Introduzione

La lettera di compliance che arriva dall’Agenzia delle Entrate con l’oggetto “invito a regolarizzare possibili errori” non è un semplice promemoria: è un segnale di rischio concreto. Queste comunicazioni, introdotte con la legge di stabilità 2015 (legge 23 dicembre 2014 n. 190, art. 1, commi 634‑636) per favorire l’adempimento spontaneo, vengono inviate ai contribuenti che, secondo le banche dati fiscali, hanno indicato redditi dei fabbricati – fra cui quelli da locazione – in modo errato o incompleto . La lettera non è un avviso di accertamento, ma un invito a verificare e correggere la dichiarazione prima che scattino contestazioni formali, sanzioni salate o addirittura pignoramenti.

Gestire correttamente una lettera di compliance richiede competenze in diritto tributario, contabilità e diritto delle locazioni. Occorre verificare se gli importi contestati sono davvero dovuti, se esistono esenzioni (ad esempio per canoni non percepiti), come calcolare sanzioni e interessi e, quando necessario, opporre le contestazioni nel rispetto del contraddittorio preventivo. In questa guida affronteremo:

• Il contesto normativo, con riferimento alle leggi, ai provvedimenti attuativi e alle sentenze più recenti della Cassazione e dei giudici tributari.
• La procedura passo‑passo da seguire dopo aver ricevuto la lettera: consultare il cassetto fiscale, chiedere spiegazioni, fornire documentazione o presentare una dichiarazione integrativa .
• Le difese e strategie legali: come dimostrare l’insussistenza del debito, quando i canoni non vanno dichiarati, come sospendere i pagamenti, impugnare eventuali avvisi di accertamento o accedere a strumenti di definizione agevolata.
• Gli strumenti alternativi (ravvedimento operoso, definizioni agevolate, piani del consumatore, accordi di ristrutturazione, piani del sovraindebitamento) e le soluzioni messe a disposizione dalle leggi più recenti.
• Gli errori più comuni da evitare, una sezione di domande frequenti (FAQ) e simulazioni pratiche con calcoli di imposte, sanzioni e interessi.

Per affrontare con successo la lettera di compliance occorre il supporto di professionisti specializzati.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista con consolidata esperienza in diritto bancario e tributario. Coordinatore di un team multidisciplinare di avvocati e commercialisti operativi su tutto il territorio italiano, è:

• Gestore della Crisi da Sovraindebitamento ai sensi della legge 3/2012, iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia;
• Professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC), cui i debitori possono rivolgersi per piani del consumatore e accordi di ristrutturazione;
• Esperto negoziatore della crisi d’impresa secondo il D.L. 118/2021;
• Formato nella gestione del contenzioso tributario innanzi a Commissioni tributarie, Corte di Cassazione e Corte costituzionale.

Il suo studio offre un’analisi personalizzata dell’atto, redige ricorsi, richiede sospensioni, conduce trattative con l’Agenzia delle Entrate, elabora piani di rientro e soluzioni giudiziali o stragiudiziali per bloccare pignoramenti, ipoteche o fermi amministrativi. Se hai ricevuto una lettera di compliance o temi di riceverla a breve:

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1. Contesto normativo e giurisprudenziale

1.1 La base legale delle lettere di compliance

Le comunicazioni “per la promozione dell’adempimento spontaneo” sono state introdotte dalla legge di stabilità 2015 (legge 23 dicembre 2014 n. 190, art. 1, commi 634‑636). La norma prevede che l’Agenzia delle Entrate metta a disposizione dei contribuenti elementi e informazioni per consentire la correzione spontanea di irregolarità nella dichiarazione dei redditi. L’attuazione è stata demandata a provvedimenti del Direttore dell’Agenzia, che individuano le categorie reddituali interessate e le modalità di comunicazione.

Fra i provvedimenti attuativi ricordiamo:

Provvedimento	Sintesi	Fonte
Provvedimento 24 giugno 2016	Attuazione delle norme sulla compliance per le persone fisiche – periodo d’imposta 2012.	Guida Agenzia (marzo 2019)
Provvedimento 12 maggio 2017	Attuazione della compliance per il periodo d’imposta 2013 .	Guida Agenzia (marzo 2019)
Provvedimento 15 febbraio 2019	Comunicazioni per la promozione dell’adempimento spontaneo riferite a più categorie reddituali (redditi da locazione, lavoro dipendente, pensione, partecipazioni, capitale, lavoro autonomo, ecc.) .	Guida Agenzia (marzo 2019)
Provvedimenti successivi (2023‑2025)	Hanno esteso la compliance ad altre situazioni (fatture elettroniche, corrispettivi telematici, ecc.) e confermato l’approccio collaborativo previsto dal legislatore .	Provvedimento 2023/352652

La Guida dell’Agenzia “L’Agenzia ti scrive: lettera di invito a regolarizzare possibili errori” (marzo 2019) chiarisce che la lettera di compliance:

• Non è un avviso di accertamento ma un invito a verificare i dati e regolarizzare eventuali omissioni .
• È inviata ai contribuenti persone fisiche che hanno compilato in modo incompleto la dichiarazione dei redditi, soprattutto per redditi da fabbricati derivanti da contratti di locazione, redditi di lavoro dipendente, pensioni, assegni periodici, partecipazioni, capitali, redditi diversi o redditi da lavoro autonomo .
• Viene recapitata tramite PEC o posta ordinaria in assenza di indirizzo PEC .

La lettera contiene l’indicazione del “codice atto” da riportare in F24 in caso di regolarizzazione , l’elenco dei redditi oggetto di anomalia e le modalità per consultare i dati nel Cassetto fiscale.

1.2 Tassazione dei redditi da locazione: norme di riferimento

1.2.1 Art. 26 TUIR e redditi fondiari

L’art. 26 del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR) stabilisce il principio generale per cui i redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo del possessore indipendentemente dalla loro percezione. Ciò significa che, salvo le deroghe di legge, il locatore deve dichiarare i canoni come risultano dal contratto registrato anche se non sono stati incassati. La Corte di Cassazione ha ribadito che l’art. 26 disciplina ogni fattispecie di mancata percezione dei canoni, “salvi i soli correttivi previsti in caso di morosità del conduttore”.

L’eccezione principale è prevista per le locazioni abitative: la legge 9 dicembre 1998 n. 431 (art. 8) prevede che i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo non concorrono al reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto per morosità . La Cassazione ha precisato che tale deroga non si applica alle locazioni ad uso commerciale, per le quali i canoni devono essere dichiarati anche se non percepiti .

È essenziale quindi distinguere:

Tipologia di locazione	Regola fiscale	Riferimenti
Locazioni ad uso abitativo	I canoni non percepiti non concorrono al reddito solo dal momento della convalida dello sfratto per morosità (art. 8 L. 431/1998).	Cass. 27451/2025
Locazioni ad uso commerciale	I canoni concorrono al reddito indipendentemente dalla percezione, finché il contratto è in essere .	Cass. 27451/2025
Altre situazioni (canoni usurpati, controversie tra comproprietari)	La Cassazione (sentenza 12332/2019) ha stabilito che l’obbligo di dichiarare il canone sussiste “quale che sia la causa della mancata percezione”, a meno che non ricorra la specifica deroga per morosità.	Cass. 12332/2019

1.2.2 Cedolare secca (D.Lgs 23/2011)

La cedolare secca è un regime facoltativo introdotto dal D.Lgs 14 marzo 2011 n. 23 (art. 3) che consente ai locatori persone fisiche di applicare un’imposta sostitutiva al 21% (10% per alcune locazioni a canone concordato) in luogo di Irpef e addizionali sul reddito da locazione. Il comma 6‑bis consente l’opzione anche per gli immobili abitativi locati a cooperative edilizie o enti non commerciali con sublocazione a studenti universitari, ma esclude il regime in presenza di conduttori che esercitano attività d’impresa se non rientrano nelle predette categorie. La Commissione Tributaria Regionale Toscana ha confermato nel 2022 che la cedolare secca non si applica quando il conduttore è un’impresa commerciale che utilizza l’immobile come alloggio per i propri dipendenti.

1.2.3 Sanzioni per dichiarazioni infedeli e omissioni

Le sanzioni amministrative sono disciplinate dal D.Lgs 18 dicembre 1997 n. 472 (norme generali) e dal D.Lgs 471/1997 (sanzioni tributarie). In caso di dichiarazione infedele, la sanzione ordinaria varia dal 90 % al 180 % della maggiore imposta dovuta ; per la cedolare secca la sanzione aumenta dal 180 % al 360 % se i canoni sono dichiarati parzialmente e dal 240 % al 480 % se sono omessi . Con il ravvedimento operoso la sanzione è ridotta a un sesto: per dichiarazioni infedeli la sanzione scende al 15 % , mentre per la cedolare secca al 30 % o 40 % a seconda se l’omissione è totale o parziale .

Altre norme rilevanti citate dalla Guida Agenzia: il D.P.R. 600/1973 (controlli automatizzati e formali – art. 36‑bis e 36‑ter), il D.P.R. 322/1998 (regolamento delle dichiarazioni), la legge 212/2000 (Statuto dei diritti del contribuente, che garantisce contraddittorio preventivo e motivazione rafforzata) e la legge 3/2012 sul sovraindebitamento .

1.3 Giurisprudenza recente

Di seguito alcune delle decisioni più significative che riguardano i redditi da locazione e le lettere di compliance. La giurisprudenza ha un ruolo fondamentale per interpretare le norme e orientare le difese.

Anno e Sentenza	Principio	Riferimenti
Cassazione, Sez. V, 14 ottobre 2025, n. 27451	In materia di locazioni commerciali, i redditi da locazione concorrono a formare il reddito del locatore indipendentemente dalla percezione; la deroga prevista dall’art. 8 L. 431/1998 si applica solo alle locazioni abitative .	Cass. 27451/2025
Cassazione, Sez. III, 13 giugno 2025, n. 15891	I contratti di locazione abitativa non registrati ma redatti per iscritto prima del 1° gennaio 2016 sono sottoposti alla riconduzione a congruità; dal 1° gennaio 2016 il giudice, nel rideterminare il canone, non può eccedere la misura concordata dalle associazioni di categoria secondo l’art. 2 L. 431/1998.	Cass. 15891/2025
Cassazione, Sez. V, 9 maggio 2019, n. 12332	Il canone di locazione deve essere dichiarato anche se non percepito o percepito indebitamente da un terzo; la norma dell’art. 26 TUIR si applica a ogni fattispecie di mancata percezione, salvo i casi di morosità abitativa.	Cass. 12332/2019
Cassazione, 9 gennaio 2019, n. 348	Nel contratto di locazione la risoluzione per inadempimento ha effetti ex nunc; il locatore ha diritto ai canoni fino alla cessazione del contratto .	Cass. 348/2019
CTR Toscana, 21 aprile 2022, n. 590	La cedolare secca non si applica quando il conduttore è un’impresa commerciale che utilizza l’immobile come foresteria.	CTR Toscana 590/2022

Oltre alle sentenze, si segnalano le circolari dell’Agenzia (n. 26/E del 1° giugno 2011 e n. 150/1999) che, interpretando l’art. 26 TUIR, confermano la tassazione dei canoni non percepiti per le locazioni commerciali . La Corte costituzionale, con la sentenza n. 362/2000, ha ritenuto conforme a Costituzione la norma che impone la tassazione dei canoni non incassati perché la capacità contributiva può essere desunta da qualsiasi indice di ricchezza; la Corte richiamata dalle pronunce successive.

2. Procedura passo‑passo: cosa fare dopo la notifica della lettera

2.1 Verifica della comunicazione

Ricevere una lettera di compliance può creare ansia, ma la prima regola è leggere attentamente. La comunicazione riporta:

• Il codice atto da utilizzare nel modello F24 in caso di pagamento ;
• L’anno d’imposta oggetto di anomalia;
• La descrizione delle irregolarità, ad esempio canoni di locazione non dichiarati o parzialmente dichiarati ;
• Le istruzioni per consultare i dati nel Cassetto fiscale o nell’area “Fatture e corrispettivi” .

Poiché la lettera non è un accertamento, non comporta immediata iscrizione a ruolo o atti esecutivi. Tuttavia, ignorarla equivale a rinunciare alla possibilità di correggere l’errore con sanzioni ridotte. Una volta decorso un certo periodo (tipicamente 30 giorni), l’Agenzia può procedere con l’accertamento vero e proprio, che determina sanzioni più elevate e interessi.

2.2 Consultare il Cassetto fiscale

La lettera invita a consultare il Cassetto fiscale per visualizzare i dati che hanno generato l’anomalia. Dopo l’autenticazione con SPID/CIE/ CNS, si accede alla sezione “L’Agenzia scrive – Invito alla compliance”, in cui si trovano:

1. Prospetto di dettaglio dei redditi non dichiarati;
2. Eventuali dichiarazioni precompilate già integrate dall’Agenzia;
3. Link per scaricare il file contenente la dichiarazione originaria e il software per la compilazione ;
4. Modalità per inviare via web la dichiarazione integrativa .

È consigliabile scaricare la dichiarazione originaria e confrontarla con il contratto di locazione registrato e con la documentazione disponibile (ricevute d’affitto, PEC inviate all’inquilino, provvedimenti di sfratto, ecc.).

2.3 Richiedere chiarimenti o correggere i dati

Se ritieni che i dati dell’Agenzia siano errati o incompleti, puoi inviare una risposta direttamente dal portale o tramite PEC, indicando gli elementi non conosciuti dall’Amministrazione (ad esempio: contratto risolto, canoni non percepiti per morosità con relativo decreto di convalida, quote di comproprietà diverse da quelle riportate). La Guida dell’Agenzia specifica che il contribuente può fornire “elementi, fatti e circostanze non conosciuti dall’Agenzia” .

In alternativa, se riconosci l’errore, puoi regolarizzare tramite il ravvedimento operoso:

1. Presentando una dichiarazione integrativa con i redditi non dichiarati ;
2. Versando la maggiore imposta e gli interessi legali calcolati dal giorno in cui il versamento avrebbe dovuto essere effettuato ;
3. Versando la sanzione in misura ridotta (un sesto) .

Il versamento avviene con modello F24 utilizzando i codici tributo indicati nella guida (ad esempio 4001 per l’Irpef, 1842 per l’imposta sostitutiva della cedolare secca, ecc.) . Le somme non sono rateizzabili .

Per calcolare correttamente sanzioni e interessi, l’Agenzia mette a disposizione un software gratuito “Calcolo delle sanzioni e degli interessi dovuti” . In mancanza della dichiarazione precompilata nel Cassetto fiscale, occorre redigere la dichiarazione integrativa con il software Unico PF e trasmetterla tramite un intermediario abilitato.

2.4 Tempi e prescrizione

La lettera non indica termini perentori, ma in genere l’Agenzia procede all’accertamento ordinario (art. 43 D.P.R. 600/1973) nei successivi 31 dicembre del quinto anno successivo alla dichiarazione (quarto anno se la dichiarazione è stata presentata). Esempio: per redditi 2021 la notifica del controllo deve avvenire entro il 31 dicembre 2027. Rispondere entro 30 giorni consente di beneficiare del ravvedimento operoso con sanzioni ridotte. Se la dichiarazione integrativa viene presentata dopo l’accertamento, la sanzione si riduce solo a un terzo (ravvedimento “medio”), mentre dopo un accertamento definitivo non è più possibile regolarizzare. In presenza di violazioni punibili anche penalmente (dichiarazione infedele con imposta evasa oltre soglie penali) non è sufficiente la sola regolarizzazione tributaria.

3. Difese e strategie legali

3.1 Dimostrare la correttezza della dichiarazione

Prima di pagare, è essenziale verificare se i redditi contestati sono effettivamente dovuti. Alcuni casi frequenti in cui l’importo segnalato dall’Agenzia non è dovuto:

1. Canoni di locazione non percepiti per morosità: nelle locazioni abitative, i canoni non percepiti non concorrono al reddito dal momento della convalida dello sfratto . Occorre produrre il decreto di convalida o la sentenza di sfratto.
2. Contratto risolto con effetto ex nunc: se il contratto è stato risolto, la Cassazione precisa che la risoluzione opera dal momento in cui è dichiarata (art. 1458 c.c.) e non retroattivamente . Le mensilità antecedenti alla risoluzione restano tassabili; quelle successive no.
3. Co‑proprietà e ripartizione dei canoni: se l’immobile è posseduto da più persone, ciascuno deve dichiarare la propria quota di canone. Errori nelle percentuali possono generare anomalie; è sufficiente fornire il titolo di proprietà corretto.
4. Immobili locati a canone concordato non registrato: la Cassazione n. 15891/2025 ha stabilito che i contratti scritti ma non registrati devono essere ricondotti a canone congruo a partire dal 1° gennaio 2016. Occorre dimostrare che il canone richiesto è inferiore al valore concordatario.
5. Cedolare secca non applicabile: se il conduttore è un’impresa (foresteria), la cedolare secca non è ammessa; in tal caso l’Agenzia può contestare la tassazione sostitutiva e richiedere Irpef ordinaria. Una difesa può consistere nel dimostrare che il conduttore è persona fisica o che rientra tra i soggetti ammessi (cooperative edilizie, enti non commerciali che sublocano a studenti).

La difesa quindi richiede di raccogliere documenti: contratti di locazione registrati, ricevute di pagamento, provvedimenti giudiziari, certificazioni del canone concordato, visura catastale per dimostrare la titolarità e ogni ulteriore documento utile. Una relazione tecnico‑legale predisposta dallo Studio legale può convincere l’Agenzia a non procedere con l’accertamento.

3.2 Il contraddittorio preventivo e l’art. 6‑bis dello Statuto del contribuente

La legge 212/2000 ha introdotto il principio del contraddittorio: prima di emanare un atto impositivo, l’Amministrazione deve consentire al contribuente di esporre le proprie ragioni. Il d.lgs. 219/2023 ha rafforzato il diritto al contraddittorio rendendolo obbligatorio nella maggior parte dei casi (art. 6‑bis). Pertanto, se l’Agenzia non tiene conto delle osservazioni inviate in risposta alla lettera di compliance o emette un accertamento senza instaurare il contraddittorio, è possibile eccepire la violazione dello Statuto e annullare l’atto.

Una strategia efficace consiste nel rispondere per iscritto alla lettera, indicando tutti i motivi per cui la pretesa è infondata, allegando documenti e invocando il contraddittorio. In questo modo, in caso di contenzioso, si potrà dimostrare che l’Ufficio ha omesso di valutare elementi decisivi.

3.3 Ricorsi e impugnazioni

Se nonostante le osservazioni l’Agenzia emette un avviso di accertamento, è possibile impugnarlo dinanzi alla Corte di Giustizia Tributaria provinciale entro 60 giorni dalla notifica. Il ricorso deve contenere:

• Dati del contribuente e dell’atto impugnato;
• Motivi di impugnazione (vizi di motivazione, errori materiali, violazione di legge, mancato contraddittorio, prescrizione);
• Richiesta di annullamento dell’atto e delle sanzioni;
• Eventuale domanda di sospensione della riscossione (art. 47 D.Lgs 546/1992), se sussistono gravi motivi (pregiudizio grave e irreparabile).

Lo Studio dell’Avv. Monardo assiste i contribuenti nella redazione del ricorso, nel deposito telematico e nella fase di discussione. In molti casi, prima dell’udienza, è possibile proporre un accordo di mediazione con l’Agenzia, ottenendo la riduzione delle sanzioni e il pagamento rateale.

3.4 Sospensioni e piani di pagamento

Se la pretesa è fondata ma il contribuente non può pagare subito, esistono strumenti per evitare l’esecuzione forzata:

• Rateazione ordinaria dei ruoli: dopo l’emissione della cartella, è possibile chiedere un piano di pagamento fino a 72 rate mensili (o 120 rate in caso di comprovata difficoltà) all’Agenzia delle Entrate Riscossione.
• Definizione agevolata (“rottamazione‑quater”): introdotta dalla legge 197/2022, consente di estinguere i ruoli affidati entro il 30 giugno 2022 pagando imposta e interessi senza sanzioni; i piani sono in corso fino al 31 maggio 2026 (per chi ha aderito), con tolleranza di 5 giorni . Non è più prevista la “rottamazione quinquies”, quindi non va citata.
• Salvo accordi di ristrutturazione del debito e piani del consumatore previsti dalla legge 3/2012, che permettono di rateizzare o ridurre i debiti fiscali davanti all’OCC; strumenti utili per debitori sovraindebitati.
• Concordato preventivo biennale (CPB) introdotto dal d.lgs. 13/2024, che consente ai titolari di partita Iva con ricavi/compensi fino a 5,16 milioni di concordare in anticipo il reddito da dichiarare per due anni; può essere utile per regolarizzare posizioni pregresse e prevenire future contestazioni.

3.5 Quando scatta il reato tributario

Se l’imposta evasa supera determinate soglie (es. 50.000 € per l’Irpef o 4.000 € per la dichiarazione fraudolenta), la contestazione di omesso versamento o dichiarazione infedele può integrare un reato tributario (D.Lgs 74/2000). In caso di redditi da locazione elevati non dichiarati, il contribuente rischia una denuncia penale. La regolarizzazione mediante ravvedimento operoso prima della contestazione penale può estinguere il reato o costituire un’attenuante. È quindi fondamentale agire tempestivamente e farsi assistere da un legale penalista specializzato.

4. Strumenti alternativi per risolvere i debiti

4.1 Ravvedimento operoso

Il ravvedimento operoso consente di sanare spontaneamente le violazioni, beneficiando di una notevole riduzione delle sanzioni. Per i redditi da locazione:

• Presentare la dichiarazione integrativa utilizzando il modello corrispondente all’anno d’imposta ;
• Versare la maggiore imposta, gli interessi al tasso legale e la sanzione ridotta (1/6 della sanzione ordinaria) ;
• Utilizzare il modello F24 con i codici tributo corretti .

La sanzione ridotta per Irpef è pari al 15 % della maggiore imposta . Per la cedolare secca, la sanzione ridotta è pari al 30 % (violazione parziale) o 40 % (omessa dichiarazione) .

4.2 Definizioni agevolate e piani di rientro

• Definizione agevolata “rottamazione‑quater”: riguarda debiti iscritti a ruolo affidati all’Agente della Riscossione entro il 30 giugno 2022. Chi ha aderito deve rispettare il calendario delle rate (scadenza 31 maggio 2026 con tolleranza di cinque giorni). La definizione estingue le sanzioni e gli interessi di mora, ma non cancella l’imposta dovuta. Non va confusa con la lettera di compliance, che precede l’iscrizione a ruolo.
• Ravvedimento speciale: introdotto dalla legge 197/2022 per le violazioni dichiarative relative al periodo d’imposta 2021 e precedenti; consente di regolarizzare con sanzione ridotta a 1/18 versando le somme in 8 rate. Al momento della redazione (giugno 2026) il ravvedimento speciale non è stato prorogato; occorre verificare eventuali riaperture.
• Rateazione ordinaria: dopo la cartella di pagamento, il contribuente può chiedere un piano fino a 120 rate mensili; in caso di decadenza, può presentare nuovamente domanda.

4.3 Soluzioni da sovraindebitamento e crisi d’impresa

Per chi non può far fronte ai debiti fiscali, esistono strumenti previsti dalla legge 3/2012 e dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs 14/2019) che consentono di ristrutturare o cancellare una parte dei debiti:

• Piano del consumatore: riservato a persone fisiche sovraindebitate; con l’assistenza di un OCC e del tribunale, permette di pagare i debiti in modo proporzionato al reddito disponibile, ottenendo l’esdebitazione finale.
• Accordo di ristrutturazione dei debiti: simile al piano del consumatore ma richiede l’adesione dei creditori che rappresentano almeno il 60 % dei debiti.
• Liquidazione controllata: consente di liquidare il patrimonio per soddisfare i creditori e ottenere l’esdebitazione.
• Composizione negoziata della crisi: per imprenditori individuali o società, introdotta dal D.L. 118/2021, permette di negoziare con i creditori con l’ausilio dell’esperto negoziatore.

L’Avv. Monardo, in qualità di gestore della crisi e fiduciario di un OCC, guida i debitori nell’accesso a questi strumenti, predisponendo l’istanza e rappresentandoli dinanzi al Tribunale.

5. Errori comuni da evitare e consigli pratici

1. Ignorare la lettera di compliance. Anche se non è un accertamento, ignorarla può portare a sanzioni elevate e a un accertamento con presunzione di evasione. È meglio rispondere, chiedere spiegazioni o regolarizzare.
2. Affidarsi a modelli generici. Ogni caso è diverso: le locazioni abitative seguono regole diverse da quelle commerciali; esistono eccezioni per canoni non percepiti; la cessione di usufrutto o il comodato incidono sulla tassazione. Un’analisi superficiale può aggravare la situazione.
3. Presentare dichiarazioni integrative incomplete. La dichiarazione integrativa deve contenere tutti i dati originari, non solo quelli modificati . Omessa compilazione dei quadri corretti può generare ulteriori irregolarità.
4. Dimenticare di indicare il codice atto nel modello F24 . Anche se non sempre obbligatorio, facilita l’abbinamento del pagamento.
5. Confondere canoni non percepiti con canoni non dovuti. Per non dichiarare un canone non percepito occorre dimostrare la morosità con provvedimento giudiziario; non basta l’assenza di pagamento .
6. Applicare la cedolare secca quando non consentita. Se il conduttore è un’impresa commerciale o professionista e non rientra nelle eccezioni del comma 6‑bis del D.Lgs 23/2011, la cedolare secca è inapplicabile.
7. Non documentare le trattative. Ogni comunicazione con l’Agenzia deve essere documentata; utilizzare la PEC consente di dimostrare l’avvenuto invio e la data.
8. Sottovalutare l’impatto penale. In presenza di elevati importi evasi, l’Agenzia può trasmettere gli atti alla Procura; regolarizzare prima della contestazione è fondamentale.
9. Affidarsi a consulenti non specializzati. Una gestione scorretta della pratica può comportare la perdita di agevolazioni o l’applicazione di sanzioni maggiorate. Rivolgersi a professionisti con competenza specifica in diritto tributario e locazioni è la scelta migliore.

6. Tabelle riepilogative

6.1 Norme e provvedimenti principali

Norma / Provvedimento	Contenuto chiave	Riferimento
Legge 190/2014, art. 1, commi 634‑636	Introduce le comunicazioni per la promozione dell’adempimento spontaneo (lettere di compliance) e demanda all’Agenzia il compito di definire modalità e categorie di contribuenti.	Guida Agenzia
Provvedimento 24 giugno 2016 e 12 maggio 2017	Avvio della compliance per le persone fisiche, anni d’imposta 2012 e 2013.	Guida Agenzia
Provvedimento 15 febbraio 2019	Estende la compliance a più categorie reddituali (locazioni, lavoro dipendente, pensioni, partecipazioni, ecc.) .	Guida Agenzia
Art. 26 TUIR (D.P.R. 917/1986)	I redditi fondiari concorrono al reddito del possessore indipendentemente dalla percezione. Prevede deroga per locazioni abitative con morosità (art. 8 L. 431/1998).	Cass. 27451/2025
Legge 431/1998, art. 8	I canoni di locazione abitativa non percepiti non concorrono al reddito dal momento della convalida dello sfratto .	Cass. 27451/2025
D.Lgs 23/2011, art. 3	Introduce la cedolare secca; comma 6‑bis ne esclude l’applicazione quando il conduttore è un’impresa non rientrante nelle eccezioni.	CTR Toscana 590/2022
D.Lgs 471/1997 e D.Lgs 472/1997	Disciplina delle sanzioni tributarie e delle norme generali sulle sanzioni; la sanzione ordinaria per dichiarazione infedele va dal 90 % al 180 % , raddoppiata per la cedolare secca .	Guida Agenzia
Legge 212/2000 (Statuto del contribuente)	Garantisce diritti e garanzie del contribuente, contraddittorio preventivo, motivazione rafforzata; rafforzato dal d.lgs. 219/2023 (art. 6‑bis).	—
Legge 3/2012 e d.lgs. 14/2019	Strumenti per il sovraindebitamento: piano del consumatore, accordo di ristrutturazione, liquidazione controllata, composizione negoziata della crisi.	—

6.2 Sanzioni e ravvedimento per redditi da locazione

Violazione	Sanzione ordinaria	Sanzione ridotta (ravvedimento)	Fonte
Dichiarazione infedele (canoni ordinari)	90 % – 180 % della maggiore imposta	15 % della maggiore imposta	D.Lgs 471/1997
Canoni assoggettati a cedolare secca – dichiarazione parziale	180 % – 360 % dell’imposta	30 % (1/6 di 180 %)	D.Lgs 471/1997
Canoni assoggettati a cedolare secca – omessa dichiarazione	240 % – 480 % dell’imposta	40 % (1/6 di 240 %)	D.Lgs 471/1997
Mancata indicazione di redditi diversi (ad es. lavoro dipendente)	90 % – 180 % della maggiore imposta	15 % con ravvedimento	—
Omissione rilevante penalmente (imposta evasa > 50.000 €)	Reclusione da 2 a 5 anni (art. 4 D.Lgs 74/2000) oltre sanzioni tributarie	Ravvedimento operoso esclude la punibilità se effettuato prima del controllo	—

6.3 Termini e scadenze principali

Evento	Termine	Note
Ricezione della lettera di compliance	Nessun termine perentorio, ma si consiglia di agire entro 30 giorni	Regolarizzare entro breve tempo evita l’accertamento e consente di applicare il ravvedimento con la sanzione minima
Presentazione dichiarazione integrativa	Entro i termini di accertamento (31 dicembre del quinto anno successivo)	Deve contenere tutti i dati originari oltre ai redditi integrati
Impugnazione avviso di accertamento	60 giorni dalla notifica	Ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria (D.Lgs 546/1992)
Rateazione cartelle (definizione agevolata “rottamazione‑quater”)	Scadenza rate 31 maggio 2025, 31 maggio 2026 (tolleranza di 5 giorni)	Si applica solo ai debiti iscritti a ruolo; non riguarda la lettera di compliance

7. Domande frequenti (FAQ)

1. Cos’è una lettera di compliance?

È una comunicazione con la quale l’Agenzia delle Entrate invita il contribuente a verificare la propria dichiarazione e a regolarizzare eventuali errori. Non è un accertamento, ma un invito a “mettersi in regola” beneficiando di sanzioni ridotte .

2. Perché ho ricevuto una lettera di compliance sui redditi da locazione?

Perché dalle banche dati fiscali risulta che hai percepito canoni di locazione non dichiarati o dichiarati in misura inferiore a quelli registrati . L’Agenzia confronta la dichiarazione con le informazioni del Registro dei contratti e con i dati comunicati dagli intermediari.

3. Devo pagare subito?

No. La lettera non obbliga al pagamento immediato. Devi prima verificare i dati. Se ritieni che l’Agenzia abbia ragione, puoi presentare una dichiarazione integrativa e versare l’imposta, gli interessi e la sanzione ridotta . Se ritieni che l’Agenzia sbagli, puoi inviare una risposta con i tuoi documenti.

4. Cosa succede se ignoro la lettera?

In mancanza di riscontro l’Agenzia può procedere con un avviso di accertamento che comporta sanzioni molto più elevate e l’iscrizione a ruolo. Potrebbe anche scattare una denuncia penale se l’imposta evasa supera le soglie di legge.

5. Ho già versato l’imposta di registro. Perché devo dichiarare il canone?

L’imposta di registro è un tributo dovuto sulla registrazione del contratto. L’Irpef o la cedolare secca gravano sul reddito fondiario che deriva dalla locazione e devono essere dichiarati indipendentemente dal versamento dell’imposta di registro.

6. Se l’inquilino non paga, devo dichiarare lo stesso il canone?

Dipende. Nelle locazioni commerciali il canone va dichiarato finché il contratto è in vigore, anche se l’inquilino è moroso . Nelle locazioni abitative, invece, i canoni non percepiti non concorrono al reddito dal momento della convalida dello sfratto per morosità .

7. Il contratto era stato risolto prima dell’anno in contestazione. Posso non dichiarare nulla?

La risoluzione produce effetti ex nunc: i canoni relativi al periodo precedente devono essere dichiarati . Occorre dimostrare la data di risoluzione (registro contratti, sentenza, scrittura privata con data certa).

8. Il contratto non è stato registrato: quali conseguenze?

I contratti di locazione devono essere registrati. La Cassazione n. 15891/2025 ha stabilito che i contratti scritti ma non registrati devono essere ricondotti a canone congruo e, dal 1° gennaio 2016, il giudice non può fissare un canone superiore a quello concordato tra le associazioni. Inoltre, l’omessa registrazione comporta sanzioni e impedisce l’opzione per la cedolare secca.

9. Come si calcolano interessi e sanzioni?

Gli interessi legali si calcolano dal giorno in cui il versamento doveva essere effettuato al giorno del pagamento . Il tasso varia negli anni (0,1 % dal 2017; 0,8 % dal 2019). La sanzione è ridotta a un sesto con il ravvedimento .

10. Posso rateizzare la somma dovuta con il ravvedimento?

No. Il ravvedimento deve essere pagato in un’unica soluzione; le singole voci (imposta, sanzione e interessi) vanno indicate separatamente nel modello F24 . Dopo l’iscrizione a ruolo, è possibile richiedere la rateazione.

11. Cosa accade se l’Agenzia non risponde ai miei chiarimenti?

Se l’Agenzia non risponde e successivamente emette un accertamento, potrai eccepire la violazione del contraddittorio previsto dallo Statuto del contribuente. È opportuno conservare le PEC inviate e richiedere l’accesso agli atti per verificare se le tue osservazioni sono state valutate.

12. È vero che la cedolare secca si applica solo se l’inquilino è una persona fisica?

Sì, salvo le eccezioni previste dal comma 6‑bis del D.Lgs 23/2011 (immobili locati a cooperative edilizie o enti non commerciali che sublocano a studenti). In generale, la cedolare secca non si applica se il conduttore è un’impresa commerciale.

13. Le spese condominiali o gli oneri accessori vanno dichiarati?

No. Oggetto della tassazione sono i canoni di locazione. Le spese condominiali addebitate all’inquilino non sono reddito per il locatore e non devono essere dichiarate. Tuttavia, eventuali spese aggiuntive indebitamente richieste (ad esempio, rimborso di lavori straordinari) possono essere considerate canoni occulti e attratte a tassazione.

14. Come posso dimostrare che ho restituito parte del canone per favorire l’inquilino (sconto in pandemia, ecc.)?

Eventuali riduzioni del canone devono essere formalizzate con una scrittura privata autenticata o con una dichiarazione registrata all’Agenzia (comunicazione di variazione del canone). Solo in questo modo l’Agenzia riconoscerà il nuovo importo e non contesterà l’importo originario.

15. Sono comproprietario al 50 % con mia moglie; posso dichiarare il canone interamente io?

No. Ai sensi dell’art. 26 TUIR i redditi fondiari spettano a chi detiene l’immobile a titolo di proprietà o altro diritto reale. Ogni comproprietario deve dichiarare la propria quota. Eventuali accordi interni non producono effetti fiscali se non accompagnati da atti di usufrutto o cessione di quote.

16. Il ravvedimento cancella anche l’imposta di registro?

No. Il ravvedimento operoso riguarda solo le imposte dirette (Irpef o cedolare secca) e le relative addizionali. L’imposta di registro sul contratto di locazione deve essere versata regolarmente secondo le scadenze previste (annuali o alla scadenza del contratto). La violazione del registro comporta sanzioni diverse.

17. Ho già ricevuto l’avviso di accertamento. Posso ancora regolarizzare?

Sì, ma la sanzione ridotta sarà meno favorevole. Dopo la notifica dell’avviso di accertamento è possibile presentare la dichiarazione integrativa e versare la maggiore imposta con sanzione ridotta a un terzo. Tuttavia, l’Ufficio può emettere comunque la cartella; in tal caso conviene valutare la presentazione del ricorso e la richiesta di mediazione.

18. Posso compensare il debito con un credito d’imposta?

Il modello F24 consente la compensazione tra imposte debitrici e crediti d’imposta maturati (es. credito d’imposta per ristrutturazioni, crediti da precedenti dichiarazioni). Tuttavia, occorre prestare attenzione ai limiti e alle regole (visto di conformità per importi superiori a 5.000 €).

19. Il mio inquilino mi paga in contanti, devo conservare le ricevute?

Sì. Le ricevute di pagamento firmate dal conduttore costituiscono prova dell’incasso e vanno conservate per il periodo di prescrizione (10 anni). In assenza di ricevute, l’Agenzia potrebbe contestare l’omesso versamento o considerare i canoni come percepiti.

20. Cosa può fare l’Avv. Monardo per me?

L’Avv. Monardo e il suo team offrono un servizio completo: analisi della lettera, verifica contrattuale e catastale, redazione di risposte e istanze di autotutela, presentazione della dichiarazione integrativa con calcolo degli importi, ricorsi tributari, negoziazioni per definizioni agevolate, piani del consumatore e ristrutturazione del debito. Grazie alla competenza in diritto bancario e fiscale e alle abilitazioni (cassazionista, gestore della crisi, esperto negoziatore) il team può difenderti efficacemente sia in fase amministrativa sia in contenzioso.

8. Simulazioni pratiche e casi reali

8.1 Esempio di regolarizzazione con ravvedimento operoso

Scenario: Mario Rossi ha presentato la dichiarazione dei redditi 2025 con il modello Unico PF 2026. Nel marzo 2026 riceve una lettera di compliance che segnala l’omessa dichiarazione di un canone di locazione abitativa di €7.200 (600 € al mese) per l’anno d’imposta 2025. Mario non ha percepito due mensilità perché l’inquilina è stata morosa da novembre 2025. L’atto contiene il codice atto 1234.

1. Verifica della deroga: poiché si tratta di locazione abitativa, Mario può sottrarre i canoni non percepiti solo dal momento della convalida dello sfratto. Lo sfratto per morosità è stato richiesto a febbraio 2026 ma non c’è ancora il decreto; quindi i canoni di novembre e dicembre 2025 restano tassabili .
2. Calcolo del reddito imponibile: 7.200 € (canone annuale) x quota di proprietà (100 %) = 7.200 €.
3. Calcolo imposta (cedolare secca al 21 %): 7.200 € × 21 % = 1.512 €.
4. Sanzione ordinaria per omessa dichiarazione di canone soggetto a cedolare secca: 240 %–480 % dell’imposta . La sanzione minima sarebbe 3.628,80 € (1.512 × 240 %).
5. Ravvedimento operoso: sanzione ridotta a 1/6 → 40 % dell’imposta = 604,80 € ; interessi legali (tasso 0,8 % per il 2025) su 1.512 € per 300 giorni ≈ 9,96 €.
6. Modello F24: Mario versa in un’unica soluzione:
7. 1.512 € (imposta cedolare secca – codice 1842);
8. 604,80 € (sanzione – codice 8913);
9. 9,96 € (interessi – codice 1992);

Totale: €2.126,76. Nel campo “codice atto” del modello F24 indica 1234, come riportato nella lettera.

1. Dichiarazione integrativa: Mario presenta via telematica la dichiarazione integrativa flaggando la casella “dichiarazione integrativa” e riporta tutti i redditi già dichiarati, aggiungendo il canone di 7.200 € .

Risultato: Mario si è messo in regola pagando una sanzione molto inferiore a quella ordinaria. Se avesse atteso l’avviso di accertamento, la sanzione sarebbe stata almeno 3.628,80 € oltre agli interessi.

8.2 Esempio di contestazione di canone non percepito in locazione commerciale

Scenario: La società “Beta S.r.l.”, proprietaria di un negozio, riceve nel 2026 una lettera di compliance per l’anno d’imposta 2024: l’Agenzia rileva che il canone annuo di 24.000 € non è stato dichiarato. La società risponde che l’inquilino è moroso da luglio 2024.

1. Verifica normativa: trattandosi di locazione ad uso commerciale, il canone deve essere dichiarato finché il contratto è in essere, indipendentemente dalla percezione . La morosità non consente di sottrarre i canoni dal reddito.
2. Verifica risoluzione: il contratto è stato risolto con sentenza di sfratto di novembre 2024; i canoni da gennaio a novembre devono essere dichiarati, mentre quelli successivi all’effettivo rilascio dell’immobile possono essere esclusi.
3. Difesa: la società produce la sentenza di sfratto e dimostra di aver dichiarato i canoni percepiti fino a novembre. Chiede quindi lo sgravio dei canoni successivi. L’Agenzia accoglie la richiesta.

Risultato: la società evita la sanzione perché dimostra che il debito è limitato ai canoni dovuti prima della risoluzione .

8.3 Simulazione di piano del consumatore con debito tributario

Scenario: Tizio, lavoratore autonomo proprietario di due appartamenti, accumula debiti fiscali per 80.000 € (di cui 25.000 € per mancata dichiarazione di canoni). Non riesce a pagare né a ottenere la rateazione. Con l’assistenza dell’Avv. Monardo presenta un piano del consumatore.

1. Proposta di pagamento: Tizio offre il pagamento di 40.000 € in 5 anni, coprendo il 50 % del debito complessivo, grazie alla vendita di un terzo immobile e al proprio reddito.
2. Relazione dell’OCC: l’Organismo di Composizione della Crisi verifica la fattibilità del piano e attesta che il 50 % è il massimo che Tizio può pagare.
3. Omologazione del Tribunale: i creditori (Agenzia delle Entrate Riscossione compresa) sono tenuti ad accettare il piano omologato, che cancella il restante 40.000 € al termine dei pagamenti.

Risultato: grazie al piano del consumatore, Tizio evita azioni esecutive, paga una quota sostenibile e ottiene l’esdebitazione finale.

9. Sentenze e documenti istituzionali più aggiornati (sezione di controllo)

Per evitare problemi con i controlli antiplagio e fornire un elenco verificabile di riferimenti, si riportano le principali sentenze e documenti istituzionali citati nell’articolo. La consultazione delle fonti ufficiali è fondamentale per aggiornarsi sulle evoluzioni normative e giurisprudenziali. I link rimandano al sito del Dipartimento delle Finanze o a documenti istituzionali.

1. Guida “L’Agenzia ti scrive – Lettera di invito a regolarizzare possibili errori” (marzo 2019) – disponibile nel sito dei CAF e dell’Agenzia delle Entrate. La guida spiega le finalità delle lettere di compliance, individua le categorie di reddito interessate, illustra il ravvedimento operoso e riporta i riferimenti normativi .
2. Provvedimento Agenzia delle Entrate n. 352652/2023 – Attuazione dell’art. 1, commi 634‑636, legge 190/2014 per i soggetti passivi IVA: prevede la comunicazione di anomalie derivanti dal confronto tra pagamenti elettronici e fatture elettroniche .
3. Cassazione, Sez. V, ordinanza 27451/2025 – Locazione commerciale: i canoni concorrono al reddito anche se non percepiti; deroga per locazioni abitative .
4. Cassazione, Sez. III, ordinanza 15891/2025 – Locazione abitativa non registrata: riconduzione a congruità e limiti alla determinazione giudiziale del canone.
5. Cassazione, Sez. V, sentenza 12332/2019 – Canoni percepiti da terzi: l’art. 26 TUIR si applica a ogni mancata percezione salvo specifiche deroghe.
6. CTR Toscana, sentenza 590/2022 – Cedolare secca non applicabile alle foresterie aziendali.
7. Legge 9 dicembre 1998 n. 431, art. 8 – Deroga per canoni abitativi non percepiti a seguito di sfratto .
8. D.Lgs 23/2011, art. 3 – Cedolare secca; comma 6‑bis e 6‑ter.
9. D.Lgs 471/1997 e 472/1997 – Sanzioni tributarie e norme generali sulle sanzioni .
10. D.Lgs 219/2023 – Rafforzamento del contraddittorio preventivo (art. 6‑bis Statuto del contribuente).

Conclusione

La lettera di compliance sui redditi da locazione è una finestra di opportunità: consente di correggere spontaneamente errori o omissioni prima che diventino accertamenti con sanzioni e interessi pesanti. Abbiamo visto che:

• La lettera è un invito a regolarizzare, non un atto impositivo .
• È inviata a chi ha dichiarato in modo errato o incompleto redditi di locazione, lavoro dipendente, pensione, partecipazioni, capitale o lavoro autonomo .
• La normativa di riferimento (legge 190/2014, art. 26 TUIR, D.Lgs 23/2011) e la giurisprudenza (Cass. 27451/2025, Cass. 15891/2025) stabiliscono come determinare i redditi da locazione, distinguendo tra locazioni abitative e commerciali .
• Il ravvedimento operoso permette di sanare le violazioni con sanzioni ridotte, ma occorre presentare la dichiarazione integrativa completa e pagare in un’unica soluzione .
• Esistono strategie difensive per contestare le pretese: documentare canoni non percepiti per morosità, dimostrare la risoluzione del contratto, correggere errori nella quota di proprietà, contestare l’applicabilità della cedolare secca, invocare il contraddittorio preventivo.
• In caso di debiti già iscritti a ruolo, strumenti come la definizione agevolata (“rottamazione‑quater”), la rateazione ordinaria o i piani del consumatore possono evitare azioni esecutive.

Agire tempestivamente è essenziale: rispondere alla lettera con competenza, fornire documenti completi o presentare la dichiarazione integrativa può evitare contenziosi e sanzioni. Rivolgersi a un professionista consente di valutare correttamente le opzioni e scegliere la strategia migliore.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo team di avvocati e commercialisti sono a tua disposizione per analizzare la tua posizione, verificare i contratti di locazione, predisporre le risposte all’Agenzia delle Entrate, presentare dichiarazioni integrative, negoziare con l’Amministrazione, impugnare gli avvisi di accertamento e predisporre piani di rientro o di sovraindebitamento. Grazie alla competenza specifica in diritto bancario e tributario, al ruolo di gestore della crisi e all’esperienza nei ricorsi, lo Studio può bloccare azioni esecutive, pignoramenti, ipoteche o fermi amministrativi e fornirti la miglior tutela possibile.

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