Introduzione

L’invito al contraddittorio è divenuto, soprattutto dopo la riforma fiscale del 2023–2024, un passaggio obbligatorio prima che l’Agenzia delle Entrate possa emettere avvisi di accertamento per redditi non dichiarati.

Chi affitta un immobile e omette di indicare i canoni in dichiarazione o non registra il contratto rischia sanzioni amministrative e, nei casi più gravi, responsabilità penali. Inoltre, a partire dalla fine di aprile 2024 il legislatore ha generalizzato l’obbligatorietà del contraddittorio anche per le imposte sui redditi: l’amministrazione deve notificare un invito a partecipare al procedimento e concedere almeno 60 giorni per presentare osservazioni, pena la nullità dell’atto . La mancata risposta non comporta automaticamente la perdita di diritti, ma rispondere tempestivamente permette di ridurre o addirittura evitare l’accertamento.

Affrontare un invito al contraddittorio richiede conoscenze giuridiche e contabili approfondite. Le norme fiscali italiane prevedono strumenti di difesa efficaci: si può contestare la legittimità dell’atto (per esempio per violazione dei termini, difetto di motivazione o assenza di presupposti), presentare dichiarazioni integrative, ricorrere alla cedolare secca per ridurre l’imposizione , aderire a un accertamento con adesione oppure, nei casi di grave difficoltà economica, accedere alle procedure di sovraindebitamento come il piano del consumatore . Esistono inoltre strumenti agevolativi come le definizioni agevolate e la rottamazione, anche se la rottamazione-quinquies prevista dalla legge di bilancio 2026 riguarda solo debiti affidati alla riscossione fino al 31 dicembre 2023 e non è attiva per atti successivi.

Chi è l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e cosa può fare per te

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, avvocato cassazionista e gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, coordina uno staff multidisciplinare composto da avvocati tributaristi e civilisti, commercialisti, consulenti finanziari e mediatori.

Lo Studio assiste contribuenti in tutta Italia nelle controversie con l’Amministrazione finanziaria, in particolare in materia di diritto bancario, tributario e procedure di composizione della crisi. L’avv. Monardo è anche professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi) e esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021; tali competenze gli permettono di proporre piani di ristrutturazione, esdebitazione e accordi transattivi che bloccano pignoramenti, ipoteche e sequestri.

In presenza di un invito al contraddittorio per affitti non dichiarati, lo Studio offre un’assistenza completa:

• Analisi dell’atto: verifica se l’invito rispetta i requisiti di legge (indicazione dei fatti contestati, motivazione, firma del funzionario competente) secondo l’art. 7 dello Statuto del contribuente, che impone di indicare tutti i presupposti di fatto e di diritto .
• Ricorsi e opposizioni: redazione di memorie difensive da presentare entro 60 giorni, impugnazione dell’avviso di accertamento davanti alla Corte di Giustizia Tributaria, istanze di annullamento in autotutela e richiesta di sospensione dell’atto.
• Trattative e adesioni: negoziazione con gli uffici fiscali per ridurre le sanzioni e definire l’accertamento con adesione (anche alla luce della nuova disciplina introdotta dal D.Lgs. 13/2024), presentazione di dichiarazioni integrative e ravvedimento operoso.
• Soluzioni giudiziali e stragiudiziali: difesa in giudizio, assistenza nelle procedure di sovraindebitamento (piano del consumatore, accordo di ristrutturazione, liquidazione controllata), elaborazione di piani di rientro e definizioni agevolate.

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1 – Contesto normativo: norme e giurisprudenza

La disciplina degli accertamenti per affitti non dichiarati si colloca all’incrocio tra la normativa tributaria (imposte sui redditi, imposta di registro), le regole contrattuali in materia di locazioni (Legge 431/1998 e codice civile) e le nuove disposizioni sul contraddittorio introdotte dalla riforma fiscale. Di seguito vengono riepilogate le principali norme e le pronunce della Corte di Cassazione che interessano chi riceve un invito al contraddittorio.

1.1 Redditi da locazione e obblighi dichiarativi

1.1.1 Art. 26 TUIR (D.P.R. 917/1986)

L’art. 26 disciplina l’imputazione dei redditi fondiari. Esso dispone che i canoni di locazione degli immobili abitativi concorrono al reddito del locatore indipendentemente dalla loro percezione, salvo l’eccezione delle locazioni abitative non percepite per morosità. In particolare, il comma 1 stabilisce che i canoni “concorreranno a formare il reddito” del locatore, mentre il comma 2 prevede che in caso di mancata percezione del canone per morosità del conduttore, il locatore può escludere tali importi dal reddito a partire dalla data della convalida di sfratto; inoltre è riconosciuto un credito d’imposta per le imposte già pagate sui canoni non riscossi . Questa norma è fondamentale per comprendere quando un canone va dichiarato e quando è possibile non farlo.

1.1.2 Art. 41-ter D.P.R. 600/1973 (locazioni con canone dichiarato)

L’art. 41-ter, introdotto per contrastare le dichiarazioni di canoni inferiori al mercato, stabilisce che l’Amministrazione non può procedere a un accertamento sui redditi da locazione se il canone dichiarato non è inferiore al valore maggiore tra:

• il canone risultante dal contratto ridotto del 15 %;
• il 10 % del valore catastale dell’immobile.

In altre parole, se il contribuente dichiara un canone pari almeno al 10 % del valore catastale (o al 85 % del canone pattuito), non potrà essere contestato un reddito maggiore . Questa disposizione si applica però ai contratti registrati e non offre tutela per i canoni completamente non dichiarati o i contratti non registrati.

1.1.3 Cedolare secca (Regime sostitutivo)

La cedolare secca è un regime facoltativo che consente ai privati di sostituire l’IRPEF, le addizionali regionali e comunali, l’imposta di registro e di bollo con un’imposta sostitutiva sui canoni percepiti . Possono accedervi le persone fisiche che affittano abitazioni non in regime d’impresa. Gli elementi salienti sono:

• Aliquote: 21 % per i contratti di locazione ordinari e 10 % per i contratti a canone concordato . La legge di bilancio 2026 ha introdotto un’aliquota del 26 % per le locazioni brevi dal terzo immobile locato, limitando l’aliquota ridotta a due immobili; resta l’opzione al 21 % per il primo immobile in locazione breve.
• Ambito: immobili appartenenti alle categorie catastali da A1 ad A11 (eccetto A10) locati ad uso abitativo. L’opzione riguarda l’intero periodo di durata del contratto e può essere revocata soltanto alla fine dell’annualità .
• Vantaggi: i canoni non concorrono alla base imponibile IRPEF, ma vanno comunque indicati in dichiarazione ai fini delle agevolazioni collegate al reddito complessivo (ISEE, assegni familiari, ecc.) .

La cedolare secca non si applica ai contratti commerciali (salvo casi limitati) e richiede la regolare registrazione del contratto; pertanto non tutela i canoni occultati.

1.1.4 Obbligo di registrare il contratto (Legge 431/1998)

La Legge 431/1998 stabilisce che il contratto di locazione deve essere redatto in forma scritta e registrato entro 30 giorni. L’art. 13 afferma che i patti diretti a determinare un canone superiore a quello registrato o previsto dalle intese locali sono nulli . Inoltre, il locatore deve comunicare al conduttore la registrazione del contratto.

La norma prevede strumenti di tutela sia per il locatore sia per l’inquilino:

• Restituzione dei canoni eccedenti e ricondizione a congruità: se il canone corrisposto è superiore a quello previsto dalle intese territoriali, il conduttore può agire per la restituzione delle somme pagate in eccesso e per la riduzione del canone a valori di mercato . La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 15891/2025, ha chiarito che la cosiddetta riconduzione a congruità (art. 13, comma 6) si applica anche ai contratti stipulati prima del 1° gennaio 2016, ma produce effetti solo da quella data; inoltre il giudice non può stabilire un canone superiore ai valori fissati nelle convenzioni locali .
• Nullità dei patti non registrati: la mancata registrazione comporta la nullità del contratto (è un’eccezione rilevabile d’ufficio). Tuttavia, la nullità non impedisce al giudice di riconoscere il canone concordato e rideterminarlo ai valori legali a tutela del conduttore.

1.1.5 Termini di decadenza per l’accertamento (Art. 43 D.P.R. 600/1973)

L’Amministrazione ha un termine per notificare l’avviso di accertamento:

• Cinque anni dalla presentazione della dichiarazione (31 dicembre del quinto anno successivo), se la dichiarazione esiste .
• Sette anni dall’anno di imposta (31 dicembre del settimo anno successivo) se la dichiarazione è omessa .

Una pronuncia della Corte di Cassazione (ord. n. 16431/2026) ha precisato che quando il contribuente possiede anche redditi diversi (ad esempio redditi da fabbricato) oltre al CUD, l’omessa dichiarazione si configura e il termine lungo (cinque anni) trova applicazione, indipendentemente dalla consegna del CUD . L’omessa dichiarazione, quindi, produce un allungamento dei tempi dell’accertamento.

1.1.6 Art. 7 Statuto del contribuente: motivazione degli atti

L’art. 7 della Legge 212/2000 stabilisce che gli atti dell’Amministrazione finanziaria devono indicare chiaramente i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche dell’atto. La mancanza di motivazione determina la nullità dell’atto . Il comma 2 richiede che l’atto indichi l’ufficio competente, il funzionario responsabile, l’autorità cui è possibile ricorrere e il termine per farlo . Queste garanzie si applicano anche agli inviti al contraddittorio.

1.1.7 Contraddittorio endoprocedimentale (Art. 6-bis Statuto del contribuente)

A partire dal 30 aprile 2024, l’art. 6-bis dello Statuto del contribuente, introdotto dal D.Lgs. 219/2023 e coordinato con il D.Lgs. 13/2024, prevede un obbligo generalizzato di contraddittorio. L’Amministrazione, prima di emanare un atto impugnabile, deve:

1. inviare al contribuente un progetto di atto contenente i rilievi e gli elementi probatori;
2. concedere almeno 60 giorni per presentare osservazioni;
3. valutare le controdeduzioni e motivare l’eventuale mancata accoglienza .

La norma stabilisce che il contraddittorio è escluso solo in casi eccezionali (attività automatizzate, rischi per la riscossione o materia doganale). La violazione dell’obbligo comporta l’annullabilità dell’atto .

1.1.8 Accertamento parziale e invito al contraddittorio (Art. 41-bis D.P.R. 600/1973)

L’art. 41-bis consente all’ufficio di procedere ad un accertamento parziale quando emergono elementi da controlli specifici (accessi, verifiche, dati in possesso della Guardia di Finanza o dell’Anagrafe tributaria) che indicano redditi non dichiarati. In tal caso, l’Ufficio può limitarsi a recuperare l’imposta sulle somme emerse e può applicare le procedure di accertamento con adesione previste dal D.Lgs. 218/1997 . L’accertamento parziale non preclude ulteriori accertamenti sugli stessi periodi; l’invito al contraddittorio non era obbligatorio per l’art. 41-bis fino al 30 aprile 2024, ma con l’entrata in vigore dell’art. 6-bis l’obbligo è stato esteso anche a questi atti (salvo casi di urgenza).

1.1.9 Obbligo di contraddittorio e abrogazione dell’art. 5‑ter D.Lgs. 218/1997

Il D.L. 34/2019 aveva introdotto l’art. 5‑ter nel D.Lgs. 218/1997, imponendo l’invito obbligatorio prima dell’emissione dell’avviso. L’adempimento doveva essere espletato salvo nei casi di accertamenti parziali e correzioni parziali; la violazione comportava l’annullamento dell’avviso . Questo articolo è stato abrogato dal D.Lgs. 13/2024, in quanto il principio è confluito nell’art. 6‑bis dello Statuto. Tuttavia, gli avvisi emessi per fatti antecedenti al 30 aprile 2024 devono ancora essere valutati alla luce della norma previgente.

1.2 Sanzioni per affitti non dichiarati

L’omessa dichiarazione dei canoni di locazione genera diverse conseguenze:

• Imposta di registro e imposta di bollo: per i contratti non registrati, la sanzione va dal 120 % al 240 % dell’imposta dovuta. È prevista la riduzione tramite ravvedimento operoso in base al ritardo (vedi tabella 3) .
• Sanzioni IRPEF: la dichiarazione infedele (omessa o carente) comporta una sanzione dal 90 % al 180 % della maggiore imposta accertata. Se l’omissione riguarda la cedolare secca, la sanzione è dal 60 % al 120 % dell’imposta sostitutiva dovuta.
• Interessi di mora: si applicano interessi legali sulle imposte non versate dal giorno successivo alla scadenza del versamento (attualmente il tasso è variato nel 2024–2026 dal 2 % al 3 %).
• Responsabilità penale: l’omessa dichiarazione o la dichiarazione infedele con imposta evasa superiore a 50 000 euro per ciascun periodo d’imposta integra il reato di dichiarazione infedele (art. 4 D.Lgs. 74/2000) o di omessa dichiarazione (art. 5). In tali casi, è essenziale agire tempestivamente per evitare la procedibilità penale, anche attraverso il ravvedimento operoso e il pagamento dell’imposta.

1.3 Giurisprudenza rilevante

Cassazione 21446/2017 – Presunzione di redditi non dichiarati e onere della prova

L’ordinanza n. 21446/2017 ha affermato che, in caso di omissione dei ricavi, l’Amministrazione può fondare l’accertamento su elementi extra‑contabili (come prove testimoniali, dati bancari o comunicazioni di terzi) e che grava sul contribuente l’onere di dimostrare la non imponibilità delle somme contestate . La Corte ha ritenuto legittimo l’accertamento anche quando le scritture contabili erano inattendibili e ha confermato che gli indizi gravi, precisi e concordanti giustificano l’emissione dell’avviso.

Cassazione 15891/2025 – Contratti non registrati e riconduzione a congruità

In questa ordinanza, la Corte di Cassazione ha stabilito che la nullità per mancata registrazione del contratto di locazione non preclude al giudice di riconoscere il rapporto e di rideterminare il canone ai valori legali (c.d. riconduzione a congruità). Tale rimedio, previsto dall’art. 13, comma 6, L. 431/1998, si applica ai contratti stipulati prima del 1° gennaio 2016, con effetti dal 2016 . Il giudice deve attenersi ai valori stabiliti dalle convenzioni locali e non può determinare un canone superiore.

Cassazione 16431/2026 – Omessa dichiarazione e contraddittorio

Con l’ordinanza n. 16431/2026, la Corte di Cassazione ha cassato la decisione della CTR di Basilicata e ha stabilito che il termine di decadenza quinquennale si applica quando il contribuente, titolare di un CUD, omette la dichiarazione pur possedendo redditi da fabbricato. La Corte ha ribadito il principio che, per il periodo precedente al 2009, l’obbligo di contraddittorio non esiste per le imposte non armonizzate; pertanto l’accertamento sintetico è legittimo anche senza preventiva partecipazione .

C.G.T. Milano, sentenza n. 3712/2025 – Invito obbligatorio salvo rischio per la riscossione

La Corte di Giustizia Tributaria di Milano ha affermato che la mancata presentazione della dichiarazione non costituisce di per sé un fondato pericolo per la riscossione che giustifichi la deroga all’obbligo di contraddittorio. Per inviare un avviso senza contraddittorio l’ufficio deve dimostrare un concreto rischio per la riscossione; in mancanza di tale prova l’atto è nullo .

C.G.T. Napoli, sentenza n. 34/2025 – Affitti brevi e ritenute pagate dalle piattaforme

Una sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di Napoli ha riconosciuto ad un contribuente, accertato per non aver dichiarato redditi da locazioni brevi, il diritto di scomputare dalle imposte dovute le ritenute versate da Airbnb nell’ambito della sanatoria del 2025. La Corte ha rovesciato l’onere della prova sull’Agenzia delle Entrate, che non aveva prodotto documentazione per dimostrare che le ritenute versate dalla piattaforma non includevano quelle relative alla contribuente .

1.4 Procedura di sovraindebitamento: piano del consumatore e accordo di ristrutturazione

Il nuovo Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019, come modificato) ha disciplinato due strumenti di composizione della crisi per i debitori civili (non imprenditori) che possono essere utilizzati anche per i debiti tributari derivanti da affitti non dichiarati:

• Piano del consumatore (artt. 67–73 CCII): riservato ai consumatori, consente di proporre un piano di ristrutturazione da sottoporre all’omologazione del giudice. La domanda deve essere presentata tramite un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) o un professionista nominato; non è necessaria l’assistenza di un avvocato . Il gestore (OCC) redige una relazione che illustra la situazione economica, le cause dell’indebitamento e la fattibilità del piano; inoltre trasmette la proposta ai creditori e al fisco . Il giudice può concedere la sospensione delle procedure esecutive e, una volta omologato il piano, il debitore può pagare a rate in base alla sua capacità.
• Accordo di ristrutturazione dei debiti del consumatore: simile al piano del consumatore ma richiede il consenso della maggioranza dei creditori. Anche qui l’intervento dell’OCC è obbligatorio e il giudice deve verificare la meritevolezza del debitore.
• Liquidazione controllata: è la procedura residuale in cui il patrimonio del debitore viene liquidato per soddisfare i creditori e può portare all’esdebitazione finale. Tale opzione è considerata estrema e si utilizza quando non è possibile formulare un piano di ristrutturazione.

2 – Procedura passo‑passo dopo la notifica dell’invito al contraddittorio

Ricevere un invito al contraddittorio per affitti non dichiarati è un momento critico. La mancata risposta può portare alla notifica dell’avviso di accertamento con sanzioni e interessi. Di seguito viene descritto un percorso operativo basato sulle norme vigenti (aggiornato a giugno 2026) e sulla prassi dell’Agenzia delle Entrate.

2.1 Verifica preliminare dell’atto

1. Identificare la natura dell’atto: l’invito può essere inviato ai sensi degli artt. 6‑bis Statuto del contribuente, 32 e 41‑bis D.P.R. 600/1973. Verifica se è un invito ai sensi del nuovo contraddittorio generalizzato o un accertamento parziale.
2. Controllo dei dati identificativi: l’atto deve indicare l’ufficio competente, il funzionario responsabile, la data e la firma. La mancanza di una di queste informazioni viola l’art. 7 della L. 212/2000 e rende l’invito contestabile.
3. Motivazione: l’atto deve indicare i fatti contestati e le fonti da cui derivano. Se l’invito si limita a generici “redditi non dichiarati” senza allegare documenti o dettagli, può essere censurato per carenza di motivazione .
4. Indicazione del termine: l’invito deve prevedere un termine di almeno 60 giorni per la risposta. Se il termine è inferiore, può essere impugnato. Inoltre, se il termine finale cade a ridosso della scadenza del periodo di accertamento, la legge concede un’ulteriore proroga di 60 giorni (art. 6‑bis, comma 3).
5. Rischi per la riscossione: se l’atto invocasse l’urgenza per non inviare il contraddittorio, occorre verificare l’effettiva sussistenza di un pericolo concreto per la riscossione, come richiesto dalla giurisprudenza . In assenza di elementi specifici, la deroga è illegittima.

2.2 Raccolta delle prove e predisposizione della memoria difensiva

1. Documentazione contrattuale: recuperare il contratto di locazione, verificare se è stato registrato e se i canoni corrispondono a quelli dichiarati. Se il contratto non è stato registrato, si può procedere a una registrazione tardiva con il ravvedimento operoso (vedi par. 3.3).
2. Rendicontazione dei canoni percepiti: predisporre un prospetto con i canoni realmente incassati, eventuali spese sostenute (manutenzione, spese condominiali) e gli estremi dei pagamenti. In assenza di incassi per morosità, documentare la procedura di sfratto e il titolo esecutivo per avvalersi dell’esclusione dell’art. 26 TUIR .
3. Prove del pagamento delle imposte: se la piattaforma (Airbnb, Booking ecc.) ha versato ritenute alla fonte, raccogliere le certificazioni. La sentenza della C.G.T. Napoli n. 34/2025 riconosce il diritto a detrarre tali ritenute anche se non direttamente subite .
4. Eventuali dichiarazioni integrative: se i canoni sono stati omessi per errore, preparare una dichiarazione integrativa ai sensi dell’art. 2, comma 8, D.P.R. 322/1998. Questa dichiarazione può essere presentata entro il termine previsto dall’art. 43 (quinto anno) e consente di correggere omissioni con sanzioni ridotte grazie al ravvedimento operoso .
5. Analisi dei dati bancari: l’Amministrazione può basarsi su indagini bancarie per presupporre i canoni percepiti. È utile predisporre estratti conto e giustificare i movimenti. L’onere di dimostrare la non imponibilità di tali somme spetta al contribuente secondo la Cassazione 21446/2017 .

2.3 Presentazione della memoria e contraddittorio

1. Redazione della memoria: la memoria deve analizzare punto per punto le contestazioni dell’ufficio, allegare documenti e proporre eventuali soluzioni transattive. È consigliabile richiedere la partecipazione ad un incontro orale con i funzionari per esporre meglio la propria posizione.
2. Deposito e protocollazione: la memoria va inviata tramite PEC all’indirizzo indicato nell’invito o depositata all’ufficio territoriale, chiedendo il rilascio della ricevuta. Conservare tutte le comunicazioni e le ricevute digitali.
3. Verbale di contraddittorio: l’incontro fisico o telematico viene verbalizzato. È importante verificare che il verbale riporti integralmente le deduzioni del contribuente; eventuali omissioni vanno contestate subito.
4. Esito del contraddittorio: l’ufficio può accogliere integralmente le deduzioni e archiviare la procedura, accoglierle in parte (proponendo un accertamento con adesione) o respingerle. In ogni caso, l’avviso finale deve motivare le ragioni della mancata accoglienza delle osservazioni .

2.4 Impugnazione e rimedi successivi

1. Accertamento con adesione: entro 30 giorni dalla ricezione dell’avviso (o entro 60 giorni se previsto dall’art. 6‑bis), il contribuente può presentare istanza di accertamento con adesione. Tale procedura consente di definire la pretesa con sanzioni ridotte a un terzo e pagamento in rate fino a 8 anni, previa prestazione di garanzie. Con il D.Lgs. 13/2024 la procedura è stata riformata e si svolge principalmente in via telematica. La richiesta di adesione sospende i termini per impugnare.
2. Ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria: se l’ufficio emette l’avviso senza accogliere le deduzioni, si può impugnare l’atto entro 60 giorni innanzi alla Corte di Giustizia Tributaria competente. Il ricorso deve essere notificato all’Agenzia delle Entrate e all’Agenzia delle Entrate‑Riscossione. La mancata instaurazione del contraddittorio preventivo o la carenza di motivazione costituiscono motivi autonomi di impugnazione. .
3. Istanza di sospensione: insieme al ricorso è possibile chiedere la sospensione dell’atto impositivo se l’esecuzione può arrecare danno grave e irreparabile. Va provato il fumus boni iuris (la fondatezza del ricorso) e il periculum in mora (il pregiudizio derivante dalla riscossione).
4. Definizioni agevolate: se al momento del ricorso sono attive definizioni agevolate (es. rottamazione‑quinquies), il contribuente può aderirvi per chiudere la lite. La legge di bilancio 2026 ha previsto la possibilità di definire i carichi affidati alla riscossione fino al 31 dicembre 2023 con pagamento dell’imposta e di interessi ridotti al 3 % . Tuttavia tale definizione non è applicabile agli avvisi in fase di contraddittorio emessi dopo il 30 aprile 2024.
5. Autotutela: in caso di vizi palesi (errore di persona, duplicazione del tributo) è possibile chiedere l’annullamento in autotutela. L’amministrazione può riconoscere l’errore e annullare l’atto in tutto o in parte.

2.5 Scadenze e termini: quadro riassuntivo

Fase	Riferimento normativo	Durata/Termine	Osservazioni
Notifica dell’invito	Art. 6‑bis Statuto (dal 30 aprile 2024)	Deve essere notificato almeno 60 giorni prima dell’avviso definitivo	Il termine può essere ridotto solo in casi di urgenza motivata.
Presentazione memoria	Art. 6‑bis Statuto	60 giorni dalla notifica (prorogabili in caso di scadenza fine anno)	La memoria può essere accompagnata da istanza di accertamento con adesione.
Presentazione istanza di adesione	D.Lgs. 13/2024	Entro 30 giorni dalla notifica dell’avviso	Sospende i termini per l’impugnazione; comporta l’interruzione della riscossione coattiva.
Ricorso alla CGT	D.Lgs. 546/1992	60 giorni dalla notifica dell’avviso	Il ricorso deve essere notificato via PEC all’Agenzia delle Entrate e all’Agenzia delle Entrate‑Riscossione.
Termine di decadenza dell’accertamento	Art. 43 D.P.R. 600/1973	5 anni (dichiarazione presentata) o 7 anni (omessa)	L’atto notificato oltre tali termini è illegittimo.

3 – Difese e strategie legali

Una volta analizzato l’invito al contraddittorio, il contribuente deve scegliere la strategia più idonea. Le difese si possono dividere in formali (vizi dell’atto) e sostanziali (contestazione del merito). A ciò si aggiungono strumenti per regolarizzare spontaneamente la posizione e per ottenere agevolazioni.

3.1 Contestazioni formali: verificare la legittimità dell’invito

1. Carenza di motivazione: se l’invito non indica le fonti dei dati (es. indagini bancarie, segnalazioni da piattaforme), può essere annullato per violazione dell’art. 7 . È opportuno segnalare l’anomalia nel contraddittorio; se persiste, sarà motivo di ricorso.
2. Omissione dei requisiti essenziali: l’atto deve contenere l’ufficio competente, il responsabile del procedimento, l’autorità cui presentare ricorso e i termini . L’assenza di queste indicazioni integra nullità.
3. Violazione dei termini del contraddittorio: il mancato rispetto del termine minimo di 60 giorni o la notifica tardiva (dopo la scadenza dei termini di decadenza) rendono l’atto improcedibile.
4. Incompetenza dell’ufficio: se l’invito è emesso da un ufficio privo di competenza territoriale o firmato da un funzionario non delegato, è nullo.
5. Difetto di contraddittorio: per gli atti emessi prima del 30 aprile 2024, l’obbligo nasceva dall’art. 5‑ter (oggi abrogato) e dal diritto europeo solo per tributi armonizzati. Se il contraddittorio non era obbligatorio (es. per imposte dirette antecedenti al 2009 ), la doglianza potrebbe non essere accolta; occorre verificare l’annata.
6. Pericolo per la riscossione inesistente: l’ufficio può omettere l’invito solo in casi di rischio concreto per la riscossione. Se l’atto menziona genericamente un “pericolo” senza indicare elementi concreti (es. fallimento imminente, trasferimento all’estero), si può eccepire la nullità .

3.2 Contestazioni sostanziali: esame del merito

1. Non imponibilità dei canoni: il locatore può dimostrare che i canoni contestati non sono imponibili perché si riferiscono a spese anticipate per conto del conduttore, cauzioni restituibili o rimborsi spese. In assenza di prova contraria, la Corte di Cassazione riconosce legittimo l’uso di presunzioni, ma l’onere di confutarle grava sul contribuente .
2. Canoni non percepiti: in caso di morosità, il locatore può invocare l’art. 26 TUIR presentando il decreto di convalida di sfratto; da quel momento i canoni non concorrono al reddito e le imposte già versate danno diritto a credito .
3. Applicazione dell’art. 41‑ter: se il canone dichiarato rispetta la soglia minima (85 % del canone contrattuale o 10 % del valore catastale), l’ufficio non può accertare un reddito maggiore . Questa norma può essere invocata per confutare l’innalzamento del reddito.
4. Ritenute già versate: per gli affitti brevi intermediati da piattaforme, la sentenza CGT Napoli 34/2025 consente di detrarre le ritenute versate dalla piattaforma anche se non risultano nella certificazione . È necessario produrre documenti che attestino i versamenti.
5. Nullità del contratto e riconduzione a congruità: se il contratto è scritto ma non registrato, è nullo e i canoni pattuiti non hanno effetto. Tuttavia il giudice può ricondurre il rapporto ai valori legali. La Cassazione 15891/2025 conferma che la riconduzione opera anche per contratti anteriori al 2016 e che il canone può essere abbassato ai valori delle convenzioni locali . Questo consente di ridurre l’imposta.
6. Errata qualificazione dell’attività: per le locazioni brevi, la legge di bilancio 2026 prevede che la tassazione agevolata al 21 % si applica solo per due appartamenti; dal terzo si applica la cedolare secca al 26 %. Se l’Agenzia qualifica l’attività come d’impresa, occorre dimostrare che si tratta di locazione breve occasionale (durata inferiore a 30 giorni) .

3.3 Ravvedimento operoso e dichiarazione integrativa

Il ravvedimento operoso consente al contribuente di correggere spontaneamente errori, omissioni o ritardi nella registrazione o dichiarazione, beneficiando di sanzioni ridotte. Per i contratti di locazione, è possibile regolarizzare la tardiva registrazione, il mancato rinnovo o la risoluzione non comunicata . I requisiti sono:

• Il ritardo non deve superare 5 anni.
• L’Agenzia delle Entrate non deve aver già avviato un controllo .
• Il contratto deve essere scritto e firmato da entrambe le parti.

La sanzione è ridotta in base al ritardo (Tabella 3); ad esempio, la registrazione entro 30 giorni comporta una sanzione pari al 6 % dell’imposta (1/20 della sanzione ordinaria), mentre oltre due anni la sanzione è pari al 17,14 % . L’imposta di registro è pari al 2 % del canone annuo con minimo 67 euro; se si opta per la cedolare secca, l’imposta è sostituita dalla tassa sostitutiva . Per procedere occorre compilare il modello F24 Elide con i codici tributo 1510, 1512, 1513 ecc. e indicare la causale “ravvedimento operoso” .

La dichiarazione integrativa di cui all’art. 2, comma 8, D.P.R. 322/1998 permette di correggere o integrare una dichiarazione presentata, includendo i canoni omessi. Deve essere trasmessa entro i termini di decadenza (quindi entro il 31 dicembre del quinto anno successivo) . Presentare l’integrativa spontaneamente riduce la sanzione dal 90 % al 15 % e consente di evitare l’accertamento.

3.4 Accertamento con adesione

L’accertamento con adesione è un procedimento volto a definire il tributo in via consensuale. Il contribuente, entro 30 giorni dalla notifica dell’avviso o dell’invito al contraddittorio, può presentare istanza per avviare la procedura. L’ufficio convoca il contribuente per discutere le contestazioni; se si raggiunge un accordo, la sanzione è ridotta a un terzo. Le somme possono essere rateizzate, previa fideiussione; il pagamento delle prime due rate costituisce causa di sospensione delle procedure esecutive.

Con il D.Lgs. 13/2024 il procedimento è stato digitalizzato: le domande si presentano tramite PEC e i colloqui possono svolgersi in videoconferenza. L’adesione sospende i termini per impugnare l’atto; se l’accordo non si conclude, i termini riprendono.

3.5 Definizioni agevolate e rottamazione

La legge di bilancio 2026 (L. 199/2025) ha introdotto la rottamazione‑quinquies per i carichi affidati all’Agenzia delle Entrate‑Riscossione fino al 31 dicembre 2023. I contribuenti possono pagare solo l’imposta e gli interessi al 3 %, senza sanzioni né interessi di mora, con possibilità di rateizzazione fino a 54 rate. La domanda andava presentata entro il 30 aprile 2026; la prima rata scadeva il 31 luglio 2026 e il mancato pagamento di due rate consecutive o dell’ultima rata comporta la perdita del beneficio . Poiché la rottamazione quinquies riguarda solo i carichi già affidati alla riscossione, non può essere utilizzata per gli accertamenti in fase di contraddittorio. Inoltre, in data 12 giugno 2026 la rottamazione risulta chiusa; eventuali nuove definizioni agevolate possono essere previste dal legislatore ma non sono attualmente vigenti.

3.6 Transazione fiscale e conciliazione giudiziale

Per le controversie già pendenti davanti alla Corte di Giustizia Tributaria, la transazione fiscale permette di definire il contenzioso con il pagamento di una somma concordata. La conciliazione giudiziale può essere richiesta fino all’udienza di trattazione; comporta la riduzione della sanzione al 40 % e la cessazione della materia del contendere. Tali strumenti richiedono la disponibilità dell’Agenzia delle Entrate e la valutazione di convenienza economica.

3.7 Sovraindebitamento: piano del consumatore, accordo e liquidazione controllata

Se il debito derivante dall’accertamento (insieme ad altri debiti) compromette in modo irreversibile l’equilibrio economico della famiglia, il contribuente può ricorrere alle procedure di sovraindebitamento. Come visto al paragrafo 1.4, il piano del consumatore e l’accordo di ristrutturazione consentono di ristrutturare il debito con l’aiuto di un OCC. La domanda deve essere presentata tramite un professionista o un organismo territoriale; il giudice, previa verifica della meritevolezza (assenza di dolo o colpa grave nel sovraindebitamento), può omologare il piano e sospendere le procedure esecutive .

La scelta tra piano e accordo dipende dalla percentuale di adesione dei creditori e dalla tipologia dei debiti (privilegiati o chirografari). In ogni caso, l’intervento di un avvocato e di un commercialista è fondamentale per predisporre un piano sostenibile e convincente.

4 – Errori comuni e consigli pratici

Affrontare un invito al contraddittorio senza l’assistenza di un professionista espone a errori che possono aggravare la posizione del contribuente. Di seguito alcuni degli sbagli più ricorrenti e consigli pratici per evitarli.

4.1 Errori da evitare

• Ignorare l’invito: non rispondere entro il termine può portare all’emissione immediata dell’avviso di accertamento con sanzioni più elevate. Anche in caso di irregolarità formali dell’invito conviene rispondere per non perdere la possibilità di difendersi.
• Sottovalutare la documentazione: presentare giustificazioni senza allegare prove concrete (bonifici, ricevute, contratto registrato, decreto di sfratto) riduce l’efficacia della difesa. È necessario predisporre un fascicolo completo.
• Non controllare i termini: molti contribuenti non verificano se l’Agenzia è decaduta dal potere di accertamento (art. 43) o se l’invito è stato notificato oltre i 5 o 7 anni . Il controllo dei termini è fondamentale per eccepire la decadenza.
• Non valutare la cedolare secca: alcuni locatori continuano a tassare i canoni con l’IRPEF quando potrebbero optare per la cedolare secca, pagando un’imposta sostitutiva più bassa . L’opzione riduce notevolmente le sanzioni in caso di omissione.
• Omettere la dichiarazione integrativa: rimediare all’omissione con una dichiarazione integrativa (anche tardiva) e il ravvedimento consente di ridurre le sanzioni . Aspettare l’accertamento comporta sanzioni maggiori e interessi.
• Confondere locazione breve con attività d’impresa: affittare più di due unità immobiliari in locazioni brevi può essere qualificato come attività d’impresa e soggetto a IVA, obblighi contabili e IRPEF ordinaria. È necessario valutare correttamente la propria attività e non basarsi su informazioni generiche.
• Fidarsi delle voci su rottamazioni future: gli strumenti di definizione agevolata sono occasionali e richiedono la pubblicazione di una legge. Dal 1° maggio 2026 non sono attive rottamazioni; attendere ipotetiche nuove sanatorie può essere rischioso.

4.2 Consigli pratici

• Richiedere una consulenza professionale appena ricevi l’invito. Un avvocato tributario può valutare la strategia migliore e comunicare con l’ufficio in modo professionale.
• Agire tempestivamente: la tempestività è fondamentale. Presentare memorie complete e, se del caso, la dichiarazione integrativa entro i termini riduce le sanzioni e talvolta evita l’accertamento.
• Conservare e ordinare i documenti: contratti, ricevute, bonifici, certificazioni delle piattaforme digitali devono essere tenuti ordinati e pronti. Una cattiva gestione documentale è spesso causa di contestazioni.
• Valutare il ravvedimento operoso per sanare rapidamente omissioni: confronta l’importo delle sanzioni ridotte con quelle dell’accertamento.
• Utilizzare il piano del consumatore e l’accordo di ristrutturazione** come strumento di protezione se il debito è ingente e il patrimonio a rischio . L’accesso al sovraindebitamento blocca pignoramenti e offre una prospettiva di esdebitazione.
• Documentare l’insolvenza del conduttore: in caso di canoni non percepiti, attiva subito la procedura di sfratto e ottieni un titolo esecutivo; ciò consente di non dichiarare i canoni non riscossi .
• Prestare attenzione alle piattaforme: se utilizzi portali come Airbnb, conserva le certificazioni delle ritenute e verifica l’aliquota applicata. Il controllo incrociato dei dati da parte dell’Agenzia è diventato sistematico.
• Non sottovalutare l’impatto penale: se l’imposta evasa supera 50 000 euro, il rischio di procedimento penale è concreto. In tali casi è essenziale intervenire con ravvedimento operoso e, se necessario, chiedere assistenza penale.
• Monitorare le normative: le aliquote della cedolare secca, le regole per le locazioni brevi e le procedure di contraddittorio sono soggette a frequenti modifiche. Tenersi aggiornati evita spiacevoli sorprese.

5 – Tabelle riepilogative

Tabella 1 – Norme principali e riferimenti

Ambito	Norma	Contenuto	Citazione
Imputazione dei canoni	Art. 26 TUIR	Canoni abitativi tassati anche se non percepiti; eccezione per morosità con sfratto
Accertamento parziale	Art. 41‑bis D.P.R. 600/1973	L’ufficio può emettere accertamento parziale basato su elementi specifici e utilizzare procedure di adesione
Determinazione minima dei canoni	Art. 41‑ter D.P.R. 600/1973	Nessun accertamento se il canone dichiarato è ≥ 85 % canone contrattuale o 10 % valore catastale
Registrazione e canoni eccedenti	Art. 13 L. 431/1998	Nullità patti superiori; diritto alla restituzione; obbligo di registrazione entro 30 giorni	–
Termini di accertamento	Art. 43 D.P.R. 600/1973	Avviso notificabile entro 5 anni (dichiarazione presentata) o 7 anni (omessa)	–
Motivazione degli atti	Art. 7 L. 212/2000	Obbligo di indicare presupposti di fatto e diritto; mancanza comporta nullità
Contraddittorio generalizzato	Art. 6‑bis L. 212/2000	Obbligo di contraddittorio per tutti gli atti impugnabili; progetto di atto e 60 giorni per osservazioni
Cedolare secca	Art. 3 D.Lgs. 23/2011 (richiamato) e prassi	Regime facoltativo; aliquote 21 %, 10 % e 26 %; sostituisce IRPEF e imposte di registro	–
Ravvedimento operoso locazioni	Art. 2 c. 8 D.P.R. 322/1998; art. 13 D.Lgs. 472/1997	Possibilità di regolarizzare la registrazione tardiva; sanzioni ridotte in base al ritardo	–
Sovraindebitamento	Artt. 67–73 CCII	Piano del consumatore e accordo di ristrutturazione; intervento OCC; sospensione interessi	–

Tabella 2 – Sanzioni e riduzioni

Violazione	Sanzione ordinaria	Sanzione ridotta con ravvedimento	Note
Registrazione tardiva entro 30 giorni	120 % imposta di registro	6 % (1/20)	Richiede pagamento imposta (2 % canone annuo) + interessi
Registrazione tardiva 31–90 giorni	120 %	12 % (1/10)
Registrazione tardiva 91–365 giorni	120 %	13,33 % (1/9)
Registrazione tardiva 1–2 anni	120 %	15 % (1/8)
Registrazione tardiva 2–5 anni	120 %	17,14 % (1/7)
Omessa dichiarazione IRPEF	90–180 % della maggiore imposta	15–30 % con integrativa e ravvedimento	Sanzione ridotta se presentata integrativa entro 90 gg (1/9) o oltre 90 gg (1/8), ecc.
Omessa dichiarazione cedolare secca	60–120 % dell’imposta sostitutiva	12–24 % con ravvedimento	Applicabile se il locatore ha optato per la cedolare ma omette di dichiarare il canone.

Tabella 3 – Termini chiave

Termine	Durata	Decorrenza	Normativa
Risposta all’invito al contraddittorio	60 giorni (prorogabili)	Data di notifica	Art. 6‑bis L. 212/2000
Istanza di accertamento con adesione	30 giorni	Data di notifica dell’avviso	D.Lgs. 13/2024
Ricorso alla CGT	60 giorni	Notifica dell’avviso di accertamento	D.Lgs. 546/1992
Termine di decadenza dell’accertamento	5 o 7 anni	Anno d’imposta	Art. 43 D.P.R. 600/1973
Presentazione dichiarazione integrativa	5 anni	Data di presentazione della dichiarazione originaria	Art. 2 c. 8 D.P.R. 322/1998
Registrazione tardiva del contratto (ravvedimento)	Fino a 5 anni	Data di stipula del contratto	Art. 13 D.Lgs. 472/1997
Richiesta piano del consumatore	Durante la procedura	Presentazione istanza presso OCC	Artt. 67–73 CCII

6 – Domande frequenti (FAQ)

1. Cos’è l’invito al contraddittorio?

L’invito al contraddittorio è un atto preliminare con cui l’Agenzia delle Entrate comunica al contribuente le contestazioni emerse dalle attività istruttorie e lo invita a fornire chiarimenti. Dal 30 aprile 2024, l’invito è obbligatorio per tutti gli atti impugnabili, salvo casi di urgenza .

2. È obbligatorio rispondere all’invito?

La risposta non è formalmente obbligatoria, ma la mancata partecipazione può determinare l’emissione dell’avviso di accertamento senza possibilità di contraddittorio. Rispondere consente di spiegare le proprie ragioni e di evitare sanzioni più gravose.

3. Quali canoni devono essere dichiarati?

I canoni di locazione vanno dichiarati integralmente, anche se non percepiti, salvo il caso di morosità con sfratto . Sono escluse anche le somme restituite come cauzioni o spese anticipate per conto del conduttore.

4. Cosa succede se non registro un contratto?

La mancata registrazione rende il contratto nullo e i patti relativi al canone sono inefficaci . L’inquilino può agire per la restituzione delle somme e per la riduzione del canone ai valori legali . Inoltre, il locatore è soggetto a sanzioni di imposta di registro e imposta di bollo.

5. Posso regolarizzare un contratto non registrato?

Sì, è possibile mediante il ravvedimento operoso: la sanzione si riduce proporzionalmente al ritardo (dal 6 % al 17,14 % ). Occorre pagare l’imposta di registro (2 % del canone annuo) e gli interessi .

6. Cosa è la cedolare secca?

È un regime opzionale che sostituisce l’IRPEF e le imposte di registro e bollo con un’imposta sostitutiva del 21 % o 10 % (per canone concordato) . Dal 2026 è prevista un’aliquota del 26 % per le locazioni brevi dal terzo immobile. La scelta richiede la registrazione del contratto e va comunicata al conduttore.

7. Entro quanto tempo l’Agenzia può accertare i redditi?

L’avviso di accertamento deve essere notificato entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello della dichiarazione; se la dichiarazione è omessa, entro il settimo anno . Decorso tale termine, l’atto è nullo.

8. Posso oppormi se l’invito non rispetta il contraddittorio?

Sì. L’art. 6‑bis impone l’obbligo di contraddittorio preventivo e di motivazione. Se l’invito non concede almeno 60 giorni o non motiva il rigetto delle osservazioni, l’avviso finale è annullabile .

9. Come posso dimostrare che non ho percepito i canoni?

È necessario documentare la morosità del conduttore tramite lettere di diffida, decreti ingiuntivi o sfratti. Solo con la convalida di sfratto il reddito non percepito può essere escluso .

10. È possibile detrarre le ritenute versate dalle piattaforme?

Sì. La sentenza CGT Napoli n. 34/2025 ha stabilito che il locatore può detrarre dalle imposte dovute le ritenute versate da Airbnb anche se non subite direttamente . Occorre produrre prova dei versamenti.

11. La mancata presentazione della dichiarazione giustifica l’omissione del contraddittorio?

No. La Corte di Giustizia Tributaria di Milano (sentenza 3712/2025) ha affermato che l’omessa dichiarazione non è di per sé un pericolo per la riscossione; per derogare al contraddittorio l’Ufficio deve dimostrare un rischio concreto .

12. Cosa fare se ricevo l’avviso senza contraddittorio?

Se l’avviso non è stato preceduto da un invito quando era obbligatorio (atto emesso dopo il 30 aprile 2024), occorre impugnarlo entro 60 giorni per nullità. Se l’atto riguarda periodi antecedenti al 2009, l’obbligo poteva non sussistere ; occorre verificare la normativa applicabile.

13. Qual è la differenza tra accertamento parziale e sintetico?

L’accertamento parziale (art. 41‑bis) riguarda singole componenti del reddito emerse da controlli mirati (es. incassi da locazioni non dichiarati) . L’accertamento sintetico ricostruisce il reddito globale sulla base del tenore di vita (redditometro) e richiede un contraddittorio per i periodi d’imposta successivi al 2009 .

14. Cosa succede se l’imposta evasa supera 50 000 euro?

Si configura un reato tributario (artt. 4 e 5 D.Lgs. 74/2000). La sanzione penale può essere evitata regolarizzando la posizione con ravvedimento operoso e pagando integralmente l’imposta, gli interessi e le sanzioni. È opportuno consultare un penalista.

15. Quando conviene attivare il piano del consumatore?

Quando il debito complessivo (tributario e non) è tale da rendere impossibile il pagamento nei tempi ordinari e sussistono i requisiti di meritevolezza (nessuna frode e capacità di proporre un piano sostenibile). Il piano consente di rateizzare il debito anche nei confronti del fisco e di ottenere la sospensione delle procedure esecutive .

16. Cosa succede se ho più di due immobili locati con contratti brevi?

La legge di bilancio 2026 prevede che la tassazione agevolata (cedolare secca al 21 %) si applica solo a due unità; dal terzo immobile l’attività viene presumibilmente qualificata come d’impresa e la cedolare secca applicata al 26 %. Occorre valutare la situazione per non incorrere in rilievi.

17. Posso utilizzare i crediti d’imposta derivanti da canoni non percepiti?

Sì. L’art. 26 TUIR riconosce un credito d’imposta per le imposte pagate sui canoni non riscossi a seguito di morosità con sfratto . Il credito può essere compensato con imposte future.

18. È possibile che l’Agenzia utilizzi dati bancari per l’accertamento?

Sì. L’Agenzia può ricorrere alle indagini bancarie (art. 32 D.P.R. 600/1973). La Cassazione ha ritenuto legittime le presunzioni basate su tali dati e ha spostato sull’interessato l’onere di provare la non imponibilità .

19. Se scelgo l’accertamento con adesione, posso rateizzare?

Sì. L’accordo consente di pagare in un massimo di otto anni. Le sanzioni sono ridotte a un terzo e si pagano interessi ridotti. La rateizzazione richiede una garanzia fideiussoria se l’importo supera una certa soglia.

20. Cosa devo fare se voglio usufruire della rottamazione quinquies?

Al 12 giugno 2026 la rottamazione quinquies è chiusa. Ha riguardato i carichi affidati alla riscossione fino al 31 dicembre 2023 e le domande andavano presentate entro il 30 aprile 2026 . Per eventuali nuove sanatorie occorre attendere provvedimenti futuri.

7 – Simulazioni pratiche e numeriche

Per comprendere l’impatto economico degli affitti non dichiarati e delle possibili soluzioni, proponiamo tre scenari che illustrano il calcolo delle imposte, delle sanzioni, l’effetto del ravvedimento operoso e la convenienza della cedolare secca.

7.1 Scenario A: Locatore con canoni non dichiarati e successiva dichiarazione integrativa

Dati:

• Canone annuale percepito: 8 400 euro (700 euro al mese) per un appartamento a uso abitativo.
• Contratto registrato regolarmente (non in cedolare secca).
• Il locatore omette di inserire il canone nella dichiarazione 2025 (redditi 2024).
• Tassazione IRPEF progressiva (aliquota marginale 38 %).
• Presenta dichiarazione integrativa l’anno successivo (2026) con ravvedimento operoso.

Imposta dovuta: 8 400 € × 38 % = 3 192 €.

Sanzione ordinaria: 90 % dell’imposta = 2 872,8 €.

Ravvedimento operoso: se la dichiarazione integrativa viene presentata entro un anno, la sanzione è ridotta a 1/9 (10 %) = 287,3 € . Gli interessi legali (tasso 3 %) sono pari a circa 48 €.

Totale da versare con ravvedimento: 3 192 + 287,3 + 48 ≈ 3 527,3 €.

Risparmio rispetto all’accertamento: se attendesse l’accertamento, la sanzione sarebbe 2 872,8 €, oltre interessi. Pertanto il ravvedimento permette di risparmiare circa 2 600 €.

7.2 Scenario B: Locatore con contratto non registrato (affitto “in nero”) regolarizzato con ravvedimento operoso

Dati:

• Contratto scritto ma mai registrato (affitto 600 € al mese, canone annuo 7 200 €).
• Il locatore decide di registrarlo nel 2026 (ritardo di 2 anni) per evitare contestazioni.
• Opta per la cedolare secca al 21 %.

Imposta di registro dovuta: 2 % del canone annuo × 2 annualità = 7 200 € × 2 % × 2 = 288 €. Poiché opta per la cedolare secca dal 2026, l’imposta di registro sul contratto iniziale resta dovuta solo per la prima annualità.

Sanzione ordinaria: 120 % × 288 = 345,6 €.

Sanzione con ravvedimento (ritardo 2 anni): 15 % × 288 = 43,2 € .

Interessi legali (3 % su 288 € per 2 anni): ≈ 17 €.

Cedolare secca dovuta su canoni 2024–2026: 7 200 € × 21 % × 3 anni = 4 536 € (se regolarizza il 2024 e 2025 con dichiarazione integrativa). Sanzione integrativa ridotta (1/8) ≈ 120 % × 4 536 × 1/8 ≈ 680 €.

Totale da versare: circa 345 + 43 + 17 + 4 536 + 680 = 5 621 €, distribuiti su più anni.

Vantaggio: regolarizzare spontaneamente evita l’accertamento e l’applicazione di sanzioni più elevate (fino al 240 % per la mancata registrazione). Inoltre, adottare la cedolare secca permette di pianificare l’imposizione futura a un’aliquota certa.

7.3 Scenario C: Affitti brevi tramite piattaforma con ritenute non scomputate

Dati:

• Proprietario affitta un appartamento per 60 giorni tramite Airbnb; incasso totale 3 000 €.
• Airbnb, a seguito della sanatoria 2025, versa ritenute pari al 21 % sui canoni incassati (630 €) al fisco.
• Il locatore non dichiara i canoni nel 2025.
• Nel 2026 riceve un invito al contraddittorio con richiesta di pagare IRPEF e sanzioni.

Ricostruzione: 1. L’Agenzia notifica l’invito chiedendo 3 000 € × 38 % = 1 140 € di IRPEF + sanzione del 100 % = 1 140 €. 2. Il contribuente dimostra che Airbnb ha versato ritenute pari a 630 €. 3. La CGT Napoli ha riconosciuto il diritto a detrarre tali ritenute, pur se non certificate . L’imposta dovuta si riduce a 1 140 € – 630 € = 510 €. 4. La sanzione viene calcolata sulla differenza residua. Se si accetta l’accertamento con adesione, la sanzione è ridotta a 170 €.

Totale da versare: 510 + 170 = 680 €, invece di 2 280 € se le ritenute non venissero considerate. L’assistenza di un professionista è cruciale per ottenere il riconoscimento di tali crediti.

8 – Ruolo dello Studio legale Monardo e casi risolti

L’esperienza maturata dall’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e dal suo team consente di affrontare con successo casi di accertamenti per affitti non dichiarati. Alcuni esempi di intervento:

• Accertamento parziale basato su dati bancari: il cliente aveva ricevuto un invito perché l’Agenzia aveva rilevato versamenti ricorrenti sul conto corrente. Lo Studio ha dimostrato che i versamenti erano rimborsi da parenti e non canoni; ha prodotto dichiarazioni sostitutive e ha ottenuto l’archiviazione.
• Contratto non registrato e locazione turistica: un locatore aveva affittato un appartamento tramite piattaforme per tre anni senza registrare il contratto. Lo Studio ha consigliato la registrazione tardiva con ravvedimento, la presentazione della dichiarazione integrativa e l’opzione per la cedolare secca; la sanzione è stata ridotta del 90 % e non è stato emesso alcun avviso penale.
• Accertamento sintetico con omessa dichiarazione: un contribuente aveva presentato solo il modello CU rilasciato dal datore di lavoro, omettendo i canoni di un piccolo appartamento ereditato. L’ufficio ha applicato il termine settennale per omessa dichiarazione. Grazie all’intervento dello Studio, che ha dimostrato la regolarità dei pagamenti e l’assenza di redditi nascosti, la Corte ha applicato il termine quinquennale e dichiarato l’avviso tardivo .
• Piano del consumatore per debiti tributari: una famiglia aveva accumulato debiti derivanti da accertamenti su affitti non dichiarati, bollette e finanziamenti. Lo Studio ha predisposto un piano del consumatore con l’OCC che prevedeva la restituzione del 50 % del debito in 8 anni, ottenendo l’omologazione e la sospensione dei pignoramenti .

Questi casi dimostrano l’importanza di un’assistenza legale competente e tempestiva. Lo Studio affronta ogni situazione con un approccio integrato, valutando la normativa, la giurisprudenza e le soluzioni più adatte per il contribuente.

Conclusione

Ricevere un invito al contraddittorio per affitti non dichiarati è un evento delicato che richiede attenzione immediata. Le riforme fiscali degli ultimi anni hanno rafforzato i diritti del contribuente, imponendo un contraddittorio obbligatorio e una motivazione dettagliata degli atti . Tuttavia, la normativa è complessa e le sanzioni per chi omette di dichiarare i canoni possono essere elevate, fino al 240 % dell’imposta non versata e, nei casi più gravi, possono comportare responsabilità penale.

In questo articolo abbiamo analizzato le principali norme (art. 26 TUIR, art. 41‑bis, art. 41‑ter, art. 43 D.P.R. 600/1973, L. 431/1998, Statuto del contribuente) e la giurisprudenza di riferimento (Cass. 21446/2017, Cass. 15891/2025, Cass. 16431/2026), fornendo una guida dettagliata per rispondere all’invito, predisporre la difesa, utilizzare strumenti come l’adesione, il ravvedimento, la cedolare secca e le procedure di sovraindebitamento. Abbiamo visto come la definizione agevolata (rottamazione quinquies) non sia disponibile per atti emessi nel 2026 e come le ritenute versate dalle piattaforme possano essere scomputate .

La tempestività e la preparazione sono gli strumenti migliori. Se hai ricevuto un invito al contraddittorio, verifica subito i termini e la motivazione, raccogli i documenti e valuta con un professionista se procedere con il ravvedimento o contestare l’atto. Non aspettare la notifica dell’avviso di accertamento; spesso, una risposta adeguata nel contraddittorio evita il contenzioso.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo team multidisciplinare sono a disposizione per assisterti in ogni fase: dalla verifica dell’invito, alla redazione della memoria difensiva, alla trattativa con l’ufficio, fino all’eventuale ricorso e alle soluzioni di ristrutturazione del debito. Grazie all’esperienza maturata come cassazionista, gestore della crisi e professionista fiduciario di un OCC, l’avvocato Monardo può offrirti strategie concrete, pratiche e personalizzate per difenderti e trovare la soluzione più vantaggiosa.

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