Introduzione

Gli ultimi anni hanno visto un’esplosione dell’economia degli affitti brevi tramite piattaforme digitali come Airbnb e Booking. Molti residenti italiani che possiedono immobili all’estero hanno iniziato a locare tali proprietà a turisti e lavoratori, generando redditi che vanno dichiarati in Italia. Il fisco italiano sta intensificando i controlli sugli affitti brevi esteri, cioè sulle locazioni di durata inferiore a trenta giorni effettuate su immobili situati fuori dall’Italia. Gli accertamenti riguardano la corretta dichiarazione dei redditi e il versamento delle imposte dovute. Chi non dichiara i proventi o applica regimi agevolati non previsti rischia sanzioni pesanti, recuperi d’imposta e iscrizioni a ruolo.

Per i contribuenti coinvolti è fondamentale conoscere la normativa, i diritti procedimentali e le strategie di difesa. La disciplina fiscale degli affitti brevi è complessa, poiché si intrecciano norme del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), leggi speciali come il D.L. 50/2017, circolari dell’Agenzia delle Entrate, la disciplina dell’Imposta sul valore degli immobili situati all’estero (IVIE) e la recente Legge 30 dicembre 2025, n. 199 che ha modificato profondamente la disciplina delle locazioni brevi. Esistono inoltre sentenze della Corte di Cassazione e della Corte Costituzionale che chiariscono i confini tra redditi immobiliari e redditi d’impresa, la corretta modalità di tassazione di immobili esteri e l’obbligo di contraddittorio con il contribuente.

L’obiettivo di questo articolo è fornire al lettore un quadro completo e aggiornato al 26 giugno 2026 su come difendersi da un accertamento relativo ad affitti brevi esteri. Il taglio sarà giuridico‑divulgativo ma sempre professionale, con particolare attenzione alle esigenze del debitore/contribuente che riceve un avviso di accertamento e vuole tutelarsi. Verranno illustrati i presupposti normativi, la procedura che l’Agenzia delle Entrate segue, le strategie difensive amministrative e giudiziali, oltre agli strumenti alternativi (definizioni agevolate, rottamazioni, piano del consumatore) per gestire il debito fiscale e patrimoniale.

Presentazione dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e del suo staff

L’autore di questo articolo, l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, è avvocato cassazionista e Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia. Coordina uno staff multidisciplinare composto da avvocati e commercialisti con competenze specifiche in diritto bancario, tributario e della crisi d’impresa. È professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) e Esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Grazie all’esperienza maturata in anni di assistenza a cittadini e imprese su tutto il territorio nazionale, l’Avv. Monardo e il suo team offrono un supporto concreto in ogni fase della gestione di debiti fiscali: dalla verifica degli atti, alla redazione di memorie difensive, alla presentazione di ricorsi presso le Corti di giustizia tributaria, fino alla definizione stragiudiziale attraverso l’istituto dell’accertamento con adesione o la negoziazione assistita. Per situazioni di sovraindebitamento, il team predispone piani del consumatore, accordi di ristrutturazione ed eventuali procedure di liquidazione che consentono di ottenere la sospensione delle azioni esecutive e la riduzione del debito complessivo.

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Contesto normativo e giurisprudenziale

Il trattamento fiscale degli immobili esteri nel TUIR

Art. 70 TUIR – Tassazione dei redditi dei terreni e dei fabbricati situati all’estero

Il Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) disciplina al Titolo I – Reddito delle persone fisiche la tassazione dei redditi prodotti all’estero da soggetti fiscalmente residenti in Italia. In particolare l’art. 70 TUIR stabilisce che i redditi dei terreni e dei fabbricati situati all’estero concorrono a formare il reddito complessivo del contribuente secondo il reddito imponibile determinato nello Stato estero. Se lo Stato estero non assoggetta a imposizione il reddito derivante da tali immobili, il TUIR ammette una deduzione forfettaria del 15 % a titolo di spese. La norma specifica dunque due regimi:

• Immobile tassato all’estero: se nello Stato estero il reddito da locazione è assoggettato a imposte, in Italia si deve dichiarare il reddito netto risultante dalla legislazione estera, cioè il canone al netto delle spese deducibili secondo la disciplina locale.
• Immobile non tassato all’estero: se il Paese dove si trova l’immobile non prevede un prelievo sul reddito da locazione o il contribuente non è tenuto a versare alcuna imposta (ad esempio per esenzioni), in Italia si applica la deduzione forfettaria del 15 % sul canone percepito. In questo caso il reddito imponibile sarà pari all’85 % dei canoni.

Questa distinzione è stata ribadita dalla Corte di Cassazione con ordinanza n. 30006/2021, la quale ha affermato che la deduzione del 15 % non spetta quando il reddito estero è sottoposto a tassazione anche se, per effetto di detrazioni, l’imposta estera dovuta è nulla; in quel caso occorre assumere il reddito netto determinato dallo Stato estero . L’interpretazione della Corte chiude le discussioni sulla possibilità di applicare sempre la detrazione del 15 % e chiarisce che occorre verificare concretamente la tassazione estera.

Art. 165 TUIR – Credito d’imposta per le imposte pagate all’estero

Il TUIR prevede uno strumento fondamentale per evitare la doppia imposizione: l’art. 165 riconosce un credito d’imposta per le imposte pagate all’estero a titolo definitivo sui redditi imponibili anche in Italia. Il credito è determinato in proporzione al rapporto tra reddito estero e reddito complessivo e spetta per ciascuno Stato estero di produzione del reddito. Per poterlo utilizzare è necessario indicare nella dichiarazione dei redditi:

1. L’ammontare del reddito prodotto all’estero;
2. Le imposte pagate all’estero in via definitiva;
3. L’ammontare del credito spettante.

L’istituto è particolarmente rilevante per i proprietari di immobili all’estero: se l’immobile è tassato nello Stato in cui è sito, in Italia occorre dichiarare il reddito netto estero e si potrà detrarre dall’IRPEF italiana l’imposta estera pagata, entro il limite della quota proporzionale di IRPEF relativa a quel reddito.

Art. 67 TUIR – Redditi diversi e assenza di cedolare secca per immobili esteri

I proventi derivanti da locazione di immobili esteri non rientrano nel reddito fondiario come per gli immobili in Italia, ma sono qualificati dalla stessa Agenzia delle Entrate come redditi diversi ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. f) TUIR. Ciò significa che non sono ammessi regimi speciali come la cedolare secca. La Circolare 26/E/2011 ha chiarito che l’opzione per la cedolare secca è riservata ai redditi derivanti da locazioni di immobili situati in Italia; per le locazioni di immobili ubicati all’estero si applica il regime ordinario dell’IRPEF e la tassazione come reddito diverso. Questa interpretazione è stata confermata costantemente dalla prassi amministrativa.

Art. 4 del D.L. 50/2017 (Airbnb Law) – Definizione di locazioni brevi

La disciplina italiana degli affitti brevi nasce con l’art. 4 del D.L. 24 aprile 2017 n. 50, convertito nella legge n. 96/2017. La norma definisce “locazioni brevi” i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, comprese le locazioni di singole stanze, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa . I contratti possono includere servizi di fornitura di biancheria e pulizia dei locali e possono essere conclusi direttamente o tramite intermediari e piattaforme digitali .

L’art. 4 prevede che sui canoni percepiti per locazioni brevi relative a immobili in Italia possa essere applicata l’opzione della cedolare secca con aliquota del 21 % e che gli intermediari, compresi i portali telematici, debbano operare una ritenuta del 21 % a titolo di acconto o di imposta sui corrispettivi incassati . Tali obblighi riguardano solo le locazioni di immobili situati nel territorio italiano e non si applicano agli immobili all’estero, come confermato da circolari e prassi dell’Agenzia delle Entrate.

Per gli intermediari non residenti è previsto l’obbligo di nominare un rappresentante fiscale o richiedere un numero identificativo ai fini IVA e di effettuare gli adempimenti fiscali in Italia . Queste norme sottolineano che la disciplina italiana degli affitti brevi si applica solo quando l’immobile è ubicato in Italia; quando l’immobile è all’estero si ricade nell’ambito dell’art. 70 e 165 TUIR sopra esaminati.

Legge 30 dicembre 2025 n. 199 – Modifiche alle locazioni brevi

La Legge di Bilancio 2026 (legge 30 dicembre 2025 n. 199) ha introdotto importanti modifiche alla disciplina delle locazioni brevi. L’art. 1, comma 17 della legge modifica l’art. 4 del D.L. 50/2017, riducendo da quattro a due il numero massimo di immobili su cui è possibile applicare la cedolare secca nelle locazioni brevi: dal terzo immobile locato viene presumibilmente svolta attività d’impresa . Inoltre la legge istituisce un sistema di aliquote differenziate: 21 % sul primo immobile e 26 % sul secondo . Oltre il secondo immobile, i redditi sono considerati d’impresa e tassati come tale.

Queste modifiche, pur riguardando direttamente solo gli immobili situati in Italia, dimostrano l’attenzione crescente del legislatore verso il fenomeno degli affitti brevi e prefigurano un quadro in cui il fisco potrebbe intensificare i controlli anche su chi affitta immobili all’estero attraverso piattaforme digitali.
Un’altra novità introdotta dalla legge riguarda l’istituzione di un Codice Identificativo Nazionale (CIN) per ogni unità immobiliare ad uso turistico. Secondo l’art. 13‑ter del D.L. 145/2023, recepito nella legge di bilancio, i locatori che concedono in affitto breve un immobile situato in Italia devono ottenere un CIN e indicarlo in tutti gli annunci e nei contratti . La misura mira a creare un registro nazionale degli affitti brevi per contrastare l’evasione e garantire la sicurezza; benché attualmente limitata agli immobili italiani, potrebbe costituire la base per un sistema europeo di identificazione dei proprietari, in linea con il Regolamento (UE) 2024/1028 che obbliga le piattaforme a comunicare le prenotazioni e i redditi alle autorità fiscali. L’effetto combinato di queste norme è quello di rendere sempre più trasparenti i flussi di reddito derivanti da locazioni, compresi quelli provenienti da immobili all’estero.

IVIE – Imposta sul valore degli immobili situati all’estero

Oltre alla tassazione del reddito, i proprietari di immobili all’estero devono pagare l’IVIE (Imposta sul valore degli immobili situati all’estero), introdotta dall’art. 19 del D.L. 201/2011 e disciplinata dalla circolare n. 28/E del 2 luglio 2012. La circolare chiarisce che l’imposta si applica al valore degli immobili di qualsiasi uso situati all’estero e posseduti da persone fisiche residenti in Italia, con decorrenza dal 2011 .

Il valore imponibile è determinato:

• per gli immobili situati in Stati non appartenenti all’Unione europea, in base al costo risultante dall’atto di acquisto o, in mancanza, al valore di mercato rilevabile al termine del periodo d’imposta ;
• per gli immobili situati in Stati membri dell’UE o dello Spazio economico europeo (SEE) che garantiscono un adeguato scambio di informazioni, in base al valore catastale determinato dallo Stato estero. In assenza di valore catastale si considera il costo d’acquisto o, se mancante, il valore di mercato .

Dal 2012 l’aliquota ordinaria dell’IVIE è pari allo 0,76 % del valore imponibile, con riduzioni e franchigie per immobili di uso abitativo e per i primi anni in cui l’imposta è stata in vigore. L’imposta è versata mediante modello F24 e può essere compensata con altre imposte. I proprietari di immobili all’estero devono quindi adempiere sia alla dichiarazione dei redditi prodotti (artt. 70 e 165 TUIR) sia al pagamento dell’IVIE.

Statuto del Contribuente e diritti procedimentali

La difesa del contribuente durante un accertamento fiscale si fonda sullo Statuto dei diritti del contribuente (legge 27 luglio 2000 n. 212). L’art. 12 garantisce al contribuente determinati diritti durante le verifiche fiscali: gli accessi, ispezioni e verifiche devono essere giustificati, svolgersi durante l’orario di esercizio e arrecare la minore turbativa possibile; il contribuente ha diritto ad essere informato sulle ragioni e può farsi assistere da un professionista . La presenza dei verificatori presso i locali del contribuente non può superare, salvo proroga motivata, 30 giorni lavorativi .

Il recente art. 6‑bis, inserito nel 2023, ha sancito l’obbligo del contraddittorio preventivo: prima di emettere un avviso di accertamento, l’Agenzia delle Entrate deve comunicare al contribuente le motivazioni e consentirgli di presentare controdeduzioni entro 60 giorni; l’atto emesso in violazione di tale contraddittorio è nullo, salvo nei casi di urgenza adeguatamente motivati . Per i contribuenti coinvolti in affitti brevi esteri, questo principio è essenziale: un avviso di accertamento emesso senza aver dato la possibilità di contraddittorio può essere annullato.

L’art. 43 del DPR 600/1973 stabilisce i termini di decadenza dell’amministrazione finanziaria per notificare gli avvisi di accertamento: l’atto deve essere notificato, di regola, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione; se la dichiarazione è omessa o nulla, il termine è il 31 dicembre del settimo anno . In presenza di nuovi elementi, l’amministrazione può emettere un nuovo avviso entro la scadenza dei termini; l’avviso tardivo è nullo.

Obblighi di comunicazione delle piattaforme digitali e cooperazione internazionale

Oltre alla normativa interna, sono entrati in vigore importanti obblighi di cooperazione internazionale. Il regolamento (UE) 2024/1028, richiamato dalla legge di bilancio, stabilisce un quadro armonizzato per la raccolta e lo scambio di dati tra i Paesi UE sulle locazioni a breve termine. Le piattaforme digitali (Airbnb, Booking, VRBO e analoghe) devono trasmettere periodicamente alle autorità fiscali dei Paesi dell’UE le informazioni relative ai locatori, agli immobili e ai corrispettivi incassati . Tali dati verranno condivisi anche con l’Italia attraverso le procedure di assistenza amministrativa previste dalle direttive europee (DAC7) e dagli accordi di scambio di informazioni.

È importante ricordare che l’Italia aderisce agli accordi OECD Common Reporting Standard (CRS) e FATCA per lo scambio automatico di informazioni finanziarie. Inoltre, l’art. 63 del TUIR fissa il principio della residenza fiscale, in base al quale un soggetto residente deve dichiarare tutti i redditi ovunque prodotti. Il combinato disposto delle norme europee e internazionali rende sempre più difficile occultare i redditi da affitti esteri: le piattaforme e le banche estere trasmetteranno i dati e l’Agenzia delle Entrate potrà incrociarli con le dichiarazioni dei redditi. Chi affitta immobili all’estero attraverso portali digitali deve quindi prestare massima attenzione ai propri adempimenti.

Accertamento con adesione e altre procedure di definizione

Il D.Lgs. 19 giugno 1997 n. 218 disciplina l’accertamento con adesione, uno strumento che consente al contribuente e all’ufficio di definire in via concordata le imposte dovute. L’art. 6 prevede che, ricevuto l’avviso di accertamento o durante una verifica, il contribuente possa presentare un’istanza di adesione entro 30 giorni (o 15 se vi è stato contraddittorio) . La presentazione dell’istanza sospende i termini per impugnare. L’accordo si perfeziona con il pagamento integrale o della prima rata e comporta la riduzione delle sanzioni a un terzo del minimo.

Oltre all’accertamento con adesione, esistono altre procedure di definizione agevolata (ex rottamazioni e saldo e stralcio), periodicamente introdotte dal legislatore. La più recente è la “Rottamazione‑quinquies” introdotta dalla legge n. 199/2025 che consente di estinguere i debiti iscritti a ruolo affidati all’Agente della riscossione tra il 1° gennaio 2000 e il 31 dicembre 2023 versando solo l’imposta e le spese di notifica, senza interessi e sanzioni . Le domande di adesione dovevano essere trasmesse per via telematica entro il 30 aprile 2026 ; al 26 giugno 2026 la fase di adesione è chiusa, ma la rottamazione resta operativa per chi vi ha aderito e prevede scadenze per il pagamento della prima rata al 31 luglio 2026, della seconda al 30 settembre e della terza al 30 novembre (non trattandosi di un nuovo strumento, non verrà approfondita oltre). Oltre la rottamazione‑quinquies, sono stati attivati in passato la Rottamazione‑quater e il saldo e stralcio, ma al momento non risultano nuovi bandi; è comunque opportuno verificare periodicamente la normativa.

Giurisprudenza di rilievo

Una strategia difensiva efficace deve basarsi anche sui principi affermati dalla giurisprudenza. Di seguito le sentenze più rilevanti:

• Cass. civ. ord. n. 30006 del 28 ottobre 2021: la Corte ha stabilito che il regime dell’art. 70 TUIR va interpretato nel senso che se il reddito da locazione di un immobile estero è tassato nello Stato estero, anche qualora l’imposta dovuta risulti nulla a causa di deduzioni e detrazioni, in Italia si deve riportare il reddito netto estero determinato dallo Stato estero; la deduzione del 15 % spetta solo in assenza di tassazione . La decisione rafforza la difesa del contribuente che abbia subito un accertamento basato sul canone lordo: sarà possibile eccepire che l’Ufficio deve considerare il reddito netto estero e non applicare arbitrariamente la deduzione del 15 %.
• Corte Costituzionale, sentenza n. 186 del 6 agosto 2025: la Corte ha esaminato la legittimità delle norme regionali che limitano gli affitti brevi in aree ad alta tensione abitativa. Ha stabilito che tali restrizioni non costituiscono un’espropriazione ma rientrano nei poteri di regolamentazione economica delle regioni, poiché l’affitto breve è attività economica e non elemento essenziale del diritto di proprietà . L’intervento della Consulta dimostra come le locazioni brevi siano sempre più regolate e soggette a vincoli pubblici, anche a livello locale.
• UE, Regolamento (UE) 2024/1028 del 24 aprile 2024: pur non essendo una sentenza, merita menzione il regolamento europeo sui servizi di locazione a breve termine, entrato in vigore il 20 maggio 2026. Esso impone alle piattaforme e agli host obblighi di trasparenza e scambio dati con le autorità nazionali al fine di contrastare evasione e abusivismo . L’implementazione del regolamento potrebbe comportare un incremento delle comunicazioni fiscali tra Stati e una maggiore probabilità di controlli incrociati su redditi da affitti esteri.

Con questo quadro normativo e giurisprudenziale in mente, possiamo analizzare in dettaglio la procedura di accertamento e le strategie per difendersi.

Procedura passo passo: cosa accade dopo la notifica dell’atto

Il percorso di accertamento per i redditi da affitti brevi esteri si articola in diverse fasi. Comprendere la tempistica e i diritti coinvolti consente di predisporre una difesa tempestiva ed efficace.

1. Individuazione del reddito e selezione del contribuente

L’attività istruttoria parte molto prima dell’emissione dell’atto. L’Agenzia delle Entrate acquisisce le informazioni mediante:

1. Scambi di dati internazionali: il Common Reporting Standard e la direttiva DAC7 consentono alle autorità fiscali di ricevere dati sui conti bancari, sugli investimenti e sui redditi da affitto all’estero. I portali digitali sono tenuti a comunicare le prenotazioni e i corrispettivi ai Paesi in cui risiedono i locatori .
2. Analisi del quadro RW e RL: l’Agenzia incrocia le dichiarazioni dei redditi dei contribuenti con i dati patrimoniali esteri. La mancata compilazione del quadro RW o RL per un immobile che risulta in registri immobiliari esteri può far scattare l’indagine.
3. Segnalazioni delle piattaforme: a seguito del regolamento (UE) 2024/1028, le piattaforme comunicano alle autorità fiscali l’identità del locatore, l’ubicazione dell’immobile e l’importo del reddito. Questi dati vengono trasferiti all’Agenzia delle Entrate che li confronta con le dichiarazioni presentate.
4. Controlli incrociati: i pagamenti ricevuti su conti correnti italiani o esteri possono essere identificati tramite il monitoraggio finanziario e la collaborazione con l’Unità di informazione finanziaria. Le transazioni provenienti da portali di affitto breve vengono analizzate per verificare la coerenza con i redditi dichiarati.

Se emergono incongruenze, l’Amministrazione può inviare al contribuente una lettera di compliance (o “invito a regolarizzare”) con la quale segnala le anomalie rilevate e invita il contribuente a fornire chiarimenti o a presentare una dichiarazione integrativa entro 30 giorni. In questa fase è possibile aderire al ravvedimento operoso e sanare la posizione con sanzioni ridotte. Non rispondere alla lettera di compliance espone al rischio di accertamento.

Se l’Amministrazione ritiene necessario acquisire documentazione o esaminare i contratti, può effettuare accessi presso l’abitazione o lo studio professionale. Tali accessi devono rispettare le garanzie dell’art. 12 dello Statuto del contribuente: devono essere autorizzati, motivati, svolgersi durante gli orari lavorativi e arrecare la minore turbativa possibile . Il contribuente ha diritto ad essere assistito da un professionista e la permanenza dei verificatori non può superare 30 giorni, salvo proroga motivata .

2. Comunicazione di irregolarità o invito al contraddittorio

Se dagli elementi raccolti risulta un’anomalia (ad esempio mancata dichiarazione di redditi da affitti esteri), l’Ufficio invia al contribuente un invito al contraddittorio ai sensi dell’art. 6‑bis dello Statuto del contribuente. La comunicazione espone i motivi della pretesa fiscale, specifica la materia del contendere (ad esempio imponibilità dei canoni percepiti all’estero) e concede almeno 60 giorni per produrre deduzioni e documenti .

L’invito al contraddittorio può essere preceduto dalla trasmissione di una comunicazione di irregolarità (avviso bonario), emesso dai centri di servizio quando rilevano discordanze tra le dichiarazioni e i dati in possesso dell’Agenzia (ad esempio, canoni incassati dalle piattaforme). Il contribuente può regolarizzare entro 30 giorni usufruendo della riduzione delle sanzioni. Se la violazione riguarda più anni o somme rilevanti, l’ufficio territoriale emette un invito al contraddittorio ai sensi dell’art. 5 quater del D.Lgs. 218/1997 o dell’art. 6‑bis dello Statuto del contribuente.

La comunicazione deve indicare il processo verbale di constatazione (PVC) o gli elementi che hanno portato alla proposta di recupero (ad esempio la mancata indicazione di un immobile nel quadro RW o l’utilizzo del regime della cedolare secca per un immobile estero). Il contribuente ha diritto a essere ascoltato e a produrre documenti che dimostrino la regolarità della sua posizione, come contratti di locazione, certificazioni fiscali estere, quietanze di pagamento delle imposte, estratti conto della piattaforma, copia della dichiarazione estera. È opportuno farsi assistere da un avvocato o commercialista che possa interlocuire con l’ufficio, predisporre memorie e, se del caso, proporre un’istanza di accertamento con adesione. La mancata risposta all’invito non preclude la possibilità di difesa, ma rende probabile l’emissione dell’atto di accertamento.

3. Avviso di accertamento

Trascorso il termine del contraddittorio, l’Ufficio può emettere l’avviso di accertamento. In esso devono essere indicati:

• i redditi oggetto della rettifica;
• le norme applicate;
• il calcolo delle imposte, interessi e sanzioni;
• i motivi per cui sono stati disattesi gli elementi forniti dal contribuente.

L’avviso deve essere notificato entro i termini di cui all’art. 43 DPR 600/1973: 5 anni dalla presentazione della dichiarazione o 7 anni se la dichiarazione è omessa . La notifica oltre tali termini comporta la nullità dell’atto. È buona pratica verificare la data di spedizione e i riferimenti alla dichiarazione contestata.

In materia di affitti esteri, le contestazioni più frequenti riguardano:

1. Omessa dichiarazione dei canoni percepiti: l’Ufficio aggiunge al reddito imponibile l’85 % dei canoni (15 % di deduzione forfettaria) se presume l’assenza di tassazione estera.
2. Errato calcolo del credito d’imposta: contestazione dell’ammontare delle imposte estere detratte o mancata prova del pagamento definitivo all’estero.
3. Riconduzione a reddito d’impresa: se il contribuente gestisce più immobili in diverse giurisdizioni o fornisce servizi aggiuntivi (pulizia, colazione, reception) può essere considerato imprenditore e assoggettato al regime d’impresa.

L’avviso di accertamento è un atto con cui l’amministrazione determina e liquida l’imposta dovuta, oltre a interessi e sanzioni. Esistono diverse tipologie di atti:

1. Avviso bonario / comunicazione di irregolarità: emesso dopo i controlli automatici o formali sulle dichiarazioni (art. 36‑bis e 36‑ter DPR 600/1973). Prevede il pagamento entro 30 giorni con sanzioni ridotte e non è impugnabile immediatamente.
2. Avviso di accertamento con maggior imposta: emesso dall’ufficio accertamenti quando riscontra l’omessa o infedele dichiarazione di redditi. L’atto contiene la motivazione, le norme violate, gli elementi istruttori e l’invito a pagare o impugnare.
3. Atto di recupero dei crediti d’imposta: utilizzato quando l’amministrazione ritiene indebitamente utilizzato un credito (ad esempio un credito d’imposta per imposte estere non spettante).
4. Avviso di liquidazione dell’IVIE: relativo al mancato pagamento o al pagamento insufficiente dell’imposta patrimoniale sull’immobile estero.

In tutti i casi, l’atto deve essere motivato e indicare analiticamente i presupposti di fatto e di diritto. Il contribuente deve ricevere copia dell’eventuale PVC e dei documenti su cui si fonda l’accertamento, a pena di nullità per difetto di motivazione. Se il contraddittorio non è stato svolto o è stato svolto con tempi inferiori a 60 giorni, il contribuente può eccepire la nullità dell’avviso.

4. Istanza di accertamento con adesione

Dopo la notifica dell’avviso, il contribuente può scegliere se presentare ricorso alla Corte di giustizia tributaria o tentare una soluzione concordata tramite l’accertamento con adesione. L’istanza deve essere presentata entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso (30 giorni se vi è stato contraddittorio) . La presentazione sospende il termine per impugnare e consente di avviare una trattativa con l’Ufficio.

L’accertamento con adesione può essere vantaggioso perché comporta:

• riduzione delle sanzioni ad 1/3 del minimo;
• possibilità di rateizzare il pagamento (fino a otto rate trimestrali per tributi fino a 50.000 €, fino a dodici per tributi superiori);
• definizione di eventuali imposte estere da scomputare con maggiore chiarezza.

Nel caso di affitti esteri, attraverso l’adesione si possono discutere le prove della tassazione estera, l’ammontare del reddito imponibile e l’eventuale qualifica di attività d’impresa.

5. Ricorso alla Corte di giustizia tributaria

Se il contribuente non aderisce o l’adesione fallisce, può presentare ricorso alla Corte di giustizia tributaria di primo grado (già Commissione tributaria provinciale) entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso, prorogati a 150 giorni se si è svolto il contraddittorio ex art. 6‑bis . Il ricorso deve contenere i motivi di fatto e di diritto contro l’atto, le eccezioni di nullità procedurale (mancato contraddittorio, motivazione insufficiente, tardiva notifica), le richieste istruttorie e la prova dei pagamenti esteri.

È indispensabile, per i redditi da locazioni brevi estere, allegare:

• contratti di locazione e prenotazioni (in originale o copia),
• ricevute di pagamento dei canoni,
• certificazioni fiscali rilasciate dalle autorità estere attestanti l’importo del reddito netto e le imposte pagate,
• estratti conti bancari o documentazione della piattaforma (Airbnb, Booking, etc.) attestante i bonifici.

L’assistenza di un avvocato specializzato è obbligatoria per importi superiori a 3.000 €. A decorrere dal 2023 le controversie tributarie si svolgono interamente in via telematica attraverso il portale della giustizia tributaria. Il ricorso deve essere notificato all’Agenzia delle Entrate tramite PEC o raccomandata e depositato telematicamente entro i termini. È possibile presentare domanda di mediazione se l’imposta contestata non supera i 50.000 €; la domanda di mediazione sospende i termini e consente di tentare una definizione amministrativa con sanzioni ridotte al 35 %. In mancanza di accordo, il ricorso prosegue in giudizio.

Nel ricorso è possibile eccepire l’errata qualifica del reddito (ad esempio se l’Ufficio ha qualificato come reddito d’impresa un’attività non organizzata), la violazione del principio di territorialità (quando l’amministrazione pretende di applicare la cedolare secca a immobili esteri), la violazione del principio del favor rei in materia di sanzioni (le sanzioni devono essere proporzionate e ridotte se il contribuente collabora) e tutti i difetti procedurali, come la mancata concessione del contraddittorio, la tardiva notifica dell’atto o la carenza di motivazione.

Nel primo atto di difesa si può anche richiedere la sospensione cautelare dell’atto di accertamento e della riscossione, allegando prova del danno grave e irreparabile che deriverebbe dall’esecuzione (pignoramenti, blocco del conto). La corte può sospendere il pagamento in tutto o in parte, condizionandolo alla prestazione di una garanzia fideiussoria o al pagamento di una quota dell’imposta.

6. Fase di impugnazione successiva e sospensione della riscossione

La sentenza di primo grado può essere impugnata in appello dinanzi alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado entro 60 giorni dalla notificazione. Il giudizio di appello si svolge sulla base degli atti depositati; si possono introdurre nuovi motivi solo se riguardano questioni di legittimità della sentenza di primo grado. La Corte d’appello può confermare, modificare o annullare integralmente l’avviso. Contro la sentenza d’appello è possibile ricorrere per cassazione per violazione di legge o vizi della motivazione; la Corte suprema non valuta i fatti ma solo la corretta applicazione delle norme.

Durante l’intero iter, l’atto può essere iscritto a ruolo e l’Agente della riscossione può avviare pignoramenti. Per evitare l’esecuzione forzata esistono vari strumenti:

• Sospensione cautelare: già descritta in precedenza, può essere chiesta alla Corte di giustizia tributaria in ogni grado; la concessione richiede il periculum in mora (rischio di danno grave) e il fumus boni iuris (fondamento della pretesa). In appello e in cassazione occorre dimostrare la probabilità di vittoria e la difficoltà economica.
• Istanza di rateizzazione: l’Agenzia delle Entrate–Riscossione può concedere piani di rateizzazione fino a 72 rate (o 120 per situazioni di comprovata difficoltà); il pagamento dilazionato evita pignoramenti e permette di mantenere impugnazione.
• Sospensione legale prevista dalla legge 3/2012: se il contribuente presenta un piano del consumatore o un accordo di ristrutturazione dei debiti, il giudice può sospendere tutte le procedure esecutive e cautelari, inclusi fermi e ipoteche . In sede di sovraindebitamento, l’omologazione del piano permette di pagare in modo sostenibile e di ottenere l’esdebitazione del debito residuo.

Il piano del consumatore, una volta omologato, permette di pagare i debiti fiscali in modo graduale e, in taluni casi, ottenere la esdebitazione (cancellazione del debito residuo) a fine procedura. È uno strumento importante per le persone fisiche sovraindebitate che hanno accumulato debiti per mancata dichiarazione di redditi esteri.

Difese e strategie legali

Affrontare un accertamento per affitti brevi esteri richiede una strategia articolata su più fronti. Di seguito sono illustrate le principali difese, da valutare caso per caso con l’assistenza di un professionista.

1. Verifica della qualifica del reddito

La prima difesa consiste nel verificare che l’Ufficio abbia correttamente qualificato il reddito. Come visto, i canoni percepiti per locazioni di immobili situati all’estero rientrano nei redditi diversi (art. 67 TUIR) e devono essere dichiarati al rigo RL1 del modello 730/Redditi PF. Non sono soggetti a cedolare secca né a ritenuta d’acconto. Se l’Ufficio ha applicato l’aliquota del 21 % prevista per le locazioni brevi in Italia, il contribuente potrà eccepire l’errata applicazione della normativa e chiedere la riduzione dell’imposta a quanto dovuto secondo l’art. 70 TUIR.

Quando il proprietario gestisce numerosi immobili all’estero, offre servizi aggiuntivi (pulizia quotidiana, colazione, check‑in h24, escursioni) oppure delega ad una società la gestione dei servizi alberghieri, l’Ufficio può qualificare l’attività come impresa turistica. In tal caso i redditi andrebbero tassati come reddito d’impresa e soggetti a IVA. La difesa può consistere nel dimostrare l’occasionalità delle locazioni, l’assenza di organizzazione imprenditoriale e la mancanza di servizi aggiuntivi tipici delle strutture alberghiere, richiamando la definizione di locazioni brevi dell’art. 4 D.L. 50/2017 .

2. Prova della tassazione estera e applicazione dell’art. 70 TUIR

Per evitare che l’Ufficio applichi automaticamente la deduzione del 15 %, è necessario dimostrare che i canoni sono stati assoggettati a imposta nello Stato estero. Occorre reperire e depositare:

• la dichiarazione dei redditi presentata nel Paese estero;
• il certificato di residenza fiscale se necessario;
• la determinazione del reddito imponibile estero e delle imposte pagate (certificato di imposta o “tax certificate”);
• le ricevute di pagamento dell’imposta.

Ricostruendo la tassazione estera, il contribuente potrà richiedere che in Italia sia tassato solo il reddito netto e che venga riconosciuto il credito d’imposta ai sensi dell’art. 165 TUIR. In mancanza di tali prove, l’Ufficio applicherà l’85 % del canone, con deduzione del 15 %. La Cassazione ha confermato che spetta al contribuente dimostrare la tassazione estera; in caso contrario, la presunzione di non tassazione e l’applicazione della deduzione forfettaria è legittima .

3. Eccezione di nullità per mancato contraddittorio

L’istituto del contraddittorio è oggi generalizzato. Se l’Agenzia delle Entrate emette un avviso di accertamento senza aver previamente inviato l’invito al contraddittorio con il termine di 60 giorni ex art. 6‑bis Statuto del contribuente, l’atto è nullo . La difesa deve controllare:

• se l’avviso indica la data e il contenuto della comunicazione preventiva;
• se sono stati rispettati i 60 giorni prima dell’emissione dell’atto;
• se l’Ufficio ha giustificato l’urgenza per la deroga al contraddittorio.

L’eccezione di nullità può essere proposta in via di autotutela (chiedendo all’Ufficio l’annullamento) o direttamente nel ricorso davanti alla Corte di giustizia tributaria. Il giudice, in caso di accertata violazione, annullerà l’atto e le sanzioni. Gli uffici tendono a rispettare il contraddittorio, ma gli accertamenti su redditi esteri possono essere emessi senza contraddittorio quando derivano da scambi automatici di informazioni: in tali casi la giurisprudenza è divisa, pertanto è consigliabile eccepire la violazione.

4. Eccezione di decadenza per tardiva notifica

Come ricordato, la notifica dell’avviso di accertamento deve avvenire entro il 31 dicembre del quinto anno successivo alla presentazione della dichiarazione (o del settimo anno in caso di omissione) . Se il contribuente riceve un avviso relativo a redditi del 2019 notificato oltre il 31 dicembre 2024 (quinto anno), potrà eccepire la decadenza. La decadenza è rilevabile d’ufficio e determina l’annullamento totale dell’atto. È fondamentale controllare le date (per i redditi 2020, il termine di accertamento scade il 31 dicembre 2025, e così via). La giurisprudenza precisa che la notifica avviene nel momento in cui l’atto viene consegnato all’ufficiale giudiziario o spedito via PEC: occorre quindi esaminare la relata di notifica.

5. Difesa in merito al credito d’imposta e alle prove di pagamento

Molti accertamenti contestano l’ammontare o la spettanza del credito d’imposta per le imposte pagate all’estero. L’ufficio può disconoscere il credito se il contribuente non dimostra che l’imposta estera è definitiva e riferibile allo stesso reddito dichiarato in Italia. La difesa consiste nel produrre documenti ufficiali (certificazioni rilasciate dalle autorità fiscali estere) e dimostrare la corrispondenza tra reddito estero e base imponibile italiana. Se l’imposta estera è stata rimborsata, occorre ridurre il credito; se l’importo eccede la quota calcolata in Italia, il credito è limitato e l’eccedenza può essere riportata a nuovo.

6. Contestazione della qualificazione di attività d’impresa

L’Ufficio potrebbe sostenere che l’attività di locazione di più immobili all’estero, soprattutto se gestiti su piattaforme e con servizi aggiuntivi, costituisce esercizio di impresa. In tal caso applicherà l’IRES (o l’IRPEF se ditta individuale), l’IVA sui canoni e proporrà l’iscrizione al registro delle imprese.

La difesa può valorizzare i criteri della occasionalità e della assenza di organizzazione:

• Numero di immobili limitato e locazioni saltuarie;
• Mancanza di personale o collaboratori;
• Non offerta di servizi comparabili a quelli delle strutture ricettive;
• Nessuna organizzazione imprenditoriale, contabilità semplificata.

La definizione di locazione breve ex art. 4 D.L. 50/2017, pur riferita agli immobili in Italia, offre un parametro: la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e pulizia non configura di per sé attività d’impresa . L’onere della prova sull’attività imprenditoriale grava sull’Amministrazione.

7. Utilizzo dell’accertamento con adesione e della conciliazione giudiziale

Spesso l’accertamento nasce da interpretazioni complesse (es. tassazione estera, determinazione del credito d’imposta). Piuttosto che intraprendere un contenzioso lungo e incerto, si può valutare l’accertamento con adesione. Attraverso la trattativa si può ridurre l’imponibile, far riconoscere un credito d’imposta maggiore, concordare le sanzioni al minimo e rateizzare. Se l’accertamento riguarda annualità più datate con importi non elevati, l’adesione può essere vantaggiosa.

In caso di contenzioso già avviato, si può concludere una conciliazione giudiziale in qualsiasi fase del processo tributario. Con la conciliazione, le parti rinunciano reciprocamente ad alcune pretese: la sanzione è ridotta fino al 40 % del minimo e si concorda l’imposta. È uno strumento utile per definire rapidamente le liti su questioni di fatto, come la prova della tassazione estera.

8. Definizione agevolata dei ruoli (rottamazione) e beneficio della legge 3/2012

Se l’avviso diventa definitivo e l’imposta viene iscritta a ruolo, è possibile aderire, se previsto, a misure di definizione agevolata (rottamazione). La più recente, la rottamazione‑quinquies introdotta con la legge 199/2025, consentiva di estinguere i debiti affidati all’Agente della riscossione versando solo imposte e spese senza sanzioni . Le domande dovevano essere presentate entro il 30 aprile 2026 ; al 26 giugno 2026 sono scaduti i termini di adesione ma rimangono in vigore le scadenze per chi vi ha aderito. È probabile che il legislatore introduca in futuro nuove definizioni (rottamazione‑sexies o altre). È quindi opportuno monitorare eventuali proroghe.

Quando la situazione debitoria è grave, il contribuente può accedere alle procedure di sovraindebitamento della legge 3/2012:

• Piano del consumatore: consente al debitore persona fisica di proporre ai creditori un piano di pagamento sostenibile; il giudice può sospendere le azioni esecutive .
• Accordo di ristrutturazione dei debiti: rivolto anche a imprenditori in crisi, permette di ristrutturare i debiti e prevede l’esdebitazione finale.
• Liquidazione del patrimonio: consente di liberarsi dai debiti tramite la cessione dei beni.

Per i debiti fiscali derivanti da affitti esteri, queste procedure possono essere decisive per evitare pignoramenti e ipoteche. La presenza di un professionista iscritto all’OCC è necessaria: l’Avv. Monardo è qualificato come Gestore della crisi da sovraindebitamento e può predisporre tali piani.

6. Monitoraggio fiscale internazionale e procedura amichevole

In un mondo sempre più interconnesso, le controversie fiscali possono coinvolgere più giurisdizioni. L’ordinamento italiano riconosce la possibilità di attivare una procedura amichevole ai sensi delle convenzioni contro le doppie imposizioni e dell’art. 25 del modello OCSE. Attraverso tale procedura, il contribuente può chiedere che le autorità fiscali dei due Stati negozino una soluzione che elimini la doppia imposizione o la tassazione non conforme alla convenzione. La domanda deve essere presentata al Ministero dell’Economia e delle Finanze – Dipartimento delle Finanze, indicando le annualità interessate e gli importi contestati; è indispensabile agire entro i termini previsti dalla convenzione (generalmente tre anni dalla prima notifica dell’atto che dà luogo alla doppia imposizione).

Oltre alla procedura amichevole, è possibile ricorrere agli Advance Pricing Agreement (APA), accordi preventivi che, sebbene nati nell’ambito dei prezzi di trasferimento, possono essere adattati a casi di redditi transnazionali complessi. Con l’APA si definisce in anticipo con l’Agenzia delle Entrate la metodologia di calcolo del reddito estero e delle imposte dovute, ottenendo certezza fiscale e prevenendo controversie future. Per i proprietari con portafogli immobiliari in diversi Paesi e strutture organizzative complesse, l’APA può rappresentare un’opzione strategica.

9. Autotutela e conciliazione estera

Prima di intraprendere il contenzioso, è possibile presentare all’Ufficio una istanza di autotutela allegando le prove della tassazione estera e chiedendo l’annullamento o la riduzione dell’avviso. L’autotutela è un potere discrezionale dell’amministrazione e, se esercitata, consente di chiudere la vertenza senza costi.

Nel caso di imposte pagate in un Paese con cui l’Italia ha stipulato una convenzione contro le doppie imposizioni, il contribuente può attivare la procedura amichevole (Mutual Agreement Procedure) prevista dalle convenzioni e dal modello OCSE, per risolvere le controversie di doppia imposizione. La procedura permette di coordinare le autorità fiscali dei due Stati e ottenere la piena eliminazione della doppia imposizione.

Strumenti alternativi alla contenzioso

Oltre alle difese processuali esaminate, esistono numerosi strumenti amministrativi e agevolativi che il contribuente può utilizzare per definire la propria posizione fiscale e regolarizzare eventuali omissioni.

1. Ravvedimento operoso

Se il contribuente si rende conto spontaneamente di non aver dichiarato i redditi da locazioni estere può ricorrere al ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. 472/1997) prima di ricevere la notifica di un avviso. Tramite il ravvedimento è possibile presentare una dichiarazione integrativa, versando le imposte dovute, gli interessi legali e una sanzione ridotta proporzionale al ritardo (dal 0,1 % al 3,75 %, a seconda del periodo). Il ravvedimento evita l’applicazione di sanzioni piene e non comporta iscrizioni a ruolo. È consigliabile anticipare la regolarizzazione piuttosto che attendere l’accertamento.

2. Acquiescenza all’accertamento

Se il contribuente ritiene che l’accertamento sia corretto o vuole evitare il contenzioso, può prestare acquiescenza entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso. L’acquiescenza comporta la rinuncia all’impugnazione e il pagamento integrale degli importi con riduzione delle sanzioni a 1/3. È utile quando l’importo contestato è modesto o non vi sono elementi solidi per la difesa.

3. Definizione agevolata delle sanzioni e conciliazione giudiziale

Il D.Lgs. 218/1997 prevede la definizione agevolata delle sanzioni nel contenzioso: il contribuente può proporre un reclamo/mediatione se l’imposta contestata non supera 50.000 €; il procedimento consente di chiudere la lite con riduzione delle sanzioni al 35 % e pagamento dilazionato. In sede di processo, con la conciliazione giudiziale si possono ridurre le sanzioni fino al 40 % del minimo e definire l’imposta.

4. Regolarizzazione spontanea degli asset esteri

Per i contribuenti che detengono immobili all’estero non dichiarati da anni è consigliabile valutare programmi di voluntary disclosure o regolarizzazione speciale, se introdotti. Nel passato (2015 e 2017) il legislatore ha consentito la collaborazione volontaria internazionale per far emergere attività detenute all’estero con riduzioni sanzionatorie. Al momento, nel 2026, non è attivo alcun programma, ma è sempre possibile sanare le omissioni tramite dichiarazioni integrative e ravvedimento.

5. Piani del consumatore e accordi di ristrutturazione

Come illustrato, le procedure di sovraindebitamento permettono di affrontare una situazione debitoria complessa. Nel piano del consumatore il tribunale, su proposta del debitore, può sospendere tutte le azioni esecutive compresi i pignoramenti fiscali; al termine, i debiti residui possono essere cancellati . L’accordo di ristrutturazione dei debiti richiede il consenso della maggioranza dei creditori ma consente una rinegoziazione globale. Ambedue richiedono la nomina di un gestore della crisi (OCC) che assista il debitore. L’Avv. Monardo è iscritto negli elenchi del Ministero ed è fiduciario di un OCC, pertanto può assistere i clienti in tutto l’iter.

Errori comuni e consigli pratici

Numerosi contribuenti commettono errori nella gestione dei redditi da affitti brevi esteri. Ecco i più frequenti e i consigli per evitarli:

1. Mancata dichiarazione dei redditi esteri: molti credono erroneamente che l’immobile situato all’estero non debba essere dichiarato in Italia. Errore! Il TUIR prevede l’obbligo di dichiarare tutti i redditi ovunque prodotti, con le modalità dell’art. 70.
2. Applicazione della cedolare secca all’estero: la cedolare secca è applicabile solo alle locazioni in Italia. La prassi dell’Agenzia delle Entrate e la circolare 26/E lo escludono per gli immobili esteri.
3. Omissione dell’IVIE: l’imposta sul valore degli immobili all’estero è spesso dimenticata. Occorre dichiarare l’immobile nel quadro RW e pagare l’IVIE calcolata sul valore estero .
4. Credito d’imposta non documentato: per beneficiare del credito d’imposta, è necessario dimostrare il pagamento definitivo delle imposte all’estero. In mancanza di certificazioni, l’Ufficio può rigettare l’istanza e applicare il 15 % di deduzione.
5. Non rispondere agli inviti al contraddittorio: ignorare la comunicazione preliminare impedisce di chiarire malintesi e fornire documenti. Il contraddittorio può risolvere la questione senza accertamento.
6. Perdere i termini procedurali: non presentare ricorso entro 60 giorni o non proporre istanza di adesione nei tempi fa decadere il diritto alla difesa. È consigliabile monitorare attentamente le scadenze.
7. Sottovalutare i rischi di attività d’impresa: gestire molti immobili all’estero con servizi e personale può far rientrare l’attività nell’alveo imprenditoriale, con conseguenze fiscali rilevanti. È opportuno valutare la propria struttura e, se necessario, aprire una posizione IVA estera e curare gli adempimenti.
8. Attendere l’accertamento per regolarizzare: il ravvedimento operoso consente di sanare spontaneamente la posizione con sanzioni ridotte. Aspettare l’accertamento aumenta le sanzioni e rende più difficile la difesa.
9. Sottoscrivere contratti di locazione informali o verbali: le piattaforme richiedono l’accettazione di condizioni generali ma è consigliabile predisporre un contratto scritto che stabilisca canone, durata, servizi inclusi e la legge applicabile. Ciò facilita la prova dei redditi e la tutela in caso di controversie con gli ospiti.
10. Non affidarsi a professionisti: le normative internazionali in materia fiscale sono complesse e in continuo aggiornamento. Farsi assistere da professionisti con esperienza specifica nel diritto tributario internazionale e nella gestione della crisi d’impresa è essenziale per evitare errori e individuare le strategie più vantaggiose.
11. Ignorare le regole del Paese estero: oltre agli obblighi fiscali in Italia, i locatori devono rispettare la normativa locale del Paese in cui si trova l’immobile. Molti Stati prevedono registrazioni obbligatorie, licenze turistiche o tasse locali (tourist tax). Violare queste norme può comportare sanzioni locali e complicare la difesa in Italia. Prima di affittare è consigliabile informarsi presso un consulente locale.
12. Confondere l’IVIE con l’IMU: l’IVIE è l’imposta patrimoniale sugli immobili all’estero e non sostituisce l’IMU su immobili situati in Italia. Alcuni contribuenti pensano erroneamente che la casa in Italia sia esente IMU se possiedono un immobile all’estero; sono tributi diversi e occorre pagarli entrambi, salvo le esenzioni per abitazione principale.
13. Sottovalutare l’impatto delle successioni e donazioni: il trasferimento di immobili esteri per successione o donazione genera obblighi fiscali in Italia (imposta di successione o donazione) e nel Paese estero. Inoltre, l’erede che continua a locare l’immobile deve aggiornare i valori di acquisto ai fini dell’IVIE e dei redditi da dichiarare. Pianificare il passaggio generazionale con un professionista permette di ridurre la pressione fiscale.
14. Non conservare la documentazione: la difesa contro l’accertamento richiede prova delle spese sostenute, delle imposte estere pagate e dei contratti. Conservare tutta la documentazione per almeno dieci anni è essenziale. In caso di verifica, la mancanza di documenti può far presumere la non tassazione estera e l’omissione dei redditi.

Tabelle riepilogative

Di seguito alcune tabelle sintetiche utili a riepilogare le norme e i termini principali. Le tabelle non sono esaustive ma offrono una visione rapida dei riferimenti normativi, dei termini di decadenza e degli strumenti difensivi.

Tabella 1 – Norme principali sulla tassazione degli affitti brevi esteri

Norma	Contenuto essenziale	Riferimenti
Art. 70 TUIR	Tassazione dei redditi derivanti da terreni e fabbricati situati all’estero: deduzione forfettaria 15 % se l’immobile non è tassato all’estero; tassazione del reddito netto se tassato.	Cass. ord. 30006/2021
Art. 165 TUIR	Credito d’imposta per le imposte pagate all’estero, rapportato ai redditi prodotti e indicato in dichiarazione.
Art. 67 TUIR, lett. f)	Qualifica i redditi da locazione di immobili esteri come “redditi diversi”; esclude l’opzione per la cedolare secca.
Art. 4 D.L. 50/2017	Definizione di locazioni brevi (durata ≤30 giorni, servizi limitati) e disciplina di ritenuta e cedolare secca per immobili in Italia . Non si applica agli immobili esteri.
Legge 199/2025, art. 1, c. 17	Modifica la disciplina delle locazioni brevi: riduce a due il numero di immobili con cedolare secca e introduce aliquote 21 % e 26 % .
IVIE – Circolare 28/E 2012	Introduce l’imposta sul valore degli immobili esteri; definisce criteri di determinazione del valore (costo d’acquisto, valore di mercato, valore catastale nei Paesi UE) e stabilisce l’aliquota 0,76 % .
Art. 12 Statuto del contribuente	Diritti durante le verifiche fiscali: accessi motivati, orari di lavoro, assistenza del professionista ; durata delle ispezioni 30 giorni .
Art. 6‑bis Statuto del contribuente	Obbligo di contraddittorio: invio di comunicazione motivata e termine di 60 giorni prima dell’avviso .
Art. 43 DPR 600/1973	Termini per l’accertamento: 31 dicembre del quinto anno successivo (settimo se dichiarazione omessa) .
Art. 6 D.Lgs. 218/1997	Accertamento con adesione: istanza entro 30 giorni (o 15 se vi è stato contraddittorio) ; riduzione sanzioni a 1/3.

Tabella 2 – Termini e scadenze procedurali principali

Fase	Termine	Note
Contraddittorio endoprocedimentale	Minimo 60 giorni dalla comunicazione	L’Ufficio deve attendere prima di emettere l’avviso; eccezione per urgenza motivata.
Notifica avviso di accertamento	31 dicembre del quinto anno successivo alla dichiarazione; settimo se dichiarazione omessa	Il termine è perentorio.
Ricorso alla Corte di giustizia tributaria	60 giorni dalla notifica dell’avviso; 150 se contraddittorio	Occorre depositare ricorso via PEC o telematicamente.
Istanza accertamento con adesione	30 giorni dalla notifica (o 15 se contraddittorio)	Sospende i termini per impugnare.
Domanda rottamazione‑quinquies (2026)	Entro 30 aprile 2026	I termini sono ormai scaduti; l’istituto è in vigore solo per chi ha aderito.

Tabella 3 – Strumenti difensivi e benefici

Strumento	Benefici	Criticità
Contraddittorio (art. 6‑bis)	Possibilità di chiarire errori prima dell’avviso; eventuale annullamento se violato.	Talvolta gli uffici motivano l’urgenza e bypassano il contraddittorio.
Accertamento con adesione	Riduzione sanzioni a 1/3; possibilità di rateizzare; definizione stragiudiziale .	Richiede pagamento immediato della prima rata; se non si paga, l’atto diviene definitivo.
Ricorso alla Corte di giustizia tributaria	Controllo giurisdizionale; possibilità di annullare l’atto per vizi; sospensione della riscossione.	Tempi lunghi; costi legali; rischio di soccombenza.
Autotutela	Possibile annullamento senza giudizio; nessun costo.	Discrezionale; l’Ufficio può non accoglierla.
Definizione agevolata (rottamazioni)	Estinzione dei debiti con sanzioni azzerate; rateizzazione.	Attualmente non attive domande (a giugno 2026); vale per i ruoli iscritti non per avvisi.
Ravvedimento operoso	Riduzione sanzioni; prevenzione dell’accertamento.	È possibile solo prima di ricevere l’avviso.
Piano del consumatore / accordo di ristrutturazione	Sospensione azioni esecutive; ristrutturazione complessiva dei debiti; esdebitazione .	Procedure lunghe; richiede giudice e OCC; non sempre ammissibile per imprenditori.

FAQ – Domande frequenti

1. Devo dichiarare in Italia i canoni percepiti per affitti brevi di un appartamento in Spagna?

Sì. Se sei fiscalmente residente in Italia, sei tassato sui redditi ovunque prodotti (principio della “worldwide taxation”). I canoni percepiti all’estero devono essere indicati nel quadro RL della dichiarazione dei redditi, con le modalità previste dall’art. 70 TUIR.

1. Posso applicare la cedolare secca ai redditi da locazione di un immobile all’estero?

No. La cedolare secca (aliquota 21 % o 26 % per affitti brevi) si applica esclusivamente alle locazioni di immobili situati in Italia. La circolare 26/E/2011 chiarisce che per gli immobili all’estero i proventi rientrano nei redditi diversi (art. 67 TUIR) e sono tassati con IRPEF ordinaria.

1. Qual è la deduzione del 15 % prevista dall’art. 70 TUIR?

È la deduzione forfettaria riconosciuta quando il Paese in cui si trova l’immobile non tassa il reddito da locazione. In tal caso l’85 % del canone percepito concorre al reddito imponibile. Se l’immobile è tassato all’estero, occorre dichiarare il reddito netto estero; la deduzione non si applica .

1. Come dimostrare che l’immobile è tassato all’estero?

È necessario presentare documenti ufficiali rilasciati dalle autorità fiscali estere: dichiarazione dei redditi, certificato di imposta, ricevute di pagamento. In loro assenza, l’Ufficio presume la non tassazione e applica la deduzione forfettaria.

1. Come calcolare il credito d’imposta per le imposte pagate all’estero?

Ai sensi dell’art. 165 TUIR, occorre indicare il reddito estero imponibile e l’imposta pagata in via definitiva. Il credito si calcola in base al rapporto tra reddito estero e reddito complessivo e non può superare la quota di IRPEF relativa a quel reddito.

1. Se l’imposta estera è pari a zero perché ho benefici fiscali all’estero, posso applicare la deduzione del 15 %?

No. Secondo la Cassazione (ord. 30006/2021), se il reddito è tassato, anche con imposta zero per effetto di detrazioni o franchigie, occorre considerare il reddito netto estero e non si applica la deduzione del 15 % .

1. Cosa succede se ricevo un avviso di accertamento senza aver ricevuto prima un invito al contraddittorio?

L’avviso può essere nullo. L’art. 6‑bis dello Statuto del contribuente impone il contraddittorio obbligatorio, salvo casi di urgenza motivata; il contribuente può eccepire la violazione e chiedere l’annullamento .

1. In quale quadro della dichiarazione devo indicare un immobile estero?

Nel quadro RW va indicato il possesso dell’immobile e il relativo valore ai fini IVIE; nel quadro RL vanno indicati i redditi da locazione.

1. Quanto devo pagare di IVIE e come si calcola il valore dell’immobile estero?

L’aliquota ordinaria dell’IVIE è lo 0,76 %. Il valore è determinato in base al costo d’acquisto o al valore di mercato; per gli immobili in Paesi UE/SEE si utilizza il valore catastale locale, in mancanza il costo o il valore di mercato .

1. Cosa fare se l’avviso riguarda redditi di oltre cinque anni fa?

Verifica la data di notifica. Gli avvisi devono essere notificati entro il 31 dicembre del quinto anno successivo (settimo in caso di omissione di dichiarazione) . Se il termine è superato, l’atto è nullo e puoi eccepirlo.

1. Posso pagare l’imposta in modo rateizzato?

Sì. Attraverso l’accertamento con adesione o la conciliazione giudiziale è possibile rateizzare le somme dovute. Inoltre, l’Agenzia delle Entrate–Riscossione concede piani di rateizzazione sui ruoli (di norma fino a 72 rate mensili).

1. La mia attività di locazione all’estero può essere considerata d’impresa?

Se gestisci numerosi immobili, offri servizi alberghieri e hai un’organizzazione strutturata, l’Ufficio può qualificare l’attività come impresa turistica. In tal caso i redditi sarebbero tassati come reddito d’impresa e sarebbe dovuta anche l’IVA. La difesa consiste nel provare l’occasionalità e l’assenza di struttura organizzata .

1. Cosa comporta la mancata risposta all’invito al contraddittorio?

L’Ufficio può emanare l’avviso senza tener conto delle tue argomentazioni. Tuttavia, potrai ancora difenderti davanti alla Corte di giustizia tributaria. Rispondere tempestivamente consente di evitare l’accertamento.

1. Posso ancora aderire alla rottamazione‑quinquies?

No. I termini per presentare la domanda (30 aprile 2026) sono scaduti . Se hai aderito, devi rispettare le scadenze delle rate (31 luglio, 30 settembre, 30 novembre 2026). È possibile che il legislatore introduca future definizioni agevolate.

1. Le piattaforme come Airbnb comunicano i miei dati al fisco italiano?

Sì. Il Regolamento (UE) 2024/1028 prevede l’obbligo per le piattaforme di comunicare i dati delle locazioni brevi alle autorità fiscali nazionali, anche quando l’immobile è situato all’estero . Ciò facilita l’incrocio di informazioni e l’emersione di redditi non dichiarati.

1. Se il mio immobile si trova in un paese con cui l’Italia ha una convenzione contro le doppie imposizioni, devo comunque pagare l’IRPEF?

Sì, devi comunque dichiarare il reddito in Italia. La convenzione ti permette di detrarre l’imposta pagata all’estero attraverso il credito d’imposta (art. 165 TUIR) e assicura che non vi sia doppia imposizione.

1. Sono soggetto a IVA in Italia per gli affitti brevi all’estero?

Se sei un privato che effettua locazioni occasionali, non sei soggetto a IVA. Tuttavia, se l’attività è qualificata come impresa, potresti essere tenuto a registrarti ai fini IVA nel paese dove si trova l’immobile o in Italia se la prestazione è territorialmente rilevante.

1. Cosa succede se non pago l’IVIE?

L’omesso versamento dell’IVIE comporta l’applicazione di sanzioni e interessi, oltre all’iscrizione a ruolo. L’Agenzia può emettere avviso di accertamento e successivo pignoramento dei beni.

1. Posso utilizzare la procedura di sovraindebitamento per sanare solo i debiti da affitti esteri?

Sì, le procedure di sovraindebitamento (piano del consumatore o accordo di ristrutturazione) comprendono tutti i debiti, compresi quelli fiscali. È possibile predisporre un piano che contempli la falcidia parziale o il pagamento dilazionato dei debiti tributari, ottenendo la sospensione degli atti esecutivi .

1. Le restrizioni regionali agli affitti brevi possono influire sulla mia attività all’estero?

Le restrizioni regionali si applicano solo agli immobili situati in Italia. Tuttavia, la sentenza della Corte Costituzionale n. 186/2025 ha riconosciuto la legittimità di tali limitazioni come regolazione di un’attività economica ; ciò indica una tendenza normativa a regolare l’affitto breve anche a livello internazionale. È importante quindi monitorare eventuali norme nel Paese estero e le disposizioni europee.

1. Se affitto l’immobile estero tramite una società estera che mi appartiene, come viene tassato il reddito?

Se l’immobile è intestato a una società estera (ad esempio una limited britannica o una LLC statunitense) e il socio unico è residente in Italia, occorre distinguere tra reddito della società e utili distribuiti. Il reddito da locazione sarà tassato nello Stato estero in capo alla società; in Italia, il socio dovrà dichiarare gli utili percepiti, che possono essere esenti o tassati in misura parziale in base alle convenzioni contro le doppie imposizioni. Se l’Agenzia ritiene che la società sia interposta al solo scopo di eludere le imposte, potrà imputare i redditi direttamente al socio sulla base dell’art. 37 del DPR 600/1973. È quindi necessario valutare con un professionista la struttura societaria.

1. Come devo convertire i canoni percepiti in valuta estera?

I canoni percepiti in valuta estera vanno convertiti in euro al tasso di cambio medio del giorno in cui sono incassati o al tasso di cambio mensile rilevato dalla Banca d’Italia. Per semplicità, la prassi ammette l’utilizzo del tasso di cambio medio mensile pubblicato sul sito dell’Agenzia delle Entrate. È importante applicare un criterio coerente e conservarne la documentazione (estratti conto, calcolo del cambio) per eventuali controlli.

1. Devo pagare contributi previdenziali sui redditi da locazione estera?

No, i redditi da locazione di immobili sono redditi di capitale o redditi diversi e non comportano il versamento di contributi previdenziali. Solo se l’attività viene qualificata come impresa commerciale con obbligo di iscrizione alla gestione commercianti o artigiani dell’INPS potrebbero sorgere contributi previdenziali. In tal caso occorre consultare un consulente del lavoro.

1. Posso scegliere di pagare l’imposta solo in Italia e non nel Paese estero se le aliquote italiane sono più basse?

No. Il principio di territorialità prevede che le imposte siano pagate nel Paese dove il reddito si produce. Non è possibile evitare la tassazione estera; tuttavia, grazie alle convenzioni contro le doppie imposizioni e all’art. 165 TUIR, l’imposta pagata all’estero può essere detratta dall’IRPEF italiana. In assenza di convenzione o di tassazione, si applica la deduzione del 15 %.

1. Cosa succede se mi trasferisco all’estero e divento residente fiscale in un altro Paese?

Se trasferisci la tua residenza fiscale all’estero (ad esempio per lavoro) e non sei più residente in Italia ai sensi dell’art. 2 TUIR (perché risiedi all’estero per più di 183 giorni, hai il domicilio e la residenza anagrafica all’estero e non sei iscritto all’AIRE), non dovrai più dichiarare i redditi da locazione estera in Italia, salvo che l’immobile si trovi in Italia. Tuttavia, il trasferimento deve essere reale e non fittizio; l’Agenzia delle Entrate può contestare l’estero‑residenza e continuare a tassare i redditi. Se resti socio di società italiane o mantieni beni immobili in Italia, potresti avere comunque obblighi dichiarativi.

Simulazioni pratiche e numeriche

Per comprendere meglio l’impatto delle norme, proponiamo alcune simulazioni numeriche riferite a soggetti residenti in Italia che locano un immobile situato all’estero. Le simulazioni tengono conto dell’IRPEF, dell’IVIE e del credito d’imposta.

Simulazione 1 – Immobile tassato all’estero con imposta estera inferiore all’IRPEF italiana

Scenario:

• Giovanni, residente a Lamezia Terme, possiede un appartamento a Barcellona (Spagna) che affitta tramite Airbnb per 120 giorni l’anno. L’affitto lordo percepito nel 2025 è € 20.000. In Spagna il reddito è tassato come reddito immobiliare e, dopo le deduzioni per spese, il reddito netto risulta € 15.000, con un’imposta pagata di € 4.500.

Calcolo in Italia:

1. Reddito imponibile: trattandosi di immobile tassato all’estero, Giovanni dichiara in Italia il reddito netto di € 15.000 (art. 70 TUIR).
2. IRPEF lorda: supponendo una aliquota media del 38 %, l’IRPEF italiana sul reddito estero è € 5.700.
3. Credito d’imposta (art. 165 TUIR): si detrae l’imposta spagnola proporzionalmente (4.500 €), ma solo fino a concorrenza dell’imposta italiana. Poiché l’imposta spagnola (4.500 €) è inferiore all’IRPEF (5.700 €), Giovanni detrae tutto il credito e paga € 1.200 di IRPEF italiana.
4. IVIE: il valore dell’immobile è 300.000 €. In Spagna non vi è valore catastale; si assume il costo d’acquisto. L’IVIE è 0,76 % x 300.000 € = € 2.280 . Giovanni può detrarre dalla propria IVIE le imposte patrimoniali pagate in Spagna, se equivalenti.

Risultato: Giovanni paga € 1.200 di IRPEF aggiuntiva e € 2.280 di IVIE. Se l’Agenzia delle Entrate tentasse di tassare l’85 % del canone lordo (17.000 €), la difesa potrà far valere l’ordinanza della Cassazione n. 30006/2021 e il principio dell’art. 70 TUIR.

Simulazione 2 – Immobile non tassato all’estero

Scenario:

• Laura possiede una villa in Croazia, dove attualmente non paga imposte sul reddito da locazione grazie ad agevolazioni locali. Nel 2025 incassa € 10.000 di canoni per affitti brevi.

Calcolo in Italia:

1. Reddito imponibile: l’immobile non è tassato all’estero, quindi Laura può dedurre il 15 % del canone. Il reddito imponibile è € 8.500.
2. IRPEF lorda: con aliquota media del 38 %, l’imposta è € 3.230.
3. Credito d’imposta: non spetta perché non vi sono imposte estere.
4. IVIE: il valore dell’immobile è 150.000 €. Il valore imponibile si determina in base al costo d’acquisto, e l’IVIE è 0,76 % x 150.000 € = € 1.140 .

Risultato: Laura dovrà versare € 3.230 di IRPEF e € 1.140 di IVIE. Se non dichiara i redditi, rischia accertamento con applicazione di sanzioni dal 90 al 180 % dell’imposta non versata oltre agli interessi.

Simulazione 3 – Contributi e doppia imposizione in paese convenzionato

Scenario:

• Marco, residente in Italia, è proprietario di tre appartamenti a Londra e li affitta a manager internazionali con contratti di 28 giorni. Il reddito complessivo per il 2025 è £ 60.000. Nel Regno Unito paga imposta sul reddito delle persone fisiche per £ 12.000 (circa € 14.000).

Calcolo in Italia:

1. Qualifica d’impresa: La locazione di tre appartamenti con servizi di accoglienza e pulizia potrebbe far ritenere l’attività imprenditoriale. Se però Marco dimostra di non fornire servizi aggiuntivi tipici di un albergo e che i contratti non superano i 30 giorni, può sostenere che si tratta di locazioni brevi occasionali.
2. Reddito imponibile: se tassato nel Regno Unito, si considera il reddito netto. Supponendo un reddito netto di € 50.000, Marco dovrà dichiarare in Italia tale importo.
3. IRPEF lorda: se l’aliquota media italiana è 43 %, l’IRPEF lorda è € 21.500.
4. Credito d’imposta: si detrae l’imposta pagata nel Regno Unito, entro il limite dell’IRPEF spettante su quel reddito; se la quota italiana relativa a quel reddito è € 21.500, Marco potrà detrarre € 14.000 e pagare la differenza € 7.500.
5. IVIE: il valore degli immobili è elevato. Nel Regno Unito esiste un Council Tax e un sistema di tasse patrimoniali; occorre verificare se tali imposte sono equivalenti e possono essere detratte.

Risultato: Marco versa € 7.500 di IRPEF italiana e l’IVIE sui tre immobili. L’Agenzia delle Entrate potrebbe contestare la qualificazione di attività d’impresa; in tal caso la difesa dovrà dimostrare l’assenza di organizzazione imprenditoriale e richiamare la definizione di locazione breve .

Simulazione 4 – Redditi in Paesi diversi con applicazione della deduzione del 15 %

Scenario:

• Paola, residente in Italia, possiede due appartamenti, uno in Portogallo (dove non è prevista imposta sul reddito per l’affitto di case vacanza) e uno in Grecia (dove il reddito è tassato). Nel 2025 incassa € 6.000 dal Portogallo e € 8.000 dalla Grecia. In Grecia il reddito netto imponibile dopo deduzioni è € 7.000 e l’imposta estera pagata è € 1.400.

Calcolo in Italia:

1. Appartamento in Portogallo: non essendo tassato all’estero, si applica la deduzione del 15 % sui canoni. Il reddito imponibile è € 5.100 (85 % di 6.000 €).
2. Appartamento in Grecia: tassato all’estero, si considera il reddito netto € 7.000.
3. Reddito totale: € 12.100 (5.100 + 7.000).
4. IRPEF lorda: con aliquota media 35 %, l’imposta è € 4.235.
5. Credito d’imposta: si detrae l’imposta greca € 1.400 in proporzione al reddito della Grecia. Il credito riduce l’IRPEF a € 2.835.
6. IVIE: il valore degli immobili è 100.000 € in Portogallo e 200.000 € in Grecia. La IVIE annua è 0,76 % x 300.000 € = € 2.280.

Risultato: Paola paga € 2.835 di IRPEF e € 2.280 di IVIE. La deduzione del 15 % sull’immobile portoghese riduce il reddito imponibile; sull’immobile greco si applica il reddito netto e il credito d’imposta. Se Paola non fornisse documentazione, l’Ufficio potrebbe applicare la deduzione forfettaria a entrambi gli immobili, riducendo il credito e aumentando l’IRPEF.

Simulazione 5 – Trasferimento di residenza e affitto continuato

Scenario:

• Silvia possiede un appartamento in Berlino, che affitta per periodi brevi. Nel 2025 decide di trasferirsi in Germania per lavoro e si iscrive all’AIRE a giugno 2025, trasferendo la residenza fiscale. Continua ad affittare l’appartamento e percepisce € 15.000 nell’anno. L’imposta tedesca sul reddito netto (€ 11.000) è € 2.000.

Calcolo in Italia per il 2025:

1. Periodo di residenza in Italia: fino a maggio 2025, Silvia è ancora fiscalmente residente in Italia. Deve dichiarare i redditi esteri maturati nei primi cinque mesi. Poniamo che abbia incassato € 6.000 dei 15.000 € in questo periodo e che il reddito netto sia € 4.400, con imposta tedesca proporzionale € 800.
2. Reddito imponibile in Italia: € 4.400 (poiché tassato in Germania) da riportare nel quadro RL.
3. IRPEF lorda: a un’aliquota media del 38 % ammonta a € 1.672.
4. Credito d’imposta: si detrae l’imposta tedesca pagata sulla quota di reddito di cinque mesi (€ 800), per cui Silvia paga in Italia € 872.
5. IVIE: se il valore dell’immobile è 250.000 €, Silvia dovrà calcolare l’IVIE per l’intero anno; tuttavia, essendo diventata residente all’estero, potrà beneficiare dell’esenzione per il periodo successivo al trasferimento se dimostra la residenza fiscale tedesca.

Risultato: Silvia paga € 872 di IRPEF per il periodo in cui era residente in Italia. Dal 2026, essendo residente in Germania, non dovrà dichiarare i redditi da affitto estero in Italia, a condizione che la residenza sia reale e non fittizia. L’esempio mostra l’importanza di coordinare la residenza fiscale con l’attività di locazione.

Conclusioni

La disciplina degli affitti brevi esteri è un campo complesso e in continua evoluzione. L’Agenzia delle Entrate sta intensificando i controlli, anche grazie ai nuovi obblighi di comunicazione previsti dal Regolamento UE 2024/1028 . Per i proprietari italiani che affittano immobili all’estero è indispensabile:

• Dichiarare puntualmente i redditi secondo l’art. 70 TUIR, distinguendo tra immobili tassati o non tassati all’estero.
• Calcolare correttamente il credito d’imposta per le imposte estere ai sensi dell’art. 165 TUIR.
• Pagare l’IVIE e dichiarare gli immobili nel quadro RW .
• Prestare attenzione alle procedure: rispondere agli inviti al contraddittorio, verificare la regolarità degli avvisi, rispettare i termini per ricorso e adesione .
• Utilizzare gli strumenti difensivi: accertamento con adesione , ricorso alla Corte, autotutela, definizioni agevolate e procedure di sovraindebitamento .

Chi riceve un accertamento per affitti brevi esteri non deve farsi prendere dal panico. La legge offre diverse possibilità di difesa e di definizione del debito. L’importante è agire tempestivamente e con il supporto di professionisti qualificati. La Corte di Cassazione e la giurisprudenza dimostrano che molte contestazioni possono essere vinte quando l’Amministrazione non rispetta la legge o interpreta in modo errato le norme.

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