Introduzione

L’avviso bonario è una comunicazione “amichevole” con cui l’Agenzia delle Entrate segnala al contribuente presunte irregolarità emerse da controlli automatizzati o formali sulla dichiarazione dei redditi. In materia di redditi da locazione le comunicazioni di irregolarità sono sempre più frequenti perché il legislatore, per contrastare l’evasione sugli affitti, ha rafforzato la banca dati dei contratti di locazione, ha introdotto regimi speciali come la cedolare secca e ha ampliato i poteri di controllo degli uffici. Un semplice errore di compilazione (ad esempio l’indicazione di un canone annuo inferiore a quello registrato, l’omessa applicazione della cedolare secca o la mancata registrazione del contratto) può generare una pretesa tributaria significativa: oltre all’imposta evasa vengono applicate sanzioni raddoppiate dal decreto legislativo 23/2011 e interessi di mora.

Ricevere un avviso bonario non significa però che la pretesa sia definitiva. Il contribuente conserva numerosi diritti: può fornire chiarimenti per correggere l’errore, può proporre istanze di autotutela o di annullamento, può rateizzare gli importi dovuti o, se necessario, impugnare la cartella di pagamento successiva. La Corte di cassazione, con la recente ordinanza n. 7226/2026, ha precisato che l’impugnazione dell’avviso bonario non è un onere ma una facoltà: la mancata impugnazione non preclude il ricorso contro la cartella.

Affrontare un avviso bonario richiede quindi competenze tecniche in campo tributario, civile e bancario. È qui che entra in gioco lo Studio legale dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, che in questo articolo spiega con approccio pratico come gestire gli avvisi bonari relativi ai redditi da locazione.

Chi è l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è un professionista cassazionista con oltre vent’anni di esperienza in diritto tributario, bancario e crisi d’impresa. Oltre ad essere abilitato al patrocinio davanti alle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, è:

• Coordinatore di un team multidisciplinare di avvocati e commercialisti attivi su tutto il territorio nazionale e specializzati in diritto tributario, bancario e finanziario.
• Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia (Legge 3/2012), con esperienza in piani del consumatore, accordi di ristrutturazione e procedure di esdebitazione.
• Professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) accreditato, che assiste i debitori nelle procedure di composizione.
• Esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, ossia il professionista che aiuta le imprese a negoziare con i creditori prima di accedere alle procedure concorsuali.

Grazie a queste qualifiche, l’Avv. Monardo e il suo staff sono in grado di:

• Analizzare la comunicazione di irregolarità o l’avviso bonario per individuare errori di calcolo o vizi procedurali.
• Presentare memorie difensive e richieste di sospensione, fornire la documentazione che dimostra la correttezza della dichiarazione o l’insussistenza del debito.
• Attivare strumenti deflattivi come l’accertamento con adesione (D.Lgs. 218/1997) o la mediazione tributaria (art. 17‑bis D.Lgs. 546/1992) per ridurre sanzioni e interessi.
• Proporre ricorsi dinanzi alle Corti di Giustizia Tributaria o impugnare la cartella di pagamento quando la pretesa è illegittima o sproporzionata.
• Negoziare rateazioni, piani di rientro e definizioni agevolate, affiancando il contribuente anche in eventuali procedure di sovraindebitamento.

📩 Contatta subito qui di seguito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una valutazione legale personalizzata e immediata.

6.4 Caso 4 – Superamento del limite di due immobili negli affitti brevi

Scenario: Giulia possiede tre appartamenti nel centro storico di una città d’arte e li concede in locazione breve ai turisti per periodi inferiori a 30 giorni tramite piattaforme online. Nel 2026 percepisce i seguenti canoni:

Immobile	Canone annuo	Aliquota applicata	Imposta pagata
A (prima locazione)	15 000 €	21 %	3 150 €
B (seconda locazione)	12 000 €	26 %	3 120 €
C (terza locazione)	10 000 €	26 % (applicata dal contribuente)	2 600 €

Giulia non apre partita IVA perché ritiene di svolgere un’attività marginale. L’Agenzia delle Entrate invia un avviso bonario contestando l’omessa apertura di partita IVA e l’applicazione della cedolare secca sul terzo immobile, sostenendo che, avendo locato più di due immobili, la sua attività è imprenditoriale . L’ufficio chiede di assoggettare i canoni del terzo immobile a IRPEF progressiva e di versare l’IVA sulle locazioni.

Imposta recuperata: supponendo un’aliquota IRPEF media del 38 % e addizionali 3 %, l’imposta dovuta sui 10 000 € del terzo immobile è 4 100 €. Giulia ha versato 2 600 € di cedolare; la differenza è 1 500 €. A ciò si aggiunge l’IVA al 10 % e sanzioni per esercizio abusivo di attività commerciale.

Strategia difensiva:

1. Verificare la natura dell’attività: se l’attività è occasionale (es. locazioni sporadiche, senza servizi accessori e con durata limitata), si può sostenere che non esiste organizzazione imprenditoriale e che la cessione del terzo immobile è stata episodica. La norma richiede infatti di superare stabilmente il limite di due immobili .
2. Regolarizzare aprendo partita IVA e versando l’IVA sulle locazioni, per evitare il contenzioso e usufruire del ravvedimento sul tributo IVA. Si potrà richiedere l’annullamento parziale dell’avviso per le imposte sul reddito sostenendo che la cedolare era comunque legittima.
3. Dimostrare l’assenza di servizi accessori (pulizia quotidiana, fornitura di biancheria, colazione) che caratterizzerebbero l’attività alberghiera. La mancanza di tali servizi potrebbe escludere l’obbligo di partita IVA anche per il terzo immobile.

6.5 Caso 5 – Regolarizzazione con ravvedimento operoso e definizione agevolata

Scenario: Edoardo, proprietario di un loft locato dal 2023, si accorge nel 2026 di non aver dichiarato 5 000 € di canoni percepiti nel 2024. Decide di regolarizzare spontaneamente prima di ricevere qualsiasi comunicazione dall’Agenzia.

Ravvedimento operoso:

1. Imposta evasa: 5 000 € × 21 % (cedolare secca) = 1 050 €.
2. Sanzione ordinaria: 90 % × 1 050 € = 945 €.
3. Sanzione ridotta a un ottavo per ravvedimento entro l’anno successivo (es. presenta nel 2026 una dichiarazione integrativa): 945 € / 8 = 118,13 € .
4. Interessi legali: 1 050 € × 3 % × 2 anni = 63 €.

Totale ravvedimento: 1 050 € + 118,13 € + 63 € ≈ 1 231,13 €. Edoardo versa questa somma mediante F24 e allega la dichiarazione integrativa.

Eventuale definizione agevolata: qualche mese dopo il ravvedimento, il Parlamento approva una nuova definizione agevolata (“rottamazione-sei”) che consente di estinguere i debiti in cartella con stralcio delle sanzioni. Edoardo ha già pagato le sanzioni ridotte con il ravvedimento; la definizione agevolata non gli conviene. Tuttavia, se non avesse sanato la posizione, avrebbe potuto aderire alla definizione pagando l’imposta e gli interessi. Questo esempio mostra l’importanza di valutare la convenienza tra ravvedimento e possibili sanatorie future.

6.6 Caso 6 – Pignoramento dello stipendio a seguito di cartella per canoni non dichiarati

Scenario: Serena non paga l’avviso bonario relativo a canoni di locazione non dichiarati per 3 anni (totale 9 000 €). L’ufficio iscrive a ruolo 12 000 € tra imposte, sanzioni e interessi e l’agente della riscossione notifica la cartella. Dopo sei mesi, non avendo ricevuto pagamento, l’Agenzia Entrate‑Riscossione notifica a Serena un atto di pignoramento presso terzi indirizzato al suo datore di lavoro, con cui chiede di trattenere il 20 % dello stipendio netto.

Conseguenze e difesa:

1. Limiti di pignorabilità: per i dipendenti privati la quota pignorabile dello stipendio non può superare un quinto (20 %) del netto mensile, e deve essere ridotta se vi sono altri pignoramenti in corso. Per le pensioni il limite è di un quinto della parte che eccede il trattamento minimo.
2. Istanza di dilazione: Serena può chiedere la rateizzazione del debito iscritto a ruolo anche dopo l’avvio del pignoramento. Se la dilazione è concessa, il pignoramento viene sospeso e sostituito da trattenute mensili secondo il piano.
3. Esdebitazione con piano del consumatore: se Serena è sovraindebitata e non può far fronte al pignoramento, può rivolgersi a un OCC e proporre un piano. L’atto di pignoramento verrà sospeso e il tribunale, in caso di omologa, imporrà all’agente della riscossione di accettare quanto previsto dal piano. Questo consente di ridurre o azzerare il debito residuo nel medio termine.

6.7 Caso 7 – Credito d’imposta per canoni non percepiti

Scenario: Marco ha locato un appartamento a uso abitativo con contratto regolarmente registrato ma dal gennaio 2025 l’inquilino ha smesso di pagare il canone. Marco avvia un’azione di sfratto per morosità e ottiene la convalida di sfratto e l’ingiunzione di pagamento nel luglio 2025. Nella dichiarazione dei redditi 2026 chiede di non tassare i canoni non percepiti e di recuperare quelli tassati nel 2025.

Normativa: L’art. 26 TUIR stabilisce che i canoni non percepiti non concorrono alla formazione del reddito dal momento della convalida di sfratto o dell’ingiunzione . Inoltre, il locatore ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta corrispondente ai canoni dichiarati e non percepiti quando ottiene il titolo esecutivo .

Calcolo e difesa: Marco allega alla dichiarazione 2026 il verbale di convalida di sfratto per recuperare l’imposta versata sui canoni 2025 (es. 600 € di cedolare secca) e non dichiara i canoni 2026 non incassati. Se l’Agenzia delle Entrate emette un avviso bonario per omessa indicazione del canone, Marco potrà esibire la documentazione e chiedere l’annullamento. Questo esempio mostra l’importanza di monitorare la situazione degli affitti e di avviare le procedure giudiziali per ottenere il credito d’imposta.

1. Contesto normativo e giurisprudenziale

1.1 Cos’è un avviso bonario e quale base normativa

Il termine “avviso bonario” non compare espressamente nelle norme, ma viene comunemente utilizzato per descrivere la comunicazione di irregolarità inviata dall’Agenzia delle Entrate a seguito dei controlli sulle dichiarazioni fiscali. La base normativa si trova negli articoli 36‑bis e 36‑ter del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600:

• Art. 36‑bis – Liquidazioni e controlli automatizzati. L’ufficio può correggere errori materiali o di calcolo nella dichiarazione dei redditi (liquidazioni automatiche). Qualora emerga un’imposta o un maggiore tributo da versare, l’ufficio invia al contribuente una comunicazione di irregolarità concedendo trenta giorni (oggi sessanta giorni) per formulare osservazioni o regolarizzare il versamento . Decorsi i termini, in caso di mancato pagamento l’ufficio iscrive le somme a ruolo con sanzione ridotta.
• Art. 36‑ter – Controllo formale. L’ufficio effettua un controllo documentale per verificare detrazioni, deduzioni e crediti. Anche qui l’esito è comunicato al contribuente che può fornire chiarimenti. Se il controllo dà luogo a maggiore imposta, l’iscrizione a ruolo avviene direttamente tramite la notifica di una cartella di pagamento, sostitutiva dell’avviso di accertamento .

Gli avvisi bonari rientrano quindi nell’ambito dei controlli automatici e formali: non sono atti impositivi definitivi, ma comunicazioni interlocutorie per consentire al contribuente di regolarizzare la propria posizione o spiegare la correttezza della dichiarazione.

1.2 Il diritto al contraddittorio

L’articolo 6, comma 5, della Legge 27 luglio 2000, n. 212 (Statuto dei diritti del contribuente) stabilisce che prima di iscrivere a ruolo le somme dovute in base alle dichiarazioni l’amministrazione finanziaria deve invitare il contribuente a fornire chiarimenti. Tale disposizione, letta in combinato disposto con l’art. 36‑bis, impone un contraddittorio preventivo solo nei casi di “incertezze rilevanti” e non per ogni irregolarità . La Corte di cassazione ha ribadito che l’obbligo del contraddittorio sussiste solo quando l’ufficio deve esaminare elementi discrezionali (ad esempio incertezza sulla spettanza di una deduzione), mentre non è necessario per errori meramente aritmetici .

1.3 Impugnabilità dell’avviso bonario

L’elenco degli atti impugnabili davanti al giudice tributario è contenuto nell’art. 19 del D.Lgs. 546/1992. L’avviso bonario non è incluso tra questi atti, ma la giurisprudenza di legittimità ha riconosciuto la facoltà di impugnarlo quando contiene una pretesa tributaria specifica. La Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 7226 del 25 marzo 2026, ha chiarito che l’impugnazione dell’avviso bonario è facoltativa: il contribuente può scegliere se ricorrere subito oppure attendere la cartella di pagamento senza perdere il diritto a difendersi. In precedenza la stessa Corte aveva affermato che la comunicazione di irregolarità, se contenente l’indicazione delle ragioni giuridiche e fattuali della pretesa, è impugnabile al pari di un avviso di accertamento .

1.4 Tassazione dei redditi da locazione

La disciplina dei redditi fondiari è contenuta nell’art. 26 del T.U.I.R. (D.P.R. 917/1986). L’articolo prevede che:

• I redditi derivanti dalla locazione concorrono alla formazione del reddito complessivo del locatore indipendentemente dal loro effettivo incasso (principio di imputazione a competenza). Fa eccezione la locazione di immobili ad uso abitativo per la quale, in caso di mancato pagamento del canone, il reddito non è imputato a tassazione se il locatore ha intimato lo sfratto o emesso un’ingiunzione di pagamento .
• Per i canoni maturati ma non riscossi e per i quali sia stata successivamente emessa la convalida di sfratto, il locatore ha diritto a un credito d’imposta pari alle tasse già pagate .

Questi principi spiegano perché un errore di compilazione nella dichiarazione dei redditi (ad esempio l’indicazione di canoni non riscossi senza aver intimato lo sfratto) può determinare la contestazione di imposte e sanzioni.

1.5 Cedolare secca sugli affitti: regole generali e novità 2026

Il regime opzionale della cedolare secca sugli affitti è stato introdotto dall’art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23. In sintesi:

• Il locatore persona fisica che non esercita attività d’impresa può optare per un’imposta sostitutiva con aliquota ordinaria del 21 % sui canoni di locazione di immobili ad uso abitativo . Con questa opzione non si pagano l’imposta di registro e l’imposta di bollo sui contratti di locazione.
• Se il canone non viene dichiarato o viene dichiarato in misura inferiore al reale, le sanzioni previste dal D.Lgs. 471/1997 sono raddoppiate e non sono ammesse le riduzioni previste dal D.Lgs. 218/1997 .
• In caso di mancata registrazione del contratto di locazione, la legge considera il contratto di durata quattro anni a partire dalla data della registrazione tardiva e stabilisce il canone in misura pari al triplo della rendita catastale .

Novità 2026 per locazioni brevi e canoni concordati

La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto diverse modifiche ai regimi degli affitti brevi e della cedolare secca. In particolare, per i contratti di locazione breve (durata non superiore a 30 giorni), la cedolare resta applicabile ma con aliquote differenziate: l’aliquota del 21 % si applica sul primo immobile locato e l’aliquota del 26 % si applica sui canoni del secondo immobile locato nello stesso anno . Se nel corso dell’anno il locatore concede in locazione più di due immobili, l’attività viene considerata imprenditoriale e occorre aprire partita IVA . Inoltre l’uso della locazione breve richiede l’assegnazione di un codice identificativo nazionale (CIN) da esporre in ogni annuncio .

Cassazione e cedolare secca con conduttore impresa

La disciplina originaria della cedolare secca escludeva l’applicazione quando l’immobile era locato “nell’esercizio di attività d’impresa o di arti e professioni”. L’Agenzia delle Entrate sosteneva che l’esclusione riguardasse anche l’ipotesi in cui il conduttore fosse un imprenditore. La Corte di cassazione, con la sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024, ha affermato invece che il locatore persona fisica può optare per la cedolare secca anche se l’immobile è concesso in locazione ad un’impresa che lo utilizza come abitazione dei propri dipendenti . Il principio è stato ribadito con le sentenze nn. 12076 e 12079 del 23 gennaio 2025, pubblicate il 7 maggio 2025: in entrambe la Cassazione ha chiarito che l’esclusione dell’art. 3, comma 6, del D.Lgs. 23/2011 riguarda solo il locatore che agisce come impresa, non il conduttore . Nonostante la posizione dell’Agenzia delle Entrate, tale orientamento giurisprudenziale offre un importante argomento difensivo per contestare avvisi bonari emessi in assenza di evasione.

1.6 Sanzioni e riduzioni

Le sanzioni applicate in caso di errori sui redditi da locazione variano a seconda della violazione:

1. Sanzioni sui versamenti e sulla dichiarazione – L’omesso o insufficiente versamento dell’imposta sui canoni di locazione comporta una sanzione del 30 % (ridotta al 15 % per il ritardato versamento entro 90 giorni) ai sensi dell’art. 13 del D.Lgs. 471/1997. In presenza di comunicazione di irregolarità ai sensi dell’art. 36‑bis l’Agenzia applica una sanzione ridotta al 10 %, che dal 1° settembre 2024 è stata ulteriormente ridotta all’8,33 % per i pagamenti entro 60 giorni .
2. Sanzioni per omessa registrazione del contratto – La sanzione è pari al 120 % dell’imposta di registro dovuta, ridotta al 60 % per ritardo non superiore a 30 giorni, con un minimo di 200 €. La Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate 56/E/2025 ha chiarito, alla luce della giurisprudenza di Cassazione, che la sanzione deve essere calcolata solo sul valore della prima annualità e non sull’intero canone del contratto . Le annualità successive sono soggette alla sanzione del 30 % per ritardato versamento ai sensi dell’art. 13 del D.Lgs. 471/1997 .
3. Ravvedimento operoso – Il D.Lgs. 472/1997 prevede l’istituto del ravvedimento operoso: le sanzioni sono ridotte se il contribuente regolarizza spontaneamente l’omissione prima che sia avviata un’attività di accertamento. L’art. 13 stabilisce riduzioni progressive: ad esempio, la sanzione è ridotta a un decimo se il pagamento avviene entro trenta giorni dalla violazione, a un nono se avviene entro novanta giorni, a un ottavo se entro il termine di presentazione della dichiarazione, sino a un sesto se la regolarizzazione avviene oltre un anno .

1.7 Novità 2025–2026: termini più lunghi e sospensioni

Il D.Lgs. 8 gennaio 2024, n. 108, attuativo della riforma fiscale (delega 2023), ha introdotto importanti modifiche alla procedura degli avvisi bonari. Per le comunicazioni emesse dal 1° gennaio 2025:

• Il termine per pagare o fornire chiarimenti passa da 30 a 60 giorni . Entro lo stesso termine può essere richiesta la rateizzazione.
• La prima rata in caso di rateazione deve essere versata entro 60 giorni (anziché 30) .
• Le sanzioni vengono ridotte: 10 % (8,33 % dopo il 1° settembre 2024) per i controlli automatizzati e 20 % (16,67 % dopo il 1° settembre 2024) per i controlli formali se il pagamento avviene entro 60 giorni .
• Sono previsti periodi di sospensione dei termini nel mese di agosto (1–31) e di dicembre (1–31) , durante i quali le scadenze non decorrono.

Queste modifiche aumentano il tempo a disposizione del contribuente per analizzare l’avviso e scegliere la strategia difensiva.

2. Procedura passo‑passo dopo la notifica di un avviso bonario per redditi da locazione errati

L’avviso bonario contiene dati essenziali: codice dell’atto, anno d’imposta, importo della maggiore imposta, interessi e sanzioni ridotte. Per gestirlo correttamente, occorre seguire una procedura disciplinata dalla normativa e dalla giurisprudenza.

1.7 Procedura successiva alla comunicazione: dal controllo al ruolo

La ricezione della comunicazione di irregolarità apre una sequenza procedurale disciplinata da varie fonti normative. Se il contribuente non aderisce o non fornisce chiarimenti, l’ufficio procede all’iscrizione a ruolo, ossia affida il credito alla riscossione coattiva. L’iscrizione è regolata dal D.P.R. 43/1988 e dal D.Lgs. 46/1999. Dopo l’iscrizione, l’Agenzia Entrate‑Riscossione notifica la cartella di pagamento, che costituisce il titolo esecutivo. I passaggi sono:

1. Liquidazione del tributo: al termine del controllo automatizzato/formale l’ufficio emette un atto interno di liquidazione con cui determina la maggiore imposta, sanzioni e interessi. La liquidazione non è immediatamente esecutiva.
2. Invio della comunicazione di irregolarità (avviso bonario): l’ufficio invia la comunicazione ai sensi dell’art. 36‑bis o 36‑ter, concedendo 60 giorni (o 30 per gli avvisi ante 2025) per pagare o chiarire.
3. Iscrizione a ruolo: trascorsi i termini senza pagamento integrale, l’ufficio iscrive le somme sul ruolo ordinario o straordinario. L’iscrizione avviene con importi ridotti rispetto alle sanzioni ordinarie e non richiede ulteriore contraddittorio.
4. Notifica della cartella: l’agente della riscossione notifica la cartella entro l’anno successivo alla consegna del ruolo, indicando importo, data di esigibilità, codice tributo e spese di notifica. La cartella è impugnabile entro 60 giorni.
5. Avvio della riscossione coattiva: se la cartella non viene pagata, l’agente può attivare procedure di pignoramento presso terzi (stipendi, conti), ipoteca sui beni immobili, fermo amministrativo dei veicoli e vendita forzata. Per importi inferiori a 5 000 € il fermo non può essere iscritto se il contribuente dimostra che il bene è strumentale alla propria attività.

1.8 Principi costituzionali e tutela europea

L’ordinamento tributario deve rispettare i principi costituzionali di legalità, uguaglianza, capacità contributiva e buon andamento (artt. 3, 53 e 97 Cost.). L’avviso bonario, pur essendo un atto interlocutorio, deve essere motivato (art. 7 Statuto del contribuente) e rispettare il diritto di difesa (art. 24 Cost.). La Corte costituzionale ha ribadito che la motivazione degli atti tributari è essenziale per consentire al contribuente di comprendere la pretesa e articolare la propria difesa; la mancanza di motivazione comporta la nullità dell’atto.

Anche il diritto europeo influisce sulla materia: la Carta dei diritti fondamentali dell’Unione Europea sancisce il diritto a una buona amministrazione (art. 41) e a un ricorso effettivo (art. 47). La Corte di giustizia dell’Unione Europea (CGUE) ha più volte ricordato che l’esercizio della potestà tributaria deve rispettare i principi di proporzionalità e leale cooperazione. Per esempio, nella causa C‑276/14, la Corte ha affermato che le sanzioni fiscali non possono essere sproporzionate rispetto alla gravità della violazione.

1.9 Obbligo di motivazione e art. 7 dello Statuto del contribuente

L’art. 7 della Legge 212/2000 stabilisce che gli atti dell’amministrazione finanziaria devono essere motivati, indicando i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche della pretesa. Un avviso bonario che si limiti a riportare cifre senza spiegare perché i canoni dichiarati sono considerati errati viola tale disposizione ed è censurabile. La giurisprudenza considera nulla la comunicazione priva di motivazione idonea, in quanto impedisce al contribuente di esercitare il proprio diritto di difesa.

L’obbligo di motivare si estende anche agli atti successivi (cartella di pagamento, avviso di accertamento) e comporta l’allegazione dei documenti utilizzati dall’ufficio (contratti registrati, segnalazioni dell’anagrafe tributaria). Il contribuente può richiedere copia integrale del fascicolo istruttorio ai sensi della Legge 241/1990.

1.10 Regime sanzionatorio e ravvedimento operoso

Le sanzioni per le violazioni relative ai redditi da locazione sono previste dal D.Lgs. 472/1997 (principi generali) e dal D.Lgs. 471/1997 (sanzioni tributarie). Il sistema è improntato ai principi di proporzionalità e colpevolezza: la sanzione deve essere proporzionata alla gravità della violazione e non può essere applicata quando la violazione è dovuta a causa di forza maggiore.

I principali riferimenti sono:

• Art. 13 D.Lgs. 471/1997: sanzione per omesso o insufficiente versamento del tributo pari al 30 %, ridotta al 15 % se il versamento avviene entro 90 giorni.
• Art. 1 D.Lgs. 471/1997: sanzione per dichiarazione infedele (dal 90 % al 180 % della maggiore imposta); tuttavia, nel caso della cedolare secca l’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 raddoppia le sanzioni.
• Art. 2 D.Lgs. 471/1997: sanzione per dichiarazione omessa (dal 120 % al 240 %).
• Art. 13 D.Lgs. 472/1997 (Ravvedimento): consente al contribuente di regolarizzare spontaneamente pagando sanzioni ridotte a un decimo, un nono, un ottavo, un settimo o un sesto, a seconda del momento in cui avviene il pagamento .

Il ravvedimento operoso può essere utilizzato per correggere errori nella dichiarazione o per registrare tardivamente un contratto di locazione. Pagando l’imposta e le sanzioni ridotte, il contribuente evita l’avviso bonario e le sanzioni raddoppiate. È quindi uno strumento di autodenuncia incentivato dall’ordinamento.

1.11 Locazioni a canone concordato e agevolazioni fiscali

Oltre ai contratti a canone libero (durata 4 + 4), l’ordinamento prevede i contratti a canone concordato (durata 3 + 2) stipulati in base agli accordi territoriali tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini. Questi contratti, regolati dalla Legge 431/1998 e dai D.M. emanati dal Ministero delle Infrastrutture, hanno un canone calmierato e offrono vantaggi fiscali. Per il locatore che opta per la cedolare secca, l’aliquota è ridotta al 10 % nei comuni ad alta tensione abitativa (o al 15 % in assenza di accordi locali) anziché il 21 %. In alcuni casi le regioni o i comuni accordano ulteriori riduzioni dell’IMU. Per beneficiare del canone concordato è necessario attestare la rispondenza del canone agli accordi locali mediante un’asseverazione delle associazioni firmatarie.

Le agevolazioni non esonerano dall’obbligo di dichiarare correttamente i canoni: un errore nel canone dichiarato può generare un avviso bonario con sanzioni raddoppiate. Il locatore deve quindi conservare il contratto e l’attestazione e allegare tali documenti in caso di contestazione. Nel 2025 il Decreto “Semplificazioni” ha stabilito che l’attestazione può essere allegata anche successivamente alla registrazione, ma in caso di omissione l’ufficio può non riconoscere l’aliquota ridotta.

1.12 Locazioni di immobili commerciali e usi diversi dall’abitativo

La disciplina finora analizzata riguarda immobili ad uso abitativo; per gli immobili commerciali (negozi, uffici, capannoni) si applicano regole differenti. Innanzitutto la cedolare secca non è ammessa per le locazioni di immobili classificati nelle categorie catastali C/1, C/2, C/3, D ed E. Il reddito da locazione di un immobile commerciale confluisce tra i redditi fondiari o d’impresa a seconda della qualifica del locatore. Le aliquote sono quelle progressive IRPEF per le persone fisiche e IRES per le società. Le sanzioni per omessa dichiarazione o registrazione seguono la disciplina ordinaria del D.Lgs. 471/1997, senza raddoppio.

Per la locazione di immobili ad uso diverso si applica inoltre la disciplina dell’imposta di registro (2 % per i contratti di locazione) e dell’imposta di bollo. La mancata registrazione comporta la nullità del contratto e l’impossibilità di agire in giudizio per il pagamento dei canoni. La cassazione ha ribadito che, in assenza di registrazione, il locatore non può chiedere lo sfratto per morosità finché non regolarizza il contratto. Inoltre, i canoni percepiti “in nero” sono integralmente imponibili e sono assoggettati a sanzioni elevate. Nel caso di avviso bonario per canoni commerciali, le difese sono analoghe a quelle illustrate per i canoni abitativi: verifica dei dati, memorie, ravvedimento e rateizzazione. Tuttavia, non sono previste le aliquote ridotte della cedolare secca e le sanzioni non sono raddoppiate.

2.1 Verificare la comunicazione e i termini

1. Controllo dei dati – Appena ricevuta la comunicazione, verificare che i dati relativi al contratto di locazione siano corretti: rendita catastale, canone annuo, scelta della cedolare secca, eventuali detrazioni per canoni non riscossi. Spesso le irregolarità derivano da errori dell’ufficio o da trasmissioni errate dei dati dei sostituti d’imposta.
2. Decodifica delle voci – L’avviso riporta i codici tributo, la base imponibile, le imposte dovute e le sanzioni ridotte. È importante comprendere come è stato calcolato l’importo: ad esempio, se è stata applicata la sanzione raddoppiata del 200 % in caso di omessa dichiarazione di canoni, oppure se è stata applicata la sanzione del 120 % dell’imposta di registro per mancata registrazione.
3. Decorrenza dei termini – Per gli avvisi emessi dal 1° gennaio 2025 il termine per il pagamento o per fornire chiarimenti è di 60 giorni ; per gli avvisi precedenti resta il termine di 30 giorni. In agosto e dicembre il termine è sospeso .

2.2 Fornire chiarimenti e chiedere l’annullamento parziale o totale

Se l’irregolarità è dovuta a un errore dell’ufficio (ad esempio canoni dichiarati correttamente ma non acquisiti dal sistema, o applicazione errata della cedolare secca con conduttore impresa), il contribuente può inviare osservazioni e documenti entro il termine assegnato. È possibile:

• Presentare una memoria via PEC o tramite il cassetto fiscale; l’Agenzia fornisce modelli specifici per rispondere agli avvisi bonari.
• Correggere la dichiarazione presentando una dichiarazione integrativa a favore (entro i termini) o comunicando i dati corretti.
• Richiedere l’annullamento in autotutela quando la pretesa è manifestamente infondata (ad esempio se la Cassazione ha riconosciuto la cedolare secca con conduttore impresa e l’ufficio continua a disconoscerla).

L’ufficio deve esaminare la documentazione prodotta e, se la ritiene fondata, correggere l’avviso. In caso contrario, iscrive le somme a ruolo.

2.3 Pagamento o rateizzazione

Se l’irregolarità è fondata e il contribuente intende regolarizzare, è possibile:

• Pagare in unica soluzione entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione. In questo caso la sanzione è ridotta (8,33 % per i controlli automatizzati, 16,67 % per quelli formali ).
• Rateizzare l’importo. Le norme vigenti stabiliscono che:
• Fino a 5 000 € è possibile suddividere il debito in 8 rate trimestrali;
• Oltre 5 000 € (dal 2023 anche importi inferiori, se il contribuente lo preferisce) si può richiedere fino a 20 rate trimestrali .
• La prima rata deve essere pagata entro 60 giorni dalla comunicazione; le rate successive scadono l’ultimo giorno di ciascun trimestre .

Il mancato pagamento di una rata comporta la decadenza dal beneficio e l’iscrizione a ruolo del debito residuo.

2.4 Effetti del mancato pagamento

Se il contribuente non paga né contesta l’avviso, l’Agenzia iscrive a ruolo le somme dovute con sanzioni ridotte e notifica una cartella di pagamento. In questo caso:

• La cartella di pagamento costituisce l’atto impositivo e riscossivo che può essere impugnato entro 60 giorni dinanzi alla Corte di Giustizia Tributaria competente.
• Le sanzioni applicate nella cartella non sono più quelle ridotte dell’avviso, ma quelle ordinarie (30 % o 60 %); gli interessi decorrono dal giorno successivo alla scadenza dell’avviso.
  • L’iscrizione a ruolo può comportare il blocco di rimborsi d’imposta, l’iscrizione di ipoteca o il fermo amministrativo dei beni. È quindi opportuno agire tempestivamente.

Inoltre, in caso di rateizzazione, se il contribuente non versa due rate anche non consecutive decade dal beneficio della dilazione. L’agente della riscossione può così iscrivere a ruolo il debito residuo con sanzioni ordinarie e avviare procedure cautelari. Prima di iscrivere un’ipoteca sugli immobili (possibile per debiti superiori a 20 000 €) o un fermo amministrativo sui veicoli, l’agente deve comunicare l’intenzione e concedere un termine per le osservazioni; l’ipoteca non può gravare sulla prima casa se il debito è inferiore a 120 000 € e il fermo non può riguardare i veicoli utilizzati per l’attività professionale o l’assistenza a persone con disabilità. È quindi fondamentale rispettare le scadenze della rateizzazione o concordare tempestivamente una nuova dilazione.

2.5 Impugnazione dell’avviso bonario e/o della cartella

A seguito dell’ordinanza n. 7226/2026 la scelta se impugnare l’avviso bonario o attendere la cartella diventa una strategia. Secondo la Cassazione l’impugnazione dell’avviso è facoltativa; ciò significa che la mancata impugnazione non rende definitiva la pretesa. Tuttavia, presentare subito il ricorso può essere vantaggioso perché consente di:

• Fissare l’ambito della contestazione prima che vengano applicate sanzioni più elevate.
• Chiedere la sospensione degli effetti dell’avviso e impedire l’iscrizione a ruolo.
• Avviare un contraddittorio con l’ufficio che potrebbe sfociare in un accordo.

L’azione deve essere proposta dinanzi alla Corte di Giustizia Tributaria (giudice di primo grado) entro 60 giorni dal ricevimento della cartella o, in caso di impugnazione diretta dell’avviso, entro 60 giorni dalla sua notifica. È sempre consigliabile avvalersi di un avvocato specializzato per redigere il ricorso.

2.6 Accertamento con adesione e mediazione tributaria

Per evitare il contenzioso, il contribuente può utilizzare strumenti deflattivi:

• Accertamento con adesione (D.Lgs. 218/1997): il contribuente può proporre domanda di adesione entro il termine per il ricorso. L’ufficio fissa un incontro e, se si raggiunge l’accordo, le sanzioni sono ridotte a un terzo; il pagamento può avvenire in un’unica soluzione o in rate. L’art. 6 stabilisce che la presentazione dell’istanza sospende i termini per la proposizione del ricorso .
• Mediazione tributaria (art. 17‑bis D.Lgs. 546/1992): per le controversie di valore non superiore a 50 000 €, la proposizione del ricorso richiede un preventivo reclamo con proposta di mediazione. L’Agenzia ha 90 giorni per accogliere, accogliere parzialmente o respingere; in caso di accordo le sanzioni sono ridotte. L’istituto è obbligatorio e il ricorso si perfeziona solo dopo la mediazione.

2.7 Strumenti di definizione agevolata

Negli ultimi anni il legislatore ha introdotto varie definizioni agevolate (es. “rottamazione-quater”) che consentono di estinguere i debiti iscritti a ruolo pagando solo imposte e interessi, con stralcio di sanzioni e aggio. Tali definizioni hanno finestre temporali precise; se al momento della lettura non risultano attive, l’Avv. Monardo indicherà le alternative disponibili (rateizzazione ordinaria, conciliazione, ecc.). È importante verificare la presenza di eventuali sanatorie solo se attualmente operative e compatibili con i redditi da locazione.

Anche quando non sono previste rottamazioni attive, occorre ricordare che il legislatore, attraverso leggi di bilancio e decreti emergenziali, ha spesso concesso condoni e definizioni agevolate che permettono di ridurre o annullare sanzioni e interessi. Tra queste: il “saldo e stralcio” riservato ai contribuenti in difficoltà economica, la “rottamazione-ter” e “quater” per cartelle fino al 2017, e la “definizione agevolata delle liti pendenti”. Ogni misura prevede requisiti soggettivi (es. ISEE inferiore a un certo importo, limite temporale dei carichi) e procedure da seguire (istanza da presentare all’Agenzia delle Entrate‑Riscossione entro un termine, pagamento delle rate secondo un piano). Pertanto è essenziale monitorare la normativa vigente e, se una definizione è in corso, valutare con il proprio consulente la convenienza rispetto a soluzioni ordinarie come il ravvedimento operoso o la rateizzazione.

2.8 Procedure di sovraindebitamento (Legge 3/2012 e Codice della crisi)

Nei casi in cui il contribuente non riesca a far fronte ai debiti tributari, è possibile ricorrere alle procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento introdotte dalla Legge 3/2012 (ora confluite nel Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza). Le principali procedure sono:

• Piano del consumatore: permette al debitore persona fisica non imprenditore di proporre un piano di pagamento sostenibile, con eventuali stralci, sotto la supervisione di un OCC. Il piano è omologato dal tribunale; al termine comporta l’esdebitazione del residuo.
• Accordo di ristrutturazione dei debiti: rivolto a imprenditori minori o professionisti; richiede l’approvazione dei creditori che rappresentino almeno la maggioranza dei crediti.
• Liquidazione controllata del patrimonio: consente di liquidare i beni per soddisfare i creditori con eventuale esdebitazione finale.

L’Avv. Monardo, in qualità di gestore della crisi, assiste i debitori nella predisposizione del piano e nella negoziazione con i creditori, evitando azioni esecutive e pignoramenti.

Requisiti e fasi delle procedure

1. Piano del consumatore – È riservato al debitore non imprenditore (o ex imprenditore che abbia cessato l’attività da oltre un anno) in stato di sovraindebitamento. Il debitore presenta, con l’assistenza di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC), una proposta al tribunale che prevede la ristrutturazione dei debiti e la soddisfazione dei creditori secondo le proprie capacità reddituali. Il tribunale valuta la fattibilità e omologa il piano. Il consumatore deve dimostrare di agire con diligenza, di non aver contratto debiti colposamente e di mettere a disposizione il proprio patrimonio. Al termine dell’esecuzione del piano, può ottenere l’esdebitazione, ossia la liberazione dai debiti residui.
2. Accordo di composizione della crisi – Può essere richiesto dal debitore professionista, imprenditore agricolo o impresa non assoggettabile a fallimento. Prevede la presentazione di una proposta ai creditori che rappresentano almeno il 60 % dei crediti. L’accordo, redatto con l’ausilio dell’OCC, è omologato dal tribunale e sospende le azioni esecutive. In caso di inadempimento grave il concordato può essere revocato.
3. Liquidazione controllata del patrimonio – È lo strumento a cui si ricorre quando il debitore non può proporre un piano o un accordo. Il giudice nomina un liquidatore che vende i beni del debitore e distribuisce il ricavato ai creditori. Anche in questo caso, al termine della liquidazione, il debitore può ottenere l’esdebitazione se ha cooperato lealmente.
4. Esdebitazione del debitore incapiente – Il Codice della crisi prevede una procedura di esdebitazione per il debitore che non possiede beni utilmente liquidabili né redditi sufficienti per un piano. Il giudice, valutate le condizioni, può liberare il debitore dai debiti fiscali e civili, eccetto quelli per responsabilità da reato. Questa procedura è stata introdotta per dare una “seconda chance” a chi non ha prospettive di rientro.

Le procedure di sovraindebitamento richiedono la predisposizione di un dettagliato stato passivo, l’indicazione delle entrate e del fabbisogno familiare, nonché la collaborazione con l’OCC. L’assistenza di un avvocato esperto consente di strutturare proposte realistiche e di affrontare eventuali opposizioni dei creditori, inclusa l’Agenzia delle Entrate.

2.9 Altre tutele: ricorso in appello, patrocinio a spese dello Stato e rimborso

Se l’avviso bonario si trasforma in cartella e il contribuente impugna l’atto, il processo tributario prevede tre gradi di giudizio: primo grado davanti alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado, appello davanti alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado e, infine, ricorso per Cassazione per motivi di legittimità. Il ricorso deve essere notificato entro 60 giorni dalla notifica della sentenza e depositato presso la Corte entro 30 giorni dalla notifica. In Cassazione il contribuente deve farsi assistere da un avvocato cassazionista.

Chi versa in situazione economica disagiata può richiedere il patrocinio a spese dello Stato. Per le cause tributarie, l’ammissione è concessa se il reddito imponibile del nucleo familiare non supera una soglia fissata annualmente (nel 2026 pari a 12 838,23 €). La domanda si presenta al consiglio dell’ordine degli avvocati competente e consente di non pagare le spese legali; tuttavia restano dovuti i tributi contestati se la causa è persa.

Infine, se l’avviso bonario si basa su errori dell’ufficio e il contribuente ha versato somme non dovute, è possibile chiedere il rimborso dell’imposta e delle sanzioni indebitamente pagate. Il rimborso va richiesto entro 48 mesi dal versamento presentando domanda all’ufficio territoriale; in caso di silenzio o diniego, il contribuente può ricorrere alla giustizia tributaria. La Corte di cassazione ha più volte riconosciuto il diritto al rimborso anche quando il contribuente ha pagato spontaneamente l’avviso bonario, se successivamente dimostra che non era dovuto.

3. Difese e strategie legali

3.1 Contestare errori materiali e di calcolo

Molti avvisi bonari derivano da errori formali: duplicazioni di canoni, mancata acquisizione dell’opzione per la cedolare secca, mancata considerazione delle spese deducibili. In questi casi è consigliabile:

• Verificare la dichiarazione e recuperare copia del contratto di locazione registrato, nonché eventuali comunicazioni di cedolare secca. Il canone annuo registrato è spesso reperibile tramite il cassetto fiscale.
• Dimostrare l’incasso dei canoni: allegare bonifici, quietanze di pagamento e, se i canoni non sono stati percepiti, documentare l’intimazione di sfratto o l’ingiunzione di pagamento per usufruire dell’eccezione prevista dall’art. 26 TUIR .
• Produrre la documentazione che prova la spettanza delle detrazioni (ad esempio spese di ristrutturazione per canoni concordati).

Un’avviso basato su dati errati deve essere annullato; in caso contrario, la cartella potrà essere impugnata per violazione del principio di buon andamento e per carenza di motivazione.

3.2 Vizi procedurali: mancanza di contraddittorio e motivazione

L’omissione del contraddittorio preventivo può rendere illegittimo l’avviso bonario quando l’irregolarità deriva da incertezze rilevanti e non da meri errori aritmetici. Le Sezioni Unite della Cassazione hanno precisato che l’obbligo di contraddittorio si applica solo nei casi previsti dalla legge, ma la violazione dell’art. 6, comma 5, dello Statuto del contribuente può determinare la nullità dell’atto . Occorre quindi verificare se l’ufficio ha avviato il confronto e ha tenuto conto delle osservazioni del contribuente.

Un altro vizio frequente è la mancanza di motivazione: l’avviso deve indicare le ragioni giuridiche e i fatti che hanno determinato la pretesa. Una comunicazione generica priva di spiegazioni viola l’art. 7 della Legge 212/2000 e l’art. 97 della Costituzione e può essere impugnata.

3.3 Difesa in caso di applicazione errata della cedolare secca

Dopo le sentenze n. 12395/2024 e nn. 12076/2025 e 12079/2025, l’amministrazione continua talvolta a disconoscere la cedolare secca quando il conduttore è un’impresa. Se si riceve un avviso bonario che rettifica l’imposta applicando l’IRPEF e le addizionali, si può:

• Richiamare i precedenti giurisprudenziali: la Cassazione ha chiarito che l’esclusione dell’art. 3, comma 6, del D.Lgs. 23/2011 riguarda solo i locatori che agiscono nell’esercizio di attività d’impresa; pertanto il locatore persona fisica può scegliere la cedolare secca anche se il conduttore è un imprenditore .
• Impugnare l’avviso o la cartella sulla base del contrasto tra la pretesa dell’ufficio e l’interpretazione della Suprema Corte.
• Chiedere la sospensione del procedimento in attesa di istruzioni da parte dell’Agenzia, sottolineando che la questione è oggetto di orientamenti giurisprudenziali consolidati.

3.4 Difesa in caso di locazioni brevi

Per gli affitti brevi la disciplina è in continua evoluzione. Con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2026, i locatori possono applicare la cedolare secca ma con aliquote differenziate (21 % per il primo immobile e 26 % per il secondo ). Superare il limite di due immobili determina l’attività imprenditoriale . Se l’avviso bonario contesta la mancata apertura della partita IVA, occorre verificare il numero di unità locate e la durata delle locazioni; se l’attività non è imprenditoriale si può contestare l’atto.

3.5 Accertamento con adesione e riduzione delle sanzioni

L’accertamento con adesione consente di ridurre le sanzioni a un terzo. Nella fase di adesione è possibile discutere i singoli addebiti e proporre una ripartizione delle annualità; ad esempio, se l’ufficio contesta quattro anni di canoni non dichiarati, si può dimostrare che solo alcune annualità sono omesse e ottenere una riduzione. L’art. 6 del D.Lgs. 218/1997 prevede inoltre che la presentazione dell’istanza sospende i termini per l’impugnazione , consentendo di guadagnare tempo per la trattativa.

3.6 Mediazione tributaria e conciliazione giudiziale

Per debiti inferiori a 50 000 € è obbligatorio presentare un reclamo con proposta di mediazione prima di instaurare il giudizio. La mediazione consente di ridurre le sanzioni fino al 35 % e di rateizzare l’importo concordato. In giudizio è possibile proporre la conciliazione giudiziale, che riduce le sanzioni al 40 % e consente il pagamento rateale.

3.7 Soluzioni in caso di difficoltà economica

Quando il contribuente non è in grado di pagare le somme richieste, l’Avv. Monardo può valutare la richiesta di sospensione della riscossione per grave e comprovata situazione economica, che può rinviare i pagamenti. In alternativa si può procedere con le procedure di sovraindebitamento: il piano del consumatore consente di falcidiare le posizioni debitorie e azzerare le cartelle esattoriali attraverso un accordo omologato dal tribunale.

3.8 Errori comuni da evitare

• Ignorare la comunicazione: molti contribuenti non rispondono all’avviso perché credono che non sia impugnabile. In realtà è possibile e spesso opportuno contestare subito la pretesa.
• Procrastinare i termini: i termini di 60 giorni decorrono dalla data di notifica; in caso di trasmissione telematica all’intermediario (commercialista) il termine è di 90 giorni, ma occorre avere la prova della ricezione.
• Omessa registrazione dei contratti: l’omessa registrazione espone a sanzioni doppie e determina il reato di occultamento di canone. È fondamentale registrare tempestivamente e optare per la cedolare secca quando conviene.
• Non documentare le locazioni gratuite: concedere un immobile in comodato gratuito ai figli o agli amici senza registrare un contratto può essere considerato locazione a titolo oneroso; occorre stipulare un contratto di comodato gratuito registrato.

4. Tabelle riepilogative

4.1 Principali norme di riferimento

Norma	Contenuto sintetico	Riferimento utile
Art. 36‑bis D.P.R. 600/1973	Liquidazioni e controlli automatizzati: l’ufficio corregge errori e comunica le irregolarità concedendo 30/60 giorni per il pagamento o chiarimenti	Base per la comunicazione di irregolarità (avviso bonario)
Art. 36‑ter D.P.R. 600/1973	Controllo formale con richiesta di documenti; l’esito produce direttamente una cartella di pagamento	Base per la cartella senza avviso di accertamento
Art. 6, comma 5, L. 212/2000	Obbligo di contraddittorio preventivo in presenza di incertezze rilevanti; l’avviso bonario va inviato prima dell’iscrizione a ruolo	Fondamento del diritto di difesa
Art. 26 TUIR (D.P.R. 917/1986)	Imputazione a competenza dei redditi da locazione; eccezione per canoni non riscossi con sfratto o ingiunzione	Determina quando i canoni vanno dichiarati
Art. 3 D.Lgs. 23/2011	Introduzione della cedolare secca; aliquota 21 % (26 % per il secondo immobile brevi locazioni 2026); sanzioni raddoppiate in caso di omesso canone	Base per la tassazione sostitutiva
Cassazione n. 12395/2024 e nn. 12076‑12079/2025	Il locatore può optare per la cedolare secca anche se il conduttore è un’impresa che destina l’immobile a uso abitativo	Argomento difensivo contro avvisi che disconoscono la cedolare
Cassazione n. 7226/2026	Impugnazione dell’avviso bonario facoltativa; la mancata impugnazione non preclude il ricorso contro la cartella	Rilevante per la strategia processuale
Risoluzione 56/E/2025	Sanzione per omessa registrazione calcolata sull’imposta di registro dovuta per la prima annualità	Utile per ridurre le sanzioni
Art. 13 D.Lgs. 472/1997 (Ravvedimento)	Prevede la riduzione delle sanzioni a un decimo, un nono, un ottavo, un settimo o un sesto a seconda del momento di regolarizzazione	Strumento per sanare errori prima del controllo
D.Lgs. 108/2024	Estende a 60 giorni i termini per pagare o chiarire l’avviso; riduce le sanzioni; sospensioni estive e natalizie	Importante per i termini delle comunicazioni dal 2025

4.2 Termini e sanzioni per avviso bonario (situazione dopo la riforma)

Fase/violazione	Termine	Sanzione ridotta (avviso bonario)	Norma
Comunicazione di irregolarità (art. 36‑bis)	60 giorni per pagare o presentare chiarimenti (30 giorni per avvisi emessi prima del 2025)	10 % della maggiore imposta, ridotta all’8,33 % per comunicazioni successive al 1° settembre 2024	D.Lgs. 108/2024, art. 1
Controllo formale (art. 36‑ter)	60 giorni (30 prima del 2025)	20 % della maggiore imposta, ridotta al 16,67 % dopo il 1° settembre 2024	D.Lgs. 108/2024
Rateizzazione del debito	Prima rata entro 60 giorni; fino a 8 rate (≤ 5 000 €) o 20 rate (> 5 000 €)	Interessi al tasso legale; decadenza in caso di salto rata	Art. 3‑bis D.Lgs. 462/1997
Omessa registrazione del contratto	30 giorni dalla stipula (per registrazione)	Sanzione 120 % dell’imposta (ridotta al 60 % se il ritardo non supera 30 giorni); calcolata sulla prima annualità	Art. 69 T.U.R., Risoluzione 56/E/2025
Ravvedimento operoso	Variabile: entro 30 giorni, 90 giorni, fine dell’anno, oltre un anno	Sanzione ridotta a un decimo, un nono, un ottavo, un settimo, un sesto	Art. 13 D.Lgs. 472/1997

5. Domande frequenti (FAQ)

1. Cos’è un avviso bonario per redditi da locazione?
   È una comunicazione dell’Agenzia delle Entrate che segnala presunte irregolarità nella dichiarazione dei canoni di locazione (es. canoni omessi o dichiarati in misura inferiore). Non è un atto impositivo definitivo ma un invito a regolarizzare o chiarire.
2. Entro quanti giorni devo rispondere o pagare?
   Per gli avvisi emessi dal 1° gennaio 2025 il termine è di 60 giorni ; per quelli precedenti il termine è di 30 giorni. In agosto e dicembre il termine è sospeso .
3. Posso pagare a rate?
   Sì. Fino a 5 000 € puoi suddividere l’importo in 8 rate trimestrali, oltre 5 000 € in 20 rate . La prima rata va pagata entro 60 giorni.
4. Se non rispondo all’avviso, cosa succede?
   L’ufficio iscrive a ruolo le somme dovute e ti notifica una cartella di pagamento con sanzioni ordinarie. Potrai impugnare la cartella entro 60 giorni.
5. È obbligatorio impugnare l’avviso bonario?
   No. La Cassazione ha chiarito che l’impugnazione è facoltativa e la mancata impugnazione non preclude il ricorso contro la cartella.
6. Come posso contestare un avviso basato su dati errati?
   Invia una memoria con i documenti che provano l’errore (contratto di locazione registrato, quietanze, opzione per la cedolare secca) e chiedi l’annullamento. Puoi rivolgerti a un professionista per predisporre la richiesta.
7. La cedolare secca si applica se l’inquilino è una società?
   Secondo la Cassazione la risposta è sì: il locatore può optare per la cedolare secca anche se il conduttore è un’impresa che destina l’immobile ad abitazione dei dipendenti . L’Agenzia delle Entrate potrebbe ancora contestare questa scelta, ma è possibile difendersi in giudizio.
8. Cosa succede se non registro il contratto?
   Oltre alla sanzione (120 % dell’imposta di registro, ridotta al 60 % se registri entro 30 giorni ), il contratto viene considerato di quattro anni e con canone pari al triplo della rendita catastale . Inoltre potresti perdere il diritto alla cedolare secca e rischiare l’accertamento.
9. Posso evitare la cartella con l’accertamento con adesione?
   Sì. Presentando un’istanza di adesione entro il termine per il ricorso puoi discutere l’accertamento con l’ufficio e ridurre le sanzioni a un terzo .
10. L’avviso bonario è nullo se manca il contraddittorio?
    La nullità sussiste solo quando l’irregolarità riguarda elementi incerti e l’ufficio avrebbe dovuto attivare il contraddittorio ai sensi dell’art. 6, comma 5, dello Statuto del contribuente . Non è richiesta per errori aritmetici.
11. Cosa sono gli affitti brevi e quali regole si applicano nel 2026?
    Sono i contratti di locazione con durata fino a 30 giorni. Dal 2026 si applica la cedolare secca con aliquota del 21 % sul primo immobile e 26 % sul secondo . Se affitti più di due immobili l’attività è considerata imprenditoriale e serve la partita IVA .
12. Cosa prevede il ravvedimento operoso?
    Consente di sanare l’omissione prima che intervenga l’accertamento, con sanzioni ridotte fino a un decimo (entro 30 giorni) o un nono (entro 90 giorni) . È uno strumento utile per evitare l’avviso bonario.
13. Posso usare la mediazione tributaria?
    Sì, se il valore della controversia non supera 50 000 €. Devi presentare un reclamo con proposta di mediazione prima del ricorso; la risposta dell’ufficio deve arrivare entro 90 giorni.
14. Cosa succede se non pago una rata della rateizzazione?
    Decadi dal beneficio e le somme residue vengono iscritte a ruolo. È quindi fondamentale rispettare tutte le scadenze.
15. Qual è la differenza tra avviso bonario e avviso di accertamento?
    L’avviso bonario è una comunicazione di irregolarità priva di effetto esecutivo; l’avviso di accertamento è un atto impositivo con cui l’ufficio liquida definitivamente l’imposta e, se non pagato, procede alla riscossione coattiva. L’avviso di accertamento può essere impugnato entro 60 giorni senza necessità di mediazione.
16. Se ricevo più avvisi bonari, posso cumulare le rateizzazioni?
    È possibile rateizzare ciascun avviso separatamente; tuttavia, se i debiti sono tutti riferiti a dichiarazioni annuali, l’ufficio può proporre un unico piano di rateizzazione. È consigliabile valutare la sostenibilità complessiva.
17. Cosa fare se l’avviso riguarda canoni non incassati?
    Ricorda che i canoni non percepiti non concorrono al reddito solo se hai avviato lo sfratto o l’ingiunzione . Presenta la documentazione (atto di citazione per sfratto, verbale di convalida) per chiedere l’annullamento della pretesa.
18. È possibile applicare la cedolare secca sui contratti di durata inferiore a 30 giorni con società di locazione turistica?
    Sì, a patto che non superi due immobili e che l’attività non assuma i connotati di impresa . Se cedi più di due immobili o offri servizi extra (pulizia, colazione), l’attività è considerata imprenditoriale e dovrai aprire partita IVA.
19. Posso chiedere la sospensione del pagamento per gravi ragioni?
    In presenza di difficoltà economiche documentate puoi presentare una richiesta di sospensione della riscossione. L’ufficio valuta la situazione e può accordare un rinvio. È opportuno dimostrare il reddito, i carichi familiari e la situazione patrimoniale.
20. La perdita delle agevolazioni sulla prima casa incide sull’avviso bonario?
    Se hai beneficiato delle agevolazioni “prima casa” e vendi o cedi l’immobile entro cinque anni senza riacquistarne un altro entro un anno, l’ufficio recupera l’imposta con sanzioni e interessi. In caso di avviso bonario potrai dimostrare di aver riacquistato la prima casa o di non aver perso i requisiti.
21. Devo sempre ricevere una comunicazione prima della cartella di pagamento?
    In linea generale sì: per i controlli automatizzati e formali l’amministrazione deve inviare una comunicazione di irregolarità (avviso bonario) prima di iscrivere a ruolo . Tuttavia, nei controlli formali ex art. 36‑ter, se il contribuente non risponde alla richiesta di documenti o se le contestazioni non lasciano margini di chiarimento, l’ufficio può procedere alla cartella di pagamento senza altra comunicazione . Altri atti, come l’avviso di accertamento e l’avviso di liquidazione, non prevedono l’avviso bonario.
22. Quali sono i principali vizi procedurali che rendono annullabile un avviso?
    I vizi più frequenti sono: mancata motivazione (violazione dell’art. 7 dello Statuto ), omessa attivazione del contraddittorio in presenza di incertezze rilevanti , notifica irregolare (ad esempio tramite PEC non certificata o indirizzo errato), errori nell’indicazione dei dati del contribuente, violazione del termine di 60 giorni tra comunicazione e iscrizione a ruolo. In presenza di tali vizi è possibile chiedere l’annullamento dell’atto in autotutela o impugnarlo davanti al giudice.
23. Come funziona la rateizzazione dopo l’iscrizione a ruolo?
    Se non hai pagato l’avviso bonario e ricevi la cartella di pagamento, puoi comunque richiedere una dilazione all’Agenzia delle Entrate‑Riscossione. Le norme consentono dilazioni fino a 72 rate mensili per debiti fino a 60 000 € e oltre, con rateazione ordinaria o straordinaria a seconda dell’importo e della situazione economica. Presentando la domanda entro 60 giorni dalla notifica eviti l’avvio di azioni cautelari.
24. Le sanzioni raddoppiate previste dal D.Lgs. 23/2011 si applicano anche ai contratti a canone concordato?
    Sì. L’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 raddoppia le sanzioni per l’omessa dichiarazione o per la dichiarazione infedele dei canoni locativi soggetti a cedolare secca . Ciò vale sia per i contratti a canone libero sia per quelli a canone concordato (3 + 2); nei contratti concordati l’aliquota della cedolare secca può scendere al 10 % o 15 % a seconda delle agevolazioni locali, ma le sanzioni restano raddoppiate in caso di omissione.
25. È possibile utilizzare il ravvedimento operoso dopo l’arrivo dell’avviso bonario?
    Il ravvedimento operoso è uno strumento di regolarizzazione spontanea che deve intervenire prima del controllo. Una volta ricevuta la comunicazione di irregolarità, non è più possibile fruire delle riduzioni previste dall’art. 13 del D.Lgs. 472/1997 ; tuttavia, se l’avviso riguarda solo una parte dell’imposta e vi sono altre irregolarità non contestate, il contribuente può ravvedersi per queste ultime prima che vengano accertate.
26. L’avviso bonario può riguardare anche l’IMU o la TARI?
    No. La comunicazione di irregolarità riguarda imposte sui redditi, IVA o IRAP. I tributi locali come IMU, TARI o TASI sono gestiti dai comuni che inviano direttamente avvisi di accertamento o avvisi di pagamento. Per questi tributi l’ente locale può inviare un invito al contraddittorio, ma non si parla di avviso bonario ex art. 36‑bis.
27. Cosa succede se vendo l’immobile e non comunico la cessazione del contratto?
    Devi comunicare all’Agenzia delle Entrate la cessione, risoluzione o proroga del contratto entro 30 giorni; in caso contrario potresti ricevere una sanzione fissa (fino a 100 €) e l’avviso bonario potrebbe basarsi su canoni che non percepisci più. È quindi fondamentale registrare anche la risoluzione per evitare contestazioni.
28. È possibile compensare le somme dovute con crediti d’imposta?
    Sì. Gli importi richiesti con avviso bonario possono essere versati anche tramite compensazione con crediti disponibili (es. crediti IRPEF, bonus fiscali). È necessario compilare correttamente il modello F24 indicando i codici tributo. Se la compensazione non viene accettata, l’ufficio può inviare un ulteriore avviso invitando al versamento.
29. Se l’avviso riguarda un’annualità prescritta, posso eccepire la decadenza?
    I termini di decadenza per i controlli automatizzati sono di due anni dalla presentazione della dichiarazione, mentre per i controlli formali e l’accertamento sono di quattro o cinque anni a seconda dell’imposta. Se ricevi una comunicazione oltre tali termini, puoi eccepire la decadenza. Attenzione: la presentazione di dichiarazioni integrative fa decorrere un nuovo termine; inoltre, per gli omessi canoni la decadenza è di cinque anni.
30. Come posso tutelarmi se rischio il pignoramento della casa?
    La legge vieta il pignoramento dell’unico immobile adibito ad abitazione principale se il debito con l’Agenzia delle Entrate è inferiore a 120 000 €. Se il debito è superiore, l’agente può iscrivere ipoteca e pignorare l’immobile, ma prima deve proporre un piano di rateizzazione. Per evitare la vendita coattiva, puoi presentare istanza di sospensione per gravi motivi o aderire a una delle procedure di sovraindebitamento, che bloccano le azioni esecutive.
31. Cosa rischia chi stipula un contratto di locazione “in nero” e come può regolarizzarsi?
    Il contratto di locazione non registrato è nullo e le clausole inserite non sono opponibili al conduttore. In caso di controllo, il locatore è tenuto a versare l’imposta di registro, la cedolare secca o l’IRPEF dovuta, con sanzione dal 120 % al 240 % dell’imposta (ridotta alla metà se la regolarizzazione avviene entro 30 giorni) . Inoltre, il conduttore può ottenere la restituzione dei canoni versati in eccesso rispetto al canone di legge e può denunciarlo per evasione fiscale. Per regolarizzarsi, il locatore deve registrare tardivamente il contratto pagando imposta, sanzioni e interessi, o stipulare un nuovo contratto concordato. Utilizzare il ravvedimento operoso riduce le sanzioni .
32. Chi deve sostenere le spese condominiali e cosa succede se non le pago?
    Le spese ordinarie (pulizia scale, luce, manutenzione ascensore) sono a carico del conduttore, mentre le spese straordinarie spettano al proprietario salvo diversa pattuizione. In caso di mancato pagamento delle spese condominiali da parte dell’inquilino, l’amministratore può chiedere il pagamento al proprietario che ha l’obbligo di versare entro la quota dovuta. Se il locatore paga per conto del conduttore, può rivalersi su di lui. L’omesso pagamento delle spese ordinarie può essere contestato nell’avviso bonario solo se incide sulla determinazione del canone imponibile, ad esempio perché l’ufficio considera spese straordinarie come componenti del canone.

6. Simulazioni pratiche e numeriche

6.1 Caso 1 – Omesso canone di locazione con cedolare secca

Scenario: Mario, proprietario di un appartamento locato con contratto abitativo a canone libero per 700 € al mese, ha optato per la cedolare secca al 21 %. Per errore dichiara nella propria dichiarazione un canone annuo di 6 000 € invece di 8 400 €. L’Agenzia delle Entrate, tramite controllo automatizzato ai sensi dell’art. 36‑bis, gli invia un avviso bonario in cui recupera 2 400 € di canone non dichiarato.

Calcolo della maggiore imposta:

• Reddito imponibile omesso: 2 400 €
• Aliquota cedolare secca: 21 %
• Imposta dovuta: 2 400 € × 21 % = 504 €

Sanzione ridotta (avviso bonario emesso nel 2026):

• Sanzione calcolata al 8,33 % dell’imposta (aliquota ridotta dopo 1° settembre 2024): 504 € × 8,33 % = 41,98 €
• Interessi legali (2 % annuo ipotetico) per un anno: 504 € × 2 % = 10,08 €

Totale avviso bonario: 504 € (imposta) + 41,98 € (sanzione) + 10,08 € (interessi) = 556,06 €

Strategia difensiva:

• Controllare se la differenza è dovuta a errore dell’ufficio. Se il contratto prevede un canone ridotto per alcuni mesi o se è stato registrato un aggiornamento, presentare la documentazione per dimostrarlo.
• Se l’errore è del contribuente, conviene pagare entro 60 giorni per beneficiare della sanzione ridotta. In alternativa, richiedere la rateizzazione: l’importo (556,06 €) può essere suddiviso in 8 rate trimestrali da circa 69,50 €.

6.2 Caso 2 – Disconoscimento della cedolare secca per conduttore impresa

Scenario: Lucia è proprietaria di un appartamento locato a una S.r.l. che lo destina a foresteria per l’amministratore. Ha optato per la cedolare secca e ha pagato l’imposta sostitutiva del 21 %. L’Agenzia delle Entrate contesta l’applicazione della cedolare secca perché il conduttore è un soggetto che esercita attività d’impresa, richiedendo l’applicazione dell’IRPEF progressiva e delle addizionali.

Imposta recuperata:

• Canone annuo: 12 000 €
• Cedolare secca versata: 12 000 € × 21 % = 2 520 €
• IRPEF presunta su scaglione 43 % (esempio) + addizionali 3 %: 12 000 € × 46 % = 5 520 €
• Differenza: 5 520 € – 2 520 € = 3 000 €

Sanzione (avviso bonario): 3 000 € × 8,33 % = 249,90 €; interessi ipotetici 3 % = 90 € (un anno).

Strategia difensiva:

• Richiamare le sentenze della Cassazione 12395/2024 e 12076‑12079/2025, che ammettono la cedolare secca anche per conduttori imprenditori .
• Presentare istanza di autotutela per annullare l’avviso; in alternativa impugnare l’avviso o attendere la cartella per ricorrere al giudice.
• In sede giudiziale chiedere la sospensione degli effetti dell’avviso e la disapplicazione della norma in contrasto con la giurisprudenza.

6.3 Caso 3 – Omessa registrazione del contratto

Scenario: Paolo concede in locazione un appartamento non registrando il contratto. L’Agenzia delle Entrate effettua un controllo incrociato dei dati catastali e invia un avviso bonario applicando l’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 e il D.P.R. 131/1986.

Conseguenze:

• La legge presume un contratto di durata quattro anni con canone pari al triplo della rendita catastale . Se la rendita è 500 €, il canone convenzionale annuo è 500 € × 3 = 1 500 €.
• Imposta dovuta (IRPEF o cedolare secca) su 1 500 € moltiplicata per 4 anni.
• Sanzione per omessa registrazione: 120 % dell’imposta di registro dovuta (minimo 200 €), calcolata sulla prima annualità .

Strategia difensiva:

• Registrare il contratto tardivamente usufruendo del ravvedimento, con sanzione ridotta a un sesto se la regolarizzazione avviene oltre un anno .
• Dimostrare che l’immobile era inutilizzato o concesso a titolo gratuito mediante comodato registrato, per evitare l’applicazione del canone convenzionale.

Conclusioni

L’avviso bonario in materia di redditi da locazione rappresenta un punto di contatto tra contribuente e amministrazione: uno strumento di compliance che, se correttamente gestito, permette di evitare contenziosi costosi e lunghe procedure esecutive. Tuttavia, non è una condanna definitiva. Il legislatore, attraverso gli articoli 36‑bis e 36‑ter del D.P.R. 600/1973, lo Statuto del contribuente e il Codice della crisi, ha previsto ampie tutele a favore del contribuente: il contraddittorio, l’obbligo di motivazione, la rateizzazione, l’adesione, la mediazione, il ravvedimento e le procedure di sovraindebitamento.

La giurisprudenza recente ha consolidato principi fondamentali: l’avviso bonario è impugnabile ma non obbligatorio, l’amministrazione deve attivare il contraddittorio in presenza di incertezze rilevanti , e la cedolare secca è applicabile anche quando il conduttore è un’impresa . Altre pronunce hanno definito la natura imprenditoriale degli affitti brevi, la proporzionalità delle sanzioni, i termini di decadenza e le regole del ravvedimento.

Agire con tempestività è la chiave: rispondere all’avviso con documenti e argomentazioni, pagare le somme dovute beneficiando delle sanzioni ridotte, o avvalersi di strumenti come l’accertamento con adesione, la mediazione e la rateizzazione. In caso di mancato pagamento è importante predisporre una strategia per evitare ipoteche, pignoramenti e vendite forzate, valutando anche le procedure di composizione della crisi per ottenere l’esdebitazione.

Lo Studio legale dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo accompagna il contribuente in tutte queste fasi: analizza l’atto, individua i vizi, contratta con l’ufficio, valuta la convenienza di aderire o di contestare, redige il ricorso e, se necessario, pianifica procedure di sovraindebitamento. La presenza di avvocati, commercialisti e gestori della crisi consente di offrire una difesa integrata e di tutelare i beni del contribuente.

📞 Contatta subito qui di seguito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una consulenza personalizzata: lui e il suo staff valuteranno la tua situazione, individueranno vizi di forma o di merito e ti difenderanno con strategie legali concrete e tempestive per bloccare azioni esecutive, pignoramenti, ipoteche, fermi o cartelle.