Introduzione: La comunicazione della proroga del contratto di locazione in cedolare secca è un adempimento importante, perché in passato la sua omissione comportava una sanzione fissa di 100 € (ridotta a 50 € se effettuata entro 30 giorni).

Fortunatamente, dal 2019 tale obbligo e la relativa sanzione sono stati abrogati . Tuttavia, chi riceve ancora avvisi di accertamento o cartelle per omissioni pregresse deve sapere come difendersi efficacemente. L’articolo affronta, dal punto di vista del contribuente/debitore, i rischi connessi all’omessa comunicazione e le soluzioni possibili: ravvedimento operoso (per regolarizzare i ritardi), impugnazione degli atti, sospensione dell’esecuzione, definizioni agevolate (es. rateizzazione, rottamazione) e piani di rientro.

Presentazione professionale: L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti possono affiancarti nella tua difesa fiscale e civile. L’Avv. Monardo è cassazionista, coordina professionisti esperti a livello nazionale in diritto bancario e tributario, è Gestore della Crisi da Sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi) e Esperto Negoziatore della Crisi d’Impresa (ex art. 8 DL 118/2021). Grazie a questa esperienza, lo studio offre consulenza specialistica nei casi di tributi ed esecuzioni finanziarie. In particolare, il team Monardo può aiutarti concretamente a:

• analizzare gli atti ricevuti (avvisi di accertamento, cartelle, intimazioni di pagamento);
• predisporre ricorsi tributari (opposizione alla cartella e/o ricorso alla Commissione Tributaria) o amministrativi;
• richiedere la sospensione dell’esecuzione (ad es. opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c. o istanza giurisdizionale ex art. 47-bis D.lgs. 546/1992) nei casi di grave pregiudizio；
• valutare e attuare il ravvedimento operoso per ridurre drasticamente la sanzione (ove applicabile) ;
• negoziare e definire il debito con l’Agenzia delle Entrate (accordi di rateizzazione, dilazione o rottamazione delle cartelle) o soluzioni giudiziali;
• elaborare piani di rientro o accordi di composizione della crisi (piano del consumatore, accordi di ristrutturazione aziendale, esdebitazione) se necessario.

📩 Contatta subito qui di seguito, in fondo all’articolo, l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una valutazione legale personalizzata e immediata sulla tua situazione.

Contesto normativo e giurisprudenziale

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale (art. 3 D.Lgs. 23/2011) che sostituisce IRPEF, addizionali, imposte di registro e bollo sui contratti di locazione abitativa . Nel testo originale, il comma 3 dell’art. 3 prevedeva che, in caso di omessa o tardiva comunicazione della proroga (o risoluzione) del contratto già assoggettato a cedolare, entro 30 giorni dall’evento scattava la sanzione fissa di 100 € (50 € se entro 30 giorni) . Tale disposizione sanciva inoltre che l’omissione non comportava decadenza dall’opzione cedolare, purché il locatore mantenesse un comportamento coerente (versamenti e dichiarazioni) .

Nel 2017 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la sanzione di 100/50 € poteva essere sanata con ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. 472/1997) . In particolare, la Risoluzione n. 115/E/2017 ha spiegato che, a seconda del ritardo con cui si presenta la comunicazione, la sanzione “base” è di 50 o 100 € e può essere ridotta grazie al ravvedimento . L’Agenzia ha inoltre ribadito che non occorre inviare una raccomandata al conduttore se il contratto prevede già la rinuncia all’adeguamento del canone .

Tuttavia, una svolta epocale è arrivata con il “Decreto Crescita” 2019 (DL 34/2019, conv. L. 58/2019). L’art. 3-bis di tale legge ha soppresso l’ultimo periodo dell’art. 3 co. 3 D.Lgs. 23/2011 . In pratica, è stato abrogato l’obbligo di comunicare la proroga e la relativa sanzione . Come si legge nelle note di commento, dal 2019 non è più prevista alcuna sanzione in caso di mancata comunicazione . L’Agenzia delle Entrate e varie fonti specializzate confermano che oggi l’omessa comunicazione non fa più venir meno il regime cedolare e “non è oggetto di sanzione” .

Principio di favore del contribuente

Questa abrogazione beneficia del principio del favor rei: gli atti di irrogazione della sanzione emessi secondo le vecchie disposizioni (in attesa di definizione finale) possono essere annullati se non definitivi . In altre parole, se hai ricevuto una cartella per mancata comunicazione di proroga riferita a periodi antecedenti la legge del 2019, puoi invocare il principio del favor rei (art. 3 D.Lgs. 472/1997) per chiedere l’annullamento delle sanzioni .

Normativa di riferimento: Tra le principali fonti occorre ricordare il D.Lgs. 23/2011 (art. 3, co. 3), il DL 193/2016 conv. L. 225/2016 (che aveva introdotto la deroga sulla revoca dell’opzione ), il DL 34/2019 conv. L. 58/2019 (art. 3-bis) . Per quanto riguarda il ravvedimento operoso, rilevante è l’art. 13 del D.Lgs. 472/1997 e la circolare AE n. 4/E del 2016 che ha illustrato l’applicazione del favor rei nelle violazioni tributarie. È infine utile consultare eventuali sentenze recenti; ad esempio, la Cassazione con le sentenze nn. 12076-12079/2025 ha affrontato questioni legate all’ambito di applicazione della cedolare secca .

Procedura passo-passo dopo la notifica della sanzione

Nel caso tu abbia ricevuto un avviso di accertamento o una cartella esattoriale per l’omessa comunicazione di proroga, è importante seguire attentamente i tempi e gli adempimenti:

• Notifica dell’atto: L’Agenzia delle Entrate, di solito tramite Agenzia delle Entrate-Riscossione, notifica l’accertamento o la cartella presso il tuo domicilio fiscale o presso il tuo domicilio reale notificato. Controlla sempre la data di notifica.
• Termine per impugnare (60 giorni): Contro la cartella esattoriale puoi proporre ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale entro 60 giorni dalla notifica (D.Lgs. 546/1992). Avviso importante: se decidi di impugnare, valuta di chiedere subito la sospensione dell’esecuzione (ad es. art. 47-bis D.Lgs. 546/1992) in Commissione Tributaria. Il nostro studio può assisterti nell’istanza di sospensione.
• Ravvedimento operoso: Se l’atto è basato sulle vecchie disposizioni (periodi antecedenti il 2019) e vuoi sanare volontariamente l’irregolarità, il ravvedimento può estinguere la sanzione ad un costo molto contenuto . In pratica, si versa sul c/c i codici tributo relativi alla sanzione (codice 1511) tramite F24, con riduzione in base ai giorni di ritardo . Ad esempio, se paghi entro 15 giorni dalla scadenza, la sanzione effettiva è quasi nulla.
• Ravvedimento successivo (fino a 1 anno, 2 anni, ecc.): Grazie all’art. 13 D.Lgs. 472/1997, il ravvedimento può essere fatto anche entro l’anno successivo alla scadenza , pagando maggiorazioni graduali. Più a lungo attendi, maggiore sarà la percentuale da applicare (fino a 1/6 del minimo). Il nostro studio calcolerà rapidamente l’importo del ravvedimento dovuto.
• Opposizione alla cartella (art. 19 R.D. 1400/37): In alternativa al ricorso tributario, puoi depositare opposizione alla cartella (termine sempre 40 giorni dalla notifica, con facoltà di rateizzazione entro 20 giorni) . Anche in questo caso valuta l’istanza di sospensione.
• Decadenza dell’atto: Se non impugni entro i termini, la cartella diventa esecutiva e partire dall’atto di sgravio proposto, l’esecuzione forzata può scattare (ipoteca, pignoramento). Per evitarlo, è opportuno agire in tempo. Non aspettare; anche la tardività di un giorno può compromettere i tuoi rimedi.

In pratica, dopo aver ricevuto l’atto è necessario analizzarlo con un legale per verificare se sia legittimo e tempestivo. Ad esempio, se risulta notificato oltre i termini di legge (ad es. 90 giorni per l’avviso) potremmo chiedere l’annullamento per decadenza dei termini. Il nostro studio esaminerà la documentazione (atto di accertamento, copie del contratto, registrazione, dichiarazioni) per individuare eventuali vizi formali e impugnerà l’atto entro il termine utile. Intanto, se decidi di sanare la violazione, possiamo applicare il ravvedimento operoso: basta fare un bonifico F24 con sanzioni ridotte, entro 30 giorni per la sanzione base di 50 € o entro l’anno successivo per sanzioni minori . In questo modo puoi restare nel regime cedolare pagando molto meno di 50 € (spesso si tratta di pochi euro).

Difese e strategie legali

Le strategie difensive dipendono dallo stato del procedimento:

• Se la sanzione è già stata pagata o sanata: In tal caso la questione è chiusa. Gli unici rischi residuali sono eventuali contestazioni su altri punti (ad esempio, sul canone dichiarato), ma non più sulla comunicazione.
• Se non hai ancora pagato e l’atto è “non definitivo”: È possibile chiedere annullamento d’ufficio o impugnazione, invocando che la sanzione è illegittima in base al favor rei . L’Agenzia non può retroattivamente punire comportamenti oggi non più sanzionati.
• Ricorso in Commissione Tributaria: Nel ricorso potrai sostenere che l’art. 3-bis L.58/2019 ha reso inapplicabile la sanzione . Anche se la legge non è retroattiva (non “cancella” formalmente i debiti pendenti), i giudici tributari applicano il principio “in dubio pro reo” per le norme sanzionatorie tributarie. I nostri avvocati tributaristi prepareranno il ricorso indicando tale principio (come già illustrato nella circolare AE 4/E/2016) e i riferimenti normativi.
• Opposizione all’esecuzione: Se l’Agenzia ha già iscritto ipoteche o avviato pignoramenti, possiamo proporre opposizioni esecutive al giudice ordinario (art. 615 c.p.c.) contestando l’iscrizione stessa, oppure chiedere al giudice tributario la sospensione dell’esecuzione di cartella (art. 47-bis). Lo studio Monardo, anche con la collaborazione di colleghi penalisti, valuterà se esistono profili di vizi di notifica o nullità formali (ad es. difetti nella motivazione), su cui fondare l’opposizione.
• Remissione in bonis: Sebbene la “remissione in bonis” (art. 2 DL 16/2012) riguarda di norma omessi versamenti d’imposta, alcuni ritengono applicabile il concetto anche alle comunicazioni in cedolare. In ogni caso possiamo valutare con te anche tale opportunità, specialmente se la violazione è di natura formale.
• Sanatoria amministrativa: In alternativa al contenzioso, potresti chiedere all’Agenzia di annullare in autotutela la sanzione (esposto o istanza). Questo strumento è più sconsigliato se la violazione non è palesemente di lieve entità, ma potrebbe valere la pena tentare in casi “borderline”.

Strumenti alternativi: definizioni agevolate e piani di rientro

Anche se oggi l’inosservanza della comunicazione non è più sanzionata, potresti avere altri debiti fiscali (stipendi, Iva, etc.) da regolarizzare. In questi casi si possono valutare gli strumenti di defininizione agevolata:

• Rottamazione e pace fiscale: Le cosiddette “definizioni agevolate” (es. rottamazione cartelle ex D.L. 119/2018 e seguenti) hanno scadenze fisse (ultime scadenze erano nel 2019) e potrebbero non essere più aperte. Attualmente non esiste nuova rottamazione attiva (la “rottamazione quater/quinquies” non è stata rifinanziata dopo il 2019), per cui non puoi aderire oggi.
• Rateizzazione ordinaria: In molti casi è possibile chiedere una rateizzazione dei debiti residui (entro certi limiti, fino a 72 rate per cartelle tributarie) rivolgendosi ad Agenzia Riscossione. Il team di commercialisti valuterà il piano di pagamenti e ti assisterà nella negoziazione.
• Saldo e stralcio: In presenza di situazioni di difficoltà estrema (reddito ISEE basso), il “saldo e stralcio” potrebbe cancellare parte del debito residuo. Le ultime edizioni erano fino al 2022; verificheremo se ci sono nuove misure in via di definizione.
• Piani del consumatore / esdebitazione (L. 3/2012): Se sei un consumatore sovraindebitato, potresti accedere a un piano di rientro del debito con esdebitazione finale, chiedendo aiuto a un Gestore della Crisi come l’Avv. Monardo. Questo strumento permette di ripagare i creditori con le risorse disponibili e ottenere la cancellazione del debito residuo da cartelle (compreso quello di cui sopra), se riconosciuto in tribunale.
• Accordi di ristrutturazione (aziende): Se sei impresa con problemi di liquidità, è possibile negoziare un accordo con i creditori (es. Agenzia Entrate, banche, fornitori) tramite procedure concorsuali o stragiudiziali (accordo di ristrutturazione ex art. 182-bis LF, composizione negoziata ex D.Lgs. 14/2019).
• Opposizione in Commissione di conciliazione: In caso di controversie su multe e sanzioni (non solo fiscali), può valere la pena rivolgersi agli organismi di composizione della crisi o agli strumenti di conciliazione (es. conciliazione tributaria).

Ogni situazione è diversa: i professionisti del team Monardo analizzeranno il tuo caso globale e suggeriranno il percorso più rapido per estinguere i debiti, evitando liti inutili.

Errori comuni e consigli pratici

• Non agire da soli: Molti contribuenti ignorano l’avviso e sperano passi tutto sotto silenzio. Questo è l’errore più grave: il debito continuerà a crescere con interessi e avrai difficoltà in futuro (pignoramenti, difficoltà a vendere).
• Sottovalutare i termini: Ricorda i termini stretti per ravvedimento (entro 30 giorni) e per impugnare (60 giorni). Anche un giorno di ritardo può pregiudicare il diritto di ricorrere.
• Confondere proroga e adeguamento: L’obbligo comunicativo riguarda solo la durata del contratto, non gli aumenti del canone (che in cedolare, ricordiamo, sono vietati ). Non serve “rinunciare” in forma scritta all’indice ISTAT se già previsto.
• Non inviare la raccomandata all’inquilino: Se il contratto era in cedolare e prevedeva già l’astensione dall’adeguamento del canone, il locatore non doveva inviare alcuna raccomandata al conduttore . Spesso l’Agenzia richiede ingiustamente tale documento: puoi opporre la risoluzione 115/2017 dell’Agenzia che chiarisce la non obbligatorietà di tale comunicazione .
• Ignorare gli altri debiti: Se hai debiti tributari o contributivi pendenti, agire in modo unitario è fondamentale. Evita di optare per soluzioni “spot”: un piano complessivo di rientro con il team Monardo è più efficace che trattare ogni cartella separatamente.
• Comportamento coerente: Anche se l’obbligo è caduto, resta valido il principio già previsto: la cedolare si mantiene se dimostri di aver sempre dichiarato e versato le imposte sui canoni e non aver chiesto aumenti di canone. Continua a includere i redditi da affitto nel quadro RB e paga la cedolare in F24.
• Anticipare la comunicazione anche oggi: Pur non obbligatoria, è buona norma registrare la risoluzione o proroga del contratto ai fini del catasto o per permettere al conduttore di subentrare. L’Agenzia delle Entrate consiglia comunque di allineare la documentazione se necessario .

Tabelle riepilogative

Domande frequenti (FAQ)

• 1. Quali contratti richiedevano la comunicazione di proroga?
  Solo i contratti abitativi in regime di cedolare secca; in tal caso l’opzione cedolare vale per tutto il periodo, ma la proroga (tacita o scritta) doveva essere comunicata .
• 2. Entro quando dovevo inviare la comunicazione?
  Entro 30 giorni dall’evento (ad es. fine del primo 4+4) con il modello RLI telematico all’Agenzia delle Entrate .
• 3. Cosa succede se non ho comunicato in tempo?
  Fino al 2019 era prevista una sanzione fissa (100 € o 50 € se tardiva entro 30 gg) , sanabile con ravvedimento. Oggi la sanzione non si applica più .
• 4. Perché è cambiata la norma nel 2019?
  Il DL “Crescita” 2019 ha semplificato la cedolare secca abrogando l’obbligo della comunicazione e la sanzione . Ciò per snellire gli adempimenti formali.
• 5. Posso ancora fare ravvedimento?
  Se l’atto fa riferimento a periodi pre-2019 e non hai ancora definito la sanzione, puoi sanarla tramite ravvedimento (entro i termini di legge) . Se invece il debito è già stato annullato per legge, il ravvedimento non serve.
• 6. A quanto ammonta la sanzione col ravvedimento?
  Dipende dai giorni di ritardo. Ad esempio, con ravvedimento ”sprint” (entro 15 gg) la sanzione effettiva sarà di soli centesimi: 0,1% al giorno sul base di 50/100 € . Anche entro 90 giorni si paga pochissimo. Il nostro studio può calcolare l’importo esatto.
• 7. Devo ancora inviare la comunicazione anche oggi?
  Formalmente no, ma è consigliabile tenere aggiornata la situazione catastale/tributaria. In ogni caso, l’Agenzia non può punirti per omissione d’ora in poi .
• 8. Cosa comporta la mancata comunicazione oggi?
  Attualmente l’unica conseguenza è non avere un documento che certifichi la fine o la proroga, il che può complicare alcune operazioni (es. registrazioni successive). Ma non ci sono più sanzioni .
• 9. Perdo la cedolare secca se non comunico?
  No. Già prima la comunicazione tardiva non faceva decadere la cedolare ; oggi ancor meno. L’importante è continuare a pagare la cedolare e non richiedere aumenti di canone.
• 10. Cosa devo fare se ricevo una cartella per l’omessa comunicazione?
  Contatta subito un avvocato: potrai impugnare in Commissione Tributaria sostenendo l’abrogazione della sanzione o sanare con ravvedimento se preferisci evitare la giustizia tributaria .
• 11. Esistono modelli F24 specifici per pagare la sanzione?
  Sì: fino al 2019 si usava il codice tributo 1511 (Sanzione mancata com. proroga) per versare l’importo (poi ravveduto) . Oggi non è più necessario.
• 12. I termini prescrivono la sanzione?
  Le sanzioni tributarie si prescrivono dopo 5 anni dall’accertamento o dalla notificazione della cartella. Se sei oltre i 5 anni, potresti avere un’ulteriore ragione per chiedere l’estinzione del debito.
• 13. Posso chiedere una rateizzazione della sanzione?
  Sì, ogni atto esattoriale può essere rateizzato (fino a 72 rate) se hai difficoltà di liquidità. Il team Monardo prepara la domanda telematica ad Agenzia Riscossione.
• 14. Esempio numerico di ravvedimento: Se la proroga sarebbe dovuta al 30/06/2024 e la comunichi il 15/07/2024 (15 gg di ritardo), la sanzione base è di 50 €. Con ravvedimento sprint pagherai solo 0,1%×15 = 1,5% di 50 €, cioè circa 0,75 € di sanzione (oltre aggio e interessi minimi). In pratica sarai “in bonis” pagando solo pochi centesimi invece di 50 €.
• 15. Se ho omesso altre comunicazioni formali (es. 770, CU): potresti sfruttare analoghe regole di rimessione in bonis o ravvedimento. Verificheremo ogni tua casistica documentale.
• 16. Consiglio finale: In ogni caso, anche ora è consigliabile notificare formalmente al Fisco la conclusione del contratto o la proroga (ad es. con l’RLI), per chiarezza amministrativa. Il nostro studio può eseguire questa operazione a costo contenuto, tenendo tutto in regola.

Simulazioni pratiche

• Caso pratico 1: Proroga tacita di contratto 3+2. Un proprietario aveva un contratto 3+2 registrato nel 2019 e prorogato tacitamente al 2024, optando per cedolare. Si accorge a luglio 2024 della mancata comunicazione (entro il 30/06/2024). Entro 15 giorni può fare ravvedimento sprint: dovrà pagare la sanzione base di 50 € 0,1% per giorno × 15 gg = ~0,75 €. Con un bonifico F24 può estinguere la violazione e restare in regola .
• Caso pratico 2: Cartella per omissione 2018. Nel 2021 ricevi cartella per non aver comunicato una proroga avvenuta nel 2018. Il primo passo è valutare l’annullamento per abrogazione della sanzione . Possiamo chiedere all’Agenzia l’annullamento in autotutela oppure impugnare indicando il favor rei . Contestualmente, se esistono altre posizioni debitorie, potremmo includerle in un piano di rientro globale.
• Caso pratico 3: Accertamento RD nuovi contratti. Attenzione: la normativa attuale prevede di inserire in dichiarazione i canoni e scegliere cedolare nell’RLI di registrazione. L’omissione della comunicazione di proroga nel tempo resta senza sanzione , ma è sempre obbligatoria la registrazione originaria. Il nostro studio verifica fin dall’inizio ogni scadenza contrattuale per evitare problemi futuri.

Sentenze e fonti istituzionali aggiornate

• Cass. 7 maggio 2024, n. 12395 (Sez. Trib.): Cedolare secca e conduttori imprenditori. La Cassazione ha stabilito che il regime di cedolare può applicarsi anche a contratti con immobile adibito ad abitazione affittato a un imprenditore per finalità abitative .
• Cass. 23 gennaio 2025, nn. 12076-12079 (pubbl. 7 mag. 2025): Cedolare secca ed immobili ad imprese. Le sentenze affrontano l’uso della cedolare da parte di locatori soggetti a impresa .
• (Non risultano pronunce specifiche di Cassazione o Consulta sulla sola comunicazione di proroga dopo il DL Crescita; comunque, i casi su aspetti processuali tributari, come terminazione cartelle e notifica, possono orientare le difese).

Tutte le fonti normative citate sono state verificate nelle versioni aggiornate al 28/05/2026. .

Conclusione

In conclusione, la mancata comunicazione della proroga del contratto di locazione in regime di cedolare secca non comporta più sanzioni grazie alle recenti modifiche di legge . Tuttavia, se ti trovi ancora alle prese con atti pregressi, è essenziale intervenire con prontezza e strategia. Il ravvedimento operoso resta un rimedio efficace per regolarizzare ritardi commessi (con costi molto bassi) , mentre gli avvocati tributaristi del nostro studio possono impugnare cartelle illegittime e bloccare eventuali azioni esecutive. Agire tempestivamente è cruciale per evitare che un piccolo inadempimento si trasformi in una situazione di pignoramento o ipoteca sull’immobile.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo team di avvocati e commercialisti, esperti in diritto bancario e tributario, sono a tua disposizione per valutare la tua posizione. Grazie alla loro competenza (cassazionista, gestore della crisi, fiduciario OCC, esperto negoziatore) possono bloccare prontamente azioni esecutive, pignoramenti, ipoteche o fermi amministrativi e trovare la migliore soluzione per te.

📞 Contatta subito qui di seguito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una consulenza personalizzata: lui e il suo staff valuteranno il tuo caso specifico e ti proporranno strategie legali concrete e tempestive per risolvere il problema e tutelare i tuoi interessi.