Introduzione

La diffusione degli affitti brevi su portali di home sharing e l’inasprimento dei controlli fiscali hanno portato centinaia di proprietari a confrontarsi con inviti al contraddittorio per redditi di locazione non dichiarati. L’avviso arriva tramite raccomandata o PEC: contiene l’indicazione delle presunte irregolarità, invita il contribuente a presentare documenti e memorie difensive entro un termine definito ed informa che, in assenza di riscontro, l’Agenzia delle Entrate procederà alla determinazione del reddito in via presuntiva e alla contestazione delle imposte dovute. Ricevere un invito di questo tipo è motivo di preoccupazione, perché espone a recuperi di imposta, sanzioni elevate, interessi e possibili azioni esecutive.

L’importanza del tema non può essere sottovalutata. L’attività di locazione breve comporta numerosi obblighi: comunicare i dati dei contratti e degli ospiti, applicare correttamente la cedolare secca del 21 % (o del 26 % sulla seconda unità dal 2026), richiedere il Codice Identificativo Nazionale – CIN e non superare il limite di immobili consentiti, oltre il quale l’attività è considerata imprenditoriale. In caso di omissioni, l’amministrazione finanziaria incrocia le informazioni provenienti dal portale Alloggiati Web, dai pagamenti ricevuti tramite piattaforme di intermediazione e dalla banca dati delle strutture ricettive; se emergono discrepanze, il Fisco può inviare un questionario o un invito al contraddittorio e successivamente emettere avvisi di accertamento. Come chiarito dalla Corte di cassazione, gli accertamenti fondati su presunzioni gravi, precise e concordanti sono legittimi anche se la contabilità appare formalmente corretta . Per questo è fondamentale rispondere tempestivamente e con un supporto professionale qualificato.

Il presente articolo, aggiornato al 12 giugno 2026, affronta in modo approfondito la disciplina del contraddittorio generalizzato, le regole sulle locazioni brevi e le strategie di difesa per chi riceve un invito per affitti brevi non dichiarati. La trattazione è supportata da fonti normative e giurisprudenziali ufficiali (D.Lgs., Leggi, Circolari dell’Agenzia delle Entrate, sentenze della Cassazione e della Corte costituzionale) e si concentra sul punto di vista del debitore. Verranno illustrati i rimedi giudiziali e stragiudiziali, le definizioni agevolate, i piani di rientro e le possibilità di ridurre o annullare sanzioni e interessi. Le informazioni sono organizzate con un linguaggio chiaro e divulgativo, senza rinunciare al rigore giuridico.

Lo studio legale dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo

Il capitolo più complesso di un invito al contraddittorio è la scelta della strategia difensiva. Affidarsi a professionisti esperti è fondamentale per valutare la legittimità dell’atto, contestare eventuali vizi, elaborare osservazioni tecniche e, se necessario, preparare un ricorso.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, avvocato cassazionista con oltre vent’anni di esperienza nel contenzioso bancario e tributario, coordina uno staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti presente su tutto il territorio nazionale.

È Gestore della crisi da sovraindebitamento ai sensi della legge 3/2012, iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) ed Esperto negoziatore della crisi d’impresa secondo il D.L. 118/2021. Lo studio assiste privati e imprese in materia fiscale, societaria e bancaria, sviluppando soluzioni personalizzate per bloccare azioni esecutive, ipoteche, pignoramenti o fermi, negoziando con l’amministrazione e predisponendo piani di rientro sostenibili.

L’assistenza comprende:

• Analisi dell’atto: verifica della regolarità formale, individuazione di carenze probatorie, contestazione di errori di calcolo o di classificazione dell’immobile.
• Redazione di memorie difensive: predisposizione di documenti, perizie e osservazioni per dimostrare l’inesistenza del reddito contestato o la sua corretta dichiarazione.
• Istanza di sospensione e definizione: richiesta di sospensione del procedimento in caso di trattativa o di definizione agevolata; valutazione dell’adesione all’accertamento con adesione o alla conciliazione giudiziale.
• Ricorsi tributari: predisposizione e deposito di ricorsi presso la Corte di giustizia tributaria di primo e secondo grado, con eventuale ricorso in Cassazione.
• Soluzioni alternative: pianificazione di accordi di ristrutturazione dei debiti, ricorsi all’OCC, piani del consumatore ed esdebitazione.

📩 Contatta subito qui di seguito, in fondo all’articolo, l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una valutazione legale personalizzata e immediata.

1. Contesto normativo e giurisprudenziale

1.1 La disciplina delle locazioni brevi

Le locazioni brevi sono state introdotte nell’ordinamento italiano dall’art. 4 del D.L. 50/2017, convertito in L. 96/2017. La norma definisce locazioni brevi i contratti di locazione di immobili a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa, direttamente o tramite intermediari immobiliari e portali telematici. È possibile fornire servizi accessori come la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali senza perdere la qualifica di locazione . Restano escluse le locazioni effettuate da società o da soggetti che esercitano attività alberghiera; in tal caso l’attività è considerata impresa turistico-ricettiva.

Dal 2017 i contratti brevi godono di un regime fiscale agevolato: il locatore può optare per la cedolare secca, imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali. La circolare n. 24/E/2017 dell’Agenzia delle Entrate ha precisato che l’aliquota è pari al 21 % e si applica anche ai contratti di sublocazione e a quelli stipulati dal comodatario . L’opzione non è ammessa quando il locatore agisce in veste imprenditoriale (per esempio, se gestisce un numero di immobili eccedente il limite stabilito per legge). La norma iniziale non fissava un tetto massimo, ma con la legge di bilancio 2021 (L. 178/2020) è stato introdotto il limite di quattro appartamenti per anno d’imposta: oltre tale numero, l’attività è presunta imprenditoriale . Dal 2026, la legge di bilancio 2026 (L. 199/2025) ha ulteriormente ridotto la soglia a due unità: la cedolare secca resta al 21 % sulla prima unità e sale al 26 % sulla seconda . Dal terzo immobile l’attività è considerata esercizio d’impresa in via presuntiva (iuris et de iure) .

L’art. 13-ter del D.L. 145/2023 e il successivo decreto attuativo hanno imposto l’obbligo di richiedere e pubblicare il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per ogni unità abitativa destinata agli affitti brevi. Il codice viene rilasciato tramite la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) gestita dal Ministero del turismo e deve essere esposto all’esterno dell’immobile e in tutte le inserzioni online . La scadenza per l’obbligo di richiesta e esposizione del CIN è stata fissata al 1° gennaio 2025, con sanzioni in caso di omessa esposizione. L’obbligo si cumula con eventuali codici regionali (CIR) o provinciali già attribuiti.

Le figure coinvolte nella locazione breve sono il locatore, il conduttore e l’eventuale intermediario (agenzia o portale online). Quest’ultimo ha l’obbligo di trasmettere i dati dei contratti all’Agenzia delle Entrate, trattenere una ritenuta del 21 % se incassa il canone per conto del locatore e rilasciare la certificazione unica . Dal 2026, in presenza di due unità, la ritenuta sale al 26 %, mentre dal terzo immobile l’intermediario opera come agente di impresa con obblighi IVA, contributivi e contabili . La mancata trasmissione dei dati comporta sanzioni pecuniarie.

1.2 Regime fiscale e implicazioni per il locatore

Per chi effettua locazioni brevi la scelta della cedolare secca è spesso conveniente, perché sostituisce l’IRPEF progressiva e le relative addizionali. Tuttavia, le modifiche normative hanno reso il regime più selettivo. Di seguito si sintetizzano le principali disposizioni:

1. Aliquota del 21 % e limite di appartamenti – Fino al 2025, la cedolare secca al 21 % si applica fino a quattro immobili locati nello stesso anno . Dal 2026 il limite scende a due; dal terzo immobile l’attività è imprenditoriale e il reddito è soggetto all’IRPEF ordinaria o al regime forfettario se ne ricorrono i requisiti .
2. Aliquota del 26 % sulla seconda unità – La legge di bilancio 2026 prevede che, qualora il contribuente locatore possieda due unità immobiliari destinate ad affitti brevi, l’aliquota della cedolare secca sia del 26 % sulla seconda unità . Questa misura mira a disincentivare la concentrazione di più alloggi in mano a singoli proprietari.
3. Presunzione di imprenditorialità – Dal terzo immobile in locazione breve, l’attività è considerata di impresa in modo assoluto: è necessario aprire la partita IVA, presentare la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) al Comune, dotarsi di autorizzazioni antincendio e rispettare norme igienico-sanitarie . I redditi sono soggetti all’IRPEF o all’IRES e all’IVA; inoltre vanno versati i contributi previdenziali.
4. CIN e comunicazioni obbligatorie – Dal 2025 occorre richiedere il CIN, esporlo fisicamente e inserirlo nelle inserzioni; occorre comunicare le presenze al portale Alloggiati Web (per la pubblica sicurezza), trasmettere i dati statistici all’ISTAT e versare la tassa di soggiorno . L’omissione espone a sanzioni amministrative e interdittive.
5. Obblighi dell’intermediario – Piattaforme e agenzie devono comunicare i dati dei contratti, effettuare la ritenuta e rilasciare la certificazione unica . In caso di omissione, si applicano sanzioni fino a 2 % dei canoni intermediati, con un minimo di 250 euro.
6. Controlli incrociati e accertamenti – L’Agenzia delle Entrate incrocia i dati di Alloggiati Web, del BDSR, delle piattaforme e dei pagamenti per individuare locazioni non dichiarate . Se emerge un reddito non dichiarato, invia un questionario o un invito al contraddittorio, con un termine (generalmente 15 giorni nei questionari e 60 giorni per gli inviti) per fornire chiarimenti. In assenza di risposta, procede con l’accertamento induttivo ai sensi dell’art. 39 del D.P.R. 600/1973, basato su presunzioni gravi e precise .

1.3 Il contraddittorio generalizzato: art. 6‑bis dello Statuto del contribuente

Fino al 2023, l’obbligo per l’Amministrazione finanziaria di instaurare un contraddittorio preventivo con il contribuente era limitato a specifici istituti (accertamento con adesione, accertamento sintetico, transfer pricing ecc.). Con il D.Lgs. 219/2023 è stata introdotta la generalizzazione del contraddittorio mediante l’art. 6‑bis dello Statuto dei diritti del contribuente (L. 212/2000). La norma, in vigore dal 18 gennaio 2024, prevede che “ogni atto autonomamente impugnabile davanti al giudice tributario debba essere preceduto, a pena di nullità, da un invito al contraddittorio con il contribuente” . L’invito deve contenere i presupposti di fatto e di diritto dell’azione accertativa, indicare il termine minimo di sessanta giorni per presentare osservazioni e documenti e informare delle conseguenze in caso di mancata risposta. Se al termine dei sessanta giorni mancano meno di 120 giorni per il decorso del termine di decadenza, quest’ultimo è prorogato di 120 giorni . L’amministrazione deve valutare le osservazioni e motivare l’eventuale disattesa .

1.3.1 Eccezioni all’obbligo di contraddittorio

Il contraddittorio generalizzato non si applica in modo assoluto. Il comma 2 dell’art. 6‑bis prevede alcune eccezioni: gli atti di natura strettamente automatizzata, gli atti notificati a seguito di procedimenti partecipativi o su istanza del contribuente (ad esempio, accertamento con adesione, conciliazione giudiziale), gli atti di recupero di crediti d’imposta non spettanti, i casi di fondato pericolo per la riscossione e altre ipotesi individuate dal legislatore . Per attuare questa delega, il Ministero dell’economia ha emanato il D.M. 24 aprile 2024, che elenca le categorie di atti escluse dall’invito.

Atti di accertamento automatizzato e di pronta liquidazione

L’art. 2 del D.M. 24/04/2024 esclude dal contraddittorio gli atti il cui contenuto è determinato da procedure automatizzate: cartelle di pagamento emesse da Agenzia Entrate Riscossione, avvisi di addebito INPS, atti di recupero relativi all’imposta di bollo, avvisi di recupero dell’IVA e di imposte sostitutive, atti di liquidazione dell’imposta di registro, successione o bollo . L’art. 3 esclude gli atti di pronta liquidazione: comunicazioni di irregolarità ai sensi degli artt. 36‑bis e 36‑ter del D.P.R. 600/1973, comunicazioni di liquidazione di imposte di registro, ipotecarie e catastali, avvisi di liquidazione del contributo unificato .

Atti di controllo formale e altri esclusi

L’art. 4 del decreto esclude le comunicazioni di esito del controllo formale ex art. 36‑ter del D.P.R. 600/1973 . Inoltre, la circolare esplicativa 12/E/2024 e la legge di conversione del D.L. 39/2024 (L. 88/2024) hanno ampliato l’elenco, includendo atti di recupero di crediti d’imposta non spettanti, atti privi di domanda di tributo (ad esempio, rigetto di rimborso), atti conseguenti a procedure deflative e situazioni di pericolo per la riscossione . Rientrano tra gli atti esclusi i provvedimenti di diniego di definizione agevolata, i provvedimenti che rispondono a istanze del contribuente e gli atti emessi con urgenza per evitare la decadenza del credito .

Non retroattività dell’art. 6‑bis

La Corte di cassazione, con la sentenza n. 7966/2024, ha chiarito che la generalizzazione del contraddittorio si applica solo agli atti emessi a partire dal 18 gennaio 2024 e non ha effetto retroattivo . Pertanto, per inviti relativi a periodi d’imposta precedenti resta applicabile la normativa previgente: l’omessa instaurazione del contraddittorio non comporta nullità dell’atto se non espressamente prevista da una norma.

1.4 Giurisprudenza in materia di locazioni brevi e cedolare secca

Oltre alle norme, numerose sentenze della Cassazione hanno contribuito a chiarire i confini del regime degli affitti brevi:

1. Cass., Sez. V, 7 maggio 2024, n. 12395 – Ha stabilito che, per godere della cedolare secca, è irrilevante che il conduttore sia una società che utilizza l’immobile per ospitare amministratori o dipendenti. Ciò che conta è la natura non imprenditoriale del locatore. La Corte ha affermato che l’interpretazione amministrativa restrittiva (circolari ministeriali) non può derogare alla legge e che il fine della norma è incentivare la trasparenza dei canoni .
2. Cass., Sez. V, 7 maggio 2025, nn. 12076 e 12079 – Le cosiddette sentenze gemelle hanno confermato il principio della n. 12395/2024: il locatore può optare per la cedolare secca anche se il conduttore è una società e utilizza l’immobile per uso abitativo, purché il locatore non agisca come imprenditore .
3. Cass., Sez. V, 21 aprile 2006, n. 8581 – Ha riconosciuto la legittimità dell’accertamento induttivo basato su presunzioni gravi, precise e concordanti quando vi siano elementi per ritenere che il contribuente abbia occultato ricavi . In materia di locazioni brevi, ciò si traduce nella possibilità per il Fisco di stimare i canoni sulla base delle presenze rilevate da Alloggiati Web o da annunci pubblicati on line.
4. Corte costituzionale, 23 luglio 2025, n. 186 – Nel contesto della legge regionale toscana 61/2024, la Corte ha riconosciuto la legittimità di disposizioni che consentono ai comuni di limitare il numero di affitti brevi per proteggere il tessuto sociale e il territorio . La decisione conferma che le regioni possono adottare misure regolatorie senza violare la libertà d’impresa, purché perseguano finalità di interesse generale.

1.5 Obblighi documentali e controlli: Alloggiati Web e CIN

Il Ministero dell’interno richiede, ai fini della pubblica sicurezza, che i soggetti che locano unità per turismo comunichino i dati degli ospiti al portale Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo. L’Agenzia delle Entrate incrocia queste informazioni con le dichiarazioni dei redditi e con i dati delle piattaforme; se rileva ospiti registrati ma canoni non dichiarati, invia un questionario con un termine di 15 giorni per rispondere. L’omesso invio di risposta comporta una multa fino a 2 000 euro e l’avvio di un accertamento induttivo, come segnalato da una nota giornalistica del 2026 .

Dal 2025 diventa obbligatorio il CIN per ogni unità locata. Deve essere richiesto tramite la BDSR, esposto all’esterno e indicato negli annunci. Omettere il CIN può comportare la rimozione degli annunci e sanzioni amministrative . Le regioni possono continuare a richiedere il CIR; il CIN non sostituisce i codici regionali ma li integra. Il Ministero del turismo ha prorogato l’obbligo di richiesta al 1° gennaio 2025 per consentire ai proprietari di adeguarsi .

1.6 Definizione agevolata dei carichi e altre sanatorie

Per i contribuenti che si trovano con cartelle esattoriali per imposte non versate relative agli affitti brevi è possibile ricorrere a misure di definizione agevolata. Nel 2023 la Definizione agevolata quater (cd. rottamazione quater) ha permesso di regolarizzare i carichi affidati alla riscossione fino al 30 giugno 2022, pagando solo l’imposta e le spese di notifica. Chi ha aderito deve rispettare un piano di rateizzazione: per il 2026 le scadenze sono il 31 maggio, il 31 luglio e il 30 novembre . La normativa prevede un margine di tolleranza di cinque giorni; superato tale termine si decade dai benefici .

La Definizione agevolata quinquies, introdotta dalla legge di bilancio 2026, ha ampliato la sanatoria ai carichi affidati alla riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2023. Tuttavia, la domanda doveva essere presentata entro il 30 aprile 2026 e, alla data di redazione di questo articolo, non sono ammesse nuove adesioni; resta valido il piano di pagamento per chi ha presentato domanda, con prima rata (o pagamento unico) entro il 31 luglio 2026 e ulteriori rate il 30 settembre e il 30 novembre 2026 . Chi non ha aderito deve valutare altri strumenti di definizione.

Oltre alle sanatorie, rimangono attivi istituti come il ravvedimento operoso (che consente di sanare spontaneamente le violazioni pagando sanzioni ridotte), l’accertamento con adesione e la conciliazione giudiziale. In ambito di crisi da sovraindebitamento, sono disponibili i piani del consumatore, gli accordi di ristrutturazione e la esdebitazione del debitore incapiente, gestiti dagli Organismi di Composizione della Crisi (OCC).

2. Procedura dopo la notifica dell’invito al contraddittorio

Ricevere un invito al contraddittorio per affitti brevi non dichiarati può generare apprensione, ma conoscere la procedura e i propri diritti consente di affrontare la situazione con lucidità. Di seguito viene illustrato l’iter tipico dell’invito e i passaggi che il contribuente deve seguire.

2.1 Lettura dell’invito: elementi essenziali

L’invito al contraddittorio deve contenere:

• Identificazione dell’atto e dell’ufficio competente.
• Descrizione dei fatti contestati, con indicazione del periodo d’imposta e dei motivi dell’accertamento (ad esempio, differenze tra presenze registrate su Alloggiati Web e redditi dichiarati).
• Indicazione della base imponibile presunta e delle imposte dovute.
• Termine per presentare memorie (almeno 60 giorni ai sensi dell’art. 6‑bis) e modalità di trasmissione (PEC o raccomandata).
• Avvertenza sulle conseguenze in caso di mancata risposta (adozione dell’atto definitivo e decorso dei termini).

Verificare questi elementi è fondamentale: la mancanza di un termine sufficiente o la carente motivazione possono costituire motivo di annullamento in sede contenziosa. L’Avv. Monardo esamina ogni invito per individuare vizi formali e sostanziali.

2.2 Raccolta dei documenti e analisi della posizione fiscale

Prima di rispondere all’invito è necessario raccogliere tutta la documentazione relativa agli affitti brevi:

1. Contratti o conferme di prenotazione ricevute dalle piattaforme.
2. Ricevute di pagamento (anche tramite portali digitali) e estratti conto bancari.
3. Registrazioni su Alloggiati Web e certificazioni degli ospiti.
4. Certificazione unica rilasciata dagli intermediari.
5. Dichiarazioni dei redditi degli anni interessati e quadri RB (redditi di fabbricati).
6. Spese sostenute per la locazione (cleaning fee, biancheria, utenze) e fatture relative.

L’analisi della posizione fiscale permette di verificare se l’importo contestato corrisponde a canoni effettivamente percepiti e se sono state rispettate le norme relative al numero di immobili, all’aliquota applicabile e alla eventuale natura imprenditoriale dell’attività.

2.3 Redazione e invio delle memorie difensive

Entro il termine indicato (almeno 60 giorni) il contribuente può inviare memorie difensive. Le osservazioni devono essere articolate e supportate da documenti. Tra i punti da trattare vi sono:

• Dimostrazione del numero di immobili locati e della durata delle locazioni, per sostenere l’applicazione della cedolare secca al 21 % o al 26 % e per escludere la natura imprenditoriale.
• Ricostruzione delle presenze: talvolta il portale Alloggiati Web registra presenze per locazioni diverse dagli affitti brevi (es. amici ospiti gratuitamente), che non generano reddito; occorre chiarire questi casi.
• Calcolo del reddito imponibile: detrazione delle commissioni delle piattaforme, dei costi per il servizio di pulizia e della biancheria (qualora deducibili), dimostrando la corretta determinazione del reddito.
• Richiesta di accesso agli atti: se necessario, si può chiedere l’accesso ai documenti in possesso dell’Agenzia per verificare i dati su cui è basato l’accertamento.

È consigliabile inviare le memorie tramite PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno per avere prova della data di invio. Una volta ricevute, l’Agenzia deve esaminarle e motivare l’eventuale loro disattesa nella motivazione dell’atto finale.

2.4 Incontro con l’Ufficio e possibilità di conciliazione

L’invito al contraddittorio può prevedere un incontro presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate. In questa sede è possibile discutere con il funzionario le argomentazioni e presentare ulteriori documenti. Spesso l’Ufficio invita a definire l’accertamento con adesione: se il contribuente e l’amministrazione raggiungono un accordo sull’imponibile e sul tributo, si applica una riduzione a un terzo delle sanzioni ed è possibile rateizzare l’importo. Tale soluzione evita l’emissione dell’avviso di accertamento e l’avvio del contenzioso.

2.5 Emissione dell’atto definitivo e termini per l’impugnazione

Se al termine del contraddittorio l’Ufficio ritiene insussistenti le difese, emette l’avviso di accertamento con le imposte, le sanzioni e gli interessi. L’avviso non può essere notificato prima della scadenza dei sessanta giorni e deve motivare il perché ha disatteso le osservazioni del contribuente . A partire dalla notifica decorrono 60 giorni (90 giorni se il contribuente risiede all’estero) per proporre ricorso davanti alla Corte di giustizia tributaria di primo grado.

Nel frattempo, è possibile:

1. Eseguire il pagamento spontaneo entro 60 giorni per beneficiare della riduzione delle sanzioni a un terzo.
2. Chiedere l’accertamento con adesione anche dopo l’emissione dell’avviso (entro 15 giorni dalla notifica). In tal caso, i termini per ricorrere sono sospesi per 90 giorni.
3. Proporre ricorso: se le difese non sono accolte e si ravvisano motivi di illegittimità dell’atto, si può impugnare innanzi al giudice tributario. Il ricorso deve indicare i vizi di motivazione, l’assenza del contraddittorio se dovuto, la carenza di prova del reddito o la errata qualificazione della locazione.

3. Difese e strategie legali specifiche per affitti brevi

Di seguito si illustrano alcune strategie difensive elaborate sulla base dell’esperienza dello studio Monardo.

3.1 Verifica dei presupposti e contestazione formale

La prima strategia consiste nel verificare se l’invito al contraddittorio sia stato legittimamente emesso. Elementi da controllare:

1. Rispettodei termini – L’invito deve essere notificato in tempo utile. Se l’Ufficio emette l’avviso di accertamento prima della scadenza dei sessanta giorni, l’atto è nullo . Inoltre, se il termine di decadenza per emettere l’accertamento sta per scadere, l’amministrazione deve prorogarlo di 120 giorni .
2. Motivazione – L’invito deve contenere l’esposizione dei fatti e la loro qualificazione. Se manca una motivazione sufficiente o non indica chiaramente i presupposti, si può eccepire la nullità per violazione dell’art. 6‑bis.
3. Esclusione dal contraddittorio – Verificare che l’atto contestato rientri tra quelli obbligati al contraddittorio. Se l’accertamento è relativo a somme derivanti da controlli automatizzati o formali (artt. 36‑bis, 36‑ter), l’Ufficio non è tenuto a invitare il contribuente . Se l’invito è stato emesso ma l’atto rientra tra i casi esclusi, la procedura potrebbe essere viziata.
4. Retroattività – Valutare se l’accertamento riguarda anni precedenti all’entrata in vigore dell’art. 6‑bis; in tal caso, l’assenza del contraddittorio non genera nullità .

3.2 Dimostrazione dell’inapplicabilità della presunzione di imprenditorialità

Dal 2026 l’attività è presunta imprenditoriale dal terzo immobile in locazione breve . Per contestare tale presunzione occorre dimostrare:

• che gli immobili locati sono massimo due e che eventuali altri beni immobili sono destinati a locazione a lungo termine o ad uso personale;
• che la durata complessiva dei contratti non eccede i 30 giorni;
• che non vengono offerti servizi tipici dell’attività alberghiera (reception, ristorazione), ma soltanto servizi accessori ammessi (fornitura di biancheria, pulizia).

L’elenco di immobili può essere dimostrato mediante visure catastali, contratti di locazione e certificazioni dell’intermediario. È inoltre possibile allegare dichiarazioni dei conduttori attestanti l’uso abitativo temporaneo.

3.3 Contestazione dell’imponibile e ricostruzione del reddito effettivo

Spesso l’Agenzia ricostruisce l’imponibile sulla base dei dati di Alloggiati Web, presupponendo che ogni presenza corrisponda a un canone. Tuttavia, tale presunzione può essere confutata dimostrando che:

1. alcune presenze riguardavano ospiti a titolo gratuito (parenti o amici);
2. i pagamenti ricevuti tramite piattaforme includono commissioni che non possono essere considerate reddito;
3. l’immobile è stato concesso in comodato gratuito oppure per locazioni di lungo periodo che non rientrano nel regime delle locazioni brevi.

In tal senso, la Cassazione ha affermato che l’accertamento induttivo deve basarsi su presunzioni gravi e concordanti . Fornendo elementi a discolpa, è possibile ottenere una riduzione dell’imponibile o l’annullamento totale.

3.4 Richiesta di adesione e definizione agevolata

Qualora emergano effettive differenze, è opportuno valutare l’accertamento con adesione. In questa sede il contribuente e l’Ufficio possono concordare l’imponibile, beneficiando di una riduzione a un terzo delle sanzioni e della possibilità di pagare l’importo dovuto in un massimo di 8 rate trimestrali. L’accordo evita l’emissione dell’avviso di accertamento e non comporta ulteriori contenziosi.

Per i carichi già iscritti a ruolo, si può valutare la definizione agevolata quater (ancora in corso per chi ha aderito) e altre sanatorie; chi non ha presentato domanda entro il 30 aprile 2026 non potrà accedere alla quinquies . Il contribuente può comunque ricorrere al ravvedimento operoso per regolarizzare spontaneamente le omissioni prima della notifica dell’accertamento.

3.5 Ricorso tributario e difesa in giudizio

Se non si raggiunge un accordo o se l’Ufficio emette un avviso ingiustificato, si può presentare ricorso. Le principali difese riguardano:

1. Vizi formali (ad esempio, mancata instaurazione del contraddittorio quando dovuto, motivazione insufficiente, mancanza di sottoscrizione).
2. Vizi sostanziali: erronea qualificazione dell’attività (non imprenditoriale), imponibile calcolato su presupposti errati, mancata considerazione dei costi deducibili, applicazione dell’aliquota errata (21 % anziché 26 % o viceversa).
3. Obsolescenza della normativa: eventuale applicazione retroattiva di norme sfavorevoli vietata dalla legge.
4. Violazione del principio di proporzionalità: le sanzioni devono essere proporzionate; se eccessive, possono essere ridotte.

Lo studio legale Monardo supporta il contribuente in tutte le fasi del giudizio, predisponendo memorie, partecipando alle udienze e, se necessario, proponendo ricorso in Cassazione.

3.6 Strumenti della crisi da sovraindebitamento

Quando la contestazione tributaria si inserisce in un quadro di difficoltà economica generale, è possibile ricorrere agli strumenti della legge 3/2012. In particolare:

1. Piano del consumatore – Permette al debitore non imprenditore di proporre un piano di pagamento dei debiti (fiscali, bancari, commerciali) commisurato al proprio reddito e patrimonio, ottenendo l’omologazione del giudice e la sospensione delle azioni esecutive.
2. Accordo di ristrutturazione dei debiti – Destinato a soggetti che svolgono attività imprenditoriale minore; consente di proporre un accordo ai creditori e di ottenere la cancellazione dei debiti residui una volta eseguito.
3. Esdebitazione del debitore incapiente – Per chi non può offrire alcuna utilità ai creditori; comporta la cancellazione dei debiti inesigibili.

L’Avv. Monardo, come gestore della crisi e professionista di un OCC, assiste i clienti nella predisposizione di tali procedure, assicurando il rispetto dei requisiti di legge e la tutela del patrimonio.

4. Strumenti alternativi: definizioni agevolate, piani del consumatore e ristrutturazioni

La gestione di un debito tributario per affitti brevi può avvenire anche attraverso strumenti alternativi. Questa sezione illustra le principali opzioni per sanare la posizione, ridurre sanzioni e interessi o redistribuire il debito nel tempo.

4.1 Ravvedimento operoso e autodenuncia

Il ravvedimento operoso consente di regolarizzare spontaneamente l’omissione prima che intervengano controlli e inviti. Si versa l’imposta dovuta con sanzioni ridotte, calcolate in misura proporzionale al ritardo (1/10 del minimo se il versamento avviene entro 30 giorni, 1/9 se entro 90 giorni, 1/8 se entro un anno, ecc.) e interessi al tasso legale. Nel caso degli affitti brevi, il locatore può presentare una dichiarazione integrativa e versare la differenza d’imposta con il ravvedimento, evitando l’accertamento.

4.2 Accertamento con adesione e conciliazione giudiziale

L’accertamento con adesione (D.Lgs. 218/1997) permette di definire l’accertamento prima della notifica dell’avviso o dopo averlo ricevuto (entro 15 giorni). Il contribuente può presentare un’istanza di adesione proponendo la propria determinazione dell’imponibile; se l’Ufficio accetta, le sanzioni sono ridotte a un terzo e l’importo può essere rateizzato. In alternativa, dopo la notifica del ricorso è possibile proporre la conciliazione giudiziale: si raggiunge un accordo in udienza riducendo le sanzioni a metà.

4.3 Definizione agevolata quater (rottamazione delle cartelle)

La Definizione agevolata quater consente ai contribuenti che hanno carichi a ruolo affidati entro il 30 giugno 2022 di pagare il debito senza sanzioni né interessi. Chi ha aderito deve rispettare le rate: nel 2026 sono previste le scadenze del 31 maggio, del 31 luglio e del 30 novembre . È previsto un margine di tolleranza di cinque giorni; oltre tale termine si decade dai benefici . Per chi non ha aderito, la rottamazione quater non è più attivabile, salvo eventuali riaperture legislative.

4.4 Piano del consumatore e accordo di ristrutturazione (legge 3/2012)

Come illustrato al § 3.6, la legge 3/2012 consente di proporre un piano per la soddisfazione dei debiti, incluse le posizioni tributarie. Il piano del consumatore è accessibile alle persone fisiche sovraindebitate che non svolgono attività imprenditoriale significativa; l’accordo di ristrutturazione è rivolto a piccoli imprenditori. Presentando un piano al Tribunale tramite un OCC si ottiene la sospensione delle azioni esecutive e, dopo l’omologazione, la possibilità di pagare il debito in base al reddito disponibile, con la cancellazione del residuo.

4.5 Esdebitazione del debitore incapiente

Se il contribuente non è in grado di offrire alcuna utilità ai creditori e non possiede redditi o beni, può chiedere l’esdebitazione del debitore incapiente. Il Tribunale, verificata l’effettiva mancanza di capacità economica e la buona fede del debitore, cancella definitivamente i debiti, incluso quello tributario.

4.6 Piani di rateizzazione ordinari e accordi con l’Agenzia delle Entrate

Oltre alle procedure sopra descritte, l’Agenzia delle Entrate e Agenzia Entrate Riscossione offrono la possibilità di dilazionare il pagamento degli avvisi di accertamento o delle cartelle. Con un piano ordinario si può rateizzare il debito fino a 72 rate; in casi di grave difficoltà il piano può arrivare a 120 rate. Il piano ordinario comporta il pagamento dell’intero ammontare di imposta, sanzioni e interessi; tuttavia evita l’avvio delle procedure esecutive.

5. Errori comuni e consigli pratici

Molti contribuenti commettono errori che possono aggravare la loro posizione. Di seguito si evidenziano gli errori più frequenti e i consigli per evitarli:

1. Ignorare l’invito – Non rispondere all’invito al contraddittorio comporta l’emissione di un accertamento per l’intero importo presunto. È fondamentale presentare osservazioni e documenti.
2. Risposta tardiva – Inviare le memorie oltre la scadenza annulla il diritto di essere ascoltati. È consigliabile pianificare con anticipo la raccolta dei documenti.
3. Non verificare il numero di immobili – Alcuni contribuenti credono erroneamente che il limite sia ancora di quattro unità; dal 2026 il limite è due . Oltre il secondo immobile l’attività è imprenditoriale e deve essere trattata come tale.
4. Omettere il CIN – La mancata richiesta e esposizione del codice identificativo può comportare la chiusura degli annunci e pesanti sanzioni .
5. Confondere stanze con unità immobiliari – Il limite di due unità si riferisce agli appartamenti, non alle camere. Un intero appartamento conta come un’unità anche se viene affittato a stanze separate .
6. Non aprire la partita IVA – Se il numero di unità supera i limiti o se l’attività presenta caratteristiche imprenditoriali (durata, servizi extra, promozione), è obbligatorio aprire la partita IVA .
7. Non conservare le ricevute – È necessario conservare contratti, ricevute e estratti conto per almeno cinque anni; senza documentazione è difficile dimostrare la legittimità delle somme dichiarate.
8. Sottovalutare la procedura tributaria – Pensare di potersi difendere senza assistenza può condurre a errori formali. La materia è complessa: rivolgersi a uno studio specializzato migliora le probabilità di successo.

6. Tabelle riepilogative

Per facilitare la consultazione, di seguito si presentano alcune tabelle sintetiche con norme, scadenze e strumenti difensivi. Le tabelle contengono solo parole chiave e numeri; le spiegazioni dettagliate sono nel testo.

6.1 Norme principali sulle locazioni brevi e cedolare secca

Norma/Provvedimento	Oggetto	Punti chiave
D.L. 50/2017, art. 4	Introduzione delle locazioni brevi	Durata ≤ 30 giorni, contratti tra privati, servizi accessori ammessi
L. 178/2020, art. 1 comma 595	Limite di appartamenti	Cedolare secca applicabile fino a 4 appartamenti; oltre, presunzione di imprenditorialità
L. 199/2025 (Bilancio 2026)	Riduzione del limite	Limite di 2 appartamenti; aliquota 21 % sulla prima unità e 26 % sulla seconda
D.L. 145/2023, art. 13-ter	Codice Identificativo Nazionale (CIN)	Obbligo di richiesta e esposizione del CIN dal 1° gennaio 2025
Circolare 24/E/2017	Chiarimenti sulle locazioni brevi	Definizione, applicabilità a sublocazioni e comodato, aliquota 21 %
Cass. 12395/2024	Cedolare secca con conduttore società	Ammessa se il locatore non è imprenditore
Cass. 12076-12079/2025	Ribadisce Cass. 12395/2024	Conferma la neutralità del conduttore società
Cass. 8581/2006	Accertamento induttivo	Presunzioni gravi, precise e concordanti legittimano il recupero
Corte cost. 186/2025	Locazioni brevi e regolamentazioni regionali	Le regioni possono limitare gli affitti per interessi generali

6.2 Regole del contraddittorio generalizzato

Fonte	Contenuto essenziale	Termini
L. 212/2000, art. 6‑bis (D.Lgs. 219/2023)	Ogni atto impugnabile deve essere preceduto da un invito al contraddittorio. L’invito indica i presupposti e concede almeno 60 giorni per replicare	Invio dell’invito prima dell’atto; 60 giorni per le memorie; proroga di 120 giorni in caso di decadenza vicina
D.M. 24/04/2024	Elenco degli atti esclusi	Cartelle, avvisi automatizzati, comunicazioni 36‑bis e 36‑ter, atti di recupero di crediti d’imposta, rigetti di rimborsi
L. 88/2024 (conv. D.L. 39/2024)	Ulteriori esclusioni	Atti senza domanda di tributo, atti emessi su istanza del contribuente, atti di recupero di crediti inesistenti
Cass. 7966/2024	Non retroattività	Contraddittorio applicabile solo agli atti emessi dal 18 gennaio 2024

6.3 Scadenze e aliquote per affitti brevi (2026)

Numero di immobili	Aliquota cedolare secca	Conseguenza
1	21 %	Attività non imprenditoriale
2	26 %	Restano obblighi di richiesta del CIN e comunicazioni; ritenuta 26 % da parte dell’intermediario
≥ 3	Non ammessa	Presunzione di attività imprenditoriale; obbligo di aprire partita IVA e SCIA

6.4 Scadenze definizione agevolata quater (2026)

Rata	Data di scadenza 2026	Note
1ª rata	31 maggio 2026	Pagamento entro 5 gi giorni
2ª rata	31 luglio 2026
3ª rata	30 novembre 2026

7. Domande e risposte frequenti (FAQ)

1. Cos’è l’invito al contraddittorio?
È un atto con cui l’Agenzia delle Entrate, prima di emettere un avviso di accertamento, invita il contribuente a esporre le proprie ragioni. Deve contenere le contestazioni mosse, indicare i presupposti e concedere almeno 60 giorni per presentare osservazioni, salvo i casi di esclusione .

2. Devo sempre ricevere un invito prima dell’accertamento?
No. Gli atti di accertamento automatizzato, gli avvisi di liquidazione 36‑bis e 36‑ter, gli atti derivanti da controlli formali e quelli su istanza del contribuente sono esclusi dal contraddittorio . Tuttavia, per la maggior parte degli avvisi di accertamento relativi a affitti brevi è richiesto.

3. Cosa succede se ignoro l’invito?
Se non rispondi entro il termine, l’Ufficio può emettere l’avviso di accertamento e calcolare il reddito in via induttiva, applicando sanzioni e interessi. Ignorare l’invito è uno degli errori più gravi.

4. Ho locato un solo appartamento per pochi giorni: devo aprire la partita IVA?
No. Fino a due unità abitative non si configura attività imprenditoriale. Sulla prima unità si applica l’aliquota del 21 %, sulla seconda il 26 %. Dal terzo immobile scatta la presunzione di imprenditorialità .

5. L’ospite era un amico e non ho ricevuto denaro. Vale come affitto?
No. Se l’immobile è stato concesso a titolo gratuito, non si genera reddito. Occorre però dimostrarlo (ad esempio, con dichiarazioni testimoniali) per evitare che l’Alloggiati Web venga interpretato come prova di reddito .

6. Posso optare per la cedolare secca se il conduttore è una società?
Sì, secondo la Cassazione, la natura del conduttore non incide. È rilevante solo la natura non imprenditoriale del locatore .

7. Quali sono le sanzioni per omessa dichiarazione degli affitti brevi?
Le sanzioni vanno dal 120 % al 240 % dell’imposta dovuta, a cui si aggiungono interessi e sanzioni per omessa comunicazione al portale Alloggiati Web. Inoltre, si rischia un’accertamento induttivo con importi maggiorati .

8. Se ricevo un questionario dell’Agenzia delle Entrate, devo rispondere?
Sì. Il questionario viene inviato prima del contraddittorio e deve essere compilato entro 15 giorni. In caso di mancata risposta è prevista una sanzione fino a 2 000 euro e l’avvio dell’accertamento induttivo .

9. Cos’è il CIN e perché è obbligatorio?
Il Codice Identificativo Nazionale è un codice univoco rilasciato dal Ministero del turismo e identificativo della struttura ricettiva o dell’unità adibita a locazione breve. Dal 1° gennaio 2025 deve essere richiesto, esposto e indicato negli annunci . L’omissione comporta sanzioni e la rimozione degli annunci.

10. Se ho aderito alla Definizione agevolata quater, devo continuare a pagare le rate?
Sì. Le rate devono essere corrisposte alle scadenze previste (nel 2026: 31 maggio, 31 luglio e 30 novembre). Se salti due rate, anche non consecutive, decadi dai benefici e dovrai pagare il debito originario .

11. Posso ancora aderire alla rottamazione quinquies?
No. Il termine per presentare domanda era il 30 aprile 2026 . Chi non ha presentato la domanda non potrà accedere alla sanatoria, salvo future riaperture legislative.

12. Posso contestare l’avviso se ho ricevuto l’invito a contraddittorio ma l’atto è stato notificato prima dei 60 giorni?
Sì. La notificazione anticipata viola l’art. 6‑bis dello Statuto del contribuente e comporta la nullità dell’atto .

13. È possibile dedurre le spese di pulizia e biancheria?
Le spese sostenute per la gestione dell’immobile (pulizia, biancheria, commissioni del portale) sono deducibili nella determinazione del reddito imponibile se documentate. Devono essere allegate alle memorie difensive.

14. Cosa succede se supero il limite degli immobili senza aprire la partita IVA?
L’attività è considerata imprenditoriale: l’Agenzia può contestare l’evasione dell’IVA, l’omessa iscrizione alla gestione INPS e l’esercizio abusivo dell’attività ricettiva .

15. Posso presentare un ricorso se il conduttore era un ente o una società?
Sì. Le sentenze 12395/2024 e 12076–12079/2025 hanno chiarito che il conduttore può essere una società: l’importante è che il locatore non agisca da imprenditore .

16. In che modo le regioni possono limitare gli affitti brevi?
La Corte costituzionale ha riconosciuto che le regioni possono imporre limiti al numero di locazioni brevi per salvaguardare il territorio e il tessuto sociale . Tali norme devono tuttavia rispettare i principi di ragionevolezza e proporzionalità.

17. È obbligatorio comunicare gli ospiti su Alloggiati Web?
Sì. Le strutture ricettive e i locatori devono comunicare le generalità degli ospiti entro 24 ore. L’omissione comporta sanzioni penali e amministrative, e può alimentare accertamenti fiscali .

18. Cosa fare se l’Agenzia delle Entrate non risponde alle memorie?
Se l’Ufficio non risponde e non motiva l’eventuale avviso, si può eccepire la violazione dell’art. 6‑bis. Nel ricorso occorrerà dimostrare che le osservazioni non sono state valutate.

19. Posso rivalermi sul portale di intermediazione se ha omesso la certificazione unica?
Sì. Gli intermediari sono responsabili per la trasmissione dei dati e per la ritenuta. Se non hanno emesso la certificazione unica o non hanno versato la ritenuta, è possibile rivalersi contrattualmente.

20. Quali benefici offre il piano del consumatore?
Consente di ristrutturare tutti i debiti (compresi quelli tributari) in base alla propria capacità reddituale. Una volta omologato dal tribunale e rispettato, i debiti residui vengono cancellati.

8. Simulazioni pratiche e numeriche

Per rendere più concrete le regole illustrate, si propongono alcune simulazioni con numeri di fantasia. I dati devono essere adattati alla situazione reale dal professionista.

8.1 Simulazione di locazione breve con un immobile (aliquota 21 %)

Scenario: Mario possiede un appartamento a Roma e lo affitta per 20 giorni nel 2025 tramite un portale, percependo 1 500 euro. Ha sostenuto 200 euro di spese di pulizia e la piattaforma trattiene il 5 % di commissioni (75 euro).

Calcolo del reddito:

• Canone lordo percepito: 1 500 €
• Commissioni portale (5 %): 75 €
• Spese di pulizia documentate: 200 €
• Reddito imponibile: 1 500 – 75 – 200 = 1 225 €

Applicando la cedolare secca al 21 %, l’imposta dovuta è 257,25 €. Mario versa l’imposta tramite modello F24 e indica il reddito nel quadro RB della dichiarazione. Non essendo superato il limite di due immobili, non è tenuto ad aprire la partita IVA. Deve però registrarsi al portale Alloggiati Web e richiedere il CIN entro il 1° gennaio 2025.

Se Mario non dichiara il reddito: l’Agenzia incrocia i dati e invia un invito al contraddittorio richiedendo la tassazione. Se non risponde, applica la sanzione minima del 120 % (309 €) più interessi. La somma da versare potrebbe superare 600 € considerando sanzioni e interessi. Con l’assistenza legale può dimostrare le spese deducibili e ottenere una riduzione.

8.2 Simulazione con due unità (aliquota 21 % e 26 %)

Scenario: Claudia possiede due appartamenti a Firenze. Nel 2026 affitta il primo per 40 giorni percependo 4 000 € e il secondo per 30 giorni percependo 3 000 €. Le commissioni delle piattaforme sono del 10 % (700 € in totale) e le spese di pulizia ammontano a 300 €.

Calcolo del reddito imponibile:

• Primo immobile (aliquota 21 %): 4 000 – 400 (commiss.) – 150 (spese) = 3 450 €.
• Secondo immobile (aliquota 26 %): 3 000 – 300 (commiss.) – 150 (spese) = 2 550 €.

Imposta dovuta:

• 3 450 € × 21 % = 724,50 € per la prima unità.
• 2 550 € × 26 % = 663 € per la seconda unità.

Totale imposte: 1 387,50 €. Claudia dovrà indicare i redditi nei quadri RB e pagare l’imposta sostitutiva. Essendo due unità, non deve aprire la partita IVA ma deve ottenere un CIN per ciascun immobile, esporlo e comunicare gli ospiti.

Se Claudia omette il CIN: rischia sanzioni e la rimozione degli annunci . Se supera il numero di immobili, la sua attività diventerà imprenditoriale e l’imposta dovuta sarà calcolata con IRPEF progressiva.

8.3 Simulazione con tre unità (attività imprenditoriale)

Scenario: Marco possiede tre appartamenti a Milano. Nel 2026 affitta ciascuno per 60 giorni percependo 30 000 € complessivi. Non ha partita IVA. L’Agenzia accerta l’attività imprenditoriale con presunzione iuris et de iure .

Conseguenze:

1. Obbligo di aprire la partita IVA: Marco deve classificare l’attività come ricettivo-turistica; gli imponibili saranno soggetti a IVA e contributi INPS. Potrà scegliere tra regime forfettario (se i ricavi non superano 100 000 €) o regime ordinario.
2. Pagamento dell’IRPEF/IVA: l’imposta sarà calcolata con aliquote progressive; la cedolare secca non è più applicabile.
3. Rischio di sanzioni: se l’Agenzia scopre l’attività non dichiarata, applicherà imposte, sanzioni e interessi maggiorati e può procedere all’iscrizione a ruolo.

Marco può regolarizzare la posizione aprendo la partita IVA e richiedendo il ravvedimento operoso. In caso di difficoltà potrà valutare un piano del consumatore o un accordo di ristrutturazione.

Conclusione

L’invito al contraddittorio rappresenta un passaggio cruciale nel procedimento di accertamento per affitti brevi non dichiarati. Con l’entrata in vigore dell’art. 6‑bis dello Statuto del contribuente il contraddittorio è diventato un diritto generalizzato, salvo alcune eccezioni . Questo strumento permette al contribuente di esporre le proprie ragioni, presentare documenti, correggere errori o definire la propria posizione con l’ufficio. La normativa sulle locazioni brevi, tuttavia, è complessa e in continua evoluzione: dal limite di due unità con aliquote differenziate alla necessità di richiedere il CIN , dal controllo delle presenze su Alloggiati Web ai poteri di accertamento induttivo della pubblica amministrazione . Le regioni possono imporre ulteriori vincoli, come riconosciuto dalla Corte costituzionale .

Agire tempestivamente è essenziale. Il contribuente deve raccogliere i documenti, rispondere all’invito entro i termini, valutare l’accertamento con adesione e, se necessario, predisporre un ricorso. Esistono diverse soluzioni per sanare i debiti: ravvedimento operoso, definizione agevolata quater, piani del consumatore, accordi di ristrutturazione e piani di rateizzazione. Tuttavia, la definizione agevolata quinquies non è più attiva per nuove adesioni , quindi occorre valutare altri strumenti.

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