l’istanza, la riscossione frazionata procede comunque secondo le sue scadenze ordinarie, indipendentemente dallo stato del giudizio di merito.

Cosa può fare il debitore ora. Valutare la richiesta di sospensione cautelare ha senso soprattutto quando l’importo frazionato (un terzo dell’accertato) rappresenta un impegno economico significativo rispetto alla situazione patrimoniale del contribuente, e quando la documentazione già raccolta rende concreta la probabilità di successo nel merito. In alternativa, o in caso di rigetto della sospensione, resta sempre disponibile la rateizzazione del debito iscritto a ruolo, richiedibile direttamente all’Agente della riscossione.

L’errore tipico di questa fase. Ignorare le cartelle di pagamento notificate in pendenza di giudizio, ritenendo che “tanto il giudizio è ancora aperto”: la riscossione frazionata prosegue secondo le proprie regole autonome, e la cartella non impugnata nei termini (60 giorni dalla notifica, salvo vizi propri dell’atto di riscossione) può consolidarsi indipendentemente dall’esito finale del contenzioso sul merito dell’accertamento.

Le pronunce che scandiscono la procedura

Di seguito i riferimenti giurisprudenziali più rilevanti per orientarsi in ciascuna fase della cronologia appena descritta, aggiornati alla data di pubblicazione di questo articolo. La lettura di questi orientamenti, fase per fase, aiuta a capire non solo cosa dice la legge, ma come i giudici hanno effettivamente applicato quelle regole a casi concreti molto simili a quello che potresti star affrontando in questo momento.

1. Cassazione, ordinanza n. 27451 del 14 ottobre 2025. Riguarda la fase dell’accertamento vero e proprio: ha confermato che, nelle locazioni ad uso commerciale, i canoni pattuiti concorrono a formare il reddito del locatore indipendentemente dalla loro effettiva percezione, e che la risoluzione del contratto non produce effetti retroattivi sui canoni già maturati. Rilevante per chi contesta un accertamento basato su canoni contrattuali non incassati. La pronuncia richiama espressamente l’articolo 26 del TUIR e conferma che, per gli immobili non abitativi, il criterio è quello della maturazione contrattuale del canone e non quello della sua materiale percezione.
2. Cassazione, ordinanza n. 746 del 9 gennaio 2024. Ribadisce che i canoni non riscossi per morosità restano imponibili fino alla risoluzione del contratto o alla convalida dello sfratto, e che solo la registrazione tempestiva di questi atti consente di escludere la tassazione. Utile nella fase in cui si valuta se la mancata percezione può essere opposta all’ufficio. La pronuncia distingue nettamente il regime delle locazioni abitative, dove la deroga introdotta dal D.L. 34/2019 consente di escludere la tassazione dal momento dell’intimazione di sfratto, da quello delle locazioni commerciali, dove tale deroga non opera affatto.
3. Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 23601 del 9 ottobre 2017. Ha stabilito la nullità del contratto di locazione non registrato e del patto occulto di maggiorazione del canone, estendendo il principio anche alle locazioni non abitative. Incide sulla fase in cui si discute la validità stessa del rapporto contrattuale sottostante all’accertamento. Le Sezioni Unite hanno chiarito che la nullità per omessa registrazione, pur qualificata come nullità di protezione azionabile dal solo conduttore, produce comunque effetti sul piano fiscale: il locatore che ha omesso la registrazione resta esposto sia alle sanzioni per l’imposta di registro evasa, sia a quelle sui redditi non dichiarati.
4. Cassazione, ordinanza n. 16850 del 19 giugno 2024. Ha ritenuto legittimo l’accertamento bancario quando il contribuente non fornisce giustificazioni adeguate per versamenti e prelievi sui propri conti correnti, ribadendo l’operatività della presunzione di reddito ex articolo 32 del DPR 600/1973. Rilevante nella fase del questionario e della raccolta documentale. La Corte precisa che la presunzione bancaria non richiede i requisiti di gravità, precisione e concordanza propri delle presunzioni semplici, proprio perché si tratta di una presunzione legale che opera automaticamente in assenza di prova contraria puntuale.
5. Cassazione, ordinanza n. 24998 del 17 settembre 2024. Ha confermato che le presunzioni derivanti dalle indagini bancarie si estendono anche ai conti intestati a familiari stretti, quando sussistono legami tali da rendere plausibile un collegamento con l’attività economica del contribuente. Importante per chi ha ricevuto canoni su conti non direttamente a proprio nome. Nella prassi, questo principio viene applicato spesso ai conti dei coniugi o dei figli conviventi, quando emergono elementi (come la gestione congiunta dell’immobile locato) che rendono plausibile il collegamento economico con il presunto locatore.
6. Cassazione, sentenza n. 9420 del 9 aprile 2024. Ha chiarito che la presunzione legale sui movimenti bancari può essere superata solo con una prova analitica, riferita a ciascuna singola operazione, e che il giudice di merito deve verificare con rigore l’efficacia dimostrativa delle prove offerte per ogni movimento. Guida la costruzione della difesa nella fase istruttoria. La Corte ha inoltre chiarito che la valutazione sull’idoneità della prova fornita dal contribuente è un giudizio di fatto riservato al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità se motivato in modo adeguato.
7. Cassazione, ordinanza n. 5233 del 2024. Ha affermato il principio di vicinanza della prova: è il contribuente a doversi attivare per acquisire la documentazione utile alla propria difesa, senza poter attendere che sia il giudice a ordinarne l’esibizione alle banche. Segnala l’importanza di muoversi tempestivamente già nella fase del questionario. Il principio di vicinanza della prova comporta che il giudice tributario non è tenuto a sopperire, tramite i propri poteri istruttori, all’inerzia del contribuente che non si sia attivato per ottenere dalla propria banca la documentazione necessaria alla difesa.
8. Cassazione, ordinanza n. 16471 del 18 giugno 2025. Ha chiarito che, nell’accertamento di ricavi presunti (incluse le locazioni non dichiarate ricostruite in via induttiva), l’IVA eventualmente dovuta non va scorporata dall’importo accertato, ma calcolata sull’intero valore presunto. Incide sul calcolo dell’importo complessivamente richiesto nell’avviso. Il principio ha una ricaduta pratica immediata: quando l’ufficio ricostruisce un canone di locazione non dichiarato per un immobile soggetto a IVA (locazioni commerciali con opzione), l’imponibile presunto va considerato al netto, e l’imposta si calcola per intero in aggiunta, senza alcuno scorporo a favore del contribuente.
9. Cassazione, ordinanza n. 19574 del 15 luglio 2025. Ha riconosciuto, anche nell’accertamento analitico-induttivo basato su movimenti bancari, il diritto del contribuente a una deduzione forfetaria dei costi correlati ai maggiori ricavi accertati. Rilevante per chi contesta il quantum dell’accertamento in sede di ricorso. Questo principio, maturato originariamente per gli accertamenti sui ricavi d’impresa, trova applicazione anche quando la locazione non dichiarata viene ricostruita nell’ambito di un’attività economica più ampia, riconoscendo al contribuente una deduzione percentuale forfetaria anche in assenza di documentazione analitica dei costi.
10. Corte Costituzionale, sentenza n. 228 del 2014. Ha dichiarato l’illegittimità costituzionale della presunzione che equiparava automaticamente i prelevamenti bancari non giustificati a compensi non dichiarati per i lavoratori autonomi e i soggetti non imprenditori, incidendo sensibilmente sulla difesa nella fase delle indagini bancarie. Prima di questa sentenza, ogni prelievo bancario ingiustificato veniva automaticamente imputato a un investimento in nero e, di riflesso, a un maggior reddito occultato: la Consulta ha eliminato questo automatismo per i soggetti non imprenditori, restringendo sensibilmente l’ambito delle presunzioni utilizzabili contro i proprietari privati che percepiscono canoni di locazione.
11. Cassazione, ordinanza n. 15161 del 2024. Ha precisato che il regime più favorevole conseguente alla sentenza della Corte Costituzionale n. 228/2014 si applica solo ai prelevamenti, non ai versamenti bancari (inclusi i bonifici in entrata), che restano pienamente soggetti alla presunzione di reddito non dichiarato. Per chi affitta un immobile a titolo privato, questo significa che i bonifici in entrata riconducibili a un canone di locazione restano interamente presumibili come reddito occultato, mentre i prelievi in uscita dal medesimo conto non generano automaticamente ulteriori contestazioni.
12. Cassazione, ordinanza depositata a seguito della camera di consiglio del 10 settembre 2025 (riforma parziale della sentenza CGT II grado Lazio n. 4406/23). Ha affrontato specificamente il tema dei canoni di locazione non dichiarati per un immobile concesso in godimento ad uso diverso da quello abitativo, confermando l’impianto presuntivo applicato dall’ufficio ma correggendo il quantum accertato in appello. Utile riferimento sulla fase del giudizio di merito. Il caso conferma che, anche quando l’impianto presuntivo dell’ufficio viene sostanzialmente confermato nel merito, resta sempre possibile ottenere una correzione puntuale del quantum accertato, se la documentazione prodotta dal contribuente dimostra un errore di calcolo o una sovrastima della base imponibile.

Cosa può fare lo Studio Monardo, tappa per tappa

Ogni fase della cronologia che abbiamo appena percorso richiede un intervento diverso, e lo Studio Monardo interviene alla tappa in cui ti trovi, adattando gli strumenti al momento specifico della procedura.

1. Se sei ancora al questionario o alla richiesta di documenti, ricostruiamo insieme la documentazione utile (contratti, estratti conto, bollette, corrispondenza) e predisponiamo una risposta analitica, movimento per movimento, per anticipare le contestazioni dell’ufficio prima che si formalizzino in un atto. Verifichiamo anche la correttezza formale della richiesta stessa, inclusi i termini concessi e la competenza dell’ufficio che l’ha emessa.
2. Se hai già ricevuto lo schema di accertamento, prepariamo le osservazioni da presentare nel contraddittorio preventivo obbligatorio, individuando i punti in cui la ricostruzione dell’ufficio può essere ridimensionata prima della notifica dell’avviso definitivo. Chiediamo inoltre l’accesso agli atti del fascicolo istruttorio, quando non già acquisiti, per verificare la completezza degli elementi posti a base dei rilievi.
3. Se l’avviso di accertamento è già stato notificato, valutiamo con te, entro i termini di legge, se conviene l’accertamento con adesione, il pagamento con sanzioni ridotte oppure il ricorso diretto, in base alla solidità della documentazione raccolta e all’entità della pretesa. Calcoliamo con precisione la data di scadenza del termine per agire, tenendo conto della sospensione feriale e delle eventuali proroghe applicabili al caso concreto.
4. Se hai attivato l’adesione, seguiamo il contraddittorio con l’ufficio, presentando ogni elemento utile a ridimensionare l’imponibile presunto e a ottenere la riduzione delle sanzioni prevista dalla legge. Predisponiamo anche un piano di rateizzazione dell’importo concordato, quando il pagamento in unica soluzione non sia sostenibile.
5. Se sei oltre la fase amministrativa e serve il ricorso, costruiamo l’atto di impugnazione articolando sia i motivi formali (decadenza, vizi di motivazione, violazione del contraddittorio) sia i motivi di merito, con particolare attenzione alla prova contraria rispetto alle presunzioni legali applicate. Valutiamo, quando opportuno, anche la richiesta di sospensione cautelare dell’atto, per evitare la riscossione frazionata in pendenza del giudizio di primo grado.
6. Se la causa è già pendente in primo grado, curiamo il deposito delle memorie integrative e la produzione documentale, verificando costantemente eventuali giurisprudenza sopravvenuta rilevante per il caso specifico. Monitoriamo anche l’eventuale attività di riscossione avviata medio tempore dall’Agenzia, per intervenire tempestivamente in caso di cartelle notificate prima della sentenza.
7. Se la sentenza di primo grado è sfavorevole, valutiamo con te i margini per l’appello, mantenendo la stessa linea difensiva già costruita nelle fasi precedenti. Analizziamo la motivazione della sentenza per individuare i punti specifici su cui costruire i motivi di gravame, evitando di riproporre argomenti già respinti senza un rafforzamento probatorio.
8. Se la controversia arriva fino in Cassazione, l’Avvocato segue personalmente il giudizio di legittimità in quanto cassazionista, garantendo continuità di strategia dalla prima risposta al questionario fino all’ultimo grado di giudizio. Curiamo la redazione dei motivi di ricorso secondo i rigorosi requisiti di autosufficienza richiesti dal giudizio di legittimità, con particolare attenzione ai principi elaborati dalla giurisprudenza più recente in materia di presunzioni bancarie e fiscali.
9. Se emergono profili di indagine bancaria complessi, coinvolgiamo lo staff multidisciplinare, composto da avvocati e commercialisti che lavorano insieme sullo stesso fascicolo per ricostruire ogni singolo movimento contestato con un’analisi tecnico-contabile puntuale. Questa ricostruzione analitica, movimento per movimento, è spesso l’elemento che fa la differenza quando l’accertamento coinvolge più conti correnti e più annualità.
10. Se la posizione riguarda anche l’imposta di registro o profili di sovraindebitamento derivanti dall’accertamento, valutiamo con te l’intero quadro debitorio, coordinando gli strumenti fiscali con quelli eventualmente più opportuni per la gestione complessiva della tua esposizione. In questi casi, la visione d’insieme del debito, e non solo della singola pretesa fiscale, è ciò che permette di individuare la strategia più sostenibile nel tempo.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Per una vicenda come quella degli accertamenti su canoni di locazione non dichiarati, il profilo che pesa di più è proprio quello di coordinatore di uno staff multidisciplinare nazionale in diritto bancario e tributario: la materia richiede infatti competenze incrociate, tra ricostruzione dei movimenti bancari, calcolo delle presunzioni fiscali e conoscenza puntuale delle norme sulla tassazione dei redditi da locazione, un terreno in cui la collaborazione tra avvocati e commercialisti dello stesso staff, sullo stesso fascicolo, fa spesso la differenza tra un accertamento subito passivamente e una difesa costruita fin dalla prima richiesta di chiarimenti.

La continuità dello stesso difensore dalla fase istruttoria fino a un eventuale giudizio di Cassazione, unita al lavoro coordinato tra avvocati e commercialisti sullo stesso caso, è ciò che permette di seguire l’intera cronologia della procedura senza interruzioni di strategia, qualunque sia la tappa in cui la vicenda si trova oggi.

Il controllo preliminare da fare sempre, prima di scegliere la strategia

Prima ancora di decidere se pagare, aderire o impugnare, ci sono alcuni controlli che vanno sempre effettuati, indipendentemente dalla tappa della procedura in cui ci si trova. Sono verifiche semplici, ma spesso trascurate proprio perché il contribuente, ricevuto l’atto, si concentra subito sull’importo richiesto invece che sulla sua correttezza formale.

Verificare la data esatta di notifica. Non sempre coincide con la data indicata nella busta o nel messaggio PEC che si legge per primi: per le notifiche a mezzo posta, ad esempio, occorre distinguere tra la data di spedizione, quella di consegna e quella di eventuale compiuta giacenza, che determinano momenti diversi da cui far decorrere il termine di 60 giorni.

Verificare la competenza dell’ufficio che ha emesso l’atto. Un accertamento emesso da un ufficio territorialmente incompetente rispetto alla residenza del contribuente o all’ubicazione dell’immobile può essere viziato, sebbene questo motivo vada sempre valutato insieme agli altri profili del caso, perché la giurisprudenza ammette in alcuni casi una sanatoria del vizio.

Verificare la correttezza del calcolo del valore catastale. Quando la pretesa si basa sulla presunzione del 10% del valore catastale, un errore nel moltiplicatore applicato (che varia in base alla categoria catastale dell’immobile) o nella rendita di riferimento utilizzata può alterare in modo significativo l’importo accertato, ed è un errore che si individua con una semplice visura catastale aggiornata.

Verificare se il periodo contestato è effettivamente coperto dal termine di decadenza. Come visto, un accertamento può cumulare più annualità, e non tutte potrebbero essere ancora accertabili al momento della notifica: questo controllo va fatto annualità per annualità, non genericamente sull’intero atto.

Verificare l’esistenza di cause di esclusione già documentabili. Periodi di sfitto, comodati gratuiti a familiari, contratti già registrati con canone coerente con quello di mercato: se questi elementi esistono, vanno raccolti e prodotti il prima possibile, perché la loro efficacia probatoria diminuisce con il passare del tempo.

Verificare se il contraddittorio preventivo è stato correttamente attivato. Dal 2024, la mancata comunicazione dello schema di atto, o la mancata concessione del termine per le osservazioni, può costituire un vizio autonomo da eccepire in sede di ricorso, indipendentemente dalla fondatezza nel merito della pretesa.

Verificare la coerenza tra imposta di registro e imposte dirette. Quando esiste un contratto registrato con un canone dichiarato inferiore a quello reale, l’accertamento sui redditi spesso corre in parallelo a un separato recupero dell’imposta di registro: controllare che i due importi siano coerenti tra loro, e che non vi sia una doppia imposizione sullo stesso maggior canone, è un ulteriore livello di verifica che può incidere sull’importo complessivo dovuto.

Verificare la data di eventuali comunicazioni bonarie precedenti. In alcuni casi, prima ancora del questionario formale, l’Agenzia invia una comunicazione di compliance, con un invito a regolarizzare spontaneamente la posizione: se questa comunicazione risulta ignorata, il successivo accertamento tiene conto anche di questo elemento nella valutazione della buona fede del contribuente, un aspetto che può incidere, indirettamente, sulla determinazione delle sanzioni in sede di adesione o di eventuale conciliazione giudiziale.

Chi effettua questi controlli fin dal primo contatto con l’atto ricevuto, invece di concentrarsi subito e soltanto sull’importo richiesto, si mette nella condizione di scegliere la strategia più efficace con cognizione di causa, e non per reazione istintiva a una cifra che, spesso, può essere ridimensionata in modo significativo prima ancora di arrivare in giudizio. Questo approccio metodico, tappa per tappa, è esattamente ciò che separa una difesa costruita nel tempo da una difesa improvvisata all’ultimo momento utile, quando ormai restano poche ore prima della scadenza di un termine decadenziale.

Chiusura: il tempo è la risorsa più preziosa, e la più sprecata

Il tempo è la risorsa più preziosa del debitore, e la più sprecata. Ogni fase di questa cronologia ha una finestra difensiva che si apre e poi si chiude, spesso senza una seconda occasione: il questionario iniziale, le osservazioni allo schema di atto, i 60 giorni per il ricorso, la scelta tra adesione e contenzioso. Chi riconosce in quale tappa si trova, e agisce di conseguenza, ha margini di difesa molto più ampi di chi lascia che i termini scadano da soli.

Lo Studio Monardo segue proprio questo tipo di controversie perché la materia degli accertamenti su redditi da locazione richiede la stessa competenza incrociata in diritto bancario e tributario che l’Avvocato coordina a livello di staff multidisciplinare nazionale, dalla prima risposta a un questionario fino, se necessario, a un giudizio di Cassazione seguito dallo stesso difensore in ogni grado.

Ogni tappa di questa cronologia, dal giorno 0 fino all’eventuale sentenza definitiva, richiede attenzione e tempestività: non esiste una fase “meno importante” delle altre, perché ciascuna apre e chiude una finestra difensiva che, una volta trascorsa, non si ripresenta più nella stessa forma. Sapere in anticipo cosa succederà nella tappa successiva, quali termini si apriranno e quali documenti serviranno, è già di per sé un vantaggio difensivo rispetto a chi affronta ogni comunicazione dell’Agenzia come un evento isolato e imprevedibile.

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